Haus umdrehen Die Gewinne liegen außerhalb der Charts, also warum sind es so viele? Hausflipper verlassen den Markt? Top-Flipper wie James Dainard haben ihre Gewinne fast verdoppelt, AUCH gegenüber den heutigen Highs Zinsen. Wäre jetzt nicht der perfekte Zeitpunkt, mehr Flips als je zuvor zu wagen? Die Experten sagen „Nein“. Tatsächlich haben viele von ihnen das getan trat davon ab, vollständig umzudrehen, besorgt, dass das Risiko die Belohnung bei Weitem überwiegt.
Um uns einen umfassenderen Überblick zu verschaffen Immobilienmarkt sind Jessie Rodríguez und „Ich hasse Immobilien, liebe aber Geld“-Investor Tarl Yarber. Jessie und Tarl haben es geschafft HUNDERTE von Flips im letzten Jahrzehnt, aber jetzt machen sie weniger Flips als je zuvor. Mit hohe Haltekosten, ein ungewisse wirtschaftliche Zukunftund einem größeren Risiko des Scheiterns ist jetzt möglicherweise nicht der beste Zeitpunkt, um Ihr Flipping-Imperium zu gründen.
Aber wenn Sie Erfahrung, Geld oder Zeit haben, könnten Sie es tun einige ernsthafte Renditen erzielen wenn Sie bereit sind, das Risiko einzugehen. James, Jessie und Tarl reden darüber was sie auf dem heutigen Markt suchen, Wie man Senken Sie sofort Ihre Arbeitskosten Auf jeden Fall, warum so viele Expertenflossen verlassen das Geschäft, und warum Sie „Dollar-Kosten-Durchschnitt“ verwenden sollten Immobilien investieren.
Klicken Sie hier, um Apple Podcasts anzuhören.
Hören Sie sich hier den Podcast an
Lesen Sie hier das Transkript
Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, heute ist auch James dabei. James. Wie geht es dir?
James:
Mir geht es gut. Ich freue mich darauf, darüber zu sprechen, dass wir heute ein paar Deal-Junkies treffen können. Meine Art von Show.
Dave:
Ja, das ist deine Lieblingssendung. Wir werden heute ein Flipper-Panel veranstalten. Also haben wir zusätzlich zu James, der offensichtlich ein erfahrener Flipper ist, drei, nun ja, zwei Flipper mitgebracht. Wir haben Tarl Yarber, der schon lange im BP-Bereich tätig ist. Wenn Sie sich also BiggerPockets YouTube ansehen, war er schon in vielen unserer Podcasts dabei. Wenn Sie also Tarl kennen, ein ausgezeichneter, sehr erfahrener Flipper. Und wir haben auch Jessie Rodriguez dabei, Moderatorin von HGTVs Vintage Flip. Er operiert hauptsächlich von Südkalifornien aus.
James, angesichts allem, was vor sich geht, ist es eine interessante Zeit für Flipper. Worüber freust du dich darauf, mit diesen Jungs zu sprechen?
James:
Ich freue mich einfach auf Anpassungen, oder? Mit jedem Marktzyklus müssen Sie alle Ihre Geschäfte ändern, insbesondere aber Ihre Umstrukturierungen, z. B. wie Sie es tun, wen Sie einstellen und wie Sie sind [unverständlich 00:01:12]. Und wie die Leute Geld verdienen, denn die Leute sind im Moment ein wenig verängstigt, aber es ist ein gutes Geschäft, in dem man tätig ist.
Dave:
Ja. Ja. Und heute erwarte ich, dass wir das Gute, das Schlechte und das Hässliche hören werden. Hier sind offensichtlich einige gute Dinge drin, aber wir kennen beide Tarl. Er mag es, die Dinge authentisch zu halten und alles zu erklären, was sich hinter den Kulissen abspielt, und es geht dabei nicht nur um Glanz und Glamour und einige der Herausforderungen des Geschäfts . Ich denke also, dass jeder, der ein erstes Interesse daran hat, diese Show umzudrehen, sich diese Show auf jeden Fall anhören möchte, denn ich denke, zwischen Ihnen dreien wurden etwa 1500 Deals umgedreht, so etwas Verrücktes. Wie viele von euch sind umgedreht?
James:
Wir haben etwa fünf bis 600 Transaktionen durchgeführt. Wir waren an über 3,500 Transaktionen mit Flips mit unseren Kunden, gemischtem Geld und uns selbst beteiligt. Es sind also über eine Milliarde Dollar an Flips, die wir gemacht haben.
Dave:
Was?
James:
Ja, oder Transaktionen mit Flips. Diese Schwelle haben wir also letztes Jahr erreicht.
Dave:
Wow. Oh mein Gott, das ist verrückt. Also gut, es tut mir leid, dass ich 1500 gesagt habe. Ja, ein bisschen müde. Nur ein paar Angebote. Wow, 3,500, das ist wild.
Nun, heute werden wir in dieser Folge etwas über ein Konzept namens „Dollar Cost Averaging“ hören. Falls Sie noch nie davon gehört haben: Es handelt sich um einen an der Börse populären Begriff. Und die Grundidee besteht darin, dass Sie nicht versuchen, den Markt zeitlich zu steuern, sondern in regelmäßigen Abständen Kapital in Ihr Portfolio einspeisen. Wenn es sich also um die Börse handelt, nehmen Sie vielleicht etwas Geld und legen es einmal im Monat ein, wenn Sie Ihren Gehaltsscheck erhalten, oder so etwas in der Art. Bei Immobilien kann es sein, dass Sie unabhängig von den Marktbedingungen alle sechs Monate ein Haus umtauschen oder alle zwei Jahre ein Mietobjekt kaufen. Und die Idee dahinter ist im Grunde: Weil der Wert von Vermögenswerten mit der Zeit zunimmt, werden Sie wirklich gut abschneiden, wenn Sie Ihren Erfolg nur an der durchschnittlichen Rendite festmachen können. Und das ist so etwas wie eine bescheidene Art zuzugeben, dass man den Markt nicht timen kann und sich einfach von der allgemeinen Marktstimmung leiten lässt. Ich wollte nur, dass sich jeder darüber im Klaren ist, was das ist, bevor wir mit der Show beginnen. Aber ohne weitere Umschweife, lasst uns Jessie und Tarl herbringen.
Jessie, kannst du uns für diejenigen aus unserem Publikum, die dich noch nicht kennen, ein wenig über dich erzählen?
Jessi:
Nun, was ist los, Dave? Danke, dass Sie uns haben. James, Tarl, wie geht es euch, Jungs? So kam es 2010 nach dem Marktcrash zu einem Umschwung. Ich war ein großer REO-Makler und habe Hunderte und Aberhunderte Häuser verkauft. Ich fing an, zu sehen, wie alle anderen meine Sachen kauften, und sagte: „Was zum Teufel ist hier los?“ Warum kaufen diese Leute Häuser, die heruntergekommen sind, die unter Wasser stehen, während der Rest von Amerika nichts kaufen will?“ Und nahm einen der Investoren auf, begann mit ihnen zusammenzuarbeiten, wurde Mentor und brachte mir das Flippenspiel bei. Bis heute gehöre ich zu meinen guten Freunden und ich stütze mich noch immer auf ihn. Und dann bin ich hier, 12 Jahre später, nachdem ich den allerersten Deal abgeschlossen habe, den ich für 65,000 US-Dollar in Südkalifornien gekauft habe, was verrückt ist, wenn man darüber nachdenkt. Mittlerweile sind es etwa 650,000.
Ich hätte das Buy-and-Hold-Spiel wahrscheinlich 2010 lernen sollen, weil ich jetzt genau das sein möchte, was ich werden möchte. Aber über 400 Flips später, immer noch aktiv, 17 meiner Pipeline heute in diesem verrückten Markt, in dem wir uns befinden. Ich habe schreckliche Angst davor und liebe es. Es ist eine Sucht. Und ich mache einen Flip in Südkalifornien, einem der Märkte im Land, in dem es am schwierigsten ist, es wirklich zu tun, wo mein durchschnittlicher Kaufpreis etwa eine Million Dollar beträgt und die durchschnittliche Reha 350,000 kostet. Wenn Sie also von 15 oder 16 Deals sprechen, sind das plötzlich 20 Millionen Dollar, was eine Menge Geld ist. Und Gott sei Dank gibt mir James sein ganzes Geld, damit ich es schaffen kann. Also ja, es hat Spaß gemacht, Mann. Ich liebe es, es zu tun. Es ist verrückt.
Dave:
Hübsch. Nun, wir können Ihnen heute hier in guter Gesellschaft zumindest die Möglichkeit geben, über Ihre Sucht zu sprechen.
Tarl, du kennst BiggerPockets offensichtlich schon sehr lange und besuchst regelmäßig unseren YouTube-Kanal. Aber für diejenigen unter Ihnen, die es nicht wissen: Können Sie uns etwas über Ihr Flipping-Erlebnis erzählen?
Tarl:
Ja sicher. Deshalb kaufte ich 2005, als ich 20 Jahre alt war, ein Seminar mit dem Titel „Wie man in 10 Tagen oder weniger aus 10,000 US-Dollar 30 US-Dollar macht“. Und es ging um den Großhandel mit Immobilien. Ich habe drei Deals abgeschlossen. Und beim dritten Deal machten wir 2010 Dollar als Doppelabschluss, und dann habe ich gekündigt, weil ich jede Sekunde davon gehasst habe. Also habe ich mich erst XNUMX wieder damit beschäftigt. Und eigentlich ist es lustig, Jessie, also hast du gesagt, du wärst ein REO-Agent. Waren Sie damals in Südkalifornien?
Jessi:
Ja, Südkalifornien.
Tarl:
Ja. Also schloss ich mich einer Firma namens Charter Home Alliance außerhalb von Scottsdale, Arizona, an, wo wir als SAM-Auftragnehmer für Fannie Mae tätig waren. Also würden wir das Servicebereichsmanagement übernehmen. Also haben wir für Fannie Mae REOs gebaut, und so bin ich wieder in die Branche zurückgekehrt, indem ich herumgeflogen bin und sieben verschiedene Bundesstaaten erschlossen habe. Und im Grunde genommen habe ich alle REO-Agenten getroffen, alle Auftragnehmer getroffen und jede Menge Netzwerke aufgebaut. Und dadurch haben wir uns wieder auf Immobilieninvestitionen konzentriert, vor allem weil alles einfach da war und REO verrückt war und wir Zugriff auf die gesamte Infrastruktur und den gesamten Betrieb hatten. Ich und zwei meiner Freunde haben im Grunde ein anderes Unternehmen gegründet und dann mit dem Einkaufen begonnen. Das ging bis Februar 2014 gut, und dann haben wir drei Schluss gemacht, weil die anderen beiden meiner Meinung nach verrückt geworden sind. Geld macht bei Dritten komische Dinge.
Also nahm einer von ihnen Drogen, es war einfach nur dummes Zeug, und ich ging sofort. Ich wollte es nie wieder tun. Und dann, im Oktober 2014, traf mich einer der Fonds, mit denen wir oft zusammengearbeitet haben, in Seattle. Zu diesem Zeitpunkt zog ich nach Seattle und sagte: „Hey, lasst uns ein JV bei Deals eingehen.“ Und ich habe damals angefangen, Immobilien zu reparieren. Damals habe ich angefangen, viel von Jimmy zu kaufen, tatsächlich ist James dabei. Ich glaube, im Jahr 2015 oder 2016 habe ich 30 Häuser von mir gekauft, ich kann mich nicht erinnern, wie viele, aber so bin ich wieder ins Geschäft eingestiegen.
Und dann, Mitte 2015, hörte ich auf, mit Menschen zusammenzuarbeiten, und fing ab diesem Zeitpunkt an, alles intern zu erledigen, und wurde verrückt. Wenn man alles zusammenrechnet, kommen wir seit 680 wahrscheinlich auf mehr als 2010 Deals oder so, mehr oder weniger. Und dazu gehören auch alle meine Partnerschaftsverträge, die ich mit meinen Freunden in den Jahren 2010, 11, 12, 13 und teilweise 14 abgeschlossen habe. Und dann, ja, hauptsächlich Seattle, Tacoma, seit 2015 auch Portland. Und jetzt lebe ich in Austin.
Dave:
Hübsch. Hassen Sie es immer noch?
Tarl:
Oh, es hat mir noch nie gefallen.
Dave:
Nicht Austin, nur Immobilien.
Tarl:
Oh ja. Ich mag Austin. Ich habe Immobilien nur für Geld gemacht und es hat mir nie besonders viel Spaß gemacht. Das Bankkonto hat mir gefallen.
Dave:
Moment, meinst du das ernst?
James:
Ehrlich gesagt liebe ich das.
Tarl:
Ich meine es hundertprozentig ernst.
Dave:
Es ist ein Mittel zum Zweck, oder? Man muss es nicht lieben.
Jessi:
Ich glaube, ich habe das noch nie von jemandem so sagen hören, das ist so erfolgreich. Ich liebe das: „Eigentlich hasse ich es, genau wie das Geld.“
Tarl:
Es macht mehr Spaß zu sagen: „Ja, ich hasse Immobilien.“ Ich meine, ich hasse Momente auf jeden Fall. Ich liebe es, jetzt an Immobilien festzuhalten, was großartig ist, bis ein Mieter zum Problem wird und ich davon höre. Ich tue mein Möglichstes, um nichts darüber zu erfahren, was mit unseren Mietern auf unseren Grundstücken los ist, aber ich weiß, dass wir gerade eine Räumung durchmachen. Und ich hasse es, von diesem Zeug und so weiter zu hören. Es ist also toll, wenn ich mir meine Bilanz ansehe, das macht Spaß.
Jessi:
Es ist lustig, dass du das sagst, weil ich Vermietungen hasse. Ich bin süchtig nach dem Flip. Ich meine, bei jedem Deal, wenn ich ein Mietobjekt kaufe und James ein paar besitzt, schaue ich es mir an und sage: „Ja, 200 $ Cashflow.“ Juhu, lass uns gehen, Baby.“ Oder drehen Sie es um und verdienen Sie 42,000 $. Und jetzt, zehn Jahre später, bin ich hier und habe acht verdammte Mietwohnungen. Das ist es. Und es ist, als hätte man wahrscheinlich einige davon behalten sollen.
Tarl:
Da sitzen wir im selben Boot. Ich habe meine erste Miete erst 2016 behalten.
James:
Und am Ende des Tages hat jede Immobilie einen Zweck, und das ist der Zweck des Umdrehens. Wir könnten sie behalten, Sie können sie kaufen, aber zu diesem Zeitpunkt treffen Sie die Entscheidung, jede Immobilie zu vergrößern. Ich bereue die Immobilien, die ich verkauft habe, nicht wirklich, denn jeder Verkauf hatte einen Zweck. Und während wir in den letzten 20 Jahren Häuser umgetauscht haben, hat das immer einen Zweck, und man muss sich irgendwie an die Märkte anpassen und verändern. Und im Moment ist das Ziel:
Dave:
Der Zweck besteht darin, Ihnen so viel Geld wie möglich zu verschaffen.
James:
Es geht darum, Ihr Geld zu vermehren. Je mehr Bargeld und Kapital Sie haben, desto mehr passives Einkommen können Sie erzielen und je mehr passives Einkommen Sie erzielen, desto mehr können Sie sich entspannen, auch wenn ich noch nicht herausgefunden habe, wie ich mich entspannen kann. Aber alles hat einen Zweck. Und im Moment wäre es großartig gewesen, sie zu behalten, aber auf dem heutigen Markt ist es schwierig, Mietobjekte zu behalten, weil die Preise so hoch sind. Und Flipping hat auf dem heutigen Markt einen wirklich guten Zweck: Sie können durch den Kauf von Immobilien immer noch Ihre Liquidität erhöhen, und da die Geldkosten sehr hoch sind und alles teuer ist, wird dadurch das Kapital wachsen.
Und das ist das Schöne am Flipping auf dem heutigen Markt, denn dieser Markt hat sich mit seinen Zinssätzen schnell verändert. Und ich denke, wir gehen heute tiefgründig darauf ein, dass man in jede Art von Markt einsteigen kann. Ich freue mich, Jessie und Tarl hier zu haben, weil sie ein Haufen Deal-Junkies sind und ich mit Deal-Junkies gut klarkomme. Es geht nicht darum, diesen Deal zu verfolgen und Geld zu verdienen. Mit dem Flippen im Moment, Jessie, weiß ich, dass du dich in einem sehr teuren Markt befindest, die Tarife sind teuer. Ich weiß, dass für uns als Kreditnehmer und Flipper die Geldkosten von 8–9 % auf 10–12 % gesunken sind. Welche Art von Veränderungen haben Sie auf dem heutigen Markt vorgenommen, indem Sie einkaufen, während die Kosten des Geldes auf dem gleichen Stand sind wie zu Ihrer gesamten Zeit, und dann auch, wenn die Entsorgung etwas länger dauert? Weil es eine enorme Wirkung hat, wenn Sie eine Million Dollar kaufen, das sind 10, 12 Riesen pro Monat in Ihrer Haltezeit.
Jessi:
Ja, ich meine, es ist eine Menge. Ich bin also immer noch bei knapp einem Punkt und neuneinhalb. Daher sind meine Tarife immer noch ziemlich gut für hartes Geld, mit einer Reduzierung der Kosten um 15 %. Es ist also anständig. Ich habe es geliebt, als es um 10 % gesunken war. Der Schlüssel im Moment ist jedoch, dass ich viel weniger kaufe, James, wo ich früher immer 25 Flips auf einmal hochgehalten habe, und das bedeutet nicht, dass ich 25 auf einmal umdrehe, sondern nur, dass ich 25 halte und Zahlungen auf einen Haufen zu tätigen, während ich 10 umdrehe. Also bin ich auf 11, 15 zurückgegangen, weil ich versuche, sie schneller umzudrehen. Ich schaute mir die Rechnung an und sagte: „Wie viele Crews habe ich?“ Teilen wir es auf. Wie schnell kann ich diese drehen? Wie lange kann ich etwas stehen lassen?“ Denn das Problem, wenn man ein Flipper ist, ist, dass man nie Nein zu einem Deal sagen möchte.
Jemand bietet dir eine Chance, du sagst nein, du hast Angst, dass sie wieder kommt. Erstens habe ich jetzt etwas Geduld und es ist für mich in Ordnung, zu manchen Dingen Nein zu sagen und sie merken zu lassen: „Hey, ich kaufe immer noch.“ Ich muss bei dieser Sache einfach abwarten, weil ich am Ende bin.“ Aber es geht nur um Geschwindigkeit. Weil wir sehen, dass die Zinsen derzeit steigen. Was wird passieren? Wir kommen in die Wintermonate. Wird es langsamer? Wir hatten diesen Frühling einen tollen Höhepunkt, als ich alles, was ich verkaufte, für fünf, 8 % über dem Listenpreis, verkaufte, was fantastisch war. Und wenn man es betrachtet, schaue ich auf den Durchschnitt des gesamten Jahres. Ich hasse es, was hier in ein paar Monaten im November und Dezember kommen könnte, wenn ich etwas auflistee und jetzt vielleicht 5 % weniger bekomme, aber ich habe das in der ersten Hälfte des Jahres wieder wettgemacht.
Die Art und Weise, wie ich es betrachte, ich blättere immer um, und das schon seit 10 Jahren, ist, dass ich nicht unbedingt jeden Deal einzeln betrachte. Natürlich möchte ich bei jedem einzelnen Deal gewinnen, aber ich bin damit einverstanden, zu sagen: „Okay, ich habe dieses Jahr die 28 überschritten.“ Ich war auf jeden Fall bei allen weit oben. Einige davon haben nicht geklappt, weil ich die Kosten oder den Zeitplan überschritten habe oder weil ich eine Reihe von Projekten durchgeführt habe, bei denen ich zusätzliche Wohneinheiten hinzufügte, sodass der Zeitplan von sechs Monaten eingehalten wurde. Ich bin im 12. Monat, bei manchen auch im 15. Monat.“ Aber der Mehrwert ist so groß, dass ich ihn ausgleichen kann, wenn sich der Markt ein wenig anpasst.
Es gibt also eine Ausgewogenheit bei denen, die mir wirklich gefallen. Vieles dreht sich im Moment also nur um Geschwindigkeit, Geschwindigkeit, Geschwindigkeit. Und zum Glück ist mein Geld immer noch ziemlich gut. Aber als ich anfing, hatte ich drei Punkte und 12 % meines harten Geldes. Ich sehe Leute wie: „Oh, die Zinsen sind so hoch, die Zinsen sind so hoch.“ Ich meine, ich habe ein paar hundert Häuser zu drei Punkten und 12 % umgedreht. Es geht also noch, einfach besser kaufen.
James:
Ich habe damals Geld von Kredithaien bekommen, es schien, als wären wir 2008 zu vier Punkten mit 18 % finanziert worden, und das war das Beste, was wir 2008 erreichen konnten. Und ich bin mir ziemlich sicher, dass meine Beine gebrochen wären . Wir haben das Geld nicht einmal umgesetzt.
Tarl:
Aber bis zu diesem Punkt, Jimmy, ich meine, diejenigen von uns, die schon damals auf dem Markt waren, ich denke darüber nach, warum Jessie dir nicht viel abgenommen hat. Ich habe mich nicht allzu sehr festgehalten. Es war schwer, eine langfristige Finanzierung zu bekommen, aber es war einfach, sie zu bekommen … Man hatte hartes Geld, also war es, als würden viele von uns umdrehen, weil es schwieriger war, an Geld zu kommen, aber es gab Angebote. Und ich denke, das ist für viele von uns eine Erkenntnis: Wir können es kaum erwarten, dass der Markt abstürzt, wenn er überhaupt abstürzt. Aber wenn das passiert, ist es schwieriger, an Geld zu kommen, und die Leute laufen dann meist davon. Oder sie halten die Angebote nicht ein oder machen sie um oder was auch immer, ein Großhandel oder so etwas in der Art.
Jessi:
Ja, weil es den DSCR in den Jahren 2008, 9, 10, 11 und 12 noch nicht gab, als man in Kalifornien alles für weniger als XNUMX Dollar kaufen und dann BRRRR daraus machen konnte. Das ist ein neueres Produkt. Sie haben also Recht, ich erinnere mich an diese erstaunlichen Deals, eine Menge Eigenkapital und dann dachte ich: „Okay, ich kann nicht aus ihnen aussteigen, weil ich bereits vier oder fünf auf meinen Namen besitze“, wo das früher der Fall war um die konventionelle Finanzierung zu begrenzen, wie viele Sie auf Ihren Namen haben können und ähnliches. In den letzten paar Jahren lief es also gut mit all dem BRRRR und dem DSCR-Zeug.
Und James, Sie haben vorhin erwähnt, dass es eine Funktion für das Geld gibt, und zwar im Moment vielleicht, wenn wir uns nicht aus den Sachen refinanzieren können oder es keinen Sinn macht, die Miete zu behalten. Also ja, dies ist die Kapitalwachstumsphase unseres Unternehmens in den letzten Jahren. Ich meine, James, ihr habt wahrscheinlich in den letzten zwei, drei Jahren an vielen Deals festgehalten, als ihr dreieinhalb, viereinhalb Prozent DSCR-Darlehen bekommen konntet, würde ich mir vorstellen. Nun, wenn das kein Bleistift ist, denken Sie jetzt: „Drehen Sie einfach das Geld um, bauen Sie mehr Kapital auf.“ Wenn sich der Markt in weiteren zwei Jahren verändert und die Zinsen wieder sinken, dann kommt es wieder zu diesem Zyklus und Sie halten mehr Mietobjekte.“ Habe ich das richtig vermutet?
James:
Ja, da das Kapital eingeschränkt wird, und ich denke, das ist eine gute Diskussionssache, müssen sich die Anleger anpassen. In jedem Markt muss man sich anpassen. Und das Geld war wirklich locker. Sie hatten DSCR-Darlehen, bei denen es sich im Grunde genommen um Darlehen handelte, die Folgendes abdeckten: Ihr Einkommen würde Sie für das Darlehen qualifizieren, oder? Wenn Sie also höhere Mieten hatten, leiht der Kreditgeber Ihnen die Kreditbeträge auf der Grundlage des Einkommens, das Sie einbringen. Hartes Geld war auch billiger. Die Anzahlungen waren geringer. Und was mit hartem Geld passiert ist, ist, dass es irgendwie wieder zu dem zurückgekehrt ist, was es war. Die Standard-Hard-Money-Downs gingen um 20 % zurück. Und die Kreditgeber müssen sich schützen, wenn der Markt riskanter wird, und das ist es, was man bei Flippern macht, indem es den Markt wieder verschärft, aber wenn das Geld steigt, bedeutet das nur, dass wir umschwenken müssen. Und so, Jessie und Tarl, welche Weichen musstet ihr stellen, als ihr jetzt kauft, wenn ihr zwei bis drei Punkte mehr auf eure monatlichen Zinsen habt?
Ich weiß, dass es uns ziemlich berührt hat, weil wir viele Immobilien im Wert von mehreren Millionen Dollar verkauft haben. Wenn ich also einen Kredit in Höhe von 2 Millionen Dollar bekomme, beläuft sich meine Zahlung auf 2020 pro Monat. Und wenn ich 10 davon habe, ist das eine Riesenverrückung. Und das bringt mich im Grunde in die Situation, dass ich nur eine bestimmte Anzahl von Projekten dieser Größe durchführen kann. Welche Weichen habt ihr beim Kauf auf dem heutigen Markt gestellt? Denn mit der Abkühlung des Marktes sind auch einige erstaunliche Möglichkeiten entstanden. Wir kaufen die Dinge im Moment viel günstiger ein. Wie haben Sie sich angepasst? Für uns mussten wir tiefer einkaufen und dort zusätzliche Carry-Zeitpläne hinzufügen. Wenn unser durchschnittlicher Flip auf etwa sechs bis sieben Monate geschätzt wurde, gehen wir sicherheitshalber davon aus, dass unsere Leistung bei acht bis neun Monaten liegt. Welche Anpassungen haben Sie an diesem Geldaufwand vorgenommen, weil dadurch einige Flipper wirklich blockiert wurden und viele von ihnen an die Seitenlinie gingen, anstatt einfach weiter zu kaufen?
Jessi:
Nun, ich sehe, als ich 2008 und 2010 angefangen habe, habe ich mich stark auf die Nebenkosmetik zurückbewegt. Also [unverständlich 00:16:52]. Ich versuche, in eine Immobilie einzusteigen und zu sehen, ob ich sie nach vier Monaten umbauen kann, mache aber nicht die Anbauten und die zusätzlichen Wohneinheiten, wie ich es in den letzten Jahren getan habe. Das heißt nicht, dass ich keins machen werde, wenn ich eine große Chance sehe, aber ich habe eine Handvoll der Angebote, die ich in den letzten drei Monaten verkauft habe, bei denen es sich um Lippenstift handelte. Ich meine, es waren nur neue Schränke, neue Arbeitsplatten, Laminatböden, so wie ich es früher gemacht habe. Das Zeug, das ich nicht auf Instagram posten möchte, das fertige Produkt sieht aus wie etwas, das Tarl umdrehen müsste. Aber ich komme schnell rein und wieder raus und komme auf 40 Dollar, und die Transportkosten sind sehr niedrig, harte Geldverleiher sind im Moment sehr zufrieden mit mir, meine privaten Leute, weil sie das Kapital umsetzen.
Denn vor einem Jahr sagten sie: „Hey, Mann, du hältst dieses Tief 12 Monate, 14 Monate lang fest.“ Wir brauchen Sie, damit Sie etwas schneller damit beginnen.“ Deshalb bin ich wirklich froh, dass die Anpassung stattgefunden hat, denn sie hat mich irgendwie wieder an den Anfang zurückversetzt, als ich mit dem Flippen begonnen habe, und wie es nur ein Volumenspiel war, einfach schnell, schnell, schnell, anstatt weiterhin großen Homeruns hinterherzujagen hohe Einkaufspreise. Das ist wahrscheinlich die größte Anpassung, die ich vorgenommen habe.
Tarl:
Was mich betrifft, ich meine, ganz offengelegt meinerseits, ich würde nicht sagen, dass ich einer der Leute bin, die an der Seitenlinie stehen, aber ich bin ganz sicher im Moment nicht an der Startlinie, wenn es darum geht, da draußen zu investieren. Ich habe wahrscheinlich in den letzten vier Jahren nach irgendeiner Ausrede gesucht, um mit dem Immobilienkauf aufzuhören. Und letztes Jahr bin ich bereits aus Washington ausgezogen, alle meine Immobilien, die ich besitze, liegen in der Gegend von Seattle und Tacoma, und ich suchte nur nach einer Ausrede, noch bevor sich der Markt veränderte und bevor die Preise überhaupt stiegen, um einfach mit dem Kauf in dieser Gegend aufzuhören und zu beginnen mit für eine gewisse Zeit. Ich denke, das liegt nur daran, dass ich aus diesem Bereich ausgebrannt war und einfach nicht dort sein wollte. Das hatte überhaupt nichts mit Märkten zu tun. Es hatte einfach alles mit dem persönlichen Lebensstil zu tun. Aber als sich der Markt veränderte und die Zinsen stiegen, nutzte ich das als Grund, um zu sagen: „Okay, ich möchte jetzt einfach nicht kaufen.“
Also haben wir letztes Jahr alles geschlossen. Und dann habe ich hier in der Gegend von Austin wirklich ernsthaft nach etwas Zeit gesucht. Was wir dagegen getan haben, wenn es um Finanzen und Geld geht, was die Verschuldung betrifft, haben wir mehr mit privatem Kapital und auch mit privaten Kreditgebern statt mit traditionellen Kreditgebern gemacht. Und jede Art von Finanzierung, die ich darüber hinaus tätigen musste, war alles nur interner Kram, den ich bereits hatte, mit Kreditlinien und so weiter. Und es hat es für uns einfach viel sauberer gemacht.
Im Moment beschäftige ich mich sehr ernsthaft mit mehreren Märkten, in die ich wieder einsteigen möchte. Ich schaue immer noch nach Seattle/Tacoma, um dort wieder einzusteigen. Deshalb dachte ich: „Hey, Jimmy, ich rufe dich später an.“ Aber zum größten Teil gibt es ein paar andere Märkte, auf die ich mich mehr konzentriere, einfach aus Gründen des Cashflows und der Möglichkeit, Bargeld zu kaufen, Geld zu beschaffen usw., um dies tun zu können, anstatt es als Bargeldvorrat zu nutzen Angesichts der hohen Zinsen muss man sich damit herumschlagen, Schulden zu machen und sich auf DSCRs und all das Zeug zu verlassen.
Und darauf konzentriere ich mich im Moment mehr als auf alles andere. Es hat mich gezwungen, das zu tun, was ich schon vor einiger Zeit hätte tun sollen, und zwar auf die Langfristigkeit ausgerichtet. Ich denke, eines der Dinge, die mir am House Flipping gefallen haben, ist, dass ich darüber scherze, dass man sein Geld abwägen kann, anstatt es zu zählen, wenn man es tut. Aber gleichzeitig habe ich einen guten Kumpel von mir, der erst seit 2009 kauft und hält. Und er kommt wirklich sehr, sehr gut mit Budgets zurecht, oder? Er verdient 200 Dollar im Monat für ein Haus. Er müsste Geld ansparen und eine weitere Anzahlung kaufen, eine weitere Anzahlung erhalten und für eine weitere Anzahlung sparen oder sich eine Kreditlinie sichern und diese dann nutzen, um weitere Anzahlungen für die Häuser zu erhalten und diese dann abbezahlen usw.
Er ist also wirklich gut im Budgetieren. Wenn man sich viele Hausverkäufer ansieht, die viel Geld verdient haben, waren wir das Gegenteil. Wir mussten nicht so viel budgetieren, weil wir so viel Geld und so weiter verdienten. Deshalb habe ich auch immer kurzfristig gedacht, etwa in Schritten von sechs Monaten statt in Schritten über einen längeren Zeitraum. Und ich persönlich bin angesichts der Höhe der Preise froh, dass dies geschehen ist. Ich hoffe, dass die Preise nicht so schnell sinken. Ich hoffe, dass sie oben bleiben.
Dave:
Warum? Weil Sie wollen, dass die Preise sinken?
Tarl:
Ich glaube nicht, dass es Einfamilienfamilien so stark treffen wird, wie die Leute aufgrund der Tarife vielleicht glauben. Wir können über Arbeitslosigkeit reden. Ich denke, das wird Einfamilienfamilien stärker treffen als die Quoten. Aber wenn die Zinsen heute fallen würden, würde das meiner Meinung nach unsere Wirtschaft in vielerlei Hinsicht zerstören. Dafür gibt es Gründe. Dafür ist es bereits auf dem richtigen Weg. Aber der Immobilienmarkt sollte nicht so stark ansteigen wie in den letzten Jahren. Wir alle wissen das. Davon haben wir alle profitiert. Ich bin dankbar dafür. Aber gleichzeitig wird es mehr Probleme als Nutzen bringen, wenn es jetzt plötzlich dramatisch sinkt.
Und auch die Rückkehr von mehr Menschen auf den Markt und die Schaffung von mehr Wettbewerb treiben kurzfristig die Preise wieder in die Höhe, was meiner Meinung nach keine gute Sache ist. Und dazu habe ich viel zu sagen, aber das ist es, wo mein Gehirn gerade ist. Ich möchte, dass die Preise jetzt gleich bleiben.
Dave:
Warum erwägen Sie dann, wieder in den Markt einzusteigen? Und erwägen Sie einen Umtausch oder eher eine Buy-and-Hold-Strategie?
Tarl:
Beide. Der Grund, warum ich also wieder einsteige, ist, dass ich den Markt nicht timen kann, sondern am Ende des Tages. Was mich betrifft, habe ich mir eine kleine Pause gegönnt, und da ich einfach mehr Spaß haben und ein paar Sachen auf meiner Seite aufbessern konnte, haben wir mehr Geld in die Deals gesteckt, die wir bereits haben. Wir haben einige Gewerbeimmobilien, wir haben weitere gebaut. Wir haben einige Single-Familien, wir haben einige Bauprojekte, die wir wieder auf den richtigen Weg bringen wollten und so weiter. Und dieses Mal mehr darauf konzentrieren, strategischer vorzugehen und nicht einfach nur „umdrehen, umdrehen, umdrehen, kaufen, kaufen, kaufen, kaufen“ zu reagieren, weil man eine Maschine hat, die man füttern muss. Das ist eines der coolen Dinge: Man kann diesen großartigen Betrieb aufbauen, wenn es ums Umdrehen geht, aber gleichzeitig muss man die Maschine füttern. Und irgendwie habe ich es schon immer gehasst, mich umdrehen zu müssen, um die Maschine zu beschicken, anstatt alles und so weiter behalten zu können, was eher meiner Mentalität und meinem Lebensstil entspricht. Dave, es tut mir leid, schimpfte ich, was war nochmal die Frage?
Dave:
Nein, Sie haben meine Frage beantwortet. Ich habe nur nach dem Umdrehen oder Mieten gefragt. Es hört sich nach beidem an.
Tarl:
Ja, beides opportunistisch. Aber mehr zum langfristigen Denken. Wenn ich also die durchschnittlichen Dollarkosten für Häuser und so weiter berechne, kann ich nicht den richtigen Zeitpunkt bestimmen, wann der beste Markt ist. Ich habe seit 2016 geglaubt, dass der Markt zusammenbrechen würde. Und jeden einzelnen Monat denke ich: „Das ist der Monat, in dem wir alle dem Untergang geweiht sind.“ Und ich habe mich jedes verdammte Mal geirrt. Als also Covid zuschlug und Ihre Bank die Kreditvergabe einstellte, dachte ich: „Werden Sie alles los.“ Wir haben das nicht getan, aber ich habe es definitiv gedacht. Ich bin mir also sicher, dass es einigen von uns auch so ging.
Aber gleichzeitig denke ich: „Das kann ich nicht.“ Stattdessen denke ich, dass eine Einfamilienfamilie immer noch eine gute Investition ist. Ich denke, dass es für mich, in den nächsten 18 Monaten wieder mehr Hardcore zu spielen, viel damit zu tun hat, was meiner Meinung nach später in der Welt der Mehrfamilienhäuser und der kommerziellen Welt passieren wird, sodass wir unsere aufbauen Glaubwürdigkeit bleibt in diesem Bereich in verschiedenen Märkten bestehen. Wenn also die Dinge in den anderen Anlageklassen auseinanderfallen, haben wir in den Märkten, in denen wir tätig sein wollen, bereits den Boden und die Geschäftstätigkeit aufgebaut, um vielleicht einige Bankimmobilien zu ergattern, die eher auf Mehrfamilienhäuser ausgerichtet sind.
Dave:
Und bevor wir weitermachen, Tarl, möchte ich fragen, denn ich denke, Sie sind der Einzige hier, der aktiv nach neuen Märkten Ausschau hält. Wonach suchen Sie in diesen neuen Märkten zum Flippen oder Kaufen?
Tarl:
Wir betrachten also alles als Bargeld. Die Zinssätze sind uns also nicht so wichtig. Die Dinge haben also den Bleistift da draußen. Es muss also so sein, ich könnte einige Märkte aufzählen, aber in den meisten Fällen, wenn wir etwas Bargeld kaufen und durch die Burst-Strategie eine Aufwertung erzwingen, ohne es tatsächlich zu refinanzieren, anstatt Bargeld zu halten, dann sind es diese Märkte Sie müssen in der Lage sein, für einen Miet-Kauf-und-Hold-Ansatz zumindest eine Art Acht-Kapitel, sieben bis Acht-Kapitel, zu beziffern. Aber das erzwingt auch die Wertschätzung durch die Vogelstrategie. Und gleichzeitig muss es in diesen Gebieten eine Nachfrage geben und es muss in diesen Gebieten eine Immobilienverwaltung und all das geben, weil wir uns im Inneren nicht selbst verwalten. Es gibt also tolle Märkte, die ich mir angeschaut habe und die vielleicht für einen Flip fantastisch sind, für Buy-and-Hold aber scheiße wären, weil die Immobilienverwaltung in diesem Bereich scheiße wäre.
Und gleichzeitig schauen wir für uns, wohin ziehen die Menschen? Wohin gehen die Jobs? Was ist die Nachhaltigkeit? War es eine verrückte Stadt da draußen, die von einer Branche abhängig ist? Einfach alle grundlegenden Dinge, auf die Sie für ein langfristiges Wachstum achten sollten. Im Vergleich zu Flips gibt es jede Menge, ich denke, man könnte meiner Meinung nach überall umdrehen. Es spielt keine Rolle, was auf diesem Markt passiert, ich glaube im wahrsten Sinne des Wortes, dass man überall hingehen und in einen Markt einsteigen und etwas bewirken kann. Wollen Sie die Immobilie auf diesem Markt fünf bis zehn Jahre lang behalten? Hier kommen die Herausforderungen ins Spiel, die unser Denken über die Dinge verändern. Ich habe in diesem Geschäft noch nie langfristig gedacht, also waren es immer sechs Monate am Stück. Es war also ein interessantes Spiel, das wir in letzter Zeit gespielt haben, um dieses Denken loszuwerden.
James:
Und ich denke, was Tarl erwähnt hat, ist, dass viele Flipper eine kleine Pause eingelegt haben, um zu sehen, was mit ihrem aktuellen bestehenden Geschäft los ist, um ihre Strategien rund um das Zurücksetzen zu ändern, weil dieser Markt verschiedene Arten von Möglichkeiten schafft, Immobilien anders zu verkaufen Weg. Was uns Probleme bereitet hat, sind die Arbeitskosten. Der Markt ist in den letzten drei Jahren dramatisch gewachsen. Die Wehen waren ein Albtraum, Menschen zur Arbeit zu bringen und Menschen zum Erscheinen zu bringen. Besonders in teuren Märkten, wie Jessie, ich weiß, dass du in LA bist, oder? Es gab nicht nur eine Menge Flipper, es gab auch viele Käufer von Wohnimmobilien, die ihre Traumhäuser kauften und bauten, was viele unserer Flipper-Talente in Anspruch nahm. Jessie, wie hast du gekämpft? Denn ich weiß, dass Tarl in den Städten an der Westküste, ich bin dort, teuer und die Arbeitskräfte viel teurer sind.
Während wir in diesen neuen Markt vordringen, haben sich die Preise geändert und es entstehen verschiedene Arten von Kaufmöglichkeiten. Wir beschäftigen uns also mit der Frage, wie wir auch die Arbeitskosten senken und die Dinge ein wenig anders angehen können? Was haben Sie getan, um diese Kosten zu senken? Denn das ist eine große Sache. Das Geld ist teuer, die Arbeit ist teuer und der Weiterverkauf ist nicht ganz so teuer wie zuvor. Man muss also etwas ändern. Was haben Sie also getan, um den Rückgang auf dem Arbeitsmarkt zu bekämpfen? Es war ein großes Ärgernis für uns.
Jessi:
Ja. Ich denke also, dass die Tatsache, dass es Covid gab und alle mit dem Bauen begannen, mir tatsächlich geholfen hat, denn ich hatte definitiv einen Faulheitsfaktor, weil ich eine Handvoll Teams hatte, mit denen ich so lange zusammengearbeitet hatte, dass ich aufgehört hatte, die Zahlen irgendwie im Mikromanagement zu verwalten . Es ist, als hätte ein Dach früher 10 Riesen gekostet, dann sind es 22,000 oder was auch immer, und man hat gedacht: „Na ja, aber meine Preise sind um hundert Riesen gestiegen.“ Ich verdiene also mehr Geld, also macht es Sinn, dass sie mehr Geld verdienen.“ Und ich habe es einfach nicht in Frage gestellt. Dann passierte der Markt im letzten Jahr. Und plötzlich ist es so: „Oh mein Gott, dieser Markt geht unter.“ Was werden wir machen?" Und ich habe mich angepasst und gesagt: „Okay, nun, ich muss einfach mein Inventar durchgehen.“ Also habe ich insgesamt neun oder zehn Monate lang mit dem Kauf aufgehört, genau wie Sie es besprochen haben.
Und es hing alles davon ab, dass ich einfach wollte, dass das Kapital zurückfließt, damit ich es neu bewerten kann. Und als ich das tat, dachte ich plötzlich: „Hey, ich muss drei Angebote für dieses Dach einholen.“ Lassen Sie uns alle diese Systeme bereinigen. Lassen Sie uns das Budget reduzieren. Stellen wir sicher, dass wir nicht nur schlampig sind, weil wir es gewohnt sind, solche Geschäfte zu machen und Geld zu verdienen, und wir haben nicht zugeschaut.“ Das Größte, was wir getan haben, James, war, uns wieder auf das Wesentliche zu besinnen und zu sagen: „Hey, ich liebe dich und ich schätze dich und ich weiß, dass wir fünf Jahre lang zusammengearbeitet haben, aber deine Preise haben mich enorm in die Höhe getrieben.“ , also werde ich einfach zwei weitere Angebote einholen.“ Und dann kann ich diese Angebote erhalten und sie wieder nutzen.
Und das Eine: Wenn Sie ein Team haben, mit dem Sie schon seit fünf oder zehn Jahren zusammenarbeiten, müssen sie sich nie wieder einen Job suchen, weil sie wissen, dass Jessie immer die Maschine füttert, wie Tarl gesagt hat: Rechts? Es ist wie: „Ich muss sicherstellen, dass ich weiterhin ein Haus kaufe, weil ich diese Crew nicht verlieren möchte.“ Das ist eine berechtigte Angst, denn ich möchte nicht rausgehen und trainieren müssen. Nun, letztes Jahr, als ich wusste, dass ich das Geschäft verkleinern und verlangsamen würde, dachte ich: „Oh, ich fange im Grunde von vorne an.“ Es macht mir nichts aus, neue Crews zu interviewen.“ Und das war riesig.
Ich habe meine Kosten für diese Reha-Maßnahmen um etwa 30, 35 % gesenkt. Und es war irgendwie traurig zu sagen, wie locker ich so lange war, denn wenn Geld hereinkommt, muss man nicht unbedingt jeden kleinen Teil davon bis ins kleinste Detail verwalten. In den letzten 10 Monaten, 11 Monaten haben wir also eine Menge gekauft und das Geschäft wieder ausgeweitet. Aber jetzt mit diesen besseren Margen und diesen besseren Kostenmodellen, was wirklich sehr, sehr cool war. Außerdem stelle ich sicher, dass ich sie schneller umdrehe. Gestern habe ich ein Video gemacht, in dem ich gesagt habe: „Ich mache Schluss mit dem Schuldenmodell von Dave Ramsey, bei dem Zahlungen gestapelt werden, um eine Kreditkarte zu belasten und dann das ganze Geld auf die nächste zu übertragen.“ Man nennt es das Flip-Stacking-Modell. Ich ziehe heute mit drei Mannschaften in ein Haus um.
Denn ich frage mich: „Hey, wenn sich dieser Markt in den nächsten drei Monaten an uns anpasst und ich 11 habe, arbeite ich dann jeweils an 11 und dann bin ich in fünf Monaten dran, und dann alle.“ auf den Markt kommen?“ Ich sage: „Nein, ich brauche in zwei Wochen etwas auf dem Markt.“ Es ist also wie ein Landschaftsteam, ein Außenteam, ein Innenteam, das von drei verschiedenen Häusern zu einem zieht und alles erledigt, dieses Haus in zwei Wochen fertigstellt und dann das Team zum nächsten stapelt. Denn jetzt möchte ich einfach sicherstellen, dass ich alle zwei bis drei Wochen etwas auf den Markt bringe, anstatt in den letzten fünf Monaten zu sagen: „Oh, ich werde all diese schönen Projekte haben, und dann bist du es.“ Etwas langsam, weil ich auf ein U-Boot warte.“
Es ist wie: „Nein, ich bewege alle und es ist mir egal, ob sie übereinander liegen, und es ist mir egal, ob sie mich stören, das gefällt dem Maler nicht.“ Ein Typ ist da und sie zeigen immer mit dem Finger.“ Es ist wie: „Komm damit klar. Ich muss dieses Haus fertig machen. Alle sind dabei. Wir müssen bis zum 15. September auf dem Markt sein und dann das nächste Projekt bis zum 1. Oktober, das nächste Projekt bis zum 15. Oktober.“
Ich glaube, das war ein Thema, das ich gemacht habe, oder eine Idee, die ich vor sechs, sieben Monaten gemacht habe, als der Markt anders war, oder vor einem Jahr, und es hat wirklich funktioniert. Und dann habe ich plötzlich wieder damit aufgehört. Und dann denke ich mir: „Gehen Sie gleich wieder zu diesem Modell zurück.“ Lasst uns schieben, schieben, schieben.“ Daher war es eine große Möglichkeit, die Kosten zu senken und ihnen klarzumachen, dass ich nicht nur ein dicker Kater bin, auf den sie sich immer verlassen können, und dass ich weder ihre Budgets noch ihre Zahlen mehr überprüfe .
Dave:
Es ist wirklich interessant, Leute, man wird irgendwie selbstgefällig und fängt an, den Menschen zu vertrauen. Und ich meine, es ist einfach unvermeidlich. Aber ich frage mich, wie groß der Umsatz war? Sie leiten viele Mannschaften. Wie viele sind noch bei Ihnen, bevor Sie mit dieser Razzia begonnen haben?
Jessi:
Letztes Jahr hatte ich also sieben Crews, die ich mehrere Jahre lang hatte, und jetzt sind es nur noch zwei.
Dave:
Oh, in Ordnung. Aber sind Sie immer noch bei insgesamt sieben Besatzungen, haben aber fünf ersetzt?
Jessi:
Nein. Also von sieben auf zwei, dann auf fünf. Drei weitere hinzugefügt. Was mir klar wird, ist, dass das alte Modell der Zwei-Mann-Besatzung oder der Drei-Mann-Besatzung, die alles an einem Haus erledigen würde, heute keinen Sinn mehr zu ergeben scheint wie vor sieben, acht Jahren. Ich finde tatsächlich, dass es billiger ist, zu jedem einzelnen U-Boot zu gehen, als die Vorstellung, wo es früher hieß: „Oh, diese eine Crew malt, laminiert Fußleisten, sie installiert Schränke, sie erledigt alle kleineren Elektro- und Klempnerarbeiten.“ .“ Jetzt heißt es: „Alter, es ist für mich billiger, mit einem Stuckateur zu arbeiten, als mit meiner Zwei-Mann-Truppe“, denn wenn man diesen Leuten 200 Dollar pro Tag zahlt, oder 250 pro Tag für zwei, drei … Ein Personalteam, und dann brauchen sie drei Wochen, um Stuck zu machen, im Vergleich zu einem professionellen Team, das hinzukommt, mögen die Kosten die gleichen sein, aber die Geschwindigkeit. Das ist im Moment das Größte. Alles ist Geschwindigkeit.
Wenn ich ein Stuckateur-Team da draußen haben kann, während ich die Leute für den Holzboden im Innenbereich habe, während jemand anders einen Zaun und den Außenbereich baut, ist es besser, diesen Weg zu gehen, weil ich in derselben Woche gerade drei Gewerke erledigt habe und ein halb so viel, als wenn diese Crew so gesprungen wäre, weil ich versucht habe, 20 zu sparen. Es bringt mir keine Ersparnis von 20 Riesen, wenn wir 10 % Zinsen auf diese harten Geldmengen haben.
Tarl:
Ich denke, das Wichtigste, was Sie gerade allen Zuhörern gesagt haben, ist, wie sehr wir uns alle darauf freuen, zu lernen, wie man Häuser umdreht, weil wir Bauen lernen wollen. Und wir alle sind in dieses Geschäft eingestiegen, weil wir das Bauen lieben. Und die Tatsache, dass du nur einen Großteil von dem wiederholst, was du gerade gesagt hast, Jessie, erfordert viel Projektkoordination, Projektmanagement, Timing, die Fähigkeit, es herauszufinden, und dafür zu sorgen, dass die Subs nicht jedem auf die Füße treten Andere und Dinge, bei denen Sie keinen Elektriker haben, der zur falschen Zeit da reinkommt. Und das Gleiche gilt für Klempner, Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechniker und was auch immer.
Aber das erfordert eine Menge, und das ist alles wahr, ich meine, wir drei, Dave, ich weiß nicht, ob du umdrehst, tut mir leid.
Dave:
Nope.
Tarl:
Die meisten von uns dreien, die das tun, sind zu diesem Modell übergegangen, bei dem wir Ersatzspieler direkt gegenüber dem einen GC einstellen, aber das liegt daran, dass wir unser Konstruktionsspiel verbessert haben, weil wir es mussten, oder? Irgendwann. Wenn wir alle wollten, würden wir einen Generalunternehmer engagieren und weggehen und das Haus nie wieder sehen, bis es fertig ist und sie uns anrufen und sagen: „Sie können es auflisten.“ Das wäre verdammt großartig. Das passiert nicht.
Jessi:
Dafür müssen wir einfach bessere Käufer sein, oder? Wir können es für 30 Cent pro Dollar bekommen, den Bauunternehmer damit beauftragen und seine 25 %ige GC-Gebühr zahlen.
Tarl:
Ja, aber das ist passiert, als sich der Markt veränderte. Ich denke, es hat den Leuten so deutlich vor Augen geführt, wie schlecht sie in gewisser Weise mit ihren Abläufen in ihrem Unternehmen umgehen. Und wenn wir als Hausherren oder Investor tätig sind, konzentrieren sich mehr als 80 Prozent davon auf den Bau der Reha und den alltäglichen Arbeitsaspekt. Was die Akquise angeht, können Sie wie ich sein, wo wir nicht an der Tür klopfen oder Direktmarketing betreiben, sondern einfach bei Großhändlern und Agenten einkaufen. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie die Eigenschaften richtig zusammenstellen und das richtige Angebot erhalten. Oder Sie können ein Unternehmen sein, das auch Direktmarketing, Akquise und Verkauf betreibt, all diese tollen Dinge, und Sie kaufen die Immobilien zusätzlich zur Sanierung. Aber wenn man sich nur auf den Kauf der Immobilien konzentriert und der Großteil des Geschäfts darin besteht, die Sanierung zu bauen und sicherzustellen, dass man das Budget einhält, und so, wie die Dinge gelaufen sind, hat das meiner Meinung nach viele Häuser aufgeweckt Flossen, um zu zeigen, wie schlecht sie darin waren.
Und damit das Geschäft heute funktioniert, braucht es sicherere Zahlen. Ich erinnere mich, Jimmy, ich weiß nicht, ob du dich daran erinnerst. Ich erinnere mich an ein Telefonat zwischen dir und mir, ich glaube im Jahr 2022 oder 2021, ich kann mich nicht erinnern. Ich glaube, es war 2021. Wir dachten uns einfach: „Lass uns einfach mit den Pfeilen werfen, um herauszufinden, wie hoch die Baukosten heute sein werden, weil sich alles so dramatisch verändert.“ Aber abgesehen davon gibt es einen anderen Aspekt, als der Markt viele Immobilienverkäufer veränderte: Es gab eine Reihe von Immobilienverkäufern, die im Grunde Angst hatten, ihren Arsch zu verlieren und Geld zu verlieren, und vor der Art und Weise, wie die Zinssätze sind und so weiter. Und weil ihre Projekte im Rückstand waren und es eine Menge gibt, die das getan haben, aber Jimmy, um dich nicht weiter zu erwähnen, aber ich erinnere mich, dass wir letztes Jahr auf der BP CON waren und irgendwie darüber gesprochen haben, und ich stimme dem hundertprozentig zu Sie sagten, diese Leute, die sich darüber beschwert haben, Geld zu verlieren, erinnern sich nicht daran, dass sie bereits eine Million Dollar mit dem Umtausch von Häusern verdient haben. Sie haben einfach nichts von ihrem Geld gespart.
Der Grund, warum die meisten Hausverkäufer auf solchen Märkten verlieren, ist also der schlechte Cashflow. Und ich meine, den Cashflow des Unternehmens.
Jessi:
Und die meisten Flipper dachten in den letzten Jahren, sie wären Gs, weil sie das Haus umgedreht haben und es hunderttausende mehr einbrachte, als sie erwartet hatten. Obwohl die Reha-Kosten um 50,000 gestiegen sind und sie trotzdem XNUMX gemacht haben, oder? Es ist, als hätte es nichts mit dem Flipper zu tun, es hätte etwas mit dem Markt zu tun, sondern sei einfach wegen Covid um ein Vielfaches gestiegen. Und dann wurden sie übermütig und kauften zu niedrigeren Spreads, weil alles so aussah: „Nun, dieser Deal hat Potenzial.“ Und das ist schrecklich. Ich meine, der schnellste Weg, als Spinner aus diesem verdammten Geschäft auszusteigen, besteht darin, die Kaufbox zu durchbrechen, nur weil man einen Deal machen will.
Tarl:
Ja, oder geben Sie Ihr ganzes Geld aus. Ich meine, wir haben letztes Jahr 150,000 durch Immobilien verloren, aber das würde viele Menschen ruinieren. Aber gleichzeitig ist es so: „In Ordnung, weil wir über Bargeld verfügen, mit dem wir umgehen konnten, und es ist auch ein Durchschnitt aller Häuser, die wir bauen, und alles, es ist einfach ein Teil des Geschäfts.“ Aber ich denke, was ich sagen möchte, ist, dass Sie, wenn Sie in diesem Geschäft tätig sind, sicherstellen sollten, dass Sie Ihren Cashflow verwalten, denn Dinge ändern sich, Dinge passieren.
Dave:
Sehen Sie in diesem Sinne, dass Menschen das Unternehmen aufgrund der Umstände nicht so freiwillig verlassen, wie Tarl es möglicherweise getan hat?
Tarl:
Ich habe. Man sieht es daran, ich weiß nicht, wer sonst noch Zugang zu diesem Zeug hat, aber man sieht es an der Menge der Leute, die nach neuen Schulden suchen. Und was mir aufgefallen ist, ist, dass Leute, die vor und während der Corona-Krise die A-Spieler waren, eher abwarteten, weil sie es bereits aufgebaut hatten. Das habe ich zumindest bei den Leuten gesehen, mit denen ich gesprochen habe, bei all dem Event-Zeug, das wir veranstalten, und so weiter, dass sie eher nicht mit dem Kopf voran springen, denn soweit ich das bemerkt habe, tun sie es nicht. Ich möchte nicht verlieren, was sie aufgebaut haben. Es ist also eher ein Angstaspekt: „Ich habe das aufgebaut, ich möchte es nicht verlieren, indem ich es riskiere.“ Sie haben es also bereits riskiert, bevor sie es gebaut haben, und wollen es nicht noch einmal tun. Und das trifft sicher nicht jeder zu, aber es gibt auf jeden Fall eine ganze Menge solcher Leute da draußen.
James:
Und aus Angst vor Geld lässt sich kein Geld verdienen.
Tarl:
Hundert Prozent, hundert Prozent.
James:
Die Leute gehen und es ist gut, ich bin dankbar. Denn ehrlich gesagt war es für eine Minute zu übersättigt und die Leute trafen schlechte Entscheidungen. Und wir haben darüber gesprochen, dass die Leute faul geworden sind, auch ich. Es ist, als ob man alles kaufen könnte und der Wert steigt. Wenn Sie Ihr Projekt schlecht verwalten, würden Sie Geld verdienen. Jetzt ist es wieder an der Basis des Flippens angelangt. Kaufen Sie ein gutes Geschäft, verwalten Sie den Bau, verwalten Sie Ihren Plan, Sie können Ihre Kosten abrechnen und damit Geld verdienen. Und was es gemacht hat, ist lustig, denn man hört die Leute sagen: „Oh, Umdrehen ist im Moment eine schreckliche Sache.“
Ich hoffe, dass alle weiterhin so denken, denn die Margen, die wir erzielen, haben wir vor Covid mit einer Cash-on-Cash-Rendite von 30 % gekauft, und das mit einer Hebelwirkung. Es geht um eine Cash-on-Cash-Rendite von 13 bis 15 %. Jetzt erreichen wir 50 bis 60 % Cash-on-Cash mit großen Fixierern. Die Marge hat sich also verdoppelt, was es weniger riskant macht, auch wenn der Markt derzeit etwas heikel ist. Die Preise steigen immer weiter, es ist sehr gefährlich, an einem Tag tauchen die Leute auf, am nächsten nicht. Und man muss es irgendwie abwägen. Aber solange man es hinbekommt und der Deal genügend Spielraum bietet, ist mein Worst-Case-Szenario bei einigen meiner Deals, dass ich umsonst arbeite. Ich bin immer noch dabei, den Prozess zu durchlaufen, aber wenn der Markt weiter korrigiert, gibt es immer noch genug Polsterung, um den Deal abzuschließen.
Es gibt also einige wirklich, wirklich gute Möglichkeiten, wenn Sie Ihren Stift an den Bleistift binden können und es herausfinden möchten, wie Jessie sagte, mehr Leute anlocken und es mehrmals ausschreiben lassen. Wir haben im Grunde jeden unserer Auftragnehmer der letzten paar Jahre entlassen und fangen wieder von vorne an, weil es entweder darum geht, auf das Schiff zu gehen oder es zu verlassen. Und leider rufen viele von ihnen jetzt auch alle zur Arbeit. „Hey, kann ich Arbeit bekommen?“ Und es ist wie: „Hey, nein, ich werde dir Arbeit geben, aber wir müssen darüber reden.“ Und so ist das Sediment, es ist lustig, es geht in Schüben. Ihre Flossen unterscheiden sich nicht von Ihren Verbrauchern. Jedes Mal, wenn sich der Zinssatz um einen Viertelpunkt ändert, tauchen sie bei Ihnen zu Hause auf und der Zinssatz steigt wieder, sie werden nicht angezeigt. Die Flossen sind genauso. Sie sagen: „Oh, ich habe gehört, dass es gut läuft, ich werde mal einen Moment schauen“ und ziehen sich dann wieder zurück. Wenn Sie also konsequent weiterkaufen, sind die Margen besser.
Tarl:
Ja, das ist ein Aspekt der Mittelung der Dollarkosten. Ich meine, man kann den Markt, den man gerade erreicht hat, nicht timen. Aber ich meine, jeder hat seine persönlichen Vorlieben, was er gleichzeitig mit seinem Geld machen möchte .
Dave:
Aber Tarl, ich wollte Sie dazu befragen, weil ich der Meinung bin, dass die Dollarkosten-Durchschnittsrechnung sehr gut für Mietobjekte funktioniert, bei denen das Risiko geringer ist, dass ein Hauptdarsteller tatsächlich Geld verliert. Sie könnten unterdurchschnittlich abschneiden, aber es ist eine Art Papierverlust. Empfehlen Sie diese Strategie immer noch Leuten, die relativ neu sind? Denn wenn sie ihr gesamtes Kapital derzeit in eine ziemlich volatile Branche investieren, können Sie möglicherweise keinen Durchschnittswert ermitteln. Es könnte nur eines sein und für Sie erledigt.
Tarl:
Ja. Nein, mit diesem Deal musst du Geld verdienen.
Dave:
Dein erster, du musst ihn treffen. Mit dem ersten Deal musst du Geld verdienen. Mit den ersten 10 muss man Geld verdienen, oder?
Tarl:
Keiner meiner Ratschläge, egal ob auf meinem Instagram oder irgendetwas, was ich jemals getan habe, richtete sich jemals an neue Leute. Ich möchte das einfach rausschmeißen.
Dave:
Okay. In Ordnung. Gerecht.
Tarl:
Nein, man muss Geld haben, das man verlieren kann, und damit einverstanden sein. Und du gehst immer ein Risiko ein. Ich meine, alles gleichzeitig und alles, was wir tun, ist fundiertes Raten. Das ist es. Wir sagen: „Hey, ich fühle mich wirklich gut gebildet und ich schätze, wirklich stark, weil ich das genug getan habe.“ Sie messen das Risiko. Risiko ist gleich Belohnung. Es geht darum, dieses Risiko zu mindern und alles, womit Sie zufrieden sind. Und ich habe viele neue Leute gesehen, die, als der Markt stieg, immer noch den Arsch verloren, weil sie nicht wussten, wie sie ihr Risiko angemessen messen sollten. Es spielt keine Rolle, was mit dem Markt los ist, er könnte steigen und Sie könnten Geld verlieren, und es gibt viele Leute, die das getan haben, oder? Und es könnte einen Rückgang geben und Sie können eine Menge Geld verdienen. Deshalb mache ich mir darüber keine allzu großen Sorgen. Aber wer auch immer investiert, ich meine, wenn Sie Ihr hart verdientes Geld oder das hart verdiente Geld anderer Leute nehmen, ich hoffe, Sie wissen, was Sie tun. Darauf kommt es an.
Jessi:
Ich sage immer, und das wird das Gegenteil sein, ich hatte immer das Gefühl, dass ein Umdrehen nicht riskant ist. Es steckt so viel Wissenschaft dahinter, wenn man der Wissenschaft folgt und eine wirklich gute Kaufbox erstellt, 65 % eines Wohnmobils. Sie wissen, was ich meine? Der Markt hätte wirklich alles schiefgehen müssen, was natürlich passieren könnte, aber selbst im letzten Jahr gab es einen Verlust, den ich in den letzten 10 Jahren bei einem Haus erlitten habe. Es gab einige Breakevens, also fünf oder zehn Riesen. Und dieser Verlust, den ich hinnehmen musste, wurde deutlich, als ich den Staat verließ, als ich meinen Kernmarkt verließ und dachte: „Oh, ich möchte in Park City kaufen.“ Ich habe es auch als Airbnb gekauft. Also hatte ich diesen einen Plan und dann entschied ich, der Bau ging schief, alles dauerte ewig, Stürme kamen und dann dachte ich: „Weißt du was? Vergiss das, Alter. Ich möchte diese Miete nicht. Die Mieten werden nicht so gut sein.“
Und dann beschloss ich, es zu verkaufen, und da musste ich den hunderttausend Verlust hinnehmen. Und ich habe es ehrlich gesagt gerne angenommen, weil ich dachte: „Holt mich einfach aus diesem Markt raus.“ Ich bin zu etwas gezogen, das ich nicht kenne, dorthin zurückgekehrt, wo die Wissenschaft für mich Sinn macht, wo ich Immobilien in Südkalifornien so kenne, wie ich sie in- und auswendig kenne, da ich hier seit 17 Jahren als Immobilienmakler tätig bin. Und so fühle ich mich beim Flippen so wohl und sicher, wenn ich innerhalb meiner Grenzen bleibe.
Tarl:
Ich möchte dem jedoch etwas hinzufügen. Es geht einfach nicht darum, es rauszuwerfen, aber es ist für die Leute oder jeden, der das hört, der nicht an der Westküste ist, dass sie vielleicht nicht die gleichen Erfahrungen mit dem Umdrehen machen und sich damit nicht wohl fühlen, weil wir an der Westküste sind, das sind wir auf jeden Fall profitieren, wenn es um die Marktsteigerung gegenüber anderen Märkten usw. geht. Es ist also nicht immer dasselbe, wenn es um diesen Markt geht.
Jessi:
Nun, und deshalb werde ich nicht außerhalb des Staates kaufen. Es wird viel darüber geredet, in Columbus, Ohio Angebote zu machen oder zu mieten. Es ist so, dass selbst der Kauf einer Mietwohnung in Kalifornien so teuer ist. Wenn ich mir aber so vorstelle: „Okay, es ist teuer, ich bekomme mehr Abschreibungen, ich werde im Laufe der Jahre mehr Wertsteigerungen erzielen, denn dies ist einer der Märkte, die am meisten steigen, die Mieten steigen auf wahnsinnige Höhen.“ Rate. Wenn Sie also wirklich gut darin sind, jeden tollen Flip zu kaufen, oder auch nicht jeden, dann sind die meisten tollen Flips in der Regel eine gute Miete, weil Sie für 60 Cent pro Dollar kaufen. Und dann haben wir noch all diese Vorteile. Wenn ich also diese tolle Debatte mit Freunden führe, die sagen: „Alter, kauf dir 50 Wohneinheiten in Ohio“, und ich sage: „Ich kaufe eine Wohneinheit für vier in LA, wo die Miete für eine mit einem Schlafzimmer 3,500 beträgt.“ Dollar im Monat.“
Aber ich denke, ich bleibe in meiner Komfortzone und warum halte ich es für sicher, ein Investor zu sein, oder? Folgen Sie Ihrer Kaufbox und bleiben Sie dort, wo Sie den Markt kennen. Ich habe vor ein paar Monaten ein Geschäft in Johnson City, Tennessee, abgeschlossen. So zufällig es auch sein kann, weil ich dachte: „Ich möchte einen Ort testen, an dem ich etwas für 70 Riesen kaufe, und wenn alles schief geht, ist es so: „Okay, wen streicheln?“ Es sind 70 Riesen. Ich verdiene immer noch 5 % Cash-on-Cash-Rendite, ohne Schulden“, so etwas. Und dann werde ich sehen, ob ich mich wohl fühle und anfange, in diese Richtung zu gehen und ein bisschen mehr außerhalb des Staates zu unternehmen. Aber jedes Mal, wenn ich darüber nachrechne, denke ich: „Kauf dir einfach ein Vierfamilienhaus in LA.“ Machen Sie mit den ADU-Gesetzen sechs Einheiten. Es ist meiner Meinung nach eine so einfache Möglichkeit, in einer komfortablen Umgebung Geld zu verdienen.
Dave:
In Ordnung. Bevor wir hier rauskommen, war das ein sehr interessantes Gespräch. Es ist nicht so gelaufen, wie ich es erwartet hatte, und das gefällt mir.
Tarl:
Wir könnten es ändern. Was möchten Sie uns sagen?
Jessi:
Was war das Thema?
Dave:
Nein ich liebe es. Mir gefällt die Meinungsvielfalt hier sehr. Es ist großartig. Aber ich bin gespannt, ob die Leute daran interessiert sind, mit dem Flippen zu beginnen. Fangen wir bei dir an, Jessie. Haben Sie einen Rat, worüber sie nachdenken sollten, wenn wir nicht nur auf eine ohnehin schon schwierige Zeit zugehen, sondern auf eine schwierige Jahreszeit mit steigenden Zinsen? Welchen Rat würden Sie geben?
Jessi:
Ich würde sagen, wenn Sie etwas planen, überschätzen Sie Ihre Reha-Maßnahmen und überschätzen Sie, wie lange es dauern wird. Bauen Sie einfach einen Puffer in jede einzelne Richtung auf, was bedeutet, dass es schwieriger wird, den Deal zu kaufen. Aber wenn Sie das tun, wird die Wissenschaft einen Sinn ergeben und Sie werden sicherer sein. Ich denke also auch, dass ich im Abschwung viel Geld verdient habe und im Aufschwung viel Geld verdient habe. Ich denke, es wird uns gut gehen, wir bleiben einfach beim Kauf und seien schnell damit. Wenn Sie etwas kaufen und denken: „Oh, dafür werde ich 15 Monate brauchen“, dann tun Sie es nicht. Kaufen Sie nichts, was vom Mieter bewohnt wird. Ich bekomme ständig Leute, die sagen: „Ich habe das tolle Angebot gesehen.“ Es sind Mieter darin.“
Nein, nicht in Kalifornien. Tu das nicht, oder? Kaufen Sie etwas Leerstehendes. Kaufen Sie etwas, das eine kleine kosmetische Reparatur sein könnte. Wenn Sie 90 Tage lang ein- und aussteigen oder in 90 Tagen wieder auf den Markt kommen, werden Sie ein wenig Geld verdienen. Du wirst gewinnen, du wirst dich gut fühlen, du wirst viel lernen, denn es geht um Bildung bei den ersten fünf, zehn Deals, oder? Du wirst all diese Wachstumsschmerzen durchmachen müssen. Und wir mit vier oder fünf, 10 Deals, wir lernen immer noch.
Daher würde ich es einfach auf Nummer sicher gehen. Und ich bin kein großer Off-Market-Typ. Ich interessiere mich sehr für Agenten-Outreach. Ich liebe es, Angebote von Immobilienmaklern zu erhalten. Ich habe das Gefühl, dass ich einige der besten Angebote bekomme, die ich je bekommen habe. Nicht unbedingt die MLS, sondern nur Makler. Es geht also darum, sich zu konzentrieren und Makler wie verrückt anzugreifen und sie wissen zu lassen, dass man ein Investor ist. Ich denke, das ist schon jetzt einer der besten Orte, um einen Deal abzuschließen.
Dave:
In Ordnung. Tarl, ich weiß, du bist dagegen, Anfängern Ratschläge zu geben, aber könnten wir dich um einen Nugget bitten?
Tarl:
Was ist ein Treuhandkonto? Das ist jedenfalls das schnelle Nein.
Nein, nein. Da bin ich voll und ganz einer Meinung. Ich denke, eines der allerersten Dinge ist: Was ist Ihr Kauffeld? Was ist der Deal für Sie? Und das heißt nicht, was habe ich davon? Was ist los mit Jimmy? Was ist los mit Jessie? Am Ende des Tages sind wir alle unterschiedliche Käufer, auch wenn Jimmy und ich schon immer auf dem gleichen Markt waren. Aber trotzdem kauft er Sachen, die ich nicht kaufe, und umgekehrt. Es gab eine Zeit, in der ich jahrelang eine Tonne in Tacoma gekauft habe. Und ich bekam die Angebote von Jimmy, weil er sie damals nicht wollte. Aber jetzt wird er sie alle nehmen, denke ich. Aber gleichzeitig fragt man sich: „Was ist Ihr Kauffeld?“ Wenn Sie sich also viele Angebote ansehen und sagen: „Ich sehe keine guten Angebote.“ Und meistens, wenn ich mit jemandem spreche, der neu ist, und sage, dass es keine guten Angebote gibt, liegt das daran, dass die Person noch nicht weiß, was für sie ein gutes Angebot ist. Sie haben diese Kaufbox für sich selbst nicht wirklich verfeinert.
Und wenn Sie dann das Kauffeld haben, stellen Sie sicher, dass es in jedem Markt, in dem Sie tätig sind, realistisch ist. Denn das ist der andere Aspekt. Sie können eine tolle Buy-Box haben, die jeder von uns lieben würde, aber dann ist es vielleicht etwas, das es auf dem Markt, auf dem Sie sich befinden, nicht gibt. Und wenn außerdem jeder auf unterschiedlichem Niveau in diesem Spiel mitspielt, beginnen einige Leute mit null Kapital, andere haben viel Kapital. Letztendlich ist es so, als bräuchte man eigentlich nur drei Dinge, um ein Geschäft abzuschließen, und das sind Zeit, Geld und Fachwissen. Also welches hast du? Sind Sie die Person mit der ganzen Zeit, die weder Fachwissen noch Geld hat? Nun, dann müssen Sie Leute finden, die diese Dinge haben und einen Mehrwert bieten, oder herausfinden, wie man im Großhandel verkauft oder so etwas in der Art.
Was im Großen und Ganzen übrigens viel schwieriger ist, als es aussieht. Es sieht so aus, als wäre es einfach, aber das ist es nicht. Um im Großhandel sehr gut zu sein, muss man viel über das Geschäft wissen. Allerdings haben Sie vielleicht viel Geld, aber keine Zeit und kein Fachwissen. Cool. Vielleicht solltest du kein Haus umbauen. Vielleicht sollten Sie es jemandem leihen oder ein Joint Venture eingehen. Also wissen Sie einfach, wo Sie in diesem Spiel stehen und was eine Buy-Box für Sie ist, und beginnen Sie dann mit der Suche nach diesem Zeug.
Dave:
Das ist ein toller Rat. Danke schön. James, hast du noch etwas für uns, bevor wir gehen?
James:
Ja. Ich denke, der beste Rat für den Fall, dass ich noch einmal anfangen würde, wäre, jedem beizubringen, den Deal zu verfolgen. Wenn Sie das gute Angebot bekommen, werden Sie Geld verdienen. Und Umdrehen ist ein Geschäft, und man muss es rückwärts aufbauen, oder? Sie fangen nicht an, Schmuck auf Amazon zu verkaufen und dann einfach loszugehen und ein Produkt zu kaufen, ohne die Kosten zu verstehen. Bauen Sie Ihr Team und dann Ihre Buy Box auf, denn Ihre Buy Box wird auf der Grundlage der Ressourcen und Menschen um Sie herum aufgebaut. Wenn Sie neu sind, lassen Sie Ihren Kreditgeber sperren. Wie viel Bargeld müssen Sie für dieses Geschäft einsetzen? Wie hoch werden Ihre Kosten dafür sein? Arbeiten Sie mit Auftragnehmern zusammen, finden Sie heraus, worin sie gut sind, und erstellen Sie dann basierend auf Ihren Ressourcen Ihre Buy-Box und beginnen Sie mit dem Kauf.
Also alle, überspringen Sie nicht die Warteschlange und kaufen Sie das Angebot. Bereiten Sie sich auf den Deal vor und kaufen Sie das Richtige. Und wenn Sie die richtigen Leute um sich haben und die richtigen Systeme um sich haben, können Sie in jedem Markt Fuß fassen. Konzentrieren Sie sich also auf die Menschen und die Ressourcen, nicht auf den Deal. Sobald Sie das haben, können Sie mit dem Kauf beginnen.
Tarl:
Das wollte ich sagen. Das alles.
Dave:
Ich stimme zu. Wir werden es bearbeiten. Es hört sich also so an, als hätten Sie das alle gerade gesagt. In Ordnung. Nun, vielen Dank euch allen. Das war ein tolles Gespräch. Wir schätzen Ihre Zeit und Ihr Fachwissen hier. Jessie, wenn Leute dir folgen und mehr über dich erfahren wollen, wo sollen sie das tun?
Jessi:
Auf Instagram, bei Jessie Rodriguez, J-E-S-S-I-E, für die Schreibweise von Jessie. Bei Jessie Rodriguez.
Dave:
Hübsch. Was ist mit dir, Tarl?
Tarl:
Bei Tarl Yarber, auf Instagram.
Dave:
In Ordnung. James, warum sagst du uns nicht einfach, wo wir dich finden können?
James:
Der beste Weg ist wahrscheinlich Instagram bei jdaineflips oder jamesdainard.com.
Dave:
In Ordnung. Nun, Jessie und Charles, nochmals vielen Dank.
Tarl:
Danke Leute. Es hat Spaß gemacht.
Jessi:
Dave, vielen Dank. James, danke.
Dave:
„On the Market“ wird von mir, Dave Meyer und Kaylinn Bennett kreiert. Produziert von Kaylinn Bennett; Bearbeitung durch Joel Esparza und Onyx Media; Recherche von Puja Gendal, Text von Nate Weintraub. Und ein ganz besonderer Dank geht an das gesamte BiggerPockets-Team. Bei den Inhalten der auf dem Markt erhältlichen Show handelt es sich lediglich um Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.
Sehen Sie sich die Folge hier an
Hilf uns heraus!
Helfen Sie uns, neue Hörer auf iTunes zu erreichen, indem Sie uns eine Bewertung und Rezension hinterlassen! Es dauert nur 30 Sekunden und Anweisungen können gefunden werden hier. Danke! Wir wissen das sehr zu schätzen!
In dieser Folge behandeln wir:
- Der Stand des House-Flipping im Jahr 2023 und ob es jetzt an der Zeit ist, einzusteigen
- Zinsen, Haltekosten und wie viel Geld Sie voraussichtlich kosten werden
- Warum „Schnelle Sprünge“ sind jetzt VIEL sicherer als umfangreiche, schwere Sanierungshaus-Umbauten
- Warum Tarl aufgehört hat zu flippen und die Zeichen, auf die er wartet, BEVOR er wieder ins Spiel kommt
- Arbeitskosten und wie Jessie SOFORT reduzieren seine Reha-Budget
- Mittelung der Dollarkosten im Immobilienbereich und ob es ein kluger Schachzug für Neulinge ist oder nicht
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
Verbinde dich mit Jesse:
Verbinden Sie sich mit Tarl:
Möchten Sie mehr über die heutigen Sponsoren erfahren oder selbst BiggerPockets-Partner werden? Email .
Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
- SEO-gestützte Content- und PR-Distribution. Holen Sie sich noch heute Verstärkung.
- PlatoData.Network Vertikale generative KI. Motiviere dich selbst. Hier zugreifen.
- PlatoAiStream. Web3-Intelligenz. Wissen verstärkt. Hier zugreifen.
- PlatoESG. Kohlenstoff, CleanTech, Energie, Umwelt, Solar, Abfallwirtschaft. Hier zugreifen.
- PlatoHealth. Informationen zu Biotechnologie und klinischen Studien. Hier zugreifen.
- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-142
- :hast
- :Ist
- :nicht
- :Wo
- $UP
- 000
- 01
- 1
- 10
- 11
- 12
- 12 Monate
- 13
- 14
- 15%
- 150
- 16
- 17
- 1.
- 20
- 20 Jahre
- 200
- 2005
- 2008
- 2014
- 2015
- 2016
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 22
- 24
- 25
- 250
- 28
- 30
- 35%
- 40
- 400
- 50
- 500
- 52
- 60
- 70
- 80
- 9
- 90
- a
- Fähig
- Über Uns
- darüber
- oben
- beschleunigen
- Zugang
- Zubehörteil
- Konto
- Erwerb
- aktiv
- aktiv
- berührt das Schneidwerkzeug
- automatisch
- hinzufügen
- hinzugefügt
- Sucht
- Hinzufügen
- Zusätzliche
- zusätzlich
- Zugänge
- einstellen
- Bereinigt
- Einstellung
- Anpassungen
- Beratung
- beeinflussen
- Nach der
- aufs Neue
- gegen
- Makler
- Agenten
- vor
- Airbnb
- Alle
- Allianz
- fast
- entlang
- bereits
- ebenfalls
- immer
- am
- erstaunlich
- Amazon
- Amerika
- Betrag
- Beträge
- an
- und
- Ein anderer
- jedem
- nicht mehr
- jemand
- etwas
- von jedem Standort
- auseinander
- Apple
- schätzen
- Anerkennung
- Annäherung
- passend
- SIND
- Bereich
- Bereiche
- Arizona
- um
- AS
- fragen
- fragen
- Aussehen
- Vermögenswert
- Partnerschaftsräte
- damit verbundenen
- At
- Publikum
- Austin
- Autor
- durchschnittlich
- Mittelung
- bewusst
- ein Weg
- Baby
- Zurück
- wieder auf Kurs
- Badewanne
- Balance
- Bilanz
- Bank
- Bankkonto
- basierend
- basic
- Grundsätzlich gilt
- Grundlagen
- Grundlage
- Schlacht
- BE
- schön
- wurde
- weil
- wird
- Werden
- war
- Bevor
- beginnen
- Anfang
- hinter
- hinter den Kulissen
- Sein
- Glauben
- Nutzen
- BESTE
- Besser
- zwischen
- Gebot
- Big
- Größte
- Milliarde
- Vogelarten
- Bit
- Boat
- Grenze
- Kreditnehmer
- beide
- gekauft
- Box
- Boxen
- BP
- Gehirn
- Break
- bringen
- Bringing
- Brings
- Pleite
- gebracht
- Haushalt
- Budgetierung
- Budgets
- puffern
- bauen
- Baumeister
- Building
- erbaut
- Haufen
- Geschäft
- Unternehmen
- aber
- Taste im nun erscheinenden Bestätigungsfenster nun wieder los.
- Kaufe
- Käufer
- Kauf
- by
- Kalifornien
- rufen Sie uns an!
- namens
- Aufruf
- CAN
- Kann bekommen
- Kappe
- Hauptstadt
- Karte
- österreichische Unternehmen
- tragen
- Tragen
- Häuser
- Bargeld
- Cash-Flow-
- CAT
- verursacht
- sicher
- Herausforderungen
- Übernehmen
- geändert
- Änderungen
- Ändern
- Kanal
- Frank
- Verfolgungsjagd
- billiger
- Überprüfung
- Chip
- Umstand
- Orte
- Stadt
- Unterricht
- Ultrascha
- Kunden
- Menu
- geschlossen
- Küstenregion
- COM
- wie die
- kommt
- optimalen Komfort
- komfortabel
- Kommen
- kommerziell
- Unternehmen
- Wettbewerb
- konzept
- betroffen
- Bedingungen
- Berücksichtigung
- konsequent
- Baugewerbe
- KUNDEN
- Inhalt
- weiter
- Auftragnehmer
- Bauunternehmen
- konventionellen
- Gespräch
- cool
- Koordination
- Copywriting
- Kernbereich
- Kosten
- Kosten
- könnte
- Land
- Paar
- Kurs
- Abdeckung
- Covid
- Crackdown
- Crash
- Abgestürzt
- verrückt
- erstellen
- erstellt
- Erstellen
- Kommunikation
- Kredit
- Kreditkarte
- neugierig
- Strom
- Schneiden
- Zyklus
- technische Daten
- Datenpunkte
- Dave
- Tag
- Täglich, von Tag zu Tag
- Tage
- Deal
- Angebote
- Debatten.
- Schulden
- Jahrzehnte
- Dezember
- anständig
- entscheidet
- entschieden
- Entscheidung
- Entscheidungen
- tief
- tiefer
- definitiv
- Demand
- abhängig
- Abschreibung
- zerstören
- DID
- anders
- schwer
- Direkt
- Richtung
- Richtungen
- Direkt
- Bekanntgabe
- diskutieren
- Display
- Diversität
- aufteilen
- do
- die
- Tut nicht
- Dabei
- Dollar
- Dollar
- erledigt
- Nicht
- Verurteilt
- Von
- doppelt
- verdoppelt
- nach unten
- downs
- Downsizing
- ABSCHWUNG
- Dramatisch
- Traum
- Antrieb
- fallen gelassen
- Drogen
- zwei
- im
- jeder
- Früher
- Einfache
- Wirtschaftlich
- Wirtschaft
- Bearbeitung
- Bildungswesen
- entweder
- sonst
- Empire
- Ende
- genug
- Ganz
- Folge anschauen
- Equals
- Gerechtigkeit
- Schief
- insbesondere
- im Wesentlichen
- etablieren
- Sommer
- Äther (ETH)
- Sogar
- Event
- ÜBERHAUPT
- Jedes
- alle
- jedermann
- jeder ist
- alles
- Ausgezeichnet
- aufgeregt
- vorhandenen
- existiert
- Beenden
- erwarten
- erwartet
- erwartet
- teuer
- ERFAHRUNGEN
- erfahrensten
- Erfahrungen
- Experte
- Expertise
- Experten
- Erklären
- umfangreiche
- extra
- Tatsache
- Faktor
- Scheitern
- Messe
- Fallen
- Familien
- Familie
- fantastisch
- weit
- FAST
- beschleunigt
- Fett
- Favorit
- Angst
- Februar
- Gebühr
- Fütterung
- fühlen
- Fehler
- wenige
- Weniger
- Abbildung
- gemustert
- Finanzen
- finanziert
- Finanzierung
- Finden Sie
- Suche nach
- Ende
- gefeuert
- Vorname
- fünf
- Fixieren
- Flip
- Flips
- Boden
- Böden
- Fluss
- Setzen Sie mit Achtsamkeit
- konzentriert
- Fokussierung
- folgen
- Aussichten für
- Zwingen
- für immer
- weiter
- vorwärts
- gefunden
- vier
- Frei
- Freunde
- für
- Materials des
- voller
- Spaß
- Funktion
- Mittel
- komisch
- weiter
- Spiel
- Allgemeines
- bekommen
- bekommen
- ABSICHT
- gegeben
- gibt
- Unterstützung
- glitz
- Go
- Gottes
- Goes
- gehen
- weg
- gut
- habe
- greifen
- groß
- Graswurzeln
- groß
- mehr
- Boden
- Wachsen Sie über sich hinaus
- persönlichem Wachstum
- Wachstum
- Kerl
- hätten
- Hälfte
- Hand voll
- Griff
- Aufhängen
- passieren
- passiert
- Los
- das passiert
- glücklich
- hart
- hardcore
- Schwerer
- hassen
- Haben
- mit
- he
- ganzer
- hören
- gehört
- Hörtests
- schwer
- Statt
- dazu beigetragen,
- hier
- versteckt
- GUTE
- höher
- ihm
- Verleih
- Verleih
- seine
- Hit
- schlagen
- Halten
- Startseite
- Eigenheime
- Ehrlich
- ein Geschenk
- Hoffnung
- Gastgeber
- Häuser
- Houses
- Ultraschall
- Hilfe
- HTTPS
- riesig
- demütig
- hundert
- hunderte
- hvac
- i
- KRANK
- Idee
- if
- Bild
- sofort
- Impact der HXNUMXO Observatorien
- in
- Dazu gehören
- Einschließlich
- Einkommen
- Erhöhung
- Steigert
- unabhängig
- Energiegewinnung
- unvermeidlich
- Infrastruktur
- injizieren
- Wahnsinn
- innerhalb
- installieren
- beantragen müssen
- Anleitung
- Interesse
- Zinsen
- interessiert
- interessant
- Unterteil
- intern
- innen
- in
- Inventar
- investiert
- Investitionen
- Investition
- Investor
- Investoren
- beteiligt
- Problem
- Probleme
- IT
- iTunes
- Jakob
- Job
- Jobs
- Johnson
- beigetreten
- Beitritt
- uns beitreten
- jpg
- springen
- nur
- JV
- Behalten
- gehalten
- Wesentliche
- Töten
- Art
- Wissen
- Arbeit
- Arbeitsmarkt
- Landschaft
- grosse
- Nachname
- Letztes Jahr
- später
- Recht
- Gesetze
- LERNEN
- gelernt
- lernen
- am wenigsten
- Verlassen
- Verlassen
- links
- legitim
- Beine
- LENDEN
- Verleiher
- Kreditgeber
- Darlehen
- weniger
- lassen
- Vermietung
- Cholesterinspiegel
- Hebelwirkung
- Nutzung
- LG
- Lebensstil
- Gefällt mir
- wahrscheinlich
- Gleichen
- Line
- Linien
- Liste
- Hören
- wenig
- leben
- Belastung
- Belastungen
- Darlehen
- Kredite
- verschlossen
- Lang
- lange Zeit
- langfristig
- länger
- aussehen
- sah
- suchen
- SIEHT AUS
- verlieren
- verlieren
- Verlust
- verloren
- Los
- ich liebe
- geliebt wird
- Sneaker
- senken
- Glücklicherweise
- Maschine
- gemacht
- hauptsächlich
- um
- Geld verdienen
- MACHT
- Making
- Mann
- verwalten
- Management
- flächendeckende Gesundheitsprogramme
- viele
- Mapping
- Marge
- Margen
- Markt
- Marktbedingungen
- Marktzyklus
- Grundstimmung des Marktes
- Marketing
- Märkte
- Mathe
- Materie
- Kann..
- vielleicht
- me
- bedeuten
- Mittel
- gemeint
- messen
- Messen
- Medien
- erwähnt
- Mentor
- versiegelte
- Meyer
- Mid
- könnte
- Million
- Geist / Bewusstsein
- Moll
- Minute
- schlecht verwalten
- mildernd
- MLS
- Modell
- für
- Moments
- Geld
- Monat
- monatlich
- Monat
- mehr
- vor allem warme
- meist
- schlauer bewegen
- gerührt
- ziehen um
- viel
- mehrere
- my
- mich
- Name
- Notwendig
- Need
- Netzwerke
- hört niemals
- Neu
- New Market
- neuer
- weiter
- nicht
- Andere
- nichts
- November
- jetzt an
- Anzahl
- Zahlen
- und viele
- Kurzfassung
- Oktober
- of
- WOW!
- bieten
- Offset
- oh
- Ohio
- OK
- Alt
- on
- Onboard
- einmal
- EINEM
- Einsen
- einzige
- Onyx
- XNUMXh geöffnet
- geöffnet
- arbeitet
- Betrieb
- Einkauf & Prozesse
- Meinung
- Meinungen
- Entwicklungsmöglichkeiten
- Gelegenheit
- gegenüber
- or
- Auftrag
- Andere
- UNSERE
- uns
- Reichweite
- aussen
- übrig
- geschuldet
- besitzen
- Besitzt
- Schmerzen
- malen
- Maler
- Tafel
- Papier
- Parameter
- Park
- Teil
- Partner
- Partner auf
- Partnerschaft
- Partnerschaft
- Partnerschaft
- Passiv
- Sie passives Einkommen
- passt
- Geduld ist eine Tugend
- AUFMERKSAMKEIT
- zahlen
- Zahlung
- Zahlungen
- Haupt
- Personen
- Menschen
- Prozent
- perfekt
- Leistung
- Zeit
- person
- persönliche
- Persönlich
- Phase
- Telefon
- abgeholt
- Stück
- Pipeline
- Drehpunkt
- Pivots
- Ort
- Länder/Regionen
- Plan
- Plato
- Datenintelligenz von Plato
- PlatoData
- Play
- Spieler
- spielend
- Reichlich
- Wassersystem
- erfahren
- Podcast
- Podcasts
- Points
- Punkte
- Pony
- Arm
- Mappe
- Portland
- möglich
- Post
- bereit
- ziemlich
- Preis
- Preise
- Principal
- Vor
- privat
- wahrscheinlich
- Aufgabenstellung:
- Prozessdefinierung
- Produziert
- Produkt
- Professionell
- profite
- Projekt
- Projektmanagement
- Projekte
- immobilien
- Resorts
- Risiken zu minimieren
- geschützt
- puja
- Ziehen
- Kauf
- Zweck
- Zwecke
- Push
- setzen
- Putting
- qualifiziert
- Quartal
- Frage
- Direkt
- schneller
- am schnellsten
- Erhöhung
- zufällig
- schnell
- Bewerten
- Honorar
- lieber
- Wertung
- erreichen
- echt
- Immobilien
- realistisch
- realisieren
- Realisierung
- wirklich
- Immobilienmakler
- Grund
- Gründe
- empfehlen
- Veteran
- Refi
- raffiniert
- Ungeachtet
- Bedauert,
- regulär
- Reha
- relativ
- verhältnismäßig
- verlassen
- merken
- Erinnern
- Verleih
- ersetzt
- vertreten
- erfordert
- Forschungsprojekte
- Wohn
- Downloads
- REST
- Rückkehr
- Belohnen
- Loswerden
- Biken
- Recht
- Risiko
- riskieren
- Riskant
- roof
- rund
- Straße
- Führen Sie
- Laufen
- läuft
- Safe
- Sicherheit
- Said
- Vertrieb
- Sam
- gleich
- Speichern
- Einsparung
- sagen
- Skalierung
- erschrocken
- Szenario
- Szenen
- Wissenschaft
- Jahreszeit
- Seattle
- Zweite
- Sekunden
- sehen
- Sehen
- scheinen
- schien
- gesehen
- verkaufen
- in XNUMX Minuten
- Seminar
- Sinn
- Gefühl
- September
- ernst
- ernst
- kompensieren
- sieben
- Hai
- Blatt
- verschoben
- Schichten
- Short
- sollte
- erklären
- Seite
- seitwärts
- Schilder
- da
- seit 2016
- Single
- sitzen
- Sitzend
- SIX
- Halbjahr
- Größe
- langsam
- Verlangsamung
- smart
- So
- verkauft
- einige
- Jemand,
- etwas
- Bald
- Süd
- Raumfahrt
- besondere
- Geschwindigkeit
- Rechtschreibung
- verbringen
- Spitze
- Sponsoren
- Spreads
- Feder
- Stapel
- Stapeln
- Standard
- Anfang
- begonnen
- Beginnen Sie
- Bundesstaat
- Staaten
- bleiben
- bleiben
- Schritt
- Kleben
- Immer noch
- -bestands-
- Börse
- Stoppen
- gestoppt
- Stürme
- mit Stiel
- Strategisch
- Strategien
- Strategie
- stark
- Erfolg
- erfolgreich
- so
- plötzlich
- sicher
- Stöße
- Nachhaltigkeit
- Systeme und Techniken
- Tacoma
- Nehmen
- gemacht
- nimmt
- Einnahme
- Athleten
- Reden
- sprechen
- gelehrt
- Team
- erzählen
- Mieter
- Tennessee
- Begriff
- schrecklich
- Test
- als
- dankbar
- dank
- zur Verbesserung der Gesundheitsgerechtigkeit
- Das
- Die Grundlagen
- Die Hauptstadt
- Der Westen
- ihr
- Sie
- sich
- dann
- Dort.
- Diese
- vom Nutzer definierten
- Ding
- think
- Denken
- Dritte
- fehlen uns die Worte.
- dieses Jahr
- diejenigen
- obwohl?
- dachte
- tausend
- nach drei
- Schwelle
- Durch
- Zeit
- Timeline
- Zeitleisten
- mal
- zeitliche Koordinierung
- müde
- zu
- heute
- heutigen
- gemeinsam
- Tonne
- Ton
- auch
- nahm
- Top
- Thema
- Gesamt
- TOTAL
- Stadt
- verfolgen sind
- Trades
- traditionell
- Training
- Transaktionen
- Abschrift
- was immer dies auch sein sollte.
- vertrauen
- Versuch
- WENDE
- Turned
- Drehung
- fluktuation
- XNUMX
- tippe
- Typen
- für
- Verständnis
- Unterwasser-
- Arbeitslosigkeit
- Unglücklicherweise
- Einheit
- Bereiche
- bis
- Gedreht
- nach oben
- us
- -
- benutzt
- gewöhnlich
- Wert
- Werte
- überprüfen
- Gegen
- sehr
- Schraubstock
- Video
- Anzeigen
- Jahrgang
- flüchtig
- Volumen
- freiwillig
- warten
- Warten
- Spaziergang
- wollen
- wollte
- wurde
- Washington
- Ansehen
- beobachten
- Weg..
- Wege
- we
- Woche
- Wochen
- wiegen
- willkommen
- GUT
- ging
- waren
- West
- Was
- Was ist
- was auch immer
- wann
- sobald
- ob
- welche
- während
- WHO
- ganze
- Großhandel
- warum
- Wild
- werden wir
- bereit
- gewinnen
- Winter
- WISE
- mit
- .
- ohne
- umwerben
- wood
- Arbeiten
- trainieren
- gearbeitet
- arbeiten,
- Werk
- weltweit wie ausgehandelt und gekauft ausgeführt wird.
- besorgt
- Sorgen
- Wurst
- würde
- Beeindruckend
- geschrieben
- Falsch
- Jahr
- Jahr
- gestern
- noch
- U
- Ihr
- sich selbst
- Youtube
- Zephyrnet
- Null