Wie Sie mit Coliving mehr Cashflow erzielen, indem Sie günstigere Mieten berechnen

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On The Market. Ich bin heute Ihr Gastgeber Dave Meyer mit Henry Washington. Wie geht's?

Henry:
Wie geht's Kumpel? Ich bin froh, hier zu sein, Mann. Ich liebe es, solche Shows mit dir zu machen.

Dave:
Das hat Spaß gemacht, deshalb stellen wir heute Jay Chang vor, der sich für Co-Living interessiert, eine Immobilieninvestitionsstrategie, die mich fasziniert. Es scheint irgendwie neu zu sein und ich wusste bis vor etwa zwei Wochen nichts darüber und wollte unbedingt jemanden haben, der uns davon erzählt. Was halten Sie von dem Interview?

Henry:
Ich denke, es ist ein wirklich, wirklich cooles Konzept, das, wie Sie in der Folge hören werden, meiner Meinung nach irgendwann durchstarten wird, weil der Markt es verlangt, aber es ist noch sehr, sehr früh und es gibt eine Menge Stigmatisierung Ich denke, das hängt im Moment damit zusammen, denn es gibt nur eine Sache, mit der die Leute es wirklich vergleichen können, nämlich das Wohnen in einem Studentenwohnheim. Aber wenn man sich diese Einrichtungen ansieht und sich anschaut, was sie tatsächlich bieten, ist das viel cooler.

Dave:
Es scheint wirklich schön zu sein. Als Sie für „BiggerPockets“ nach Denver kamen, haben Sie dann zufällig dort übernachtet, im CatBird?

Henry:
Nein, habe ich nicht.

Dave:
Da gibt es dieses Hotel, das mich irgendwie erinnert, aber es ist einfach ein wirklich cooles Modell, das den Raum wirklich effizient nutzt. Sie werden von Jay hören, aber Sie erhalten viel mehr Miete pro Quadratfuß als bei einer normalen Miete, die Kosten für die Hausverwaltung sind etwas höher, aber es stecken einige wirklich interessante wirtschaftliche Aspekte dahinter, und ich stimme vollkommen mit Ihnen überein, wer auch immer das herausfindet Wenn du das gut machst, wird das sehr gut funktionieren. Ich denke, das ist ein faszinierendes Interview und wir werden gleich darauf eingehen, aber zuerst wollte ich mit Ihnen sprechen und Sie nach Ihrer Meinung zu etwas fragen.

Henry:
Oh, oh.

Dave:
Ja, ich weiß, dafür sind Sie hier.

Henry:
[unhörbar 00:01:53].

Dave:
Wir wollen nur Ihre Meinung. Daher habe ich, zumindest auf Instagram, von einigen Leuten gehört, dass es seit Anfang des Jahres einen Anstieg der Aktivität auf dem Immobilienmarkt gegeben hat und wir diesen, was ist das, den 19. Januar, also nur das Paar, aufzeichnen In den ersten paar Wochen des Jahres verzeichnen die Menschen einen Aufschwung, und jetzt gibt es einige Daten, die darauf hindeuten, dass es mehr Anträge auf Hypothekenkauf gibt. Eines der Dinge, die ich gerne als Indikator für die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt betrachte, ist, dass die Mortgage Bankers Association diesen Datensatz veröffentlicht: Wie viele Menschen haben letzte Woche eine Hypothek beantragt? Und es ist im Vergleich zu Oktober und November um etwa 25 % gestiegen, was normalerweise nicht der Fall im Januar ist, also beträchtlich. Da ich hier in Amsterdam bin und gerade Tabellenkalkulationen lese, habe ich mich gefragt: Was sehen Sie? Ist das echt?

Henry:
Ist es bundesweit real? Wahrscheinlich, und hier ist meine Theorie, hier ist, was meiner Meinung nach passiert. Wir haben vor einiger Zeit darüber gesprochen, Mann, auf dem Markt. Ich denke, Sie beginnen zu erkennen, dass man es Normalisierung nennen kann. Die Zinssätze waren niedrig und die Leute haben sich daran gewöhnt, und dann sind sie in den letzten sechs Monaten immer weiter gestiegen und haben sich nun vor kurzem abgeflacht … Ich würde nicht sagen, dass sie abflachen, aber sie verlangsamen die Zinsen Geschwindigkeit, mit der sie zunehmen. Und normalerweise liegen Ihre Hypothekenzinsen, auch wenn die Fed die Zinsen erhöht, immer noch irgendwo, bei sechseinhalb, sieben Prozent, irgendwo dazwischen?

Dave:
Ja, einige von ihnen, die ich heute gesehen habe, waren so etwas wie die unteren Sechser. Sie schwanken im Moment stark, also hängt es wirklich davon ab, an welchem ​​Tag Sie zuhören, aber die mittleren und niedrigen Sechser.

Henry:
Und ich denke, was passiert, ist, dass die Leute gerade erst anfangen zu verstehen, wie hoch die Hypothekenzinsen jetzt sind. Sie fangen an, aus der Denkweise herauszukommen, dass sie erwarten, dass sie wieder auf zwei, drei oder vier sinken, und erkennen, dass sie wahrscheinlich wieder das Gegenteil tun und nach oben gehen werden. Und wenn ich kaufen möchte oder kaufen muss, denn nicht jeder kauft nur, weil er es möchte, manchmal muss er beruflich umziehen, manchmal muss er für eine größere Familie expandieren, manchmal schrumpft er, weil die Leute zu viele Leute haben ziehen aus. Es gibt all diese Lebenssituationen, die den Menschen sagen, dass sie umziehen müssen, und sie schauen wahrscheinlich nur hin und sagen: „Nun, so viel kostet jetzt eine Wohnung, also werde ich kaufen, was ich mir leisten kann.“

Dave:
Das macht absolut Sinn. Ich denke, das ist eine sehr gute Theorie. Es ist so lustig, wie sich Ihr Gehirn in Ideen wie „Oh mein Gott“ verankert, wir sagten: „4 % pro Jahr.“ Oh mein Gott, das ist verrückt, 4 %.“ Jetzt sagen wir: „Ja, sechseinhalb, das ist so gut.“ Es ist so lustig, aber ich denke, dass es für den Immobilienmarkt auf lange Sicht ehrlich gesagt besser ist, wenn die Zinsen bei etwa fünf liegen. Das ist ein neutraler Zinssatz und ich weiß nicht, ob das passieren wird, aber im Moment sieht es so aus, als ob das der Fall sein wird waren auf dem Weg. Es gibt diesen perfekten Sturm für ein Rezessionsrisiko und eine niedrigere Inflation, die beide einen Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen ausüben, und wenn das so ist, denke ich, dass der Immobilienmarkt früher seinen Tiefpunkt erreichen wird, als die Leute dachten, und so viel werden wir nicht erleben ein Preisrückgang, das heißt, wenn die Hypothekenzinsen weiter sinken, was ein großes Wenn ist, aber ich denke, es gibt Gründe dafür, dass der Immobilienmarkt die Erwartungen noch vor ein paar Monaten übertrifft.

Henry:
Vor COVID lagen die Raten bei 6 % und die Menschen zuckten nicht mit der Wimper.

Dave:
Immer noch Häuser gekauft.

Henry:
Immer noch Häuser gekauft.

Dave:
Allerdings waren sie damals viel günstiger, es ist also wirklich erschwinglich. Die Erschwinglichkeit ist wirklich immer noch ein Problem, aber ich weiß nicht, es wird sehr interessant sein, es anzusehen. Aber trotzdem ist es interessant zu hören, was Sie gesagt haben. Ich habe jemanden in Seattle gesehen, der sagte, er habe bei seinen beiden Tagen der offenen Tür zu Beginn dieses Jahres einfach mehr Zuschauer gesehen als im gesamten vierten Quartal zusammen, was verrückt ist. Es ist also einfach etwas, das man im Auge behalten sollte. Ich denke, dass dies in diesem Jahr bisher meine Erwartungen übertroffen hat, also etwas, das man im Auge behalten sollte, aber ich freue mich über Ihre Meinung dazu. Damit machen wir eine kurze Pause und kehren dann mit Jay Chang zurück, der uns alles über eine neue Strategie namens Co-Living beibringen wird. Jay Chang, willkommen bei On The Market. Danke für's Da sein.

Jay:
Guten Morgen, Dave und Harry. Danke für die Einladung.

Dave:
Könnten Sie unserem Publikum etwas über sich und Ihr Engagement bei Immobilieninvestitionen erzählen?

Jay:
Ja natürlich. Im Moment arbeite ich bei Tripalink als Immobiliendirektor und beschäftige mich seit meinem Abschluss, also etwa acht Jahren, mit Immobilien. Nach meinem Abschluss war ich zwei Jahre lang als Bauleiter tätig und arbeitete an Hochhäusern in Downtown LA. Das Gebäude hieß Metropolis und wurde später für einige High-End-Hotels wie das Edition Hotel in West Hollywood genutzt. Und danach wollte ich unbedingt in die Immobilienentwicklung einsteigen, also bin ich der CIM Group beigetreten, war dort drei Jahre lang und habe dann 2017, 2018 angefangen, von Co-Living zu hören, und das ist kein wirklich neues Konzept , aber es wurde immer beliebter. Und damals gab es große Co-Living-Betreiber wie Ollie, Starcity und Common. Das hat meine Aufmerksamkeit wirklich gefesselt, also bin ich vor etwas mehr als einem Jahr zu Tripalink gekommen, um mich mit der Immobilienentwicklung zu befassen, und sie konzentrieren sich hauptsächlich auf Studentenwohnungen und Co-Living. Das ist also, wo ich heute bin.

Henry:
Mann, das ist ziemlich cool. Als Vorbereitung habe ich mir einige Wohngemeinschaften angeschaut, und um ehrlich zu sein, war das ein völlig neues Konzept für mich. Ich bin mir also sicher, dass es für viele Zuhörer ein neues Konzept ist. Können Sie Co-Living für uns definieren und uns etwas darüber erzählen, was das wirklich bedeutet?

Jay:
Um es einfach auszudrücken: Manche Leute werden natürlich einfach sagen, dass man nur Mitbewohner hat, aber es ist viel mehr als das, denn es kann so gestaltet werden, dass Privatsphäre gewährleistet ist, es hat mehr Verbraucher im Sinn. Wie definiere ich Co-Living? Gemeinsamer Raum, gemeinsamer Gemeinschaftsbereich. Wir konzentrieren uns jedoch darauf, für jeden unserer Mieter ein eigenes Badezimmer zu haben, denn dort geraten die Mieter in der Regel untereinander in Schwierigkeiten, also beim gemeinsamen Wohnen und gemeinsamen Wohnen.

Dave:
Als mir jemand es beschrieb, hörte ich vor ein paar Wochen zum ersten Mal davon, jemand erklärte es mir und ich dachte: „Oh, wir müssen einen Experten finden, der die Show auf die Beine stellt“, also danke dass du zu uns gekommen bist, Jay. Aber sie beschrieben es mir im Grunde als ein Studentenwohnheim. Es hört sich ein bisschen so an, als würde man verschiedene Dinge machen, wie auf dem College. Keines meiner Studentenwohnheime hatte ein eigenes Badezimmer, aber es hört sich so an, als wäre das diese allgemeine Idee. Jeder hat sein eigenes Zimmer, seinen eigenen Raum, aber es gibt gemeinsame Annehmlichkeiten und es hört sich an, als gäbe es verschiedene Modelle. Einige von ihnen haben vielleicht eine eigene Küche und andere haben Gemeinschaftsküchen, andere haben ein eigenes Badezimmer, vielleicht gibt es ein Gemeinschaftsbad. Ist das eine vernünftige Art, es zu beschreiben?

Jay:
Ja, viele Leute vergleichen es mit einem Studentenwohnheimzimmer, aber in vielerlei Hinsicht ist es viel, viel besser. Als ich an der UCLA war, lebte ich mit zwei anderen Leuten im selben Raum. Sie sind echte Mitbewohner, nur drei Erwachsene, die in einem 200 Quadratmeter großen Zimmer leben. Aber warum ist es besser? Wie Sie sagten, haben wir ein eigenes Badezimmer und auch in unseren neuen Projekten, die wir entwickeln, sorgen wir für viel Schalldämmung und es gibt ein privates elektronisches Schloss an jedem Schlafzimmer. Es gibt also Privatsphäre, viel Privatsphäre. Es ist fast wie ein privates Studio, eine Wohnung, aber die Küche wird geteilt. Und vieles davon hat auch mit der Zoneneinteilung zu tun. Manchmal ist es aufgrund der Zoneneinteilung nicht möglich, so viele Einheiten in einem Gebäude zu errichten. Indem Sie also weniger Wohneinheiten und mehr Schlafzimmer pro Wohneinheit bauen, ist das eine Möglichkeit, das Problem zu umgehen und eine höhere Baudichte zu ermöglichen.

Henry:
Ich stimme zu. Als ich von Co-Living hörte und anfing, mich damit zu befassen, blieb mir sofort die Idee eines Studentenwohnheims im Kopf, aber als ich dann anfing, mir einige der Immobilien anzuschauen, die ihr baut oder mit denen ihr in Verbindung steht, ist es ein Studentenwohnheim Das Letzte, was mir in den Sinn kam, als ich anfing zu sehen, wie schön diese Dinge sind. Was sind also einige der Mythen rund um das Zusammenleben oder die Stigmatisierung des Zusammenlebens und wie zerstreuen Sie diese Mythen dann? Was sind die Vorteile oder Dinge, die Menschen aus dem Zusammenleben auf die Art und Weise ziehen, wie Sie es machen, im Vergleich zu dem, was die Leute vielleicht in ihren Gedanken denken?

Jay:
Wahrscheinlich ist die Küche schmutzig, der Boden alt, aber es handelt sich alles um neue Projekte, neue Gebäude. Wir waren mit vielen auf Tour … Manchmal schauen sich Banken unsere Jobs an und sagen: „Wow, ich kann nicht glauben, dass College-Studenten heutzutage so leben dürfen.“ Und es ist einfach eine brandneue, brandneue Küche. Wir stellen ihnen beim ersten Einzug eine Küchengarnitur und Küchenutensilien zur Verfügung und der Gemeinschaftsraum ist sauber. Wir haben hier ein neues Projekt, das etwas dichter ist, also reinigen wir es jeden Tag.
Wir reinigen den Hauptbereich. Die Küche ist blitzsauber. Das gilt natürlich nicht für jede Immobilie, es kommt darauf an. Manche Immobilien werden nur zwei- oder dreimal pro Woche gereinigt, und was die Annehmlichkeiten dort angeht, stellen wir dann Annehmlichkeiten für unsere Gemeinden bereit. Deshalb bauen wir Bereiche in der Nähe der Schule und der U-Bahn-Station, sodass sie sehr günstig zueinander liegen. Und wenn wir das tun, betrachten wir nicht jedes Gebäude als eigenständiges Gebäude. Wir bauen Gemeinschaften auf … Entschuldigung, Gemeinschaften, aber auch Annehmlichkeiten wie ein Lernzimmer, eine Spielelounge mit einem Billardtisch und einer Tischtennisplatte. Manchmal veranstalten wir Veranstaltungen, wir haben einen Yoga-Raum, einfach solche Dinge, damit Menschen zusammenkommen können.

Henry:
Wenn ich mir das ansehe, betrachte ich es aus zwei Linsen. Es geht darum, wer in diesem Raum leben wird und was sind ihre Erwartungen, was bekommen sie? Und dann betrachte ich es auch aus der Perspektive eines Investors: Was werde ich ihnen bieten? Und was bedeutet das dann für mich in Bezug auf die Ausgaben? Wenn Sie sich also eine Gemeinschaft wie diese ansehen und dieses Zusammenleben anbieten, bedeutet das normalerweise, dass Sie diese Annehmlichkeiten bereitstellen. Es hört sich also so an, als würden Sie regelmäßig putzen. Es hört sich so an, als wären diese Orte normalerweise möbliert, stimmt das?

Jay:
Das ist richtig. Nicht alle Betreiber machen das, aber wir tun es.

Henry:
Aus Mietersicht ist es also eine coole Sache, darüber nachzudenken, aber als Investor klingt es so, als ob damit wahrscheinlich viel mehr Kosten verbunden sind, und dann gleicht man diese Kosten durch die Dichte aus und baut im Wesentlichen mehr Einheiten, weil Sie vermieten nur Zimmer, bin ich da auf dem richtigen Weg?

Jay:
Vielen Dank, dass Sie das für uns zusammengefasst haben. Als Mieter ist der Hauptvorteil, den wir nicht angesprochen haben, natürlich die Miete. Wenn Sie derzeit in Los Angeles in dem neuen Studio an einem anständigen, gebauten Ort wohnen würden, müssten Sie für ein 2,000 Quadratmeter großes Studio mindestens 450 US-Dollar pro Monat zahlen, Sie zahlen also im Grunde mindestens 4 US-Dollar pro Fuß. Nun, das ist lächerlich. Was ist ein Einstiegsgehalt für einen Hochschulabsolventen? Das kann man sich nicht leisten, und im Jahr 2022 geben 40 % der Mieter mehr als 35 % ihres Einkommens für Miete aus. Und die Art und Weise, wie sich die Wirtschaft entwickelt und wie die Technologie immer besser wird, führt dazu, dass ein Großteil der Mittelschicht verdrängt wird und es immer unerschwinglicher wird. Niemand wird ein Haus kaufen, wenn deine Eltern nicht helfen können. Deshalb ist Co-Living eine so beliebte Wahl.
Und außerdem ist es sehr günstig an guten Standorten gelegen. Wir werden es nicht mitten in einem Vorort aufstellen. Wir stellen es neben Lebensmittelgeschäften auf, einem netten Lebensmittelgeschäft wie Erewhon oder Whole Foods, oder wir stellen es neben einer U-Bahn-Station oder sogar einem Krankenhaus für Krankenhauspersonal auf. Es gibt also jede Menge Möglichkeiten, und was die Anleger betrifft, kommt es vor allem auf das Endergebnis an. Natürlich sind die Kosten höher, aber letztendlich ist der Preis pro Quadratmeter und Miete, den Sie für jede Immobilie erzielen können, aufgrund der Dichte viel höher, auch wenn jede Person weniger Miete zahlt. Wenn Sie also 4 US-Dollar pro Fuß für das Studio bekommen, können Sie wahrscheinlich bis zu 5 US-Dollar pro Fuß bekommen, das ist also ein Unterschied von 25 %.

Dave:
Das ist ziemlich beeindruckend. Und was ist mit der Mieterseite? Können Sie die Einsparungen für den durchschnittlichen Mieter beziffern? Wie viel sparen sie, wenn sie beispielsweise in einem Co-Living statt in einem Studio wohnen?

Jay:
Mindestens 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Ziemlich umfangreich.

Dave:
Das ist unglaublich. Und sind die Mietverträge gleich? Unterzeichnen Sie Mietverträge mit einer Laufzeit von einem Jahr oder unterscheiden sich diese in irgendeiner Weise?

Jay:
Es kommt darauf an. Meistens schließen wir einen einjährigen Mietvertrag ab, aber ich kenne einige Immobilien, bei denen wir einen kurzfristigen Mietvertrag bevorzugen, zum Beispiel für drei oder sechs Monate. Ich weiß, dass Common drei Monate vermietet, aber wenn Sie einen dreimonatigen Mietvertrag abschließen, erhöhen sie den Preis um 20 bis 30 %, weil es einfach mehr Fluktuation und Leerstände gibt.

Dave:
Das sollte eigentlich meine nächste Frage zum Thema Umsatz und offene Stellen sein. Finden Sie, dass die Leute dies als eine kurzfristige Option betrachten, bis sie eine konventionellere Wohnform finden können, oder wie hoch ist Ihre Mietvertragsverlängerungsrate beim Zusammenleben?

Jay:
Der Großteil unseres Eigentums besteht aus Studentenwohnheimen, daher liegt die Verlängerungsrate bei weniger als 50 %, aber das liegt daran, dass die meisten Menschen einen Schulabschluss haben und viele von ihnen einen Masterabschluss haben. Sie unterrichten hier ein Jahr lang. Wir haben auch viele internationale Studierende, die hierher kommen. Wir haben in China ein Marketingteam, das das eigentlich vermarktet, aber um Ihre Frage zu beantworten: Co-Living ist sicher attraktiver für junge Berufstätige und Studenten, die erst seit ein paar Jahren hier sind. Nehmen wir an, Sie ziehen in eine neue Stadt und kennen niemanden. Es ist eine wirklich großartige Möglichkeit, sich einzubinden.
Wir möchten also natürlich nicht, dass Mieter wegziehen, und wir verstehen auch, dass nicht jeder auf unbestimmte Zeit eine Küche teilen möchte. Viele unserer Immobilien, die wir gerade entwickeln, bestehen aus einer Mischung aus Wohngemeinschaften und Studios mit einem Schlafzimmer. Ich persönlich würde nicht mit fünf anderen Menschen zusammenleben, auch wenn mir das Zusammenleben sehr am Herzen liegt. Wenn ich in eine neue Stadt ziehen würde, würde ich das tun, aber ich denke, wir sind uns alle einig: Erstens braucht jeder einen Ort zum Leben und zweitens möchte jeder eine Gemeinschaft. Auch wenn Sie also aus einer Co-Living-Suite ausziehen, in ein Studio oder ein Schlafzimmer umziehen, können Sie immer noch die Annehmlichkeiten und die Gemeinschaft genießen, der Sie einst angehörten.

Dave:
Sie beenden das Zusammenleben und ziehen einfach eine Etage höher in eine schönere Wohnung.

Jay:
Das stimmt.

Dave:
Für mich ist die Attraktivität für den Mieter also durchaus erkennbar. Um 30 % der Miete zu sparen, scheint die gemeinsame Nutzung einer Küche kein so großes Zugeständnis zu sein. Meine große Frage ist, wie schwierig ist die Hausverwaltung für Sie bei so etwas?

Jay:
Es ist schwierig, sehr schwierig. Allerdings stellen wir einen Hausverwalter ein, nicht wirklich einstellen, wir geben ihm einige Rabatte und helfen uns einfach ... Die meisten Probleme hängen vielleicht mit der Reinigung oder Konflikten mit den Mitbewohnern zusammen. Also gewähren wir ihnen einen Rabatt auf die Miete und helfen uns dann einfach, die Probleme zu entschärfen. Aber um ehrlich zu sein: Wenn Sie eine höhere Schalldämmung haben, fügen wir elastische Kanäle zwischen den Wänden ein. Normalerweise macht man das hier nicht, es sei denn, es handelt sich um ein Studio oder eine Wohnung, daher ist es besser, schallisoliert zu sein. Wenn ein Freizeitbereich sauber ist, gibt es eigentlich kein großes Problem. Und außerdem haben Sie Ihr eigenes Badezimmer und halten Ihr Badezimmer so sauber, wie Sie möchten.

Henry:
Das private Badezimmer muss der große Gewinn sein, um ... Früher nannten wir sie ... In der Unternehmenswelt nennen wir sie „People Issues“. Private Badezimmer müssen einen großen Beitrag dazu leisten, die Probleme mit den Menschen auf ein Minimum zu beschränken, und dann, wenn man die öffentlichen Bereiche und die Küchen professionell reinigt, denn bei jedem Problem mit Mitbewohnern, das ich hatte, ging es normalerweise darum, dass jemand sein schmutziges Geschirr in der Spüle liegen ließ.

Dave:
Haben Sie eine Vorstellung davon, wie hoch die zusätzlichen Kosten für die Immobilienverwaltung sind? Ich weiß nicht, ob Sie Ihr Team Vollzeit beschäftigen oder es auslagern?

Jay:
Wir machen es inhouse. Wir verlangen nicht wirklich mehr als eine durchschnittliche Immobilienverwaltung. Wir sind tatsächlich günstiger als Greystar und versuchen, viele Probleme zu automatisieren. AAA hat tatsächlich einen Technologiezweig, der viel Automatisierung betreibt, und wir entwickeln eine Technologie. AAA hat also drei Hauptfunktionen. Die erste Funktion ist der technische Bereich, den ich besprochen habe, und der zweite Bereich ist die Immobilienverwaltung. Wir verwalten alle unsere Immobilien, die wir gebaut haben, und wir verwalten sie für andere, für große Entwickler wie Jamison und Wiseman. Ich glaube also, dass wir in K-Town 2,000 Einheiten für andere verwalten. Und dann ist der dritte Arm das, was ich mache. Wir betreiben Immobilienentwicklung, also arbeiten wir manchmal gemeinsam mit anderen Entwicklern als GP zusammen, aber meistens sind wir der vollständige Eigentümer, und dann kümmern wir uns um die Entwurfsberechtigung, die Genehmigung und dann um den Bau, und dann vermieten wir. Manchmal gehen wir raus.

Henry:
Wir haben ein wenig darüber gesprochen, dass es natürlich eine höhere Fluktuation geben wird, wenn man eine Studentenbasis hat. Wenn Sie also eine neue Immobilie zeichnen, zeichnen Sie diese dann auch ab? Welchen Leerstandsprozentsatz zeichnen Sie ab? Was erwarten Sie aus Sicht der offenen Stellen von ihnen?

Jay:
Unsere Leerstandsquote in der Nähe von USC ist tatsächlich recht niedrig. Es sind etwa 2 %.

Henry:
Oh wow.

Dave:
Okay.

Henry:
Das ist verrückt.

Jay:
Es gibt definitiv Umsatz, aber jedes Jahr kommen viele Leute vorbei und wir vermieten es.

Dave:
Wow. Wie sieht es mit den Wartungskosten aus? Meiner Meinung nach ist dieses Geschäftsmodell immer noch eine Mischung aus Mietimmobilien und Kurzzeitmieten, denn bei Kurzzeitmieten kommt es auf die Reinigung an, man hat die Möbel möbliert, zumindest für sich als Betreiber, nicht schon wieder, wie Jay gesagt, nicht jeder Co-Living-Betreiber macht das, aber Sie haben möblierte Teile. Und aus meiner Erfahrung mit Kurzzeitmieten geht hervor, dass diese Orte ziemlich stark genutzt werden. Es besteht ein großer Bedarf, Geräte und Möbel zu ersetzen. Sehen Sie das auch im Co-Living?

Jay:
Ja! Sicher. Es fallen definitiv höhere Wartungskosten an. Es hat seinen Preis. Aufgrund der Reparatur, Wartung und auch der Reinigung sind unsere Ausgaben meiner Meinung nach etwa 10 % höher als bei einer durchschnittlichen herkömmlichen Wohnung, und wir schließen auch die Nebenkosten in unsere Ausgaben ein. Sie können also wirklich einfach mit Gepäck anreisen und für 30 % unter dem Studiopreis in eine neu gebaute Wohnung einziehen.

Dave:
Wow.

Jay:
Und als Ersatz haben wir begonnen, hochwertigere Materialien zu verwenden, damit sie langlebiger sind. Einige davon sind handelsüblicher Qualität, besserer Lack, haltbarerer Lack und so weiter. Eine Sache, die bei der Verwaltung einer Co-Living-Immobilie schwierig ist, ist, dass die Wartung für Sie schwierig ist. Wenn Sie ein Studio einrichten und jemand auszieht, ist es für Sie einfach, hineinzugehen und das Ganze neu zu streichen oder die ganze Reinigung zu erledigen, aber im Co-Living sind dort noch andere Bewohner. Daher ist es besser, ein hochwertigeres Material zu verwenden, damit Sie nicht häufig umfangreiche Wartungsarbeiten durchführen müssen.

Henry:
Sie planen dies also im Voraus in Ihren Anschaffungskosten ein, da Sie es mit höherwertigen Materialien bauen müssen. Wie soll das gehen? Oder anders ausgedrückt: Können Sie etwas Vorhandenes nehmen und es in ein Co-Living umwandeln, oder bauen Sie normalerweise nur neu und entwerfen es von Grund auf für das Co-Living?

Jay:
An manchen Stellen ist das möglich, aber die Aufteilung in einer alten Wohnung ist wirklich schwierig. Wenn Sie Ihr Büro umbauen würden, gäbe es meiner Meinung nach definitiv Raum dafür. Das Büro ist ein großer offener Raum, aber wenn Sie eine alte Wohnung umbauen, verfügen sie wahrscheinlich über größere zwei Schlafzimmer, manchmal über mehr als 1,000 Quadratmeter pro Schlafzimmer. Bei einem Zwei-Schlafzimmer-Zimmer können Sie das wahrscheinlich durch ein Drei-Zimmer-Zimmer verlegen, aber Sie fügen nur ein zusätzliches Zimmer hinzu. Und es ist auch wirklich schwierig für Sie, Sanitäranlagen hinzuzufügen. Ein eigenes Badezimmer kann nicht ohne erhebliche Kosten hinzugefügt werden, daher lohnt es sich nicht wirklich. Und auch aus unserer Sicht möchten wir, dass es kompakt ist, aber auch nicht zu kompakt. Bei einem Drei-Schlafzimmer-Zimmer versuchen wir, die Fläche bei etwa 900 Quadratmetern zu belassen, also etwa 300 Quadratmeter pro Zimmer. Wenn wir von 300 Quadratmetern sprechen, umfasst das den Gemeinschaftsbereich, den Flur und die Schlafzimmer, also die gesamte Einheit.

Dave:
Jay, es hört sich so an, als würden Sie das nicht tun, aber haben Sie Betreiber gesehen, die das bei Einfamilienhäusern machen? Ich schätze, das heißt eher-

Jay:
Ja, Bungalow.

Dave:
Ich schätze, das nennt man eher Zimmermiete. Also, was ist ihr Modell?

Jay:
Ihr Modell besteht darin, dass sie einen Eigentümer eines Einfamilienhauses finden, es dann verpachten und vermieten. Ich weiß, dass sie auch etwas Geld bekamen und begannen, viele Einfamilienhäuser zu kaufen. Ich habe es mir angeschaut, irgendwie. Ich wollte wissen, wie viel Geld sie tatsächlich pro Einfamilienhaus verdienen, und habe schnell eine Risikoprüfung durchgeführt. Ich glaube einfach nicht, dass sie mit einem Einfamilienhaus viel Geld verdienen können, weil der Wartungsaufwand sehr hoch ist und man nicht wirklich skalieren kann. Jeder Standort verfügt über maximal fünf, sechs Schlafzimmer, aber für uns kann jeder Standort über 40 bis 100 Schlafzimmer verfügen. Bei einem Einfamilienhaus ist es also schwieriger, dies effektiv umzusetzen.

Henry:
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass dies in Märkten, die teuer sind und eine hohe Hochschuldichte aufweisen, wie Los Angeles, New York und diese Großstädte, Sinn macht. In welchen anderen Bereichen ist dieses Modell Ihrer Meinung nach geeignet oder sinnvoll?

Jay:
Du hast es genau getroffen. Genau das, was Sie gesagt haben, um ehrlich zu sein: Zusammenleben wird nur auf dem unerschwinglichen Markt Sinn machen, in einem wichtigen Markt für Einfahrtstore wie New York, LA, San Francisco. San Francisco ist derzeit kein wirklich großartiger Markt, aber vor COVID wäre es ein ausgezeichneter Markt gewesen. Ich würde jedoch sagen, dass als traditioneller Wohnungsentwickler viele der Kennzahlen, auf die sie achten, das Verhältnis von Einkommen zu Miete sind. Sie wollen also, dass sich die Mieter offensichtlich eine höhere Miete leisten können. Sie wollen also, dass die Miete nicht zu hoch ist, damit sie es sich leisten können, aber bei uns ist das anders. Eigentlich betrachten wir es umgekehrt. Wir schauen uns Gebiete an, die unbezahlbar sind. Es ist ein anderer Zielmarkt.

Dave:
Wenn also die Leute diese Berechnung selbst durchführen und einen Markt identifizieren möchten, auf dem sie ein Zusammenleben in Betracht ziehen könnten, wie führen Sie diese Berechnung durch? Welche Kennzahlen verwenden Sie? Haben Sie einen Rat für unsere Zuhörer, wie sie das tun können?

Jay:
Ja, auf einem erschwinglichen Markt beträgt das Verhältnis von Einkommen zu Miete normalerweise mindestens das Dreifache. Wenn Sie also 3 pro Jahr verdienen, beträgt Ihre Miete pro Jahr etwa 100,000. Wenn also das Verhältnis von Einkommen zu Miete weniger als 30,000 beträgt, ist das ein Zeichen dafür, dass es nicht erschwinglich ist und sie mehr als 2.5 % ihres Einkommens für Miete ausgeben. Aber im Jahr 30 ... Eigentlich habe ich vorhin über die Erschwinglichkeit gesagt, dass 2020 % der Mieter jetzt tatsächlich 23 % oder mehr ihres Einkommens für Miete ausgeben.

Dave:
Das ist verrückt, wow.

Jay:
23 %. Ein Viertel von uns gibt den gesamten Betrag für die Miete aus.

Henry:
Wenn also jemand, sagen wir mal aus Anlegersicht, das hört und hingeht, könnte es für mich interessant sein, in das zu investieren und mehr darüber zu erfahren, welche Optionen es für die Menschen gibt? Gibt es Fonds, in die sie investieren können, oder gibt es Unternehmen, mit denen sie sprechen können, die solche Dinge tun? Wie gelangt man aus Anlegersicht in diesen Bereich?

Jay:
Sie können nicht in einen REIT investieren. Die Herausforderungen beim Co-Living bestehen derzeit darin, dass es nicht als Investment-Grade-Objekt gilt, da es sich um eine neue Art von Immobilie handelt, und dass es kein Investment-Grade-Objekt ist, da man einen Kredit nicht neu verpacken und als Agenturdarlehen an Fannie Mae verkaufen kann. Daher ist es schwieriger, eine Finanzierung zu bekommen. Wir mussten mit lokalen, kleineren Banken zusammenarbeiten. Ihre Frage war also: Wie können sie investieren? Sie können also nicht wirklich in einen öffentlichen REIT investieren, aber wenn sie Entwickler sind oder an einer Investition interessiert sind, können sie sich an einige Co-Living-Entwickler wie Tripalink wenden. Wir haben tatsächlich ein Investorenportal. Ich weiß wirklich nicht, wie man sonst in Co-Living investieren könnte. Eine andere Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, dass einige Leute ihr eigenes Haus kaufen und es im Grunde nur ein Hausdiebstahl ist und man es in kleinem Umfang vermietet.

Dave:
Sie nennen es zimmerweise Miete oder einfach nur Hausdiebstahl in einem Einfamilienhaus. Sie können so etwas auf jeden Fall tun, weil ich einiges über die zimmerweise Miete gelesen habe, bei der Sie einen ähnlichen Aufschlag auf die Miete pro Quadratmeter oder pro Schlafzimmer erhalten, eine 20- bis 25-prozentige Erhöhung der Miete, was mit entsprechenden Kopfschmerzen einhergeht Immobilienverwaltung.

Jay:
Ehrlich gesagt macht es finanziell Sinn, aber lohnt es sich wirklich, fünf weitere Mitbewohner bei sich zu haben und dann den Gemeinschaftsraum reinigen zu müssen? Ich weiß es nicht, es kommt darauf an.

Henry:
Es kommt darauf an, wie hoch die Miete ist.

Dave:
Ich erinnere mich gerade an die Häuser, in denen ich mit Freunden auf dem College gelebt habe, und es kommt mir einfach so vor, als hätte es damals Spaß gemacht, aber Mann, der Hausverwalter muss uns gehasst haben. Jay, gibt es Syndizierungen? Wenn Sie ein akkreditierter Investor sind, gibt es Entwicklungsprojekte, in die Investoren in ein passives Zusammenleben investieren könnten?

Jay:
Ja, ich glaube, es gibt nicht so viele Co-Living-Entwickler, aber wenn Sie zu Networking-Events gehen, können Sie vielleicht einige treffen. Wir führen einige Syndizierungen durch. Wir kennen einige andere kleine Entwickler in der Gegend, die ebenfalls Syndizierung betreiben.

Dave:
Alles klar, großartig. Nun, Jay, vielen Dank, dass du hier bist. Wir wissen es wirklich zu schätzen, dass Sie dies teilen. Ich habe viel gelernt. Ich denke, das ist super überzeugend. Ich möchte lernen, wie man … Wenn es Syndizierungen gibt, oder vielleicht werden Henry und ich uns an unserer ersten beteiligen, aber das war super hilfreich. Ich finde es eine wirklich coole Idee, dass es eindeutig eine Nachfrage dafür geben wird. Dieser Teil scheint mir so offensichtlich zu sein, dass es sich hier um einen coolen Ort handelt, an dem man viel weniger leben kann, als man woanders bezahlen würde. Schön, dass Sie in dieser wirklich coolen Branche tätig sind. Gibt es einen Ort, an dem sich Menschen mit Ihnen in Verbindung setzen können, wenn sie mehr darüber erfahren möchten?

Jay:
Danke für die Einladung. Sie können mich über BiggerPockets kontaktieren. Hier ist Jay Chang, und dann können Sie mich auch auf LinkedIn fliegen. BiggerPockets verfügt über die meisten Links, die Sie benötigen, um mich direkt zu kontaktieren.

Dave:
Ich liebe das, du schickst einfach Leute zu BiggerPockets. Das ist vielleicht das erste Mal, dass wir das haben, aber als Mitarbeiter von BiggerPockets wissen wir das wirklich zu schätzen.

Jay:
Kein Problem.

Dave:
Danke, Mann. Vielen Dank an Jay, dass er dabei war. Henry, was hast du gedacht?

Henry:
Mann, es ist ein ziemlich einzigartiger Raum, und ich glaube, dass die Nachfrage nach dieser Art des Wohnens in diesen teuren Märkten einfach zunehmen wird. Es ist, als ob die aktuellen Marktbedingungen sagen, dass dies etwas ist, was die Menschen brauchen. Die Zinsen sind höher, die Inflation ist verrückt. Und so kostet die Miete an diesen Orten nicht nur viel Geld, sondern auch die Lebensmittelkosten. Wenn sie also 30 % sparen können und sich eine Küche teilen müssen, wären die Leute meiner Meinung nach bereit, darauf zu verzichten.

Dave:
Insgesamt habe ich das Gefühl, dass die Nachfrage danach riesig sein wird. Erstens ist eine Ersparnis von 30 % bei der Miete enorm. Wir reden ständig mit Leuten, da bin ich mir sicher: Wenn Sie mit wenig Geld in die Immobilienbranche einsteigen wollen, wie geht das am besten? Entweder Hausbau oder Reduzierung Ihrer Lebenshaltungskosten. Dies ist eine großartige Möglichkeit, Ihre Lebenshaltungskosten zu senken. Als ich also in diese Show ging, dachte ich: „Mensch, das wird für Investoren interessant sein“, und das ist es auch, aber auch, um es zu investieren, aber ich denke, es ist auch für angehende Investoren interessant, darüber nachzudenken, in einem von ihnen zu leben diese Dinge, weil Sie wahrscheinlich etwas Geld sparen und dann in Immobilien investieren werden. Aber ich denke auch, dass das Element des Habens … Ich denke, das haben Sie auch getan, ich bin in meinem Leben in einige neue Städte gezogen, in denen ich nicht viele Leute kenne, ich finde das Gemeinschaftselement irgendwie cool. Es erinnert mich an eine Hostelumgebung, oder?

Henry:
Aber wunderschön.

Dave:
Sie sind wirklich nett, aber sie sind offener. Es ist, als würde man in einen Gemeinschaftsraum gehen, abhängen, ein Bier trinken und so etwas tun, und das an einem superschönen Ort. Ich könnte mir also vorstellen, dass es sehr beliebt ist.

Henry:
Seien wir ehrlich, ich möchte meine Küche sowieso nicht putzen.

Dave:
Nein.

Henry:
Wenn ich also eine Küche benutzen kann, die jemand anderes sauber macht, und ich nach unten gehen und mit allen meinen Nachbarn ein Bier trinken kann [unhörbar 00:35:18]-

Dave:
Das ist so [unverständlich 00:35:18]. Was war der seltsamste oder schlimmste Ort, an dem Sie gelebt haben?

Henry:
Oh Gott, Mann, der allererste Schlafsaal, in dem ich jemals gelebt habe, war wahrscheinlich der seltsamste Ort, an dem ich je gelebt habe, denn es war, als wäre ein heruntergekommenes Motel 6 ein Schlafsaal, und wir hatten diesen gemeinsamen Wohnraum, und er sollte möbliert sein , aber es war eigentlich nur ein Futon als Sofa und dann ein TV-Ständer ohne Fernseher und flauschiger Teppich.

Dave:
Oh, schön.

Henry:
Und dann hatte ich ein Schlafzimmer mit Etagenbetten, in dem ich einen Mitbewohner hatte. Das war also-

Dave:
Oh Gott, das klingt nicht so-

Henry:
Nicht mein Lieblingsort zum Leben.

Dave:
Ich habe mein erstes Haus mit drei Partnern gekauft, aber einer der Partner und ich waren damals Mitbewohner, und wir wollten es bauen, das war unser Plan, wir wollten einziehen. Aber dann fängt Denver an, es zu schaffen Nun ja, und wir sagen: „Mensch, wir könnten viel mehr für die Miete bekommen, als wir für unsere eigene Miete bezahlen würden“, also fragen wir: „Warum sollten wir ein Haus vermieten?“ Und seine Großmutter war gerade gestorben und sie lebte in einer Seniorenwohnanlage, und der Markt brach immer noch wie verrückt ein, und seine Mutter meinte: „Ihr zahlt nur die Nebenkosten, kümmert euch um das Haus.“ „Da kann man wohnen“, aber es war wie in einer Gemeinschaft mit 55-Jährigen und Älteren, also konnten wir es niemandem erzählen. Also zogen wir mitten in der Nacht um und lebten einfach in diesem Haus. Wir sagten: „Es wird sechs Monate dauern“, aber es war kostenlos, also lebten wir schließlich drei Jahre dort. Und ich wohnte im Keller, also lebte ich drei Jahre lang im Keller seiner toten Oma in einer Seniorenwohnanlage.

Henry:
Bist du gerade in den Gemeindesaal gegangen und hast ältere Bürger beim Tischtennis vernichtet und sie beim Tischtennis-Vollpension vernichtet?

Dave:
Ja genau. Es gab keinen Gemeinschaftsbereich. Ich schätze, es gab ein bisschen, aber wir sind nie hingegangen, aber wir waren einfach so... Die Leute haben es tatsächlich geliebt. Wir würden dann einfach ihre Kisten tragen, einfach die jungen Leute sein, die Sachen abholen könnten. Wir haben es einfach gemacht und später und später haben wir dort nur Wutausbrüche ausgelöst. Sie hatten diesen schönen Außenbereich und wir veranstalteten dort einfach diese riesigen Partys.

Henry:
Sind Ihre Nachbarn gekommen?

Dave:
Sie winkten, aber leider haben wir sie nie reingeholt, aber das war ein seltsamer Ort zum Leben. Um es kurz zu machen: Ich hätte wahrscheinlich lieber in einem dieser Co-Living-Räume gelebt.

Henry:
Ich weiß nicht, es hört sich ziemlich großartig an.

Dave:
Es hat Spaß gemacht, darauf zurückzublicken. Manchmal dachte ich: „Was zum Teufel mache ich mit meinem Leben?“ Aber es hat viel Geld gespart. Wie auch immer, jetzt habe ich den ganzen Gedankengang verloren, also lasst uns hier verschwinden. Danke, dass du hier bist, Mann, und vielen Dank, dass du zugehört hast. Hoffentlich ist das für Sie interessant. Ich denke, es wird ein großer Trend sein. Ich schätze, das ist das Letzte, denn ich war ein wenig enttäuscht darüber, dass es im Moment keine wirklich einfache Möglichkeit gibt, darin zu investieren. Es hört sich so an, als wäre man nur ein normaler Investor und kein Entwickler.

Henry:
Aber normalerweise sollte man dann nach diesen Möglichkeiten Ausschau halten, weil jemand früh einsteigt und einen Weg findet, dies der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, in die man investieren kann. Ich würde also versuchen, der Frühanwender zu sein, weil die Nachfrage groß ist werde da sein.

Dave:
Im Großen und Ganzen ist es so, als ob jedes Mal, wenn wir eine dieser Shows machen, wie diese, und insbesondere die mit den 3D-gedruckten Häusern, es nicht einfach ist, aber wer auch immer das herausfindet, wird einen Riesenspaß daraus machen. Wenn Sie also interessiert sind, folgen Sie Jay und einigen anderen Betreibern. Vielleicht können Sie von ihnen lernen oder mitmachen, aber wir hoffen, dass dies für Sie hilfreich war. Wir versuchen immer, Ihnen diese Art neuer Anlagestrategien vorzustellen, die auf dem neuesten Stand sind, denn das ist es, worum es bei uns geht. Wir würden also gerne hören, ob diese Art von Episoden für Sie hilfreich sind. Wenn Sie also irgendwelche Gedanken zu dieser Art von Episode haben, schreiben Sie mir auf Instagram, wo ich bei thedatadeli bin, oder bei Henry, Sie sind bei thehenrywashington, oder?

Henry:
Das ist richtig.

Dave:
Also gut, lassen Sie uns wissen, was Sie denken. Vielen Dank fürs Zuhören. Wir sehen uns am Montag für eine weitere Folge von On The Market.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Caitlin Bennett erstellt, von Caitlin Bennett produziert, von Joel Esparza und Onyx Media geschnitten, von Pooja Jindal recherchiert und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team. Bei den Inhalten der Sendung „On The Market“ handelt es sich lediglich um Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.