“”90 天从菜鸟到房地产投资者” 系列又回来了,我们正在与三名受训者一起检查 从新手到高净值 通过房地产! 我们的学员在过去几周一直很忙,因此 Ashley 和 Tony 拜访了他们,了解他们的出租物业进展情况。 他们触及 如何提出低价报价, 克服对接受报价的恐惧, 在哪里可以找到 积极的卖家, 短期租金 市场,以及 卖方融资 问答。
第一, 布兰登 加入我们,成为节目中最新的房地产新秀。 他还没有完成他的第一笔交易,并且仍在寻找购买房产的机会,但是 他发现价格与他的利润不匹配. Ashley 和 Tony 向 Brandon 介绍了如何提出低价报价以及您应该这样做的原因 始终提交适合您的号码的价格。 下一个, 劳伦斯 分享他是如何寻找 卖方资助的交易 并且正在寻找新的方法来 找到有动力的卖家 更有可能以折扣价或灵活条款出售。
最后,我们听到 梅兰妮, 谁有一点 财产恐慌 当她寻找更多 短期租赁市场 添加到她的列表中。 经过一番研究,她确定了一个可靠的房子,目前正在寻找可以出价的房产。 她唯一的问题是她应该如何以及为什么去 卖方融资. 在与卖家直接交易之前,阿什利和托尼向她提供了您需要的所有详细信息。
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阿什利:
这是房地产新秀第257集。
托尼:
劳伦斯,当您提交其中一些报价时,还需要考虑的是为卖家提供不同的选择。 例如,我们正试图在夏季购买一家酒店,我们为他们提供了我们正在整合的卖方融资交易的不同选择。 一个价格较高,利息略高,但首付较低。 另一种选择的首付较高,但其他条款对我们来说更有利一些。 我认为,如果你想根据 Pace 所说的那样,达到你所说的不超过你所说的 15% 或 7%,那么就把它作为另一种选择。 也许即使它的购买价格略高,它对你来说仍然更好,因为首付会更少。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动投资之旅所需的灵感、动力和故事。 今天我想从新秀观众中喊出一位非常特别的人。 这个人的用户名是 The Handyman 317,Handyman 在 Apple 播客上给我们留下了五星级评论,上面写着:“谢谢!” 带有大大的感叹号。 “绝对是我最喜欢的每周播客之一。 我是一名承包商,在听完您的播客后,我设定了一个目标,即在 2023 年开始为自己投资。 好吧,每周听你的播客,我获得了信心,并且已经完成了翻转并买了一套复式公寓,以便在 2022 年全部持有。我感谢你们提供的服务,非常感谢你们帮助我实现了我的目标。 这个节目有这么多免费知识。”
勤杂工 317,感谢你倾听、采纳建议并采取行动,伙计。 那是最大的一块。 所以,如果你们还没有给我们留下诚实的评级或评论,请留下。 我们获得的意见越多,我们可以帮助的人就越多。 我们能帮助的人越多,我们就会听到越多像 Handyman 317 这样的故事。Ashley Kehr,怎么了? 你好吗?
阿什利:
好的。 我今天有两个让我很兴奋的关闭。 我正在出售房产。
托尼:
忙碌的一天。
阿什利:
然后我实际上用收益来还清另一处房产。
托尼:
不就是这样吗?
阿什利:
是的,我喜欢让一对夫妇保持自由和清醒,所以只需转移一些钱。 然后我实际上正在为我改造的 A 型框架房产进行再融资。
托尼:
让我们很快地谈谈这个。 你得到了再验证,对吧? Refi 已经严重枯竭,现在几乎没有人在做 refi。 您能否分享这次再融资背后的原因是什么以及为什么您必须现在就这样做?
阿什利:
是的,实际上这个过程是如此之快,与过去两年的再融资相比,我简直不敢相信-
托尼:
去年,是的。
阿什利:
......当贷方不得不向许多想要再融资的人屈服时。 但是,是的,所以我是用辛苦钱买下这处房产的,而我的辛苦钱还没有到期,我想也许还有两个月。 我修复了它,我用现金实际修复了财产,现在我想把我的现金拿回来,我们今天要还清硬债。 我们将与当地一家小型银行进行再融资。 然后我们将进行固定交易。 它将超过 20 年摊销和固定利率 XNUMX 年。
托尼:
是的,这太棒了。
阿什利:
它的利率为 7.4%。
托尼:
那是我的下一个问题,这并不可怕,对吧?
阿什利:
不,不。
托尼:
我见过比这更糟的。 凉爽的。 我很兴奋。 A 帧快完成了。 这就像所有事情的最后一步,对吧?
阿什利:
完成。 完成。 是的。
托尼:
是的,就是这样。
阿什利:
是的,完成了。 是的。
托尼:
凉爽的。 好吧,给你。 好吧,今天我们为您带来了一场精彩的表演。 我们让我们的学员回来了,所以你们可以听到布兰登、劳伦斯和梅兰妮的快速更新,他们每个人都处于不同的阶段,我们深入了解每个人正在努力解决的问题。 布兰登,我想,我们稍微讨论了一下,让他退缩的最大因素就是恐惧。 他只是说他害怕如果他继续推进这件事会发生什么,从而导致了这一点。 你会听到我们把那部分分解。 过去几周,劳伦斯是一名执行任务的人。 他做了很多事情,所以我们可以听到劳伦斯对你有什么影响。 但是劳伦斯对如何构建他向人们提供的其中一些提议有些困惑,所以我们就这样走了一遍。 然后是梅兰妮,她对自己的投资情况有点恐慌,所以我们突破了——
阿什利:
她对我很有亲和力。
托尼:
是的,完全正确吗? 她讲述了她是如何度过一个疯狂的时刻,她是如何从悬崖上走下来的,以及她现在是如何自信地向前迈进的,我和 Ash 就我们认为她应该做的事情给出了一些建议。 每个人的处境都不同,但希望这些故事中的每一个都能帮助我们的 Rookie 听众知道还有其他人正在经历与他们正在经历的相同的事情。
阿什利:
如果你们还没有,请在 Real Estate Rookie Facebook 群组中为我们的学员大肆宣传,因为他们在这里与你们分享这一切。 有时这很难做到,尤其是作为新投资者,非常不确定的是承认你不知道的事情以及你对投资的感受。 在接下来的 90 天里,确保你们在鼓励他们,并给予他们大量的鼓励。 布兰登,欢迎回到房地产新秀播客。 你最近怎么样?
布兰登:
好的。 很高兴在这里冒着寒冷回来。
阿什利:
你为什么不告诉我们一些关于自从你上次参加以来你一直在做什么。
布兰登:
自上次以来,我在购买框和分析属性方面的范围肯定缩小了。 走遍了更多的房子,只是增加了一致性,只是看看我一直在寻找的价格点那里有什么,只是对那里有更多的感觉,看看市场上的一切新事物。
阿什利:
您是否对您分析或查看的任何这些属性进行了报价?
布兰登:
还没有书面报价。 一直在研究一个我走过的地方,只是对房产的价格和状况并不感兴趣。 但他们实际上一直在回邮件,只是希望我们提供任何东西或我们正在考虑的任何东西,因为这听起来像是坐着不动,反馈和我的差不多。
托尼:
一个叫布兰登。 你说对价格点和条件不感兴趣,但让我们明白的是,在那个条件下,该房产可能对你有意义。 我认为 Ashley 和我面临的挑战是弄清楚那个价位是多少,不管他们要什么,只要在那个价位提交报价即可。
有一处房产实际上是我不到 24 小时前刚刚签订合同的。 我最初提交了我的报价,但明显低于要价,买家甚至没有反驳,他们只是直截了当地拒绝了。 然后他们上周回来说,“嘿,托尼,你能在中间见我们吗?” 我说,“不。” 然后他们在不到 24 小时前回来说,“好吧,好吧,我们会接受你的提议。”
所以这就是我们现在在周期中所处的位置,作为买家,即使你要价远低于他们的要价,显然这会因市场而异,但很多时候,如果没有足够的利息,特别是如果房产的状况不是超级交钥匙的,它会给你作为买家更多的影响力。 所以我会说提交那个报价,无论价格对你有意义。 即使他们今天拒绝,该物业也有可能在 14、30、45 天后仍在市场上出售,现在他们会回来说,“嘿,布兰登,你的报价看起来很多现在好多了。”
布兰登:
搞定了。
阿什利:
您认为还有哪些其他因素阻碍您获得下一笔交易?
布兰登:
我想最重要的是我还没有写过关于东西的报价。 我需要坐下来,从它需要的东西开始倒退,找到要提供的购买价格,即使它与他们的要求相差甚远,我猜也不要担心只是勾选他们。
托尼:
阿什利,让我问你一个问题,阿什。 您是否曾经提交过如此低的报价,以至于卖家说:“我不在乎您的下一个报价是什么,我再也不想收到您的消息了?”
阿什利:
不,我从来没有那么糟糕过。 更多的只是没有回应,你没有说,“我的卖家甚至不会承认这个提议。”
托尼:
但是如果你带着不同的提议回来,他们可能会承认,对吧?
阿什利:
是的。 哦耶。
托尼:
是的。 也许它发生在某个地方,但我从来没有遇到过这样的投资者说,“你知道吗,托尼,我的第一个报价太低了,我非常冒犯卖家,他们拒绝听我之后的任何其他报价那个第一个。 我认为很多新投资者都害怕惹恼卖家,他们被冒犯以及所有其他事情,但最终,如果你给他们一个有意义的数字,他们会看看它。 不要试图替卖家做决定。 布兰登,我认为对你来说更重要的是计算数字,弄清楚什么对你有用,然后让卖家有责任决定他们是否应该被冒犯。
阿什利:
有很多次人们在他们工作的地方提出低价报价,卖家接受了,就像,天哪,我没想到会这样,但是,是的,他们接受了我的报价。 你永远不知道有人卖房子的原因,钱可能根本不是原因,或者他们可能不明白他们房子的价值是多少,或者把它卖给第一个出价的人只是为了方便。保持汇总报价并提交。 然后,如果您要进入检查期,这会给您第二次机会检查房产并确保您的号码也正确。
托尼:
是的,我想最后一条建议,这又是我在我们正在进行的一项交易中发生的事情。 我们正试图购买一些土地来建造我们的主要住所。 我们想要土地。 我住在加利福尼亚州的土地非常有限,非常非常稀有。 我一直在和列出土地的代理人交谈,他和你一样,就像,“哦,卖家不想接受那个报价。” 但我有一种感觉,代理人甚至没有向真正的所有者展示我的报价。
所以我所做的就是查找土地,追踪所有者的联系信息。 上周我亲自给他们打电话说,“嘿,我叫托尼。 我已经提交了几个报价。 你的经纪人有没有和你分享过我的名字?” 卖家说,“我不知道。 听起来不是很熟悉。” 所以我收集到的是我的报价太低了,不太符合代理人的需求,但我和房产的实际所有者谈过,现在他和我进行了非常开放的对话,他实际上对我提出的提议。 所以,如果你确实觉得自己得到了一点,有时你可能不得不绕过代理人直接与业主交谈。
阿什利:
然后,布兰登,当你也在看房产时,想想该房产可以产生收入的其他方式,也许你可以增加一点报价。 如果它有一个车库单元,你可以为车库收取额外的租金吗? 也许如果有一个巨大的停车场,你可以向某人收取费用,让他们在冬天把他们的房车或船停在那里吗? 像这样的东西。 尝试寻找不同的方法来增加收入,或者如果您正在寻找一个将有多个居民居住的房产,那么在地下室或房产的某个地方也有一个投币式洗衣机和烘干机,然后做一些收入也是如此。 尝试并想出不同的方式来从房产中获得收入。
布兰登:
好。
托尼:
布兰登,最后一个问题要问你,伙计。 当您考虑提交这些报价时,是否更担心卖家的反应可能是什么样的? 是不是您正在分析一堆交易,但您只是害怕提交报价,因为您不想让卖家不高兴? 还是您觉得自己没有分析足够多的交易? 您认为其中哪一个问题现在对您来说是个大问题?
布兰登:
我确实认为这是因为害怕被拒绝,就像你说的那样,或者它被接受了,然后想知道它没有解释什么类型的事情。 或者甚至有多个不太可能的报价并且都接受了。
托尼:
好的。 让我们分解这两个。 让我们分解这两个。 你的第一个问题是,如果他们接受了我的提议会发生什么,但有些事情没有考虑到? 只是走过来,你认为你在那种情况下实际上会做什么? 假设有人接受了您的其中一项要约,现在您处于托管状态,您正处于尽职调查期间。 您可以采取哪些步骤来确保以某种方式考虑到这些未知数?
布兰登:
我想最重要的事情是屋顶检查员和承包商检查事情并确保我估计或计划的数字至少接近。
阿什利:
您可以做的一件事是延长尽职调查期,从而延长检查期,并要求多次访问该物业。 如果你想让真正的承包商进来并出价,而不是让一名检查员进来,如果你认为你无法让他们在同一天,同一时间到达房产那里,然后在您的合同中,在您的初始报价中延长时间,并要求根据需要访问该物业,如果有租户,甚至是住在那里的房主,可能会提前 24 小时通知。
这样你就可以安排好,在接下来的两周内,让修屋顶的人过来给我一个估计。 我有这些其他承包商在星期四过来给我估计,并经历这样的过程。 然后你会得到那些强硬的估计。 就在你让承包商进来之前,当你安排他们的时候,也问他们,他们的周转时间估计是多少,以确保他们也会在尽职调查之前让你得到信息期也到了。 你可能也有很多来自你的公司的联系人,来自你的工作。
布兰登:
是的,就像-
阿什利:
您可能会遇到很多其他供应商。
布兰登:
是的,这是我 100% 确定的数字,因为我做到了。
阿什利:
但即便如此,你是否遇到过其他承包商或类似的事情,甚至你的雇主,他也可能认识其他具有不同专业技能的人,他可以联系你。
布兰登:
是的,我基本上在所有大交易中都交到了像样的朋友。
阿什利:
这是一个巨大的优势。
布兰登:
但整体上没有那么多橱柜或承包商。
托尼:
是的。 然后,Brandon,你提到的第二件事是,如果你获得两处房产,接受了两个提议,会发生什么? 这是一个合理的担忧,因为我认为当你还没有完成第一笔交易时,一次获得两笔交易的想法就像,天哪,我要用它做什么? 但就说你在那种情况下,你认为你有什么选择?
布兰登:
尝试以不同的方式筹集资金,看看卖方融资是否完全适合他们。 因为那个夏天我提供了几个报价,但我总是等着听,然后在我收到第一个报价之前,我感兴趣的其他房产在去年夏天已经消失了。
托尼:
因此,如果您遇到合同下有两处房产或接受了两处要约的情况,首先我会尽我所能来完成这两项交易。 我会尝试寻找合作伙伴。 您关于创意金融的想法是另一个很好的解决方案。 但是不管出于什么原因,你意识到你不能同时取消这两项交易,你所要做的就是看看你更喜欢这两项交易中的哪一项,然后离开另一项。 如果您的房产处于合同期内,或者您提交了一份房产报价,但它又回来了,只要您不提交您的 EMD 并启动托管和产权流程,您仍然可以放弃它交易。 所以,不要觉得你自动有义务完成这笔交易。 我想大多数卖家会这样理解,“嘿,抱歉,我收到了另一个报价,但已被接受。” 我认为他们会理解这是不继续购买的正当理由。 不要太在意那一块。
布兰登:
好。
阿什利:
托尼,你认为布兰登的下一步应该是什么? 你认为我们应该让他写更多的报价,来克服这个障碍吗?
托尼:
是的,我希望看到布兰登在今天和我们下次谈话时提交的一份低价报价。
阿什利:
好的。 并在那个检查期间工作,如果这会让你感觉更舒服的话。 但我认为有某种恐惧阻碍了你,我的意思是,这是完全合理的,比如,如果我没有正确计算数字怎么办,或者如果我没有考虑到某些事情怎么办? 但这就是为什么您要有尽职调查期来真正分解所有内容并确保这是适合您的数字。 而且,当然,你不能防范一切,所以确保你有你提供的任何东西,即使在必要时进行一些康复治疗后,它仍然会给你留下一些储备。
布兰登:
好。
阿什利:
布兰登,你觉得你能应付得来吗?
布兰登:
绝对。
阿什利:
好的。 好吧,非常感谢,我们几周后见。
布兰登:
是的,再次感谢。
阿什利:
劳伦斯,欢迎回到节目。 你能告诉我们你最近几周都在做什么吗?
劳伦斯:
嗯,当然咯。 我能够完成我的家庭作业,其中包括与 Pace Morby 一起观看那两个精彩的剧集。 我能够通过卖方融资的主题二很好地介绍创意融资。 我更倾向于卖方融资,因为现在卖方在他们的房产中仍然拥有大量的股权,尤其是在这个领域。 将关联的卖方融资与收益结合起来,卖方可能已经拥有该物业的股权,他或她希望获得什么?
我最大的障碍不是因为我喜欢研究不同的概念而陷入分析瘫痪。 我已经开始查看 MLS 的出租清单,我开始做的是任何已列出超过 30 天的出租,我试图找到这些房产的所有者。 我觉得在那种情况下好像发生了两件事。 要么是房东厌倦了当房东,要么他们不是该地区的本地人,他们已将财产移交给一家物业管理公司,而这家物业管理公司要么没有做他们应该做的事情,要么他们可能定价过高财产。
我在玩 Inspector Gadget 时找到了一个卖家,因为现在市场上有一些。 这不是市场上大量老化的出租物业,我不得不挖掘,因为它在一家房地产公司上市,所以我不得不去该县的网站寻找卖家。 不管怎样,我得到了卖家的电话号码和电子邮件。 我联系了他,他说他正在休假,所以想在 30 月中旬回复他。 所以我想,好吧,好吧,至少我能够联系到他,然后他还让我知道他正在度假,他有一处房产挂牌超过 XNUMX 天。 他可能倾向于出售该物业,因为他不担心当时和那里的现金流量。
我做的另一件事是,我联系了一处房产的前任所有者,该房产位于我的一处出租屋的街对面。 他即将修复一处房产,他通常要么将修复后的房产转为出租,要么将其出售给零售买家。 我联系他说,“嘿,我有兴趣通过卖方融资获得另一处房产。 会是你感兴趣的事情吗?” 他说他会还给我。 所以我想,好吧,我已经厌倦了“我会马上回复你”,这很有希望。 我回到了美国职业足球大联盟。
我确实找到了一个新上市的上市卖家融资上市。 我联系了房地产经纪人。 但是,我不太热衷于这些条款。 现在,他们想要 10% 的利息、20% 的首付、至少持有三年,以及尚未确定的付款罚款。 因为我通常买单户住宅,而不是业主自住,所以我通常会预付大约 15%,然后当你加上成交成本时,它会上升到 20%。 所以我要重新考虑,看看我是否可以提供替代方案。 我宁愿不把 20% 的首付放在那个特定的财产上。 如果它仍然以 10% 的利息产生现金流,我不介意,而且我不介意持有三年,因为我是长期的。
但根据我与 Pace 的功课,他更愿意在卖方融资的房产上支付超过 7% 的费用。 他热衷于做的最重要的事情之一就是始终保持现金流。 这就是我一直在做的。 同样,我正在做我的研究,但我想继续采取行动。 我最重要的下一步,我最大的手段是拥有一份动态文件,一份谷歌文件,其中我有一张超过 30 天的老化租金表。 在那里,我列出了在 MLS 上挂牌出售超过 30 天的房产表。 我只需要努力联系那些卖家,看看我能做些什么。
阿什利:
劳伦斯,你一直很忙。 这很棒。 我想说的第一件事是关于卖方融资的那些条款,我的意思是,现在银行的条款会比那更好。 你将给予不到 10%。
劳伦斯:
确切地。 它刚刚上市。 我的意思是,它已经准备就绪。 我从他们的财产中了解到,这是一个现在不会出售的翻转。 因为房地产经纪人说的第一句话是,“嘿,我们对零售买家和投资者有不同的条款。” 所以我想,“好吧,好吧,投资者的条款是什么?” 这些就是条款,我只是想,嗯。
阿什利:
我想也许他们要找的人可能有潜在的不良信用并且无法获得银行融资。 因为那实际上是我的一个商业伙伴。 大概八年前,也许是十年前,他买第一套房子的时候,我什至都不知道,他是从一个基本上买房的投资者那里买的,卖家为信用不佳的人提供融资,并向他们收费……他付了钱10% 的利率,然后当他建立自己的信用时,他就用那笔贷款再融资。
劳伦斯:
确切地。 这就是为什么我可能会进行另一次对话的原因。 现在我在没有那种情况的情况下努力工作,我不会提及我的贷款人的信息,因为这不是赞助,但我可以很容易地得到几乎任何贷款人的承保。 我所有的财产都有现金流,我的债务收入比很低,我有很好的信用,所以我想要一些能胜过银行条款的东西。 如果我可以去贷方并以大约 15% 的贷款做到这一点,我不会放下超过 8% 的首付。 如果要进行销售融资,我肯定必须获得非常有竞争力的东西。
阿什利:
是的,我想你自己甚至说过要回去并以不同的条款提出要约。 它不会伤害任何东西,特别是如果他们已经试图出售它,它还没有卖掉。 我会投入比银行能够提供给你的更低的价格。 甚至听从 Pace 的建议,只降低 7%。 我的意思是,他们会保留你的提议。 所以如果他们找不到其他人,我的意思是,你可能是他们唯一的选择。
托尼:
但我认为一件令人安心的事情是,劳伦斯,你已经找到了一个至少对这个想法持开放态度的卖家。 所以那里有一些概念证明,你走的这条路最终可能会为你工作。 只是,好吧,现在我们如何获得正确的条款? 你说你一直在看已经老化的租金。 您是否查看过所有挂牌出售但未售出的房产? 因此,就像在 PropStream 上一样,您可以查看失败的列表过滤器。 你探索过那些吗?
劳伦斯:
这本身就是我正在构建的下一个列表,我将要查看的列表。 我先从租金开始,但是是的。 所以就像我说的那样,我将拥有那个实时的 Google Drive 文档或类似性质的东西,其中我有一张表格列出所有老化的租金,然后另一张表格将列出所有老化的待售房产。 我确实联系了另一个房地产经纪人,我几乎已经告诉那个房地产经纪人,如果她能给我带来卖方融资交易,我会为此支付她的佣金。
托尼:
因为我认为那群业主,他们可能对卖方融资的想法更加开放,因为他们只是试图出售房产,但他们可能没有成功,所以他们可能有更多的动力出去做这件事. 劳伦斯,你的第二个问题是,你是在寻找你一直在投资的同一个市场,还是对更偏远的市场也持开放态度?
劳伦斯:
现在,我会说我的风险承受能力更多的是我所在的地方,特别是因为我是一个自我管理的房东,所以我现在的房产彼此相距不到一英里。 这肯定会减少维护工作,我可以让一名当地的屋顶工和一名当地的水管工到达那里,然后我去找潜在客户并将他们租出去。 截至目前,我想至少进行五到七笔真正本地化的交易。 这将是我的第四笔交易,希望是在该指导计划结束时。 现在我想留在我所在的地区,有点主宰和垄断这个地区。
托尼:
我喜欢这种方法。 是的。 我认为也许只是通过 PropStream 查看其中一些失败的列表,或者您可以继续 Zillow 或任何地方并手动提取它,但这可能会让您接触到更多可能对卖家融资开放的所有者。
阿什利:
还有网站 landwatch.com。 你听说过吗,劳伦斯? Pace 也经常使用它,现在有超过 12,000 个列表已经表示他们将在 LandWatch 上进行卖家融资。
劳伦斯:
哇。 惊人的。
阿什利:
所以,这也是一个很好的资源起点。
劳伦斯:
太好了谢谢。
阿什利:
好的,那么您认为下一步是什么?
劳伦斯:
下一步是,就像我说的那样,我会联系那个房地产经纪人,看看他们是否愿意接受不同的报价。 如果我必须进行邮寄活动-
阿什利:
我想甚至不要问。 我想只是把它放在一起。
劳伦斯:
只是把它放在一起。
阿什利:
只是把它放在一起。
劳伦斯:
好。
阿什利:
因为代理人可以说,“哦,不,我认为他们不会这样做。” 但是一旦你得到报价,代理人就有道德责任,即使托尼告诉我们一些他认为他的报价没有到达卖家的情况,但大多数代理人有道德责任提交你的报价给卖家。 所以,我想如果你事先问他们是否愿意接受报价,你就是在问代理人他们的想法,他们会给出回应,不是所有的时间,但这样你的报价就在眼前卖家,他们正在做决定。
劳伦斯:
伟大的。 所以我会向他们提交报价,然后我建立我的列表,就像我说的,如果必须做一个......我喜欢尝试找到他们的电话号码或电子邮件并打电话给他们,但如果我必须做一个邮寄活动, 我会。 我还将跟进另外两位房东,他们表示他们可能有兴趣出售他们的一处房产。
阿什利:
还要记住的一件事是,即使他们说不,或者你现在得不到回应,几个月后,他们可能会回来找你。 我一年前寄出邮件,然后接到一个电话……那是十二月,我想每个人都在 23 年 2021 月 XNUMX 日收到了邮件。去年 XNUMX 月,我又接到一个电话,有人说他收到了邮件十二月,他准备现在卖掉。 它只是表明人们也会保留您的邮件。
劳伦斯:
我绝对喜欢这个概念,因为我是网络的忠实拥护者。 仅仅因为它是“不是现在”,并不意味着它将永无止境,因为该地区已被少数房东垄断。 我已经开始建立一个非常好的名字,我曾与两个不同的卖家合作,在那里我自己进行了场外交易。 所以现在这些当地的产权公司和检查人员就像,“劳伦斯,那个孩子知道他在做什么。 如果他说他会去做,那不是会不会做的问题,而是什么时候做的问题。”
托尼:
我喜欢那个。 劳伦斯,当你提交其中一些报价时,还有其他需要考虑的事情,这也是阿什利经常谈论的事情,就是给卖家不同的选择。 例如,我们正试图在夏季购买一家酒店,我们为他们提供了我们正在整合的卖方融资交易的不同选择。 一个价格较高,利息略高,但首付较低。 另一种选择的首付较高,但其他条款对我们来说更有利一些。 我认为,如果你想根据 Pace 所说的那样,达到你所说的不超过你所说的 15% 或 7%,那么就把它作为另一种选择。 也许即使它的购买价格略高,它对你来说仍然更好,因为首付会更少。 因此,只需尝试不同的选项即可。 当您提交这些报价时,不要觉得您只需要给他们一个。
劳伦斯:
惊人的。 我非常感谢您的反馈。
阿什利:
好吧,劳伦斯,非常感谢你回到我们身边。 我们总是喜欢你的加入和你的能量,它激励我们继续前进并让我们兴奋。 所以,我们对此表示赞赏。
劳伦斯:
谢谢。 我停不下来。 不会停止。
托尼:
你走了。
阿什利:
是的,太棒了。 我们喜欢听到这个。 我们将在几周后与您联系。
劳伦斯:
真棒。
阿什利:
梅兰妮,欢迎回到节目中。 感谢您再次光临。 你能让每个人都知道你过去几周的情况吗?
梅拉妮:
当然。 是的,非常感谢你让我回来。 很高兴见到你们。 自从我们上次聊天以来,这绝对是多事的几周。 我真的很关注佛罗里达州,并深入研究了一个非常具体的领域,我真的很想做那个。 但在我们讨论之后,我的作业是看其他一些地区,对其他地点进行一些探索,然后也提交一些报价。 我会说我很快就跳进了其他地方。 我想就像,好吧,我还有些熟悉什么? 根据 Tony 早先的建议,我知道哪些旅游吸引人或人们会来某个地区的一些原因?
所以我开始寻找圣路易斯和堪萨斯城,因为我觉得这些地区可能不是您首先想到的地点,但也有一些潜力。 几乎马上我就可以看到有些地方在我的价格范围内,但我对入住率感到有点害怕,只是看到我正在寻找的几乎 90% 的 Airbnb 的任何地方的预订量都是零两到三个月以上的六个月。 所以我只是有点质疑,好吧,这是市场吗? 这是特定区域吗? 是不是这些地区的吸引力现在变慢了?
所以我开始有点畏缩,我开始想,好吧,我正在探索几个领域,我肯定可以研究更多,但我现在真的是在用 STR 走正确的路吗? 随机地,我在丹佛得到了这个机会,它就像一个多家庭,拥有所有这些让我非常兴奋的闪亮事物。 我有点走入了那个兔子洞,我不会太偏心,但最终我想重新集中注意力并重新定位自己。 所以我回去查看其他一些地点,实际上我在论坛上找到了一位房地产经纪人,他正在谈论萨凡纳的一些非法人地区,它看起来真的很吸引我。
因此,我开始四处闲逛,发现了一些我非常喜欢的关于萨凡纳的东西,一些漂亮的房产和一个非常好的价格点。 我已经追逐了一点。 我正在与代理人合作,他正在向我发送一些列表。 我得到了预先批准,希望首付 10%,但首付款为 10%、15% 或 20%。 基本上我对萨凡纳感到非常兴奋。 我觉得有很多机会。 我开始制作包含所有这些位置的电子表格,并真正开始对所有这些突然出现的不同属性进行分析。 我觉得在萨凡纳有一些可行的选择,现在我的挑战是提出那个提议,提出第一个提议,这是你的推荐,Ashley。 我唯一的犹豫是确保我谨慎,确保我有贷款人,以及对这种分析感到更自在一些。
但总的来说,我充满了恐慌,好吧,我走错了方向,我只是放慢了速度,重新评估了一下,我觉得我回到了正轨,感觉很好这个特定的区域。
阿什利:
梅兰妮,太棒了。 我很高兴你重新调整了自己的重点,甚至缩小了你真正想要关注的市场范围。 实际上,我有两个问题要问 Tony,这些问题是在您谈论的内容中提出的。 我很好奇,托尼,就物业预订而言,您看到了什么交货时间? 因为我知道我在 Instagram 上看到人们发帖说他们仍在接受预订,但他们不会在三个月后预订。 他们可能会预订三周或类似的东西。 所以,托尼,我很想听听。 还有,托尼,你对萨凡纳市场有何看法? 你知道短租吗?
托尼:
是的,两个非常好的问题,Ash。 是的,我们整个产品组合的预订提前期明显低于 2021 年。去年这个时候,也就是 2021 年,我们在 30 月底之前预订了圣诞节。 这一次,圣诞节在几周前就被预订一空。 我认为旅行者的习惯在去年和今年之间发生了变化。 总体而言,您会看到更多的最后一刻预订。 如果我正在查看市场日历并且看到 60 天、XNUMX 天之后,日历中仍然存在大量空白,我认为我不会非常担心。
我要寻找的是要显示的数据,好吧,这些列表在过去 365 天内的节奏如何? 在接下来的 365 天内,他们的定价是怎样的? 并使用这些数据来帮助我确定它是否是一个可行的选择。 他们在过去 30 天内的入住情况如何? 因为回顾 30 天可能比展望 30 天更能理解。 需要考虑的事情。
回答你的第二个问题,阿什利,关于萨凡纳,我实际上对萨凡纳一无所知。 我在佐治亚州真正关注的唯一市场是蓝岭,我们甚至没有深入研究过。 但是,梅兰妮,听起来你在那里找到了一些你觉得会吸引人们的东西,而且价格对你来说很合理。 这就是我听到的吗?
梅拉妮:
是的,那肯定是一个主要因素。
阿什利:
让我们来看看其中的一些项目。 您在市场上看到的哪些东西是您认为会吸引人们进入的巨大吸引力?
梅拉妮:
我的意思是,显然它在海边。 有很多人被泰碧岛和其他一些岛屿所吸引。 还有一个空军基地。 有一所小型学院,我猜很小,它有 13,000 名学生,但在该地区很有名。 我相信这是一所艺术和技术学校。 我想说首字母是 SCAD 之类的。 SCAD 或 SCAT。 然后历史街区也是一个巨大的吸引力。
我会说,在查看其中一些数据时,有些物业的入住率仍然是 50% 或 39%。 我认为它不一定是 84 或 90% 的入住率,当然,入住率越高越好。 但它们仍然存在,至少我在 Rabbu 看到的数据是这样,它们仍在产生,例如,每月 3,300 美元的抵押贷款或类似的东西产生 1,900 美元的收入。 而且我试图对我的数字和财产管理因素非常保守,因为我将离开州并且入住率较低。 我希望这回答了你的问题。
托尼:
是的,确实如此。 我认为这些都是值得关注的好数据。 我还会使用像 PriceLabs 或 AirDNA 这样的网站。 我认为他们给你的数据比 Rabbu 多一点。 我在 Rabbu 上花的时间不多,但我知道 AirDNA 和 PriceLabs 非常适合短期租赁行业,当你查看这些东西时,你会得到大量数据。 听起来你对那个市场很满意。 你看过萨凡纳的政策吗? 获得短期租赁许可证容易吗? 你甚至必须获得许可吗? 整个过程是什么样的?
梅拉妮:
是的,所以在萨凡纳本身,有更多的限制,但在未建制的查塔姆县,就在周边,这要容易得多。 许多物业管理公司会帮助您完成该过程。 他们正在收紧一些限制,但仍有很多机会。 仍然有可用的许可证。
托尼:
我问这个问题是因为严格的限制并不一定是坏事。 如果有的话,它几乎可以保护那些愿意跳过这些障碍并获得这些许可的人,因为并不是每个人都愿意这样做。 因此,如果您是那些拥有更难获得许可的房东之一,这几乎是有帮助的,因为它保持在,而不是硬上限,但几乎就像短期租金供应的软上限或人为上限,同样,如果您是操作它的人之一,它实际上可以帮助您。 你在萨凡纳提交过任何报价吗?
梅拉妮:
我没有,没有。 在过去的几天里,我一直在尝试分析四到五个属性。 我确实探索了一些做卖方融资的机会。 这有点类似于 Lawrence 的条款,他提到卖方提供 7% 的利率和 20% 的首付。 我有点想我宁愿从银行贷款。 所以,不,这绝对是我的下一个行动项目是提交几个报价,我愿意并准备提交这些低价报价。 我想我只是想确保分析合适。 我将我的几个分析示例发送给了我的代理人,他今年关闭了大约 30 个 STR,只是为了看看这些是我的数字。 这些看起来像你的数字吗? 我应该更保守吗? 你有什么建议? 我觉得我已经准备好开始提供一些报价了。
阿什利:
梅勒妮,你也在我们的小组 Slack 频道中向我们提出了一个关于卖家融资的问题。 你想谈谈这个吗?
梅拉妮:
是的,谢谢你提到这一点。
阿什利:
是的。 一是关于付款的运作方式。 好的,你根据合同完成了交易,它就此结束了。 您的律师已经制定了一份协议,从那里开始,您的律师将制作您通常拥有的结案文件,但也会制作随合同一起提供的本票。 这就是它会说明你欠房产卖方 X 美元的地方,然后是协议的条款,比如利率是多少,摊销时间表是什么,你的每月付款是多少,诸如此类的事情以及如何还款期有效。 你对此有哪些疑问?
梅拉妮:
是的。 我从来没有过期票,所以我想我只是想知道它在实践中到底是什么样子。 你有慢慢停止付款的买家吗? 如何管理和监控? 它在某些方面看起来很不正式。 我只是想知道……对于我的长期租金,他们每月只寄给我一张支票。 所以我认为就这么简单。 但我觉得如果没有银行或贷方这样的正式实体,监控起来似乎就不那么容易了。 对你的经历很好奇,每个月的实际情况如何,是否有任何问题。
阿什利:
我两种方式都做过。 我在做卖方融资的地方做过这件事,有人付钱给我,然后我也为卖方融资付钱给别人。 两次都是寄出支票。 我把它设置为自动转账,所以我的支票会在每个月的第一天寄给他们。 然后和付钱给我的人一样,他们把它放在自动转账上,它刚刚设置好。 就像您要支付抵押贷款一样,您只是向他们发送支票,您可能会直接向他们的银行账户进行 ACH。 那就是我做卖方融资提议的时候。 我确实在其中添加了那块,每个月的这个日期将直接存入他们的银行帐户。 这只是一种希望,他们会很高兴接受我的提议。
但随后又说他们不付款,这就是您的责任联系您的律师的地方,最有可能是起草期票的人。 这就是您将像银行一样经历止赎程序的地方。 银行将使用他们的代理人来完成相同的正式程序。 实际过程取决于每个州。 就像纽约州一样,你几乎可以支付两年的费用,然后他们才会真正将你赶出你的房子以取消抵押品赎回权。 得克萨斯州,我认为这是一个更短的时间段,让人们更容易离开。 这就是为什么很多投资者确实提供卖方融资或土地租赁之类的原因,因为让人们离开,收回房子,然后继续进行卖方融资要容易得多。
梅拉妮:
您是否曾经不得不自己经历取消抵押品赎回权的过程?
阿什利:
不,我没有。 我没有必要,这是一件好事。
托尼:
是的。 祈祷它保持这种状态。
阿什利:
是的。 还有其他问题吗,梅兰妮?
梅拉妮:
实际上,我想,是的,还有另一件事。 在很多卖家融资交易中,我觉得最大的吸引力可能是较低的首付。 因此,当您看到仍需支付 20% 的首付时,如果利率大大低于银行目前的贷款利率,那么一切都是绿灯。 但我想我很好奇是否还有其他我没有考虑的关于卖方融资交易的事情可能会变得更有吸引力和更有趣。
阿什利:
我想到的一件事是方便。 就像必须通过银行一样,它可能更多,这是一个更长的过程。 你必须投入更多的文书工作,你必须填写更多的表格,所有这些事情。 所以有一个方便的方法,就是做卖方融资,你真的不需要做任何事情。 正式申请之类的,做卖家融资。 还有一件事,就像你说的,首付,还有利率。 如果这个人只是想把这笔钱存入他们的银行账户,那么,与其将销售所得的钱存入他们的银行账户并从中赚取 1% 的利息,不如他们会向你收取 4% 的利息,这仍然比你今天可以在银行获得的 7% 的利息要好得多,支付 4% 的利息,但你们都在做。 在那个例子中,你们赚的钱都比去银行赚的多,他们只是把钱存入他们的银行账户。 所以,这也是要考虑的另一件事。
那么卖家的一大优势就是税收优势。 事实上,他们不再是在出售房产时一次性付清,而是在整个贷款过程中分摊应税收入。 而不是得到……比如说,他们以 100,000 美元的价格出售房产,好吧,他们的税级只是增加了,因为现在他们通过出售投资房产获得了更高的收入。 在他们进行卖方融资的地方,他们只在 20 年的第一年从你身上赚了这么多钱,贷款是摊销的。 它使他们保持在较低的税率范围内,他们将欠更少的税。 所以这是为什么很多人做卖方融资的一大优势。 我经常做的一件事是暗示卖家他们愿意做卖家融资。 他们马上说不,我只是说,“哦,好吧。 我只是不知道你们的 EPA 是否提到了它的税收优惠。” 然后那种在他们耳边放一点嗡嗡声。
托尼:
是的,我认为另一件大事也是,您可以真正创建一个能够说明对卖家来说重要的报价。 例如,也许卖家最关心的是获得绝对最高的购买价格,但也许房产不会评估他们正在寻找的价格。 但如果你做的是卖方融资头寸,他们就是那些为房产承担责任的人。 因此,如果他们想以高于其价值的价格出售它,那只会对他们有利。 而如果你选择一家传统银行,如果卖家要价 300,000 万美元,但房产只值 XNUMX 万美元,那么它就不会那么卖了。 所以我认为有更多的灵活性来倾听对卖家来说重要的事情,然后给他们一个真正说明是什么激励他们的报价。
梅拉妮:
好的。 我要说的最后一件事是,如果现金是卖家最想要的东西,那将成为卖家融资交易的杀手,因为他们想套现并走开。 最终你只需要支付首付款,然后随着时间的推移支付利息。 这是我在过去几周看到的多户家庭的一种学习。 但非常感谢你谈论这一点。 这对我真的很有帮助。
阿什利:
是的。 非常感谢您本周再次来到我们这里,我们期待在几周后再次与您交谈。
梅拉妮:
感谢。
(唱歌)
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在这一集中,我们将介绍
- 如何提出低价报价 以及为什么您的价格点应始终反映您的利润
- 当两个offer都被接受了怎么办 (以及如何为这两项交易提供资金)
- 卖家融资101 以及为什么(为什么不)值得投资者追求
- 如何找到有动力的卖家 通过查看 MLS 在您的市场中
- 你为什么要 总是发送报价 (即使它们看起来不切实际)
- 短期租赁市场 以及如何在寻找交易时衡量交货时间
- 期票,欠票,欠条,它们是如何工作的,以及与卖家签约的风险/好处
- 和 So 多得多!
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