在过去的一年里,本系列文章全面介绍了 DSCR 贷款。 我们已经讨论过 如何获得最优惠的价格和条款, 如何使用 进阶策略 最大化回报,以及一长串常见问题解答(部分1 和 部分2).
还发布了完整列表的指南 DSCR 贷款所需的文件 和一个有帮助的 专业术语 用于引导民间借贷流程。 我们探讨了具体的房地产投资策略以及 DSCR 贷款在投资时如何叠加 短期租赁, 使用 BRRRR法,或潜入 小型多户家庭投资.
现在,我们将回顾 DSCR 贷款的下一步发展——概述 2024 年 DSCR 贷款产品阵容可能会出现哪些创新或补充,以及这一革命性贷款产品的下一步发展。
中期租赁
2023 年房地产投资的最大发展之一是 中期租金。 中期租赁(有时称为中期租赁)是一种结合了短期租赁和长期租赁要素的投资策略。
投资中期租赁(通常被定义为租户租赁房产超过 30 天但不超过一年)已成为许多投资者的首选策略。 关于战略的开创性著作, 30 天住宿, 发表在 BiggerPockets 上 由 MTR 先驱投资者 Sarah Weaver 和 Zeona McIntyre 撰写,帮助推广了该方法。
房地产投资者被中期租赁所吸引,以获得与长期租赁相比的额外现金流的好处,同时避免短期租赁的监管风险、高周转率和集约化管理。
尽管许多投资者现在转向中期租金来建立投资组合,但不幸的是,贷款界的步伐有点慢。 在过去几年中,许多 DSCR 贷方已经接受并适应了短期租赁融资,包括使用数据驱动工具,例如 脱氧核糖核酸 以确定短期租赁房产的租金资格,但目前还没有针对中期租赁的类似工具。
许多投资者对中期租金采用一般经验法则,即他们的租金收入应比同等长期租金高出约 50%(而短期租金收入应比将该房产用作长期租金收入高出一倍或 100%)。 - 定期租赁)。
然而,对于 DSCR 贷方来说,变革可能是缓慢且具有挑战性的,许多贷方更喜欢并要求比经验法则更精确的资格衡量标准。 因此,对于许多寻求为越来越多奉行这一战略的房地产投资者提供服务的 DSCR 贷款人来说,下一个挑战和前沿是巩固资格和承保方法,以适当地限定 MTR 并准确预测其收入。
下一步可能会出现类似于 AirDNA 的中期租赁数据提供商,以抓住这一不断增长的机会。 在那之前,DSCR 贷款机构必须具有创造力和灵活性,才能开拓这个不断增长的市场。
单间 (SRO) 属性
随着过去几年利率的不断上升,寻求现金流的投资者在不被迫承诺现金购买或超低杠杆(这严重削弱了扩张能力)的情况下,很难找到可行的交易。 由于缺乏可提供现金流的 SFR(单户出租),即使面对不断上涨的利率,房屋价值仍顽固地保持在高位,投资者被迫转向其他方向。 对于许多人来说,这意味着转向短期度假租赁、多单元房产或其他创造性的交易形式。
对于寻求现金流的投资者来说,越来越受欢迎的另一种选择是“单间出租”或按房间出租的房屋的兴起。 虽然不是一个新概念,但技术支持的管理公司,例如 打击垫分割 帮助投资者采取这一选择,允许单户住宅以逐个房间的方式出租给多个租户,并采用专门的物业管理和技术(用于租赁、租金收取等),使这一选择成为可能房地产投资者的策略。
问题? 许多(如果不是全部)当前的 DSCR 贷款机构及其资本合作伙伴都不愿为这些房产提供贷款,即使投资是可靠的。 许多人背负着寄宿屋的含义,或者认为租户组合可能质量低下且风险较大(许多中途宿舍都是以这种方式运营),或者只能负担集体住宅房间的租户类型可能有更大的风险。错过租金或出现其他问题的风险。
此外,DSCR 贷方的主要风险缓解技术是取消财产赎回权以防止损失。 许多贷方本身并不从事房地产投资业务,因此他们通常希望立即出售止赎的房产以收回资本,而不是尝试将其作为投资来运营。
由于这些原因,许多贷方对于向 SRO 房产提供贷款犹豫不决,因为对于可能已被改造为单间居住(门锁、分割房间等)的房产或超出标准的房产,买家池有限。市场上的特征或对大多数买家来说不可用。 例如,在一个充满三居室房屋的社区中,一套八居室的房屋可能很难出售,因为没有多少家庭对拥有如此多卧室的房屋有使用或兴趣。
尽管存在这些问题,这些投资对于房地产投资者来说仍然有意义,一些 DSCR 贷方可能愿意在未来承担风险。 如果 SRO 房产最终出现融资选择,特别是那些改动最小(功能陈旧)和与周围社区大体契合的房产,请不要感到惊讶。
简而言之,如果该房产用作 SRO,但可以轻松转换为正常的 SFR(一份租赁,一个家庭),则应提供 DSCR 贷款。
预制房屋
活动房屋或移动房屋将成为 2023 年房地产市场的重要组成部分,尤其是在利率和房价持续上涨导致经济适用房短缺的情况下。 虽然一些 DSCR 贷款机构已经涉足制造住房领域,但大多数机构还没有涉足,尽管此类资产类别的贷款需求持续存在。 如果您仔细阅读 BiggerPockets 私人借贷论坛, 您可能熟悉源源不断的投资者在寻找制造型住房的融资方案。
主要问题在于抵押品 - 如前所述,DSCR 贷方降低风险的主要方式是通过在违约情况下取消房地产赎回权的能力。 对于预制房屋,房产被移动的风险更高。 虽然这些房产通常通过地基和其他永久性设施固定在土地上,但这些房产最初是制造并移动到现场的,因此在许多情况下,它们可以再次移动。 违约借款人可以转移抵押品,这对贷方来说是一个问题,因为他们可以绕过止赎权,而贷方将蒙受巨大损失。
DSCR 贷方如何解决这个问题? 一些选项包括杠杆限制(可用的较低生命周期价值),以防范风险并要求将房屋与土地联系起来的功能和方面,例如地基要求。 此外,在某些司法管辖区,贷款人可以要求向县提交一份宣誓书,以合法限制移动抵押品和将财产归类为房地产的能力。
更多 DSCR 贷款机构可能会继续考虑为预制住房增加 DSCR 贷款选项,并制定降低风险的因素。
混合使用
针对混合用途或兼具商业和住宅功能的房产的 DSCR 贷款是另一个扩展领域。 通常,这些是大城市的房产,是熟悉的办公室或店面,公寓位于二楼。
虽然一些 DSCR 贷方目前和过去都提供混合用途 DSCR 贷款,但近年来这种产品越来越少,主要是由于整体市场波动。 然而,这些规模较小的混合用途房产可能是利润丰厚的投资,特别是在商业房地产的融资选择持续收缩的情况下。
即使商业房地产贷款有所复苏,但考虑价值六位数的房产的小额商业贷款机构始终而且很可能继续缺乏。 因此,DSCR 贷款可能是这些房产的一个不错的选择,因为这些投资与 DSCR 贷款融资的主要房产有很多共同特征,而传统上都是住宅。
混合用途 DSCR 贷款会是什么样子? 这些贷款通常必须主要是住宅性质的,通常要求大部分是住宅单位、面积和租金收入。
有趣的是,虽然 DSCR 贷款严格禁止业主居住在那里,但通常允许业主在该空间内占用和经营商业单位(例如办公室或商店)。 因此,混合用途 DSCR 贷款可用于在一楼经营商店并出租给楼上公寓租户的业主,但反之则不然,因为业主不能住在其中一个单元,但可以租用另一套单元。向第三方提供商业空间。
树屋/蒙古包/果园/牧场/豆荚
虽然其中一些富有创意和新颖的房产不太可能很快被纳入任何 DSCR 贷款产品扩展中,但这些古怪的房产类型会时不时地出现在许多 DSCR 贷方的要求中。
虽然这些可能是很好的房地产投资,但它们可能永远不适合 DSCR 贷款。 DSCR 贷款人必须知道,如果他们需要取消抵押品赎回权,他们可以出售或经营这些房产,但没有足够的潜在买家或管理者来让这些房产有意义。 也许有一天。
结论
我们希望您喜欢这篇关于 DSCR 贷款的文章和系列,我们期待看到 BiggerPockets 上的许多投资者利用这些贷款来扩大租赁投资组合并实现财务自由。
本文由 Easy Street Capital 提供
Easy Street Capital 是一家私人房地产贷款机构,总部位于德克萨斯州奥斯汀,为全国各地的房地产投资者提供服务。 Easy Street Capital 拥有经验丰富的团队和创新的贷款计划,是各种经验水平和专业的房地产投资者的理想融资合作伙伴。 无论投资者是在修理和翻转、为现金流租金融资,还是在地上建造,我们都有满足这些需求的解决方案。
BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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