“我是不是该 出售我的出租房产 在2023?” 如果您拥有投资性房产,您可能在过去十个月里多次问自己这个问题。 价格高,库存低,感谢您的好评 房产的利润可以转化为更多的出租单位,随着时间的推移让你变得更加富有。 那么,你怎么知道 出售和交换 最好的举动是什么? 或者,如果你确实出售, 你会错过更狂野的吗 升值 潜在? 我们来看看吧!
欢迎回来 看到格林,您的投资者、经纪人、贷款人、健身房里帮助您塑造身材的大佬以及导师 David Greene 都会在这里回答您的房地产投资问题。 这次,我们听到一位加拿大投资者的声音 正在讨论出售她昂贵的多伦多三层公寓以换取现金流充裕的美国房地产。 然后,大卫向您展示具体的位置 出租物业租赁, 什么时候 撤出股权 可能不是一个好主意,当你 无法获得房屋保险及 如何计算折旧 在您下次租赁时。
想问大卫一个问题吗? 如果是这样的话, 在这里提交您的问题 所以大卫可以在下一集 Seeing Greene 中回答这个问题。 跳上 更大的口袋论坛 并询问其他投资者的看法,或 在 Instagram 上关注大卫 看看他什么时候上线,这样你就可以参加现场问答,当场回答你的问题!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目 831。问题是,这三个三层公寓的升值水平是否会与多伦多的那个相同或更好? 您能为这三个三联体增加价值吗? 您是否能够购买固定鞋面,并在其中添加一些苦力,使它们更值钱? 你能以低于市场价格的价格购买它们并购买一些股权吗? 你需要做的是看看你的潜在机会,然后说:“好吧,如果我们在美国有 500,000 万美元,我们会把它放在哪里以及如何增长它?”
大卫:
大家这是怎么回事? 我是大卫·格林 (David Greene),BiggerPockets 房地产播客的主持人,今天为您带来一期《Seeing Greene》节目。 是的,我记得把身后的灯变成绿灯。 只要我记得,我就喜欢它。 如果您还没有听过这些节目之一,它们非常酷。 我们接受您(我们的听众群体)提出的问题,并直接回答给每个人听。 这是唯一的房地产节目之一,主持人,我,直接回答您的问题,尽我所能回答它们,让其他人听到。 今天的节目非常好看。 我们有关于如何以同类方式比较属性的问题。 这将消除人们在投资组合中采取行动时所遇到的很多困惑。 何时握住它们、何时折叠它们以及何时走开。
大卫:
我们讨论如何偿还您购买最后一套房产的贷款。 当人们试图弄清楚如何扩展时,这个问题经常出现。 解决保险问题。 我不知道你是否也是这样,但如果你是房地产投资者,你很可能也会在确保自己的财产方面遇到一些问题。 以及当您添加折旧时如何计算投资回报率。 所有这些以及今天节目中的更多内容。
大卫:
如果您收听了今天的节目并且喜欢它,那么您就有机会参与其中。 请访问bigerpockets.com/david,您可以在其中以视频格式提交您的问题,如果您害羞,也可以以书面形式提交。 希望我们能在节目中展示它。 本周末我将参加 BiggerPockets 会议。 很高兴在那里见到你。 如果您参加,请务必过来打个招呼。 给我一些指关节。 就像您来到这里聆听和学习一样,您可以采取额外的措施并结识像您一样的人。 如果你不去那里,我希望明年还能见到你。
大卫:
好吧,在我们讨论第一个问题之前,先给大家一个快速提示。 过去,您听说过我们很多有影响力的人,包括我自己,为您提供如何利用房产或贷款购买下一套房产的策略。 尽管该策略始终存在一定的风险成分,但由于租金和价值上涨得非常快,因此风险比现在要低得多。 从房产中提取净值来偿还购买下一个房产的票据会更容易。 使用贷款为您的第二、第三、第四、第五期支付首付变得非常普遍,无论您在投资组合中处于哪个阶段。 我只想说现在要小心。
大卫:
我并不是说不要这样做,而是说贷款买房的风险比过去高得多,原因是他们的升值速度没有以前那么快了。 尽管房地产仍然是一个非常强劲的市场,并且可能是我所知道的最好的投资工具,但它只是不如过去那么好。 因此,也许可以重新考虑贷款购买房产,并研究一下传统的好方法,即赚更多的钱、更加努力地工作、遵守纪律并存下首付以购买未来的房产。
大卫:
好吧,让我们开始第一个问题。
卡琳:
嗨,大卫。 我叫梁嘉琳。 我来自佛罗里达州代托纳海滩。 我的问题是,你会如何建议我说服我丈夫出售我们在加拿大的三层公寓,并将这些资金重新投资于美国的房地产? 所以,我来自多伦多,我们买了一套三层公寓,它已经升值了很多。 我对此并不后悔。 这对我们的净资产来说确实非常非常伟大,但在这一点上,我有点厌倦了在边境两边征税。 我真的很想在美国建立一个房地产投资组合,尤其是现在我已经辞去了 W2 的工作。 我只是很难理解如何对保留三重的机会成本与出售它并将资金再投资在这里的机会成本进行同类比较,特别是考虑到货币兑换与资本利得税,而且,强势多伦多升值。 因此,任何建议都将受到赞赏。 谢谢。
大卫:
谢谢你,卡琳。 这是一个非常微妙的问题,所以让我们看看我们可以做些什么来帮助您。 如果我没听错的话,听起来想要这样做的最大动机是在两个国家进行纳税工作,因为你住在这里并且拥有那里的财产。 我承认,我不知道加拿大房地产和税收与美国房地产和税收之间的所有细微差别。 因此,如果我因此而错过了可能影响此决策算法的某些内容,请原谅我。 但我正在写一本书,该书将在《财富之柱》之后出版,希望能对此类情况有所启发。 这本书重点介绍了我们在房地产领域赚钱的 10 种方式。 我写它是因为我看到很多人只关注一种方式,这就是我所说的自然现金流。
大卫:
他们只是想知道,“那么,当我购买房产时,它会产生什么样的现金流?” 这就是他们所知道的如何分析的全部。 这是他们看待房地产赚钱的唯一方式。 但一旦你这样做了一段时间,你就会开始发现它可以通过多种方式为你节省或节省大量税款。 就像你说的,你通过购买多伦多的这套三层公寓获得了巨大的股权。 您可以通过多种方式为房产增值或为房产增加现金流。 我们在房地产领域赚钱的方式有很多。 当你了解了这 10 条信息后,你就会真正明白,如果我在多伦多出售三层公寓,我会在哪些方面亏损? 因此,其中之一就是您将失去该房产未来升值的权益。
大卫:
因此,根据这本书的框架,你可能会失去一些自然权益(当房地产价值随着通货膨胀而上涨时我称之为自然权益)和一些市场升值权益(这是我们认为的权益类型)。当我们在正确的区域买入时,该区域的涨幅会比周围其他区域的涨幅更大。 多伦多因股票增长非常非常强劲而臭名昭著,但现金流却跟不上。 但如果您要为在这里购买的房产增值,现在您可以进行同类比较。 那么,假设您出售该三层公寓。 我认为您没有提到您实际拥有多少股权,但假设您可以用从多伦多获得的股权再购买三套三层公寓。 问题是,这三套三层公寓的升值水平是否会与多伦多的三层公寓相同或更高? 如果他们根本不会升值或者升值速度不会那么快,那么就会导致保留多伦多房产。 或者也许他们会同样上涨。
大卫:
您能为这三个三联体增加价值吗? 这就是强制公平。 您是否能够购买固定鞋面,并在其中添加一些苦力,使它们更值钱? 现在,你刚刚赚了一些钱。 您能够增加这些房产的现金流吗? 你能以低于市场价格的价格购买它们并购买一些股权吗? 还是会适得其反? 您是否需要为这些三层公寓支付超过评估价值的费用? 你需要做的是看看你可以抓住的潜在机会,比如说你拥有的 500,000 股本,然后说:“好吧,如果我们在美国有 500,000 美元,我们会把它放在哪里以及我们将如何发展它?” 这个由 10 种不同方式组成的框架实际上是我们大脑了解我们有什么选择的一种方式。
大卫:
其中一部分是现金流。 是的,就像,好吧,好吧,我在多伦多得到了这么多现金流。 如果我在美国买的话能得到多少钱? 但另一个问题是,我是否购买股票? 我可以强制公平吗? 我可以购买您居住的代托纳比奇的一个地方,然后以低于市场价格的价格购买,然后添加一些平方英尺并添加一个单元吗? 所以,现在你强制股权,强制现金流。 也许,与在多伦多保留一个地方相比,你会赚到更多的现金流,而且你现在居住的地区也在增长。 如果它的增长水平与多伦多相同怎么办? 你真的想尝试将尽可能多的这些决定转化为同类比较,因为这样你就清楚你在做什么。 最后一点是,如果你在多伦多销售,你的效率将会降低。 你将有成交成本,你将有房地产经纪人佣金。
大卫:
所以,你想看看,如果我们出售这套房产,我要花多少钱才能出售它,我可以赚回这笔钱还是可以在新市场上购买更多的钱? 我给你的最后一条建议是尝试分析未来 10 年或 20 年的情况。 如果您将这个三层公寓再保留 10 年,租金是否会跟上步伐,或者该地区的租金管制是否会阻止您增加现金流? 股权会变得疯狂还是会被耗尽? 您没有看到该地区的价格可能会更高吗? 然后,将其与您可能投资的其他地方进行比较。 我喜欢南佛罗里达州,我认为那现在是一个坚实的市场。 很多投资者都害怕它,因为价格很高,但我认为价格高是有原因的。 你有很多钱进入那个地区。 我认为它会继续增长。
大卫:
因此,请留意这本书,了解在房地产中赚钱的 10 种方法。 这是一个框架,可以帮助你做出这些决定,然后做一些研究,然后回到你的丈夫那里说:“嘿,如果我们保留财产,这就是我们 10 年后可能会遇到的情况。 如果我们卖掉它,并将这笔钱再投资到其他三到四处房产,这就是我们 10 年后可能会遇到的情况。”而且这个决定将会变得更加清晰。
大卫:
好吧,回顾一下,你想要做出类似苹果对苹果的决定,而不是苹果对橙子的决定。 当我们混淆水果时,就会发生混乱。 在决定是否应该出售您所拥有的东西之前,先看看潜在的机会。 您可以购买,也可以强制股权以及增加单位的现金流。 在做出我是否应该出售的决定之前寻找类似的机会? 首先要考虑的是,我会买什么? 看看出售的成本以及如何弥补交换房地产时的低效率。 然后,要有长远的眼光。 10年后,我会在哪里,哪条路更好?
大卫:
好吧,我们的下一个问题来自路易斯。 路易斯问道:“嗨,大卫。 我喜欢这个节目,我喜欢你回答我们所有的问题和你精彩的类比。 我的问题是关于中期租金的。 如何签订中期租赁合同? 我不知道从哪里开始,也不知道应该在合同上写什么,才能让大公司显得专业。 您是聘请律师来组建还是找一家经验丰富的物业管理公司来处理文书工作? 我希望你能得到这个并祝你一切顺利。 另外,你能帮我向罗布的狂饮打个招呼吗?”
大卫:
我喜欢。 事实上,我开始告诉罗布,他需要摇动头上的羽毛,而不是摇动尾部的羽毛,因为那正是那一饮而尽的样子。 所以,如果你们听到这个消息,一定要在 Instagram 上@robuilt 并告诉他摇头。 也许可以放一段 YouTube 上的 Nelly 歌曲片段。
大卫:
好吧,这是建议。 好问题。 我在这里可以很快回答。 我会使用物业管理公司。 我会使用他们的表格,因为他们以前这样做过。 然后,他们会让你签署这些表格,我就保留它们。 然后,如果您决定“第一年后我不想使用物业管理”,无论您的协议是什么,您都会有一个模板可以回答您现在问我的问题,我该如何做?把它放在一起? 您只需调整该模板即可使其说出您想要的内容。 我认为这总体上是一个很好的商业原则。 你想自己做点什么吗? 太好了,这并不意味着您需要成为解决这一切的人。 您想学习如何滑雪吗? 太好了,聘请一名教练,花一点钱,更快地学习如何滑雪,然后你就不需要每次都需要教练了。
大卫:
这适用于通过房地产经纪人购买房地产。 这适用于建筑,雇用承包商或杂工并观察他们在做什么。 这适用于物业管理。 使用一个,看看他们的系统是什么,获取他们正在使用的所有表格,然后决定是否要自己做。 它将大大缩短你的学习曲线。 如果您是 BP Pro 会员,请记住,Pro 会员可以免费访问所有 50 个州的房东表格。 现在,它们不会是中期租赁的特定形式,但它们确实适用于传统租赁。 如果您想了解有关如何管理中期租金的更多信息,请查看 BiggerPockets 播客第 728 集,其中我采访了 Jesse Vazquez,他实际上管理着我的一些租金,他分享了他与大公司建立联系的系统。
大卫:
我们的下一个视频来自 Kapono [听不清 00:11:58]。
卡波诺:
你好,大卫。 我是来自夏威夷檀香山的卡波诺,我有一个问题要问你。 我们使用 HELOC 贷款和 401(k) 贷款作为首付,俄勒冈州纪念碑投资房产的首付为 25%,特别提款权。 该房产的价值比去年增加了约10万,因此交易中的股权并不多。 我们想要再融资,这样我们就可以取出 25% 的首付并还清 401(k) 和 HELOC 贷款。 这样的话,现金流会更好。 因为现在410(k)贷款大约是每月700,HELOC贷款大约是每月150。 我们怎样才能还清 HELOC 和 401(k) 贷款,从交易中取出这笔钱,以便我们可以为未来的交易提供资金,也许是商业贷款,或者为我们提供任何投入? 小心。 阿罗哈。
大卫:
好的,谢谢,卡波诺。 好吧,恭喜你获得中期租金。 我假设它表现良好,对你来说很好。 如果我正确理解你的问题,你的意思是,“我借了贷款作为购买房产的首付,我想还清这些贷款,以便现金流更好,但房产本身没有足够的净值这样做是因为它只上涨了 10,000 美元左右。” 您可能没有选择使用不存在的财产的净值来偿还这些贷款。 这就是在《Seeing Greene》中,当人们说“嘿,我应该在 X 房产上购买 HELOC 来购买 Y 吗?”的原因之一。 我已经警告人们不要这样做。
大卫:
我并不是说不要这样做,但我不会像过去那样慷慨地推荐它,当时房地产价值由于我们印了那么多钱而飞速上涨。 再加上低利率和市场热潮,使得自己负债购买房地产的风险大大降低。 现在已经不一样了。 承担额外债务的风险要高得多。 现在,我认为你无法快速得到答案。 因此,我建议您查看财富支柱:如何赚钱、储蓄和投资以实现财务自由,并寻找一些可以创造额外收入和储蓄额外收入的方法还清这笔债务。
大卫:
在书中我提到了偿还债务的不同方式。 其中之一是滚雪球法。 因此,您首先要还清 401(k) 贷款。 然后你从401(k)拿钱,我相信你说的是每月700美元。 你用这笔钱来还清 HELOC。 一旦你还清了这笔钱,你的现金流就会更多。 这是您可以用来为下一套房产储蓄或偿还债务的额外资金。 当我们想要快速扩展时,这变得很棘手,因为我们多年来一直在听播客,人们说:“只要继续利用、利用、再利用,购买更多。” 当树上的水果等财产的资产不断增长时,这种方法非常有效,但当这种情况停止时,我们就必须回到一种更现实的方式来尝试增加收入。 这就是我写这本书的原因。
大卫:
很多人都在寻找创造性的方式来购买房地产,而不是无论如何都有效的蓝领方式。 这包括存钱、按预算生活以及寻找赚更多钱的方法。 那么,卡波诺。 这样做的一个好处是,你现在有动力问自己,不仅仅是我如何创造收入和赚钱投资,而是我如何在其他两个支柱上做到这一点? 有没有什么方法可以让您开始增加储蓄,以便有更多的钱来偿还 401(k) 贷款? 有什么方法可以让您走出舒适区并开始赚更多钱? 我不知道你靠什么谋生。 我不知道你拥有什么技能,但现在可能是时候开始努力构建更多这些技能并提高生产力和效率,因为现在你有一个胡萝卜可以追逐,偿还这些贷款,这样你就可以在您的房地产上赚更多的钱,这样您就可以过上更安全的整体财务生活。
大卫:
因此,请查看《财富之柱》。 您可以在bigerpockets.com/pillars 上找到它,然后在阅读并重新分析您的情况后让我知道您的想法。
大卫:
好吧,在节目的这一部分,我们想回顾一下 YouTube 上《Seeing Greene》前几集留下的评论。 所以,如果你正在听这个,请去 YouTube 上查看并留下你的评论,也许我会在未来的节目中阅读你的评论之一。 好吧,第一条评论来自MJ9496。 “在您为房地产投资找到永久融资后,是否有银行不会召回 HELOC? 当我使用 HELOC 购买房产时,将其纳入永久融资的银行让我关闭了我的 HELOC。” 好吧,我想我明白你在说什么。 当您对一处房产进行 HELOC 时,您实际上是在对该房产进行第二位抵押贷款。 这就是 HELOC。
大卫:
好吧,假设你拥有一百万美元的财产。 我知道这很昂贵,但数学对我来说会更容易。 您还欠 500,000 万美元的抵押贷款。 这是你的第一个留置权。 然后,您以 300,000 美元的价格购买该房产的 HELOC。 我们倾向于将其视为一笔贷款,但它是针对财产权益的贷款,因为作为第二位置留置权,在第一位置还清之前他们不会得到偿还,这意味着如果没有很多股权,他们不会得到回报。 这就是为什么他们将贷款基于房屋净值,这就是为什么我们将其称为房屋净值信贷额度。
大卫:
现在,当你为该房产再融资时,你就从中提取了资金。 因此,您在这栋价值百万美元的房产上欠了 500,000 万美元,并且您用一张 800,000 万美元的新票据进行了再融资,这意味着您还清了 500 美元的第一笔贷款,您在新的现金提取再融资中收到了 800,000 万美元,您剩下你自己300,000万美元。 好吧,那 300,000 必须用来偿还您在该房产上的 HELOC。 所以,现在理论上你已经没有钱了。 我想这就是你要问的问题:“好吧,我怎么能把 HELOC 保留在房产本身上,这样我就不必偿还,这样我就可以把那 300,000 万美元存在银行里了?”
大卫:
问题是,如果银行让您保留 HELOC,您将收到 800,000 美元的 refi。 您将还清 500,000 美元。 现在,房子上有一张 800,000 美元的票据,HELOC 上有一张 300,000 美元的票据。 这栋房子的债务总额为 1.1 万美元,但该房产只值 XNUMX 万美元。 没有一家银行会让你借的钱超过房产的价值,至少没有负责任的银行不会,这就是为什么你不能保留这笔钱。 您实际上已经用 HELOC 资金换取了新的第一笔头寸票据,那么您就拿到了钱,对吧? 我知道这听起来可能很复杂,因为我试图用文字来描述它。 如果把它写在纸上,那就更有意义了。 但不行,当您进行再融资时,您不能保留 HELOC。 您必须偿还该财产作为抵押品的债务。
大卫:
现在,如果您不为所有资金进行再融资,假设您只借了 500,000 万,而不是这套价值百万美元的房产的全部 800,000 万,那么新贷方可能会让您保留 HELOC 贷款。 他们可能会说:“好吧,你可以保留这 300,000 万,因为你只借了 500。” 总贷款价值比仍为 80%。 希望能帮助您理解。 但如果你想从房产中赚钱,你就必须还清附加在房产上的票据。
大卫:
好的。 在第 819 集中,我们讨论了多户家庭保险的现状,安德鲁·库什曼 (Andrew Cushman) 和我采访了罗伯特·汉密尔顿 (Robert Hamilton)。 MG.1680 留下了非常有见地的评论。 他们说:“我来自加利福尼亚州,现在很难获得保险。 我用独立车库建造了 ADU。 我没想到附属住宅单元需要与主楼完全不同的政策。” 是的,这是很多人在这样做之前都不会听到的事情,据我们所知,这甚至可能是他们不需要不同政策的时期。 但保险公司更加关注如何为房屋提供保险,并且对保单的签发方式进行了大量调整。 许多州都存在很大的保险问题。 加利福尼亚州是其中之一,佛罗里达州是另一个。 但实际上,全国各地的保险费都在飞涨,我不知道为什么没有更多的人谈论它。
大卫:
事实上,除了我之外,我在 BiggerPockets 上几乎没有听到任何人谈论过这个问题。 但当您为自己的财产承保时,保险几乎是事后才想到的。 多年来,我都会购买价值 150,000 万美元的房产。 我的保险是每个月30块钱。 如果我能减少到三分之二,每月仍然是 20 美元。 我节省了 10 美元。 本来不值得深入研究保险元素,但现在值得了。 有些地区的保费翻倍、三倍甚至更多。 如果你们中有人知道为什么会发生这种情况,请在 YouTube 上给我留言,让我知道你们对于为什么保险价格如此之高的理论是什么,但这是一个问题。 我创办了一家保险公司,Full Guard Insurance,但我们无法承保保单,因为保险公司实际上正在逃离某些州。 他们不会在那里承保保险。 所以,MG.1680,我很遗憾听到这种情况发生,但是不,你并不孤单。 世界各地的投资者都面临着类似的问题。
大卫:
好吧,我们的下一条评论来自《迟到者指南》第 820 集,这是一个关于如何开始投资房地产的节目,即使你起步较晚。 来自 MartinBeha9999。 “很棒的一集。 我真的很喜欢牛奶盒上有保质期,但我们不是那样的。 如果你继续这个类比,我们也可以间接地做到这一点,稍后会提到。” 马丁接着说:“纸盒本身可能有保质期,但里面的牛奶是不同的。 牛奶可能会过期,但它会变成酸奶,然后变成奶酪。 天哪,我们不是都更喜欢奶酪而不是牛奶,尽管严格来说奶酪已经过期两次了?”
大卫:
这里的视角很好。 年轻时有效的策略可能会过期,但有些策略和方法在你年老时更有效,可能比年轻时更有效。 TyJameson7404 表示,“史诗般的小组和投资教育”,并带有一大堆快乐的表情符号。 感谢那。 我们的最后一条评论来自 FIOF,Fiof,他说:“你住在带有风扇的酒店里。 好吧,我想这就是你保持富有的方式。” 这是因为我在酒店房间录制了一集,而我把箱式风扇留在了柜台上。 我会是第一个说我对有关此事的评论感到震惊的人,有多少人注意到像粉丝这样的事情,就像这是一件坏事。 但人们真的不喜欢看到盒子风扇。
大卫:
所以,这是我对 Seeing Greene 和 BiggerPockets 听众的承诺。 下次我在酒店录制时,我会在节目的背景中投入更多的精力和精力,我认为这与让你变得富有的实际内容关系不大,但显然意味着更多对人们来说比我想象的要好。 感谢您成为粉丝。 我唯一的粉丝就是你,而不是背景中的盒子粉丝。
大卫:
如果您想在《Seeing Greene》中阅读您的问题,只需前往bigerpockets.com/david,在那里您可以提交视频问题或书面问题,就像我们即将听到的问题一样。 这是来自佛罗里达州圣奥古斯丁的香农·林奇。
香农:
嗨,大卫。 我有一个房屋黑客保险责任问题,希望你能帮我解决。 我最近开始在周末和节假日在 Airbnb 和 Vrbo 上出租我的主要住所以获得额外收入。 我无法找到任何保护伞政策、CPL 保险或任何类型的租赁相关责任保险来帮助在房屋出租期间保护我和我的家。 看来问题的一部分是因为我在出租房产时腾出了房产,所以我并不在场。 实际上,当房客在这里时,我和家人住在一起。 这似乎导致我是否有资格获得任何类型的房客责任保险。 我在给您的电子邮件中提供了更多详细信息,因为我试图将该视频控制在 60 秒以内。 因此,如果您能提供任何指导帮助,我将非常感激。 我在佛罗里达州的圣奥古斯丁,由美国最古老的城市公民保险承保。 谢谢,大卫。
大卫:
好的。 谢谢你,香农。 现在,我就这个问题请来了保险专家,得到了一些详细的反馈,可以和大家分享。 因此,首先,就像我之前提到的,现在保险非常困难,尤其是您居住在佛罗里达州的地方。 事实上,它被称为保险业的地狱。 佛罗里达州很可能没有一家承运人可以确保这种风险,如果是这种情况,您唯一的选择就是开始留出钱来保障自己,以防万一出现问题。 因此,我给出的一个建议是,您购买一份投资财产保险,然后增加个人财产保险,并增加您可能在一年中一段时间内占用房屋的附加险的责任。 但这主要是租户的政策。
大卫:
再说一次,保险确实不适合这种情况,在目前 90% 的承运人不提供报价的州,它需要保险组合或超级专业的保险单。 香农,这可能是你实际上必须在一段时间内没有保险的情况,直到我们找到可以在佛罗里达州工作的承运人。 我们在加利福尼亚州的房地产经纪人社区中也发生了同样的事情,我们必须为客户提供服务。 这已经成为一件大事,代理人询问其他人,“嘿,我需要为这种类型的财产投保。 它位于火灾高发地区,”或者是飓风高发地区,许多保险公司刚刚举手表示,“嘿,我们不想再处理这个问题了。”
大卫:
我不知道为什么会发生这种情况。 我的一些研究表明佛罗里达州存在大量欺诈行为。 我听说有一项政策规定,如果房主就屋顶问题提出索赔,保险公司必须更换整个屋顶,而不仅仅是解决问题。 因此,人们经常提出索赔只是为了获得全新的屋顶,这最终会给每个人带来更高的保费和更高的成本。 如果保费太高,承运商就会完全退出并说:“我不想参与其中。” 我希望能给你一个更好的答案。 事实证明,这是一个非常困难的问题是有原因的,所以不要因为没有解决方案而对自己感到难过。 如果我听到更多消息,我一定会在 BiggerPockets 播客中报告。
大卫:
好吧,我们的下一个问题来自缅因州的 Aaron Sardina。 亚伦说:“基本折旧背后的数学原理是什么?在分析投资组合中的房产时如何将其计入节税和投资回报? 你不需要每年为购买价格的 3.6% 缴税,但也许你只需要缴纳 20% 的首付。” 好吧,这 3.6% 是来自,如果你把房产价值的 100% 除以 27 年半,那就是每年 3.6%。 但需要明确的是,您并没有获得 100% 的房产价值。 您将获得 100% 的土地改良价值。 土地不计算在内,亚伦。
大卫:
“但也许你只付了 20% 的首付。 那么,您是否可以对首付的 18%(即 5 的 3.6 倍)避税? 但是,如果您处于 20% 的税率范围内,那么您将节省 20% 中的 18%,那么您每年的金额是否可以添加到您的投资回报率中? 我觉得可能会有一个完整的节目来计算折旧的好处,这是我在分析我们的投资组合表现时很难理解的一个重要部分。 我现在想知道我们的投资组合已经增长,是否有必要开始购买一些现金流不好的更昂贵的房产以抵消我们未来的纳税义务。 我想知道没有现金流且仅出于折旧目的购买的房产的投资回报率是多少。 这钱用得好吗?”
大卫:
好吧,亚伦,你问了一个很好的问题,尽管它的措辞有点令人困惑。 我无法告诉你什么是钱的好用途,我只能解释好处和风险。 好处是,是的,如果你是高收入者,你可以买一套收支平衡的房产,甚至上帝保佑,每月损失 100 美元,所以你每年损失 1,200 美元,但如果你节省 20,000 美元呢?税? 这实际上是一个良好的财务状况。 风险在于,你刚开始做的时候省了钱,但现在你每个月都在亏钱。 所以,我认为你应该分析这个问题的方式是,如果我把本来要花在税收上的 20,000 美元存起来,并将其存入储备账户,那么这会持续多长时间来抵消我每月损失的金额,如果是负现金流吗?
大卫:
您不想购买永远为负现金流的房产。 我唯一建议这样做的时候是,如果一段时间内现金流为负,但租金将会上涨,而房产将会稳定到未来确实能为你赚钱的水平。 我们没有计算器来帮助您分析这一点的原因是,并非每个人赚的钱都是一样的。 所以,如果你自己,亚伦,得到 50,000 美元的折旧,但你每年赚 500,000 美元,那么这对你来说比那些年赚 50,000 美元的人节省更多。 能够将所有这些放在一起是很困难的。
大卫:
这还取决于您是否是全职房地产专业人士。 因此,如果您保护您从房地产相关活动或 W2 中获得的收入,那么您获得的税收优惠比您仅保护您从房产收入中获得的收入要大得多。 一般来说,您在这里所描述的是谈论从房产本身中获取租金,以及首付,您投入其中的钱是投资回报率的一部分,但还有更多。 您还将投入资金来改善房产。 将会有结账成本。 听起来好像你试图将所有内容都放入电子表格中,这就是人们混淆的地方。 并不是生活中的所有事情,也不是投资中的所有事情都能真正适合电子表格。
大卫:
更好的看待方式是:“好吧,如果该房产每年的现金流量为 5,000 美元,其中 3,000 美元将由房产折旧支付,那么我将需要缴纳 2,000 美元的税。 我的税是多少?” 然后,你拿这个税,然后说,“好吧,我只为 5,000 美元缴纳这么多税”,然后你将其与以任何其他方式为 5,000 美元缴纳的税进行比较。 大多数时候,房地产因为贬值而名列前茅。 希望有帮助。
大卫:
好吧,这是我们今天的最后一个问题,我很高兴你能和我一起参加《再见格林》。 我想知道你以后想看什么类型的节目? 您将来希望看到什么类型的内容? 您希望看到什么类型的问题,您想成为提出该问题的人吗? 前往bigerpockets.com/david,您可以在其中提交视频问题或书面问题。 希望您能出现在这些节目之一中。
大卫:
请记住,如果您喜欢该播客,请把它拉出来并在您收听播客的任何地方给我留下评论。 这些确实有很大帮助。 如果您在 YouTube 上观看,请务必留下一些评论,以便我们在未来的节目中阅读。 我是大卫·格林。 无论您在什么地方,您都可以在 DavidGreene24.com、spartanleague.com 或 DavidGreene24 上找到我。 关注我并向我发送 DM。 让我知道您对今天的节目有何看法。 谢谢大家。 如果您有时间,请观看另一个 BiggerPockets 视频。 如果没有,我下周见。
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在这一集中,我们将介绍:
- 何时以可靠的租金换取 更多的门和更大的现金流
- 租赁协议 自己制作还是请物业经理更划算
- HELOC、401(k) 贷款,以及正确的方法 快速还清债务
- 家庭保险 危机 以及当您无法获得租金承保时该怎么办
- 计算折旧 在潜在的财产上,并且当税收节省不值得再做一笔交易时
- 和 So 多得多!
节目链接
节目中提到的书籍
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- 10
- 10
- 11
- 150
- 20
- 20 年
- 200
- 2023
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