获得一个 低利率 抵押贷款是 2023 年购房者梦寐以求的事情。 由于去年 4% 的利率在许多投资者的脑海中仍然记忆犹新,因此在买房时尝试获得尽可能低的抵押贷款利率似乎几乎是不可抗拒的。 所以, 如果有办法将抵押贷款利率锁定在比每日平均水平低 XNUMX% 到 XNUMX% 会怎样, 全部由您的新房产的卖家支付? 这是可能的,如果你想得到它,你需要 仔细听 今天的抵押贷款专家所说的话。
本期节目,我们带来了三位借贷专家, 比尔·泰萨 来自思域, 单身汉 来自 The One Brokerage,以及 借贷一“ 马特奈瑟,谈论贷款和贷款人、抵押贷款利率以及 低息贷款计划. 凭借不同的专业知识,这三位抵押贷款专家都了解各种贷款,无论是出租贷款、主要住所贷款、固定和翻转贷款,还是 BRRRR, 或者是其他东西。 但让他们走到一起的是他们过去六个月的经历。
一旦 利率 开始上升, 贷款人 全国 被“掏空”, 大量业务飞出门外。 但这些借款人并不是在寻找更好的贷款人,而是在寻找更好的贷款人。 他们甚至不想再购买了。 这 导致许多抵押贷款经纪人和贷方“重置” 他们对未来几年的要求、标准和期望。 现在,像这样的贷方正在变得有创意,找到一些最好的方法 帮助您获得较低的利率 不收你一分钱。
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戴夫:
大家怎么了? 我是 On the Market 的主持人 Dave Meyer,今天我们为您准备了一场超酷的节目。 我们聘请了三位不同的超级经验丰富的贷方,以帮助我们所有人了解 2023 年借贷市场的状况。众所周知,我们在去年或其他什么时候谈论过令人作呕的事情,利率一直在上升这确实改变了可用贷款的类型,以及抵押贷款公司的运作方式。 作为投资者,了解抵押贷款行业的复杂性真的很有帮助,因为它可以帮助您获得更好的贷款,成为更好的借款人,找到更符合您的房地产投资策略的更好的产品。 所以这是一个超级酷的插曲。 我们有很多人在场。 作为推荐,如果您正在寻找贷方或想了解更多信息,请查看 biggerpockets.com/loans。
它是完全免费的。 您可以在很多地方与专门为投资者服务的贷方联系。 因此,不仅仅是传统贷款,您还可以在其中找到诸如偿债覆盖率贷款或不同的过桥融资选项之类的东西。 所以一定要检查一下,因为你会听到一些不同的贷款产品,这些产品可供投资者使用,但实际上并不适合传统的购房者。 如果您在本集中听到您真正感兴趣并想了解更多信息的内容,biggerpockets.com/loans 是一个很好的方法。 因此,我将快速休息一下,然后我们将回到我们的贷方小组。
欢迎大家今天来到我们的借贷小组,我希望你们都可以去解释一下你的专业和你是谁,Christian Bachelder,可以吗,让我们从你开始吧。
基督教:
是的,绝对。 首先,感谢您邀请我来到这里,并很高兴参与其中。 我是 Christian,我是 David Green 的商业伙伴、The One Brokerage 的共同所有人、创始人和管理经纪人,这家公司已经被多次提及,但我认为我是这里唯一的经纪人,我们很酷在市场上有一种不同的立场,很高兴能参与其中。
戴夫:
太棒了,太棒了。 在这个职位上,你主要专注于住宅房地产或贷款,还是你有任何特定的利基市场?
基督教:
是的,我们确实有点……我们从主树上分出了很多树枝。 如果我不得不说我们的后备箱是什么,可以这么说,绝对是一对四的住宅是我们的大部分业务。 虽然我们确实有商业计划和各种各样的利基市场,但我们可以将其分为一到四个,从传统的到 DSCR 的任何地方,以及当某人不符合传统条件时的更具创意的贷款产品,是绝对是你的品牌和黄油。
戴夫:
好吧,棒极了。 马特奈瑟,你呢?
马特:
是的,谢谢邀请我们。 欣赏它,戴夫。 谢谢。 Matt Neisser,我是 Lending One 的首席执行官兼联合创始人。 我们是全国投资者的国家贷款机构,所以有 40 个州。 我们专注于所有一对四家庭,主要是多户家庭,但让我们假设所有一对四家庭和大量长期租赁。 因此,我们专注于向房东提供贷款以及一些固定和翻转以及短期类型的贷款计划。 我认为我们可能擅长的地方是长期贷款 30 年固定利率贷款,与传统贷款机构相比有点不同,更容易获得资格。 然后我们有一个更大的项目,面向大型投资者,无追索权,大型资产组合,最高可达 50 万美元。
戴夫:
惊人的。 伟大的。 今天我们的最后一位嘉宾是 Bill Tessar。
比尔:
谢谢你,戴夫。 Civic Financial 总裁兼首席执行官 Bill Tessar。 与 Matt 的公司类似,我们是一家国家贷方,真正专注于少数产品,您的 DSCR 产品,实际上是 5、7 和 10/1 I/O,您的桥梁、修复、翻转和多户型。 余额可能是 45% 的桥梁,45% 的租金和大约 10% 的多户家庭。 我认为只有不到 40 个州。
戴夫:
哇,太棒了。 好吧,听起来我们在这里拥有丰富的贷款经验,这是我们真正想在节目中深入探讨的内容。 作为投资者,我们一直与贷方打交道并与贷方合作,但收到您的来信,我们很想知道您对行业的见解以及我们对未来一年左右的期望。 比尔,让我们从你开始吧。 您认为过去九个月不断上升的利率环境对您的业务有何影响?
比尔:
我想我要说的第一件事是它对我们的行业产生了巨大的影响。 因此,当我说行业时,我指的不仅仅是整个贷款行业。 所以如果你从传统的角度考虑一下,我在传统方面度过了职业生涯的前 30 年,并在那里建立了很多长期的关系,它确实摧毁了那个行业,可能仅次于金融业危机。 在许多这样的例子中,他们的音量降低了 80% 到 90%。 他们无法摆脱这些问题。 我认为这种情况会继续下去。 就我们的空间而言,我认为 Matt 会同意很多小个子,中等身材的人,真的把它放在下巴上。 他们的仓库线上有一大堆贷款,这些贷款被他们的资本合作伙伴重新交易,所以他们以高于平均水平的价格进行这些交易,结果却大大低于平均水平。
因此,随着华尔街从这些投资组合中挑选,其中一些交易现在仍在进行。 因此,我认为它确实搞砸了 BPL 方面的资本市场,并迫使仍然存在的公司真正重新设置并找到一个至少可以达到同等水平的定价水平。 所以他们起源于起源费和垃圾费,我认为现在已经达到了这个水平。 我想你开始看到,现在是年初,更多的华尔街人士重返市场,我认为这对一些仍在附近的人来说实际上是非常好的。 但是,是的,我的意思是,大改变,戴夫。 对于那些命悬一线的外围贷方,可能还有更多的事情要做。
戴夫:
马特,你看到类似的东西了吗?
马特:
是的,我的意思是,我在很大程度上同意比尔的观点。 我认为对我们俩来说幸运的部分可能是大型贷方和小型贷方之间存在某种消亡线,而介于两者之间,可能......如果你是小的或大的,你可能没问题。 如果您介于两者之间,那么对于那些人来说,这些可能更具挑战性。 但就借款人而言,我认为这是对承销交易方式的重大调整。 可能对于这里的听众来说,如果我倒带 12 个月前,也许是去年 30 月开始,我们的利率基本上是四分之一,XNUMX 年固定,我想当我开始这项业务时我认为会是疯狂的。 然后这一切最终发生了,人们很兴奋,人们开始购买东西,并且有能力支付购买房产的溢价。
而且我认为发生的重大转变是,现在利率不仅是我们的利率,它实际上遍及整个抵押贷款行业,因为我们......去年传统利率降至 7%,这对我们作为贷方和整个投资者来说都是一个巨大的改变到,我们如何导航? 而且我认为这真的是很多投资者在为我的策略做什么而苦苦挣扎的问题? 有没有必要换? 我如何控制从四点半到七点的利率? 而且这种情况发生得非常快。 我认为这可能是历史上最快的一次。 所以这就是我认为的真正原因,这种不确定性给借款人和投资者带来了如此多的不确定性,让他们了解我将在 2022 年做什么。我们确实觉得大多数人现在已经意识到这是一个新常态并正在调整策略。 我们在上个季度开始看到这种情况,我认为 Q2、Q3 的人只是很困惑,坦率地说,他们不知道该怎么做。 这就是我们所看到的。
比尔:
你想想马特说的话,所以我认为统计数据是……一个典型的投资者在加息时进行了大约 67,000 笔交易,他们的投资得到了全面的回报。 因此,如果您考虑利率上升,我们只说 200 个基点,在某些情况下甚至更多,但在 200 万美元的 10,000 个基点下,一年的利差为 57,000 美元。 所以现在他们赚了 57 至少我们的经验是投资者仍然在那里,他们有员工在他们的工资单上,更大的公司,更大的团体,所以他们仍在继续并赚取交易。 他们正在与买方谈判更好的交易。 是的,他们的资本成本更便宜,但现在承包商又回到了这个领域,供应链也好一些了。 因此,他们在某些领域取得了成功,但在资本成本上有所损失,如果这是您投资或交易的平均回报率,XNUMX 并不是一个糟糕的数字。
因此,我们并没有真正看到很多投资者,马特,我不了解你或克里斯蒂安,如果你们看到很多投资者完全退出。 正如您之前提到的,我认为他们只是重新设定了预期。 从数量的角度来看,现在你有了这些新的利率水平。 我们真的没有看到下降,也就是说,这可能是我最大的惊喜。 至少在精神上,我正在重新考虑从数量角度来看 23 的样子,但实际上我认为它仍然会很好。 我认为只是每个人都重新设定了期望并适应了新规范。
基督教:
是的,我在你说话的时候在想,我认为它还有一个附加层,尤其是我们三个,我知道我们都非常关注投资者。 有了 BiggerPockets,我们就想进入这个领域,我认为买家已经集中在知识渊博的人身上,并不是每个人都能做到,哦,我的持有成本增加了 10,000 美元。 不是每个人都有能力调整他们的计划以在该领域取得成功。 这就是为什么我认为当我们谈论大贷方和小贷方时,通常情况下,所有在贷款之间进行贷款的人,不仅仅是数量明智的,但它可能是中间贷款之间的人经验,也许是非经验,但就像你说的那样真正微调系统,他们可能会额外收费,也许他们正在节省承包商,也许他们正在节省供应链更便宜的木材成本是便宜或不管它是什么。
经验丰富的投资者和经历过磨难的人……我知道你们做了很多修复和翻转。 对我来说,它正在运行准确的租金数字,运行准确的短期租金数字,能够自我教育,伙计,这个市场是否紧凑,或者是否有一些独特的东西可以通过正确的舞台来利用? 我认为我没有看到回调,但我肯定看到集中在更少的手上,我认为这是一个非常有趣的市场趋势。
戴夫:
所以克里斯蒂安,你是说总交易量保持在一个相当稳定的状态,但只是更少的人接受更高的人均交易量,每个投资者?
基督教:
我不想误会。 总成交量下降了,但如果这是我可以使用的指标,每位投资者的成交量肯定是——
戴夫:
就是现在。
基督教:
是的,所以我只是认为与我们一起工作的人均发生了更多的事情,当您想到总交易量下降时,这很有趣,但是人均交易量……我想不出有多少人与我们一起工作正在做我们的第一笔贷款。 我们的很多客户都是回头客,我们的很多客户都是有经验的,他们知道自己在做什么,他们已经计算过他们的数字,就像比尔分享的那样,如果他们赚 10,000 美元而不是 57 美元,那么额外的 67 美元持有成本,很多投资者仍然接受,对吧? 他们只是稍微调整一下他们的数字,然后他们找到了一种方法让它发挥作用。 所以这是一个有趣的趋势,我已经看到这种趋势正在发生,我们的公司也被封装在那里。
戴夫:
我很好奇的一件事是,考虑到你们三个关于投资者活动的说法,投资者是否有兴趣改变贷款和贷款产品的类型? 马特,让我们从你开始吧。
马特:
是的,我想一点点就是答案。 这取决于……再次,取决于他们进入去年的战略以及什么……如果他们正在建立租赁组合并依赖于很多客户,我在 BiggerPockets 上看到的东西有点像即将到来的 BRRRR 战略在,购买,翻新,希望再融资,然后退出股权。 我认为我所看到的最大转变是他们实际上在这一点上获得股权的挑战,以保持他们以前或已经习惯的速度。 虽然我认为三四年前,我不认为人们认为我所做的每笔交易都会撤出我所有的股权。 我认为这是每笔交易,至少我在交易中保留了一些股权。 而且我认为这种心态发生了一点变化,尤其是在 COVID 的情况下,当价格上涨如此之快以至于人们已经习惯了,到 2022 年,基本上我必须在每笔交易中撤出股权,然后继续前进。
现在这不是真正的产品转变,但我已经看到了后端的转变,再融资然后试图评估,好吧,我能否在买方保持同样的交易水平,我保持了一年还是两年前有效? 所以这是我注意到的一件事。 老实说,某些市场的价值已经下降了百分之五或百分之十。 显然,我不认为它适用于所有市场,但你会看到这两种价值都有一点,或者至少是来自评估师的更保守的价值。 然后你有了这个 LTV,他们是……他们可能需要带一点钱才能关闭,对于过去几年一直在进行交易的很多人来说,这是一个奇怪的概念。 虽然-
戴夫:
想象一下。
马特:
你回到五年前,就像你预料的那样。
基督教:
是的,我肯定可以背负它。 我无法告诉你我们讨论过多少次,如果我不能 60% 兑现我投资的资金,那么 BRRRR 就是失败的。 就像,没有人,你会得到 XNUMX% 的回报,让它继续滚动。 它不会使策略完全无效。 只是,它是一个支点,对吧?
比尔:
是的,我想,戴夫,我们所看到的是,如果我回顾 24 个月,我们是沉重的桥梁,修理和翻转,然后真的变得非常沉重的租金。 我认为这是成功的一部分,马特,你可能也看到了这一点,但我们继承了一大堆贷款和客户,而贷款人在收盘时无法提供这些贷款和客户。 那么,这真的是有机增长,还是我们在正确的地点、正确的时间拥有持久力,可能是后者,对吧? 因此,到 2022 年,我们看到出租单位(而不是数量)出现大幅波动,几乎达到 65%。 所以我认为我们去年关闭了大约 65 亿美元,其中 XNUMX% 是租金。 上个季度,进入这个季度,看看管道,我们看到我们的投资者现在所做的是他们只是在桥上支付更高的 WAC,因为他们不想被锁定在预付款中这些高息租金贷款,相信利率会在不久的将来下降。
不管这是真是假,我的意思是我确实明白了。 马特,我不知道你或克里斯蒂安是否听到了上次的会议。 我在 IMN 会议上,他们在谈论新产品。 其中一种产品是预付租金和过桥的混合体。 所以 WAC 比桥接低一点,比租金高一点,没有预付费用。 所以人们可以稍微进入游牧之地,然后决定利率是上升还是下降。 可能会长期下降,但本季度有点不稳定。 但是,是的,所以现在我们的租金是 50/50。 我们最近看到了很大的波动。
戴夫:
仅针对听众的 WAC 是加权平均资本成本,对吗?
比尔:
是的,加权平均优惠券。 对不起。 是的。
戴夫:
哦,优惠券。 是的。 好的。
比尔:
我的妻子总是,当我和我的男孩们谈话时……我们在餐桌旁聊天,她说,“你们听起来像外国人。”
戴夫:
不,我只是想确保我正在跟踪。 然后……克里斯蒂安,我对住宅空间特别好奇,我听到很多关于卖家为人们购买低价的信息。 你经常看到吗?
基督教:
哦耶。 我想,上个月,我们进行了一些内部审计。 我想我们得到了……在我们的购买中,我认为我们在其中的 90% 上获得了卖家信用。
戴夫:
哇哦
基督教:
我的意思是就是那个水平……我的意思是,就像我们合作的房地产经纪人一样,我们也帮助指导他们。 嘿,我们有一个 2/1 buydown 计划,比如去协商卖家信用。 卖家,房子已经上市90天了。 一旦几个房地产经纪人接受它,它就会成为明显的趋势。 但特别是如果……我们的借款人也接受过指导,所以他们建议房地产经纪人,“嘿,我想获得八个月前、12 个月前的利率,”不管是什么。 即使 2/1 购买计划是临时购买,对吗? 所以现在在传统领域这是一个非常大的产品,第一年你降低 2%,第二年你降低 1%。 甚至还有一个 3/2/1 的买断,在那个时候变得有点贵。
但它们确实是很酷的产品,我们正在大量使用它。 而且我知道,我想即使是你们,比尔,我也不知道思域是否有买断。 所以每个人都明白,我是经纪人。 实际上我在 Civic 和 Lending One 工作,所以我们在他们的批发空间,所以我对他们的产品有点熟悉,但我不知道你们是否看到了更多。 我不知道你们是否在实施回购计划,但这是我的经验。
比尔:
无论如何,BPL 方面的贷款都很昂贵。 在传统方面,如果您从一点点回扣开始,然后您获得平价,然后您通过点数买入。 这可能与 Matt 或我所看到的有所不同,因为如果人们要购买该利率,他们会付出相当多的代价。 贷款仍然必须在某个地方有价值。 所以是的,我看不到很多。 我确实相信,在你这边,克里斯蒂安,只要与全国一些最大的公司有联系,他们就必须推出新产品,而且他们必须推出像现在这样的新产品,否则你会看到大公司,上市公司下跌。
基督教:
百分百。
比尔:
他们必须来...... 3/2/1 购买分级支付抵押贷款,符合起始利率 I/O。 如果房地产价值现在不那么不确定,在某些地区你会看到 NegAm 贷款重新进入市场,就像回到 06 年、08 年那样。 所以我认为他们有……传统空间唯一可以做的来拯救大多数传统空间,就是推出令人兴奋的产品,让市场重新回到那里购买。 克里斯蒂安,你现在正在做你提到的事情。 更多即将到来,领导团队的方式,但更多即将到来,
基督教:
我想确保我向任何借款人指出这一点。 这可能是我听说过的最好的说法,就是这些计划不是……很多人告诉我们这些计划是为了拯救房地产市场,进行这些临时利率回购,这样人们仍然可以支付过高的价格。 那不是目标。 这正是比尔所说的。 这是必须发生的事情。 必须有贷款-
戴夫:
为了拯救贷款人。 这就是你的意思。 不是为了保存……是的。
基督教:
以某种身份。 是的。 当然,我的意思是,这些人在不同的空间,然后在非 QM 和桥接、修复和翻转。 但是大……我的意思是,我不知道你们是否听说过 LoanDepot Wholesale 倒闭了,对吧? 我的意思是,他们不再与经纪人合作。 我的意思是,有这些非常非常大的贷方,我们在谈论大大小小的国家。 他们也退出了一些大型贷款机构,AmeriSaves 和 LoanDepot Wholesales。 所以有一点,戴夫。 当他们朝着正确的方向前进时,他们必须想出这些计划来挽回面子。
戴夫:
所以听起来,为了确保每个人都在跟踪这个,现在有一些程序,比如 2/1,基本上你可以在其中购买降低利率。 Christian 举了一个例子,你可以买下一年 2% 的利率,然后再降 1%。 作为听众或借款人,您可以考虑的趋势是,这需要花钱。 您必须购买积分才能获得降低的利率。 但趋势是,在这种类型的市场上,你有一个通常是有动力的卖家的卖家,为你买下这些积分,这样你就可以购买并以卖家的一毛钱获得较低的利率。 但听起来 Bill 和 Christian 所说的是,这可能只是一个开始,未来几个月可能会有其他对借款人有吸引力的贷款产品。 所以我很好奇你们中的任何人是否有关于听众可以在何处掌握这些信息的建议。 可能对投资者有用的是什么类型的激励措施和什么类型的新产品?
比尔:
我认为克里斯蒂安在他的公司做得很好,但事实是你不必看得太远。 他们会找到你的。
基督教:
这正是我要说的。 我的意思是,我们所有人都在 BiggerPockets 上。 如果你只是在一个网络或环境中,我的意思是,如果你相对地搜索它,信息就会找到你。 因此,与经纪人联系,与我公司的其中一个人联系信贷员。 如果你想继续……我的意思是,戴夫和我在我们的系列节目中有一集,我们正在做一个新节目,当他被托管时。 那是为了交易。
戴夫,我不知道,我想你是在我认为他们把你带进来之后那一集的背景。但实际上当他在托管时,一个程序出来了,我想,这对你来说是完美的匹配。 我们转向了,我们完全取消了贷款,在一个完全独立的产品上开辟了一个新的贷款,我们只知道这一点,因为他非常了解我所提供的东西,显然我们是商业伙伴,但我知道他在寻找什么。 因此,与您的信贷员沟通是关键
比尔:
而且我实际上并不认为只是贷方试图解决这个问题。 华尔街正在解决这个问题。 你有很多债券交易员,他们不知道该死地花时间做什么。 想想绿色倒退。 马特和我早些时候在谈论高尔夫,但倒过来想想果岭。 现在华尔街正在解决这个问题,因为传统方面没有交易。 没有交易。 它是风滚草,就像你想象一个古老的西部片那样。
所以是的,我确实认为他们会推出产品。 事实上,我对第四节没有表现出来感到非常震惊,但我认为有太多的创伤,有些创伤已经泄露了……它有点泄露到第一季度,如果我是一个赌博的人,我会说你将在本季度看到对市场有利的东西。 戴夫,当我考虑 3/2/1 买断或 2/1 买断时,我将其视为一种产品。 然后你可以采用 Christian 的策略,你可以购买较低的起始利率,但在接下来的 3 年中,产品是 2/1/27,然后是 Am。 但是你可以买下那笔贷款,现在你谈论的是人们可以拥抱并接受的利率,对吧?
戴夫:
是的,绝对。 两件事。 首先,我认为这段对话只是强调了这样一个想法,即你不应该仅仅因为看到标题就假设现在的利率是多少,这就是你要支付的利率,你实际上应该出去和一个经纪人,看看您实际可以获得什么,并了解其中一些新产品。 让我问你这个问题,马特,我想你们所有人,你是否通过这些新产品看到了人们感到舒适的利率? 因为看起来就像只看市场,一旦达到 7%,事情就会变得疯狂。 我的意思是,事情真的停止了。 有没有……你知道买家和借款人觉得这是一个可以接受的利率的最佳点是什么吗?
马特:
我认为这也是,就像我之前指出的那样,如果你开始你的交易......如果我正在承销交易,并且我在投资者方面谈论,那么我们将讨论传统的方式,比如我我是一位正在寻找我的房子的购房者。 如果我是一名投资者,我从第一天起就承销,并说利率将是 7%,现在我可以在九个月前或六个月前多付 10% 的费用,现在我可以从这笔交易中获得 5% 的折扣,这是可以容忍的,实际上这样做更像是一种心理上的舒适感。 现在三四个月前,我会说,如果利率是六成,当它变成七成时,人们开始变得紧张,因为他们习惯于支付四和五。 然后它跳到七或八,然后当它回到七以下时,这是一个心理触发,正如你所说的,好吧,我又感兴趣了。
但实际上,我个人的观点是,如果有人在第一天承销,他们可以接受任何利率,只要它重视他们可以正确应用交易。 那是卖家还没有调整。 我认为您现在开始看到卖家进行调整。 然后在传统方面,我的意思是你开始看到它。 就好像根本没有多少库存,但你看到了所有的东西……至少在我关注的市场中,你看到了上市方面的降价。 我认为目前还没有任何令人兴奋的交易,但至少你的方向是正确的。
所以我认为其中一些只是与人们的精神分裂点,然后说,好吧,我现在明白了。 我知道利率不会突然又涨到 5%。 那是六个月前,我真的……我们一半的借款人相信,正如比尔所说的那样,当事情变成七或更大时,他们仍然在想事情会在三个月内以某种方式再次击掌,直到美联储有点阐明了正在发生的事情。 然后我认为人们开始了,好吧,这不会在三个月内随机回落 200 个基点。 这就是我所看到的。
比尔:
我认为,马特,我认为这是一个靶心。 想想股票市场,想想利率,想想房地产价值。 当事情变化很大时,我总是认为聪明的钱只是退后一步,试图弄清楚这是否会继续来回摇摆不定,或者它刚刚稳定下来,他们有一个新常态? 我认为这是对的,马特。 利率方面,这是一个观点。 如果你看过去 12 个月,利率很低。 如果你看看过去五年,利率很好。 如果你回顾过去 25 年,利率可能会很高。 但是我们在最令人难以置信的低利率市场中生活了三年,我们所有人都变得发胖并且对起源感到高兴。 在传统方面,他们在 36 个月内重写客户五到七次。
就像,嘿,比尔,我是马特,只是想让你知道我会把你从三点半,2.75,没有意义,没有费用,发送文件,签署它们。 你会得到半个百分点的利率降低。 他们会逐字逐句地让那些借款人下台。 那些借款人,在大多数情况下,他们中的大多数人永远不会动用这些贷款,除非有死亡、离婚或一些升迁或降级。 我实际上认为你会看到秒数在增加,因为没有人想触及二分之一或三分之二。 所以两者都会……每秒有 XNUMX% 或 XNUMX%,然后五年后他们将在 XNUMX 点半进行现金再融资。 所以我认为你是对的,马特。 我们看到……美联储可能即将完成。 下一次,无论他们将在四分之一半的时间里做什么,都可能是,可能是。
他们只需要这么说。 一旦他们这么说,我想你就会看到一些聪明的钱回来了。 我的意思是,现在 10 年更好,只是从隔夜拆借利率的角度考虑。 我们归一家上市银行所有。 他们的隔夜资金成本大幅上升,但 10 年期,因为我是抵押贷款人,但它比三次加息前低得多。 所以这很有趣,但我认为它告诉我利率将会下降。 如果你有魔杖告诉你,到今年年底,你将看到比今天更低的利率,包括 BPL 和传统空间。
戴夫:
这是一个很好的转折点。 为了澄清比尔在这里所说的,我们已经在节目中多次讨论过这个问题,但美联储控制的是不受抵押贷款利率控制的联邦基金利率,以及高度相关的指标抵押贷款利率是 10 年期国债的收益率。 正如比尔刚才所说,尽管美联储提高了联邦基金利率,但 10 年期国债利率又回到了 4% 以下。 我不知道今天在哪里。 我认为是昨天 3.7 或类似的时间。 因此,有迹象表明贷款利率至少正在放缓,并可能在 2023 年底开始下降。这只是我的看法。 比尔,你刚刚给了你的。 克里斯蒂安,您认为 2023 年利率将走向何方?
基督教:
是的,我同意大家的看法。 我认为他们在资本市场方面更多,所以我知道你们的理解非常复杂,对吧? 我在经纪人方面,我更面向客户。 我显然跟上了正在发生的事情。 我想说的是我认为……我想特别根据需求和真正推动客户的因素来绘制它。 我认为这不是每个人都在寻找的利率。 我认为这只是一定程度的稳定性。 我们经历了这 12 个月的时间,就像我获得预先批准一样,你们知道买房子需要多长时间。 几天才能获得预批,你的信用只有 60 天,你得去找一个房地产经纪人,你得去参观 10 个房子,你得找到一个你喜欢的,你出价,对吧? 这是有一个过程的。 很多时候你需要 60、90、120 天才能拥有房子。
好吧,当利率在 12 个月的时间段内变化一个半点时,就好像没有人愿意购买,因为他们就像,我爱上了获得贷款,而当我实际上得到一个,我们谈论的是一个半,我的费率相差百分之二。 所以我不认为这是每个人都在特别寻找的利率。 我不认为这只是一种魔法……如果利率回到五点,我们就准备好了。 我认为这就像我可以对我此时的利率有一些信心吗? 我不希望它在我去寻找房子的时间里改变这么大的数量。
而且我确实有点加倍关注每个人所说的话。 我认为显然美联储不可能永远这样做。 我确实认为他们正在尝试建立回旋余地,因为我的意思是我们在 COVID 期间降到了 0%,对。 我的意思是,从历史上看,他们已经能够使用降低利率来刺激经济,除非有一定的幅度可以降低它们,否则你不能降低它们,对吧? 这就是我在想的地方,他们正在将其建立到一个点,他们可能在未来有足够的影响力来再次刺激我们,我们不断地玩这个过山车,对吧?
戴夫:
绝对地。 是的。 所以马特,我很好奇关于利率的其他事情之一,如果你有任何见解,那就是尽管美联储加息,但他们正在做他们的事情,联邦基金利率和至少是传统抵押贷款之间的利差,我'我不太熟悉商业方面,现在高得离谱吗? 通常,它大约是 170、190 个基点。 我认为它仍然远高于200。 你能告诉我,你和比尔,你对资本市场的了解,你能告诉我为什么它高得多,如果你认为它会在来年发生变化吗?
马特:
是的,有很多事情正在发生。 正如 Bill 所指出的那样,在上个第三季度、第四季度,一般债券投资者和广泛的华尔街,如果是抵押贷款,就会有一点不确定性,这意味着买家流动性已经耗尽。 第二,政府持有的抵押贷款资产负债表规模空前庞大,而且可能是前所未有的,就规模和规模而言,这在以前从未发生过。 所以他们拥有,我忘记了它是两万亿还是三万亿,不管它是什么,比尔,我想也许是抵押贷款的一部分。 在某个时候,他们将需要出售其中的一部分或让它消失。 人们不确定那会是什么。 所以你有一个前所未有的巨大净卖家,坐在这个库存上,也许他们可以在某个时候出售。 这造成了很多不确定性。 第三,你的利率真的很高,这意味着当利率非常高时,人们需要假设这笔贷款会在某个时候提前偿还,这就产生了这种情况。
戴夫:
哇。
基督教:
这是棘手的部分。 是的。
比尔:
那就是那里的靶心。
基督教:
是的。 完全同意。
比尔:
他是对的。 就是这样。 马特,那是靶心。 只是……想想看,利率为 7%。 谁相信这会在书本上保留 30 年? 谁相信这会被预订……我认为即使您是传统贷款的购买者,您也必须在账面上有 36 到 40 个月的贷款才能收支平衡。 我认为这就是数字。 考虑一下。 谁相信 30 年的六又四分之三或七会出现在书本上? 那些傻瓜会接到克里斯蒂安的电话,二流的——
基督教:
当利率达到 2.99 时,三个半都被吃光了。 我完全同意这一点。
比尔:
不过,这是对的,马特。 是,伙计,是那些……这就是 Matt 之前提到的那种可怕的事情。 你想想政府,如果他们没有以那么低的利率获得那么多贷款,它就会回到我们之前评论的情况,死亡,离婚,在这些人离开之前发生一些改变生活的事件那些抵押贷款。 他们买不起这样的房子。 当你达到今天的利率时,大多数人不能。 所以他们只是坐着,这给房地产库存带来了一些压力,并且可能有助于我们在所有其他废话的情况下进行估值。 这是一项有趣的研究,但我认为如果政府试图开始偿还其中一些抵押贷款,他们将不得不承担责任。
戴夫:
你说的很有意思,36 到 40 个月才能收支平衡。 几乎每个人都预测利率会下降,也许不会在 23 年,但可能至少在 24 年,甚至 25 年。 这就是为什么贷方在这种额外的利差中烘烤,我想,加速实现收支平衡点。
马特:
并澄清一下,只是让你知道,每个人都明白。 贷款人自己,这对他们来说并没有更多的利润。 把我们放在一边,我们的小……我们是抵押贷款市场的一小部分。 我们都挺起胸膛,认为自己很大,但我们就像整个抵押贷款市场上的小虫子。 因此,如果你遇到整个抵押贷款市场,这些人现在并没有赚更多的钱,即使有这样的利差,他们也是很长一段时间以来利润最低的,因为他们不是那些接受这种利差的人保证金,只是市场内置的风险溢价。 他们立即出售贷款,而他们的利润率是有史以来最差的。 所以现在这是一个奇怪的动态。
比尔:
如果你是 LoanDepot Wholesale 或 FOA 大佬,它就会成为最伟大的企业,每季度印制利润,印制数亿美元,他们削减的速度不够快。 是的,更大的人真的很痛苦。
基督教:
是的。 我的意思是,我想不出……我们与三个贷方合作,我们拥有与 12 个月前相同的客户经理。 没有很多。 客户经理是,我的意思是,我们有超过 150 个贷方合作伙伴关系。
戴夫:
哇。
基督教:
所以我的意思是,这就像客户经理被全面裁员一样。 而且好笑的是,这两个家伙竟然是同一个人。 但对我来说这很疯狂,我的意思是,就像比尔说的那样,就是这样......他们切,他们只是切,切,切,就在它转动的那一刻。 那肯定是有感觉的。
比尔:
好吧,马特是对的,如果你拿我们这个领域最大的三个贷款人来说,这些贷款人一年做的事情和这些人中的一些人在一周到两周内做的一样多。 这不是苹果和萝卜。
戴夫:
是的。 嗯,这很有趣,我学到了很多,但不幸的是我们必须离开这里。 但很想听听你们每个人对进入今年的借款人和投资者的建议,以及如何驾驭这里瞬息万变的债务市场。 所以克里斯蒂安,让我们从你开始。 你有什么智慧的话吗?
基督教:
是的,我想几乎每次有人问我,我总是以同样的方式回答。 虽然你听说更少的人可能在房地产、加密货币、股票市场等领域取得成功,但如果你周围都是知识和精通该领域的人,你将拥有正确的权利指导成为前 10、20% 的生产者。 那些是在困难时期赚钱的人。 我的意思是,现在仍有人在股市上取得成功。 可能是更好的人,知识更渊博的人,见多识广的人,有更多机会的人。
然而,我的意思是,尽管许多市场受到影响并且许多市场正在关闭它们,但仍有人在短期租赁方面取得了成功。 那些受过良好教育并精通如何成功经营它们的人在那个时代茁壮成长。 所以用它包围你自己。 听这样的东西,和我一起,和比尔一起,和马特一起。 我的意思是,与该领域的行业专业人士接触,他们知道自己在做什么,而你真正能做的就是让自己处于最佳位置以取胜。 如果你赢了,那就不足为奇了,对吧?
戴夫:
惊人的。 伟大的。 你呢,比尔?
比尔:
是的,所以看,我在过去的一年和过去六个月里都坐在这么多的面板上,我有点觉得我是一个孤岛上的人。 我听过所有的厄运和阴郁,听过通货膨胀,听过经济衰退,听过房地产价值回落。 我听说过所有这些东西。 但就供需而言,我们在水下的房屋接近 XNUMX 万户。 如果你相信我之前所说的关于低利率和那些没有再融资或出售这些交易的人,我认为这会加剧问题。
所以我真的看好房地产,无论是短期还是长期。 我认为你今天可以获得比六个月更好的交易。 你可以谈判一点,你可以要求更多一点。 你没有支付超过标价的费用,你得到了交易的意外情况,你得到了卖家在积分上的让步,你得到了所有这些东西。 那太棒了。 所以我看好房地产,如果我要提出建议,我认为你必须让你的合作伙伴保持一致。 因此,您在 BPL 方面与像 Matt 或我们这样的公司联系,在传统方面与像 Christians 这样的公司联系。 你会得到一个很棒的房地产经纪人,你会得到一些很棒的承包商,你会得到一些良好的供应商关系。 而且我认为今天的合作伙伴关系将在我们经历 23 世纪和 24 世纪时对投资者认为成功与否产生重大影响。
戴夫:
惊人的。 伟大的。 好吧,马特,带我们出去。 您对来年的任何借款人有何建议?
马特:
我对借款人说的一件事就是我对自己说的是我尽量不押注利率。 好的。 因为这是世界上最疯狂的赌注之一。 所以这不是你要做出的全有或全无的决定。 如果你在未来两年内购买 10 处房产,或者将其乘以你的规模,你可以在未来两年内将这个决定分散到 10 或 20 个决定中。 所以你不必……你不是在下大赌注。 好的。 这个月,我不知道,也许我的利率比应该的高一点,但也许下个月或从现在起三个月后,它会比原来低一点。 你真的就像,如果你听说过股票市场中美元成本平均的概念,我不认为它与借贷不同,你只需要在几年内观察它并说,好吧,我赢了一些,我输了一些。 我在那个时间段内的平均水平是多少,我对交易是否满意,仍然是铅笔。 我就是这样看的。
戴夫:
这是很好的建议。 我非常喜欢那个。 好的。 嗯,谢谢大家。 Matt,如果人们想了解更多信息,可以在哪里与您联系?
马特:
当然,lendingone.com。 我们会照顾你的。 打个电话就行了。你可以打个电话。你会叫人住的。 我们一直都有工作人员,所以这可能是最简单的。
戴夫:
好吧,太好了。 你呢,比尔?
比尔:
civicfs.com。
戴夫:
好的。 基督徒呢?
基督教:
同样的事情,the1brokerage.com。 我们所有人都只是公司名称.com。 是的,我们所有人都很容易找到。 我们也都在 BiggerPockets 上。
戴夫:
让它变得简单。
基督教:
是的,我们都在 BiggerPockets 上。 如果您也使用 BiggerPockets 上的“寻找贷款人”工具,这是一个很棒的找人资源。
戴夫:
好吧。谢谢。 好吧,感谢大家来到这里并分享您的见解和经验,希望我们很快能再次邀请您。
比尔:
好东西,伙计们。 谢谢。
马特:
惊人的。 多谢你们。 欣赏它。
基督教:
感谢你们。
戴夫:
好的,感谢 Christian、Bill 和 Matt 与我们分享他们的见解和知识。 那太有趣了。 我学到了很多。 我想我想重申的主要事情,这是人们一直问我的问题,他们就像,我应该寻找什么样的利率,或者我不认为我有资格获得这种贷款或这种贷款? 他们问我,我不知道。 所以我真的认为,在这种环境下,与贷方建立联系非常重要。 即使你不做交易,也可以打电话给他们中的两三个。 正如我们刚刚在这个节目中了解到的那样,人们正在使用卖家买断和购买点获得 5% 的利率。 贷方正在推出所有这些不同的产品,以激励人们立即购买和立即借贷。
所以不要因为你在媒体或报纸上看到一些标题或任何说利率为 7% 的标题就假设。 有不同的产品可供选择,尤其是对投资者而言,而不仅仅是那些顶级产品。 所以这是我从中得到的第一个收获,就是与某人交谈,看看你的假设是否正确,或者了解更多关于一些创造性的方法,以潜在地借用你希望在来年进行的任何交易。 这就是我们今天的内容。 我希望你发现这一集有帮助。 如果您这样做了,我们非常感谢您在 Apple 或 Spotify 上给予五星级评价。 如果您对这一集有任何疑问,可以在 BiggerPockets 或 Instagram 上找到我,我是@thedatadeli。 非常感谢大家的收听。 我们下次在市场上见。
On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建,由 Kailyn Bennett 制作,由 Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑,由 Pooja Jindal 研究,非常感谢整个 BiggerPockets 团队。
On The Market 节目内容仅供参考。 所有听众应独立验证数据点、意见和投资策略。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 创新中心 此 美联储加息的决定 导致贷款行业失去了巨大的业务
- 房地产承销以及为什么短期投资者 必须改变 他们的方式 分析交易
- BRRRR投资者的坏消息 以及为什么该策略在未来几年可能会暂停
- 新型低息贷款产品 购房者可以利用
- 抵押贷款利率预测 以及何时我们可能会看到利率开始停滞(或下降)
- 给当今市场借款人的建议 以及为什么你不应该害怕利率上升
- 和 So 多得多!
节目链接
联系 Christian、Matt 和 Bill:
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- 000
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- 12个月
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- 2022
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- 保存
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- 开始
- 开始
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- 成功
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- 事
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- 兴旺
- 通过
- 始终
- 次
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- 小费
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- 一起
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- 触发
- 兆
- true
- 转身
- 类型
- 普遍
- 一般
- 不确定
- 不确定
- 下
- 理解
- 理解
- 理解
- 水下
- 保险业
- 独特
- 单位
- 史无前例
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- 使用
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