关键是什么 少交税? 一 成本分摊研究。 从来没有听说过? 大多数房地产投资者还没有,但我们即将这样做 开启免税收入的世界 使用这个特定工具赚钱。 如果你想知道 富人如何缴纳如此少的税 拥有价值数百万美元的房地产,就是这样。 在今天的节目中,您还将学习如何使用成本隔离,以便您可以将更多的钱留在口袋里。
税收并不是每个人都喜欢的话题,但是少缴税呢? 你也许可以支持这一点。 我们已经考取了CPA和CFP 米切尔·鲍德里奇 解释他如何帮助大大小小的房地产投资者, 删除其应税收入 和 建立他们的 房地产投资组合 快。 我们自己的罗布·阿巴索洛利用米切尔的团队将他的税款减少了六位数以上!
在本集中,我们将解释 什么是成本隔离,为什么这么多顶 房地产投资者 用它来 降低他们的税收,当您可以(或不能)在您的房产上使用它时, 短期租金 税收“漏洞” 利用,以及当你做错时会发生什么。
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客,节目 823。
米切尔:
因此,成本隔离是房地产投资者如何在第一年创造大量红利折旧并大幅降低税单的根本策略。 因此,就像我说的那样,房地产投资者可以继续复利并继续购买房地产,而不是纳税。
大卫:
大家都怎么了? 我是大卫·格林 (David Greene),BiggerPockets 播客的主持人,这是世界上最大、最好、也是最糟糕的房地产播客。 今天的共同主持人罗布·阿巴索洛 (Rob Abasolo) 也加入其中。 罗布,发生什么事了,兄弟?
抢:
进展顺利,伙计。 这是星期三,但基本上是星期五,因为我明天将飞往圣地亚哥度过接下来的几天,所以我真的很兴奋。
大卫:
你要去那里做什么?
抢:
嗯,这是我最好朋友的 40 岁生日聚会,我本来不打算去的,但我的妻子说,“嘿,你需要去。 这是他的 40 岁生日聚会。” 我当时想,“真的吗?” 她说:“是的。” 所以我用积分预订了一些航班,我要去给他一个惊喜。 他甚至不知道。
大卫:
因此,Rob 不仅每天锻炼、饮食干净、不再总是穿着 Haynes 口袋 T 恤,而且还交了一位朋友,他很高兴在圣地亚哥见到他。 请在 YouTube 上的评论中告诉我们您为 Rob 感到多么自豪,并为此向他表示祝贺。 我要祝贺所有即将收听这个节目的人,因为这很火。 如果您不喜欢税收(我假设你们所有人都是这样),那么您将从今天的节目中受益匪浅,因为我们将探讨您可以合法节省税收的方法,您可能不知道,如果这是他们想做的事情,任何人都可以采取具体步骤。 罗布,人们从这个节目中获得的最有价值的见解是什么?
抢:
今天我们将讨论如何利用税务策略来增加您一生的财富。 好的。 但是你必须仔细聆听,你必须明白这些东西有很多内容,我们不希望你在本集结束时成为一名完美的专家,但将其添加为书签并真正密切关注,因为我认为它可以对您的房地产职业生涯产生巨大的影响。
大卫:
那太棒了。 我的建议是听这个节目,直到你可以向其他不了解税收或房地产的人解释它。 这是了解您也牢牢掌握如何节省税款的最佳方式。 现在,在邀请我们的嘉宾米切尔·鲍德里奇之前,我有一个快速提示给您。 不要再考虑解决明天的问题,而要开始考虑几十年的问题。 作为短期策略,一般的房地产和具体的递延税款并没有得到很好的利用。 当您使用 1031 时,当您使用奖金加速策略来进行隔离研究时,您并不是在避税,而是经常推迟纳税。 如果你以错误的方式推迟缴税,最终陷入无法赚钱的境地,而当你还没有准备好时,税单就会向你袭来,这可能会造成伤害。
同时,如果您正在尝试构建和加速您的投资组合,这对您来说可能是一个巨大、巨大且有益的加速器。 因此,制定一个总体策略,一个关于 10 年、20 年、30 年后你想要达到的目标的计划,并问问自己,这些策略中的哪一个对你有用,可以让你更快地实现目标。 罗布,在我们引进米切尔之前你还有什么要补充的吗?
抢:
听听最后吧,因为我们确实讨论了很多关键的注意事项。 有很多好处,不一定是坏处,但我认为需要注意的警告确实很重要。所以,真的,每当大卫说任何话时,都要特别仔细地听,因为,伙计,你今天真的把它分解得很好。
大卫:
嗯,谢谢你,伙计。 我很感激你的赞美。 我一有机会就尝试打破它。 我希望你能在圣地亚哥分解它,现在让米切尔·鲍德里奇为我们分解它。 米切尔·鲍德里奇,欢迎来到 BiggerPockets 播客。 首先,请先介绍一下您自己。
米切尔:
嘿,谢谢你邀请我。 是的,我叫米切尔·鲍德里奇。 我是德克萨斯州休斯顿的注册会计师和注册财务规划师。 我经营自己的会计师事务所。 我们主要与小企业主和房地产辛迪加合作。 除此之外,我还有一个名为 betterbookkeeping.com 的簿记税务服务,然后我是 RE Cost Seg 和 STR Cost Seg 的合作伙伴。
抢:
嗯,太棒了,伙计。 好的,谢谢您的光临。 对于那些可能因为我们要讨论税收而准备退出的人,让我简单介绍一下我们将要讨论的内容,因为我个人认为税收比大多数人认为的更有吸引力,因为在我看来,如果你纳税,你就没有把钱放在口袋里,因此你的收入每年都会减少。 我已经缴纳了多次六位数的税单,而这一策略就是我如何通过房地产税知识的力量来降低我的账单。 米切尔是我在 strcostseg.com 的合作伙伴,他希望让他们真正为我认为房地产领域最强大的财富积累策略奠定基础。
米切尔:
是的,完全可以。 你不会通过向山姆大叔纳税来实现复合。
大卫:
我们今天要介绍的神奇税收策略称为成本隔离。 对于那些已经知道我们要去哪里的人来说,干得好。 米切尔,为什么投资者了解成本分离很重要?
米切尔:
当然。 因此,成本隔离是房地产投资者如何在第一年创造大量红利折旧并大幅降低税单的根本策略。 因此,就像我说的那样,房地产投资者可以继续复利并继续购买房地产,而不是纳税。
大卫:
罗布,请告诉我们为什么您认为成本细分比现金流本身更强大,尽管这听起来可能很异端。
抢:
确实。 嗯,我认为大多数投资者进入游戏时,我们倾向于关注现金流,因为我们今天想赚钱。 当然,这有点笼统,不是每个人都这样,但对于那些真正关注现金流的人来说,我认为关注投资的整体投资回报率非常重要,而不仅仅是现金回报率。 因为当您考虑从现金流到升值到债务偿还的所有不同组成部分,然后开始添加可以获得的税收减免时,任何房产的投资回报率都可以真正开始飙升。 我会告诉你一个快速交易,当然这是一个更大的交易。 这不是家里的每个人都会经历的事情。 但我现在实际上正在处理一处价值 2.4 万美元的房产。 该特定房产的现金流将会较低。
我认为,每年的现金流量将在 30 至 40,000 美元之间,同样,这也不是一个糟糕的现金流量,但相对于该房产,我通常会寻找更多一点的现金流量。 然而,一旦我们开始使用今天要讨论的一些税收减免,这个特定的财产实际上将帮助我减少大约 250 至 300,000 美元的税单。 再说一次,我们将在今天的节目中稍后达成另一项协议,这是一项规模小得多的协议,对很多人来说更具战术性,但无论大小,它都可以为任何人服务。
大卫:
好吧,现在我们知道它为什么有价值,但它是如何运作的呢? 米切尔,您能否用简单的术语为我们奠定基础,以便我们的听众能够理解成本隔离是什么以及如何使用它?
米切尔:
当然。 因此,用非常简单的术语来说,成本隔离是一种机制,它是一份工程报告,您可以在其中将您的建筑放大成几乎像那些蓝图组件图之一一样。 好吧,你进行房地产投资,无论是短期租赁还是大型工业地产,然后你将其分解为所有组成部分。 您将土地视为一块,将屋顶视为另一块,将地基视为另一块,还有窗户和特殊的空气处理系统,并将纳税期限附加到建筑物的每个组成部分。 您这样做的原因是因为不同的资产有不同的纳税期限。
因此,建筑物的屋顶、地基、墙壁和框架的纳税期限为 27 年半或 39 年,无论是住宅物业还是商业资产。 但建筑物的许多组成部分的纳税期限会短得多,有五年、七年或十五年的寿命,例如景观美化或乙烯基地板或某些橱柜或某些机械系统的寿命可能会短得多。 因此,这份工程报告、这项成本隔离研究所做的就是将建筑物放入不同的纳税期限类别中,以便您可以将其交给您的注册会计师,这样您就可以在第一年节省资金。
大卫:
好吧,米切尔,您已经描述了成本分离的工作原理,但让我们稍微支持一下并讨论整体折旧的工作原理。 如果我向您提供我的理解,作为专业人士,如果我遗漏了什么,您可以纠正我,怎么样? 听起来不错?
米切尔:
听起来不错。
大卫:
因此,如果您是小企业主(我们是房地产投资者),那么我们的房地产投资组合就是我们的业务。 假设您拥有一家餐厅,并为该企业购买了一台洗碗机,并且您在这台工业级洗碗机上花费了 20,000 美元,这将是该企业的冲销。 因此,即使该业务今年可能赚取 100,000 美元,您也必须将其中的 20,000 美元花在洗碗机上。 因此,您可以从您赚取的 20,000 美元中冲销 100,000 美元。 但政府通常不会让你在第一年全额注销,因为如果你有一家建筑公司,你为该业务购买了一大堆卡车,而你购买的车辆数量超过了实际利润做到了,你永远不需要纳税,你只需不断积累资产。
因此,他们所做的就是让你每年注销该洗碗机的一定比例,然后他们计算出该洗碗机可以使用多少年,假设它的使用寿命为 10 年。 他们会说,“你每年可以注销那台洗碗机的十分之一”,这样你就不能在第一年全额扣除,因为那样你可能根本就不会缴纳很多税。 如果您不断购买新设备,您可以避免或大幅减少税款。 同样的原则(称为折旧)也适用于房地产投资。 因此,随着时间的推移,我们购买的建筑物实际上正在倒塌。 壁板、空调装置、机械系统,所有你提到的东西都磨损了。
作为一般规则,美国国税局 (IRS) 表示:“嘿,我们说住宅的房屋使用寿命为 27 年半。 我们会让你每年从你的收入中扣除其中的 27.5 分之一。” 因此,如果该房产的现金流为 6,000 格兰特,但其增值为 2,000 美元,那么您只需缴纳 2 美元的税,这比您在 W27 赚钱要好得多,但您没有办法保护它。 我对成本分摊的理解是,与其将成本分摊延长到房产的整个使用寿命(住宅房地产为 XNUMX 年半),不如从一开始就加快成本分摊并采取大部分措施。
这些内阁不会坚持整整 27 年半。 空调、锅炉、你所说的地板板的其他一些部件,它们可能无法一直正常工作。 所以他们会让你拿走更大的一块,也就是一开始的那些部分,这会给你当年的收入带来更大的冲销。 我做得怎么样?
抢:
我认为那是相当不错的。
米切尔:
当然,我拥有一家企业并且购买了订书机,我可以在第一年注销订书机。 但就你的观点而言,我买了这个商业级洗碗机或这个房子,他们会说,“哇,哇,哇。 这不是费用。 这是一项资本资产,随着时间的推移,你要通过折旧来收回成本。” 有不同的方法,也有很多不同的规则,我们现在将讨论其中的一些。
大卫:
现在我认为有必要提一下,我知道我们即将进入这个领域,作为投资者,我们倾向于认为,当我投资 500,000 美元购买价值 100,000 美元的房产时,会下跌 20%。 我们的大脑就是这样看的。 我投资了100,000万,因为这是我从银行账户里拿出来给卖家的,然后银行给了另外80%。 但你实际上购买了价值 500,000 万美元的资产。 您必须偿还所借的 400 格兰特。 它不是免费的。 感觉很自由,因为我们用房客的钱来偿还。 但事实上,事实上,您购买了全部 500,000 美元,这意味着您可以注销,我应该说,您可以使用 500,000 美元的基础减去您折旧的土地。
重要的是,人们要认识到您并没有拿您投资的 100 格兰德作为您的基础,您将获得全额 500,000 美元,这意味着当您将杠杆纳入房地产时,可以更轻松地节省税款。 米切尔,你能分解一下它是如何运作的吗?
米切尔:
房地产之外最简单的例子是,我可以在一年的最后一天带着 1,000 美元走进一家汽车经销店,把它放在桌子上,然后带着 100,000 美元的雪佛兰 Tahoe 走出去。 所以,就你的观点而言,大卫,我也会带着 99,000 美元的贷款退出,是的,他们会坚持让我偿还。 然后我们会更多地讨论红利折旧,但是使用红利折旧,我可以注销,或者第179条,我可以在购买那年注销整辆车。 哇,我刚刚带着 1,000 美元走进一家汽车经销商,然后带着一辆车走出去,并注销了 100,000 美元。 太棒了。 嗯,房地产领域也是如此,就你的观点而言,房屋首付 20%,这似乎是相当大的房屋首付,实际上是相当高的杠杆。 如果你去看工业仓库或者自助仓储交易,他们通常会要求你支付 20% 以上的首付。
但对于这套房子,它们是很好的折旧目标,在你的例子中,我要花 100,000 美元,我要买一套 500,000 美元的房子,然后在这 500 栋房子里,我要分开土地的改善,然后我将采取改善,无论是场地改善,建筑改善和成本分离,这意味着将所有这些改善分解为他们的纳税寿命,更短的寿命和更长的寿命。 然后我将使用红利折旧来加速所有短期财产并在第一年进行巨额扣除。 这非常方便,因为资金从我的银行账户流出的那一年恰好也是我获得巨额扣除的那一年。
抢:
是的,那里有一些东西需要打开。 我的意思是,房地产的高杠杆效益非常疯狂,因为就像您所说的那样,您可以在房地产中获得非常高的杠杆,而您不一定可以拿 100,000 美元说:“嘿,我是将购买 500,000 万美元的特斯拉股票。” 确实没有办法做到这一点,至少据我所知并不容易。 而你可以去银行对房地产获得同样的杠杆,因为它是一种升值资产,银行愿意这样做。 你定义了折旧的概念,所以我认为随着时间的推移,无论是商业地产的 27 年半还是 39 年,你都会得到少量的项目扣除。 您谈到了成本隔离,我想我们如何能够分解这些组件并看看可以更快地扣除哪些内容。 但我们还没有真正具体讨论的一件事是红利折旧。 那么红利折旧和一般折旧有什么区别呢?
米切尔:
红利折旧已经以各种形式存在了很长时间。 红利折旧实际上意味着对于寿命较短的财产,这些五年、七年和 15 年的项目,如机械和固定装置以及土地改良,红利折旧允许您将所有折旧或大部分折旧加速到您放置的第一年正在使用的财产。 2017年,在预算调整中,他们通过了《减税就业法案》,释放了这一巨大的奖金机会。 第一,它将红利恢复到 100%,这意味着任何五年、七年或 15 年的财产,即您当年投入使用的不动产,都可能会 100% 红利折旧。 另一件事是,《减税就业法案》已解锁,您可以将奖金应用于二手财产。 以前,成本分离和红利折旧对于基础开发非常有价值。 它只能放在新车、新财产、新设备上。 《减税就业法案》允许您购买一套 1970 世纪 XNUMX 年代增值的公寓,然后购买新的公寓,并开始对其进行成本分离和奖励,并将所有折旧提前。
大卫:
所以,如果我理解正确的话,以前,你只能在空调、屋顶等全新的、刚建成的时候注销这些东西的使用寿命。 他们调整了税法,说:“嘿,即使当你购买它时,那个屋顶已经有 20 年的历史了,我们仍然会让你在屋顶的使用寿命内将其注销,就好像它是全新的一样”。
米切尔:
嗯,屋顶是一种寿命较长的资产,但是是的。 因此,与 179 和巨额解锁相比,红利折旧的另一件事是,红利折旧将允许您将收入抵消到零以下,因此您可以在房地产领域产生净运营亏损。 罗布,回到你所说的亚利桑那州的房子,它每年将产生 40 到 60,000 美元的净现金流。 第一年,你将损失 40,000 万美元。 因此,您将剩下 200,000 美元的现金流,但该财产的净损失为 1,000 美元。 这就是这一切真正结合在一起的地方。 回到雪佛兰 Tahoe 的例子,我首付 100,000 美元,买了这辆车,但第一天就损失了 XNUMX 美元。
抢:
好吧,让我们澄清一下,当你说“损失”时,引用,不引用,对于每个在家里听的人来说,我们谈论的是账面损失,这实际上是你实际上在现金流中获利的概念,但这并没有这并不意味着在您的纳税申报表上,您看起来并没有因为所有预付款而损失金钱,或者我猜是红利折旧或您所采取的折旧。 这是账面损失的准确表述吗?
米切尔:
是的。 因此,如果你想走得更远,更书呆子,那就是递延纳税义务。 所以你今天基本上是提前造成了损失,而你只是把税收推到了未来。 是的,我曾经在一家大型企业税务公司工作,为上市公司提供税务规定。 这将显示在您的资产负债表上,即递延所得税负债。 所以我基本上把现在的减税五年拉到了今年。 稍后我们将更多地讨论重新夺回的问题,我们将讨论税法中没有免费的午餐。 有升必有降。 但是,是的,就像我之前谈到的那样,这是一件好事,股权流出、银行债务上线的那一年,也是你可以产生巨额扣除的那一年,这样你就可以“希望您在购买房产的同一年无需缴税。
大卫:
正确的。 值得注意的是,我们称之为账面损失。 所以你正在注销......他们为家里的材料损失分配了美元价值,因为在某些时候你将不得不更换它们,但这并不意味着你实际上在这笔交易中损失了钱。 当您申请融资时,他们不会向您追究折旧费用。 因此,如果该房产一年收入为 50,000 美元,折旧为 40,000 美元,那么您只需缴纳 10 美元的税。但是当您去申请贷款时,大多数情况下他们会让您使用全额 50,000 美元作为收入。 我认为很多人也感到困惑,如果我遭受折旧损失,这将影响我借钱的能力,这将影响我的债务与收入比率。 但对于大多数贷款人来说,情况并非如此。 对吗,米切尔?
米切尔:
是的,这是一个很好的呼吁。 任何优秀的银行家都会允许您或将去他们的承保,并允许您加回全部或部分折旧,以恢复到-
抢:
因此,从理论上讲,使用这种红利折旧策略以及成本分离研究如何帮助您做到这一点,从理论上讲,您的房地产持有量是否有可能遭受如此大的损失,以至于它实际上会转移到其他类型收入,比如你的W2收入,让你看起来像是在那里赔了钱,在那一刻有效地降低了你的税单,这是人们也可以做的事情吗?
米切尔:
是的,我们现在正在讨论如何利用这些损失? 在这里绝对值得一提的是,房地产收入或租金收入本质上被认为是被动收入,而你的 W2 收入本质上被认为是主动收入,除非你是房地产专业人士,否则你不能用被动损失来抵消主动收入。 因此,如果您愿意,我们可以进入房地产专业地位。
大卫:
是的,让我们开始吧。 那么这是每个听的人都可以做的事情吗? 他们是否可以开始不仅从他们的房地产交易中扣除折旧,而且从他们在其他活动中赚取的钱中扣除折旧?
米切尔:
所以你可能必须克服一些困难。 因此,房地产专业地位是美国国税局认可的一种明确的地位,它允许您用这些被动损失来抵消普通收入、普通主动收入。 但要成为一名房地产专业人士,你必须工作 750 个小时,其中一半以上的工作时间是在你自己的房地产业务中。 因此,您必须为您拥有超过 5% 股份的企业收购、开发、再开发、修复、经纪或管理房地产。 所以你甚至不能成为管理公司的W2员工或经纪公司的W2员工。 你必须从事房地产行业,并且你必须有一半以上的时间工作,并且真正从事房地产工作,才能成为一名房地产专业人士。 所以这是一个需要跨越的很大的障碍。
抢:
是的。 因此,仅仅成为一名全职 W2 工人和一名房地产专业人士真的很难,因为全职 W2 工人每年工作大约 2,000 小时。 那么如果你想成为一名专业人士、房地产专业人士和W2工人,你基本上每年必须工作4,000小时以上,对吧?
米切尔:
是的。 如果您是一名牙医,那么很难同时成为一名全职牙医和一名房地产专业人士。 因此,成为一名房地产专业人士非常棒,因为您购买的房地产和奖金贬值不仅能够抵消您的业务收入,而且您还可以成为交易中的有限合伙人,并汇总您所有的实际收入。房地产活动并创造实际的被动损失,这将抵消您的......如果您是物业经理或经纪人,我的意思是,这只是一种奇妙的方式,能够被动地通过房地产减少您的收入,而不必获得完全自行购买、拥有和经营房地产。 但是,如果您不能或不会成为房地产专业人士,您仍然可以通过多种方式获得房地产损失的好处,但您必须克服一些困难。
抢:
主要的方法之一,你可以跳过的最大的呼啦圈之一就是你可以嫁给一位房地产专业人士。 我的意思是,我知道这并不那么容易,但从理论上讲,一旦你真正嫁给了某人,假设你嫁给了经纪人或房地产经纪人,他们的地位会转移到你身上吗? 这是如何运作的?
米切尔:
是的,我们一直开玩笑说要启动这个约会应用程序,我们会邀请房地产专业人士,然后我们会邀请高收入的 W2 人士,然后我们将他们匹配在一起。 所以,是的,如果你嫁给了房地产专业人士,他们的地位就会自动融入到你身上。 因此,很多医生、律师和类似的人总是谈论,“哦,嫁给一个专业人士,或者让你的全职配偶成为房地产专业人士。”
大卫:
女士们,你们听到了吗? 如果你赚了很多钱并且需要避税,我就是你的人。
抢:
没错,因为大卫·格林既从事房地产经纪人的工作,又从事经纪业务。 所以这有点像你成为了双重房地产专家。
大卫:
更有价值。 也许当这个约会应用程序真正推出时我可以成为它的代言人,米切尔。 罗布,你就是这样得到你妻子的吗? 你基本上就像是,“听着,我是一名全职房地产专业人士,非常罕见。 你不想错过这个机会,它可能不会再来了。”
抢:
她说:“是的,请继续跟我谈论税收问题。” 我当时想,“我的女孩,就在这里。”
米切尔:
那么,是的,你可以嫁给一个房地产专业人士,这可能很棒,也可能非常困难,具体取决于……所以你还可以采取其他几条路线,这些路线实际上是利用房地产被动收入并赚取它活跃。 哦,一种方法是我是一名注册会计师,我拥有这家注册会计师公司,我可以去购买一栋我经营的建筑物,这不会是一种被动的租赁活动,这将是我的企业的一项资产拥有,类似于我们拥有的服务器或复印机或任何其他资产,我们使用这些资产进行运营。 因此,我购买的房地产的主动损失可以抵消我任何活跃业务的业务收入。
大卫:
您可以使用购买的房地产的折旧来保护与该特定资产不直接相关的收入。 所以你的贷款佣金,你的房地产经纪人佣金,我想一个建筑工人,可能是他们从做建筑项目、咨询、物业管理费等所有这些中赚到的钱。 您可以用相同的折旧来保护该收入,否则它只会累积。 如果您不使用折旧,您可以将其保存下来,明年如果该财产当时赚更多的钱,您可以使用它。 这对于像我这样靠写书、教人们如何成为房地产投资者和经营经纪公司为生的人来说是有效的。 但是,那些无法完全成为全职房地产专业人士但仍想利用我们正在讨论的优势的高收入者呢?
米切尔:
所以,是的,除了能够购买自己的建筑物或为您的企业购买房产之外,当您购买建筑物、购买仓库并购买另一栋建筑物时,您只能为您的企业购买这么多建筑物。 您还可以创建另一种类型的业务,即短期租赁业务,即 STR 漏洞。 因此,国税局将短期租赁视为短期租赁,而不是租赁房地产或实际租赁财产,而是将其视为您经营的酒店,您碰巧拥有其房地产,这看起来非常像租金房子,但它被认为是完全不同的东西。 因此,如果您经营短期租赁,这意味着七晚或更少,您有机会,或者平均七晚或更少,您有机会承担与该交易者业务相关的所有折旧并抵消其他主动收入。
抢:
因此,这个短期租赁漏洞的一大要求是物质参与的理念,它可能适用于我们拥有短期租赁的大多数受众。 所以这基本上意味着,以一种非常简单的方式,如果你自我管理你的财产,你可能会实质性地参与这么长时间......我的意思是,我认为有七种方法可以做到这一点,如果我错了,请纠正我,但可能适用于大多数人的主要因素之一是,如果您每年在该房产上工作至少 100 小时,我认为每周两个小时,并且在该房产上工作的时间比其他任何人都多,那这也算物质参与吧?
米切尔:
这是正确的。 因此,如果房地产专业人士的指定时间为 750 小时,并且超过您一半的时间,那么物质参与就是一种或测试。 因此,如果您在该行业工作了 500 个小时,您就实质上参与了。 如果您工作 100 小时,比企业中的其他人都多,这意味着您在该企业中花费的时间比其他任何人都多,那么您就是物质参与者。 或者,如果您只是该业务的唯一运营商,那么您就实质参与了。 因此,如果您的房子后面有一个 ADU,那么您是唯一真正在其中工作的人,但每年需要花费 20 个小时,那么您就在实质性参与。
抢:
所以这就像如果它在你的财产上,但你清洁它,你是维护人员,园艺师,你是真正拥有一切的人,好吧,那么你实际上不必履行,是的,你不必满足 100 小时的要求。
米切尔:
那就对了。
抢:
哇,太疯狂了。
米切尔:
所以,是的,物质参与准则有点宽松。 如果你想彻底成为书呆子,有出版物 925,这是关于被动活动规则的,如果你真的想睡觉,你可以今晚读整篇文章。
抢:
我们称之为税务梦话。 好吧,所以,如果你实质性地参与短期租赁,我的意思是,我认为很多人甚至不知道这一点,从红利折旧、成本隔离的角度来看,这就是一切的关键点因为正是在那一刻,您可以承担损失并将其应用到您的 W2 中。 或者我错过了什么?
米切尔:
这是正确的。 所以,是的,如果我在一家每年赚一百万美元的大型科技公司工作,并且我或我的配偶经营短期租赁并实质性参与,我们就能够汇总这两种收入来源,即高收入 W2 和我们所产生的账面损失带来的巨额损失,将它们放在一起,缴纳更少的税款,并将其推迟到以后的时间。
抢:
当当。 那么有限制吗? 你在W2赚到的钱,你可以直接花掉吗?
米切尔:
因此,除了《减税就业法案》赋予我们的所有这些伟大规则之外,他们还创造了一个限制,即去年生效的超额业务损失规则。 因此,单身人士可以从 W300,000 中扣除约 2 万美元,已婚夫妇可以扣除约 600,000 万美元。 因此,如果您是一位拥有 5 万美元 W2 的对冲基金交易员,您不能只是开始购买大量洗车服务并耗尽您的全部收入,您的资金将被限制在 300 或 600,000 美元之内。
抢:
那么房地产方面呢? 您可以承受的房地产损失有上限吗?
米切尔:
超额业务损失规则适用于针对 W2 的任何类型的业务损失。 因此,如果您经营一家冰淇淋店,或者经营一家房地产企业,或者经营一家 STR 企业,如果您已婚,那么您只能损失 300 或 600 美元,而 W1 的金额为 2 万美元对于软件工程师来说。
抢:
我是说你持有的房地产,你只能承受600,000万美元的损失? 因为我认为你可以承受无限的损失。
米切尔:
对抗W2你最多可以承受600,000万,但大卫·格林的经纪业务每年至少赚20万美元,他可以通过购买尽可能多的体育场或露天剧场或任何他想做的事情来抵消这一点。 那有意义吗?
抢:
是的,是的,完全如此。
大卫:
因此,从本质上讲,政府是在奖励那些通过房地产谋生的人,如果他们将钱重新投资到房地产上。 因此,如果你正在赚取贷款佣金,你正在炒房并在那里赚取利润,你正在交易资本利得,但你不一定执行 1031 交换,你有一家贷款公司,你正在做的事情雇用人民,为政府创造收入。 也许你所有的员工都在为他们的东西纳税,但如果你把这笔钱投资到更多的房地产,这会创造更多的就业机会和更多的经济机会,你的回报是你没有得到或你没有纳税。 你只需要意识到这并不全是阳光和彩虹,也不是免费的钱。 当您作为房地产经纪人或全职房地产专业人士赚钱时,您很容易受到经济波动的影响。 利率上升,经济衰退,人们在这些时候遭受重创。
所以,尽管看起来,哦,这太棒了,我再也不会纳税了,好吧,也许你不纳税是因为你连续四年亏钱。 2010年,房地产领域的很多人都消失了。 所以我认为重要的是要强调,这不像这个作弊代码,哦,我所要做的就是去房地产赚钱。 这很难做到。 竞争非常激烈。 没有天花板,但也没有地板。 我听到人们这样谈论它,“哦,这就是我要做的。 我会辞掉工作,去做一名房地产经纪人。” 五年后,他们恳求老板让他们重新回到 W2 工作,因为这真的很难。 我看到你在微笑,米切尔。 你以前见过这样的吗?
米切尔:
我们都打算在 2021 年辞去工作并进行加密货币交易。 市场周期有办法做到这一点。 我的意思是,我也谈到了这一点,因为我将成本隔离和奖金折旧我的财产将产生递延税负。 嗯,这被称为责任是有原因的。 请记住,我们做的是首付 20%、贷款 80% 的出租屋。 好吧,我通过提前加载所有折旧来为我的房地产交易增加更多杠杆。 这只是另一种形式的杠杆。 您将来欠国税局的钱。 如果您没有进行大量的差距会计,它就不会显示在您的资产负债表或个人财务报表上。 但如果你进行了巨大的差距会计,它就会显示为你未来所欠税款的负债。
抢:
好的。 米切尔,您向我们介绍了成本分离的基本概念。 接下来,我们将进入一个示例,让我们看看它实际上是如何运作的,也许我们最终也可以在这里遇到一些成本隔离的陷阱。 但实际上我只是想对我刚刚关闭的一处房产进行案例研究,并带人们了解一下,我认为,这对于家里的任何人来说都是非常现实的房产。 很酷吗?
米切尔:
那很棒。
抢:
好吧,太棒了。 好吧,这处房产的购买价格,为了使数学简单,我们进行了一点舍入,但购买价格约为 300,000 美元,该房产的土地价值约为 111,000 美元。 这很重要的原因是因为就像你之前所说的,土地价值,你不能真正贬值土地。 您只能对土地(通常是房屋)的改良部分进行折旧。 因此,我们正在贬低诸如实际房屋本身、混凝土、露台等之类的东西。
米切尔:
这是正确的。 是的。 我认为这有很多外部装饰和改进,这些都是 15 年的奖励财产。
大卫:
所以我们研究了这个,就你的观点而言,你支付了大约 300,000 美元,这块土地是 111,你不能折旧,所以你还剩下 189,000 美元。 我们发现,在奖金和 60,000 年半的财产之间,第一年的折旧额约为 27 美元。 我们采取了诸如装饰饰面、地毯、豪华乙烯基板、架子、垃圾处理器、微波炉之类的东西,然后就像我告诉你的那样,还有很多外部景观美化和土地改良的东西。
抢:
因此,让我们为家里的人详细解释一下,以便他们理解。 所以你说我能够折旧大约60,000美元。 因此,计算这方面的任何税款递延的方法是,将 60,000 美元乘以您的税级吗?
米切尔:
是的,所以你的税率成为一个限制因素。 实际上有五个限制因素。 这里有土地价值,而不是您所支付的费用的改善价值。 我们在交易中发现了短期财产的金额。 就像我们之前讨论过的那样,你可以对房产施加杠杆作用。 然后,就你的观点而言,Rob,你属于 37% 的税级还是 10% 的税级? 因为如果您处于第十位,您可能不想这样做,特别是如果您将来的纳税年度会很高。 最后一个问题是,我们的红利折旧处于什么位置,是处于 10、80、60、40 还是零?
抢:
是的。 因此,对于这个特定的房产,一旦我们根据我的情况进行计算,它就使我的税单减少了 21,000 美元,这很重要,因为它的折旧是 56,000,这非常接近该房产的首付。
米切尔:
所以,是的,你支付 20% 的首付,实际上,你可以扣除土地、一切费用、80 年 2023% 的折旧红利,以及你在房产上的首付。 这实际上是将您的首付转为 401 K 供款或 IRA 供款,您只需扣除首付,然后将该税款推迟到以后的日期。
抢:
是的。 因此,这表明对于任何人来说,这并不是一个真正疯狂的房产。 那里疯狂的税收递延策略使得该特定财产的投资回报率现在飙升。 那么米切尔,听众还应该了解有关成本细分的其他很酷的事情吗?
米切尔:
是的,所以,就像你刚才提到的,这是对普通人来说最先进的税收策略,你可以用升值的资产借款并像这样冲销税收。 对于人们来说,一些机会是,如果您从 2017 年底至今已投入使用一处房产,但尚未执行此策略,那么现在还不算太晚,一切都还没有丢失。 您可以通过在下一次纳税申报表中提交会计方法变更来弥补折旧,或者您也可以修改之前的纳税申报表。 您可以与您的会计师一起优化您应该做什么。 但您可以回到他们实施《税收抵免就业法案》的那一刻,并通过今天的成本隔离研究来赶上折旧。
抢:
然后,如果你遭受了巨大的损失,会发生什么,假设你承受的损失比你赚取的实际利润更多,你会在你承受损失的那一年就损失掉吗?
米切尔:
是的。 好吧,按照税级的运作方式,你永远不想贴零,特别是如果你是常年高收入者。 但假设你这样做了。 假设您刚刚产生净营业亏损,因为您将一处大型房产投入使用一年,您可以将净亏损结转,这不是问题。
大卫:
这意味着,如果您不使用所有折旧,如果您有 100,000 美元的折旧,但只有 80,000 美元可以纳税,那么您不会损失 20,000 美元,它会结转到下一年,理论上你可以永久地每年使用它。 准确吗?
米切尔:
是的。 它只会继续下去,直到您使用它为止。
大卫:
所以并不是说如果你不使用它,你就会失去它。 你留着吧。
米切尔:
那就对了。
大卫:
如果你不需要它,你就保留它。 我正在努力使这种押韵。 尝试寻找替代方案,如果你不使用它,你就会失去它。 因此,让我们在这里讨论一些注意事项,因为我个人认为,通常当人们被教授这样的信息时,它是从免费的角度完成的。 就像,如果您进行 1031 兑换,您将永远不会再纳税。 事实并非如此。 有警告,有陷阱,利用这些优势是要付出代价的,但这并不意味着不这样做,而是意味着要意识到那会是什么。 因此,让我们来谈谈您没有逃税、没有逃税这一事实。 您可能会推迟纳税或降低税单。 或者,当你预先计算折旧时,就像我们所说的那样,你就不能在以后再计算折旧了。 您能从实际的角度解释一下这里实际发生的情况吗?
米切尔:
是的,所以就你的观点而言,贬值是真实的,夺回是真实的。 随着时间的推移,你的建筑物将会倒塌,而这只是政府在 40 年到第一年给予你的所有折旧津贴的加速,或者说其中很大一部分。 因此,如果不放弃另一端的某些东西,就无法做到这一点。 所以,是的,这听起来确实很乐观,但如果你因为不是专业人士或者它不是 STR 或者它不是商业财产而无法利用损失,你就不应该这样做。 如果您已经处于低纳税年度并且没有大量税款需要延期缴纳,那么您不应该这样做。 如果您打算在未来几年内出售该房产,您不应该这样做。
大卫:
你能解释一下为什么吗?
米切尔:
嗯,所以有一种叫做重新捕获的东西。 因此,就像我们在第一年扣除所有这些短暂的个人财产一样,当我们出售它时,我们将遭受所谓的重新夺回的痛苦。 因此,我们对那台 30 年的冰箱进行了额外折旧,那么,当它有 34 年的历史时,我们将其出售,他们将使用相同的方法对其进行重新评估。 我们采取的任何贬值都不会在其自身过程中发生,我们将通过重新收回来偿还。 所以我们只需按普通税率缴纳即可。 所以就你的观点而言,这只是牛顿税收定律,上涨必然下跌,但这种策略给你带来的是很多出局。 您已经提到了 1031,天哪,如果您在机会区工作并且您在第 10 年获得了这一进步,这实际上成为税收抵免,因为您不会在第 10 年重新获得,您只需获得这个纳税周年纪念日。 因此,如果您处于机会区,您绝对应该这样做。
大卫:
但就像 Rob 的例子一样,他首付了 60,000 美元,购买时节省了 60,000 美元的税款。 如果明年卖掉,他就得还那六万的积蓄。 是对的吗?
米切尔:
这是正确的。 你可以在边缘做一些小的计划,但从方向上来说,这是一个正确的说法。
大卫:
得付钱给风笛手。 此外,我们提到,很长一段时间以来,您可以 100% 扣除成本隔离研究中得出的结果。 今年是80%。 明年将是 60。因此,随着时间的推移,使用此策略的效率会越来越低,除非在税法中进行更新。 所以这是另一件事需要注意。 这不一定是您可以永远使用的策略。 您有什么要补充的吗?
米切尔:
是的,整个事情是这样的,《减税就业法案》中的一些规则与此并不完全相关,国会正在讨论这些规则。 其中一些建议是继续作为 STR 成本领域的合作伙伴提供 100% 的奖金。 罗布和我都祈祷他们能永远延长这一期限。 但随着它的下降,它就失去了效力,因为按照你的观点,这最终是延期纳税。 所以你得到了使用你的钱的时间价值,并且你可以从政府那里无息借到这笔钱。 实际上,您第一年节省的费用或前几年节省的费用除以您为这项研究支付的费用,就是您的初始投资回报。 所以你想要了解你要做这件事会做什么。
大卫:
我们不是在谈论 1031,但它们也是一种类似于折旧的递延税策略。 这也是一个经常被抛出的事情。 嗯,就1031,不用缴税。 这并不是说你不必付钱给他们,而是你推迟了他们。 你正在把众所周知的罐子踢到路上。
米切尔:
每个人最喜欢的买家的权衡是 1031 上升腿上的人,他没有杠杆作用,或者没有能力走开,因为他们与这个策略联系在一起,因为他们-
大卫:
你不会听到很多很棒的故事,我刚刚做了一个 1031,我对我得到的交易感到很兴奋,这太棒了。 就像,无论你是否想在那里,你现在都致力于这件事,或者现在是第 11 个小时,你找到了一些东西,因为它比欠税更好,或者至少我们告诉自己。 我想强调的是,重要的是要注意,如果您要使用此类策略,您很可能永远无法停止购买更多房地产。 这不是去杠杆策略。 我经常说事情是单向的。 罗布喜欢的比喻是,我说,你已经被狼抓住了耳朵,所以他不能咬你,你不会纳税,但你永远不能放手。
你的投资组合陷入了僵局,因为如果你卖掉了房产并且不想再投资,那么你可能会从两、三笔投资中获得全部收益。 ,随着时间的推移,四个 1031。 您想对此发表评论吗?
抢:
我有一个评论。 你的耳朵里有一只狼,你得经常喂它小饼干,这样它就不会试图摆脱你的控制并攻击你
米切尔:
当你建立这座杠杆山时,你的想法是你试图移动一台冰箱,而你有一个小车,当它对你不利并且它只是落在你身上时,它就成为一个大问题。 因此,杠杆作用肯定是双向的。 我的意思是,人们在使用成本细分时面临的问题是,他们有这种不纳税的经历,感觉真的非常好,你只想一遍又一遍地这样做。
大卫:
这就是我们想要强调的。 如果你热爱房地产并且这就是你余生要做的事情,那就太棒了。 如果这是你正在经历的一个阶段,你想努力工作10年然后停止这样做,那么总有一天你将不得不付出代价。 很多人没有意识到,当你购买一百万美元的房产然后出售时,你会获得 300,000 万美元的收益,你将这笔钱进行再投资,你以 1.5 万美元的价格购买一处房产,几年后你又购买了 2 美元的房产百万美元的财产,你这样做,它就会变成价值 8 万美元的投资组合或财产,无论它如何运作。 如果您想尝试从该交易中获得资金,除了现金再融资之外,您将需要缴纳这些税款。 他们会狠狠地打击你。
如果您想进行现金再融资(这将帮助您避免这种情况),您仍然必须有足够的收入才能获得贷款。 因此,如果你买了这套房产,你就靠收入生活,你已经实现了 BiggerPockets 的梦想,你就靠现金流生活,现在你想重新贷款,你就无法获得贷款因为你的债务与收入比率完全不正常。 如果 pH 平衡不正确,很多事情都可能会出错。
米切尔:
是的。 此外,当你继续进行现金再融资时,你可能会卖掉你的整个投资组合,偿还所有债务,然后你就有了巨额的递延税款到期负债,而且它可能会吞噬掉你所有的利润,或者吞噬掉你所有的利润,然后再吞噬一些,这只是一场噩梦。 所以,是的,要小心,伙计们。 我们正处于税务规划和税务策略的最深处。 不要从播客中获取税务建议。 联系你的注册会计师,联系专业人士,真正做好计划,因为你必须围绕这个问题思考几十年。 这不是一劳永逸的事情。
大卫:
但您应该收听 BiggerPockets 播客,因为我们将直接与您一起拍摄,我们会告诉您这不是一颗神奇的药丸或一颗神奇的豆子,只能生长出完美的豆子。 它将加速你的增长,但随着增长而来的是更高的税收负担,这在某些时候会起作用。 所以罗布和我之前说过,买到死是避税的方式。 你只需不断升级,推迟纳税。 是的,这是现在押韵的一集。 拉帕人帕拉帕。
抢:
在此之前我们讨论了 10 分钟,但效果很好。 很快,在我们离开这里之前,谈到退出策略,什么时候值得对房产进行成本分离研究? 是否有一定的价格点或最佳点?
米切尔:
通过 STR 成本分段和 RE 成本分段,当您访问我们的网站并填写表格并联系我们时,我们将为您提供一份提案,字面意思是:“这就是您要节省的金额。 这就是你要付出的代价。 这是投资回收率。” 因此,在我们的整个世界中,我们建造的房屋价值 200,000 万美元,我们建造的建筑物价值 100 亿美元。 我们进行成本分段工程研究。 我们有几种不同的方法来解决这个问题。 对于较小的建筑物,我们使用数据并建模,然后进行审查。 我们有一个围绕此的工程师审查流程。 对于中型物业,我们会进行一种称为虚拟现场访问的操作,我们基本上会通过 FaceTime 通话并在物业中行走,这样就不需要有人飞到您的物业,所以这让整个事情变得更加美好。实惠。 然后,对于价值 100 亿美元的工业投资组合,我们将飞到您身边,四处走动、拍照并以老式学校方式进行研究。
因此,我们试图做的就是非常灵活地开发这款产品,该产品可以稍微进入市场并向那些通常无法获得这些产品的人开放成本段,仅仅因为它的成本段为 4,500 美元。 2,600平方英尺出租房屋。 刚才没有意义,但现在有意义了。
抢:
酷,酷。 那么,同样的事情,您能否也给我们一个价格范围,以便我们简明扼要地了解它? 对于大多数投资者来说,成本细分适用的价格范围是多少?
米切尔:
是的,所以你可以对一处房产进行分割,价格从 100 美元到 150,000 美元,一直到无穷大。 这些成本部分的成本可能从 1,000 美元到 20,000 美元、40,000 美元不等,具体取决于复杂程度。 所以我们确实做得很好,只是试图用三种不同的产品,或者一种好的、更好的、最好的解决方案来打入整个市场。
大卫:
嗯,非常感谢你,米切尔。 这太棒了。 我希望我们的听众能够对成本分离、奖金折旧有更多的了解。 这些与税收相关的包含大量音节的大词并不一定像听起来那样令人生畏。 同时,他们也不是一张出狱卡。 仍然需要付出代价。 但如果你有策略地使用它们,它应该有助于加速你的财富积累。 我还想说,如果你愚蠢地使用它们,它会加速你的毁灭。 通常,诸如利用税收策略之类的事情会在一个方向或另一个方向上为您提供帮助。
抢:
杠杆101。
大卫:
确实,这是一个很好的观点。 杠杆 101。谢谢,米切尔。 对于想要更多地了解您的人来说,他们可以去哪里?
米切尔:
天啊。 嗯,非常感谢大家邀请我。 这是一个很好的机会。 我没有告诉你们,但自从 2013 年我在公司工作以来,我就开始听 BiggerPockets,到现在已经有 10 年了。 我是这个 Pod 的早期听众,能加入这个节目真是太酷了。
大卫:
自从那些尴尬的岁月以来,你就一直在这里。
米切尔:
自从那段尴尬的岁月。
大卫:
自 BiggerPockets 青春期以来,biggerpuberty.com。
米切尔:
当你可以遵循 1% 规则时,我们应该买下我们见过的所有东西,这就是教训。
大卫:
当然,我们有理由抱怨,说这太难了,不公平,然后我们有100%的红利折旧机会,我们有理由抱怨,现在降到了80、40、60,我们会抱怨这一点。
米切尔:
我们只会永远抱怨。
大卫:
正是如此 [听不清 00:56:07]。 我们存在的唯一原因是帮助回答人们不断提出的所有反对意见,这些反对意见阻碍了他们积累自己的财富。
米切尔:
我喜欢它。 所以你可以找到我,我在互联网上的主要工作场所是 Twitter,现在是 X @baldrigecpa。 我有一份名为“总账”的时事通讯。 我和我的朋友斯科特·汉布里克(Scott Hambrick)有一个名为“愚蠢的税”的播客。 你可以在 STR Cost Seg、RE Cost Seg、Better Bookkeeping 找到我,我想我无处不在。 但谢谢你。
大卫:
谢谢你。 罗布,人们在哪里可以找到你,你这个英俊的魔鬼?
抢:
您可以在 Instagram @rawbuilt 上找到我,也可以在 YouTube 上的 Rawbuilt 上找到我,也可以在 Apple Podcast 应用程序的评论部分找到我,我们要求您给我们留下五星级评论。
大卫:
是的,如果这为您节省了一些钱或防止您犯错误,请给我们五星级的评论,以便更多的人可以找到精彩的播客。 您可以在 davidgreene24.com 上找到我,或者在您最喜欢的社交媒体上找到我@davidgreen24。 米切尔,再次感谢。 有你在这里真是太好了。 感谢您分享您的知识,并很高兴我们能够在节目中获得长期粉丝。 请在 YouTube 评论中告诉我们您的想法、我们是否遗漏了任何我们应该询问的内容,或者您现在是否感到惊讶。 我们阅读这些内容并将其纳入未来的节目中。 我是大卫·格林 (David Greene),代表说唱之神阿巴索洛 (Abasolo) 罗布 (Rob) 致辞。
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在这一集中,我们将介绍:
- 如何消除你的所得税 使用成本分离研究
- 红利折旧 并比以前更快地注销您的财产
- 利用房地产损失 降低您的 W2 或营业收入
- 短租“漏洞” 任何人都可以使用 减少他们的应税收入
- 结转损失 以及为什么顶级房地产投资者永远不会停止购买房产
- 成本分离的注意事项和陷阱 当它回来咬你的时候
- 和 So 多得多!
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- 07
- 1
- 10
- 100
- 10日
- 15%
- 179
- 20
- 20 年
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
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- 30
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- 39
- 40
- 400
- 40日
- 500
- 5日
- 60
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- 对,能力--
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- 关于
- 关于它
- 加快
- 促进
- 加速器
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- 会计
- 基本会计和财务报表
- 精准的
- 收购
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- 活动
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- 添加
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- 经纪人
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- 允许
- 允许
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- 还
- 替代
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- am
- 惊人
- 量
- an
- 和
- 另一个
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- 升值
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- 借
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- 经纪
- 经纪人
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- 预算
- 建立
- 建筑物
- 建
- 束
- 负担
- 商业
- 业主
- 企业主
- 企业
- 但是
- 购买
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- 买房
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- 计算
- 计算
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- 不能
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- 如何
- 购买的订单均
- 未来
- 评论
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- 商业的
- 佣金
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- 公司
- 公司
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- 完全
- 复杂
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- 概念
- 概念
- 困惑
- 代表大会
- 考虑
- 经常
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- 创建
- 创建
- 创造
- 信用
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- 折旧
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- 不同
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- 方向
- 直接
- 屏 显:
- 分
- do
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- 美元
- 美元
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- 经济
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- 每个人
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- 少
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- 完
- 大火
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- (名字)
- 五
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- 波动
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- 遵循
- 脚部
- 针对
- 对于投资者
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- 自由的
- 周五
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- 止
- 前
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- 充分
- 基金
- 进一步
- 未来
- Gain增益
- 收益
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- 其他咨询
- 通常
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- 产生
- 得到
- 越来越
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- 给
- 给
- 给予
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- 良好
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- 有
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- 头
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- 保持
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- 去年
- 晚了
- 后来
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- 离开
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- 让
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- 局限性
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- 有限合伙人
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- 长时间
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- 看着
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- 失去
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- 丢失
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- 降低
- 降低
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- 机械
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- 制作
- 制作
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- 经理
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- 可能..
- 也许
- me
- 意味着
- 意
- 手段
- 机械
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- 提到
- 提到
- 元
- 方法
- 研究方法
- 方法
- 可能
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- 百万美元
- 百万美元
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- 最低限度
- 分钟
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- 失踪
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