你能 开始 房地产投资 在你 40 多岁、50 多岁或 60 多岁的时候? 我们来这里是为了证明这是 100% 可能的,即使您有 零房产经验 或者感觉你正在得到 “起步较晚= 出租房产。 开始时不需要太多东西,如果您掌握了一些基础知识,您就可以 从零出租房产到二十个类似 今天的嘉宾, 金·伍尔夫·博斯勒,谁 五十六岁开始她的房地产投资组合,有六个孩子和二十个孙子!
但在我们了解 Kim 快节奏的房地产故事之前,我们先来聊聊 凯尔桅杆,财务自由的CFP(注册财务规划师),他们已经 实现 财政独立 在...的帮助下 房地产投资。 凯尔来这里是为了证明这一点 即使你没有数百万美元 有银行或租赁房产的经验, 你仍然可以投资,无论您的年龄。 他会谈论从哪里取钱,如何取钱 增加退休后的收入、房屋净值等等!
在凯尔提供了一些可靠的建议后,金将分享她从主要住宅业主到 在很短的时间内建立由二十处房产组成的投资组合。 现在,她可以根据自己的选择灵活地生活,并用所有额外收入与她的大家庭共度时光! 您可以通过收看今天的节目来复制 Kim 的确切策略!
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凯尔:
我想我会鼓励人们问自己,如果他们是“起步较晚”的人,为什么要转向房地产? 如果你是一个积极进取的人,那就去吧。 尤其是当你 50 岁或 55 岁的时候,如果你有孩子看着你向新的、令人兴奋的事物过渡,这真是一个很好的例子,可以向他们展示如何进行过渡并学习新技能。
金:
永远不会太迟。 事实并非如此。 我的意思是,牛奶盒上有保质期,对吗? 但那不是我们。 我认为我们会变得更好,我们会变得更聪明,我们的生活会更有乐趣。 我们更喜欢事物,因为我们不那么紧张。 我喜欢人生的这个阶段。 我真的很高兴我开始得晚了。
大卫:
大家都怎么了? 我是大卫·格林,今天在这里主持 BiggerPockets 房地产播客,亨利·华盛顿与我共同主持该节目。 有很多人认为自己太老了,或者开始投资房地产已经太晚了。 好吧,今天,亨利和我将尽力揭穿这个神话。 今天的节目将成为房地产投资新手的指南。 这一切都源于这样的信念:无论是四十多岁还是六十多岁,永远都不会太晚。
你可能会遇到一些心理障碍。 这次谈话有望帮助您清除其中一些障碍,并开始采取您需要的行动,开始积累财富,为退休做好准备,而不是等待更长时间。 今天的这一集会有点不同,因为我们不仅有一次采访,而且有两次采访不同的嘉宾。 节目的第一部分,我们将采访凯尔·马斯特。 他是一名经过认证的财务规划师,也是 BiggerPockets 资金的定期捐助者。 凯尔将向我们介绍起步较晚的人在投资房地产时如何具有一些优势。
亨利:
在节目的后半部分,我们采访了 Kim Bosler,她从 56 岁开始投资。她将告诉我们她如何能够建立如此强大的投资组合,为她和她的丈夫做好退休准备,并允许她购买自己的资产犹他州的梦想家园。 在我们进入节目之前,我们想添加一个警告。 在本集中,我们将做出一些假设。 我们假设您已经准备好开始投资,这意味着您已经有了一定的财务基础。 所以我们假设你没有任何巨额债务,没有沉重的信用卡债务。 我们还假设您的财务状况得到控制并且有预算。 我们还将假设您有一些储蓄和应急基金,并且您可能已经有一些房地产以外的投资。
大卫:
最后,您拥有现金头寸,这意味着您在银行拥有 401(k) 资产,甚至在您的主要住所拥有股权,任何可以帮助您今天开始投资的东西。
亨利:
对于那些可能还没有进入这个金融领域的人,我们建议您收听我们的姊妹播客 BiggerPockets Money 节目,因为该节目中的 Scott 和 Mindy 将引导您完成这一旅程。 他们将帮助您整理财务账簿。 一旦你到达那里,你就可以回来听这个节目并开始从事房地产工作。 所以,拿起你的笔和纸,做一些笔记。 这将是一件好事。
大卫:
凯尔·马斯特,欢迎来到 BiggerPockets 播客。 很高兴今天有你在。
凯尔:
谢谢,大卫。 来到这里真是太好了。 我很感激。
大卫:
对于那些还没有在 BiggerPockets Money 上听过您讲话的人,您能给我们简单介绍一下您自己吗?
凯尔:
是的。 我相信那边有些人已经听到了,但我是来自俄勒冈州的农场男孩。 在圣诞树农场长大。 大学毕业后不久就成为了CFP。 从我工作的公司中分离出来,创办了自己的公司。 十年后,也就是去年,卖掉了那家公司。 与此同时,在此期间投资了房地产。 我想你可以在去年贴上 FIRE 标签。 那是最后一击。 但是,是的,我有一个两岁的双胞胎男孩,一个六岁的男孩和一个妻子,我们喜欢花很多时间在一起,钓鱼,远离爵士乐。
大卫:
FIRE代表经济独立,提前退休。 正确的?
凯尔:
那是对的。 是的。 抱歉,我们必须明确解释该缩写词。 是的。
大卫:
这是新的Flex而不是宝马。 您达到了火灾指定。
凯尔:
是的,这很有趣。 即使我做到了,你仍然继续工作,但我想这更有趣。
亨利:
当你着火时你不会停止做事吗?
凯尔:
我尝试过,是的,但我的双胞胎不让我这么做。
大卫:
基本上意味着您不必将衬衫塞进裤子或打领带。 这才是真正的柔韧吧?
凯尔:
一定。 一定。
大卫:
好吧,今天我们要讨论的是一个起步较晚的人如何进入房地产投资。 较晚起步的人与二十多岁的人相比有什么优势? 那么让我问你,凯尔,对于起步较晚的人来说,他们比年轻的人有优势吗?
凯尔:
是的,绝对是。 我想很多时候,那些起步较晚的人……也许我们会围绕这一点设置一些参数。 我想说,这个年龄可能是 40 岁到 40 多岁。 你可以从那里的任何地方开始。 遗憾的是,我已经接近 401 分了,所以我会是一个起步较晚的人。 但我认为某人可能拥有很多优势。 其中一些可能是,你的职业生涯非常成熟。 您可能有一些储蓄、一些储蓄金、一些 XNUMX(k)、一些 IRA、一些 Roth IRA,您自己的房屋中可能有相当数量的净值。 其中一些东西是刚从高中、大学毕业的人所无法拥有的。
这些是一些基本的事情,我们可以在此处讨论更多内容,但这正在为我们可能假设已经拥有财务基础的人奠定基础,但他们现在才刚刚开始关注房地产。
亨利:
我实际上使用 401(k) 开始投资房地产。 这不是我之前知道的事情。 我只是偶然发现这是一件事。 因此,如果您查看 401(k),您会发现,对于通常在 401 岁到 76,000 岁之间的人来说,平均 35(k) 约为 44。然后,对于 142,000 岁到 45 岁之间的人来说,这个数字会上升到 54。然后对于 207,000 岁至 54 岁之间的人来说,这个数字确实跃升至 66。那么,如果有人想开始投资,如何利用他们的 401(k) 呢?
凯尔:
是的,这是一个好问题。 我马上就向你开枪,亨利。 你的怎么用的? 我们将不再这样做。 你做了什么?
亨利:
是的。 我申请了 401(k) 贷款,他们允许我们……好吧,在我给自己惹上大麻烦之前,让我正确地警告一下这一点,凯尔。 我们,我的妻子和我,为她的 401(k) 贷款申请了 401(k) 贷款,因为我当时在财务上还不够精明,无法申请贷款。 因此,她允许我们利用她的 401(k) 进行我们的第一笔交易。 所以我们申请了 401(k) 贷款。 我想我们本来可以借大约 60 格兰德或类似的东西,但我们只借了大约 20 格兰德,只够支付交易的首付,购买出租房产,然后用租金来还清 401(k)贷款。
凯尔:
爱它。 是的,这可能是人们会选择的最有益的路线。 您还有其他一些方法可以解决这个问题。 有几件事要保留在那里。 我也应该提出警告。 我是一名 CFP,但我不是你们的 CFP 或任何收听节目的 CFP。 这些只是一些想法。 但是 401(k) 计划在您可以提取什么、如何提取以及如何偿还方面都略有不同。 还需要记住的一件事是,如果您离开该雇主,请真正了解如果您离开该雇主,您将如何处理该 401(k) 贷款。 通常,投资回报很快,大约需要 12 个月或更短的时间。 所以请记住这一点。
您还可以做其他一些事情。 第一,为了房地产领域的短期需求,我已经做过几次了。 有一种东西叫翻车。 当您将 401(k) 转至 IRA,或将 401(k) 转至另一家雇主的另一个 401(k),甚至转至 Roth IRA 作为转换转存时,所有这一切都表明您正在将其从一个退休账户到下一个。 通常,这是直接展期,从富达等托管人直接转到嘉信理财。 但还有一种叫做间接展期的东西,你实际上可以自己持有这些资金一段时间,然后你必须将它们存入该帐户,否则它们将根据你的年龄而应纳税和处罚。
因此,在这种情况下,实际上是 60 天的时间范围,您可以每 12 个月执行一次。 所以我为短期项目做了这个,修复和翻转类型的场景。 但您需要找到一种方法,确保能够在 60 天的时间内偿还这笔钱。 但这是一个小技巧,有人可能会给自己带来麻烦,或者可能会在以后使用它。 但您只能每 12 个月执行一次。 但我已经在我和我妻子之间切换,每 12 个月就可以做几次不同的事情。 现在已经好几年没做过了。 但是您可以通过不同的方式来处理退休账户的问题。
我应该说的另一件事是,你取出的贷款,有很多方法可以将房地产放入其中,例如,自我管理的 IRA,如果这是你可以开始的唯一方法,那么这是一个很好的方法开始吧。 但总的来说,最好将退休账户和房地产投资分开。 这是一个很大的概括。 但我通常做出这种概括的原因是,如果你把这两个账户混淆在一起,你就会失去这两个账户的税收优惠。 它们都有各自的特定税收优惠,而房地产有如此多的特定税收优惠,如果您将其存入退休账户,您就会失去其中的一些。 如果这是您开始的唯一方式,那就太好了,也没关系。 但当您考虑走这条路时,需要记住一些事情。
大卫:
因此,对于年纪稍大一点、对入室盗窃的想法不感兴趣的人来说,也许他们不愿意在舒适度上妥协,他们已经习惯了他们一直居住的地方,这有点像他们的生活建立后,他们中的许多人可能当时有船库或车间,他们不愿意从一所房子搬到另一所房子。 人们如何仍然利用他们的主要住房来开始房地产投资?
凯尔:
是的。 我想后来者,你们之前已经在节目中介绍过这一点,最重要的事情之一就是您的房屋净值和您的主要住所。 如果你的储蓄做得很好,而且你正在还款,并且说你的主要住所贷款已经有 10 年了,而且多年来你可能将资产转入你的第二或第三套房子,那么房屋净值信贷额度是一个非常好的方法,至少可以为房地产投资做准备。 我想说这是我最先去的地方之一,也是我最容易去的地方之一。
有时,人们担心获得房屋净值信贷额度,他们会想:“我不想获得这笔大额贷款,因为我必须支付额外的利息,而且我的房子背负更多债务是有风险的。” 好吧,在您动用该信用额度之前,您并没有增加风险。 这是信用额度。 有时人们可能会感到困惑,但这只是你的另一个财务库中的另一个很棒的 B、C 或 D 计划,如果发生不好的事情或你想投资,你可以使用它。 您为您的房地产创建永久融资的方式可能看起来与 HELOC(短期房屋净值信贷额度)有所不同。
但这是一条很棒的路线。 前往当地的信用合作社。 如果你有很多净值,请立即在你的房子上安装一个尽可能大的 HELOC,这样你就拥有了它。 你不必使用它。 他们的维护费通常为每年 75 至 100 美元。 就是这样。 有几点需要记住。 他们通常对你从中提取的东西有可变利率。 但同样,如果您最初不使用它,请将其准备好即可使用。 当你马路对面的那栋房子要出售时,那位女士已经去世了,而且这是一笔冒烟的交易,你知道它的价值要高得多,你可以用现金收购它,然后把它变成某种东西。 只需将干粉放入 HELOC 中即可。 这是做好准备的好方法。
亨利:
是的。 我本来打算去那里跟进。 我想你提到了我想说的一点,即人们对 HELOC 有很多恐惧。 我认为你解释得很好,我们想说的是,你现在就可以拿到钱了。 是的,可能会有浮动利率,但在使用之前您无需支付任何费用。 是的,有些可以有可变的利率。 我的 HELOC 有时有固定费率。 这样您就可以获得访问权限。 这只是一种方式……就像拥有信用卡一样,对吧? 拥有信用卡无需支付任何费用,但如果您需要钱,它就在那里。
凯尔:
是的,绝对是。 其中一些具有转换功能,您可以将其取出并在某个时候将其转换为固定贷款。 当您签署初始 HELOC 时,请记住这一点。 他们通常有——
亨利:
我做到了
凯尔:
……某些不同……是的。 所以这可能就是你所做的。 随之而来的是不同的功能。 而且每家银行都不一样。 对于不同的人来说,这是一个非常独特的产品。 因此,如果您准备好出发,那么它绝对是值得加入的东西。
亨利:
我经常看到 HELOC 存在两个阵营,对吧? 因为人们是对的,他们会说,“哦,不要在你的个人家里承担额外的债务。 这是一个疯狂的想法。” 有些人喜欢将其作为一种入门方式。 那么,在当前的市场环境下,您认为使用 HELOC 存在哪些风险?
凯尔:
这是个好问题。 我不知道当前市场的风险是否与任何市场都有很大不同。 我立刻想到的一个问题是,大卫,你也会在抵押贷款公司遇到这种情况,那就是利率更高,而且对某些东西进行永久融资变得更加困难。 如果您使用该 HELOC 进行某事,并且之后无法找到良好的永久融资来进行该投资,那么您的主要住所现在就有可变利率债务,如果您失业并且无法付款在您的主要抵押贷款或 HELOC 或两者上,这会让您进入丧失抵押品赎回权的领域。
我就这样掉进了恐惧的兔子洞。 所以我要稍微支持一下,因为即使你……所以也许以我自己为例。 所以去年我卖掉了我的公司。 我的收入从一份不错的收入变成了零。 从融资的角度来看,我的房子上有一个 HELOC,我将其用于不同的目的,用于断断续续的投资、取出、还款。 HELOC 留在那里。 银行不会过来说:“嘿,你没有工作,你的收入发生了变化,我们正在打电话给你的 HELOC,我们正在打电话给你的房产的第一笔抵押贷款。” 那不会发生。 如果生活发生变化,您在其他地方没有资源或储备来继续支付这些款项。
因此,就像任何债务、任何义务一样,要有准备金。 如果您要进行房地产投资,请做好储备。 这是非常重要的事情。 这与你在较晚开始时拥有的这些帐户有关,而你年轻时没有这些帐户,这些帐户......再说一遍,大卫,在抵押贷款业务中,你知道这些帐户可以使用作为获得某些房产贷款资格的准备金,如果您遇到麻烦,可以使用它们。 就像 401(k) 或 IRA 一样,如果您需要从中提取一些资金来帮助房产度过困难时期,您可以这样做。 会有点痛。
假设您提取了 50,000 美元,这将添加到您当年的收入中,因此您需要为此纳税。 如果您未满 10 岁半,您还需另外支付 59% 的罚款。 但如果您起步较晚且年龄超过 59 岁半,则不会受到 10% 的处罚。 因此,有一些事情需要记住,但是你拥有这些多年来在一份工作或几份工作中建立的大客户绝对比刚刚起步的人更有优势。
大卫:
那么,如果有人想为他们的主要住所增加一点收入呢? 我们谈论过 HELOC,我们谈论过 401(k)。 如果他们将房屋的一部分建造或改建为 ADU 以增加一点租金收入,您有何想法? 好主意还是坏主意?
凯尔:
如果他们会喜欢的话我会喜欢的。 我认为这取决于您对整个房地产之旅的热情。 您是否会像一个小小的多元化者一样走下去,或者您是否会做出重大转变,将其作为您的主要退休收入? 因为此时,人们正在考虑……作为一个起步较晚的人,您正在考虑退休收入。 这并不是说,“我已经 20 岁了,我认为这是我未来 30 年、40 年要做的事情,因为我喜欢它,或者我想在经济上独立。”
当你 45 岁、50 岁到 60 岁的时候,你会想:“我变老了。 我可能永远无法做现在所做的工作。 我需要一些收入。” 综上所述,您的房产上的 ADU、短期租赁,这些都是很棒的事情,特别是如果您是一个热情好客的人。 如果你有一点商业头脑,你就必须像经营企业一样经营它。 你不能让乔安娜·盖恩斯(Joanna Gaines)[听不清 00:16:01] 让一些人来住在那里,你向他们收取每晚 95 美元的费用,并在一年中预订 100 个晚上,那么你每年都会负 200%。
所以你必须像经营企业一样经营它。 你必须以热情好客的心态来经营它,尤其是在短期租赁行业。 这就是推动评论的因素,推动你的入住率,推动你的房价,推动你的盈利能力。 所以我认为这很棒。 我们有几处短期出租,我很喜欢。 我上大学时在一家度假村工作过,待客之道很有趣。 但你也会遇到一些怪人。 所以你也必须为此做好准备。 如果它在你的财产上,那就会把事情带到另一个层次。 您希望有人进入您的财产吗? 你同意人们进入你的财产吗? 邻近地区也会产生影响。 但与直接入室盗窃相比,这是更快获得额外收入的好方法。
大卫:
这就是我们到目前为止所学到的内容。 起步较晚的人更有可能拥有更充裕的现金状况、可以动用的 401(k) 计划或其他形式的退休账户、有望积累一些资产的主要住所以及更多的生活经验。 我想他们在选择合适的承包商、做出正确的决定方面更精明一些。 他们的算法更加发达,因为他们看到了生活中发生的更多事情。 凯尔,我错过了什么,你可以补充一下这对起步较晚的人的优势吗?
凯尔:
我不这么认为。 我想你在最后说到了我们还没有触及的一点,那就是他们有生活经验。 我想我会鼓励人们问自己,如果他们是“起步较晚”的人,为什么要转向房地产? 为什么你过去没有这样做,实际上可能是一个更好的问题。 是因为你不知道这件事吗? 嗯,那太好了。 现在你正在了解它。 你也许对此感到兴奋。 你的性格是什么样的? 您是一个采取行动的人,如果您在房地产保护伞下,您会继续前进并采取行动吗? 或者是因为人们告诉过你这件事? 你本来想这么做,你本来想这么做,但你还没有做到。
我们都有朋友想过这个问题,想过这个问题,五年后,十年后,十五年后。 天哪,如果他们在 10 年前购买,情况就会有所不同。 所以你需要真正自我评估一下你的性格。 因为如果这就是你的性格,那么在职业生涯的这个阶段,在投入新事物之前,你需要做一些工作。 如果你是一个积极进取的人,那就去吧。 我的意思是,这可能是你生活中一个很酷、令人兴奋的时刻。
尤其是,如果你有孩子在你 50 岁或 55 岁的时候看着你向新的、令人兴奋的事物过渡,那么这是一个很好的例子,可以向他们展示如何进行过渡并学习新技能。 十年的时间框架,对于任何事情,你都可以粉碎它。 如果你真的下定决心,十年是一个不错的时间框架,可以用来完成任何新的尝试。
亨利:
对于那些因听到我们谈论利用他们辛辛苦苦建立的这些投资工具来购买房地产而感到畏缩的人来说,我们并不是说去买任何东西。 我们说,你会去买正确的东西。 正确的? 你将运用这种智慧来理解,我们将在有大量机会成本、有大量资产积累的地方购买东西。 您购买的产品越好,您承担的风险就越小。 因此,真正重要的是要了解您选择购买的商品,而不仅仅是为了房地产而购买房地产。
大卫:
这是真的。 凯尔,我会在你所说的话的基础上加最后一颗樱桃。 我所见过的任何人都可以购买房地产的最糟糕的时期是 2005 年。在最近的历史中,我认为你不可能经历一场最糟糕的完美风暴,所有的基本面都是错误的,房地产价值上涨由于各种错误的原因,然后在 2010 年发生了严重的崩盘。但是,如果你在 2005 年购买并等待了 10 年,那么到 2015 年,你不仅没有陷入困境,而且还赚了大钱。 就这样,事情反转得这么快。
因此,当您考虑这些可怕的决定时,请停止考虑眼前的事情,我面前的是什么? 如果明天市场崩盘怎么办? 并开始思考 10 年后会是什么样子? 因为10年变成20年,变成30年,变成退休。 而你能做的最糟糕的事情就是什么都不做。 谢谢你来到这里,凯尔。 感谢你,伙计。 如果每个人都想了解凯尔的更多信息,请查看他的 BiggerPockets Money 播客。 或者凯尔,人们在哪里可以直接联系你?
凯尔:
是的。 您可以查看我的网站 kylemast.com,或者我在 Twitter 上@whoiskylemast?
亨利:
到目前为止,我们已经与凯尔·马斯特讨论了起步较晚的人在投资房地产时可能拥有的优势。 我们讨论了 401(k) 和 HELOC 以及为您的财产增值。 所以现在我们要和 Kim Bosler 谈谈她作为一个后来者的旅程。 金博斯勒,欢迎来到节目。
金:
你好。 我很高兴来到这里。 非常感谢,亨利。
亨利:
给我们介绍一下背景吧,金。 您几岁开始投资房地产?
金:
我当时 56 岁。我有 20 个孩子和 XNUMX 个孙子。 所以我把一切都投入到了当妈妈的事情上。 我非常喜欢当妈妈和抚养孩子。 当他们开始离开而加利福尼亚州无人时,我想,“哇,我将不得不乘坐很多航班。” 有一天,我在飞机上遇到了一位非常亲密的朋友,他的丈夫六个月前刚刚去世。 我安慰她,她说:“你知道,但戈登送给我的最伟大的礼物之一就是五栋房子。” 我说:“你是什么意思?” 她说:“好吧,他买了五套房子,现在那是我的游戏币了。 这样我就可以随时去看望我的孙子们。” 我当时想,“叮,叮,叮。 这正是我想做的。”
所以我们在刚结婚的时候就开始摆弄房地产了。 我们不知道自己在做什么。 所以我们买了一个需要大量维护的小旧房子。 而且我们没有物业经理。 每个周末,布鲁斯都会修理洗碗机。 而且,我们从第一天起就处于亏损状态,所以我们讨厌房地产,我们再也不会这样做了,尤其是我的丈夫。 他说:“不,这不适合我们。” 所以我一直在想,但对我来说,这似乎是最接近印钞的事情。 如果你买了一套房子,而其他人住在里面,他们正在偿还你的抵押贷款,这与印钞有何不同? 真的。
我的意思是,我一直在想,“一定有办法,因为我知道有人在这方面取得了成功。” 看起来尤其是单身家庭。 所以有一天我在健身房。 这是在我所有的孩子都离开之后。 我认为我的儿子已经是高年级学生了,但五个人都已结婚了。 我在跑步机上慢跑,旁边是一位投入不少的好朋友。 他拥有几处房产。 我说:“Rusty,你是怎么做到的?” 我们正在交谈,他说:“好吧,我认为你应该和……我妻子喜欢凯西·费特克的 RealWealth Network。”
所以我没有笔或纸,当他说话时我一直在想,“RealWealth Network,Kathy Fettke。” 所以我回家看了播客,开始参加活动,我很喜欢它。 我想,“这里有很多适合初学者的信息。 这是太棒了。 也许我可以做到这一点,然后我就可以买一些房子,有一些游戏钱,享受美好的退休生活。” 我们没有养老金。 我们有 401(k)。 但你永远不知道你能活多久,对吧? 我的意思是,我们怎么知道? 所以我回到家,在我的愿景板上放了六栋房子,因为我的朋友有五栋。 所以我想,“好吧,我最好有六个。” 我不知道为什么。
我真的笑出了声。 我想,“布鲁斯不可能这么做。” 我终于带他去参加一个活动。 这是一次伟大的活动。 那是北德克萨斯州。 主持人正在谈论这些房屋。 我们研究了它们,发现数学是有道理的。 你不必真正成为一名火箭科学家。 他们的售价是 120,000 美元,租金是 1200 美元,那是当时的情况。 布鲁斯看着我说:“好吧,我想我们应该买六个。 我当时想,“你在开玩笑吧。” 我太兴奋了。 我说:“好吧。” 他说,“但你必须把它从 HELOC 中拿出来,因为这将是你的事情,我希望你证明你可以从租金中偿还这笔钱。” 所以我说:“好吧。 交易完成。”
而且它们是新建的,所以没有太多维护。 我知道很多观众都在想,“哦,就是那天。 好的。 120.你不能再那样做了。” 但我希望每个人都知道,总有办法,仍然有优惠。 我们可以稍后再讨论这个问题。 投资房地产永远不会太晚。 事实并非如此。 这就是开始。 然后从那里,过了一段时间我们就到了1031交易所。 您的房屋净值不断增加。 然后就可以进行1031交换了。 您无需支付任何资本利得,它可以直接转入更大的房产。
所以这周,我不是在开玩笑,我很兴奋,我找到了我梦想的家。 我能够出售五处房产。 我还在德克萨斯州购买了一套复式公寓,并能够购买我的梦想之家。 很美丽。 美丽的景色,就在我妈妈家附近。 我非常兴奋。 现在,你不能把1031的钱存入个人住宅。 正确的? 所以我们会把它出租两年或者想租多久就租多久,然后最终搬进去,然后它就成为我们的个人财产。 老实说,我欣喜若狂。 绝对激动不已。
大卫:
现在,当您第一次开始投资房地产时,Kim,您是否有任何必须克服的恐惧或障碍? 你做了什么来克服这些?
金:
嗯,在你所做的每一件大事、令人兴奋的事情以及你正在学习的事情中,总会有恐惧。 所以我认为其中一部分就是与有经验并做过这件事的人一起出去玩。 我认为拥有一支值得您信赖的优秀团队非常重要。 这是最重要的事情。 你必须找到一个优秀的贷款人,你必须找到一个优秀的物业经理,交钥匙服务提供商,除非你想自己找到他们。 很多人都这样做。 但是,当你真的忙于其他工作时,也许是一个好的交钥匙供应商,也许是出租建筑,或者像德克萨斯州的 Lori Woodworth 这样的人,她只是在 Hello Texas 工作,只是为了找到这些实际上建筑商会借给你的房产。 她找到愿意以 4.75 的利率贷款的建筑商。 她找到了可承担贷款的房产。 诸如此类的事情,今天仍然可用。
所以你只需要找到一个值得信赖的会计师。 我也立即找了一名簿记员,因为我不想做所有这些事情。 所以我认为建立一个非常值得信赖的团队很重要,因为,你猜怎么着? 您在房地产领域遇到的每个人都绝对令人惊叹。 然后你开始与他们合作,你开始意识到有些可能是鲨鱼,令人惊叹的鲨鱼,但他们并不诚实。 所以我是一个容易信任的人。 我相信大家。 我曾多次被烧伤,因为我相信别人。 这就是为什么加入像 RealWealth Network 这样的网络非常有价值,他们已经对所有这些人进行了审查。 我很喜欢凯西·费特克。 所以那是另一回事了。
亨利:
新投资者面临的最大障碍之一是,他们不确定在哪里投资。 因此,请与我们谈谈您刚开始时如何看待市场。
金:
嗯,当我看的时候,当然是利亚·斯劳特在展示这些房产,她正在讲述北德克萨斯州的一切。 这是有道理的,因为工作岗位正在大量涌入。我只知道,我住在加利福尼亚州,似乎有一半的企业将迁往北德克萨斯州。 还有他们正在修建的新高速公路。所以你想寻找真正的就业增长。 你不想去廷巴克图,如果我们国家发生金融危机,租到这些地方就会变得更加困难。
我注意到的一件有趣的事情是,随着情况收紧、挤压和利率上升,你也会得到更多的租房者,因为越来越多的人一开始似乎买不起房子。 所以我认为拥有房地产总是好的。 确实如此。
但我主要关注的事情之一是就业增长。 我的意思是,你想住在哪里? 我喜欢阳光之州。 所以我也喜欢在佛罗里达投资。 那真是一个很棒的地方。 我很幸运在大流行之前在佛罗里达州做了一些1031,所有这些房屋的价值都翻了一番,而且还在继续上涨。 有先建后租和先租后退休的模式,他们所做的事情就像实际为投资者建造来出租一样,而且都是新建的建筑。 所以有很多很棒的地方。
大卫:
那么,对于您购买的这些投资,您的策略是什么? 这些是买入并持有吗? 它们是 BRRRR 属性吗? 它们是短期租赁吗? 你和他们一起做什么?
金:
你知道吗? 这是一个很好的问题,因为所有这些都是如此巨大的可能性。 有些人对杠杆感到非常不舒服,我就是其中之一。 我们是坚实的入口。 只要买10套房子,还清贷款,就可以过得很好。 但当时,我真的很高兴我们利用了杠杆,因为我们能够购买两倍或更多的房产。 所有这些房产,这也是一个很好的时机,但它们的价值确实都上涨了很多。 我喜欢佛罗里达。 因此,1031 是一个很好的举措。
所以,我认为你只需要看看市场和策略,然后做你觉得最好的事情。 和我一起坐飞机的朋友,她有五个可以购买并持有。 他几乎已经得到了回报。 有些人强烈反对这一点,因为他们认为你应该尽可能利用杠杆并购买尽可能多的房产。 所以这就是你的舒适区,这就是你感觉最好的地方。 事实上,可能没有对或错。 这实际上取决于您以及您对什么感到满意。
亨利:
好的。 所以澄清一下,听起来你是在购买它们,然后出租一段时间,然后在 1031 年出售它们。这是正确的吗?
金:
正确的。 我们持有它们大约五年,然后在大流行之前将其中一些换掉,这是一个很好的时机。 然后我们拿走了这些房产,其中一些房产的净值已经上涨了很多,并且能够购买这个梦想之家。 我的意思是,老实说,我对此感到非常高兴。 每天我都会想,“我不敢相信这件事发生了,而且我能够做到。” 因为现在,我们能够保留我们的主要住所,也就是我现在住的地方。 我们不必卖掉那个就可以搬家。
我们正在努力决定这个房子,我们应该只拥有两套房子,还是应该把这套房子租出去? 这套房子的租金为每月 4,000 美元,因为我们住在特拉维斯空军基地旁边,而军方一直在寻找住房。 我们的很多朋友……不是很多。 一些人已经从家里搬到了拖车公园。 他们已经把它修好了,这很可爱,但随后他们在主要住宅上获得了额外的收入,这对他们来说非常有价值。 它等于或大于他们的社会保障支票。 所以无论如何,能够有这样的选择真是太好了。
大卫:
那么在管理方面,你是自己管理这些还是最终聘请了物业经理来管理它们?
金:
哦,哎呀,不。 我永远不会自我管理,否则就真的是全职了。 我现在是一名房地产专业人士,我确实想提到这一点很棒。 如果你的伴侣正在工作,而你可以成为一名房地产专业人士,因为你每周可以投入 17 个小时或更多的时间,比如簿记、看房产、播客、旅行,很多事情都可以等同于17小时。 所以每周工作 17 个小时真的很容易。 这很容易。 因此,您想成为一名房地产专业人士,而无需自我管理。 而我只自营一间,那是因为我有完美的租户。
亨利:
现在给我们举个例子。 今天你的投资组合有多大?
金:
嗯,一开始我只想要 10 处房产。 所以现在,它可能只是这个数字的两倍。 因为我们卖了一些。 对于我的舒适度来说,这很好。 我想,有些人拥有 400 处房产,可能不是很多,但我确实认识一些。 对我来说,这将是压倒性的。 所以这只是你自己的舒适度。 我认为这些就足够了。 你应该做的只是决定你想靠多少钱生活。 当你们俩都不再工作时,你们想要靠多少钱生活?
然后你只需看看你的租金并说:“这足够了吗?” 然后你就可以停在那里。 你可以继续前进。 这取决于你有多爱它。 我的意思是,有些人真的沉迷于此,他们总是试图寻找优惠和 BRRRR 以及各种各样的东西。 以我的兄弟为例。 他永远不会购买新建房屋。 他喜欢购买这些完全固定的鞋面并自己制作。 所以这就是你喜欢的任何事情。 这就是房地产的伟大之处。 你有什么喜欢做的事? 你想让我做什么?
大卫:
是的。 他们可以发挥很多创造力。 那些戴上蓝图镜片的人,这些蓝图眼镜,就像,“蓝图是什么,亨利? 确切地告诉我你买了什么。 或者金,你买了什么? 它看起来像什么? 是三间卧室还是四间卧室? 我必须知道。 是三四个吗?” 这就错过了所有不同的方式,你可以根据你的个性、你的技能、你想去的地方、你想要的退休生活来构建它。 那么,在这一点上,您花了多少年时间建立了一个您认为可以退休的投资组合? Kim,您的目标房产有哪些对您有用?
金:
嗯,这也取决于你的属性。 但我会说10年。 然后,就像我说的,你只需要接受你认为能让你继续生活的东西。 我们有 401(k) 和类似的东西。 我想说,混合一下。 有些人是 100% 房地产或 100% 股票市场,但我真的建议两者都做,以防万一。 我喜欢拥有硬资产,以防股市崩盘。 当股市上涨时,我也想拥有股票。 所以我只想说,保持平衡。 然后你就永远不会真正了解任何事情。 你只要尽力而为,希望你能在感激和快乐中过现在的生活,因为这就是我们真正拥有的一切。 但您仍想为未来做好准备。
大卫:
但听起来你想要简单,对吧? 你不想要像你哥哥那样的大固定鞋面。 你不想管理一个建筑区。 你想要一些像大富翁一样即插即用的东西。 我想要那个小温室,我想把它贴在木板上,我想开始收取租金。 因此,您选择了一个您认为会随着时间的推移而增长、拥有坚实租户基础的市场。 也许这并不令人难以置信的性感。 您不会使用 BRRRR 方法扩展到 500 个单位,但它的简单性对您很有吸引力。
金:
绝对地。 这就是我想要的。 我发现 3/2 非常好。 对我来说,效果非常好。 一两个车库。 最好,人们喜欢两个。 但我总是会说:“那么,我想要住在什么样的房子里? 我想住在哪个街区?” 因为有时候,人们会试图在网上向你推销一套非常好的房子,但是当你去谷歌地图时,或者实际上我会飞到那里,我会说,“我不想住在这条街上。 这是这条街上唯一的好房子。” 因此,您必须与您信任的人合作。 很重要。
亨利:
嗯,我认为这是一个很好的建议。 对于那些觉得自己起步有点晚但有兴趣这样做的人,您还有哪些其他建议?
金:
好吧,我有一句话,迈克尔乔丹说,“有些人希望它发生,有些人希望它发生,有些人让它发生。” 其中一些人……我们都知道雷·克罗克,对吧? 麦当劳。 罗纳德·里根 (Ronald Reagan) 从演职人员转任加州州长时已经 54 岁了。 玛莎·斯图尔特 (Martha Stewart) 直到 50 岁才开始创业。我的意思是,真的,你听说过这些大人物的创业时间较晚,但永远不会太晚。 事实并非如此。 我的意思是,牛奶盒上有保质期,对吗? 但那不是我们。 我认为我们会变得更好,我们会变得更加明智。 我们的生活有更多的乐趣。 我们更喜欢事物,因为不那么紧张。 我们只是享受我们的孩子和孙子。 我们只是……我不知道。 我喜欢人生的这个阶段。 我真的很高兴我开始得晚了。
事实上,我认为我无法对孩子们这样做,因为我非常喜欢他们所做的所有事情。 如果有人打电话给我询问房产事宜,我会在一周后回复他们。 现在我回家了,成了一个空巢老人,这真是太好了。 另一件事是,如果我们刚刚结婚,即使是通过 HELOC,我们也无法购买六处房产。 所以年龄大有一些好处。 你有更好的信用。 希望您有更多的积蓄。 你有更多的智慧。 而你正在享受生活。 所以这只是锦上添花。
亨利:
精彩的。 好了,好了,伙计们。 你在这里听到了。 Kim 让您知道,开始永远不会太晚。 我真的非常感谢您抽出时间与我们分享这段经历。 我为你感到非常高兴,因为你现在能够购买你的梦想之家。 听起来你很喜欢那个。 非常感谢您分享这个故事。 如果人们想更多地了解您或与您取得联系,有什么方法可以做到吗?
金:
嗯,我在脸书上。 这是金·伍尔夫,这是我的娘家姓氏,WOOLF、Bosler、BOSLER。 您可以私信我,我很乐意回复您,并引导您找到一些我个人信任且与我共事过的人,如果您需要什么,我会鼓励您,因为我确实认为这是一种很棒的方式拥有被动收入。 我真的这么做。 不然我就不会在这里了。
亨利:
大卫,人们如何与你联系?
大卫:
好吧,我当然希望他们这样做,因为我很孤独,如果我在这里坦率地说,我需要更多的人成为我的朋友。 他们可以通过访问 davidgreene24.com 并查看我的聊天选项并查看我正在进行的事情来做到这一点。 或者他们可以在他们最喜欢的社交媒体上给我发私信。 我到处都是@davidgreene24。 亨利,如果人们只是想看看你的大脑是如何运作的,他们可以从哪里找到你呢?
亨利:
联系我的最佳地点是 Instagram。 我在 Instagram 上是@thehenrywashington。 或者您可以访问我的网站 www.henrywashington.com。
大卫:
好吧。 嗯,谢谢你,金。 你分享的故事多么酷又鼓舞人心。 感谢您以如此积极的方式传达这一信息,即使人们觉得现在开始为时已晚,或者他们已经错过了过去的一些机会,但这并不意味着他们不能这样做现在这个。 事实上,他们所做的可能比以往任何时候都更重要。 感谢您今天来到这里。 我们希望再次见到您。
金:
谢谢你们,大卫和亨利。
亨利:
感谢。
大卫:
这是亨利·华盛顿的大卫·格林。 注销。
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在这一集中,我们将介绍:
- 如何在 40 多岁、50 多岁或 60 多岁开始投资房地产
- 使用您的退休账户(如 401(k)s) 购买您的第一个出租物业
- 快速扩大您的被动收入 拥有州外投资房产
- 房屋净值信贷额度 (HELOC) 并利用您的资金进行投资
- 1031 交换并将应税收益转为免税 “理想的家”
- 和 So 多得多!
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- 朋友
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- 原因
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- 出租
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- 风险
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- 事
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- 那些
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- 三
- 高兴
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- 领带
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- 次
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- 定时
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- 过渡
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- 双胞胎
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