我们要谈很多 房地产 2023 年。主题范围包括 合作伙伴关系 至 家庭装修技巧,我们今年涵盖了大量内容,希望这些信息对您有所帮助 房地产投资 旅程!
今天,我们将回顾过去十二个月里所有令人惊叹的嘉宾和我们在节目中进行的对话。对于这个非常特别的剧集,我们精心挑选了一些我们最喜欢的时刻与您分享。无论您正在寻找 找到你的第一笔交易 或已经拥有多个 出租物业,我们希望这份汇编能给您带来灵感和动力,让您在新的一年里坚强地开始!
收听以学习一切 让你的配偶加入 与房地产 替代您的 W2 收入 与租金。你会发现为什么 房屋黑客 也许是房地产投资的最佳切入点以及为什么 租金套利 是一个作弊码 易 现金周转。您甚至会了解到 “开放日”黑客 一位新手投资者用来 估计康复费用,以及一些巧妙的方法 得到更多的钱 出你的 当前投资组合!
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阿什利:
这是《房地产新秀》第 352 集。我的名字是 Ashley Kehr,我和我的搭档主持人 Tony J. Robinson 一起来到这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。今天,我们为你们准备了另一个新秀回复。我们将回答您的问题。如果您想让您的问题出现在我们的某一集中,请访问bigerpockets.com/reply,将您的问题放在那里,我们可能会在节目中选择它。
阿什利:
所以今天,我们将回答有关卖方融资的两个问题。创意融资现在非常热门。因此,如果您对卖家融资有疑问,这一集适合您。
托尼:
我们有一个关于扩展的问题,对于新秀来说这是什么样的?然后我们也以有关承包商的问题结束。所以每个人最喜欢的事情就是与承包商合作,我们将讨论如何以正确的方式去做。
因此,在我们进入问题之前,最后一件事是,如果你们还没有这样做,请花几分钟时间,在您正在收听的任何平台上留下对新秀播客的诚实评分和评论。我们收到的评论越多,我们就能接触到的人就越多。当我们接触到人们时,我们倾向于帮助他们,这就是新秀播客的全部内容。因此,请花几分钟时间,留下评分/评论,我们可能会在节目中阅读它。
阿什利:
让我们开始回答罗斯福提出的第一个问题。 “嘿,BP,获得卖方融资的最佳方式是什么?有首付吗?有房地产经纪人参与吗?获得它还需要支付哪些其他费用?”很好的问题。卖方融资。
托尼:
这是一个有内涵的问题。
阿什利:
好的,那么获得卖家融资的最佳方式,让我们从这个开始。我的建议是询问卖家是否愿意接受卖家融资,或者只是提交卖家融资的报价。
托尼:
在这里我要采取一点逆向思维,我想说的是,我认为获得卖方融资的最佳方式是实际上做大。让我解释一下。在单户住宅领域,很多时候,卖家可能需要了解什么是卖家融资。在商业领域,这种情况更为常见,尤其是如果您正在寻找一栋较旧的建筑,而业主可能是一位退休的业主,而他的账簿可能并不那么好,这种房产很难获得传统融资,因为没有损益表,在这些情况下没有税务报表、纳税申报表。通常,卖家知道他们几乎必须提供卖家融资。
所以我们现在在犹他州达成了一项协议,这是一家拥有 13 间客房的酒店,而且是一家非常好的酒店。老实说,业主们做得相当不错,但他们做得不太好的一件事是他们的书。而且房产本身并不一定是有利可图的,因为损益表并不真正符合要求。之前没有两年的纳税申报表可以真正突出该房产及其实际收入潜力。因此,卖方知道并且非常愿意向我们提供卖方融资,因为他们知道,如果他们不这样做,他们将不得不以相当大的折扣出售它,以便有人能够购买它。所以我的建议是出去看看一些更商业化的房产。
几集前我们有 AJ Osborne,他也谈到人们有时会产生这样的误解,认为商业比单户住宅更困难,但如果你找到合适的交易,有时商业可能比获得一些更容易的单户住宅。
阿什利:
当你在看交易时,如果卖家的书很糟糕,你如何与卖家交谈?他们是否说过他们会进行卖家融资还是您必须要求这样做?
托尼:
对于这个具体的交易,我不记得了。我想说他们可能会提供它,因为我们甚至只会搜索。因为我们正在寻找小型汽车旅馆和酒店,所以全国范围内只有这么多符合我们购买条件的汽车旅馆和酒店。但当我们在 Crexi 上搜索时,我们的搜索参数之一实际上是卖方融资或卖方利差。我们将尝试找到那些已经愿意进行对话的业主。但我认为,老实说,他们可能一开始就把它提供给我们,就像,“嘿,如果你们想要的话。”然后我们只需要就该条款进行谈判。
阿什利:
如果他们不提供的话你会怎么做?您会如何向卖方询问“这就是您应该进行卖方融资的原因”,并解释“因为您的簿记很糟糕,所以没有人能够从该房产获得贷款”?
托尼:
这就是我们从一开始就告诉他们的,就像,“嘿,我们可以看看你们的损益表吗?”他们还会向我们发送一些用旧翻盖手机拍摄的照片。我们会要求纳税申报表,它会显示该财产在过去六年中每年损失五十万美元。
我们可以回去对他们说:“嘿,看,我们真的很喜欢这处房产。我们认为您要求的是一个合理的价格,但该房产不可能获得良好的银行融资。因此,如果我们确实必须出去,我们将不得不出去获得某种硬性放债人、非常昂贵的短期过桥债务,这将拉低我们可以向您提供的购买价格因为我们仍然需要获得回报。
但如果您愿意,我们可以向您提供购买价格。我们只需要制定更好的卖方融资条款。”
我们也向一些商业地产做了这样的宣传,其中很多都在咬紧牙关,因为我认为他们明白,鉴于该地产的状况或账簿的状况,他们无法移动该地产。
阿什利:
或者他们只是权衡并坚持下去,因为他们认为他们可以获得现金报价,有人会拿着金票进来。
托尼:
是的。是的,还有金票。好的。
阿什利:
你提到过 Crexi,但我打开了 landwatch.com,现在,在美国各地,他们目前有 13,954 个正在进行业主融资的挂牌房源,明确表示该人愿意进行业主融资。
托尼:
那不是很疯狂吗?
阿什利:
是啊。
托尼:
我可以想象,如果你聘请了一个 VA 团队来梳理所有 13,000 个列表,你怎么可能得不到其中至少一个交易呢?
阿什利:
是啊。 是啊。
托尼:
正确的?几乎可以保证您至少会得到一个。这是一个数字游戏。
阿什利:
老实说,我认为这可能与我们在几集前的第 349 集中遇到的 Ariel 一致,而且我确信她拥有一些我们可以用来让某人梳理所有这些列表的技术。
托尼:
老实说,我认为这是我最近最喜欢的剧集之一。如果你们还没有听过,请回去听一下。但 Ariel 有一些非常酷的网络抓取工具,她将这些工具组合在一起以使该过程系统化,但是,是的,我无法设置更好的,Ash。但对你来说呢?您还进行了一些卖家融资。对你来说这是什么样的?您是如何与卖家进行对话的?涉及哪些类型的文件?请向我们介绍一下您的情况。
阿什利:
是的。我可以将其与问题的第二部分联系起来,是否有首付?有房地产经纪人参与吗?获得它还需要支付哪些其他费用?因此,我将第一次进行卖家融资,我将以此为例。事实上,我从这个人那里购买了几处房产,我能做到的唯一方法是,其中一处房产是卖方融资,其余的我将用我的信用额度购买。所以没有房地产经纪人参与其中。
我认为,在需要聘请律师来关闭的州,这要容易得多,纽约就是其中之一。因此,我的律师起草了卖方融资的文件,将其放入房产的购买合同中,而我实际上不需要做任何事情。
我所做的是创建一份意向书。所以在我的意向书中,它说明了购买价格、房产、买方、卖方以及购买条款。因此,如果有任何意外情况,意外情况之一就是经律师批准后有效,条款也是如此。
所以我所做的是支付了 20,000 美元的首付,其余部分由卖方提供,期限为 12 个月,利率为 7%。而且是只付利息,直到 12 个月末付清全部余额。卖方融资最好的事情之一是,条款可以是您同意的任何条款,无论您协商什么。因此,您可以选择 50 年期固定利率 3%,也可以支付 50% 的首付,也可以不支付首付。事实上,我在很多有卖家融资的房源中看到的情况很常见,他们会要求 50% 的首付,我认为这是为了吸引那些可能有很多钱但可能没有良好信用的人,所以他们无法获得银行贷款。但作为一个投资者,首付50%对我来说没有吸引力,我还不如去银行首付20%。
托尼:
20,对。
阿什利:
是的。然后,就与之相关的其他费用而言,我会请律师起草您的卖方融资合同,或者如果他们将其放在一起,律师会仔细检查并批准它。
因此,除了费用之外,发生的其他费用只是您通常的结账费用。因此,您所做的任何产权工作,如果您确实使用了房地产经纪人,如果您的首付为 0%,那么卖方是否仍将向经纪人支付佣金,或者这是您在我的协议中工作的内容我本身不会支付首付款,但我会支付卖方佣金?或者类似的事情。
托尼:
老实说,这与我们今天的第二个问题 Ash(来自 Tee Hoover 的 Ash)非常吻合。 Tee 的问题是,“对于那些接受卖家融资的人来说,你们是为了方便卖家提供卖家融资而提高要价,还是按照估计价值出售?另外,您同意该服务是否会收取任何利息或其他费用?”所以我想我只是想稍微分解一下,因为我们正在讨论一些术语。
但是,当您考虑卖方融资或真正考虑任何类型的债务时,您可以考虑一些杠杆。您可以查看期限、摊销期、利率、首付款和只付息期。
那么期限是您要支付这些款项多长时间?所以阿什利说,她的第一个期限是 12 个月,这意味着她有 12 个月的付款,然后,在这 12 个月结束时还有一大笔到期款项。对于典型的主要住所,您要么签订 15 年期限,要么签订 30 年期限,并且您将在 15 年或 30 年的期限内支付该费用。所以你有你的期限。
您的摊销期与您的期限有点相似,但略有不同。您的摊销是指这些付款被延长多长时间或多长时间?所以你可以有一年的期限,但摊销期为 30 年。所以基本上,你会在一年内付款,就好像你要支付 30 年一样,你会延长它,就像你要支付 30 年一样,但在第 12 个月,而不是定期支付付款,您将支付全部到期余额。正确的?因此,您的摊销时间越长,您的付款就越低。正确的?
今年早些时候,阿什,我不知道你是否也听说过,银行开始提供 40 年期抵押贷款。你听到了吗?
阿什利:
是的。是的,我做到了。
托尼:
正确的?因此,您还有额外 10 年的时间来还清抵押贷款,这将有效地减少您每月必须支付的还款额。我很好奇他们最终是否真的这么做了。我感觉很多人都会接受。
阿什利:
作为一名投资者,这听起来很有吸引力,比如,“是的,更多的现金流,因为我每月的还款额较低”,但作为房主,你现在在房产中积累的净值减少了,因为你每月支付的本金减少了现在比 30 年期抵押贷款要多得多,而且您要预先支付更多的利息。从字面上看,在前五年,您每月只需支付 5 美元的抵押贷款。然后,如果市场确实下跌,而您的财产突然陷入水下,因为您没有建立任何资产,会发生什么?也许你所在的领域没有太多欣赏力。这就是我看到人们担心的地方,人们没有支付其房产的任何股权,然后他们不得不出售,但他们无法出售,因为他们没有任何股权,因为他们没有支付任何首付。
托尼:
是的,这是一个棘手的问题,但这是你的摊销期。您将这些付款延期多久?
正如阿什所说,另一部分是首付。您预付购买价格的百分之多少?然后是您的只还利息期。正如阿什利刚才所说,当您支付典型的贷款、典型的抵押贷款时,该付款将分为本金和利息。因此,在贷款初期,您的大部分付款将用于支付利息。然后,当您稍后获得贷款时,其中大部分将用于偿还本金。
如果您有只还利息期,则意味着您只需支付用于利息的付款百分比。因此,这意味着您的每月还款额将略有减少,因为您不必担心本金减少。
现在的缺点是你的本金保持不变。因此,如果你获得一笔贷款,无论金额是十万美元,而且只还利息,那么在任何期限结束时,你仍然有 100,000 万美元需要偿还,而与本金和利息相反的是减少 100,000 美元。但如果您的目标是在短期内最大化现金流,那么它往往会有所帮助。
阿什利:
我只是想说另一个原因是,如果你正在改造房产并且你打算进行再融资,因为你持有成本而不是支付高额抵押贷款本金和利息,所以你有较低的付款,你有持有成本更少,因为你知道无论如何你都会只用利息进行再融资。
托尼:
我认为这些都是您在进行卖方融资时会考虑的重要事项,您的期限、只付利息期限、摊销、利率、首付,当然还有购买价格。正确的?所以这与 Tee 的问题有某种联系……
理论上,您可以为卖方融资提供更高的购买价格,因为通常情况下,如果卖方为这张票据提供融资,他们并不真正关心评估。作为买家,您只需要放心地知道您有一份卖方财务票据,其金额可能高于该房产的估价。但如果交易顺利完成,你获得了非常好的现金流,并且你还可以从该交易中获得其他东西,那么这也许是有意义的。
Ash,您是否曾经进行过卖方融资交易,且购买价格高于评估价值?
阿什利:
不,绝对不是评估价值,因为我什至不以评估价值购买房产,即使它们是融资的,即使是现金交易,我也不会按照评估的价格购买,我总是低于市场价值购买。
但随之而来的是要求不同的价格或其他什么,作为买家,我会多次提交两个报价,其中一个是现金报价或获得银行贷款,另一个是卖方融资。而且卖家融资报价会更高。这比获得银行融资更有吸引力,因为银行融资,我将不得不支付贷款费用,由于这些贷款费用,我将不得不支付更多的成交成本,我将不得不完成评估后,我可能会支付更多利息。
然后,我有卖方融资报价,通常我肯定会投入比我在银行获得的金额少得多的资金,以使其更具吸引力,但也可能会延长它,提供更好的条款,这对我更有吸引力。因此,我想通过提高房产的购买价格来使其对他们更具吸引力。所以我会这么做。
有一次,我确实遇到了一位房地产经纪人,他问我:“5%?这远低于你现在可以在银行获得的市场利率。”这大概是两年前的事了。我当时想,“没错,这就是为什么我愿意付给他们更多的钱来购买房产。”她只是说,“哦,是的,好吧。”有点像点击一样,“好吧,不过这是有道理的。”
托尼:
它的美妙之处在于,您可以根据您和卖家的同意进行设置。佩斯经常谈论他的一些低于 2 的交易的零首付。
阿什利:
他拥有一套零首付并在 40 或 50 年内摊销的公寓大楼。
托尼:
是的,这太疯狂了。正确的?
阿什利:
然后,对于该问题的最后一部分,您的服务是否收取利息或任何其他费用?是的,你绝对可以收取利息。我们讨论过的大多数例子都收取利息。但也有一些没有兴趣的交易。它实际上是余额、贷款、10 年摊销或任何可能的贷款,并且该贷款根本没有利息。因此,如果您能达成这样的交易,那就太好了。
好的,在我们讨论最后几个问题之前,我们要休息一下,听听我们的节目赞助商的话。
欢迎我们短暂休息回来。我们将回答塞缪尔·霍尔的问题。这是一个关于缩放的问题。因此,为了给我们提供一些背景信息,他说:“我们主要住宅的抵押贷款完全在我妻子的名下。我有一处现金流良好的出租房产,由我和家人之间的信托拥有。房贷是在我家人名下的,我没有房贷,还有一套半房子。
我即将签订使用传统融资的现金流租赁合同,抵押贷款将在我的名下。我有大约两年的房东经验。”
首先,塞缪尔,太棒了。恭喜。多么酷的开始啊。
“我正在努力实现规模经济和购买多户住宅的目标。以我配偶的名义贷款有什么好处吗?我知道房利美 (Fannie Mae) 每人贷款上限为 10 笔,但贷款之间是否有规定的时间间隔?如何提高每笔贷款的借贷能力?按照我目前的预先批准率,即使在我的市场上以折扣价,我也无法购买一套多户住宅。我怎样才能让银行停止关注债务收入比并开始关注 DSCR?在这个阶段,我不知不觉地无能。我不知道我不知道什么。感谢您的答复。”谢谢你的诚实。
托尼:
是的,我只是想说,我从来没有听说过“无意识地无能”这个词。
阿什利:
我知道如果我没读对的话我会结结巴巴的。
托尼:
是的,不过我喜欢这样。我可能会开始借用它,塞缪尔。我的意思是,这是一个有内涵的问题,阿什。好吧,首先,就像你说的,值得称赞的是你已经有了一些租金,并且没有债务必然与你的名字挂钩,因为……
也许首先要向所有新秀观众解释的是契约,我们之前从其他人那里听说过这一点,所以佩斯在播客中谈到了这一点,但契约和抵押贷款是两个独立的文件。当查看您的债务与收入比率时,他们并不是在寻找与您的名字相关的契约,而是在寻找与您的名字相关的抵押贷款。因此,您可以在房产契约上,只要您不在抵押贷款上,这不一定会影响您的债务与收入比率。所以对你来说,塞缪尔,你现在没有任何与你的名字相关的房地产债务,所以你有一个干净的记录。所以我只是想澄清一下,让人们明白,在契约上和在抵押贷款上是两件不同的事情。
阿什利:
是的。所以这只是他即将关闭的一处房产,对吗?是的,他签订了第一份合同,即传统融资,抵押贷款将在他的名下。
托尼:
是的。
阿什利:
好的。那么,第一个问题是,“以我配偶的名义贷款有什么好处吗?我知道房利美 (Fannie Mae) 每人贷款上限为 10 笔,但贷款之间是否有规定的时间间隔?”因此,如果您获得投资贷款,则没有时间期限。如果您将这些贷款作为主要居所,是的,您通常必须在购买另一处房产之前先占用其中一处房产一年,但据我所知,您似乎是将它们作为投资房产购买的,对此根本没有时间段要求。
我要做的一件事可能是等到你结束第一笔贷款后再开始第二笔贷款,因为如果你去获得批准并且它超出了特定的窗口,我认为这取决于谁拉动您的信用,这实际上可能对您不利。他们会在您关闭之前进行最终信用检查。我认为这是一个软拉,我不确定,但他们会再次检查。这就是为什么他们总是告诉你,在你关闭你的房子并把它存入商店信用或购买一辆新车之前,不要去购买新家具,因为他们会问你,“为什么你的信用会因为这种情况而被取消, ”这可能会扰乱你的贷款。因此,我对此的建议是,在开始下一笔贷款之前先结束一笔贷款。
然后,就将它们放在你配偶的名下而言,我肯定会这样做,以分散债务与收入的比例。
托尼:
事情是这样的,你们是夫妻并不意味着你们都需要抵押贷款。我们的目标是尽可能减少抵押贷款的人数,因为这让您有更多机会出去获得更多贷款。
就像我们一样,当我们购买度假屋时,我的名字中有一套,我的伴侣的名字中有一套。我们没有同时申请抵押贷款,因为我们想分别利用我们自己的债务与收入比率,因为他们做这个数学时最疯狂的部分是,即使你们中的一个人符合资格,如果你双方都在抵押贷款上,这对你们双方都不利。即使您只拥有房屋的 50%,当他们查看您的债务收入比率时,他们也会查看整个抵押贷款,而不是 50% 或 25% 或您拥有的任何百分比,他们会查看整个抵押贷款抵押。
因此,为获得批准而可以申请抵押贷款的人数越少越好。因此,如果你的妻子可以自己出去拿 10 块,那就给她拿 10 块。如果你自己可以出去拿 10 块,那就拿你的 10 块,因为这样你就得到 20 块,而不是你们俩总共得到 10 块。
阿什利:
下一个问题是,“如何提高每笔贷款的借贷能力?按照我目前的预先批准率,即使在我的市场上以折扣价,我也无法购买一套多户住宅。”我认为这就是很多人都会遇到的情况,他们在每个配偶名下都拥有这 10 笔贷款之前,就已经耗尽了借贷能力,特别是如果你想随着时间的推移很快地做到这一点,但我老实说我不知道。托尼,除了获得更多收入之外,还有什么方法可以真正提高你的预先批准率,但是你必须等到你的纳税申报表上或收到一封信,表明你找到了一份新工作,你可以赚更多的钱,并且你有你的第一张工资单。
托尼:
我的意思是,这就是我想说的,对吗?那么收入扩大了,你能搞点副业吗?我们有我们的副业系列-
阿什利:
但请记住,跟踪和报告收入必须是您的副业。
托尼:
你正在跟踪,对,你正在报告。是的。是的。所以它不能是一种桌下式的副业。但是,是的,如果你找到第二份工作,做一些能给你带来收入的事情,比如升职、跳槽去找新工作。但是,是的,我认为收入增长很大。
另一件事是,您是否可以考虑一下贷款产品,这与您的下一个问题有关,但是您是否可以考虑一种贷款产品,它可能会从这些房产中获取一些收入,并允许您将其应用于您的批准金额?举个例子,我知道 NACA,美国邻里援助公司,我们有一位客人,天哪,我希望我能记住他的名字,但他通过 NACA 获得了一套多户住宅,南希·罗德里格斯 (Nancy Rodriguez) 也是如此,她也通过 NACA 获得了自己的多户住宅。 NACA。
阿什利:
哦耶。是的。
托尼:
NACA 真的很酷,因为它的折扣是 0%。当你购买多户住宅时,我认为你可以根据 NACA 购买最多四个单元,但他们会使用其他四个单元的租金来帮助抵消你的拥有成本。因此,即使您可能无法承担全部购买价格,但如果其他单元的市场租金将付款降低到您自己可以负担的程度,那么您也可以选择购买其中一处房产。
所以我认为,塞缪尔,很多新投资者都有一个很大的误解,那就是他们必须适应他们所知道的贷款产品,而实际上,你想出去寻找适合的贷款产品。符合您的独特情况。伙计们,那里有很多贷款产品。有如此多的贷款机构、如此多的银行、如此多的信用合作社、如此多的抵押贷款经纪人,如此之多,您只需跑腿就能找到适合您独特情况的贷款产品。萨米,我们不知道你在哪个市场,但我几乎可以保证,如果你敲了足够多的门,握了足够多的手,打了足够多的电话,你可能会找到一家可以承保的当地区域银行这笔交易可以让您在完成交易时拥有更多的灵活性。
阿什利:
这实际上让我想起了我们周四发布的一集。所以周四我们请马修·麦克德莫特 (Matthew McDermott) 谈论如何,我认为他给 22 家银行打电话,直到找到一家真正愿意贷款给他的银行。因此,这将是一个很棒的剧集,可以让我们更多地谈论这一点。
托尼:
我想补充的另一件事,比如我如何增加我的预贷借款能力是你们拥有的租金,一旦它们开始出现在您的纳税申报表上,那么您也可以用它来也抵消你的收入。
我们有一个贷款产品,虽然还不到一年,但他们能够签署一份租赁协议,并用它来计入我们的收入。再说一次,关键是要有一个了解房地产投资的合适的贷款人,他们可以了解如何最好地向承销商展示您的收入的所有这些细微差别。
阿什利:
因为如果你去银行贷款,特别是商业方面,我有一段时间没有办理住宅贷款了,所以住宅方面我不知道,但是商业方面,这可能是您的另一个选择是从住宅转向商业,您不会获得那么好的条件。但他们会要求您提供个人财务报表。在个人财务报表上,他们会问你该房产的租金收入是多少?什么是财产税和保险?你的净利润是多少?
他们实际上只考虑您的抵押贷款付款、财产税和保险。然后他们说,“哦,太棒了,你赚了 10,000 美元”,而实际上,你很可能不是因为你有维修、保养、空置,以及所有其他事情。但当他们让你做商业方面的个人财务报表时,他们也会考虑到这一点并将其添加到你的收入中。
托尼:
即使在短期租赁方面,我也开始在短期租赁领域看到针对单户住宅的贷款产品,他们将收入预测为 Airbnb,然后用它来帮助您获得贷款批准。因此,当你在外面拥有 20、30、40、50 处房产时,债务与收入之比开始有点疯狂,它们都在你的个人名下,所以这也是另一种贷款产品。
所以我想说,塞缪尔,再次走出去,与一些人握手,敲一些门,拿起一些电话,让人们知道你正在努力实现什么目标。并问他们,“嘿,鉴于我的独特情况,最适合我的贷款产品是什么?”让他们告诉您什么是最适合您的选择。
阿什利:
那么,让我们继续回答胡安·阿尔瓦雷斯提出的下一个问题:“你们在与承包商打交道时有什么建议吗?与他们谈判、告诉他们你从别人那里得到报价等等公平吗?”刚开始阅读时,就像我正在向我的车发短信一样发送短信,您必须添加问号和句号、感叹号。
托尼:
时期。是的,笑脸。
阿什利:
你知道吗?我没有这样做过。这真的会添加表情符号吗?我得尝试一下。
托尼:
我其实不知道。我还没有尝试过。我想确实如此。现在是 2023 年,我以为这些事情正在发生。
但与承包商打交道时,我总是说我的十亿美元想法是创办一家总承包公司,然后成为接电话的人。我觉得我会有顾客在门口排队。
所以承包商,不管是碰运气还是错过,对吧?有时你会发现一些令人惊奇的东西。有时你会发现有人在半夜带着你的 20,000 美元逃跑。所以我认为,试图找到合适的人是很棘手的。
但是阿什,你也做了很多康复治疗,你的经验是什么?也许让我们来处理第一个问题,他问题的第一部分,与他谈判公平吗?
阿什利:
很久以前,当我开始为另一位投资者工作时,在我拥有自己的任何财产之前,他会让我帮助我进行很多东西的竞标。我会说,“好吧,这个人说就这么多,”他会说,“向他要 5% 的折扣。”我会说,“呃。”我只是觉得很不舒服。我讨厌它。我不喜欢它。我心里想,“我们不要贪小便宜。来吧,这些人正在工作。任何。付给他们这些东西是公平的。”
每次他要求折扣时,他都会得到折扣。最终,我开始自己做,我会说,“你会为我感到骄傲。你看,我有折扣。”
所以我不认为要求折扣是不公平的。他们能说的最糟糕的就是“不”。你说:“好吧,我只是想问一下。”你总是可以尝试以某种方式进行易货贸易,以了解为什么他们应该给你这个折扣。也许你可以在社交媒体或其他任何形式上大声疾呼。但不,我不认为尝试谈判是错误的。你呢,托尼?
托尼:
一点都不。正确的。我觉得这几乎是预料之中的一点讨价还价。但我认为,就阿什利的观点而言,你还想确保平衡这条线,而不仅仅是关注成本。因为有时,最便宜的承包商并不是最好的承包商。
如果你得到了三个出价,一个以 80,000 的价格返回,一个以 75 的价格返回,一个以 40 左右的价格返回,你可能需要稍微担心 40,因为他们可能低估了工作的内容,也许他们无意真正完成这项工作。所以你想讨价还价。但也要进行比较,看看谁在大致范围内,谁在射程之外。反之亦然,对吧?就像如果你得到三个出价,两个人的价格是 40,一个人的价格是 80,那么,不要谈论 80,而是与那些处于 40 的人进行谈判。但我确实认为尝试预先协商这些费率是正常的。
阿什利:
通过获取报价,建立您自己的工作范围。这是我必须经过艰苦的努力才能学到的东西。然后你可以把它交给每个出价的人,你会进行逐一比较,而不是得到一份估价,上面写着屋顶维修、10,000 美元、屋顶拱腹、撕裂、像这种类型的屋顶这样的细节……
就像我想的那样,去年我们可能在这个公寓大楼上盖了四个屋顶。其中一个是名副其实的新屋顶,每栋建筑有 50,000 个或其他什么。然后,另一张非常详细。然后,另一张有点详细,但也有屋顶的品牌。所以这就像其他人一样,“你使用的是超便宜的屋顶吗?有什么不同?”
从字面上看,来来回回非常耗时,但如果我直接说:“好吧,我们知道它需要撕掉。这是一个撕裂。我们要戴上冰盾。我们想要一个 40 年的保修木瓦,或者其他什么。并告诉我们您将使用的品牌、保证是什么以及您将在烟囱周围安装盖子,诸如此类的一切。”如果我们这样做的话,就会节省很多时间。我们可以直接选择一个出价并接受它。
但我的建议是建立自己的工作范围,然后将其交给承包商进行实际估算。这也为他们节省了大量的时间,使他们不必建立自己的工作范围。
托尼:
我刚刚了解到纽约西部的一些新情况,你们的屋顶上有冰罩。我以前从未听说过。
阿什利:
这是一个非常可怕的故事,这座建筑的屋顶价值十万美元。就在它旁边,我有一位承包商正在建造全新的露台房屋,有一天他打电话给我,他说,“所以我正在观察这些屋顶工人,屋顶上没有冰罩。”我当时想,“你是什么意思?肯定是有的,因为这就是我们因为冰坝而把屋顶掀掉的部分原因。”他说:“是的,没有。”
所以我打电话给公司老板,他说,“不,那不在我们的……不,那不包括在内。”我当时想,我肯定知道这是因为没有它我不可能完成这个屋顶。”他回头看了一眼,说道:“哦,是的,我这里有一封电子邮件,你想要里面有冰盾。”所以他们必须回去重做那部分并放下冰罩。
托尼:
一旦安装了屋顶,您能判断冰罩是否存在,或者是否必须在铺设木瓦之前存在?
阿什利:
我的意思是,我不能。也许经验丰富的屋顶工人可以,或者我确信您可以通过某种方式知道。
托尼:
但如果那个人不叫你,你永远不会知道我所说的是什么 [听不清 00:33:34]-
阿什利:
直到我们的屋顶出现另一个问题,人们开始拉起木瓦,看看发生了什么或发生了什么,然后可能就会被告知。但是是的。
托尼:
疯狂的。是的,我刚刚学到了一些新东西。不知道冰盾是一个东西,而不是我们在加利福尼亚州需要担心的东西。
因此,您的工作范围基本上是您想要修复、修理、更改该房产内的所有内容的列表。 BiggerPockets 有一本 J Scott 写的很棒的书。他实际上有两本书。其中一本是《关于翻转房屋的书》,另一本是《估计康复成本的书》。两本伟大的书教你如何扩大你的工作范围。
但实际上,如果你只是走过你的房子,从外部开始,从房子的前面一直走到房子的周边,寻找你想要改变的一切,打开前门,绕着每一个地方走一圈房间里记下你想要改变的每一件事情,这就是你的工作范围。
就像,“嘿,更换这个容器。换这个底板。新地板。把这些旧灯拆掉吧。”从字面上看,用超级外行人的话来说,写下您想做的每一件小事,然后就是您的基本工作范围,然后您可以将其交给承包商以获取报价。
所以我认为很多人都过度考虑了工作范围,想出这个范围似乎非常令人生畏,但如果你只是看看你的比较并说,“嘿,我真的很喜欢这个地板。我真的很喜欢这些厨房。我真的很喜欢这些浴室。真的很喜欢这些客厅。真的很喜欢这个样子。”然后只需指出您的财产和您想要的财产之间需要改变的所有事情,然后就是您的工作范围。然后,把它放在他们身上,然后出去定价。
阿什利:
昨天我们刚刚参加了房地产新秀训练营,我们邀请了塔尔·亚伯(Tarl Yarber),他正在谈论进去拍照片。因此,他的团队中有人会去他们正在寻找的每一处房产。在他们提出报价之前,他就派人出去拍照。这就是他们实际上如何根据照片来构建他们的工作范围。
我们实际上也开始这样做,因为你可以更加集中精力坐在办公桌前查看需要修理的照片,然后拿着剪贴板站在那里,可能这次你在布法罗很冷,因为没有人有暖气如果这个地方是空的,试着这样写:“好吧,有这个,那个。”
但是有 180 张关于两居室、一间浴室、活动房屋的照片,好吧,这么小,也许一千平方英尺或更小。 180 张外观、内部照片。就好像他扫描了这些照片,几乎就像所有照片的幻灯片一样。你可以看到房子的布局和人流的移动,因为你走路时只是点击、点击、点击、点击。您可以放大照片来查看。
这就是他建立工作范围的方式,他会坐下来看着每张照片,然后说,“好吧,这里的栏杆需要更换”,然后添加它,然后浏览每件事并继续。最终,他将其外包,现在他团队中的其他人也这样做了,但他说这是一个对他来说非常有效的方法。
但它也让你有机会用谷歌搜索一些东西,比如“这正常吗?事情就应该这样吗?”现在你几乎可以将任何照片添加到谷歌,然后只对照片进行搜索,比如“有人告诉我这个。”或者你可以拍下照片并将其发布到 BiggerPockets 论坛并说:“屋顶应该是这样的吗?”你会收到一百万条来自人们的回复和反馈,他们很可能会把这张照片变成一个模因,“这是一个贫民窟房东试图自己修理屋顶。”
托尼:
我确实喜欢拍照的方法,我也从塔尔和瑟琳娜那里学到了这一点。瑟琳娜·诺里斯 (Serena Norris) 出现在我们最近的一集中。我相信你们可以查一下,只是 [听不清 00:37:22]-
阿什利:
内特·罗宾斯也是如此,他实际上是拍照的人。
托尼:
还有内特·罗宾斯。
阿什利:
是啊。
托尼:
现在每当我们进行康复治疗时,我都会尝试尽可能多地拍摄那个地方的照片。我发现回家并在家做范围工作更容易。当我在酒店时,我会为每个房间拍照并进行测量,我通常在 iPad 上进行。我发现这是在酒店内移动的最简单的方式。然后我还会制作一个外部和内部的视频演示,这样我就有了所有的照片和视频,我可以随时回去尝试将所有内容拼凑在一起。
阿什利:
我只是想说,Nate 是第 326 集,Serena 是第 330 集。
托尼:
繁荣。阿什利(Ashley)为我们的制片人挺身而出,在工作中打瞌睡。但是这个问题的最后一部分或第一部分只是您与承包商打交道的一般技巧?我要说的第一件事是以书面形式获得,特别是如果这是您第一次与承包商合作。把你的工作范围写下来,让他们同意你在该工作范围内所做的一切。并确保不仅清楚您想要完成的工作,而且还清楚他们应该完成该工作的时间安排以及付款时间表。
通常情况下,我们希望回扣最后一笔付款,因此我们希望保留 20% 左右,直到最后的最后一件事完成,这样就有动力让他们快速完成工作,而您不想放弃最后一笔付款,直到您发现的每一个错误都得到纠正,因为一旦他们收到最后一笔付款,就很难找到他们。这些是我与承包商打交道的建议。 Ash,你还有什么要补充的吗?
阿什利:
用蓝色胶带仔细检查并标记所有需要修复的地方。有时,有第二双眼睛在身边是有好处的。带一个可能从未去过这处房产的朋友说:“好吧,四处走走,这里有什么看起来不正常的地方吗?”只需通过您的财产发送它们即可。也许有些事情你会说,“哦,好吧,我们必须这样做,”或者其他什么,但它只是给出了第二组,因为你已经,好吧,至少我发现我自己有时是这样的当我经历的时候,我会想,“天哪,它看起来太棒了,因为它已经比以前好 100 倍了”,而且我并没有关注事物的实际细节。还有一些时候,我过于关注细节而对事情挑剔。因此,在承包商完全完成工作之前,一定要进行蓝带处理。
托尼:
我试图找到,因为我觉得它要么是塔尔,要么是瑟琳娜,我们的一位朋友提到,实际上他们也使用了一个应用程序,它基本上就像一个虚拟的蓝色磁带,他们可以在上面做笔记。
阿什利:
我是詹姆斯·丹纳德。
托尼:
詹姆斯说的是吧?
阿什利:
是的,我认为这是一份未完成任务清单。
托尼:
好的,就这样吧。
阿什利:
是啊。
托尼:
是的。是的。所以有很多不同的方式来进行标记,因为当你进行最后的演练时总会有一些东西。莎拉和我,因为我们和我们的人有很好的关系,我们只是给他发一条短信或其他一切,[听不清 00:40:16] 来解决这个问题,但是让那个系统真正在应用程序,我认为效果也很好。
阿什利:
是的,我想,这是一个很好的观点,我应该澄清一下,很容易忘记你把蓝色胶带放在哪里,所以构造函数就把它拉下来,然后说,“哦,没有蓝色胶带。”
托尼:
“没有蓝色胶带。”
阿什利:
“我们修好了一切。这是你的支票。”所以,是的,使用詹姆斯的应用程序,你可以拍一张不完美的照片,然后写下一些注释和描述,然后你可以将其全部打印出来,他会把它钉在房子里或用胶带粘起来或其他东西,然后整个列表都会在那里,然后他的手机上也会保留该副本。
托尼:
是啊。
阿什利:
非常感谢你们加入我们本周的新秀回复。我是阿什利,我和我的搭档主持人托尼·J·罗宾逊。您可以在 Instagram 上找到我们。在描述中您可以找到我们的社交活动。如果您正在观看我们的视频,请不要忘记加入房地产新秀 Facebook 群组并点击 YouTube 上的“赞”按钮。我的儿子,我 6 岁的孩子刚刚开始编辑视频,所以他一直在发帖,并且拥有自己的 YouTube 频道。每天放学回家时,我都必须问自己:“我有多少订阅者?”所以我必须想办法。我很高兴他确实掌握了一项技能,但我不确定订阅者的痴迷程度。
托尼:
是啊,野兽先生正在改变下一代,是吗?
阿什利:
是的。是的。谢谢你们,我们下次再见。 (唱歌)。
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在这一集中,我们将介绍:
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- 承担更多责任时要避免的陷阱 房地产债务
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- 我们自己
- 输出
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- 超过
- 己
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- 业主
- 业主
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- 付款
- 付款
- 支付
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- 为
- 百分比
- 也许
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- 期
- 人
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- 电话
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- 拉
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- 情况
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- 住宿
- 加强
- 仍
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- 商店
- 故事
- 故事
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- 超级
- 应该
- 肯定
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- 需要
- 服用
- 谈论
- 说
- 会谈
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- 税
- 退税
- 税
- 团队
- 科技
- 展示
- 易于
- 趋向
- 术语
- 条款
- 文本
- 发短信
- 比
- 感谢
- 这
- 信息
- 其
- 他们
- 然后
- 理论
- 那里。
- 博曼
- 他们
- 事
- 事
- 认为
- 思维
- Free Introduction
- 今年
- 那些
- 虽然?
- 思想
- 千
- 三
- 通过
- 投掷
- 星期四
- 票
- 领带
- 绑
- 领带
- 次
- 耗时的
- 时
- 秘诀
- 标题
- 至
- 今晚
- 今天的
- 一起
- 告诉
- 吨
- 托尼
- 也有
- 了
- 工具
- Topics
- 撕裂
- 合计
- 向
- 跟踪
- 传统
- 成绩单
- 尝试
- 旅
- true
- 信任
- 尝试
- 试图
- 转
- 两次
- 二
- 类型
- 普遍
- 一般
- 下
- 理解
- 理解
- 水下
- 不公平
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- 独特
- 单位
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- 上
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- 使用
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- 演练
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- 方法
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- 井
- 去
- 为
- 西式
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- 什么是
- 任何
- ,尤其是
- 而
- 是否
- 这
- 而
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- 全
- 谁的
- 为什么
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