在过去的一年, 商业地产有 曾经是 令人失望的大哥 出租物业。 如 房价上涨,商业地产价格下跌。小学时 抵押利率 高,商业抵押贷款利率甚至更高。和 创纪录的空置率 在办公等领域以及对零售的依赖较少的领域,许多 投资者认为商业房地产是一种垂死的资产类别。但他们并不完全正确。
投资者喜欢 金·霍普金斯 曾经欣欣向荣 商业地产的成功,即使在封锁和大流行期间也是如此。金的高现金流商业房地产投资组合的秘诀并不在于运气,而全在于她 “购买盒子。” Kim 只购买符合以下条件的房产 无法关闭,在他们将蓬勃发展的市场,附近有大量客户。今天,她与我们分享她的确切配方!
但这还不是全部。金是 目前正在讨论在年底前再达成一项交易。这套房产看起来就像是纸面上的全垒打,但当她深入研究时, 财产可能不值这个价格。 从 管道问题 至 过度夸大的收入数字,Kim 使用 David 和 Rob 作为教练来帮助她决定这笔交易是否值得做。
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客。大家这是怎么回事?我是大卫·格林 (David Greene),BiggerPockets 房地产播客的主持人,一如既往地和我的搭档主持人兼好朋友罗布·阿巴索洛 (Rob Abasolo) 一起。罗布,你今天过得怎么样?
抢:
很好我的朋友。非常好。我妻子今天从巴黎回来。在过去的五天里,我一直是单身爸爸,照顾着我的两个孩子,所以我很高兴能再次入睡。很兴奋。
大卫:
我能想象。感谢您和我一起参加今天的节目,虽然没有睡觉,但有大量的信息和美好的时光。
抢:
没错,是的。今天我们为大家准备了一场精彩的表演。我们将与金·霍普金斯 (Kim Hopkins) 交谈,他是一名商业房地产投资者,伴随着可怕的音乐,他正在使今天的交易在这个市场上发挥作用,是的,没错,就是 2023 年。今天我们将听到关于 Kim 正在进行的一项交易、今天的商业房地产交易类型、与该策略相关的风险以及如何避免陷入困境。
大卫:
所有这些以及更多。这是一场杀手秀。让我们来看看金。
抢:
金,欢迎来到这个节目。
金:
嘿,罗布。嘿,大卫。感谢您的款待。
抢:
是的,很高兴有你。因此,如果我理解正确的话,您已经投资房地产 10 年了,并且通过您和您丈夫共同经营的房地产业务拥有 15 处房产。几个简短的问题可以让我们的听众了解您作为投资者的身份。第一个问题是,您分布在多少个市场?
金:
我们来看看这里。我们有俄勒冈州、华盛顿州、犹他州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和佛罗里达州,总共七个。
抢:
好的,这里只介绍一些。
金:
其中一些是我们从一个州搬到另一个州时放弃的短期租金。
大卫:
现在,您正在投资小型商业地产,例如夫妻店类型的场所。是什么吸引您参与其中?
金:
这实际上是一个消除的过程。所以我们不想修厕所,也不想让个人租户,所以我们不想要多户家庭。我们不想要单租户房产,因为这会增加您的风险。如果租客外出租用单一租客的房产,那就这样了。没有收入。我们不希望租户改善、TI、通常与办公室相关的费用。因此,我们选择了多租户,并从那里开始,我们选择了多租户工业和小型社区零售。
抢:
那么,您认为目前什么样的商业房地产交易对您来说真正有效?您在本文开头提到,没有糟糕的市场,只有糟糕的交易。因此,请告诉我们一些您对房产的要求,什么是好的投资,所有这些好东西。
金:
是的。我们的购买框是单层的,当然是多租户的。我们希望租户规模较小,我们的目标是每个租户约 2,000 平方英尺。没有租户占用超过30%的空间。我们寻找没有太多汽车的房产,因为它们很脏。我们寻找没有太多餐馆的房产,因为它们很脏。这就是我们现在的目标。然后我们正在寻找大约 7% 的上限利率,尽管由于我们目前的利率水平,目前上限利率确实必须上升。这确实与您目前的贷款条件密切相关。
抢:
我可以问你一个快速澄清的问题吗?当您说汽车场所和餐馆很脏时,您的意思是它们的物理上很脏,因此这些类型的空间的磨损更严重吗?
金:
是的,这正是我的意思。所以汽车租户似乎会带来很多环境问题。他们还倾向于在酒店内停放大量无法使用的汽车。然后是餐厅,我们可以稍后再讨论,这与我们正在考虑的当前交易非常相关,但也是同样的事情。餐馆,尤其是煎炸食物之类的餐馆,真的会把你的财产弄得一团糟。
大卫:
我还认为餐馆和汽车修理店可能需要更多的租户改进。他们会希望你带一些钱,这样他们就可以安装一个大型汽车千斤顶或移动平面图。你发现情况确实如此吗?因为你之前提到过,你正试图通过避免办公室来避免这种情况。
金:
是的,这是完全正确的。这就是为什么我肯定会将多租户工业排在多租户零售之上。他们将会收到更多 TI 请求。对于多租户工业,我们甚至不需要粉刷东西。就好像它已经是一个低维护空间,那么租户的维护成本也很低。如果他们的厕所坏了,他们永远不会给你打电话。他们只会修复它。
抢:
这就是为什么 CrossFit 里面从来没有空调,即使外面的温度有一百度左右。就像,你想让我在这里炒吗?是这个想法吗?
金:
这就是他们制作 Big Ass Fan 的原因。你听说过那家公司吗?
大卫:
唯一会做的油炸工作是在你热的时候在 CrossFit 进行,而不是在餐馆,因为 Kim 不允许在她的任何单位进行油炸。
抢:
不允许油炸。
大卫:
不过,您确实提出了一个很好的观点,因为投资者通常会贪婪于他们可以获得的最高投资回报率,或者在这个领域,他们会寻求可以获得的最大资本化率。当你只看这些数字时,你不会想到这样一个事实:为了获得更高的上限利率,也许你必须花费 200,000 美元来装备这个单元,以便你的新租户可以进来,然后什么时候他们的生意在三年后失败了,或者他们决定不再从你那里租这个地方,他们离开了,现在你必须花钱摆脱你花的 200,000 美元,并花更多的钱来修理它下一个租客。因此,提供更高的资本化率是为了吸引人们进入他们实际上赚更少钱的地方。
房地产中有很多东西会花掉你的钱。这不仅仅是抵押贷款、税收和保险。我喜欢你指出这一点。实际上,从某种意义上说,您正在寻找如何在这里经营精益业务,而不是仅仅贪婪并追求可以获得的最大资本化率。
今天,当您尝试评估这些交易时,您会关注什么?您提到您不想进入办公空间,但是您是否有专门针对的上限利率?有您正在寻找的单位尺寸吗?您的购买框是什么样的?
金:
我们在数字上确实处于领先地位。因此,你可以将广告上的上限利率设定为 7.5%,但当你进入其中时,却发现它并不理想。他们使用的是预估数字。他们没有足够大的空缺。所以我们现在在数字上确实处于领先地位。上一轮我们瞄准了多个市场。我们没有选择特定的市场。我们正在寻找与数字相符的交易。没有任何猜测。我们并不是在寻找仅对这种增值有意义的交易。只有达到这些市场租金才有意义。只有当你能以这个上限利率出售时,它才有意义。都不是。我们已经看到很多现在确实让人们进行增值投机的地方。因此,我们现在正在寻找可实现现金回报率有望达到 7% 的交易。
但我想说的另一个评论是,我们也在考虑税收。我知道很多人会说,“哦,不要为了税收达成协议。”并且我同意。永远不要在税收上做坏事,但这是你可以考虑的事情。举例来说,如果你要缴纳数十万美元的税款,而你今年手里有一笔交易,只有 6% 的现金返现,你会想,“好吧,也许接下来今年,我会找到一项现金返还率为 7% 的交易,”您需要考虑到您将……假设您有 300,000 美元的税单。如果您必须缴税,明年您在该交易上的投资将减少 300,000 万美元。你明白我在说什么吗?因此,明年的回报率必须高得多才有意义。所以我们也考虑了税收。因此,现在我们对现金返还金额的要求比明年要宽松一些,因为我们要考虑这些税收。
抢:
嗯,这是我总是告诉人们的一件事,因为它看起来确实像一般......这是大卫在过去几年中教我的东西,即现金回报实际上就像这些指标之一。这是考虑房地产投资时的四大指标之一。您获得了税收优惠。您还清了债务,获得了增值并获得了现金回报。因此,从表面上看,7%的现金回报率对很多投资者来说可能感觉很小,但当你考虑到成本分离、红利折旧、加速折旧等实际税收优惠,所有这些好东西,它确实可以改变任何给定投资的回报概况。
金:
是的。另外,我想补充一点,我们的 7% 现金现金是一个不性感、没有增值的投机数字。这并不意味着我们希望在四年或三年或类似的情况下达到这样的目标,但这就是这笔交易现在的意义所在。
大卫:
这是一个很好的观点。很多人也会犯这样的错误。他们只是在第一年评估一笔交易,而没有考虑第五年会是什么样子?你可以购买带有增值部分的东西,或者每年增加 6% 或 6% 的租赁费用或类似的东西,而区区 17% 的现金回报现在是 6% 的现金回报。通常,当人们说“那么,你如何获得这些巨额回报”时,答案是好的,五年前购买。相反,不要购买不会随着时间的推移而改善的房产,因为你会陷入,哦,这是 8% 的回报而不是 30% 的回报。这是最好的,并且在接下来的 XNUMX 年里保持 XNUMX% 的回报率。
抢:
当我们稍微深入讨论这一点时,请告诉我们一些您今天看到的商业房地产和整个房地产的最大风险,因为这似乎正在发生很大的变化。
金:
是的。我认为现在的风险是没有人知道未来会发生什么。所以我们不知道利率会走向何方。如果利率下降,您有望获得一笔没有提前还款罚金和再融资的贷款,但您怎么知道何时按下该按钮呢?如果利率上升,而你因为利率高而获得了短期贷款,那么你就有麻烦了。因此,我们的发展方向以及这些租户将如何做存在很多风险。
在新冠疫情期间,我们的工业地产表现非常出色。他们在经济衰退期间表现良好,诸如此类。但对于多租户零售,我不确定他们会做得如何。这实际上取决于您所在的市场和业务的性质。如果您的租户之一拥有一家普拉提工作室,那么当时间变得困难时,人们是否需要普拉提?我不知道。这取决于人。这取决于 …
抢:
工业方面的情况如何?因为你说,我想,在大流行期间,这受到了更多的保护。这是为什么?是因为这些服务总是需要的吗?仅仅是企业类型吗?
金:
是的。事实上,工业和社区零售在大流行期间确实得到了很好的支持。所以对于工业来说,是的,我们检查了所有 130 个商业租户,并标记了哪些是必要的。您还记得关于重要企业的对话,尤其是在俄勒冈州和加利福尼亚州吗?
大卫:
哦,是的。
抢:
是啊。
金:
它们都很重要,所以它们都继续运转。事实上,我认为唯一遇到麻烦的是我们的 CrossFit,但它们也受到了承保,因为对于典型的 CrossFit 爱好者来说,流行病并没有真正困扰我们太多。是的,这些租户在新冠疫情期间表现得非常好。如果他们遇到问题,如果他们说他们将很难支付租金,我们只会向他们发送 PPP 政府刺激基金申请的文件,并告诉他们,“填写此内容,填写完毕后告诉我们”。大多数时候,他们永远不会回应,只是重新开始支付租金。
现在,社区零售实际上在大流行期间也表现得令人惊讶。如果您查看有关零售业的报告,您会发现情况并非如此,但这是因为它们将小型社区零售店与较大的零售租户归为一类,而这些是完全不同的产品类型。所以你的酒类商店、你的注册会计师、你的保险公司,这些人都必须继续营业,所以他们在大流行期间也表现得很好。
抢:
所以你提到工业方面可能会更加充实,或者我想更坚实的企业可以承受困难时期,但你也提到零售领域也许普拉提工作室不会那么绝缘。您是否喜欢在这些空间中采用某种类型的租户资料或类型的租户,让您在确保您的房屋始终出租出去时感到更安全?
金:
租户类型将是您的超本地租户,因此您需要人们开车不到一英里即可到达的租户。我对美甲沙龙很满意,因为它们非常本地化。所以这是第一件事,租户类型将是超本地租户,而不是人们必须开车很长一段距离才能到达的租户。
在这种情况下,市场确实很重要。因此,如果我在三级市场拥有一家普拉提工作室,即使我在三级市场拥有工业产权,现在也会带来很大的风险。你想要的是填充的东西,这意味着它不是在棍子里。如果你有一个普拉提工作室,我们现在正在寻找的财产,普拉提工作室的客户驾驶的汽车比我开的更好。当然,有一个房地产笑话说我们都开二手丰田汽车,但尽管如此,他们开的车都比我开的好,所以我更有信心在经济衰退期间,他们会没事的。
抢:
有道理,有道理。您是否还采取其他措施来降低投资组合稳定或达成新交易方面的风险?
金:
是的。因此,就我们现有的投资组合而言,当我们再融资时,我们不会撤出所有股权。所以我们不会酿造这些傻瓜。我们在交易中留下了大量股权,因为一方面,如果你拿出所有股权,那就太棒了,你可以将其再投资,所以我完全同意这个观点。但另一方面,现在你的房产评估价格如此之高,如果市场下跌,你可能会遇到麻烦,因为如果你提取所有股权,你的债务支付就会增加。因此,我们对其中的几处房产进行了再融资,在一两年前,当利率很高时,我们对投资组合中的几处房产进行了再融资,我们在交易中留下了很多房产。因此,我们整个投资组合的生命周期价值相当低。这就像我们的贷款价值的 50%、60%。
我们现在正在进行的交易也是如此。我不会说这完全是我们的选择,但就贷款价值而言,我们现在使用的杠杆率相当低,我认为比以往任何时候都低得多。我们对这最后一个房产的价值有 60% 的贷款。当然,如果您不想进行低杠杆,您的另一个选择是尝试进行卖方融资。所以这也是一个非常好的选择。
大卫:
是的。有一种疯狂的方法可以实际减少商业地产的债务,这与融资架构有关。因此,对于住宅物业,您通常会在贷款期限(通常为 30 年)内获得固定利率贷款。您不必担心必须再融资。如果利率恰好下降到合理的水平,您就可以进行再融资。但对于商业贷款,它们的付款时间表很庞大,所以你将不得不对其进行再融资。
因此,如果您的贷款余额较高且利率为 3%,这对您来说可能有意义,但如果利率跃升至 6% 或 7%,而您的贷款价值仍停留在 80%,会发生什么情况呢?这可能是灾难性的。因此,即使利率较低,保持商业房地产的较低贷款余额仍然是明智之举和防御策略,因为你不知道利率会走向何方。如果利率太高而您的贷款余额很高,您可能会陷入困境。
我想很多人听到商业地产时都会说,这太愚蠢了。你为什么要这么做?您为什么不想最大化从交易中取出的资金并购买下一笔交易呢?因为利率不固定。
抢:
是的。你总是听到他们说:“这是免税的。这是免税债务。”就好像你想保留一些股权在那里。这样,如果你卖掉了你的财产,你实际上就带着薪水离开了,这就是我一直以来的想法。但现在我们已经了解了 Kim 在商业房地产市场上看到的情况,我们将深入研究她刚刚完成的一项交易。但在此之前,我们要短暂休息一下。
大卫:
您好,欢迎回到 BiggerPockets 房地产播客。我们和一位实地投资者 Kim Hopkins 坐在一起,谈论商业房地产的所有事情。我们即将开始她现在正在进行的一项交易。那么让我们来看看幕后的情况吧。 Kim,这笔交易在哪里?
金:
这笔交易位于我现在的家乡亚利桑那州凤凰城。
抢:
为什么选择这个市场?
金:
我们选择这个市场是因为我们发现了一个交易,罗布。
抢:
好的。我喜欢它。
金:
我们考察了大约 10 个不同的市场,找到了我们能找到的每笔交易,而这就是我们找到的地方。
抢:
对我来说足够好了。这是什么类型的商业地产?
金:
这是一个邻里零售中心。
大卫:
该房产的购买价格是多少?
金:
合同采购价为5.4万。
抢:
目前该房产有多少租户,还有空缺吗?
金:
这是一个很好的问题。该房产约有 20 名租户,我想说的是,我们为该房产支付了交钥匙价格。向我们宣传的广告称,它已被市场租金百分百的租户占用。但碰巧的是,我们一签订合同,就发现有两名租户拖欠贷款,而一个单位则空置。
大卫:
如今,他们似乎对所有事情都进行了过滤,甚至包括促销广告的方式。您会说这是您正在查看的经过严格筛选的备考吗?是的。
金:
在你了解细节之前,这份备考非常适合在 Instagram 上发布。
抢:
好的。所以我想回顾一下,因为我们问你为什么找到这笔交易。你说这是因为你在那里找到了这笔交易,但你为什么专门选择这笔交易?它的什么吸引了你?
金:
首先,它的位置非常优越。所以它是填充的,这意味着它不是在棍棒中。它位于菲尼克斯一个非常富裕、甚至比富裕还要富裕的地区,这正是您想要的。你会看到周围的房子被翻转,那些小地块上的大房子是白色和黑色的,这是现在的趋势。因此,周围有大量的房屋被翻转。它旁边有一家荷兰兄弟公司,我觉得他比我们更擅长挑选房地产。所以这是一个很棒的位置。那是第一。
第二是它是用铅笔写的。永远、永远、永远以数字为主导。因此上限利率是合理的。根据我们当时的了解,备考实际上相当公平,因此它获得了丰厚的回报。所以我想说这是两个主要原因。
大卫:
我喜欢我们仍然看到铅笔画。你认为在下一代人想知道为什么我们一直说铅笔的东西之前我们可以摆脱这种情况多久?
抢:
我想只要我们还在使用铅笔。
金:
因为 Google Sheeted 听起来很奇怪。
大卫:
他们还在使用它们吗?
抢:
AI 出来了。
金:
它是电子表格,结果可能是错误的。
大卫:
好的。现在,在这笔交易中,Kim,你是否坚持购买框,或者是否需要进行任何创造性的操作?
金:
此刻有点痛。我想我一开始就说过了,但我们的购买框包括 1980 年或之后建造的产品。我可能已经忘记了。但我们的黄金购物车标准之一是建立在 1980 年或之后。我们破例了。我们破例了。这座建筑建于 1970 世纪 XNUMX 年代末,但现任业主买下了它并增加了很多价值。他们做了大量的康复治疗。他们重新装修了屋顶。他们重新装修了所有的店面。他们重新装修了停车场。有人想猜猜我在这些装修中可能缺少什么吗?
抢:
哦,厕所,污水管,管道。
金:
哇。你没有看到我所看到的东西。这些下水道范围视频看起来像是您见过的最糟糕的结肠镜检查。
大卫:
金,你确实说得很好,因为很多投资者只是没有考虑到这样一个事实:东西进入厕所后,它必须去某个地方,并且有一种方法可以从你的房产进入通常是城市的线路,你应该用相机穿过它,看看它们是什么样子。所以我看到树根长进了实际的管道并在那里形成了堵塞,然后一些孩子把一个毛绒动物冲进马桶,它被卡在那里,这就造成了这种堵塞,修复起来可能会非常昂贵,特别是如果你必须钻进停车场的混凝土或沥青,然后你必须找到它在管道的哪个部分。这对您来说是这个特定交易的问题吗?
金:
是的。所以我们违背了我们的交易标准之一。而且管道很旧。他们的生命是有限的。它们是铸铁的,已经到了使用寿命。所以这对我们来说绝对是一个问题。
抢:
好的。我对此有很多疑问,但没关系。我们可以就此线下讨论下水道。
金:
哦,加油吧。我很想谈谈这笔交易。我希望这是一次秘密的私人教练电话,因为我有人问我们是否应该继续前进。
抢:
所以,当这种情况发生时,这是你必须踢掉所有的事情之一吗?因为通常,比如说在 Airbnb 或长期租赁中,如果停水,你必须把它们放在酒店里,或者你必须弄清楚。但这似乎是对整个建筑进行相当大规模的地下改造。那么在进行这些维修时是否必须关闭企业?
金:
是的。我学到了很多关于下水道的知识,我并不是真的想知道,现在仍然不想知道,但基本上管道正在做所谓的通道,这就是它的底部基本上被侵蚀的地方。所以底部就是地球。如果你足够快地抓住它,你可以做所谓的管道铺设,将环氧树脂吹过管道,然后将其排列起来,基本上就可以在旧铸铁管道内创建 PVC 管道。这太棒了,因为理论上你可以在不打扰任何租户的情况下做到这一点。另一方面,这是为了这个财产,就像十万美元的费用,所以你真的想知道它需要完成。
我想你可以猜到。如果你有一个管道衬里的人出来检查你的管道,就像有一个检查屋顶的屋顶检查员一样,你认为他们会说什么?正确的。它需要在昨天完成。因此,是否等待是一个艰难的决定,因为如果等待太久,管道可能会倒塌,然后你就必须像你说的那样,必须在地面上挖掘,打扰租户。这是一个大问题。
抢:
哇。所以请告诉我,您是否能够与卖家协商任何让步、购买价格抵免等?
金:
是的。因此,回顾一下,两个问题是这些管道,另一个问题是这些拖欠房客。通常,这没什么大不了的。事实上,我不记得我买的最后一套房产,那里没有一些拖欠房客的人,他们在我们签订合同后就神奇地出现了。这里的问题实际上是我们为这处房产支付了交钥匙价格。这与我们去年购买的房产的回报不同。我们被告知,它的状况非常完美,并且百分百被占用,所有租户都在支付市场租金。因此,第一年的收入损失不是我们应该承受的。这是向我们宣传的“交钥匙”,而不是增值。
大卫:
那么,一旦您发现了该房产的后备冒号,您如何利用该信息返回给卖方并尝试为自己协商一个更好的位置?
金:
是的。于是我们就打电话给卖家询问。如果我不害怕的话,我就是在骗你,但我所有像 Cutco 推销员这样的朋友都会说:“你必须要求打电话。你不能做这种垃圾电子邮件。你得要求打电话。”所以我真的重读了一遍,从来没有区分过,我问他要不要打电话,他拒绝了。
抢:
他知道他必须做出让步。他可能害怕谈判,因为他没有权力。
金:
他不想和我说话。所以我们通常做的事情,我不知道这是否也是你们所做的,但我们通常做的是发送一封包含大量数字的长电子邮件,解释为什么我们认为我们应该得到这个荣誉。我只是觉得这还不够切中要害。影响还不够。所以我做了一些新的事情。我做了一个演示,就像 Google 表格演示一样,然后我做了一个 Loom 视频,逐步介绍了演示。所以我给他发了一个 Loom 视频的链接,甚至不是演示文稿的链接,所以他必须听我的声音,我通过演示准确地展示了这些拖欠会对我们第一年的收入产生什么影响。然后我还详细介绍了下水道的成本,并向他展示了所有模型,向他展示了我们拍摄的下水道范围的视频,并询问了我的信用请求。
抢:
老实说,我认为电话解决了房地产领域 90% 的问题。其实我昨晚就在想这个问题。每个人都非常害怕拿起电话并像我们过去那样进行实际谈判,回到我的时代,我遇到过这样的情况,我正在与房地产经纪人来回谈判,而她恰好是该人的妻子卖方。我提出了几个选择,最后他打电话给我,他说:“好吧。你想做什么?”我当时想,“好吧,在你的报价中,它实际上并没有现金流,而我正在努力达成一项真正为我带来现金流的交易。”我们实际上达成了协议。对你非常好,因为我知道与卖家交谈可能会非常伤脑筋。打破房地产经纪人的障碍总是令人伤脑筋的经历,但我认为这非常重要。
金:
是的。嗯,我尝试过。我最终发送了 Loom 视频,但我尝试打电话,我认为 Loom 视频是第二好的。
抢:
那么发生了什么?他说是吗?他把钱还给你了吗?
金:
所以他坐了一个半星期,我们终于在度假时跟进了他,他拒绝了。他说他认为自己可以解决这些问题。他并不认为下水道是个大问题。所以他说他不会向我们提供任何信用,所以我们最终退出了交易。
抢:
您是否差点就说:“无论如何,我们就这么做吧”,还是您从一开始就下定决心?
金:
好吧,这并不是故事的结局。所以我们退出了交易。我们拿回了定金。我们告诉贷款人所有的事情都已经完成了,包括在房子里移动小精灵和圣诞节购物,这是每年这个时候的重要事情。我们退出了这笔交易。实际上,两天前,经纪人给我们,卖方的经纪人打电话,他说他愿意提供十万美元的信用。我一开始没说,但我们要求减价 350,000 万美元。
抢:
350,000 美元折扣还是 350,000 美元信用?
金:
我们要求比购买价格优惠 350,000 美元。
抢:
快进到今天,你接到经纪人的电话,他们说:“嘿,卖家想回来。他将给你十万美元的购买价格折扣。”太好了,好吧。进而?
金:
所以我们说:“非常感谢,但如果是 200,请给我们回电。”
抢:
他给你回电话了吗?他给你回电话了吗?
金:
一小时前打电话,已经到了130。
抢:
好的。嘿,这就是进步。这是最终的数字吗?它不断变化。
金:
好吧,我们现在就可以用扩音器给他打电话,但是……
抢:
这将是 BiggerPockets 历史上的第一次。其实我很想这样,但是好吧。好的,130。那么你在哪里?你想要这个做什么?
金:
老实说,我持观望态度。
大卫:
即使我们正在采访您,我们可以和您谈谈这个问题吗?
金:
是的,我会喜欢的。稍后把帐单寄给我。
大卫:
因为我觉得我们正处于谈判之中。我们没有听说五年前达成的交易。这就是我的想法。如果利率下降或保持较低水平,卖家会觉得我不必给她钱。我要去寻找另一个买家。但是,如果您看到另一次利率上涨,那么某人愿意为该房产支付的价格将会发生变化,因为现在您输入 Excel 工作表中的所有数字都会发生变化,这意味着他更有可能来回来说,“好吧,你可以得到你的 200,000”,但到那时,你还没有得到你想要的利率,所以它可能会更多。是否通过经纪人传达了这样的信息:“嘿,让那家伙知道,我们将以 200,000 美元的折扣按此价格购买,但如果价格上涨,他要么必须为我付钱才能获得较低的价格不然以后还会有更大的折扣。”
金:
是的。因此,我们的利率被锁定,我们的意外情况之一是我们在年底之前关闭,因为我们想利用我之前谈到的税收冲销。但我们已经向他表明了这一点——
抢:
80%?
金:
是的。我们已经向他指出,如果利率上涨,他将很难找到另一个买家。
抢:
我认为他现在很难找到买家。他给你打电话了,对吗?如果他给你打电话并试图再次挑起事端,那么很可能就是你了。
金:
是的。我认为我意识到的问题是我们正在考虑两种不同的属性。因此,卖家正在看中他以优惠价格购买的房产。这处房产状况不佳。它非常需要爱。该房产几乎空置,破旧不堪,诸如此类。所以他正在看重他以高价买下的这处房产。他还以现金拥有它,因此风险要小得多。所以他的观点是你的问题是什么?有几个职位空缺。这是做生意的一部分。你只要填满它就可以了。谁会在乎 TI 是否需要花费 20,000 美元来修复这个单元呢?有什么大不了的。因为他正坐在一列肉汁火车上。
但是我们,我们正在寻找我们支付高价的房产。一开始回报率并不高,但我们对此表示满意,因为它确实满足了基本要求。这不是很大的回报,但基本的基本面,解决了我们的税收问题,我们认为我们得到的东西维护成本非常低。现在我们正准备在年底前尽快完成这笔交易。老实说,这对我们来说是一个重要因素。我们对自己的生活质量感兴趣。我们想知道你的每小时工资是多少?不是你一年赚多少钱?现在有很多工作要做。因此,我们将在假期期间关闭该房产,然后我们将继承所有这些问题。
抢:
这是我的想法,大卫,如果你不同意,可以告诉我。我认为,根据你所处的位置以及他们给你打电话的事实,他的价格会比 130 多一点。但我认为你不应该拿那一百,假设是 50,如果这就是你最终的结果,然后从购买价格中减去它,因为我认为这对你的每月抵押贷款总额不会很重要。我认为对你来说重要的是获得 150,000 美元的信贷,只要银行能解决这个问题。您的信用额度是有限制的。大卫,你可以插话一下,但我会把它当作一种信用,这样你就可以在首付中省下这笔钱,并用它来支付巨额费用。那时,您现在正在查看您最初分析的交易。这就是我的处理方式。你觉得怎么样,大卫?
大卫:
商业融资可能不允许这种情况发生,与住宅融资一样,因为您处理的是合格贷款。这些规则非常清楚地表明卖方可以为买方的成交成本贡献多少。它在商业领域可能不一样。当他们把它从购买价格中扣除时,并没有真正产生很大的影响。你只要少借一点钱就可以了。
金:
好吧,我们保持贷款金额不变,所以我们会将这笔钱作为现金存入银行。我们会……如果他给我们 200,000 美元的信用或购买价格的折扣,我们将少支付 200,000 美元。
大卫:
是的。所以在你的位置上也是一样的。如果他进去为你做出改变怎么办?
金:
如果他想处理下水道的话我对此很感兴趣。问题是他能在交易结束后做到这一点吗?我们信任他吗?
抢:
这有点冒险,因为有些卖家不会冒这个风险,因为交易总是可能失败。举个例子,这笔交易已经因为这个原因而失败了。然后你总是可以签订一些合同让他事后这样做。但这本身就是一种风险。所以无论哪种方式都是困难的。
金:
是的。我觉得我想确保我真正听取了我们在节目前面讨论的原则。我想确保我不会投机让租户按市场租金出售。另一个问题是,我们实际上计划自行管理这处房产,因为它位于我们的家乡。我们想要那种头痛吗?我们想接受这个吗?我们也将进行租赁。只是市场走向的不确定性。我们担心普拉提房客吗?我们是否担心这些拖欠贷款的租户?我们可以重新出租空间吗?所以我开始临阵退缩。
大卫:
我不知道你错了。我认为,按照市场的发展方向,商业领域的情况更有可能会软化,然后变得紧张。所以你已经同意了。也许凤凰城与此有点隔离,因此卖方没有意识到将会有很多商业地产将以比我们所看到的更具竞争力的价格进入市场,因为利率是好高。随着这些巨额付款开始到期,再融资将不再是一种选择,而且很多此类房产都是人们投入资金购买的,因此他们必须出售它们以偿还投资者。
我认为我们现在将看到比以前更多的库存进入市场。因此,您有时间找到这笔交易。税务部分的时间不适合您。所以这确实是你必须权衡的。是否值得通过税收打击来购买更好的交易?但我真的很感谢你分享这个故事的细节,因为这是现实生活中的房地产。这正是所发生的情况。有人告诉我这个,然后结果是那个,然后我说这个,然后他们说那个,故事总是在变化。
抢:
这就是我要说的。我想我会继续前进,只要我能保证业主会提前或在关闭后立即修复它。
金:
有趣的。我喜欢这个主意。
抢:
因为对我来说,这是同样的事情。如果他打算通过这种让步、通过这种信用来支付费用,无论你想如何分割,那么这实际上都是同样的交易。您只需确保修复完成即可。
金:
有趣的。是的。通常,我们寻找……我们所说的,我们通常寻找卖家解决的问题。所以给我一份整天写在餐巾纸上的损益表。我没有遇到任何可以与卖家一起解决的问题,但这些都是无法与卖家一起解决的问题。我们一关门,他们就跟我们在一起。所以这就是我们的犹豫。
大卫:
嗯,我认为你做的是正确的事。坚持你的枪。如果你必须承受税收的影响,而这比购买房产更有意义,那就这么做吧。但我也会考虑一下,如果我处在你的位置,如果我必须支付比我想要的多 70 格兰特的费用,总体税收优惠是否可以弥补这 70 格兰德?因此,尽管这笔交易可能不是你想要的,但从整体来看,这确实更有意义。如果是这样的话,那么你就问自己,假设你的税收优惠是 40 格兰特,但你将拥有 70 格兰特,远离你想要的地方,所以你感觉自己总共是 30 格兰特,这处房产位置如此优越,资产如此巨大,值得花 30 英镑购买吗?或者,根据你的经验、你的知识以及你所做的事情,Kim,你能否找到一个更好的交易,以便你可以在其他地方赚回这笔钱?
抢:
好吧,大家。如果您想了解这个故事的最新情况并关注整个过程,请务必在 Kim 的所有社交媒体上关注她。 Kim,人们可以在哪里找到你并获得有关传奇故事的精彩更新和结论?
金:
是的。因此,要了解更多关于我们的工作并在我们的更新和机会列表中获得信息,他们可以访问我们的网站,即ironpeakproperties.com。在 LinkedIn 上关注 Kim Hopkins 的我。最后在 Instagram 上名为 MoneyPlusHappy。嘿,也许我们应该对此进行投票。如果你们听到这个,请继续权衡一下你们认为我们应该如何处理这笔交易。
抢:
好的。如果您在 YouTube 上观看此内容,请在 YouTube 评论中发表评论。让我们知道您的想法。
大卫:
好吧,金,很高兴你能来到这里。非常感谢您与我们分享您的故事。我自己也如坐针毡,等着听这个故事如何展开,所以我很想听听自己的说法。但今天我们会让你离开这里。非常感谢您参加这个节目。
金:
非常感谢你们邀请我。
大卫:
这是罗布的大卫·格林 (David Greene),他从阿巴索洛科尔百货 (Kohl's) 运来了裤子,正在签出。
在这里观看剧集
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在这一集中,我们将介绍:
- 金的 商业地产投资 “购买框” 她用来购买有利可图的房产
- 资本化率解释 以及为什么在购买大型房产时必须做到这一点
- 膨胀的“形式” 经纪人会试图让你相信数字 (不要遵循这些!)
- 的类型 商业地产是 抗锁定 并始终保持开放状态
- 2024年商业地产面临的重大风险 以及您绝对不应该出租的两家企业
- A 实时交易深入探讨 根据目前的交易,金正恩正在讨论是否购买
- 和 So 多得多!
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- 税
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- 博曼
- 他们
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- 事
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- 思维
- Free Introduction
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- 虽然?
- 思想
- 千
- 三
- 兴旺
- 熙
- 通过
- 从而
- 绑
- 次
- 时
- 至
- 今晚
- 今天的
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- 也有
- 了
- 完全
- 强硬
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- 类型
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