泄漏、意外康复和购买第一处出租物业的现实

阿什利：
这是房地产新秀播客，第 277 集。

托尼：
莎拉，你在第一笔交易中学到了很多东西，我确信如果我们今天与莎拉交谈，而与六个月前的莎拉交谈，在房地产投资知识方面，你们是完全不同的两个人。即使你最终能够在盈亏平衡的情况下放弃这笔交易，它仍然是倍数，回报是 10 倍、100 倍，因为你已经能够学习并为自己提供所需的工具生长。

莎拉：
谢谢。我知道这只会发生，希望它的股本会不断增长，并在几年内实现收支平衡。没关系。现在就是给自己挖坑，就是这样——

阿什利：
我的名字是 Ashley Kehr，我和我的共同主持人托尼罗宾逊在这里。

托尼：
欢迎来到房地产新秀播客，每周两次，我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。今天，我想向一个名叫安德鲁的人大声喊叫。安德鲁在苹果播客上给我们留下了五星级的评论。他的评论写道：“伟大的主人、令人惊叹的公司、令人难忘的信息，BiggerPockets 是我所知道的最无私的公司之一。他们免费提供如此多的价值，这个播客不会让人失望。知识渊博的客人和出色的主人。绝对值得一试。”
如果您还没有，如果您是新秀社区的一员，并且您还没有在您正在收听的任何平台上留下诚实的评分和评论，请花几分钟时间来做这件事。我们获得的评论越多，我们就能接触到的人就越多，我们接触到的人越多，我们就能帮助的人就越多。这就是我们喜欢在这里做的事情。我觉得我们最近得到了一系列非常积极的评价，阿什利，当我听到所有这些积极的反馈时，这确实对我的超级小自我、超级敏感的自我有帮助。

阿什利：
莎拉是今天的特邀嘉宾，因为我在预订时做了一个赠品，当有人预订《房地产新秀：90 天完成第一笔投资》一书时，就会有一个人与我和托尼一起参加节目，我们我们可以采访他们，但他们也可以问我们一些问题，以及我们如何才能真正帮助他们完成他们的旅程。莎拉完全诚实地说，她昨天哭得眼睛都肿了，而且房子的修复工作并没有像她预期的那样进行。我们回顾一下她所取得的成就。她陷入分析瘫痪了几年，终于采取了行动，我们讨论了该行动是什么以及她如何找到动力，现在她已经进入了房产，出现了一些问题以及她将如何解决它并克服它。

托尼：
在这一集的一部分中，她变得非常脆弱，实际上，我们就作为一名房地产投资者所面临的挑战进行了深入的对话。我非常感激她以这种方式向我们敞开心扉，因为我认为这让我们了解了房地产投资中尚未得到充分讨论的部分，这就是挑战、怀疑、恐惧以及如何做到这一点。你会解决这个问题。我认为，这一集的相当一部分时间只是重新定义她正在经历的挑战，并以真正支持莎拉和她通过房地产积累财富的长期目标的方式定位它们。

阿什利：
当莎拉第一次发现她是获胜者时，她赢得了这个，她实际上拒绝了。她说：“不，我不。我刚刚根据合同拿到了我的第一套房产。我还没有真正做过任何房地产投资。我不认为这真的适合我。”
所以，有人给我回了电子邮件，说：“你很完美。你现在就在其中。”我们喜欢这个播客节目的播出方式，因为她现在确实在讲真相，而且有人可能在一年前或两年前做过这件事。有些事情他们不会记住，有些事情在他们讲述自己的故事时会忘记，所以我认为听听这对她现在的影响，它可以激励你并激励你，但也可以向您展示一些风险。
听听今天的节目，并持保留态度，它并不总是完美的。最终并不总是会取得如此巨大的胜利，或者也许她仍然会取得胜利。我们只是还不知道。这就是为什么我认为听听那些现在正处于第一笔交易中的人的声音是如此有趣和有趣。莎拉，也感谢您购买《房地产新秀》这本书。

莎拉：
哦，你知道的。

阿什利：
我很感激。

莎拉：
我得到了它。我以为我赢了这个是垃圾邮件。我差点就把它删掉了。

阿什利：
嗯，我们非常高兴您来到这里。在房地产之前告诉我们您是谁，也许是什么让您找到房地产投资。

莎拉：
我是圣地亚哥的一名室内设计师，大约五年前，我开始随意研究房地产投资只是为了好玩，看看我喜欢参观的地方，学习资金管理、个人理财和心态，并弄清楚我如何能做到这。我真的不知道，当时我没有任何工具，所以我只是看看扩展器和以前做过的人以及我如何做到这一点。三年前，我找到了你们，并尽可能多地获取信息。我买了所有的书，观看播客和 YouTube，并尽力获取尽可能多的信息并跟上进度。
几年后，我开始意识到我在试图做到完美并获得一切的过程中出现了一些分析瘫痪，并对失败产生了恐惧。正是这种心态平衡，我一直在尝试经历很多事情，我看到几个朋友购买了房产，这确实激励了我，并点燃了我的热情，让我喜欢，好吧，让我们认真点。让我们开始提出一些报价并采取一些行动步骤。我正在与通过 BiggerPockets 和经纪人认识的房地产经纪人会面，整理我的电子表格和我的现金流，弄清楚我能做什么以及我的策略是什么。如果一种策略不起作用，我会转向另一个方向，稍微探索一下，然后再转到这里。
大约一年前，我认真起来，最终，我提出了一个报价，但出价高出了 5,000 美元，但这是一个很好的做法。但后来我再次转向另一个竞争较少的地方，而且离我住的地方更近，市场开始发生变化，我只是保持大局观并思考，好吧，也许这会减少竞争对我来说，即使利率较高，我也可以稍后重新提交并使其与我所拥有的一起工作，然后在上市一周后提出报价并被接受。

托尼：
伙计，恭喜。

阿什利：
我想快速谈一下您所说的非常重要的一件事，并且您谈到了分析瘫痪。然后你说你已经到了这样的地步，好吧，我必须采取行动。在那之后，你说你开始提出报价，而就在这么大的事情上，人们甚至不提出报价，他们甚至从来没有走到这一步，以至于感到舒服地提出报价。为什么您认为您决定提出报价吗？有哪些事情让您感到放心并有信心您已准备好接受这些报价，无论它们是否被接受？

莎拉：
这很可怕，但我见过很多地方，但我并没有真正出售它，而这个适合我，我认为它是可以管理的，它适合我在里面住一年的现金流，然后做之后是短期租赁，所以只是不断地计算数字。当时确实感觉有点牵强。就您所获得的而言，在加利福尼亚州是一项更大的投资。

托尼：
恭喜莎拉，你采取了这一行动，因为我认为很多人都陷入了这个阶段，所以你能够克服这个问题，我认为这是非常令人印象深刻的。但你在分析瘫痪之外提到的另一件事是，你看到网络中的其他人正在采取这一步，这也是让你有信心自己去做的部分原因。我认为这是一件非常重要的事情，因为对于我们的许多新听众来说，他们自己就在这个岛上。他们狂看或狂听播客，狂看 YouTube 频道，阅读所有书籍，但随后他们向左看，向右看，然后他们就在他们当前的圈子里唯一这样做的人。
这就是为什么我们如此强调，阿什和我，建立你的网络的重要性，以便你周围的其他人也经历同样的旅程。无论是 BiggerPockets 论坛、房地产新秀 Facebook 群组、加入 BiggerPockets 训练营还是其他辅导计划，无论你能做什么，让自己周围都是人，这都会让你有信心说：“好吧，伙计，如果阿什利和托尼可以做到，我和那些人一样聪明，我相信我也能做到。”我喜欢听这个。
我想多谈谈你的黄金购物车，因为你谈到了市场的变化。在我们开始录制之前，您提到您住在加利福尼亚州圣地亚哥，这对大多数人来说是一个相当昂贵的市场。我想有两个问题，一，为什么不投资你的后院？仅仅是价格问题还是其他原因？然后，B，你是如何巩固的，好吧，这就是我正在寻找的市场类型，因为这个国家是一个很大的地方。您是如何将范围缩小到一个特定城市的？

莎拉：
我想成为本地人，我觉得这对我来说更容易管理。但当我环顾圣地亚哥时，我想，好吧，也许我可以买一套复式公寓，然后通过 FHA 进行 BRRRR，但我让我的父母与我共同签署，所以这给购买框带来了一点麻烦。然后，我就开始关注公寓。我只有大约 500,000 万美元，这在当时也已经是极限了。我必须确保我能够支付抵押贷款以及我将如何做到这一点。对我来说，在我的后院它开始感觉价格过高。然后，我就去了一个半小时路程外的度假胜地，我喜欢去那里，感觉很好。当你离开城市时，它会吸引人们出去重新集结，扎根并逃避残酷的现实。好有趣。

托尼：
您在加利福尼亚州朱利安吗？我认为那是距离圣地亚哥最近的度假胜地。对于那些不熟悉南加州的人来说，您能简单描述一下朱利安是什么吗？

莎拉：
我认为朱利安是南加州唯一有四个季节的地方之一。现在，我们遭受了大雪和大雨的袭击，但是春天我们会迎来超级花朵，然后是一个非常干燥的夏天，有点像大约 95 度的沙漠，然后进入美丽的秋天，所有的树叶都变了，人们正在采摘南瓜和苹果。这确实是面向家庭的。有徒步旅行，有黑暗的天空网络。

托尼：
莎拉，我爱，我有点领先，因为我想跟进的是，我们的大多数听众可能从未听说过加利福尼亚州朱利安。即使对我来说，我也在你以北一个半小时的地方，而且在我开始认识圣地亚哥的人之前，我也从未真正听说过朱利安。但对于我所在地区南部的人来说，每个人都知道朱利安。我提出这个问题的原因是，这个国家的每个角落、每个州都有自己的当地区域景点，就像，“嘿，是的，如果我想去雪地，这就是我们去的地方。”或者，“嘿，如果我想去河边，我就去这里。”或者，“嘿，如果我想去湖边，这里就是……如果我想去骑山地自行车……”
每个州都有自己的小区域来满足该旅行者的需求。因此，很多人问我，托尼，如何找到合适的市场？我如何知道在哪里投资？真的，我说，这并不重要。你可以选择任何州。你可以在美国任何州的任何地图上放置图钉，你都会找到至少一个有意义的市场。我认为朱利安为你工作这一事实对于我们向听众呼吁是一件很重要的事情。

莎拉：
我听到有人说，他们在自己住的地方放了一根大头针，然后出去大约一个小时，然后绕着半径走了一圈，然后说：“墨西哥、海洋对我来说有什么是可以控制的？好的，就到这里吧。”

阿什利：
莎拉，那么这个小屋、这个房产有什么计划吗？您能告诉我们更多相关信息吗？

莎拉：
卖点之一是楼上是二加一，楼下是工作室。拥有这两项收入最终确实有助于现金流，并使价格点对我来说值得，而且它只是均衡平衡。一旦我搬出去，我就希望能在那里找到一个长期租客，因为我听取了每个人都在投资的社区的意见，我想为人们提供某种当地的住房并使用其中的一部分为人们提供一个度假胜地并创造这种平衡。

托尼：
楼上有 2-1，楼下有工作室。您目前住在该房产中，对吗？然后，计划是康复或者你怎么样-

莎拉：
是的，我接受了康复治疗。这比我想象的还要多。有几个问题。当我提出报价并且他们正在处理他们的保险时，出现了活跃的泄漏。我的印象是，一切都会在他们经历的过程中得到解决，并得到保险的清算。然后，他们将其缩小到泄漏的原因是楼上露台上的这些门，而地下室工作室位于其下方。

阿什利：
哦，所以它是从门进来的，就像门没有密封一样，然后作为一个整体落下来。

莎拉：
好吧，无论谁把这些门放进去，没有悬挑的木门，所以风、水和雪就渗进来了。他们给了我更换门的信用，得到了财产，订购了门，准备好安装，仍然有泄漏。山上水太多了，简直湿透了。在我拿到钥匙的第一天，我用一把巨大而沉重的铲子从那个 20 英尺的露台上铲掉了两英尺厚的雪，然后就……在它们上面。真的，这是一座欢迎我的山。

托尼：
这一定是我一段时间以来在这个播客上听到的最受房地产投资故事欢迎的故事之一。就像你关闭的那天一样，你必须铲掉两英尺厚的雪。棒极了。

阿什利：
尤其是当你住在圣地亚哥时。对我来说，去物业做这件事很正常。

莎拉：
不，我真的不下雪。上次我在特柳赖德参加朋友的婚礼时，我摔倒了。不管怎样，这是一个学习曲线，这很好，但现在正处于其他事情的发现阶段，我开始需要更多地关注并调整我的预算。

阿什利：
您是否需要改造这两个单元？

莎拉：
我本来只是打算上楼的。就像，因为这就是小屋的氛围，它有木质天花板和漂亮的壁炉，非常舒适。

托尼：
很快，阿什利，我只是想听听你的想法。显然，莎拉，这是你的第一笔投资。每次我们购买房产时，我们都会学到新的东西。对我来说，我觉得，这取决于房产，但我经常尝试让卖家根据我们的目标进行修理，但要修理某些东西。如果是美学演示之类的东西，我知道无论如何我都会自己改变这些东西，所以我不会要求卖家放置新地板或重新设计浴室。
但举例来说，我们刚刚买了一处房产，我们让卖家更换了化粪池，因为我们知道化粪池是坏的，它可能会落在我们身上。他只是会给我们一份信用，让我们在成交后自己去那里完成，或者让卖家来做。我们非常努力地要求卖家修理它，因为我们不知道，好吧，如果它不仅仅是化粪池怎么办？之后会发生什么？阿什利，我只是很好奇，当你购买交易时，你如何确定你要解决和修复的内容以及你想要向卖家推送的内容？

阿什利：
我所有的财产都差不多。它们太糟糕了，你甚至无法挑选并选择让我说：“我想要这个修复。”只是，来吧，阿什，看看这个房产。这对改善它没有任何帮助。我从来没有要求做任何事情。也许如果我开始更多地关注那些不像康复项目那么大的事情，也许我会要求一些东西，但我在提出我的提议时知道我将不得不做很多工作并且很多不同的事情。我可能会要求的一件事是化粪池和要完成的井。我认为这是一个很好的例子。
当我在华盛顿州西雅图炒房时，我们在没有检查的情况下购买了该房产，但我们确实要求提供下水道范围，因为在华盛顿，或者至少在西雅图，如果有一些法律或法规规定下水道管道是否需要固定在你的房子上，如果你是接管它的新主人，你就不会受到某种事情或其他事情的影响。但是，如果您是该房产的当前所有者，并且您去进行维修，那么它会便宜很多，因为您不必做任何事情，我不记得具体的法律是什么。这是与我合作的人，他们总是问连接到主管道的下水道是否有问题。他们总是会要求卖方进行维修，即使他们必须在购买价格上加上费用以支付其费用，因为让现任业主购买房产或维修该东西比让现在的业主便宜得多作为新主人，你就这样做。

托尼：
凉爽的。太棒了，莎拉。显然，你将在第一笔交易中学到很多东西，所以我很高兴我们从这一交易中获得了一些很好的学习经验。我想快速回到这笔交易的数字。如果您不介意的话，请告诉我们您的购买价格是多少，您的总现金是多少，以及您预计的康复费用是多少。

莎拉：
价格是 500,000 美元，我首付了 5%。这就是我把数字弄乱的地方。我只分配了 1.5% 的费用用于结算成本，而我本应该支付 3% 的费用。我可能已经和四个不同的贷款人谈过了。

阿什利：
为什么会这样，莎拉？是否还有其他因素导致您的结账成本翻倍？

托尼：
因为我也在加利福尼亚州，我通常会为结账费用预算 2% 左右。

莎拉：
我想我不知道要提前一年支付保险费，然后支付四个月的财产税或其他什么费用。但好处是我从卖家那里得到了 9,500 美元的信用额，这笔钱直接计入成交成本，所以它真的很平衡。出炉的检查报告让一些人大吃一惊，我叫了一个承包商去走一走，看看这东西会从山上掉下来吗？这值得吗？难道我就掉进钱坑里了？他说：“不，但是你需要做一些修复，而且你可能只需花费 30,000 美元就能完成。然后，家具就摆在上面了。”这就是我崩溃的原因，我不断地回顾这些数字，比如需要升级的每个部件，成本是多少，然后它就有意义了，但现在我已经身在其中了。

阿什利：
您是否有真正的检查员来了，或者您只是使用了承包商？您既有检查报告，也有承包商。我认为如果你能同时做到这两个方面以获得两种不同的观点，那么这是一个很好的组合。此时，是否存在检查员说应该做但承包商没有做的不同事情或类似情况？

莎拉：
很多泄漏再次指向露台上的这些法式门。他们自愿花费 11,000 美元在房子后面安装了一条法式排水沟，以防止水流进房子。当我到达那里时，那个位置的房子下面仍然有水。可能是热水器，也可能只是不知道从哪个方向流来的水。我不知道，但这让我想知道，因为他们没有透露任何地下水入侵的情况，为什么他们自愿在法国修建一条价值 11,000 美元的排水沟，但实际上做得并不好？它也没有深入到需要的程度。它让一名水管工进来，就像，“立即卖掉它，”一个人说，“好吧，让我们想想我们能做些什么来继续前进并分阶段进行，”但它是压倒性的。

托尼：
我只想问一个问题，因为你有点掩盖了这一点，但作为第一次投资者，你能够找到一个承包商来和你一起巡视你的房产，这对许多新投资者来说是一个挑战，就是找到合适的承包商承包商-

阿什利：
即使是经验丰富的投资者也会有人来。

托尼：
让某人真正出现是件好事。莎拉，你能否向我们介绍一下你是如何找到那个人的，以及他们向你收取了什么费用（如果有的话）来与你一起进行演练？

莎拉：
是的，谢谢你的询问，因为当我转向朱利安时，我真的很想聘请一位当地的房地产经纪人，她非常宝贵，因为自 90 年代以来，她在两三个不同的地方吃过面包和早餐，所以她认识人，她她认识所有的潜艇，她认识最好的承包商。这是她对当地非常优秀的承包商的高度评价。他出来了，我付给他 350 美元，然后他给了我一份需要解决的问题的报告。然后，他在一旁告诉我它可能运行的估计，大约是 30,000 美元。我知道，我来自室内设计和建筑，我知道这些数字会失控。我的一部分只是责怪自己太天真或者我不知道。

阿什利：
现在回想起来，在那种情况下你会采取什么不同的做法？

莎拉：
昨天，我希望我能有买家的悔恨和很多遗憾，就在早上，一位水管工说：“我曾与那些在这种情况下投入金钱并花费 70,000 美元的人打过交道，这就像你在追自己的尾巴。”但那天晚些时候，我与另外三个人交谈，最后我与一个试图在情况中寻找积极因素的人交谈，他说：“听着，让我们处理这三件事。让我们控制住洪水，在那里建一堵墙，然后开始完成楼上的工作。”

托尼：
我只想暂停一下，因为首先，莎拉，我完全欣赏节目中的透明度和脆弱性，因为这些是我们很多人作为投资者都在努力解决的问题，“伙计，我在做吗？”正确的决定。我走的路正确吗？我刚才是不是把事情搞砸了？”这些都是我们有时会遇到的问题。首先要知道你并不孤单。我先问这个问题。您预计第一笔交易每年会产生多少现金流？

莎拉：
楼上，可能只有 52 人，因为楼上的大概每晚 250 人，入住率为 50%，通常是周四到周一，没有约书亚树区那么多。这只是最终与长期租客的关系稍微接近一点，我以为这会是稳定的事情，但是当我搬出去并修理楼下时，我不得不在楼下进行短期出租只是为了收回一些钱暂停一下，暂停一下，如果出现问题，我有几天时间来解决问题。

托尼：
这就是我问这个问题的原因，因为即使你能够在第一笔交易中实现收支平衡，即使你能够实现收支平衡，在我看来，它仍然达到了目的，因为阿什利没有退休她的第一笔交易。我并没有退出我的第一笔交易。大卫·格林并没有从他的第一笔合同中退役。比迪·布兰登并没有从他的第一笔合同中退役。罗布……我还没有遇到过一个人做过一笔交易，他们就像是，“我完成了。我要骑马奔向夕阳。”
第一笔交易的目的是教育自己。第一笔交易的目的是为您提供基础、结构和信心，以便您可以出去完成第二笔交易，然后是第三笔交易，然后是第五笔交易，然后是第十笔交易。莎拉，你在第一笔交易中学到了很多东西，我确信如果我们今天与莎拉交谈，而与六个月前的莎拉交谈，在房地产投资知识方面，你们是完全不同的两个人。即使你能够放弃这笔交易，最终实现盈亏平衡，它仍然是倍数，回报率为 10 倍、10 倍，因为你已经能够学习并为自己提供所需的工具持续增长。

莎拉：
谢谢。我知道这只会发生，希望它的股本会不断增长，并在几年内实现收支平衡。没关系。现在就是给自己挖坑，就是这样——

阿什利：
嗯，我也想，你和第一个水管工谈过，他说，“卖掉它，扔掉它。”但你去了并与其他人交谈。有些人会当场放弃，然后说：“一切都结束了。我需要列出来。我基本上需要把它放弃。我将损失 50,000 美元，以低于我买价的价格出售它。”但相反，就在同一天，你与其他人交谈，我认为这是一个重要的收获，那就是不要总是依赖一种意见，你去了一个人，然后让其他水管工过来看看。事实上，其中一个人说：“让我们先解决这些问题。让我们开始吧，一步一步来，”也许这更像是把它分成这些小包裹，这些小部分可以为你分解它并制定一个计划。
就像进行全面的康复一样，你想要制定一个计划，我自己和托尼也一样，我们都完成了康复项目，就像是，“好吧，让我们开始吧。让我们来吧。”但实际上，最好的承包商是你有计划的地方，我认为你已经找到了一个也知道这一点的承包商，他可以帮助你，让我们一步一步来，努力减轻损失。我们所做的一件事就是审视一个问题，看看有什么我们可以做的事情，甚至不是止血，而是减缓出血，所以减缓水的流入，然后努力真正止血。那么，真正解决这个问题并避免再次发生的解决方案是什么？这可能需要一点时间，但如果你可以继续在楼上工作，因为地下室没有水，不是吗？

莎拉：
它在地下室。

阿什利：
不好意思，上面那个？

莎拉：
不，楼上没有水。这只是楼下的地下室，要么是热水器，要么是地下的，或者可能是从露台漏到隔壁储藏室的。

阿什利：
我认为部分原因是你仍然可以继续努力让短期租赁运作起来，这样你就有收入来抵消一些你可能需要做的修复费用才能获得地下室单元完成。

莎拉：
没错，就等下个月干了。我们又要下几阵雨了。好消息是我进来时就知道这个问题会是什么。我会在夏天干燥的时候买它，然后它突然出现，我会很震惊，至少就像是立刻被扔进了深渊。

托尼：
莎拉，我问这个问题是有原因的，但你的长期目标是什么？您是否正在急于尽快更换室内设计业务的收入，以便退出？房地产是否更像是一种长期投资，旨在补充您的退休生活？帮助我们了解您开始的背景。

莎拉：
我还是会工作。我喜欢做室内设计，但这绝对是退休目标。它正在弄清楚如何使我的资产多样化，我已经 40 多岁了，我是单身，我期待着我要做什么才能在 25 年内保持稳定，并收集一个我最终可以拥有的投资组合被动收入会很好，对我来说也有一定的稳定性，我想拥有自己的家，但圣地亚哥……在新冠疫情期间，情况失去了控制。大家都搬到了这里。

托尼：
莎拉，我之所以问你的目标，是因为我认为这有助于从更好的角度调整或框架第一笔交易，因为你不需要今天完成这笔交易就能让你感到财务稳定。我认为你需要开始问自己的是，这笔交易在 5 年后、10 年后或 15 年后仍然有意义吗？事实上，你在南加州市场购买了房产，假设历史继续保持同样的趋势，它本身就会在未来 5 年、10 年、15 年升值。即使你只是持有它，并且在这 10 年里它只是收支平衡，而且它只是收回成本，你就拥有了一项在同一时间范围内大幅升值的资产，现在你可以再融资，现在你可以出售它，然后你就可以了。该股权有很多不同的权重。莎拉，有很多方法可以表达这一点，尽管目前看起来很可怕，但我仍然认为这对你来说有很多好处。

莎拉：
这就是承包商告诉我的，因为我看着他，我想，“我买的是一个钱坑吗？直接告诉我吧。”他说：“不，让自己进入市场。踏入这扇门，然后顺其自然地处理它。”他说，“看，这房子已经在这里了，已经持续了这么久了。我们所有人都在山上。”

阿什利：
好吧，莎拉，我们非常感谢您的诚实并分享您的经历。没有什么比听到某人正在经历的故事更好的了，而不是几年后，如果你在两三年后讲述同样的场景，我敢打赌你会忘记很多事情。就像分娩一样。当你有了第一个孩子时，你会想：“我再也不会这么做了。那太痛苦了。那太糟糕了。”然后，一年后，“哦，婴儿发烧了。”就像，“哦，那还不错。我会再做一次。”

托尼：
我完全能理解那种感觉。

莎拉：
下次我可能会找到一个伙伴。下次我会找一个合作伙伴，这样每个人都可以有一些[听不清 00:32:31]。

阿什利：
我的第一笔交易是与合作伙伴进行的，因为我害怕像你正在经历的事情会发生。我选择的合作伙伴拥有非常好的人际网络，可以为我们提供帮助，而且他也有很多现金储蓄。所以，我认为对我来说，当我第一次开始的时候，这就是我的安全毯，让其他人通过它，如果我摔倒，不仅仅是我，还有其他人和我一起摔倒，我想，从某种意义上说，只是让这两个头脑来弄清楚接下来会发生什么。您未来的计划是什么？我们可以在这处房产或下一处房产上为您提供哪些帮助？

莎拉：
我认为将管理软件组织起来，这样我就可以顺利进行并减轻一些压力，因为现在我必须更多地关注康复和分阶段。我想你谈到了“客气”或“好客”，我不确定你们哪一个，什么最适合你们。

阿什利：
托尼，你可能可以更好地回答短期租赁问题，然后我可以谈谈长期租赁问题。

托尼：
当然，莎拉。我们的软件堆栈有几个部分。我认为您需要的第一部分是某种渠道管理器或物业管理软件。那里有几个。我们使用一家名为“Hospitable”的公司。另一个大的叫做Guesty。 OwnerRez 是另一个大人物。我认为只要找到你觉得最直观的一个，他们几乎都做同样的事情。我认为界面和可用性才是最适合您选择的。
您绝对需要的第二件事是动态定价工具。我们使用 PriceLabs。 AirDNA 也是另一大巨头。还有其他一些。我认为 Wheelhouse 是人们使用的另一种方式，但如果您想最大化收入，通常您不想使用 Airbnb 和 Vrbo 为您提供的定价建议，因为 Airbnb 和 Vrbo 希望他们的价格具有竞争力，而我们作为房东希望我们的收入最大化。这些目标彼此有些矛盾。
然后，我们用来帮助​​减少一些管理工作量的第三件事是我们的数字指南。我们发现，向房客提供有关如何使用房产的书面和视频说明，极大地减少了人们向我们提出的问题，并减少了我们管理房产的时间。快速回顾一下，您需要物业管理软件，需要动态定价工具，还需要数字指南。

莎拉：
您是否有用于制作指南的程序或者您制作 Airbnb 的指南？

托尼：
我不使用 Airbnb 功能，因为我们同时在 Airbnb 和 Vrbo 上预订。如果您的旅游指南只能通过 Airbnb 获取，那么通过 Vrbo 预订的任何人都不会获得旅游指南。我们通常使用第三方平台。我见过一些人只是在 Canva 中这样做，他们会在 Canva 中创建一个非常美观的数字版本。然后，还有提供数字指南服务的公司。 Hostively 有一本数字指南。 Breezeway 有一本数字指南。我认为其他一些 PMS 也有数字指南，但我更喜欢软件版本，因为它更容易即时更新。您无需打印任何内容，只需在客人入住时将其发送给他们即可。

阿什利：
事实上，我刚刚雇了人，因为直到今年秋天，我只有一份短期租金，而我的清洁工只是负责处理一切。她负责所有的消息传递，所有的事情。然后，当他们开始添加更多单元时，我决定我应该更像托尼，并且我应该安装一些系统。我实际上雇佣了一个人来进行研究，我基本上只是告诉他们我希望该软件为我做什么，他们实际上为我将所有这些整合在一起。我们使用 Hostively。我们通过 Hostively 制作指南，但它也是物业管理软件。我们也使用它的那一面。
然后，我们使用 RemoteLock 为每个人设置自动密钥代码，该代码集成到我们发送给每个人的消息中，告知他们的密钥代码是什么，并自动为每个人更改它。至少，据我所知，这确实是我们唯一使用的两个。她可能还有别的东西在里面。托尼，对于清洁工，您是否为清洁工使用单独的东西，因为我认为我们有这样的功能，当有新预订时，它会向他们发送电子邮件，然后他们可以接受或拒绝。我不知道这是否是通过 Hostively 实现的。我不确定我们是如何设置的。

托尼：
许多渠道经理在管理清洁人员和维护人员方面的功能有限。最初，直到大约四五个月前，我们都是通过渠道经理来处理这件事。最近，我们添加了第二个软件，或者不是第二个软件，我们的第四个软件专门针对我们的清洁和维护人员，它被称为 Breezeway。天哪，我知道我们有一个附属链接，稍后我会与您分享。哦，是的，这是breezeway.io/robinson。我想如果你使用它，你会得到 25% 的折扣或类似的东西。
但 Breezeway 真的很酷，因为它与您的 PM 集成。您的所有预订都会填充到日历中，这会迫使您的清洁工仔细检查他们必须完成的清单，以便将清洁标记为已完成。实际上，它要求他们在浏览房产并完成所有这些步骤时提交照片。例如，我可以看到，我们从客人那里收到的消息之一是没有海绵，但我们知道我们已指示清洁工留下海绵，所以现在在我们的清洁清单中，他们有拍一张打开的水槽下面的柜子的照片，这样我们就可以看到水槽下面有垃圾袋、碗碟盒和海绵。有很多类似的功能可以帮助您的清洁工负起责任。我们使用微风道。这对我们来说真的很棒。

阿什利：
然后，当你把地下室变成长期出租时，我认为 Rent Ready 是一个很好的选择，只需要拥有一个单位，甚至是前 10 个单位。他们拥有您在软件中需要的各个方面，例如在线收取租金、记账，他们有您可以在那里以电子方式签署的租约，只是非常基本的。您可以支付附加费用，例如，如果有人有维护请求，您实际上可以注册他们的呼叫中心，在那里您有一个专用号码，该人可以拨打该号码，并且其团队中的某人会与他们一起解决问题或派遣您需要的供应商希望它们能够解决任何问题。还有 Avail、apartments.com，甚至 Zillow 也开始构建某种租金管理系统。
然后，另一个进行长期管理的部分是 Rent Ready、Avail、apartments.com。努力思考。我知道还有另外一个大的项目也非常适合刚开始使用，但就增长和扩展而言，还有 AppFolio、Buildium 资产，这些资产都有最低费用，但直到您达到一定水平才真正有意义。 20 到 30 个单位来实际实施该软件，他们只是有更多的花哨功能。但与短期租赁或长期租赁一样，该软件具有如此多的自动化功能，因此可以非常轻松地实际远程运行您的设备，然后以这种方式管理它们。
另外，也看看谷歌搜索不同的消息。而不必思考，好吧，我的信息应该在客人预订时向他们说些什么，或者在他们搬进长期租赁单位的那天应该向他们说些什么？您可以轻松地在网上找到样本，然后根据您的财产进行调整和定制。然后，当您添加其他单元时，您只需复制、粘贴并调整它即可。很多时候，软件也会有模板，至少在长租方面，这样它会自动拉取租客的名字、房产地址，输入后，你就可以把所有的东西都发给你的所有朋友了。如果需要的话可以选择不同的单位。
例如，今天有人在车道上除雪，您想将其发送到四联公寓中的四个单元，它会自动输入每个人的姓名等信息并将其发送出去。我认为将短期租赁和长期租赁物业管理软件集成起来，需要一些时间来设置，但它可以提供的自动化将真正非常帮助您。就像你说的，你需要专注于康复方面。

莎拉：
是的，我需要减压。

阿什利：
托尼，很快，你想谈谈使用虚拟助手来运行其中的一些部分吗？

托尼：
老实说，我认为虚拟助理可能是房地产投资者最未充分利用的团队建设方面之一。它没有得到足够的讨论。目前，我们的团队中有五名 VA。其中三个专注于运营，两个专注于定价和我们的软件堆栈。作为一名房地产投资者，我最大的遗憾之一就是没有尽早雇用这些人，因为与他们提供的价值相比，你必须向这些人支付费用。这确实是一个巨大的投资回报，而且它们绝对可以让您更快地扩展您的业务，同时减少一些麻烦。
如果你计划建立一个规模适当的投资组合，如果你想要多个房产并且你知道你想要多个房产，那么在第一个房产上雇用这些人会让事情变得容易得多，因为现在，你们正在一起学习，你”时间。

阿什利：
最棒的是，即使你拥有一处房产，你也可以找到虚拟助理，他们可能为 10 个不同的投资者工作，只有几个单位，所以你可以轻松负担得起他们，因为你基本上可以分担成本，因为他们为很多其他人工作，也许如果你找到当地人，他们想要一份至少 20 小时或类似的兼职工作。我认为这也是一个巨大的优势。 Fiverr 或 Upwork 是开始寻找虚拟助理的两个好地方。好吧，在结束之前，我们还有什么可以帮助您的吗？

莎拉：
不，我非常感谢你们。我正在收到反馈，但谢谢你们。我真的很感谢你邀请我参加。

阿什利：
我们很高兴您的加入，并再次感谢您购买《房地产新手》一书，因为它引导您找到了我们。

莎拉：
从没想过会发生这样的事。

阿什利：
很高兴见到您并与您分享您的旅程，哪里是人们关注您并随时了解您的复式公寓最新情况的最佳地点？

莎拉：
好吧，我发帖不多，但我在 Instagram 上发帖，@quesarara，Q-U-E-S-A-R-A-R-A。

阿什利：
你必须分享你的旅程。发布更多内容。嘿，在我们结束之前，您知道什么时候想要进行短期租赁吗？

莎拉：
到五月底。那是旺季。

阿什利：
很快了。好的，太好了。好吧，我们祝您好运，非常感谢您抽出时间与我们聊天。尽管你是一个新人，但你为这一集提供了如此多的价值，我认为很多人会从你身上学到一些教训，但也会得到很多动力和灵感。谢谢你的光临。我们很感激。感谢你们。我是阿什利，@wealthfromrentals，他是托尼@tonyjrobinson，我们将带着另一集回来。很快再见到你们。

演讲者4：
（唱歌）