红利折旧可让您最大化回报并最小化纳税义务。 通过红利折旧,您可以在符合条件的资产投入使用的那一年中扣除大部分成本。
不幸的是,了解红利折旧、它是如何运作的,以及它是否适合您的房地产投资策略并非易事——但这正是我们的切入点。
在本指南中,我们将向您介绍您需要了解的有关红利折旧的所有信息。
什么是红利折旧?
由于使用和一般磨损,您的资产会随着时间的推移自然贬值。 如果您经营一家企业,折旧可以让您 注销 只要满足以下条件,您的资产在其估计“使用寿命”期间的一部分成本:
- 你是主人
- 您将资产用于您的业务或其他创收活动
- 资产的使用寿命大于一年
在一般折旧中,您注销的部分等于其估计使用寿命。 例如,假设您用价值 7,000 美元的橱柜改造了新出租物业的厨房。 橱柜的折旧周期为七年,这意味着您可以在七年内申请 1,000 美元的折旧。
红利折旧加速了这一过程。 当您申请红利折旧时,您不必连续七年每年申请 1,000 美元,而是可以获得更多。 到 2022 年,您可以申请 100% 的橱柜折旧,这意味着您可以立即注销所有 7,000 美元。 然后,您可以将通过折旧税减免节省下来的钱用于其他事情,例如对您的业务进行再投资。
不幸的是,奖金折旧已经被逐步取消,所以如果你想利用大规模的税收冲销,现在是时候了。
红利折旧如何运作
假设您的厨柜实际价值 10,000 美元。 以下是折旧奖励的逐步减少时间表:
年 | 折旧红利 (%) | 可申请折旧 |
2022 | 100% | $10,000 |
2023 | 80% | $8,000 |
2024 | 60% | $6,000 |
2025 | 40% | $4,000 |
2026 | 20% | $2,000 |
2027 | 1/7 或 14.29%(项目的标准折旧) | $1,429 |
备注:如果您在 100 年要求 2022% 折旧,则该资产不再符合减税条件。 您不能申请大于资产价格的折旧总额。 此外,红利折旧仅适用于您使用该资产的第一年。 在 80 年获得资产 2023% 的额外折旧不符合 20 年剩余 2024% 的条件。您只能从第二年开始申请资产的标准折旧百分比,直到您获得全部 100%。
另外,在继续阅读之前,请检查您的 国家允许加速折旧. 其中一些没有,包括佛罗里达、夏威夷、加利福尼亚和纽约。
红利折旧是什么时候开始的,为什么会存在?
当国会通过 2002 年就业创造和工人援助法. 那时,您可以在资产使用的第一年申请 50% 的折旧。 其最初目的是鼓励企业将通过红利折旧节省下来的钱在 9/11 之后再投资到经济中。
2017年,国会通过了 减税和工作法案 (TCJA)。 TCJA 的一项根本变化是,只要在 27 年 2017 月 1 日至 2023 年 10,000 月 2016 日期间购买并投入使用,符合红利折旧条件的资产就可以全额申报。换句话说,如果您购买并投入这 5,000 美元2017 年 10,000 月使用的厨房橱柜,您可以注销 XNUMX 美元。 XNUMX 年 XNUMX 月,您可以注销总额 XNUMX 美元。
但是,TCJA 还制定了上表中显示的淘汰时间表。 如果国会不采取另一项法案,奖金折旧将在 2027 年不复存在。
符合红利折旧条件的资产
要获得红利折旧,资产的回收期或使用寿命通常必须为 20 年或更短。 以下是一些最常见的符合红利折旧条件的资产:
具有成本分离研究的住宅出租物业
成本分离是另一种策略,有助于最大限度地减少折旧扣除并最大限度地减少总体税收负担。 成本分离评估出租物业中特定资产的折旧,包括地板、橱柜、台面、电器和照明等。 鉴于这在 BiggerPockets 社区中非常重要,让我们深入探讨一下:
你可以注销一大笔钱 通过成本分离研究进行红利折旧. 例如,假设您购买了评估建筑价值为 275,000 美元的度假物业。 由于住宅物业的使用寿命为每年 27.5 年(这使它们不符合红利折旧的条件),您注销了 10,000 美元的折旧:275,000 美元 / 27.5 = 10,000 美元
您还花费 40,000 美元进行符合奖金折旧条件的内部升级,并在 2023 年全部投入使用。
我们还假设您当年的租金收入为 40,000 美元,并缴纳 25% 的联邦所得税。
- 未计折旧的欠税 = 40,000 美元 * 25% = 10,000 美元
- 折旧欠税 = ($40,000 – $10,000) * 25% = $7,500
由于一般折旧,您可以节省 2,500 美元的税款。 当您包括成本分离研究时,您可以节省更多。 您符合红利折旧条件的成本分离资产为 40,000 美元,到 2023 年,您最多可以申请 80%。
- 成本分离资产:40,000 美元 * 80% = 32,000 美元
- 折旧和成本分离所欠税款 = ($40,000 – $10,000 – $32,000) * 25% = -$500
在这种情况下,您的成本分离资产让您可以申请 500 美元的净经营亏损,您可以将其结转并抵消未来收入。
合格的改善属性
合格改善财产 (QIP) 包括非住宅建筑投入使用后对内部部分所做的任何改进。
QIP 也适用于对短期出租物业进行的内部改造 冠状病毒援助,救济和经济安全法 (关心法案)。
额外的红利折旧限定符
其他符合条件的资产包括:
- 使用年限在20年以下的车辆
- 办公设备和家具
- 折旧计算机软件
- 获得之前未使用过的二手设备
- 自来水设施属性
- 土地改良,例如围栏和停车场
不符合红利折旧条件的资产
以下是一些不符合条件的主要资产:
- 主要住所: 您的主要居所不产生收入。 因此,它不符合一般折旧条件,更不用说红利折旧了。
- 出租和商业地产建筑:住宅物业的使用寿命为 27.5 年,而商业物业的使用寿命为 39 年。 这两种财产类型都超过了标准的 20 年或更短的红利折旧规则。
- 特定车辆:如果车辆的使用寿命超过 20 年,则不符合红利折旧的条件。
如何报告税收的红利折旧
您可以通过提交报告红利折旧 IRS 表格 4562,“折旧和摊销”。 与其他税表一样,您必须在申请红利折旧的纳税年度的截止日期(包括延期)之前提交。
奖金折旧和第 179 条费用化有什么区别?
红利折旧和第 179 条有很多共同点,但也有一些关键区别。
首先,红利折旧让你的收入出现损失,就像上面的成本分离例子一样。 如果您使用第 179 条并承担亏损,您必须将其结转,直到您有收入来吸收它。 否则,您可以采取标准折旧扣除。
另一个关键区别是许多州不允许红利折旧。 例如,如果您是加利福尼亚州居民,则不能申请红利折旧,因此您可能要考虑改用第 179 条。 不同的州对这两种减税选择有不同的规定。
此外,您必须注销可用于注销红利折旧的总额。 如果您只想申请 50 纳税年度奖金折旧的 2022%,则不能。 您必须索取全部 100%。 根据第 179 条,您可以扣除您选择的任何金额,只要它在该纳税年度的门槛内。
红利折旧的利弊是什么?
此时,您可能已经了解红利折旧的一些主要利弊。
优点
- 大额减税: 2022年,你可以在一年内完全扣除一项固定资产,即使它被使用过(只要你没有使用过)。 即使在 2023 年,您仍然可以扣除 80%,这远远超过标准折旧所允许的。
- 再投资机会: 如果您在橱柜上花费 10,000 美元并在同年收回这笔投资,您可以将这笔钱再投资于其他事物。 您可以购买更多设备、改造另一所房屋,甚至可以将其用于支付另一处房产的首付款。 随着手头现金的快速返还,可能性是无限的。
- 折旧可以减少混淆: 如果您可以对一项资产申请 100% 的折旧,您就不必担心将其计入未来的纳税申报单中。 由于您不能为从 80 年开始购买和使用的任何资产索取全部 2023% 的税款,因此您仍然需要对此做出解释,但它的重要性要小得多。
- 您可以索赔损失: 如果要求红利折旧使您出现净经营亏损,您可以将其结转以抵消未来的应税收入——只要它仍在 TCJA 的限制范围内。
缺点
- 缺乏未来的扣除: 如果你完全扣除一项资产,你就不能在未来的回报中注销它。 换句话说,如果您完全扣除 10,000 美元的机柜而不是将它们分摊到 7 年的生命周期中,您将不会在第 2-7 年对它们进行折旧。
- 可能会扰乱预期的纳税申报表: 申请红利折旧可以减轻您申请当年的税负。 但是,请记住,它仅适用于那一年。 如果你考虑到这一点,那么当第二年要纳税时,你可能会猛然惊醒。
- 索赔损失有限制: 虽然您可以申请净营业亏损,但您可以申请的年限通常是有限的。 如果您打算结转亏损,请确保您提前计划。
您应该利用红利折旧吗?
根据您的长期计划,奖金折旧可能是一笔巨大的资产(双关语)。 它可以为您提供更多手头现金,用于对您的业务或其他财产进行再投资,但请记住,这无论如何都不是“额外”的钱。 您现在只是在最大化您的税收冲销,以换取未来几年更少甚至没有折旧。
通常情况下,手头有额外的现金是一件好事——只要你有计划。
如果您想知道如何最好地使用通过红利折旧获得的额外资金,请查看 更大的口袋论坛. 我们的房地产投资者、代理人和其他专业人士社区可以为您提供一些见解。
不确定如何最大限度地为您的房地产业务扣除? 在 精明的房地产投资者的税收策略书, 注册会计师 Amanda Han 和 Matthew MacFarland 分享了您需要的实用信息,这些信息不仅可以帮助您今年报税,还可以制定持续的策略,让您的下一个报税季变得更加轻松。
BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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