Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm gì?

Trong bài viết này

Sản phẩm Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) là cơ quan chính phủ liên bang giúp mọi người tiếp cận nhà ở giá phải chăng. Hầu hết người Mỹ liên kết HUD với hỗ trợ nhà ở công cộng và hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp. Tuy nhiên, các chương trình của HUD cũng giúp các cá nhân đủ điều kiện nhận FHA cho vay, cải thiện nhà cửa và thực thi luật nhà ở công bằng trên toàn quốc. 

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang cân nhắc mua nhà HUD để mở rộng danh mục đầu tư của họ. Những ngôi nhà bị tịch thu của HUD thường được bán dưới giá trị thị trường, cho phép bạn cai nghiện và lật đổ tài sản để kiếm lời. 

Tuy nhiên, các chương trình nhà ở của HUD cũng là một cách tuyệt vời để các gia đình mua căn nhà đầu tiên của mình. Các chương trình như “Chương trình Hàng xóm Tốt” hoặc “Chương trình Đô la HUD $100” cung cấp các lựa chọn tài chính hợp lý cho các gia đình có thu nhập thấp để mua nhà.

Bài viết này tìm hiểu những gì cần thiết để mua một ngôi nhà HUD và liệu loại nhà ở này có thể sinh lãi hay không. Bạn cũng sẽ tìm hiểu những ưu và nhược điểm của việc mua tài sản HUD bị tịch thu.

Nhà HUD là gì

A nhà HUD là tài sản bị tịch thu bị tịch thu từ những chủ nhà không trả được khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). Nhà HUD có thể là bất kỳ loại bất động sản nào—nhà truyền thống, nhà song lập hoặc thậm chí là nhà xe kéo. FHA thanh toán phần còn lại của khoản thế chấp và HUD đưa tài sản đó vào thị trường nhà đất. 

Những ngôi nhà của HUD xuất hiện trên thị trường bất động sản được bán “nguyên trạng”. Vì vậy, bạn không thể mong đợi bất kỳ sự nâng cấp, cải tạo hoặc sửa chữa tài sản nào. Ngoài ra, do các chủ sở hữu tài sản trước đó gặp khó khăn về tài chính nên tài sản có thể rơi vào tình trạng hư hỏng. Tuy nhiên, những ngôi nhà này thường được rao bán với giá rẻ nhất trong khu vực. 

Chương trình HUD

Các chương trình của HUD bắt đầu vào năm 1965 khi Tổng thống Lyndon B. Johnson thành lập cơ quan này. Sứ mệnh của nó là “tạo ra những cộng đồng mạnh mẽ, bền vững, hòa nhập và những ngôi nhà chất lượng, giá cả phải chăng cho tất cả mọi người”. Để đạt được mục tiêu này, HUD thực hiện nhiều chương trình khác nhau nhằm đảm bảo nhà ở cho thuê giá phải chăng và giúp các gia đình được đảm bảo tài chính và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Dưới đây là một số chương trình nhà ở khác nhau của HUD được thiết kế để cung cấp hỗ trợ tài chính cho bất kỳ ai muốn mua hoặc thuê nhà.

Chương trình phiếu lựa chọn nhà ở

Thường được gọi là Nhà ở khu 8, chương trình này cung cấp hỗ trợ tiền thuê nhà cho các gia đình có thu nhập thấp, người khuyết tật hoặc người già. Chủ nhà cho người thuê theo Mục 8 thuê phải đảm bảo tài sản đáp ứng hoặc vượt quá các tiêu chuẩn an toàn và sức khỏe tối thiểu. Ngoài ra, người thuê nhà còn nhận được chứng từ để giúp trả tiền thế chấp. 

Để đủ điều kiện nhận nhà ở Mục 8, gia đình phải đáp ứng các tiêu chí cụ thể. Chúng bao gồm thu nhập trung bình dựa trên quy mô gia đình, lịch sử thuê nhà tốt, không có tiền án tiền sự và lựa chọn từ danh sách các căn hộ hoặc nhà của HUD đã được phê duyệt. 

Sau đó, cơ quan quản lý nhà ở công cộng địa phương sẽ phê duyệt những người nộp đơn theo Mục 8. 

Các khoản vay hỗ trợ nhà ở liên bang

FHA cung cấp bảo hiểm thế chấp và khoản vay cho những người có thể không đủ điều kiện theo các quy tắc thế chấp tiêu chuẩn. Thay vì trực tiếp cung cấp các khoản vay, FHA bảo vệ những người cho vay đã được phê duyệt khỏi rủi ro tài chính nếu chủ nhà không trả được nợ thế chấp. Tuy nhiên, FHA có thể tịch thu những tài sản này, sau đó trở thành “ngôi nhà HUD”.

Dưới đây là một số tiêu chí để đủ điều kiện cho khoản vay FHA:

• Có tỷ lệ nợ trên thu nhập dưới 43%
• Có điểm tín dụng ít nhất là 580 để thanh toán trước 3.5%
• Có điểm tín dụng từ 500 đến 579 để thanh toán trước 10%
• Tra Phí bảo hiểm thế chấp (MIP)
• Có bằng chứng về việc làm và thu nhập ổn định
• Sống trong nhà như nơi ở chính

Tài trợ khối phát triển cộng đồng (CDBG)

Các chương trình của HUD cũng giúp đảm bảo nhà ở an toàn và cơ hội nhà ở công bằng. Ví dụ, chương trình CDBG cung cấp hỗ trợ tài chính cho cộng đồng để phục hồi và cải thiện các tòa nhà dân cư và phi dân cư. Ngoài ra, các khoản tài trợ còn giúp cải thiện tiện ích và tăng cường khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ công.

Chương trình hợp tác đầu tư HOME

Sản phẩm chương trình TRANG CHỦ cung cấp quỹ Liên bang để cải thiện nhà ở cho người thuê nhà và chủ nhà. Chương trình này đặc biệt dành cho các gia đình có thu nhập tổng hợp dưới mức thu nhập gia đình trung bình trong khu vực.

Ví dụ, một chủ nhà có thu nhập thấp có thể nhận được tiền để sửa chữa hoặc phục hồi ngôi nhà của họ để chống chọi với thời tiết hoặc sửa chữa khẩn cấp. Hoặc các gia đình có thể nộp đơn xin hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà để giúp trang trải chi phí nhà ở hoặc trả tiền đặt cọc cho tài sản cho thuê. 

Đạo luật Nhà ở Công bằng

Sản phẩm Đạo luật Nhà ở Công bằng là một chương trình HUD đảm bảo rằng các nhà cung cấp nhà ở không thể từ chối cung cấp nhà ở cho bất kỳ ai dựa trên sự phân biệt đối xử. Vì vậy, chủ nhà không thể quấy rối, từ chối bán hoặc cho thuê hoặc không cho thuê nhà vì các yếu tố sau: 

• Độ tuổi
• Bản sắc giới
• Định hướng tình dục
• Tôn Giáo
• Nguồn gốc quốc gia
• Tình trạng hôn nhân
• Cuộc đua
• Màu
• Khuyết tật

Đạo luật Nhà ở Công bằng áp dụng như nhau đối với chủ nhà bán nhà hoặc chủ nhà thuê căn hộ. 

Cách mua nhà HUD

Mua nhà HUD có thể là một cách tuyệt vời để có được một bất động sản có giá tốt. Những ngôi nhà bị tịch thu này thường được bán với giá chiết khấu, khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và chủ sở hữu nhà tiềm năng.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: làm thế nào bạn có thể mua được nhà HUD?

Giống như bất kỳ giao dịch mua bất động sản nào, quá trình mua bắt đầu bằng sự thẩm định. Do đó, điều quan trọng là nghiên cứu thị trường mục tiêu của bạn, phân tích doanh số bán hàng và tính toán giá trị sau sửa chữa (ARV). Ngoài ra, tốt nhất bạn nên tìm hiểu về các khoản phí liên quan đến việc mua nhà HUD.

Bước tiếp theo là đảm bảo bạn có sẵn nguồn tài chính. Vì vậy, trừ khi bạn có thể đưa ra lời đề nghị trả tiền mặt cho ngôi nhà, bạn sẽ cần phải được chấp thuận trước để thế chấp. Bước này cho bạn biết số tiền bạn có thể đủ khả năng để đặt giá thầu cho một tài sản HUD.

Dưới đây là các bước cần thiết khi bạn bắt đầu tìm nhà để mua theo chương trình nhà ở của HUD:

• Tìm nhà HUD để bán: Sản phẩm Trang web HUD liệt kê các cơ quan liên bang khác nhau có tài sản để bán. Ở đó, bạn có thể tìm kiếm nhà theo tiểu bang hoặc mã ZIP. Hãy nhớ rằng, trước khi gửi đề nghị mua bất động sản đầu tư, bạn phải đợi cho đến khi thời gian niêm yết ban đầu kết thúc. 
• Tìm một đại lý bất động sản được HUD phê duyệt: HUD chỉ chấp nhận giá thầu tài sản từ các đại lý hoặc nhà môi giới được cấp phép. Vì vậy, việc tìm một đại lý có kinh nghiệm trong quá trình thu mua HUD là điều cần thiết.
• Tổng hợp thông tin về giá thầu: Bước tiếp theo là thu thập tất cả thông tin giá thầu. Điều này bao gồm thời hạn, ai đủ điều kiện đấu thầu và liệu nó có được chỉ định là “tài sản do chủ sở hữu sử dụng” hay không.
• Lập kế hoạch kiểm tra tài sản: Nếu có thể, hãy sắp xếp cho người kiểm tra nhà kiểm tra tình trạng tài sản. Những ngôi nhà của HUD được bán “nguyên trạng” và có thể cần phải sửa chữa rộng rãi. Nếu không thể kiểm tra trước khi đấu thầu, hãy đảm bảo giá thầu của bạn bao gồm dự phòng kiểm tra nhà.
• Gửi giá thầu của bạn: Làm việc với đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản của bạn để đặt giá thầu cho bất động sản bạn muốn. Nếu giá thầu của bạn là người thắng cuộc, bạn thường có 30 đến 60 ngày để hoàn tất giao dịch. 

Ai đủ điều kiện sở hữu một ngôi nhà HUD?

Bất cứ ai cũng có thể đủ điều kiện để mua nhà HUD. Tuy nhiên, người mua là chủ sở hữu nhà ở được ưu tiên trong quá trình đấu thầu. Do đó, 30 ngày đầu tiên của quá trình đấu thầu được dành riêng cho chủ sở hữu nhà ở—có nghĩa là ngôi nhà phải là nơi cư trú chính của bạn trong 12 tháng. Ngoài ra, bạn không thể mua nhà HUD trong 24 tháng trước đó.

Sau khi quá trình đấu thầu 30 ngày đầu tiên trôi qua, các điều kiện bán hàng không còn dành riêng cho chủ sở hữu ở nữa. Sau đó, việc đấu thầu được mở cho tất cả mọi người, bao gồm cả các nhà đầu tư sửa chữa hoặc nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê.

Cách tìm nhà HUD

Cách duy nhất để tìm bất động sản được bán theo chương trình nhà ở HUD là tại HUDHomestore.gov trang mạng. Trang web cho phép bạn lọc kết quả để tìm nhà bị tịch thu của HUD dựa trên tiểu bang, mã ZIP, quy mô tài sản, giá cả và loại người mua. Những tài sản bị tịch thu này không được tìm thấy trên MLS hoặc các trang web bất động sản khác. 

Cách tài trợ cho một ngôi nhà HUD

Có thể mua nhà HUD thông qua nguồn tài trợ truyền thống, thế chấp truyền thống, khoản vay FHA, khoản vay VA, khoản vay FHA203(k) hoặc tiền mặt. Tuy nhiên, có một số lựa chọn tài chính bổ sung cho nhà ở của HUD. Dưới đây là những phổ biến nhất:

• Chương trình Good Neighbor Next Door: Chương trình này giúp các công chức có trình độ - giáo viên, cảnh sát, lính cứu hỏa và kỹ thuật viên y tế - mua nhà với mức chiết khấu 50%. Tuy nhiên, có những tiêu chí nhất định phải đáp ứng. Ví dụ, người nộp đơn phải sống tại nơi ở này tối thiểu ba năm.
• Chương trình một đô la: Ưu đãi này giúp các gia đình có thu nhập thấp mua nhà với giá 1 USD. Những ngôi nhà đủ điều kiện phải có mặt trên thị trường ít nhất sáu tháng.
• Chương trình giảm giá $100: Những người mua là chủ sở hữu nhà có thu nhập thấp có thể mua nhà với khoản trả trước $100. 
• Chương trình Phiếu Lựa chọn Nhà ở: Các gia đình có thu nhập thấp có thể đăng ký nhà ở Mục 8 để nhận hỗ trợ tài chính nhằm giúp thanh toán thế chấp hợp lý hơn. 

Ưu và nhược điểm của việc mua nhà HUD

Giả sử bạn đang cân nhắc mua một ngôi nhà HUD. Các yếu tố chính giúp quyết định liệu nó có hợp lý về mặt tài chính hay không? Dưới đây là những ưu và nhược điểm của việc mua bất động sản HUD. 

Ưu điểm

1. Mua nhà HUD rẻ hơn

Lợi ích đáng kể nhất của nhà HUD là giá của chúng. Thông thường, những tài sản này được bán dưới giá trị thị trường. Điều này có thể khiến chúng trở thành một lựa chọn hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư hoặc các gia đình đang tìm kiếm nhà ở giá rẻ. 

2. Thanh toán thấp hơn

Mua nhà HUD bằng khoản vay FHA có nghĩa là khoản trả trước của bạn có thể chỉ bằng 3.5% giá mua. Do đó, khoản tiền gửi thông thường sẽ dao động từ 500 USD đến 2,000 USD thay vì 20% tiêu chuẩn. Ngoài ra, bạn có thể đủ điều kiện tham gia Chương trình trả trước $100. 

3. Hỗ trợ chi phí đóng cửa

Trong nhiều trường hợp, người mua nhà của HUD đủ điều kiện nhận hỗ trợ chi phí đóng. Điều này có thể giúp thanh toán thuế chuyển nhượng, phí ghi chép và các chi phí liên quan khác. 

4. Ít cạnh tranh hơn trên thị trường nhà ở HUD

Một lợi thế khác của việc mua nhà HUD là có ít sự cạnh tranh hơn. Người trúng thầu là người tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất cho Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị. Nó không dựa trên các khoản dự phòng, tài chính hoặc quy mô thanh toán trước.

Nhược điểm

1. Nhà HUD được bán “không nhìn thấy”

Bạn không bao giờ có thể mua tài sản chìa khóa trao tay khi đấu giá một ngôi nhà HUD. Các tài sản được bán “nguyên trạng” và không có thương lượng về những tài sản này. Ngay cả khi kiểm tra tài sản, nhiều vấn đề về sửa chữa và phục hồi chưa được phát hiện vẫn có thể tồn tại. 

2. Quy định về phòng ở và hạn chế bán hàng

Nếu bạn mua một ngôi nhà HUD với tư cách là “chủ sở hữu-người cư trú”, bạn sẽ phải chịu hai hạn chế. Đầu tiên, bạn phải sống ở nơi đó tối thiểu một năm. Thứ hai, bạn không thể mua một ngôi nhà HUD khác trong hai năm. Có thể đó không phải là vấn đề lớn nhưng đó là điều cần cân nhắc.

3. Rủi ro khi mua hố tiền

Một vấn đề phổ biến với các vụ tịch thu tài sản thế chấp của HUD là các hóa đơn phục hồi có thể rất lớn. Bởi vì người chủ nhà trước không thể trả tiền thế chấp nên rất có thể ngôi nhà đang trong tình trạng sửa chữa kém. Ngoài ra, quá trình tịch thu tài sản thế chấp có thể mất nhiều thời gian, có nghĩa là nó có thể bị bỏ trống trong vài tháng hoặc nhiều năm.

4. Sử dụng đại lý bất động sản được HUD phê duyệt

Việc mua một ngôi nhà được liệt kê trên trang web HUDHomestore sẽ hạn chế loại đại lý mà bạn có thể sử dụng. Đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản phải được HUD chấp thuận để gửi giá thầu. 

5. Số lượng nhà ở HUD có hạn

So với MLS, có tương đối ít nhà bị tịch thu để bán. Ví dụ: nhiều tiểu bang có ít hơn mười bất động sản để bán. Việc thiếu tài sản sẵn có có thể khiến việc tìm được một ngôi nhà phù hợp trở nên khó khăn.

Câu hỏi thường gặp về Trang chủ HUD

Chức năng và mục đích chính của HUD là gì?

Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị đặt mục tiêu tạo ra các cộng đồng mạnh mẽ, bền vững, hòa nhập và những ngôi nhà chất lượng, giá cả phải chăng cho tất cả mọi người. Thông qua các chương trình khác nhau, HUD tìm cách tăng cường quyền sở hữu nhà, hỗ trợ phát triển cộng đồng và tăng khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ mà không bị phân biệt đối xử.

HUD hợp tác với chính quyền tiểu bang và địa phương, các cơ quan nhà ở công cộng và các tổ chức phi lợi nhuận để đạt được mục tiêu này.

Ai đủ điều kiện sở hữu một ngôi nhà HUD?

Hai yếu tố đủ điều kiện khi mua nhà HUD được chia thành chủ sở hữu và nhà đầu tư. 30 ngày đấu thầu đầu tiên chỉ dành cho những người mua cam kết ở lại căn nhà trong 12 tháng. Điều này bao gồm người mua mua nhà thông qua chương trình HUD.

Giai đoạn thứ hai của quy trình đặt giá thầu HUD bắt đầu nếu không nhận được giá thầu thành công nào trong giai đoạn đầu. Bất kỳ ai cũng có thể đủ điều kiện để đấu giá một ngôi nhà HUD đã được niêm yết trong hơn một tháng. 

Thư ký HUD làm gì?

Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) tư vấn cho Tổng thống về các vấn đề liên quan đến nhà ở. Ngoài ra, Bộ trưởng còn khởi xướng các chính sách, quy định cũng như giám sát các chương trình nhằm thúc đẩy sứ mệnh của cơ quan là tạo ra nhà ở giá phải chăng—cho thuê và sở hữu nhà—cho mọi người, đặc biệt là các gia đình có thu nhập thấp.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.