Với lãi suất dự kiến sẽ giảm vào năm 2024, bất động sản - lĩnh vực được yêu thích nhờ khả năng thanh toán thu nhập ổn định - có thể tăng giá trong năm mới. Lĩnh vực bất động sản trong S&P 500 kết thúc năm 2023 với mức tăng hơn 8%, kém xa mức tăng 24% của chỉ số thị trường rộng. Chẳng hạn, lãi suất tăng là lực cản đối với phân khúc thị trường này, vì chúng không chỉ làm tăng chi phí vay đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản mà còn khiến tài sản này trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập so với Kho bạc. Đừng quên rằng năm ngoái, các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi suất lên tới 5% chỉ bằng cách bỏ tiền vào chứng chỉ tiền gửi hoặc gửi vào quỹ thị trường tiền tệ hoặc tín phiếu kho bạc. Giờ đây, Cục Dự trữ Liên bang đã đưa ra ba đợt cắt giảm lãi suất vào năm 2024, REIT có thể nhận thấy sự quan tâm của nhà đầu tư tăng lên, thúc đẩy giá cổ phiếu của họ cũng như thu nhập. Nhà phân tích Kevin Brown của Morningstar cho biết: “Tôi nghĩ giá REIT sẽ tăng nếu chúng tôi có tỷ giá ổn định - mọi người sẽ quay trở lại lĩnh vực này”. “Khi lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư định hướng thu nhập thấy rằng cổ tức REIT rất hấp dẫn và họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro liên quan đến đầu tư vốn cổ phần để được trả cổ tức này.” Thật vậy, bất động sản là lĩnh vực dẫn đầu trong quý 2023 năm 17.6, tăng 8%, kết thúc với mức tăng gần XNUMX% trong một tháng chỉ riêng trong tháng XNUMX. Các diễn biến này trùng hợp với thời kỳ lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm hạ nhiệt đáng kể, đạt mức cao nhất là 5% vào tháng 3.8 và kết thúc năm chỉ ở mức hơn XNUMX%. Một con mắt tinh tường Xu hướng làm việc tại nhà sau Covid và việc quay trở lại nơi làm việc chậm chạp đã là lực cản đối với các REIT văn phòng. Phong vũ biểu "Trở lại làm việc" của Kastle Systems, đo lường tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại 10 khu vực lớn của Hoa Kỳ thành phố, đứng ở mức 51.1% vào ngày XNUMX/XNUMX. 18, giảm so với mức 51.6% của tuần trước. Theo Jefferies, những khó khăn vẫn còn rình rập đối với các REIT văn phòng vào năm 2024, nhưng các điều kiện dự kiến sẽ được cải thiện. Nhà phân tích Peter Abramowitz viết trong một báo cáo hôm thứ Hai: “Mặc dù chúng tôi dự đoán [công suất thuê phòng] giảm trên khoảng một nửa phạm vi đưa tin của chúng tôi trong năm 24, nhưng chúng tôi cho rằng tốc độ giảm sẽ chậm lại, điều này sẽ tạo ra một luồng gió thuận lợi cho tâm lý”. Jefferies giữ quan điểm trung lập trong lĩnh vực REIT văn phòng nhưng đã nâng xếp hạng của mình đối với Boston Properties để mua từ nắm giữ. Hiệu suất của BXP 1Y Mountain Boston Properties trong 12 tháng qua “Chúng tôi thấy BXP là một trò chơi hấp dẫn đối với việc mở rộng nhiều lần tương đối so với các hoạt động mở rộng khác. các công ty ngang hàng, với vị thế là người đi đầu trong ngành, với một trong những danh mục đầu tư chất lượng cao nhất trong không gian và sự ổn định trong triển vọng thu nhập,” công ty cho biết. Jefferies cho biết Boston Properties được hưởng lợi từ “danh mục đầu tư hiện đại” của mình trong ngành REIT văn phòng ven biển, với các tòa nhà có tuổi thọ trung bình là 15.7 năm, so với 22.7 năm của tất cả các REIT công cộng. Đổi lại, điều đó sẽ dẫn đến sự ổn định hơn nữa trong triển vọng lấp đầy của nó. Giá mục tiêu 80 USD của Jefferies phản ánh mức tăng 14% so với mức đóng cửa ngày thứ Sáu. Lợi tức cổ phiếu là 5.4%. Theo LSEG, trước đây gọi là Refinitiv, 21 trong số 5 nhà phân tích của Boston Properties đánh giá cổ phiếu này ở mức giữ và mục tiêu giá đồng thuận cho thấy mức giảm khoảng XNUMX% kể từ đây. Phát hiện các xu hướng dài hạn Ngay cả khi môi trường lãi suất thấp hơn có lợi cho REIT, Brown của Morningstar nhận thấy một góc của lĩnh vực này có khả năng nhận được sự thúc đẩy lâu dài từ các xu hướng nhân khẩu học mới nổi: không gian y tế và nhà ở dành cho người cao tuổi. Theo Trung tâm Đầu tư Quốc gia về Nhà ở & Chăm sóc Người cao tuổi, tỷ lệ lấp đầy nhà ở cho người cao tuổi là 84.4% trong quý 2023 năm XNUMX. Con số này tăng hơn 6 điểm phần trăm so với mức thấp nhất của đại dịch là 77.8%, nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ lấp đầy trước đại dịch là 87.1%. Đồng thời, thế hệ bùng nổ dân số đang già đi nhanh chóng, với những thành viên lớn tuổi nhất trong nhóm sẽ bước sang tuổi 80 vào năm 2026. Brown cho biết: “Điều đó biến thành nhu cầu đối với các cơ sở này. Ông dự đoán rằng trong vòng 90 đến XNUMX năm tới, nhu cầu sẽ vượt quá nguồn cung, “và điều đó sẽ khiến công suất thuê phòng trở lại mức trước đại dịch - và có thể vượt mức đó và đạt mức XNUMX%. Để bắt kịp xu hướng đó, Brown đã nhấn mạnh Welltower và Ventas. “Tôi nghĩ họ sẽ chứng kiến mức tăng trưởng cao trong nhiều năm tới.” Welltower, công ty đầu tư vào các nhà điều hành nhà ở cao cấp, trả tỷ suất cổ tức là 2.7%, trong khi Ventas mang lại tỷ suất 3.6%. Anthony Paolone của JPMorgan đã nâng xếp hạng của mình đối với Welltower lên thừa cân từ mức trung lập vào tháng 3, chỉ ra tiết lộ của Welltower về “một bước tiến đáng kể trong tốc độ hoạt động mua lại, với 3 tỷ USD được đóng cửa trong tháng 2024 và 99 tỷ USD khác đang được xử lý”. Ông cũng tăng giá mục tiêu cuối năm 92 lên 10 USD từ XNUMX USD, cho thấy mức tăng gần XNUMX% so với mức đóng cửa ngày thứ Sáu. Theo LSEG, 18 trong số 3 nhà phân tích của Welltower đánh giá cổ phiếu này là nên mua hoặc nên mua mạnh, và mục tiêu giá đồng thuận ngụ ý mức tăng hơn XNUMX% so với mức hiện tại. Ventas đã nhận được xếp hạng Mua hoặc Mua mạnh từ 60% các nhà phân tích quan tâm đến cổ phiếu, với mục tiêu giá trung bình cho thấy mức tăng 2% kể từ đây. Một quý tộc chia cổ tức được chú ý Vào năm 2024, Brown của Morningstar thích Thu nhập Bất động sản, một REIT cho thuê ròng gấp ba lần. Trong hợp đồng thuê ròng ba lần, người thuê nhà có trách nhiệm bảo trì, thuê nhà, thuế tài sản và phí bảo hiểm. Brown cho biết: “Họ chỉ cần thu séc tiền thuê nhà từ người thuê nhà, nếu không thì mọi thứ khác về tài sản đều thuộc về người thuê nhà,” đồng thời lưu ý rằng những người thuê nhà của Realty Income bao gồm các hiệu thuốc và trạm xăng. Thu nhập bất động sản trả tỷ suất cổ tức là 5.3%. Nó cũng là thành viên của S&P 500 Dividend Aristocrats, nghĩa là đây là cổ phiếu đã tăng cổ tức trong 25 năm liên tiếp vừa qua. Brown nói: “Họ là một công ty thu tiền thuê ổn định và điều đó là tốt nếu chúng ta đang rơi vào tình trạng suy thoái hoặc suy thoái tiềm ẩn. Gần một nửa số nhà phân tích về Thu nhập Bất động sản đánh giá đây là mức mua hoặc mức mua mạnh, dự đoán mức tăng hơn 5%, theo LSEG.