Vụ tai nạn không xảy ra: Thị trường nhà đất đã chạm đáy chưa?

Dave:
Xin chào tất cả mọi người, và chào mừng đến với On the Market. Tôi là người dẫn chương trình của bạn, Dave Meyer, và hôm nay tôi sẽ biểu diễn một mình. Chúng ta sẽ đi sâu vào một câu hỏi đã xuất hiện điên cuồng trên nguồn cấp dữ liệu tin tức của tôi trong vài tuần qua và tôi đã hơi ngạc nhiên về điều đó. Vì vậy, tôi quyết định xem xét chủ đề này và tôi sẽ chia sẻ những gì tôi đã học được về nó cũng như ý kiến ​​của tôi về nó trong suốt tập phim này.
Bây giờ câu hỏi mà tôi đã nghiên cứu và chúng ta sẽ thảo luận hôm nay là, thị trường nhà ở đã tìm thấy đáy chưa? Và thành thật mà nói, trong vài tháng qua, tôi thực sự không nghĩ rằng chúng ta sẽ nói về việc thị trường nhà đất chạm đáy cho đến ít nhất là nửa cuối năm 2023, có thể là sang năm 2024. Nhưng đã có hàng loạt tiêu đề từ tổ chức có uy tín nói về điều này. Chỉ là một ví dụ, Mike Simonsen, Giám đốc điều hành của Altos Research, một công ty dữ liệu bất động sản khá nổi tiếng và rất có uy tín, đã đăng một bài báo có tên Thị trường nhà ở đã tìm thấy đáy, khá đơn giản. Chúng tôi cũng đã thấy Tạp chí Phố Wall chạy một tiêu đề cho biết Thị trường Nhà ở đang có Dấu hiệu Tan băng. Yahoo và Fortune chạy các tiêu đề hỏi liệu nhu cầu đã chạm đáy vào tháng 2023 chưa, và Goldman Sachs, một trong những ngân hàng lớn nhất và là nhà dự báo kinh tế nổi tiếng nhất trên toàn nước Mỹ, thực sự đã điều chỉnh tăng dự báo thị trường nhà đất cho năm XNUMX.
Và điều đó thực sự đáng chú ý, bởi vì hầu hết các nhà dự báo, ít nhất là trong nửa cuối năm 2022, đang hạ thấp dự báo của họ. Zillow tiếp tục điều chỉnh kỳ vọng của họ xuống. Chúng tôi đã thấy các ngân hàng lớn khác, các công ty bất động sản khác đi xuống. Chúng tôi đã thấy các ngân hàng lớn khác, các công ty bất động sản khác đi xuống. Vì vậy, câu hỏi này là một cái gì đó thu hút tôi. Có phải chúng ta gần đáy? Tôi đã xem xét nó và những gì tôi sẽ làm hôm nay là chia sẻ với bạn dữ liệu mà tôi tìm thấy. Bằng cách này, bạn có thể tự quyết định liệu bạn có nghĩ rằng thị trường đã chạm đáy hay chưa, liệu nó có bắt đầu tăng trưởng trở lại hay không, liệu có nhiều rủi ro giảm giá hơn hay không và tôi sẽ chia sẻ ý kiến ​​của mình với bạn ở phần cuối, nhưng phần lớn chương trình mà tôi sắp nói đến là tại sao những doanh nghiệp này, tại sao một số công ty danh tiếng lại nói rằng thị trường nhà đất có thể đã chạm đáy.
Và bạn không cần phải đồng ý với điều đó. Tôi sẽ cho bạn biết ý kiến ​​​​của tôi ở phần cuối. Nhưng tôi sẽ chỉ nói rằng về cơ bản có những ý tưởng hợp lý tại sao họ lại nói điều này. Nó không chỉ là sự phô trương và cổ vũ cho ngành bất động sản. Thực tế, có những dữ liệu kinh tế và bất động sản được công bố gần đây cho thấy rằng có thể điều tồi tệ nhất đang ở phía sau chúng ta. Tôi không nói điều đó là đúng, tôi chỉ nói rằng có một số chỉ số đang chỉ ra hướng đó, và do đó nó đáng để hiểu. Mọi thứ đang thay đổi và tôi muốn giúp bạn hiểu điều gì đã thay đổi, sau đó bạn có thể tự quyết định xem liệu điều đó có nghĩa là thị trường nhà ở đã chạm đáy hay chưa. Và một lần nữa, ở phần cuối, tôi sẽ chia sẻ ý kiến ​​​​của mình và cho bạn biết những gì tôi nghĩ có thể xảy ra.
Được rồi, vì vậy đó là những gì chúng ta sẽ nói về ngày hôm nay. Nhưng trước khi chúng ta đi sâu vào vấn đề đó, tôi muốn cảm ơn tất cả những người đã viết bài đánh giá cho chúng tôi về Apple hoặc Spotify gần đây. Chúng tôi đã yêu cầu mọi người viết đánh giá vì nó thực sự giúp chúng tôi rất nhiều tại On the Market và chúng tôi đã nhận được một số đánh giá tuyệt vời và tôi thực sự biết ơn những người đã dành thời gian để làm điều đó. Chúng tôi đánh giá cao nó. Chúng tôi đọc từng cái một trong số chúng. Chúng tôi cảm kích những phản hồi của bạn. Và nếu bạn chưa đưa ra đánh giá nhưng bạn yêu thích chương trình, chúng tôi sẽ đánh giá cao hơn nữa. Vì vậy, cảm ơn tất cả các bạn đã là người lắng nghe, các thành viên trong cộng đồng của chúng tôi, đó là một sự trợ giúp to lớn cho chúng tôi khi bạn làm điều gì đó như vậy. Vì vậy, một lần nữa, cảm ơn bạn. Thứ hai, chúng tôi phải nghỉ ngơi nhanh chóng để nghe từ nhà tài trợ của chúng tôi, và sau đó chúng tôi sẽ đi vào chủ đề của mình, thị trường nhà đất đã chạm đáy chưa.
Được rồi, vì vậy khi tôi bắt đầu xem xét câu hỏi thị trường nhà ở đã chạm đáy chưa, về cơ bản, tôi đã phân loại nghiên cứu của mình thành hai phía khác nhau, phía cầu và phía cung. Như với tất cả mọi thứ về kinh tế, nó thực sự phụ thuộc vào cung và cầu. Hãy nói về khía cạnh nhu cầu, bởi vì tôi nghĩ trước tiên, bởi vì tôi nghĩ đó là thứ đã thúc đẩy hành vi thị trường trong sáu tháng qua hoặc lâu hơn. Về cơ bản kể từ tháng 2 hoặc tháng 3, khi lãi suất và lãi suất thế chấp bắt đầu tăng vọt, chúng ta đã thấy thị trường nhà đất bước vào giai đoạn điều chỉnh. Và điều đó về cơ bản là do lãi suất thế chấp tăng đã làm giảm nhu cầu. Mọi người rất vui khi mua nhà ngay cả với giá cao khi lãi suất thế chấp là 4%, 5% hoặc 6%. Chuyển nhanh đến tháng 2022 khi chúng tăng lên XNUMX hoặc XNUMX%, mọi người không còn đủ khả năng chi trả và vì vậy họ rời bỏ thị trường nhà ở vì họ không còn tìm kiếm một ngôi nhà nữa. Điều đó làm giảm nhu cầu, và điều đó gây áp lực giảm giá nhà ở. Về cơ bản, đó là những gì chúng ta đã thấy kể từ tháng XNUMX, tháng XNUMX năm XNUMX.
Và xin kể cho bạn một giai thoại ở đây, vào thời điểm bắt đầu đại dịch, khả năng chi trả nhà ở là một trong những mức cao nhất từng có vào năm 2020. Mọi người rất dễ mua nhà vì giá không tăng nhiều trừ thế chấp lãi suất siêu thấp và đó là nguyên nhân bắt đầu sự điên cuồng kéo dài từ năm 2020 đến giữa năm 2022. Bây giờ, vào nửa cuối năm 2022, chúng tôi thực sự thấy rằng khả năng chi trả cho nhà ở và có nhiều cách khác nhau để đo lường điều này, nhưng theo một trong những cách đáng tin cậy hơn để đo lường nó, khả năng chi trả nhà ở đạt mức thấp nhất trong 40 năm. Và điều gì sẽ xảy ra khi điều đó xảy ra, khi khả năng chi trả giảm xuống là điều khá rõ ràng phải không? Mọi người vừa rời khỏi thị trường. Và một lần nữa, đó là những gì chúng ta đã thấy.
Nhưng một điều thú vị đã xảy ra kể từ tháng 30, đó là khả năng chi trả đã thực sự bắt đầu được cải thiện vì lãi suất thế chấp đã giảm xuống. Tỷ lệ thế chấp, mức trung bình cho một khoản thế chấp có lãi suất cố định 7.4 năm thực sự đã đạt đỉnh, cho đến nay, nó chắc chắn vẫn có thể tăng lên nhưng cho đến nay trong chu kỳ thắt chặt này, nó đã đạt đỉnh khoảng 6% vào tháng XNUMX và gần đây vào tháng XNUMX, nó đã xuống thấp nhất là XNUMX%. Bây giờ, con số đó vẫn gấp đôi so với một năm trước, vì vậy không phải là đột nhiên chúng ta lại có lãi suất thế chấp cao một lần nữa nói một cách tương đối. Nhưng trong bối cảnh tìm hiểu liệu thị trường nhà đất có chạm đáy hay không, một số áp lực từ thị trường nhà ở đã được giảm bớt do lãi suất thế chấp đã giảm xuống. Và chúng ta sẽ không đi sâu vào vấn đề này, nhưng bạn biết đấy, một số lý do khiến lãi suất thế chấp giảm về cơ bản là do tốc độ lạm phát đã giảm một chút và về cơ bản mọi người không nghĩ rằng Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất nhiều như vậy. Và cũng có rất nhiều lo ngại về suy thoái kinh tế, và khi suy thoái xảy ra, lãi suất thế chấp giảm xuống.
Và do đó, có một yếu tố phức tạp của mọi thứ đang diễn ra, nhưng điều bạn cần biết cho cuộc trò chuyện này là họ hiện đang ở khoảng giữa sáu phần trăm, vẫn rất cao, gấp đôi so với năm ngoái, nhưng thấp hơn so với vị trí của họ. là vào tháng mười một. Và điều đó đã giúp giảm bớt một số, không phải tất cả và thậm chí không phải gần như tất cả, nhưng giảm bớt một số áp lực của thị trường nhà ở về khả năng chi trả. Bây giờ, chúng ta sẽ nói về điều này một chút sau, bởi vì tất nhiên toàn bộ bối cảnh của cuộc trò chuyện này là về việc liệu thị trường nhà đất có chạm đáy hay không. Hoàn toàn có, và tôi chỉ muốn làm rõ về điều này, hoàn toàn không có gì đảm bảo rằng lãi suất thế chấp sẽ không tăng trở lại trong tương lai gần. Tôi sẽ nói về một số kịch bản khác nhau một chút.
Nhưng bây giờ tôi chỉ muốn nói rằng, TLDR, hãy bỏ qua phần cuối, có khả năng rất hợp lý là lãi suất thế chấp sẽ tăng trở lại. Vì vậy, đây là yếu tố cần tính đến khi bạn nghĩ xem thị trường đã chạm đáy hay chưa. Nhưng chỉ cần biết rằng ngay bây giờ, nhà ở có giá cả phải chăng hơn vào tháng 2023 và tháng 2022 năm XNUMX so với tháng XNUMX, tháng XNUMX và tháng XNUMX năm XNUMX. Vì vậy, đó là điều gợi ý và có lẽ là một trong những lý do chính mà tất cả các công ty này có lẽ đang nghĩ đến. thị trường nhà ở đã chạm đáy.
Bây giờ, chỉ để cung cấp thêm một số bằng chứng về mức độ ảnh hưởng của việc giảm lãi suất thế chấp khiêm tốn này, có một thứ gọi là Chỉ số Mua thế chấp của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Đó là một câu cửa miệng, hãy để tôi nói điều đó một lần nữa. Về cơ bản, có một tổ chức được gọi là Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Họ gửi một cuộc khảo sát mỗi tuần để tìm hiểu xem có bao nhiêu người đang đăng ký thế chấp, cả tái cấp vốn và mua hàng mới. Điều tôi đang nói ở đây là các giao dịch mua mới và về cơ bản có một chỉ mục. Và do đó, nó không cung cấp cho bạn những con số chính xác, tất cả chỉ là tương đối với nhau, nhưng chỉ số này đã nằm trong khoảng từ 185 đến 205 trong vài tuần qua.
Điều đó có thể vô nghĩa với bạn trừ khi tôi cung cấp cho bạn một số tài liệu tham khảo, vì vậy hãy để tôi cung cấp cho bạn những tài liệu tham khảo đó. Đó là lúc 160 vào cuối tháng Mười. Đó là số lượng tương đối những người đang đăng ký thế chấp vào tháng 160 là 185, bây giờ là 205 đến 10. Vì vậy, điều đó giống như sự gia tăng 15 hoặc 300% số lượng người đang tìm kiếm các khoản thế chấp. Và nếu bạn đang tự hỏi tất cả điều này có nghĩa là gì, thì điều đó có nghĩa là nếu nhiều người đang tìm kiếm các khoản thế chấp, điều đó có nghĩa là nhu cầu trên thị trường sẽ nhiều hơn, điều này có thể gây áp lực tăng giá. Một lần nữa, một lý do tại sao thị trường nhà đất có thể chạm đáy. Tất nhiên, bây giờ ở phía bên kia, một năm trước, nó ở khoảng 185 và chúng tôi ở mức 200 đến XNUMX, vì vậy con số đó đã giảm đáng kể so với vị trí của chúng tôi một năm trước.
Nhưng dù sao, nhu cầu đã tăng lên vào năm 2023. Chúng tôi đã chứng kiến ​​​​sự gia tăng trong Chỉ số đơn đăng ký mua thế chấp năm trong số sáu tuần vào năm 2023 và không ai nói rằng… Tôi không muốn bạn nghĩ rằng tôi đang nói rằng có rất nhiều của nhu cầu so với năm ngoái, nhưng điều chúng ta đang nói đến ở đây không phải là thị trường có mạnh mẽ như năm ngoái hay không. Chúng ta đang nói về việc liệu nó đã chạm đáy hay chưa và thực tế là nó đã tăng 2023/XNUMX tuần vào năm XNUMX là rất quan trọng. Vì vậy, đó chỉ là điều mà bạn nên biết, đó là chúng ta đã thấy lãi suất thế chấp giảm xuống, điều đó đã thực sự khiến mọi người quay trở lại thị trường bất động sản, nhiều nhu cầu hơn đang gia nhập thị trường ngay bây giờ, và đó có lẽ là một trong những lý do chính tại sao một số công ty dự báo rằng thị trường đã chạm đáy và có khả năng tăng trưởng trong vài năm tới. Một lần nữa, tôi không nói điều đó một cách cá nhân, nhưng đó là một trong những lý do, một trong những lý do cơ bản hợp lý tại sao mọi người có thể nói điều này.
Và tôi chỉ muốn làm rõ rằng những gì tôi đang nói đến là nhu cầu đó, nói về nhu cầu, và một số công ty như Forbes và Fortune đã nói cụ thể rằng họ nghĩ rằng nhu cầu đã chạm đáy, nhưng giá có thể không nhất thiết phải chạm đáy. Và chúng ta sẽ nói về điều đó một lát nữa, nhưng điều đó có thể đúng, rằng nhiều người có thể quay trở lại thị trường, nhưng nếu hàng tồn kho tăng lên, giá vẫn có thể giảm xuống. Chúng ta sẽ nói về điều đó chỉ trong một phút.
Vì vậy, hãy thực sự chỉ nói về hàng tồn kho và phía cung cấp, bởi vì đó là một loại lực lượng đối kháng ở đây. Chúng tôi thấy rằng nhu cầu đã tăng lên, không bằng với năm ngoái, nhưng đã tăng lên một chút kể từ tháng Mười. Và để biết liệu thị trường nhà đất có chạm đáy hay không, chúng ta cần biết liệu nguồn cung đang tăng theo cách tương ứng hay vẫn giảm hoặc điều gì đang xảy ra. Vì vậy, tôi sẽ xem qua một số chỉ số về phía cung ở đây và bạn có thể tự quyết định.
Vì vậy, cái đầu tiên là danh sách hoạt động. Về cơ bản, đây chỉ là số lượng danh sách trên thị trường tại bất kỳ thời điểm nào. Và theo Redfin, danh sách đang hoạt động tăng 20% ​​so với năm trước. Đó là một sự gia tăng khá đáng kể về số lượng danh sách đang hoạt động. Chúng vẫn ở dưới mức của năm 2021 và thấp hơn nhiều so với mức của năm 2020. Vì vậy, đối với bối cảnh, điều đó có nghĩa là chúng tôi không ở gần các danh sách đang hoạt động trong thời gian trước đại dịch hoặc thậm chí trong vài năm đầu tiên của đại dịch. Nhưng chúng đã tăng từ mức thấp nhất vào năm 2022, điều này thực sự quan trọng. Chúng ta vừa nói về nhu cầu đó bằng khoảng một nửa so với một năm trước, và mặc dù nó có tăng lên một chút, nhưng nó vẫn còn rất xa. Và sau đó chúng ta cũng đang nói về việc nguồn cung đã tăng lên như thế nào. Và về cơ bản, đây là lập luận phản bác lại những gì các công ty này đang nói. Lập luận cho rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng là mặc dù nhu cầu có thể tăng lên một chút, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn còn quá nhiều. Và khi có quá nhiều cung so với cầu, điều đó có nghĩa là giá sẽ giảm. Vì vậy, đó là một điều mà bạn nên lưu ý, đó là danh sách đang hoạt động tăng lên hàng năm, nhưng vẫn kém xa so với trước đại dịch.
Bây giờ có hai phép đo khác về nguồn cung mà tôi muốn chia sẻ, đó là số ngày có mặt trên thị trường và số tháng cung ứng. Đây là cả hai cách khác để đo lường hàng tồn kho. Nếu bạn muốn tự tìm hiểu cách tính số tháng cung cấp, về cơ bản, đó là hàng tồn kho, số lượng nhà có mặt trên thị trường trong bất kỳ tháng nào, chia cho tổng số nhà bán. Đó là ý nghĩa của tháng cung cấp. Nói cách khác, về cơ bản, sẽ mất bao nhiêu tháng để bán tất cả các ngôi nhà trên thị trường ngay bây giờ? Và chỉ để phù hợp với bối cảnh, chúng tôi đã thấy nguồn cung hàng tháng tăng lên khá ổn định trong vài tháng qua và chúng tôi sắp đạt được, ít nhất đây là theo Redfin, ba tháng nguồn cung. Bây giờ, đối với một số bối cảnh, con số này tăng rất nhiều so với vị trí của chúng tôi vào năm 2021 và 2022 khi chúng tôi ở mức khoảng một tháng hoặc một tháng rưỡi nguồn cung. Mặt khác, chúng tôi vẫn ở dưới mức chúng tôi đã đạt được vào năm 2019, nơi cung cấp trên 3% tháng.
Và lý do tôi thích nguồn cung hàng tháng và tôi nghĩ đó là thước đo quan trọng để theo dõi vì nó đo lường sự cân bằng giữa cung và cầu, phải không? Vì vậy, nó không chỉ nói, đây là số lượng bất động sản trên thị trường, hay đây là số lượng người đang tìm kiếm bất động sản. Nó cho thấy những bất động sản đó thực sự tìm được người mua nhanh như thế nào. Và nó vẫn thấp hơn mức của năm 2020, mức của năm 2019, nhưng nếu bạn nhìn vào biểu đồ, tôi sẽ chỉ mô tả cho bạn. Nó gần như trực tiếp bắn lên. Nó đang tăng lên rất, rất nhanh. Và đối với tôi, đây là một số liệu rất quan trọng cần theo dõi, bởi vì mặc dù, một lần nữa, mặc dù nhu cầu có thể đã chạm đáy, chúng tôi không biết, nhưng có một số bằng chứng cho thấy nó có thể đang được cải thiện.
Nếu xu hướng nguồn cung và hàng tồn kho tăng lên, tôi nghĩ vẫn còn nhiều áp lực giảm giá. Phải? Nguồn cung tháng đã tăng từ khoảng 1.5 lên gần ba. Nó đã tăng gần gấp đôi trong khoảng sáu tháng và vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy điều đó đã chậm lại. Nếu bạn nhìn vào số ngày có mặt trên thị trường, đây là một số liệu rất giống với số tháng cung cấp, cả hai đều đo lường tốc độ các mặt hàng được tung ra thị trường, về cơ bản, bạn sẽ thấy chính xác điều tương tự. Nó đã tăng lên nhanh chóng trong sáu tháng qua, vẫn ở dưới mức trước đại dịch, nhưng chúng tôi đang chứng kiến ​​lượng hàng tồn kho tăng lên rất đáng kể.
Vì vậy, khi bạn tập hợp tất cả thông tin này lại với nhau, về cơ bản, những gì bạn có là bằng chứng cho thấy nhu cầu có thể đã đạt đỉnh, có thể đã chạm đáy vào tháng XNUMX hoặc tháng XNUMX. Chúng tôi không biết. Nhưng có một số dấu hiệu cho thấy ít nhất chúng ta đã chạm đáy vào lúc này. Nhưng mặt khác, khi bạn nhìn vào hàng tồn kho, một chỉ số quan trọng không kém nếu không muốn nói là quan trọng hơn hiện nay, nó vẫn đang tăng với tốc độ khiến tôi thấy rằng thị trường nhà ở vẫn chưa chạm đáy.
Vì vậy, cá nhân tôi tin rằng còn quá sớm để gọi thị trường nhà ở là đáy. Tôi đã nói điều này ngay từ đầu, tôi muốn đi sâu vào dữ liệu trước khi chia sẻ ý kiến ​​của mình, nhưng tôi nghĩ thật điên rồ khi bắt đầu nói rằng thị trường nhà ở đã chạm đáy với tất cả sự chắc chắn về kinh tế vẫn còn đó, Phải? Chúng ta vẫn không biết Fed sẽ tăng lãi suất thêm bao nhiêu lần nữa, chúng ta không biết “lãi suất cuối cùng” là gì. Tỷ lệ đầu cuối về cơ bản chỉ có nghĩa là tỷ lệ quỹ liên bang mà Fed giữ lãi suất trong một thời gian. Chúng tôi không biết điều gì sẽ xảy ra. Chúng ta không biết liệu chúng ta có rơi vào suy thoái hay không. Chúng ta không biết nền kinh tế sẽ phát triển hay thu hẹp nhanh như thế nào. Có quá nhiều câu hỏi mà theo tôi, việc gọi đáy của thị trường nhà đất vào lúc này dường như là quá sớm.
Bây giờ, tôi hiểu những gì họ đang nói, và đó là lý do tại sao tôi đào sâu vào vấn đề này giống như, tôi hiểu rằng nếu lãi suất thế chấp trên thực tế đã đạt đến đỉnh điểm, và đó là một chữ nếu lớn, nhưng nếu chúng thực sự đã đạt đến đỉnh điểm, thì sẽ có một Trong trường hợp mọi người sẽ quay trở lại thị trường nhà ở vào năm 2023, có thể hàng tồn kho sẽ bằng phẳng và thị trường nhà đất chạm đáy và chúng tôi sẽ phát triển. Điều đó là có thể, nhưng cá nhân tôi không nghĩ đó là kịch bản có khả năng xảy ra nhất. Và tôi gặp rắc rối vì đã không giải thích đủ điều này khi tôi dự báo, nhưng khi bạn dự đoán một số thứ, bạn thực sự cần phải suy nghĩ về xác suất. Có trường hợp thị trường nhà ở đã chạm đáy. Tôi chỉ định nói rằng có thể đó là 20% cơ hội, có thể đó là 25% cơ hội.
Tôi nghĩ rằng kịch bản có nhiều khả năng xảy ra hơn là trong thời gian còn lại của năm 2023, chúng ta thấy áp lực giảm giá nhà ở và có thể đó là 50% khả năng và có thể có 25% khả năng chúng ta rơi vào tình trạng sụp đổ toàn diện trong đó 15% giảm hàng năm về giá nhà ở hoặc nhiều hơn. Vì vậy, đó là tất cả các khả năng. Nhưng tôi sẽ chỉ nói rằng tôi không nghĩ rằng thị trường nhà ở có thể chạm đáy vào thời điểm này. Đối với tôi, có những kịch bản thực sự khác nhau mà chúng ta phải suy nghĩ và bạn có thể tự mình quyết định xem bạn nghĩ cái nào là hợp lý nhất. Vì vậy, tôi sẽ chỉ đưa ra ba hoặc bốn tình huống và bạn có thể tự quyết định. Vì về cơ bản, tôi nghĩ những biến số lớn thực sự, hai điều chúng ta cần hiểu, là một, điều gì sẽ xảy ra với lạm phát và điều gì sẽ xảy ra với suy thoái.
Vì vậy, kịch bản một có thể xảy ra là lạm phát thấp hơn. Chúng ta đã chứng kiến ​​lạm phát giảm trong XNUMX, XNUMX, XNUMX tháng liên tiếp. Và vì vậy, nếu lạm phát tiếp tục theo quỹ đạo đó và cũng không có suy thoái, thì những điều đó là độc lập. Họ không nhất thiết phải đi cùng nhau. Nhưng kịch bản một là lạm phát thấp hơn và không có suy thoái, đây có lẽ là kịch bản tốt nhất cho cả nền kinh tế nói chung, cho cả nước nói chung, vì sức tiêu dùng của người dân được bảo toàn và không có suy thoái nên ít người mất việc làm hơn , có nhiều cơ hội kinh tế hơn. Đó có lẽ là trường hợp tốt nhất cho toàn bộ nền kinh tế. Nhưng trong môi trường đó, tỷ lệ thực sự có thể tăng lên. Lãi suất thế chấp có thể tăng lên, bởi vì nếu lạm phát thấp hơn nhưng không có suy thoái kinh tế, Fed có thể tiếp tục tăng lãi suất. Bởi vì nếu nền kinh tế đang phát triển, họ sẽ có nhiều thời gian hơn, về cơ bản họ có nhiều bước đệm hơn để tiếp tục tăng lãi suất mà không vi phạm điều gì.
Vì vậy, nếu không có môi trường suy thoái, bạn có thể thấy lợi suất trái phiếu tăng lên. Điều đó có thể khiến lãi suất thế chấp tăng cao hơn và có thể lại vượt quá 7%. Cá nhân tôi rất khó tưởng tượng ra chúng, cao hơn 8% chứ chưa nói đến 2022%, nhưng tôi đã sai về lãi suất, lãi suất thế chấp khá nhiều lần vào năm 2023. Vì vậy, hãy coi như muối bỏ bể. , nhưng vì tôi đã nhầm nên tôi thực sự đã nghiên cứu vấn đề này rất nhiều và tôi nghĩ đây có thể là trường hợp xấu nhất đối với lãi suất thế chấp vào năm 8 là chúng tăng XNUMX%, có thể là XNUMX%, nhưng điều đó đi kèm với tình hình kinh tế tương đối tốt, nơi có lạm phát thấp hơn và không có suy thoái. Vì vậy, trong kịch bản này, tôi không nghĩ thị trường nhà đất sẽ chạm đáy phải không? Bởi vì nếu lãi suất thế chấp tăng trở lại, điều đó một lần nữa sẽ làm tổn hại đến khả năng chi trả, điều này sẽ kéo nhu cầu ra khỏi thị trường. Và vì vậy, kịch bản một, đó là lạm phát thấp hơn không suy thoái, mặc dù tốt cho toàn bộ nền kinh tế, tôi nghĩ có thể gây áp lực giảm giá nhà đất trong tương lai gần cho đến khi lãi suất thế chấp giảm trở lại. Vì vậy, đó là kịch bản một.
Kịch bản hai là lạm phát thấp hơn nhưng suy thoái kinh tế. Vì vậy, một lần nữa, chúng ta đã thấy lạm phát giảm, nó đang có xu hướng giảm. Và một lần nữa, tôi muốn nói rõ với mọi người rằng khi tôi nói lạm phát thấp hơn, điều đó không có nghĩa là giá cả đang giảm. Điều đó có nghĩa là chúng sẽ tăng chậm hơn, nhưng đó là điều mà Fed quan tâm. Những người khác có thể muốn giá giảm, nhưng điều tôi đang nói ở đây là cố gắng dự đoán hành vi của Fed, bởi vì lãi suất thế chấp rất quan trọng đối với thị trường nhà ở. Và điều tôi đang nói là những gì họ muốn đạt được là tỷ lệ lạm phát 2-3%. Và vì vậy, nếu lạm phát thấp hơn và suy thoái kinh tế xảy ra, mà theo tôi là một kịch bản tương đối dễ xảy ra, thì đây là cơ hội tốt nhất cho lãi suất thế chấp. Vì vậy, không giống như kịch bản một, đây không phải là một tình huống tốt cho toàn bộ nền kinh tế, bởi vì chúng ta đang rơi vào suy thoái.
Nhưng điều này gây áp lực giảm lãi suất thế chấp vì hai lý do. Một, vì lạm phát thấp hơn, điều này sẽ làm chậm tốc độ tăng lãi suất của Fed. Ngoài ra, suy thoái gây áp lực giảm lãi suất thế chấp. Tôi biết điều này hơi khó hiểu, nhưng về cơ bản, lãi suất thế chấp dựa trên lợi suất trái phiếu. Và khi suy thoái xảy ra, mọi người muốn có trái phiếu. Và khi họ muốn trái phiếu, điều đó sẽ đẩy lợi suất trái phiếu giảm xuống, và điều đó làm giảm lãi suất thế chấp. Tôi đã thực hiện một vài tập về điều này, tôi sẽ không đi sâu vào nó ngay bây giờ. Nhưng điều bạn cần biết là nói chung, khi có suy thoái kinh tế, lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống. Và vì vậy, nếu chúng ta thấy sự kết hợp giữa lạm phát thấp hơn và suy thoái kinh tế, điều này có khả năng khiến lãi suất thế chấp giảm xuống mức trung bình vào cuối năm, vì vậy nó có thể còn giảm hơn nữa.
Vì vậy, kịch bản này, tôi nghĩ đây là kịch bản mà những người đang nói rằng thị trường nhà ở đã chạm đáy đang hình dung. Họ nhìn thấy lạm phát đi xuống. Họ cũng nhận thấy một cuộc suy thoái sắp xảy ra, và điều đó có nghĩa là họ nghĩ rằng lãi suất thế chấp sẽ còn giảm hơn nữa, và điều đó sẽ đổ thêm dầu vào lửa cho thị trường nhà ở, và giá sẽ chạm đáy và tăng trở lại. Bây giờ, tôi nghĩ rằng đó là một tình huống rất hợp lý. Tôi không nói đó là tình huống có thể xảy ra nhất, nhưng lạm phát thấp hơn cùng với suy thoái kinh tế, đó là hai điều mà nhiều người nghĩ sẽ xảy ra. Và vì vậy tôi nghĩ rằng về cơ bản có những ý kiến ​​rất hợp lý và hợp lý rằng thị trường nhà đất có thể đã chạm đáy. Cá nhân tôi chỉ nghĩ rằng còn quá sớm để thực hiện cuộc gọi đó. Tôi chưa sẵn sàng để nói rằng sẽ có một cuộc suy thoái, hay lạm phát sẽ thấp hơn trong năm nay. Nhưng những người đang dự đoán điều đó, về cơ bản có những lý do hợp lý để giải thích tại sao họ lại nói như vậy.
Được rồi, vậy đó là kịch bản một và hai. Kịch bản ba là lạm phát cao hơn với suy thoái kinh tế. Vì vậy, hãy nhớ rằng, kịch bản một là lạm phát thấp, không có suy thoái. Kịch bản hai, lạm phát thấp, có suy thoái. Kịch bản ba, chúng ta có lạm phát cao hơn với suy thoái kinh tế. Bây giờ, điều này có thể sẽ giữ lãi suất thế chấp theo quan điểm của tôi gần với mức hiện tại, bởi vì lạm phát cao hơn có nghĩa là Fed sẽ tăng lãi suất cao hơn. Điều đó gây áp lực lên lãi suất thế chấp. Nhưng một cuộc suy thoái, như chúng ta vừa đề cập, gây áp lực giảm lãi suất thế chấp. Và do đó, theo tôi, những điều này có thể triệt tiêu lẫn nhau tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của suy thoái kinh tế, tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của lạm phát cao hơn. Bạn có thể thấy lãi suất thế chấp ở mức gần như hiện tại.
Bây giờ, kịch bản thứ ba có thể xảy ra, nhưng quỹ đạo của lạm phát không khiến cho có vẻ như đây là một trong những kịch bản có nhiều khả năng xảy ra vào lúc này. Chúng ta đã thấy lạm phát giảm nhiều lần, bảy tháng liên tiếp hay gì đó. Và vì vậy, cá nhân tôi nghĩ rằng nó có thể tăng trở lại, lạm phát, nhưng nó sẽ gây ra một cú sốc địa chính trị khác. Giống như một năm trước, lạm phát bắt đầu có vẻ như có thể giảm xuống, và sau đó Nga xâm chiếm Ukraine. Điều đó đã đẩy lạm phát lên cao hơn tất cả các nguyên nhân gây ra lạm phát khác. Đó chỉ là một loại chất xúc tác nữa. Hiện tại chúng ta đang chứng kiến ​​cú sốc từ phía cung, rất nhiều hoạt động in tiền đã chậm lại, và vì vậy chúng ta bắt đầu thấy lạm phát được kiểm soát. Nhưng hiện tại có rất nhiều bất ổn địa chính trị, và chúng ta đang nhìn thấy những quả bóng bay, chúng đang bắn hạ mọi thứ. Ai biết được điều gì sẽ xảy ra, và nếu điều đó tiếp tục có thể gây áp lực lạm phát khác và dẫn đến kịch bản ba, một lần nữa, là lạm phát cao hơn kèm theo suy thoái, có thể giữ lãi suất thế chấp gần với mức hiện tại.
Vì vậy, tôi nghĩ rằng đó là những kịch bản có khả năng nhất. Ba điều có thể xảy ra. Tôi không biết cái nào sẽ xảy ra. Cá nhân tôi nghĩ rằng một hoặc hai khả năng có thể xảy ra hơn, bởi vì lạm phát đã có dấu hiệu giảm xuống. Tôi chỉ không biết liệu có suy thoái kinh tế hay không, nhưng tôi chỉ muốn làm rõ rằng nếu có suy thoái kinh tế, thì rất có thể thị trường nhà đất sẽ hồi phục tương đối sớm, bởi vì lãi suất thế chấp có thể sẽ tăng xuống. Và tôi biết một số người nghĩ, ồ, khi suy thoái kinh tế xảy ra, người ta không muốn tham gia vào thị trường nhà đất. Cá nhân tôi tin rằng thị trường nhà đất thực sự là về khả năng chi trả ngay bây giờ và nếu lãi suất thế chấp giúp mọi người mua nhà hợp lý hơn, ngay cả trong môi trường suy thoái, thì chúng ta sẽ thấy nhu cầu tăng trở lại.
Vì vậy, đó chỉ là, đó là ba kịch bản. Bạn có thể tự quyết định những gì bạn nghĩ. Có thể có những kịch bản khác, đó chỉ là ba kịch bản mà tôi nghĩ là có khả năng nhất. Rõ ràng có một kịch bản thứ tư ở đây là lạm phát cao hơn mà không có suy thoái, nhưng điều đó đối với tôi dường như rất khó xảy ra. Nếu lạm phát bắt đầu tăng trở lại, chúng ta gần như chắc chắn sẽ rơi vào suy thoái. Tôi có thể sai về điều đó, nhưng tôi nghĩ điều đó ít có khả năng xảy ra hơn nhiều. Vì vậy, đối với tôi, tôi vẫn nghĩ rằng có thể thị trường nhà ở đã chạm đáy, nhưng khó xảy ra. Cá nhân tôi nghĩ, tôi đã nói điều này được một thời gian rồi, nhưng tôi nghĩ nửa đầu năm 2023 sẽ giống như vậy. Chúng ta sẽ thấy rất nhiều biến động lãi suất thế chấp. Chúng tôi đã thấy nó tăng lên một chút so với hồi tháng 2023 và tôi nghĩ với sự biến động đó, mọi người sẽ không quay trở lại thị trường nhà ở một cách nhiệt tình như họ có thể vào nửa cuối năm XNUMX, tùy thuộc vào về những gì xảy ra với lạm phát và suy thoái.
Vì vậy, tôi vẫn nghĩ rằng kịch bản có khả năng xảy ra nhất là giá nhà đất giảm vào năm 2023 nhưng không sụp đổ, nhưng đó chỉ là ý kiến ​​​​của tôi. Khi mọi thứ phát triển, chúng tôi thấy dữ liệu mới xuất hiện mỗi ngày. Và khi mọi thứ phát triển, tôi sẽ tiếp tục chia sẻ với bạn những gì đang diễn ra để bạn có thể đưa ra quyết định cho chính mình và tôi sẽ chia sẻ ý kiến ​​của mình. Hy vọng là tôi đúng, rất nhiều lần tôi sai. Nhưng mục tiêu của tôi với các loại tập phim này và việc chia sẻ thông tin này là giúp bạn hiểu các tình huống khác nhau có thể xảy ra. Bạn có thể nghĩ rằng kịch bản một là có khả năng nhất, hoặc kịch bản ba là có khả năng xảy ra nhất, hoặc bất cứ điều gì. Tôi hy vọng rằng bạn có thể giúp bạn hiểu một số kinh tế vĩ mô, một số yếu tố hành vi của những gì đang diễn ra trên thị trường nhà ở và nền kinh tế ngay bây giờ, để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt của riêng mình.
Với điều đó, tôi sẽ ra khỏi đây. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã lắng nghe. Nếu bạn có bất kỳ phản hồi hoặc câu hỏi nào về chương trình, bạn luôn có thể liên hệ với tôi trên Instagram nơi tôi là @TheDataDeli. Hẹn gặp lại các bạn trong tập mới nhất của On the Market.
Trên thị trường được tạo bởi tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett. Do Kailyn Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, nghiên cứu bởi Puja Gendal, và xin chân thành cảm ơn toàn bộ nhóm BiggerPockets.
Nội dung trên chương trình On The Market chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.