Bạn có nên bán nhà của bạn mà không có một Realtor?

Trong bài viết này

Bán nhà mà không cần môi giới có thể không phức tạp như bạn nghĩ. Mặc dù có nhiều công việc hơn nhưng việc bán nhà mà không cần sự trợ giúp của đại lý bất động sản có thể là một bước đi tài chính thông minh. Bạn có thể tiết kiệm tiền phí đại lý, có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với quá trình bán hàng và trong một số trường hợp, bán nhà nhanh hơn. 

Tuy nhiên, trước khi bạn đăng ký “Cần bán bởi Chủ sở hữu” ở sân trước của mình, bạn nên cân nhắc sự phức tạp của việc bán căn nhà của mình mà không có Người môi giới bất động sản. Ngoài việc phải giải quyết hàng tấn giấy tờ, việc bán nhà của chủ sở hữu còn tốn nhiều thời gian. Và cuối cùng, số tiền bạn tiết kiệm được từ phí hoa hồng đại lý thường không xứng đáng với nỗ lực thêm. 

Bài viết này thảo luận về những ưu và nhược điểm của việc bán tài sản của bạn mà không có môi giới bất động sản. Bạn sẽ tìm hiểu về quy trình bán nhà để giúp bạn quyết định xem lộ trình “bán nhà theo chủ sở hữu” có dành cho bạn hay không. Nếu bạn quyết định rằng nó có ý nghĩa về mặt tài chính thì hãy tiếp tục, nhưng bạn có thể thấy rằng việc thuê một đại lý sẽ hợp lý hơn.

Làm thế nào để bán căn nhà của bạn mà không cần môi giới

Việc bán căn nhà của bạn mà không có sự trợ giúp của đại lý bất động sản thường liên quan đến một trong ba lựa chọn. Đây là những điều sau đây:

• Bán nhà lấy tiền: Người mua bằng tiền mặt thường là người nhà bán buôn bất động sản những người quảng cáo rằng họ “mua bất kỳ căn nhà nào” hoặc đề nghị mua căn nhà của bạn “nhanh chóng bằng tiền mặt”. Bạn có thể bán nhà trong vòng 14 đến XNUMX ngày vì người mua không phụ thuộc vào việc khoản thế chấp được chấp thuận.
• Bán căn nhà của bạn “For Sale By Owner” (FSBO): Bạn có thể tạo điều kiện thuận lợi cho toàn bộ giao dịch bất động sản. Quá trình FSBO bao gồm việc đăng bán căn nhà của bạn, xử lý các yêu cầu và thương lượng việc mua bán với những người mua tiềm năng.
• Bán cho người mua thông qua luật sư bất động sản: Giả sử bạn đã có một người mua tiềm năng muốn mua nhà của bạn. Trong trường hợp đó, bạn có thể thuê một luật sư bất động sản để giúp hoàn tất việc mua bán.

Mỗi lựa chọn này đều có ưu điểm và nhược điểm. Vì vậy, quyết định bán mà không cần môi giới bất động sản phụ thuộc vào những gì bạn mong muốn từ giao dịch bất động sản. 

Ưu điểm của việc bán nhà mà không cần môi giới

Tiết kiệm tiền khi giao dịch

Bạn có thể cân nhắc việc bán mà không cần môi giới chủ yếu vì tiết kiệm tài chính. Tỷ lệ hoa hồng của các đại lý bất động sản có thể lên tới 6%. Điều này có ý nghĩa gì trong thực tế?

Giả sử ngôi nhà của bạn được bán với giá 360,000 USD và bạn phải trả tỷ lệ hoa hồng là 6%. Đó là một khoản phí khổng lồ 21,600 USD cho phí môi giới bất động sản - số tiền có thể giúp bạn đủ khả năng mua một bất động sản tốt hơn bạn mong đợi.

Bạn nên nhớ rằng bạn có thể phải trả phí hoa hồng đại lý của người mua là 3%. Tuy nhiên, bạn vẫn tiết kiệm được tiền khi bán nhà.  

Kiểm soát nhiều hơn quá trình bán hàng

Một trong những lý do khiến chủ nhà quyết định “Bán bởi chủ sở hữu” là vì họ có quyền kiểm soát toàn bộ quá trình. Dưới đây là một số lợi ích của việc kiểm soát quá trình bán hàng:

• Hãy tự thương lượng: Đôi khi, bạn chỉ là một nhà đàm phán giỏi hơn người đại diện của mình hoặc đơn giản là bạn không muốn giao trách nhiệm cho người khác. Tự mình bán hàng sẽ giữ bóng trong sân của bạn.
• Xác định lịch xem: Bạn có thể quyết định khi nào người mua tiềm năng có thể xem tài sản hoặc sắp xếp một ngôi nhà mở. 
• Chấp nhận lời đề nghị mà không bị áp lực: Không có gì lạ khi các nhà môi giới bất động sản gây áp lực cho người bán nhà phải bán nhanh hơn với lời đề nghị niêm yết dưới đây. Do đó, họ nhận được hoa hồng bán hàng nhanh hơn. Tuy nhiên, việc tự mình bán một tài sản có nghĩa là bạn bán theo các điều kiện của mình. 

Bạn có thể bán nhà nhanh hơn mà không cần môi giới bất động sản

Đôi khi, việc bán căn nhà của bạn “theo chủ sở hữu” có thể giúp bán được nhanh hơn. Ví dụ, Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia báo cáo rằng hơn hai phần ba số nhà của FSBO được bán trong vòng dưới 14 ngày. Tuy nhiên, bạn nên lưu ý điều này - hầu hết các giao dịch mua bán này đều thuộc về người mà người bán biết.

Cũng cần lưu ý rằng việc bán cho người mua bằng tiền mặt thường có nghĩa là bạn có thể tránh được sự chậm trễ trong việc kiểm tra hoặc dàn dựng ngôi nhà của mình cho người bán. Người mua bằng tiền mặt mua nhà ở tình trạng “nguyên trạng”. Tuy nhiên, họ thường đưa ra mức giá thấp hơn giá trị thị trường hợp lý của tài sản. 

Nhược điểm của việc bán nhà mà không cần môi giới

Bán nhà có rất nhiều việc phải làm

Một trong những cân nhắc lớn nhất đối với ngôi nhà của bạn nếu không có sự trợ giúp chuyên nghiệp là lượng thời gian cần thiết. Giả sử bạn đã có một công việc toàn thời gian và mới tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở. Trong trường hợp đó, toàn bộ quá trình có thể trở nên cực kỳ khó khăn.

Dưới đây là một số bước cơ bản liên quan đến việc bán nhà mà không cần môi giới hoặc đại lý bất động sản:

• Thực hiện phân tích so sánh thị trường để đưa ra giá bán hợp lý và cạnh tranh
• Tiếp thị ngôi nhà của bạn, bao gồm thiết kế và in tờ rơi cũng như đăng danh sách trên các trang web bất động sản
• Luôn sẵn sàng 24/7 để liên lạc với người mua tiềm năng
• Tổ chức các buổi mở nhà hoặc xem nhà
• Kiểm tra những người mua tiềm năng để đảm bảo họ nghiêm túc trong việc mua nhà của bạn
• Đàm phán giá bán cuối cùng, bao gồm mọi khoản dự phòng
• Làm việc với đại lý của người mua
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý để chuyển quyền sở hữu tài sản

Bán mà không có môi giới bất động sản có thể có nghĩa là giá bán thấp hơn

Bạn có thể bán căn nhà của mình mà không cần đến chuyên gia bất động sản, nhưng điều đó thường có nghĩa là phải chấp nhận một thỏa thuận tồi tệ hơn. Ví dụ, một nghiên cứu cho thấy những ngôi nhà ở FSBO được bán với giá trung bình thấp hơn giá bán trung bình 6%.

Dưới đây là một số lý do tại sao nhà có thể bán với giá thấp hơn khi bán FSBO cho người mua bằng tiền mặt:

• Một đại lý có kinh nghiệm có thể có kỹ năng đàm phán tốt hơn bạn
• Bạn thiếu mạng lưới luật sư bất động sản, thẩm định viên, thanh tra nhà và các chuyên gia khác
• Việc thiếu kỹ năng tiếp thị có thể khiến tài sản của bạn nằm trên thị trường trong vài tháng
• Người mua bằng tiền mặt hiếm khi đưa ra mức giá hợp lý thể hiện giá trị thị trường thực sự của nó. 

Các vấn đề với người mua tiềm năng

Các chủ nhà bán nhà FSBO có thể gặp khó khăn trong việc thu hút đúng người mua.

Ví dụ, việc thiếu kinh nghiệm về bất động sản có thể khiến người mua cảnh giác vì họ lo ngại các vấn đề liên quan đến thương vụ sẽ không được thực hiện. Hoặc việc không xác minh người mua đã được chấp thuận trước và hợp pháp có thể đồng nghĩa với việc bạn lãng phí thời gian với những kẻ lừa đảo và những người lạ không quan tâm đến việc mua nhà của bạn. 

Quá trình bán căn nhà của bạn mà không cần môi giới

Giả sử bạn quyết định việc bán nhà mà không cần môi giới bất động sản là điều hợp lý. Trong trường hợp đó, có những bước chính để đảm bảo bạn tối đa hóa lợi nhuận khi bán căn nhà của mình. Dưới đây là những cách tốt nhất để bán nhà của bạn mà không cần môi giới bất động sản.  

Tìm hiểu xem ngôi nhà của bạn trị giá bao nhiêu

Bước đầu tiên là tiến hành một phân tích thị trường so sánh để đưa ra mức giá niêm yết cạnh tranh. Giá bán phải hấp dẫn đối với người mua tiềm năng. Quá thấp, bạn sẽ mất tiền trong giao dịch; tuy nhiên, quá cao và tài sản của bạn sẽ nằm trên thị trường trong nhiều tháng. 

Việc tính toán một mức giá hợp lý để niêm yết ngôi nhà của bạn là tương đối đơn giản. Đầu tiên, so sánh các bất động sản tương tự được bán trong khu vực trong ba đến sáu tháng trước. Lưu ý giá mua, tốc độ bán, diện tích và vị trí. Ngoài ra, bạn có thể lấy thông tin từ văn phòng ghi chép của quận.

Chuẩn bị sẵn sàng để bán nhà của bạn

Chuẩn bị nhà là bước tiếp theo nếu bạn muốn bán nó mà không có chuyên gia bất động sản. Hãy nhớ rằng—người mua đang tìm kiếm một phong cách sống và không quan tâm đến những bức ảnh chụp trên tủ lạnh trong kỳ nghỉ của bạn. Vì vậy, việc dàn dựng ngôi nhà sẽ giúp họ hình dung được mình đang sống ở đó. 

Dưới đây là một số mẹo về việc chuẩn bị tài sản “Bán bởi Chủ sở hữu”:

• Dọn dẹp nhà cửa thật sạch sẽ, len lỏi vào mọi ngóc ngách. Khi bạn đi, hãy lưu ý bất kỳ sửa chữa nhỏ cần thiết nào.
• Loại bỏ các vật dụng khỏi tủ và tủ để chúng chỉ còn một phần ba.
• Dọn dẹp phòng bằng cách loại bỏ thêm đồ đạc để tăng cảm giác không gian.
• Cá nhân hóa ngôi nhà của bạn. Ví dụ, thay thế những bức ảnh gia đình bằng những bức ảnh mang tính nghệ thuật, chung chung. 
• Hãy chú ý đến việc kiềm chế sự hấp dẫn. Làm đẹp sân trước và đảm bảo bãi cỏ, cây bụi và cây cối được cắt tỉa gọn gàng và hấp dẫn. Sơn cửa trước cũng tạo ấn tượng đầu tiên tuyệt vời.

Nên nhớ rằng việc chuẩn bị bán một căn nhà phụ thuộc vào những ưu tiên của người mua. Ví dụ: tốt nhất nên sắp xếp căn nhà khi bán cho người chủ sở hữu. Tuy nhiên, người mua bằng tiền mặt có thể không quan tâm đến tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, nếu bán cho nhà đầu tư, bạn phải đảm bảo nó ở tình trạng tốt và có thông tin tài chính đầy đủ. 

Thực hiện các sửa chữa cần thiết

Tái tạo đồ đạc và phụ kiện là điều quan trọng để làm cho ngôi nhà của bạn hấp dẫn hơn đối với người mua tiềm năng. Vì vậy, hãy sửa các vòi nước bị rò rỉ, vá các lỗ trên tường, thay gạch bị nứt, sửa chữa ván sàn và cửa kêu cót két. 

Cân nhắc việc cải thiện nhà cửa

Cải thiện nhà với chi phí thấp có thể tăng thêm giá trị to lớn cho tài sản của bạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là tránh chi tiêu quá mức vào việc cải thiện nhà cửa. Vậy những cải tạo đơn giản nào có thể giúp bạn bán nhà nhanh hơn? Dưới đây là một vài ý tưởng:

• Một vệt sơn mới: Một chiếc áo khoác sơn có thể giúp trẻ hóa căn phòng. Chọn màu sắc nhẹ nhàng, trung tính để thu hút nhiều đối tượng nhất có thể.
• Nâng cấp hệ thống chiếu sáng: Bạn nên thay tất cả các bóng đèn và thay chúng bằng bóng đèn LED sáng hơn. Ngoài ra, có thể hữu ích nếu bổ sung thêm ánh sáng cho những căn phòng tối hơn nếu cần thiết. 
• Thay thế chất trám: Kiểm tra xung quanh bồn tắm và vòi hoa sen để đánh giá tình trạng của lớp trát. Không có gì làm mất thẩm mỹ của phòng tắm hơn những miếng bịt mốc xung quanh bồn rửa, bồn tắm và vòi hoa sen.
• Hãy xem xét việc nâng cấp nhà bếp: Nhà bếp là một trong những phòng được sử dụng nhiều nhất trong nhà. Một lớp sơn mới trên tủ bếp, ván chân tường và đồ trang trí có thể thổi sức sống mới vào căn phòng, biến nó thành một không gian sống hiện đại.  

Giai đoạn tài sản của bạn

Bạn phải “dàn dựng sân khấu” cho ngôi nhà của mình trước khi chào đón những người mua tiềm năng. Một ngôi nhà được dàn dựng tốt sẽ bán nhanh hơn và giúp bạn thương lượng được mức giá cao hơn. Bạn mong muốn thu hút mong muốn về phong cách sống của người mua. Vì vậy, người mua phải nhìn thấy chính mình đang sống ở đó khi họ dừng xe và bước vào cửa trước. 

Ấn tượng đầu tiên là rất quan trọng. Bạn có biết rằng 95% mọi người đưa ra quyết định mua hàng một cách vô thức? Nghiên cứu cho thấy mọi người có xu hướng đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc chứ không phải sự thật phũ phàng, lạnh lùng.

Dưới đây là một số mẹo dàn dựng ngôi nhà:

• Thể hiện tiềm năng của từng phòng. Ví dụ, đặt khăn tắm mới vào phòng tắm và bày bàn ăn.
• Mở rèm hoàn toàn để tăng ánh sáng tự nhiên cho mỗi phòng.
• Xác định từng phòng để tối đa hóa tiềm năng sử dụng của tài sản. 
• Sắp xếp đồ nội thất sao cho trông hấp dẫn và thêm một số chiếc gối có màu sắc rực rỡ để thêm điểm nhấn màu sắc.
• Pha một bình cà phê mới và nướng một ít bánh ngọt trước khi người mua đến. Ngôi nhà sẽ có mùi thơm dễ chịu và bạn cũng có thể mời một số đồ uống giải khát để tạo ấn tượng tuyệt vời.

Tiếp thị tài sản của bạn

Tiếp thị là cách duy nhất để thu hút số lượng người mua lớn nhất. Nếu bạn bán nhà mà không có đại lý bất động sản, bạn sẽ gặp bất lợi về mặt tiếp thị. Ví dụ: chỉ các đại lý được cấp phép mới có thể liệt kê các tài sản trên MLS. Tuy nhiên, có một số cách dễ dàng để tìm người mua ngôi nhà của bạn. Ở đây có một ít:

• Đặt một tấm biển “Bán” trong sân của bạn.
• In tờ rơi bán hàng.
• Liệt kê ngôi nhà của bạn trên các trang web bất động sản như Trulia, Zillow, Redfin và FSBO.com.
• Thiết lập một trang web nhanh cho danh sách của bạn trên WordPress, Wix hoặc Squarespace.

Nhận ưu đãi

Nếu bạn đã tiếp thị và sắp xếp ngôi nhà của mình một cách chính xác, bạn nên nhanh chóng bắt đầu nhận được những lời đề nghị. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là có nhiều điều cần xem xét hơn giá mua. Và lời đề nghị cao nhất có thể không phải là lời đề nghị tốt nhất.

Ví dụ: xem xét các khoản dự phòng, thời gian kết thúc, chi phí kết thúc và bất kỳ quà tặng nào mà người mua muốn. Những yếu tố này tác động đến tốc độ kết thúc giao dịch.

Một khi bạn chấp nhận một lời đề nghị, bạn phải sắp xếp các thủ tục giấy tờ. Điều này bao gồm thỏa thuận bán hàng, tuyên bố kết thúc và sắp xếp ký quỹ để thanh toán tiền đặt cọc một cách nghiêm túc. Do sự phức tạp về mặt pháp lý liên quan, có thể khôn ngoan hơn nếu sử dụng luật sư bất động sản để giải quyết các thủ tục giấy tờ. 

Các lựa chọn thay thế để bán mà không cần môi giới bất động sản

Bán nhà mà không có đại lý bất động sản có thể là một nhiệm vụ khó khăn. Bạn phải dành thời gian và nguồn lực đáng kể để tiếp thị tài sản, dàn dựng nó cho những người mua tiềm năng và xử lý các thủ tục giấy tờ để hoàn tất giao dịch. Thật không may, không có gì đảm bảo rằng bạn sẽ nhận được mức giá cao nhất có thể hoặc nhanh chóng tìm được người mua phù hợp.

Các lựa chọn thay thế nếu bạn quyết định đi theo con đường khác là gì? Dưới đây là một vài ý tưởng:

• Bán căn nhà của bạn cho người “trả tiền mua nhà”.
• Bán nhà của bạn với một lựa chọn cho thuê. Bằng cách này, bạn thuê tài sản của mình, cho người thuê quyền lựa chọn mua khi kết thúc hợp đồng thuê. 
• Trong một số trường hợp—đặc biệt là trong thị trường của người mua—việc thuê Nhà môi giới bất động sản có thể là cách nhanh nhất để bán căn nhà của bạn với giá cao nhất. 
• Sử dụng dịch vụ niêm yết MLS với mức phí cố định để tăng cơ hội tìm được người mua cạnh tranh.

Bạn có tiết kiệm tiền khi bán nhà mà không cần môi giới?

Bạn có thể tiết kiệm tiền hoa hồng đại lý khi bán nhà mà không cần môi giới bất động sản. Những khoản tiết kiệm này nằm trong khoảng từ 3% đến 6% (tùy thuộc vào việc bạn có phải trả phí cho đại lý của người mua hay không). Tuy nhiên, bạn phải chuẩn bị hoàn thành tất cả các thủ tục giấy tờ, tiếp thị tài sản của mình và thương lượng với người mua. Nói chung, trong hầu hết trường hợp, việc thuê một đại lý có kinh nghiệm sẽ đáng giá hơn.

Nếu bạn đang tìm kiếm các đại lý có kinh nghiệm, thân thiện với nhà đầu tư thì không cần tìm đâu xa ngoài công ty chúng tôi. Công cụ tìm kiếm đặc vụ chương trình!

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.