Bất động sản đa gia đình có nguy cơ sụp đổ - Đây là lý do tại sao

Trong bài viết này

Tôi lo lắng về sự sụt giảm (hoặc sụp đổ) đáng kể trong định giá bất động sản thương mại, cụ thể là bao gồm cả căn hộ chung cư, vào năm 2023 và 2024. Tôi cảm thấy rằng các dấu hiệu cảnh báo rất rõ ràng và tất cả đều chỉ về một hướng mà tôi sẽ bỏ qua nghĩa vụ đối với cộng đồng này là không thể hiện lập trường của tôi rõ ràng nhất có thể và bảo vệ lập trường đó một cách chi tiết. 

Trong bài viết này, tôi sẽ trình bày luận điểm của mình, phác thảo bốn mối đe dọa chính đối với việc định giá đa gia đình, theo bản tóm tắt dưới đây: 

• Phần 1: Lãi suất trần thấp hơn lãi suất 
• Phần 2: Tôi không đặt cược vào mức tăng trưởng giá thuê đáng kể vào năm 2023
• Phần 3: Tôi đang đặt cược vào lãi suất sẽ tăng vào năm 2023
• Phần 4: Lãi suất cao gây áp lực lên việc định giá và bảo lãnh nợ
• Phần 5: Tin tức, Giai thoại và Đọc thêm
• Phần 6: Ý tưởng để bảo vệ sự giàu có và kiếm tiền trong môi trường này

Xin lưu ý rằng bất động sản là địa phương. Phân tích của tôi trong bài viết này phản ánh mức trung bình trên toàn nước Mỹ, mặc dù tôi có đi sâu vào một vài khu vực rộng lớn. 

Cuối cùng, tôi muốn nói trước rằng tôi coi mình là một người nghiệp dư trong việc tìm hiểu thị trường bất động sản thương mại, có lẽ sắp đạt đến trạng thái “người hành trình”. Tôi không có nghĩa là một chuyên gia trong họ. Tôi mời tranh luận và hoan nghênh phân tích từ bất kỳ độc giả nào sẵn sàng trình bày “trường hợp tăng giá” cho quan điểm của tôi ở đây. Xin vui lòng cung cấp điều đó trong các ý kiến ​​​​hoặc gửi email cho tôi tại .

Phần 1: Lãi suất trần thấp hơn lãi suất

Trung bình, lãi suất cao hơn lãi suất giới hạn ngay bây giờ trong không gian đa gia đình ở Hoa Kỳ. Nhìn trực quan, điều đó có thể được biểu diễn dưới dạng hai đường chéo trong biểu đồ bên dưới:

Các nhà đầu tư tham gia vào thương mại đa gia đình làm như vậy bởi vì họ muốn tạo ra lợi nhuận. trở lại là không thể hiện như một tỷ lệ vốn hóa (cap rate), nhiều hơn một số liệu được sử dụng để đánh giá các thuộc tính trong mối quan hệ với nhau, mà là một Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR). Người ta có thể tạo IRR mạnh trong môi trường lãi suất cao và thấp, giống như họ có thể tạo IRR mạnh trong môi trường lãi suất cao và thấp.

IRR phụ thuộc vào hai yếu tố chính: lượng dòng tiền mà bất động sản tạo ra (và thời điểm của những dòng tiền đó) và việc xuất/bán tài sản (và thời điểm). Tăng tiền thuê nhanh chóng và bán với giá cao, và IRR tăng vọt. Làm như vậy từ từ và bán với tỷ lệ giới hạn cao hơn tại thời điểm mua lại và IRR giảm mạnh.

Tỷ lệ giới hạn tương đối thấp trong bối cảnh lịch sử trong 10 năm qua. Đây không phải là vấn đề đối với những người tạo ra IRR lớn vì lãi suất quá thấp. Trên thực tế, tỷ lệ vốn hóa thấp, theo nhiều cách, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tạo ra lợi nhuận hơn vì mỗi đô la NOI gia tăng được thêm vào một tài sản sẽ làm tăng giá trị lên gấp bội. Tăng NOI thêm 1 đô la trong môi trường tỷ lệ giới hạn 10% và giá trị tài sản tăng thêm 10 đô la. Tăng NOI thêm 1 đô la trong môi trường tỷ lệ giới hạn 5% và tài sản tăng giá trị thêm 20 đô la.

Tuy nhiên, việc thúc đẩy IRR trở nên khó khăn hơn rất nhiều trong tình huống “đòn bẩy âm” trong đó lãi suất trần cao hơn lãi suất. Vì những lý do mà chúng tôi sẽ thảo luận trong suốt bài viết này, lãi suất cao hơn khiến người mua khó đủ điều kiện nhận được nguồn tài chính hấp dẫn hơn, làm tăng tỷ lệ giới hạn khả năng thoát khỏi và gây áp lực giảm IRR. Và, phần lớn cơ sở cho dự báo IRR sẽ đến từ việc tăng giá thuê nhanh chóng.

Nói cách khác, thị trường ngày nay phụ thuộc nhiều hơn vào bất kỳ thời điểm nào trong thập kỷ qua vào tỷ lệ trần vẫn ở mức thấp, giá thuê tiếp tục tăng nhanh và/hoặc quay trở lại mức lãi suất thấp lịch sử mà chúng ta đã thấy trong XNUMX năm qua. “Đòn bẩy âm” là cách giao tiếp của thị trường rằng nó “tất tay” khi lãi suất tăng hoặc giảm.

 Và, như tôi sẽ giải thích, tôi nghĩ cả hai kết quả đều có xác suất thấp.

Mặc dù cuối cùng thì tất cả đều là về IRR đối với tài sản được đề cập, nhưng tôi thấy thú vị là ngay cả khi không cần phải chạy các con số trên một giao dịch cụ thể hoặc thị trường giao dịch, chúng ta cũng có thể đưa ra nhận xét đơn giản về bất động sản thương mại chỉ bằng cách kiểm tra sự chênh lệch lịch sử của tỷ lệ giới hạn so với lãi suất (bao gồm tất cả bất động sản, không chỉ riêng biệt cho nhiều gia đình - nhưng lưu ý rằng tỷ lệ giới hạn cho nhiều gia đình trung bình thường thấp hơn so với các loại bất động sản thương mại khác).

Trừ khi một người có luận điểm mạnh mẽ hơn về tăng trưởng tiền thuê và/hoặc giảm lãi suất so với trường hợp của thập kỷ trước hoặc lâu hơn, mức chênh lệch giữa lãi suất và lãi suất trần khoảng 150 bps là tiêu chuẩn. Điều đó có nghĩa là lãi suất trần tăng từ 5% lên 6.5%. Mặc dù điều đó có vẻ không phải là vấn đề lớn, nhưng nếu điều này nhanh chóng bình thường hóa, thì nó tương đương với việc giảm khoảng 23% giá trị tài sản. 

Có vẻ như dự báo này do CBRE cung cấp: 

Phần 2: Tôi không đặt cược vào tăng trưởng tiền thuê nhà vào năm 2023

Để hiểu giá thuê có thể bị ảnh hưởng như thế nào trong năm nay, chúng ta phải suy nghĩ về cả cung và cầu. Tôi có tin xấu về nguồn cung và một túi hỗn hợp cho nhu cầu.

Hãy bắt đầu cuộc thảo luận bằng cách xem xét nguồn cung.

Cung cấp

Công việc tồn đọng cho việc xây dựng mới trong nhiều gia đình đang ở mức cao nhất kể từ những năm 1970. tồn đọng cho tổng số nhà đang xây dựng đang ở mức cao nhất mà chúng tôi có dữ liệu cho:

Các chuyên gia như Ivy Zelman cho rằng các nhà phát triển sẽ kiếm tiền từ khoảng không quảng cáo này ngay sau khi hoàn thành — về cơ bản, đến địa ngục hoặc nước cao. Chi phí nắm giữ và nợ bắc cầu (tương tự như các khoản vay tiền cứng để phát triển thương mại) mà các nhà xây dựng sử dụng để tài trợ cho các dự án là rất tốn kém và do đó là động lực mạnh mẽ để hoàn thành việc xây dựng và tái cấp vốn hoặc bán càng sớm càng tốt.

Như Brian Burke của Praxis Capital đã đề cập trên Trên thị trường Podcast, sự phát triển cần có thời gian và sẽ tác động khác nhau đến các khu vực khác nhau. Một số thị trường có thể không thấy nhiều nguồn cung mới. Một số thị trường sẽ thấy rất nhiều nguồn cung xuất hiện trực tuyến nhưng lại có quá nhiều nhu cầu mới nên sẽ không gặp khó khăn trong việc hấp thụ. Và một số thị trường sẽ chứng kiến ​​nguồn cung xuất hiện trực tuyến và gặp khó khăn trong việc lấp đầy các căn hộ, gây áp lực giảm giá thuê khi diện tích trống tăng lên. 

Miền Nam và miền Tây có nguy cơ cao nhất khi thấy nguồn cung mới khổng lồ sắp xuất hiện:

Lưu ý rằng trong khi bạn có thể đã nghe nói về giấy phép hoặc nhà ở bắt đầu suy giảm, hãy nhớ rằng sự phát triển cần có thời gian. Các dự án cấp phép và phát triển đã được bắt đầu vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 và 2024. Các dự án có thể mất nhiều năm hoặc thậm chí hàng thập kỷ để được cấp phép, bắt đầu và cuối cùng là hoàn thành. Việc thiếu nhà ở mới bắt đầu không ngăn được sự tấn công dữ dội của hàng tồn kho mới sắp được tung ra thị trường. Những tác động của sự bùng nổ xây dựng mới này chỉ mới bắt đầu. 

Và không cần phải tưởng tượng nhiều để ngoại suy rằng tình trạng dư thừa nhà ở mới này sẽ gây áp lực giảm giá bất động sản các loại, cũng như áp lực giảm giá thuê, vì ngày càng có nhiều nhà ở cạnh tranh cho cùng một quỹ. của người thuê nhà. 

Hãy nói về nhu cầu tiếp theo. 

Nhu cầu

Theo tôi, câu hỏi lớn nhất về nhu cầu là xung quanh việc hình thành hộ gia đình. 1.6 triệu đơn vị trực tuyến mới không phải là vấn đề lớn nếu chúng ta đang mong đợi 1.6 triệu hộ gia đình mới hình thành, phải không? Điều đó cho phép các đơn vị đó được thuê hoặc ở (hấp thụ) mà không có bất kỳ loại sốc giá nào. Và mọi người đã nói về tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng trong nhiều năm, phải không?

Và đó là sự thật - Mỹ thường bổ sung các hộ gia đình với tốc độ nhanh hơn so với việc chúng tôi bổ sung hàng tồn kho. Và có tình trạng thiếu nhà ở. Đó là lý do tại sao giá bất động sản và giá thuê đã tăng chóng mặt trong vài năm qua. Chỉ có hai vấn đề với vị trí này như một biện pháp bảo vệ giá thuê tăng trong tương lai:

Đầu tiên, dữ liệu về sự hình thành hộ gia đình đã bị loại bỏ trong đại dịch, với hơn một triệu ca tử vong liên quan đến Covid-19 và một lượng lớn các hộ gia đình sắp xếp lại. Điều này gây khó khăn cho bất kỳ nhà kinh tế học nào trong việc dự đoán sự hình thành hộ gia đình. 

Thứ hai, tình trạng thiếu nhà ở đã đã được định giá trong với giá thuê và giá nhà hiện tại. Sự thiếu hụt, cùng với lãi suất thấp, đã khiến giá nhà tăng gần 40% và giá thuê tăng 26% trong thời kỳ đại dịch. 

Lặn sâu hơn vào sự hình thành hộ gia đình. Trong đại dịch, chúng ta thấy rằng hàng triệu của “hộ gia đình” dường như được hình thành:

Những gì đang xảy ra ở đây? 

Tôi không có câu trả lời rõ ràng và tôi chưa tìm thấy một đánh giá đặc biệt thuyết phục nào về tình hình từ một nhà kinh tế mà tôi thích. Tôi sẽ đánh giá cao nếu một người bình luận có thể chỉ cho tôi một nghiên cứu hoặc phân tích có ý nghĩa và cho phép chúng tôi ngoại suy tốt về tương lai. 

Trong trường hợp không có phân tích chất lượng mà tôi có thể truy cập, tôi đoán là mọi người chỉ đơn giản là di chuyển xung quanh. Tôi nghĩ điều này đã bóp méo dữ liệu theo những cách mà chúng tôi chưa hiểu hết. Mọi người chuyển về ở với bố mẹ. Có lẽ những người sống và làm việc ở những nơi như Thành phố New York, San Francisco và Los Angeles vẫn tiếp tục trả tiền thuê nhà nhưng cũng rời khỏi thành phố để đến ngôi nhà thứ hai, và có lẽ đây được coi là hình thành hộ gia đình thứ hai. Có lẽ ly hôn và chia tay tăng đột biến, và khi một cặp vợ chồng chia tay, điều đó càng làm tăng sự hình thành “hộ gia đình” (hai người mỗi người cần một nơi để ở, mỗi chủ hộ, thay vì một đơn vị gia đình).

Nhưng rõ ràng là chúng ta đã không thực sự thấy hàng triệu của hộ gia đình mới hình thành. Tôi cá là chúng ta có một ước tính cao giả tạo về số hộ gia đình hiện tại ở đất nước này, và điều đó khiến tôi sợ hãi khi cố gắng dự đoán mức tăng tiền thuê nhà vào năm tới. 

Hơn nữa, hãy lưu ý rằng ngay cả khi không có sự điên rồ trong số liệu này, dữ liệu thành lập hộ gia đình có thể tăng và giảm cùng với nền kinh tế. Vào thời điểm thuận lợi, mọi người có thể mua nhiều nhà và chuyển ra khỏi căn hộ chung với bạn cùng phòng hoặc chuyển ra khỏi tầng hầm của cha mẹ họ. Trong thời kỳ suy thoái, mọi người có thể trở về nhà với bố mẹ hoặc đưa bạn cùng phòng trở lại. Sự hình thành “hộ gia đình” có thể suy giảm nhanh chóng. 

Sự bù đắp tiềm năng — giá thuê có thể tăng trở lại vào năm 2023

Luôn có nhiều biến số trong bất kỳ số liệu kinh tế quan trọng nào và tiền thuê nhà cũng không ngoại lệ. Mặc dù tôi lo sợ về áp lực giảm do giá thuê tăng mạnh trong hai năm qua, tăng trưởng nguồn cung và các dấu hỏi xung quanh việc hình thành hộ gia đình, nhưng tôi muốn thừa nhận rằng có một cơn gió ngược (áp lực tăng) chính đối với giá thuê: lãi suất . 

Với lãi suất thế chấp tăng gấp đôi trong khoảng thời gian 12 tháng, khả năng chi trả trong việc mua nhà, giải pháp thay thế cho việc thuê nhà đối với hàng triệu người Mỹ, đã tăng đột biến. Một nghiên cứu từ ATTOM đã kết luận rằng chỉ một năm trước, ở 60% thị trường Hoa Kỳ, việc sở hữu hợp lý hơn là thuê, một thống kê đã thay đổi với mức tăng 40-50% trong các khoản thanh toán hàng tháng do lãi suất cao hơn. Việc chuyển đổi khả năng chi trả đó sẽ gây áp lực tăng giá thuê.

Chính vì áp lực này mà tôi cho rằng giá thuê sẽ thay đổi chóng mặt vào năm 2023. Hiện tại, tôi không tin bất kỳ dự báo kinh tế nào về tăng trưởng giá thuê. Và, nếu không có áp lực tăng giá thuê do lãi suất cao, tôi sẵn sàng đặt cược có ý nghĩa rằng giá thuê sẽ giảm trung bình trên toàn quốc. 

Phần 3: Tôi cũng không đặt cược vào việc lãi suất giảm vào năm 2023

Hãy nhớ rằng, lãi suất trần thấp hơn lãi suất. Điều đó có nghĩa là để các nhà đầu tư kiếm tiền, giá thuê phải tăng (nhanh chóng) hoặc lãi suất phải giảm. Như tôi đã đề cập, tôi nghĩ có rất nhiều lý do để nghi ngờ về bất kỳ dự báo tăng trưởng tiền thuê nhà nào trên toàn quốc vào năm 2023 và mọi lý do để nghĩ rằng giá thuê nhà là một trò lật đồng xu với tiềm năng giảm giá đáng kể. 

Bây giờ, đã đến lúc chuyển sự chú ý của chúng ta sang lãi suất. Việc đảo ngược tỷ lệ thương mại xuống mức thấp lịch sử trong vài năm qua sẽ bảo lãnh cho nhiều nhà cung cấp bất động sản thương mại và các nhà cung cấp dịch vụ đa gia đình cũng như các nhà đầu tư của họ. 

Đó có phải là khả năng? Tôi không nghĩ vậy. Đây là lý do tại sao.

“Chênh lệch” (so với Kho bạc 10 năm) đã giải thích

Khi các ngân hàng, tổ chức hoặc cá nhân cho vay tiền, họ muốn được bồi thường cho rủi ro mà họ đang gánh chịu. Họ tính lãi suất bao nhiêu thường có thể được coi là “chênh lệch” so với phương án thay thế rủi ro thấp. 

Nó được chấp nhận rộng rãi trong lĩnh vực cho vay rằng trái phiếu kho bạc 10 năm của Hoa Kỳ là một tiêu chuẩn tuyệt vời để đo lường “chênh lệch”. Các điểm chuẩn khác bao gồm Lãi suất được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR) và Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR). 

Trên thực tế, rất nhiều khoản nợ thương mại tư nhân có lãi suất cố định với SOFR cộng với chênh lệch, chứ không phải Kho bạc. Tuy nhiên, trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm là tiêu chuẩn mà hầu hết mọi người so sánh với mức chênh lệch và có ảnh hưởng lớn nhất đến tài chính đa gia đình.

Nhiều tổ chức coi việc cho chính phủ Mỹ vay tiền là khoản đầu tư có rủi ro thấp nhất trên thế giới. Cho bất kỳ ai khác vay tiền đi kèm với nhiều rủi ro hơn. Do đó, những người khác nên được tính lãi suất cao hơn. 

Nhưng bao nhiêu nữa? Đó là nơi mà ý tưởng về một "sự lây lan" xuất hiện. 

Người cho vay tính phí “chênh lệch” bao nhiêu tùy thuộc vào người cho vay, nền kinh tế và nhu cầu vay vốn. Ở một số thị trường, chẳng hạn như các khoản thế chấp 30 năm dành cho người mua nhà, mức chênh lệch này đã được thiết lập rất tốt. Ví dụ:

Đây rõ ràng là một mối tương quan thực sự chặt chẽ, đến mức chúng ta có thể coi đó là điều hiển nhiên nếu trái phiếu kho bạc 10 năm tăng lên, lãi suất thế chấp tăng lên và ngược lại. Tuy nhiên, đó không phải là một mối tương quan hoàn hảo và đôi khi, trên thực tế, mức chênh lệch có thay đổi. 

Hôm nay là một trong những thời điểm đó. Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp trái phiếu kho bạc 10 năm và 30 năm là tương đối cao, như bạn có thể thấy bên dưới:

Nhiều chuyên gia kỳ vọng lãi suất thế chấp 30 năm sẽ giảm vào năm 2023 vì mức chênh lệch cao này. Họ tin rằng nếu chênh lệch giữa lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm và lãi suất thế chấp 30 năm bình thường hóa về mức trung bình lịch sử khoảng 180 điểm cơ bản, thì các khoản thế chấp có thể quay trở lại gần mức 5.5% thay vì 6.3% như hiện nay. tại thời điểm viết bài này.

Điều này có ý nghĩa về mặt lý thuyết, ngoại trừ hai vấn đề. 

Đầu tiên, lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm hiện đang giảm vì các nhà đầu tư nghĩ rằng chúng ta đang hoặc sắp rơi vào suy thoái. Điều này thường được thể hiện bằng cách nói rằng đường cong năng suất bị đảo ngược. Quá trình hướng tới đường cong lợi suất đảo ngược được thể hiện rất rõ trong hình ảnh nổi bật từ Visual Capitalist. 

Mọi người đang chạy trốn đến các khoản đầu tư an toàn hơn như trái phiếu kho bạc 10 năm vì lo ngại suy thoái kinh tế. Rất có khả năng là khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi, đường cong lợi suất sẽ bình thường hóa và lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm sẽ tăng lên. 

Thứ hai, Fed đang báo hiệu rõ ràng rằng họ có ý định tăng lãi suất trong suốt cả năm vào năm 2023. Đặt cược rằng lãi suất sẽ giảm là đặt cược vào lập trường chính thức của Fed. Cách duy nhất tôi thấy lãi suất giảm và duy trì ở mức thấp là nếu có một cuộc suy thoái sâu và tồi tệ đến mức Fed buộc phải nhanh chóng đảo ngược hướng đi. 

Nói cách khác, lãi suất sẽ tăng đối với các nhà đầu tư bất động sản (và bất kỳ ai khác vay tiền bằng cách sử dụng nợ theo dõi Kho bạc 10 năm) trừ khi có một cuộc suy thoái khủng khiếp khiến hàng triệu người mất việc làm. 

Vì vậy, hãy tung một đồng xu: 

Nếu nó đứng đầu (một cuộc suy thoái lớn), mất việc làm, tiền thuê nhà giảm và giá trị bất động sản thương mại của nhiều hộ gia đình giảm. 

Nếu đó là mặt sấp (triển vọng kinh tế tươi sáng hơn), lãi suất tăng nhanh và giá trị bất động sản thương mại của nhiều hộ gia đình giảm.

Đây không phải là một trò chơi rất thú vị.

Mặc dù có thể bạn thấy lãi suất thế chấp dao động và tạm thời giảm xuống mức thấp nhất là giữa những năm 5, nhưng tôi cá là chúng ta sẽ kết thúc năm với lãi suất thậm chí còn cao hơn so với hiện tại, trừ khi có một cuộc suy thoái sâu sắc. 

Khoản vay thương mại có khác với khoản vay dân cư không? Tại sao chúng ta không nói cụ thể về chúng? 

Mặc dù có đủ loại sắc thái đối với hoạt động cho vay thương mại, nhưng hiện tại, hầu hết mọi người có thể sẽ sử dụng các khoản vay của Freddie Mac để mua các khu chung cư quy mô vừa và nhỏ, loại tài sản mà tôi đang thảo luận trong bài viết này. 

Nếu họ có thể đủ điều kiện để vay Freddie Mac, các nhà đầu tư có thể sẽ sử dụng chúng. Các khoản vay của Freddie Mac là nút dễ dàng đối với các nhà đầu tư đa gia đình vì chúng có lãi suất thấp, khấu hao trong 30 năm và các kỳ hạn năm, bảy hoặc 10 năm. Ngay bây giờ, lãi suất đối với Khoản vay Freddie có thể là phía nam của 5%! Đó là khoản vay dành cho nhiều hộ gia đình tương đương với các khoản vay thông thường mà hàng triệu nhà đầu tư bất động sản và chủ sở hữu nhà sử dụng để mua những ngôi nhà dành cho một gia đình được bảo hiểm bởi Fannie Mae. 

Tỷ lệ của Freddie Mac được gắn với Kho bạc 10 năm. Vì vậy, các khoản cho vay mua căn hộ này không có cùng mức chênh lệch gia tăng so với trái phiếu 10 năm mà chúng ta đang thấy trong không gian nhà ở (thế chấp thông thường). Điều đó để lại cho họ thậm chí nhiều hơn Theo quan điểm của tôi, rủi ro sẽ tăng lên nếu đường cong lợi suất bình thường hóa so với các khoản thế chấp Fannie Mae 30 năm. Nó cũng giải thích tại sao giá nhà ở nhiều gia đình thấp hơn nhiều so với nhà ở một gia đình ngay bây giờ.

Mặc dù có một thị trường tư nhân dành cho nợ bất động sản thương mại mà có lẽ được sử dụng phổ biến hơn cách đây vài năm, thị trường này dường như đã cạn kiệt ở một mức độ lớn. Đó có thể là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) như Fannie Mae hoặc Freddie Mac hoặc phá sản đối với hầu hết các nhà cung cấp dịch vụ ngay bây giờ. 

Tuy nhiên, sự khác biệt thực sự giữa nợ thương mại và nợ hộ gia đình điển hình là Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (ĐSCR). Chúng ta sẽ tìm hiểu lý do tại sao điều này lại quan trọng như vậy trong phần tiếp theo.

Phần 4: Lãi suất cao gây áp lực lên việc định giá và bảo lãnh nợ

Nợ thương mại, bao gồm Khoản vay căn hộ Freddie Mac, như đã thảo luận trước đó, không hoàn toàn giống với khoản cho vay thông thường trong không gian nhà ở của một gia đình. Ví dụ, một khoản vay điển hình của Freddie Mac có thể có lịch trả dần trong 30 năm, nhưng với khoản thanh toán bong bóng — số dư sẽ đến hạn sau 10, XNUMX hoặc XNUMX năm. Đây không phải là vấn đề đối với các nhà đầu tư ở các thị trường điển hình. Họ có thể chỉ cần bán tài sản sau một vài năm để trả hết khoản vay hoặc tái cấp vốn bằng một khoản vay mới và bắt đầu lại quá trình. 

Tuy nhiên, như đã đề cập trước đó, có một bài kiểm tra bảo lãnh phát hành khác với các khoản vay này: Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ. DSCR là phiên bản kiểm tra nợ trên thu nhập dành cho nhiều gia đình mà nhiều chủ nhà cần phải vượt qua khi đủ điều kiện vay thế chấp nhà.

Nếu dòng tiền của doanh nghiệp hoặc khu chung cư chính xác bằng tiền gốc và tiền lãi (nghĩa vụ trả nợ) của một khoản vay, thì DSCR sẽ là 1.0. Thấp hơn, và dòng tiền do doanh nghiệp tạo ra không đủ để trang trải khoản vay. Cao hơn, và có dòng tiền dư thừa.

Các khoản cho vay của Freddie Mac thường yêu cầu DSCR từ 1.2 đến 1.25.

Nợ thương mại được thương lượng riêng giữa người cho vay và người đi vay, với khoản nợ không được hỗ trợ bởi GSE, có thể có các giao ước nghiêm ngặt hơn như tỷ lệ DSCR cao hơn hoặc giao ước nợ yêu cầu người vay phải duy trì tỷ lệ DSCR trong suốt thời hạn của khoản vay.

Mặc dù các khoản cho vay của Freddie có thể có quy mô lên tới 80% LTV, nhưng trên thực tế, nhiều khoản vay bị hạn chế khi bảo lãnh phát hành ở mức 65% đến 75%.

Ở các thị trường bình thường, những mặt hàng này không phải là vấn đề. Nhưng hãy xem điều gì sẽ xảy ra khi lãi suất tăng nhanh như chúng đã làm trong năm vừa qua. 

Hãy tưởng tượng một nhà đầu tư đã mua một bất động sản với Khoản vay Freddie Mac trị giá 1,000,000 đô la vào cuối năm 2021. Khoản vay này có lãi suất 3%. Tiền gốc và tiền lãi trên khoản khấu hao 30 năm là $4,216 mỗi tháng, hay $50,592 mỗi năm. Nhanh chóng chuyển tiếp đến ngày hôm nay. Khoản vay tương tự này sẽ đi kèm với khoản vay với lãi suất 5.5%. Lãi suất cao hơn đó sẽ làm tăng nghĩa vụ nợ đối với khoản vay 1 triệu đô la lên 68,136 đô la, tăng 35%.

Bây giờ, nhà đầu tư của chúng tôi đã sử dụng khoản vay của Freddie (và ước tính hai phần ba thị trường sử dụng khoản nợ có lãi suất cố định) và có khả năng sẽ không gặp phải áp lực thực sự trong 5-10 năm, tùy thuộc vào thời hạn khoản vay của họ. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải thừa nhận rằng nếu nhà đầu tư đó đăng ký lại khoản vay đó vào ngày hôm nay, họ có thể sẽ không đủ điều kiện. Họ có thể phải mang nhiều tiền hơn đáng kể để hoàn tất giao dịch (giảm LTV), nếu không họ sẽ phải trả ít tiền hơn cho tài sản.

Vấn đề thậm chí còn nghiêm trọng hơn, có một khu vực thị trường sử dụng nợ có lãi suất thay đổi và các loại tài chính sáng tạo khác như nợ bắc cầu (tương tự như các khoản vay tiền cứng) để tài trợ cho nhiều gia đình và bất động sản thương mại khác. Theo Tạp chí Phố Wall, khoảng một phần ba thị trường sử dụng nợ có lãi suất thay đổi và một số tỷ lệ phần trăm (không xác định) của nhóm thuần tập đó sử dụng nợ bắc cầu và nợ phi cơ quan khác.

Những người vay này sẽ phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng để thực hiện các khoản thanh toán của họ với lãi suất cao hơn. Quay trở lại ví dụ của chúng tôi từ trước đó, hãy tưởng tượng rằng bất động sản tạo ra 62,500 đô la (tỷ lệ trần 5% khi mua lại) trong NOI với 50,592 đô la dịch vụ nợ với lãi suất 3%. Ngày nay, những khoản thanh toán đó lại là 68,136 đô la. Người đi vay hư cấu này giờ đây sẽ phải trang trải khoản chênh lệch bằng các khoản tiền khác với khoản tiền do tài sản tạo ra.

Nhiều khoản vay có lãi suất thay đổi này có giới hạn lãi suất (thường được yêu cầu bởi người cho vay của họ) để tạm thời ngăn lãi suất đối với khoản nợ của họ tăng quá cao. Tuy nhiên, chi phí gia hạn các giới hạn tỷ lệ này đang tăng vọt, gấp 10 lần, do tỷ lệ tăng. Điều này đã bắt đầu gây áp lực lên những người đi vay, những người thường phải dành tiền cho bảo hiểm này hàng tháng. 

Như tôi đã đề cập, Ben Miller, CEO của Tài trợ, đã gọi hiện tượng này là “Giảm nợ tuyệt vời” - một cụm từ mà tôi cảm thấy tóm tắt vấn đề này rất ngắn gọn. 

Nghe sự xuất hiện của anh ấy trên Trên thị trường và nghe một số ví dụ đã thành công trong thế giới bất động sản thương mại (bắt đầu với bán lẻ và văn phòng). 

Brian Burke nói rằng vấn đề này có khả năng trở nên nghiêm trọng với các khoản vay phát triển, trong đó các yêu cầu tái ký quỹ có thể buộc người vay phải trả bớt số dư khoản vay nếu hợp đồng thuê không đạt được mục tiêu.

Là một hoảng loạn có thể?

Khi các nhà khai thác không thể đáp ứng các giao ước cho vay của họ, họ có thể vỡ nợ và giao tài sản lại cho ngân hàng (một khoản tịch thu tài sản thế chấp). Trong những tình huống này, chủ nợ sẽ thanh lý tài sản, bán nó càng nhanh càng tốt. Một số người có thể chào mời một tài sản thanh lý được bán với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường như một “cơ hội mua” - và nó cũng có thể như vậy.

Nhưng nó cũng thiết lập một comp cho nội dung giống như nó. Ngoài các giao ước DSCR, tài sản nhiều gia đình được thẩm định, giống như nhà ở. Nếu thẩm định không đến, người mua cần mang thêm tiền mặt để đóng cửa. 

Nếu áp lực gia tăng vào năm 2023, các khoản thanh toán cho các khu phức hợp đa gia đình có thể ngày càng giảm do doanh số bán nhà bị tịch thu gây khó khăn, khiến việc vay mượn ngày càng khó khăn hơn trong một vòng phản hồi tiêu cực.

Phần 5: Tin tức, Giai thoại và Đọc thêm

Những gì tôi đang thảo luận ở đây không phải là tin mới đối với những người trong ngành. Định giá REIT giảm 25% vào năm 2022. Giá thuê đang giảm ở nhiều thành phố lớn như Minneapolis và Chicago, nơi giá thuê lần lượt giảm 9% và 4%, hàng năm. 

Chủ nhà cũng bắt đầu cung cấp nhiều hơn “nhượng bộ” cho người thuê nhà, dưới hình thức miễn phí một tháng tiền thuê nhà, hoặc miễn phí chỗ đậu xe, để lôi kéo khách thuê mới. Những nhượng bộ này ảnh hưởng đến điểm mấu chốt đối với các nhà đầu tư căn hộ theo cách tương tự như giá thuê trống hoặc giá niêm yết thấp hơn, nhưng có thể che giấu mức độ giảm giá thuê có thể được báo cáo ở một số thị trường nhất định.

Các khách hàng tổ chức của các quỹ cổ phần tư nhân lớn đã rút tiền đến mức mà các quỹ đó đang va chạm với giới hạn rút tiền cho các nhà đầu tư của họ, bắt đầu với REIT phi giao dịch nổi tiếng nhất thế giới: Blackstone. 

Brian Burke thảo luận về chủ đề này rất lâu trong Trên thị trường"Quả bom đa gia đình sắp nổ" tập với Dave Meyer. Anh ấy tin rằng chúng ta đang ở đỉnh điểm của việc “định giá lại” trong lĩnh vực này và có sự chênh lệch giá mua/bán lớn giữa người mua và người bán. Hiện tại, một số giao dịch đang được thực hiện là bởi 1031 người tham gia trao đổi và những người đã huy động được số tiền lớn và phải triển khai các tài sản đó một cách nhanh chóng. Những người này được thúc đẩy để di chuyển nhanh chóng, và với nhiều người bán đang nắm giữ cuộc sống thân yêu cho đến bây giờ, giá vẫn tăng cao. 

Điều này sẽ không kéo dài lâu hơn nữa. Những người bán có đòn bẩy cao với nợ có lãi suất thay đổi sẽ bị buộc ra bởi các vấn đề tuân thủ DSCR của họ. Và, sẽ có áp lực ngày càng tăng đối với các nhà đầu tư trong việc tái cấp vốn cho khoản nợ bong bóng của họ, áp lực sẽ tăng lên sau mỗi tháng khi ngày càng nhiều thị trường buộc phải hành động bằng cách bán, tái cấp vốn hoặc mang theo một lượng tiền mặt đáng kể để giảm nợ. số dư và tránh bị tịch thu tài sản thế chấp. 

Phần 6: Ý tưởng để bảo vệ sự giàu có và kiếm tiền trong môi trường này

Lãi suất trần thấp hơn lãi suất. Tăng trưởng tiền thuê nhà và giảm lãi suất đều là một lần tung đồng xu. Áp lực đang gia tăng đối với khoản nợ đối với một phần lớn thị trường và việc bảo lãnh các giao dịch mới khó hơn nhiều so với mức giá của năm ngoái.

Đây là một môi trường khó khăn, nhưng vẫn có một số chiến lược có thể có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư hiểu biết, những người vẫn muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản đa gia đình và các lĩnh vực khác. Dưới đây là một số điều tôi đang cân nhắc:

Cho vay

Lãi suất cao hơn lãi suất trần. Điều đó có nghĩa là dòng tiền nhiều hơn, ít nhất là trong (những) năm đầu tiên, đối với người cho vay trên mỗi đô la đầu tư so với nhà đầu tư vốn cổ phần, với rủi ro thấp hơn. Hãy để người khác nhận 20-30% rủi ro đầu tiên. Cá nhân tôi đang xem xét đầu tư vào các quỹ cho vay khó khăn, vì tôi thích ngắn hạn.–tính chất kỳ hạn của các khoản vay đó và cảm thấy rằng thị trường một hộ gia đình được bảo vệ khỏi rủi ro hơn thị trường nhiều hộ gia đình.  

Mua với đòn bẩy bằng không

Nếu mục tiêu của bạn thực sự là sở hữu nhiều gia đình trong một thời gian dài và rủi ro ngắn hạn không phải là điều khiến bạn phiền lòng, hãy cân nhắc đơn giản là không sử dụng đòn bẩy, nếu bạn có phương tiện. Điều này làm giảm rủi ro và một lần nữa, vì lãi suất cao hơn lãi suất trần, sẽ làm tăng dòng tiền. Bạn luôn có thể tái cấp vốn trong một vài năm nếu bạn muốn có thêm vốn để làm việc. 

Chờ và xem

Đây là thời điểm thị trường và không phải là phong cách của tôi. Tuy nhiên, nếu bạn tin vào phân tích này, chúng ta có thể thấy giá cả sẽ thay đổi đáng kể vào năm 2023. Việc giữ tiền mặt trong 6-12 tháng có thể khiến một số người mua thông thái rơi vào tình thế mua được tài sản với giá hời, đặc biệt nếu cơn hoảng loạn đẩy tỷ lệ vốn hóa lên rất cao. , rất cao. 

Xem lại các điều khoản của bất kỳ khoản đầu tư nào bạn đang tham gia

Một số tổ chức hợp vốn có quyền gọi vốn. Nếu giao ước DSCR bị phá vỡ trong một giao dịch, tổ chức cung cấp dịch vụ có thể có các lựa chọn rất kém hấp dẫn là bán với mức lỗ lớn, bị tịch thu tài sản thế chấp hoặc mang một đống tiền mặt khổng lồ lên bàn để ngăn chặn việc tịch thu tài sản thế chấp. 

Các điều khoản của khoản đầu tư hợp vốn của bạn có thể cho phép tổ chức hợp vốn yêu cầu các nhà đầu tư bỏ thêm vốn hoặc rủi ro pha loãng cổ phần của họ. Mặc dù quyền lực có thể nằm trong tay nhà tài trợ, nhưng ít nhất bạn cũng có thể kiểm soát để hiểu liệu đây có phải là một khả năng trong giao dịch của bạn hay không và để chuẩn bị vị trí tiền mặt của bạn cho phù hợp. Đừng mù quáng.

Mang lại sự hoài nghi lành mạnh cho bất kỳ khoản đầu tư mới nào

Rõ ràng là tôi hoài nghi về thị trường một cách có hệ thống, nhưng nếu được trình bày với một thỏa thuận cụ thể có thể khiến tôi đủ tò mò để xem xét lần thứ hai, tôi muốn chắc chắn rằng thỏa thuận đó có ý nghĩa ngay cả khi doanh thu tăng đáng kể. giới hạn tỷ lệ. 

Tôi sẽ hoài nghi về những tuyên bố về “giá trị gia tăng” (mọi giao dịch được mọi nhà tài trợ quảng cáo là “giá trị gia tăng”) hoặc bất động sản đó là “một giao dịch tuyệt vời” (điều mà nhà tài trợ sẽ nói với bạn rằng giao dịch đó không phải là một cái tuyệt vời?). Sự quan tâm của tôi cũng sẽ được khơi dậy nếu một nhà tài trợ cam kết một số vốn đáng kể của chính họ – một điều gì đó có ý nghĩa trong bối cảnh giá trị ròng của họ. ). Tôi muốn cảm thấy tự tin rằng vốn khó kiếm được của chính họ đang gặp rủi ro, cùng với của tôi, không chỉ là họ có cơ hội kiếm được lợi nhuận từ phí mua lại, phí quản lý và lãi suất thực. 

Vào một vị trí ngắn trên… cái gì đó?

Tôi tự hỏi liệu có bất kỳ REIT công khai nào đặc biệt phải đối mặt với những rủi ro được nêu ở đây không. Một lượng lớn nghiên cứu có thể tiết lộ các danh mục đầu tư đặc biệt tập trung vào các thị trường có tỷ lệ vốn hóa thấp, rủi ro nguồn cung lớn và tỷ lệ nợ có lãi suất thay đổi cao hoặc những người sẽ thấy chi phí trần lãi suất tăng vọt. Nếu bất cứ ai quyết định đi đào ở đây, tôi rất muốn nói về những phát hiện của bạn.   

Kết luận

Đây là một bài viết dài. Nếu bạn đã làm cho nó đến nay, cảm ơn bạn đã đọc!

Như tôi đã đề cập trong phần giới thiệu, tôi coi mình là một người nghiệp dư đến một người hành nghề trong việc tìm hiểu thế giới bất động sản thương mại và nhiều gia đình lớn. 

Tuy nhiên, những gì tôi có thể hiểu được khiến tôi lo sợ về việc định giá. Tôi cảm thấy có nhiều rủi ro ở đây và tôi dự định sẽ rất thận trọng vào năm 2023. Tuy nhiên, tôi có thể mua một căn hộ cho thuê dành cho một gia đình khác hoặc thậm chí là một nhỏ bất động sản nhiều gia đình như căn hộ song lập, căn hộ ba tầng hoặc căn hộ bốn tầng, như tôi muốn thực hiện 12-18 tháng một lần. 

Tôi hy vọng rằng, ít nhất, bài viết này sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt hơn nếu họ đang khám phá các cơ hội đầu tư cho nhiều gia đình và thực hiện thẩm định cẩn thận hơn một chút. 

Và một lần nữa, tôi vẫn đang tìm kiếm một người có khả năng tăng giá cho nhiều gia đình. Nếu bạn đang đọc điều này, xin vui lòng bình luận dưới đây hoặc gửi email cho tôi tại . Tôi muốn nghe của bạn mất.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.