Đa gia đình và bất động sản thương mại đã là trò đùa trong năm qua. BẰNG lãi suất thế chấp bắt đầu tăng, các nhà đầu tư bất động sản thương mại bị ảnh hưởng nặng nề, vì lợi nhuận trở nên thảm hại và hỏi giá buồn cười. Trong nhiều tháng, các phương tiện truyền thông đã dự đoán một sụp đổ bất động sản thương mại, trích dẫn một làn sóng các khoản thế chấp sắp đến hạn với người bán không có khả năng thanh toán giá tái cấp vốn cao. Và mặc dù những nguyên tắc cơ bản này không sai, nhưng một cuộc khủng hoảng thế chấp có thể không trở thành hiện thực.
Vì vậy, thay vì suy đoán, chúng tôi tiếp tục Đồi Richard, Trưởng phòng Nghiên cứu & Chiến lược Bất động sản tại Cohen & Steers, để phân biệt sự thật với hư cấu. Richard biết điều đó khoản vay sắp đến hạnvà người mua với mức giá thấp thế chấp có thể điều chỉnh có thể đang gặp rắc rối. Nhưng đó không phải là toàn bộ câu chuyện và một số phần của bất động sản thương mại có thể được chuẩn bị cho sự tăng trưởng lớn mà các nhà đầu tư dân cư không biết gì về nó. Các cơ hội có thể sẽ sớm đến cho những người biết nơi để tìm.
Trong tập này, Richard sẽ nói về rủi ro thực sự của thế chấp bất động sản thương mại, lĩnh vực nào đang gặp khó khăn nhất, lĩnh vực nào đang bị thổi phồng quá mức và nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá sẽ giảm bao nhiêu. Thêm vào đó, Richard đưa ra ba thời điểm tốt nhất để đầu tư vào một thị trường đang thay đổi nhanh chóng như chúng ta đang thấy ngày nay.
Nhấp vào đây để nghe Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
Dave:
Mọi người, chào mừng đến với On the Market. Tôi là người dẫn chương trình của bạn, Dave Meyer, có sự tham gia của James Dainard hôm nay. Và đây có thể là một ngày khá đặc biệt, James. Chúng ta vừa thấy rằng Fed đã tăng lãi suất 25 điểm cơ bản, nhưng họ đang báo hiệu rằng đây có thể là sự kết thúc của chu kỳ thắt chặt. Bạn nghĩ sao?
James:
Chà, tôi không vui khi chúng ta chỉ ở mức 5%, nhưng tôi vui vì mức tăng đã được kiểm soát. Tôi cảm thấy như nó luôn khiến thị trường trở nên xúc động, trong khi chúng ta chỉ cần lấy lại sự ổn định. Vì vậy, nó giống như, "Hãy đến nơi họ muốn, phát triển ở đó." Tuy nhiên, tôi sẽ nói rằng họ đã không nói cho chúng tôi sự thật. 12 tháng trước, anh ấy đã nói rằng mức cao sẽ là gì? 4? 3.75 đến 4? Đó có phải là điều đó không?
Dave:
Ồ, vâng. Nhưng họ đã tăng nó lên từng chút một mỗi tháng. Họ nói: “Nó đang tăng lên. Nó đang đi lên. Nó đang đi lên.” Nhưng tôi nghĩ đây là lần đầu tiên họ không nói rằng sẽ có những đợt tăng lãi suất trong tương lai trong hơn một năm.
James:
Tuy nhiên, có một điều. Tôi không tin những gì Fed nói hoặc không nói nữa. Vì vậy, chúng ta sẽ xem điều gì sẽ xảy ra.
Dave:
Vâng, đó là một điểm tốt. Nhưng ý tôi là, tôi nghĩ đã có rất nhiều người kêu gọi tạm dừng trong một thời gian. Họ đã nói rằng họ sẽ tạm dừng. Rõ ràng, nếu lạm phát vẫn ở mức cao, họ sẽ xem xét lại. Nhưng với tôi, đây là điều tôi sẽ làm, giống như nghỉ ngơi. Và nếu tôi có một phiếu bầu cho Fed, điều mà tôi chắc chắn là không, tôi sẽ nói, “Hãy nghỉ ngơi và xem điều gì sẽ xảy ra,” bởi vì có những dấu hiệu cho thấy thị trường lao động đang bắt đầu rạn nứt một chút. Rõ ràng là đang có khủng hoảng ngân hàng, vì vậy đối với tôi, sẽ không hại gì nếu đợi vài tháng để xem điều gì xảy ra và đánh giá lại, hơn là đi bộ đường dài trong mỗi cuộc họp. Và họ gặp nhau sáu đến tám tuần một lần.
James:
Vâng, nó chỉ đang dần ổn định. Nó sẽ rất quan trọng bởi vì tất cả chúng ta đều đang lo lắng mỗi khi anh ấy xuất hiện. Và không phải là họ không có những tác động tiêu cực. Ý tôi là, chúng ta đã chứng kiến một số ngân hàng phá sản. Chúng tôi đã thấy nhà ở giảm xuống một chút. Và trong thị trường lao động, hy vọng điều đó sẽ xảy ra nhiều hơn vì đó vẫn là… Tôi biết điều đó vẫn còn khó khăn đối với chúng tôi, với tư cách là các nhà điều hành doanh nghiệp.
Dave:
Vâng chắc chắn. Vâng, chúng tôi đang ghi lại điều này, rõ ràng là sớm. Tập này sẽ ra mắt vào ngày 15 tháng 3. Chúng tôi đang ghi lại điều này vào ngày XNUMX tháng XNUMX. Vì vậy, trong các tập tiếp theo, chúng tôi sẽ đề cập nhiều hơn… Có lẽ chúng tôi đã… đề cập nhiều hơn về hậu quả của quyết định này. Nhưng tôi chỉ thấy phấn khích và muốn nói chuyện với bạn về điều đó. Nhưng hôm nay chúng ta có một tình tiết đáng kinh ngạc. Ý tôi là, tất cả chúng đều là những thứ tôi yêu thích, nhưng đây là thứ tôi đã học được rất nhiều điều từ đó, một điều mà tôi hoàn toàn không biết đủ về nó. Nhưng có lẽ sau ngày hôm nay, tôi biết thêm được chút ít. Hôm nay chúng ta có Rich Hill, phó chủ tịch cấp cao kiêm người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và chiến lược bất động sản của Cohen & Steers. Và chuyên môn của ông là về bất động sản thương mại và nợ. Và anh ấy vừa tiết lộ một số kiến thức cho chúng ta, James. Bạn nghĩ gì về cuộc phỏng vấn này?
James:
Ồ, anh ấy chắc chắn là một chuyên gia. Đó là điều chắc chắn. Đây là một trong những tập phim yêu thích của tôi mà chúng tôi đã thực hiện. Có rất nhiều điều rõ ràng trong vấn đề này, với lượng cường điệu đằng sau những gì sắp xảy ra trên thị trường bất động sản thương mại và ngân hàng. Và một số điều rõ ràng mà anh ấy đã cung cấp cho tôi, nó khiến tôi thực sự choáng váng. Giống như, "Ồ, vâng, những số liệu thống kê lớn mà họ đưa ra chỉ là bình thường."
Dave:
Đúng vậy.
James:
Thật sảng khoái khi nghe tất cả những gì anh ấy nói và anh ấy là một chàng trai thông minh.
Dave:
Chắc chắn. Và lý do chúng tôi đưa Rich vào là vì đã có quá nhiều phương tiện truyền thông đưa tin về thị trường bất động sản thương mại và những vụ vỡ nợ tiềm tàng cũng như khủng hoảng ngân hàng, và nó xuất hiện rất nhiều trên các phương tiện truyền thông, và tôi nhận được rất nhiều câu hỏi về vấn đề này, nhưng thực sự không phải vậy. lĩnh vực chuyên môn của tôi. Vì vậy, chúng tôi đã nhờ Rich đến để giải thích cho chúng tôi chuyện gì đang thực sự xảy ra. Và, cảnh báo spoiler, không phải lúc nào nó cũng chính xác như những gì truyền thông nói. Nhưng Rich cung cấp một số dữ liệu và thông tin đáng kinh ngạc về những gì đang thực sự diễn ra trên thị trường thế chấp bất động sản thương mại, thị trường nợ, đồng thời cung cấp một số ý tưởng về những cơ hội mà anh ấy nhìn thấy trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Vì vậy, chúng ta sẽ nghỉ giải lao nhanh và sau đó chúng ta sẽ chào đón Rich để nói về thị trường thế chấp bất động sản thương mại.
Rich Hill, chào mừng đến với On the Market. Cảm ơn bạn đã ở đây.
Giàu có:
Vâng, cảm ơn vì đã có tôi.
Dave:
Chúng ta có thể bắt đầu bằng việc bạn giới thiệu bản thân được không? Và chỉ cần cho chúng tôi biết một chút về cách bạn tham gia vào lĩnh vực bất động sản cũng như tất cả các chủ đề nghiên cứu mà chúng tôi sẽ nói đến hôm nay.
Giàu có:
Vâng. Chúa ơi, tôi không nghĩ có ai từng hỏi tôi điều đó trước đây. Tôi bắt đầu từ đâu? Nghe này, tên tôi là Richard Hill. Tôi là người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và chiến lược bất động sản thương mại tại Cohen & Steers. Cohen & Steers được thành lập vào năm 1986 với tư cách là nhà quản lý đầu tiên quản lý bất động sản được niêm yết. Hiện nay chúng tôi quản lý khoảng 80 tỷ USD. Khoảng một nửa trong số đó là bất động sản niêm yết và nửa còn lại là các tài sản bất động sản khác, bao gồm cả bất động sản tư nhân.
Vậy làm thế nào tôi có thể tham gia vào bất động sản thương mại? Nghe này, tôi lớn lên trong một gia đình bất động sản, và bố tôi là giám đốc trung tâm thương mại. Tôi thường nói đùa rằng điều đó có nghĩa là anh ấy giống như người gác cổng một bước. Tôi không có mong muốn quay trở lại lĩnh vực bất động sản thương mại sau khi tốt nghiệp đại học, nhưng cuối cùng lại quay trở lại với lĩnh vực này, làm việc tại bộ phận phái sinh lãi suất, phòng ngừa rủi ro lãi suất cho các nhà phát triển bất động sản thương mại và các nhà xây dựng nhà. Nhanh chóng, tôi đã tham gia một nhóm thị trường vốn nợ. Làm điều đó cho đến khi dịch vụ của tôi không còn cần thiết nữa, vào năm 2008. Người ta thông báo rằng tôi có vài tháng để tìm việc làm. Tôi đã tự mình làm việc và thực hiện một số công việc tư vấn ở Trung Đông. Nhận ra điều đó thực sự khó khăn. Và ai đó đang tìm kiếm một nhà phân tích nghiên cứu vào khoảng năm 2010. Bạn không thể tìm được ai đó phi truyền thống hơn tôi bởi vì tôi chưa từng làm như vậy trước đây, nhưng tôi đã trở thành một nhà phân tích nghiên cứu tập trung vào thị trường nợ, sau đó [không nghe được 00 :06:15] Thị trường chứng khoán REIT. Và tôi ở đây hôm nay.
Vì vậy, hy vọng rằng đó là phiên bản Cliff Notes thực sự nhanh chóng cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan về loại người mà bạn đang nói chuyện hôm nay.
Dave:
Tuyệt vời. Chà, bạn đã làm rất nhiều điều để có đủ điều kiện cho những câu hỏi mà James và tôi dành cho bạn, bởi vì tất cả chúng đều là về bất động sản thương mại và rất nhiều trong số đó là về nợ. Vì vậy, hãy bắt đầu ở cấp độ cao nhất. Rõ ràng có rất nhiều phương tiện truyền thông tập trung vào thị trường nợ bất động sản thương mại và những gì đang diễn ra. Nhưng bạn có thể cho chúng tôi biết thông tin về thị trường nợ thương mại nói chung không?
Giàu có:
Vâng, vậy có lẽ tôi có thể bắt đầu từ đây và tôi có thể đánh giá thị trường bất động sản thương mại cho bạn vì tôi nghĩ có rất nhiều quan niệm sai lầm về nó là gì và không phải là gì. Chúng tôi nghĩ rằng đó gần như là một thị trường trị giá 21 nghìn tỷ đô la ở Hoa Kỳ. Mọi người nghĩ ngay đến văn phòng hoặc khu bán lẻ, khu chung cư và khu công nghiệp. Tôi hiểu rồi, vì đó là nơi họ sống. Đó là nơi họ làm việc. Đó là nơi họ mua sắm và đó là nơi họ nhận hàng từ Amazon. Đó là những điều mà mọi người thực sự hiểu. Nhưng tin hay không thì tùy, đó không phải là toàn bộ thị trường bất động sản thương mại. Có những thứ như trung tâm dữ liệu, tháp di động, nhà cho thuê dành cho một gia đình và nhà ở dành cho người cao tuổi. Vì vậy, đó là một hệ sinh thái khá đa dạng gồm các loại tài sản khác nhau, tất cả đều nằm dưới cùng một phạm vi.
Nhưng tôi muốn mô tả nó, giống như khi tôi bước vào lớp mẫu giáo của mình và tất cả các em đều chạy theo những hướng khác nhau vào những thời điểm khác nhau. Vì vậy, trong khi bất động sản thương mại hiện đang bị mang tiếng xấu, chắc chắn có những phân ngành bất động sản thương mại đang hoạt động khá tốt. Nhà ở cao cấp đang bùng nổ ngay bây giờ. Văn phòng hoạt động không được tốt lắm. Vì vậy, điểm duy nhất của tôi với bạn là, thật dễ dàng để tập trung vào thị trường văn phòng và tôi chắc chắn rằng chúng ta sẽ quay lại vấn đề đó, nhưng đó không phải là tổng thể của thị trường bất động sản thương mại.
Dave:
Vì vậy, với những gì bạn vừa nói, Rich, về mức độ đa dạng của nó, việc yêu cầu bạn đưa ra đánh giá rủi ro tổng thể trên thị trường là không hợp lý? Hoặc nếu bạn có thể tập trung vào, khán giả của chúng tôi chủ yếu tập trung vào gia đình đa gia đình, nhưng cũng có những người quan tâm đến không gian bán lẻ và văn phòng. Tôi chắc chắn còn có một số cái khác, nhưng đó có lẽ là ba cái lớn nhất.
Giàu có:
Vâng, có lẽ tôi có thể giải thích nó theo cách này. Nếu chúng ta có cuộc trò chuyện này từ sáu đến bảy tháng trước, tôi sẽ kể cho bạn một câu chuyện tương tự như câu chuyện tôi kể hôm nay, nhưng tôi sẽ nói, “Này, nhìn này, tôi khá lo ngại về vấn đề thương mại. địa ốc." Vì vậy, có lẽ tôi sẽ tự đánh giá mình ở mức 7 hoặc 8 trên 10 về mức độ lo lắng. Và vì vậy, tại sao tôi lại phải lo lắng? Chà, bảy tháng trước, tôi đã nói với bạn rằng giá trị bất động sản thương mại sẽ giảm từ 10 đến 20%. Chắc chắn mức 10% có thể không được tính đến ngay bây giờ và chúng tôi nghĩ rằng mức định giá sẽ giảm xuống khoảng 20 đến 25. Nhưng tôi thực sự coi mình ở mức 5 hoặc 6 trên thang rủi ro ngay bây giờ. Tại sao lại như vậy?
Chà, đó là bởi vì toàn bộ thị trường đã để lại cho sinh viên câu chuyện giảm giá, và đột nhiên, một cái nhìn thực tế, khách quan về rủi ro và có thể một số phần tốt của bất động sản thương mại đột nhiên trông cực kỳ lạc quan, và thậm chí có thể, tôi dám ví dụ như chó con và cầu vồng. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chỉ có một số quan niệm sai lầm, và có lẽ sự thật nằm ở giữa một chút. Tôi không nghĩ thế giới sắp kết thúc. Tôi không nghĩ chiếc giày tiếp theo bị đánh rơi là điều mà mọi người nói là chiếc giày tiếp theo bị đánh rơi. Vì vậy, tôi rất vui khi tìm hiểu sâu hơn về vấn đề đó, nhưng tôi phải nói với bạn rằng cách đây bảy đến tám tháng tôi đã khá thận trọng. Mọi thứ đã trở nên tồi tệ hơn kể từ đó, nhưng tôi thực sự cảm thấy hiện tại chúng ta đang ở vị thế tốt hơn, dù cuộc tranh luận đã chuyển sang chiều hướng giảm giá như thế nào.
James:
Vâng, và tôi rất vui vì bạn đã đề cập đến điều đó, bởi vì đó là tất cả những gì bạn nghe được trong 60 ngày qua… không, 90 đến 120 ngày qua, là thị trường bất động sản thương mại đang đi vào vực sâu và nó sẽ bùng nổ và tan chảy. Chúng tôi đã đầu tư vào Tây Bắc Thái Bình Dương trong 15 đến 20 năm qua. Giống như mỗi lần bạn mong chờ điều tồi tệ sẽ xảy ra và mọi người lại bàn tán về nó, điều đó gần như không bao giờ xảy ra. Và sau đó, một thứ gì đó ngẫu nhiên ở bên trái sẽ xuất hiện và bất ngờ tấn công bạn. Và vì vậy, tôi cảm thấy những câu chuyện này thực sự rất hung hãn vì một số câu chuyện mà tôi đã đọc cho thấy một số định giá sẽ giảm từ 40 đến 50%, đó là những gì mọi người đang dự đoán. Tại sao các bạn lại nhìn vào mức 20 đến 25%, đây vẫn là một mức điều chỉnh rất tích cực, nhưng tại sao các bạn lại ở mức trung bình so với một số mức định giá khác mà mọi người đang nói đến?
Giàu có:
Vâng. Chà, trước hết hãy nói về mức định giá từ 40 đến 50 đang được đưa ra ở đó. Tôi nghĩ có một trò chơi điện thoại thực sự tồi tệ đang diễn ra. Vì vậy, nếu ai đó nhận được một tiêu đề và người khác nhặt nó lên mà không kiểm tra tính xác thực, thì giống như ba tuần sau, nó sẽ được ngoại suy thành một ý nghĩa khác. Những gì bạn đang nghe là giá trị tài sản văn phòng ven biển có thể giảm từ 40 đến 50%. Điều đó có hợp lý không? Tôi không biết. Có lẽ. REIT ven biển hiện đang giảm 50% so với mức đỉnh. Vì vậy, nó không phải là điên rồ. Nhưng hãy cùng lý thuyết trò chơi này ra một chút. Khi bạn đột nhiên nói rằng toàn bộ văn phòng ở Hoa Kỳ sẽ giảm từ 40 xuống 50, đó là một con số khổng lồ và tôi không nghĩ mọi người thực sự hiểu điều đó có nghĩa là gì.
Để văn phòng giảm trung bình 40 đến 50% trên toàn nước Mỹ, điều đó có nghĩa là những nơi như San Francisco có lẽ phải giảm 80% vì đoán xem sao? Nashville, Tennessee sẽ không giảm 50%. Nó sẽ giảm 10%, 15%, 20%. Vì vậy, theo quy luật trung bình, để đạt được 40, 50% trên toàn quốc cho chức vụ, đó thực sự là một kịch bản thực sự hà khắc đối với các thị trường lớn ven biển. Đừng bận tâm rằng trên toàn quốc, định giá sẽ không giảm từ 40 đến 50. Trong GFC, chúng tôi đã giảm 30%. Điều này gần như không tệ như GFC. Trong cuộc khủng hoảng S&L, chúng tôi đã giảm tới 32%. Điều này không tệ như cuộc khủng hoảng S&L. Vậy làm thế nào chúng ta có thể đạt đến độ tuổi 20 đến 25? Hãy nhìn xem, tôi không có quả cầu pha lê, nhưng chúng tôi cố gắng sắp xếp tam giác trên nhiều nguồn khác nhau. Chúng tôi rất tin tưởng rằng REIT là chỉ báo hàng đầu cho thị trường bất động sản thương mại. REIT đã giảm 25% vào năm 2022. Chúng đã giảm gần 35% ở mức đáy vào năm 2022. Vì vậy, 25% có vẻ là một con số ổn so với mức giá mà REIT đang định giá.
Nhưng điều mà chúng tôi cũng dành nhiều thời gian là phân tích tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt. Vì vậy, về cơ bản, điều đó đã tính đến tỷ lệ giới hạn kinh tế của tôi… Vì vậy, đó là tỷ lệ giới hạn danh nghĩa của bạn sau khi điều chỉnh chi tiêu vốn đầu tư… tôi có thể nhận được bao nhiêu đòn bẩy từ nó và chi phí nợ của tôi. Đoán xem cái gì? Tỷ lệ trần kinh tế vẫn còn tương đối chặt chẽ, so với chi phí tài chính đã tăng đáng kể. Vì vậy, lợi tức tiền mặt của tôi thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử. Nếu tôi cần đưa nó trở lại mức trung bình lịch sử, giá trị tài sản phải giảm trung bình 20 và 25%. Tôi không muốn trở nên quá rắc rối ở đây, nhưng đó chỉ là toán học. Nó chỉ là phép tính lợi nhuận có đòn bẩy.
Và vì vậy, khi chúng ta nghĩ về lợi nhuận tiền mặt đang cho chúng ta biết điều gì, thị trường REIT đang nói gì với chúng ta, và nhân tiện, các chỉ số thị trường tư nhân đã bắt đầu cho chúng ta biết điều gì, và tôi rất vui được giải thích điều đó đối với bạn, 20 đến 25 không có vẻ là vô lý. Bây giờ, một năm sau, nếu bạn quay lại và nói, "Này, Rich, lúc đó là 27" hoặc "Lúc đó là 17", thì tôi không thông minh đến thế. Tôi nghĩ chúng tôi đang đi đúng hướng. Chúng tôi sẽ để thị trường xác định xem đó là 17 hay 27 hay 22.
Dave:
Và đó có phải là trên tất cả các loại tài sản trong bất động sản thương mại hay bạn nghĩ rằng sẽ có một số khác biệt giữa các tài sản?
Giàu có:
Ồ, có sự khác biệt rất lớn giữa các loại tài sản. Đó là 18 phân ngành chung thuộc bất động sản thương mại. Chúng tôi nghĩ rằng trung bình họ sẽ giảm từ 20 xuống còn 25. Bạn đã đề cập rằng đa gia đình là một loại tài sản quan trọng. Nói chung, điều đó sẽ hoạt động tốt hơn so với văn phòng. Các nguyên tắc cơ bản của đa gia đình đang có nền tảng vững chắc. Các ngành công nghiệp đang trên đà vững chắc. Những gì mà nhiều gia đình đang phải giải quyết có rất ít liên quan đến khía cạnh cơ bản của phương trình. Nó liên quan đến việc định giá lại chi phí tài chính và lãi suất trần ở mức dưới 4% hai năm trước. Đó là mức thấp hơn nhiều so với chi phí tài chính. Vì vậy, bạn có đòn bẩy âm. Bạn chỉ đang định giá lại mức lãi suất bình thường mới. Và một lần nữa, tôi rất vui khi chia nhỏ điều đó, nhưng tôi sẽ không ngạc nhiên khi thấy tỷ lệ đa gia đình giảm, gọi là 10 đến 15 điểm phần trăm, trong khi văn phòng có thể giảm nhiều hơn thế, nhưng trung bình là 20 đến 25. Sẽ có một số loại tài sản hoạt động khá tốt. Sẽ có một số loại tài sản không hoạt động tốt.
James:
Vâng, và tôi nghĩ đó là vấn đề với câu chuyện, có phải họ đang gộp mọi thứ vào một cái ao lớn khi nói rằng ngân hàng bất động sản thương mại có thể tan chảy, nhưng sau đó, loại tài sản đa gia đình dường như thực sự vẫn khá mạnh bên cạnh lãi suất trần nén và sau đó văn phòng sẽ được đưa vào hỗn hợp. Và đó chính là điểm tiêu cực… Tôi thấy có khoảng 4.5 nghìn tỷ đô la Mỹ ở Hoa Kỳ và thương mại dành cho nhiều gia đình. Giống như khi họ xem qua tất cả các số liệu thống kê này trên các phương tiện truyền thông, họ luôn ghép tất cả lại với nhau. Các bạn đã phân biệt được sự khác biệt giữa nợ đa gia đình và nợ văn phòng chưa, và những gì sắp đến hạn-
Giàu có:
Yeah.
James:
… và điều đó sẽ như thế nào trong 12 đến 24 tháng tới?
Giàu có:
Tuyệt. Vì vậy chúng tôi có. Chúng tôi đã dành rất nhiều thời gian cho việc này. Và về cơ bản, [không nghe được 00:16:22] tôi đập đầu vào tường trong hai tuần liền, cố gắng tìm ra sự thật từ hư cấu. Hãy để tôi cung cấp cho bạn một số con số. Chà, trước khi tôi đến đó, chúng tôi nghĩ thị trường thế chấp thương mại ở Hoa Kỳ là khoảng 4.5 nghìn tỷ đô la. Ngoài kia còn có nửa nghìn tỷ đô la cho vay xây dựng. Vì vậy, bạn nhận được khoảng 5 nghìn tỷ đô la trong tổng số các khoản thế chấp thương mại. Đôi khi bạn sẽ nghe thấy một con số như 5.5 nghìn tỷ được ném ra ngoài kia. Điều đó bao gồm các tài sản do chủ sở hữu sử dụng. Vậy tài sản do chủ sở hữu sử dụng là gì? Điều đó giống như việc Amazon sở hữu cơ sở công nghiệp của riêng mình và thế chấp nó. Điều đó có mức độ rủi ro khác rất nhiều so với bất động sản thương mại truyền thống. Chúng tôi không bao gồm điều đó.
Đôi khi bạn thực sự sẽ nghe thấy một con số nhỏ hơn nhiều và con số đó tập trung vào các ngân hàng. Và tôi muốn quay lại đó một chút, nhưng hãy tập trung vào 4.5 nghìn tỷ trong một giây. Bạn đã nghe nói về bức tường kỳ hạn khổng lồ sắp xuất hiện. Các phương tiện truyền thông thích nói về bức tường kỳ hạn khổng lồ này, rằng 40% tổng số dư nợ thế chấp thương mại sẽ đến hạn trong ba năm tới. Điều đó đúng. Vì vậy, hãy để tôi cung cấp cho bạn sự thật ở đây. 16% các khoản vay thế chấp thương mại sẽ đến hạn vào năm 2023. 14% sẽ đến hạn vào năm 2024 và 12% sẽ đến hạn vào năm 2025. Tôi nghĩ bạn cộng lại, con số đó là 41 hoặc 42%.
Khi tôi nghe ai đó nói rằng, “Ôi Chúa ơi, bầu trời đang sụp đổ. 40% tổng số khoản vay bất động sản thương mại sẽ đến hạn trong ba năm tới,” tôi cười. Và lý do tôi cười không phải vì tôi xuề xòa mà là các khoản thế chấp thương mại có bức tường bảy năm. Điều đó có nghĩa là, theo định nghĩa, 15% tổng số khoản vay đến hạn hàng năm, mãi mãi và luôn luôn. Tôi đã làm việc này được 22 năm. Có 40% tổng số khoản vay đến hạn trong ba năm tới miễn là họ nghiên cứu thị trường. Mọi chuyện vốn là như vậy. Vì vậy, nó không phải là một bức tường kỳ hạn. Đó chỉ là những gì xảy ra. Vì vậy, tôi thích nói điều đó bởi vì nó giống như khi bạn nghĩ về nó theo cách đó, nó giống như, "Ôi, Chúa ơi," Đại úy Rõ ràng.
Điểm thứ hai tôi muốn nói với bạn là mọi người đều nói về văn phòng. Vì vậy, trong số 16% khoản vay sắp đến hạn, 25% trong số đó là khoản vay văn phòng. Nghe có vẻ là một con số lớn, các bạn ạ, nhưng tôi nói cho các bạn biết, 4% các khoản thế chấp thương mại là các khoản vay văn phòng sắp đến hạn vào năm 2023. Chẳng là gì cả. Điều đó không lớn lắm. Và nhân tiện, văn phòng chiếm ít hơn 20% khả năng tiếp xúc với thế chấp thương mại. Thực tế, nhiều gia đình chiếm hơn 40% khả năng tiếp xúc với thế chấp thương mại. Nhưng nhiều gia đình được hưởng lợi từ GSE. Các GSE, Fannie Mae, Freddie Mac, họ ở đó để hỗ trợ thị trường nhà đất. Và tôi không muốn quay lại và nói rằng sẽ không có thách thức nào với việc đa gia đình. Tôi rất vui khi giải thích được điều đó thực sự có ý nghĩa gì. James, bạn đưa ra những câu hỏi tuyệt vời này. Có tất cả những sự thật này được đưa ra xung quanh, và chúng chỉ là một nửa sự thật, và trong trò chơi điện thoại, nó trở thành mẫu số chung thấp nhất để xác định ai có thể là người giảm giá nhiều nhất. Nhưng nó không thực sự kể toàn bộ câu chuyện về những gì đang xảy ra.
Dave:
Ý tôi là, có mối lo ngại, nhưng đây là lý do tại sao mức độ lo lắng của bạn đã giảm xuống trong sáu đến chín tháng qua. Có phải đó là lý do tại sao?
Giàu có:
Vâng, nhìn này. Chúng tôi đã làm được nhiều việc hơn một chút. Quan điểm của chúng tôi có nhiều sắc thái hơn một chút. Đồng thời, mọi người đang viết một câu chuyện về tình hình bất động sản thương mại tồi tệ như thế nào. Các bạn có thể đã nghe nói rằng văn phòng là một vấn đề và có rất nhiều khoản nợ liên quan đến bất động sản thương mại. Có lẽ đã có năm câu chuyện viết về tình trạng tồi tệ của bất động sản thương mại trong 15 phút chúng ta nói chuyện. Nó giống như "Tôi, tôi, tôi, tôi." Mọi người đều cần phải viết câu chuyện. Trớ trêu thay, tôi càng nghe nhiều câu chuyện và câu chuyện càng trở nên tệ hơn, tôi nghĩ chúng ta đang tiến gần đến phần cuối hơn là phần bắt đầu. Với tư cách là một nhà đầu tư, tôi thực sự muốn thấy mức tăng cao nhất này. Điều đó cho tôi biết rằng đây thực sự là thời điểm để mua.
Có thể chỉ cung cấp cho bạn một giai thoại ngắn gọn ở đây, nhưng thị trường chứng khoán và thị trường có thu nhập cố định thực sự hiểu rất rõ khái niệm “Mua thấp, bán cao” này. Thị trường bất động sản thực hiện công việc đó cực kỳ kém. Mọi người đều muốn mua mọi thứ khi cảm thấy thực sự tốt, vào cuối chu kỳ, và mọi người đều muốn bán mọi thứ khi cảm thấy thực sự tồi tệ, vào đầu chu kỳ. Nó không có ý nghĩa gì cả. Chúng ta thực sự đang bắt đầu tiến tới một khoảng thời gian mà tôi nghĩ đây là một trong những điểm vào hấp dẫn nhất mà tôi từng thấy trong sự nghiệp của mình. Chúng tôi vẫn chưa ở đó, bạn nhớ nhé. Nhưng hãy nhìn xem, giá trị tài sản hiện đang giảm từ 10 đến 15 điểm phần trăm. Bạn có thể xem Chỉ số NCREIF ODCE, đây là chỉ số được theo dõi rộng rãi của các quỹ mở cốt lõi. Tất cả các chỉ số tư nhân khác đều giảm từ 10 đến 15. Hiện tại tất cả chúng ta đều ở đó. Điều này đang diễn ra trước mắt chúng ta.
Và tôi nghĩ mọi người chỉ cần hiểu rằng quá trình đau buồn, nếu bạn muốn, đang diễn ra nhanh hơn nhiều. Chúng tôi đã phủ nhận ba tháng trước. Chúng tôi chắc chắn không phủ nhận nữa. Có lẽ chúng ta đang ở giai đoạn tức giận, nhưng chúng ta sẽ nhanh chóng chuyển sang giai đoạn chấp nhận. Và tôi nghĩ điều này sẽ tạo ra một điểm vào lệnh khá lớn. Vậy tại sao tôi ít bi quan hơn? Về cơ bản, tôi không nghĩ mình bớt bi quan hơn, nhưng so với câu chuyện đã đi đến đâu, tôi đột nhiên cảm thấy mình giống như một gã bò tót ngoài kia.
Dave:
Tôi tự hỏi liệu một số xu hướng giảm giá và sự tập trung gần đây vào vấn đề này có phải là do cuộc khủng hoảng ngân hàng với rất nhiều loại ngân hàng khác nhau hay không. Bạn có nghĩ rằng mọi người chỉ đang nhìn vào ngành ngân hàng và đang dự đoán những sự kiện thảm khốc này?
Giàu có:
Ồ, chắc chắn rồi.
Dave:
Ngay cả khi chúng không liên quan.
Giàu có:
Chà, tôi nghĩ chúng có liên quan. Vì thế-
Dave:
Ồ, vâng. Ý tôi là, chỉ có bất động sản thương mại và Ngân hàng Thung lũng Silicon [không nghe được 00:22:23].
Giàu có:
Vì vậy, hãy phân tích những gì đang thực sự xảy ra trong lĩnh vực ngân hàng. Vì vậy, 25 ngân hàng hàng đầu ở Hoa Kỳ có lượng đầu tư vào bất động sản thương mại ở mức rất nhỏ. Họ có ít hơn 4% tỷ lệ tiếp xúc với bất động sản thương mại tính theo phần trăm tổng tài sản. Và văn phòng của họ tiếp xúc là hàng chục điểm cơ bản. Nó thực sự rất nhỏ. Nhưng 25 ngân hàng hàng đầu này đã bắt đầu rút lại việc cho vay đối với bất động sản thương mại từ 12 tháng trước, thậm chí có thể còn hơn thế một chút. Và khi họ bắt đầu rút lui, các ngân hàng cộng đồng khu vực tìm cách chiếm thị phần.
Vì vậy, khi tôi nói chuyện, lý do tôi dẫn đầu với 25 ngân hàng hàng đầu là vì FDIC và Fed phân loại bất cứ thứ gì ngoài 25 ngân hàng hàng đầu là ngân hàng nhỏ. Tôi không biết con số này cách đây một tháng, nhưng bạn có biết ở Mỹ có hơn 4,700 ngân hàng không? Đó là rất nhiều. 4,700 ngân hàng. Vì vậy, đúng là các ngân hàng nhỏ hơn này tiếp xúc nhiều hơn với bất động sản thương mại. Trung bình, nó chiếm khoảng 20% tổng tài sản. Và có một số ngân hàng nhỏ có tỷ lệ tiếp xúc với bất động sản thương mại lên tới 50%. Một số thậm chí còn có 70 đến 80% tiếp xúc với bất động sản thương mại. Nhưng tôi nghĩ thị trường giả định rằng có khoảng 200 ngân hàng ở Hoa Kỳ và việc tiếp xúc với bất động sản thương mại này rất tập trung. Không phải vậy đâu. Nó trải rộng trên hơn 4,700 ngân hàng trên khắp Hoa Kỳ. Sự đa dạng đó thực sự khiến chúng ta cảm thấy dễ chịu hơn một chút, giả sử điều này không trở thành một vấn đề lớn.
Vì vậy tôi nghĩ mọi người sợ hãi về những thứ họ không thể nhìn thấy và không thể giải thích. Và vì vậy, bạn không biết tình hình tiếp xúc với bất động sản thương mại như thế nào, việc cho vay trông như thế nào, các loại tài sản ở tất cả các ngân hàng này là gì. Không thể biết được. Tôi thậm chí còn không chắc chính phủ, FDIC và Fed có thể thực sự giám sát tất cả các ngân hàng này một cách hiệu quả hay không. Tôi nghĩ điều đó thật đáng sợ vì chúng ta không biết ngoài kia có gì. Tuy nhiên, tôi thích nêu ra sự thật này vì tôi nghĩ nó quan trọng. Bạn có thể đã nghe nói về thị trường CMBS, thị trường chứng khoán thương mại đảm bảo bằng thế chấp. Điều mà nhiều người không nhớ là FDIC thực sự đã tạo ra thị trường này sau cuộc khủng hoảng S&L. Vì vậy, họ đã tạo ra phương tiện chứng khoán hóa này để có được những khoản vay nhỏ từ bảng cân đối kế toán của các ngân hàng nhỏ, và nó đã cực kỳ thành công. Họ thực sự đã sử dụng lại công nghệ này sau GFC. Họ đã ban hành một vài giao dịch FDIC.
Quan điểm của chúng tôi là nếu vấn đề của ngân hàng nhỏ này lớn hơn chúng tôi nghĩ… Và tôi muốn quay lại câu hỏi tại sao chúng tôi không nghĩ nó lớn như mọi người vẫn nghĩ… Tôi nghĩ họ có thể sử dụng lại công nghệ này để trợ giúp chứng khoán hóa và nhận các khoản vay nhỏ từ bảng cân đối ngân hàng nhỏ. Không ai nói về điều đó, nhưng tôi nghĩ đó là một điểm thực sự tốt. Nhưng tôi thực sự muốn dành một chút thời gian để nói về lý do tại sao chúng tôi không nghĩ rằng rủi ro đối với bảng cân đối ngân hàng là lớn như một số câu chuyện trên phương tiện truyền thông đã gợi ý. Vì vậy, tôi chỉ hỏi câu hỏi tiếp theo của tôi? Hay bạn [không nghe được 00:25:24]-
James:
[không nghe được 00:25:24].
Dave:
James, anh có định hỏi một câu không? Bởi vì-
James:
Yeah.
Dave:
Giàu có, bạn có thể đi vào đó. Hoặc James, tại sao bạn không [không nghe được 00:25:30]?
James:
Vâng, Rich, tôi có một câu hỏi nhỏ tiếp theo những gì bạn đã nói. Tôi chỉ muốn hỏi thật nhanh. Rich, bạn đã nói rằng 15 ngân hàng lớn nhất chỉ có 4% các khoản cho vay bất động sản, các khoản vay thương mại ngoài kia. Và những gì chúng ta đã thấy trong 48 đến 36 tháng qua là rất nhiều hoạt động của nhà đầu tư vì có rất nhiều khả năng tiếp cận vốn. Những ngân hàng nhỏ này đang rất hung hăng. Tôi biết chúng tôi đã nhận được rất nhiều điều khoản có lợi từ họ về những gì chúng tôi mua. Bạn thấy điều gì sẽ xảy ra với thị trường nếu những ngân hàng nhỏ hơn này là những ngân hàng có thể gặp một số vấn đề tiềm ẩn ở đó? Bạn nghĩ điều gì sẽ xảy ra với khả năng tiếp cận vốn? Bởi vì một khi vốn có thể bị khóa, đó là lúc chúng ta có thể thấy một số vấn đề về thị trường.
Giàu có:
Yeah.
James:
Các bác đang dự đoán điều gì? Các yêu cầu để nhận được khoản vay và tiếp tục mua hàng với tư cách là một nhà đầu tư, điều đó sẽ như thế nào với những ngân hàng nhỏ này? Bởi vì nếu họ chịu một chút ảnh hưởng, họ sẽ thắt chặt đáng kể tất cả các nguyên tắc của mình.
Giàu có:
Vâng, vậy là bạn đang hỏi đúng câu hỏi và một câu hỏi thực sự quan trọng. Điểm đầu tiên tôi muốn đưa ra là các điều kiện cho vay đã được thắt chặt trước những tin tức về ngân hàng này. Chúng tôi đã dành rất nhiều thời gian để xem Khảo sát ý kiến của Cán bộ cho vay cấp cao và bạn có thể thấy rằng các tiêu chuẩn cho vay nói chung khá chặt chẽ và nhu cầu vay vốn bắt đầu rơi xuống vực thẳm. Tại sao điều đó lại quan trọng? Chà, nếu bạn nhìn vào mối tương quan giữa Khảo sát ý kiến của cán bộ cho vay cấp cao và giá bất động sản, chúng có mối tương quan cao. Và khi bạn nhìn thấy Khảo sát ý kiến của Cán bộ cho vay cấp cao từ tiêu chuẩn cho vay thắt chặt, có vẻ như định giá hiện tại sẽ giảm 20%.
Chúng tôi hoàn toàn mong đợi rằng các tiêu chuẩn cho vay sẽ được thắt chặt hơn nữa. Vì vậy, nếu LTB trung bình của bạn là 50 đến 55% và tôi nhận thấy một số ngân hàng nhỏ đang đưa ra nhiều đòn bẩy hơn thế, họ sẽ thắt chặt từ đó. Nhưng tôi nghĩ nó hơi khác một chút so với những gì thị trường nghĩ. Nó không giống như các tiêu chuẩn cho vay đột nhiên tăng lên 30 hoặc 40% LTB. Các ngân hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn về người mà họ cho vay. Và tôi nghĩ nó sẽ trở thành một kết quả nhị phân. Bạn vẫn có thể vay tiền mua bất động sản văn phòng chất lượng cao ngay bây giờ. Nó phải là tài sản có chất lượng cao và bạn phải là nhà tài trợ tốt. Nếu đó là bất kỳ loại tài sản chất lượng thấp nào, chúc bạn may mắn với điều đó. Vì vậy tôi nghĩ nó phải trở thành hệ nhị phân. Bạn phải có được nguồn tài chính, nếu không bạn sẽ không thể có được nó. Và đó là lúc chúng tôi nghĩ đến việc thắt chặt các điều kiện cho vay. Nhưng hãy nhớ nhé, các ngân hàng sẽ rút lui.
Có thể một trong những hậu quả không lường trước được và những điều tăng giá ngoài ý muốn sẽ xảy ra từ việc này là hoạt động cho vay phi ngân hàng. Bạn có thể đã nhìn thấy một số tiêu đề. Họ không nhận được sự chú ý, nhưng bạn thấy tất cả những công ty này, những công ty thông minh, hiện đang bắt đầu chuyển sang cho vay bất động sản thương mại, phi ngân hàng, quỹ cổ phần tư nhân. Cuối cùng, chúng ta có thể chứng kiến một thị trường tăng trưởng kéo dài từ 10 đến XNUMX năm đối với việc cho vay bất động sản thương mại ở những người cho vay phi ngân hàng nếu trên thực tế, các ngân hàng rút lui. Chúng tôi đã thấy điều này xảy ra trước đây ở các loại tài sản khác. Đây có thể là một trong những thời điểm hấp dẫn nhất để cho vay với tư cách là người cho vay bất động sản thương mại vì chi phí tài chính cao, điều kiện cho vay chặt chẽ. Và nhân tiện, bạn có thể cực kỳ chọn lọc người mà bạn cho vay. Vì vậy, tôi nghĩ bạn sẽ bắt đầu thấy nó thay đổi, nhưng tôi không nghĩ nó sẽ đột ngột tụt xuống đáy. GSC vẫn đang cho vay. Các công ty bảo hiểm nhân thọ vẫn đang cho vay. Các ngân hàng đã rút lui. Những người cho vay phi ngân hàng đang ở đó. Nó không phải là vùng đất hoang như mọi người nghĩ. Nó trở nên có tính chọn lọc hơn rất nhiều so với những gì thị trường có thể nhận thấy.
James:
Vâng, tôi nghĩ đó là vấn đề hiện tại, đó là khi bạn xem các giao dịch, tiền vẫn ở đó, nhưng họ yêu cầu trả trước một chút tiền. Dịch vụ nợ cao hơn rất nhiều. Và sau đó, các tài sản, đặc biệt là không gian thương mại, không bị chiếm dụng nhiều. Vì vậy, đó là nơi tôi nghĩ có thể có sự nén. Tỷ lệ giới hạn và lợi tức tiền mặt của bạn giảm đáng kể.
Giàu có:
Vâng, đó là lý do tại sao việc định giá phải định giá lại. Không có nếu, và hoặc nhưng về nó. Nếu lợi nhuận trên tiền mặt tăng từ 8 lên 2, hoặc thậm chí âm ở một số điểm, thì điều đó không hiệu quả. Các bạn biết điều đó rõ hơn tôi, với tư cách là nhà đầu tư. Tôi chỉ viết về mọi thứ và để những người khác ở Cohen & Steers đầu tư vào nó. Nhưng bạn hoàn toàn đúng. Việc định giá tài sản phải được thiết lập lại vì lợi nhuận hiện không có tác dụng.
Dave:
Richard, tôi muốn quay lại câu hỏi mà bạn đã tự hỏi mình trước đây. Tôi có một câu hỏi tiếp theo về vấn đề này. Bạn đã đề cập rằng REIT đã giảm theo cách tương tự như những gì chúng tôi đang nói, rằng mọi thứ cần phải được điều chỉnh lại để điều chỉnh theo những điều kiện thay đổi này. Bạn có suy nghĩ gì về lý do tại sao thị trường bất động sản tư nhân lại tụt hậu rất xa so với thị trường công cộng không?
Giàu có:
Vâng, một vài lý do khác nhau. Thị trường đại chúng ghi dấu ấn vào mỗi phút mỗi ngày khi thị trường chứng khoán mở cửa. Và dù bạn có tin hay không thì thị trường vẫn hoạt động khá hiệu quả. Nó định giá lại bất động sản thương mại rất nhanh chóng vì tất cả những lý do mà chúng ta vừa nói đến, James. Thị trường hiểu rằng lợi nhuận có đòn bẩy, lợi nhuận bằng tiền mặt, thật tệ. Và vì vậy họ nói, "Chà, tôi cần định giá lại tỷ lệ trần ngụ ý cho REIT." Tôi sẽ cung cấp cho bạn một số liệu thống kê ngay bây giờ. Tỷ lệ giới hạn ngụ ý của REIT hiện nay là khoảng 5.7. Tôi có thể ra ngoài và mua REIT căn hộ chất lượng rất cao với mức trần 5.4 và 5.5. Đây là những REIT chất lượng siêu cao, không cần đặt tên. Chỉ số NCREIF ODCE vẫn có tỷ lệ trần căn hộ ở mức 3.8. Đó là một sự khác biệt rất lớn. Một sự khác biệt rất lớn, rất lớn, rất lớn.
Vậy tại sao thị trường tư nhân lại tụt hậu? Đó là hai lý do. Thị trường giao dịch hiện không tồn tại vì có sự chênh lệch giá mua/bán giữa người mua và người bán. Người mua không muốn mua ở mức mà người bán muốn bán vì chúng tôi vẫn đang trải qua quá trình đau buồn. Vì vậy, khi không có sự minh bạch về nơi giao dịch bất động sản, bạn phải dựa vào việc đánh giá và việc đánh giá thực sự rất khó khăn. Việc trở thành một giám định viên hiện nay không hề dễ dàng. Họ đang dần lấy lại mức định giá tài sản của mình vì họ nhận ra rằng chi phí tài chính cao hơn mức trần, nhưng đó là một chuyến tàu di chuyển chậm.
Điều này đang diễn ra tương tự như cách chúng ta đã thấy ở mọi đợt suy thoái khác, thị trường bất động sản, thị trường niêm yết đều sụt giảm. Nó dẫn. Nhân tiện, khi thị trường tư nhân bắt đầu suy giảm, đó thường là chỉ báo dẫn đầu cuối cùng. Đó là lúc để mua REITs. Đó chỉ là một mối quan hệ [không nghe được 00:32:13]. Thị trường đại chúng ghi dấu ấn vào chúng mỗi phút, mỗi giờ, mỗi ngày và thị trường tư nhân cần có thời gian để điều chỉnh. Nếu bạn nhìn vào mức định giá giữa hai chỉ số này, mối tương quan giữa hai chỉ số trong một chu kỳ là khoảng 90%. Chúng siêu, siêu cao.
Dave:
Tuyệt vời. Cảm ơn. Được rồi. Hãy quay lại câu hỏi của bạn. Tôi nghĩ đó là về rủi ro thế chấp, phải không?
Giàu có:
Chà, nhìn xem, một trong những điều thực sự gây ấn tượng với tôi trong tháng qua và tôi không có ý hoài nghi hay thiếu sót gì cả, nhưng điều thực sự khiến tôi ấn tượng là có lẽ thiếu sự đánh giá cao về ý nghĩa và số lượng của LTV. lượng LTV dự phòng cung cấp cho ngân hàng. Một vài ý kiến ở đây. Các quỹ mở sở hữu bất động sản thương mại cốt lõi có LTV 22, 23% theo định giá hiện tại. REIT có LTV khoảng 34%. Khoản vay CMBS điển hình của bạn có LTV khoảng 50 đến 55%. Vì vậy, hãy chỉ sử dụng CMBS làm ví dụ. Khoản vay có LTV từ 50 đến 55% nghĩa là gì? Điều đó có nghĩa là giá trị tài sản phải giảm từ 45 đến 50% trước khi khoản vay đó bị lỗ. Tôi đang nói với bạn rằng tôi nghĩ mức định giá trung bình sẽ giảm từ 20 đến 25. Đó là một sự suy giảm thực sự đáng kể khi chạm tới LTV khoảng 50% và tôi không nghĩ thị trường đánh giá cao ý nghĩa của điều đó.
Điều đó không có nghĩa là không có vấn đề gì ở đây bởi vì, đoán xem? Nếu bạn là người đi vay đã mua một bất động sản vào năm 2020 với mức định giá cao nhất, bạn có thể sẽ phải bơm lại vốn chủ sở hữu vào tài sản đó để tái cấp vốn. Nếu giá trị tài sản giảm 20% so với mức đỉnh, bạn phải bơm thêm 20% vốn chủ sở hữu. Nhưng hãy để tôi lùi lại một bước vì tôi vẫn không nghĩ thị trường đánh giá cao ý nghĩa của điều này. Định giá tài sản đã tăng 40% kể từ đầu năm 2012. Điều đó có nghĩa là LTV ban đầu ở mức 50% của bạn giờ là 33% và điều đó có nghĩa là định giá tài sản phải giảm 70% thì khoản vay đó mới bị lỗ. Dave, lý do tôi nghĩ điều này thực sự quan trọng và tôi sẽ liên kết điều này với nhiều gia đình, chúng tôi thực sự nghĩ rằng đa gia đình nói chung là ở mức thấp vì không phải mọi tài sản đều được tài trợ vào năm 2020, 2021 và 2022. Có rất nhiều tài sản đã được được tài trợ vào năm 2012, '13, '14 và '15, và họ có LTV, LTV hiệu quả, dưới 50%. Vì vậy, họ thực sự có thể thực hiện rút tiền mặt ngay bây giờ, tin hay không tùy bạn.
Tuy nhiên, hôm qua tôi đã bảo lãnh lại khoản vay trên một tài sản dành cho nhiều gia đình. Tôi sẽ chỉ cho bạn một ví dụ trực tiếp. Đây là khu nhà ở dành cho sinh viên ở Greenville, Nam Carolina. Các nguyên tắc cơ bản về tài sản là tuyệt vời. [không nghe được 00:35:17] cao hơn. NOI cao hơn. Nhưng chi phí dịch vụ nợ đã tăng gấp đôi trong ba năm qua. Và đột nhiên để có được DSCR của bạn từ 1 lên 2, bạn phải trả khoản vay đó 50%. Đó là một ví dụ thực tế về việc “Này, nhìn xem, tài sản này có quá nhiều đòn bẩy”. Tài sản này hoạt động tốt khi chi phí tài chính ở mức 5%, nhưng chúng không hoạt động tốt khi LIBOR ở mức như ngày nay và mức chênh lệch là 4.50, vì vậy bạn sẽ tiến gần hơn đến chi phí tài chính khoảng 8, 9, 10%. Đó là ví dụ thực tế về việc tài sản được sử dụng đòn bẩy quá mức.
Vì vậy, tôi sẽ tranh luận với bạn rằng khi thị trường nghĩ về tổng thể của vấn đề thế chấp này, như James đã nói, nó đang nghĩ về điều này và đang ngoại suy. Vấn đề là văn phòng. Vấn đề ở mức độ thấp hơn là khách sạn và một số cửa hàng bán lẻ. Đó cũng là những tài sản được tài trợ, đặc biệt là nợ lãi suất thả nổi ngắn hạn, trong ba năm qua. Nhưng đó không phải là toàn bộ thị trường bất động sản thương mại. Tôi nghĩ rằng toàn bộ thị trường bất động sản thương mại đang ở mức thấp, nhưng có một số tài sản có thể cần khoảng 500 tỷ USD vốn chủ sở hữu mới để tái cấp vốn. Đó là rất nhiều. Đó là một con số lớn.
James:
Thay đổi lớn. 500 triệu.
Giàu có:
Tỷ. 500 tỷ.
Dave:
Tôi thấy bạn đang viết, James. Bạn đang viết séc phải không? Có phải cậu đang-
James:
Tôi đã ghi chép suốt thời gian này. Điều này cực kỳ hấp dẫn. Vì vậy, trong số 500 triệu mà bạn thấy về tính thanh khoản sẽ cần được đưa vào loại tài sản đó, bạn thấy điều đó sẽ xảy ra trong khung thời gian nào? Và sau đó, bạn thấy gì khi dự báo giảm, phải không? Những điều có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường là thiếu thanh khoản. Phải? Nếu mọi người đột nhiên phải trả một hóa đơn lớn và họ không thể trả được thì sẽ xảy ra tình trạng vỡ nợ.
Giàu có:
Đúng.
James:
Bạn thấy ở đâu, A, mọi người nghĩ ra số vốn này? Bạn có nghĩ rằng sẽ có những người cho vay thứ cấp tham gia vào thị trường để thu hẹp khoảng cách không? Hay bạn nghĩ rằng đó sẽ là một trong những điều mà các ngân hàng sẽ nỗ lực hết sức và cố gắng đóng tờ tiền?
Giàu có:
D. Tất cả những điều trên. Vì vậy, tôi biết đó là một câu trả lời nghiên cứu tránh né, vì vậy hãy để tôi giải thích cho bạn ý nghĩa thực sự của điều đó. Vì vậy, câu hỏi đầu tiên của bạn, điều này sẽ diễn ra như thế nào? Nó sẽ diễn ra trong vòng 10 đến 15 đến 2023 năm tới. Ý tưởng cho rằng tất cả các khoản vay này sẽ gặp rắc rối vào năm tới thực sự là sai lầm. Rất nhiều khoản vay có DSCR khá tốt, đặc biệt nếu bạn có khoản vay có lãi suất cố định. Và như tôi đã đề cập với bạn ngay từ đầu, chỉ có XNUMX% các khoản vay đến hạn vào năm XNUMX. Khoản vay này trải đều khá đồng đều trong thời gian tiếp theo, có thể gọi là năm, sáu, bảy năm. Điều đó không tuyệt vời, nhưng nó thực sự ổn so với mức độ bi quan của truyền thông.
Vậy các giải pháp là gì? Tôi nghĩ có rất nhiều trong số họ. Một số người đi vay sẽ tìm cách tái cấp vốn, đặc biệt là những người đi vay nhỏ hơn. Điểm thứ hai tôi muốn nói với bạn là có khoảng 350 tỷ đô la bột khô đang nằm trong các quỹ đóng. Hầu hết đó là cơ hội và giá trị gia tăng. Tôi không gợi ý rằng tất cả những điều đó sẽ giúp tóm tắt những người đi vay, nhưng có rất nhiều tiền bên lề.
Điểm thứ ba là một số ngân hàng sẽ sửa đổi và gia hạn khoản vay vì họ không muốn lấy lại chìa khóa. Và tôi thực sự muốn dành một chút thời gian cho việc này vì có một điểm thực sự quan trọng mà không ai dành thời gian cho nó. Đó là những tác động về thuế của việc vỡ nợ đối với khoản vay của bạn. Khi bạn không trả được khoản vay và cơ sở tài sản của bạn nhỏ hơn số dư khoản vay, IRS sẽ coi đó là việc bán lại cho người cho vay. Và đoán xem? IRS thực sự muốn tiền của họ. Vì vậy, giả sử bạn sở hữu một tài sản cách đây 20 năm và cơ sở của bạn gần bằng 50 vì bạn đã lấy hết khấu hao và bạn có khoản vay 50 triệu đô la cho tài sản đó. Đó thực sự là một vụ mua bán trị giá XNUMX triệu đô la. Có một kịch bản rất thực tế mà hậu quả về thuế tương đương, nếu không nói là lớn hơn, so với khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt mà ngân hàng sẽ yêu cầu. Tuy nhiên, bạn không có bất cứ điều gì để hiển thị cho nó. Và đây là một vấn đề thực sự đối với các ngân hàng nhỏ hơn. Những người vay nhỏ không có số tiền đó. Có một hậu quả thực sự về thuế cho việc này.
Vì vậy, tôi nghĩ điều đó cuối cùng có nghĩa là sẽ có nhiều giải pháp có cấu trúc hơn, nhiều sửa đổi khoản vay hơn thị trường nghĩ. Và vì lý do nào đó, thị trường không nói về điều này. Nhưng tôi sẽ đi ra ngoài ở đây. Khả năng IRS cho phép các chủ sở hữu bất động sản thương mại giàu có tìm ra kẽ hở bằng cách buộc các khoản vay trở lại các ngân hàng vốn đang gặp khó khăn và IRS không muốn tiền của họ là bao nhiêu? Tôi có thể nói rằng đó là một xác suất rất rất nhỏ. Vậy, Dave, tôi có thể nhìn thấy bạn. Tôi có thể thấy bạn. Tôi không nghĩ khán giả có thể nhìn thấy bạn. Tôi thấy bạn ở đâu đó giữa nụ cười tự mãn, sốc và ngạc nhiên, nhưng tôi nghĩ nó rất thật. Và có một số người thông minh hơn tôi rất nhiều… và thành thật mà nói, giàu có hơn tôi rất nhiều… đang khiến tôi chú ý đến điều này và nói rằng, “Không dễ để vỡ nợ khoản vay của bạn.”
Dave:
Tôi thậm chí còn không biết điều đó. James, phải không? Tôi thậm chí chưa bao giờ nghĩ về điều đó. Đó là nụ cười nhếch mép của tôi. Tôi hơi bị sốc. Nó thật sự rất thú vị.
Giàu có:
Tôi nghĩ nó được gọi là 1099-C. Ngân hàng thực sự sẽ gửi cho bạn biểu mẫu 1099-C khi bạn không trả được nợ.
Dave:
Ah. Đá ai đó khi họ ngã.
James:
Đó có phải là một cuộc gọi tương tự? Tôi nhớ lại khoảng thời gian từ năm 2008 đến năm 2010, rất nhiều đợt bán khống đang diễn ra và sau đó mọi người nhận được những khoản 1099 này để thu được lợi nhuận từ tài sản. Và nó thật tàn bạo. Mọi người nói, “Tôi vừa nhận được hóa đơn thuế, tôi vừa bị tịch biên và bán khống căn nhà của mình.” Đó là sự thật mà chúng tôi chứng kiến hàng ngày. Mọi người đã nhận được những thứ này.
Giàu có:
Chuẩn rồi. Nó rất thật. Và nhân tiện, IRS cảm thấy tốt hơn một chút cho chủ nhà, vì vậy họ đã giải quyết một số vấn đề đó trong GFC. Họ không cảm thấy tồi tệ đối với các chủ sở hữu bất động sản thương mại.
James:
Các nhà đầu tư cũng không xứng đáng được nghỉ ngơi?
Giàu có:
Tôi sẽ cầu xin Đệ Ngũ về điều đó. IRS không nghĩ họ làm vậy.
Dave:
Được rồi. Rich, chuyện này thật hấp dẫn. Chúng ta phải rời khỏi đây một lát nữa, nhưng tôi muốn quay lại điều bạn đã nói trước đó về việc đây là một cơ hội hấp dẫn. Bạn đã nói rất nhiều về các loại tài sản khác nhau, nhưng cơ hội nào khiến bạn phấn khích nhất trong một hoặc hai năm tới?
Giàu có:
Vâng, rất nhiều trong số họ. Chúng tôi cho rằng đa gia đình đang hấp dẫn ở đây vì các nguyên tắc cơ bản đều có nền tảng vững chắc. Chúng tôi tình cờ thích những căn hộ được niêm yết hơn là những căn hộ tư nhân, mặc dù các căn hộ tư nhân hiện đang thiết lập lại rất nhanh về mặt tỷ lệ giới hạn. Tôi nghĩ rằng các trung tâm mua sắm ngoài trời hiện đang có vị trí rất tốt và đang giao dịch với mức trần rộng hơn. Tôi thậm chí còn có thể đi xa hơn khi nói rằng, và tôi biết đây là điều cấm kỵ, nhưng có một số cơ hội thực sự hấp dẫn trong lĩnh vực văn phòng, đặc biệt là ở thị trường tư nhân. Thị trường đang vẽ văn phòng với nét vẽ quá rộng và cho rằng mọi thứ đều là văn phòng ở Thành phố New York hoặc San Francisco. Đó không phải là trường hợp. Bạn có thể đến một số thị trường Vành đai Mặt trời và tìm văn phòng giao dịch với tỷ lệ vốn hóa hấp dẫn với các nguyên tắc cơ bản thực sự mạnh mẽ.
Vì vậy, hãy nhìn xem, tôi không muốn nói rằng cơ hội là vô hạn, nhưng có rất nhiều cơ hội ngoài kia. Tôi có thể đi xa hơn khi nói rằng khi bước sang năm 2022, chúng tôi đang ngồi đây gãi đầu và nói: “Mọi thứ thực sự đắt đỏ. Chúng ta phải làm gì?" Bây giờ chúng tôi đang nhìn mọi thứ lần đầu tiên và nói, "Điều này có vẻ ổn." Chúng tôi thực sự đang trở lại mức khá. Vì vậy, hãy nhìn xem, chúng tôi thích những thứ như nhà ở dành cho người cao tuổi, căn hộ, nhà cho thuê dành cho một gia đình, cũng như những thứ như trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp. Chúng tôi đang chọn vị trí của mình trong lĩnh vực văn phòng. Có lẽ chúng tôi thận trọng hơn rất nhiều so với trước đây về dự trữ vì các yếu tố cơ bản đang suy yếu. Nhưng tôi thực sự nghĩ rằng đây sẽ là một cơ hội thực sự lớn để thu hút tài sản ở nhiều cấp độ mà chúng ta chưa từng thấy trong một thời gian dài.
Và điều tôi khuyên mọi người nên nghĩ đến là hãy tham lam khi những người khác đang sợ hãi. Tôi biết nói như vậy là sáo rỗng, nhưng bạn không được phép mua những thứ ở thời điểm cao điểm trong khi những người khác đang mua nó. Bạn thực sự phải nghĩ đến việc nhúng ngón chân vào ngay bây giờ. Vậy chúng ta nghĩ về nó như thế nào? Chà, nếu bạn có ba con chip để chơi, hãy chơi một trong số chúng ngay bây giờ vì mọi thứ đang bắt đầu giảm giá. Chơi phần thứ hai khi bạn đang ở trong vực sâu tuyệt vọng, và chơi phần thứ ba khi rõ ràng là bạn đã lỡ cơ hội và những cơ hội rẻ tiền đã không còn nữa. Đó là cách chúng tôi nghĩ về việc tính trung bình chi phí bằng đô la hiện nay.
James:
Tôi thích điều đó.
Dave:
Tôi thích lời khuyên đó. Vâng, đó là một cách tuyệt vời để diễn đạt nó.
James:
Vâng, ba chip. Vấn đề của tôi là tôi chỉ muốn ném ba con chip vào khi nó tuyệt vọng và tuyệt vọng.
Giàu có:
Chà, đó là lý do tại sao bạn ở phía bên kia của micro, còn tôi ở phía bên kia của micro. Tôi sẽ để lại cho bạn nếu đó là một lời khen hay một lời khen trái tay. Đó là một lời khen.
Dave:
Được rồi, Rich. tốt, cảm ơn bạn rất nhiều. Thành thật mà nói, điều này đã được mở rộng tầm mắt. Hôm nay tôi đã học được rất nhiều. Tôi thực sự đánh giá cao việc bạn tham gia cùng chúng tôi. Nếu mọi người muốn theo dõi tác phẩm của bạn nhiều hơn, họ có thể làm điều đó ở đâu?
Giàu có:
Vâng, bạn chỉ cần truy cập cohenandsteers.com. Khá dễ dàng để đánh vần. C-O-H-E-N và Steers, S-T-E-E-R-S dot-com. Chúng tôi có một trang Thông tin chi tiết. Chúng tôi xuất bản ở đó định kỳ. Và bất kỳ ai muốn trò chuyện, tôi chắc chắn rằng bạn có thể tìm thấy số điện thoại hoặc email của tôi ở đâu đó.
Dave:
Được rồi. Tôi phải hỏi, Rich, hình như lúc này bạn đang ngồi trong một tòa nhà văn phòng, đúng không?
Giàu có:
Đúng, đúng vậy.
Dave:
Bạn đang ở New York hay bạn ở đâu?
Giàu có:
Vâng, tôi đang ở New York. Tôi đã trở lại văn phòng từ tháng 2020 năm XNUMX.
Dave:
Vậy hiện tại bạn có đang ở một mình trong tòa nhà văn phòng trống không? Bạn có phải là người duy nhất?
Giàu có:
Không, anh bạn. Vì vậy, đó là một câu hỏi hấp dẫn. Hãy để tôi kể cho bạn một câu chuyện. Tôi có một người vợ và bốn đứa con. Vợ tôi và tôi cố gắng trốn đến thành phố New York theo định kỳ. Ngay cả ở độ sâu của COVID, khi Midtown Manhattan còn là một thị trấn ma, bạn gõ trên Google “Downtown, West Village, Tribeca” và nó giống như Mardi Gras. Vì vậy, toàn bộ ý tưởng cho rằng Thành phố New York sẽ chết là không đúng sự thật. Midtown khá nhộn nhịp. Tôi nghĩ nhu cầu về văn phòng chất lượng cao đang rất cao. Vấn đề là thứ hạng B và C. Hiện tại nó không ở trong tình trạng tốt. Nhưng ý tôi là, tôi không biết. Tôi bắt chuyến tàu sớm tuyệt vời vào mỗi buổi sáng và đôi khi chỉ có những chuyến tàu đứng. Có vẻ như tôi không phải là kẻ khốn nạn duy nhất đạp xe vào Thành phố New York. Bây giờ, tôi nhận ra rằng đó không phải là tất cả ở Hoa Kỳ và có rất nhiều người khác biệt. Nhưng thật đáng buồn, vâng, tôi đang ngồi trong một văn phòng trên Đại lộ Park với rất nhiều người khác xung quanh mình.
Dave:
Vâng, thực ra tôi ở cách thành phố New York không xa nên tôi lớn lên ở đó. Tôi nghĩ luôn có những lời kêu gọi rằng Thành phố New York và tất cả những thị trường này sẽ chết, và điều đó dường như không bao giờ xảy ra. Mặc dù có khả năng sẽ có sự điều chỉnh, như bạn vừa nói, tôi nghĩ vẫn có những phân khúc của thành phố có thể đang phát triển mạnh.
Giàu có:
Vâng, chúng ta có thể thực sự khó hiểu về những gì đã xảy ra sau bệnh dịch hạch và những thành phố nào còn tồn tại và những gì không. Và bạn thực sự muốn có một câu chuyện thực sự thú vị về việc một thành phố chết như thế nào, hãy nhìn vào Siena ở Ý sau trận dịch hạch, và tôi sẽ để lại cho bạn câu chuyện đó, một câu chuyện khá hấp dẫn về việc một trong những thành phố lớn trên thế giới không thể tồn tại sau trận dịch hạch này. một sự thay đổi căn bản
Dave:
Vâng, dữ liệu của tôi không quay trở lại bệnh dịch, nhưng tôi sẽ kiểm tra nó.
Giàu có:
Bạn không biết tỷ lệ giới hạn khi đó là bao nhiêu?
Dave:
Không không. Vì lý do nào đó, CoStar không có tất cả dữ liệu về thời Trung Cổ ở Ý. Được rồi. Chà, chúng tôi thực sự đánh giá cao việc bạn có mặt ở đây và hy vọng chúng tôi sẽ có bạn quay lại để xem sau khi mọi việc đã diễn ra được một chút.
Giàu có:
Vâng, bạn có thể cho tôi biết mọi điều tôi đã sai. Nhưng cảm ơn vì đã có tôi, các bạn.
James:
Vâng, rất vui được gặp bạn, Rich.
Giàu có:
Vâng, tương tự như vậy.
Dave:
James, chúng ta có định làm một tập về lịch sử của Siena sau trận dịch hạch không? Bạn nghĩ sao?
James:
Tôi đã viết điều đó ra. Tôi khá chắc chắn ngay khi chúng tôi xuống xe, tôi sẽ nghe một số loại podcast về đó.
Dave:
Tại sao bạn không đến Châu Âu? Tôi sẽ gặp bạn ở dưới đó. Chúng ta sẽ tiếp tục chương trình Bigger Pockets, On the Market trình bày về những gì đã xảy ra ở Siena. Chúng ta sẽ ăn một ít đồ ăn Ý. Nó sẽ rất tuyệt.
James:
Tôi đồng ý một trăm phần trăm. Tôi nghĩ điều chúng ta nên làm là dừng chân ở New York.
Dave:
Ồ, vâng.
James:
Chúng tôi ăn tối với Richard Hill. Hãy để anh ấy giải thích tất cả cho chúng tôi.
Dave:
Hãy mang anh ấy đến.
James:
Vâng, chúng tôi cũng sẽ mang anh ấy theo.
Dave:
Vâng, chúng tôi sẽ đưa anh ấy đến Siena. Tất cả chúng tôi đều sẽ đi.
James:
Đó là kế hoạch. Vâng.
Dave:
Nhưng thực sự, vậy tổng cộng bạn nghĩ gì về tập phim đó? Ý tôi là, điều đó thật phi thường.
James:
Tôi cảm thấy như mình vừa tìm hiểu thêm về ngân hàng thương mại, rằng trong thời gian ngắn, tôi đã học được rất nhiều điều từ những gì anh ấy đang nói và mức độ anh ấy có thể giải thích kỹ lưỡng về các vị trí, dữ liệu và các điểm, và thực sự tôi luôn quay lại đến điều tương tự. Những làn sóng tiêu đề tiêu cực này đôi khi chỉ là… Chúng không có thật. Đó chỉ là clickbait và bạn thực sự phải tìm hiểu kỹ về phân tích và dữ liệu, đồng thời diễn giải nó để đưa ra quyết định đúng đắn với tư cách là một nhà đầu tư. Tôi nghĩ đây là một trong những tập phim yêu thích nhất mà tôi đã nghe.
Dave:
Tổng cộng. Tôi thấy bạn viết nguệch ngoạc một cách giận dữ, nhưng-
James:
Yeah.
Dave:
Tôi thích những gì anh ấy nói về 15% khoản thế chấp đến hạn hàng năm, bởi vì nó rất thú vị và cách anh ấy gọi số liệu thống kê là nửa sự thật, bởi vì nó chắc chắn là sự thật. Anh ấy nói, "Đúng, đúng là 40% khoản vay sẽ đến hạn trong ba năm tới, nhưng điều đó không khác với bất kỳ năm nào khác." Có bối cảnh bổ sung cần được giải thích để bạn hiểu đầy đủ chuyện gì đang xảy ra. Và tôi nghĩ Rich đã làm rất tốt khi phân tích những gì thực sự quan trọng trên thị trường này. Và hy vọng rằng mọi người đã học được nhiều như James và tôi đã học ở đây.
James:
Chắc chắn đây sẽ là một bài đáng để nghe hai lần.
Dave:
Chắc chắn. Tôi có thể lại như vậy. Ý tôi là, tôi nghĩ điều đó thật hấp dẫn và mong chờ một số cơ hội mà anh ấy đang nói đến. Trời ạ, tôi rất ngại súng ở văn phòng. Tôi chưa bao giờ đầu tư vào văn phòng, nhưng tôi vẫn hơi ngại súng. Tôi thực sự quan tâm đến những gì anh ấy đang nói về những nguyên tắc cơ bản vững chắc cho đa gia đình, công nghiệp. Anh ấy còn nói gì nữa? Trung tâm mua sắm ngoài trời.
James:
Các trung tâm dữ liệu rất lớn.
Dave:
Các trung tâm dữ liệu. Vâng. Vì thế-
James:
Yeah.
Dave:
Và tôi cũng thích những gì anh ấy nói về ba con chip, thứ đó. Tôi thực sự thích điều đó. Tôi biết có vẻ như bạn đang chờ đợi để đặt tất cả chúng vào vực sâu tuyệt vọng, nhưng tôi thích những gì anh ấy nói về phương pháp tính trung bình chi phí bằng đô la.
James:
Không, tôi nghĩ đó là một kế hoạch thông minh. Chơi tất cả các thị trường. Phải? Đôi khi tôi thích ném tất cả vào màu đen.
Dave:
Được rồi. Chúng tôi sẽ xem chip của bạn hoạt động như thế nào. Được rồi, James, cảm ơn vì đã đến đây. Chúng tôi đánh giá cao nó. Đây là một niềm vui. Tôi chắc chắn chúng tôi sẽ gặp lại bạn sớm. Cảm ơn mọi người đã lắng nghe. Chúng tôi thực sự đánh giá cao bạn và hẹn gặp lại bạn trong tập tiếp theo của On The Market.
On The Market do tôi, Dave Meyer và Caitlin Bennett tạo ra, Caitlin Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, Puja Gendal nghiên cứu. Và xin chân thành cảm ơn toàn bộ nhóm Bigger Pockets. Nội dung trên chương trình On the Market chỉ mang tính chất tham khảo. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến và chiến lược đầu tư.
Xem Podcast tại đây
Trong tập này, chúng tôi sẽ che
- Bất động sản thương mại “sụp đổ” và giá thực sự sẽ giảm bao xa
- Nợ thương mại sắp đến hạn và ngành nào có rủi ro cao nhất
- Thất bại ngân hàng và điều gì khiến các ngân hàng lớn bán tháo các khoản vay thương mại của họ
- Tương lai của nguồn tài trợ thương mại đầu tư và liệu nguồn tài trợ có trở thành một thách thức hay không
- Rủi ro thế chấp và tại sao yêu cầu về LTV (cho vay theo giá trị) đầu tư tốt hơn
- Sản phẩm ý nghĩa to lớn về thuế của việc vỡ nợ đối với khoản thế chấp của bạn (KHÔNG làm điều này)
- Mua khi nào và những ngành nào có tiềm năng tăng trưởng trong vài năm tới
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Kết nối với Richard:
Quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ ngày nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? E-mail .
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- PlatoAiStream. Thông minh dữ liệu Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- Đúc kết tương lai với Adryenn Ashley. Truy cập Tại đây.
- Mua và bán cổ phần trong các công ty PRE-IPO với PREIPO®. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- : có
- :là
- :không phải
- :Ở đâu
- $ LÊN
- 1
- 10
- 12
- 12 tháng
- 13
- 15%
- 20
- 20 năm
- 200
- 2012
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 22
- 23
- 24
- 27
- 30
- 35%
- 3rd
- 40
- 50
- 500
- 7
- 70
- 8
- 9
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- ở trên
- hoàn toàn
- chấp nhận
- truy cập
- Tài khoản
- ngang qua
- hoạt động
- thực sự
- thêm vào
- tư vấn
- ảnh hưởng đến
- Sau
- hậu quả
- một lần nữa
- chống lại
- Lứa tuổi
- tích cực
- cách đây
- trước
- Cảnh báo
- Tất cả
- cho phép
- Đã
- Ngoài ra
- Mặc dù
- luôn luôn
- am
- đàn bà gan dạ
- số lượng
- số lượng
- an
- phân tích
- phân tích
- phân tích
- và
- sự tức giận
- Một
- trả lời
- bất kì
- nữa không
- bất kỳ ai
- bất cứ điều gì
- Căn Hộ
- căn hộ
- Apple
- Thẩm định viên
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- LÀ
- KHU VỰC
- tranh luận
- xung quanh
- AS
- thẩm định, lượng định, đánh giá
- tài sản
- loại tài sản
- Tài sản
- At
- sự chú ý
- hấp dẫn
- khán giả
- Tháng Tám
- tác giả
- Avenue
- Trung bình cộng
- trung bình
- xa
- trở lại
- Bad
- Cân đối
- Bảng cân đối
- banh
- Ngân hàng
- Ngân hàng
- khủng hoảng ngân hàng
- ngành ngân hàng
- khu vực ngân hàng
- Ngân hàng
- Về cơ bản
- cơ sở
- BE
- giảm
- đã trở thành
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trở thành
- được
- trước
- bắt đầu
- Bắt đầu
- sau
- được
- Tin
- phía dưới
- Lợi ích
- ngoài ra
- BEST
- Hơn
- Vị trí tốt hơn
- giữa
- lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Hóa đơn
- Tỷ
- Một chút
- Đen
- thuyền
- thân hình
- biên giới
- người vay
- người đi vay
- đáy
- mua
- Nghỉ giải lao
- Phá vỡ
- nghỉ giải lao
- CẦU
- mang lại
- Đưa
- rộng
- Bị phá vỡ
- Mang lại
- Xây dựng
- bò
- Chu kỳ tăng tiếp
- Tăng
- kinh doanh
- nhưng
- mua
- người mua
- Mua
- by
- cuộc gọi
- gọi là
- gọi
- Cuộc gọi
- CAN
- Có thể có được
- không thể
- mũ lưỡi trai
- vốn
- Thị trường vốn
- Tuyển Dụng
- trường hợp
- gây ra
- dè dặt
- Trung tâm
- chắc chắn
- thách thức
- thay đổi
- thay đổi
- giá rẻ
- kiểm tra
- Snacks
- Các thành phố
- City
- rõ ràng
- tốt nghiệp lớp XNUMX
- các lớp học
- trong sáng
- clickbait
- Đóng
- đóng cửa
- gần gũi hơn
- COM
- Đến
- đến
- đến
- Bình luận
- thương gia
- Ngân hàng thương mại
- bất động sản thương mại
- Chung
- cộng đồng
- ngân hàng cộng đồng
- Các công ty
- so
- Tập trung
- khái niệm
- Liên quan
- quan tâm
- điều kiện
- Hậu quả
- Hãy xem xét
- xem xét
- xây dựng
- tư vấn
- nội dung
- bối cảnh
- điều khiển
- Conversation
- Trung tâm
- sửa chữa
- Phí Tổn
- Chi phí
- có thể
- Couple
- che
- bảo hiểm
- Covidien
- nứt
- điên
- tạo
- tạo ra
- cuộc khủng hoảng
- Pha lê
- Current
- chu kỳ
- Cha
- dữ liệu
- các trung tâm dữ liệu
- điểm dữ liệu
- Dave
- ngày
- Ngày
- xử lý
- Ưu đãi
- tranh luận
- Nợ
- quyết định
- quyết định
- Từ chối
- Từ chối
- sâu
- Mặc định
- mặc định
- chắc chắn
- Nhu cầu
- yêu cầu
- Độ sâu
- Derivatives
- mô tả
- xứng đáng
- bàn
- Nhà phát triển
- ĐÃ LÀM
- Die
- sự khác biệt
- khác nhau
- phân biệt
- ĐÀO
- Ăn tối
- hướng
- Giao diện
- khác nhau
- SỰ ĐA DẠNG
- do
- làm
- Không
- Chó
- làm
- Đô la
- đô la
- thực hiện
- dont
- tăng gấp đôi
- xuống
- XUỐNG
- đột ngột
- Rơi
- hủy bỏ
- Giọt
- khô
- hai
- đổ
- suốt trong
- Sớm hơn
- Đầu
- Đông
- dễ dàng
- ăn
- Kinh tế
- hệ sinh thái
- chỉnh sửa
- Hiệu quả
- hiệu quả
- hiệu quả
- khác
- cuối
- kết thúc
- đủ
- Toàn bộ
- toàn bộ
- nhập
- tập
- Episodes
- như nhau
- sự bình đẳng
- Thị trường chứng khoán
- đặc biệt
- bất động sản
- Ether (ETH)
- Châu Âu
- Ngay cả
- sự kiện
- Mỗi
- mỗi ngày
- mọi người
- tất cả mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- kích thích
- mong đợi
- mong đợi
- đắt tiền
- chuyên gia
- chuyên môn
- Giải thích
- Giải thích
- Tiếp xúc
- thêm
- cực kỳ
- Cơ sở
- thực tế
- sự kiện
- FAIL
- khá
- Rơi
- rơi xuống
- bụi phóng xạ
- Ngã
- gia đình
- xa
- hấp dẫn
- nhanh hơn
- Yêu thích
- fdic
- Fed
- cảm thấy
- vài
- Tiểu thuyết
- lĩnh vực
- Hình
- hình
- cuối cùng
- tài trợ
- tài chính
- Tìm kiếm
- cuối
- Tên
- lần đầu tiên
- nổi
- Chảy
- Tập trung
- tập trung
- theo
- sau
- thực phẩm
- Trong
- quan trọng nhất
- mãi mãi
- hình thức
- Forward
- Thành lập
- 4
- FRAME
- Francisco
- từ
- trước mặt
- Full
- đầy đủ
- vui vẻ
- cơ bản
- về cơ bản
- Nguyên tắc cơ bản
- tài trợ
- quỹ
- tương lai
- Thu được
- trò chơi
- khoảng cách
- được
- nhận được
- GFC
- Ma
- Cho
- được
- cho
- Cho
- Go
- Thiên Chúa
- đi
- tốt
- làm tốt lắm
- hàng hóa
- Chính phủ
- lấy
- tuyệt vời
- lớn hơn
- Tham lam
- Phát triển
- Tăng trưởng
- hướng dẫn
- Guy
- có
- Một nửa
- xảy ra
- đã xảy ra
- Xảy ra
- xảy ra
- vui mừng
- Cứng
- Có
- có
- he
- cái đầu
- Nhóm
- tiêu đề
- Tiêu đề
- đứng đầu
- Nghe
- nghe
- nghe
- bảo hiểm rủi ro
- giúp đỡ
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- chất lượng cao
- cao hơn
- cao nhất
- cao
- Đi bộ đường dài
- đi bộ đường dài
- anh ta
- của mình
- lịch sử
- lịch sử
- Đánh
- Số lượt truy cập
- đánh
- tổ chức
- Trang Chủ
- Thành thật
- Hy vọng
- chủ nhà
- khách sạn
- giờ
- House
- nhà ở
- thị trường nhà đất
- Độ đáng tin của
- HTTPS
- lớn
- một trăm
- Đau
- Hype
- i
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- ý tưởng
- if
- ngay
- Tác động
- hàm ý
- bao hàm
- quan trọng
- không thể
- in
- Mặt khác
- bao gồm
- bao gồm
- Bao gồm
- Tăng lên
- đáng kinh ngạc
- độc lập
- chỉ số
- chỉ số
- CHỈ SỐ
- công nghiệp
- các ngành công nghiệp
- ngành công nghiệp
- lạm phát
- thông tin
- những hiểu biết
- thay vì
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- thú vị
- Phỏng vấn
- trong
- giới thiệu
- Đầu tư
- vốn đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- Trớ trêu thay
- IRS
- vấn đề
- Ban hành
- các vấn đề
- IT
- Tiếng Ý
- Italy
- ITS
- Việc làm
- gia nhập
- tham gia
- tham gia cùng chúng tôi
- jpg
- chỉ
- Giữ
- phím
- trẻ em
- Loại
- Biết
- kiến thức
- nhân công
- thị trường lao động
- Thiếu sót
- tụt hậu
- lớn nhất
- Họ
- Trễ, muộn
- một lát sau
- cười
- Luật
- dẫn
- hàng đầu
- Dẫn
- học
- học tập
- Rời bỏ
- trái
- Cho vay
- người cho vay
- người cho vay
- cho vay
- ít
- ít hơn 20%
- thấp hơn
- Cấp
- niveaux
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- Cuộc sống
- Lượt thích
- Có khả năng
- vô hạn
- Dòng
- Thanh khoản
- Liệt kê
- Listening
- ít
- sống
- cho vay
- Các khoản cho vay
- khóa
- dài
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- NHÌN
- sự mất
- Rất nhiều
- yêu
- yêu
- Thấp
- thấp nhất
- LTV
- may mắn
- mac
- chính
- làm cho
- LÀM CHO
- người đàn ông
- quản lý
- giám đốc
- cách thức
- dấu
- đánh dấu
- thị trường
- thị trường
- lớn
- toán học
- Vấn đề
- Có thể..
- nghĩa là
- có nghĩa
- Phương tiện truyền thông
- Phạm vi truyền thông
- Gặp gỡ
- cuộc họp
- Meltdown
- đề cập
- Meyer
- Tên đệm
- Trung Đông
- Might
- làm biếng
- triệu
- tâm
- phút
- phút
- quan niệm sai lầm
- Sửa đổi
- sửa đổi
- tiền
- Màn Hình
- tháng
- tháng
- chi tiết
- buổi sáng
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- chủ yếu
- di chuyển
- di chuyển
- nhiều
- my
- tên
- tên
- đặt tên
- TƯỜNG THUẬT
- tường thuật
- Nashville
- quốc gia
- Trên toàn quốc
- gần
- nhất thiết
- Cần
- cần thiết
- nhu cầu
- tiêu cực
- không bao giờ
- Mới
- Newyork
- thành phố new york
- tiếp theo
- Không
- bình thường
- Chú ý
- không
- tại
- con số
- số
- Mục tiêu
- Rõ ràng
- xảy ra
- So le
- of
- off
- Office
- Nhân viên văn phòng
- Được rồi
- on
- hàng loạt
- ONE
- những
- có thể
- mã não có vân
- mở
- khai thác
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- or
- ban đầu
- Nền tảng khác
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- Kết quả
- bên ngoài
- nổi bật
- kết thúc
- tổng thể
- tổng quan
- riêng
- sở hữu
- chủ sở hữu
- Hòa bình
- trang
- bức tranh
- Công viên
- đặc biệt
- đối tác
- các bộ phận
- qua
- tạm dừng
- Trả
- Đỉnh
- người
- phần trăm
- tỷ lệ phần trăm
- thời gian
- hiện tượng
- điện thoại
- chọn
- Chọn
- chân
- Tai họa
- kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- chơi
- máy nghe nhạc
- chơi
- Rất nhiều
- thêm
- túi
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điểm
- AO
- người nghèo
- vị trí
- vị trí
- Bài đăng
- tiềm năng
- thực dụng
- dự đoán
- Chủ tịch
- khá
- giá
- Giá
- giá
- Trước khi
- riêng
- Cổ phần tư nhân
- thị trường tư nhân
- xác suất
- có lẽ
- Vấn đề
- quá trình
- Sản xuất
- Hồ sơ
- tài sản
- tài sản
- tỷ lệ
- bảo vệ
- cung cấp
- cung cấp
- công khai
- Thị trường công cộng
- xuất bản
- puja
- kéo
- mua
- đặt
- Đặt
- đủ tiêu chuẩn
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- Mau
- triệt để
- nâng lên
- Rap
- Tỷ lệ
- tăng tỷ lệ
- Giá
- Đọc
- thực
- tài sản thực
- bất động sản
- cho vay bất động sản
- thị trường bất động sản
- Thực tế
- có thật không
- lý do
- hợp lý
- lý do
- tóm tắt
- gần đây
- công nhận
- công nhận
- xem xét lại
- ghi âm
- khu vực
- liên quan
- mối quan hệ
- tương đối
- dựa
- nhớ
- cho thuê
- đại diện
- yêu cầu
- Yêu cầu
- nghiên cứu
- khu dân cư
- bán lẻ
- trở lại
- Trả về
- Giàu
- Richard
- ngay
- Tăng lên
- Phục Sinh
- Nguy cơ
- đánh giá rủi ro
- rủi ro
- tròn
- chạy
- Nói
- bán
- bán hàng
- tương tự
- San
- San Francisco
- nói
- nói
- nói
- Quy mô
- sợ hãi
- kịch bản
- Thứ hai
- trung học
- ngành
- Ngành
- chứng khoán hóa
- an ninh
- xem
- nhìn thấy
- dường như
- đã xem
- nhìn
- phân đoạn
- chọn lọc
- bán
- Người bán
- gửi
- cao cấp
- ý nghĩa
- dịch vụ
- DỊCH VỤ
- XNUMX
- Hình dạng
- Chia sẻ
- sốc
- Cửa hàng
- Mua sắm
- ngắn
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- bên
- có ý nghĩa
- đáng kể
- Dấu hiệu
- Silicon
- Silicon Valley
- ngân hàng thung lũng silicon
- tương tự
- Tương tự
- kể từ khi
- duy nhất
- Ngồi
- Six
- Kích thước máy
- chậm rãi
- nhỏ
- nhỏ hơn
- thông minh
- thông minh hơn
- So
- cho đến nay
- bán
- Giải pháp
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- một nơi nào đó
- Chẳng bao lâu
- âm thanh
- nguồn
- miền Nam
- Phía Nam Carolina
- Không gian
- đặc biệt
- quang phổ
- ĐÁNH VẦN
- tiêu
- Chi
- tiêu
- tài trợ
- Nhà tài trợ
- lan tràn
- Tính ổn định
- Traineeship
- Tiêu chuẩn
- tiêu chuẩn
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- Bang
- số liệu thống kê
- ở lại
- hơi nước
- Bước
- Vẫn còn
- cổ phần
- là gắn
- hàng
- Những câu chuyện
- Câu chuyện
- ngay
- chiến lược
- Chiến lược
- mạnh mẽ
- nguyên tắc cơ bản mạnh mẽ
- cấu trúc
- Sinh viên
- nghiên cứu
- tiếp theo
- đáng kể
- thành công
- như vậy
- đột ngột
- Gợi ý
- mặt trời
- lớn
- hỗ trợ
- phải
- ngạc nhiên
- Khảo sát
- tồn tại
- Sống sót
- bàn
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- thuế
- nhóm
- Công nghệ
- nói
- nói
- hàng chục
- về
- hơn
- cảm tạ
- cảm ơn
- việc này
- Sản phẩm
- Fed
- luật
- thế giới
- cung cấp their dịch
- Them
- sau đó
- lý thuyết
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- điều
- nghĩ
- Suy nghĩ
- nghĩ
- Thứ ba
- điều này
- những
- Tuy nhiên?
- nghĩ
- số ba
- phát đạt
- Thông qua
- Ném
- TIE
- thắt chặt
- thời gian
- thời gian để mua
- thời gian
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- tấn
- Tone
- quá
- mất
- hàng đầu
- Chủ đề
- Tổng số:
- Tổng cộng
- chạm
- Giao dịch
- truyền thống
- Train
- giao dịch
- Bảng điểm
- Minh bạch
- Nghìn tỷ
- rắc rối
- đúng
- NIỀM TIN
- Sự thật
- thử
- Quay
- Hai lần
- hai
- kiểu
- loại
- điển hình
- Cuối cùng
- Cực
- ô
- Dưới
- hiểu
- sự hiểu biết
- hiểu
- Kỳ
- Hoa Kỳ
- cho đến khi
- trở lên
- us
- sử dụng
- đã sử dụng
- thường
- thung lũng
- Định giá
- Định giá
- giá trị gia tăng
- xe
- xác minh
- phiên bản
- rất
- Phó Chủ Tịch
- Video
- Xem
- Lượt xem
- Village
- Bỏ phiếu
- chờ đợi
- Đợi
- Tường
- muốn
- muốn
- muốn
- là
- Sóng
- sóng biển
- Đường..
- we
- tuần
- chào mừng
- TỐT
- đi
- là
- hướng Tây
- Điều gì
- Là gì
- khi nào
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- toàn bộ
- tại sao
- rộng rãi
- rộng hơn
- vợ
- sẽ
- với
- ở trong
- không có
- Công việc
- làm việc
- làm việc tốt
- đang làm việc
- thế giới
- tệ hơn
- sẽ
- viết
- viết
- viết
- Sai
- năm
- năm
- Vâng
- nhưng
- york
- bạn
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- không