Học làm thế nào để vào bất động sản thương mại đầu tư có vẻ như là một nhiệm vụ đầy thách thức. Với rất nhiều thuật ngữ và từ vựng dành riêng cho ngành như tỷ lệ giới hạn, hình thức chuyên nghiệp, NOI, triple net, v.v., một nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề dường như có thể bị cản trở bởi thế giới dường như phức tạp của bất động sản thương mại. Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu chúng tôi nói với bạn rằng việc tìm kiếm, mua và kiếm tiền từ bất động sản thương mại là dễ dàng hơn nhiều so với bất động sản nhà ở? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn có thể làm giàu nhanh hơn, mua nhiều tài sản có giá trị hơn, và đạt tự do tài chính nhanh hơn chỉ với một vài giao dịch thay vì hàng chục ngôi nhà dành cho một gia đình? Hôm nay, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách bắt đầu!
Các nhà đầu tư mới thường đặt bất động sản thương mại lên hàng đầu, nhưng không có gì ngăn cản bạn mua một tài sản lớn ngay bây giờ. Để giải thích làm thế nào để làm điều đó, chúng tôi đã đưa vào Annie Larner, nhà môi giới bất động sản thương mại có trụ sở tại Bắc Colorado. Cô ấy đã nhìn thấy mọi thứ từ Các hợp đồng kho đến kho lưu trữ riêng, trung tâm bán lẻvà không gian văn phòng. Cô ấy biết CHÍNH XÁC những gì người mới bắt đầu có thể làm để tham gia trò chơi và tại sao thương mại có thể là một lựa chọn RẤT TỐT hơn là đi theo con đường dân cư.
Trong tập này, Annie sẽ giải thích chính xác bất động sản thương mại là gì, nó được đánh giá như thế nào và các loại tài sản khác nhau mà bạn có thể mua. Cô ấy cũng đi sâu vào lý do tại sao nó Dễ dàng hơn nhiều để mua bất động sản thương mại so với nhà ở và cách sử dụng một nhà môi giới có thể giúp mở khóa giao dịch ẩn mà các nhà đầu tư khác không biết. Vì vậy, nếu bạn vẫn đang theo đuổi các giao dịch nhỏ và muốn tăng cấp lên nơi kiếm tiền thật, hãy tiếp tục!
Nhấp vào đây để nghe Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
Ashley:
Đây là tân binh bất động sản tập 276.
Anna:
Thực sự không có lý do gì để không sử dụng một nhà môi giới. Họ sẽ đàm phán cho bạn, họ hiểu rõ hơn về những gì đang diễn ra trên thị trường, mức định giá nào là mức định giá phù hợp, nên tham gia vào thời điểm nào, cách đàm phán, vì vậy đó là ưu tiên hàng đầu. Tìm một nhà môi giới, và họ ở ngoài đó. Và tôi sẽ tìm kiếm cụ thể một nhà môi giới thương mại. Một số giảm trong cả hai thế giới, nhưng nếu bạn làm thương mại cả ngày, bạn sẽ hiểu rõ hơn về những gì đang diễn ra trên thị trường.
Ashley:
Tên tôi là Ashley Kehr và tôi ở đây với người đồng dẫn chương trình của mình, Tony Robinson.
Tony:
Và chào mừng bạn đến với Podcast Tân binh Bất động sản, nơi mỗi tuần, hai lần một tuần, chúng tôi mang đến cho bạn nguồn cảm hứng, động lực và những câu chuyện bạn cần nghe để bắt đầu hành trình đầu tư của mình. Hôm nay, tôi muốn cảm ơn ai đó có tên là Kell Bell Atwell, người đã để lại cho chúng tôi bài đánh giá năm sao và nói: “Cả tôi và chồng tôi đều bắt đầu nghe podcast này vào tháng 2022 năm XNUMX và rất được truyền cảm hứng bởi Tony, Ashley và tất cả khách của họ. Với sự giúp đỡ của chương trình này, chúng tôi đã có thể bắt tay vào hành động và mua căn nhà đầu tiên của mình vào giữa tháng XNUMX. Với tư cách là hướng dẫn viên đi bè, chúng tôi dành nửa năm ở Colorado và nửa năm còn lại ở St. Louis, vì vậy, trò chơi hiện có kế hoạch sử dụng ngôi nhà St. Louis khác của chúng tôi làm nơi cho thuê giữa kỳ cho các y tá đi du lịch trong mùa đi bè vào những tháng mùa thu. ra ở Colorado. Cảm ơn tất cả các bạn rất nhiều vì cái nhìn sâu sắc tuyệt vời.
Kellbell Atwell, chúng tôi thích nghe những câu chuyện như vậy, vì vậy chúng tôi đánh giá cao việc bạn đã gửi lời cảm ơn đến chúng tôi và đánh giá năm sao đó. Và nếu bạn là khán giả Tân binh và bạn chưa để lại đánh giá cho chúng tôi, vui lòng làm. Càng có nhiều lượt xem, chúng tôi càng có thể giúp đỡ được nhiều người hơn. Càng nhiều người chúng tôi có thể giúp đỡ là những gì chúng tôi thích làm ở đây, vì vậy bạn cứ làm đi. Ashley, chuyện gì đang xảy ra vậy? Bạn có một nền tảng khác ngày hôm nay. Bạn chỉ đi du lịch trong vài tuần qua. Mỗi lần tôi nhìn thấy bạn, đó là một khung cảnh khác nhau phía sau bạn.
Ashley:
Vâng. Chà, cái này là do chúng tôi thường không ghi âm vào ngày này, nên tôi thực sự đang ở nơi sắp trở thành văn phòng tương lai của mình. Tôi đã làm một nhà bếp đầy đủ ở đây, vì vậy nó cũng có thể là một căn hộ chung cư mà tôi không cần làm văn phòng nữa, nhưng hiện tại tôi đang ngồi ở quầy bếp nơi đặt máy rửa bát và tôi vẫn chưa có máy rửa bát. , vì vậy chân của tôi ở ngay dưới lỗ mở của tủ. Nó thực sự khá thuận tiện khi ngồi ở đây chỉ trên một chiếc ghế đẩu.
Tony:
Và bạn đã có một khung cảnh tuyệt đẹp phía sau bạn, những ô cửa sổ đẹp như tranh vẽ này.
Ashley:
Và sau đó có một đường lái xe ra khỏi đó và một miếng bê tông, nhưng ở phía bên kia của đường lái xe là một cái ao xinh đẹp ngoài kia. Nó thực sự khá đẹp, vì vậy bọn trẻ có thể chơi ở đó và làm những thứ khác trong khi tôi ngồi đây và làm việc.
Tony:
Chà, hôm nay chúng ta có một tập phim hay cho mọi người, phải không? Chúng tôi có Annie Larner và Annie là một nhà môi giới bất động sản thương mại. Cô ấy đã tham gia trò chơi được một thời gian và cô ấy có rất nhiều kiến thức và cô ấy đưa ra, tôi không biết nữa, hãy nghĩ về tình tiết của James Dainard khi ước tính chi phí cai nghiện, điều này tương đương với việc làm việc với nhà môi giới thương mại . Cô ấy có rất nhiều thông tin về cách đạt được hiệu quả trong mối quan hệ đó và những gì cần tìm kiếm, điều gì hiệu quả và điều gì không hiệu quả, vì vậy tôi thực sự thích cuộc trò chuyện này với cô ấy ngày hôm nay.
Ashley:
Và tôi nghĩ rằng điều quan trọng cần rút ra, như Tony đã đề cập, khi làm việc với một nhà môi giới thương mại, suy nghĩ đầu tiên của bạn là tôi sẽ thực hiện các giao dịch ngoài thị trường. Tôi sẽ không sử dụng một đại lý, cô ấy sẽ giải thích chính xác lý do tại sao bạn nên sử dụng một nhà môi giới khi mua hàng thương mại. Và tôi nghĩ rằng họ là những ví dụ tuyệt vời và nó có thể mang lại lợi ích cho bạn. Tôi thậm chí không nhận ra rằng có những trang web. Cô ấy nói về các trang web khác nhau như LoopNet và CREXI, CREXI mà bạn nên đăng ký nhiều hơn nếu bạn đang tìm kiếm một bất động sản thương mại. Nhưng cô ấy đã nói về một vài giải đấu khác mà bạn chỉ có quyền truy cập nếu bạn là nhà môi giới thương mại và nó không giống như giải MLS nơi bạn có thể đến và xem MLS có gì trên Zillow hoặc realtor.com. Vì vậy, tôi thấy điều đó thực sự thú vị và đó chỉ là một trong những lợi ích, nhưng có rất nhiều thông tin tuyệt vời. Annie, chào mừng đến với chương trình. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã tham gia với chúng tôi. Bạn có thể bắt đầu nói với mọi người một chút về bản thân mình không?
Anna:
Vâng, bạn đã nhận nó. Cảm ơn vì đã dùng bữa cùng tôi. Tên tôi là Annie Larner và tôi là một nhà môi giới bất động sản thương mại ở Colorado. Bắc Colorado, cụ thể là khu vực Boulder lớn hơn, như chúng ta vẫn nói. Và ở Colorado, những người môi giới bất động sản có thể hành nghề bất cứ thứ gì họ muốn, khu dân cư hay thương mại, nhưng nhìn chung điều xảy ra là bạn rơi vào trường hợp này hay trường hợp kia và cuối cùng chuyên về lĩnh vực này hay lĩnh vực khác bởi vì chúng là những thế giới hơi khác nhau, và chúng tôi sẽ Tôi chắc chắn hiểu được tất cả những gì có nghĩa là. Tôi chuyên về thương mại, vì vậy chúng tôi bán và cho thuê bất động sản thương mại.
Và tôi đang ở trong một nhóm với khoảng sáu nhà môi giới khác và thực ra tôi đã tham gia vào lĩnh vực bất động sản thương mại bằng con đường tiếp thị. Nền tảng của tôi là tiếp thị và tư vấn cho các doanh nghiệp. Tôi đã luôn ở trong B2B. Tôi thích làm việc với các doanh nghiệp, tôi đặc biệt thích làm việc với các doanh nghiệp nhỏ. Vì vậy, thương mại khi tôi bắt đầu làm việc cho bất động sản và khách hàng của tôi trở thành nhà môi giới bất động sản, sở thích của tôi với bất động sản kết hợp với tình yêu làm việc với các doanh nghiệp và bây giờ các nhà đầu tư thường kết hợp cả hai thế giới, vì vậy đó là cách tôi đến với nghề môi giới.
Ashley:
Còn việc đầu tư cho bản thân thì sao? Bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về kinh nghiệm cá nhân của bạn với tư cách là một nhà đầu tư không?
Anna:
Tổng cộng. Khi bạn nhảy vào lĩnh vực bất động sản, cuối cùng bạn chỉ tình cờ nhìn thấy rất nhiều giao dịch. Tôi thực sự không có nhiều ý định đầu tư nhiều vào bất động sản, nhưng chúng tôi tình cờ tìm được một số bất động sản và có thể kết hợp tiền với các nhà môi giới khác và thực hiện một số giao dịch. Tôi có một người bạn có nhiều tài sản hơn chúng tôi rất nhiều, vì vậy anh ấy đã thỏa thuận với chúng tôi và mang đến những giao dịch mà anh ấy sẽ đặt phần lớn số tiền và sau đó chúng tôi tham gia với tư cách là chủ sở hữu cổ phần thiểu số của một tài sản và chúng tôi tập hợp một LLC và mua nó. Vì vậy, chúng tôi đã tìm thấy một bất động sản dân cư ở khu vực này hơi lộn xộn, và cuối cùng chúng tôi đã mua nó và chúng tôi có thể đầu tư khoảng 40,000 đô la vào đó, sau đó chúng tôi cho thuê nó trong một năm và tích trữ một số tiền.
Chúng tôi thực sự không coi nó như một tài sản thu nhập, nó chỉ là tiền tiết kiệm, sao cũng được. Chúng tôi đã tối đa hóa tiền thuê nhiều nhất có thể, và sau đó chúng tôi có thể đưa nó trở lại thị trường một năm sau đó và tôi nghĩ rằng chúng tôi đã mua nó với giá 382 đô la và cho thuê, trang trải mọi chi phí của chúng tôi trong năm. Chúng tôi đầu tư 40,000 đô la và sau đó năm sau bán nó với giá… bây giờ tôi đang cố nhớ lại… 650,000 đô la-khoảng một năm sau, vì vậy đó là một dự án nhỏ tốt. Đó là những loại giao dịch mà chúng tôi đang xem xét. Thật may mắn, nhưng không phải tất cả đều thành công.
Chúng tôi chỉ gặp may mắn với cái đó. Nó hoạt động rất tốt và nó chỉ nằm ở vị trí hoàn hảo này và ba phòng ngủ, hai phòng tắm, một cái sân, mà xung quanh đây, ba phòng ngủ, hai phòng tắm và một cái sân là mọi thứ bạn cần vì bạn có không gian cho chó, bởi vì nếu bạn không Không có chỗ cho chó, bạn đã loại bỏ rất nhiều nhóm người thuê nhà của mình. Và với ba phòng ngủ, hai phòng tắm, bạn có thể có được một nhóm thanh niên, những người có thể chi tiêu nhiều hơn một chút trong ngân sách. Nếu bạn làm cho nó hơi đẹp và không phải là toàn bộ kiểu siêu đại học, thì bạn có thể mời thêm một vài người nữa. Vì vậy, đó là những gì chúng tôi tập trung vào.
Tony:
Annie, tôi thích rằng bạn có kinh nghiệm ở cả hai phía. Và bạn đã nói về điều này một chút rồi, nhưng rõ ràng là có những lợi ích cho cả không gian thương mại và dân cư, nhưng đối với những khán giả mới làm quen của chúng tôi, nhiều người trong số họ có thể chưa có bất kỳ giao dịch nào. Bạn có nghĩ rằng có đủ lợi ích để họ tham gia vào thương mại ngay từ giao dịch đầu tiên của họ hay bạn có cảm thấy rằng rất nhiều người mà bạn làm việc cùng, họ thường là những nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn đã từng làm việc cho thương mại? suy nghĩ của bạn là gì ở đó?
Anna:
Câu hỏi hay. Chắc chắn, các nhà đầu tư thương mại có xu hướng hiểu biết hơn một chút bởi vì họ có thể đã làm việc đó lâu hơn một chút và chủ yếu là sự khác biệt lớn là họ có nhiều vốn hơn một chút. Tôi nghĩ đó có lẽ là rào cản lớn nhất đối với việc gia nhập nếu bạn muốn bắt đầu đầu tư vào lĩnh vực thương mại. Tôi nghĩ nó cũng dễ dàng nếu không muốn nói là dễ dàng hơn và thậm chí có rất nhiều lợi ích khi mua bất động sản thương mại so với khu dân cư hấp dẫn tôi, nhưng vấn đề là bạn chỉ cần thêm một chút vốn vì các tòa nhà thương mại không phải lúc nào cũng có, nhưng chúng có xu hướng đắt hơn một chút và bạn cần nhiều vốn hơn để duy trì chúng về mặt bảo trì và các vị trí tuyển dụng mà bạn phải giải quyết.
Nhưng các giao dịch dài hơn, vì vậy nếu bạn có thể hấp thụ được nhiều điều đó, bạn có thể thiết lập cho mình thương mại. Nhưng chắc chắn sẽ có cách giải quyết và tôi nghĩ nếu bạn có thể gom tiền theo nhóm và làm việc với một nhà môi giới môi giới giỏi, người có thể giúp bạn vượt qua tất cả các cấu trúc giao dịch đó, thì đó thực sự là một cơ hội tốt và tôi muốn chia sẻ thêm về cách tìm kiếm tại các giao dịch thương mại và những gì cần chú ý, nó hơi khác một chút.
Tony:
Chỉ cần một câu hỏi tiếp theo cho điều đó, Annie, bởi vì bạn đã nói rằng thật dễ dàng nếu không muốn nói là dễ dàng hơn để có được một thỏa thuận thương mại. Giải thích về điều đó bởi vì tôi nghĩ rằng đối với hầu hết các tân binh của chúng tôi đang lắng nghe, họ nghĩ đến từ thương mại và chỉ là họ bị choáng ngợp bởi mọi thứ liên quan đến điều đó. Vì vậy, hãy nói chi tiết về những gì bạn cảm thấy có thể thực sự dễ dàng hơn để có được một thỏa thuận thương mại.
Anna:
Chà, nhóm người mua nhỏ hơn, nói một cách đơn giản. Với khu dân cư ít nhất quanh đây, chúng tôi có một thị trường mạnh mẽ ở đây và bạn có rất nhiều người mua xếp hàng ngay cả trong thời kỳ suy thoái kỳ lạ mà chúng tôi đang trải qua ngay bây giờ. Và với quảng cáo, chúng có mặt trên thị trường trong một thời gian dài, chín tháng. Thật bất thường đối với một bất động sản thương mại được rao bán, đặc biệt là bất động sản nằm trong phạm vi dễ tiếp cận hơn, chúng ta đang nói về thứ gì đó có thể từ 500,000 đến 1.5 triệu đô la, đôi khi một tòa nhà như vậy, đặc biệt nếu nó không có nhiều thu nhập các nhà đầu tư muốn xem, sẽ ngồi đó một lúc và thực sự có chỗ để đàm phán.
Bạn thực sự có thể đưa ra một lời đề nghị mà bạn có thể chi trả và sau đó ngồi vào bàn đàm phán, đôi khi với các nhà đầu tư, khi bạn đang đầu tư vào bất động sản nhà ở hoặc tìm cách lật tẩy, tôi nghĩ rằng sẽ có một hàng dài hơn để thoát khỏi cánh cửa đó và bạn phải tích cực hơn một chút. Vì vậy, tôi đoán mua lại là những gì tôi muốn nói với thương mại. Bạn có thêm một vài lựa chọn, bạn chỉ cần biết những gì bạn đang tìm kiếm và sẵn sàng.
Ashley:
Annie, đối với một nhà đầu tư tân binh sắp nghe podcast này và nghĩ, “Bạn biết gì không? Tôi nghĩ rằng tôi thực sự muốn thử đầu tư vào bất động sản thương mại,” đâu là nơi đầu tiên hoặc điều đầu tiên họ nên làm để thực sự bắt đầu hành động đó để đẩy mình vào lĩnh vực đầu tư thương mại?
Anna:
Câu hỏi tuyệt vời. Hãy cẩn thận, tôi là một nhà môi giới, nhưng tôi sẽ nói rằng hãy tìm một nhà môi giới. Thứ nhất, trong các tài sản thương mại, chúng tôi không sẵn sàng tìm kiếm và tìm thấy trong thương mại theo cách mà chúng ở trong khu dân cư và lý do lớn nhất là chúng tôi không thực sự có MLS tương đương trong thế giới thương mại. Hệ thống nhiều danh sách này, chúng rất tuyệt. Tôi Bạn có thể yêu họ, bạn có thể ghét họ, nhưng một điều họ làm rất hay là cung cấp tất cả các tài sản này cho các trang web khác nhau hoàn toàn có sẵn cho công chúng. Về thương mại, chúng tôi có LoopNet và tôi chắc chắn rằng nếu bạn đã từng tra cứu các thuộc tính thương mại, thì bạn đã sử dụng LoopNet. LoopNet thật tuyệt. Đây là phiên bản công khai của CoStar và cho đến nay CoStar là công ty dẫn đầu thị trường về trao đổi dữ liệu tài sản. Nhưng ngoài LoopNet, mọi thứ khác đều nằm sau bức tường mà các nhà môi giới được cấp phép có thể truy cập được.
Vì vậy, tất cả các cơ sở dữ liệu trao đổi tài sản mà chúng tôi gọi, như Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI bạn có thể sử dụng bằng thông tin đăng nhập và tôi khuyên bạn nên sử dụng CREXI cho các nhà đầu tư đang tìm cách duyệt qua các thuộc tính. Nhưng cuối cùng, bạn sẽ có những nhà môi giới có quyền truy cập vào nhóm tài sản có sẵn và họ sẽ kết nối nhiều hơn với các nhà môi giới khác trong ngành và biết những tài sản nào sắp ra mắt, những tài sản nào có sẵn. Họ sẽ có nhiều khả năng có thể tiếp cận các giao dịch ngoài thị trường cho bạn. Vì vậy, chỉ cần tìm một tài sản một mình, chỉ cần sử dụng một nhà môi giới. Nếu bạn là người mua, nó cũng giống như trong khu dân cư, nơi bạn không trả tiền cho người môi giới của mình và bạn không trả tiền hoa hồng của họ, chủ nhà hoặc người bán trả tiền hoa hồng.
Lần duy nhất bạn có thể trả tiền hoa hồng cho nhà môi giới của người mua là nếu bạn đã mua một giao dịch ngoài thị trường, đó là điều bạn phải sẵn sàng và họ có thể muốn ký hợp đồng độc quyền với bạn để bạn trả phí cho họ nếu nó ra khỏi thị trường. Và điều đó có xu hướng xảy ra tùy thuộc vào những gì bạn đang tìm kiếm, nhưng phần lớn bạn sẽ tìm thấy thứ gì đó trên thị trường và vì vậy không có lý do gì để không sử dụng một nhà môi giới. Họ sẽ thương lượng cho bạn, họ hiểu rõ hơn về những gì đang diễn ra trên thị trường, định giá nào là định giá đúng, nên tham gia vào thời điểm nào, thương lượng như thế nào. Vì vậy, đó là số một, tìm một nhà môi giới. Và họ ở ngoài đó, và tôi sẽ tìm kiếm một nhà môi giới thương mại cụ thể. Một số giảm trong cả hai thế giới, nhưng nếu bạn làm thương mại cả ngày, bạn sẽ hiểu rõ hơn về những gì đang diễn ra trên thị trường.
Ashley:
Để theo dõi câu hỏi đó, và bạn đã trả lời một phần của nó cho tôi về giá trị mà bạn có thể mong đợi một nhà môi giới mang lại cho bạn? Vì vậy, bạn đã nói đàm phán, giúp bạn tìm ra thị trường đang ở đâu, tài sản này thực sự được định giá ở mức nào, những thứ tương tự. Một số điều khác mà một nhà môi giới sẽ giúp bạn là gì? Vì vậy, có thể trong quá trình mua lại, họ có giúp bạn về các mục như hợp đồng thuê, những thứ như vậy mà bạn nên nhận từ người bán và sau khi bạn ký hợp đồng, họ có hỗ trợ thẩm định không? Và những phần mà ai đó nên hỏi liệu một nhà môi giới có hiểu biết về những lĩnh vực đó và cung cấp những dịch vụ đó là gì không?
Anna:
Chắc chắn. Đầu tiên, một nhà môi giới sẽ giúp bạn tìm hiểu những gì đang có trên thị trường, nếu bạn ký hợp đồng, hãy ký hợp đồng với mức giá phù hợp. Và sau đó thẩm định là khá dài. Chúng tôi có xu hướng ký hợp đồng từ 30 đến 90 ngày trong thương mại. Tôi có một thỏa thuận sẽ kết thúc vào tuần tới, tức là gần 90 ngày mà chúng tôi đã ký hợp đồng và nó thậm chí không phức tạp, chỉ mất một thời gian dài để hoàn thành công việc bảo vệ môi trường. Thanh tra, có rất nhiều công việc tiêu đề. Và sau đó tất nhiên là những người thuê nhà, vì vậy đó là điều tiếp theo mà tôi sẽ nói chuyện. Trên thực tế, nếu bạn đang mua một tòa nhà có người thuê hoặc nhiều người thuê trong đó, thì sẽ có một mức độ phức tạp ở đó. Hãy tưởng tượng điều này, bạn có một chủ sở hữu có một tòa nhà thương mại với rất nhiều người thuê trong đó, tôi không biết, trong 10 năm. Và trong 10 năm đó, họ đã ký năm hợp đồng thuê khác nhau hoặc sáu bản phát hành hợp đồng thuê khác nhau, và một số là hợp đồng thuê gộp và một số là hợp đồng thuê thuần và một số là hợp đồng thuê gộp đã sửa đổi.
Một số thỏa thuận với anh chàng rằng nếu anh ta dọn dẹp tủ quần áo và mát xa chân vào các ngày thứ Sáu, anh ta sẽ được giảm 200 đô la tiền thuê nhà vào tháng đó. Và tất cả những thứ này vẫn tồn tại khi đóng cửa, vì vậy chúng phải được ghi lại và ghi lại và thể hiện thông qua cái được gọi là estoppels. Và tôi chắc rằng nếu bạn đã mua nhà với những người thuê nhà, bạn đã có estoppels, nhưng với thương mại, chúng có thể trở nên thực sự phức tạp bởi vì đây là những công việc kinh doanh và nó ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ. Và điều quan trọng là bất kỳ khoản tiền gửi bảo đảm nào và tất cả các loại nội dung, tất cả đều phải được chuyển vào bảng thanh toán của bạn sau khi đóng cửa. Vì vậy, những estoppel này có thể hơi phức tạp và bạn muốn đảm bảo rằng bạn có một nhà môi giới giúp bạn xem xét những điều đó và đảm bảo rằng mọi thứ đều được kiểm tra, rằng việc chuyển sang vai trò chủ nhà đó khi những người thuê nhà này tồn tại sẽ đóng cửa suôn sẻ và có một sự hiểu biết thực sự mạnh mẽ.
Hiện tại tôi có một tòa nhà mà chúng tôi đã đóng cửa vào tháng 12 và nó có 12 estoppel, 8,000 người thuê và nó giống như một tòa nhà rộng XNUMX foot vuông. Nó không lớn, nên có rất nhiều người thuê nhà. Và bây giờ, tuy nhiên, nhiều tháng sau, chúng ta lại có những câu hỏi về estoppel và tiền đặt cọc, tiền thuê tháng trước và những thứ chưa được hạch toán. Và về lý thuyết, không có gì phải xảy ra bởi vì những estoppel đó là những tài liệu pháp lý tồn tại sau khi đóng cửa, nhưng bây giờ chúng tôi có câu hỏi về điều đó, vì vậy chúng tôi phải cực kỳ cẩn thận về cách xử lý vấn đề đó và một nhà môi giới sẽ đến bên bạn. Và sau đó, xin lỗi vì tôi nói nhiều, nhưng chỉ để trả lời câu hỏi thứ hai của bạn về điều gì sẽ xảy ra khi bạn trở thành chủ nhà và người môi giới có thể giúp bạn như thế nào. Một lần nữa, cho thuê.
Cho thuê là một điều đang diễn ra. Nếu bạn có người thuê và bạn sẽ phải giữ người thuê và đó là một phần trong chiến lược đầu tư của bạn, thì bạn không thực sự chiếm giữ nó, bạn chỉ đang cố kiếm tiền, bạn chỉ làm việc đó để kiếm thu nhập, bạn sẽ muốn có một nhà môi giới biết nhiều về thị trường và giá thuê trên thị trường là bao nhiêu và cách đàm phán để tìm được người thuê phù hợp cho bạn, cách kiểm tra người thuê sắp đến bàn đàm phán, cách có được các giao dịch dài hạn hơn cho bạn và việc cho thuê là chỉ là một điều đang diễn ra. Gia hạn, hợp đồng thuê bắt đầu hết hạn, mọi người sẽ thương lượng lại điều đó và thật tuyệt khi có một nhà môi giới đứng về phía bạn, người có thể giải quyết vấn đề đó cho bạn.
Bạn có thể tự cho thuê và tôi khuyên bạn nên nghiên cứu thật kỹ về cách đàm phán hợp đồng thuê tốt, nhưng tôi không thể nói cho bạn biết tôi đã làm việc bao nhiêu lần với những người bán đến bàn và bạn có thể nói rằng họ đã làm như vậy. Tôi không làm việc với một nhà môi giới vì các hợp đồng thuê của họ đều ở mức siêu thấp trên thị trường, giá thuê thực sự đang ở mức thấp trên thị trường. Bạn có những tài liệu cho thuê lộn xộn khó hiểu và điều đó ảnh hưởng đến bạn khi bạn bán tòa nhà và bạn ký hợp đồng và bạn phải thẩm định và mọi người bắt đầu xem xét những hợp đồng thuê lộn xộn này và nói, “ Ôi trời ơi. Đây là cách dưới thị trường, giá trị của tòa nhà này không ở đây. Những tỷ lệ giới hạn này không được kiểm tra,” và sau đó bạn phải thương lượng lại giá của mình. Vì vậy, có sẵn các hợp đồng thuê thực sự mạnh mẽ với giá thuê hợp lý bằng hoặc cao hơn thị trường sẽ giúp ích cho bạn khi bạn kiếm lại tiền khi bán.
Tony:
Vâng, Annie, có rất nhiều thông tin giá trị ở đó, và tôi chỉ muốn gọi ra vì tôi biết đối với rất nhiều tân binh của chúng tôi, họ có thể đang nghe điều này và đầu óc họ quay cuồng, nhưng tôi nghĩ điều đó quay trở lại vấn đề tại sao có một người có kinh nghiệm là rất quan trọng nếu bạn muốn tham gia vào không gian thương mại. Nhưng chỉ một điều cuối cùng trong giai đoạn thẩm định. Tôi nghĩ rằng tất cả chúng ta đã phần nào quen thuộc với những gì xảy ra với một ngôi nhà của một gia đình trong quá trình ký quỹ và các cuộc kiểm tra mà bạn cần thực hiện, nhưng với tài sản thương mại, một số cuộc kiểm tra bổ sung mà ai đó nên xem xét để đảm bảo rằng tài sản này là gì? một trong những thông minh để mua?
Anna:
Hầu như lúc nào bạn cũng sẽ thấy một môi trường được thực hiện. Vì vậy, chúng tôi gọi đó là giai đoạn một, giai đoạn hai ở đó. Có các giai đoạn khác nhau của môi trường mà bạn làm. Ở mức tối thiểu, có lẽ bạn sẽ muốn thực hiện giai đoạn một. Và vì vậy nó sẽ đi qua tòa nhà và kiểm tra amiăng và các vật liệu độc hại khác có thể có trong toàn bộ tòa nhà, và chúng có thể trở nên thực sự phức tạp nếu bạn có một tòa nhà đã thay gạch trần. Nếu bạn có một tòa nhà nhiều người thuê và trong mỗi đơn vị khác nhau này, những người thuê đã thực hiện các công trình xây dựng khác nhau cho doanh nghiệp của họ, thì bạn sẽ có nhiều loại vật liệu khác nhau trong toàn bộ tòa nhà.
Tài sản tương tự mà tôi đã đề cập đó là tòa nhà rộng khoảng 7,000 foot vuông này, chúng tôi đã làm môi trường và tôi nghĩ họ đã lấy 90 mẫu cho môi trường. Vì vậy, phải mất cả ngày và nó thực sự dài, và đó mới chỉ là giai đoạn một. Và sau đó, nếu bạn đang ngồi trên một tài sản là tài sản công nghiệp phức tạp hơn, bạn có thể bước vào giai đoạn hai tùy thuộc vào kết quả thu được từ giai đoạn một đó và cuối cùng bạn có thể mua một tòa nhà là một trang web màu nâu. Khi nói đến thương mại, bạn có các doanh nghiệp làm nhiều việc khác nhau trên các tài sản này và vì vậy môi trường thực sự quan trọng và đó thường là nguyên nhân khiến bạn ký hợp đồng thương mại lâu hơn.
Ashley:
Tôi có một tài sản theo hợp đồng đã đi vào giai đoạn một. Nó là kho chứa tự phục vụ nhưng nó cũng có một tòa nhà thương mại cùng với nó, và giai đoạn một đã thất bại vì có một cửa hàng cơ khí hoạt động bên ngoài nó và giai đoạn một ghi nhận rằng có thể đã có sự cố tràn dầu. Vì vậy, muốn chuyển sang giai đoạn hai, nhưng người bán không cho phép. Anh ấy sẽ không cho phép thực hiện giai đoạn hai đối với tài sản và người môi giới của chúng tôi nói với chúng tôi rằng điều đó có thể là do nếu có vấn đề và chúng tôi rút lui, anh ấy hiện đã biết về vấn đề đó và phải tiết lộ nó và rất có thể sẽ phải khắc phục nó.
Vì vậy, chúng tôi thực sự đã từ bỏ thỏa thuận đó vì người bán thậm chí không đồng ý, và cuối cùng anh ấy đã hoàn trả cho tôi giai đoạn một và tôi đã đưa cho anh ấy báo cáo đó để anh ấy có nó cho một người mua khác. Vì vậy, kiểu đó đã thành công và tôi không mất nhiều tiền khi thực hiện thẩm định của mình, nhưng đó cũng là một điều khác cần lưu ý, đó là bạn đã sẵn sàng tiếp tục và người bán thực sự dừng lại nó và nói, "Tôi không muốn biết nó bị làm sao."
Anna:
Tổng cộng. Những giao dịch thương mại này thường được làm sáng tỏ trong giờ cuối cùng. Bởi vì hầu hết người mua là nhà đầu tư và người bán là nhà đầu tư, trước hết, bạn có thể có rất nhiều cái tôi, nhưng đôi khi nếu giao dịch, con số không có ý nghĩa, họ sẽ bỏ đi và bước đi đến cái tiếp theo. Vì vậy, nó thực sự mong manh. Quy trình có thể thất bại khi giải quyết kiểm tra hoặc trong giờ cuối cùng đó thường xuyên, và tôi muốn nói rằng đó là một điều khác cần thực sự sẵn sàng, giống như câu chuyện của bạn, Ashley.
Tony:
Vì vậy, Annie, một điều mà bạn đã đề cập mà tôi chỉ muốn đảm bảo rằng chúng ta quay trở lại là tỷ lệ giới hạn. Bạn đã đề cập rất ngắn gọn về từ đó, vậy bạn có thể phân tích hoặc định nghĩa chính xác tỷ lệ trần là gì và vai trò của nó trong bất động sản thương mại không?
Anna:
Tuyệt đối. Vì vậy, trong bất động sản thương mại, chúng tôi định giá tài sản bằng một số phương pháp khác nhau tùy thuộc vào tình huống. Và đây là bất động sản 101, vì vậy mọi người hãy đồng ý với tôi. Nhưng bạn có thể chỉ xem xét comps thuần túy hoặc bạn có thể xem xét giá trị cơ bản của đất nếu tài sản đó là một thứ tào lao và cuối cùng ai đó chỉ muốn phát triển lại nó hoặc thực hiện một số công trình đô thị, vì vậy thực sự không có giá trị nào trong cấu trúc và bạn xem xét giá trị cơ bản của đất, vì vậy bạn tính trên cơ sở mỗi foot vuông hoặc mỗi mẫu Anh. Và sau đó là thu nhập, và đó là điều phổ biến nhất bởi vì hầu hết mọi người đầu tư vào thương mại để có thu nhập, bạn nhìn vào thu nhập. Và cách chúng ta định giá một tài sản thu nhập là thông qua tỷ lệ vốn hóa này. Chỉ là công thức ngớ ngẩn này có thể thực sự khó hiểu, nhưng về cơ bản, bạn lấy thu nhập hoạt động ròng, NOI của bạn, là thu nhập của bạn trừ đi mọi thứ cần thiết để vận hành và điều hành tòa nhà.
Vì vậy, thuế, bảo hiểm, bảo trì và thậm chí bạn rút khoản vay của mình ra khỏi đó, vì vậy lãi suất trần không tính đến khoản vay của bạn, nó thực sự chỉ đang cố gắng nhìn vào chính tòa nhà và chúng tôi nhận được NOI đó và bạn chia nó cho giá trị của tòa nhà hoặc bạn muốn giá trị của tòa nhà là gì. Vì vậy, nếu đó là 1 triệu đô la, nếu nó được bán trên thị trường với giá 1 triệu đô la, bạn sẽ lấy NOI và chia cho 1 triệu, và bạn đã kết thúc với tỷ lệ phần trăm nằm trong khoảng từ 4% đến 10%. Và thực sự nó là gì, nó không thực sự là lợi nhuận mà nó là thước đo rủi ro, rủi ro và lợi nhuận. Vì vậy, tỷ lệ giới hạn từ 4 đến 5% sẽ cho bạn biết rằng đây là bất động sản có giá trị cao, nó có thể ở thị trường đô thị hơn, như trong trường hợp của chúng tôi là Boulder, nơi giá trị được duy trì và liên tục tăng, nhưng kết quả là giá thuê so với giá trị đó không cao bằng.
Và vì vậy, bạn đang nhận được tỷ lệ vốn hóa thấp hơn cho điều đó, nhưng đó là một khoản đầu tư dài hạn, an toàn hơn. Nó sẽ phát triển đều đặn. Nó giống như trái phiếu của bất động sản thương mại. Và sau đó, tỷ lệ vốn hóa cao hơn chỉ đơn giản là cho bạn biết đó là một thị trường rủi ro hơn, chẳng hạn như giá trị thấp hơn so với thu nhập, nhưng khả năng bạn tìm được những người thuê nhà dài hạn thực sự tốt có thể thấp hơn một chút vì bạn đã ra ngoài nhiều hơn ở một thị trường nông thôn hoặc ngoại ô ít đặt cược chắc chắn hơn một chút. Vì vậy, nó chỉ rủi ro hơn, vì vậy đó là cổ phiếu của các khoản đầu tư bất động sản. Vì vậy, tỷ lệ trần, bạn sẽ nghe thấy nó mọi lúc và rất nhiều lần bạn sẽ mua một tòa nhà không có tỷ lệ trần được liệt kê và bạn muốn, "Tỷ lệ trần là bao nhiêu?" Vâng, nó có thể trống rỗng.
Hoặc trong trường hợp tòa nhà mà tôi đang ký hợp đồng ngay bây giờ, một nửa trong số đó đã được cho thuê và nửa còn lại thì không, vì vậy trong trường hợp đó, tỷ lệ giới hạn không liên quan. Bạn có thể tính tỷ lệ giới hạn chiếu lệ và ước tính dựa trên giá thuê thị trường và số lượng cảnh vuông, có thể thuê so với có thể sử dụng được, chúng tôi sẽ ước tính rằng bạn có thể nhận được tỷ lệ giới hạn này nếu bạn mua nó cho mục đích này. Nhưng cuối cùng, không có tỷ lệ giới hạn, vì vậy bạn phải suy nghĩ về cách nó được định giá. Vì vậy, trong trường hợp đó, chúng tôi sẽ dựa vào tính toán và xem xét giá mỗi foot vuông của các tòa nhà tương tự đã bán trên thị trường đó và ước tính đây là giá có thể, nhưng nó không hoàn toàn chính xác nên chúng tôi sẽ giảm giá cho bạn đó, và đây là cách chúng tôi đạt được mức giá này trên mỗi foot vuông.
Tony:
Nếu tôi là một nhà đầu tư mới, Annie, làm cách nào để tìm ra tỷ lệ giới hạn cho bất kỳ khu vực nhất định nào?
Anna:
Chà, tôi sẽ chỉ truy cập LoopNet. Truy cập LoopNet và trước hết, hãy chọn bạn muốn đầu tư vào cái gì? Bán lẻ, công nghiệp hay văn phòng? Công nghiệp có xu hướng có nhiều tỷ lệ giới hạn thấp hơn bởi vì bạn có những người thuê thực sự dài hạn và giá trị của các tòa nhà công nghiệp luôn cao, như nhà kho và đồ đạc. Nhưng hãy chọn một trong số đó và sau đó thực hiện tìm kiếm tất cả các nhà kho có diện tích từ 10 đến 20,000 foot vuông ở một thị trường nhất định và chỉ cần lọc nó theo thị trường đó và bắt đầu xem các tài liệu quảng cáo và danh sách và xem họ đang niêm yết tỷ lệ giới hạn ở mức nào, và thường thì họ sẽ gọi nó ra. Họ sẽ nói, “Đây là mũ tám. Kiểm tra xem, tám nắp. Bạn giống như, “Vâng, nhưng nó ở Salem,” vì vậy, tất nhiên đó là giới hạn tám.
Nhưng nếu bạn đi vào một khu vực đô thị hơn, chẳng hạn như thị trấn đại học hoặc một nơi nào đó tương tự, và bạn sẽ thấy điều này thường xuyên ở nhiều gia đình và một thị trấn đại học, nơi giá thuê luôn thực sự ổn định, thì hầu như bạn sẽ thấy bốn gia đình. luôn có giới hạn thấp nhất bởi vì một lần nữa, nó rất ổn định và mọi người đều cần một nơi để sống. Và vì vậy, nếu bạn đang mua một bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình, thậm chí là bốn căn hộ, thì bạn sẽ mong đợi mức giới hạn từ bốn đến năm căn hộ đó. Ví dụ: nếu bạn thấy sáu giới hạn trên một ngôi nhà nhiều gia đình ở một thị trấn có trường đại học, thì đó có thể là một giao dịch mua tốt, nhưng bạn sẽ có rất nhiều người xếp hàng để mua một giao dịch như vậy.
Ashley:
Annie, khi xem tỷ lệ giới hạn được niêm yết, bạn có nên làm gì để xác minh rằng tỷ lệ giới hạn thực sự được tính toán chính xác không? Có một số điều phổ biến mà bạn thấy rằng có thể người bán đã không nói với người môi giới hay bất cứ điều gì không, nhưng chỉ có một vài điều mà chúng ta nên tìm kiếm khi phân tích một giao dịch có thể đã bị bỏ qua khi giới hạn tỷ lệ đã được cấu hình?
Anna:
Tuyệt đối. Câu hỏi hay, bởi vì tỷ lệ giới hạn là một điều tốt để xác minh. Thứ nhất, bởi vì họ có thể đã không tính toán chính xác và thực sự có tỷ lệ giới hạn cao hơn và bạn phát hiện ra điều đó và đó hoàn toàn là một vấn đề, hoặc họ hoàn toàn đang làm tăng tỷ lệ giới hạn. Vì vậy, điều đầu tiên bạn sẽ làm, thậm chí bạn không cần phải ký hợp đồng thực sự, khi một thứ gì đó được rao bán và bạn quan tâm đến nó, hãy hỏi giá thuê cuộn. Và đó sẽ là một bảng tính mà bạn sẽ nhận được từ người môi giới liệt kê nó hoặc người bán, và bảng này sẽ hiển thị tất cả những người thuê nhà khác nhau, họ đang trả tiền thuê bao nhiêu, khi hợp đồng thuê của họ kết thúc, một số mức cao khác mức đột quỵ ở đó theo các điều khoản của hợp đồng thuê của họ. Và sau đó trên cuộn tiền thuê đó, nó cũng sẽ hiển thị tất cả các khoản chi phí. Và từ đó bạn sẽ thấy thuế, bảo hiểm là gì, bảo trì là gì.
Và đôi khi, bạn có thể nhanh chóng nhận ra người bán hiểu biết như thế nào và họ theo dõi tốt các chi phí này như thế nào dựa trên việc liệu chúng có được ước tính hay không. Và nếu bạn nghĩ rằng chúng được ước tính, bạn có thể bắt đầu đặt một số câu hỏi như chi phí thực sự ở đây là gì? Có phải anh chàng này đã ra ngoài và tự mình xúc tuyết mỗi ngày? Ai đã sửa mái nhà? Bạn đã trả tiền cho một thợ lợp mái nhà hay bạn đã lên đó và chơi với một số hắc ín? Thực sự tìm ra những chi phí sẽ là bao nhiêu khi bạn đảm nhận việc này, bạn sẵn sàng tự làm bao nhiêu. Kiểm tra các loại thuế và đảm bảo rằng chúng được liệt kê chính xác. Và bạn có thể nhanh chóng xem xét tất cả những thứ đó để đảm bảo rằng tỷ lệ giới hạn đã được tính toán chính xác, sau đó bạn có thể bắt đầu chơi với ưu đãi của mình. Vì vậy, nếu nó được liệt kê với giá 1 triệu đô la và bạn biết rằng bạn sẽ không mua nó với giá hơn 850,000, thì bạn tính NOI dựa trên giá mua dự kiến của bạn và tìm ra tỷ lệ giới hạn mà bạn sẽ đạt được.
Tony:
Annie, tôi nghĩ rằng một trong những điều khiến bất động sản thương mại trở nên hấp dẫn đối với rất nhiều người là bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với giá trị của tài sản đó bởi vì nếu tôi mua một ngôi nhà cho một gia đình, thì phần lớn danh mục đầu tư của chúng tôi là chúng tôi mua ngắn hạn. cho thuê, và chúng tôi có thể lấy bất động sản đó và làm cho nó hoạt động cực kỳ tốt, nhưng giá trị của bất động sản đó sẽ luôn gắn liền với doanh số bán tương đương của những ngôi nhà khác trong khu vực đó. Nhưng nếu tôi ra ngoài và mua một khách sạn và tôi có thể tăng NOI từ 500,000 đô la lên 1 triệu đô la, giờ đây tôi đã tăng đáng kể giá trị của tài sản đó. Vì vậy, tôi chỉ tò mò, Annie, từ những khách hàng mà bạn đã làm việc cùng, bạn có thấy họ sử dụng chiến lược đó một cách hiệu quả khi họ mua một tài sản kém hiệu quả, họ có thể ổn định, cải thiện và tăng giá trị đáng kể không của tài sản đó?
Anna:
100%. Đó là mục tiêu. Đó cuối cùng là mục tiêu của chúng tôi, là mua một phần tài sản kém hiệu quả và ổn định giá thuê. Và nếu bạn có thể tìm thấy cơ hội cho điều đó và sau đó mua nó với giá hợp lý, tất nhiên mọi người bán đều nghĩ rằng tài sản của họ không có mùi gì cả nên bạn phải mua nó với giá hợp lý, nhưng một khi bạn làm điều đó, và rồi theo thời gian. Công việc này cần có thời gian, bởi vì các hợp đồng thuê thương mại thường kéo dài từ hai đến năm, đôi khi là bảy, 10 năm và có thể mất thời gian để đưa nó đến một nơi đủ ổn định để đưa nó trở lại thị trường. Nhưng một lần nữa, một lý do khác để làm việc với một nhà môi giới có thể làm việc để ổn định tài sản đó và nhận được một số tiền thuê tốt ở đó cho bạn. Nhưng vâng, đó chính xác là mục tiêu. Ổn định nó, thêm một số giá trị. Hãy chắc chắn rằng bạn cũng đang chăm sóc tòa nhà thật tốt, bạn không muốn nó có bất kỳ vấn đề lớn nào có thể phát hiện ra khi thẩm định và sau đó đưa nó trở lại thị trường. Chính xác đó, Tony.
Tony:
Tôi thích nó. Hiện tại chúng tôi có một khu cắm trại theo hợp đồng ở Tây Virginia và mục tiêu lớn của chúng tôi là họ đã sử dụng quá mức đáng kể tài sản này và có một số lợi ích lớn ở đó, vì vậy tôi rất vui vì điều đó. Bạn đã đề cập đến một từ khác mà tôi muốn quay lại, Annie, đó là proforma. Bạn có thể định nghĩa đó là gì không? Ngoài ra, các mẫu chiếu lệ không phải lúc nào cũng là nguồn thông tin tốt nhất để thực sự hiểu một tài sản có thể hoạt động như thế nào. Bạn có thể có một số người bán có thể lệ nói rằng đây là bất động sản tốt nhất thế giới, nhưng bạn tìm hiểu một chút và bạn tìm thấy thứ khác. Vì vậy, chính xác một proforma là gì và làm thế nào một nhà đầu tư bất động sản tân binh có thể sử dụng nó để đưa ra quyết định thông minh về việc mua một tài sản?
Anna:
Tổng cộng. Đừng bị đe dọa bởi một chiếu lệ. Trên thực tế, bạn có thể sử dụng một cái thực sự đơn giản. Bạn có thể trở nên thực sự phức tạp và thực sự mất kiểm soát với nó, nhưng proforma về cơ bản là một bảng tính mà bạn sẽ sử dụng để tính toán xem bạn nghĩ tài sản này có thể hoạt động như thế nào, bạn thực sự có thể nhận được loại thu nhập nào từ nó nếu bạn cuối cùng đã làm mọi thứ mà bạn muốn làm, nếu mọi thứ đều hoàn hảo. Vì vậy, nếu bạn mua một tòa nhà đã được cho thuê 80% và bạn biết rằng bạn muốn có được hợp đồng cho thuê lên tới 95%, bạn muốn có được những giao dịch dài hạn này, bạn muốn có được giá thuê tốt nhất có thể, tỷ lệ hoàn vốn của bạn là bao nhiêu khi bạn làm điều đó và bạn đã mua nó để làm gì?
Và sau đó trong hồ sơ của bạn, đó là nơi bạn muốn bắt đầu chơi bằng tiền cho vay. Vì vậy, bạn ném vào số tiền bạn đang tài trợ, bao nhiêu tiền mặt, khi bạn muốn tái cấp vốn. Bạn có thể trở nên thực sự phức tạp với những điều này, nhưng cuối cùng thì một chiếu lệ chỉ nói rằng đây là hình ảnh của ngày hôm nay và trong tương lai, nó sẽ như thế nào nếu tôi có thể làm mọi thứ mà tôi muốn làm và tạo ra giá trị mà tôi muốn. muốn tạo.
Ashley:
Annie, khi thực hiện chiếu lệ, một số điều mà ai đó nên biết là gì? Vì vậy, ví dụ: nếu người bán đã chuẩn bị chiếu lệ như đây là những gì tài sản hiện đang làm nhưng chúng tôi biết rằng nó có thể làm được điều này, thì có một số điều ngay cả khi bạn đang tự mình tạo chiếu lệ mà mọi người nên chú ý vì điều đó có thể không thậm chí là trên thực tế? Vì vậy, một điều mà tôi thấy phổ biến ở Buffalo là bạn mua hàng từ một bà mẹ và ông bố, ông bố đi và anh ta dọn tuyết, vì vậy không có gì được liệt kê trong chi phí cho việc dọn tuyết, hoặc có thể hợp đồng bảo hiểm của họ không có. thậm chí bao gồm bất cứ điều gì. Chúng tôi đã tham quan một khu cắm trại trước đó có bếp đốt củi trong một số cabin. Chính sách bảo hiểm của họ không bảo hiểm nếu có điều gì đó xảy ra với những bếp lò đốt củi đó, vì vậy điều đó chỉ cho thấy rằng phí bảo hiểm có thể sẽ cao hơn rất nhiều so với những gì họ có dựa trên lãi và lỗ hiện tại của họ. Vì vậy, bạn có thể đề cập đến một số thứ khác mà chúng ta nên để mắt đến không?
Anna:
Tôi nghĩ thành thật mà nói, bạn chỉ cần đóng đinh nó. Chi phí. Tôi nghĩ rằng chi phí là điều lớn nhất. Mọi người đều có thể phình to tiền thuê nhà của họ. Một, hãy thận trọng về giá thuê. Bạn không biết điều gì sẽ xảy ra trên thế giới này đâu. Hiện tại chúng tôi đang gặp khủng hoảng về chức vụ, vì vậy rất nhiều người đã có những thủ tục không phù hợp với họ tại chức ngay bây giờ. Vì vậy, hãy cực kỳ thận trọng về tiền thuê nhà của bạn và tự do trong các khoản chi tiêu của bạn. Chỉ cần biết rằng tuy nhiên người bán đó đang điều hành tài sản ngay bây giờ, bạn có thể sẽ chi tiêu nhiều hơn họ đã làm, ngay cả khi bạn không. Nhưng trong proforma của bạn, giả vờ như bạn đang có.
Bạn sẽ thuê công ty dọn tuyết đó. Bạn sẽ làm việc với thợ lợp mái nhà. Bạn sẽ nhận được bảo hiểm quá mức, ô dù, mọi thứ, và sau đó bạn cũng sẽ phải giải quyết vấn đề tài chính, bởi vì không ai có 2 triệu đô la xung quanh. Và có thể bạn không kiếm được tiền từ tài sản này trong XNUMX năm, nó có thể chỉ có giá trị trong XNUMX năm. Đặc biệt là khi bạn đang ở trong một thị trường có tỷ lệ giới hạn thấp hơn, bạn cần có thời gian để kiếm tiền. Và vì vậy, tôi muốn nói rằng hãy thoải mái trong chi tiêu và tiết kiệm tiền thuê nhà của bạn và chỉ cố gắng giải quyết các tình huống xấu nhất, và nếu nó vẫn hoạt động, nó có thể đáng để xem xét.
Tony:
Vì vậy, bạn đã đề cập, Annie, về việc văn phòng đang gặp khủng hoảng ngay bây giờ. Tôi đoán là tôi chỉ tò mò thôi, với tất cả những kinh nghiệm mà bạn có, bạn thấy các nhà đầu tư như thế nào trong trục không gian thương mại dựa trên vị trí của chúng ta trong chu kỳ kinh tế ngày nay?
Anna:
Đó là một cái lớn. Tại thị trường của chúng tôi ở Boulder, tỷ lệ văn phòng trống của chúng tôi hiện là 12.6% và con số đó vẫn chưa cao, nó chỉ thực sự cao đối với chúng tôi. Tôi nghĩ khả năng thành phố New York là 15%. Và ở Boulder, chỉ để so sánh, giá thuê lịch sử của chúng tôi trong vòng 6 đến 8 năm qua là khoảng 12 đến XNUMX%, hoặc các vị trí trống, xin lỗi. Vì vậy, XNUMX% là gấp đôi và chúng tôi chắc chắn đang cảm nhận được điều đó. Cảm giác như chỉ có văn phòng ở khắp mọi nơi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng những người bán và chủ nhà, về phía cho thuê, đang đạt được điều đó. Họ hiểu tình trạng của chúng tôi, rằng họ sẽ bắt đầu cần phải nhượng bộ nhiều hơn, rằng giá cả và giá thuê sẽ cần phải phản ánh thị trường, nhưng chúng tôi đã có giá thuê tốt trong lịch sử đến mức nó sẽ tiếp tục. chậm hơn chúng tôi muốn để người bán phản hồi, chủ nhà.
Trong khi đó, người mua và người thuê mong đợi thế giới. Vì vậy, trong văn phòng, chúng tôi chỉ nhận được đề nghị. Chúng tôi đang nhận được các đề xuất về giá thuê chỉ bằng một nửa so với yêu cầu và chúng tôi đang thấy các ưu đãi mà bạn có thể nói rằng người mua đang mong đợi đợt giảm giá cháy hàng này và người bán vẫn chưa có mặt. Vì vậy, chúng tôi đang ở trong khoảng thời gian chênh lệch này và tôi nghĩ rằng những người bán đang chờ đợi mọi thứ phục hồi trở lại hoặc vượt qua nó. Người mua đang ngồi trên tiền mặt và nghĩ rằng họ sẽ nhận được những giao dịch tốt nhất trên thế giới, và chỉ có thời gian mới thực sự trả lời. Tôi không chắc điều đó có trả lời được câu hỏi của bạn hay không, nhưng đó là những gì chúng tôi đang thấy. Và đó chủ yếu là trong văn phòng. Nó vẫn thực sự khỏe mạnh trong công nghiệp. Chúc may mắn mua một nhà kho, mọi người đang xếp hàng cho những cái đó. Chúc may mắn mua được nhiều gia đình, nó vẫn rất mạnh.
Loại hình bán lẻ tăng và giảm tùy thuộc vào vị trí của nó và loại hình bán lẻ mà bạn đang nói đến, nhưng các văn phòng, một chút khủng hoảng về danh tính. Chúng tôi chỉ chưa thấy nó quay trở lại. Chúng tôi vẫn đang thấy rất nhiều công việc từ các mô hình hybrid tại nhà, vì vậy đây là thời điểm kỳ lạ. Tôi chỉ nghĩ rằng chúng ta sẽ cần thêm một chút thời gian. Và nhìn chung, thương mại chỉ di chuyển chậm hơn một chút vì các giao dịch này dài hơn và hợp đồng thuê dài hơn, do đó tỷ lệ phản hồi, và bạn có rất nhiều nhà đầu tư tổ chức và họ có các giao dịch thực sự dài hạn, vì vậy chúng tôi chỉ mất thêm một chút thời gian để xem chính xác nó sẽ diễn ra như thế nào.
Tony:
Tôi rất tò mò, Annie, vì bạn có nhiều khả năng tiếp xúc với tất cả các loại bất động sản thương mại khác nhau này, nếu bạn là một nhà đầu tư mới vào nghề và bạn mới bắt đầu ngày hôm nay, bạn sẽ theo đuổi loại bất động sản thương mại nào? Bạn sẽ theo đuổi công nghiệp chứ? Bạn sẽ theo đuổi nhiều gia đình? Khi tôi tự nghĩ về loại tài sản thương mại nào có thể có nhiều lợi ích nhất, hiện tại chúng tôi đang xem xét các khách sạn và nhà nghỉ vì chúng tôi đã ở trong không gian Airbnb, vì vậy sẽ có một số lợi ích cho chúng tôi trong hoạt động. Nhưng tôi cũng thích ý tưởng về trung tâm mua sắm thoát y có nha sĩ, tiệm làm móng và tiệm hớt tóc vì đó là những thứ bạn không thể làm ảo, vì vậy đối với tôi, giống như bạn sắp có một số mặt trái ở đó. Nhưng tôi tò mò, suy nghĩ của bạn là gì? Nếu bạn phải bắt đầu ngày hôm nay, bạn sẽ đi theo con đường nào?
Anna:
Chà, nó phụ thuộc vào ngân sách của bạn và tôi muốn nói rằng nó phụ thuộc vào sở thích của bạn. Bạn sẽ phải đối phó với những người thuê nhà này và bạn muốn biết công việc kinh doanh của họ, vì vậy nếu bạn định theo đuổi kho hàng hoặc nếu bạn sắp có thứ gì đó trong ngành công nghiệp nặng, tôi khuyên bạn nên hiểu một chút về các loại hình kinh doanh sẽ là khách thuê của bạn. Bạn có biết về nội dung ô tô? Bạn có biết về sản xuất? Bạn có biết về lưu trữ? Nếu bạn hiểu hoạt động kinh doanh của họ, bạn có thể làm việc với họ tốt hơn một chút và biết thị trường của mình cũng như điều gì tạo nên một khách thuê đủ tiêu chuẩn, trong đó hoạt động bán lẻ cũng là lĩnh vực riêng của họ. Vì vậy, so với văn phòng, chúng tôi thấy rất nhiều chủ sở hữu văn phòng nhỏ là những người làm việc cho cơ quan bảo hiểm hoặc doanh nghiệp đã phải thuê những loại không gian này trước đây và hiểu những gì cần có trong một văn phòng hoặc điều gì khiến bạn trở thành một chủ văn phòng tốt. Vì vậy, nếu có điều gì đó mà bạn có thể đã có một chút kiến thức hoặc hứng thú để bắt đầu, thì có thể bắt đầu từ đó.
Công nghiệp chỉ là một điểm giá cao hơn. Nó chỉ khó mua hơn. Ngay cả nhà kho lớn nhỏ nhất, họ cũng ở ngoài đó, nhưng cuối cùng bạn sẽ cần vài triệu để vào nhà kho. Chúng phải được bảo trì nhiều, chúng chỉ lớn hơn và nó chỉ là động vật lớn hơn so với có thể là một tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp nhỏ cho nhiều người thuê, có quy mô nhỏ hơn một chút đối với nhà đầu tư lần đầu của bạn, đặc biệt nếu bạn có thể chiếm một trong số đó và được trên công trường. Bán lẻ cũng có xu hướng thực sự lớn bởi vì bạn có những trung tâm thương mại này, như bạn đã nói, nhưng mọi người đều có khu trung tâm thành phố nhỏ dễ thương có tòa nhà bán lẻ nhỏ mà bạn có thể mua với giá dưới 1 triệu đô la. Và có một chút rủi ro vì bạn có thể có một hoặc hai người thuê và vì vậy bạn thực sự phụ thuộc vào những doanh nghiệp đó, nhưng nó bắt đầu từ đâu đó. Bạn chỉ cần mua một cái và làm cho nó hoạt động và ổn định nó. Vì vậy, nếu thị trấn nhỏ của bạn là nơi bạn yêu thích và bạn quan tâm đến điều đó và bạn muốn nhìn thấy thành công ở khu thương mại trung tâm thành phố của mình, hãy bắt đầu tìm kiếm ở đó và bạn sẽ trở thành một chủ nhà thực sự tốt.
Ashley:
Đó chính xác là những gì đã xảy ra với tôi. Chỉ có một tòa nhà bằng gạch sử dụng hỗn hợp tuyệt đẹp này trong thị trấn siêu nhỏ này và tôi vô cùng yêu thích nó, và tôi đã đợi hơn hai năm để mua tòa nhà này vì lúc đầu họ muốn có 90,000 đô la và cuối cùng tôi đã mua nó với giá 20,000 đô la. Nhưng một phần lý do khiến tôi không thực sự mua nó là tôi không biết phải cho gì vào đó. Đó là một thị trấn nhỏ như vậy, mọi người sẽ cần gì ở đó? Tôi có thể điền vào cả hai đơn vị? Vì vậy, những gì chúng tôi đã làm là chúng tôi thực sự đặt một cửa hàng rượu ở đó vì không có cửa hàng nào gần thị trấn đó cả. Vì vậy, chúng tôi đã mở một doanh nghiệp và mua tòa nhà, sau đó chúng tôi có hai căn hộ ở tầng trên, chúng tôi có các căn hộ khác trong cùng thị trấn đó và vẫn có nhu cầu cao đối với các căn hộ.
Vì vậy, đó là loại mạng lưới an toàn của chúng tôi khi tham gia vào thương mại với mục đích sử dụng hỗn hợp đó, nơi chúng tôi đã quá quen thuộc với khu dân cư đến mức chúng tôi biết rằng các đơn vị dân cư có thể tiếp quản tòa nhà trong trường hợp việc kinh doanh cửa hàng rượu của chúng tôi thất bại và chúng tôi không thể thuê mặt bằng. bên kia. Và cuối cùng chúng tôi đã mua được một cửa hàng quần áo/quà tặng nhỏ dễ thương ở phía bên kia, và nó thực sự làm cho nó trở nên tuyệt vời ở con phố chính đó. Nhưng đó cũng là một trở ngại lớn đối với chúng tôi, đó là những gì thực sự có thể đi vào đó và khiến chúng tôi không thực sự mua nó. Nhưng một điều tôi muốn hỏi là với quy trình cho thuê và tìm kiếm những người thuê đó, đó có phải là điều mà nhà môi giới thương mại của bạn có thể giúp bạn trong việc kiểm tra, viết hợp đồng thuê không? Và có lẽ bạn thậm chí có thể nói về hợp đồng thuê ròng ba lần với những người thuê thương mại.
Anna:
Tuyệt vời. Tuyệt đối. Trong công việc của mình, tôi thực hiện khoảng 80% cho thuê và 20% bán hàng, vì vậy chúng tôi chủ yếu thực hiện cho thuê, điều này rất có giá trị đối với tất cả các giao dịch bán hàng của chúng tôi vì người thuê và cho thuê rất liên quan đến việc mua và bán các giao dịch thương mại. Hoàn toàn phù hợp, vì vậy chúng tôi có ý tưởng về vị trí của thị trường, giá thuê ở mức nào, mọi người đang yêu cầu gì, nhu cầu của người thuê nhà là gì, tất cả đều ảnh hưởng đến nó. Vì vậy, có, nhà môi giới của bạn sẽ tiếp tục thực hiện tất cả các giao dịch cho thuê của bạn nếu bạn muốn họ làm như vậy và nó hoạt động giống như bán hàng xét về mặt hoa hồng. Nói chung, một nhà môi giới sẽ nhận được khoảng từ 6 đến XNUMX% giá trị ròng của hợp đồng thuê, vì vậy các nhà môi giới của bạn được khuyến khích mang lại một thỏa thuận dài hơn. Nếu họ mang lại thời hạn XNUMX năm với giá thuê cao hơn, thì họ sẽ nhận được hoa hồng cao hơn một chút, họ đang làm việc thay cho bạn. Vì vậy, họ sẽ thực hiện công việc tiếp thị, đưa nó lên tất cả các sàn giao dịch bất động sản mà tôi đang nói đến mà các nhà môi giới khác nhìn thấy.
Trong công ty của mình, chúng tôi khá ám ảnh về việc đưa nội dung lên Craigslist và mọi nơi có thể để tiếp cận những người thuê nhà kể cả những người không được đại diện bởi vì rất nhiều người thuê nhà không được đại diện bởi các nhà môi giới, sau đó đưa những người thuê nhà đó vào và kiểm tra họ. Rất quan trọng. Tôi đã có những câu chuyện kinh dị của tôi từ quá khứ. Thậm chí trong năm ngoái, tôi đã đi thăm một người thuê nhà hóa ra là một kẻ giết người cấp độ hai và một kẻ lừa đảo hoàn toàn bị truy tố ở bang Colorado. Và chúng tôi đã tham quan nó và đó là thỏa thuận này, đó là thỏa thuận từ thiên đường. Họ muốn mọi thứ. Nó quá tốt để trở thành sự thật theo đúng nghĩa đen. Vì vậy, bạn muốn nhà môi giới của mình thực hiện một số kiểm tra cho bạn, và sau đó khi họ có thể mang đến bàn cho một người thuê nhà đủ điều kiện, họ có thể trợ giúp điều đó với quy trình đề xuất tổng hợp, đây là những gì chúng tôi đề xuất về tiền thuê, các điều khoản, mọi thứ, đi đến các điều khoản với điều đó, và sau đó chuyển sang giai đoạn cho thuê.
Và sau đó, khi có thời hạn gia hạn, nhà môi giới của bạn có thể giúp bạn đàm phán lại việc gia hạn hoặc có thể đưa nó trở lại đó nếu người thuê nhà đó sắp chuyển đi và tìm người thuê tiếp theo cho bạn. Và hãy nhớ rằng không chỉ các vị trí tuyển dụng, mà thời gian cần thiết để tìm người thuê trong một thỏa thuận thương mại là hàng tháng. Nó không phải là một cái gì đó xảy ra qua đêm. Thỏa thuận nhanh nhất tuyệt đối mà tôi từng có thể thực hiện, một thỏa thuận cho thuê là nơi hoàn hảo, đó là điều đầu tiên chúng tôi thấy. Những người thuê nhà này di chuyển quá nhanh, họ thật tuyệt vời, họ đã ở trên đó. Mọi thứ tôi bảo họ làm, họ đã làm ngay lập tức và hoàn thành nhanh nhất mà chúng tôi có thể hoàn thành, thời gian này giống như hai tháng rưỡi kể từ khi họ nói, Tôi muốn nơi này cho đến khi chúng tôi ký hợp đồng thuê. Vì vậy, nó cần có thời gian.
Đôi khi phải mất sáu tháng, và tôi biết chủ nhà cảm thấy thất vọng và sau một thời gian, họ nói: “Bạn đang làm gì cho tôi vậy?” Nhưng đó chỉ là tìm kiếm sự kết hợp hoàn hảo đó. Tùy thuộc vào chủ nhà và mức độ kén chọn của họ, cũng có thể mất nhiều thời gian, vì vậy có rất nhiều động lực. Nửa sau của câu hỏi của bạn là gì? Cho thuê ròng. Vì vậy, hãy nói về hợp đồng thuê. Trong quảng cáo, bạn sẽ thấy có một số loại hợp đồng thuê khác nhau và điều này thực sự quan trọng vì nó ảnh hưởng đến vai trò tiền thuê của bạn sau này cũng như mẫu đơn và tỷ lệ giới hạn của bạn và mọi thứ mà chúng ta đã nói đến. Chủ nhà có xu hướng ủng hộ cái được gọi là hợp đồng thuê ròng ba lần, và điều đó có nghĩa là bạn chia tiền thuê và bạn lấy tiền thuê cơ bản, và tiền thuê cơ bản chỉ là tất cả số tiền đi thẳng vào túi của chủ nhà.
Đó chỉ là tiền thuê thuần túy và thường được biểu thị bằng giá mỗi foot vuông mỗi năm. Thật là khó hiểu khó chịu, nhưng hãy chịu đựng tôi. Giả sử bạn có một không gian rộng 1,000 foot vuông và đó là $10 mỗi foot vuông mỗi năm. Vâng, làm thế nào để tôi tìm ra tiền thuê hàng tháng của tôi? Bạn lấy $10 nhân với 1,000 và đó là tiền thuê hàng năm của bạn, và bạn lấy tiền thuê hàng năm đó chia cho 12, và đó là cách bạn tìm ra số tiền bạn sẽ trả hàng tháng. Vì vậy, đó chỉ là những gì được gọi là tiền thuê cơ sở. Và sau đó có cái này khác, từ đó là gì? Tiền thuê nhà không cố định, nhưng-
Tony:
Biến đổi.
Anna:
… Cảm ơn. Tiền thuê biến đổi được gọi là triple net hoặc OPEX, chi phí hoạt động, triple net, bất cứ điều gì bạn muốn gọi nó. Và đó là ba đầu, vì vậy đó là bảo hiểm, thuế, bảo trì. Bảo trì khu vực chung, CAM. Và đó giống như tất cả những thứ bạn phải làm để duy trì hành lang, phòng tắm và vỉa hè. Mọi thứ được chia sẻ giữa những người thuê là bảo trì khu vực chung của chúng tôi. Và vì vậy chúng tôi có điều đó, chúng tôi có bảo hiểm và thuế, và đây là những chi phí thông qua. Chủ nhà không thích trả những thứ đó vì đó là của người thuê nhà. Họ nói, "Đó là về người thuê nhà." Vì vậy, chủ nhà chuyển chi phí này cho người thuê theo giá trên mỗi foot vuông. Thông thường nó ở đâu đó trong khoảng 4 đô la, và nếu bạn ở Pearl Street Mall ở Boulder, nó là 25 đô la, thực sự đắt đỏ. Vì vậy, bạn phải cộng gấp ba số ròng đó vào giá thuê cơ sở của mình.
Vì vậy, giả sử tiền thuê cơ sở của bạn là 10 đô la và số thực ba lần của bạn là 5 đô la. Tổng tiền thuê của bạn là $15 mỗi foot vuông mỗi năm. Bạn nhân số đó với số feet vuông có thể cho thuê của bạn, chúng tôi đã nói về điều đó, sau đó bạn chia nó cho 12 và đó là tiền thuê hàng tháng của bạn. Đó là tất cả những gì bạn nợ chủ nhà hàng tháng. Và chủ nhà thích điều này vì thuế, bảo hiểm và bảo trì là chi phí biến đổi. Họ không thể dự đoán những điều đó. Họ không thích những thứ không thể đoán trước. Họ muốn biết loại tiền họ sẽ nhận được vào cuối tháng. Vì vậy, họ lấy tất cả những chi phí mà họ nghĩ sẽ cộng lại thành X trong năm chia cho 12, và sau đó mỗi người thuê nhà trả phần chia theo tỷ lệ của họ. Vì vậy, nếu bạn chiếm 10% tòa nhà, bạn phải trả 10% số đó và nếu bạn chiếm phần này, bạn phải trả bất cứ giá nào.
Và vì vậy vào cuối năm, chủ nhà phải làm một số kế toán nhỏ và cộng tất cả các chi phí đó, tất cả thu nhập họ có được từ lưới ba và đối chiếu số đó. Tôi có đúng không? Là tôi sai? Tôi đã đánh giá quá cao? Tôi đã đánh giá thấp? Và nếu bạn đánh giá quá cao, bạn nợ lại số tiền đó cho người thuê nhà, và nếu bạn đánh giá thấp, người thuê nhà sẽ có hóa đơn và thanh toán cho bạn. Vì vậy, tất cả các chi phí biến đổi của bạn đã được chi trả và sau đó bạn có tiền thuê cơ sở mà bạn chỉ nhận được hàng tháng. Vì vậy, đó là lý do tại sao với NOI, quay trở lại vấn đề đó, tại sao chúng tôi loại bỏ các chi phí biến đổi đó, bởi vì chúng tôi thực sự chỉ muốn biết tiền thuê mà bạn nhận được là bao nhiêu, tiền thuê cứng. Dù sao thì, thật ngớ ngẩn, thật khó hiểu, nhưng chỉ cần biết rằng nếu bạn ở ngoài đó để xem giá thuê là gì, thì thường có tiền thuê cơ sở và sau đó là chi phí hoạt động.
Bây giờ, bạn cũng có thể thực hiện một hợp đồng thuê gộp, và rất nhiều chủ nhà thích điều này chỉ vì đơn giản, hoặc họ đã sở hữu tòa nhà 1 triệu năm và họ không quan tâm nữa. Tất cả đã được đền đáp, bất cứ điều gì. Họ muốn trở thành một chủ nhà tốt, họ muốn có những người thuê nhà dài hạn và họ là bạn của anh chàng ở đó, vì vậy bạn chỉ cần thực hiện các hợp đồng thuê gộp. Và vì vậy, bạn chỉ có thể kiếm được tổng doanh thu mỗi tháng và bao gồm cả các tiện ích, và tất nhiên rất nhiều người thuê nhà thích điều đó bởi vì nó thực sự có thể dự đoán được chi phí của họ hàng tháng. Bạn có thể thực hiện một tổng đã sửa đổi khi đó là tất cả tiền thuê nhà của bạn trừ đi các tiện ích, bạn phải thanh toán khoản đó một cách riêng biệt hoặc bạn có thể thực hiện tổng trên mỗi foot vuông.
Có rất nhiều cách khác nhau để bạn có thể lột da con mèo, nhưng cuối cùng các hợp đồng thuê gộp sẽ dễ dàng hơn một chút đối với chủ nhà vì họ không phải làm tất cả những việc đếm và đối chiếu vào cuối năm và có thể trả tiền cho một kế toán để làm điều gì đó điều đó thực sự gây phiền nhiễu, vì vậy một số người chỉ thích nó đơn giản như thế nào. Nhưng nói chung, nếu bạn đang cố gắng thực sự xây dựng giá trị và xây dựng một tài sản thu nhập tốt sẽ bán được nhiều tiền sau này, thì bạn muốn thực hiện các hợp đồng thuê ròng vì các nhà đầu tư hiểu biết của bạn sẽ hiểu điều đó và mọi người đều dễ đoán hơn.
Ashley:
Cảm ơn, Annie. Đó là một sự cố lớn trong hợp đồng thuê và tôi nghĩ điều đó rất có giá trị đối với tất cả chúng ta khi được nghe về phía đó. Không chỉ là phần mua lại của một tài sản, mà khi bạn thực sự muốn cho thuê tài sản, bạn có các lựa chọn khác nhau. Và xin nhắc lại, tất cả các hợp đồng thuê đều có thể thương lượng, cho dù bạn là chủ nhà hay người thuê nhà. Vì vậy, miễn là đó là một hợp đồng pháp lý mà bạn muốn có, nhưng bất kỳ phần và bộ phận nào khác, điều đó tùy thuộc vào bạn và người thuê nhà của bạn để thương lượng và có thể thay đổi. Annie, trong ghi chú của tôi, tôi có một điều mà lẽ ra tôi nên hỏi sớm hơn nhưng chúng tôi chưa hiểu rõ và tôi muốn đảm bảo rằng chúng tôi sẽ hỏi bạn điều này. Tôi muốn biết về phân vùng cho tài sản thương mại. Vì vậy, nếu bạn đang xem xét một tài sản và nó hiện đang được sử dụng như một thứ, làm thế nào bạn có thể sáng tạo với việc phân vùng các tài sản khi tìm mua để sử dụng nó vì lợi ích của bạn với tư cách là người mua?
Anna:
Siêu quan trọng. Phân vùng là rất quan trọng. Chà, đôi khi điều đó không quan trọng, nhưng phần lớn thì thực sự quan trọng. Ví dụ: hôm nay tôi đang giới thiệu một bất động sản cho một người thuê nhà và bất động sản này nằm trong khu vực East Boulder có tên là Flatiron Park, và đây là khu vực công nghiệp linh hoạt. Và một tài sản linh hoạt, nhân tiện, là nơi bạn có thể có một nhà kho, nó giống như cá đối của thương mại nơi nó tổ chức tiệc ở phía trước hoặc tiệc tùng ở phía sau và kinh doanh ở phía trước. Bạn có một văn phòng, có thể 40% hoặc 30 hoặc 20% là văn phòng của anh ấy và phần còn lại là nhà kho. Vì vậy, bạn có thể là thương mại điện tử hoặc ai biết được điều gì, thợ điện, không gian linh hoạt và công nghiệp. Và khu vực này của Boulder đều là IG, là khu công nghiệp nói chung. Và có rất nhiều văn phòng ở đây bởi vì đó là không gian linh hoạt và trong phân vùng IG, bạn không thể đặt một văn phòng chuyên nghiệp thuần túy.
Và vì vậy bạn không thể đưa vào một công ty bảo hiểm có khách hàng đến gặp họ vì bãi đậu xe không được thiết lập cho việc đó, và có tất cả những thứ phân vùng khác nhau. Nhưng một công ty kiến trúc, họ có phải là dịch vụ chuyên nghiệp? Phải không? Đó là loại khu vực màu xám này. Vì vậy, khi bạn mua một bất động sản thương mại, bạn phải xem xét quy hoạch và tìm hiểu xem điều đó sẽ hạn chế bạn như thế nào với loại người thuê mà bạn có thể đưa vào không gian của mình, đặc biệt nếu bạn đang tìm kiếm một khu vực linh hoạt. hoặc công nghiệp. Hầu hết thời gian nó chỉ là thương mại. Nó sẽ chỉ mang tính thương mại, và nó giống như cái gì vậy? Tôi không biết. Khá nhiều người có thể đi vào thương mại, nhưng các quận trung tâm thành phố rất nhiều lần…
Tôi sống ở Longmont, Colorado và ở trung tâm thành phố của chúng tôi, chúng tôi không cho phép các cửa hàng cầm đồ, nhưng chúng tôi có rất nhiều cửa hàng cầm đồ trên đường chính, và đó là bởi vì họ đã có ông nội. Nhưng nếu bạn mua cái này dựa trên chiếu lệ của khoản tiền thuê tuyệt vời này cho một cửa hàng cầm đồ, khi hợp đồng thuê hết hạn, bạn sẽ phải đuổi họ đi vì nó đã có từ lâu đời. Vì vậy, hãy đảm bảo rằng bạn biết những phân vùng khác nhau đó là gì và những loại người thuê nhà nào có thể vào nó, nếu bạn đang ở trong một khu vực dễ dãi hơn, nếu bạn đang ở trong một khu vực ít dễ dãi hơn, và đó là điều bạn có thể gọi cho chính quyền đô thị của mình và hỏi họ những câu hỏi đó. Thông thường nó được liệt kê rất chi tiết trên trang web hoặc nhà môi giới của bạn nên biết. Siêu quan trọng mặc dù.
Tony:
Annie, bạn là một người có nhiều kiến thức và tôi cảm thấy như bạn đã giới thiệu rất tuyệt vời về thế giới đầu tư bất động sản thương mại, nhưng rõ ràng là còn rất nhiều điều nữa, vì vậy nếu mọi người muốn có thể theo dõi bạn sau tập podcast, họ có thể liên lạc với bạn ở đâu?
Anna:
Câu hỏi tuyệt vời. Bạn có thể gửi email cho tôi. email của tôi là Môi giới của chúng tôi là Thị trường Bất động sản và đó là marketboulder.com, vì vậy bạn có thể tìm thêm một số thông tin ở đó. Instagram, annielarner. Đôi khi nói về bất động sản, nhưng cũng có trẻ em, cảnh báo công bằng. Tôi rất muốn giúp đỡ bất cứ ai.
Ashley:
Chà, Annie, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã đến. Chúng tôi thực sự đánh giá cao điều đó và tôi nghĩ đây thực sự là lần đầu tiên chúng tôi có một nhà môi giới thương mại nói về bất động sản thương mại và chúng tôi cũng có rất ít tân binh nói về nó, vì vậy xin cảm ơn bạn rất nhiều vì đã tham gia cùng chúng tôi. (ca hát)
Xem Podcast tại đây
Trong tập này, chúng tôi sẽ che
- Bất động sản thương mại so với nhà ở và tại sao mua bất động sản lớn hơn lại dễ dàng hơn
- Sử dụng một nhà môi giới bất động sản thương mại để tìm giao dịch mà không ai khác biết về
- Làm thế nào để phân tích một giao dịch bất động sản thương mại và hình thức chuyên nghiệp giải thích
- Do siêng năng, thanh travà phải làm gì khi bạn có tài sản theo hợp đồng
- Tỷ lệ giới hạn, NỘI và làm thế nào để định giá một tài sản bất động sản thương mại
- Sản phẩm Loại tài sản TỐT NHẤT cho người mới bắt đầu với đường cong học tập dần dần nhất
- Cách tìm người thuê thương mại, các loại hợp đồng thuê và quy tắc phân vùng mà bạn PHẢI chú ý
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Kết nối với Annie:
Quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ ngày nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? E-mail:
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :là
- $ 1 triệu
- $ LÊN
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- ở trên
- Tuyệt đối
- hoàn toàn
- truy cập
- có thể truy cập
- tai nạn
- Tài khoản
- Kế toán
- mua lại
- Hoạt động
- thực sự
- thêm vào
- người lớn
- Sau
- chống lại
- cơ quan
- Đại lý
- tích cực
- Hiệp định
- Airbnb
- Tất cả
- cô đơn
- Đã
- luôn luôn
- phân tích
- phân tích
- và
- động vật
- hàng năm
- Một
- trả lời
- câu trả lời
- Dự đoán
- bất kỳ ai
- ngoài
- kháng cáo
- Apple
- đánh giá cao
- kiến trúc
- LÀ
- KHU VỰC
- khu vực
- xung quanh
- nghệ sĩ
- AS
- tài sản
- loại tài sản
- Tài sản
- At
- sự chú ý
- khán giả
- tác giả
- có sẵn
- B2B
- trở lại
- lý lịch
- rào cản
- cơ sở
- dựa
- Về cơ bản
- cơ sở
- BE
- Ghi
- đẹp
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trước
- bắt đầu
- Mới bắt đầu
- Người mới bắt đầu
- sau
- được
- Chuông
- hưởng lợi
- Lợi ích
- BEST
- Đặt cược
- Hơn
- giữa
- lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Hóa đơn
- Một chút
- Sưng lên
- Trái phiếu
- biên giới
- Cả hai mặt
- đáy
- mua
- Tung lên
- Nghỉ giải lao
- Breakdown
- một thời gian ngắn
- mang lại
- Mang lại
- người môi giới
- môi giới
- môi giới
- Mang lại
- ngân sách
- Trâu
- xây dựng
- Xây dựng
- xăn lên
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- mua
- người mua
- Mua
- by
- tính toán
- tính
- cuộc gọi
- gọi là
- CAN
- Có thể có được
- mũ lưỡi trai
- vốn
- viết hoa
- mũ
- mà
- mang
- trường hợp
- tiền mặt
- CON MÈO
- Chất xúc tác
- nguyên nhân
- Trần nhà
- nhất định
- chắc chắn
- thách thức
- kiểm tra
- Séc
- tốt nghiệp lớp XNUMX
- khách hàng
- Đóng
- đóng cửa
- đóng cửa
- Đồng chủ nhà
- Trường đại học
- Colorado
- COM
- kết hợp
- kết hợp
- Đến
- đến
- Thương mại
- thương gia
- bất động sản thương mại
- hoa hồng
- Chung
- công ty
- so sánh
- so
- sự so sánh
- hoàn toàn
- phức tạp
- phức tạp
- phức tạp
- gây nhầm lẫn
- bảo thủ
- tư vấn
- tiếp tục
- liên tục
- hợp đồng
- điều khiển
- Tiện lợi
- Conversation
- Phí Tổn
- Chi phí
- có thể
- Counter
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- phủ
- tạo
- Tạo
- Sáng tạo
- cuộc khủng hoảng
- tò mò
- Current
- Hiện nay
- chu kỳ
- dữ liệu
- cơ sở dữ liệu
- ngày
- Ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- Tháng mười hai
- quyết định
- chắc chắn
- Bằng cấp
- Bị hoan
- Nhu cầu
- phụ thuộc
- Tùy
- phụ thuộc
- tiền gửi
- chi tiết
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- siêng năng
- Nhúng
- tiết lộ
- Giảm giá
- khám phá
- Giao diện
- huyện
- Chia
- tài liệu
- Không
- Chó
- làm
- dont
- Cửa
- tăng gấp đôi
- xuống
- Downtown
- XUỐNG
- hàng chục
- đột ngột
- suốt trong
- động lực
- thương mại điện tử
- mỗi
- Sớm hơn
- kiếm được
- dễ dàng hơn
- Đông
- Kinh tế
- Hiệu quả
- hiệu quả
- hay
- Kỹ lưỡng
- loại bỏ
- kết thúc
- đủ
- lối vào
- môi trường
- Tương đương
- ký quỹ
- đặc biệt
- bất động sản
- ước tính
- ước tính
- Ether (ETH)
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mỗi ngày
- mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- ví dụ
- Sàn giao dịch
- Trao đổi
- kích thích
- Dành riêng
- mong đợi
- mong đợi
- chi phí
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- kinh nghiệm
- Kinh nghiệm
- trải qua
- Giải thích
- Tiếp xúc
- mắt
- thất bại
- công bằng
- Rơi
- quen
- gia đình
- NHANH
- nhanh nhất
- ủng hộ
- Lệ Phí
- Đôi chân
- vài
- Hình
- điền
- lọc
- cuối cùng
- tài chính
- Tìm kiếm
- tìm kiếm
- Lửa
- Công ty
- Tên
- lần đầu tiên
- cố định
- Lật
- Lật
- tập trung
- theo
- Chân
- Trong
- Nhà đầu tư
- công thức
- Forward
- tìm thấy
- tươi
- Thứ Sáu
- người bạn
- từ
- trước mặt
- thất vọng
- Full
- tương lai
- Thu được
- trò chơi
- khoảng cách
- Tổng Quát
- nói chung
- được
- nhận được
- Cho
- được
- cho
- Cho
- Go
- mục tiêu
- Đi
- đi
- tốt
- dần dần
- màu xám
- vùng xám
- tuyệt vời
- lớn hơn
- tổng
- Nhóm
- Các nhóm
- Phát triển
- khách
- Hướng dẫn
- Guy
- Một nửa
- xử lý
- xảy ra
- đã xảy ra
- xảy ra
- Cứng
- Có
- có
- đứng đầu
- khỏe mạnh
- Nghe
- nghe
- nặng
- giúp đỡ
- giúp đỡ
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- Thuê
- mang tính lịch sử
- lịch sử
- tổ chức
- Trang Chủ
- Homes
- Thành thật
- kinh dị
- khách sạn
- khách sạn
- House
- nhà
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- Hỗn hợp
- i
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- Bản sắc
- ngay
- quan trọng
- nâng cao
- in
- sâu
- khuyến khích
- bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- tăng
- Tăng
- công nghiệp
- ngành công nghiệp
- đặc thù của ngành
- thông tin
- cái nhìn sâu sắc
- Cảm hứng
- lấy cảm hứng từ
- thay vì
- Thể chế
- tổ chức đầu tư
- bảo hiểm
- Ý định
- quan tâm
- quan tâm
- thú vị
- Giới thiệu
- Đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- Chiến lược đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- vấn đề
- IT
- mặt hàng
- ITS
- chính nó
- tham gia
- tham gia cùng chúng tôi
- cuộc hành trình
- jpg
- nhảy
- chỉ một
- Giữ
- giữ
- Key
- đá
- trẻ em
- Loại
- Biết
- kiến thức
- Quốc gia
- chủ nhà
- lớn
- Họ
- lãnh đạo
- học tập
- cho thuê
- Hợp pháp
- chân
- Cấp
- LG
- Cấp phép
- Lượt thích
- Có khả năng
- LIMIT
- Dòng
- Liệt kê
- Listening
- niêm yết
- Các bảng liệt kê
- ít
- sống
- LLC
- cho vay
- dài
- thời gian dài
- lâu
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- thua
- sự mất
- Rất nhiều
- Louis
- yêu
- yêu
- may mắn
- thực hiện
- Chủ yếu
- duy trì
- bảo trì
- chính
- Đa số
- làm cho
- kiếm tiền
- LÀM CHO
- Làm
- sản xuất
- nhiều
- nhiều người
- thị trường
- Dẫn đầu thị trường
- Marketing
- Trận đấu
- nguyên vật liệu
- có nghĩa
- đo
- hội viên
- đề cập
- Menu
- phương pháp
- Giữa kỳ
- Might
- triệu
- tâm
- tối thiểu
- dân tộc thiểu số
- hỗn hợp
- Số
- mô hình
- sửa đổi
- mẹ
- tiền
- tháng
- hàng tháng
- tháng
- chi tiết
- hầu hết
- Động lực
- di chuyển
- tiến về phía trước
- di chuyển
- nhiều
- tên
- nhất thiết
- Cần
- cần
- nhu cầu
- net
- Lưới
- Mới
- Newyork
- tiếp theo
- tuần tới
- Chú ý
- con số
- số
- ám ảnh
- Tháng Mười
- So le
- of
- cung cấp
- Cung cấp
- Office
- văn phòng
- đôi khi
- Dầu
- Được rồi
- on
- ONE
- đang diễn ra
- mở
- mở
- hoạt động
- hoạt động
- Ý kiến
- Cơ hội
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- Nền tảng khác
- tổng thể
- qua đêm
- choáng ngợp
- riêng
- sở hữu
- chủ sở hữu
- chủ sở hữu
- tập giấy
- thanh toán
- PAN
- Công viên
- một phần
- đối tác
- các bộ phận
- bên
- qua
- Trả
- trả tiền
- nước
- người
- tỷ lệ phần trăm
- hoàn hảo
- nơi hoàn hảo
- thực hiện
- thời gian
- riêng
- giai đoạn
- chọn
- hình ảnh
- Đẹp như tranh vẽ
- mảnh
- miếng
- Trục
- Nơi
- kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- chơi
- xin vui lòng
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điều luật
- AO
- hồ bơi
- bật
- danh mục đầu tư
- có thể
- có khả năng
- thực hành
- dự đoán
- Dự đoán
- thích hơn
- cao cấp
- chuẩn bị
- khá
- giá
- Giá
- pro
- có lẽ
- Vấn đề
- vấn đề
- quá trình
- chuyên nghiệp
- Lợi nhuận
- dự án
- đẩy tới
- tài sản
- tài sản
- đề nghị
- Đề xuất
- đề xuất
- bảo vệ
- cung cấp
- công khai
- mua
- mua
- hoàn toàn
- đặt
- Puts
- Đặt
- đủ điều kiện
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Mau
- phạm vi
- Tỷ lệ
- Giá
- đạt
- sẵn sàng
- thực
- bất động sản
- tiền thật
- nhận ra
- người môi giới
- lý do
- giới thiệu
- ghi
- ghi lại
- phản ánh
- trại cai nghiện
- mối quan hệ
- Phát hành
- có liên quan
- loại bỏ
- Gia hạn
- Thuê
- lợi nhuận
- cho thuê
- người thuê
- báo cáo
- đại diện
- đại diện
- nghiên cứu
- khu dân cư
- Độ phân giải
- Trả lời
- phản ứng
- REST của
- kết quả
- bán lẻ
- trở lại
- xem xét
- Nguy cơ
- Rủi ro
- Vai trò
- Lăn
- mái nhà
- Phòng
- khoảng
- tròn
- Route
- quy tắc
- chạy
- chạy
- Nông thôn
- an toàn
- Sự An Toàn
- Nói
- sake
- bán
- bán hàng
- tương tự
- Tiết kiệm
- hiểu
- nói
- kịch bản
- Tìm kiếm
- Mùa
- Thứ hai
- an ninh
- nhìn thấy
- dường như
- bán
- Người bán
- Bán
- ý nghĩa
- dịch vụ
- DỊCH VỤ
- định
- giải quyết
- XNUMX
- một số
- Chia sẻ
- chia sẻ
- Cửa hàng
- cửa hàng
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- Sides
- đăng ký
- Ký kết
- đáng kể
- tương tự
- Đơn giản
- đơn giản
- duy nhất
- website
- Ngồi
- tình hình
- Six
- Kích thước máy
- Da
- nhỏ
- Tiểu thương
- nhỏ hơn
- thông minh
- tuyết
- So
- bán
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- phần nào
- một nơi nào đó
- nguồn
- Không gian
- không gian
- nói
- Chuyên môn hoá
- chuyên
- đặc biệt
- quang phổ
- tiêu
- Nhà tài trợ
- Spot
- Bảng tính
- vuông
- ổn định
- ổn định
- Ngôi sao
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Tiểu bang
- vững chắc
- Stick
- Vẫn còn
- cổ phần
- Dừng
- Dừng
- là gắn
- hàng
- Những câu chuyện
- Câu chuyện
- ngay
- Chiến lược
- đường phố
- dải
- mạnh mẽ
- cấu trúc
- thành công
- như vậy
- lớn
- tồn tại
- tổ chức
- hệ thống
- bàn
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- Các cuộc đàm phán
- Nhiệm vụ
- Thuế
- nhóm
- người thuê nhà
- về
- thử nghiệm
- việc này
- Sản phẩm
- Tương lai
- Nhà nước
- thế giới
- cung cấp their dịch
- Them
- tự
- Đó
- Kia là
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- nghĩ
- nghĩ
- số ba
- Thông qua
- khắp
- Bị ràng buộc
- thời gian
- thời gian
- Yêu sách
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- tấn
- Tony
- quá
- hàng đầu
- Tổng số:
- TỔNG CỘNG
- chạm
- theo dõi
- Bảng điểm
- chuyển
- chuyển
- Đi du lịch
- điều trị
- rất nhiều
- Gấp ba lần
- đúng
- Quay
- Hai lần
- loại
- Cuối cùng
- ô
- Dưới
- cơ bản
- hiểu
- sự hiểu biết
- đơn vị
- các đơn vị
- không thể đoán trước
- bất thường
- upside
- tầng trên
- đô thị
- us
- có thể dùng được
- sử dụng
- thường
- tiện ích
- sử dụng
- Quý báu
- Thông tin có giá trị
- Định giá
- giá trị
- giá trị
- nhiều
- xác minh
- phiên bản
- Versus
- VET
- Video
- Xem
- Lượt xem
- virginia
- hầu như
- vs
- Đợi
- đi bộ
- Tường
- muốn
- Kho
- cảnh báo
- Đồng hồ đeo tay
- Đường..
- cách
- Wealth
- Website
- trang web
- tuần
- tuần
- chào mừng
- TỐT
- hướng Tây
- West Virginia
- Điều gì
- Là gì
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- rộng
- sẽ
- sẵn sàng
- cửa sổ
- với
- Từ
- Công việc
- làm ở nhà
- tập thể dục
- làm việc
- đang làm việc
- công trinh
- thế giới
- thế giới
- tệ nhất
- giá trị
- sẽ
- viết
- viết
- Sai
- X
- năm
- năm
- trẻ
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- Zillow