Bạn có thể có bao nhiêu khoản thế chấp?

Trong bài viết này

Bạn có bao giờ tự hỏi mình có thể có bao nhiêu khoản thế chấp cùng một lúc không? Vào năm 2009, Fannie đã cập nhật chính sách tương tự cho người đi vay, sửa đổi số lượng khoản thế chấp thông thường tối đa mà bất kỳ một người nào cũng có thể có từ 10 lên XNUMX. Tuy nhiên, việc đủ điều kiện và tìm một tổ chức cho vay cung cấp cho bạn nhiều hơn XNUMX khoản có thể khó khăn. 

Trong bài đăng này, chúng tôi sẽ thảo luận về những gì cần thiết để có nhiều khoản thế chấp (bao gồm một ví dụ), những ưu và nhược điểm của việc có nhiều khoản thế chấp và cách quản lý chúng.

Đầu tư bất động sản với nhiều khoản thế chấp

Mặc dù bạn có thể nhận tới mười khoản thế chấp, nhưng các tiêu chuẩn sẽ trở nên khắt khe hơn sau lần thế chấp thứ tư. Đây là một so sánh song song:

	Thế chấp 1 – 4	Thế chấp 5 – 10
Điểm tín dụng	Điểm tín dụng tối thiểu là 670 (620+ cho khoản thế chấp đầu tiên của bạn).	Điểm tín dụng tối thiểu là 720+.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)	80% hoặc thấp hơn.	Thông thường là 80% hoặc thấp hơn.
Tiền đặt cọc	Thông thường là 20%.	25% cho bất động sản đầu tư, 30% cho nhà ở nhiều gia đình.
Tờ khai thuế bắt buộc	W-2 hoặc bằng chứng khai thuế cho thấy tất cả thu nhập cho thuê từ tất cả tài sản trong một năm.	Bằng chứng khai thuế cho thấy tất cả thu nhập cho thuê từ tất cả các tài sản trong hai năm.
Hạn chế thanh toán trễ	Việc thanh toán thế chấp muộn không được khuyến khích.	Không được phép thanh toán thế chấp trễ đối với bất kỳ tài sản nào trong năm ngoái.
Yêu cầu tài liệu bổ sung	Báo cáo tài sản, nợ phải trả và báo cáo tài chính về bất kỳ bất động sản đầu tư hiện có nào.	Báo cáo tài sản, nợ phải trả và báo cáo tài chính về tất cả các bất động sản đầu tư hiện có.
Yêu cầu tài chính bổ sung	N / A.	Bằng chứng về sáu tháng dự trữ tiền mặt để chi trả tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (PITI) cho mọi tài sản.

Khi tìm hiểu xung quanh, hãy hỏi người cho vay thế chấp về các yêu cầu vay bổ sung của họ, nếu có. 

Ưu điểm của việc có nhiều khoản thế chấp

Có nhiều khoản thế chấp đi kèm với một số lợi ích, bao gồm:

• Thêm thu nhập cho thuê: Bạn cho thuê càng nhiều bất động sản thì thu nhập cho thuê của bạn sẽ càng cao. Một căn hộ ba phòng có thể mang lại cho bạn 3,000 USD/tháng và năm căn hộ có thể mang lại cho bạn 15,000 USD/tháng. 
• Dễ dàng đạt được CHÁY hơn: Nhiều tài sản hơn và lợi nhuận lớn hơn cũng có nghĩa là bạn có thể đạt được sự độc lập về tài chính và nghỉ hưu sớm (FIRE). 
• Danh mục đầu tư lớn hơn, đa dạng hơn: Sở hữu nhiều bất động sản cho phép bạn mở rộng sang các vùng lân cận và thị trường khác nhau. Bạn có thể phát hiện ra rằng một số khía cạnh trong danh mục đầu tư của bạn mang lại lợi nhuận tốt hơn những khía cạnh khác và tìm kiếm những tài sản có thể so sánh được. 
• Thêm lợi ích về thuế: Nhà đầu tư bất động sản có thể được hưởng thêm ưu đãi về thuế khi sở hữu tài sản cho thuê, bao gồm khấu hao và phân tách chi phí. Những điều này có thể giúp giảm bớt gánh nặng thuế của bạn. 
• Khả năng kết hợp: Nếu bạn có nhiều khoản thế chấp thông qua cùng một người cho vay hoặc công ty bảo hiểm, đôi khi bạn có thể kết hợp tất cả các khoản thanh toán của mình thành một khoản thanh toán duy nhất, giúp việc theo dõi dễ dàng hơn. 

Sự phức tạp của việc có nhiều khoản thế chấp

Việc quản lý nhiều khoản thế chấp cũng có thể có những nhược điểm:

• Khả năng mất mát lớn hơn: Bạn sở hữu càng nhiều tài sản thì bạn càng có nhiều chi phí. Bạn có thể kiếm lợi từ thu nhập cho thuê, nhưng chỉ miễn là bạn có người thuê sẵn sàng trả tiền thuê mong muốn của bạn và các vị trí tuyển dụng, nâng cấp và sửa sang đều ăn mòn lợi nhuận của bạn. 
• Khó quản lý hơn: Quản lý mười tài sản thường mất nhiều thời gian hơn hai. Bạn cần dành thêm thời gian hoặc thuê người quản lý tài sản cho thuê để làm việc đó cho bạn.
• Yêu cầu chuyên môn: Việc thuê một căn phòng hoặc nửa dưới của căn hộ song lập không yêu cầu bạn phải là một nhà đầu tư chuyên nghiệp. Càng tiếp nhận nhiều tài sản, bạn càng phải biết nhiều hơn để đảm bảo chúng đều ở trạng thái tốt và được bảo trì tốt. 
• Nguyên tắc chặt chẽ hơn: Nhiều người cho vay sẽ không cung cấp cho bạn một khoản vay thông thường khác nếu bạn đã có bốn khoản vay và những người có khoản vay này sẽ có những yêu cầu khó khăn hơn. 
• Thêm thủ tục giấy tờ: Nhiều khoản thế chấp hơn thường có nghĩa là nhiều thứ khác hơn - nhiều hóa đơn hơn, yêu cầu bảo hiểm, trách nhiệm pháp lý, bảo trì, các văn bản pháp lý cần điền, v.v. 

Cách quản lý nhiều thuộc tính

Hãy chuẩn bị sẵn các quy trình phù hợp với bạn trước khi mở rộng danh mục đầu tư của mình. Ít nhất, bạn cần có sổ cái tiền thuê nhà để theo dõi các khoản phí, số dư và khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng của người thuê nhà. Sổ cái của bạn cũng phải bao gồm các thông tin như số dư gốc của từng tài sản, thời hạn hoàn trả, ngày đến hạn thanh toán thế chấp và ghi chú nêu rõ các yêu cầu nâng cấp bảo trì tiềm năng. 

Sẽ rất hữu ích nếu bạn cũng tạo các mẫu cho bất kỳ điều gì bạn có thể nghĩ ra để hợp lý hóa quy trình của mình. Bạn càng có thể tự động hóa nhiều, bạn càng dành nhiều thời gian cho các nhiệm vụ khác.

Ngoài ra, đừng phụ thuộc vào người cho vay để cho bạn biết khi nào đến hạn thanh toán thế chấp, bảo hiểm và thuế tài sản. Trách nhiệm của bạn là phải thanh toán đúng hạn, không phải của họ. Điều đó nói lên rằng, việc giữ cho các khoản thanh toán của bạn không bị chồng chéo có thể có lợi nếu bạn có nhiều người cho vay đối với từng tài sản của mình. Điều này sẽ giúp bạn xác định thời điểm và nơi tiền của bạn sẽ đi.

Các lựa chọn thay thế cho nhiều khoản thế chấp tài chính

Khả năng chi trả thường là rào cản phổ biến nhất để có nhiều khoản thế chấp. Đủ điều kiện cho một khoản vay đôi khi đủ khó!

Nếu bạn không thể đảm bảo khoản vay truyền thống cho tài sản đầu tư tiếp theo của mình, đây là một số lựa chọn khác đáng xem xét:

Các khoản cho vay khó đòi

Các khoản cho vay khó đòi là các khoản vay ngắn hạn có bảo đảm từ người cho vay tư nhân hoặc cá nhân. Thay vì cần tín dụng tốt và tỷ lệ LTV thấp, những người cho vay tiền cứng chấp nhận tài sản hữu hình làm tài sản thế chấp - thường là tài sản. Nếu bạn không trả được khoản vay này, bạn có nguy cơ mất tài sản thế chấp đó. 

Thời gian trả nợ cho các khoản vay bằng tiền cứng thường từ ba tháng đến một năm nhưng có thể dài hơn. Bạn cũng có thể phải trả lãi suất cao hơn cho chúng, thường là 10-12%. 

Tái cấp vốn bằng tiền mặt

Một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt để bạn chuyển đổi giá trị căn nhà của mình thành tiền mặt mà bạn có thể sử dụng cho khoản đầu tư tiếp theo của mình. Nó là nền tảng của Phương pháp BRRRR và một cách tuyệt vời để kiếm thêm tiền mà không cần vay tiền hoặc trả lãi. 

Dưới đây là cách hoạt động:

Giả sử bạn có một khoản vay thế chấp cho một tài sản trị giá 500,000 đô la được trả xuống còn 200,000 đô la. Điều này có nghĩa là bạn còn lại 200,000 USD cho khoản vay và 300,000 USD vốn sở hữu. Nếu bạn muốn chuyển một phần trong số 300,000 đô la đó thành tiền mặt, bạn có thể vay một khoản thế chấp mới - giả sử là 250,000 đô la. Khoản thế chấp mới của bạn là 250,000 đô la, trong khi 250,000 đô la còn lại là tiền mặt trong túi của bạn. 

Cho vay danh mục đầu tư

Khoản vay này là một loại hình thế chấp mà người cho vay danh mục đầu tư có thể cung cấp. Thay vì bán danh mục đầu tư của bạn cho một công ty khác, người cho vay của bạn sẽ giữ lại danh mục đầu tư cho vay trong nhà. Điều này cho phép họ thiết lập các điều khoản thế chấp linh hoạt hơn, thường mang lại lợi ích cho bạn. 

Tuy nhiên, những người cho vay danh mục đầu tư cũng đang phải đối mặt với rủi ro. Các khoản cho vay danh mục đầu tư không cần phải đáp ứng các yêu cầu thông thường, nhưng nếu không, những người cho vay này không thể bán chúng dưới hình thức thế chấp thứ cấp. 

Thế chấp chăn

Thế chấp chăn cho phép bạn tài trợ cho nhiều bất động sản đầu tư theo cùng một hợp đồng thế chấp. Những khoản thế chấp này làm cho cuộc sống của các nhà đầu tư bất động sản dễ dàng hơn nhiều vì họ có ít giấy tờ phải theo dõi hơn. 

Ngoài ra, giả sử bạn quyết định tái cấp vốn hoặc bán một trong những tài sản của mình trong khoản vay chung. Trong trường hợp đó, một điều khoản “giải phóng” tài sản khỏi thế chấp ban đầu của bạn mà không làm ảnh hưởng đến các tài sản khác trong “tấm chăn”. Điều này có nghĩa là bạn không phải hoàn trả toàn bộ khoản vay. 

Việc có nhiều khoản thế chấp có phù hợp với bạn không?

Sở hữu nhiều tài sản hơn cũng đồng nghĩa với việc phải làm nhiều việc hơn và tăng chi phí. Nếu bạn thiếu năng lực đó, việc sở hữu nhiều bất động sản có thể căng thẳng hơn giá trị nếu bạn thiếu năng lực đó. 

Tuy nhiên, việc vay thế chấp nhiều lần có thể mang lại lợi nhuận cao hơn đáng kể nếu bạn có kinh nghiệm đầu tư và chiến lược kinh doanh hợp lý. Bạn đã sẵn sàng mở rộng danh mục đầu tư bất động sản của mình chưa? Kiểm tra thêm của chúng tôi lời khuyên và chiến lược của chuyên gia quan đến việc đầu tư vào bất động sản.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.