Khảo sát mới về việc thuê nhà cho một gia đình

Dave:
Nè mọi người. Chào mừng đến với Trên thị trường. Tôi là người dẫn chương trình của bạn, Dave Meyer, hôm nay có sự tham gia của người đồng chủ trì của tôi, James Dainard. James, tôi nghĩ tôi có quà Giáng sinh sớm cho anh. Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi nói với bạn rằng chúng ta có thể tìm hiểu thông tin chi tiết từ 270,000 căn nhà cho thuê dành cho một gia đình ngày nay?

James:
Chà, có rất nhiều thứ để giải nén. Vì vậy, miễn là bạn thực hiện tất cả các phân tích và giao nó cho tôi.

Dave:
Bạn không cần phải làm điều đó. Chúng ta có một vị khách sẽ làm việc đó. Chúng tôi thực sự có Rick Palacios Jr. là Giám đốc Nghiên cứu và Giám đốc Điều hành tại John Burns Research and Consulting. Nếu bạn chưa biết công ty này thì họ là một trong những nhà cung cấp dữ liệu tốt nhất trong toàn ngành. Chúng tôi đã có người sáng lập của họ, John Burns, tham gia chương trình một vài lần và Rick sẽ tham gia cùng chúng tôi hôm nay vì họ thực hiện một cuộc khảo sát. Họ đã làm điều này trong nhiều năm và thu được 270,000 căn nhà cho thuê dành cho một gia đình riêng lẻ. Tôi chưa bao giờ nghe nói về chỉ số tâm lý khảo sát nào lớn như vậy. Vì vậy, tôi nghĩ hôm nay chúng ta sẽ nhận được một số thông tin chi tiết thực sự đáng kinh ngạc từ Rick. Bạn đang mong chờ điều gì hoặc điều gì về thị trường cho thuê nhà ở dành cho một gia đình mà bạn thực sự muốn biết?

James:
Tôi chỉ mong được nói một chút về những gì các quỹ phòng hộ đang làm, cơ hội có thể đến ở đâu và liệu chúng tôi có nghĩ rằng sẽ có thêm hàng tồn kho được tung ra thị trường hay không. Bởi vì như chúng tôi biết, hàng tồn kho đang khan hiếm nhưng hiện tại mọi người đang khao khát đầu tư, vì vậy tôi hy vọng sẽ nới lỏng hơn để chúng tôi có thể nhận được nhiều giao dịch hơn vào năm 2024.

Dave:
Tôi khát nước.

James:
Năm 2023 là một năm khát khao.

Dave:
Đây sẽ là một năm rất khát nước. Chúng ta phải uống hết vào năm tới.

James:
Vâng, hãy bật vòi lên và thực hiện một số giao dịch.

Dave:
Trước khi đưa Rick vào đây, tôi chỉ muốn nói rằng Rick thực sự có thông tin chuyên sâu. Anh ấy sẽ nói về đủ loại chủ đề, thực sự rất dễ hiểu, nhưng có hai điều anh ấy sẽ nói đến. Một là KHÔNG. Nếu bạn không biết từ viết tắt đó thì nó là viết tắt của thu nhập hoạt động ròng. Sau đó, bạn có thể coi nó như lợi nhuận, nhưng về cơ bản, nó lấy toàn bộ thu nhập của bạn từ tài sản và sau đó bạn trừ đi chi phí hoạt động. Nó không bao gồm chi phí tài chính hoặc CapEx của bạn, vì vậy đó chỉ là bản chất của nó. Nếu chưa quen, bạn có thể coi nó giống như thước đo lợi nhuận của một tài sản.
Và sau đó chúng ta cũng nói về hiệu ứng khóa. Chúng tôi nói về điều này mọi lúc trong chương trình, nhưng nếu bạn là người mới tham gia chương trình, thì về cơ bản đó là hiện tượng trong vài năm qua rằng lãi suất tăng không chỉ khiến nhu cầu ra khỏi thị trường mà còn đã rút nguồn cung ra khỏi thị trường vì nhiều người sở hữu nhà với lãi suất rất thấp không muốn bán nhà vì họ thực sự yêu thích lãi suất thế chấp thấp và họ sẽ không nhận được một căn nhà tốt khác. Và đó là hiệu ứng khóa. Mọi chuyện sẽ có ý nghĩa khi chúng ta nói chuyện này với Rick.
Được rồi, chúng ta sẽ nghỉ ngơi một chút và sau đó chúng ta sẽ quay lại với Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, chào mừng đến với Trên thị trường. Cảm ơn vì đã tham gia cùng chúng tôi.

Đụn rơm:
Vâng. Cảm ơn vì đã có tôi, Dave.

Dave:
Chà, Rick, chúng tôi đã mời John Burns từ John Burns Research and Consulting tham gia cùng chúng tôi, nhưng hãy cho chúng tôi biết bạn làm gì cho công ty.

Đụn rơm:
Về mặt kỹ thuật, tôi là Giám đốc Nghiên cứu của chúng tôi và điều đó có nghĩa là tôi nắm trong tay mọi việc chúng tôi làm. Và tôi biết bạn đã từng làm việc với John một vài lần, nhưng có hiểu biết nhanh về công ty. Chúng tôi đã tồn tại được 20 năm. Tôi đã phụ trách vấn đề nhà ở trong toàn bộ sự nghiệp của mình trong khoảng 17, 18 năm. Hầu hết điều đó là với John. Và vì vậy, chúng tôi liên quan đến những người xây dựng nhà, không gian cho thuê, mà tôi biết chúng tôi sẽ tham gia, xây dựng các sản phẩm, bạn có thể đặt tên cho nó. Vì vậy, nếu vấn đề nhà ở quan trọng, chúng tôi thường đang làm điều gì đó liên quan đến vấn đề đó cho khách hàng của mình.

Dave:
Tôi chắc chắn có thể chứng thực điều đó. Các bạn tạo ra những dữ liệu đáng kinh ngạc như vậy và tất cả các nhà phân tích khác cũng như những người mà tôi thực sự tôn trọng cũng luôn trích dẫn dữ liệu của bạn. Vì vậy, chúng tôi đánh giá cao tất cả những hiểu biết sâu sắc mà bạn cung cấp.

Đụn rơm:
Và bạn đã sử dụng dữ liệu, rất nhiều dữ liệu tuyệt vời, nhưng sau đó bạn cũng sử dụng từ hiểu biết sâu sắc. Tôi nghĩ đó là những gì chúng tôi cố gắng làm. Nó pha trộn cả hai điều đó.

Dave:
Vâng, nó cực kỳ thú vị. Và tôi nghĩ chỉ một số ít người trong chúng ta thực sự thích xem dữ liệu thô. Tôi nghĩ hầu hết mọi người thực sự chỉ muốn chuyển sang câu hỏi “Vậy thì sao?” về tất cả những điều đó, và các bạn đã làm rất tốt điều đó.

Đụn rơm:
Vâng.

Dave:
Hôm nay, chúng ta sẽ đi sâu vào một báo cáo mới mà bạn đã thực hiện về việc cho thuê nhà ở một gia đình. Bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về báo cáo này không? Phạm vi là gì? Phương pháp luận là gì?

Đụn rơm:
Chúng tôi đã thực hiện một cuộc khảo sát về các nhà điều hành tổ chức cho thuê nhà ở một gia đình từ năm 2019 và đó là một cỡ mẫu rất tốt. Nó hợp tác với Hội đồng Nhà cho thuê Quốc gia, nhưng tôi tin rằng quy mô mẫu là khoảng 270,000 bất động sản được quản lý và quy mô mẫu rất tốt. Và đó là sự kết hợp của các tổ chức công, REIT mà tất cả chúng ta đều biết, nhưng sau đó còn có rất nhiều nhóm tư nhân. Và nếu bạn là một người đam mê dữ liệu, bạn sẽ nhận ra rằng chính các nhóm tư nhân mới thực sự thúc đẩy thị trường này, mặc dù báo chí muốn bạn tin rằng không phải vậy.
Vì vậy, kích thước mẫu tuyệt vời. Và chúng tôi đang hỏi tất cả những điều, tôi nghĩ, vấn đề mà chúng tôi nghĩ đến trong không gian cho thuê công suất thuê trong thời gian tới sẽ là sáu tháng. Và sau đó tôi nghĩ điều tôi yêu thích là tôi yêu khi tôi bắt đầu nhận được rất nhiều câu hỏi trong hộp thư đến của khách hàng và sau đó tôi có thể đi và ích kỷ chỉ đạo một câu hỏi duy nhất mà chúng ta có thể hỏi hàng tháng hoặc hàng quý để hiểu rõ hơn về mọi thứ. . Và đó là điều tôi thích làm. Vì vậy, khi có chủ đề và đúng thời điểm, chúng tôi sẽ cố gắng đưa ra một câu hỏi. Và tôi nghĩ chúng ta có thể đề cập đến một số điều mà chúng tôi đã hỏi trong quý gần đây nhất. Nhưng theo hiểu biết của tôi, đó là một trong những cuộc khảo sát kéo dài nhất trong không gian. Vì vậy, chúng tôi thích nó.

Dave:
Thật tuyệt vời, 270,000 tài sản. Và tôi chỉ muốn làm rõ, Rick. Vì vậy, nhiều người nghe podcast này có lẽ là những nhà đầu tư nhỏ hơn sở hữu một vài tài sản. Những người đó cũng có mặt trong cuộc khảo sát hay đây chủ yếu là những công ty có quy mô lớn?

Đụn rơm:
Nhìn chung, họ là những công ty có quy mô lớn hơn, được quản lý chuyên nghiệp.

Dave:
Thật tuyệt.

Đụn rơm:
Có lẽ chúng ta nên xem xét việc cố gắng thu hút nhiều công ty mẹ và cửa hàng nhỏ hơn vì như tôi đã đề cập trước đó, về cơ bản họ chiếm 97% toàn bộ thị trường.

Dave:
Bạn vừa nói là 97% phải không?

Đụn rơm:
Vâng. Số liệu thống kê về những người sở hữu nhà cho thuê dành cho một gia đình trên khắp đất nước, các tổ chức mà một số người nói là hơn 100, hơn 1,000, đúng là khoảng 3% quyền sở hữu. Và sau đó, những người bình thường trên khắp đất nước đã thu thập danh mục đầu tư hoặc vô tình trở thành chủ nhà sau ngôi nhà đầu tiên của họ, đó là 97% còn lại. Vì vậy, họ là thị trường.

James:
Thật điên rồ. Mọi người luôn nghĩ rằng các quỹ phòng hộ đang mua tất cả các khoản cho thuê, nhưng vẫn còn rất nhiều chỗ trong đó.

Đụn rơm:
Yeah.

James:
Rick, bạn có nghĩ rằng có sự khác biệt lớn giữa báo cáo từ các quỹ phòng hộ lớn này và REITs sở hữu những ngôi nhà dành cho một gia đình này không? Họ có rất nhiều báo cáo tốt. Họ có rất nhiều nhân viên đằng sau họ. Bạn có nghĩ rằng có sự khác biệt lớn giữa công ty mẹ và nhà điều hành cửa hàng pop và các quỹ phòng hộ hoặc tổ chức lớn về những gì xảy ra với tỷ lệ chỗ trống, tiền thuê nhà không? Một số quỹ phòng hộ có kỷ luật hơn rất nhiều trong việc tăng giá thuê và bạn có nghĩ rằng có sự khác biệt lớn giữa hai quỹ đó không?

Đụn rơm:
Tôi nghĩ một trong số đó, theo cách đơn giản hơn mà chúng tôi đã nghĩ về nó, là người mẹ bình thường và chủ nhà, người điều hành cho thuê, người quản lý hoặc bất cứ điều gì bạn muốn gọi, họ có thể sẽ không đẩy giá thuê theo cấp số nhân . Và lý do là vì đối với họ, nếu họ có một tài sản thì dòng tiền rất quan trọng. Và vì vậy, bạn bỏ lỡ một hoặc hai tháng, Chúa cấm nhiều hơn khi bạn phải chuyển tài sản đó vì có thể bạn đẩy tiền thuê quá nhiều, khi đó điều đó trở thành một vấn đề thực sự lớn đối với họ.
Và tôi nghĩ đó có lẽ cũng là một trong những lý do, và một lần nữa, bạn đã xem cuộc khảo sát mà chúng tôi thực hiện, nhưng trời ơi, chúng tôi thực hiện rất nhiều báo cáo khác về lĩnh vực này. Và một trong những điều tôi muốn xem xét khi nói chuyện với mọi người, đặc biệt là những người mới làm quen với lĩnh vực này, là họ hỏi, "Chà, lĩnh vực này hoạt động như thế nào theo thời gian?" Và tôi mang nó trở lại bình luận thuê đó. Bạn có thể quay lại và xem xét, và chúng tôi có chỉ số riêng theo dõi giá thuê trên 99 thị trường trong cả nước đối với dịch vụ cho thuê dành cho một gia đình, và mức tăng trưởng tiền thuê quốc gia trong lịch sử theo dõi khá chặt chẽ với những gì lạm phát rộng hơn đang diễn ra. Và sau đó nó cũng theo dõi khá chặt chẽ diễn biến của tăng trưởng thu nhập hộ gia đình. Vì vậy, nó là một loại tài sản có tính lịch sử, hơi nhàm chán khi bạn nhìn nó từ góc độ đó.

Dave:
Và điều gì đã xảy ra trong năm nay, Rick? Giá thuê từ khán giả mà bạn khảo sát có tuân theo lạm phát không?

Đụn rơm:
Tôi có thể nói rằng nếu năm nay tôi phải dán nhãn cho ngành cho thuê nhà ở dành cho một gia đình thì đó sẽ là một năm bình thường hóa. Và luận điểm mà chúng tôi đưa ra vào năm 2023 là chúng tôi không mong đợi ngành công nghiệp cho thuê nhà ở dành cho một gia đình này sẽ sụp đổ, đóng băng bằng mọi cách. Và tôi đang nói về các nguyên tắc cơ bản, không phải thị trường vốn, và chúng ta có thể đề cập đến vấn đề đó sau nếu bạn muốn. Nó giống như là, “Này, mọi thứ sẽ dịu đi nhưng chúng sẽ bình thường hóa. Chúng ta sẽ không rơi khỏi vách đá đâu.”
Và vì vậy, ý tôi muốn nói đó là tất cả những gì chúng tôi đã trải qua từ khi bắt đầu dịch bệnh COVID vào mùa xuân năm 2020 cho đến năm 2022, bạn phải vứt bỏ điều đó đi và nghĩ về nó như sự kiện chỉ có một lần trong đời khi việc di cư diễn ra nhờ steroid. Bạn đã tách hộ gia đình. Và điều đó về cơ bản có nghĩa là bạn có thể có hai, ba người sống cùng nhau, COVID tấn công và họ nói, “Chà, tôi sẽ đi ra ngoại ô. Tôi cần phải có chỗ làm việc riêng ở nhà.” Và điều đó giống như steroid đối với toàn bộ thị trường cho thuê, cả cho thuê nhiều gia đình cũng như cho thuê một gia đình.
Vì vậy, bạn đã có điều đó, bạn đã có sự di cư, và những điều đó giờ đây đã thành công. Và vì vậy, những gì chúng ta đang thấy hiện nay, và điều này cũng có trong khảo sát của chúng tôi, xu hướng tăng trưởng giá thuê, xu hướng sử dụng phòng, mọi thứ thực sự đang quay trở lại như những gì chúng tôi đã thấy trong khảo sát vào khoảng năm 2019. Và ngoài công việc khảo sát mà chúng tôi thực hiện, tôi đã đề cập rằng chúng tôi có các điểm dữ liệu độc quyền cho 99 thị trường trên toàn quốc. Chúng tôi theo dõi điều này. Và đó thực sự là chủ đề mà mọi thứ đang dần bình thường hóa trở lại giống như loại tài sản này nhìn từ quan điểm cơ bản trước năm 2020.
Và tức là, bạn hãy nhìn vào những gì đã xảy ra trong không gian đa gia đình năm nay, không có gì tuyệt vời. Đã cung cấp quá mức. Bạn có thể chứng minh rằng một số trong số đó cũng đang đạt được mục đích xây dựng để cho thuê, nhưng loại tài sản cho thuê dành cho một gia đình đã hoạt động theo một cách khá lành mạnh. Và tôi nghĩ đó thực sự là một phần lý do cốt lõi tại sao mọi người thích loại tài sản này, đó là bạn không gặp phải biến động lớn, đặc biệt là về giá thuê. Giá nhà thời gian này đã khác. Và vì vậy bạn có thể lập kế hoạch xung quanh đó. Nó sẽ không đi lên hay đi xuống. Nó khá chống lại suy thoái kinh tế từ các số liệu mà chúng tôi đã xem xét và điều đó đang diễn ra ngay bây giờ.

Dave:
Tôi nghĩ điều thực sự quan trọng là mọi người phải biết rằng trong lịch sử, giá thuê tăng theo lạm phát hoặc cao hơn lạm phát một chút như Rick đã nói. Và đó có lẽ là những gì chúng ta đã thấy trong vài năm qua nếu bạn tham gia đầu tư vào bất động sản vì đại dịch có mức tăng trưởng cao bất thường. Và James, tôi tò mò về ý kiến ​​​​của bạn, nhưng tôi nghĩ rằng nhìn thấy mức tăng trưởng 3 đến 5% mặc dù thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái, cá nhân tôi thích thấy điều đó. Tôi thích sự trở lại bình thường.

James:
Tôi khá hài lòng với mức tăng trưởng 5% trong năm nay. Tôi đã dự đoán nó sẽ phẳng hơn một chút chỉ dựa trên cây gậy khúc côn cầu mà chúng ta đã thấy trong suốt trận đại dịch. Và về mặt lịch sử, như bạn đã nói, chúng tôi theo dõi lạm phát cao hơn một chút về nó. Khi chúng tôi xem xét một hình thức chuyên nghiệp dài hạn đối với bất động sản dành cho nhiều gia đình hoặc cho thuê dành cho một gia đình, chúng tôi dự đoán mức tăng trưởng tiền thuê từ 3 đến 4% mỗi năm. Và tôi cảm thấy như thể vì đại dịch, nó thật điên rồ, giống như chúng ta đã rời khỏi xa lộ. Và chúng tôi đi theo đoạn đường rẽ và chúng tôi vẫn đang đi đến nơi chúng tôi phải đến nhưng có vẻ như nó chậm hơn rất nhiều vì nó không giống nhau. Nhưng mức tăng trưởng 5%, nếu chúng ta đạt mức tăng trưởng 5% mỗi năm, chúng ta sẽ khá hài lòng với mức lợi nhuận đó. Và vì vậy tôi nghĩ điều quan trọng mà mọi người cần ghi nhớ là như Rick đã nói, điều đó không bình thường. Bạn phải vứt bỏ những năm đó đi vì sự tăng trưởng ổn định thực sự là những gì bạn có được từ bất động sản, chứ không phải những cây gậy khúc côn cầu này như chúng ta đã thấy.

Đụn rơm:
Hầu hết những người đã đầu tư vào không gian này trong một thời gian dài đều hoàn toàn hài lòng với điều đó. Đó là người bay đến muộn và nói, "Ồ, tôi có thể bảo đảm mức tăng trưởng tiền thuê 10% trong XNUMX năm tới." Đó là những cá nhân và tổ chức đang gặp vấn đề và sau đó rõ ràng là họ đang xôn xao dư luận, cũng biết về những gì đang diễn ra trên thị trường vốn.

Dave:
Điều đó giải thích và cho chúng ta cái nhìn sâu sắc hơn về những gì đã xảy ra ở phía thu nhập của phương trình. Bạn có thể cho chúng tôi biết thêm một chút về khía cạnh chi phí không?

Đụn rơm:
Tôi rất vui vì bạn đề cập đến điều đó vì đó là một trong những lĩnh vực dễ biến động hơn của… Và bạn chỉ cần nghĩ về phép toán NOI của mình. Điều đó đã ném cờ lê vào mọi thứ. Và tôi nghĩ bạn đang nghe điều đó từ các nhóm nhỏ hơn cũng như các tổ chức lớn và có một vài thành phần trong đó.
Tôi nghĩ một là chúng ta nghĩ về giá trị tài sản và sự đánh giá cao là tuyệt vời. Và thông thường là vậy, nhưng khi bạn nhận được mức tăng giá từ 10, 20% trở lên, thì cuối cùng số tiền đó sẽ được tính vào thuế tài sản của bạn ở nhiều tiểu bang. Bạn sẽ bị ảnh hưởng trừ khi bạn ở California, nơi họ có Dự luật 13. Nhưng tôi nghĩ điều đó khiến rất nhiều nhóm ngạc nhiên và vào thời điểm đó, “Ồ, điều này thật tuyệt vời. Các giá trị đang gặt hái,” và sau đó bạn nhận được hóa đơn thuế bất động sản, bạn nói, “Ôi trời, chúng tôi không lập mô hình này.” Vì vậy, tôi nghĩ đó là một thành phần của nó.
Và tôi cũng nghĩ rằng thành phần khác của nó về mặt chi phí là chi phí bảo hiểm. Điều đó đang xảy ra nhiều lần. Chúng tôi vừa tổ chức hội nghị khách hàng lớn ở New York và đây là chủ đề xuyên suốt cho cả người xây nhà, người điều hành cho thuê, về phía cho thuê, và tôi cũng sẽ tập trung vào nhà ở đơn lẻ và nhà xây để cho thuê, họ đang bị ảnh hưởng bởi chi phí bảo hiểm đối với các thông báo gia hạn đang tăng lên 10, 20, 30 phần trăm. Và điều đó có nghĩa là nó ngay lập tức có tác động đến bạn về mặt chi phí. Và sau đó, nếu sau đó bạn phải lập mô hình hóa điều đó trong tương lai, thì bạn sẽ không thể mua được vì phép toán ngay lập tức thay đổi đối với mục tiêu chuyển đổi và hộp mua của bạn.
Và vì vậy tôi nghĩ điều đó đã trở thành một vấn đề lớn đối với nhiều nhóm. Và bạn nói về Florida, bạn nói về Texas, California. Có rất nhiều nhóm không còn viết chính sách nữa và có vẻ như điều đó sẽ không sớm biến mất. Vì vậy, đó là một vấn đề lớn. Vì vậy, khía cạnh chi phí của phương trình gần đây có vẻ không lý tưởng lắm đối với nhiều nhóm.

James:
Đối với chúng tôi là chúng tôi thực hiện rất nhiều hoạt động cung cấp căn hộ. Chúng tôi có rất nhiều bất động sản cho thuê khác nhau. Hóa đơn bảo hiểm của chúng tôi là chi phí thực tế cho những tài sản này. Và không chỉ vậy. Khi bạn thực hiện các kế hoạch xây dựng mang lại giá trị gia tăng, chi phí của những kế hoạch đó gần như tăng gấp đôi. Vì vậy, nguồn tài chính ngắn hạn đó khi bạn nhận được nó thông qua quá trình ổn định và đưa nó lên mã mới, nếu bạn đang mua một tòa nhà cũ ngay bây giờ, thì chi phí sẽ cao ngất ngưởng. Và chạm vào California, đó hoàn toàn là một cơn ác mộng. Tôi vừa mua bất động sản đầu tiên của mình ở California. Tôi phải mất hơn ba tuần mới tìm được hợp đồng bảo hiểm cho một ngôi nhà dành cho một gia đình. Và cái giá phải trả thật vô lý. Một số báo giá của tôi có giá 50,000 đô la hàng năm cho một ngôi nhà dành cho một gia đình.

Đụn rơm:
Ngôi nhà này ở đâu? Có phải nó nằm trên một vách đá nơi nước đang dâng lên?

Dave:
Đó là một ngôi nhà đẹp.

James:
Nó ở trên một vách đá. Điều đó thật vô lý và chúng tôi đã giải quyết được nhưng phải mất rất nhiều thời gian. Và tôi đã quen với… Bảo hiểm chưa bao giờ là một vấn đề. Chúng tôi phải mất 24 giờ để nhận được bảo lãnh và chính sách có hiệu lực. Và thực tế là phải mất từ ​​hai đến ba tuần để có được bảo hiểm và chi phí của nó, thật là phi thường. Và theo những gì các nhà cung cấp bảo hiểm và môi giới bảo hiểm cho chúng tôi biết thì tình hình này sẽ không khá hơn chút nào.

Đụn rơm:
Không.

James:
Điều này sẽ trở nên tồi tệ hơn. Và nó đang tạo ra sự khác biệt lớn trong tổng chi phí hoạt động của chúng tôi cũng như những tác động của nó đến lợi nhuận. Ngoài chi phí bảo hiểm, chi phí nhân công thực sự đang đè nặng lên chúng tôi. Chi phí để thuê người quản lý tài sản của bạn và điều hành sổ sách kinh doanh của bạn một cách chính xác đã tăng ít nhất 25% trên mức lương so với số tiền chúng tôi phải trả để có được bất kỳ ai giỏi sẽ gắn bó. Điều đó sẽ không có doanh thu cao. Cấp thấp hơn, doanh thu của bạn rất cao, bạn cũng có thể trả mức lương cao hơn.

Đụn rơm:
Nó thậm chí không có giá trị nó.

James:
Yeah.

Dave:
Ôi, thật tàn bạo.

Đụn rơm:
So sánh thời gian bạn đang sử dụng với mức tăng 25% đó là bao nhiêu? Đó có phải là trong hai năm, ba năm qua? Bởi vì đó là rất nhiều.

James:
Thông thường, với những người quản lý tài sản của chúng tôi ở Tây Bắc Thái Bình Dương, nếu chúng tôi là nhân viên làm công ăn lương, mức lương trung bình là từ 55 đến 60 nghìn đô la. Nếu chúng tôi thuê 55 người đó, mức lương mà tôi không nghĩ là quá tệ cho vị trí đó, nhưng nếu chúng tôi thuê ở mức giá trung bình 55,000 đó, thì doanh thu cứ sau 55 đến 60 tháng, họ sẽ biến mất. Và vì vậy những gì chúng tôi nhận thấy là chúng tôi phải tăng từ 65 lên 70 đến 55 thậm chí 65 cho những người thực sự tốt có thể xoay chuyển mọi thứ vì chúng làm giảm tỷ lệ trống của bạn. Những nhân viên giỏi của bạn rất đáng được giữ lại nhưng đó là một bước nhảy vọt khi bạn nói từ 12 đến 18. Đó là một sự gia tăng rất lớn. Và đó là trong vòng XNUMX đến XNUMX tháng qua, chúng tôi đã chứng kiến ​​sự gia tăng lớn đó, nhưng nó vẫn ở mức khá nặng nề ở Tây Bắc Thái Bình Dương.

Đụn rơm:
Và đó là phần lớn lý do tại sao chúng tôi có những cuộc trò chuyện và sau đó là dữ liệu mà chúng tôi thực sự theo dõi về vấn đề này trên khắp đất nước. Về mặt mua lại, mọi thứ vừa chậm lại một cách ồ ạt bởi vì bạn có tất cả những yếu tố đầu vào này mà chúng ta đã nói về khía cạnh chi phí có vẻ không mấy tuyệt vời. Bạn đã bình thường hóa mức tăng trưởng tiền thuê nhà, hạ nhiệt. Và sau đó chi phí vốn vừa tăng vọt. Và ngay lập tức điều đó chỉ buộc mọi người phải đặt bút chì xuống hoặc ít nhất là như thế, "Này, chúng ta cần gọt bút chì một chút ở đây và tìm ra điều này." Và hiện tại, phần lớn bên mua lại đã ngừng hoạt động so với những gì chúng ta đã thấy.

Dave:
Rick, bạn vừa đề cập đến chi phí vốn là trở ngại lớn cho việc mua lại. Điều gì về sự sẵn có của vốn? Bạn đã nghe nhiều về việc rất khó vay tiền trên thị trường thương mại. Tín dụng đang bị thắt chặt. Điều tương tự cũng xảy ra ở một gia đình?

Đụn rơm:
Tôi nghĩ vậy, đặc biệt nếu ống kính của bạn hiện nay so với khi SOFR ở mức 0.

Dave:
Rick, bạn có thể giải thích SOFR là gì không?

Đụn rơm:
Đó là lãi suất tài trợ qua đêm an toàn và nó thay thế LIBOR. Và đối với những người trong lĩnh vực này, đó là tiêu chuẩn mà họ sẽ xem xét khi nghĩ đến các giao dịch tài chính. Và vì vậy, khi chúng ta ở trong thế giới chính sách lãi suất bằng 2020, SOFR ở gần mức 2022, tôi tin là trong hai năm, từ tháng 5 năm 10 đến khoảng năm XNUMX. Và sau đó rõ ràng là Fed đến và thực hiện công việc của họ. Và hôm nay, nó đang lơ lửng, tôi nghĩ là khoảng XNUMX và thay đổi vào lần trước tôi đã kiểm tra, và nó không xuất hiện giống như phần còn lại của đường cong lợi suất. Vì vậy, bạn nhìn vào lãi suất hai năm, lãi suất XNUMX năm, lãi suất XNUMX năm, tất cả đều đã được đưa ra nhưng SOFR vẫn không thay đổi. Nó ở ngay quanh đó.
Vì vậy tôi nghĩ đó là một phần lớn lý do tại sao. Bạn có thể mua trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm với giá 4,015 và SOFR hiện ở mức 5 cộng, vì vậy, có vẻ như việc thực hiện các giao dịch trong không gian này hiện khá khó khăn. Và vì vậy tôi nghĩ mọi người đang hy vọng rằng... Chúng ta sẽ tìm ra ngày hôm nay. Chúng tôi đang ghi lại điều này vào ngày 13 tháng XNUMX và Fed sắp nói những gì họ sẽ làm, ít nhất là hướng dẫn những gì họ sẽ làm trong năm tới. Và tôi nghĩ mọi người trong không gian này thực sự hy vọng rằng đúng vậy, chúng tôi thực sự có một cuộc hạ cánh nhẹ nhàng và sẽ có một số cắt giảm vào năm tới vì điều đó sẽ ảnh hưởng đến những gì nguồn tài trợ của SOFR sẽ thực hiện.
Và một lần nữa, với cái nhìn dài hạn hơn về lĩnh vực này, tôi nghĩ một trong những lý do khiến mọi người yêu thích không gian này khi lãi suất ở mức 180 là, và đó là trong một thời gian, rất khó để đạt được lợi suất ở bất kỳ đâu. Ý tôi là, bất cứ nơi nào. Và vì vậy mọi người nhìn vào loại tài sản này và nói, “Ồ vâng, tôi có thể vay. Tôi nâng nó lên. Tôi nhận được sự tăng trưởng tiền thuê nhà. Tôi nhận được sự tăng giá nhà.” Và đó là một mức lợi nhuận khá tốt trong một thế giới mà lợi suất gần như không tồn tại. Và bây giờ, nó gần giống như con số XNUMX mà ngày nay, lợi nhuận ở khắp mọi nơi và nó… Ồ, nhân tiện, nó không có rủi ro. Vì vậy, đó là lúc việc thực hiện các giao dịch trong không gian này trở nên khó khăn hơn một chút. Và vốn hiện cũng đang nhìn vào những nơi khác.

James:
Chúng tôi đã nhận thấy trong 12 tháng qua, tôi có thể nói là từ 12 đến 18 tháng, các quỹ phòng hộ lớn này đã thực sự chậm lại trong việc mua những căn nhà dành cho một gia đình này. Và hiện nay với lãi suất, thật khó để thực hiện các giao dịch. Nhưng có một chút cơ hội hơn ngoài kia. Hiện tại, tôi biết nhà đầu tư mẹ và bố, họ đang nhận được lãi suất khá cao. Khi bạn đang tìm mua một bất động sản cho thuê, tỷ giá của bạn hiện đang được báo giá ở mức tốt nhất, 7.5 đến 8%. Và nó có thể gây khó khăn cho việc trang trải, nhưng những gì chúng tôi nhận thấy là do một số tổ chức lớn đã rút lui, và không chỉ vậy, nhà đầu tư theo mùa cũng đã rút khỏi thị trường, những tổ chức như bạn đã nói , đang dự đoán mức tăng trưởng tiền thuê 10% chỉ có ở thị trường nóng bỏng đó. Họ đã rút ra.
Vì vậy, chúng tôi đã nhìn thấy một số cơ hội, nhưng bạn nghĩ điều gì sẽ xảy ra với nhà đầu tư nhỏ bé đó? Bạn có nghĩ rằng nhu cầu mua bất động sản cho thuê của họ sẽ tăng lên không? Bởi vì tôi vẫn có cảm giác như giọng điệu là “Ồ, giá quá cao. Bạn không thể tạo ra một cây bút chì.” Chúng tôi đã nhìn thấy những cơ hội và chúng tôi đã mua bất động sản, nhưng nó thường đi kèm với rất nhiều rắc rối. Bạn phải thực hiện rất nhiều giá trị gia tăng để đạt được điều đó nhằm tạo ra vị thế vốn chủ sở hữu, để có được cơ sở đủ thấp. Bạn có nghĩ rằng các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ tiếp tục mua hàng trong suốt năm 2024 hay bạn nghĩ nó sẽ phẳng hơn một chút giống như năm 2023?

Đụn rơm:
Nếu những gì chúng ta đã nói trước đó và chúng ta hạ cánh nhẹ nhàng, tỷ giá sẽ bắt đầu có vào năm tới, tôi nghĩ điều đó sẽ có lợi cho nhiều nhóm tham gia hơn và hy vọng một số bà mẹ nhỏ hơn sẽ xuất hiện. Những gì chúng tôi thấy trong dữ liệu mà chúng tôi theo dõi là các tổ chức trong khoảng một năm trở lại đây, thực sự là kể từ khi Fed bắt đầu tăng lãi suất và dao động ở mức hiện nay, họ đã rút lui ồ ạt. Phần lớn chúng gần như đã biến mất. Nhưng những nhóm nhỏ hơn mà bạn đang đề cập đến, những người mẹ và những người con nhỏ hơn, họ vẫn ở đó. Và tôi nghĩ những gì chúng ta thấy trong thị trường dữ liệu của mình theo từng thị trường là họ là người mua trong suốt các chu kỳ nên họ luôn ở đó, luôn chơi. Tôi nghĩ những gì bạn nói trên đó có một ít sợi tóc trên đó và nó có giá trị gia tăng, đó là một cách nói uyển chuyển để chỉ sự căng thẳng, đây không phải là một thỏa thuận dễ dàng.

Dave:
Không dành cho James. Anh thấy điều đó thật an ủi.

Đụn rơm:
Đó có lẽ là nơi bạn đang tìm thấy cơ hội ngay bây giờ. Chúng tôi xem xét những gì REIT đang báo cáo và nói đến, và một trong những số liệu thống kê yêu thích của tôi từ quý trước mà Tổ chức Cho thuê Nhà ở Mỹ đã đề cập, AMH, tôi nghĩ đó là tên gọi chính thức hiện tại của họ, tôi nghĩ số liệu thống kê mà họ nói là cái này. Bởi vì họ luôn có những giao dịch mà họ sẽ thực hiện thông qua các mô hình bảo lãnh phát hành của mình, và vì vậy tôi nghĩ giống như 22,000 ngôi nhà mà họ đã thực hiện thông qua mô hình bảo lãnh phát hành của mình và họ chỉ mua XNUMX ngôi nhà.

Dave:
Whoa

Đụn rơm:
Vì vậy, chỉ có 22,000 trong số XNUMX ngôi nhà đó phù hợp với những gì họ cần để mua được những ngôi nhà đó. Vì vậy, hiện tại có một mô hình thu nhỏ cho những gì chúng ta thấy trong dữ liệu trên toàn quốc đối với các nhóm lớn hơn.

Dave:
Wow, điều đó không đáng khích lệ. Tôi không muốn chạy theo con số của 22,000 giao dịch để có được XNUMX giao dịch.

Đụn rơm:
Mô hình của bạn có thể không phức tạp như mô hình của họ.

Dave:
Chắc chắn không phải. Rick, tôi muốn biết suy nghĩ của bạn về những gì có thể thay đổi đối với không gian cho thuê dành cho một gia đình vào năm 2024. Nói một cách khái quát, bạn đang tìm kiếm điều gì trong năm tới?

Đụn rơm:
Luận điểm chung của chúng tôi là chúng ta sẽ không xảy ra suy thoái. Và nếu điều đó được giữ vững thì điều đó tốt cho ngành. Vì vậy, sau đó bạn nghĩ về mức tăng trưởng tiền thuê nhà, và điều này quay trở lại với nhận xét của chúng tôi trước đó. Đừng pro forma tăng trưởng tiền thuê hai chữ số bởi vì điều đó, một lần nữa, sẽ vứt bỏ nó. Đó có lẽ là một lần trong đời.

Dave:
Mãi mãi. Vâng, mãi mãi.

Đụn rơm:
Cách nghĩ về không gian có lẽ là tỷ lệ lấp đầy 95, 96%. Ở hầu hết các thị trường, bạn sẽ nhận được mức tăng trưởng tiền thuê từ 3 đến 5%. Và đây là lúc chúng tôi nghĩ về nó từ góc độ cho thuê mới. Và đó là phông nền khá đẹp mắt cho loại tài sản này. Và sau đó bạn nghĩ về khối lượng mua lại. Và đây là lúc tôi nghĩ nếu bạn làm vậy... Thực ra khi tôi đang nói chuyện này, tôi rất vui vì chúng ta đã giải quyết vấn đề này. Bởi vì một trong những điều khác mà tôi nghĩ đã có tác dụng tốt đối với lĩnh vực cho thuê nhà ở dành cho một gia đình là bạn chưa có nhiều danh sách đăng bán trên thị trường cho thuê trong chu kỳ này. Và phần lớn trong số đó là những gì xảy ra trong SFR, dịch vụ cho thuê nhà dành cho một gia đình, về phía danh sách thường là một luồng thông tin về những gì đang xảy ra ở bên bán cho một gia đình, nghĩa là khi danh sách được rao bán, phần lớn sẽ được chia sẻ. về việc mua lại các nhóm cho thuê, họ đến thông qua MLS.
Và vì vậy, những gì chúng tôi đã không thấy trong chu kỳ này, và có rất nhiều lý do tại sao, chốt lại, tôi sẽ không đề cập đến điều đó, chúng tôi chỉ không thấy hoạt động niêm yết tăng đột biến. Và do đó, theo định nghĩa, bạn không thấy sự chuyển đổi đối với một số người tham gia vào không gian cho thuê. Tuy nhiên, những gì chúng tôi hình dung cho năm 2024 là những gì chúng tôi nghĩ và bạn có thể thấy điều này trong dữ liệu, thời điểm khóa cao nhất là vào khoảng giữa năm 2022. Chúng tôi bắt đầu thấy nhiều danh sách bán hàng được tung ra thị trường vào một khoảng thời gian rất trái mùa . Chúng tôi vừa thực hiện phân tích này về một trong các báo cáo của chúng tôi trong tháng này. Và vì vậy tôi nghĩ bạn bắt đầu nghĩ về điều đó và bạn tua nhanh đến năm 2024 và bạn nói, “Được rồi. Chà, điều đó có lẽ cho tôi biết rằng chúng ta có thể bắt đầu thấy nhiều hoạt động hơn về danh sách cho thuê dành cho một gia đình nhỏ mang đến cơ hội mua lại thị trường,” bởi vì nguồn cung đó thực sự đã bị khóa trong khoảng một năm trở lại đây.
Và đó cũng là một phần trong luận điểm của chúng tôi về việc ổn, vì vậy bạn có thể sẽ nhận được nhiều nguồn cung gia tăng hơn. Có lẽ bạn nên nghĩ đến việc tăng trưởng tiền thuê bình thường hóa một chút so với những năm trước. Vì vậy, đó cũng là một chút chi tiết trong cách suy nghĩ của chúng tôi về nó vào năm tới.

Dave:
Điều đó thật thú vị. Và tôi tò mò. Bạn có nghĩ rằng hiệu ứng khóa chặt sẽ tiếp tục nhỏ giọt, giảm dần, hay bạn nghĩ có điểm kỳ diệu này là nếu lãi suất thế chấp giảm đến một điểm nhất định, chúng ta sẽ bắt đầu thấy nguồn cung tràn ngập?

Đụn rơm:
Vâng, tôi ghét dùng từ lũ lụt vì thông thường bạn chỉ bị lũ lụt nếu có sự cố nghiêm trọng.

Dave:
Vâng đúng.

Đụn rơm:
Điều đó không có trong luận án của chúng tôi. Tôi chưa từng nghe ai kêu gọi điều đó trừ khi họ chỉ là một con gấu cố định. Vì vậy, tôi thực sự nghĩ rằng hiệu ứng khóa sẽ diễn ra chậm… Các chìa khóa trên còng tay sẽ bắt đầu từ từ để mở khóa dần dần cho ngày càng nhiều người. Và tôi cũng nghĩ, nếu bạn có một thế giới nơi lãi suất thế chấp, hãy nghĩ về lãi suất thế chấp, lãi suất thế chấp thị trường đã chạm mức 8 trong một tuần, đầu tháng 7. Bây giờ, họ quay lại số 3 và thay đổi. Và tôi nghĩ nếu mọi người cảm thấy thoải mái hơn với ý tưởng, “Này, chúng ta sẽ không sớm quay lại thế giới thế chấp cố định 30% thời hạn 3 năm,” thì tôi phải từ bỏ hy vọng về điều đó. Và bây giờ tôi đã thêm một, hai năm nữa vào mức cao hơn này để có bối cảnh dài hơn, và bạn biết không? Cuộc sống xảy ra và tôi sẽ giao dịch lại. Tôi sẽ không đợi lãi suất thế chấp 4%, XNUMX% nữa. Và vì vậy tôi nghĩ rằng điều đó sẽ bắt đầu xảy ra một cách chậm rãi nhưng chắc chắn.
Và một điều nữa, đây là một thẻ đại diện trong đó bạn nói về khả năng mở khóa kho đồ. Một trong những lý do khiến không gian nhà mới, những người xây dựng nhà và chúng tôi rất gần với không gian đó vừa có một hoạt động phi thường trong năm nay là A, nguồn cung bán lại không nhiều nên không có nhiều cạnh tranh. Nhưng sau đó, B, cụ thể là ở cấp độ đầu vào, họ đã giảm lãi suất thế chấp xuống còn 5. Một số nhà xây dựng vẫn quảng cáo dưới 5, điều này thật đáng kinh ngạc. Và tôi nhắc lại điều đó vì họ đã có một hoạt động tuyệt vời khi sử dụng nó. Bạn đang bắt đầu thấy một số nhóm có thể làm điều gì đó như thế này cho thị trường bán lại.
Và vì vậy, ý tôi là các nhà môi giới đang bắt đầu có những cuộc trò chuyện như "Này, đây có phải là công cụ mà chúng ta có thể sử dụng cho khách hàng của mình không?" Và bởi vì đó thực sự là một lợi thế rất lớn khi những ngôi nhà mới xuất hiện với lãi suất thế chấp 5, 5 1/2, một ngôi nhà bán lại, bạn phải trả 7%, có thể cộng thêm 7%. Và vì vậy, nếu một số hàng tồn kho bán lại đó có thể giảm xuống mức cạnh tranh mà các nhà xây dựng đang thực hiện, thì đó là lúc tôi nghĩ bạn bắt đầu có nhiều hàng tồn kho hơn được đưa vào thị trường. Và có một nhóm Tôi có cảm giác như chúng ta gần như đã quên mất iBuyers nhưng họ vẫn còn ở đó. Và có một nhóm tên là Offerpad nơi bạn có thể vào trang web của họ và tìm hiểu. Và tôi đã làm điều này vào một ngày nọ cho Phoenix, và bạn có thể thấy rằng họ đang quảng cáo những ngôi nhà mà họ đã mua và hiện họ đang bán với lãi suất thế chấp 5%.

Dave:
Wow.

Đụn rơm:
Vì vậy, họ đang mua mức giá đó cho dịch vụ mang đi, tức là người mua lẻ. Đó là nơi tôi nghĩ rằng đó là tiềm năng để thị trường bán lại nắm bắt được công cụ tài chính mà các nhà xây dựng đang sử dụng này và nói, “Được rồi, chúng ta cũng hãy bắt đầu làm điều đó và có thể chúng ta sẽ thu được một số doanh thu.”

Dave:
Điều đó thật thú vị, Rick. Tôi chỉ muốn giải thích cho mọi người để chắc chắn rằng mọi người đều hiểu. Về cơ bản, trong một hoặc hai năm qua, chỉ dựa trên mô hình kinh doanh của người xây dựng, họ được khuyến khích di chuyển sản phẩm nhanh chóng, thường nhanh hơn những ngôi nhà hiện có. Và vì thế họ đang mua giảm lãi suất của người dân. Đây là những thứ tạm thời mà người mua phải trả vài nghìn đô la để giảm lãi suất của bạn xuống 1, 2 hoặc 3% trong một hoặc hai hoặc ba năm.
Và đó là một trong những lý do khiến chúng tôi nhận thấy sự gia tăng lớn khi thảo luận về việc mọi người mua công trình xây dựng mới. Và nó làm cho nó trở nên hấp dẫn hơn so với những ngôi nhà hiện tại so với trước đây. Nhưng có vẻ như, Rick, anh đang nói rằng các đại lý, nhà môi giới đang cố gắng tìm ra cách hoặc đưa ra hoặc xem xét các ưu đãi tương tự để có thể san bằng sân chơi một chút về mặt lãi suất để nhiều người bán hơn có động cơ bán và nhận thêm một số nguồn cung trên thị trường.

Đụn rơm:
Chính xác chính xác. Vâng. Và một điều tôi muốn nói là đôi khi chúng chỉ là những khoản mua lại tạm thời, nhưng phần lớn trong số đó là về những gì các nhà xây dựng đã và đang làm, là thời hạn cố định trong ba năm.

Dave:
Ồ, thật sao?

Đụn rơm:
Vâng. Vậy thì-

Dave:
Thật tuyệt.

Đụn rơm:
Đó là một công cụ khổng lồ bởi vì bạn nghĩ về điều đó và người tiêu dùng, rõ ràng là có rất nhiều nhu cầu mua nhà. Và nếu bạn có thể trò chuyện với một người mua lẻ và nói, “Này, giá thị trường ở đây ở mức 7 rưỡi hoặc bất cứ giá nào,” thì bây giờ họ là 1, “nhưng chúng tôi có thể giúp bạn mua ở mức 2. Và ồ, nhân tiện, đó là toàn bộ thời hạn của khoản vay 7 năm.” Đó là một công cụ bán hàng tuyệt vời.

Dave:
Chắc chắn rồi.

Đụn rơm:
Tìm kiếm trên các trang web của nhà xây dựng và hầu hết tất cả trong số họ đều nghiêng về việc mua lại cố định trong 30 năm. Một số người trong số họ lại bắt đầu quảng cáo các khoản thế chấp có thể điều chỉnh được và chúng ta có thể tham gia vào vấn đề đó nếu bạn muốn. Nhưng tôi nghĩ tâm lý của người tiêu dùng xung quanh các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh sẽ giống như, “Ồ không, tôi nhớ những khoản đó. Tôi nhớ những gì họ đã làm và tôi không muốn điều đó.” Và vì vậy hầu hết người tiêu dùng đang nghiêng về việc mua lại cố định trong 30 năm, và đó là lý do tại sao các nhà xây dựng đang nghiêng về.

Dave:
Rick, trong khi tôi đưa bạn đến đây, tôi có thể đưa ra một lý thuyết hoặc một câu hỏi cho bạn được không? Nó không có trong báo cáo của bạn, nhưng tôi đã đọc rất nhiều và chúng ta đã nói rất nhiều trên chương trình về tình trạng dư cung và tình trạng xây dựng quá mức trong không gian dành cho nhiều gia đình, và bạn bắt đầu thấy giá thuê ở đó yếu đi. Tỷ lệ lấp đầy đang giảm một chút. Bạn có nghĩ rằng có nguy cơ tràn vào không gian cho thuê dành cho một gia đình không?

Đụn rơm:
Hồ sơ người thuê nhà rất khác nhau. Và đó là điều tôi nghĩ, và chúng tôi có dữ liệu chứng minh điều này, không gian dành cho nhiều gia đình, không gian căn hộ, về mặt lịch sử rất biến động. Bạn nhận được các làn sóng cung, các làn sóng cung lớn dâng lên, sụp đổ, chảy máu giá thuê, giá thuê sụp đổ. Và về cơ bản chúng ta đang thấy điều đó ngay bây giờ. Nhưng đối với những gì chúng tôi đang thấy, bạn thực sự không thấy tác động đối với việc cho thuê nhà ở một gia đình. Và tôi quên số liệu thống kê, nhưng chúng tôi có nó. Việc này giống như mò kim đáy bể để tìm một căn hộ ba phòng ngủ và đó thực sự là một phần quan trọng trong việc cho thuê nhà dành cho một gia đình, đó là, “Này, chúng tôi đang cung cấp thứ gì đó phù hợp với nhóm đó trong khu học chánh.” Và đó là lúc chúng ta nhìn vào nó trong lịch sử và tôi nghĩ ngay cả chu kỳ này cũng vậy, chúng tôi dự báo mức tăng trưởng tiền thuê âm trong không gian căn hộ trong năm tới và chúng tôi dự báo mức tăng trưởng tiền thuê khá tốt đối với việc cho thuê một gia đình trong năm nay. năm và năm tới.
Vì vậy, điều duy nhất tôi có thể nói là vì chúng tôi có chỉ số cho thuê dành cho một gia đình, nơi chúng tôi theo dõi các hợp đồng thuê mới trên 99 thị trường, có một số thị trường mà giá thuê đã âm hoặc khá gần với nó và có một mối liên hệ. Vậy Vegas và Phoenix là những thị trường mà tôi đang nói tới. Và nếu bạn đã quen thuộc với không gian căn hộ, Vegas và Phoenix cũng đã thấy rất nhiều nguồn cung được đưa vào hệ thống. Vì vậy, hiện tại đó là hai thị trường mà chỉ từ quan điểm tổng quát, bạn có thể nói, "Ồ, hai phần đó của hệ sinh thái cho thuê, cả căn hộ và dịch vụ cho thuê nhà riêng ở những thị trường đó, đã chậm lại đáng kể." Nhưng trên khắp đất nước, chúng tôi chưa thực sự thấy được mối liên hệ đó.

Dave:
Hiểu rồi. Cảm ơn. Điều đó siêu hữu ích. Chà, Rick, đây quả là một cuộc trò chuyện tuyệt vời. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã chia sẻ nghiên cứu và hiểu biết của bạn với chúng tôi. Nếu mọi người muốn nhận báo cáo hoặc tìm hiểu thêm về công việc của bạn, họ nên làm điều đó ở đâu?

Đụn rơm:
Vâng, bạn có thể truy cập trang web của chúng tôi và điền vào câu hỏi. Chúng tôi thực hiện rất nhiều công việc khảo sát nghiên cứu cho khách hàng của mình, nhưng tôi thực sự nghĩ rằng một số nội dung tốt nhất của chúng tôi là thông qua bản tin miễn phí. Và vì vậy bạn có thể đăng ký ở đó trên trang web của chúng tôi. Và sau đó chúng tôi có rất nhiều người trên mạng xã hội. Nếu bạn đang ở trên LinkedIn, bạn có thể theo dõi chúng tôi ở đó. Nếu bạn đang ở trên Twitter hoặc X, bạn có thể theo dõi chúng tôi ở đó. Và sau đó, ngay cả trên Threads, bắt đầu thấy nhiều người bắt đầu tìm kiếm trên Threads hơn, vì vậy chúng ta sẽ xem.

Dave:
Đẹp. Vâng, cảm ơn rất nhiều, Rick. Chúng tôi đánh giá cao việc bạn tham gia cùng chúng tôi.

Đụn rơm:
Vâng, tương tự như vậy. Đánh giá cao nó, các bạn.

James:
Cảm ơn, Rick.

Dave:
Vậy James, liệu nghiên cứu này có làm thay đổi quan điểm của bạn về những gì sẽ xảy ra vào năm tới hoặc những gì bạn sẽ làm không?

James:
Bạn biết không, chúng tôi sẽ tiếp tục làm những gì chúng tôi làm. Chúng tôi đang thực hiện các biểu mẫu chuyên nghiệp và nếu nó chạm đến số hộp mua của chúng tôi, chúng tôi sẽ tiếp tục mua. Tôi nghĩ đó là những gì chúng tôi đã dự đoán, những thứ chúng tôi sẽ bình thường hóa. Tuy nhiên, chúng tôi đang chứng kiến ​​mức tăng trưởng tiền thuê ổn định nhưng chúng tôi phải tiếp tục theo dõi các chi phí đó. Nó thực sự dự báo những chi phí đó sẽ tăng lên trong vài năm tới. Và miễn là giá vẫn như vậy thì chúng tôi sẽ tiếp tục mua.

Dave:
Ừ, anh bạn. Nó thực sự khẳng định lại những gì tôi dự định làm trong năm tới. Tôi đã đầu tư vào nhiều gia đình một cách thụ động trong vài năm qua, nhưng tôi cần quay lại và mua những ngôi nhà dành cho một gia đình và những ngôi nhà nhỏ dành cho nhiều gia đình. Tôi nghĩ đó là một loại tài sản rất ổn định để phù hợp với điều đó với một số biến động lớn hơn mà tôi đã thực hiện trong nhiều gia đình. Đó chỉ là một cách hay để xây dựng một danh mục đầu tư cân bằng hơn, vì vậy nó khiến tôi cảm thấy hài lòng về những gì mình đang lên kế hoạch cho năm tới.

James:
Vâng, giống như mọi người đều nói, "Ồ, tôi muốn tham gia vào nhiều gia đình vì tôi muốn tham gia vào các dự án lớn hơn." Nhưng xét cho cùng, tài sản dành cho một gia đình sẽ mang lại cho bạn nhiều tác động nhất trong thời gian ngắn so với tài sản dành cho nhiều gia đình trong dài hạn. Đó chỉ là tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu và dòng tiền, nó chưa từng có trong loại tài sản đó. Vì vậy, đừng quên những ưu đãi nhỏ. Họ kiếm tiền.

Dave:
Tôi biết, vâng. Mọi người đều muốn nhận được 20 đơn vị cùng một lúc. Nhưng trừ khi bạn có một đội, còn không thì rất nhiều. Sẽ rất hiệu quả nếu bạn tiến hành chậm rãi từng việc một và thực hiện tốt công việc cá nhân thay vì cố gắng giành được một danh hiệu lớn.

James:
Những giao dịch nhỏ có hiệu quả.

Dave:
Chắc chắn rồi.

James:
Không có gì sai với họ.

Dave:
Được rồi. Vâng, cảm ơn James vì ​​đã tham gia cùng chúng tôi. Và cảm ơn tất cả các bạn đã lắng nghe. Chúng tôi đánh giá cao bạn. Và nếu bạn thích tập này, vui lòng cho chúng tôi đánh giá. Chúng tôi đã không nhận được đánh giá trong nhiều tuần. Tôi không biết chuyện gì đang xảy ra. Vì vậy, nếu bạn đang nghe chương trình, vui lòng truy cập Apple hoặc Spotify và cho chúng tôi đánh giá trung thực về podcast On the Market. Cảm ơn tất cả các bạn một lần nữa. Chúng tôi sẽ gặp lại bạn lần sau.
On The Market được tạo ra bởi tôi, Dave Meyer và Kaitlin Bennett. Chương trình do Kaitlin Bennett sản xuất với sự biên tập của Exodus Media. Công việc viết quảng cáo được thực hiện bởi Calico Content và chúng tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người tại BiggerPockets vì đã biến chương trình này thành hiện thực.