“Hiệu ứng mẫu số” đang tác động đến các nhà đầu tư bất động sản như thế nào

Trong bài viết này

Bạn có muốn hủy hoại sự giàu có của mình không? Tôi có thể dạy bạn cách làm. Bạn có muốn tạo ra nhiều của cải hơn cho chính mình không? Tôi cũng có thể dạy bạn làm điều đó. 

Bạn có biết về hiệu ứng mẫu số không? 

Trong tài chính và đầu tư, “hiệu ứng mẫu số” xảy ra khi giá trị của một phần danh mục đầu tư giảm mạnh và kéo giá trị tổng thể của danh mục đầu tư xuống. Kết quả là, bất kỳ phân khúc nào của danh mục đầu tư không giảm giá trị hiện chiếm một phần trăm lớn trong tổng thể chiếc bánh.

Mặc dù điều này đúng và có phần hiển nhiên, nhưng vẫn có một hiệu ứng mẫu số khác đang diễn ra trong lĩnh vực bất động sản. Kẻ hủy diệt ngấm ngầm ước mơ và sự giàu có của nhà đầu tư. 

Nếu bạn mua và vận hành một tài sản lớn và mẫu số này đi theo hướng của bạn, bạn sẽ ăn mừng bằng một chiến thắng kép. Nhưng ngay cả khi bạn mua và vận hành tốt tài sản của mình, hiệu ứng mẫu số này có thể hủy hoại bạn và thanh lý vốn chủ sở hữu của bạn.

Hiệu ứng mẫu số này là gì? Tôi đang nói về việc giảm tỷ lệ giới hạn. 

Điều gì đang xảy ra trong chu kỳ bất động sản này? 

Lãi suất trần trong bất động sản thương mại có chức năng tương tự như lãi suất trần Tỷ số P / E trong đầu tư thị trường chứng khoán nhưng ngược lại. Đó thực sự là tỷ lệ thu nhập trên giá. Đặc biệt: 

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng Giá tài sản

Sản phẩm Lãi suất trần di chuyển tỷ lệ nghịch với giá trị tài sản tại thời điểm mua/bán. Tỷ lệ trần phản ánh tâm lý của nhà đầu tư về tỷ suất lợi nhuận không có đòn bẩy dự kiến ​​cho một tài sản như thế này, ở một địa điểm như thế này, trong điều kiện như thế này, vào thời điểm như thế này. 

Tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tương đương với tài sản có giá cao hơn. Việc nén lãi suất trần chưa từng có mà chúng tôi đã trải qua trong thập kỷ qua phản ánh sự lạc quan gần như không thể kiềm chế của các nhà đầu tư khi mua bất động sản thương mại và dân cư. 

Nhưng cây không mọc lên trời. Như nhà kinh tế học Herb Stein đã nhận xét một cách hài hước: “Nếu điều gì đó không thể tiếp diễn mãi mãi thì nó sẽ dừng lại”. 

Tôi không nói rằng đây là dấu chấm hết cho việc tăng giá tài sản bất động sản. Tôi đang nói rằng đây là một thời điểm bình thường trong chu kỳ lên xuống của thị trường bất động sản. Và đối với những người không có mặt vào năm 2008, tôi muốn nói rõ rằng không có lý do gì để hoảng sợ hoặc ngừng đầu tư. 

Ngược lại, một số cơ hội tốt nhất sẽ xuất hiện như một phần hậu quả từ những thương vụ mua lại tồi tệ của những người khác trong vài năm qua. 

Tôi không thể làm gì tốt hơn ngoài việc trích dẫn câu nói của Scott Trench bài viết  về chủ đề này.

Bạn có bị thuyết phục về sức tàn phá của hiệu ứng mẫu số không? (Nếu bạn không thích thuật ngữ đó, bạn có thể sử dụng "giải nén tỷ lệ giới hạn"). 

Tỷ lệ trần tăng có thể làm giảm đáng kể giá trị của tài sản bất động sản thương mại. Và như chúng ta đã thảo luận ở nơi khác, đòn bẩy có thể khiến nó trở nên đau đớn hơn. Hãy nghĩ về điều này nếu giá trị tài sản giảm 25%, điều này sẽ xóa sạch khoảng 100% vốn chủ sở hữu trong một giao dịch có đòn bẩy 75%. 

Đây không phải là cơn ác mộng trong truyện cổ tích. Có nhiều câu chuyện về các nhà đầu tư LP đã sẵn sàng mất toàn bộ khoản đầu tư của họ vào một số giao dịch hợp vốn. Một số trong số này là những giao dịch khoảng hai hoặc ba năm với khoản nợ bắc cầu sắp đáo hạn. Những việc khác đã được thực hiện trong năm qua với nợ lãi suất thả nổi. Đáng buồn thay, nhiều nhà đầu tư LP này vẫn chưa biết rằng họ đang gặp rủi ro.  

Trường hợp cho thời gian giữ lâu 

Không có gì xấu về thời gian nắm giữ ngắn. Bán buôn nhà, giao dịch trong ngày và nhiều giao dịch bất động sản thương mại mang lại lợi nhuận cao IRR lợi nhuận cho các nhà đầu tư của họ. Nhiều chiến lược ngắn hạn rất phổ biến trong thời kỳ bùng nổ.

Nhưng nhà đầu tư yêu thích của tôi, Warren Buffett, lại nghĩ khác. Ông nói: “Nếu bạn không sẵn sàng sở hữu một cổ phiếu trong mười năm thì đừng nghĩ đến việc sở hữu nó trong mười phút”. Nhà tiên tri xứ Omaha cũng nói: “Hoặc thời gian nắm giữ yêu thích là mãi mãi”.  

Vậy các nhà đầu tư dài hạn cảm thấy thế nào về việc giảm lãi suất trần đáng sợ này? Tôi có thể nói rằng, phần lớn, có rất ít hoặc không có tác động gì đến họ, ngoài việc mang lại cho họ cơ hội mua được những giao dịch có giá hợp lý hơn hoặc được định giá thấp hơn trong một hoặc hai năm tới. 

Nghĩ về điều này. Hãy tưởng tượng bạn sở hữu một tài sản bất động sản thương mại có dòng tiền. Bạn đã mua nó với giá 3 triệu đô la hai năm trước và việc nén lãi suất trong 18 tháng đầu tiên đã tăng giá trị định giá của nó lên 4 triệu đô la. Bạn vẫn đang thu thập dòng tiền của mình và tận hưởng cuộc sống của mình. 

Sau đó, việc giảm tỷ lệ vốn hóa xảy ra trong sáu tháng qua và năm tiếp theo giảm giá trị định giá của nó xuống còn 2.8 triệu USD. Bạn có nên hoảng sợ? Tôi sẽ không biết tại sao. Bạn vẫn nên thu thập dòng tiền và tận hưởng cuộc sống của mình.

Những người nắm giữ dài hạn không bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong giá trị ngắn hạn. Họ thường có khoản nợ có lãi suất cố định không đáo hạn trong một thời gian rất dài. Và những người đã mua tài sản của mình cách đây một thập kỷ và đang phải đối mặt với kỳ hạn trả nợ, thường nhận thấy sự tăng trưởng giá trị đáng kể và khoản hoàn trả gốc giúp họ có thể tái cấp vốn ngay bây giờ nếu điều đó là cần thiết. 

Nhắc đến Buffett một lần nữa. Anh ta không quan tâm đến sự tăng giảm ngắn hạn của cổ phiếu do Berkshire Hathaway nắm giữ. Anh ta không bị thúc đẩy bởi quan điểm của thị trường về những tài sản này vì điều này không ảnh hưởng gì đến giá trị cuối cùng của chúng. Anh ấy thực sự thích khi giá giảm để anh ấy có thể mua được nhiều hơn. 

Quan điểm về giá trị của thị trường chứng khoán cũng tương tự như lãi suất trần trong bất động sản thương mại. Với tư cách là nhà đầu tư bất động sản thương mại, chúng ta nên bắt chước nhà đầu tư (Buffett), người có thể mất 99.4% giá trị cổ phiếu nhưng vẫn đánh bại S&P 500 trong cùng khoảng thời gian. 

Kết luận:

Công ty đầu tư của tôi là cổ đông dài hạn. Tôi nhận thấy đây thường không phải là đợt chào bán phổ biến nhất và kết quả là nhiều nhà đầu tư đã bỏ qua quỹ của chúng tôi. Tôi chúc tất cả những người nắm giữ ngắn hạn mọi điều tốt lành, nhưng tôi đoán cú sốc lãi suất trần hiện tại và sắp tới sẽ khiến nhiều người phải suy nghĩ lại về chiến lược của họ. Cho dù điều đó có xảy ra hay không, chúng tôi sẽ tiếp tục theo đuổi chiến lược dài hạn của mình. 

Người sáng lập Blackstone, Larry Fink, đã đặt ra “chủ nghĩa dài hạn”. Có lẽ chúng ta nên gọi tư duy dài hạn là “Hiệu ứng Tử số CRE”. 

Nếu đó là sự thật, nó sẽ tập trung vào việc mở rộng thu nhập hoạt động ròng trong phương trình của chúng ta, trong một thời gian dài, đến mức mà những thay đổi ở tử số sẽ ít tác động hơn. Chiến lược này, kết hợp với việc mua lại LTV, nợ dài hạn, lãi suất cố định ở mức trung bình đến thấp, sẽ chứng tỏ là người chiến thắng trong bất kỳ thị trường nào, dù tăng hay giảm. 

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.