Trong năm qua, bất động sản thương mại có là người anh lớn đáng thất vọng của tài sản cho thuê. Các giá nhà đất tăng, giá bất động sản thương mại giảm. Khi chính lãi suất thế chấp cao, lãi suất thế chấp thương mại thậm chí còn cao hơn. Với tỷ lệ trống lập kỷ lục trong các lĩnh vực như văn phòng và ít phụ thuộc vào bán lẻ hơn, nhiều các nhà đầu tư nghĩ rằng bất động sản thương mại là một loại tài sản sắp chết. Nhưng họ không hoàn toàn đúng.
Các nhà đầu tư thích Kim Hopkins đã phát triển mạnh thành công bất động sản thương mại, NGAY CẢ trong thời gian khóa cửa và đại dịch. Nước sốt bí mật của Kim cho danh mục đầu tư bất động sản thương mại có dòng tiền cao của cô không phải ở sự may mắn mà tất cả là ở cô. “Mua hộp.” Kim CHỈ mua những tài sản mà không thể tắt được, tại những thị trường nơi họ sẽ phát triển mạnh, với rất nhiều khách hàng ở gần. Và hôm nay, cô ấy sẽ chia sẻ công thức chính xác của mình với chúng ta!
Nhưng đó không phải là tất cả. Kim là hiện đang tranh luận về việc thực hiện thêm một thỏa thuận nữa trước khi hết năm. Bất động sản này trông giống như một ngôi nhà trên giấy, nhưng khi cô đào sâu vào nó, tài sản có thể không đáng giá. Từ vấn đề hệ thống ống nước đến con số thu nhập quá mức, Kim sử dụng David và Rob làm huấn luyện viên để giúp cô ấy quyết định xem liệu thỏa thuận này có đáng thực hiện hay không.
Bấm vào đây để nghe trên Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
David:
Đây là podcast BiggerPockets. Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình podcast BiggerPockets Real Estate của bạn, luôn có mặt tại đây cùng với người đồng dẫn chương trình và người bạn tốt của tôi, Rob Abasolo. Rob, hôm nay bạn thế nào?
Cướp:
Tốt lắm, bạn tôi. Rất tốt. Hôm nay vợ tôi từ Paris về. Tôi đã làm bố đơn thân, trông chừng cả hai đứa con của mình trong năm ngày qua, vì vậy tôi rất vui được ngủ lại. Rất hào hứng.
David:
Tôi có thể tưởng tượng. Và cảm ơn bạn đã tham gia cùng tôi trong chương trình ngày hôm nay, dù không ngủ nhưng có rất nhiều thông tin và khoảng thời gian vui vẻ.
Cướp:
Đúng vậy, ừ. Chúng tôi có kế hoạch tổ chức một buổi biểu diễn tuyệt vời cho mọi người ở đây ngày hôm nay. Chúng ta sẽ nói chuyện với Kim Hopkins, một nhà đầu tư bất động sản thương mại, đưa ra âm nhạc đáng sợ, người đang thực hiện các giao dịch có hiệu quả ngày nay trên thị trường này, vâng, đúng vậy, vào năm 2023. Hôm nay chúng ta sẽ nghe về một thương vụ mà Kim đang thực hiện, những loại giao dịch bất động sản thương mại nào hiện nay, những rủi ro liên quan đến chiến lược này và làm thế nào để bạn không rơi vào tình thế khó khăn.
David:
Tất cả những điều đó và hơn thế nữa. Đây là một chương trình giết người. Hãy đến với Kim.
Cướp:
Kim, chào mừng đến với buổi diễn.
kim:
Này, Rob. Này, David. Cảm ơn vì đã giúp tôi.
Cướp:
Vâng, rất vui khi có bạn. Vì vậy, nếu tôi hiểu chính xác thì bạn đã đầu tư vào bất động sản được 10 năm và bạn sở hữu 15 bất động sản thông qua công việc kinh doanh bất động sản mà vợ chồng bạn cùng điều hành. Một vài câu hỏi nhanh để người nghe biết bạn là ai với tư cách là một nhà đầu tư. Đầu tiên ở đây, bạn đang ở bao nhiêu thị trường?
kim:
Hãy xem ở đây. Chúng ta có Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California và Florida, tổng cộng là bảy.
Cướp:
Được rồi, chỉ một vài ở đây thôi.
kim:
Một số trong số đó là những khoản cho thuê ngắn hạn mà chúng tôi đã bỏ đi khi chuyển từ tiểu bang này sang tiểu bang khác.
David:
Bây giờ bạn đang đầu tư vào các tài sản thương mại nhỏ như các loại tài sản mẹ và con. Điều gì đã thu hút bạn vào đó?
kim:
Thực sự đó là một quá trình loại bỏ. Vì vậy, chúng tôi không muốn sửa nhà vệ sinh và có những người thuê nhà là cá nhân nên chúng tôi không muốn có nhiều gia đình. Chúng tôi không muốn có tài sản cho thuê riêng lẻ vì điều đó làm tăng rủi ro cho bạn. Nếu một người thuê nhà đi mua một tài sản của người thuê duy nhất thì thế là xong. Không có thu nhập. Chúng tôi không muốn sự cải thiện của người thuê, TI, những chi phí thường liên quan đến văn phòng. Và điều đó khiến chúng tôi có nhiều người thuê và từ đó, chúng tôi chọn khu bán lẻ khu công nghiệp và khu dân cư nhỏ có nhiều người thuê.
Cướp:
Vậy bạn nghĩ loại giao dịch bất động sản thương mại nào thực sự mang lại hiệu quả cho bạn ngày nay? Bạn đã đề cập ở phần đầu rằng không có thị trường tồi, chỉ có những giao dịch tồi. Vì vậy, hãy cho chúng tôi biết một chút về những gì bạn tìm kiếm ở một bất động sản, điều gì tạo nên một khoản đầu tư tốt, tất cả những điều tốt đẹp đó.
kim:
Đúng. Hộp mua của chúng tôi tất nhiên là một câu chuyện, có nhiều người thuê. Chúng tôi muốn những người thuê nhà có diện tích nhỏ hơn, khoảng 2,000 feet vuông cho mỗi người thuê là mục tiêu của chúng tôi. Không có người thuê nào chiếm quá 30% diện tích. Chúng tôi tìm kiếm những bất động sản không có quá nhiều ô tô vì chúng bẩn. Chúng tôi tìm kiếm những bất động sản không có quá nhiều nhà hàng vì chúng bẩn thỉu. Và đó là những gì chúng tôi đang nhắm mục tiêu ngay bây giờ. Và sau đó chúng tôi đang tìm kiếm mức trần lãi suất khoảng 7%, mặc dù tỷ lệ đó thực sự phải tăng lên vào thời điểm này vì chúng tôi đang ở mức lãi suất. Điều đó thực sự gắn chặt với các điều khoản của khoản vay của bạn tại thời điểm này.
Cướp:
Tôi có thể hỏi bạn một câu hỏi làm rõ nhanh được không? Khi bạn nói rằng các địa điểm ô tô và nhà hàng bẩn, ý bạn là chúng bẩn về mặt vật lý và do đó tình trạng hao mòn ở những loại không gian này còn tồi tệ hơn nhiều?
kim:
Vâng, đó chính xác là điều tôi muốn nói. Vì vậy, người thuê ô tô dường như phải đối mặt với rất nhiều vấn đề về môi trường. Họ cũng có xu hướng đậu nhiều xe không hoạt động trong khu nhà. Và sau đó là các nhà hàng, chúng ta có thể đề cập đến vấn đề này sau, nó rất phù hợp với thỏa thuận hiện tại mà chúng ta đang xem xét, nhưng điều tương tự cũng vậy. Các nhà hàng, đặc biệt nếu họ chiên đồ ăn và những thứ tương tự, thực sự có thể làm xáo trộn tài sản của bạn.
David:
Tôi cũng tưởng tượng rằng các nhà hàng và cửa hàng sửa chữa ô tô có thể sẽ yêu cầu người thuê cải tạo nhiều hơn. Họ sẽ muốn bạn mang theo một số tiền để họ có thể lắp một chiếc kích ô tô lớn hoặc di chuyển sơ đồ mặt bằng xung quanh. Bạn có thấy điều đó là như vậy không? Bởi vì bạn đã đề cập trước đó nên bạn đang cố gắng tránh điều đó bằng cách trốn tránh văn phòng.
kim:
Vâng, điều đó hoàn toàn chính xác. Đó là lý do tại sao tôi chắc chắn sẽ xếp hạng khu công nghiệp có nhiều người thuê trên ngành bán lẻ có nhiều người thuê. Họ sẽ có nhiều yêu cầu TI hơn. Với khu công nghiệp có nhiều người thuê, chúng tôi thậm chí không cần phải sơn đồ vật. Có vẻ như đây vốn là một không gian ít phải bảo trì và sau đó người thuê cũng ít phải bảo trì. Họ sẽ không bao giờ gọi cho bạn nếu nhà vệ sinh của họ không hoạt động. Họ sẽ chỉ sửa nó.
Cướp:
Đó là lý do tại sao CrossFit không bao giờ có máy điều hòa bên trong, ngay cả khi nhiệt độ bên ngoài lên tới hàng trăm độ. Kiểu như, bạn có muốn tôi nướng chín ở đây không? Đó có phải là ý tưởng?
kim:
Đó là lý do tại sao họ tạo ra Big Ass Fan. Bạn đã nghe nói về công ty đó chưa?
David:
Việc chiên duy nhất sẽ được thực hiện là tại CrossFit khi bạn nóng, không phải ở nhà hàng vì Kim không cho phép chiên ở bất kỳ đơn vị nào của cô ấy.
Cướp:
Không được phép chiên.
David:
Tuy nhiên, bạn đưa ra một điểm tốt vì các nhà đầu tư thường chỉ tham lam để có được ROI cao nhất mà họ có thể nhận được hoặc trong không gian này, họ sẽ tìm kiếm tỷ lệ vốn hóa lớn nhất mà họ có thể nhận được. Và khi bạn chỉ nhìn vào những con số đó, bạn không nghĩ đến thực tế là để có được tỷ lệ giới hạn cao hơn đó, có thể bạn phải chi 200,000 đô la để trang bị cho căn hộ này để người thuê mới của bạn có thể đến và sau đó khi công việc kinh doanh của họ thất bại sau ba năm hoặc họ quyết định không muốn thuê địa điểm của bạn nữa, họ rời đi và bây giờ bạn phải chi tiền để loại bỏ 200,000 đô la mà bạn đã bỏ ra và chi nhiều tiền hơn để sửa chữa nó cho người thuê tiếp theo. Và do đó, tỷ lệ giới hạn cao hơn được đưa ra nhằm lôi kéo ai đó vào nơi họ thực sự sẽ kiếm được ít tiền hơn.
Có rất nhiều thứ trong bất động sản sẽ lấy đi tiền của bạn. Nó không chỉ là thế chấp, thuế và bảo hiểm. Tôi thích việc bạn chỉ ra điều đó. Bạn thực sự đang tìm cách điều hành một doanh nghiệp tinh gọn ở đây thay vì chỉ tham lam và đạt được tỷ lệ vốn hóa lớn nhất mà bạn có thể nhận được.
Hôm nay bạn đang xem xét điều gì khi cố gắng đánh giá những giao dịch này? Bạn đã đề cập rằng bạn không muốn sử dụng không gian văn phòng, nhưng có tỷ lệ giới hạn nào mà bạn đang nhắm mục tiêu cụ thể không? Có kích thước đơn vị nào bạn đang tìm kiếm không? Hộp mua hàng của bạn trông như thế nào?
kim:
Chúng tôi thực sự đang dẫn đầu về số lượng. Vì vậy, bạn có thể có tỷ lệ giới hạn được quảng cáo là 7.5%, nhưng khi bạn tham gia vào đó, nó không thành công. Họ đang sử dụng số theo quy định. Họ không có chỗ trống đủ lớn. Vì vậy hiện tại chúng tôi đang thực sự dẫn đầu về số lượng. Chúng tôi đã nhắm mục tiêu vào nhiều thị trường trong vòng cuối cùng này. Chúng tôi không chọn một thị trường cụ thể. Chúng tôi đang tìm kiếm những giao dịch phù hợp với những con số. Không có suy đoán. Chúng tôi không tìm kiếm một thỏa thuận chỉ có ý nghĩa với giá trị gia tăng này. Nó chỉ có ý nghĩa nếu bạn nhận được giá thuê thị trường này. Nó chỉ có ý nghĩa nếu bạn có thể bán ở mức giới hạn này. Không có điều đó. Chúng tôi đã thấy rất nhiều nơi hiện đang thu hút mọi người có sự đầu cơ gia tăng giá trị đó. Và vì vậy, chúng tôi đang tìm kiếm các giao dịch bút chì ngay bây giờ, tiền mặt hoàn lại bằng tiền mặt hy vọng là 7%.
Nhưng một nhận xét khác tôi muốn đưa ra là chúng tôi cũng đang xem xét thuế. Và tôi biết rằng rất nhiều người nói, "Ồ, đừng thỏa thuận về thuế." Và tôi đồng ý. Đừng bao giờ làm điều xấu về thuế, nhưng đó là điều bạn có thể cân nhắc. Vì vậy, ví dụ: nếu bạn sắp phải trả hàng trăm nghìn đô la tiền thuế và bạn có một thỏa thuận trong năm nay chỉ có 6% tiền mặt trên tiền hoàn lại và bạn nghĩ, “Được rồi, có thể tiếp theo năm sau, tôi sẽ tìm một thỏa thuận với tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền mặt là 7%,” bạn cần tính đến việc bạn sẽ có… Giả sử bạn có hóa đơn thuế 300,000 đô la. Bạn sẽ có ít hơn 300,000 đô la để đầu tư vào giao dịch đó vào năm tới nếu bạn phải trả thuế. Bạn có thấy điều tôi đang nói không? Vì vậy, lợi nhuận năm tới phải cao hơn nhiều mới có ý nghĩa. Vì vậy, chúng tôi cũng tính đến thuế. Vì vậy, ngay bây giờ, chúng tôi khoan dung hơn một chút đối với số tiền hoàn trả bằng tiền mặt so với năm tới vì chúng tôi phải xem xét các khoản thuế này.
Cướp:
Chà, đó là một điều mà tôi luôn nói với mọi người vì nó có vẻ giống như nói chung… Đây là điều mà David đã dạy tôi trong vài năm qua rằng tiền mặt trả lại thực sự giống như một trong những số liệu đó. Đó là một trong bốn thước đo lớn khi xem xét đầu tư bất động sản. Bạn đã nhận được lợi ích về thuế. Bạn đã trả xong khoản nợ, sự đánh giá cao của bạn và tiền mặt khi hoàn trả bằng tiền mặt. Và nhìn bề ngoài, 7% tiền mặt trên tiền mặt có thể cảm thấy nhỏ đối với nhiều nhà đầu tư, nhưng khi bạn xem xét lợi ích thuế thực tế của việc phân chia chi phí, khấu hao tiền thưởng, khấu hao nhanh, tất cả những điều tốt đẹp đó, nó thực sự có thể biến đổi hồ sơ hoàn vốn của bất kỳ khoản đầu tư nhất định.
kim:
Đúng. Ngoài ra, tôi sẽ chỉ chỉ ra rằng, để thêm vào đó, 7% tiền mặt của chúng tôi là con số đầu cơ không có giá trị gia tăng hấp dẫn. Điều đó không có nghĩa đó là nơi chúng tôi hy vọng sẽ đạt được trong bốn năm hoặc ba năm hoặc bất cứ điều gì tương tự, nhưng đó là cách mà thỏa thuận hiện có ý nghĩa.
David:
Đó là một điểm tuyệt vời. Rất nhiều người cũng mắc phải sai lầm đó. Họ chỉ đánh giá một thỏa thuận trong năm đầu tiên và không xem xét xem điều gì sẽ xảy ra trong năm thứ năm? Bạn có thể mua thứ gì đó có thành phần giá trị gia tăng hoặc với mức lãi suất cho thuê là 6 hoặc 6% hoặc thứ gì đó mỗi năm và khoản tiền mặt hoàn lại bằng tiền mặt 17% hiện nay là 6% tiền mặt hoàn lại. Và đôi khi khi mọi người nói, “Làm thế nào bạn có được những khoản lợi nhuận lớn này,” câu trả lời là tốt, hãy mua nó cách đây 8 năm. Và ngược lại, đừng mua những bất động sản sẽ không được cải thiện theo thời gian bởi vì bạn bị cuốn vào, ồ, đó là tỷ suất lợi nhuận 30% thay vì XNUMX%. Đó là điều tốt nhất và nó vẫn mang lại lợi nhuận XNUMX% trong XNUMX năm tới.
Cướp:
Khi chúng ta đi sâu vào vấn đề này một chút, hãy cho chúng tôi biết một chút về những rủi ro lớn nhất đối với bất động sản thương mại và bất động sản nói chung mà bạn đang thấy ngày nay bởi vì đây là một lĩnh vực dường như đang thay đổi khá nhiều.
kim:
Vâng. Tôi nghĩ rủi ro lúc này là không ai biết tương lai sẽ ra sao. Và vì vậy chúng tôi không biết lãi suất sẽ đi về đâu. Nếu chúng giảm giá, hy vọng bạn có thể nhận được một khoản vay không bị phạt trả trước và tái cấp vốn, nhưng làm sao bạn biết khi nào nên nhấn nút đó? Và nếu chúng tăng lên và bạn phải vay một khoản vay ngắn hạn vì lãi suất cao thì bạn đang gặp rắc rối. Vì vậy, có rất nhiều rủi ro xung quanh việc chúng tôi sẽ hướng tới đâu và những người thuê nhà này sẽ hành động như thế nào.
Các bất động sản công nghiệp của chúng tôi đã hoạt động thực sự tốt trong thời gian diễn ra đại dịch COVID. Họ đã làm rất tốt trong thời kỳ suy thoái, đại loại như vậy. Nhưng khu bán lẻ có nhiều người thuê, tôi không chắc họ sẽ làm tốt như thế nào. Nó thực sự phụ thuộc vào thị trường bạn đang tham gia và tính chất của hoạt động kinh doanh. Nếu bạn có một studio Pilates là một trong những người thuê nhà của mình, mọi người có cần Pilates nếu thời gian trở nên khó khăn không? Tôi không biết. Nó phụ thuộc vào mọi người. Nó phụ thuộc vào …
Cướp:
Câu chuyện về phía công nghiệp là gì? Bởi vì bạn nói rằng điều đó nhiều hơn một chút, tôi đoán vậy, được bảo vệ trong đại dịch. Tại sao vậy? Có phải vì những dịch vụ đó luôn luôn cần thiết? Có phải chỉ là các loại hình kinh doanh?
kim:
Vâng. Trên thực tế, ngành bán lẻ công nghiệp và khu vực lân cận đã hỗ trợ rất tốt trong thời kỳ đại dịch. Vì vậy, đối với lĩnh vực công nghiệp, vâng, chúng tôi đã xem xét tất cả 130 đối tượng thuê cơ sở kinh doanh của mình và chúng tôi đã đánh dấu những đối tượng nào là thiết yếu. Bạn có nhớ cuộc trò chuyện về các doanh nghiệp thiết yếu, đặc biệt là ở Oregon và California không?
David:
Ồ, vâng.
Cướp:
Yeah.
kim:
Và tất cả đều cần thiết nên tất cả đều tiếp tục hoạt động. Trên thực tế, tôi nghĩ vấn đề duy nhất gặp rắc rối là CrossFit của chúng tôi, nhưng chúng cũng được đề cập vì những người đi CrossFit điển hình, đại dịch không thực sự làm phiền chúng tôi nhiều đến vậy. Vì vậy, đúng vậy, những người thuê nhà đó đã làm việc rất tốt trong thời kỳ COVID. Nếu họ gặp vấn đề, nếu họ nói rằng họ sẽ gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà, chúng tôi sẽ chỉ gửi cho họ thủ tục giấy tờ đăng ký quỹ kích thích của chính phủ PPP và nói với họ, “Hãy điền vào đây và cho chúng tôi biết sau khi bạn điền xong .” Và hầu hết thời gian, họ sẽ không bao giờ trả lời và chỉ bắt đầu trả tiền thuê nhà một lần nữa.
Giờ đây, hoạt động bán lẻ lân cận thực sự cũng hoạt động tốt một cách đáng ngạc nhiên trong thời kỳ đại dịch. Nếu bạn xem các báo cáo về bán lẻ, bạn sẽ thấy khác, nhưng đó là vì họ nhóm khu vực bán lẻ nhỏ ở khu vực lân cận với những khách thuê bán lẻ lớn hơn và đó là những loại sản phẩm hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, cửa hàng rượu của bạn, CPA của bạn, công ty bảo hiểm của bạn, những người này đều phải tiếp tục kinh doanh và vì vậy họ cũng đã làm rất tốt trong thời kỳ đại dịch.
Cướp:
Vì vậy, bạn đã đề cập rằng khía cạnh công nghiệp của mọi thứ có thể được đệm nhiều hơn một chút hoặc tôi đoán các doanh nghiệp vững chắc hơn sẽ có thể chịu đựng được thời kỳ khó khăn, nhưng sau đó bạn cũng đề cập trên không gian bán lẻ rằng có thể một studio Pilates sẽ không được cách nhiệt hoàn toàn. Có loại hồ sơ người thuê hoặc loại người thuê nào mà bạn muốn đảm nhận trong những không gian đó khiến bạn cảm thấy an toàn hơn một chút khi đảm bảo rằng địa điểm của bạn luôn được cho thuê không?
kim:
Loại người thuê nhà sẽ là người thuê nhà siêu địa phương của bạn, vì vậy bạn muốn ai đó mà mọi người chỉ cách đó chưa đầy một dặm. Tôi thấy ổn với các tiệm làm móng vì họ rất địa phương. Vì vậy, điều đầu tiên là loại người thuê nhà sẽ trở thành những người thuê nhà siêu địa phương chứ không phải là loại mà mọi người phải lái xe một quãng đường dài để đến.
Và thị trường trong trường hợp đó sẽ có vấn đề. Vì vậy, nếu tôi có một studio Pilates ở thị trường cấp ba, ngay cả khi tôi có tài sản công nghiệp ở thị trường cấp ba, điều đó hiện sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Bạn muốn thứ gì đó đầy đủ, có nghĩa là nó không bị quá tải. Và nếu bạn có một studio Pilates, cơ sở mà chúng tôi hiện đang xem xét, thì khách hàng của studio Pilates đang lái những chiếc xe đẹp hơn tôi lái. Tất nhiên, có một câu nói đùa về bất động sản rằng tất cả chúng ta đều lái những chiếc Toyota đã qua sử dụng, tuy nhiên, tất cả họ đều lái những chiếc xe đẹp hơn tôi lái, vì vậy tôi cảm thấy tự tin hơn rằng trong thời kỳ suy thoái, họ sẽ ổn.
Cướp:
Có ý nghĩa, có ý nghĩa. Và bạn có làm điều gì khác để giảm thiểu rủi ro trong việc ổn định danh mục đầu tư của mình hoặc tham gia một giao dịch mới không?
kim:
Vâng. Vì vậy, xét về danh mục đầu tư hiện tại của chúng tôi, khi chúng tôi điều chỉnh lại, chúng tôi không rút hết vốn chủ sở hữu. Vì vậy, chúng tôi sẽ không sản xuất những thứ hấp dẫn này. Chúng tôi để lại rất nhiều vốn chủ sở hữu trong thỏa thuận bởi vì một mặt, nếu bạn rút hết vốn chủ sở hữu, điều đó thật tuyệt vời, bạn có thể tái đầu tư số tiền đó nên tôi hoàn toàn hiểu được quan điểm đó. Nhưng mặt khác, bây giờ tài sản của bạn được định giá ở mức cao và nếu thị trường sụt giảm, bạn có thể gặp rắc rối vì khoản thanh toán nợ của bạn đã tăng lên nếu bạn rút toàn bộ vốn chủ sở hữu của mình. Và vì vậy, chúng tôi đã tân trang lại một số tài sản, tái cấp vốn cho một số tài sản trong danh mục đầu tư của mình cách đây một hoặc hai năm khi lãi suất rất cao và chúng tôi đã để lại một khoản lớn trong thương vụ. Vì vậy, LTV trong danh mục đầu tư của chúng tôi khá thấp. Nó giống như 50, 60% giá trị khoản vay của chúng tôi.
Và điều tương tự cũng xảy ra với những giao dịch chúng tôi đang thực hiện hiện nay. Tôi sẽ không nói rằng đây hoàn toàn là lựa chọn của chúng tôi, nhưng về khoản vay tính theo giá trị, tôi nghĩ hiện tại chúng tôi đang sử dụng đòn bẩy khá thấp, thấp hơn nhiều so với trước đây. Chúng tôi có khoản vay 60% để định giá tài sản cuối cùng này. Và tất nhiên, nếu bạn không muốn sử dụng đòn bẩy thấp, lựa chọn khác của bạn là cố gắng tìm nguồn tài trợ từ người bán. Vì vậy, đó cũng là một lựa chọn thực sự tốt.
David:
Vâng. Có một phương pháp điên rồ là thực sự gánh ít nợ hơn bằng tài sản thương mại và nó liên quan đến cơ cấu tài chính. Vì vậy, với bất động sản nhà ở, bạn thường nhận được khoản vay có lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay, thường là 30 năm. Bạn không phải lo lắng về việc phải tái cấp vốn. Bạn có thể tái cấp vốn nếu lãi suất giảm xuống mức hợp lý. Nhưng với các khoản vay thương mại, chúng có lịch trình thanh toán nhanh chóng và do đó bạn sẽ phải tái cấp vốn.
Vì vậy, nếu bạn có số dư khoản vay cao và lãi suất là 3%, điều đó có thể hợp lý với bạn, nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu lãi suất tăng lên 6% hoặc 7% và bạn bị kẹt ở mức 80% giá trị khoản vay? Đó có thể là thảm họa. Vì vậy, giữ số dư nợ vay đối với bất động sản thương mại ở mức thấp hơn, ngay cả khi lãi suất thấp, vẫn là một bước đi thông minh và là một biện pháp phòng thủ vì bạn không biết lãi suất sẽ đi về đâu. Và nếu chúng tăng quá cao và bạn có số dư nợ vay cao, bạn có thể bị mắc kẹt ở đó.
Tôi nghĩ nhiều người nghe thấy điều này với tài sản thương mại và họ bỏ đi, điều đó thật ngu ngốc. Tại sao bạn lại làm điều đó? Tại sao bạn không muốn tối đa hóa số tiền bạn rút ra khỏi giao dịch và mua cái tiếp theo? Đó là vì tỷ giá không cố định.
Cướp:
Vâng. Bạn luôn nghe họ nói: “Nó miễn thuế. Đó là khoản nợ được miễn thuế.” Và có vẻ như bạn muốn giữ một phần vốn chủ sở hữu của mình trong đó. Bằng cách đó, nếu bạn từng bán tài sản của mình, bạn thực sự sẽ ra đi với một khoản tiền lương, đó là cách tôi luôn nghĩ về điều đó. Nhưng bây giờ chúng ta đã hiểu những gì Kim đang nhìn thấy trên thị trường bất động sản thương mại, chúng ta sẽ đi sâu vào một thỏa thuận mà cô ấy vừa hoàn thành. Nhưng trước đó, chúng ta sẽ nghỉ ngơi nhanh chóng.
David:
Xin chào và chào mừng bạn quay trở lại với podcast Bất động sản BiggerPockets. Chúng tôi đang ngồi với một nhà đầu tư thực tế, Kim Hopkins, và nói về tất cả mọi thứ về bất động sản thương mại. Chúng ta sắp ký kết một thỏa thuận mà cô ấy đang thực hiện ngay bây giờ. Vì vậy, chúng ta hãy nhìn trộm phía sau bức màn. Kim, địa chỉ giao dịch này ở đâu?
kim:
Thỏa thuận này nằm ở quê hương hiện tại của tôi ở Phoenix, Arizona.
Cướp:
Và tại sao bạn lại chọn thị trường này?
kim:
Chúng ta chọn thị trường này vì chúng ta đã tìm được một thỏa thuận, Rob.
Cướp:
Đẹp. Tôi thích nó.
kim:
Có lẽ chúng tôi đã xem xét khoảng 10 thị trường khác nhau trong mỗi giao dịch mà chúng tôi có thể tìm thấy và đây là nơi chúng tôi tìm thấy một giao dịch.
Cướp:
Đủ tôt cho tôi. Đây là loại bất động sản thương mại gì?
kim:
Đây là một trung tâm bán lẻ lân cận.
David:
Và giá mua tài sản đó là bao nhiêu?
kim:
Giá mua theo hợp đồng là 5.4 tỷ.
Cướp:
Hiện tại có bao nhiêu người thuê căn nhà này và còn chỗ trống nào không?
kim:
Đó là một câu hỏi hay. Có khoảng 20 người thuê khu nhà và tôi có thể nói rằng chúng tôi đang trả giá chìa khóa trao tay cho khu nhà này. Nó được quảng cáo cho chúng tôi là đã có XNUMX% người thuê ở mức giá thuê thị trường. Nhưng tình cờ, ngay khi vừa ký hợp đồng, chúng tôi phát hiện ra rằng có hai người thuê nhà quá hạn và một căn hộ bị bỏ trống.
David:
Có vẻ như ngày nay họ đang đặt các bộ lọc vào mọi thứ, ngay cả cách quảng cáo các giao dịch. Bạn có cho rằng đây là một biểu mẫu chuyên nghiệp được lọc kỹ càng mà bạn đang xem không? Đúng.
kim:
Biểu mẫu chuyên nghiệp này rất dễ Instagram cho đến khi bạn đi sâu vào chi tiết.
Cướp:
Được rồi. Vì vậy, tôi muốn quay lại một chút vì chúng tôi đã hỏi bạn tại sao bạn lại tìm thấy thỏa thuận này. Bạn nói đó là vì đó là nơi bạn tìm thấy thỏa thuận, nhưng tại sao bạn lại đặc biệt chọn thỏa thuận này? Điều gì ở nó đã thu hút bạn đến vậy?
kim:
Vì vậy, trước hết, nó ở một vị trí tuyệt vời. Vì vậy, nó được lấp đầy, có nghĩa là nó không bị tràn ra ngoài. Đó là trong một khu vực rất khá giả, thậm chí còn hơn cả khá giả, một khu vực sắp trở thành cực kỳ giàu có của phượng hoàng, đó chính xác là những gì bạn mong muốn. Bạn thấy những ngôi nhà bị đảo lộn xung quanh đó là những ngôi nhà lớn trên lô đất nhỏ có màu trắng và đen, đang là xu hướng hiện nay. Vì vậy, hàng tấn ngôi nhà bị lật xung quanh nó. Nó nằm cạnh Dutch Bros, người mà tôi cảm thấy giỏi trong việc lựa chọn bất động sản hơn chúng tôi. Và đó là một vị trí tuyệt vời. Đó là số một.
Thứ hai là nó được viết bằng bút chì. Luôn luôn, luôn luôn dẫn đầu với những con số. Và vì vậy tỷ lệ giới hạn là hợp lý. Hình thức chuyên nghiệp thực sự khá công bằng dựa trên những gì chúng tôi biết vào thời điểm đó và vì vậy nó mang lại lợi nhuận vững chắc. Vì vậy, tôi sẽ nói đó là hai lý do chính.
David:
Tôi thích rằng chúng tôi vẫn nhìn thấy bút chì. Bạn nghĩ chúng ta có thể thoát khỏi điều đó được bao lâu trước khi thế hệ tiếp theo thắc mắc, tại sao chúng ta cứ nói những điều đó bằng bút chì?
Cướp:
Tôi đoán chừng nào chúng ta còn sử dụng bút chì.
kim:
Bởi vì bảng Google nghe có vẻ kỳ lạ.
David:
Tuy nhiên, họ vẫn đang sử dụng chúng phải không?
Cướp:
AI đã ra ngoài.
kim:
Nó được lập bảng tính, điều đó có thể dẫn đến sai sót.
David:
Được rồi. Bây giờ, với thỏa thuận này, Kim, bạn có kiên trì với hộp mua của mình hay phải có bất kỳ động thái sáng tạo nào phải xảy ra không?
kim:
Lúc này có chút đau đớn. Tôi nghĩ tôi đã nói điều đó ngay từ đầu, nhưng hộp mua của chúng tôi bao gồm những sản phẩm được xây dựng từ hoặc sau năm 1980. Tôi có thể đã quên điều đó. Nhưng một trong những tiêu chí về hộp mua của chúng tôi được xây dựng vào hoặc sau năm 1980. Chúng tôi đã đưa ra một ngoại lệ. Chúng tôi đã thực hiện một ngoại lệ. Tòa nhà này được xây dựng vào cuối những năm 1970, nhưng người chủ hiện tại đã mua lại và tăng thêm rất nhiều giá trị. Họ đã thực hiện rất nhiều cuộc cai nghiện. Họ làm lại mái nhà. Họ làm lại tất cả các mặt tiền cửa hàng. Họ làm lại các bãi đậu xe. Có ai muốn đoán xem tôi có thể thiếu gì trong những lần cải tạo đó không?
Cướp:
Ồ, nhà vệ sinh, nước thải, đường ống.
kim:
Ồ. Bạn chưa nhìn thấy những điều tôi đã thấy. Những video về phạm vi cống rãnh đó trông giống như cuộc nội soi tồi tệ nhất mà bạn từng xem.
David:
Bạn nói rất đúng, Kim, bởi vì rất nhiều nhà đầu tư không nghĩ đến thực tế là sau khi thứ gì đó đi vào nhà vệ sinh, nó phải đi đâu đó và có một cách để nó đi từ tài sản của bạn vào đường dây của thành phố. , và bạn phải đặt camera qua đó và xem chúng trông như thế nào. Vì vậy, tôi đã thấy rễ cây mọc vào các đường ống thực sự và tạo ra tắc nghẽn trong đó, sau đó một số đứa trẻ vứt thú nhồi bông xuống bồn cầu và nó mắc kẹt trong đó và tạo ra sự tắc nghẽn có thể cực kỳ tốn kém để khắc phục, đặc biệt nếu bạn phải khoan vào bê tông hoặc nhựa đường của bãi đậu xe, sau đó bạn phải tìm ra phần nào của đường ống. Đây có phải là vấn đề với thỏa thuận cụ thể này đối với bạn không?
kim:
Vâng. Vì vậy, chúng tôi đã đi ngược lại một trong những tiêu chí thỏa thuận của chúng tôi. Và các đường ống đã cũ. Họ có một cuộc sống hữu hạn. Chúng là gang và chúng đã ở giai đoạn cuối của cuộc đời. Vì vậy, đó chắc chắn là một vấn đề đối với chúng tôi.
Cướp:
Được rồi. Tôi có rất nhiều câu hỏi về điều này, nhưng không sao cả. Chúng ta có thể nói chuyện offline về cái cống về vấn đề này.
kim:
Ồ, làm đi. Tôi rất muốn nói về thỏa thuận này. Tôi hy vọng đây là một cuộc gọi huấn luyện bí mật vì tôi có câu hỏi về việc liệu chúng ta có nên tiếp tục hay không.
Cướp:
Vì vậy, khi điều này xảy ra, đó có phải là một trong những điều mà bạn phải giải quyết mọi lúc… bởi vì thông thường, giả sử trên một chiếc Airbnb hoặc một căn nhà cho thuê dài hạn nếu nước tắt, bạn phải đưa họ vào một khách sạn hoặc bạn phải tìm ra nó. Nhưng đây có vẻ như là một cuộc cải tạo ngầm khá lớn trên toàn bộ khuôn viên. Vì vậy, bạn có phải đóng cửa các doanh nghiệp trong khi thực hiện những sửa chữa này không?
kim:
Đúng. Tôi đã học được rất nhiều điều về hệ thống cống rãnh mà tôi thực sự không muốn biết và vẫn chưa biết, nhưng về cơ bản, các đường ống đang thực hiện cái gọi là phân kênh, tức là về cơ bản phần đáy của nó bị xói mòn. Và dưới cùng là trái đất. Và nếu bạn nắm bắt được nó đủ sớm, bạn có thể thực hiện công việc được gọi là lót đường ống, trong đó bạn thổi epoxy qua các đường ống và lót nó và về cơ bản bạn tạo ra các ống PVC bên trong các ống gang cũ. Và điều này thật tuyệt vời vì trên lý thuyết bạn có thể làm điều này mà không làm phiền bất kỳ người thuê nhà nào. Mặt khác, đối với tài sản này, chi phí như một trăm nghìn đô la, vì vậy bạn thực sự muốn biết rằng nó cần phải được thực hiện.
Và tôi nghĩ bạn có thể đoán được. Nếu bạn có một người thợ lót ống đến kiểm tra đường ống của bạn, điều đó cũng giống như có một người kiểm tra mái nhà làm mái nhà, bạn nghĩ họ sẽ nói gì? Phải. Nó cần phải được thực hiện ngày hôm qua. Và vì vậy, việc có nên chờ hay không là một quyết định khó khăn vì nếu chờ quá lâu, đường ống có thể bị sập và sau đó, như bạn đã nói, phải đào đất, làm phiền người thuê nhà. Đó là một vấn đề lớn.
Cướp:
Ồ. Vì vậy, xin vui lòng cho tôi biết, bạn có thể thương lượng bất kỳ nhượng bộ nào, khoản tín dụng giá mua, bất cứ điều gì với người bán không?
kim:
Vâng. Vì vậy, tóm tắt lại, hai vấn đề là những đường ống này, và vấn đề còn lại là những người thuê nhà quá hạn này. Và thông thường, đó không phải là vấn đề lớn. Tôi thực sự không thể nhớ được tài sản cuối cùng mà tôi mua mà không có một vài người thuê nhà quá hạn xuất hiện một cách kỳ diệu ngay khi chúng tôi ký hợp đồng. Vấn đề ở đây thực sự là chúng tôi đang trả giá chìa khóa trao tay cho tài sản này. Khoản tiền này không mang lại lợi nhuận tương tự như tài sản chúng tôi đã mua năm ngoái. Chúng tôi được biết rằng nó ở trong tình trạng hoàn hảo và đã được lấp đầy 100% và tất cả những người thuê nhà đều đang trả tiền thuê theo giá thị trường. Và do đó, khoản thu nhập bị mất trong năm đầu tiên không phải là thứ mà chúng ta phải ăn. Điều này đã được quảng cáo cho chúng tôi dưới dạng chìa khóa trao tay, không phải giá trị gia tăng.
David:
Vì vậy, khi bạn phát hiện ra dấu hai chấm được sao lưu của tài sản, bạn đã sử dụng thông tin đó như thế nào để quay lại với người bán và cố gắng thương lượng một vị trí tốt hơn cho chính mình?
kim:
Vâng. Vì vậy chúng tôi đã yêu cầu người bán gọi điện thoại. Tôi sẽ nói dối bạn nếu tôi không sợ hãi, nhưng tất cả bạn bè của tôi, những người giống như nhân viên bán hàng của Cutco, đều nói: “Bạn phải yêu cầu một cuộc điện thoại. Bạn không thể làm việc rác email này. Bạn phải yêu cầu một cuộc gọi điện thoại.” Vì vậy, tôi đọc lại theo đúng nghĩa đen, không bao giờ phân biệt sự khác biệt, và tôi yêu cầu anh ấy gọi điện và anh ấy nói không.
Cướp:
Anh ấy biết rằng anh ấy phải nhượng bộ. Có lẽ anh ta sợ đàm phán vì anh ta là người không có quyền lực.
kim:
Anh ấy không muốn nói chuyện với tôi. Và vì vậy, những gì chúng tôi thường làm, tôi không biết liệu đây có phải là những gì các bạn làm với mục đích của mình hay không, nhưng điều chúng tôi thường làm là gửi một email dài với nhiều con số giải thích lý do tại sao chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi xứng đáng nhận được khoản tín dụng này. Và tôi chỉ cảm thấy điều đó sẽ không đủ ở đây. Nó sẽ không đủ tác động. Vì vậy, tôi đã làm một cái gì đó mới. Tôi đã thực hiện một bản trình bày, chẳng hạn như bản trình bày trên trang tính Google và sau đó tôi thực hiện một video trên Loom, xem qua bản trình bày. Vì vậy, tôi đã gửi cho anh ấy một liên kết tới video của Loom, thậm chí không có bài thuyết trình, vì vậy anh ấy phải lắng nghe giọng nói của tôi và tôi đã trình bày chính xác những hành vi phạm pháp này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thu nhập của chúng tôi trong năm đầu tiên. Và sau đó tôi cũng xem xét chi phí của hệ thống thoát nước và cho anh ấy xem tất cả các mô hình, cho anh ấy xem các video mà chúng tôi đã quay về phạm vi hệ thống thoát nước và yêu cầu tín dụng của tôi.
Cướp:
Thành thật mà nói, tôi nghĩ cuộc gọi đó đã giải quyết được 90% các vấn đề trong lĩnh vực bất động sản. Thực ra tôi đã nghĩ về điều này tối qua. Mọi người đều rất sợ hãi khi nhấc máy và thực sự thương lượng như ngày xưa, thời của tôi, và tôi đã gặp phải tình huống phải thương lượng qua lại với người môi giới bất động sản, người tình cờ là vợ của người chủ. người bán. Tôi đưa ra một vài lựa chọn và cuối cùng anh ấy gọi cho tôi, anh ấy nói, “Được rồi. Bạn đang cố làm gì vậy?" Và tôi nói, "Chà, trong lời đề nghị của bạn, nó thực sự không phải là dòng tiền và tôi đang cố gắng thực hiện một thỏa thuận thực sự là dòng tiền cho tôi." Và chúng tôi thực sự đã đạt được thỏa thuận. Rất tốt cho bạn vì tôi biết có lẽ sẽ rất căng thẳng khi nói chuyện với người bán. Phá vỡ rào cản của nhà môi giới bất động sản luôn là một trải nghiệm căng thẳng nhưng tôi nghĩ điều đó rất quan trọng.
kim:
Vâng. Tôi cũng đã thử. Thay vào đó, tôi đã gửi video về Loom nhưng tôi đã thử gọi điện và tôi nghĩ video về Loom là tốt thứ hai.
Cướp:
Và chuyện gì đã xảy ra? Anh ấy có nói có không? Anh ấy có trả lại tiền cho bạn không?
kim:
Vì vậy, anh ấy đã ngồi đó trong một tuần rưỡi, và cuối cùng chúng tôi cũng theo dõi anh ấy khi chúng tôi đang đi nghỉ và anh ấy nói không. Anh ấy nói rằng anh ấy nghĩ rằng anh ấy có thể tự mình sửa chữa những sai phạm. Anh ấy không nghĩ rằng hệ thống thoát nước là một vấn đề lớn. Vì vậy, anh ấy nói rằng anh ấy sẽ không cung cấp bất kỳ khoản tín dụng nào cho chúng tôi, vì vậy cuối cùng chúng tôi đã rút khỏi thỏa thuận.
Cướp:
Bạn gần như đã định nói: “Dù sao thì hãy cứ làm đi” hay bạn đã kiên quyết thực hiện nó ngay từ đầu?
kim:
Chà, đó không hẳn là nơi câu chuyện kết thúc. Vì thế chúng tôi đã rút khỏi thỏa thuận. Chúng tôi đã lấy lại được số tiền đặt cọc của mình. Chúng tôi đã nói với người cho vay tất cả mọi việc, đã hoàn tất, từ việc di chuyển yêu tinh quanh nhà và mua sắm Giáng sinh, những việc quan trọng vào thời điểm này trong năm. Chúng tôi đã rút khỏi thỏa thuận. Và thực tế là hai ngày trước, người môi giới đã gọi cho chúng tôi, người môi giới của người bán, và anh ta nói rằng anh ta sẵn sàng cung cấp khoản tín dụng trị giá một trăm nghìn đô la. Lúc đầu tôi không nói nhưng chúng tôi yêu cầu giảm giá 350,000 USD.
Cướp:
Giảm 350,000 đô la hay tín dụng 350,000 đô la?
kim:
Giảm 350,000 USD so với giá mua là điều chúng tôi yêu cầu.
Cướp:
Chuyển nhanh đến ngày hôm nay, bạn nhận được một cuộc điện thoại từ người môi giới và họ nói, "Này, người bán muốn quay lại. Anh ta sẽ giảm cho bạn một trăm nghìn đô la so với giá mua." Tuyệt, được rồi. Và sau đó?
kim:
Vì vậy, chúng tôi nói: “Cảm ơn bạn rất nhiều, nhưng hãy gọi lại cho chúng tôi nếu là 200”.
Cướp:
Và anh ấy đã gọi lại cho bạn chưa? Anh ấy đã gọi lại cho bạn chưa?
kim:
Thế là đã gọi cách đây một tiếng và lên tới 130.
Cướp:
Được rồi. Này, đó là sự tiến bộ. Đây có phải là con số cuối cùng? Nó cứ thay đổi.
kim:
Chà, chúng ta có thể gọi anh ấy qua loa ngay bây giờ nhưng…
Cướp:
Đó sẽ là lần đầu tiên trong lịch sử của BiggerPockets. Tôi thực sự thích điều đó, nhưng được rồi. Được rồi, vậy là 130. Vậy bạn đang ở đâu? Bạn muốn gì cho việc này?
kim:
Thành thật mà nói, tôi đang ở trên hàng rào.
David:
Mặc dù chúng tôi đang phỏng vấn bạn nhưng chúng tôi có thể nói chuyện với bạn về vấn đề này không?
kim:
Vâng tôi rất thích đó. Gửi cho tôi hóa đơn sau.
David:
Bởi vì tôi có cảm giác như chúng ta đang ở giữa cuộc đàm phán. Chúng tôi không nghe về một thỏa thuận đã được thực hiện cách đây 200,000 năm. Đây là suy nghĩ của tôi. Nếu giá giảm hoặc giữ ở mức thấp hơn, người bán sẽ cảm thấy như tôi không cần phải đưa tiền cho cô ấy. Tôi sẽ có một người mua khác. Nhưng nếu bạn thấy một mức tăng lãi suất khác, số tiền mà ai đó sẵn sàng trả cho tài sản đó sẽ thay đổi vì bây giờ tất cả những con số bạn đưa vào bảng Excel đều thay đổi, và điều đó có nghĩa là anh ta sẽ có nhiều khả năng sẽ đến hơn. quay lại và nói, “Được rồi, bạn có thể có 200,000,” nhưng tại thời điểm đó, bạn không có tỷ lệ như mong muốn nên có thể nó sẽ còn nhiều hơn nữa. Điều đó đã được truyền đạt thông qua các nhà môi giới như, “Này, hãy cho anh ta biết rằng chúng ta sẽ mua nó với giá chiết khấu XNUMX đô la ở mức giá này, nhưng nếu giá tăng, anh ta sẽ phải trả tiền cho tôi để có được mức giá thấp hơn hoặc sau này sẽ được giảm giá lớn hơn.”
kim:
Vâng. Vì vậy, tỷ giá của chúng tôi đã bị khóa và một trong những trường hợp dự phòng là chúng tôi sẽ đóng cửa trước cuối năm vì chúng tôi muốn tận dụng ưu đãi miễn thuế mà tôi đã nói trước đó. Nhưng chúng tôi đã nói rõ với anh ấy-
Cướp:
80%?
kim:
Vâng. Chúng tôi đã nói rõ với anh ấy rằng nếu giá tăng, anh ấy sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua khác.
Cướp:
Tôi nghĩ bây giờ anh ấy đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Anh ấy đã gọi cho bạn phải không? Nếu anh ấy gọi cho bạn và đang cố gắng khơi lại chuyện này lần nữa thì có lẽ bạn đã làm được điều đó.
kim:
Vâng. Tôi nghĩ vấn đề ở đây tôi nhận ra là chúng ta đang xem xét hai thuộc tính khác nhau. Vì vậy, người bán đang xem xét tài sản mà mình đã mua với giá hời. Tài sản này đang ở trong tình trạng tồi tệ. Nó thực sự cần tình yêu. Căn nhà gần như bị bỏ trống, đổ nát, tất cả những thứ đó. Và vì vậy anh ấy đang xem xét tài sản mà anh ấy đã mua với giá hời. Anh ta cũng sở hữu nó bằng tiền mặt nên sẽ ít rủi ro hơn rất nhiều. Và quan điểm của anh ấy là vấn đề của bạn là gì? Có một vài vị trí tuyển dụng. Đó là một phần của việc kinh doanh. Bạn chỉ cần điền vào nó. Ai quan tâm nếu có 20,000 đô la tiền TI để phục hồi thiết bị này? Vấn đề lớn. Bởi vì anh ấy đang ngồi trên một đoàn tàu hấp dẫn.
Nhưng chúng tôi, chúng tôi đang xem xét tài sản này, nơi chúng tôi đã trả giá cao. Lợi nhuận ban đầu không cao nhưng chúng tôi chấp nhận điều đó vì nó đáp ứng các nguyên tắc cơ bản. Đó không phải là lợi nhuận lớn, nhưng những nguyên tắc cơ bản cơ bản đã khắc phục được vấn đề về thuế của chúng tôi và chúng tôi nghĩ rằng mình đang được giao một thứ gì đó với chi phí bảo trì rất thấp. Bây giờ chúng tôi đang ngồi ở một nơi mà chúng tôi sẽ gấp rút hoàn tất thỏa thuận này trước cuối năm nay. Và thành thật mà nói, đó là một yếu tố quan trọng đối với chúng tôi. Chúng tôi quan tâm đến chất lượng cuộc sống của chúng tôi. Chúng tôi đang hỏi về mức lương theo giờ của bạn là bao nhiêu? Không phải bạn kiếm được bao nhiêu mỗi năm? Hiện tại có rất nhiều công việc. Vì vậy, chúng tôi sẽ đóng cửa khu bất động sản này vào giữa kỳ nghỉ lễ và sau đó chúng tôi sẽ gánh chịu tất cả những vấn đề này.
Cướp:
Đây là suy nghĩ của tôi và David, bạn có thể cho tôi biết nếu bạn không đồng ý. Tôi nghĩ anh ấy sẽ tăng cao hơn một chút so với con số 130 đó chỉ dựa vào vị trí của bạn và thực tế là họ đã gọi cho bạn. Nhưng tôi không nghĩ bạn nên lấy một trăm đó và giả sử là 50 nếu đó là nơi bạn kết thúc và trừ nó ra khỏi giá mua vì tôi không nghĩ số tiền đó sẽ có ý nghĩa quan trọng trong tổng khoản thế chấp hàng tháng của bạn. Tôi nghĩ điều quan trọng đối với bạn khi ra khỏi cổng là nhận được khoản tín dụng 150,000 đô la miễn là điều đó có hiệu quả với ngân hàng. Có giới hạn cho khoản tín dụng của bạn. Và David, bạn có thể đồng ý về điều này, nhưng tôi sẽ coi đó là một khoản tín dụng để bạn có thể tiết kiệm số tiền đó trong khoản trả trước của mình và sử dụng số tiền đó để thanh toán khoản chi phí khổng lồ đó. Và tại thời điểm đó, bạn đang xem xét giao dịch mà bạn đang phân tích ban đầu. Đó là cách tôi tiếp cận nó. Bạn nghĩ sao, David?
David:
Tài chính thương mại có thể không cho phép điều đó xảy ra, tương tự với tài trợ nhà ở, bởi vì bạn đang giải quyết các khoản vay tuân thủ. Các quy tắc khá rõ ràng về số tiền người bán có thể đóng góp vào chi phí cuối cùng của người mua. Nó có thể không hoạt động giống nhau trong không gian thương mại. Khi họ trừ đi giá mua, nó thực sự không ảnh hưởng nhiều lắm. Bạn chỉ cần vay ít tiền hơn một chút.
kim:
Chà, chúng tôi vẫn giữ nguyên số tiền vay, vì vậy chúng tôi sẽ tiết kiệm số tiền đó dưới dạng tiền mặt trong ngân hàng. Chúng tôi sẽ đặt… Nếu anh ấy cấp cho chúng tôi khoản tín dụng 200,000 đô la hoặc giảm giá mua, chúng tôi sẽ trả ít hơn 200,000 đô la.
David:
Vâng. Vì vậy, nó sẽ giống nhau ở vị trí của bạn. Điều gì sẽ xảy ra nếu anh ấy bước vào và thực hiện các thay đổi cho bạn?
kim:
Tôi sẽ rất quan tâm đến điều đó nếu anh ấy muốn giải quyết vấn đề cống rãnh. Câu hỏi đặt ra là anh ấy có thể làm được điều đó sau khi kết thúc không? Chúng ta có tin tưởng anh ấy không?
Cướp:
Sẽ hơi nguy hiểm vì có những người bán sẽ không chấp nhận rủi ro đó vì giao dịch luôn có thể thất bại. Trong trường hợp điển hình, thỏa thuận này đã thất bại vì lý do đó. Và sau đó bạn luôn có thể có một hợp đồng nào đó khiến anh ấy làm điều đó sau đó. Nhưng bản thân điều đó luôn là một rủi ro. Vì vậy, đó là một trong hai cách khó khăn.
kim:
Vâng. Và tôi cảm thấy muốn chắc chắn rằng mình thực sự lắng nghe những nguyên tắc mà chúng tôi đã nói trước đó trong chương trình. Tôi muốn đảm bảo rằng tôi không suy đoán về việc thu hút người thuê nhà tiếp thị tiền thuê nhà. Và một vấn đề khác là chúng tôi thực sự đã có ý định tự quản lý tài sản này vì nó ở quê hương của chúng tôi. Và chúng ta có muốn cơn đau đầu đó không? Chúng ta có muốn tiếp tục điều đó không? Chúng tôi cũng sẽ thực hiện việc cho thuê. Và chỉ có sự không chắc chắn về hướng đi của thị trường. Chúng ta có lo lắng về người thuê Pilates không? Chúng ta có lo lắng về những người thuê nhà quá hạn này không? Liệu chúng tôi có thể cho thuê lại không gian không? Vì vậy, tôi đang bị lạnh chân.
David:
Tôi không biết rằng bạn đã sai. Tôi nghĩ ở vị trí này với hướng đi của thị trường, nhiều khả năng mọi thứ sẽ dịu đi trong không gian thương mại sau đó sẽ thắt chặt hơn. Vì vậy, bạn đã có được điều đó về phía bạn. Và có lẽ Phoenix đã bị cô lập khỏi điều này một chút và vì vậy người bán không nhận ra rằng sẽ có rất nhiều bất động sản thương mại sắp bắt đầu tung ra thị trường với mức giá cạnh tranh hơn nhiều so với những gì chúng ta đã thấy vì giá cả đang rất cao. cao quá. Và khi các khoản thanh toán bong bóng này bắt đầu đến hạn, việc tái cấp vốn sẽ không phải là một lựa chọn, và rất nhiều tài sản trong số này là thứ mà mọi người bỏ tiền ra để mua, vì vậy họ phải bán nó để trả nợ cho các nhà đầu tư của mình.
Tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy nhiều hàng tồn kho được tung ra thị trường hơn những gì chúng ta có trước đây. Và vì vậy, thời gian đang đứng về phía bạn để tìm ra thỏa thuận. Thời gian không ủng hộ bạn cho phần thuế. Vì vậy, đó thực sự là những gì bạn phải cân nhắc. Có đáng để phải chịu áp lực về thuế để mua được món hàng tốt hơn hay không? Nhưng tôi thực sự đánh giá cao việc bạn chia sẻ chi tiết câu chuyện này vì đây là bất động sản ngoài đời thực. Đây chính xác là những gì xảy ra. Người ta kể thế này rồi hóa ra thế nọ, rồi tôi nói thế này rồi họ nói thế kia, và câu chuyện luôn thay đổi.
Cướp:
Đây là những gì tôi sẽ nói. Tôi nghĩ tôi sẽ tiếp tục, miễn là tôi có thể nhận được sự đảm bảo rằng chủ sở hữu sẽ sửa nó trước hoặc ngay sau khi đóng cửa.
kim:
Hấp dẫn. Tối thích ý tưởng đó.
Cướp:
Bởi vì với tôi, đó cũng là một thỏa thuận tương tự. Nếu anh ta định trả tiền thông qua sự nhượng bộ này, thông qua khoản tín dụng này, dù bạn muốn chia nhỏ nó như thế nào đi nữa, thì thực tế đó cũng là một thỏa thuận tương tự. Bạn chỉ cần đảm bảo rằng việc sửa chữa được thực hiện.
kim:
Hấp dẫn. Vâng. Và thông thường, chúng tôi tìm kiếm… Những gì chúng tôi nói, chúng tôi thường tìm kiếm những vấn đề mà người bán không giải quyết được. Vì vậy, hãy đưa cho tôi một báo cáo thu nhập được viết trên một chiếc khăn ăn suốt cả ngày. Tôi không có vấn đề gì với người bán, nhưng đây đều là những vấn đề không thể giải quyết được với người bán. Họ gắn bó với chúng tôi ngay khi chúng tôi đóng cửa. Vì vậy, đó là sự do dự của chúng tôi.
David:
Vâng, tôi nghĩ bạn đang làm điều đúng đắn. Nắm chắc tay súng. Nếu bạn phải chịu thiệt hại về thuế và điều đó hợp lý hơn việc mua bất động sản, hãy làm điều đó. Nhưng tôi cũng sẽ xem xét, nếu tôi ở vị trí của bạn, nếu tôi phải trả nhiều hơn 70 nghìn đô la so với số tiền tôi muốn, liệu tổng lợi ích thuế có bù được cho 70 nghìn đô la đó không? Vì vậy, mặc dù thỏa thuận có thể không như bạn mong muốn nhưng nhìn tổng thể thì điều này vẫn có ý nghĩa hơn. Và nếu đúng như vậy, thì bạn chỉ cần tự hỏi bản thân, giả sử lợi ích về thuế của bạn là 40 nghìn đô nhưng bạn sẽ có 70 nghìn đô la ngoài nơi bạn muốn đến nên bạn cảm thấy như mình có tổng cộng 30 nghìn đô la, Liệu tài sản này có ở một vị trí tuyệt vời và là một tài sản lớn đến mức 30 nghìn đô la đó có đáng giá không? Hoặc với kinh nghiệm, kiến thức và những gì bạn làm, Kim, bạn có thể tìm một thỏa thuận tốt hơn để có thể kiếm lại số tiền đó ở một nơi khác không?
Cướp:
Được rồi mọi người. Nếu bạn muốn nghe thông tin cập nhật về câu chuyện này và theo dõi quá trình này, hãy nhớ theo dõi Kim trên tất cả các phương tiện truyền thông xã hội của cô ấy. Kim, mọi người có thể tìm thấy bạn ở đâu và nhận được thông tin cập nhật cũng như kết luận thú vị về câu chuyện?
kim:
Vâng. Vì vậy, để tìm hiểu thêm về những gì chúng tôi làm và có tên trong danh sách cập nhật và cơ hội của chúng tôi, họ có thể truy cập trang web của chúng tôi là ironpeakproperties.com. Theo dõi tôi trên LinkedIn dưới tên Kim Hopkins. Và cuối cùng là trên Instagram với tên MoneyPlusHappy. Và này, có lẽ chúng ta nên đưa vấn đề này ra biểu quyết. Nếu các bạn nghe thấy điều này, hãy tiếp tục và cân nhắc xem các bạn nghĩ chúng ta nên làm gì với thỏa thuận này.
Cướp:
Được rồi. Hãy bình luận trong phần bình luận trên YouTube nếu bạn đang xem nội dung này trên YouTube. Cho chúng tôi biết bạn nghĩ gì.
David:
Được rồi, Kim, thật tuyệt khi có bạn ở đây. Cảm ơn rất nhiều vì đã chia sẻ câu chuyện của bạn với chúng tôi. Bản thân tôi cũng đang ngồi chờ đợi để biết câu chuyện này diễn ra như thế nào, vì vậy tôi sẽ tò mò muốn nghe chính mình. Nhưng chúng tôi sẽ để bạn ra khỏi đây trong ngày hôm nay. Cảm ơn rất nhiều vì đã tham gia chương trình.
kim:
Cảm ơn rất nhiều vì đã có tôi các bạn.
David:
Đây là David Greene của Rob, đã chuyển quần của anh ấy từ Kohl's, Abasolo, đang đăng xuất.
Xem tập phim tại đây
Giúp chúng tôi ra!
Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại xếp hạng và đánh giá cho chúng tôi! Chỉ mất 30 giây và có thể tìm thấy hướng dẫn tại đây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!
Trong tập này, chúng tôi sẽ đề cập đến:
- Kim's đầu tư bất động sản thương mại “mua hộp” cô ấy sử dụng để mua những tài sản sinh lời
- Giải thích về tỷ lệ giới hạn và tại sao bạn PHẢI có được quyền này khi mua bất động sản lớn
- Sản phẩm thổi phồng “hình thức chuyên nghiệp“các nhà môi giới số liệu sẽ cố gắng thuyết phục bạn về (đừng làm theo những điều này!)
- Các loại tài sản thương mại được chống khóa và luôn cởi mở
- Sản phẩm Rủi ro lớn đối với bất động sản thương mại năm 2024 và hai doanh nghiệp bạn KHÔNG BAO GIỜ nên thuê
- A thỏa thuận trực tiếp tìm hiểu sâu với thỏa thuận hiện tại Kim đang tranh luận về việc mua
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Kết nối với Kim:
Quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ ngày nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? E-mail .
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
- PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
- PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : có
- :là
- :không phải
- :Ở đâu
- $ LÊN
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- ở trên
- AC
- tăng tốc
- Tài khoản
- ngang qua
- thực tế
- thực sự
- thêm vào
- thêm
- Lợi thế
- ảnh hưởng đến
- Sau
- sau đó
- một lần nữa
- chống lại
- cách đây
- trước
- Airbnb
- Tất cả
- cho phép
- cho phép
- dọc theo
- Đã
- Ngoài ra
- Mặc dù
- luôn luôn
- am
- số lượng
- an
- phân tích
- và
- động vật
- Một
- trả lời
- bất kì
- nữa không
- bất kỳ ai
- bất cứ điều gì
- ngoài
- Apple
- Các Ứng Dụng
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- kiến trúc
- LÀ
- KHU VỰC
- khu vực
- arizona
- xung quanh
- AS
- xin
- tài sản
- liên kết
- At
- thu hút
- tác giả
- tự động
- tránh
- tránh
- xa
- trở lại
- được hậu thuẫn
- Bad
- Cân đối
- Ngân hàng
- Ngân hàng
- rào cản
- dựa
- cơ bản
- Về cơ bản
- BE
- bởi vì
- trở thành
- được
- trước
- bắt đầu
- Bắt đầu
- sau
- được
- hưởng lợi
- Lợi ích
- BEST
- Hơn
- Vị trí tốt hơn
- lớn
- Bức tranh lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Hóa đơn
- Một chút
- Đen
- thổi
- Thêm các lợi ích
- Giày ống
- biên giới
- vay
- cả hai
- đáy
- mua
- Hộp
- Nghỉ giải lao
- mang lại
- người môi giới
- môi giới
- em trai
- Xây dựng
- xây dựng
- xăn lên
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- nhưng
- nút
- mua
- NGƯỜI MUA ..
- Mua
- Mua
- by
- california
- cuộc gọi
- gọi là
- máy ảnh
- CAN
- Có thể có được
- mũ lưỡi trai
- xe hơi
- xe ô tô
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- thảm họa
- Catch
- Trung tâm
- thay đổi
- Những thay đổi
- thay đổi
- Kêu vang
- sự lựa chọn
- Chọn
- chọn
- Giáng Sinh
- trong sáng
- Đóng
- chặt chẽ
- đóng cửa
- Đồng chủ nhà
- huấn luyện
- lạnh
- Sự sụp đổ
- COM
- Đến
- đến
- bình luận
- Bình luận
- thương gia
- bất động sản thương mại
- truyền đạt
- công ty
- cạnh tranh
- Hoàn thành
- hoàn toàn
- thành phần
- nhượng bộ
- phần kết luận
- bê tông
- tự tin
- Hãy xem xét
- xem xét
- hợp đồng
- Góp phần
- Conversation
- ngược lại
- thuyết phục
- sửa chữa
- đúng
- Phí Tổn
- có thể
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- phủ
- Covidien
- CPA
- tạo
- tạo ra
- Tạo
- Sáng tạo
- tín dụng
- tín
- tiêu chuẩn
- Crossfit
- tò mò
- Current
- Hiện nay
- tấm màn
- khách hàng
- David
- ngày
- Ngày
- nhiều
- xử lý
- Ưu đãi
- tranh luận
- Nợ
- quyết định
- quyết định
- sâu
- phòng thủ
- chắc chắn
- phụ thuộc
- sụt giá
- xứng đáng
- chi tiết
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- ĐÀO
- Giảm giá
- Giao diện
- khoảng cách
- bổ nhào
- do
- làm
- Không
- làm
- Đô la
- đô la
- thực hiện
- dont
- xuống
- lái xe
- lái xe
- Rơi
- hai
- suốt trong
- Tiếng Hà Lan
- Chết
- mỗi
- Sớm hơn
- trái đất
- ăn
- hiệu quả
- hay
- elf
- khác
- cuối
- kết thúc
- kết thúc
- đủ
- Toàn bộ
- hoàn toàn
- môi trường
- tập
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- thiết yếu
- bất động sản
- Ether (ETH)
- đánh giá
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- Excel
- ngoại lệ
- kích thích
- hiện tại
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- Giải thích
- Giải thích
- cực kỳ
- thực tế
- yếu tố
- không
- công bằng
- Rơi
- fan hâm mộ
- tuyệt vời
- cảm thấy
- Đôi chân
- lôi
- vài
- Hình
- điền
- đầy
- bộ lọc
- cuối cùng
- Cuối cùng
- tài chính
- Tìm kiếm
- tìm kiếm
- Tên
- năm
- Sửa chữa
- cố định
- nhất định
- Sàn nhà
- florida
- dòng chảy
- Chảy
- theo
- sau
- thực phẩm
- Trong
- quên
- công thức
- Ra
- Forward
- tìm thấy
- 4
- Miễn phí
- người bạn
- bạn bè
- từ
- quỹ
- Nguyên tắc cơ bản
- tương lai
- cửa khẩu
- Tổng Quát
- thế hệ
- được
- nhận được
- khổng lồ
- Cho
- được
- cho
- Go
- mục tiêu
- Đi
- đi
- đi
- tốt
- có
- Chính phủ
- lớn
- tuyệt vời
- Tham lam
- Mặt đất
- Nhóm
- Phát triển
- GUNS
- Guy
- có
- Một nửa
- tay
- xảy ra
- đã xảy ra
- xảy ra
- Cứng
- Có
- có
- he
- đứng đầu
- Nghe
- nghe
- nghe
- giúp đỡ
- cô
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- cao nhất
- cao
- anh ta
- mình
- của mình
- lịch sử
- Đánh
- đánh
- tổ chức
- ngay Lê
- Trang Chủ
- trung thực
- Thành thật
- mong
- Hy vọng
- hy vọng
- Hopkins
- chủ nhà
- NÓNG BỨC
- khách sạn
- giờ
- House
- nhà
- nhà ở
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- một trăm
- i
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- if
- hình ảnh
- ngay
- Va chạm
- quan trọng
- cải thiện
- cải tiến
- cải thiện
- in
- bao gồm
- lợi tức
- Tăng
- vô cùng
- các cá nhân
- công nghiệp
- thông tin
- ban đầu
- trong
- thay vì
- hướng dẫn
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- trong
- hàng tồn kho
- Đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- bị cô lập
- vấn đề
- các vấn đề
- IT
- chính nó
- iTunes
- jack
- tham gia
- jpg
- nhảy
- chỉ
- Giữ
- giữ
- giữ
- đá
- Đứa trẻ
- trẻ em
- kẻ giết người
- Kim
- Loại
- Biết
- kiến thức
- biết
- lớn
- lớn hơn
- Họ
- Năm ngoái
- cuối cùng
- Trễ, muộn
- một lát sau
- dẫn
- hàng đầu
- LEARN
- học
- học tập
- cho thuê
- cho thuê
- Rời bỏ
- để lại
- trái
- người cho vay
- nhân hậu
- ít
- cho phép
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- Cuộc sống
- Lượt thích
- Có khả năng
- LIMIT
- Dòng
- dòng
- LINK
- Danh sách
- ít
- cho vay
- Các khoản cho vay
- nằm
- địa điểm thư viện nào
- khóa máy
- khóa
- dài
- lâu
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- dệt
- thua
- Rất nhiều
- rất nhiều
- yêu
- Thấp
- thấp hơn
- LTV
- thực hiện
- Chủ yếu
- bảo trì
- làm cho
- LÀM CHO
- Làm
- nhiều
- đánh dấu
- thị trường
- thị trường
- lớn
- chất
- Tối đa hóa
- Có thể..
- có lẽ
- me
- nghĩa là
- có nghĩa
- Gặp gỡ
- đề cập
- phương pháp
- Metrics
- Tên đệm
- Might
- triệu
- mất tích
- sai lầm
- Giảm nhẹ
- mô hình
- mẹ
- thời điểm
- tiền
- hàng tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- hầu hết
- di chuyển
- tiến về phía trước
- chuyển
- di chuyển
- nhiều
- nhiều
- Âm nhạc
- phải
- my
- bản thân mình
- Thiên nhiên
- nhất thiết
- Cần
- cần thiết
- nhu cầu
- không bao giờ
- Mới
- tiếp theo
- đêm
- Không
- Không áp dụng
- tại
- con số
- số
- nơi làm việc
- of
- off
- cung cấp
- cung cấp
- Office
- Ngoại tuyến
- thường
- đôi khi
- oh
- Được rồi
- Xưa
- on
- hàng loạt
- ONE
- những
- có thể
- mở
- hoạt động
- Ý kiến
- Cơ hội
- phản đối
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- or
- gọi món
- Oregon
- Nền tảng khác
- nếu không thì
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- bên ngoài
- kết thúc
- tổng thể
- riêng
- chủ sở hữu
- sở hữu
- thanh toán
- đau đớn
- Sơn
- đại dịch
- Giấy
- giấy tờ
- paris
- Công viên
- bãi đậu xe
- một phần
- riêng
- đối tác
- qua
- Trả
- trả tiền
- thanh toán
- thanh toán
- bút chì
- người
- mỗi
- phần trăm
- hoàn hảo
- phượng hoàng
- điện thoại
- Gọi điện
- Thể chất
- chọn
- chọn
- hình ảnh
- chân
- đường ống
- đường ống
- Nơi
- Nơi
- kế hoạch
- kế hoạch
- lập kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- máy nghe nhạc
- đóng
- xin vui lòng
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- Quan điểm
- bật
- danh mục đầu tư
- vị trí
- quyền lực
- PPP
- thực tế
- cao cấp
- trình bày
- trình bày
- khá
- giá
- Giá
- chính
- nguyên tắc
- riêng
- pro
- có lẽ
- Vấn đề
- vấn đề
- quá trình
- Sản phẩm
- Hồ sơ
- lợi nhuận
- Tiến độ
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- kéo
- mua
- đặt
- Đặt
- chất lượng
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- khá
- xếp hạng
- Tỷ lệ
- Giá
- giá
- đạt
- thực
- bất động sản
- thị trường bất động sản
- đời thực
- nhận ra
- nhận ra
- có thật không
- người môi giới
- lý do
- hợp lý
- lý do
- tóm tắt
- suy thoái kinh tế
- Refi
- trại cai nghiện
- tái đầu tư
- tương đối
- có liên quan
- sự phụ thuộc
- nhớ
- Thuê
- cho thuê
- sửa
- Báo cáo
- đại diện
- yêu cầu
- yêu cầu
- yêu cầu
- khu dân cư
- Trả lời
- nhà hàng
- Nhà hàng
- bán lẻ
- trở lại
- Trả về
- Thoát khỏi
- ngay
- Nguy cơ
- rủi ro
- cướp
- ROI
- mái nhà
- rễ
- tròn
- quy tắc
- chạy
- vội vàng
- an toàn hơn
- saga
- Nói
- tương tự
- Lưu
- tiết kiệm
- nói
- nói
- sợ hãi
- phạm vi
- Thứ hai
- giây
- Bí mật
- xem
- nhìn thấy
- hình như
- dường như
- đã xem
- bán
- Người bán
- gửi
- gửi
- ý nghĩa
- gởi
- nghiêm túc
- DỊCH VỤ
- XNUMX
- một số
- Hình dạng
- chia sẻ
- chị ấy
- tấm
- VẬN CHUYỂN
- vận chuyển
- Mua sắm
- cửa hàng
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- cho thấy
- hiển thị
- đóng cửa
- Đóng cửa
- bên
- có ý nghĩa
- ký
- kể từ khi
- duy nhất
- Ngồi
- tình hình
- tình huống
- Kích thước máy
- ngủ
- Slice
- nhỏ
- nhỏ hơn
- thông minh
- So
- Mạng xã hội
- bán
- rắn
- giải quyết
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- một nơi nào đó
- Chẳng bao lâu
- Không gian
- không gian
- Loa
- riêng
- đặc biệt
- suy đoán
- tiêu
- tiêu
- chia
- Nhà tài trợ
- vuông
- Bắt đầu
- Tiểu bang
- Tuyên bố
- ở lại
- Stick
- Vẫn còn
- kích thích kinh tế
- hàng
- Câu chuyện
- Chiến lược
- đình công
- phòng thu
- như vậy
- phải
- chắc chắn
- Bề mặt
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- nhắm mục tiêu
- nhắm mục tiêu
- đã dạy
- thuế
- Thuế
- nói
- người thuê nhà
- có xu hướng
- về
- đại học
- texas
- hơn
- cảm tạ
- cảm ơn
- việc này
- Sản phẩm
- Tương lai
- cung cấp their dịch
- Them
- sau đó
- lý thuyết
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- điều
- nghĩ
- Suy nghĩ
- điều này
- năm nay
- những
- Tuy nhiên?
- nghĩ
- nghìn
- số ba
- Phát triển mạnh
- phát đạt
- Thông qua
- Như vậy
- Bị ràng buộc
- thời gian
- thời gian
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- Nhà vệ sinh
- nói với
- tấn
- Tone
- quá
- mất
- TỔNG CỘNG
- dai
- Train
- Bảng điểm
- Chuyển đổi
- cây
- khuynh hướng
- cố gắng
- rắc rối
- NIỀM TIN
- thử
- cố gắng
- Quay
- chìa khóa trao tay
- biến
- hai
- kiểu
- loại
- điển hình
- thường
- Không chắc chắn
- để hở
- Dưới
- hiểu
- sự hiểu biết
- đơn vị
- các đơn vị
- cho đến khi
- Cập nhật
- Cập nhật
- us
- sử dụng
- đã sử dụng
- sử dụng
- sử dụng
- thường
- utah
- kỳ nghỉ
- giá trị
- rất
- Video
- Video
- Xem
- Giọng nói
- Bỏ phiếu
- chờ đợi
- Đợi
- đi bộ
- đi bộ
- đi bộ
- muốn
- muốn
- muốn
- là
- Washington
- xem
- Nước
- Đường..
- we
- Website
- tuần
- cân
- chào mừng
- TỐT
- đi
- là
- Điều gì
- Là gì
- khi nào
- liệu
- cái nào
- trong khi
- trắng
- CHÚNG TÔI LÀ
- toàn bộ
- tại sao
- vợ
- sẽ
- sẵn sàng
- với
- không có
- Công việc
- đang làm việc
- công trinh
- lo lắng
- lo
- tệ hơn
- tệ nhất
- giá trị
- sẽ
- viết
- Sai
- năm
- năm
- Vâng
- hôm qua
- bạn
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet