A thương gia bất động sản sụp đổ đang tìm kiếm ngày càng nhiều có thể vào năm 2023. Lãi suất tăng, nén tỷ lệ giới hạnvà hàng tồn kho mới sắp được tung ra thị trường đang khiến bất động sản thương mại, cụ thể hơn là bất động sản đa gia đình, trở nên kém hấp dẫn hơn bao giờ hết đối với nhà đầu tư bất động sản. Nhưng với rất nhiều tiền vẫn được ném vào các khoản đầu tư đa gia đình, các nhà đầu tư hàng ngày sẽ bị cuốn vào tất cả sự cuồng loạn? Hay đây chỉ đơn thuần là một tai nạn quá mức điều đó sẽ không thành hiện thực trong nhiều năm tới?
rãnh Scott, Giám đốc điều hành của BiggerPockets và máy chủ của Podcast tiền lớn hơn, đã có những nghi ngờ về không gian đa gia đình kể từ khi lãi suất thế chấp bắt đầu tăng đột biến. Bây giờ, anh ấy tham gia chương trình để giải thích tại sao một vụ tai nạn có thể xảy ra, nó sẽ ảnh hưởng đến aivà nhà đầu tư có thể làm gì để chuẩn bị cho mình. Đây KHÔNG phải là thời điểm để thực hiện các giao dịch cổ phần cao vốn đã rất nổi bật trong năm 2020 và 2021. Scott đưa ra các khuyến nghị của mình về những việc mà cả nhà đầu tư chủ động và thụ động có thể làm để giữ tài sản của họ nếu và khi sự sụp đổ cuối cùng ập đến.
Nhưng đó không phải là tất cả! Chúng ta sẽ không nói về đa gia đình mà không có Andrew Cushman và Matt Faircloth, hai nhà đầu tư đa gia đình lớn có hàng chục năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Andrew và Matt nhận câu hỏi từ hai người cố vấn BiggerPockets, Philip và Danny, một vài nhà đầu tư có trụ sở tại California đang cố gắng mở rộng danh mục đầu tư đa gia đình của họ. Nếu bạn muốn gia nhập nhiều gia đình đúng cách hoặc né tránh một thỏa thuận tệ hại, dính xung quanh!
Bấm vào đây để nghe trên Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
Scott:
Đây là BiggerPockets Podcast, hiển thị số 721.
Andrew:
Hãy ghi nhớ, lớn hơn là khó khăn hơn về mặt tinh thần, nhưng lớn hơn thì dễ dàng hơn. Hạ gục 10 đơn vị cũng giống như hạ gục 100 đơn vị. Vì vậy, triết lý của tôi là hãy lớn hết mức có thể. Ý tôi là thoải mái nghĩa là không đặt bạn hoặc các nhà đầu tư của bạn vào rủi ro tài chính, nhưng đừng sợ hãi bởi thực tế là, “Chà, đó là 100 đơn vị. Tôi chưa bao giờ làm điều đó.” Nếu bạn đã lấy được 10, bạn đã lấy được 100. Đó chỉ là số tiền tài chính, và nó thực sự trở nên dễ dàng hơn khi bạn càng lớn.
Scott:
Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người? Đây là Scott Trench, khách mời tạm thời trên BiggerPockets Podcast tại đây với người dẫn chương trình, Dave Meyer. Xin lỗi, tôi đã đánh cắp nó từ bạn, Dave.
Dave:
Ôi không. Tôi không biết mình là chủ hay khách. Dù đó là gì, chúng tôi ở đây cùng nhau và chúng tôi sẽ tiếp quản chương trình ngày hôm nay.
Scott:
Vâng, cảm ơn bạn đã mời tôi vào ngày hôm nay, Dave. Tôi rât cảm kich.
Dave:
Vâng, tất nhiên. Bạn rất trơn tru ở phần giới thiệu đó. Bạn là một tay cũ ở đây. Chúng tôi muốn mời bạn tham gia vì chúng tôi có một vài câu hỏi. Bạn và tôi đã thực sự có rất nhiều cuộc trò chuyện thú vị ngoại tuyến về điều này. Bạn có một số suy nghĩ thực sự thú vị và thành thật mà nói, một số lo ngại về không gian thương mại dành cho nhiều gia đình mà chúng ta sẽ nói ở đây trong 20 phút đầu tiên của chương trình.
Scott:
Yeah tôi làm. Tôi nghĩ rằng đa gia đình thương mại đã đạt được thành tích thực sự phi thường trong việc tạo ra một lượng tài sản khổng lồ trong 10, 12 năm qua khi giá thuê đã thực sự tăng gần như theo xu hướng tăng tốc trong thập kỷ qua khi lãi suất giảm dần trong thời gian đó và khi tỷ lệ giới hạn đã giảm xuống. Điều đó đã tạo ra một môi trường đáng kinh ngạc để tạo ra của cải mà tôi lo lắng rằng nó đã đi đúng hướng và sẽ mang lại rất nhiều điều đó trong vòng 12 đến 18 tháng tới. Tôi muốn nói lên những lo ngại đó một cách thực sự và gióng lên hồi chuông cảnh báo ở đây để các nhà đầu tư hết sức cảnh giác với loại tài sản này nói riêng vào năm 2023 nói riêng.
Dave:
Được rồi, tuyệt. Vâng, đây sẽ là một cuộc trò chuyện tuyệt vời. Tôi đang mong chờ nó. Tôi có rất nhiều câu hỏi cho bạn. Chỉ để mọi người lắng nghe, chúng ta sẽ nói chuyện với Scott trong khoảng 20 phút. Sau đó, chúng tôi sẽ chuyển nó cho Matt Faircloth và Andrew Cushman, những người sẽ trả lời một số câu hỏi của người cố vấn và người nghe về không gian đa gia đình. Vì vậy, chúng tôi có một chương trình tuyệt vời cho bạn ngày hôm nay. Chúng tôi sẽ đề cập rất nhiều về thương mại và đa gia đình, vì vậy bạn chắc chắn sẽ muốn tiếp tục tìm hiểu về vấn đề này. Bạn có một số suy nghĩ về những gì đang diễn ra trong không gian thương mại và đa gia đình, và chúng tôi muốn biết suy nghĩ của bạn.
Scott:
Tôi nghĩ rằng điều đầu tiên liên quan đến tôi trong không gian bất động sản thương mại và đa gia đình hoặc thương mại là tỷ lệ giới hạn thấp hơn lãi suất ngay bây giờ trong rất nhiều không gian này. Điều đó có nghĩa là khi tôi mua một mảnh bất động sản thương mại, tôi đang mua một nguồn thu nhập. Nếu đó là tỷ lệ giới hạn 5%, tôi có thể chi 10 triệu đô la để mua một bất động sản tạo ra thu nhập hoạt động ròng 500,000 đô la một năm. Chà, nếu lãi suất của tôi là 5.5% hoặc 6.5%, giống như các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm của Freddie Mac đang ở mức trung bình 6.42% vào cuối năm, điều đó có nghĩa là khoản nợ của tôi bị suy giảm. Tôi thực sự sẽ nhận được lợi nhuận tốt hơn bằng cách mua tất cả tiền mặt hoặc đứng về phía cho vay thay vì phía vốn chủ sở hữu trừ khi tôi thực sự lạc quan về sự đánh giá cao. Trong trường hợp bất động sản thương mại, điều đó có nghĩa là tôi thực sự lạc quan về tăng trưởng tiền thuê hoặc vì lý do nào đó, tôi tin rằng mình có thể giảm chi phí hoạt động. Vì vậy, đây là một vấn đề lớn. Điều này không bền vững theo quan điểm của tôi. Khi mức trung bình của thị trường thấy lãi suất trần thấp hơn lãi suất, điều đó có nghĩa là thị trường đang tập trung vào các giả định tăng trưởng này. Và tôi không hiểu điều đó. Tôi nghĩ đó là một vị trí thực sự rủi ro và đáng sợ.
Vì vậy, hãy xem xét những gì phải đúng để điều này có hiệu quả đối với các nhà đầu tư trong không gian thương mại. Một là tăng trưởng tiền thuê phải tăng lên. Một cách có thể xảy ra là động lực cung và cầu. Về phía cung, chúng tôi sẽ có nhiều hàng tồn kho nhất trên mạng kể từ những năm 1970. Ivy Zelman ước tính rằng sẽ có 1.6 triệu đơn vị xuất hiện trực tuyến trong 12 đến 18 tháng tới trong hồ sơ tồn đọng tại đây. Các nhà xây dựng sẽ hoàn thành khoảng không quảng cáo đó và họ sẽ kiếm tiền từ nó. Có thể nếu mọi thứ trở nên thực sự tồi tệ, họ có thể ngừng xây dựng, nhưng sau đó điều đó chỉ chứng minh rằng có một rủi ro lớn trong không gian này.
Sau đó, mặt khác của điều này… Vì vậy, tôi nghĩ rằng đó là một cơn gió ngược đối với sự tăng trưởng tiền thuê đó với giả định rằng thị trường đang diễn ra ổn định, rất nhiều nguồn cung cấp trực tuyến, rất nhiều công trình xây dựng. Tất cả những gì bạn phải làm là nhìn ra ngoài cửa sổ ở Denver này và bạn sẽ thấy những con sếu sinh sôi nảy nở hơn bao giờ hết. Điều đó nói lên điều gì đó bởi vì thành phố đã bùng nổ trong một thời gian dài. Bây giờ, tất cả điều này sẽ là khu vực. Một số thành phố sẽ không thấy nguồn cung trực tuyến. Một số thành phố sẽ thấy hàng tấn nguồn cung cấp trực tuyến và vẫn không gặp khó khăn gì trong việc hấp thụ các đơn vị đó.
Dave:
Chà, chỉ để nhắc lại, để nhấn mạnh điểm đó, Scott, chúng ta đã thấy rằng giá thuê, đặc biệt là ở nhà nhiều gia đình, đang đi ngang và bắt đầu giảm ở một số khu vực. Đó là ngay cả trước đây, những gì bạn đang nói, sự gia tăng nguồn cung này xuất hiện trực tuyến bởi vì tôi nghĩ rằng đó là vào giữa năm 2023 khi điều đó dự định xảy ra. Vì vậy, chúng tôi đã thấy điều này trước khi tình trạng dư thừa nguồn cung thậm chí bắt đầu ảnh hưởng đến động lực đó.
Scott:
Yeah tuyệt đối. Tôi nghĩ đặt cược tốt hơn là giá thuê không thay đổi hoặc thậm chí có thể giảm trong 12 tháng tới trong không gian nhiều gia đình so với giả định ngầm khi lãi suất trần thấp hơn lãi suất mà chúng sẽ bùng nổ.
Về phía nhu cầu, tôi nghĩ rằng chúng tôi có một thẻ hoang dã ở đây và tôi thực sự không có bất kỳ dự báo nào mà tôi cảm thấy thực sự tự tin về nhu cầu. Một trong những lập luận lớn về nhu cầu là có nhiều người hơn, việc hình thành hộ gia đình đang tăng tốc. Có những xu hướng dài hạn hỗ trợ điều đó. Điều đó đúng, nhưng có rất nhiều biến động từ toàn bộ tình hình COVID: nhiều người chuyển đi, ly hôn, chia tay. Theo tôi, điều đó tạo ra sự hình thành hộ gia đình một cách giả tạo. Đó là một số liệu có thể di chuyển và gây nhầm lẫn cho các nhà kinh tế. Vì vậy, tôi không biết làm thế nào để dự đoán sự hình thành hộ gia đình vào năm 2023 theo cách này hay cách khác. Tôi nghĩ cách đặt cược an toàn nhất là giả sử rất ít thành lập hộ gia đình. Nếu có một cuộc suy thoái nhẹ hoặc lãi suất tiếp tục tăng, điều đó sẽ gây áp lực lên nền kinh tế. Nó sẽ dẫn đến tăng lương ít hơn và chúng tôi có thể trả lại một số khoản tăng tiền thuê nhà đó. Tôi nghĩ, nếu có bất cứ điều gì, có lý do để tin rằng giá thuê, một lần nữa, giữ nguyên hoặc giảm dần qua từng năm. Một lần nữa, đó là vấn đề.
Vì vậy, tôi lo lắng rằng vào năm 2023, chúng ta có thể thấy tỷ lệ trần tăng lên, đồng nghĩa với việc định giá tài sản của nhiều gia đình giảm xuống. Vì vậy, cùng một tài sản tạo ra 500,000 đô la thu nhập hoạt động ròng từ trị giá 10 triệu đô la với mức trần 5.0% lên 7.7% với mức trần 6.5%. Đó là sự sụp đổ 23% trong giá trị tài sản của tài sản đó. Nếu bạn sử dụng đòn bẩy 70/30, bạn đã sử dụng 70% nợ, 30% vốn chủ sở hữu, điều đó sẽ xóa sạch phần lớn vốn chủ sở hữu của bạn. Đây là vấn đề mà tôi thấy đang phát sinh trong không gian này hoặc tôi lo lắng có thể đang phát sinh trong không gian năm 2023.
Dave:
Bạn có thấy điều này trên tất cả các tài sản đa gia đình không? Các tập đoàn lớn hơn hoặc nhiều gia đình nhỏ hơn có bị ảnh hưởng bởi điều này không?
Scott:
Tôi nghĩ rằng đây là mối đe dọa đối với tài sản bất động sản thương mại trên toàn diện, bao gồm không gian văn phòng, bán lẻ, nhà ở đa gia đình và các tài sản khác. Tôi nghĩ rằng bạn sẽ thấy nhiều áp lực hơn đối với các tài sản lớn hơn. Bạn sẽ thấy áp lực đối với những tài sản không được tài trợ bằng các khoản vay của Freddie Mac với lãi suất cố định 30 năm. Tôi nghĩ rằng mọi người sẽ bị ảnh hưởng không tương xứng. Tôi cũng nghĩ rằng bạn sẽ thấy mọi người chỉ đơn giản là không bán trong giai đoạn này. Nếu bạn đầu tư vào tổ chức phân phối, tổ chức phân phối của bạn có thể sẽ không bán trong một hoặc hai năm tới và hy vọng rằng giá sẽ phục hồi. Tuy nhiên, lo lắng của tôi là nếu lãi suất vẫn ở mức cao và thậm chí có thể giảm xuống một chút, tôi biết bạn đang nghĩ rằng lãi suất thế chấp có thể sẽ giảm vào năm tới, nhưng miễn là chúng vẫn ở mức cao hơn nhiều so với trước đây. trong vài năm qua, tôi nghĩ bạn sẽ thấy tỷ lệ giới hạn được đặt lại ở mức cao hơn, có thể là 6.5%, 7% trên cơ sở toàn quốc, một lần nữa, thay đổi theo vùng.
Dave:
Chà, lý tưởng nhất là hầu hết các nhà cung cấp dịch vụ và nhà điều hành có thể sẽ tiếp tục. Nhưng do bản chất của cho vay thương mại, hầu hết trong số họ không có nợ cố định dài hạn. Một số trong số họ có thể có các khoản thanh toán bong bóng sắp đến hạn hoặc một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh sẽ điều chỉnh trong vài năm tới và điều đó có khả năng buộc phải bán hoặc tác động tiêu cực hơn nữa đến dòng tiền của tài sản.
Scott:
Tôi nghĩ điều đó đúng và tôi nghĩ đó là một ẩn số thực sự lớn trong không gian. Tôi không biết ai có dữ liệu tuyệt vời về mức trung bình của các khoản nợ bất động sản thương mại dành cho nhiều hộ gia đình. Tuổi thọ bình quân gia quyền của các khoản nợ này là bao nhiêu? Có phải là năm năm? Có phải là 10 năm? Có phải 30 năm? Có phải mọi người đều nhận được các khoản vay Freddie Mac với lãi suất cố định cho khoản này và chúng ta đã sẵn sàng chưa? Tôi đoán là có một sự lan rộng lớn trong những lĩnh vực này và những người khác nhau sẽ bị ảnh hưởng rất khác nhau. Dự đoán tốt nhất của tôi là sẽ có một quá trình chứ không phải là một sự kiện đối với việc thiết lập lại tỷ lệ giới hạn này. Sẽ có áp lực liên tục đè nặng lên những người điều hành các tài sản này trong vòng 12 đến 18 tháng, nhưng luôn có thể có một số vấn đề sự kiện khiến mọi thứ xảy ra ngay lập tức.
Nhân tiện, đây không phải là tin tức. Giá trị tài sản trong không gian đã giảm từ 20% đến 30% ở nhiều thị trường. Đối với một số thị trường đó, nó giống như một công tắc đèn và một số đã qua thời gian. Brian Burke, tôi nghĩ, có một số chi tiết thực sự hay về điều này trên một podcast trước đây của BP. Sau đó, tôi cũng muốn kêu gọi, bạn đã có Ben Miller trên On the Market Podcast, Giám đốc điều hành của Fundrise. Anh ấy thực sự có khả năng xử lý tốt, tôi nghĩ, về thời gian và các vấn đề tín dụng sắp xảy ra trong không gian, cách mọi người sử dụng đòn bẩy và lý do tại sao người cho vay A lại vay từ người cho vay B để tài trợ cho tài sản C, và mọi người đều cần thanh khoản ngay lập tức, điều đó có thể tạo ra vấn đề. Tôi nghĩ điều đó thực sự khó dự đoán. Tôi nghĩ, một lần nữa, đó là một không gian mà không ai có dữ liệu tuyệt vời, và có một ẩn số lớn ở đây.
Dave:
Nó thực sự là khó khăn để tìm thấy thông tin đó. Nếu bạn muốn xem podcast mà Scott đang nói đến, thì nó đã ra mắt vào dịp Giáng sinh trên nguồn cấp dữ liệu Trên thị trường. Bạn có thể kiểm tra điều đó. Nó được gọi là Đại giảm nợ với Ben Miller. Scott, tôi nghĩ điều này thật hấp dẫn và đánh giá cao sự quan tâm của bạn. Tôi tò mò không biết bạn sẽ khuyên các nhà đầu tư nên làm gì. Tôi đoán có hai mặt của điều đó. Là một nhà điều hành, nhà cung cấp dịch vụ đa gia đình, bạn sẽ khuyên họ nên làm gì? Sau đó, với tư cách là những người như tôi, những người đầu tư thụ động vào các tập đoàn của các giao dịch đa gia đình, lời khuyên của bạn là gì?
Scott:
Chà, tôi nghĩ nếu bạn đang ở trong một tổ chức hiện tại, bạn chỉ cần cầu nguyện và nắm giữ. Thực sự không có lựa chọn nào khác. Bạn là một đối tác hạn chế và không có gì để làm. Vì vậy, tất cả phụ thuộc vào những gì bạn có thể làm trong tương lai. Tôi nghĩ rằng nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào một tập đoàn, hãy đảm bảo rằng đó là một tổ chức thắng lợi lớn ngay cả trong môi trường tăng trưởng không có tiền thuê. Hãy loại bỏ những dự đoán của tổ chức cung cấp dịch vụ về tăng trưởng tiền thuê thị trường và nói rằng, nếu không có tăng trưởng tiền thuê, liệu điều này có còn ý nghĩa trong vài năm tới đối với tôi không? Và điều đó có hợp lý không, ngay cả khi tôi phải bán bất động sản với lãi suất trần tăng 150 điểm cơ bản trên thị trường đó…? Đó là một quy tắc chung của ngón tay cái. Mỗi khu vực sẽ khác nhau. Bạn chắc chắn có thể sửa đổi những giả định đó theo khu vực của mình nếu bạn có một trong những thị trường có nhiều di cư ròng với rất ít công trình xây dựng mới.
Một cách khác là, thay vì đứng về phía vốn chủ sở hữu trong một tổ chức hợp vốn, hãy cân nhắc đứng về phía nợ. Có vốn chủ sở hữu ưu tiên, vốn thực sự phù hợp với nợ xét về hồ sơ lợi nhuận của nó, mặc dù nó thấp hơn nợ cao cấp hơn ở đầu ngăn xếp. Hoặc bạn chỉ có thể nhận được vào một quỹ nợ. Nếu lãi suất trần là 5% và lãi suất là 6.5%, tại sao không kiếm được lãi suất 6.5% hoặc thậm chí cao hơn với các khoản nợ khác? Đó là một cách ít rủi ro hơn để kiếm được dòng tiền tốt hơn trong một khoảng thời gian. Khi mọi thứ thay đổi hoặc nếu chúng thay đổi, bạn luôn có thể quay lại quan điểm về vốn chủ sở hữu hoặc khi bạn tin tưởng vào sự tăng trưởng tiền thuê nhà. Nếu bạn sắp tham gia vào một thỏa thuận cổ phần, có thể cân nhắc tìm ai đó sẽ hợp vốn mà không có đòn bẩy nào cả. Một lần nữa, nếu tài sản sẽ tạo ra lợi suất ở mức trần 5%, hãy cân nhắc việc không sử dụng khoản nợ nào. Điều đó thực sự sẽ làm tăng lợi nhuận của bạn trong môi trường tăng trưởng không có hoặc có tiền thuê thấp trong khi rủi ro thấp hơn. Vì vậy, điều đó thực sự hấp dẫn.
Đây là những ý kiến cực kỳ táo bạo mà tôi đang cố gắng đưa vào đây, nhưng tôi thực sự muốn nói lên mối quan tâm này vì tôi cảm thấy như mọi người không hiểu điều này và tôi cảm thấy như họ đang nhận được thông tin… Nếu bạn đang nhận được tất cả thông tin của bạn từ những người cung cấp các giao dịch bất động sản, hãy nhận ra rằng những người cung cấp dịch vụ này, họ là những người tuyệt vời, họ làm rất tốt trong nhiều trường hợp, nhưng đây là kế sinh nhai của họ. Có lẽ khó có thể nhìn thấy một số rủi ro trong không gian này nếu sinh kế của bạn phụ thuộc vào việc huy động một lượng vốn lớn, mua các giao dịch và kiếm tiền thông qua phí mua lại, phí quản lý và sau đó quay vòng với lãi suất thực trên [không nghe được 00 :13:51].
Dave:
Đó là lời khuyên tuyệt vời, Scott. Cảm ơn. Bạn có thấy tiềm năng suy thoái này trong bất động sản thương mại không? Từ những gì bạn đang nói, có vẻ như. Cá nhân tôi tin rằng chúng ta sẽ thấy bất động sản nhà ở giảm nhẹ, nhưng bất động sản thương mại này có nhiều nhược điểm hơn theo phân tích của bạn. Bạn có thấy nó tràn vào khu dân cư hoặc bất kỳ bộ phận nào khác của ngành bất động sản không?
Scott:
Đây không phải là tin tốt cho bất động sản nói chung. Nghe này, tôi nghĩ rằng bạn có khả năng xử lý thực sự tốt trên thị trường nhà ở nói riêng. Bạn có một xử lý tốt trên tất cả các thị trường. Tôi không nghĩ rằng bạn dành nhiều thời gian trong không gian thương mại. Nhân tiện, tôi xin nói rằng bạn nên coi thường một số ý kiến của tôi ở đây vì tôi là một người hành nghề nghiệp dư khao khát tìm hiểu thị trường bất động sản thương mại ở đây. Nhưng trong không gian dân cư, tôi nghĩ rằng chúng ta đã có một cách xử lý hợp lý về điều đó. Có rất nhiều kết quả khác nhau. Nhưng, không, giá trị tài sản bất động sản thương mại giảm có thể sẽ song hành với giá trị tài sản bất động sản nhà ở giảm. Chúng tôi đã dự đoán điều đó. Tôi nghĩ rằng mức giảm từ 3% đến 10% là mức giảm mà bạn đã thảo luận đối với khu dân cư tùy thuộc vào mức lãi suất kết thúc vào cuối năm sau.
Dave:
Vâng, đó là siêu hữu ích.
Scott:
Nhân tiện, nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản nhà ở, hãy đặt nó vào máy tính BiggerPockets và xem xét tài sản với khoản thế chấp 30 năm và các giả định về tăng trưởng tiền thuê và đánh giá hợp lý rồi đặt nó vào đó mà không cần thế chấp và xem điều gì lợi nhuận trông như thế nào. Trong nhiều trường hợp, tiền lãi sẽ tốt hơn nếu không có tài sản thế chấp, một lần nữa, đây là điều thực sự thú vị và là điều sẽ khiến bánh xe quay. Bạn cần thực sự tìm thấy một số giao dịch tốt ngay bây giờ để điều này hoạt động và bạn có thể muốn xem xét việc đứng về phía nợ.
Dave:
Tuyệt vời. Chà, Scott, chúng tôi thực sự đánh giá cao phân tích rất tỉnh táo và chu đáo này. Đó rõ ràng là điều mà khán giả của chúng tôi và bất kỳ ai đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản nên suy nghĩ và tìm hiểu thêm.
Scott:
Chà, Dave, tôi có một câu hỏi dành cho bạn là, bạn nghĩ sao? Tôi đang nóng lòng với một chút cam chịu và u ám ở đây, lo lắng rằng có một yếu tố rủi ro thực sự lớn đang hình thành trong không gian bất động sản thương mại. Bạn có nghĩ rằng tôi hợp lý với điều đó, hay bạn nghĩ rằng tôi đang đi chệch hướng?
Dave:
Không tôi làm. Tôi nghĩ rằng đó là một mối quan tâm nghiêm trọng. Tôi thực sự gặp khó khăn trong việc hình dung tỷ lệ giới hạn giữ nguyên vị trí của chúng. Tôi không thể tưởng tượng một thế giới mà họ không mở rộng. Như bạn đã minh họa rất rõ, chỉ cần mức tăng trần lãi suất vừa phải cũng có tác động bất lợi thực sự đáng kể đối với giá trị tài sản. Chúng ta chỉ đang thấy các điều kiện đảo ngược theo cách mà lãi suất trần đã ở mức cực thấp trong một thời gian rất dài và tôi không nghĩ rằng các điều kiện kinh tế thực sự hỗ trợ điều đó nữa.
Tôi nghĩ những gì bạn nói về tăng tiền thuê nhà là chính xác. Bữa tiệc mà tất cả chúng ta đã thấy trong vài năm qua, nơi tăng trưởng cấp bậc đang bùng nổ, điều kiện kinh tế không thực sự hỗ trợ nó nữa. Tôi nghĩ đã đến lúc phải hết sức thận trọng và bảo thủ. Tôi không thấy bất kỳ nhược điểm nào trong việc thực sự bảo thủ. Nếu bạn sai và nếu tôi sai, thì đó chỉ là phần thưởng cho bạn. Nếu bạn đầu tư thực sự thận trọng và tăng trưởng tiền thuê tăng lên và tỷ lệ giới hạn ở mức thấp, thì tốt cho bạn. Nhưng như bạn đã nói, tôi nghĩ rằng lời khuyên phù hợp và tỉnh táo nhất, cả trong lĩnh vực thương mại và dân cư hiện nay, là giả định mức tăng giá thuê rất khiêm tốn, nếu có, hãy giả sử mức tăng giá rất thấp, và nếu các giao dịch vẫn hoạt động, thì điều đó có ý nghĩa . Nhưng tôi không nghĩ hy vọng cải thiện điều kiện là một hành động khôn ngoan, ít nhất là trong năm tới và có thể là hai năm.
Scott:
Tuyệt vời. Một lần nữa, tôi cảm thấy hơi lo lắng khi bày tỏ mối quan tâm này. Về cơ bản, tôi đang tham gia chương trình và nói, “Tôi đang dự đoán một…” Tôi không dự đoán. Tôi lo lắng về sự sụt giảm tới 30% giá trị tài sản trong thương mại đa gia đình. Đó là một lĩnh vực mà tôi thực sự thích podcast của Ben Miller, nơi anh ấy nói về rủi ro tín dụng ở đây, nhưng tôi thực sự nghĩ rằng nhiều gia đình không được cách ly khỏi điều này. Rủi ro của anh ấy là đối với thương mại, như văn phòng bán lẻ, những loại tài sản khác. Tôi nghĩ rằng nhiều gia đình hiện đang rất dễ bị tổn thương và tôi lo lắng rằng một số thứ trong số này chưa được định giá phù hợp trên thị trường.
Một lần nữa, nó quay trở lại thực tế đơn giản là chúng tôi đang cố gắng kiếm tiền với tư cách là nhà đầu tư. Làm thế nào bạn có thể kiếm tiền nếu tiền thuê nhà không tăng và khoản nợ của bạn đắt hơn dòng tiền bạn đang mua? Điều đó phải thay đổi. Tôi nghĩ rằng mức chênh lệch hợp lý giữa lãi suất trần và lãi suất trung bình toàn quốc là khoảng 150 điểm cơ bản. Con số đó tương đương với mức tăng rất lớn, từ khoảng 5% trên mức trung bình toàn quốc hiện nay lên 6.5% lãi suất trần. Một lần nữa, điều đó phá hủy rất nhiều giá trị. Vì vậy, hy vọng điều này là hữu ích.
Dave:
Giải pháp thay thế duy nhất là lãi suất giảm xuống, giống như bạn đang nói, bạn cần mức chênh lệch này. Nhưng cá nhân tôi nghĩ rằng lãi suất thế chấp có thể giảm vào cuối năm 2023, nhưng không nhiều, tôi không nghĩ là 100 điểm cơ bản so với hiện tại. Đó là suy nghĩ của tôi, nhưng tôi không tin điều đó lắm. Tôi nghĩ rằng có rất nhiều cách khác nhau mà điều này có thể đi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng kết quả có thể xảy ra hơn, như bạn đã nói, là lãi suất trần tăng lên để đạt được mức chênh lệch lành mạnh lịch sử đó thay vì lãi suất giảm xuống.
Scott:
Có thể có một sự kết hợp. Đó có thể là một yếu tố giảm nhẹ. Họ có thể giảm một số và lãi suất giới hạn vẫn có thể tăng lên một phần trong số này, nhưng tôi rất lo sợ về không gian này trong năm tới.
Dave:
Được rồi, Scott. Vâng, chúng tôi thực sự đánh giá cao đánh giá trung thực này và bạn chia sẻ cảm xúc của bạn với chúng tôi. Nó cực kỳ hữu ích cho mọi người khi nghe điều này và khiến tôi phải suy nghĩ rất nhiều. Trước khi chúng tôi để bạn ra khỏi đây, mẹo nhanh của bạn cho ngày hôm nay là gì?
Scott:
Mẹo nhanh của tôi là nếu bạn đang phân tích bất động sản thương mại hoặc bất kỳ bất động sản nào khác, trong môi trường ngày nay, hãy thử phân tích nó có và không có nợ trước. Sau đó, thứ hai, nếu bạn đang xem xét các cơ hội hợp vốn, nếu bạn vẫn quan tâm đến các cơ hội hợp vốn, hãy đảm bảo rằng nhà tài trợ đang mua sâu, mua với mức chiết khấu cao so với giá trị thị trường, rằng có nhiều cơ hội tăng giá thuê chỉ để mang lại giá thuê hiện tại trên thị trường và tài sản đó vẫn có thể tạo ra lợi nhuận có thể chấp nhận được khi tổ chức phân phối cần bán nó từ ba đến năm năm sau, ngay cả khi đó là ở mức trần cao hơn 1.5%, cao hơn 150 điểm cơ bản so với trước đây mua vào ngày hôm nay.
Dave:
Chà, cảm ơn Scott Trench, Giám đốc điều hành của BiggerPockets. Chúng tôi đánh giá cao bạn đang ở đây. Cùng với đó, chúng tôi sẽ chuyển nó cho Matt Faircloth và Andrew Cushman, những người sẽ trả lời một số câu hỏi của người được cố vấn về việc tham gia đầu tư vào nhiều gia đình.
Andrew:
Philip Hernandez, chào mừng bạn đến với BiggerPockets Podcast. Làm thế nào bạn làm, thưa ông?
Philip:
Tôi đang làm tốt. Tôi rất phấn khích khi được ở đây. Cảm ơn bạn rất nhiều, Andrew.
Andrew:
Bạn là thành viên của nhóm đầu tiên của chương trình cố vấn của BiggerPockets. Bạn đang ở đây với một vài câu hỏi mà hy vọng chúng tôi có thể giúp đỡ với ngày hôm nay. Đúng không?
Philip:
Vâng, vâng, đúng vậy. Tôi rất phấn khích và cảm ơn các bạn rất nhiều vì đã dành thời gian cho tôi. Câu hỏi của tôi, trong thế giới đa gia đình, cũng như trong thế giới bất động sản nói chung, rất nhiều lần khi chúng ta bắt đầu, lời khuyên được đưa ra là hợp tác với ai đó có nhiều kinh nghiệm hơn bạn bằng cách cung cấp cho họ một số giá trị , tìm kiếm giao dịch hoặc quản lý giao dịch hoặc bằng cách nào đó giúp người có nhiều kinh nghiệm hơn bạn dễ dàng hơn. Điều gì sẽ xảy ra nếu điều bạn có thể làm để gia tăng giá trị là huy động vốn? Tôi đang bắt đầu tìm thấy một số… Mạng lưới của tôi bắt đầu quan tâm đến việc đầu tư với tôi nhiều hơn. Nếu tôi không có thỏa thuận thì sao? Điều gì sẽ xảy ra nếu người khác có một thỏa thuận, nhưng tôi chỉ mới bắt đầu làm quen với họ, làm thế nào bạn có thể kiểm tra người mà bạn đang nghĩ đến việc mang tiền của bạn bè và gia đình của bạn vào một thỏa thuận? Danh sách kiểm tra của bạn sẽ như thế nào để bạn làm điều đó một cách tốt?
Andrew:
Chủ đề quan trọng. Để đảm bảo rằng chúng tôi hiểu đúng, về cơ bản, câu hỏi của bạn là, nếu tôi mới bắt đầu với tư cách là người huy động vốn, thì danh sách kiểm tra để chọn đối tác hoặc nhà đồng tài trợ phù hợp để đầu tư số tiền đó sẽ như thế nào?
Philip:
Vâng chính xác. Bởi vì việc xem xét một thỏa thuận cũng như sự thẩm định của riêng tôi, tôi cảm thấy mình có năng lực hợp lý về việc đó, nhưng đó là nếu tôi kiểm soát được mọi thứ. Vậy nếu tôi không kiểm soát được mọi thứ thì sao?
Andrew:
Bạn đang đúng trên. Matt có lẽ có nhiều điều để nói về vấn đề này, vì vậy tôi sẽ chỉ tóm tắt một vài điều, và sau đó tôi sẽ để anh ấy tiếp quản. Thứ nhất là tôi muốn nói rằng hãy đọc cuốn sách của Brian Burke, The Hands-Off Investor, bởi vì nó được viết cho các nhà đầu tư thụ động LP. Đây là cuốn sách hướng dẫn chuyên sâu, chi tiết nhất về cách kiểm tra người vận hành mà tôi từng thấy trong đời. Vì vậy, nếu bạn đang xem xét huy động tiền và đặt số tiền đó với người khác, bạn cần phải là một chuyên gia trong cuốn sách đó. Đó là điều đầu tiên mà tôi sẽ làm. Ngay cả khi là một người đã làm công việc này trong một thập kỷ rưỡi, tôi vẫn đọc từng trang sách của anh ấy. Có rất nhiều thứ để học trong đó. Vì vậy, hãy làm điều đó.
Thứ hai, nếu bạn định huy động tiền của người khác và sau đó đưa số tiền đó vào giao dịch của người khác, đừng chỉ tham gia vào một đối tác hạn chế. Đảm bảo rằng bạn là một phần của quan hệ đối tác chung hoặc ở mức tối thiểu là có một số mức đầu vào hoặc quyền kiểm soát trong thỏa thuận. Thật không may, mới tuần trước, một người bạn của tôi đã quyên góp được tiền, đặt nó với một nhà tài trợ khác trong một thỏa thuận ở Texas. Họ đã có một đám cháy. Thỏa thuận đang trở nên tồi tệ. 100% vốn chủ sở hữu sẽ bị mất. Một trong những nỗi thất vọng lớn nhất với người bạn của tôi, người đã huy động được số tiền đó là anh ta không kiểm soát được. Anh ấy thậm chí không thể có được tất cả thông tin về những gì đang diễn ra. Vì vậy, hãy đảm bảo rằng bạn có một số mức độ đầu vào, một số mức độ kiểm soát.
Tôi cũng khuyên bạn nên xem xét một thỏa thuận cụ thể khi xem xét một thỏa thuận cụ thể, hãy bảo lãnh thỏa thuận và thẩm định thỏa thuận đó như thể đó là thỏa thuận của chính bạn và bạn đã tìm thấy nó. Về cơ bản, bạn đang sao chép bảo lãnh phát hành và nghiên cứu mà nhà tài trợ lẽ ra phải thực hiện. Hy vọng rằng mọi thứ đều phù hợp và bạn sẽ nói, “Chà, anh chàng này thật tuyệt.” Nhưng nếu không, bạn sẽ tìm thấy điều đó, và bạn sẽ tiết kiệm cho mình rất nhiều… Bạn tiết kiệm rủi ro cho các nhà đầu tư và bảo vệ danh tiếng của chính mình. Sau đó, cũng nhận ra rằng bạn đang thực sự đặt cược vào nhà điều hành đó nhiều hơn so với bất kỳ giao dịch cụ thể nào, đặc biệt là khi thị trường hiện đang thay đổi. Quản lý tài sản và hoạt động tốt là nơi tiền thực sự được tạo ra. Tất cả chúng ta đã cưỡi trên một làn sóng khổng lồ trong 10 năm qua, điều đó đã đến đỉnh điểm và những người điều hành giỏi sẽ là nhân tố khác biệt trong tương lai.
Sau đó, cũng thực sự từ quan điểm của bạn, Philip, hãy hiểu rằng dù thế nào đi chăng nữa, ở một mức độ nào đó, bạn đang đặt danh tiếng của mình vào tay người khác. Đi qua quá trình kiểm tra đó, làm nó chậm. Nếu bạn làm đúng, đó có thể là một điều tuyệt vời để phát triển, mở rộng quy mô và tập trung vào những gì bạn giỏi. Nhưng chỉ cần ghi nhớ điều đó. Matt, tôi sẽ ném nó qua bạn để xem bạn phải thêm gì?
Matt:
Chà, tôi chỉ có thể nói, “Này, tôi đồng ý với Andrew,” điều mà tôi thường làm. Tất cả những gì Andrew nói là đúng 100%. Vâng, hãy kiểm tra chúng như thể bạn đang đầu tư vốn của chính mình, và đó là cách bạn nên xem xét nó. Trên hết, Philip, hãy xem xét điều này như thể đây là tiền của bạn được đưa vào thỏa thuận của nhà điều hành khác này. Làm những gì bạn sẽ làm nếu bạn đang viết séc này. Bởi vì về bản chất, người đầu tư không đầu tư vào giao dịch đó. Họ đang đầu tư vào bạn. Họ đang đến với bạn để giúp họ tìm một nơi để gửi vốn. Họ không giống như... Họ có thể đến trực tiếp nhà điều hành đó. Tại sao họ cần phải đi qua bạn? Sở dĩ họ phải thông qua bạn là vì họ tin tưởng bạn. Họ đang đầu tư với Philip Hernandez vào mạng lưới của anh ấy, năng lực bảo lãnh phát hành và kiến thức thị trường của anh ấy.
Vì vậy, hãy làm điều đó. Đi qua và kiểm tra thị trường, tìm hiểu lý do tại sao thị trường tuyệt vời. Đừng chỉ nghe tập đoàn hoặc người điều hành hoặc người tổ chức. Hãy đến với bài tập về nhà của riêng bạn là tại sao. Đừng chỉ dựa vào các tài liệu PDF của nhà cung cấp thông tin tài chính. Lấy số thực của họ trong Excel. Tự mình ký hợp đồng. Nhận cuộn tiền thuê và báo cáo lãi lỗ từ chủ sở hữu hiện tại mà họ đang mua tài sản từ đó và thực hiện phân tích của riêng bạn về tài sản. Có thể đưa ra quá trình kiểm tra của riêng bạn, bảo lãnh phát hành của riêng bạn và kiểm tra mức độ căng thẳng của thỏa thuận. Tất cả những điều này được thực hiện bởi các nhà đầu tư LP giỏi muốn đầu tư vào một giao dịch và bạn cần phải hành động như thể chính bạn sẽ tham gia vào giao dịch này chứ không phải các nhà đầu tư của bạn. Đó là số một.
Tôi cũng có thể cung cấp cho bạn một số suy nghĩ, nếu bạn đang tìm kiếm, về cách bạn có thể tự bảo vệ mình khi quyên góp tiền cho người khác. Bởi vì tôi đoán bạn là một người tuyệt vời, tôi tình cờ biết điều đó, nhưng bạn không làm việc này vì sở thích. Bạn đang làm điều này bởi vì bạn muốn nhận được một số khoản bồi thường để đổi lấy việc đưa một trong những nhà đầu tư của bạn vào thỏa thuận, đúng không?
Philip:
Dứt khoát.
Matt:
Vấn đề là, và trừ khi tôi sai, bạn không có giấy phép Series 7. Bạn không phải là nhà môi giới chứng khoán được cấp phép, phải không?
Philip:
Chính xác.
Matt:
Vì vậy, nhà điều hành đó không thể bồi thường cho bạn để huy động vốn bởi vì những gì bạn đang làm là bán chứng khoán cho họ. Tôi không thể cắt cho bạn một tấm séc bằng đô la và vốn chủ sở hữu mà bạn huy động để đổi lấy việc huy động vốn vì điều đó sẽ đền bù cho bạn với tư cách là một nhà môi giới chứng khoán khi bán chứng khoán và bạn cần có giấy phép để làm điều đó, điều mà bạn không có . Nhưng hãy yên tâm, tôi đã bảo vệ bạn.
Cách bạn làm điều đó là bạn trở thành thành viên của GP, công ty hợp danh chung, như Andrew đã nói. Bây giờ, có một khắc ngoài kia. Bạn không thể trở thành bác sĩ đa khoa với tư cách là người huy động vốn. Bạn cần phải có một vai trò tích cực trong công ty. Công việc của người huy động vốn hầu như đã kết thúc sau khi công ty được thành lập. Bạn biết tôi đang nói gì không? Nó không giống như bạn cần thêm vốn mãi mãi. Bạn đã huy động vốn và giao dịch kết thúc, và sau đó bạn đã hoàn thành. Vì vậy, những gì SEC sẽ muốn thấy, nếu có sự giám sát kỹ lưỡng về thỏa thuận, và nói thẳng ra, đó không phải là điều mà nhà đầu tư của bạn muốn thấy, bạn có tiếp tục là một đối tác tích cực trong thỏa thuận không? Vì vậy, công việc của Phillip không kết thúc sau khi huy động được vốn bởi vì điều đó giúp bạn có vai trò tích cực trong công ty với tư cách là chủ sở hữu. Nếu bạn là chủ sở hữu của một công ty, bất kỳ chủ sở hữu quy mô nào, bạn được phép bán vốn chủ sở hữu. Bạn không cần giấy phép chứng khoán nếu bạn sở hữu một phần của công ty. Bạn theo dõi tôi?
Philip:
Yeah.
Matt:
Bây giờ, bạn sở hữu một phần của công ty, nhưng bạn cũng cần phải làm gì đó hơn là chỉ huy động vốn. Vì vậy, bạn có thể ngồi trong nhóm quản lý tài sản. Bạn có thể, như chúng tôi làm ở DeRosa cho công ty của tôi, những gì chúng tôi làm là thành lập một ban giám đốc và ban giám đốc đó có tiếng nói. Họ đã nói. Chúng tôi thường xuyên tổ chức các cuộc họp hội đồng quản trị. Chúng tôi giữ phút. Chúng tôi thậm chí còn hoàn toàn ngu ngốc và thực hiện Quy tắc về trật tự của Robert, nơi có các chuyển động và giây và đồng ý và toàn bộ điều đó. Vì vậy, bạn có thể làm tất cả những điều đó với tư cách là một ban giám đốc với những người đứng đầu thủ đô có tiếng nói thường xuyên trong công ty. Nếu người điều hành sẵn sàng chơi bóng với bạn và thiết lập mọi thứ theo cách đó, thì đó là cách tuyệt vời để bạn trở thành thành viên của GP, để bạn có tiếng nói và quyền kiểm soát, đồng thời cũng để bạn trở thành thành viên của GP. GP để nhà tổ chức chính có thể đền bù hợp pháp cho bạn dưới bất kỳ hình thức hoặc cách thức nào mà bạn tự thương lượng.
Philip:
Vì vậy, nếu đó là một thỏa thuận nhỏ hơn và nếu có ba người trong thỏa thuận, bốn người trong thỏa thuận, Andrew, bạn đã nói rằng hãy đảm bảo rằng bạn có một mức độ kiểm soát nhất định. Điều đó thực sự trông như thế nào? Kiểm soát xa như trong dispo hay kiểm soát…? Tôi sẽ nói gì, "Ồ, đây là cách tôi muốn nó trông như thế nào?" đến mức kiểm soát?
Andrew:
Kiểm soát trong càng nhiều càng tốt. Vì vậy, bạn có thể bỏ phiếu, như bạn đã nói, bố trí, khi nào/như thế nào, phê duyệt giá. Bạn có được phê duyệt, nó có được tái cấp vốn không? Bạn sẽ sa thải người quản lý tài sản và thuê một người mới? Bạn nên có một số đầu vào đó. Bạn nhận được thông tin đầu vào về việc có nên chi tiêu vốn lớn hay không. Họ nên được giữ lại, hay bạn nên tiếp tục với họ? Bạn có quyền đóng góp ý kiến, nên phân phối hay nên giữ lại để duy trì tình hình tài chính của tài sản để vượt qua thời kỳ khó khăn tiềm tàng? Vì vậy, bạn càng có nhiều thông tin đầu vào thì điều đó càng tốt cho các nhà đầu tư của bạn. Sau đó, bạn cũng sẽ tìm hiểu thêm. Đặc biệt nếu bạn đang huy động vốn, bạn sẽ không dành nhiều thời gian cho hoạt động. Bạn cũng sẽ học được nhiều hơn bằng cách làm điều đó.
Matt:
Điều thú vị Philip, đó là bạn đã nói về, đây chỉ là một vấn đề nhỏ. Chỉ có ba đến bốn người trong số các bạn tham gia vào dự án này, đúng không? Tôi không muốn làm bạn hoặc bất kỳ ai khác sợ hãi khi nghĩ về, “Ồ, ban giám đốc. Chà, geez, Microsoft có một hội đồng quản trị, nhưng đây là một thỏa thuận quy mô nhỏ. Nó không cần một hội đồng quản trị.” Vâng, có và không. Bạn không cần phải để những điều khoản như thế làm bạn hoặc bất kỳ ai khác sợ hãi. Chỉ có những cách để vận hành bất động sản có sự tham gia của một vài đối tác. Nó liên quan đến vốn tư nhân tham gia vào thỏa thuận. Mọi đối tác đều có tiếng nói, như Andrew đã nói, trong dự án là bắt buộc. Mỗi đối tác có một phiếu bầu.
Nhân tiện, nó không nhất thiết phải như những gì Phillip nói. Chỉ cần Phillip có phiếu bầu, Philip có tiếng nói. Trong tất cả những điều này, thông thường đó là sự đồng thuận hoặc thậm chí là kiểu “Đồng ý, không nói không” để xác định xem bạn có nhận lời đề nghị hay không, liệu bạn có quyết định thay mái nhà hay không. Đây là cách bất động sản bán phức hợp xảy ra. Đây có thể là tài sản bốn đơn vị hoặc tài sản 10 đơn vị, bất kể đó là gì. Tôi không muốn mọi người xem vấn đề này phức tạp hơn mức cần thiết. Đây có thể là một cuộc gọi Thu phóng nhanh, lên xuống rất nhanh mà bạn vừa ghi lại rằng cuộc gọi Thu phóng đã xảy ra. Có thể ở đây và một lần nữa, hãy đặt mình lên máy bay, Philip, và đi ra ngoài và xem tài sản.
Điều cuối cùng tôi sẽ để lại cho bạn, và tất cả những người khác nữa, có quá nhiều người đầu tư bất động sản như thế này như một trò chơi. Nếu bạn đang huy động vốn tư nhân cho một nhà điều hành, thì bạn không nên huy động vốn cho nhà điều hành đó trừ khi bạn dự định thực hiện việc đó gấp 10 lần cho 10 giao dịch tiếp theo của họ hoặc có thể cuối cùng sẽ phát triển thành công ty của riêng bạn. Nhưng bạn không nên nhúng tay vào việc huy động vốn cho một nhà điều hành. Bạn nên làm đi làm lại nhiều lần để thương hiệu của bạn gắn bó với họ, để người ta coi bạn là nguồn vốn cho họ, và đó là việc bạn có thể làm đi làm lại nhiều lần. Đó không phải là thứ bạn có thể thử một lần vì một dự án bất động sản điển hình có thể kéo dài XNUMX năm và nếu nền kinh tế thay đổi một chút, thì các dự án này có thể mất hơn XNUMX năm một chút. Vì vậy, bạn phải đảm bảo rằng bạn thích làm việc với những người này và bạn muốn làm được nhiều việc hơn với họ.
Philip:
Đó là lời khuyên tuyệt vời. Cảm ơn các bạn rất nhiều. Tôi rất trân trọng điều này.
Matt:
Philip, trước khi bạn chia rẽ người đàn ông, tôi muốn cho bạn biết, bạn là một người tung hứng tuyệt vời, tuyệt vời, tuyệt vời trong Chương trình đào tạo nhiều gia đình mà chúng tôi đã có trong chương trình mà chúng tôi đã khởi động vài tháng trước và tôi muốn cảm ơn bạn vì đã mang đến nước sốt bạn mang đến đó. Có vẻ như bạn đang làm điều tương tự cho chương trình người được cố vấn. Tôi thực sự biết ơn khi thấy bạn ở đây. Hẹn gặp bạn ở BP Con. Tôi yêu sự rung cảm của bạn, yêu năng lượng của bạn mặc dù bạn đang ở Los Angeles.
Philip:
Cảm ơn. Cảm kích điều đó. Đánh giá cao các bạn.
Andrew:
Được rồi, cẩn thận nhé, Phil.
Matt:
Andrew, chúng tôi có một câu hỏi khác xếp hàng ở đây. Tôi muốn mang vào... Tôi có Danny, Danny Zapata. Danny, chào mừng đến với BiggerPockets Podcast, anh bạn. Bạn hôm nay thế nào?
Daniel:
Tôi đang làm rất tốt. Cảm ơn bạn đã có tôi trên.
Matt:
Bạn khá hoan nghênh. Bạn đang nghĩ cái gì thế? Làm thế nào Andrew và tôi có thể làm tươi sáng ngày của bạn một chút? Câu hỏi về bất động sản của bạn là gì mà bạn muốn mang đến cho Andrew và tôi để trả lời và để mọi người lắng nghe suy nghĩ của chúng tôi?
Daniel:
Hãy để tôi cung cấp cho bạn một bối cảnh nhỏ. Tôi hiện là một nhà đầu tư nhỏ cho nhiều gia đình, tôi có một số bất động sản ở Sacramento và tôi đang tìm cách thực hiện bước quan trọng tiếp theo để mở rộng quy mô. Vì vậy, đây là một cơ hội thực sự tuyệt vời để chọn cả hai bộ não của bạn ở đây ngay bây giờ. Tôi có câu hỏi là, bên cạnh sự khác biệt trong việc cho vay giữa các công ty đa gia đình nhỏ và lớn hơn, bạn còn chú ý đến những điều gì khác khi bạn mở rộng quy mô từ dưới 10 đơn vị thành các tài sản có 20 đến XNUMX đơn vị?
Matt:
Chà, tôi biết, Andrew, bạn và tôi có những cuộc tranh luận thân thiện về cái nào tốt hơn. Andrew có khá nhiều quyền trong lĩnh vực bất động sản lớn dành cho nhiều hộ gia đình vì anh ấy là một siêu anh hùng và anh ấy có thể làm được điều đó. Hầu hết những người bình thường như tôi phải leo lên từ 10 đến 30 đơn vị lên 40 đến XNUMX và tăng quy mô trong đó. Andrew, tôi biết bạn cũng có suy nghĩ về điều này. Nhưng tôi sẽ nói ngắn gọn cho bạn suy nghĩ của tôi, Danny, trong đó báo cáo lãi lỗ vẫn như cũ. Vẫn có lãi, và vẫn có lỗ trong đó. Vẫn có thu nhập và chi phí. Vì vậy, bạn vẫn sẽ có một nguồn thu nhập.
Nhưng khi bạn tham gia vào các giao dịch lớn hơn và lớn hơn, nó có thể trở thành một vài nguồn thu nhập nữa. Có lẽ nó không chỉ là thu nhập cho thuê. Có lẽ P&L của bạn sẽ hiển thị phí giặt là và tất cả những thứ thú vị khác như người đổ rác hoặc tính phí người thuê nhà cho cáp hoặc những thứ khác phát sinh. Vì vậy, nó trở nên phức tạp hơn ở khía cạnh doanh thu. Ngoài ra, những thứ như phí trễ hạn và điều đó. Tôi đã bị xem xét kỹ lưỡng vì đã hiển thị phí trả chậm là thu nhập đối với tài sản bốn đơn vị vì bạn đang hiển thị đó là doanh thu. Bạn đang cố gắng kéo dài nó. Nhưng đoán xem? Trên nhiều gia đình lớn hơn, nó trở nên phổ biến hơn và người ta mong đợi đó là một phần doanh thu.
Ngoài ra, về mặt chi phí, điều đó có thể trở nên rất lớn đối với chi phí đối với nhiều gia đình, không lớn về số đô la nhưng lớn về số lượng chi tiết đơn hàng mà bạn có thể có. Trên một đơn vị năm, bạn có gì? Thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, có thể là bốn hoặc năm chi tiết đơn hàng khác. Đối với tài sản nhiều gia đình lớn hơn, bạn có thể có 30 hoặc 40 chi tiết đơn hàng trên một bảng chi phí. Bạn có một vấn đề lớn mà nhiều người trong các gia đình nhỏ không nghĩ tới, đó là bảng lương. Đây là những gì có nghĩa là. Đối với bất động sản có bốn đơn vị mà bạn sở hữu, hãy cho tôi một ví dụ thực tế, Danny, về một căn hộ nhỏ mà bạn sở hữu ngay bây giờ.
Daniel:
Tôi có một căn hộ XNUMX tầng ở Tây Sacramento, kết hợp giữa hai phòng ngủ và một studio.
Matt:
Ai đang quản lý nó?
Daniel:
Chúng tôi có một người quản lý tài sản cho điều đó.
Matt:
Bạn không viết séc W2 cho tiền lương của người quản lý tài sản đó, người thu tiền thuê nhà của bạn và điều hành tài sản đó cho bạn, phải không?
Daniel:
Chính xác.
Matt:
Đối với nhiều gia đình lớn hơn, bạn sẽ thấy phí quản lý tài sản, nhưng bạn cũng sẽ thấy phí nhân viên. Đó là một điều tốt và xấu bởi vì điều đó có nghĩa là bạn đã có nhân viên toàn thời gian. Quy tắc ngón tay cái là khoảng trên 80 đơn vị mà một tài sản có thể cung cấp cho nhân viên toàn thời gian và điều đó thật tuyệt vời vì điều đó có nghĩa là sự nghiệp của người đó, công việc của họ dựa trên việc làm cho tài sản nhiều gia đình của bạn đạt được mục tiêu, đúng không? Đó có thể là một đại lý cho thuê, đó có thể là một công nghệ bảo trì, đại loại thế. Nhưng bạn không có các chi tiết đơn hàng đó trong đơn vị 10 hoặc đơn vị 30 hoặc đơn vị XNUMX của bạn. Nó không có những thứ đó.
Vì vậy, bạn cần lập ngân sách cho nhân viên toàn thời gian có nhiệm vụ làm cho nhiều gia đình đó hát bài hát mà bạn muốn, đại lý cho thuê, có lẽ những tài sản lớn hơn có thể có người quản lý địa điểm. Các tài sản lớn hơn có thể có nhiều kỹ thuật viên bảo trì có nhiệm vụ sửa chữa những thứ phát sinh trên tài sản lớn và nhỏ. Đó là mục hàng xa vời mà rất nhiều nhà đầu tư nhỏ hơn, như tôi đã làm, ngạc nhiên và nói: “Ồ, ồ. Tôi phải lập ngân sách cho việc đó,” nhưng cũng rất thú vị. Bây giờ tôi có thể cung cấp cho những người này bản mô tả công việc và cung cấp cho họ danh sách nhiệm vụ và sử dụng phần mềm hoặc bất cứ thứ gì để giúp họ tối ưu hóa hoàn toàn vị trí của họ trong công việc họ làm và giúp điều đó mang lại tài sản của tôi. Vì vậy, đó là một điều tốt nhưng bạn phải có ngân sách cho nó. Andrew, tôi biết rằng bạn cũng đã nghĩ về điều này. Bạn thấy những thứ nào khác trong các nhóm đối với nhiều hộ gia đình lớn hơn mà có thể không có trong các nhóm đối với thu nhập của nhiều gia đình nhỏ về chi phí khôn ngoan?
Andrew:
Theo nhận xét của bạn, vì vậy tôi đã nhảy thẳng đến 92 căn hộ vì một trong những điều bạn nói là những bất động sản lớn hơn sẽ có thể hỗ trợ nhân viên toàn thời gian của họ bởi vì tôi giống như, anh bạn, tôi không muốn quản lý một 30-đơn vị từ ngoài tiểu bang. Điều đó thực sự khó khăn. Bạn thực sự đã đề cập đến khá nhiều trong số chúng và rất nhiều trong số đó thực sự quan trọng.
Một số khác biệt thực sự không nhất thiết phải là mục hàng trên P&L, nhưng một số khác biệt khác, Danny, một, hãy nhớ rằng, lớn hơn thì khó khăn hơn về mặt tinh thần, nhưng lớn hơn thì dễ dàng hơn. Hạ gục 10 đơn vị cũng giống như hạ gục 100 đơn vị. Vì vậy, triết lý của tôi là hãy lớn hết mức có thể. Ý tôi là thoải mái nghĩa là không đặt bạn hoặc các nhà đầu tư của bạn vào rủi ro tài chính, nhưng đừng sợ hãi bởi thực tế là, “Chà, đó là 100 đơn vị. Tôi chưa bao giờ làm điều đó.” Nếu bạn đã lấy được 10, bạn đã lấy được 100. Đó chỉ là số tiền tài chính, và nó thực sự trở nên dễ dàng hơn khi bạn càng lớn.
Sự khác biệt khác khi bạn bắt đầu mở rộng quy mô từ Fourplexes thành 10 đơn vị và 20 đơn vị là nhân khẩu học trở nên quan trọng hơn nhiều. Nếu bạn có một Fourplex và nó nằm trong một thị trường không đổi hoặc thậm chí có thể giảm một chút, thì không khó để lấp đầy một hoặc hai chỗ trống vì bạn không cần nhiều người như vậy để lấp đầy. Nhưng nếu bạn có một căn hộ 20 căn và mọi người đang chuyển ra khỏi khu vực và bạn bắt đầu có hai, ba, bốn chỗ trống, thì việc giữ cho căn nhà đó luôn kín chỗ sẽ ngày càng khó hơn và khả năng cho thuê ngày càng ít đi. đi lên. Vì vậy, khi bạn mở rộng quy mô, nhân khẩu học ngày càng trở nên quan trọng hơn vì bạn đang trở thành con cá lớn hơn trong ao. Khi bạn là bốn người trong MSA với một triệu người, bạn có thể bơi theo hướng của riêng mình và thoát khỏi nó. Khi bạn thu thập các thuộc tính 10 và 20, 30 đơn vị, bạn sẽ phụ thuộc nhiều hơn một chút vào các dòng chảy xung quanh mình.
Sau đó, một điều khác cần lưu ý khi bạn nhận được 10 và 20 đơn vị là, nếu bạn mua một căn hộ bốn tầng, giả sử bạn mua nhà, bạn nhận được một khoản vay FHA, bạn chuyển đến, bạn có một vị trí tuyển dụng, bạn có thể có dự trữ để trang trải chỗ trống đó trong một hoặc hai hoặc ba tháng. Khi bạn bắt đầu chuyển sang 10 và 20 đơn vị, đó là một sự thay đổi về mặt tinh thần: “Không, cá nhân tôi sẽ không thể bao gồm tất cả các bất động sản này khi tôi thêm chúng vào danh mục đầu tư của mình”. Bởi vì nếu bạn mua năm chiếc 20 chiếc, bây giờ bạn đang nói về 100 chiếc. Vì vậy, bạn phải thay đổi tâm lý để thực sự điều hành chúng như một doanh nghiệp, và điều đó có nghĩa là tận dụng tốt nó ngay từ đầu. Vâng, bạn sẽ không thể thả nổi khoản thế chấp 30,000 đô la một tháng đó, nhưng điều đó không sao vì bạn đã mang thêm 250,000 đô la vào bàn khi mua nó và bạn đặt số tiền đó làm tài khoản dự trữ. Vì vậy, đó cũng là một số điểm khác biệt mà tôi sẽ ghi nhớ khi bạn chuyển từ các nhóm bốn mặt nhỏ hơn sang 10, 20, rồi tiếp tục tăng lên từ đó.
Daniel:
Đó là một viễn cảnh tuyệt vời bởi vì tôi luôn xem xét quy mô lớn hơn nếu bạn có hơn 20 căn hộ, một vị trí tuyển dụng không ảnh hưởng đến bạn nhiều như một căn hộ chung cư nhỏ, nhưng đồng thời bạn phải cân nhắc tất cả những thứ khác cũng như các khu vực và nhân khẩu học đang suy giảm có thể ảnh hưởng đến bạn và khiến bạn cực kỳ khó lấp đầy và duy trì như vậy.
Matt:
Đó là con dao hai lưỡi, Danny. Có nghĩa là, có thể rất khó để lấy một tài sản lớn hơn và mang lại… Tôi đã mang 200 căn hộ từ công suất cho thuê 30% lên công suất cho thuê là 95% và tôi có thể nói với bạn rằng đó là một công việc khó khăn. Đó là nơi tôi có hầu hết tóc bạc. Đó là khó khăn. Bởi vì mỗi lần bạn thuê một căn hộ, thật tuyệt, đó là tỷ lệ lấp đầy nửa phần trăm. Bạn chỉ cần di chuyển kim. Trong khi bạn thuê một căn hộ trên bốn đơn vị, tỷ lệ lấp đầy là 25% và bạn chỉ cần di chuyển kim. Cho thuê một căn hộ có thể đưa bạn từ thế đỏ đen sang thế đen đủi. Bạn có thể phải thuê 30, 40, 50 căn hộ trong một khu chung cư lớn hơn để thực sự tạo ra sự khác biệt đáng kể về dòng tiền.
Mặt tốt là những bất động sản như vậy có thể nhận được một chút ảnh hưởng từ thị trường liên quan đến tỷ lệ lấp đầy, có thể là 5%, sao cũng được. Nó sẽ không đặt bạn dưới nước. Vì vậy, bạn mất một vài căn hộ, nó không phải là ngày tận thế. Ngân sách của bạn sẽ có chỗ trống được đưa vào đó. Trong khi đối với căn hộ bốn căn, bạn có thể bỏ trống hoặc không. Bạn có thể sử dụng 75% hoặc sử dụng 100%. Trong khi đối với một tòa nhà chung cư 100 căn hộ, bạn có thể ở 85% và vẫn ổn. Câu hỏi khác, suy nghĩ khác, Danny? Chúng tôi có thể chiếu ánh sáng nào khác cho bạn ở đây?
Daniel:
Thật tuyệt. Cảm ơn. Như tôi đã đề cập, tôi có một vài công ty đa gia đình nhỏ mà họ quản lý tốt dòng tiền và tôi thực sự đã lập ngân sách cho một số thứ mà bạn đã nói về các đơn vị lớn hơn và giữ tài khoản cho vị trí trống và các mục đích khác. chi tiết đơn hàng ở đó. Nhưng theo những gì tôi hiểu, gần đây tôi đã nhận được một số lời khuyên hay hoặc một số lời khuyên thú vị xung quanh việc cân bằng giữa dòng tiền và tài sản tăng giá. Vì vậy, tôi muốn nhận được lời khuyên của bạn, làm thế nào để bạn cân bằng những điều đó? Bởi vì bạn biết có những tài sản lưu chuyển tiền mặt để thanh toán các hóa đơn. Sau đó, bạn có thể đầu tư vào các tài sản đánh giá cao mà bạn thấy có nhiều tiềm năng, nhưng chúng có thể không nhất thiết phải trả các hóa đơn hoặc hầu như không hòa vốn. Có loại phép tính nào mà bạn thực hiện về số tiền bạn có trong danh mục đầu tư của mình không?
Andrew:
Danny, tôi có thể nhảy vào. Tôi có một vài suy nghĩ về điều đó. Tôi biết David cũng nói rất nhiều về vấn đề này trên podcast. Nó thay đổi khi bạn chuyển từ những thứ nhỏ hơn sang những thứ lớn hơn. Thứ nhất, nó cũng thay đổi theo thị trường. David đã nói rất nhiều lần rằng anh ấy sẽ mua những thứ trong vài năm qua với dòng tiền đôi khi gần như âm vì anh ấy biết trong ba hoặc bốn năm nữa, nó sẽ có giá trị hơn rất nhiều. Đó cũng là một chiến lược đa gia đình tuyệt vời trong bảy năm qua. Bạn có thể mua một giá trị gia tăng có dòng tiền âm, sửa chữa nó thật tốt. Giống như Matt đã nói, anh ấy chiếm dụng thứ gì đó từ 30% đến 95%. Chà, đó là dòng tiền âm ở mức 30%, nhưng có lẽ đó là dòng tiền khá tốt và đáng giá hơn rất nhiều ở mức 95%.
Chúng tôi đang ở một phần khác của thị trường. Nếu bạn đang xem xét, một lần nữa, căn hộ 10 căn, 20 căn, tôi sẽ gắn bó với thứ gì đó ít nhất có dòng tiền để trong trường hợp xấu nhất, nếu thị trường thay đổi theo hướng chống lại bạn hoặc giá thuê không thay đổi. phát triển hoặc bạn không thể thoát ra hoặc bạn chưa thể thực hiện giá trị gia tăng của mình hoặc bất kể kế hoạch kinh doanh của bạn là gì, trường hợp xấu nhất là bạn giữ nó và chờ đợi. Hiện tại chúng ta đang ở thời điểm mà trọng tâm lớn hơn là phòng ngừa rủi ro giảm giá. Sau đó, một khi điều đó đã được phòng hộ, bây giờ bạn tập trung vào, tôi có thể làm gì để tăng giá?
Một điều tuyệt vời khác về nhiều gia đình so với một gia đình là với một gia đình, bạn thực sự đang nắm bắt được ý thích của thị trường. Đó là comps bán hàng. Với nhiều gia đình, nếu bạn là người điều hành giỏi, bạn có thể thực hiện kế hoạch làm tăng thu nhập hoạt động ròng và bạn có thể buộc tăng giá trị của tài sản đó bằng cách tăng thu nhập hoạt động ròng. Đối với tôi, nếu tôi đang xem xét một tài sản 10 đơn vị, thì dòng tiền hiện tại rất quan trọng trong việc phòng ngừa rủi ro giảm giá và sau đó là dòng tiền trong tương lai bằng cách thực hiện kế hoạch kinh doanh và mua ở đúng thị trường. Điều đó rất quan trọng trong việc tạo ra sự công bằng. Vì vậy, với nhiều gia đình, bạn thực sự có thể có những điều tốt nhất của cả hai thế giới. Bạn không cần phải nói, “Chà, tôi sẽ không nhận được dòng tiền nào chỉ để tôi có thể nhận được sự đánh giá cao.” Đối với tôi, đa gia đình là một trong những khoản đầu tư tốt nhất hiện có bởi vì bạn có thể làm cả hai.
Cũng có một cái nhìn toàn cầu. Bạn có thể thực hiện nó cá nhân hoặc trong doanh nghiệp của bạn? Chúng tôi đã nói chuyện một phút trước về việc, nếu tôi có 20 đơn vị và tôi có một chỗ trống, điều đó có lẽ sẽ không ảnh hưởng đến tôi. Điều đó đúng, và một lần nữa, đó là một trong những lợi thế. Nếu bạn định mua một căn hộ 20 chiếc gần như hoàn toàn bỏ trống, bạn sẽ làm thế nào để mua cho đến khi nó không còn trống? Có thể làm điều đó cá nhân? Bạn sẽ tăng một khoản dự trữ lãi suất lớn trả trước trước khi mua nó? Có nhiều cách để giảm thiểu điều đó, nhưng chỉ cần đảm bảo rằng bạn đã bảo vệ nó. Trong môi trường thị trường ngày nay, yếu tố đó nhiều hơn những gì chúng ta có trong XNUMX đến XNUMX năm qua.
Như một bản tóm tắt nhanh, cách tiếp cận của tôi là cố gắng đạt được cả hai, dòng tiền và sau đó có thể buộc tăng giá. Nếu bạn từ bỏ dòng tiền, để cố gắng nhận được sự đánh giá cao hơn nữa. Hãy chắc chắn rằng bạn mang theo nhiều khoản dự phòng, cho dù đó là của bạn, cho dù đó là nhà đầu tư, cho dù đó là đối tác, để giúp bạn vượt qua giai đoạn đó và đưa bạn sang phía bên kia. Matt, bạn có bất cứ điều gì khác mà bạn muốn thêm?
Matt:
Vâng, anh bạn. Tôi sẽ ném ngay… Andrew, bạn và tôi đều đủ lớn để có thể nói rằng cả hai chúng ta đã đầu tư vào năm 2007/2008 khi đáy giảm xuống. Tôi không tin rằng điều đó sẽ lại xảy ra với thị trường, nhưng tôi chắc chắn rằng thị trường sẽ thay đổi. Nó sẽ đi đâu đó vào năm 2023 và tôi sẽ không tin tưởng vào sự đánh giá cao. Sự đánh giá cao đã khiến nhiều người trông giống như những thiên tài trong 10 năm qua, nhưng thực sự những gì họ đã làm là họ đã chọn đúng thị trường và họ đã kiếm được rất nhiều tiền nhờ sự đánh giá cao mà họ không kiểm soát được. Có nghĩa là, chỉ cần tỷ lệ giới hạn giảm xuống, giá trị tài sản tăng lên, một số thị trường nhất định đã vượt lên khỏi bảng xếp hạng. Rất nhiều người đã kiếm được rất nhiều tiền từ các hoạt động mà họ không thực sự kiểm soát được, nhưng họ có thể quảng cáo rằng họ đã làm được. Vì vậy, tôi nghĩ rằng bạn sẽ thấy một sự thay đổi.
Cá nhân tôi hôm nay, chỉ dựa vào những gì tôi học được trong năm 2007/2008, dòng tiền là vua, và tôi nghĩ nó sẽ còn trở thành vua trong vài năm tới. Những tài sản mà tôi sở hữu trong năm 2007/2008 chỉ hoạt động tốt trong thời kỳ suy thoái đó nếu chúng có dòng tiền. Những bất động sản sinh ra tiền mặt có thể không xứng đáng với những gì tôi đã trả cho một hoặc hai năm trước. Nhưng nếu chúng có dòng tiền, bạn có thể vượt qua cơn bão. Bạn không chỉ cần ném tiền vào họ để giữ cho họ tiếp tục. Cá nhân tôi, chiến lược đầu tư của tôi sẽ là đầu tư vào bất cứ thứ gì không tạo ra dòng tiền ngay từ ngày đầu tiên tôi sở hữu nó. Tôi không làm công cụ đánh giá tiêu cực. Tôi không đánh giá bất cứ ai làm điều đó. Đó không phải là chiến lược của chúng tôi. Tôi sẽ đầu tư vào dòng tiền vì dòng tiền cho bạn thời gian. Dòng tiền sẽ cho bạn thời gian để giữ nó trong một thời gian, và dòng tiền với khoản nợ lãi suất cố định sẽ cho bạn thời gian để giữ nó. Nếu mọi thứ trở nên sôi nổi trên thị trường trong một thời gian ngắn, hãy tiếp tục duy trì dòng tiền cho đến khi bạn có thể bán vào một thời điểm nào đó trong tương lai gần.
Tại thời điểm này, việc mua một bất động sản với mục tiêu đánh giá cao để đáp ứng các mục tiêu đầu tư dài hạn cho chính bạn hoặc cho các nhà đầu tư của bạn thực sự là đầu tư vào thứ mà bạn không thể kiểm soát. Vâng, bạn có thể thúc đẩy sự tăng giá bắt buộc bằng cách tăng giá thuê, bằng cách tăng NOI đối với tài sản. Nhưng yếu tố khác trong sự đánh giá bắt buộc là tỷ lệ giới hạn và tỷ lệ giới hạn là cách một tài sản được định giá. NOI chia cho tỷ lệ giới hạn đó là giá trị tại thời điểm đó. Vì vậy, nếu lãi suất trần mở rộng một chút, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong một thời gian, lãi suất trần có thể bắt đầu tăng lên. Nhiều gia đình có giá trị X ngày hôm nay có thể có giá trị X trừ đi 10% một hoặc hai năm kể từ bây giờ nếu tỷ lệ trần tiếp tục duy trì… nếu tỷ lệ trần tăng lên và các nhà đầu tư không thể trả cho bất động sản những gì họ có thể trả hôm nay . Tôi không thể kiểm soát tỷ lệ giới hạn làm gì. Tôi không thể kiểm soát NỘI. Tôi có thể kiểm soát cách tôi vận hành tài sản của mình trong đó. Vì vậy, tôi đang đầu tư 100% vào những thứ tôi có thể kiểm soát trong vài năm tới. Tôi không còn niềm tin thị trường sẽ đưa tôi đến miền đất hứa nữa.
Andrew:
Tôi đồng tình với Matt. Cá nhân tôi không mua dòng tiền âm nữa. Chúng tôi đã làm điều đó ngay từ đầu. Tôi không làm nữa. Tôi nghĩ rằng vào năm 2023, giả sử, rất nhiều người bán có động cơ sẽ là những người đã mua trong một hoặc hai năm trước và không có đủ dòng tiền mà họ cần để giữ tài sản một cách đáng tiếc.
Matt:
Tôi đồng ý 100%. Một lần nữa, tôi không nghĩ bong bóng sẽ vỡ, đáy sẽ rớt ra ngoài. Nhưng tôi nghĩ bạn sẽ thấy những bất động sản trên thị trường dành cho những người, như Andrew đã nói, họ chỉ cần thoát ra ngoài để cầm máu hoặc bất cứ điều gì có thể xảy ra.
Daniel:
Nhanh chóng theo dõi tại đây. Thật thú vị khi bạn đề cập đến cách thị trường thay đổi và bạn có tất cả những người này có tài sản không tạo ra dòng tiền, điều này có thể tạo cơ hội cho các nhà đầu tư muốn kiếm được nhiều tiền hơn trên thị trường. Sau đó, cả hai bạn đều đề cập, “Chúng tôi không muốn đầu tư vào những thứ hoặc không muốn đầu tư vào những thứ mà nó không sinh lời ngay từ ngày đầu tiên.”
Tôi cũng sống ở California, nơi có một số luật thuê nhà thực sự thú vị, khá hạn chế. Vì vậy, tôi xem xét một số tài sản này và theo kinh nghiệm của tôi từ những tài sản nhỏ hơn, những người thuê mà bạn có được tài sản không phải lúc nào cũng là những người mà bạn muốn giữ lâu dài khi tái định vị. Vì vậy, từ quan điểm đó, tôi đã nghĩ rằng tỷ lệ lấp đầy thấp hơn thực sự tốt hơn vì nó giúp bạn đẩy nhanh quá trình tái định vị. Nhưng nếu tôi đang lắng nghe các bạn một cách chính xác, thì đó không phải là một lý tưởng cho loại tình huống thị trường này. Vì vậy, có thể có một vài suy nghĩ về điều đó.
Matt:
Tôi sẽ suy nghĩ nhanh về điều đó, Andrew. Hãy nhớ rằng, Danny, khi tôi nói về các bất động sản có dòng tiền âm hoặc các bất động sản không hoạt động, tỷ lệ lấp đầy, bạn có thể giải quyết. Một lần nữa, chúng tôi đã tham gia vào một tài sản đang hoạt động kinh tế ở mức 30%. Tôi có thể sẽ thực hiện lại thỏa thuận đó hôm nay, tôi sẽ làm thế, bởi vì nếu một thỏa thuận được đưa ra thị trường, và bất kể tỷ lệ lấp đầy thị trường là bao nhiêu, 90, 95%, và nó vẫn dựa vào dòng tiền, thì đó không phải là một thỏa thuận tốt. Nhưng nếu tôi có thể làm những gì tôi có thể kiểm soát, tôi có thể cho thuê, tôi có thể điều hành các chương trình cho thuê đặc biệt, tôi có thể đặt những căn bếp đẹp, phòng tắm đẹp và những thứ như vậy, và tôi có thể làm những gì tôi có thể kiểm soát để biến tài sản thành tiền mặt dòng chảy, tôi đồng ý. Nếu bạn đang nói về một tài sản có thể chiếm 70% trong một thị trường có nhiều quyền kiểm soát tiền thuê và những thứ như vậy, thì đó có lẽ là cơ hội mà 20% đơn vị còn lại bạn có thể đưa trở lại thị trường, bạn có thể đưa trở lại thị trường, tôi thích điều đó. Andrew, bạn nghĩ gì, 60%, 75% tài sản chiếm đóng trong thị trường ngày nay?
Andrew:
Một lần nữa, chỉ cần đảm bảo rằng bạn có thể trang trải nó và đảm bảo rằng bạn có thể trang trải nó lâu hơn bạn đã lên kế hoạch vào năm ngoái hoặc năm trước. Có cơ hội ở đó. Chỉ có rủi ro lớn hơn. Rủi ro, có nhiều cách để giảm thiểu rủi ro và nếu bạn định chấp nhận rủi ro đó, chỉ cần đảm bảo rằng bạn đang làm điều đó.
Matt:
Danny, đây là một cuộc trò chuyện tuyệt vời và hy vọng mọi người ở đây đều có thể hiểu được. Tôi đánh giá cao bạn, người đàn ông. Cảm ơn vì đã đến tham gia chương trình ngày hôm nay.
Andrew:
Rất vui được nói chuyện với anh, Danny.
Daniel:
Được rồi, cảm ơn bạn rất nhiều.
Xem tập phim tại đây
Giúp chúng tôi ra!
Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại xếp hạng và đánh giá cho chúng tôi! Chỉ mất 30 giây và có thể tìm thấy hướng dẫn tại đây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!
Trong tập này, chúng tôi sẽ đề cập đến:
- Sản phẩm sụp đổ bất động sản thương mại và tin xấu cho các nhà đầu tư lãi suất cao
- Nén tỷ lệ giới hạn, tiền thuê đình trệ, và cờ đỏ cho thị trường đa gia đình
- Khuyến nghị cho cả nhà đầu tư đa gia đình chủ động và thụ động
- Làm thế nào để bác sĩ thú y phân phối bất động sản thỏa thuận khi huy động vốn tư nhân
- Mở rộng quy mô từ nhỏ đến lớn đa gia đình và tại sao cú nhảy lại dễ dàng hơn bạn nghĩ
- Dòng tiền so với sự tăng giá và đâu là lựa chọn tốt hơn nếu định giá bắt đầu giảm
- Thanh toán bong bóng, thế chấp có lãi suất điều chỉnh và lựa chọn tài chính rủi ro đặt các nhà đầu tư mới vào một vị trí khó khăn
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Sách được đề cập trong chương trình
Kết nối với Andrew, Matt, Dave và Scott:
Bạn muốn tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ hiện nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? Kiểm tra của chúng tôi trang tài trợ!
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 triệu
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 tháng
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- ở trên
- hoàn toàn
- đẩy nhanh tiến độ
- tăng tốc
- chấp nhận được
- Theo
- Tài khoản
- Trợ Lý Giám Đốc
- chính xác
- có được
- mua lại
- ngang qua
- Hành động
- Hoạt động
- hoạt động
- hoạt động
- thực sự
- Ngoài ra
- điều chỉnh
- lợi thế
- tư vấn
- ảnh hưởng đến
- Sau
- chống lại
- Đại lý
- đại lý
- Phi cơ
- báo động
- Tất cả
- Đã
- thay thế
- Mặc dù
- luôn luôn
- nghiệp dư
- tuyệt vời
- số lượng
- số lượng
- phân tích
- phân tích
- và
- Angeles
- Một
- trả lời
- bất kỳ ai
- Căn Hộ
- căn hộ
- Apple
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- thích hợp
- thích hợp
- phê duyệt
- phê duyệt
- KHU VỰC
- khu vực
- đối số
- xung quanh
- thuốc cam
- thẩm định, lượng định, đánh giá
- tài sản
- loại tài sản
- quản lý tài sản
- Tài sản
- giả định
- hấp dẫn
- khán giả
- tác giả
- Trung bình cộng
- trở lại
- Bad
- Cân đối
- banh
- Ngân hàng
- dựa
- Về cơ bản
- cơ sở
- đẹp
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trở thành
- trước
- bắt đầu
- Bắt đầu
- được
- Tin
- Chuông
- BEST
- Đặt cược
- Hơn
- Cá cược
- giữa
- lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Hóa đơn
- Một chút
- Đen
- Chảy máu
- bảng
- ban giám đốc
- đậm
- Thêm các lợi ích
- cuốn sách
- biên giới
- mượn
- đáy
- mua
- BP
- não
- thương hiệu
- Nghỉ giải lao
- Phá vỡ
- Brian
- một thời gian ngắn
- mang lại
- Đưa
- người môi giới
- Mang lại
- ngân sách
- ngân sách
- người xây dựng
- Xây dựng
- Tăng
- xăn lên
- kinh doanh
- kế hoạch kinh doanh
- mua
- Mua
- cáp
- california
- cuộc gọi
- gọi là
- Có thể có được
- mũ lưỡi trai
- vốn
- Huy động vốn
- viết hoa
- thẻ
- mà
- Tuyển Dụng
- mang
- trường hợp
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- bị bắt
- dè dặt
- giám đốc điều hành
- nhất định
- chắc chắn
- thay đổi
- Những thay đổi
- thay đổi
- tải
- sạc
- Bảng xếp hạng
- kiểm tra
- Giáng Sinh
- Các thành phố
- tốt nghiệp lớp XNUMX
- các lớp học
- Rõ ràng
- leo lên
- Đóng
- thu thập
- thu thập
- kết hợp
- Đến
- thoải mái
- đến
- Bình luận
- thương gia
- Cho vay thương mại
- bất động sản thương mại
- Chung
- công ty
- so
- Bồi thường
- có thẩm quyền
- hoàn thành
- hoàn toàn
- phức tạp
- Liên quan
- Mối quan tâm
- điều kiện
- sự tự tin
- tự tin
- Sự đồng thuận
- bảo thủ
- Hãy xem xét
- xem xét
- thích hợp
- xây dựng
- bối cảnh
- tiếp tục
- điều khiển
- Conversation
- cuộc hội thoại
- có thể
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- phủ
- Covidien
- Crash
- tạo
- tạo ra
- tạo ra
- Tạo
- tạo
- tín dụng
- tò mò
- Current
- Hiện nay
- Cắt
- dữ liệu
- Dave
- David
- ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- cuộc tranh luận
- Nợ
- thập kỷ
- thập kỷ
- Từ chối
- Từ chối
- Suy giảm
- sâu
- chắc chắn
- Bằng cấp
- Nhu cầu
- Nhân khẩu học
- Denver
- Tùy
- phụ thuộc
- chi tiết
- chi tiết
- Xác định
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- sự khác biệt
- khác nhau
- khó khăn
- siêng năng
- trực tiếp
- hướng
- Giám đốc
- Giảm giá
- thảo luận
- Giao diện
- Phân phối
- Chia
- tài liệu
- Dodge
- Không
- làm
- đô la
- dont
- diệt vong
- xuống
- nhược điểm
- XUỐNG
- Rơi
- suốt trong
- năng động
- động lực
- mỗi
- kiếm được
- kiếm
- dễ dàng hơn
- Kinh tế
- Điều kiện kinh tế
- nhà kinh tế học
- nền kinh tế
- hay
- Của người khác
- nhấn mạnh
- năng lượng
- đủ
- Môi trường
- Cổ phiếu
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- bản chất
- chủ yếu
- bất động sản
- dự toán
- Ether (ETH)
- Ngay cả
- Sự kiện
- cuối cùng
- BAO GIỜ
- Mỗi
- hàng ngày
- mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- Excel
- tuyệt vời
- Sàn giao dịch
- thú vị
- thi hành
- thi hành
- Ra
- Mở rộng
- dự kiến
- chi phí
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- chuyên gia
- Giải thích
- tiếp xúc
- thêm
- cực kỳ
- gia đình
- hấp dẫn
- Thời trang
- chi phí
- Lệ Phí
- vài
- điền
- Cuối cùng
- tài chính
- Tài chính
- tài chính
- tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- tìm kiếm
- cuối
- Lửa
- Tên
- Cá
- cố định
- cờ
- bằng phẳng
- Phao
- dòng chảy
- Chảy
- Tập trung
- tập trung
- theo
- Nhà đầu tư
- Buộc
- mãi mãi
- hình thức
- hình thành
- hình thành
- Forward
- tìm thấy
- người bạn
- thân thiện
- bạn bè
- từ
- quả
- Thất vọng
- Full
- đầy đủ
- vui vẻ
- quỹ
- quỹ
- xa hơn
- tương lai
- Tổng Quát
- tạo ra
- tạo
- tạo ra
- được
- nhận được
- Cho
- được
- cho
- Toàn cầu
- Go
- mục tiêu
- Các mục tiêu
- Đi
- đi
- tốt
- GP
- biết ơn
- màu xám
- tuyệt vời
- lớn hơn
- mài
- Nhóm
- Phát triển
- Phát triển
- mới lớn
- Tăng trưởng
- Khách
- Guy
- tấn
- Tóc
- Một nửa
- xử lý
- Tay bài
- xảy ra
- đã xảy ra
- xảy ra
- Cứng
- có
- cái đầu
- Nhóm
- khỏe mạnh
- Hàng rào
- bảo hiểm rủi ro
- Được tổ chức
- giúp đỡ
- hữu ích
- giúp
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- Thuê
- mang tính lịch sử
- Đánh
- Số lượt truy cập
- tổ chức
- bài tập về nhà
- mong
- Hy vọng
- hy vọng
- chủ nhà
- NÓNG BỨC
- House
- hộ gia đình
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- Đau
- TÔI SẼ
- lý tưởng
- Va chạm
- tác động
- Tác động
- bắt buộc
- quan trọng
- cải thiện
- in
- sâu
- Khánh thành
- bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- Tăng
- tăng
- đáng kinh ngạc
- ngành công nghiệp
- thông tin
- đầu vào
- thay vì
- hướng dẫn
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- thú vị
- hàng tồn kho
- Đầu tư
- vốn đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- Chiến lược đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- tham gia
- vấn đề
- các vấn đề
- IT
- mặt hàng
- iTunes
- Việc làm
- thẩm phán
- nhảy
- Giữ
- giữ
- Loại
- Vua
- Biết
- kiến thức
- Quốc gia
- lớn
- lớn hơn
- Họ
- Năm ngoái
- Trễ, muộn
- Luật
- LEARN
- học
- học tập
- cho thuê
- Rời bỏ
- để lại
- người cho vay
- cho vay
- Cấp
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- Giấy phép
- Cấp phép
- Cuộc sống
- ánh sáng
- Có khả năng
- Hạn chế
- đối tác hạn chế
- Dòng
- dòng
- Thanh khoản
- Listening
- Chức năng
- ít
- sống
- cho vay
- Các khoản cho vay
- dài
- thời gian dài
- lâu
- Xu hướng dài hạn
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- các
- Los Angeles
- thua
- sự mất
- thiệt hại
- Rất nhiều
- yêu
- Thấp
- LP
- mac
- thực hiện
- Chủ yếu
- bảo trì
- Đa số
- làm cho
- kiếm tiền
- LÀM CHO
- Làm
- người đàn ông
- quản lý
- quản lý
- Ban Quản Trị
- giám đốc
- quản lý
- nhãn hiệu
- nhiều
- nhiều người
- thị trường
- điều kiện thị trường
- thị trường
- quần chúng
- chất
- có nghĩa là
- có nghĩa
- Gặp gỡ
- các cuộc họp
- hội viên
- tâm thần
- đề cập
- chỉ đơn thuần là
- số liệu
- Meyer
- microsoft
- Tên đệm
- Might
- di cư
- Chủ xưởng bột
- triệu
- tâm
- tối thiểu
- phút
- phút
- Giảm nhẹ
- giảm nhẹ
- sửa đổi
- Kiếm tiền
- tiền
- tháng
- tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- động cơ
- di chuyển
- di chuyển
- đa
- nhiều
- quốc dân
- Trên toàn quốc
- Thiên nhiên
- Gần
- gần
- nhất thiết
- Cần
- nhu cầu
- tiêu cực
- tiêu cực
- net
- mạng
- Mới
- Xây dựng mới
- tin tức
- tiếp theo
- con số
- số
- chiếm
- cung cấp
- Office
- Ngoại tuyến
- Được rồi
- Xưa
- ONE
- Trực tuyến
- hoạt động
- hoạt động
- Hoạt động
- nhà điều hành
- khai thác
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- Tối ưu hóa
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- gọi món
- Nền tảng khác
- riêng
- sở hữu
- chủ sở hữu
- thanh toán
- Công viên
- một phần
- riêng
- đối tác
- Đối tác
- Công ty
- các bộ phận
- bên
- thụ động
- qua
- Trả
- thanh toán
- Lương bổng
- người
- của người dân
- phần trăm
- biểu diễn
- có lẽ
- thời gian
- người
- Cá nhân
- Nhân viên
- quan điểm
- hiện tượng
- PHIL
- triết lý
- chọn
- đã chọn
- mảnh
- Nơi
- đặt
- kế hoạch
- kế hoạch
- lập kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- thêm
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điểm
- AO
- danh mục đầu tư
- vị trí
- vị trí
- có thể
- tiềm năng
- có khả năng
- dự đoán
- dự đoán
- ưa thích
- Chuẩn bị
- trình bày
- áp lực
- khá
- trước
- giá
- Giá
- riêng
- có lẽ
- Vấn đề
- vấn đề
- quá trình
- sản xuất
- Hồ sơ
- Lợi nhuận
- chương trình
- dự án
- dự
- dự án
- nổi bật
- hứa
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- chứng minh
- cung cấp
- sức mạnh
- đã mua
- Đẩy
- đặt
- Đặt
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- nâng cao
- nâng lên
- nâng cao
- huy động vốn
- Tỷ lệ
- Giá
- giá
- đạt
- Đọc
- thực
- bất động sản
- thị trường bất động sản
- nhận ra
- lý do
- hợp lý
- tóm tắt
- gần đây
- suy thoái kinh tế
- công nhận
- giới thiệu
- khuyến nghị
- ghi
- Phục hồi
- đỏ
- giảm
- liên quan
- khu
- khu vực
- đều đặn
- vẫn
- nhớ
- Thuê
- sửa
- thay thế
- đại diện
- danh tiếng
- nghiên cứu
- Dự trữ
- dự trữ
- REST của
- Hạn chế
- kết quả
- bán lẻ
- trở lại
- Trả về
- doanh thu
- đảo ngược
- đi
- Nhẫn
- tăng
- Nguy cơ
- Yếu tố rủi ro
- rủi ro
- Rủi ro
- Vai trò
- Lăn
- mái nhà
- tròn
- Quy tắc
- quy tắc
- chạy
- chạy
- Sacramento
- an toàn nhất
- Nói
- tiền lương
- bán
- bán hàng
- muối
- tương tự
- Lưu
- Quy mô
- mở rộng quy mô
- sợ hãi
- SEC
- Thứ hai
- giây
- Chứng khoán
- an ninh
- nhìn thấy
- nhìn
- bán
- Người bán
- Bán
- cao cấp
- ý nghĩa
- Loạt Sách
- nghiêm trọng
- định
- XNUMX
- chia sẻ
- thay đổi
- VẬN CHUYỂN
- Thay đổi
- tỏa sáng
- nên
- hiển thị
- Sides
- có ý nghĩa
- Đơn giản
- đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- Sir
- website
- tình hình
- Kích thước máy
- chậm
- nhỏ
- nhỏ hơn
- So
- Phần mềm
- động SOLVE
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- một nơi nào đó
- nguồn
- Không gian
- riêng
- đặc biệt
- tiêu
- Chi
- mũi nhọn
- Quay
- chia
- tài trợ
- Nhà tài trợ
- lan tràn
- ngăn xếp
- Nhân sự
- nhân sự
- CHUỒNG
- Bắt đầu
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Tiểu bang
- báo cáo
- ở lại
- Bước
- Stick
- Vẫn còn
- lấy trộm
- Dừng
- bão
- ngay
- Chiến lược
- dòng
- dòng
- căng thẳng
- mạnh mẽ
- phòng thu
- Tiêu đề
- lớn
- siêu anh hùng
- cung cấp
- Cung và cầu
- hỗ trợ
- Hỗ trợ
- phải
- ngạc nhiên
- bền vững
- Công tắc điện
- tổ chức
- cung cấp
- Cung cấp
- bàn
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- Các cuộc đàm phán
- Nhiệm vụ
- Thuế
- nhóm
- công nghệ cao
- tạm thời
- người thuê nhà
- về
- thử nghiệm
- texas
- Sản phẩm
- Khu vực
- Thủ đô
- thông tin
- thế giới
- cung cấp their dịch
- tự
- Đó
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- nghĩ
- mối đe dọa
- số ba
- Thông qua
- thời gian
- thời gian
- thời gian
- tip
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- Tone
- quá
- hàng đầu
- chủ đề
- quăng
- Tổng số:
- đối với
- Bảng điểm
- kinh hai
- Xu hướng
- rắc rối
- đúng
- NIỀM TIN
- XOAY
- Quay
- điển hình
- thường
- hiểu
- sự hiểu biết
- dưới nước
- bảo lãnh phát hành
- đơn vị
- các đơn vị
- upside
- us
- sử dụng
- Định giá
- giá trị
- giá trị
- Các giá trị
- nhiều
- Lớn
- Versus
- VET
- Video
- Xem
- Giọng nói
- Biến động
- Bỏ phiếu
- tiền lương
- chờ đợi
- muốn
- Sóng
- cách
- Wealth
- Thời tiết
- tuần
- chào mừng
- hướng Tây
- Điều gì
- Là gì
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- Hoang dã
- sẽ
- sẵn sàng
- WISE
- ở trong
- không có
- quá tuyệt vời
- Công việc
- tập thể dục
- đang làm việc
- thế giới
- thế giới
- lo lắng
- tệ nhất
- giá trị
- sẽ
- WoW
- viết
- viết
- viết
- Sai
- X
- năm
- năm
- Năng suất
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- thu phóng