Будинок, який ледь не «зламав» мене: втрата 350 тисяч доларів

Девід:
Ласкаво просимо до подкасту BiggerPockets. Сьогодні ми заглянемо у вашу стрічку з бонусним шоу. Це перший із двох епізодів про невдалі угоди.

Роб:
Це вірно. Тому що, Девіде, якщо ви можете в це повірити, навіть такі досвідчені інвестори, як ми, укладають погані угоди, і ми хочемо, щоб ви вчилися на наших помилках, щоб не піти й не зробити тих самих помилок.

Девід:
Це правильно. Наше серце хоче допомогти захистити вас, ваші гроші, ваше майбутнє та ваше багатство. Тому ми розповімо вам про деякі помилки інших інвесторів. У сьогоднішньому епізоді буде Мінді, тому, сподіваюся, ви можете уникнути цього. Це один із найскладніших ринків нерухомості, які я коли-небудь бачив. Це набагато непростіше, ніж будь-коли в минулому. І неправильна угода може вас потопити.

Роб:
Це вірно. І в сьогоднішньому шоу ми будемо говорити з Мінді Дженсен про угоду, яка ледь не потопила її в буквальному і переносному значенні.

Девід:
Тож без зайвих слів, давайте залучимо Мінді. З поверненням. Як ви двоє сьогодні?

Мінді:
В мене все чудово. Дякую, що повернувся, Девіде. Я дуже радий стати найбільшим невдахою BiggerPockets. Про що ми говорили минулого разу? Моя угода, яка мала негативний грошовий потік, і тепер я говорю про свою угоду, яка пішла не так.

Девід:
Так, це один із наших жартів про біг. Кожного разу, коли ми робимо шоу, ми кажемо: «Гаразд, давай поговоримо про все, що сталося жахливо. Пожежі сміттєвого контейнера з нерухомістю», ми як «Мінді та Джеймс. Це наші люди. Це найбільші невдахи BiggerPockets».

Роб:
Це єдиний час, коли ви можете похвалитися програшем. Це як: «Гаразд, хто тут найбільше програв?» І це схоже на: «О, у мене є хороший».

Девід:
добре Мінді, скільки ти втратила на цій угоді? Скільки це вам коштувало?

Мінді:
Ну, моя угода відбулася в 2006 році, коли я зробив свій оригінальний АРВ. Тож я втратив приблизно 350,000 XNUMX доларів на папері та стільки годин сну, стільки стресу та тривоги через цю угоду, яка тривала вічність. І.

Роб:
Тепер, коли ви сказали про АРВ-препарати, чи можете ви просто коротко пояснити людям, що ви маєте на увазі?

Мінді:
ARV означає значення після реабілітації або після відновлення. Отже, це була прогнозована сума, яку, на мою думку, ця нерухомість мала коштувати після того, як ми завершимо всі реабілітації, які проводили.

Роб:
Зрозумів. Гаразд. Добре, чудово. Отже, втрата паперу становить 350,000 XNUMX доларів. Непогано. Досить добре. Ми з Девідом відповімо вам на декілька швидких запитань, щоб отримати всі деталі угоди, а потім виберемо, де щось пішло не так. Мінді, почнемо з тебе.

Мінді:
Тут у мене трохи прискорюється серцебиття. Це та угода, яка ледь не зламала мене щодо нерухомості. Я люблю нерухомість з тих пір, як себе пам’ятаю, і цю угоду я сказав: «Я вийшов». Це був наш п’ятий фліп у прямому ефірі та наш перший поп-топ. Це був наш перший раз, коли ми найняли підрядників, передбачаючи там.

Роб:
добре Тож ми приєднаємось до цієї угоди. Перед тим, як я це зроблю, ви згадали це як «поп-топ», і щоб я зрозуміло це сказав, «поп-топ» — це в основному концепція «відрізати верхню частину нерухомості, як-от дах, щоб можна було додати ще один поверх. » правильно?

Мінді:
Так.

Роб:
Гаразд, круто. Круто, круто, круто. Гаразд, коли відбулася ця угода і який у вас був досвід?

Мінді:
Це був наш п’ятий концерт у фліпі та наш перший поп-топ, і ми придбали його у вересні 2006 року.

Роб:
І нагадаю, що це нерухомість, ви сказали, що втратили 350,000 XNUMX доларів США, так?

Мінді:
Правильно. І я кажу про втрату паперу, тому що моя прогнозована вартість АРВ становила 1.1 мільйона в 2006 році, коли ми його купили, але моя фактична ціна продажу в 2012 році становила 750,000 XNUMX доларів.

Девід:
Отже, під прогнозованими паперовими втратами ви маєте на увазі гроші, які ви втратили від того, що, як ви думали, отримаєте прибуток?

Мінді:
Так. Я насправді не втратив 350,000 350,000 доларів. Я просто сподівався заробити на XNUMX XNUMX більше, ніж заробив насправді.

Девід:
Гаразд. А що це було за майно?

Мінді:
Це був будинок для однієї родини, розташований на красивому березі озера Монона в Мононі, штат Вісконсін.

Роб:
І як ви знайшли це майно?

Мінді:
Ми шукали угоду саме на озері Монона, і просто їздили навколо. Це не таке велике озеро. Ми просто їздили навколо і щоразу, коли продавався будинок, ми зупинялися та дивилися його або призначали зустріч із нашим агентом з нерухомості.
Це конкретне майно було виставлено на аукціон, і ми були присутні на аукціоні. Це коштувало 700,000 XNUMX доларів, і ми сказали: «Боже, це смердить». Тож ми пішли, а через п’ять хвилин вони дзвонили всім: «Люди, які виграли аукціон, насправді не мають коштів, щоб купити будинок, тому він повернувся на ринок».

Девід:
Ось що відбувається з тими дітьми в початковій школі, які підняли руки. І тоді вчитель кличе їх, і вони кажуть: «Насправді мені нема що сказати». Вони виростають, щоб ходити на аукціони і тримати палицю, а потім у них фактично не вистачає коштів. Я завжди дивувався, якими виявилися ті діти, і тепер я знаю, куди вони поділися.

Мінді:
У 2006 році вони поїхали до Монони, штат Вісконсін.

Роб:
Усі вони.

Девід:
Отже, Мінді, скільки ти заплатила за цю угоду?

Мінді:
За цей будинок ми заплатили 535,000 XNUMX доларів.

Роб:
Гаразд. І яким був план щодо цього майна? Це мав бути переворот, оренда, BRRRR, якою була остаточна стратегія виходу?

Мінді:
Це мав бути живий переворот, і у нас був термін від двох до п’яти років для перекидання, два роки, тому що, як мінімум, тому що це те, що ви повинні жити в розділі 121 виключення, де ми не платимо податки на приріст капіталу та п’ять років, тому що ми хотіли насолоджуватися життям [нерозбірливо 00:05:23]

Девід:
Як далеко ви зайшли в цю угоду, перш ніж усе почало йти не так?

Мінді:
Ой, п'ять хвилин. Це було майже прокляттям.

Роб:
Ви покинули заключний стіл.

Мінді:
Отже, ми купили цей будинок, моя перша донька народилася в лютому 2007 року, а ми купили цей будинок у вересні 2006 року. Ми жили там повний робочий день лише в березні після народження моєї дитини. І ми почали роботу в березні. А в квітні ми мали так званий 500-річний потоп. Стан будинку в квітні був таким, що ми зняли новий дах, який вони встановили безпосередньо перед тим, як випустити його на ринок, і додали другий поверх.
У нас були зовнішні стіни, але не було сайдингу. У нас були ферми даху та фанера, але вона не є водонепроникною. І чомусь ми вирвали під’їзну дорогу. Тож була просто багнюка. Одного вечора прийшов вітер. На даху був брезент, брезент порвався. Потім почався дощ. 500-річна повінь – це така повінь, яка трапляється раз на 500 років.
Це погодна подія. У нас у підвалі була вода. Я думаю, що в підвалі було шість дюймів води. По всьому будинку йшов дощ, тому що у нас там не було жодної гідроізоляції. У мене була дитина, я тримала її посеред ліжка в одній кімнаті, це було єдине місце, де не йшов дощ.
Дощ йшов у світильниках, дощ йшов по стінах, і це було так, ніби ми спостерігали за цим штормом на weatherunderground.com, і це було як фіолетове. Жовтий – це легкий туман, а червоний – це на кшталт: «Вау, на вулиці справді дощ». А фіолетовий означає: «Це змішані ураган і торнадо, і вони ллють дощ із жаб». І це було схоже на найбільший стрес, і ми нічого не могли робити, окрім того, щоб цілу ніч просто спостерігати за цим штормом і намагатися зберегти нашу дитину сухою.

Роб:
Щоб уточнити, 500-річна повінь не означає, що повінь відбувається лише раз на 500? За ці 500 років воно може затопити багато разів. Просто справді катастрофічні повені бувають раз на 500 років, чи не так?

Мінді:
Так.

Роб:
так Гаразд. Отже, тепер ви можете продати його і сказати: «Гей, у вас є 480 років, перш ніж ви повинні турбуватися про це».

Девід:
Чи не повинно це підвищити вартість будинку?

Роб:
У вас є п'ять століть.

Девід:
Ми вже зробили всю важку роботу за вас. Найгірше вже позаду. Тепер ти добре.

Мінді:
Це може бути не точне визначення.

Девід:
Це схоже на угоду про оренду, але у вас є 500 років до закінчення терміну оренди, а коли ви купили це, ніби у вас був місяць або щось до того, як почався дощ.

Мінді:
Але зачекайте, є ще щось. За ту зиму у Вісконсині випав рекордний 101 дюйм снігу, що не є нормою для Вісконсіна того часу. І весь цей сніг розтанув під час дощу в червні. І я не знаю, чи ви пам’ятаєте, я сказав, що у нас затопило підвал. У нас було ще більше затоплення в підвалі, тому що все просто розтануло і не було куди подітися. Тож ми прибрали підвал, а потім у нас було більше речей, і ми знову прибрали підвал. Ми щойно поклали всю підлогу в підвалі, тож це вдалий час. Це був Pergo, який не є водонепроникним. Тож це було зіпсовано. Довелося зробити це знову.

Роб:
правильно? Ви вже заплатите багато за ремонт, тому ви можете заощадити гроші на людей, які виконають ремонт.

Мінді:
точно. Це мало бути сто тисяч доларів, але хтось назвав нам 150,000 XNUMX.

Роб:
Це 50,000 XNUMX доларів заощаджень.

Мінді:
Я відкладаю гроші. Це така угода. Отже, ці підрядники, один з них з’явився на роботу п’яним, а потім був звільнений. О, хіба я казав, що він старшина? Тому що він був. Я думаю, що він був єдиним, хто знав щось про будівництво, але він нічого не знав про не будуй, коли ти п’яний. Вони в нас вкрали. У мене щойно народилася дитина. Вони вкрали мої знеболювальні під час пологів, про що я не відразу дізналася.

Девід:
Ти нас справді налякала, Мінді. Ми думали, що ти скажеш, що вони вкрали мою дитину.

Роб:
Ви сказали це дуже конкретно, що я сказав: «Почекай хвилинку».

Девід:
Це йшло туди дорогою Румпельштильцхена. Вони в нас вкрали. У мене щойно народилася дитина. Пауза.

Мінді:
У нас було повзання обсягу, у нас було повзання вартості, у нас було повзання часової шкали. Усе це мали зробити за три місяці. Це було зроблено лише через півроку. Іноді вони навіть не з’являлися на роботі. Іноді вони. Вони з’являлися, працювали годину, а потім йшли. Це був просто цей постійний стрес, коли ти тут будеш? Коли я зустрінуся з тобою? Коли ти збираєшся щось зробити?

Роб:
Тож з точки зору того, що ви дізналися, це звучить так, що слухачі можуть застосувати. По-перше, найдешевший підрядник не завжди є найкращим підрядником, урок номер один. І тоді це звучить так, чи були ви там якісь навички підзвітності щодо того, як утримувати своїх підрядників на правильному шляху, бюджету, масштабу, усе таке?

Мінді:
Так. Мені потрібно провести належну обачність. Щоразу, коли я наймаю підрядника, мені потрібно викликати рекомендації. Мені потрібно запитати у тих довідок, що для них зробили підрядники. Усі згадки про цих хлопців, які я перевірив, говорили, що вони чудові хлопці. Але я не отримав багато, я отримав теплі пушинки, але я не зрозумів: «О, вони чудово працюють, і вони завжди вчасно» і тому подібне.

Девід:
Чи були рекомендації місцевих барменів? «Чудовий хлопець. Гарні чайові.”

Мінді:
Поради добре, так. Він приголомшливий.

Роб:
Цей хлопець міг би розбити Coors, чувак. Скажу вам, що.

Девід:
Знає різницю між Манхеттеном і старомодним.

Мінді:
Це був настільки поганий досвід роботи з підрядниками, що ми робимо більшу частину роботи самі в нашому прямому ефірі. Вмію виконувати електромонтажні та сантехнічні роботи та малярні роботи. І в мене є дуже маленький список речей, які я не роблю, тому що легше навчитися новій навичці, ніж належним чином перевірити підрядника для мене. Тож так, це був великий урок.

Девід:
Те, що ви описали, було математикою нерухомості. правильно? «Мені потрібно заощадити 50 тисяч. Тож замість того, щоб найняти хорошого підрядника, я найму поганого й переконаю себе, що заощадив 50 тисяч». Але потім це переростає в проблему. правильно? Я використовував це як приклад того, що всі ми робили цю помилку. Ми кажемо: «Я перевищив бюджет. Дозвольте скупитися на ріелтора. Дозвольте мені найняти ріелтора зі знижкою, тому що я не можу заплатити повні 3%» або «Дозвольте мені скористатися поганим підрядником» або «Дозвольте мені покласти дешеву підлогу». І тоді підлога пузириться. Це завжди закінчується дорожче, ніж те, що звучало.

Мінді:
Так. Тепер те, що я збирався сказати, полягає в тому, що перевірте свої цифри та перевірте їх ще раз і переконайтеся, що вони правильні. Скорочуйте витрати там, де можете, але не на важливі речі. Коли ви вирішуєте, яку плитку покласти у свій будинок, і це дві однакові речі, одна з них коштує 12 доларів за квадратний фут, а друга — 3 долари за квадратний фут. Якщо це так: «О, візьміть 3 долари за квадратний фут, якщо це те саме». Одна порцелянова, друга керамічна. Ненавиджу керамограніт. Я завжди хочу використовувати кераміку чи камінь. Але не скорочуйте витрати своїх підрядників. Не скорочуйте витрати на важливі речі і не економте, о Боже мій, на дурниці, але не шукайте способів витратити більше грошей, ніж потрібно, якщо вам це не потрібно.

Роб:
Чи можете ви сказати нам, що ви зробили правильно, що допомогло вам вийти з цього або зробити так, щоб угода не потопила вас повністю? Тому що більшість людей почули б цю історію і сказали б: «О так, ваша кар’єра в сфері нерухомості, мабуть, закінчилася». Так що трапилося? Дайте нам трохи інформації про це.

Мінді:
Що я зробив правильно? Я контролював багато витрат, коли прийшов час робити останні штрихи. Ми з чоловіком зробили це, ми встановили підлогу, ми встановили ванні кімнати, ми встановили, ми найняли гіпсокартон, а потім зробили решту. І ми змогли трохи підкоригувати витрати, тому що у нас був такий жахливий досвід з усіма цими людьми. Ми закінчили з підрядниками.
У мене була невимушена розмова з татом, який у той час будує завод для своєї компанії. І він додав такий коментар: «О, переконайтеся, що всі субпідрядники підписали відмову від права застави, перш ніж виплатити їм останній платіж». І я сказав: «О, я ніколи раніше не чув про це. Розкажи мені про це більше». І він пояснив мені, що відмова від застави — це документ, який підписує підрядник і в якому сказано: «Я не буду накладати заставу на ваш будинок, тому що я отримав повну оплату».
І це заощадило мені 11,000 XNUMX доларів, оскільки майстрові гіпсокартонних робіт не заплатили, тому що ці підрядники були невдахами. Але я дав їм останню перевірку, тому що вони дали мені звільнення від застави від усіх субпідрядників. Тож субпідрядники, не підписуйте угоду про відмову від застави, доки не отримаєте гроші. І якщо ви здійснюєте платежі своїм підрядникам, не платіть їм остаточну суму, доки ви не підпишете відмову від застави від усіх ваших підрядників.

Роб:
Це хороша порада. Тож чи допомогла вам ця угода, поганий досвід у будь-яких угодах з того часу?

Мінді:
Боже мій, так. Я більше не наймаю підрядників. Ми просто все робимо самі. Ми фактично найняли кількох підрядників і ретельно їх перевірили. І здебільшого мав гарний досвід. Немає ідеального способу перевірити когось. Вони починаються чудово, а потім перетворюються на жахливі. Одна чудова порада — подивитися на те, що вони роблять. Ми знайшли нашого найкращого підрядника, ми просто гуляли по околицях і випадково побачили цей будинок, над яким вели роботи. Ми зупинилися, а вони там працювали.
Вони кажуть: «О, ти хочеш зайти і подивитися, що ми робимо?» І сталося, що ще не був день гіпсокартону, тому всі балки були відкриті. І ми дивилися навколо, ми думали: «Вау, це справді круто». А потім він показав нам, як він робить сходи. У нього справді чудовий спосіб робити сходи. Йдеш по сходах, вони не скриплять. Просто все, що він робив, було схоже на: «Вау, чи могли б ми найняти вас?» Він сказав: «У нас тут ще кілька тижнів, а потім ми можемо приїхати». Тож можливість ознайомитися з тим, що вони зараз роблять, — це справді чудова порада.

Роб:
Якби я мав по долару щоразу, коли входив до чийогось дому, і вони не знали, хто я такий, тому що мене впустив підрядник, у мене була б досить пристойна пачка 1-доларових купюр, коли я постукав у двері й Я кажу: «Гей, а хто тут гіпсокартонник?» А він каже: «Заходьте, давайте я вам покажу». І я кажу: «Ти не можеш цього зробити, але давай це зробимо». Ну, це чудово.
Тож звучить як, так, кілька уроків для вивчення. Очевидно, перевірте свого підрядника, виконайте певну належну обачність, тримайте його підзвітним. Не платіть за найдешевшого підрядника. І ваш найбільший урок тут полягає в тому, що ніхто не виконуватиме роботу краще за вас. Тож тепер ви все ще виконуєте багато своєї роботи, і ви використали це, щоб процвітати навіть через таку велику трагічну угоду. Угода, яка ледь не зірвала Мінді Дженсен.

Мінді:
Угода, яка ледь не зірвала Мінді Дженсен. Але це мене не зламало, тому що я мав дуже багато в запасі. У мене є багато різних відер на вибір, і я дуже прихильник наявності резервів. Якщо у вас немає резервів, якщо у вас немає інших місць для фінансування цих несподівано великих витрат або звільнити цього хлопця та найняти цього хлопця, навіть якщо це буде коштувати більше, якщо у вас немає всіх цих різних відер на вибір, ви збираєтеся отримати шланг.
Вам потрібно мати резерви, вам потрібно мати набагато більше, ніж ви думаєте. І якщо ви цього не зробите, то вам потрібно подивитися, що ви робите, співпрацювати з кимось, у кого є резерви, у кого є доступні кошти, щоб ви не опинилися в скрутному становищі. Бо якби у мене закінчилися гроші, у мене був би будинок без даху, який перетворюється на фестиваль цвілі. І це просто нікому не добре.

Девід:
І це одна з причин, чому ми часто говоримо людям, що інвестиції в нерухомість і збагачення — це більше, ніж просто угода, це ваша загальна фінансова картина. І такі здорові принципи, як економія грошей, і хороша трудова етика, які допоможуть вам заробляти більше грошей, дуже допоможуть вам, коли справа доходить до укладання угод.
І велика подяка Мінді за те, що вона розповіла деталі своїх угод, щоб ми всі могли з цього навчитися. Налаштуйтесь завтра, коли Джеймс займе свою чергу в гарячому кріслі, щоб дізнатися більше про те саме. І, як завжди, якщо ви хочете поспілкуватися з Робом, мною чи кимось із наших гостей, перегляньте примітки до цього епізоду. Це Девід Грін для Роба. Він погана людина, Абасоло. Виписування.