Як «ефект знаменника» впливає на інвесторів у нерухомість

У цій статті

Ви хочете знищити своє багатство? Я можу вас навчити. Ви хочете створити собі більше багатства? Я теж можу навчити вас цього робити. 

Чи знаєте ви про ефект знаменника? 

У сфері фінансів та інвестування «ефект знаменника” відбувається, коли вартість однієї частини портфеля різко зменшується та знижує загальну вартість портфеля. У результаті будь-які сегменти портфеля, вартість яких не знизилася, тепер становлять великий відсоток від загального пирога.

Хоча це правда і певною мірою очевидно, у сфері нерухомості є ще один ефект знаменника. Підступний руйнівник мрій і багатства інвесторів. 

Якщо ви придбаєте та керуєте великим активом і цей знаменник йде у ваш бік, ви святкуєте подвійний виграш. Але навіть якщо ви купуєте і добре керуєте своїм активом, цей ефект знаменника може знищити вас і ліквідувати ваш капітал.

Що це за ефект знаменника? Я говорю про декомпресію максимальної швидкості. 

Що відбувається в цьому циклі нерухомості? 

Максимальна ставка в комерційній нерухомості виконує таку ж функцію, як і P / E співвідношення в інвестиції на фондовому ринку, але навпаки. Фактично це співвідношення прибутку та ціни. зокрема: 

Максимальна ставка = чистий операційний дохід ÷ ціна активу

Команда обмежувальна ставка змінюється обернено пропорційно вартості активів на момент купівлі/продажу. Максимальна ставка відображає настрої інвестора щодо очікуваної норми прибутку без кредитного плеча для такого активу, у такому місці, у таких умовах, у такий час. 

Нижча ставка капіталізації дорівнює вищій ціні активу. Безпрецедентне зниження максимальної ставки, яке ми зазнали протягом останнього десятиліття, відображає майже нестримний оптимізм інвесторів щодо придбання комерційної та житлової нерухомості. 

Але дерева не ростуть до неба. Як іронізував економіст Герб Стайн: «Якщо щось не може тривати вічно, воно припиниться». 

Я не кажу, що це кінець зростання цін на нерухомість. Я кажу, що це нормальний момент під час припливів і відпливів циклів ринку нерухомості. А для тих, кого не було в 2008 році, я хочу чітко сказати, що немає причин для паніки або припинення інвестування. 

Навпаки, деякі з найкращих можливостей будуть доступні як частина наслідків невдалих придбань, зроблених іншими за останні кілька років. 

Я не можу зробити краще, ніж процитувати Скотта Тренча стаття на цю тему.

Ви впевнені в руйнівній силі ефекту знаменника? (Якщо вам не подобається цей термін, ви можете дотримуватися «декомпресії максимальної швидкості»). 

Підвищення максимальної ставки може значно знизити вартість активу комерційної нерухомості. І, як ми обговорювали в іншому місці, важелі можуть зробити це ще більш болючим. Подумайте про це, якщо вартість активів впаде на 25%, це знищить приблизно 100% власного капіталу в угоді з кредитним плечем на 75%. 

Це не казковий кошмар. Існує багато історій про те, що інвестори LP вже готові втратити всі свої інвестиції в деяких синдикованих угодах. Деякі з них є угодами приблизно дворічної або трирічної давності з терміном погашення бридж-боргу. Інші були зроблені в минулому році з плаваючою ставкою боргу. На жаль, багато з цих інвесторів у LP ще не знають, що вони знаходяться в зоні ризику.  

Справа для тривалого зберігання 

Немає нічого поганого в короткому часі витримки. Оптова торгівля будинками, денна торгівля та багато угод з комерційною нерухомістю забезпечують високі ціни IRR прибуток для своїх інвесторів. Багато короткострокових стратегій популярні під час буму.

Але мій улюблений інвестор Уоррен Баффет думає інакше. Він каже: «Якщо ви не бажаєте володіти акціями протягом десяти років, навіть не думайте про те, щоб володіти ними протягом десяти хвилин». Оракул з Омахи також сказав: «Або улюблений період утримування — назавжди».  

Отже, як довгострокові інвестори ставляться до цього страхітливого зниження максимальної ставки? Я б сказав, що здебільшого це майже не впливає на них, окрім надання їм можливості придбати більш справедливі або занижені угоди в найближчі рік-два. 

Подумайте над цим. Уявіть, що ви володієте активом комерційної нерухомості, що рухається готівкою. Ви придбали його за 3 мільйони доларів два роки тому, а стиснення максимальної ставки за перші 18 місяців збільшило його оціночну вартість до 4 мільйонів доларів. Ви все ще збирали свій грошовий потік і насолоджувались життям. 

Потім протягом останніх шести місяців відбувається декомпресія максимальної ставки, а наступного року її оціночна вартість знову знижується до 2.8 мільйона доларів. Чи варто панікувати? Я б не знав чому. Ви все ще повинні збирати грошовий потік і насолоджуватися життям.

Довгострокові власники не захоплюються змінами короткострокових цінностей. Вони, як правило, мають борг із фіксованою процентною ставкою, термін погашення якого триває не дуже довго. А ті, хто придбав свій актив десять років тому та стикається з терміном погашення свого боргу, зазвичай спостерігали значне зростання вартості та виплати основної суми, що ставить їх у прийнятне становище для рефінансування зараз, якщо це необхідно. 

Знову звертаючись до Баффета. Його не хвилювали короткострокові зростання чи падіння акцій Berkshire Hathaway. Він не керується думкою ринку про ці активи, оскільки це не впливає на їх кінцеву вартість. Насправді йому подобається, коли ціни падають, щоб він міг придбати ще більше. 

Думка фондового ринку про вартість подібна до верхньої ставки комерційної нерухомості. Як інвесторам у комерційну нерухомість, нам було б добре наслідувати інвестора (Баффета), який міг втратити 99.4% вартості своїх акцій і все одно перевершити S&P 500 за той самий період часу. 

Заключні думки

Моя інвестиційна компанія є довгостроковим власником. Я розумію, що це часто не найпопулярніша пропозиція, і в результаті багато інвесторів пропускають наш фонд. Я бажаю успіху всім короткостроковим власникам, але я припускаю, що нинішній і майбутній шок обмеження ставки змусить багатьох переглянути свої стратегії. Незалежно від того, станеться це чи ні, ми продовжуватимемо дотримуватися нашої довгострокової стратегії. 

Засновник Blackstone Ларрі Фінк запропонував «довготермінізм». Можливо, нам слід назвати довгострокове мислення «ефектом чисельника CRE». 

Якби це було справою, воно було б зосереджено на збільшенні чистого операційного доходу в нашому рівнянні протягом тривалого часу до такої міри, що зміни в чисельнику були б менш впливовими. Ця стратегія в поєднанні з придбанням довгострокових боргових зобов’язань із фіксованою процентною ставкою від помірного до низького LTV повинна виявитися виграшною на будь-якому ринку, незалежно від того, зростає чи знижується. 

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.