Стати інвестором у нерухомість не є складним. Знайдіть нерухомість, купіть нерухомість і здайте її в оренду. Хоча цю формулу легко записати, застосувати її на практиці набагато складніше. Ось чому багато потенційних інвесторів ніколи не купують їх перша інвестиційна нерухомість. Але з правильною порадою, наставництвом і мисленням, кожен може стати інвестором у нерухомість, який приносить пасивний дохід, з прокладеною доріжкою фінансова свобода та ранній вихід на пенсію.
Сьогодні Ешлі та Тоні поєднують свої знання з нерухомості, щоб допомогти трьом інвесторам придбати їхню першу або наступну орендовану нерухомість. Спочатку ми розмовляємо з Brandon, майбутнє домашній хакер який торік не міг купити будинок, а зараз шукає своє перше основне житло, яке могло б допомогти субсидувати його іпотеку. Далі говоримо з Лоренс, інвестор, який придбав дві орендовані нерухомості протягом шести місяців, але хоче швидше розширюватися за допомогою творчого фінансування. Нарешті, Мелані приєднується до нас, щоб обговорити її плани щодо a короткострокова оренда нерухомості, але вона все ще не знає, де найкраще купити.
Якщо ви вважаєте ринок житла 2023 року міцним горішком, але знайте, що ви хочете інвестувати в нерухомість, це епізод для вас. Добре слідкуйте за нашими трьома підопічними протягом наступних дев’яноста днів коли Ешлі та Тоні дають стратегічні поради щодо того, що їм робити далі, щоб отримати прибуткову оренду нерухомості за контрактом. Тож дотримуйтесь, і ви теж можете отримати наступну власність через дев'яносто днів (або менш!).
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Ешлі:
Це Real Estate Rookie, серія 251.
Тоні:
Кожна рецесія, починаючи з 60-х років, більшість з них тривала в середньому трохи менше 12 місяців. Отже, ви можете купити цю нерухомість? Навіть якщо це, можливо, не домашній пробіг за ці перші 12 місяців, поки є вся ця економічна невизначеність, що станеться на другому році, на п’ятому і на 10 році, коли ви володієте короткостроковою орендою? Якщо ви позначите ті прапорці, про які ми говорили, де ви досягаєте розташування, ви досягаєте цінності, ви досягаєте зручностей, швидше за все, цей лістинг буде продовжувати працювати добре. Ймовірно, у короткостроковій перспективі виникне деяка невизначеність, але я думаю, що як інвестори в нерухомість, ми повинні впоратися з цими ударами та пам’ятати, що ми справді інвестуємо для довгострокового підвищення курсу та грошового потоку.
Ешлі:
Мене звуть Ешлі Кер, і я тут зі своїм співведучим Тоні Робінсоном.
Тоні:
Ласкаво просимо до Real Estate Rookie Podcast, де щотижня, двічі на тиждень ми даруємо вам натхнення, мотивацію та історії, які вам потрібно почути, щоб розпочати свою інвестиційну подорож. Я хочу розпочати сьогоднішній епізод, викрикнувши когось під ім’ям користувача Eshazamm. Shazamm [нерозбірливо 00:01:05] сказати п’ятизірковий огляд на Apple Podcast. Там сказано: «Усі ці історії з реального життя такі надихаючі. Мені подобається знати, що всі ці люди кинулися, не будучи експертами, вони навчаються по дорозі, і вони є прикладом того, що існує багато способів інвестування в нерухомість. Гості не обов’язково є досвідченими співбесідниками. Але Ешлі та Тоні, ви робите чудову роботу, роблячи подкаст плавним і цікавим. І ви, хлопці, також просто чарівні особистості». Shazamm, я ціную це. Мені здається, це може бути перший випадок, коли мене як дорослого називають чарівною, але я тут для цього. Я все про це.
Ешлі:
Тоні, кожного разу, коли я з кимось зустрічаюся, це зазвичай те, що вони говорять про тебе номер один.
Тоні:
«О, він просто такий чарівний».
Ешлі:
«Який у нього порядок догляду за шкірою? Він такий чарівний».
Тоні:
Догляд за шкірою, я отримую весь час, але чарівний новий, але я з цим згоден. Я в порядку.
Ешлі:
Так, я візьму це в будь-який день.
Тоні:
Мене називали гірше.
Ешлі:
Тоні, я надзвичайно схвильований, тому що сьогодні ми починаємо нову серію епізодів Real Estate Rookie Podcast. Ми створюємо 90-денну групу наставників. У нас є троє людей, яких ми вибрали, і ми збираємося підтримувати їх протягом 90 днів і допомагати їм будь-яким можливим способом досягти їхніх цілей інвестування в нерухомість.
Тоні:
Це надзвичайно захоплююче. У нас така зацікавлена та дивовижна аудиторія новачків. Ми разом із виробничою командою подумали, як ми можемо надати більше цінності людям нашої аудиторії? Ми подумали, чувак, що крутіше, ніж залучити до подкасту кількох новачків, стежити за ними протягом 90 днів, і ми з Ешем придаємо їм якомога більше значення. Потім решта нашої аудиторії-початківця слухатиме разом і, сподіваюся, попутно підбере якісь цікаві речі. Отже, ви, хлопці, збираєтеся зустріти трьох чудових людей у подкасті.
По-перше, ви зустрінетеся з Брендоном ДіОріо. Він з Міннесоти. Тоді ми залучимо Лоуренса Бріггса з Техасу. Ми закінчимо Мелані Вілмешер із Колорадо. У кожного з них трошки різні позиції, трішки різні вихідні точки, трошки інші цілі. Ми з Ешем докладемо всіх зусиль, щоб розібрати те, над чим вони працюють, і дати їм деякі ідеї та поради щодо того, як продовжувати рухатися до цих цілей.
Ешлі:
Я вже знаю, що ми також багато чого від них навчимося, чому я дуже радий. Це одна з найкращих речей у тому, щоб бути господарем, ми також можемо вчитися від усіх інших з перших вуст. Сьогодні ми просто поговоримо про встановлення цілей. Ми збираємося призначити домашнє завдання та дати кожному їхній MINS, найважливіший наступний крок, і спланувати, що ми будемо робити з ними протягом наступних 90 днів. Отже, сьогодні це лише відправна точка, а потім ми збираємося робити наступні епізоди, щоб побачити, як виглядає ця подорож, і допомогти їм досягти цих угод.
Тоні:
Дійсно, ми хочемо, щоб ви, хлопці, робили під час прослуховування – це кинути виклик собі слідувати. Якщо ваші цілі подібні до тих, над якими працюють Лоуренс, Брендон і Мелані, подивіться, чи зможете ви зробити те саме, про що ми говоримо в цих епізодах. Тоді, можливо, приблизно через 90 днів ви досягнете власної мети, просто послухавши те, що ми тут маємо. Отже, це наше завдання для вас, хлопці, — слідувати нам і робити це вдома.
Брендоне, ласкаво просимо до подкасту новачків у сфері нерухомості. Ви перший підопічний. Як короткий вступ для нашої аудиторії-початківця, я просто хочу поділитися кількома речами про вас, щоб люди могли пізнати вас трохи краще. По-перше, ви є підрядником із систем опалення, вентиляції, вентиляції та кондиціонування повітря, який хоче укласти першу угоду. По-друге, ваша сім’я займається комерційною нерухомістю, але насправді вас цікавить житлова. По-третє, тобі подобається пейнтбол, чувак. Чимось ще, окрім цих трьох пунктів, ви хочете поділитися зі слухачами-початківцями?
Брендон:
Ні, це дуже добре підсумовує мене. Працюйте досить довго, коли зараз жарко й холодно. Я фактично сиджу у своїй вантажівці між дзвінками. Переніс свій обід на 2:00.
Тоні:
Чувак, якщо це не ознака інвестора-початківця, то я не знаю, що, чувак. Ви працюєте під час обідньої перерви, переглядаючи цей епізод подкасту. Перш ніж ми почали записувати, ти сказав мені, як холодно там, де ти був. Просто дайте нам зрозуміти, наскільки холодно там. Ви сказали, що це однозначне число?
Брендон:
Так, однозначні цифри за ніч. Зараз сонце все ще досить сильне. Зараз 22 градуси, тому моя вантажівка не працює. Це не так вже й погано. Але ночівля досить погана, гуляю з собакою, яка розбудила мене о 3:00 минулої ночі, щоб вийти.
Ешлі:
Брендоне, я маю запитати, яка твоя стратегія, коли ти маєш повідомити комусь погану новину, що їм потрібна нова система HVAC?
Брендон:
У мене насправді не так багато стратегії. Оскільки печі стали дорогими, це важко, якщо це не справді небезпечно. Це єдиний раз, коли я дійсно намагаюся наголосити на придбанні нового. Але ви потрапляєте на 20-річні печі, які потребують роботи вартістю 1,400, 1,500 доларів, а потім намагаєтесь навчити їх, що це просто неварто, як старий автомобіль із поганими шинами, гальмами та дивним цоканням двигуна.
Ешлі:
Тому у вас не так багато клієнтів, які б плакали, як я, тому що їм доводиться витрачати багато грошей і їх потрібно втішати.
Брендон:
Зазвичай це ніколи не схоже на загальну кількість, але це червона позначка, коли печі просто відкладають надто багато чадного газу, і вам доводиться вимикати газ. Це те, що потрапляє до людей.
Ешлі:
Ми дуже раді, що ви будете з нами протягом наступних 90 днів. Чи можете ви розповісти всім трохи про те, що зараз відбувається з інвестиціями в нерухомість?
Брендон:
Тож зараз нічого активного. Я намагаюся відстежити кілька угод. Насправді пропустив один сьогодні, тому що це було перед викупом. Я вважаю, що це був останній день періоду розірвання. Ми просто не змогли знайти гроші досить швидко. Минуло лише близько двох тижнів від того, як пройти через це, до моменту, коли це сталося. Просто намагаюся визначити будинок на довгострокову перспективу або хак для себе.
Ешлі:
На якому ринку ви зараз шукаєте?
Брендон:
Приблизно в 40-50 хвилинах на захід від Міннеаполіса, де я зараз живу, тому просто хочу бути трішки ближче.
Ешлі:
Коли ви почали шукати пропозиції? Коли ви вирішили: «Я вживаю заходів, я хочу почати розміщувати пропозиції, я хочу почати шукати, я хочу це зробити», як довго ви перебували в цьому періоді?
Брендон:
Приблизно рік тому я провів два місяці, намагаючись щось купити, але навіть близько не зрозумів ситуацію на ринку. По суті, безглуздо відмовився від пропозицій, пошуку та інших подібних речей і просто більше зосередився на читанні книг і вивченні того, що міг. Тепер це нарешті сповільнилося, намагаючись нарешті це зробити.
Ешлі:
Тепер, коли ринок змінився, що, на вашу думку, є вашою найбільшою перешкодою, вашою найбільшою перешкодою, з чим вам зараз потрібна допомога?
Брендон:
Я вважаю, що найбільше, з чим мені потрібна допомога, це просто знати, що я правильно дивлюся на цифри, просто використовую різні програми для оцінки орендної плати, управління витратами на реабілітацію тощо.
Тоні:
Коли ми думаємо про ваші цілі, я просто хочу підсумувати для наших слухачів. Ви думали про те, щоб зробити це близько року або близько того, можливо, трохи постаралися. Але ваша мета, Брендоне, полягає в тому, щоб протягом наступних 90 днів придбати свою першу власність за контрактом десь у тому регіоні, де ви перебуваєте в Міннесоті.
Брендон:
Так.
Тоні:
приголомшливо Тепер коротко: оскільки я згадав про це, коли ми тільки починали, ви сказали, що ваша сім’я займається комерційною нерухомістю, але ви обираєте житловий шлях. Дайте нам трохи зрозуміти, чому ви схиляєтеся до цього, а не до реклами.
Брендон:
Наразі я віддаю перевагу житлу, здебільшого лише заради початкових витрат. Гроші початкового внеску з рекламою просто набагато, набагато більше, трохи важче отримати. Моя сім’я багато займалася розвитком, але зараз вони переїхали в житловий будинок більше, ніж я говорив про це, і з’явилося кілька можливостей, які вони змогли впоратися з якими я не міг. Тож вони начебто розділені з кількома властивостями в обох зараз.
Тоні:
Коли ми думаємо про вашу мету отримати перше житлове майно за контрактом протягом наступних 90 днів, які виклики ви очікуєте, можливо, з вашим ринком чи іншими речами, контролем орендної плати? Я знаю, що кожен ринок дещо відрізняється. З якими проблемами ви можете зіткнутися?
Брендон:
Проблеми зараз лише змушують цифри працювати. Зараз із вищими відсотковими ставками я просто намагаюся знайти нерухомість, на яку надходять невеликі гроші, щоб я міг бути в безпеці, або щось, у що має сенс переїхати для себе та здавати кімнати в оренду.
Ешлі:
Брендане, можемо ми трохи заглибитись у ваші фінанси? На даний момент, які ваші плани щодо придбання нерухомості? Ви отримали попереднє схвалення на кредит? У вас збережений перший внесок? У вас є приватний лихвар? Яка зараз ваша купівельна спроможність, щоб ми могли зрозуміти?
Брендон:
Насправді я щойно отримав повторне попереднє схвалення, тому що іншому сьогодні виповнився рік. У мене є початковий внесок, тож я міг би зменшити 20% із понад 440. Я думаю, що математика працює. Тож у мене є те, що я чекаю, щоб щось сталося. В ідеалі це було б дві дешевші нерухомості з грошима, які я відклав на перший внесок.
Тоні:
Брендоне, здається, ти в дуже хорошому місці. У вас є відкладений капітал. У вас є можливість отримати дозвіл на кредит. Коли ви думаєте про виклики, ви сказали, що насправді це просто змусити цифри працювати. Я просто хочу поставити вам запитання. Скільки угод ви проаналізували за останній місяць?
Брендон:
Останній місяць, останні 30 днів [нерозбірливо 00:10:14], ви маєте на увазі?
Тоні:
Так Так.
Брендон:
Я б сказав, що, ймовірно, лише близько п’яти, які сильно дивилися всередину та вид на сто футів на ближче до 20.
Ешлі:
Брендоне, чи є у вас такі критерії купівлі, як коробка для покупок, коли ви дивитесь на нерухомість, це типу: «Добре, контрольний список, це відповідає цьому, цьому, о, не тому. Гаразд, я переходжу до наступного»? Як ви робите огляд властивостей, а потім вирішуєте, яку з них ви насправді проводите глибокий аналіз?
Брендон:
Це може бути начебто місце, де я вішаюсь, бо у мене немає 100% коробки для покупок чи чогось іншого звуженого. Найважливіше, хак для серфінгістів, в ідеалі я хотів би щось із головною спальнею, якої, з огляду на ціну, яку я шукаю, просто не так багато, тому що це старі будинки, у яких їх просто ніколи не було. Що стосується більш довгострокових речей, я думаю, що моя коробка для покупок була така, якщо вона виглядає грубою, це викликало мій інтерес. Гортаючи фотографії, я люблю бачити старіші печі, старіші кондиціонери, водонагрівачі, речі, за якими я можу дуже легко доглядати, а також використовувати їх як переговори, щоб сказати, що їх потрібно замінити, а потім мати можливість зробити обидва в одному день. Окрім цього, я насправді не надто звужував коло. На даний момент для мене це більше стосується області.
Ешлі:
Ви хочете сказати, що коли ви бачите нерухомість, це просто у вас в голові, коли ви переглядаєте її?
Брендон:
Так.
Ешлі:
Це полегшує нам роботу. Це ваше перше домашнє завдання. Те, що я хочу, щоб ви насправді знайшли час, щоб записати деякі з тих речей, які ви мені перерахували, а потім додати більше речей, наприклад, який ваш бюджет на нерухомість, усі ці різні речі, які ви хочете мати в нерухомості, і просто почніть складати список цього. Тоді, переглядаючи та дивлячись на ці властивості, можливо, ви думатимете про інші речі на кшталт: «О, знаєте що? Ця властивість мала таке. Я думаю, що це було б величезним додаванням. Я збираюся додати це до своїх критеріїв, своєї коробки для покупок». Тож кожного разу, коли ви переглядаєте нерухомість, ви проходите через той самий контрольний список. Це позбавить вас від непотрібних речей, і ви не будете витрачати час на аналіз угод, які все одно не відповідають вашим бажанням. Таким чином ви з самого початку починаєте шукати те, що є у вашому списку, щоб не витрачати на це більше часу. Тоні, як ти думаєш, якою була б друга частина цього, аналіз угод?
Тоні:
так Я думаю, що ми маємо збільшити обсяг угод, які ви аналізуєте. Ви сказали, що уклали близько п’яти угод за останній місяць. Я хочу п'ять, шість X цього. Отже, якщо ми зможемо підвести вас до моменту, Брендоне, коли ви аналізуєте принаймні одну угоду на день, ви йдете з роботи, обідаєте, що б це не було, просто витратите 30-45 хвилин на аналіз Нова угода.
Що станеться, це дві речі. По-перше, пункт покупки, про який говорив Ешлі, стане для вас зрозумілішим. Тому що, коли ви аналізуєте більше угод, ви почнете розпізнавати тенденції в певних приміщеннях, розмірах спалень або квадратних метрах навколо: «Гаразд, ці об’єкти, як правило, кращі, ніж ці об’єкти, тому я збираюся звузити поле для покупки. тепер лише ці речі». Отже, це перше, що ваш ящик для покупок стає щільнішим, просто аналізуючи більше угод. По-друге, є хороший шанс, що якщо ви проаналізуєте 30 угод цього місяця замість п’яти порівняно з минулим місяцем, одна з цих 30 може бути вартою того, щоб подати пропозицію. Я думаю, що це перша перешкода, до якої ми маємо вас підштовхнути, — це надсилання цих пропозицій. Оскільки щойно це почне відбуватися, ми наблизимося до того, що ви фактично закриєте першу угоду.
Ешлі:
Брендоне, як ти це робиш... Нам так легко це сказати, але тобі доведеться знайти час і бути наполегливим, щоб провести аналіз угоди та створити цей ящик для покупок. Отже, коли ми закінчуємо цей дзвінок або колись навіть сьогодні ввечері, настає часовий блок: «Добре, у цей період часу я буду робити це щодня». Або знаєте що? Можливо, ви просто збираєтеся робити це пакетно. У неділю ввечері ви проведете аналіз семи різних угод. Навіть якщо немає семи пропозицій, які відповідають вашій коробці для покупки, просто візьміть будь-що, щоб також попрактикуватися в розрахунках на ньому. Просто пам’ятайте також, що навіть незважаючи на те, що ціна запиту є такою, це не означає, що ви повинні заплатити за нерухомість, тому просто зменште ціну запиту, зменшіть свою пропозицію, щоб угода вдалася, і подивіться, яка ця цифра насправді приходить до.
Я хочу, щоб ви робили ці речі і працювали над цим. Якщо вам потрібна така підзвітність, не соромтеся опублікувати на нашому каналі Slack інформацію про аналіз ваших угод. Отже, якщо ви використовуєте аналіз угод BiggerPockets, опублікуйте ці звіти. Я міг би накидатися на вас і приставати до вас, якщо не побачу жодної активності, просто щоб допомогти притягнути вас до відповідальності та просто подати їх туди. Крім того, можливо, ми можемо надати вам більше цінності, щоб поглянути на цю річ, і, можливо, ви можете змінити це та просто допомогти вам точно налаштувати аналіз угоди.
Тоні:
Останнє запитання від вас, Брендоне, щоб я краще зрозумів вашу ситуацію. Ви зараз працюєте з ріелтором? Ви самостійно купуєте ці угоди? Як виглядає ваш потік угод?
Брендон:
Зараз мій тато є ріелтором, з яким я працюю. У мене також є ліцензія, але вона зараз заморожена. Я використовував його ідеї щодо багатьох речей, і це, можливо, також уповільнювало мене: я гарантую додатковий відсоток або два, а потім він дивиться на це і додає відсоток або два до того, що я маю , тому все просто ніколи не виходило. Тож тут точно потрібно трохи звузити його.
Тоні:
Мені здається, у нас є для вас гідний план гри. Ешлі згадала про ідею блокування часу. Важко знайти час, щоб зробити ці речі, коли у вас є робота повний робочий день, особливо така, яка вимагає з точки зору часу, з точки зору фізичних можливостей. Отже, Брендоне, я хочу, щоб ти зосередився на чому ти починаєш цю подорож. Отже, якщо можете, поділіться з нами, чому для вас так важливо досягти цієї мети, і як виглядає ваше життя, якщо ви не зможете зробити це протягом наступних 90 днів?
Брендон:
Я вважаю, що найбільше — мати гнучкість, якщо я хочу цього, коли виросту, створити сім’ю. Я не хочу доходити до того, щоб мати сім’ю і хотіти, щоб у мене було більше часу для цього. Мені подобається те, що я роблю, але фізично я не хочу, щоб через 20 років мені було важко встати з ліжка через те, що в мене зникли коліна чи щось подібне. Я хочу робити те, що я роблю, доки можу, тому що мені це подобається, але я хочу свободи, коли вона мені може знадобитися, якщо станеться щось непередбачене, або хочу зосередитися на сімейних справах.
Ешлі:
Брендоне, це точно чудово. Ми надзвичайно раді та раді допомогти вам. Просто переконайтеся, що ви виконали це домашнє завдання до наступного разу, коли ми торкнемося бази. Це так легко. Деякі люди можуть подумати: «О, це так очевидно, що потрібно зробити», але скільки людей насправді сідають і роблять це? Найскладніше – сісти і зробити це. Це так легко сказати комусь або знати, що ви повинні щось зробити, це вжити заходів і насправді це зробити. Брендоне, якщо є хтось, хто перебуває в такій же ситуації, як і ти, і, можливо, хоче зв’язатися з тобою та понести певну відповідальність, де б вони могли зв’язатися з тобою чи дізнатися більше інформації про тебе?
Брендон:
Instagram буде найкращим. Це brandon.diorio, тож моє повне ім’я, тож B-R-A-N-D-O-N крапка D-I-O-R-I-O.
Ешлі:
Що ж, Брендоне, велике тобі дякую, що знайшов час під час обідньої перерви, і, сподіваюся, ти матимеш пару хвилин, щоб поїсти. Зазвичай Тоні штовхає обличчя перед будь-яким записом, тож наступного разу не соромтеся взяти з собою обід [нерозбірливо 00:17:59].
Тоні:
Ви можете їсти, поки ви це робите. Це цілком нормально.
Ешлі:
Гаразд, Брендоне, ми побачимося наступного разу. Дуже дякую.
Брендон:
Дякую, хлопці.
Ешлі:
Наступним є Лоуренс Бріггс із Техасу. Я відчуваю, що ми з Тоні вже знайомі з Лоуренсом просто з Instagram. Ми бачимо його всюди. Лоуренс має професійний досвід управління нерухомістю та інвестує в окремі сім’ї поблизу великих військових баз. Наразі Лоуренс володіє двома нерухомостями в довгостроковій оренді, але він прагне вивести свій бізнес на новий рівень і забезпечити творче фінансування. Лоуренс, щиро вітаю бути нашим підопічним у цьому кварталі 1.
Лоуренс:
Дякую тобі. Дуже дякую всім за те, що ви мене взяли. Це як епічна можливість.
Ешлі:
Що ж, ми дуже раді дізнатися, чим ми можемо вам допомогти. Тож чому б вам не почати з того, що, можливо, трохи розкажете нам про свої поточні інвестиції, які ви маєте.
Лоуренс:
Звичайно. Маю дві довгострокові оренди. Цього року, у 2022 році, я фактично придбав два об’єкти для оренди протягом шести місяців. Я зробив обидва об’єкти поза ринком, тож я зміг знайти джерело угоди, об’єднати угоду, а тепер здати їх в оренду та самостійно керувати. Прямо зараз, до 2023 року, моя ціль у першому кварталі може стати будь-якою. Я дуже близький до того, щоб на 1% позбутися споживчих боргів. Однак, якщо я зможу отримати іншу нерухомість до першого кварталу 100 року, я краще придбаю іншу нерухомість і дозволю грошовому потоку погасити той невеликий споживчий борг, який у мене є.
Наразі я працюю в W2, як і більшість людей, тому маю надзвичайно низький DTI, але я розглядав можливі властивості, які трохи перевищують те, на що я б зазвичай отримував схвалення, особливо якщо я хочу отримати можливо в дуплекс. Тож моя мета — навчитися розробляти стратегію та використовувати креативне фінансування на свою користь, тому що я не боюся піти туди, знайти угоду та скласти її разом. Мені просто потрібно переконатися, що я укладаю правильну угоду, яка стане вигідною для мене та продавця, тож, можливо, або кредит типу DSC, або фінансування продавця для наступної угоди.
Тоні:
Лоуренс, по-перше, вітаю з тим, що здійснив ці перші дві угоди за такий короткий проміжок часу. Я думаю, що багато наших слухачів прагнуть опинитися в такій самій ситуації, тому ви вже заклали основу для цього.
Лоуренс:
Дякую.
Тоні:
Коли ви говорите про свої цілі, це справді збільшення портфоліо, але насправді зосередження на, як ви сказали, або якійсь позиці на основі DSCR, або, можливо, якійсь угоді типу суб’єкта 2 чи фінансування продавця. Який тип нерухомості ви шукаєте? Ви шукаєте будинок для однієї сім'ї, великий багатоквартирний будинок, невеликий багатоквартирний будинок? Як виглядає цей тип власності?
Лоуренс:
Звичайно. Я найбільше купую будинки для однієї сім’ї лише тому, що я перебуваю поблизу військової бази, і тому це дуже вигідно, щоб будинки для однієї сім’ї були доступні в цьому районі. Тоді мій вторинний ящик для покупки буде або дуплексним, або чотириплексним. Знову ж таки, це буде залежати від того, чи зможу я скласти зіркову угоду з фінансування продавця, яка виграє, або угоду типу DSCR.
Тоні:
Лоуренсе, коли ви думаєте про кроки, які вам потрібно зробити, щоб досягти того місця, де ви є сьогодні, і отримати першу креативну фінансову угоду, як вам виглядає ця дорожня карта?
Лоуренс:
Безумовно, мені потрібно навчитися аналізувати ці властивості, щоб змусити їх працювати для фінансування продавця. Тож це моя найбільша перешкода, і я був би дуже вдячний, якщо б ви всі допомогли мені в цій сфері, щоб мати можливість переглянути угоди та сказати: «Добре, чи підійде це для DSCR та/або фінансування продавця чи, можливо, предмета 2 ?» Тож це моя кінцева мета — навчитися аналізувати ці властивості. Оскільки ми всі знаємо, що з 2022 року до 2023 року є деякі перешкоди, коли мова заходить про відсоткові ставки з традиційним фінансуванням.
Ешлі:
Я думаю, що один із способів, як ми зможемо тобі допомогти, Лоуренсе, це подати кілька пропозицій. Отже, дивлячись на угоду і кажучи, за якою цифрою чи ціною це буде працювати з фінансуванням продавця? Як би це виглядало, якщо отримати кредит у банку? Як це буде виглядати, якщо ми зможемо зробити на ньому тему 2? Лоуренсе, ти хочеш пояснити всім, що таке предмет 2? Оскільки ми цього не чули, але нещодавно ми зробили інтерв’ю з Пейсом Морбі як відповіддю новачка, тож якщо ви, хлопці, хочете повернутися та послухати це ще. Лоуренс, ти хочеш просто швидко описати, що це таке?
Лоуренс:
Я ніколи не займався предметом 2. Більшість людей, що вони збираються зробити, це взяти майже існуючу позику. Це може бути вигідно в цьому районі, тому що це військове містечко. Що відбувається, так це те, що наші солдати купують нерухомість за позики VA, а потім вони можуть розгортатися або залишати територію. Тож тепер вони застрягли в цій нерухомості, і вони не мають досвіду інвестування в нерухомість. Таким чином, це може бути дуже вигідно мати можливість прийти і зайнятися можливим предметом 2, де ви майже берете цю позику.
Ешлі:
Цей епізод також з Пейс Морбі, для всіх, хто хоче дізнатися більше про тему 2, це Епізод 236.
Тоні:
Лоуренсе, ви сказали, що одним із ваших завдань був аналіз цих угод за допомогою креативного фінансування, але ви проаналізували перші дві угоди, які придбали самостійно?
Лоуренс:
Так Так. Я великий ботанік, коли справа доходить до Excel, тож у мене є свій аркуш Excel і я запускаю цифри того, що я б просив, що мене б схвалили, а потім запускаю близько п’яти різних сценаріїв з різними процентними ставками та початкові внески. Якщо це дасть мені приємне місце, я просто піду вперед і зроблю угоду.
Я не люблю угод по меню. Мені подобається цілісно дивитися на угоду. Деякі люди кажуть: «О, я повинен отримати 15% готівкового прибутку. Якщо ні, я залишу це». Я кажу: «Ні, я не збираюся укладати угоди з нерухомістю à la carte. Я збираюся поглянути на це в цілому». Тому що для мене я самотній і не маю дітей, тож я на довгому шляху. Я інвестую в багатство покоління, щоб змінити траєкторію моєї сім’ї. Можливо, я не досягну прибутку готівкою, але вгадайте що? Можливо, я зможу отримати таку оцінку. Моє основне житло, яке я придбав чотири роки тому, майже подвоїлось у ціні, коли люди казали не купувати в 2018 році. Тому я не хочу просто говорити, що потрібно вдарити по цьому конкретному предмету, інакше я закінчу з цим.
Тоні:
Я хочу поглибити цю ідею створення багатства покоління, про що ми часто говоримо, але, схоже, для вас це вагома причина. Але перш ніж я це зроблю, я просто хочу дещо зазначити. Ви говорили про те, як проаналізували нерухомість, яку придбали в перший рік. Ви говорили про різні моделі Excel, аналізуючи їх з використанням різних процентних ставок і початкових платежів, цей процес також можна застосувати до творчого фінансування.
Те, що тип боргу, який ви використовуєте, – це продавець, а не банк, це не означає, що ваш аналіз цієї угоди зміниться. Тому що навіть коли ви фінансуєтеся продавцем, все одно буде, можливо, якийсь відсоток грошей, який ви вкладаєте. Відсоткова ставка все одно буде. Ще буде період амортизації. Для цього боргу все ще буде термін. Таким чином, незважаючи на те, що ці цифри можуть відрізнятися від фінансування продавця до банківської позики, етапи аналізу все ще майже однакові. Виходячи з того, що ви щойно описали, схоже, що ви вже досить добре аналізуєте угоди. Тож я не знаю, чи справді аналіз є для вас таким серйозним викликом, як ви спочатку думали.
Лоуренс:
Так, це точно… Ось чому добре мати наставників, бо якщо ти просто розмовляєш сам із собою, ти не усвідомлюєш, що ти вже щось робиш. Я просто хочу переконатися, що це виграшно. Щоразу, коли я збирав свої попередні угоди, це було безпрограшним для мене та продавця. Але я просто навчився, ніби як це буде працювати, тому що деякі угоди, вони можуть вимагати компенсації, або як це виглядатиме, якщо мені потрібно буде рефінансувати його, маючи можливість поставити цей додатковий рівень на те, що я вже добре при аналізі.
Ешлі:
Лоуренсе, угоди, які ви укладаєте, які ви аналізуєте, як ви їх шукаєте?
Лоуренс:
О, мережа. Я величезний мережевий партнер. Я ношу візитні картки. У місті мене впізнають за краваткою-метеликом. Я просто кажу людям: «Привіт, я інвестор у нерухомість. Я шукаю властивості. Зверніться до мене». Як ви всі знаєте, я активний у соціальних мережах. Два шляхи, якими я знайшов ці властивості, один — через доставку їжі. Тож я зупинився і подумав, що власником є підрядник, і запитав: «Гей, це твій дім?» Він каже: «Ні, але я дам тобі контактну інформацію власника». Я кажу: «О, чудово». І я придбав це майно. Тоді друга власність була через групу у Facebook. Хлопець написав пост і сказав: «Привіт, я намагаюся продати нерухомість». Я кажу: «Добре, дай я порахую». Тож я точно відчуваю, ніби люди люблять говорити кліше: ваша мережа є вашою мережею, але це справді так. Важливо не те, що ти знаєш, а кого ти знаєш.
Ешлі:
Коротко, на що ви схожі, окрім того… Отже, ви переглядаєте групи у Facebook, ви зупиняєтеся в місцях. Якими ще способами ви отримуєте угоди, окрім того, щоб просто розповідати всім і всім, що ви робите з нерухомістю? Чи проводите ви якусь поштову кампанію? Я припускаю, що ти стукаєш у двері, зупиняєш підрядників.
Лоуренс:
Я зробив одну поштову кампанію, і зробив це сам. Я віддав усі листи. Я думаю, що я зробив, можливо, 50, тому що я сказав: «Я дійсно хочу, щоб вони були написані від руки тощо». Я думаю, що, напевно, після 10-го листа я сказав: «Я покінчив із цим». Але я поставив собі за мету і розіслав близько 50 листів. Я не отримав жодних угод, але в кінцевому підсумку я зв’язався з ріелтором, який сказав: «Гей, ти коли-небудь надсилав листа одному з моїх клієнтів?» Бо я думаю, що він отримав листа. Він точно не хоче продавати, але він ніколи не отримував справжнього рукописного листа». Вона каже: «Ми пам’ятатимемо про вас, якщо він вирішить продати щось зі свого портфоліо».
Ешлі:
Лоуренсе, чому ти все це? Чому ви прагнете стати інвестором у нерухомість? Яка мета стоїть за цим?
Лоуренс:
Моя причина — подолати бідність покоління в моїй родині. Я народився в житлових проектах Нового Орлеана, Calliope Projects. Ймовірно, це один із найгірших житлових проектів в Америці. Мене виховувала одна не лінива мати. Вона працювала приблизно на трьох роботах, але лише з середньою освітою, можливо, до дев’ятого класу. Їй довелося стати двірником у лікарнях. Тож що вона робила, як мати-одиначка, вона намагалася допомогти мені та моїм сестрам. Я один із семи. У мене шість сестер. У неї не було фінансової грамотності. Моя трудова етика походить від неї, але вона не знала, що не можна стати багатим, просто працюючи.
Моя причина полягає в тому, щоб зняти це прокляття, тому що я єдиний у своїй родині, хто розуміє фінансову грамотність і практикує її. Тож це був би повний момент, коли б я міг залишити спадок, який мені не по силам, щоб моїм майбутнім племінникам і племінникам, внучатим племінникам і племінникам і можливим дітям не довелося б народжуватися в бідності. Ось чому.
Ешлі:
Лоуренс, я так пишаюся тобою. Просто стверджуючи, що ви взяли на себе ініціативу самоосвіти, це дуже важко змінити те, як ви знали, що все ваше життя змінилося, і ви хотіли вжити заходів щодо чогось іншого. Я думаю, що це чудово, чому -
Лоуренс:
Дякую.
Ешлі:
… і здається, що це, безсумнівно, достатня мотивація для вас, щоб продовжувати йти вперед і справді створювати це багатство покоління.
Тоні:
Лоуренсе, мені подобається слухати цю історію, і я думаю, що це доказ того, що те, з чого ти починаєш, явно сильно впливає на те, наскільки далеко ти можеш зайти, але це точно не обмежує те, на що ти здатний. Я думаю, що моє подальше запитання: що, на вашу думку, викликало у вас цю ідею? Оскільки дуже багато людей, які виросли в певному середовищі, це все, що вони знають, це все, до чого вони піддаються, вони навіть не можуть зрозуміти нічого, крім того, що вони бачать навколо себе. Отже, що у вашому вихованні дозволило вам побачити далі?
Лоуренс:
Звичайно. Як я вже сказав, моя мама працювала на двох-трьох роботах. Вона хотіла викрити наш розум, тому віддала мене до приватних шкіл. Тож я був одним із небагатьох дітей із проектів, які ходили до приватної школи з дітьми, батьки яких були лікарями, юристами тощо. Коли я залишав цю бідну зону, я йшов у ці райони чи передмістя. Я почав закохуватися в ці будинки для однієї родини, і мій маленький мозок начебто асоціював це з кращим життям. Ми знаємо, що злочин і злочинна діяльність відбуваються будь-де. Але я думав, що мені потрібно перевезти туди свою сім’ю, і я ніколи не хочу, щоб хтось із членів моєї сім’ї не жив у, цитую/не цитую, безпечному середовищі. Тому, коли я навчався в приватній школі, я міг побувати в цих районах і сприймав ці будинки як краще життя, тому що це середовище було зовсім іншим, ніж злочинні постріли та дії, свідком яких я був у дитинстві.
Тоні:
Слава твоїй мамі за таке розуміння, яке допомогло тобі розширити те, що ти бачила, тому що все, що тобі потрібно зробити, це побачити це, і відразу ж це стане чимось досяжним. Отже, кілька речей. По-перше, мені подобається, що ви зосереджені на творчих фінансах. Еш і я, це не наша суперспеціальність. Я думаю, що ми обидва начебто пробували себе в сфері фінансування продавців. Є кілька епізодів деяких інших шоу BiggerPockets, які я хочу, щоб ви послухали. Це буде частиною вашого домашнього завдання. On the Market, Episode 29, Pace Morby’s у цьому епізоді, а потім BiggerPockets Episode 527.
Тоді для тих із вас, хто є професійним членом BiggerPockets, Лоуренс, я знаю, що ви є, але це більше стосується наших новачків, які слухають. Якщо ви, хлопці, є професійними учасниками, ви фактично отримуєте доступ до Invelo, програмного забезпечення, яке допомагає вам знаходити неринкові пропозиції. Ви можете надсилати розсилки, ви можете робити [нерозбірливо 00:33:13], усілякі чудові речі, які допоможуть вам знайти неринкові пропозиції. Лоуренсе, ти вже отримав доступ до цього, але для наших новачків, хлопці, було б добре, щоб ви теж перевірили.
Ешлі:
Що ж, Лоуренс, дуже дякую, що поділився з нами початком своєї подорожі. Тоні трохи переглянув твоє домашнє завдання, щоб послухати епізоди Пейса Морбі. Тоді я також прошу вас скласти зразок пропозиції. Навіть якщо це просто нерухомість, яку ви бачите в MLS, напишіть, що ви б запропонували для фінансування продавця. Скільки б ви заплатили за майно? Яку процентну ставку ви б зробили? Через скільки років ви б його амортизували? Чи буде оплата повітряної кулі? Чи можна було б зателефонувати? Тож складіть зразок пропозиції. Тоді я хочу, щоб ви взяли його з собою наступного разу, коли ми будемо на телефонній розмові, і ми переглянемо його та подивимось. Ми розглянемо цифри в угоді, а також розглянемо, як ви налаштували фінансування продавця для неї та за якою цифрою насправді має сенс придбати нерухомість.
Лоуренс:
приголомшливо Звучить чудово. Я готовий приступити до роботи.
Ешлі:
Лоуренс, який твій Instagram, якщо хтось хоче з тобою спілкуватися?
Лоуренс:
Мій Instagram – Лоуренс, загальне написання, L-A-W-R-E-N-C-E, підкреслення Бріггс, B-R-I-G-G-S. Ви не можете пропустити мене. У мене широка посмішка і краватка-метелик.
Ешлі:
Лоуренс, велике вам спасибі, і ми не можемо дочекатися, щоб провести з вами наступні 90 днів і надати якомога більше цінності, щоб допомогти вам продовжити вашу інвестиційну подорож.
Лоуренс:
Я також. ой!
Тоні:
Мелані, ласкаво просимо до подкасту новачків у сфері нерухомості. Ви наш третій і останній підопічний для цього епізоду. Ми дуже раді поділитися вашою історією з нашою аудиторією тут і зрозуміти, що відбуватиметься протягом наступних 90 днів. Коротко про вас, Мелані, у вас уже є дві власності в Колорадо, і це неймовірно. Минулого місяця ви провели у Флориді, дивлячись на короткострокову оренду житла, і дуже раді зануритися в це. Ви вже маєте ліцензію на нерухомість, і це чудово. Довгострокові цілі для вас — відійти від W2 і провести частину року десь десь тепліше, ніж Колорадо. Мелані, я дуже радий бачити тебе в подкасті. Ласкаво просимо до групи наставників.
Мелані:
Дуже дякую. Я дуже радий бути тут. Я не міг би представитися краще, і я дуже, дуже радий бути частиною цієї когорти. Лоуренс і Брендон чудові. Ми спілкувалися офлайн. Просто дуже вдячний за можливість.
Тоні:
Захоплюючий. Я знаю, що ви шукаєте короткострокову оренду. Якою була для вас ця подорож? Тому що у вас вже є два довгострокові терміни в Колорадо, і це буде ваш перший короткий термін?
Мелані:
Один фактично проміжний, частина нашого основного місця проживання. Ми ніби натрапили на це. Це мало бути довгостроковим, але так, це буде короткострокове підприємство.
Тоні:
З якими труднощами вам здається, що ви стикаєтеся, ступаючи у світ короткострокової оренди?
Мелані:
Я думаю, щоб розповісти вам про історію, я відвідав BPCon і взяв участь у сесії Аманди Хан про податкові стратегії та в основному дізнався про дослідження розподілу витрат і, зокрема, про переваги бути співробітником W2 і мати STR. Тому я залишив BPCon і просто сказав: «Добре, я повинен купити STR до кінця року». Я корінний житель Колорадо, але я не можу більше ненавидіти, коли мені холодно». Тож я подумав, що Флорида, мабуть, те місце. У нас там сім'я. Я просто буду відданий цьому процесу.
Я знайшов агента на форумах BP, і він був феноменальним. Ми багато говорили про те, що мене цікавить, і про мій бюджет. Досить швидко з місця в кар’єр я зрозумів, що почуваюся над головою. Мій W2 в індустрії технологій. Коли я розпочав процес і подумав про це, я відчув, що загалом у мене більше терпимості до ризику, і я починаю відчувати, що мене трохи менше. Тож роздуми про покупку нерухомості вартістю 400,000 500,000, XNUMX XNUMX доларів США з басейном, яка б справді добре виглядала на Airbnb, стали трохи нервовішими. Тож це був свого роду початок.
Ми трохи перемістилися. Я трохи змінив свій ціновий діапазон. Ми почали розглядати деякі інші властивості. Але моя поточна проблема полягає в тому, що я переглянув кілька з них, я бачив кілька особисто, середня денна ставка, згідно з деякими з моїх аналізів, просто не показує реального прибутку, а в багатьох випадків, це досить негативно. Я думаю, що це має сенс для моєї цінової категорії та просто дивлячись на деякі властивості трохи далі від узбережжя.
Я б сказав, що моя найбільша проблема полягає в тому, чи дійсно мені потрібно переглянути цей крок у поточний час, у якому ми зараз? Я дивлюся на заповненість об’єктів Airbnb по всій Флориді та бачу набагато нижчу заповненість, ніж я очікував, і я чув, що це пікові сезони. Тож, думаючи про життєздатність, враховуючи стан економіки, економічні труднощі та все інше, я просто хочу розумно поставитися до цієї мети, тому що в кінцевому підсумку ідея полягає в тому, щоб мати нерухомість, яка рухає готівкою. Я можу почекати, щоб втекти від зими ще кілька років, перш ніж я просто стрибну до вимушеної угоди.
Тоні:
Що ж, я ціную всю цю історію, Мелані. Кілька додаткових запитань від вас тут. Що для вас важливіше? Це придбання нерухомості у Флориді чи отримання потрібної власності будь-де?
Мелані:
Чудове запитання. Воно отримує нерухомість, що обігає готівку. Більш широка мета — стати фінансово незалежною та знайти нерухомість, яка приносить готівку. Тож я б легко пожертвував пошуком нерухомості в будь-якій конкретній місцевості, якби міг знайти таку, яка доповнила б портфоліо, моє портфоліо, і почала приносити реальний прибуток.
Тоні:
Ще одне запитання, чи дивилися ви на інші ринки за межами Флориди?
Мелані:
Так, я стежу за The Short-Term Shop. Мені дуже подобається подкаст Евері. Я знаю деякі сфери, в яких вони працюють. Я не проводив там жодного аналізу, але я подивився, окрім району, де був у Тампі, деякі інші ринки Флориди, які вони шукали. Я знаю, що вони у горах Блакитного хребта, а також у деяких районах Джорджії та Міссісіпі. Я відкритий для них. Я вважаю, що я хотів, щоб ви всі керували тим, що це інвестиції. Я хочу бути впевненим, що не лякаюся занадто рано і не здаюся занадто рано. Звичайно, мета – знайти нерухомість протягом наступних 90 днів. Але коротка відповідь: я готовий розглянути інші ринки, якщо дійде до того моменту, коли мені просто потрібно буде переглянути своє попереднє рішення.
Ешлі:
Очевидно, що Тоні буде набагато цінніше в розумінні індустрії короткострокової оренди, ніж я. Одне звичайне явище, яке я бачив у наших нещодавніх гостей, це те, що ви хочете подивитися на великі пам’ятки, які люди завжди збираються відвідувати. У нас щойно хтось говорив про національні парки, як вони ніколи не бачать, як люди перестають відвідувати національні парки. Тоні, мені також цікаво почути, що ти думаєш про те, щоб залишатися на ринках, де є така велика привабливість, яку люди завжди збираються відвідувати. Тоді, Мелані, якби ви могли дізнатися про ринки у Флориді, на які ви дивитесь, чи є вони чимось більшим, ніж тепла погода та пляж?
Тоні:
Очевидно, обидва ринки, на яких ми зараз надзвичайно активні, зосереджені навколо національних парків. Ми в Теннессі біля гір Смокі. Ми знаходимося в Джошуа-Трі поблизу національного парку Джошуа. Тож я також дуже люблю національні парки. Що ж, ось моя порада, Мелані, і я дозволю тобі також відповісти на запитання Ешлі.
Я вважаю, що на багатьох більш зрілих ринках оренди для відпустки ми спостерігали значне зростання цін за останні два роки, але середні добові ставки на цих ринках не встигали за цим зростанням цін. Таким чином, у 75 році котедж у Теннессі може коштувати на 2022% більше, ніж у 2019 році, але ADR не зросли на 75%, щоб компенсувати цю різницю. Отже, ви бачите, що прибуток на деяких із цих більших, зріліших ринків дещо скорочується, тому я поставив запитання щодо вибору ринку. Я думаю, що для нових інвесторів, які заходять на деякі з цих більш вторинних і третинних ринків, де є попит, щось на кшталт національних парків чи іншого типу двигуна, але вони не такі популярні, як Смокі-Маунтінс, де в цілому є 10,000 XNUMX оголошень. область. Я дозволю тобі відповісти на запитання Ешлі про інші розіграші до Флориди.
Мелані:
Якщо чесно з тобою, Ешлі, те, що я зробив замість того, щоб… Ні, я не шукав інших гарячих точок. Я знаю, що це дуже важлива порада, яку я чув у багатьох подкастах, щоб переконатися, що ви знаходитесь біля лікарень чи інших туристичних місць. Спочатку я найбільше звертав увагу на океан і особисті переваги. Тож у мене точно є місце для подальшого вивчення цього питання. Я начебто вибирав області на основі, також... Мій другий фактор, коли я робив крок назад, полягав у тому, щоб подивитися на деякі аналітичні платформи. Тож STR Insights був тим, на що я дивився досить довго. Коротше кажучи, я просто думав, що ціни набагато нижчі в цьому регіоні. Можливо, тут буде більша маржа, тому що ви вкладаєте менше. Але потім я ще трохи покопався на форумі BiggerPockets. Чимало відгуків, які я отримав, полягали в тому, що в цій області немає жодних приваб, і лише цих аналізів, по суті, перегляду даних із конкретних місць недостатньо. Тож це фактор, який мені дійсно потрібно взяти до уваги зараз, якщо я напевно продовжу пошук короткострокової оренди.
Ешлі:
Моя короткострокова оренда здається в дуже сільській місцевості, де приваблює дуже маленька лікарня, або люди просто приїжджають і залишаються, тому що в місті є лише один готель, тому більше нічого немає. Але також я роблю арбітраж Airbnb там, де є дуже невеликий ризик. Я не збираюся вкладати 400,000 50,000 доларів у нерухомість. Об’єкти нерухомості, якими я справді володію, коштують від 100,000 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів США, тож це не такі величезні інвестиції, що, якщо з якихось причин люди більше туди не приходять, це не така велика угода, за яку я можу покрити вартість деякий час. Але ви сказали, що отримуєте негативний грошовий потік, коли проводите аналіз угод. Скільки пропозицій ви подали?
Мелані:
Я не надсилав жодних пропозицій.
Ешлі:
Ось що я хочу запропонувати вам зробити ваше домашнє завдання – це внести кілька низьких пропозицій. Тож за ціною покупки ви отримуєте негативний грошовий потік. Отже, якою має бути ціна покупки та якими мають бути умови позики, щоб отримати грошові кошти? Тоді просто почніть кидати пропозицію. Навіть якщо ви просто зробите одну пропозицію від сьогодні до моменту нашої розмови, просто викинете її за такою низькою ціною.
Інша річ, яку ви також можете зробити, — якщо це вже існуюча короткострокова оренда, запитує дані за 2019 рік. Ми аналізуємо кемпінги, я та мій партнер, і кожен оператор кемпінгу, з яким ми спілкувалися, казав, що не використовувати дані лише за 2020 і 2021 роки, а тепер і за 2022 рік. Поверніться до 2019 року та також візьміть дані звідти. , перед подорожами вибухнув за ті пару років і подивіться, як це було тоді. Тож подивіться, чи можете ви отримати якісь із цих даних. Тоді навіть повернемося до… Тоні на AirDNA, чи можете ви повернутися та переглянути дані для ринків, щоб дізнатися, якою була щоденна ставка у 2019 році? Очевидно, що це не буде те саме, але ви можете подивитися, яка заповненість.
Тоні:
Зазвичай дані, які я переглядаю, сягають, як мені здається, 18 місяців тому, тому я не знаю, чи це програмне забезпечення сягає 2019 року чи ні.
Ешлі:
Що ж, Мелані, ми хотіли б, щоб ти подала пропозицію, навіть більше, ніж одну, кращу, але просто зробіть це за ціною вашої пропозиції та не бійтеся когось образити чи зробити таку низьку пропозицію. Крім того, це дуже захоплююче, і воно того варте, якщо його приймуть. Або навіть якщо вони вам заперечать, ви побачите, що, можливо, є інший спосіб змусити цю роботу, і ми можемо поговорити про це, якщо це станеться. Думаю, настав час зробити пропозицію за будь-якою розумною ціною.
Мелані:
Дякую Ешлі. Мені подобається ця рекомендація.
Тоні:
Моя друга вам порада: я думаю, домашнім завданням тут буде вибрати принаймні два інших ринки. Флорида – це дуже великий, популярний ринок із великою конкуренцією. Незалежно від того, де ми перебуваємо в циклі, люди завжди їдуть до Флориди, яка є дуже популярним місцем для подорожей. Тож я хочу, щоб ви спробували знайти принаймні два інших ринки, які, можливо, є ринками середнього розміру, десь там, де є від 100 до 500 лістингів на цих ринках, тож там все ще є пристойний розіграш, але конкуренція, безумовно, менша з точки зору того, як багато людей надсилали пропозиції, і ціни, ймовірно, також будуть трохи нижчими.
Коли ви дивитеся на ці ринки, насправді є три речі, які ви хочете шукати. Це стосується не лише вас, Мелані, а й усіх наших слухачів. По-перше, ви хочете подивитися на політику. Ви хочете зрозуміти, які дозволи на короткострокову оренду для цього міста, для того округу. Зазвичай на веб-сайті округу або зателефонувавши туди, ви можете отримати цю інформацію досить швидко. Друге – популярність. Ви не хочете бути занадто малими. Якби там було менше ніж 100 оголошень, я, напевно, не торкався б цього ринку. Я хочу бачити принаймні кілька активних короткострокових орендних місць вже для підтвердження концепції. Я не знаю, чи хотів би я бути 10-м у списку в будь-якому конкретному місті, тому що це може означати, що хто знає, чи збираються люди з’являтися чи ні. Третє – просто прибутковість. Ви хочете переконатися, що після того, як ви позначите ці перші два прапорці, ви все ще зможете знайти пропозиції, які відповідають вашим прибуткам.
Коли ви фактично дивитеся на самі властивості, ви хочете подивитися на розташування. У кожному місті є гаряча точка, де списки мають тенденцію бути трохи кращими, і завдяки аналізу ви почнете бачити, де розташовані ці об’єкти з кращою ефективністю. Ви хочете подивитися на зручності. Які найкращі зручності на цьому ринку? Чи є в цьому закладі такі зручності, чи я маю можливість додати ці зручності? Третє – це вартість, така ж, як прибутковість. Чи збираєтеся ви отримати бажаний прибуток після факторизації всіх цих речей? Я знаю, що це ковток. Повернись, послухай ще раз те, що я щойно зараз сказав. Але я думаю, якщо ви впораєтеся з цими декількома речами, ви будете в набагато кращому становищі, коли ми поговоримо наступного разу.
Мелані:
Дякую за це. У мене є одне додаткове запитання, якщо це нормально.
Тоні:
Так.
Мелані:
Мені цікаво, думаючи про рік вперед, у розрахунках чи просто так, як ви радите людям, чи розглядаєте ви меншу завантаженість? Ви намагаєтеся врахувати це, просто знаючи, що речі загалом змінюються?
Тоні:
Я точно вважаю, що ви, ймовірно, захочете додати трохи буфера до будь-яких ADR або розрахунків заповнюваності, які ви робите. Скільки насправді важко сказати, тому що ніхто насправді не має цієї кришталевої кулі. Але я думаю, що додавання негативних 10% до ваших побічних реакцій або 15%, якщо ви хочете бути суперконсервативними, є реалістичним. Просто знайте, що кожна зміна долара в ADR має досить великий вплив на ваш дохід наприкінці року. Тож десь близько 10% може бути досить непоганим.
Просто знайте, кожна рецесія, починаючи з 60-х років, більшість з них тривала в середньому трохи менше 12 місяців. Отже, ви можете купити цю нерухомість? Навіть якщо це, можливо, не домашній пробіг за ці перші 12 місяців, поки є вся ця економічна невизначеність, що станеться на другому році, на п’ятому і на 10 році, коли ви володієте короткостроковою орендою? Якщо ви позначите ті прапорці, про які ми говорили, де ви досягаєте розташування, ви досягаєте цінності, ви досягаєте зручностей, швидше за все, цей лістинг буде продовжувати працювати добре. Ймовірно, у короткостроковій перспективі виникне деяка невизначеність, але я думаю, що як інвестори в нерухомість, ми повинні впоратися з цими ударами та пам’ятати, що ми справді інвестуємо для довгострокового підвищення курсу та грошового потоку.
Мелані:
Так, точно. Це чудове нагадування.
Ешлі:
Мелані, перш ніж ми завершимо сьогоднішню розмову, чому ви інвестуєте в нерухомість?
Мелані:
Я дуже люблю свій W2. Мені пощастило мати чудову команду і я можу робити те, що я роблю. Водночас я просто не хочу сидіти за комп’ютером усе життя. Я справді хочу мати можливість привнести частину цієї свободи у своє життя, тому головна причина — фінансова незалежність. Це допомагає, що нерухомість – це так весело, складно, захоплююче та цікаво. Тож я просто дуже мотивований продовжувати вчитися та розвиватися. Я також прагнув отримати ліцензію лише тому, що я дійсно оцінюю або мені подобається оцінювати угоди. Тож я сподіваюся, що це й надалі буде частиною моєї кар’єри, але з часом стане більш гнучким.
Ешлі:
Що ж, Мелані, велике спасибі, що приєдналася до нас на наступні 90 днів. Ми дуже схвильовані. Де хтось може зв’язатися з вами, якщо хоче з вами зв’язатися?
Мелані:
Мені неприємно звучати так сухо, але я б заохотив вас зайти на LinkedIn. Я не дуже активний в Instagram. Мені здається, що я завжди на LinkedIn. Мене звуть Мелані Вілмешер, і я дуже чуйна. Це, мабуть, найсумніше місце для людей, до якого ви коли-небудь чули.
Ешлі:
Одна з моїх найкращих подруг, Ліка, вона королева LinkedIn. Вона весь час дошкуляє мені, тому що я не в LinkedIn. Вона уклала стільки угод звідти, приватних кредиторів звідти та інвесторів, з якими можна працювати. Вона мала величезний успіх із цим.
Мелані:
Гаразд, візьму.
Ешлі:
Велике спасибі, Мелані, що приєдналася до нас. Тоні, ми щойно зустрілися з нашими трьома підопічними, розглянули їхні цілі та дали їм перше домашнє завдання. які ваші думки
Тоні:
Я думаю, що деякі речі, які я бачу в усіх трьох, це те, що виклики, які вони вважали викликами, не були такими серйозними, як насправді. Коли ви витратите трохи часу, щоб розгадати їх, ви зрозумієте, що кроки, які вам потрібно зробити, трохи зрозуміліші, ніж вони очікували спочатку. Чесно кажучи, я думаю, що це велика річ, на яку стикається багато нових інвесторів. Є такий емоційний аспект, який робить речі трохи страшнішими, ніж вони є насправді, але коли ви підведете підсумки всього того, що ви вже знаєте, і речей, які розумієте, трохи легше рухатися вперед, ніж ви вважаєте за це.
Ешлі:
Я думаю, що це може стосуватися мене і тебе теж, Тоні, іноді ми знаємо, що нам потрібно робити. Потрібно просто, щоб хтось інший сказав нам це зробити.
Тоні:
Ось чому я люблю мати тренера в тренажерному залі, тому що це схоже на: «Так, я знаю, що я повинен це зробити», але коли вони кажуть тобі в очі: «Зроби це ще раз», то це підтримує мотивацію. Сподіваюся, ми також зможемо вплинути на наших підопічних.
Ешлі:
Для всіх новачків удома ми хотіли б, щоб ви, хлопці, поставили собі власні цілі на 90 днів. Якщо ви ще не знаєте, що таке ваша причина, справді спробуйте визначити це та дати вам щось, що дасть вам мотивацію та справді зарядить вас енергією щодня продовжувати рухатися вперед, щоб справді досягти цієї мети. Я Ешлі @wealthfromrentals, а він Тоні @tonyjrobinson в Instagram. Ми повернемося з іншим епізодом. До зустрічі наступного разу. (співає)
Дивіться подкаст тут
У цьому епізоді ми висвітлюємо
- Високий Процентні ставки і як дорожчі іпотечні кредити змусили багатьох інвесторів зупинитися
- Створення вашої «скриньки для покупок» і як прийти до свого точного критерії оренди майна
- Креативне фінансування І як це зробити купити більшу орендовану нерухомість навіть якщо у вас немає на це грошей
- Багатство покоління і використання інвестицій у нерухомість, щоб покращити становище вашої родини
- Ринки короткострокової оренди і як проаналізувати квартиру для відпустки здалеку
- Що робити, якщо завищені дані про оренду нерухомості не відповідають сьогоднішнім ставкам
- Знайти фінансову свободу та залишаючи свій W2 робочий стіл позаду
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Зв’яжіться з Брендоном, Лоуренсом і Мелані:
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-251
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 місяців
- 15%
- 20 роки
- 2018
- 2019
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- абсолютно
- доступ
- підзвітність
- досягнутий
- через
- дію
- активний
- діяльність
- насправді
- Додатковий
- Додає
- АДР
- Для дорослих
- Перевага
- рада
- після
- проти
- Агент
- попереду
- Airbnb
- ВСІ
- вже
- завжди
- дивовижний
- Америка
- кількість
- аналіз
- аналізувати
- Аналізуючи
- та
- Інший
- відповідь
- Очікуваний
- очікування
- будь
- де-небудь
- Apple
- прикладної
- цінувати
- вдячність
- підхід
- затверджений
- арбітраж
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- зовнішній вигляд
- асоційований
- Досяжний
- аудиторія
- автор
- доступний
- середній
- назад
- фон
- поганий
- Банк
- база
- заснований
- В основному
- НИМ
- Пляж
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- за
- буття
- Вірити
- корисний
- Переваги
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- За
- Великий
- більший
- найбільший
- Біт
- Блокувати
- блокування
- блоки
- синій
- книги
- border
- народжений
- куплений
- Box
- коробки
- BP
- Brain
- Brandon
- Перерва
- приносити
- Приведення
- бюджет
- буфера
- будувати
- Створюємо
- бізнес
- купити
- Купівля
- call
- званий
- покликання
- Виклики
- Кампанія
- Може отримати
- не може
- кришка
- здатний
- капітал
- автомобіль
- вуглець
- Окис вуглецю
- Cards
- який
- кар'єра
- нести
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- викликаний
- центр
- певний
- виклик
- проблеми
- складні
- шанс
- зміна
- Зміни
- Канал
- в чаті
- більш дешевий
- перевірка
- дитина
- діти
- Вибирати
- Вибираючи
- вибраний
- Коло
- Місто
- ясно
- ясніше
- клієнтів
- близько
- ближче
- закриття
- Узбережжя
- Когорта
- Колорадо
- об'єднувати
- Приходити
- майбутній
- комерційний
- комерційна нерухомість
- вчинено
- загальний
- порівняний
- конкурс
- повністю
- комплекс
- складний
- комп'ютер
- концепція
- З'єднуватися
- З'єднувальний
- розгляду
- беручи до уваги
- Консоль
- споживач
- контакт
- продовжувати
- триває
- контракт
- Підрядник
- підрядники
- контроль
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- Counter
- графство
- Пара
- курс
- обкладинка
- тріщина
- створювати
- створення
- Креатив
- Творчо
- кредит
- Злочин
- Кримінальну
- Критерії
- кристал
- Поточний
- В даний час
- Клієнти
- щодня
- дані
- день
- Днів
- угода
- Пропозиції
- Борг
- вирішене
- Вирішивши
- рішення
- зменшити
- глибокий
- безумовно
- доставка
- Попит
- вимогливий
- розгортання
- описувати
- описаний
- призначення
- розробка
- DID
- різниця
- різний
- важкий
- DIG
- цифр
- Вечеря
- обговорювати
- дисплей
- Лікарі
- Ні
- Пес
- справи
- Долар
- Не знаю
- Двері
- DOT
- подвоєний
- вниз
- водій
- висушити
- DTI
- кожен
- Рано
- легше
- легко
- є
- Економічний
- економіка
- виховувати
- Освіта
- або
- підкреслити
- Співробітник
- заохочувати
- зайнятий
- двигун
- користуватися
- досить
- Навколишнє середовище
- середовищах
- EPIC
- Епізоди
- особливо
- майно
- Ефір (ETH)
- Етичні
- оцінювати
- Навіть
- НІКОЛИ
- все
- все
- перевершувати
- збуджений
- захоплюючий
- існуючий
- Розширювати
- очікувати
- дорогий
- досвід
- experts
- Пояснювати
- піддаватися
- додатково
- надзвичайно
- Особа
- облицювання
- Падати
- сімей
- сім'я
- членів сім'ї
- ШВИДКО
- зворотний зв'язок
- кілька
- остаточний
- в кінці кінців
- фінансування
- фінанси
- фінансовий
- Фінансова незалежність
- Фінансова грамотність
- фінансово
- фінансування
- знайти
- виявлення
- кінець
- Перший
- перший раз
- Гнучкість
- гнучкий
- Флорида
- потік
- Тече
- Потоки
- Сфокусувати
- увагу
- фокусування
- стежити
- після
- харчування
- доставка їжі
- формула
- пощастило
- форум
- форуми
- Вперед
- знайдений
- фонд
- Безкоштовна
- Freedom
- друзі
- від
- заморожені
- Повний
- веселощі
- далі
- майбутнє
- гра
- ГАЗ
- Загальне
- породжувати
- породжує
- багатство покоління
- Грузія
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- дає
- дає
- Go
- мета
- Цілі
- йде
- буде
- добре
- захоплення
- клас
- вдячний
- великий
- подрібнення
- Group
- Групи
- Рости
- Зростання
- Гості
- Хлопець
- гімнастика
- зламати
- хакер
- Вішати
- траплятися
- відбувається
- щасливий
- Жорсткий
- має
- голова
- голови
- головний вітер
- почутий
- слух
- сильно
- допомога
- допомогу
- допомагає
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- хіт
- удар
- тримати
- Головна
- Будинку
- домашнє завдання
- надія
- З надією
- лікарня
- лікарні
- господар
- ГАРЯЧА
- готель
- Hotspot
- будинок
- будинку
- житло
- Ринок житла
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- метушиться
- hvac
- Система HVAC
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- негайно
- Impact
- важливо
- in
- збільшений
- Збільшує
- незалежність
- незалежний
- промисловість
- інформація
- спочатку
- Ініціатива
- розуміння
- розуміння
- натхнення
- надихаючий
- замість
- Образа
- Навмисне
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- зацікавлений
- цікавий
- інтерв'ю
- інвестування
- інвестиції
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- IT
- робота
- Джобс
- приєднання
- приєднуючись до нас
- подорож
- стрибати
- тримати
- зберігання
- удар
- Діти
- Дитина
- стукіт
- Знати
- Знання
- знання
- відомий
- KUDOS
- земля
- великий
- останній
- Минулого року
- адвокати
- шар
- провідний
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- Legacy
- кредитора
- кредитори
- лист
- рівень
- LG
- ліцензія
- життя
- Ймовірно
- список
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- оголошення
- грамотність
- трохи
- жити
- життя
- позику
- Кредити
- розташування
- місць
- Довго
- довгостроковий
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- серія
- любов
- низький
- обід
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управління
- управління
- багато
- багато людей
- Маржа
- ринок
- ринки
- масивний
- майстер
- математики
- зрілий
- Медіа
- Зустрічатися
- член
- члени
- згаданий
- середнього розміру
- Проміжна
- може бути
- військовий
- mind
- Розум
- Міннесота
- протокол
- Міссісіпі
- Номер
- Моделі
- мама
- момент
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- мати
- мотивовані
- мотивація
- рухатися
- переміщення
- багатосімейний
- множинний
- ім'я
- National
- Національний парк
- національні парки
- рідний
- Близько
- обов'язково
- Необхідність
- негативний
- мережу
- Нові
- Новий Орлеан
- новини
- наступний
- ніч
- нормально
- номер
- номера
- перешкода
- Очевидний
- заняття
- океан
- пропонувати
- пропонує
- Пропозиції
- offline
- зсув
- добре
- Старий
- ONE
- відкрити
- оператор
- Думки
- Можливості
- Можливість
- спочатку
- Інше
- поза
- загальний
- за ніч
- огляд
- власний
- власник
- володіє
- алюр
- батьки
- Парк
- парки
- частина
- приватність
- партнер
- шлях
- Платити
- оплата
- платежі
- Peak
- Люди
- відсотків
- виконанні
- може бути
- period
- людина
- персонал
- Особистості
- перспектива
- феноменальний
- Фізично
- вибирати
- фотографії
- частина
- місце
- місця
- план
- плани
- Платформи
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- гравець
- плюс
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- Політика
- басейн
- популярний
- популярність
- портфель
- положення
- це можливо
- пошта
- розміщені
- бідність
- влада
- практика
- досить
- попередній
- price
- ціни
- первинний
- приватний
- Pro
- ймовірно
- процес
- Production
- професійний
- Прибуток
- рентабельність
- прибутковий
- прибутку
- програми
- проектів
- доказ
- доказ концепції
- властивості
- власність
- гордий
- забезпечувати
- покупка
- придбано
- покупка
- мета
- штовхнув
- Натискання
- put
- Поклавши
- Q1
- Квартал
- питання
- питань
- Швидко
- швидше
- швидко
- піднятий
- Рамп
- діапазон
- ставка
- ставки
- досягати
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- справжнє життя
- реалістичний
- реалізувати
- зрозумів,
- агент з продажу нерухомості
- причина
- Короткий огляд
- отримано
- нещодавно
- спад
- визнавати
- Рекомендація
- переглядати
- запис
- червоний
- Незалежно
- регіон
- відновлення
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- відповісти
- Звіти
- представляти
- реагувати
- REST
- повертати
- revenue
- огляд
- позбавитися
- Risk
- дорога
- Дорожня карта
- Котити
- Кімната
- кімнати
- круглий
- Маршрут
- прогін
- біг
- сільській місцевості
- Сільські райони
- жертвувати
- сейф
- Зазначений
- то ж
- сценарії
- сцена
- Школа
- Школи
- прокрутки
- сезони
- другий
- вторинний
- безпечний
- бачачи
- Здається,
- вибір
- продавати
- сенс
- Серія
- Сесія
- комплект
- установка
- сім
- Поділитись
- поділ
- ПЕРЕМІЩЕННЯ
- Магазин
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- підпис
- аналогічний
- один
- Сидячий
- ситуація
- SIX
- Шість місяців
- розміри
- по догляду за шкірою
- слабкий
- трохи відрізняється
- Уповільнення
- невеликий
- менше
- розумний
- So
- так далеко
- соціальна
- соціальні медіа
- Софтвер
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- кілька
- десь
- Звучати
- Source
- Про
- Простір
- говорити
- Спеціальність
- конкретний
- конкретно
- витрачати
- Витрати
- відпрацьований
- розкол
- Спонсори
- Spot
- площа
- старт
- почалася
- Починаючи
- починається
- введення в експлуатацію
- стан
- залишатися
- зоряний
- Крок
- крокуючи
- заходи
- палиця
- прилипання
- Як і раніше
- акції
- Стоп
- зупинений
- зупинка
- історії
- Історія
- Стратегічний
- стратегії
- Стратегія
- сильний
- Бореться
- Дослідження
- тема
- представляти
- представлений
- успіх
- такі
- Super
- солодкий
- система
- TAG
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- податок
- команда
- технології
- технологічна галузь
- terms
- третинний
- Техас
- Команда
- Площа
- Ініціатива
- Проекти
- Держава
- їх
- самі
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- третій
- У цьому році
- думка
- три
- через
- Кидання
- TIE
- міцніше
- час
- Шини
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- терпимість
- Тонна
- Тоні
- занадто
- топ
- Усього:
- ТОТАЛЬНО
- торкатися
- до
- трек
- традиційний
- траєкторія
- Розшифровка
- подорожувати
- Подорож
- Тенденції
- вантажівка
- правда
- типово
- кінцевий
- Зрештою
- Невизначеність
- при
- розуміти
- розуміння
- розумієш
- непередбачений
- вгору
- us
- використання
- зазвичай
- відпустку
- значення
- підприємство
- Проти
- життєздатності
- Відео
- вид
- життєво важливий
- обсяг
- чекати
- Очікування
- ходьба
- хотів
- бажаючий
- теплий
- Тепліше
- вода
- способи
- Багатство
- погода
- веб-сайт
- week
- ласкаво просимо
- West
- Що
- Що таке
- який
- в той час як
- ВООЗ
- волі
- Зима
- в
- без
- свідком
- чудовий
- цікаво
- Work
- працював
- робочий
- працює
- світ
- найгірше
- вартість
- б
- запис
- письмовий
- X
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет