Банки скорочують кредити, чи справді «рецесія» ринку ЗАВЕРШИЛАСЯ?

Дейв:
Гей, що відбувається з усіма? Ласкаво просимо до On Market. Я ваш ведучий Дейв Мейєр, і ми знову зібрали всю банду. Сьогодні до нас приєдналися Кеті, Джеймс, Генрі та Джаміль. Мені здається, що ми вже давно не записуємося разом. Приємно вас усіх бачити.

Кеті:
Так само.

Джеймс:
Сім'я знову разом.

Кеті:
А Джеймс набагато старший.

Джеймс:
Я, і не мудріший.

Дейв:
Я знаю, ми зробили запис вчора в його справжній день народження, і я думав заспівати йому в подкасті, але потім я дуже занервував і не зробив цього.

Кеті:
Ще є шанс.

Джеймс:
Так, я чекаю на це. Кеті, у тебе є альбом, ти повинна заспівати.

Кеті:
Це правда. Це правда. О, чувак, слово зараз.

Дейв:
Гаразд, добре, ми не змушуватимемо вас усіх співати, але Джеймс, вітаю всіх з днем ​​народження. Ми записали вчора, тому для вас є багато епізодів з днем ​​народження, але ви заслуговуєте їх усіх.

Джеймс:
Я ціную це.

Дейв:
Сьогодні в нашому епізоді ми розглянемо деякі заголовки про нерухомість. Ми підготували для вас чотири чудові історії. Ми будемо говорити про економічну рецесію та про те, чи вона закінчилася. Кредитні стандарти, як вони посилюються та що це означає для інвесторів у нерухомість. Ми поговоримо про те, чи продаєте ви нерухомість, як переконатися, що ви не отримуєте низьких пропозицій, і ми поговоримо про 15 міст, які добре готові до стабільного зростання та, ймовірно, збережуть свою вартість протягом наступні пару років. Тож залишайтеся після перерви, і ми поговоримо про ці теми.
У нашому першому сюжеті ми говоримо, звичайно, про економічний спад. Якщо ви слухаєте цю передачу, ми досить багато говоримо на цю тему, що відбувається з цінами на житло. Але лише за останні пару місяців ми спостерігаємо досить важливу зміну в тенденціях цін на житло. Вони знизилися порівняно з минулим роком, лише трохи, це не було чимось надто серйозним, але ми досягли точки за більшістю стандартів, дані в усіх дещо відрізняються, кажучи, що зараз ми в основному рівні з минулим роком, мова йде про квартиру. Отже, питання, про яке йдеться в цій статті, опитування NAR, яке вказує на те, що економічна рецесія, можливо, закінчилася, можливо, це була найкоротша корекція ринку нерухомості, і тепер ми готові до майбутнього зростання. Отже, Генрі, почнемо з вас. Чи вважаєте ви, що економічна рецесія закінчилася, і нікому з вас не дозволено сказати: «Це залежить від ринку». Я знаю, що ви збираєтеся, ми тут говоримо про національну основу.

Кеті:
Він майже сказав це, це було з його вуст.

Дейв:
Я знаю, я міг це бачити. Я міг прочитати його губи, які почали говорити: «В Арканзасі все чудово, і всім вам, ідіотам, варто просто переїхати до Арканзасу».

Кеті:
Там немає рецесії.

Дейв:
Але поспівчувай нам іншим, Генрі, і розкажи нам, що відбувається на національному рівні.

Генріх:
О, чоловіче. Слухай, я думаю, ми бачимо те, про що ми всі говорили. Ми справді починаємо відчувати цей брак запасів, і через брак запасів і людей, які просто розуміють, відсоткові ставки коливаються десь між шістьма і восьми, і їх це влаштовує. Причини, чому люди переїжджають, не завжди фінансові. Їхній спосіб життя, життя, робота змінюється або вони хочуть змінити роботу, тому що хочуть заробляти більше грошей. Щоб підвищити свою зарплату, потрібно багато змінювати роботу, і для цього може знадобитися переїзд, у вашому місті чи за його межами. Є люди, які переїжджають заради стосунків, і життя починає відбуватися. Людям потрібно купувати будинки, а купувати будинки немає, тому що ми говорили про ефект блокування, люди з низькими процентними ставками не хочуть продавати, а запасів не так багато.
Отже, ви починаєте бачити, що люди борються за інвентар, який існує. Отже, ви знову бачите ситуації з кількома пропозиціями, ми отримуємо кілька пропозицій майже щодо всього, що ми перерахували. Добре. Речі, які ми перераховуємо, не дуже хороші або такі, тому що ми будемо тримати нерухомість у хвості, тому ми будемо купувати нерухомість, ми просто очистимо їх і повернемо на ринок, щоб вони повторно не відремонтовано. Для їх продажу потрібно більше часу. Отже, я думаю, ви бачите здоровий ринок. І ось що має статися, чи не так? Якщо ви перераховуєте шматок лайна, це займе більше часу, щоб продати, ніж те, що зроблено правильно. Вони повинні отримати кілька пропозицій і швидко продавати. Отже, сесія закінчилася? Чоловіче, я так думаю, особливо якщо процентні ставки знову не піднімуться. Якщо вони почнуть демонструвати ознаки зниження, я думаю, ви побачите порив купувати те, що є, і тоді ви побачите ще більше пропозицій.

Дейв:
Кеті, мені цікаво, що ти думаєш. Днями у нас було шоу з Кеті, Дж. Скоттом і Скоттом Тренчем, і я отримав попередній перегляд того, що на думку Кеті тут відбувається, але ми хотіли б почути вашу думку щодо цього та чи вважаєте ви, що ми вийшли з лісу з точки зору коригування цін.

Кеті:
Ну, якщо використати цитату Логана Мохташамі: «Ми живемо на надзвичайно нездоровому ринку житла». Отже, як сказав Генрі, можливо, повернутися до ринку, де вам дійсно потрібно спробувати щось продати, і це має виглядати добре. Агенту зараз дуже важко, ви повинні правильно оцінити це.

Генріх:
Ви повинні працювати.

Кеті:
так Знову ж таки, це було лише 18 місяців тому або близько того, ви могли просто приклеїти вивіску на вулиці, і майно буде продано незалежно від того, в якому стані. Таким чином, це здоровіше в тому сенсі, що продавець насправді повинен надати якісний будинок, у більшості випадків виставити його на відкритий ринок, а не на ринок інвесторів. І покупці отримують час, щоб дослідити нерухомість. Знову ж таки, 18 місяців тому ви навіть не могли отримати перевірку в деяких випадках, вам просто потрібно було купувати як є і брати те, що є, тому що на це чекали сотні людей у ​​багатьох містах.
Тож у цьому сенсі це здоровіше для покупця, він має більше часу, щоб подивитися на те, що вони купують. Але надзвичайно нездорова частина полягає в тому, що за високих процентних ставок і високих цін воно все ще продається, нерухомість все ще продається, тому що просто немає інших варіантів, окрім нових будинків. І тому будівельники зараз якось розпалені. Довіра будівельників зростає, тому що їхні речі продаються. Продажі будівельників зросли на 20%, тоді як продажі існуючих будинків впали на 20%, тому що це те, що продається. Ми з Річем щойно закрили абсолютно новий дуплекс у Палм-Коусті, ми отримали відсоткову ставку 4.75, тому що ми могли домовитися про це з забудовником, оскільки вони мали місце для переговорів, і це чудові грошові потоки. І це те, що, на мою думку, є можливістю для будівельників і людей, які хочуть купити нові будинки, тому що це доступно.

Дейв:
Джеймс чи Джаміль, хтось із вас вважає, що це неправильно, що існує потенціал для подальшого падіння цін у наступні пару місяців?

Джеймс:
Насправді все зводиться до того, зруйнують вони цей ринок праці чи ні. Усі, на мою думку, постійно дивляться на процентні ставки. Вони кажуть: «Якщо процентні ставки знизяться, житло зійде з розуму». Але є так багато інших зовнішніх факторів, на які ви повинні стежити. Що відбувається з ринком праці, що відбувається з безробіттям, це пом’якшення? А якщо ні, вони можуть продовжувати підвищувати ці ставки.
Ця стаття начебто передбачає, що вона дуже позитивна та агресивна, і я сподіваюся, що так і піде. У ньому сказано, що ставки можуть знизитися приблизно до 6.5 до кінця року, до 6% у 2024 році. Зараз у нас ставки приблизно від семи до 7.5 для покупців, які купують, а ринок все ще рухатися та залишатися стійким. Отже, логічно, що ринок відновиться, якщо ставка знизиться приблизно на один пункт, це буде на 10% доступніше для наступного споживача. І тому я думаю, що якщо ставки впадуть, все буде добре через брак запасів. Але ви повинні стежити… Ви не можете просто дивитися на процентні ставки, ви повинні дивитися на все, що відбувається у світі. Тому що, якщо ми почнемо якусь глобальну рецесію, яка може статися, я думаю, що ринок житла впаде. Я насправді не думаю, що це буде більше про ставки.

Джаміль:
Так, Джеймсе, це чудова думка. Інша річ, на яку я вважаю, що нам потрібно звернути увагу, це скільки готівки, скільки будинків насправді купується за готівку та яка активність інвесторів ще на ринку. Це все ще частина того, що підтримує речі прямо зараз. Я можу сказати вам, виходячи з того, що ми робимо в нашому бізнесі, інвестори все ще активно поглинають інвентар. А що трапиться, якщо раптом у нас з’являться інвестори, які почнуть реєструвати свою нерухомість або виставлять на ринок більше цього інвентарю?
Або, з іншого боку, що, якщо люди скажуть: «Добре, знаєш що? Ставки знизилися настільки, що ми змогли подолати цей ефект блокування». І тоді всі люди, які сиділи на цій власності та всьому цьому інвентарі, тому що вони сказали: «Ну, я не збираюся продавати, моя ставка надто низька». Тепер вони передумали, і ми отримали ці запаси на ринку, я думаю, що це також може створити певну цінову ситуацію. Отже, я не думаю, що ми ще зовсім вийшли з лісу, тому що я думаю, що ми не маємо всіх змінних з’ясованих, і ми не знаємо, як люди будуть діяти, коли ми матимемо трохи більш нормальні ситуації.

Дейв:
Я ніби з тобою Джаміль. Я не кажу, що ціни впадуть, але я вважаю, що на даний момент оголосити про закінчення житлової рецесії є трохи попереджувальним. Зараз є багато доказів того, що іпотечні ставки залишаться вищими ще трохи. Ми фіксуємо це на початку серпня. Fitch щойно знизило кредитний рейтинг США, що призвело до зростання прибутковості облігацій, що призведе до зростання іпотечних ставок протягом наступних кількох днів. ФРС зазначила, що вони планують утримувати ставки вищими довше, і в мене немає причин їм не вірити.
Тому я думаю, що є докази того, що деякі речі ми можемо спостерігати невелике падіння цін на житло після літнього насиченого сезону продажів. Не думаю, що це буде драматично, але я не думаю, що ми маємо достатньо інформації, як ви сказали, Джаміле, щоб сказати, що економічна рецесія закінчилася. Особисто я все одно виявляв би певну обережність або, принаймні, я так поступаю.
У нашому другому матеріалі заголовок: «ФРС каже, що банки США ще більше посилили кредитування після банкрутства». Отже, ФРС оприлюднила цей звіт і по суті сказала, що після того, як усі знають, що сталося з банківською кризою, банки фактично підвищили свої стандарти, щоб уникнути ризику банкрутства, як ми бачили з кількома банками, особливо Silicon Valley Bank, там був слабкий попит на кредити. По суті, вони кажуть, що банки підвищили свої стандарти, і тепер це приблизно на 50% складніше, кредитування стало жорсткішим приблизно на 50%, особливо щодо комерційних і промислових позик. Отже, мені цікаво, Джеймсе, давайте почнемо з вас. Який, на вашу думку, це вплине на і без того ризикований комерційний сектор?

Джеймс:
Я відчуваю, що це те, про що говорять уже близько півроку, що це відбувається саме таким чином. І це не повинно бути несподіванкою, оскільки в комерційному секторі все ще багато вакансій, промисловість була перекуплена, щось на зразок власного зберігання. І банки вважають, що це ризиковано, тому вони збираються посилити свої вимоги. Що має сенс. Вони кажуть: «Гей, це виглядає не дуже добре», і до того ж вартість грошей набагато вища, щоб покрити борг.
І тому я думаю, що це й надалі посилюватиметься, і я не думаю, що це стосується лише промисловості. У цій статті згадувалося багато комерційних і промислових товарів, і вони стверджують, що через попит вони впали на 50%. Але це має сенс, у цих приміщеннях, офісних, промислових, не відбувається багато транзакцій, я просто не бачу, щоб ці угоди на нашому місцевому ринку падали. Ми все ще бачимо багатоквартирні будинки, і вони не такі суворі щодо комерційного кредитування, ми просто зафіксували досить хороші ставки. Але вони дуже хотіли… Ці банки найбільше стурбовані коефіцієнтами покриття боргу. Вони не так стурбовані кредитом для цінностей, вони не стурбовані рівністю в угоді. Вони хочуть переконатися, що актив може окупити себе, і вони не вірять, що офіс збирається це зробити. Тому я думаю, що буде дуже важко отримати гроші протягом наступних 12-24 місяців. У цьому просторі знадобиться набагато більше фінансування від власника, щоб транзакції відновилися. І я не бачу, щоб це з’явилося протягом принаймні одного-двох років.
І якщо ви інвестор і вам потрібно прямо зараз піти і зробити покупки в банках. Ми спілкуємося з такою кількістю місцевих банків і говоримо про перенесення депозитів, як нам отримати більше кредитних ліній у них? Зараз у мене був банк, який працює в дуплексі, і вони хочуть знижку на 40%, а я купую за ціною на 25% нижче ринкової, що не має сенсу для кредиту до вартості. Їх більше хвилювало покриття боргу. І тому ми запропонували перенести деякі депозити, і раптом замість 40% вони зменшилися до 25%. Отже, вони просто переглядають усі застави, вони хочуть бути впевненими, що вони їх захищають. І для інвесторів просто зараз важливо шукати банки, спілкуватися з ними, хто має попит, кому потрібні депозити, використовувати ваші депозити, залучити друзів у свою команду, і ви зможете отримати доступ до грошей. Але в короткостроковій перспективі я не бачу значних змін у комерційному кредитуванні протягом наступних 12-18 місяців.

Джаміль:
Так, я хотів додати до цього. Я думаю, що Джеймс це впорався. І ключ, який, на мою думку, справді стимулюватиме ринок або принаймні пожвавить його, це те, що люди змінять своє мислення на більш творчі ситуації та рішення. Власне фінансування, я думаю, якщо продавці, які дійсно хочуть вийти зі своєї ситуації, якщо вони зможуть запропонувати людям такі можливості власників фінансування, ми можемо почати бачити нових інвесторів або людей, які підходять до столу і кажуть: «Слухай, я б узяв це, я б взявся за цей проект. Я б подивився на цей актив, але він повинен мати сенс». І, як також каже Джеймс, ви підходите творчо до банків, ви переміщуєте депозити, ви створюєте ідеальну ситуацію або для кредитора, або ідеальну ситуацію для вас як конкретного покупця з фінансовою ситуацією власника . Але креативність є ключовою. Чим більш креативними будуть люди до цього типу активів, тим більшим буде обсяг угод. Але це станеться лише тоді, коли люди вийдуть зі звичного мислення.

Дейв:
Так, це хороша думка. І я розумію, що творчість має сенс, але здається, що ще одна річ, яка тримає це, це те, що ми постійно чуємо, що клас комерційних активів зазнає краху. І граничні ставки зросли, ціни трохи знизилися, але я відчуваю, що це ще одна річ, яка просто блокує це, наче всі чекають цього неминучого краху, який я особисто все ще думаю, що станеться, але цього ще не сталося. Кеті, мені було цікаво, що ти думаєш про це.

Кеті:
Ну, я думаю, ФРС радіє цій новині. Це саме те, що вони намагаються створити. Це те, що відбувається під час жорсткого циклу, коли ФРС намагається сповільнити роботу, витягнути гроші з системи. Це відбувається, якщо кредитувати менше. І ми знаємо, що знову, як і 18 місяців тому, банки робили божевільні речі. Люди божевільно займалися андеррайтингом, і банки якимось чином сприйняли це, і це змінилося.
Тому часто, коли відбувається надмірна корекція, яка трапляється, коли банки стають надто поблажливими і, ой, вони платять за це ціну, тоді вони посилюються, і ось що вони роблять. Ви б позичили комерційну нерухомість прямо зараз без великого початкового внеску? Це мало б бути 50% LTV, як багато хто вимагає, тому що ми не знаємо, де дно комерційної нерухомості. Тому це надзвичайно ризиковано. Відбувається масова надмірна корекція, тому що банки були надто поблажливими, просто не так давно. Тож вони платять ціну. Але питання полягає в тому, як банки виживають, коли вони не працюють? Якщо вони не кредитують, це проблема. Отже, через це ми побачимо більше проблем.

Генріх:
Я цілком погоджуюся. Я думаю, що Джеймс вдарив по носі. Хлопці, банки – це бізнес. Вони надають послуги, і ця послуга зазвичай полягає в позичанні грошей, їм потрібно позичати, щоб залишатися в бізнесі. Отже, ви повинні зрозуміти, «Що це для мене?» для вашого банку. Якщо ви хочете, щоб ваш банк кредитував, вони посилюють, вони не не кредитують, вони посилюють. Це просто означає, що для речей, які їм незручні, вони хочуть, щоб ви мали більше шкіри в грі з ними. Для речей, які їм зручніше, вони, швидше за все, вимагатимуть менше шкіри для вас у грі, оскільки їм комфортно працювати з таким класом активів.
Отже, ви повинні знайти місцевий банк, який любить ваші інвестиції в нерухомість, і побудувати ці відносини. І посилення просто означає, що вони хочуть, щоб ви дійсно уклали гарну угоду, вони хочуть, щоб ви були дійсно хорошим інвестором у нерухомість. І тому, якщо ви сильні в певній ніші і ви знайдете банк, якому ця ніша підходить, я думаю, ви зможете знайти вигідне кредитування. Це просто займе роботу. Ви просто не можете зателефонувати в банк, будь-який банк, який вам потрібен, і отримати вигідні умови, як ви могли рік тому для певних активів, це займе роботу. Іноді вам потрібно зателефонувати в 20-30 банків і поговорити з ними про те, що ви робите, перш ніж ви зможете знайти той, який готовий надати позику за ставками та умовами, які ви шукаєте.
Тож так, вони посилюються, буде важче знайти гроші, але гроші все одно є. І потім, я думаю, що Джеймс дійсно вдарив по голові, це те, що їм потрібно залишитися в бізнесі, і тому вони хочуть ваші депозити. І тому, якщо ви знайдете питання «Що це для них?» і принесете їм свої депозити, ви справді зможете домовитися про хороші умови для певних активів. Знову ж таки, більш ризикований актив, більше шкіри в грі, менш ризикований актив, менше шкіри в грі. А якщо ви принесете їм депозити, то ще краще. Це не кінець світу.

Дейв:
Що ж, не всі з нас мають депозити розміром з вашими та Джеймсом. Я не знаю, чи вони були б настільки вражені моїм і чи хотіли б виписати мені позики.

Джеймс:
Але це все відносно, залежно від вашого ринку, вони шукають відсоток від того, що вони вам позичають. Отже, якщо ви перебуваєте на ринку в 200,000 40,000 доларів, вам потрібно рухатися як 40,000 20. Якщо ви можете перенести XNUMX XNUMX додаткових депозитів або щось туди, тому що вони отримують свій початковий внесок, а потім вони також тримаються на XNUMX% ваших грошей, тому вони відчувають це добре і можуть повторно позичити. Отже, вам не потрібна купа грошей, щоб купити його, це залежить від ринку. Тепер, якщо ви перебуваєте в Сіетлі, так, вам потрібно буде перевезти гроші, це дорого, або те ж саме в Лос-Анджелесі, але це більше про відсоток, ніж про розмір.

Генріх:
Так, я в Арканзасі, я можу дати їм п’ять баксів, у нас все добре.

Дейв:
добре Заголовок нашої третьої статті: «Експерти з нерухомості, п’ять причин, чому ви отримуєте низькі пропозиції, і як це виправити». Я бачу, як Джеймс посміхається від вуха до вуха, він готовий говорити про це. Джеймсе, я дозволю тобі почати.

Кеті:
Він теж виглядає злим через це.

Дейв:
Так, він готовий до бою.

Джеймс:
Я знаю, що Джаміль може зі мною порозумітися, коли люди кажуть: «О, ти такий низький гравець». Це так нечемно дзвонити комусь, чесно кажучи. Це схоже на те, ні, ми не байдикуємо, ми насправді пропонуємо вам ринкову вартість за стан активу. Тому я вважаю, що важливо знати про всіх цих людей, які використовують цей термін «низький гравець». Ні, ви просто неправильно оцінили ціну. Ви не обманюєте когось, якщо можете надати статистичні дані, щоб підтвердити суму вашої пропозиції. І я думаю, що оптовикам та інвесторам це дуже важливо знати. Ми пишемо пропозиції на основі ринкової вартості, як є. І нам байдуже, що… Майбутня ринкова вартість – це перевага для інвестора, яка не має нічого спільного з тим, чим зараз володіє власник, ми купуємо зараз.
І тому, коли люди називають мене лояльним гравцем, ми просто переконуємося, що ми завжди подаємо від трьох до п’яти комп’ютерів, які показують, що ми знаходимося в діапазоні того, що це для справжнього продавця. Але мені дуже сподобалася ця стаття. Вони якось назвали це, тому що сказали: «Продавець, якщо ти отримуєш масу низьких пропозицій, можливо, це ти, а не вони». І ось до чого все зводиться. Якщо ви хочете сьогодні продати свою нерухомість за ринковою вартістю, вона повинна бути презентабельною. Люди будуть купувати якісний товар. Але якщо ви посередині, ви потрапите в середню ціну. Якщо вам потрібна робота, ви отримаєте її ціну. І саме продавець має внести ці зміни, щоб змінити спосіб продажу. І якщо вони не хочуть вносити ці зміни, вони повинні знизити ціну. Саме так працює цей бізнес.
І мені дуже сподобалася стаття. Це підкреслило багато речей, презентуючи свою власність, ви повинні працювати для цього. Реально розумійте, що у вас є і що продаєте. І якщо у вас є ці речі, ви встановлюєте відповідну ціну, і ви не отримаєте низькі кулі, ви просто отримаєте транзакцію. І тому, я думаю, просто подивіться на те, що у вас є. Якщо це не продається, подивіться, що у вас є, і, можливо, справа в ціні та ціновій точці, і ви залишите це в спокої та просто скажете: «Гей, продаж такого асортименту займає більше часу, тому я збираюся сядьте на це». Але якщо щось відбувається навколо вас, а це не так, зазвичай це проблема продукту.

Джаміль:
Я збираюся подвоїти це, тому що Джеймс, ти і я, і Генрі… Кеті єдина, хто купує блискучу нерухомість, тому що вона любить нові речі, і я думаю, що це чудово. Ми цього не робимо, ми торгуємо речами, які потребують репозиціонування, доданої вартості. Ось те, що я вважаю справді важливим. Отже, давайте подивимося на агентів з нерухомості. Вони є довіреною особою, що означає, що вони зобов’язані говорити своїм продавцям правду. Вони зобов’язані діяти в інтересах свого клієнта. А це означає бути чесним з ними і сказати їм: «Послухайте. Дивіться, мені байдуже, за що сусід продав, вони витратили 100,000 1970 доларів на ремонт того будинку, ви не отримаєте цих грошей. У вас досі є килим Ши XNUMX року випуску, і у вас є холодильник Electrolux, він не працюватиме. Ось що це таке, у нас є варіанти, гаразд? Варіант номер один, ти витратиш гроші, відремонтуєш цей будинок, я дам тобі те, за що Дейв продав через дорогу. Ви не хочете витрачати гроші і зробите це, я запропоную вам грошову пропозицію від інвестора, який витратить гроші і зробить це».
Але давайте будемо чесними з людьми. Справа в тому, що коли ви на зустрічі для розміщення лістингу, ви брешете своєму клієнту лише для того, щоб підписати цю угоду, щоб ви могли даремно втратити шість місяців їхнього часу, так що поки будинок стоїть на ринку, а вони думають, що ви зробили погану роботу, а потім вони думають, коли надходять пропозиції інвесторів, що вони низькі, тому що ви були нечесні з ними щодо фактичної вартості власності. Це для мене проблематично.

Дейв:
Мені це подобається. Про це треба постійно говорити, це та енергія, яка нам потрібна.

Джеймс:
Я це люблю.

Дейв:
Чувак, дай цьому чоловікові пляшку води на рушнику, він щойно [нерозбірливо] зробив повний раунд на рингу.

Джеймс:
Ви щойно влаштували мій день народження.

Дейв:
Треба його трохи розвіяти. Гаразд, Генрі?

Генріх:
Ця стаття говорить мені, що це нерухомість, ось як це працює. Ви повинні продати щось за такою ціною, яка вона є. Ви не можете розраховувати отримати більше грошей за те, що цього не варте. Але люди все ще перебувають у бульбашці з 2020 по 2022 рік у своїх головах, де вони кажуть: «Я можу просто викинути це, і хтось прийде, щоб дати мені все, що я хочу». І це вже не так. Знову ж таки, це більше моделювання здорового ринку. Це означає, що якщо ви хочете щось продати, вам потрібно розташувати це так, щоб продавати за ту цінність, якої це варто. Отже, ми приїдемо і запропонуємо вам те, що, на нашу думку, нерухомість коштує в її поточному стані. Крапка. Кінець історії. Якщо ви хочете отримати більше грошей, ви повинні вкласти гроші у власність, ви повинні зробити так, щоб нерухомість виглядала добре.
Для мене все, що я зараз перелічую, якщо я продаю нерухомість і я зробив чудову роботу, реконструюючи цю нерухомість, і я звернув увагу на деталі. Знову ж таки, раніше ви могли просто помастити помадою свиню і викинути її туди, але тепер люди ходять по вашому ремонту і кажуть: «Я бачу, що вони пофарбували стіни, але вони не замінили все розетки, це змушує мене повірити, що може виникнути якась проблема, яку вони не вирішили. Тому я не збираюся пропонувати повну ціну або не збираюся пропонувати взагалі». Це змушує нас як інвесторів, які виправляють і перевертають нерухомість, робити це належним чином, звертати увагу на деталі, робити дрібниці, перш ніж виставляти нерухомість на ринок, якщо ви хочете отримати найвищий долар.
Те ж саме стосується власників житла, які продають свою нерухомість. Ви повинні звертати увагу на деталі. Ви хочете мати найвищий долар, тоді вам потрібно показати людям, що про це майно дбають і доглядають, і його потрібно правильно розташувати. Це те, що має статися, коли ви продаєте нерухомість. Для мене це означає, що це нерухомість.

Дейв:
Я відчуваю, що ми тут зачепили нерв. Це те, про що ми, можливо, повинні говорити більше. І, можливо, мені слід також прочитати статтю і сказати, що в ній сказано, щоб усі знали, тому що там було сказано, що є п’ять причин, чому ви отримуєте низькі пропозиції. І це в основному узгоджується з тим, що ви троє щойно сказали. Отже, перше: ваші очікування можуть перевершити реалії ринку. По суті, у вас нереалістичні очікування. По-друге, ви не можете перерахувати фіксатор верху за цінами під ключ. Це точно так. По-третє, погана естетика відштовхує покупців, навіть якщо будинок структурно міцний. Ви коли-небудь входили в будинок і хтось просто казав: «Це структурно здорово, не турбуйтеся про все інше, що є потворним. У нас чудова основа, це цілком нормально». По-четверте, ваш дім настільки хороший, наскільки він гарний. Я думаю, що це більше про постановку, щоб це виглядало добре. І останнє, фінансові труднощі привертають увагу до неправильного. Тож, загалом, якщо у вас фінансові проблеми, і ви телеграфуєте про це, це, ймовірно, не вийде для вас чудово. Отже, я вважаю, що це всі хороші поради, отримані з великою пристрастю від цих трьох. Кеті, тобі є що додати?

Кеті:
О, просто так, на мою думку, це проблема агента. Агент повинен справді знати цінність і вміти пояснити продавцеві: «Ви можете вкласти в це стільки грошей і отримаєте набагато більше». Або: «Якщо ви вкладете стільки грошей, це не вийде, продайте їх там, де вони є». Отже, я думаю, що на ринок прийшло багато нових агентів, які не знають, що вони роблять, не звикли до такого ринку, вони звикли до ринку, де їм не потрібно було нічого робити . Їм потрібно працювати більше, вони повинні дійсно показати свою цінність сьогодні.

Джеймс:
А вони зараз їдять курячі кістки, нема чого продавати.

Джаміль:
правда Але Джеймсе, є фундаментальна ситуація в освітньому процесі ліцензування. Кожній людині, з якою я спілкувався в усіх 50 штатах, які проходять процедуру ліцензування, я ставив одне й те саме запитання: «Вони навчили вас комп’ютеризації?» "Немає."

Генріх:
Тут ми йдемо.

Дейв:
Це правда?

Джеймс:
Це правда.

Дейв:
Вони не вчать вас компонувати?

Джаміль:
Це правда. «Вони не навчили вас, як компонувати нерухомість, коли ви отримали ліцензію на нерухомість?» «Ні, не зробили». "Ух ти. Тож ви не маєте уявлення про те, як визначити цінність, але у вас є фідуціарний обов’язок нести відповідальність перед клієнтом, і вони ще не навчили вас оцінювати майно». Ось де проблема.

Джеймс:
Я на 100% згоден. Крім того, за останні три роки з’явилося багато брокерів. Це інший ринок. Правила просто перелічувати все, що ви хочете, і продавати були правилом, і ви могли це зробити. Що тепер ми повертаємося до базової фундаментальної нерухомості.

Кеті:
І для протоколу, для протоколу, наш фонд, наш орендний фонд для однієї сім’ї купує старе потворне майно та лагодить його. Але особисто я люблю модні речі.

Генріх:
О, так ти зробиш це в своє задоволення, але ти не зробиш це сам. Гаразд. Гаразд. добре добре Гаразд, звучить добре.

Дейв:
Роби, як вона каже, а не як вона. Я відчуваю, що нещодавно це була тема з Кеті. Вона завжди каже: «Ви всі повинні робити це, але я роблю щось зовсім інше».

Кеті:
Ні, ні, ні, ні. Ну, це моє… Те саме, що я б купив у Далласі. Це лише те, що продається, немає нічого нового в областях, які ми хочемо купувати. Отже, ми купуємо старе і робимо його новим.

Дейв:
Дивовижний.

Кеті:
Я просто показав свою різноманітність, от і все.

Дейв:
добре Для нашої останньої статті у нас є історія з gobankrates.com. Він називається: «Ці 15 міст готові до найстабільнішого зростання та, швидше за все, збережуть свою цінність». Кеті, я думаю, що є ринок, який вас особливо цікавить, і про який не дуже часто згадують у шоу, яке було тут. Які з цих 15 були вашими улюбленими?

Кеті:
О, ви говорите про Факервіль?

Дейв:
Ні, ніхто не хоче говорити про Факервіля, хоча ти хочеш. Ні, ви повинні були вкрасти в нього ринок Генрі.

Кеті:
О, як я міг забути?

Дейв:
Перед шоу ми читали це, і я розповідав, що одним із ринків є Фейєтвіль, який, очевидно, знаходиться у дворі Генрі.

Кеті:
Ні, ні, я беру.

Дейв:
Я казав Генрі, що він не може це вибрати, тому...

Кеті:
Він не може його вибрати, це моє.

Дейв:
… Кеті, ти вибирай.

Кеті:
Так, я збираюся поїхати до Фейєтвіля, я знайду Генрі, щоб він знайшов мені угоду. Як це?

Генріх:
Підемо.

Кеті:
Ось так я б туди інвестував.

Дейв:
добре Це ідеально. Що ж, ці 15 ринків, за принципом оцінки GOBankRates, є прогнозованою зміною вартості житла за один і три місяці. Потім вони прогнозували рік за роком. Отже, один місяць, три місяці та рік за роком, а потім середнє з трьох. Я просто збираюся бути чесним, я думаю, що це жахливий спосіб оцінити, як купувати нерухомість, просто поглянути на прогноз на один місяць. Але чи подобається вам якийсь із цих ринків? Тепер, коли я зіпсував усю статтю, комусь із вас подобається якийсь із цих 15 ринків?

Джеймс:
Я згоден.

Джаміль:
Єдине, що мені подобається, Дейве, це те, що у нас є кілька ринків Джорджії, і я думаю, що це хороший сигнал того, що в цьому штаті склалася здорова ситуація. Є люди, які приїжджають з головного метро Атланти, переїжджаючи в менші регіони. І я думаю, що це лише свідчить про те, що в цій державі багато міграції та багато сили. Тож для мене це те, на що я б робив свої ставки, на тих вторинних і третинних ринках у Грузії. Я думаю, що там відбувається щось справді цікаве.

Дейв:
приємно Мені це подобається. Джеймсе, твоя дружина не на одному з цих ринків?

Джеймс:
Так випадково моя дружина зовсім нещодавно запропонувала мені переїхати до Вілмінгтона, штат Північна Кароліна, населення якого становить близько 125,000 XNUMX осіб. Якість життя там чудова, а ціни значно нижчі. Це щось на кшталт Неаполя, Флориди, Ньюпорт-Біч, але дещо дешевше. Хороші школи, хороша якість життя, високий дохід, і ринок працює дуже добре, там не так багато всього. Середня ціна на житло нижча, тому я вважаю, що це сильний ринок, тому що я зараз копався в ньому, і це дійсно класне місце для життя. Але одна річ, яку я хотів би відзначити в цій статті, окрім цього місця, Вілмінгтон чудовий. У когось ще були проблеми з деякими з цих міст? Тому що Coeur d'Alene займає там друге місце...

Кеті:
Так.

Дейв:
о-

Джеймс:
… Я думав: «Що відбувається…»

Дейв:
… у жодному разі. Так, будь-що в Айдахо має бути вигнане прямо зараз.

Джеймс:
І це вторинний ринок, це було населення 60,000 XNUMX людей, ціни зашкалюють. Зараз у Кер-д'Алені з'являються величезні будівельні майданчики, на ринок виходить маса одиниць, і вони вважають це другим найстабільнішим. У мене була серйозна проблема з цим, тому що вони посилалися на… Це в середині нічого, поруч із кордоном з Вашингтоном, і це дорого, і на ринок надходить маса продуктів. Я не думаю, що це сильний ринок загалом.

Кеті:
Я був дуже здивований, побачивши це там, але, здається, це також місце, про яке говорять багато заможних людей. Отже, ми знаємо, що у нас є свого роду роздвоєний ринок, де багаті люди, здається, створюють більше багатства, навіть у цьому середовищі, і Coeur d'Alene - це місце, де вони купують. Отже, хто знає, можливо, через те, що він стає все більш популярним, він залишиться стабільним.
Але я згоден з вами, що якщо ми хочемо інвестувати, і ми говоримо про інвестиції, а не про другий дім, деякі з тих ринків Джорджії, вони мають великий сенс, оскільки ми інвестували в ці сфери протягом тривалого часу. час. Знову ж таки, щоразу, коли ви знаходитесь поблизу великого метро, ​​зростання має тенденцію виходити на передмістя, у будь-якому випадку на будь-якому ринку люди завжди прагнуть доступності. Так буває завжди. Тож ті третинні ринки за межами великих ринків, де робочі місця також починають переміщатися, це завжди хороший план. Я також бачив Портленд, штат Мен. Мені це було цікаво, Дейве, тому що ти щойно був у Мені, а моя дочка просто була там, дуже близько до місця, де ти був одружений у той самий час, вона переслідувала тебе, я думаю. Може вона фотографувала, не знаю, папараці.

Дейв:
Ну, здається, я вже казав вам, хлопці, у нас на весіллі справді був тріск, двоє з них...

Кеті:
Це була не Кріста, але вона хотіла.

Дейв:
… Гаразд. Я б упізнав Крісту, і її б запросили. Але так, я щойно провів пару тижнів у Мені, і мені це дуже сподобалося. Я, чесно кажучи, недостатньо знаю про фінанси міста та економіку, але якість життя чудова. Надзвичайно приємні люди, відчувають справжню спільноту, навіть, я маю на увазі, що це не велике місто, а це місто третього рівня. Дійсно гарний старий житловий фонд і неймовірні роли з омарами. Я їв щонайменше два-три булочки з омарами на день, і я був у захваті від цього. Отже, я думаю, виходячи лише з цього, я б подумав про інвестування в Портленд, але я, чесно кажучи, недостатньо про це знаю.

Генріх:
Ну, оскільки Дейв підрізав мені крила і не дав мені говорити про Фейєтвіль, штат Арканзас, я все одно отримав його, тому що Джоплін, штат Міссурі, у списку, а це всього за 45 хвилин, і я також маю там власність. Отже, Джоплін, Міссурі. Я купував у Джопліні, штат Міссурі, саме тому, мабуть, одна з причин, чому він у цьому списку, і це тому, що північно-західний Арканзас так сильно зростає, і люди не хочуть жити або їм важко знайти там домівку. А за 45 хвилин до години їзди в Джопліні ви можете отримати набагато більший дім, а сам Джоплін має досить добре процвітаючу економіку. Там є безліч виробництв, а також усі можливості працевлаштування в північно-західному районі Арканзасу, що штовхає людей туди. Але ви можете отримати речі, ви можете іноді купувати речі, які є готівкою на ринку.
І так, це досить гарне місце. Зараз це ринок грошових потоків, ви не отримаєте багато вдячності, але ця стаття говорить, що, можливо, у майбутньому ви отримаєте. Я думаю, що в майбутньому він буде дорожчати лише через зростання ринку північно-західного Арканзасу. Отже, я вже інвестую туди, у мене там приблизно шість дверей, і я збираюся продовжувати купувати. Зрозумів тебе.

Дейв:
Що ж, я думаю, що після року, півтора року цього шоу, Генрі, тепер ми знаємо, що ти просто обираєш свої ринки на основі gobankingrates.com, ти просто спускаєшся у цьому списку.

Генріх:
Я візьму свій чек, gobankingrates.com, ви можете надіслати його безпосередньо мені.

Дейв:
Його партнерська плата щойно зросла. Ні, це Генрі, ти чітко впораєшся на це. І чи ви купуєте достатній обсяг, щоб підтримати ринок Джопліна прямо зараз?

Генріх:
Ще ні. Ще ні. Ще ні.

Дейв:
Гаразд. Він не рухає ринки.

Джаміль:
Але ми з Генрі вирішили, що він був єдиним прямим інвестором-продавцем у північно-західному Арканзасі, тому його ціна за контракт на його маркетинг така низька.

Генріх:
Ні, ви вирішили.

Джаміль:
Це була презентація, яку Генрі зробив на заході в нашому громадському таборі, і він її вбив, до речі, я просто блазняв над ним. Якщо є хтось, до кого я хотів би послухати та кому довіряти, щоб зрозуміти, як здійснювати прямий маркетинг продавця, то це ця людина.

Генріх:
Подивіться, Джаміль повністю саботував мене на сцені. Я робив презентацію про те, як для мене добре працює прямий маркетинг до продавця, і як я отримую величезну віддачу від грошей, які я витрачаю на свій прямий маркетинг до продавця, і втирав це в обличчя Джамілю, тому що він завжди гадить прямо до маркетинг продавця. Потім він піднявся на сцену і сказав: «Єдина причина, чому мій маркетинг працює так добре, це тому, що я єдиний інвестор в Арканзасі». А потім, коли ми йдемо на благодійну акцію зі збору грошей, моя благодійна роздача полягала в тому, що я відправлю когось сюди на північно-західний Арканзас, щоб показати їм свою власність, підвезти їх і показати свої офіси, і все таке. І ніхто не хотів приїжджати в Арканзас, тому що Джаміль покакав на це на сцені. І так-

Кеті:
Чувак-

Генріх:
… ви коштуєте грошей на благодійність.

Дейв:
Я хочу піти, я зроблю ставку на це.

Кеті:
… Я б.

Генріх:
Давай, зробимо це.

Дейв:
Я за. Кеті, ходімо, ми з тобою.

Джеймс:
Я теж у.

Дейв:
Ви, хлопці, хочете поїхати до BP Con?

Генріх:
Давай, ходімо.

Дейв:
Джеймсе, ти маєш пропустити Вегас.

Генріх:
Давай. Я збираюся поселити вас у готелі Swankiest, а Джаміля поселю в сараї.

Дейв:
Це те саме місце?

Джеймс:
Я думаю, що нам варто піти туди постукати. Давайте дамо Генрі конкуренцію на цьому ринку.

Генріх:
Принеси це. Принеси це.

Дейв:
добре Ну що ж, ходімо звідси. Кеті, Джеймс, Генрі, Джаміль, велике спасибі всім за те, що ви тут, було чудово, що група знову разом. Дякую всім, що вислухали. Якщо вам сподобалося шоу, ми просимо вас залишити нам відгук на Apple або Spotify, для нас це означає все. Це справді допомагає нам створювати більше таких чудових шоу. Ще раз дякую, ми побачимося наступного разу на On The Market.
On The Market створено мною, Дейвом Майєром і Келіном Беннеттом, продюсером – Келін Беннетт, монтажем – Джоел Еспарза та Onyx Media, дослідження – Пуджа Гендал, копірайтингом – Нейт Вайнтрауб. І особлива подяка всій команді BiggerPockets. Контент шоу «На ринку» — це лише думки. Усі слухачі повинні самостійно перевіряти дані, думки та інвестиційні стратегії.