вашу власний капітал може бути секретний соус до раннього виходу на пенсію. З такою кількістю домовласників та інвесторів в оренду нерухомості по всій країні сидить на сотнях тисяч власного капіталу, хтось запитує: «А що, якщо ти використовував цей захоплений капітал для створення багатства?» І хоча більшість власників будинків не захочуть продавати своє основне житло, рефінансувати на вищі іпотечні ставки або ризикувати брати дорогий HELOC, Власники орендованого майна знаходяться в ідеальному становищі, щоб використовувати свої величезні позиції в капіталі для оновлення до більших, кращих інвестицій. Ми принесли Кріс Лопес, інвестор і агент із Денвера, щоб пояснити.
Кріс зміг побудувати чималий портфель нерухомості досить швидко, але навіть він зізнається, що почав трохи пізніше. Пропрацювавши більшу частину своєї кар’єри інтернет-маркетолога, який перетворився на денного трейдера, Кріс кинув усе, щоб почати займатися нерухомістю як дружній до інвестора агент та інвестор. І як інвестор у Денвері він бачив будинки, які купив лише кілька років тому ВИБУХАЙТЕ в цінності, і багато інших інвесторів відчувають те саме. Отже, якщо ви перебуваєте в Остіні, Бойсі, Ролі, Феніксі чи будь-якому іншому бум ринків нерухомості, може здаватися, що ви сидите на купі багатства, до якого неможливо торкнутися. Але ви помиляєтеся.
У цьому епізоді проходить Кріс як власники будинків та інвестори в нерухомість можуть розблокувати «захоплений» капітал у своїх домівках. Він проходить коли купувати, продавати чи переробляти і як використовувати Калькулятор оренди нерухомості BiggerPockets щоб визначити найкращий хід. Кріс знає, що не кожне майно варто продавати/модернізувати, але якщо ви продайте кілька тьмяних властивостей для готівкових, ви могли б досягайте своїх цілей виходу на пенсію НА РОКИ швидше, що надходить більше грошей і менше стресу. Отже, ви хочете розблокувати капітал свого будинку та прискорити свій шлях до достроковий вихід на пенсію? Бути поруч!
Натисніть тут, щоб слухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Мінді:
Ласкаво просимо до подкасту BiggerPockets Money, де ми беремо інтерв’ю у Кріса Лопеза та говоримо про те, що робити з капіталом, який застряг у вашому будинку.
Кріс:
Тож я думаю, що це завжди зводиться до: «Гей, які твої цілі?» Будьте реалістами щодо своїх цілей, тому що будь-яка нерухомість є засобом, який допоможе вам досягти мети. Тож я вважаю, що це дуже добре, коли люди переоцінюють цю нову проблему, яка у них є. І поки вони переоцінюють проблему, ринок також оцінить, які ваші цілі зараз і як вони розвивалися. Тому що це показує нам Полярну зірку, куди рухатися, і допомагає нам приймати правильні рішення.
Мінді:
Привіт. Привіт. Привіт. Мене звати Мінді Дженсен, і зі мною, як завжди, мій співведучий Скотт Тренч.
Скотт:
приголомшливо Який чудовий вступ від мого горезвісного співведучого.
Мінді:
Це Снуп. Скотт і я тут, щоб зробити фінансову незалежність менш страшною. Ви справді думали, що це Notorious B.I.G.? Нічого страшного. Це було навіть краще. Скотт і я тут, щоб зробити фінансову незалежність менш страшною, менш простою для когось. Щоб познайомити вас із кожною історією про гроші, тому що ми справді віримо, що фінансова свобода доступна кожному, незалежно від того, коли чи звідки ви починаєте.
Скотт:
Це вірно. Незалежно від того, чи хочете ви раніше вийти на пенсію та подорожувати світом, продовжувати робити значні інвестиції в такі активи, як нерухомість, розпочати власний бізнес або переоцінити свій уже створений портфель нерухомості, ми допоможемо вам досягти ваших фінансових цілей. і заберіть гроші, щоб ви могли рушити до своєї мрії.
Мінді:
Скотт, я дуже радий сьогодні поговорити з Крісом Лопесом. Він є місцевим інвестором і агентом у Денвері, і ми збираємося поговорити з ним про те, що робити з усім цим капіталом, який застряг у вашому будинку. Але перед тим, як ми це зробимо, у нас є новий сегмент на подкасті BiggerPockets Money під назвою Money Moment, де ми ділимося грошовими хаками, порадами чи трюками, які допоможуть вам у фінансовій подорожі. Сьогоднішній момент грошей: якщо у вас виникли проблеми з заощадженнями, скористайтеся драбиною заощаджень. Тут ви обираєте винагороду, як-от AirPods або спа-день, і множите вартість предмета на його вартість у два-три рази. Як тільки ви досягнете цільової економії плюс вартість товару, винагородіть себе. Отримайте цей предмет. Після цього виберіть дорожчий товар і почніть процес заново. Якщо у вас є підказка щодо грошей, поділіться нею електронною поштою
Скотт:
І як нагадування, ми завжди шукаємо гостей, щоб прийти на шоу, щоб поділитися своєю історією про гроші, або завітати в якості гостя в епізоди нашої п’ятниці про фінанси. Отже, якщо ви зацікавлені, подайте заявку на biggerpockets.com/guest або bigger pockets.com/financereview.
Мінді:
Перш ніж залучити Кріса, давайте зробимо коротку перерву.
І ми повернулися. Кріс Лопес — агент з нерухомості та інвестор у Денвері. Його можна побачити на YouTube-каналі BiggerPockets, а також він є засновником Envision Advisors. Кріс, ласкаво просимо до подкасту грошей BiggerPockets.
Кріс:
Привіт, Мінді. Я радий бути тут і готовий поговорити про гроші та покупки.
Мінді:
Що ж, сьогодні ми поговоримо про нерухомість. Кріс, розкажи нам трохи про себе та на чому конкретно ти спеціалізуєшся.
Кріс:
Отже, як і для багатьох людей, робота агентом з нерухомості та інвестором у нерухомість була не першою моєю кар’єрою. Нещодавно мені виповнилося 40, і приблизно вісім років тому я був готовий до другого вчинку в житті. Це стало продовженням мого першого бізнесу, який полягав у великій кількості інтернет-маркетингу та денній торгівлі на фондовому ринку та ринку іноземної валюти. Отже, коротка відповідь: я багато чого навчився про інтернет-маркетинг і мав там великий успіх. І я мав жахливі результати, як і більшість людей, у денній торгівлі та торгівлі іноземною валютою. Тож усе це змусило мене повернутися до усвідомлення: «Знаєш що? Нерухомість – це те, куди я хотів піти, коли мені було 20, але в мене не було ресурсів чи грошей. Але зараз мені трохи за 30. Я отримав досвід, отримав трохи грошей, отримав набагато більше досвіду. Я можу піти туди і почати це робити».
Тож у той час я вирішив спрямувати свою кар’єру на нерухомість, оскільки мені потрібне було нове джерело доходу для мого бізнесу, а також я хотів інвестувати в нерухомість. Тому я дуже вірю в те, що чим більше я можу поєднати свої інтереси та кар’єру з моїми довгостроковими цілями щодо виходу на пенсію, цілями щодо інвестування, тим краще. Тож я зробив фікс-і-фліп, заробив гроші, але ненавидів це. Пробував оптом. Це було не для мене. Але вийшовши туди і поспілкувавшись з агентами з нерухомості, пішовши туди і почавши укладати угоди з нерухомістю, я зрозумів: «Ого. У світі агентів з нерухомості є величезна можливість піти туди та бути агентом, і допомогти людям піти туди та зробити те, що я хочу робити». Це не фіксація та перекидання чи заробіток короткострокових грошей оптом, а те, як піти туди та інвестувати, щоб протягом наступних 20 років я міг досягти своїх цілей щодо виходу на пенсію.
Тому я використав свої навички інтернет-маркетингу, щоб стати агентом з нерухомості. Щоб почати будувати мій бізнес, оприлюднити своє ім’я, інженерні лідери. І я займався нішею, допомагаючи людям інвестувати в нерухомість тут, у Денвері. Тож я дуже зосередився на Денвері та цьому мисленні та тенденціях довгострокового інвестування в нерухомість. Отже, це підводить нас до сьогодення.
Скотт:
так Таким чином, одна з проблем, з якою стоять інвестори в нерухомість Денвера, включно зі мною, можливо, включно з вами, Крісом і Мінді, а також з вами, полягає в тому, що ми справді успішно інвестували у тутешню нерухомість за останні 10 років. Вартість нерухомості надзвичайно зросла. Ви купили нерухомість п’ять, шість, сім, вісім років тому, можливо, її вартість подвоїлася або була близькою до неї. Можливо, ми рефінансували декілька об’єктів нерухомості за рахунок готівки. Я особисто сиджу на купі акцій і відчуваю себе застряглим. Я дуже радий, що у мене така проблема. Я не скаржуся на цю проблему, але я застряг. правильно?
Тому що, якщо я продаю майно, я маю сплатити податки з прибутку. Мені потрібно виплатити іпотеку, а потім я маю перерозподілити ці гроші на щось інше, що матиме сенс. Якби я купив іншу нерухомість, наприклад, без обміну 1031, я б обміняв свою іпотеку 3% на іпотеку 5 або 6%. Якщо я 1031 обміняю, я роблю те саме. Треба обміняти іпотеку. Якщо я рефінансую готівку, щоб витягти готівку, те ж саме. Я міняю свою низьку процентну ставку. Тож ця проблема зростання процентних ставок, я думаю, справді створила цікаву проблему для тих із нас, хто інвестував. І мені було цікаво, що ви думаєте про доступ до цього капіталу, і як інвестори справляються з цією хорошою проблемою?
Кріс:
Так, і це спосіб почати з цього. Це велика проблема мати. Це проблема першого в світі успіху, і в таких місцях, як Денвер, Остін, Солт-Лейк-Сіті, багато ринків, які підвищилися за останнє десятиліття, вони мають цю проблему. По суті, це те, що хтось купив нерухомість кілька років тому за максимальною ставкою 7, 8, 9%. Дуже хороша оренда. Перемотайте вперед: орендна плата зросла на 40, 50%. Значення зросли вдвічі або втричі. Тож тепер максимальні ставки стиснуто. Отже, тепер лімітні ставки становлять 4% і 5%. І чим нижчі максимальні ставки, як правило, тим гірша оренда. Тож це викликає цікавий виклик для людей, які кажуть: «Гей, я заробляю непогані грошові потоки на своїй власності. Знижка від 800 до 1,200 доларів США на оренду житла для однієї родини тут, у Денвері. У мене залишилося 200,000 3.25 доларів на моєму іпотечному балансі під 800,000%, але моє майно коштує XNUMX XNUMX доларів». І це все те, що ти виклав, Скотте, щодо того, «Чим ти займаєшся?»
Тому я вважаю, що для людей дуже важливо спочатку зробити крок назад і зробити глобальний огляд їхніх цілей, тому що я наведу свій приклад. Я почав купувати нерухомість, коли був самотнім. Тепер я одружений, маю новий бізнес і маю двох маленьких дітей. Моє життя кардинально змінилося. Отже, мої цілі змінилися, а також змінилося те, скільки часу я хочу вкладати в свої інвестиції в нерухомість. Я хочу проводити час зі своїми дітьми, а не ходити на вулицю та розмальовувати стіни. Тож я думаю, що це завжди зводиться до: «Гей, які твої цілі?» Будьте реалістами щодо своїх цілей, тому що будь-яка нерухомість є засобом, який допоможе вам досягти мети. Тож я вважаю, що це дуже добре, коли люди переоцінюють цю нову проблему, яка у них є. І поки вони переоцінюють проблему, ринок також оцінить, які ваші цілі зараз і як вони розвивалися. Тому що це показує нам Полярну зірку, куди рухатися, і допомагає нам приймати правильні рішення.
І я маю на увазі, що часто немає правильної чи неправильної відповіді для людей, коли мова йде про справедливість. І я вважаю, що дуже важливо спочатку поглянути на: «Агов, якщо я продам це, які будуть мої податкові наслідки?» Я маю на увазі, що я зламав будинок. Скотт, ти зламав будинок. Багато слухачів BiggerPockets зламали Хауса. Якщо у вас є така можливість, коли ви можете продати нерухомість, і ви перебуваєте в тому виключенні щодо приросту капіталу два з п’яти років, тоді це може бути дуже вдалий час, щоб купити та просто взяти 200 , $300,000 3 власного капіталу поза столом. Візьми цей подарунок від дядька Сема і біжи з ним. Зараз переважна більшість людей не може отримати доступ до цього виключення з приросту капіталу. І тоді люди зациклюються на: «О, добре, я не хочу позбутися своєї 3% процентної ставки». Ну, так, але я б не дивився лише на цей один показник. Оскільки існує багато сценаріїв, коли, тримаючи ці 10%, заощаджуючи гроші на відсотках, ви заощаджуєте долар тут. Але ви фактично втрачаєте XNUMX доларів США у вигляді багатства, не перерозподіливши його за допомогою кредитного плеча та майна з кращою верхньою ставкою.
Отже, це зводиться до фактичного запуску кількох сценаріїв багато разів. Гей, зрозумійте, які ваші цілі. А потім: «Що я можу зробити з цим майном? Дозвольте мені просто запустити сценарії. Чи повинен я погасити це?» І для багатьох людей це не правильна відповідь. Тому що, якщо вам потрібно накопичити більше нерухомості для ваших цілей виходу на пенсію, добре, виплата нерухомості не приведе вас до цього.
Скотт:
Чи можу я поставити коротке запитання? Ви сказали, що перерозподіл капіталу з моєї власності на майно з вищою капітальною ставкою може бути гарною ідеєю. Але я інвестор тут, у Денвері, і я до біса зарозумілий. І я вважаю, що я купив кілька найкращих об’єктів для оренди, орендних об’єктів, які здають гроші, і я не впевнений, що максимальна ставка на іншу нерухомість тут, у Денвері, буде вищою, ніж на тій, якою я володію. Я думаю, що завдяки цьому я створив досить хороше портфоліо. Отже, ви пропонуєте в цьому випадку, щоб я, наприклад, виїхав за межі штату та переїхав до іншої власності? Мені цікаво, чи багато інвесторів вважають, що їхній портфель має розумні лімітні ставки, і, принаймні за станом їхнього майна, він є одним із кращих типів готівкових інвестицій у їхньому регіоні.
Кріс:
Яка максимальна ставка для одного з ваших об’єктів?
Скотт:
звичайно Я б сказав, і я використовую співвідношення орендної плати до ціни більше як емпіричне правило, але я б сказав, що це в діапазоні 0.65 орендної плати до вартості.
Кріс:
І що? Отже, максимальна ставка від 5 до 6%?
Скотт:
Звичайно, якщо ми будемо добрими. так
Кріс:
Ну, я маю на увазі, добре. Отже, я маю на увазі...
Скотт:
І це високо для Денвера.
Кріс:
Так.
Скотт:
Так.
Кріс:
Тож багато разів багато людей купували… Особливо тут, у Денвері. Я збираюся використовувати екстремальний сценарій, оскільки він залежить від поточної оцінки власності. Багато людей роблять помилку: «О, я купив цю нерухомість сім років тому». чудово Це вже не має значення. Ви купили майно з максимальною ставкою 9%. Ми повинні використовувати сьогоднішні цифри. Отже, з усього аналізу, який я провів, емпіричне правило полягає в тому, що якщо це майно нижче 4% обмеження ставки, 4% обмеження ставки з комісією PM, часто має сенс продати та повторно розгорнути або 1031. Якщо він перевищує 4% обмеження ставки власності, це часто означає, привіт, переробити та перерозподілити.
Тепер, коли відсоткові ставки вищі, все змінилося. Спред складніший, але я виявив, що 4% обмеження є порогом. І часто з’являється таке: «Люди мають 3.5% капітальної ставки». Тому що вони купили нерухомість у Слоун-Лейк, районі, який у Денвері сильно подорожчав. Продам майно з максимальною ставкою 3.5%. І я б сказав: «Вам потрібно збільшити максимальну ставку приблизно на 1.5-2% разом із збільшенням кредитного плеча». Таким чином, вища лімітована ставка, вищий кредитний плечі є ключем до того, щоб зробити цю транзакцію вигідною.
Мінді:
Гаразд. Я весь час зависаю на форумах BiggerPockets, і ви можете знайти їх на biggerpockets.com/forums, і я вважаю, що концепція максимальної ставки спантеличує навіть деяких дуже досвідчених інвесторів. Чи можете ви пояснити, про що ви говорите, щоб люди, які слухають і, можливо, дуже збентежені, могли зрозуміти?
Кріс:
Безумовно, і дякую, що підняли це питання. Отже, максимальна ставка – це, по суті, ваш чистий операційний дохід, поділений на поточну вартість вашого будинку. Отже, це означає, що ви берете свою орендну плату. Ви віднімаєте всі свої робочі дані. Таким чином, в основному, все, крім вашої іпотечної виплати. ПМ, ремонт і технічне обслуговування, податки, страхування, ТСЖ, благоустрій, що завгодно. Це дає вам чистий операційний дохід, і це просто ще один спосіб оцінити ефективність цієї власності. Я особисто роблю максимальні ставки. Це добре спрацювало для мене, і це також добре, тому що у вас є або немає боргів. Це просто спосіб зрозуміти на високому рівні, як можуть працювати властивості. Я знаю, що багато людей використовують GRM, або мультиплікатор валової ставки, максимальну ставку. Дуже схожа концепція, лише трохи просунутіша та з нюансами. Але я вважаю, що це дуже хороший спосіб допомогти у розмові на високому рівні, тесті на нюхання. «Гей, це виглядає добре». Або: «Гей, у вас є 4% обмеження ставки нерухомості. Ось деякі речі високого рівня, які ви можете зробити».
Скотт:
Отже, я використовував щось на зразок концепції GRM. Співвідношення орендної плати до ціни є інверсією GRM, щоб подумати про грошовий потік мого майна. Ви кажете максимальні ставки. Максимальні ставки кращі. Я мав би використовувати максимальні ставки. Але я справді дивлюся на це як на найвищий рівень співвідношення орендної плати та ціни, хоча я легко можу так це пояснити. Але в будь-якому випадку, отже, ви хочете сказати, що нерухомість із низькою капітальною ставкою, приблизно в діапазоні 4 або нижче, яку багато інвесторів можуть знайти саме в Денвері, може бути перепродана на нерухомість, яка може заробити 6 або 7% капіталізації на ринку. І це може примножити ваші прибутки, залежно від того, як ви використовуєте кредитне плече, і ваших припущень.
Отже, тут є маса застережень. Але ви можете бути неоптимально розгорнуті, це те, що ви говорите, з однією з цих властивостей. Як мені це виправдати… Мені доводиться робити стільки припущень і вірити у стільки речей, щоб дістатися до пункту призначення, куди ви перебуваєте. Я маю вірити, що моя вдячність буде такого рівня. Я маю розуміти різницю між відсотковими ставками за боргом, який я маю зараз, і тим, що я збираюся придбати нову нерухомість. Як мені подумати про всі ці пропозиції, щоб бути впевненим, що якщо я прийду до висновку: «О, якщо я володію нерухомістю з обмеженням у 4%, настав час продати її та перерозподілити в майно з вищою капітальною ставкою»?
Кріс:
Ви звертаєтеся до своїх калькуляторів і електронних таблиць. Отже, я маю на увазі, що справді проста річ, я маю на увазі, скористайтеся калькуляторами BP і підключіть розкид орендної плати… Ідіть, візьміть калькулятор орендної таблиці та підключіть орендну плату, яку ви маєте сьогодні. Але не використовуйте номери, якими ви користувалися п’ять років, коли купували його. Використовуйте сьогоднішні цифри. «Гей, яка сьогодні вартість? Яка сьогодні орендна плата? Які сьогодні робочі дані?» І гарантуйте це так, ніби ви купуєте нерухомість сьогодні. Тому що кожного разу, коли ви підписуєте нового орендаря, або підписуєте новий договір оренди, або ви рефінансуєте його, ви, по суті, як би викуповуєте майно на деякий час. Ознайомтеся зі сценарієм і скажіть: «Гей, чи має ця властивість сенс?» Тож ви можете зробити це за допомогою калькулятора АТ, а потім з’ясувати, як він працює.
Минулого тижня я переглянув майно клієнта, і це дуже поширений приклад. Вони купили нерухомість за 300,000 650 доларів у Денвері. Зараз він коштує приблизно 200,000. Вони отримали іпотеку на 3 400 доларів США, позику під 3.5% відсоткової ставки та 3.6 тисяч власного капіталу. Але це властивість 400,000-1031% обмеження ставки. чудово Підключіть калькулятор і подивіться, як він працює, а потім визначте, скільки у вас власного капіталу. У цьому випадку, скажімо, 500,000 XNUMX доларів. І просто округлити в більшу або меншу сторону для деяких витрат на продаж, комісії. Припустімо XNUMX і розіграйте кілька подібних сценаріїв. І сказати: «Чудово. Якщо я маю покласти XNUMX XNUMX доларів, я куплю цю іншу нерухомість з максимальною ставкою». Це може бути в Денвері, на вашому місцевому ринку чи за межами штату. Просто, привіт, яку б нерухомість ви не розглядали, підключіть: «Гей, якби я продав це, взяв капітал і купив це майно з вищою капітальною ставкою, як це буде працювати?»
Тепер те, що ми часто бачимо... І знову ж таки, погляньте на це з точки зору Денвера. Ця особа продає це майно за 650,000 1031 доларів. Вони сплачують гонорари ріелтора та гонорари за закриття, 1.1 it. Вони збираються купити місце приблизно за 35 мільйона доларів. Але щоб отримати грошовий потік, ми маємо початковий внесок у розмірі 40, 7% за процентною ставкою 35%. Тож що часто трапляється, у цьому сценарії вони продають його на 3.5% нижче, і вони переходять від 5.5 до XNUMX капітальної ставки власності. Отже, досить консервативно і досить реалістично. Їхні грошові потоки залишаться приблизно такими ж. Однак їх загальна оцінка зростає, а чистий операційний дохід часто подвоюється. Тому я часто дивлюся на це: «Гей, це майбутній долар. Це майбутня цінність».
І це для справді, я скажу, більш вільних інвестицій для людей, які хочуть піти туди та знайти нерухомість із доданою вартістю. Це більше схоже на: «Гей, я просто хочу піти туди, подивитися на деякі властивості, перерозподілити свій капітал. Я зайнятий професіонал. Я зайнята людина». Для такої швидкості вам справді потрібно лише перерозподілити свій капітал. І ось тут справа зводиться до того, що для багатьох клієнтів, з якими я розмовляю, включно зі мною, я сьогодні живу не за рахунок готівки та нерухомості. У мене є інший дохід, який відповідає цьому, і вся моя орендна плата призначена для... Це моя пенсія. Це мій інвестиційний фонд. Отже, мені не потрібен великий грошовий потік.
Тепер я хочу, щоб моє майно надходило, але це зводиться до: «Гей, ти хочеш більше грошового потоку сьогодні, чи ти хочеш обмінюватися, щоб отримати більше грошового потоку в майбутньому?» Тому багато разів, навіть з цими екстремальними прикладами нерухомості з низькою капітальною ставкою та високим капіталом, хоча вона не така хороша, як була рік тому, вона все ще має сенс через 10, 20, 30 років. шахи інвестування в нерухомість. Я не знаю, чи відповів я там на ваше запитання, чи замутив воду.
Скотт:
Ні, я думаю, це правильно. І я думаю, що мені подобається ваша відповідь, і не лише тому, що вона була додатком до наших калькуляторів на biggerpockets.com/calc. Але це схоже на: «Гей, ось відповідь, підключіть це в електронну таблицю, прийміть деякі рішення та зробіть деякі припущення». І одне з ключових припущень, яке там буде, дивіться, якщо ви аналізуєте нову нерухомість, ви зможете отримати початковий внесок, усі основні цифри щодо орендної плати, грошових потоків і все це види речей. Сподіваємось, якщо ви інвестор у нерухомість, вам досить зручно робити такі припущення.
Але ключовими в цьому аналізі будуть відсоткова ставка за вашою заборгованістю, яку ви збираєтеся отримати за нове майно, і ставки підвищення вартості орендної плати та зростання цін протягом наступних 30 років, зокрема в наступні пару років з цим. Ну, 30 років, якщо ви думаєте довгостроково, або менший термін, якщо ви думаєте короткостроково. Це дійсно важливо, і я думаю, що це буде дуже цікаво. Я думаю, що люди побачать, що якщо вони не вірять, що вдячність буде дуже високою, стратегія перерозподілу може коштувати їм. Це може мати досить серйозні наслідки. Але якщо ви вірите в підвищення вдячності протягом наступних кількох років і можете вказати цифру в 3, 4, 5%, тоді те, що ви говорите, спрацює дуже, дуже добре. Чи це в основному точно, Крісе, з вашого досвіду?
Кріс:
Так, але я повинен відмовитися від припущення про оцінку. Отже, ти правий. Я маю на увазі, що я не рекомендую андеррайтинг 6%, 8%, 10% подорожчання. Я не рекомендував це кілька років тому. Я ніби гарантую від 3 до 5% за історичні кошти. Тепер, наступний рік чи два, я кажу: «Гей, ми, ймовірно, будемо на рівні, принаймні в Денвері. Ми можемо підкреслити, ми можемо підкреслити, але просто припустити, що не будемо оцінювати». Я вважаю, що важливішим є... Тому що ти правий. Якщо ви будете робити божевільні припущення, ви вийдете з ладу. Але навіть якщо ви купуєте іншу нерухомість, скажімо, ви продаєте в Денвері та купуєте в Денвері від 3.5 до 5.5 нерухомості з максимальною ставкою. Якщо ви справді робите там справжній андеррайтинг, вам все одно краще від досвіду чистого багатства або досвіду нарощування багатства, тому що це все одно вища верхня ставка.
Тепер, якщо він подорожчає або орендна плата зросте швидше, це велика, жирна вишенька на вершині, яка збільшить ваші доходи. Але навіть якщо подорожчання та зростання орендної плати будуть відносно рівними, що для більшості країн, я думаю, так воно і буде протягом року або двох, або воно буде від -3 до +3 для багатьох областей, так рівно , це все ще може мати великий сенс і все одно бути правильним кроком у довгостроковому збільшенні багатства. Отже, вдячність не зробить це ні. Я б просто гарантував дуже, дуже консервативно на рівні 0, 1% протягом наступних року або двох, а потім, ймовірно, повернеться до 3 або 4% у довгостроковій перспективі.
Інша річ також полягає в тому, що ви дивитеся на можливості. Це було кілька речей, тому що я рекомендую людям піти туди і просто, я маю на увазі, погратися з купою розрахунків. У цьому випадку: «Привіт, я інвестор Денвера. Продавайте в Денвері, купуйте в Денвері». І ви робите це на своєму ринку. Тепер ви також говорите: «Гей, продавай у Денвері та купуй за межами штату за кращою верхньою ціною». Бо що це Денвер? На мою думку, це найдорожче місто, яке не є прибережним. Тож грошові потоки знайти дуже, дуже важко. Тож підпишіться: «Гей, якби я це купив». А потім я пішов на божевільну кількість угод про андеррайтинг, де ми говорили: «Гей, добре, я не хочу відмовлятися від свого обміну 1031. Що, якби я продав його та перейшов у DST, статутарний траст Делаверу?» Так, ви економите гроші на податках. Але протягом наступних п’яти років, оскільки ваш прибуток становить 5%, ви фактично починаєте втрачати гроші в довгостроковій перспективі.
Я провів сценарії: «Гей, якби я справді просто заплатив приріст капіталу, я мав би піти з 400,000 100,000 доларів, але 300,000 XNUMX доларів піде деінде». Але я беру XNUMX XNUMX доларів і роблю ще одну інвестицію в нерухомість, в синдикат, в інший бізнес. Але я отримую настільки високу IRR, що все ще може мати сенс і сказати: «Знаєте що? Варто з’їсти цей приріст капіталу». Отже, я не даю вам тут рекомендацій. Я хочу сказати, що багато людей роблять багато речей «що-якщо». Ну, зробіть щось, що якщо, і запустіть обчислення за допомогою електронної таблиці або калькулятора BiggerPockets. І тоді ви можете взяти цей один калькулятор і зробити все для своєї власності, нерухомості на вашому ринку, за межами штату, літнього часу. Ви можете придумати пасивне інвестування тощо. «Гей, як виглядають ці декларації та як виглядають ці податкові наслідки?» Отримайте загальну картину речей.
А потім наступний рівень — пройдіть і переконайтеся, що ви обговорюєте свій CPA. Які податкові наслідки? Тому що часто я знаю, що для власного особистого використання я оцінюю, чим би я володів у вигляді амортизації чи врахування приросту капіталу, і мої припущення не дуже вдалі. Отже, я поговорив зі своїм CPA. І я також дивлюся на речі так: «Так, ви можете виїхати за межі штату, і максимальні ставки вищі, привабливіші. Але тепер вам доведеться мати додаткові витрати на подорожі та розвиток нової мережі на ринку». Це не добре чи погано, але ці години та витрати зазвичай не відображаються в андеррайтингу власності. Тож я дуже вірю в це, запустіть купу сценаріїв, а потім подивіться на показники. А потім також подивіться на податкові наслідки та подивіться: «Гей, скільки пропускної здатності та грошей потрібно мені, щоб фактично реалізувати цю нову стратегію?» І просто весело запускайте сценарії.
Мінді:
Мені дуже подобається ця порада, тому що може бути дуже легко потрапити в FOMO або будь-що, що робить ринок зараз. Ви агент з нерухомості. Пам’ятаєте весну минулого року, коли всі купували, а ви іноді навіть не могли потрапити на показ у деяких із цих гарячих будинків? Або ви б увійшли, і це просто обертові двері людей, і ви б програли. Ви 1 з 37 пропозицій. Тому я бачу, як люди дуже, дуже радіють цьому. Цієї весни, судячи з того, що я бачив досі, це знову починає виглядати так. Не настільки, тому що у нас не дуже великі процентні ставки. Але в районі Денвера все ще стає дуже, дуже жарко. Отже, це може бути спокусою продати. «О, я слухаю Кріса в подкасті BiggerPockets Money. І він сказав, що моя максимальна ставка невисока, тому я повинен продати».
Ні, він цього не каже. Він каже, запускати сценарії. Запустіть багато сценаріїв. Поговоріть зі своїм агентом і подивіться, що, на його думку, ви можете отримати за свою власність. Підрахуйте цифри на основі цієї суми, можливо, трохи менше, можливо, трохи більше. Але подивіться, що всі ці варіанти принесуть вам, перш ніж кинутися обома ногами. Ви продаєте його, а потім думаєте: «О, я не можу зробити 1031, тому що моя шкала часу закінчилася». Я знаю достатньо про 1031, щоб бути небезпечним. Існує дуже конкретний набір часу, протягом якого ви маєте купити нову нерухомість, щоб визначити три властивості. І якщо ви цього не зробите, ваш номер 1031 уже не вийде. Якщо ви заздалегідь не запросите когось, щоб заволодіти грошима замість вас і утримати їх, ваш номер 1031 уже не вийде. Якщо ви заволодієте грошима, то тепер ви повинні сплатити всі податки. Отже, потрібно багато планувати. Але якщо ви думаєте про продаж, подумайте про цифри. Переконайтеся, що це має сенс. Проведіть усі числа. Поговори з людьми. Я так люблю це.
Скотт:
так Крісе, здається, тут є кілька варіантів. Я можу продати майно, я можу рефінансувати майно, або я можу нічого не робити і дозволити моїм низьким відсотковим боргам амортизуватися. Я вирішив: нехай амортизується мій борг за низькими процентними ставками. Це мій підхід наразі. Я не впевнений, чи це правильний підхід, і мені потрібно поставити його під сумнів. А в разі продажу майна у мене є два варіанти. Обмін 1031 або просто збір … У мене є варіант А. Продати частину А – це 1031, а продати частину Б – отримати прибуток. Чи є у вас тематичні дослідження чи, можливо, сценарії, якими ви могли б ознайомитися з людьми, які вибрали кожен із цих варіантів і чому вони це зробили, або, можливо, приклади з вашого особистого портфоліо?
Кріс:
так Абсолютно. Одне, я хочу повернутися до того, що казала Мінді. Моя улюблена річ про… Що я б рекомендував після того, як ви розробите всі сценарії та поговорите з людьми, і я роблю це постійно. Моєю улюбленою функцією BiggerPockets є форум. Я люблю читати пости інших людей, але я також публікую власні. І не пишіть: «Гей, хлопці. Я думаю про продаж нерухомості. Що я повинен зробити?" Не публікуйте такий недолугий пост. Зробіть допис на кшталт: «Гей, я запустив сценарій. Ось цифри. І я отримав три переваги для цього, цього і цього. Ось мої цифри. Ось мої думки. Спільнота BP, дайте мені свій відгук». І ви отримаєте багато чудових відгуків. Ви також змусите людей звертатися до вас, щоб надати інші можливості. Тому завжди виконуйте належну обачність. Але спільнота там, я думаю, що це найкраща частина BiggerPockets, або моя улюблена частина. Тож зробіть усе це, а потім поділіться цим із форумом і запустіть групове мислення.
Скотт:
Люблю це. Калькулятори BiggerPockets і форуми BiggerPockets. Це вірно. Опублікуйте розумне запитання, і ви отримаєте розумну відповідь.
Мінді:
Розумна відповідь. І ви отримаєте багато різних відповідей. «Привіт, мені подобається те, що ця людина каже, але я не думаю, що вони врахували цей фактор». Ви отримаєте досвідчених людей, які скажуть вам, що б вони зробили в такій ситуації, і, швидше за все, вони пояснять, чому. Люди на форумах люблять говорити про нерухомість. І для нас це трохи інакше, тому що ми займаємося нерухомістю. Але коли ви любите говорити про нерухомість і ви є інвестором у нерухомість, нікого у вашому житті це не хвилює. Вони не хочуть цього чути. Вони лише хочуть розповісти вам про свій поганий досвід. Але на форумах BiggerPockets є люди, які цим займаються. Люди, які займаються цим довше, ніж ви, у яких є сценарії, через які ви, можливо, ще не проходили, де вони можуть дати вам досвідчену пораду.
Кріс:
Так.
Мінді:
І я не хотів, щоб це звучало як реклама, але...
Кріс:
Ні. Але, я маю на увазі, чи є тут актив, хлопці? Використай це. Я маю на увазі, що це був один із найкращих активів, які я використовував у своїй кар’єрі в сфері нерухомості як агента, як інвестора. добре Отже, повертаючись до деяких прикладів тут. Отже, щоб зробити крок назад, мій ступінь з фінансового планування, і я завжди мав це бажання довгострокового планування. Мені не подобається робити це в акціях і облігаціях, де я кажу: «Гей, поклади це в індексний фонд, а це нудно і все встановив і забув». З нерухомістю все набагато складніше. Тож те, що я роблю для себе і те, що я роблю для своїх клієнтів, я склав структуру з п’яти кроків. Я сформулю це так, і це розповість про пару типових сценаріїв, які ми бачимо на ринку.
Отже, перший крок: які ваші цілі? Як я вже казав, перегляньте свої цілі. Нерухомість – це транспортний засіб, до якого можна дістатися. Крок другий, подивіться на ваше загальне портфоліо. Багато людей дивляться на свою оренду окремо. Але привіт, як він працює загалом із ваших 5, 7 чи 10 прокатів? Так само, як ви дивитеся на свій IRA, ваш 401(k), це. «Гей, як все в цілому?» Третій крок — вийти туди й почати дивитися на свою індивідуальну власність, свої індивідуальні активи. «Гей, які можливості? Які цифри?» Зробіть там SWOT-аналіз. Крок четвертий: запустіть ці сценарії, про які ми говорили. А потім п’ятий крок: напишіть свій план дій.
Отже, це дуже добре для інвесторів. Крім того, якщо ви є агентом, я вважаю, що це чудовий інструмент для додавання вартості для моїх клієнтів. Отже, я і моя команда проводимо приблизно 30-40 таких сеансів портфоліо на рік. Або, вибачте, місяць. Це щось на кшталт ваших щорічних сеансів фінансового планування з нашими клієнтами та для нас самих як інвесторів. Отже, ми отримуємо багато хороших даних. Ми бачимо певні тенденції. І якщо навести деякі поширені приклади, то це зводиться до того, що багато людей наближаються до пенсії. Ну, для них вони менше зосереджені на зростанні, а більше на доходах. Тож їм може бути 50 чи 60 років, вони починають виходити на пенсію або хочуть зробити крок назад. Діти збираються в коледж або виїжджають з дому. Їм не потрібна тонна майбутнього доходу або тонна майбутнього зростання. Їм потрібно більше доходу в наступні пару років.
Тож це зовсім інший випадок, ніж хтось, як я, де мені все ще потрібно накопичити більше нерухомості, щоб вийти на пенсію на тому рівні, який я хочу отримати протягом наступних 10 чи 20 років. Я все ще маю фазу накопичення. Таким чином, для людей, які часто перебувають у стадії наближення до пенсії, може бути доцільним розплатитися за нерухомість і сказати: «Гей, якщо ви окупили цю нерухомість, який грошовий потік?» Але в той же час ви запускаєте сценарії: «Гей, у той самий час, якщо ви заплатите за ці властивості, ей, подивіться на потрійну мережу. Привіт, подивіться на борговий фонд, який може сплачувати 8 або 10% прибутку». Ви можете робити різні подібні речі, але ви повинні переконатися, що це відповідає цій меті. Тож для багатьох людей, які перебувають на цій фазі пенсії, багато хто вирішує піти туди й просто продовжувати виплачувати свою власність. Тож ви думаєте: «Гей, якщо ви просто заплатите за нерухомість, ви досягнете своїх цілей доходу».
Тож багато разів вони користуються підходом боргового сніжного кома та починають виплачувати одну нерухомість, або найнижчий баланс, або найвищу процентну ставку. Отже, «Гей, почніть це платити». А потім погасити наступний, погасити наступний. І часто вони продають одну власність, яка є власністю собаки або [нерозбірливо 00:30:40]. Наприклад, «Гей, ця власність, це біль у сідниці. Я ненавиджу це. Він не працює добре». чудово Ну, позбудься цього. Вдячна вечірка. Ми будемо рухатися далі. Тож для багатьох людей погашення майна може бути справді вдалим кроком. Але тепер, якщо ви скажете: «Гей, якщо я виплачу нерухомість і не отримаю потрібного доходу», у нас виникне проблема.
Скотт:
Тож у шоу 322 BiggerPockets Money у нас була чудова дискусія на таку тему: «Чому ваш грошовий потік від оренди нерухомості не такий, як ви думаєте». У нас там був гість, який мав дев’ять орендованих приміщень і жив від зарплати до зарплати, тому що грошового потоку не було. Отже, якщо ви цікавитеся цим, якщо ви не впевнені, ви можете опинитися в такій ситуації, якщо у вас є кілька орендованих квартир, де принаймні кілька з них у кращому випадку є беззбитковими, і, можливо, негативним грошовим потоком. І я думаю, що в цій ситуації ви це зрозумієте, виконавши п’ять кроків, які окреслив Кріс. І в цьому конкретному аналізі окремого об’єкта ви визначите, які з них, ймовірно, вам слід продати або вийти. Отже, Крісе, ти робив це з власним портфоліо за останній рік чи два?
Кріс:
У мене є. Отже, я зробив власний огляд портфоліо. Я не робив жодних кроків цього року, і це було більше тому, що мій портфель насправді… Він досить добре оптимізований з максимальними ставками, співвідношенням кредиту до вартості. Але також звертаючись до зовнішніх факторів, моя кар’єра та мій бізнес, агента з нерухомості, пов’язані з нерухомістю. Ну, я дуже консервативний. І оскільки ми переживаємо неспокійні часи, і дохід більшості людей у сфері нерухомості впав цього року, і... У 2022 і 23 роках він нижчий для багатьох людей. Тож я кажу: «Гей, я збираюся бути дуже консервативним щодо своїх інвестицій, тому що я маю переконатися, що мій повсякденний дохід у порядку. Тому я не хочу йти туди й починати топтати або обмежувати грошовий потік». Хоча це має сенс з точки зору інвестування, це не має сенсу з глобальної точки зору того, що мені як інвестору потрібно робити прямо зараз.
Тож що я роблю, це те, що у мене є дві нерухомості тут, у метро Денвера, які… Я маю на увазі, що вони добре орендуються. Як я вже сказав, вони не мої улюблені. Мені було б неприємно перенести їх. Отже, я поговорив зі своїм менеджером нерухомості. Термін оренди надійде приблизно в грудні. Ми прагнемо до цього, тому що найкращий час для продажу нерухомості тут, у Денвері, — весна. Приблизно з середини лютого до кінця травня – найкраще місце для розміщення нерухомості. Тому я переконаюся, що ці договори оренди закінчені, а потім у мене буде час, щоб вивезти орендарів, щоб вони могли піти знайти нове житло, і, сподіваюся, у мене буде три-шість тижнів, щоб побути там і зробити будь-який тип оновлень, які мені потрібно зробити. Оскільки більшість орендованих речей потребують любові. Їм потрібен TLC. І часто вам краще вкласти від 5 до 15,000 XNUMX доларів у якусь роботу, а потім продати її власнику-мешканцю. За кожен долар, який я витрачаю на те, щоб зробити його кращим, я маю отримати ще три-чотири долари взамін. Тож: «Гей, а де я можу зробити це дуже зручним для власника, щоб максимізувати свій долар?»
Отже, я починаю це планувати. Багато клієнтів так роблять. Одна справді цікава річ. Це було так захоплююче. Отже, повернемося до цього сценарію з високим капіталом і низькою процентною ставкою. Багато людей кажуть: «Гей, я добре орендую». Вони мають максимальну ставку 4%. Їм подобається оренда, хороша частина міста. Вони не хочуть цього торкатися, але хочуть перерозподілити капітал. Ми робили багато HELOC. Є один банк, про який я знаю в Колорадо… Зазвичай їм дуже важко знайти банки, які б проводили інвестиційні HELOC для інвестиційної нерухомості. Отже, HELOC — це кредитна лінія для власного капіталу, і вони не схожі на 5-річну іпотеку, а більше схожі на чек, кредитну картку на вашу власність.
У нас є багато людей, які роблять інвестиції HELOC у свою інвестиційну нерухомість, а потім вони йдуть від... Вони мали 30% LTV. Вони беруть 20 або 30% свого капіталу, а потім перерозподіляють його або на оренду, або на якусь стратегію синдикації. І вони можуть з’їсти свій пиріг, тому що у них низька 30-річна фіксована відсоткова ставка, і вони можуть обробляти певну змінну відсоткову ставку, але позичати під 6, 7%, але йти отримати від 15 до 20% прибутку.
Мінді:
Хто займається цим HELOC для інвестиційної нерухомості? Тому що я не зміг знайти нікого, хто займається інвестиціями HELOC.
Кріс:
Ну, напишіть мені на BiggerPockets, і я скажу вам, Мінді. Ні. Отже, багато з цього походить від… Отже, це, отже, це… Я маю на увазі, я радий поділитися з вами цим ім’ям і дати свою контактну інформацію, Мінді. Чудовий хлопець. Але ви хочете шукати місцеві банки. Великі банки та національні кредитори, і, ймовірно, особа, яка дала вам 30-річну звичайну позику, вони не будуть тим хлопцем чи дівчиною, щоб дати вам цю позику. Це звичайні кредитори Фанні та Фредді.
Отже, великі банки вам цього не дадуть. Але часто знайдіть місцевий банк, як-от державний банк або кредитну спілку, і саме вони займаються HELOC. І це просто зводиться до того, що я спілкувався з 30 банками, плюс я створив свою мережу тут. І я знаю пару банків, які зроблять це, але дуже мало хто зробить це, якщо вони не володіють першою позицією. І часто вони займають не перше місце. Тож це стає дуже, дуже нюансами. Але саме тут багато людей розчаровуються в нерухомості, особливо техніки та біржі. Я кажу: «Ну, нерухомість не ефективна». Так, зателефонуйте 30 кредиторам. Це не весело, але саме так можна знайти золото.
Скотт:
Тож мені подобається це як підхід і як інструмент. Я хочу попередити, що я не прихильник використання інвестиційного HELOC під 6% відсотка для подальшого перерозподілу в інвестиції синдикованого типу. Я думаю, що це справді важкий арбітраж, і грошові потоки та терміни від цих синдикацій не можуть бути такими ж хорошими в деяких із цих випадків. Це дуже агресивна гра. Отже, просто пам’ятайте про це, якщо ви збираєтеся використовувати таку стратегію. На мою думку, це набагато агресивніше, ніж перерозподіл капіталу з орендованого майна в інше майно, використовуючи 7-річний борг із фіксованою ставкою.
Кріс:
так Тут, як я вже сказав, для багатьох людей, які займаються цим, у них є вісім орендованих квартир, і вони роблять це на одній або двох. Таким чином, вони все ще залишаються дуже збалансованими в загальній позиції капіталу, і їх змішана фіксована процентна ставка становить 3.5, і тепер вони додають дуже невелику кількість змінних. Тому я повністю згоден з тобою, Скотте. Воно більш просунуте. Це підвищений ризик. І у нас є люди, які роблять це з орендою, роблять це з фондами чи синдикаціями. Але це, безперечно, набагато досконаліша техніка, і переконайтеся, що у вас є гроші, щоб подолати будь-які хвилі звідти або подолати будь-які удари.
Скотт:
Я хочу сказати, що я вважаю розумним вийти і подивитися, що ви можете отримати від інвестора HELOC, якщо це доступно для вас. Завжди добре мати доступ до кредиту, навіть якщо ви не збираєтеся ним користуватися.
Мінді:
Так. Це точно врятувало мою шкіру від нашої власності. Це не був інвестор HELOC. Це був HELOC у моєму власному будинку. Але я займався фінансовим мавпячим бізнесом, і мені потрібен був доступ до швидких грошей. І я подумав, що мені може знадобитися доступ до швидких грошей, тож я відкрив його, але нічого не вийняв. Це просто сиділо там. Але потім, коли мені це було потрібно, воно було там, щоб тягнути. Чи має інвестиція HELOC ту саму чи подібну ставку, що й HELOC особистої власності?
Кріс:
Ні. Багато разів це більше схоже на простий плюс 1 до 3%, де багато разів owner-occ може бути простий плюс 0 або простий плюс 0 до 1. Отже, ви бачите там спред. Інша річ, для багатьох праймеріз, я маю на увазі, є багато кредитних спілок і банків по всьому місту, які піднімуться до 95% або 100% комбінованого LTV. Вони матимуть дуже високі LTV. Знову ж таки, заходьте туди з обережністю. З великою кредитною карткою потрібно бути розумним. Але інвестор HELOC, де вони використовують багато разів, становить загальний сукупний LTV від 70 до 80%. А комбінований LTV означає: «Гей, який відсоток цього 30-річного фіксованого першого платежу? І ми додаємо HELOC зверху. Що це двоє разом?» Тож інвестиційний HELOC – найкраще, що я бачив. Я кажу найкраще. Найвищий LTV становить 80% комбінованого LTV, що все ще є неймовірно високим для інвестиційного HELOC.
Скотт:
Чи можемо ми навести пару прикладів, можливо, від клієнтів, з якими ви працювали, або людей, які, можливо, проходили різні з цих варіантів? Ви з кимось розмовляли, і вони питали: «Знаєте що? Я просто розплачусь і скажу, що забудь»? Або: «Я просто залишу це і нічого не роблю. Я не збираюся виплачувати борг достроково. Я просто дозволю цьому амортизуватися». А чи були у вас люди, які пройшли через це, і яким було їхнє обґрунтування в недавньому минулому?
Кріс:
так Я маю на увазі, що це все вищезазначене, і багато чого зводиться до їхніх цілей і їхньої загальної толерантності до ризику. Я маю на увазі, що зараз у мене є клієнти, які продають нерухомість і збираються зробити 1031. Деякі залишаються місцевими. Деякі виїжджають за межі штату. чудово Там різні варіанти. І їх обґрунтування в цьому випадку таке: «Гей, вечірка подяки закінчилася». Для Денвера божевільна вдячність закінчилася. Тепер, якщо ви продаєте зараз, ви можете повернути пару балів. Але кого це хвилює? Ви зробили 40%. Поверніть два бали назад за останні два роки. І вони все ще кажуть: «Зрештою, я хочу вийти туди... Багато людей кажуть: «Гей, це майно класу C, майно, яке викликає головний біль». Це вже не чудова оренда. Я хочу перенести його у краще місце або у нерухомість класу А, менше головного болю». Тому має бути нижчий рівень обслуговування, подібна або більша лімітна ставка, але більш вільний від роботи. Це частково інвестиції, а також частково просто полегшує їхнє життя як інвесторів.
Я також маю багато людей… Фактично, більшість людей кажуть: «Знаєте що? Я напружено чекаю рік». Це ніколи не буде поганим кроком, якщо витримати цілий рік і просто залишити готівку в банку, нарощувати та продовжувати виплачувати борг. Якщо ви не впевнені, накачування гальм не зашкодить вам. Немає жодної угоди, яку ви пропустите, яка може змінити чи зламати вашу кар’єру. Але якщо ви робите операцію, є угода, яка може зламати вашу кар'єру. Отже, не турбуйтеся про те, що зробить вас багатими. Турбуйтеся про те, що збирається підірвати вас і повернути на 10 років назад. І ось що може статися. Отже, це завжди бути уважним. Отже, багато людей сидять напружено. Як я вже сказав, вони роблять те, що я. «Гей, я в хорошому становищі. Мої властивості показали себе добре. Я маю хороший LTV. Я сиджу міцно рік».
І тоді люди, які використовують більш просунуті стратегії розміщення другого, наприклад другого фіксованого або другого HELOC, це не люди з однією властивістю, які роблять це. Це люди, які мають від 5 до 10 об’єктів нерухомості, і вони мають хороший грошовий потік, і вони роблять це на 1 або 2 об’єктах власності, щоб збільшити свій глобальний LTV з 30% до 40%. Таким чином, вони все ще мають дуже низький LTV, і їх змішана процентна ставка трохи зростає. Крім того, у них є готівка в банку та орендна плата, щоб вони могли фінансувати всі платежі. А також витримати: «О, я зробив цей крок, і я думав, що збираюся отримати 20% IR, і зараз я роблю 7% IR на цій власності». Вони можуть впоратися з чорним оком. Але співвідношення ризику та винагороди для них правильне, але вони належним чином капіталізовані та отримують хороший дохід.
Мінді:
Крісе, чи є на цьому ринку хороші аргументи для рефі зняття грошей? Я маю на увазі, що я достатньо старий, щоб пам’ятати 7%. Моїм першим іпотечним кредитом була 7% позика, і я вважав себе гарячим соплями, отримавши цю позику під 7%. І зараз ми маємо 2, 3, 4% кредитів на 20 років. Люди в захваті від цих поточних процентних ставок, і я розумію, чому рефі виведення грошей здається поганою ідеєю на папері, але це не може бути погано.
Кріс:
Як і в більшості речей, це залежить. Але деякі речі високого рівня. Отже, повертаючись до того прикладу, де я сказав: «Якщо об’єкт має максимальну ставку 4%, це моє емпіричне правило». Це добре працює в Денвері. Я не знаю, як це вплине на інші ринки. Я припускаю схожість. Але знову ж таки, це моя відмова від відповідальності. Високий рівень, якщо об’єкт нерухомості має максимальну ставку вище 4%, рефінансування з виведення коштів може мати сенс. Якщо він нижчий за обмеження ставки 4%, зазвичай це не має сенсу. Але зараз, мабуть, трохи вище. Напевно, мені потрібно покращити свої практичні правила щодо обмеження ставок на новому ринку. Тому що якщо ви робите виведення refi, ви знову купуєте майно. І я серйозно сумніваюся, що якби ви виконали повну рефі готівку, майно все одно буде надходити. У більшості випадків це не негативний грошовий потік.
Отже, з усіх оглядів, які я зробив, і з усіх клієнтів, з якими я працював, я не можу пригадати нікого, хто здійснив виведення коштів прямо зараз на поточному ринку. Їх може бути один або два, але я б сказав, що це настільки близько до нуля, наскільки мені було б зручно публічно сказати, що це нуль. Більшість людей вважають за краще сидіти і нічого не робити, продати і перевести гроші або поставити HELOC, щоб отримати доступ до капіталу. Але якщо у вас уже є погана орендна нерухомість, робити компенсацію за 7% зазвичай не дуже добре. Тому що зараз у вас є актив із негативним надходженням грошових коштів із низькою максимальною ставкою, яку ви зараз реінвестуєте.
Тож для переважної більшості людей я не вважаю, що справді має сенс мати негативний приплив готівки. Час від часу, для невеликої частини портфоліо, так, я можу зробити виняток із цього правила. Але для більшості людей, чому ви хочете мати актив, який не окупиться? Отже, якщо ви виконуєте рефі виведення коштів, багато часу це стає негативним. І саме тут це стає обов’язком для більшості людей. Тож я не бачив жодних рефісів виведення грошей, і я також не бачу, щоб мої інвестори чи клієнти це робили.
Мінді:
Я часто отримую це запитання, і я також не бачу жодної причини робити виведення коштів. Якщо у вас є нерухомість, яку ви придбали до того, як процентні ставки почали зростати в червні минулого року, тоді, якщо ви хочете зберегти її, збережіть її та HELOC, щоб отримати доступ до капіталу. Короткострокові, я згоден зі Скоттом, що гроші HELOC мають бути короткостроковими. Але тоді, так, ви або зберігаєте його, або продаєте. І якщо ви збираєтеся його зберегти, то збережіть низьку процентну ставку. Це просто не має сенсу. Я не знаю, що б ви з цим зробили. Але знову ж таки, це залежить. Швидше за все, не вийде. Виконуйте свої сценарії, як ви сказали раніше. Якщо ви можете отримати доступ до цієї готівки таким чином, що вона буде... Ви знайшли вбивчу угоду, і це єдина готівка, яка у вас є, це може бути дуже, дуже конкретним способом використання рефі виведення грошей. Але так, я згоден з вами.
Скотт:
так За винятком випадків тих, хто дуже налаштований на ринок нерухомості та хоче просто купити набагато більше та вилучити гроші, рефінансування іпотечного кредиту з низькою процентною ставкою на іпотеку з набагато вищими не принесе багато чого. сенс. Тож я бачу, що доцільність використання цього повільно повертатиметься протягом наступних кількох років, оскільки люди купуватимуть за поточними процентними ставками. Отже, якщо ви купуєте нову нерухомість за 6, 7, 7.5% з кредитом інвестора, а потім ви BRRRR це наступного року, якщо ви хочете рефінансувати за ставкою 7% і витягнути трохи готівки, це було б доцільно мене. Отже, я думаю, ви побачите тимчасове затишшя в більшості операцій з рефінансування. Це, очевидно, вже тут. Я думаю, що це продовжуватиметься і повільно повертатиметься протягом наступних кількох років.
Кріс:
так Я маю на увазі, що я спілкуюся з багатьма кредиторами, і, я маю на увазі, вечірка refi закінчилася приблизно рік тому. Ось чому ми також бачили багато звільнень у світі кредитування, тому що вечірка refi закінчилася. Я згоден. Просто зараз це не велика гра. Отже, це дуже незначне використання кейсів прямо зараз. Зазвичай для когось це має сенс, але це 0.1%.
Скотт:
Кріс, це було фантастично. Дякую, що прийшли, показали та розповіли про цю гарну проблему. Як впоратися з капіталом, який, можливо, потрапив у ваш портфель оренди, якщо ви були довгостроковим інвестором. Де люди можуть дізнатися про вас більше?
Кріс:
Що ж, ви завжди можете погуглити мене. Я маркетолог тут, у Денвері. Тож якщо ви пошукаєте в Google Chris Lopez, Denver, ви знайдете мене. Але найкраще місце для цього — BiggerPockets. Я там на форумах і напишіть мені DM. Це справді єдина соціальна платформа, якою я справді користуюсь і на яку відповідаю, тому що це насправді корисна інформація. Тож я хотів би спілкуватися з людьми на BiggerPockets, тому що я справді люблю джемінг і говорити про нерухомість, а також дізнаватися, що роблять інші люди. Отже, BiggerPockets — це найкраще місце.
Скотт:
приголомшливо так Якщо ви в Денвері, Кріс завжди готовий зустрітися. Я зустрічався з вами кілька разів останнім часом. так Якщо ви заходите на форуми BiggerPockets, також можете звернутися до мене. Я буду радий зустрічі з вами. Отже, Денвер — цікаве місце для інвесторів. Ми любимо розвивати мережу.
Кріс:
приголомшливо Ну, дякую, хлопці. Це був вибух прийти сюди. Я люблю говорити більше про технічні речі, тому це моя абсолютна чашка чаю. Отже, дякую вам, хлопці.
Мінді:
Дякую, Кріс. Це було надзвичайно весело, і ми скоро з вами поговоримо.
Кріс:
До побачення, хлопці.
Мінді:
добре Це був Кріс Лопес. Це було дуже весело. Скотте, ми згадали багато речей, про які я раніше не думав. Але також порада, яка повторюється з кожним нашим шоу, це: рахуйте. Роби своє домашнє завдання. Запустіть різні сценарії. Не летіть просто повз сидіння ваших штанів. Подивіться, який шлях для вас є найбільш вигідним у фінансовому плані. Не кажіть просто: «Усі інші продають, тому я також повинен продавати». Можливо, це не найкращий варіант. Це може бути найкращим варіантом. Але прийміть тверде рішення на основі математики, а не емоцій.
Скотт:
Так Люблю це. Кріс каже: «Почніть зі свого портфоліо. Поставте собі запитання: «Чи досягне це того, чого я хочу?» Потім узагальніть це всередині компонента нерухомості вашого портфоліо на основі угоди за угодою. Чи кожна з цих угод сприяє цій більшій меті? А якщо ні, то чи буду я його виплачувати? Чи збираюся я нічого не робити й дозволити моїй поточній купюрі амортизуватися, чи я збираюся продати й обміняти чи продати й отримати прибуток? Складний набір рішень, які ви повинні прийняти тут. Для цього потрібно витратити багато думок, енергії та багато знань. На щастя, у нас є платформа під назвою BiggerPockets, яка допоможе вам виявити всі тонкощі цих типів речей і провести такий аналіз їх компонентів властивостей.
Але я хочу поставити ще одне запитання. Я хочу поставити ще одне запитання до цього питання. Що б ви зробили, якби конвертували весь свій портфель у готівку? Якби я просто дав вам це готівкою, як би ви це розгорнули? Чи буде це так само, як ви розгорнули його сьогодні, чи це буде щось інше? І якщо це щось інше, чому б вам не повернутися до цього й сказати: «Як мені почати робити кроки сьогодні з усією додатковою готівкою, яку я накопичую, або, можливо, навіть перерозподілити деякі активи в моєму поточному портфелі, щоб досягти цього стану це моє бажане портфоліо»?
Мінді:
Ой, мені дуже подобається це запитання, Скотте. Як би ви розподілили готівку? Ви б розгорнули його таким же чином чи внесли б зміни? Це цікаво. Я думаю, чесно кажучи, я був би майже таким же, яким є зараз. Мені подобається моє портфоліо.
Скотт:
так Я дуже задоволений своїм портфоліо, але вважаю, що людям варто подумати про борг. Останнім часом я багато про це говорю. Але днями я отримав запитання від слухача BP Money, і вони сказали: «Гей, у мене такий великий портфель, але я не генерую грошових потоків». «Портфель становить приблизно 2.5 3 мільйони доларів. Чому ви не генеруєте грошовий потік?» «О, це тому, що ми розгорнуті таким чином». Добре, якщо ви купили іпотеку, якщо ви буквально... Інвестиційна іпотека зараз становить 7 і 7.5% для 30-річної іпотеки на інвестиційну нерухомість. Ви просто вкладаєте пару сотень тисяч в одну з цих іпотечних кредитів. Купіть один іпотечний кредит, і ви отримаєте, лише за рахунок відсотків, свої 30-40,000 XNUMX доларів на рік пасивного грошового потоку. Тому людям, які цікавляться, що робити зі своїм портфелем, варто подумати про борг як одне з тих місць, куди можна перерозподілити більшу кількість коштів, особливо якщо вам потрібен пасивний дохід.
Мінді:
Це цікавий сценарій, Скотте. Мені це подобається. добре Чи варто нам вибиратися звідси?
Скотт:
Давайте зробимо це.
Мінді:
Гаразд. На цьому завершується цей епізод подкасту BiggerPockets Money. Він — Скотт Тренч, а я — Мінді Дженсен, кажучи: «Скоріше поговоримо, павіане».
Скотт:
Якщо вам сподобався сьогоднішній епізод, будь ласка, дайте нам п’ятизірковий відгук на Spotify або Apple. А якщо ви шукаєте ще більше грошового вмісту, відвідайте наш канал YouTube за адресою youtube.com/biggerpocketsmoney.
Мінді:
BiggerPockets Money створили Мінді Дженсен і Скотт Тренч, продюсувала Кейлін Беннет. Редагування Exodus Media. Копірайтинг Нейт Вайнтрауб. Нарешті, велика подяка команді BiggerPockets за створення цього шоу.
Дивіться подкаст тут
[Вбудоване вміст]
Допоможіть нам охопити нових слухачів ITunes залишивши нам оцінку та огляд! Це займає всього 30 секунд. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми висвітлюємо
- Роз’яснення про власний капітал і як ним користуватися створювати багатство ще швидше
- Коли купувати, продавати чи рефінансувати і як розрахувати найкращий для вас варіант
- Максимальні ставки і за допомогою цього простого показника вирішити, чи варто зберігати орендоване майно
- HELOC (кредитні лінії домашнього капіталу) і які банки пропонуватимуть їх в оренду
- П’ять кроків Кріса для перегляду та оновлення вашого портфоліо оренди
- Коли потрібно рефінансування готівки і чи має це сенс із сьогоднішнім днем високі процентні ставки
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 роки
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- вище
- абсолют
- абсолютно
- доступ
- доступ до
- рахунки
- Накопичуватися
- накопичення
- точний
- Achieve
- через
- Діяти
- дію
- діяльність
- насправді
- доданий
- Додатковий
- просування
- просунутий
- рада
- радники
- після
- Агент
- агенти
- агресивний
- Вирівнює
- ВСІ
- вже
- хоча
- завжди
- дивовижний
- серед
- кількість
- аналіз
- Аналізуючи
- та
- щорічний
- Інший
- відповідь
- Відповіді
- будь
- Apple
- Застосовувати
- цінувати
- вдячність
- підхід
- відповідний
- арбітраж
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- активи
- Активи
- припущення
- Досяжний
- привабливий
- Остін
- автор
- доступний
- назад
- поганий
- Balance
- ширина смуги
- Банк
- Банки
- заснований
- основний
- В основному
- основа
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- буття
- Вірити
- нижче
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- Великий
- Велика картина
- більший
- Біт
- Black
- підривати
- Bonds
- бум
- border
- Нудно
- запозичувати
- куплений
- BP
- Перерва
- приносити
- Приведення
- Приносить
- приніс
- будувати
- Створюємо
- Бики
- гроно
- бізнес
- підприємства
- купити
- Купівля
- CAKE
- обчислювати
- call
- званий
- Може отримати
- не може
- кришка
- капітал
- з великої літери
- захоплення
- захопивши
- карта
- кар'єра
- випадок
- Приклади з практики
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Обналичить
- Виплата грошей
- спійманий
- виклик
- проблеми
- Зміни
- Канал
- перевірка
- Chess
- вибраний
- Кріс
- Місто
- клас
- клієнт
- клієнтів
- близько
- закриття
- коледж
- Колорадо
- комбінований
- Приходити
- зручний
- майбутній
- комерційний
- загальний
- співтовариство
- комплекс
- компонент
- концепція
- висновок
- стан
- впевнений
- спутаний
- заплутаний
- З'єднуватися
- Наслідки
- консервативний
- Вважати
- вважається
- контакт
- зміст
- продовжувати
- внесок
- звичайний
- перероблений
- Копірайтинг
- Коштувати
- може
- країна
- Пара
- CPA
- створений
- створення
- кредит
- кредитна картка
- Кредитна спілка
- Кредитні спілки
- Чашка
- Валюта
- валютний арбітраж
- Поточний
- В даний час
- Небезпечний
- дані
- день
- Денна торгівля
- з дня на день
- угода
- Пропозиції
- Борг
- десятиліття
- вирішене
- рішення
- рішення
- безумовно
- Ступінь
- Делавер
- Денвер
- Залежно
- залежить
- розгортання
- розгорнути
- призначення
- Визначати
- розвивається
- DID
- різниця
- різний
- старанність
- відкрити
- обговорення
- розділений
- DM
- Ні
- Пес
- справи
- Долар
- доларів
- Не знаю
- Двері
- подвоєний
- сумніваюся
- вниз
- різко
- мрії
- впав
- кожен
- Раніше
- Рано
- заробляти
- легше
- легко
- є
- ефективний
- або
- в іншому місці
- вбудований
- енергія
- Машинобудування
- досить
- Весь
- Епізоди
- капітал
- особливо
- по суті
- майно
- оцінити
- оцінювати
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- все
- все
- еволюціонували
- приклад
- Приклади
- Крім
- виняток
- обмін
- збуджений
- виконувати
- Вихід
- Вихід
- витрати
- дорогий
- досвід
- досвідчений
- Пояснювати
- екстремальний
- очей
- фактори
- вентилятор
- фантастичний
- захоплюючий
- швидше
- Жир
- Улюблений
- особливість
- плата
- зворотний зв'язок
- Інформація про оплату
- ноги
- кілька
- Рисунок
- фінансування
- фінансовий
- Фінансова незалежність
- фінансово
- знайти
- кінець
- Перший
- Перший погляд
- фіксованою
- плоский
- потік
- увагу
- після
- Фомо
- Для інвесторів
- іноземні
- іноземна валюта
- форум
- форуми
- знайдений
- засновник
- FRAME
- Рамки
- Безкоштовна
- Freedom
- п'ятниця
- від
- розчарування
- Повний
- веселощі
- фонд
- засоби
- майбутнє
- майбутнє зростання
- Отримувати
- прибуток
- гра
- породжувати
- породжує
- отримати
- отримання
- подарунок
- дівчина
- Давати
- дає
- дає
- Глобальний
- Go
- мета
- Цілі
- йде
- буде
- золото
- добре
- великий
- валовий
- Рости
- Зростання
- гість
- Гості
- Хлопець
- зламати
- зламаний
- обробляти
- Вішати
- траплятися
- відбувається
- щасливий
- урожай
- збирання врожаю
- має
- голова
- чути
- допомога
- допомогу
- допомагає
- тут
- прихований
- Високий
- на вищому рівні
- вище
- найвищий
- історичний
- хіт
- тримати
- проведення
- Головна
- Будинку
- домашнє завдання
- Чесно
- З надією
- ГАРЯЧА
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- Сотні
- Біль
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- важливо
- in
- включені
- Дохід
- Augmenter
- збільшений
- неймовірно
- незалежність
- індекс
- індивідуальний
- інформація
- страхування
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- зацікавлений
- цікавий
- інтернет
- інтерв'ю
- вводити
- інверсія
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- ІРА
- ізольований
- питання
- IT
- сам
- подорож
- стрибати
- тримати
- ключ
- Діти
- Дитина
- Знати
- Недолік
- сходи
- озеро
- в значній мірі
- більше
- останній
- Минулого року
- запуск
- звільнення
- Веде за собою
- вчений
- вивчення
- догляд
- кредитори
- кредитування
- здавати
- рівень
- Важіль
- LG
- відповідальність
- життя
- Ймовірно
- Лінія
- ліній
- Прослуховування
- список
- трохи
- жити
- життя
- позику
- Кредити
- місцевий
- МІСЦЕВІ БАНКИ
- розташування
- Довго
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- низький
- LTV
- made
- обслуговування
- Більшість
- зробити
- РОБОТИ
- Робить
- менеджер
- багато
- ринок
- Маркетинг
- ринку
- ринки
- масивний
- математики
- Матерія
- Питання
- Максимізувати
- засоби
- Медіа
- Зустрічатися
- Злиття
- метрика
- Метрика
- метро
- може бути
- мільйона
- Розум
- відсутній
- помилка
- момент
- гроші
- місяць
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- рухатися
- рухається
- переміщення
- множинний
- ім'я
- народ
- National
- обов'язково
- Необхідність
- необхідний
- потреби
- негативний
- мережу
- мережу
- Нові
- новий ринок
- наступний
- На північ
- горезвісний
- номер
- номера
- пропонувати
- Пропозиції
- часто
- добре
- Старий
- ONE
- відкритий
- операційний
- Думка
- Думки
- Можливості
- Можливість
- варіант
- Опції
- Інше
- викладені
- поза
- загальний
- огляд
- власний
- Власники
- оплачувану
- Біль
- Картина
- Папір
- частина
- приватність
- партнер
- партія
- пасивний
- пасивний дохід
- Минуле
- шлях
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- Люди
- народний
- відсотків
- ідеальний
- виконувати
- виконанні
- виступає
- може бути
- людина
- персонал
- Особисто
- перспектива
- фаза
- фенікс
- вибирати
- картина
- Стрижень
- місце
- місця
- план
- планування
- платформа
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- плюс
- кишені
- Подкаст
- точка
- точок
- обміркувати
- басейн
- бідні
- портфель
- положення
- позиції
- володіння
- це можливо
- пошта
- Пости
- представити
- досить
- price
- первинний
- Prime
- ймовірно
- Проблема
- процес
- Вироблений
- професійний
- правильно
- властивості
- власність
- захищений
- публічно
- накачування
- Штовхати
- відсунути
- put
- Ставить
- Поклавши
- питання
- Швидко
- Raleigh
- діапазон
- ставка
- ставки
- рейтинг
- співвідношення
- досягати
- досягнення
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- реалістичний
- реалізувати
- зрозумів,
- агент з продажу нерухомості
- причина
- розумний
- останній
- нещодавно
- рекомендувати
- рекомендації
- Refi
- пов'язаний
- щодо
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- представляти
- ресурси
- Реагувати
- відповідь
- вихід на пенсію
- повертати
- Умови повернення
- огляд
- Відгуки
- Винагороджувати
- Багаті
- позбавитися
- Ride
- підвищення
- Risk
- Прокат
- круглий
- Правило
- прогін
- біг
- Зазначений
- сіль
- Солт-Лейк-Сіті
- Сем
- то ж
- зберегти
- економія
- Економія
- говорить
- сценарій
- сценарії
- другий
- seconds
- секрет
- бачачи
- Здається,
- сегмент
- продавати
- Продаж
- Продає
- сенс
- сесіях
- комплект
- сім
- Поділитись
- стріляти
- стрілянина
- Магазин
- Короткий
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- підпис
- аналогічний
- схожість
- простий
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- SIX
- значний
- навички
- Шкіра
- Повільно
- невеликий
- розумний
- So
- так далеко
- соціальна
- соціальна платформа
- проданий
- solid
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- Скоро
- Звучати
- Source
- SPA
- спеціалізуватися
- конкретний
- конкретно
- швидкість
- витрачати
- Спін
- Спонсори
- Spot
- Spotify
- поширення
- Спреди
- Електронна таблиця
- весна
- Star
- старт
- почалася
- Починаючи
- стан
- залишатися
- Крок
- заходи
- палиця
- Як і раніше
- акції
- Фондова біржа
- Акції
- Акції та облігації
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- стрес
- Дослідження
- успіх
- успішний
- такі
- Super
- солодкий
- синдикація
- таблиця
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Кран
- податок
- Taxes
- чай
- команда
- технології
- технічний
- тимчасовий
- орендар
- тест
- Команда
- Майбутнє
- світ
- їх
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- третій
- У цьому році
- думка
- тисячі
- три
- поріг
- через
- підтягування
- час
- час купувати
- Терміни
- times
- чайові
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- терпимість
- Тонна
- Тон
- занадто
- інструмент
- топ
- тема
- Усього:
- ТОТАЛЬНО
- торкатися
- торкнувся
- до
- торгувати
- trader
- торгові площі
- угода
- Розшифровка
- подорожувати
- Подорож
- величезний
- Тенденції
- Потрійний
- біда
- правда
- Довіряйте
- ПЕРЕГЛЯД
- Опинився
- Типи
- розуміти
- андеррайтинг
- союз
- Союзи
- відімкнути
- Updates
- модернізація
- us
- використання
- використання випадку
- зазвичай
- Оцінка
- значення
- Додано значення
- Цінності
- різний
- величезний
- автомобіль
- Проти
- Відео
- хотів
- вода
- хвилі
- Багатство
- week
- тижня
- ласкаво просимо
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- волі
- готовий
- WISE
- без
- чудовий
- цікаво
- Work
- тренування
- працював
- робочий
- працює
- світ
- вартість
- варто
- б
- обернути
- запис
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- вихід
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль