Витоки інформації, несподівана реабілітація та реальність покупки вашого першого житла в оренду

Ешлі:
Це подкаст Real Estate Rookie, епізод 277.

Тоні:
Ви так багато дізналися про цю першу угоду, Сара, що я впевнений, що якщо ми поговоримо з Сарою сьогодні проти Сари шість місяців тому, ви станете двома абсолютно різними людьми, коли справа стосується ваших знань про інвестування в нерухомість. Навіть якщо ви зможете піти від цієї угоди врешті-решт на беззбитковості, це все одно множник, прибуток від якого становить 10x, 100x, тому що ви змогли навчитися та дати собі інструменти, які вам потрібні для збереження зростаючий.

Сара:
Дякую тобі. Я знав, що це буде просто, сподіваюся, що це призведе до зростання капіталу та беззбитковості протягом кількох років. Добре. Це те, що я закопався в яму прямо зараз, це просто те, що...

Ешлі:
Мене звати Ешлі Кер, я тут зі своїм співведучим Тоні Робінсоном.

Тоні:
Ласкаво просимо до Real Estate Rookie Podcast, де щотижня, двічі на тиждень, ми пропонуємо вам натхнення, мотивацію та історії, які вам потрібно почути, щоб розпочати свій інвестиційний шлях. Сьогодні я хочу привітати когось на ім’я Ендрю. Ендрю залишив нам п’ятизірковий огляд на Apple Podcasts. У його відгуку йдеться: «Чудовий господар, чудова компанія, незабутня інформація, BiggerPockets — одна з найбільш альтруїстичних компаній, яких я знаю. Вони надають стільки цінностей безкоштовно, і цей подкаст не розчаровує. Дуже обізнані гості та чудовий господар. Однозначно варто перевірити.”
Якщо ви ще цього не зробили, якщо ви є частиною спільноти новачків і ще не залишили чесної оцінки та не залишили відгук на платформі, яку ви слухаєте, будь ласка, приділіть кілька хвилин, щоб зробити це. Чим більше ми отримуємо відгуків, тим більше людей ми можемо охопити, і чим більше людей ми охоплюємо, більшій кількості людей ми можемо допомогти. Це те, що ми любимо робити тут. Я відчуваю, що останнім часом ми отримуємо низку дійсно позитивних відгуків, Ешлі, і це справді допомагає моєму надзвичайно крихітному его, моєму надзвичайно чутливому его, коли я чую всі ці позитивні відгуки.

Ешлі:
Сьогодні Сара є спеціальним гостем, тому що я зробив розіграш для попереднього замовлення: коли хтось попередньо замовляв книгу «Новачок у сфері нерухомості: 90 днів до вашої першої інвестиції», одна особа могла прийти на шоу зі мною, Тоні та нами Ми могли б взяти у них інтерв’ю, але також вони могли б поставити нам кілька запитань і дізнатися, як ми можемо справді допомогти їм у їхній подорожі. Сара абсолютно чесна, що вчора вона вибила очі, і що з реконструкцією майна все йде не так, як вона очікувала. Ми як би проходимо через те, чого вона досягла. Вона застрягла в аналітичному паралічі на пару років, нарешті вжила заходів, і ми говоримо про те, що це за дії і як вона знайшла цей імпульс, і тепер, коли вона ввійшла до власності, щось виникло і як вона збирається працювати з цим це і подолати це.

Тоні:
Є одна частина епізоду, де вона стає надзвичайно вразливою і справді простою, ми починаємо щось на зразок глибокої розмови про виклики, пов’язані з інвестором у нерухомість. Я дуже вдячний за те, що вона відкрилася для нас таким чином, тому що я вважаю, що це проливає світло на ту частину інвестування в нерухомість, про яку недостатньо говорять, а це проблеми, сумніви, страх і те, як ви працюєте через це. Я вважаю, що ми витрачаємо пристойну частину епізоду, просто переглядаючи ті виклики, через які вона проходить, і позиціонуючи їх таким чином, щоб насправді підтримувати Сару та її довгострокові цілі збагачення за рахунок нерухомості.

Ешлі:
Коли Сара вперше дізналася, що вона стала переможницею, вона виграла це, вона фактично відмовилася. Вона сказала: «Ні, не знаю. Я щойно отримав свою першу нерухомість за контрактом. Я насправді ще не інвестував у нерухомість. Я не думаю, що це справді для мене».
І тому я попросив когось відповісти їй електронним листом і сказати: «Ти ідеальна. Ви зараз у цьому». Нам подобається, як вийшов цей епізод подкасту, тому що вона зараз буквально в дрібницях, і хтось, хто, можливо, зробив це рік чи два тому. Є речі, які вони не пам’ятають, речі, які вони забудуть, коли розповідають свою історію, тож я думаю, що слухати, як це вплинуло на неї зараз, це може мотивувати вас і надихати, але також може показати вам, які є деякі ризики.
Послухайте сьогоднішній епізод і сприйміть його з недовірою до того, що зображення не завжди буде ідеальним. Не завжди буде ця величезна перемога в кінці, або, можливо, вона все ще буде для неї. Ми просто ще не знаємо. Ось чому я вважав, що це так інтригуюче та цікаво послухати когось, хто якось у цьому в окопах прямо зараз щодо їхньої першої в історії угоди. Сара, дякуємо, що придбали книгу «Початківець з нерухомості».

Сара:
О, ти це знаєш.

Ешлі:
Я ціную це.

Сара:
Зрозумів. Я подумав, що я виграв це через спам. Я майже видалив його.

Ешлі:
Ну, ми дуже раді, що ви тут. Розкажіть нам про те, хто ви є, і, можливо, що спонукало вас до інвестування в нерухомість.

Сара:
Я дизайнер інтер’єру в Сан-Дієго, і близько п’яти років тому я почав випадково шукати інвестиції в нерухомість просто для розваги, дивлячись на місця, які я люблю відвідувати, і дізнавався про управління грошима, особисті фінанси та спосіб мислення та з’ясовував, як я міг це зробити. Я насправді не знав, у мене тоді не було інструментів, тому я просто дивлюся на експандери та людей, які робили це раніше, і як я можу це зробити. Три роки тому я знайшов вас і просто проковтнув стільки інформації, скільки міг. Я купував усі книжки, дивився подкасти та YouTube і справді намагався отримати якомога більше інформації та наздогнати.
Кілька років після цього я почав розуміти, що в мене виникає якийсь аналітичний параліч, намагаючись бути ідеальним і отримати все, і відчуваю страх невдачі. Саме цей баланс мислення я часто намагався пройти, і я спостерігав, як пара друзів купує нерухомість, і це справді мотивувало мене та запалило в мене вогонь, щоб мені сподобатися, гаразд, давайте серйозно. Давайте почнемо робити деякі пропозиції та вживати певних заходів. Я зустрічався з ріелторами, з якими я познайомився через BiggerPockets і брокерів, і оформляв свою електронну таблицю та свій грошовий потік, з’ясовуючи, що я можу зробити і яка моя стратегія. Якби одна стратегія не спрацьовувала, я б повернув і перейшов в інший напрямок, трохи досліджував це, а потім переходив сюди.
Близько року тому я став серйозним і врешті-решт зробив одну пропозицію та отримав перевищений 5,000 доларів, але це була хороша практика. Але знову ж таки я переїхав до іншого місця, де було трохи менше конкуренції, і воно було ближче до мого місця проживання, і ринок почав змінюватися, і я просто зберіг перспективу загальної картини та подумав: гаразд, можливо, це менша конкуренція для мене, і навіть незважаючи на те, що відсоткові ставки вищі, я можу повторно подати заявку пізніше і просто змусив її працювати з тим, що я мав, а потім зробив пропозицію через тиждень після того, як її було внесено в список і її прийняли.

Тоні:
Чоловіче, вітаю.

Ешлі:
Я хочу дуже швидко торкнутися однієї речі, яку ви сказали, що була дійсно важливою, і ви говорили про параліч аналізу. Потім ви сказали, що дійшли до точки, коли з’явилося таке: гаразд, мені потрібно вжити заходів. Відразу після цього ви сказали, що почали робити пропозиції, і що тут просто така величезна річ, коли люди навіть не роблять пропозицій, вони навіть не роблять цього кроку, щоб відчувати себе комфортно робити пропозиції. Чому ви думаєте, що ви вирішили робити пропозиції? Що змусило вас почуватись комфортно та впевнено, що ви готові прийняти ці пропозиції незалежно від того, чи вони прийняті?

Сара:
Це було страшно, але я бачив багато місць, де мене не продавали, і це підійшло, і я подумав, що ним можна керувати, і воно вписується в грошовий потік, щоб я прожив у ньому протягом року, а потім працював короткострокова оренда після, тому просто постійно перевіряю цифри. У той час це було схоже на розтяжку. Бути в Каліфорнії – це більша інвестиція за те, що ви отримуєте.

Тоні:
Вітаю, Сара, з тим, що ти просто вжила цю дію, тому що я думаю, що так багато людей застрягли на цьому етапі, тож той факт, що ти можеш проштовхнути це, я вважаю надзвичайно вражаючим. Але дещо інше, що ви згадали окрім паралічу аналізу, це той факт, що ви бачили інших людей у ​​вашій мережі, які робили цей крок, і це було частиною того, що додало вам впевненості зробити це самостійно. Я вважаю, що це дуже важливо сказати, тому що для багатьох наших слухачів-початківців вони самі на цьому острові. Вони дивляться або слухають подкаст, переглядають канал YouTube і читають усі книжки, але потім вони дивляться ліворуч і праворуч, і вони єдина людина, яка робить це в їх поточному колі.
Ось чому ми з Ешем так наголошуємо на важливості побудови вашої мережі, щоб поруч з вами були інші люди, які проходять ту саму подорож. Незалежно від того, чи то форуми BiggerPockets, група Real Estate Rookie у Facebook, приєднання до деяких навчальних таборів BiggerPockets чи інші навчальні програми, все, що ви можете зробити, щоб оточити себе людьми, дає вам впевненість сказати: «Ну, чувак, якщо Ешлі та Тоні можуть це зробити, я такий же розумний, як і ті хлопці, я впевнений, що я теж зможу». Я люблю це чути.
Я хочу поговорити трохи більше про вашу коробку для покупок, тому що ви говорили про зміну ринків. Ви згадали, що перед тим, як ми почали записувати, ви живете в Сан-Дієго, Каліфорнія, який є досить дорогим ринком для більшості людей. У мене є два запитання: чому б не інвестувати у свій двір? Це була лише ціна чи щось інше? Тоді, B, як ти зміцнився, гаразд, це тип ринку, який я шукаю, тому що країна велика. Як ви звузили його в одному конкретному місті?

Сара:
Я хотів бути місцевим, і я відчував, що це було легше для мене. Але в той час, коли я оглядав Сан-Дієго, я подумав: гаразд, можливо, я можу придбати дуплекс і BRRRR це з FHA, але мої батьки підписалися зі мною, тож я кинув маленький гайковий ключ у коробку для покупок . Тоді я просто крутився навколо квартир. У мене було лише близько 500,000 XNUMX доларів, і це на той час також перевищувало межу. Мені потрібно було переконатися, що я можу покрити іпотеку, і як я це зроблю. Це почало відчувати себе недорогим у моєму дворі для мене. Тоді я щойно поїхав до місця відпустки за півтори години їзди, яке я люблю відвідувати, і почуваюся добре. Якщо ви виїдете з міста, це спонукатиме людей просто перегрупуватися, зупинитися та втекти від суворої реальності. Це весело.

Тоні:
Ви в Джуліані, Каліфорнія? Я припускаю, що це найближче місце відпочинку до Сан-Дієго. Чи можете ви просто описати, що таке Джуліан для людей, які не знайомі з SoCal?

Сара:
Джуліан, я думаю, одне з небагатьох місць навколо SoCal, де чотири пори року. Зараз на нас випало багато снігу та багато дощу, але потім ми матимемо суперцвітіння навесні, а потім досить посушливе літо, на кшталт пустелі приблизно 95 градусів, а потім перейде в прекрасна осінь, коли все листя змінюється, і це збір гарбуза та яблука. Це справді сімейне. Є похід, є мережа темного неба.

Тоні:
Сара, я люблю, і я начебто веду, тому що я хотів продовжити це те, що більшість наших слухачів, мабуть, ніколи не чули про Джуліан, Каліфорнія. Навіть для мене, я за півтори години на північ від вас, і я також ніколи не чув про Джуліана, поки не почав знайомитися з людьми в Сан-Дієго. Але люди, які живуть на південь від того місця, де я зараз, усі знають Джуліана. Причина, чому я згадую про це, полягає в тому, що в кожній кишені країни, у кожному штаті є своє місцеве регіональне місце, де звучить таке: «Гей, так, якщо я хочу піти на сніг, ось куди ми йдемо». Або: «Гей, якщо я хочу піти до річки, я піду сюди». Або: «Гей, якщо я захочу поїхати на озеро, це куди… Якщо я захочу покататися на гірському велосипеді…»
У кожному штаті є своя маленька територія, яка обслуговує цього мандрівника. Тому багато людей запитують мене, Тоні, як мені знайти правильний ринок? Як я знаю, куди інвестувати? Дійсно, я кажу, це не має особливого значення. Ви можете вибрати будь-який штат. Ви можете поставити шпильку на будь-яку карту в будь-якому штаті Сполучених Штатів, і ви знайдете принаймні один ринок, який має сенс. Той факт, що Джуліан працює на вас, я вважаю важливою річчю для нас, щоб закликати слухачів.

Сара:
Я чув, як хтось сказав, що вони поставили шпильку там, де вони живуть, і вони вийшли приблизно на годину, а потім просто обійшли радіус і сказали: «Що мені можна керувати, Мексика, океан? Гаразд, сюди».

Ешлі:
Сара, які тоді плани щодо цієї каюти, цієї власності? Чи можете ви розповісти нам про це трохи більше?

Сара:
Одним із пунктів продажу було те, що нагорі два плюс один, а внизу студія. Наявність цих двох доходів врешті-решт дійсно допомогла грошовому потоку та зробила ціну того вартою для мене, і вона була рівномірною. Як тільки я переїду, я сподіваюся отримати там довгострокового орендаря, тому що я прислухався до спільнот, де всі інвестують, і я хочу надати людям якесь місцеве житло, а також використовувати його частину для місця відпочинку для людей і створити цей баланс.

Тоні:
У вас є 2-1 нагорі, студія внизу. Ви зараз проживаєте в цьому будинку, чи не так? Потім, план полягає в реабілітації або як ти-

Сара:
Так, я пройшов реабілітацію. Це більше, ніж я думав. Було кілька проблем. Був активний витік, коли я подав пропозицію, і вони мали справу зі своєю страховкою. Я був під враженням, що все буде виправлено, коли вони проходитимуть через і отримають страховку для очищення. Потім вони зменшили це до причини витоку, оскільки ці двері на верхньому поверсі на внутрішньому дворику, а студія в підвалі знаходиться під ними.

Ешлі:
О, так це входило через двері, ніби двері не були запечатані, а потім спускалося як єдине ціле.

Сара:
Хто б не поставив ці двері, дерев’яні двері без нависання, тож вітер, вода та сніг просто просочилися. Вони дали мені кредит на заміну дверей, отримали майно, замовили двері, підготували їх до встановлення, і все ще є витік. На горі стільки води, що аж мокра. У перший день, коли я отримав ключі, я згріб два фути снігу з того 20-футового дворика величезною важкою лопатою і був просто… над ними. Дійсно, це була гора, вітаюча мене.

Тоні:
Це, мабуть, одна з найкращих історій про вітання щодо інвестування в нерухомість, які я чув у цьому подкасті за деякий час. Як день, що ви закриваєте, ви повинні відгрібати два фути снігу. Це круто.

Ешлі:
Особливо, коли ти живеш у Сан-Дієго. Для мене це нормально йти до нерухомості, щоб це зробити.

Сара:
Ні, я не роблю сніг, насправді. Минулого разу я був у Теллурайді на весіллі друга і впав. У будь-якому разі, це крива навчання, і це добре, але це лише зараз на етапі відкриття інших речей, на яких мені потрібно більше зосередитися та змінити свій бюджет.

Ешлі:
Вам потрібно переробити обидва блоки?

Сара:
Я планував лише наверх. Це було б схоже, тому що це атмосфера кабіни, тут дерев’яні стелі та гарний камін, і справді затишно.

Тоні:
Швиденько, Ешлі, я просто хочу вибрати твій мозок. Очевидно, Сара, це твоя перша інвестиція. Щоразу, коли ми купуємо нерухомість, ми дізнаємося щось нове. Щодо мене, я відчуваю, що це залежить від майна, але я часто намагаюся змусити продавця відремонтувати залежно від нашої мети, але відремонтувати певні речі. Якщо це щось на кшталт естетичних демонстрацій, я знаю, що все одно зміню ці речі сам, тому я не збираюся просити продавця покласти нову підлогу чи змінити дизайн ванних кімнат.
Але, наприклад, ми щойно купили нерухомість, і ми попросили продавця замінити септик, тому що ми знали, що септик поганий, і це могло бути на нас. Він просто дав би нам кредит, щоб піти туди та зробити це самостійно після закриття або щоб це зробив продавець. Ми дуже сильно наполягаємо, щоб продавець відремонтував це, тому що є невідоме, добре, а що, якщо це більше, ніж септик? Що відбувається після цього? Ешлі, мені просто цікаво, коли ви купуєте угоди, як ви визначаєте, що ви збираєтеся вирішувати та виправляти, а що ви хочете просувати продавцеві?

Ешлі:
Усі мої властивості майже такі, як є. Вони настільки погані, що ви навіть не можете вибрати, щоб я сказав: «Я хочу це виправити». Просто, давай, Еш, подивися на це помешкання. Це нічого не покращить. Я ніколи нічого не просив зробити. Можливо, якби я почав більше зосереджуватися на речах, які не такі великі, як реабілітаційні проекти, можливо, я б попросив щось, але я вношу свої пропозиції, знаючи, що мені доведеться виконувати багато роботи та багато різних речей. Можливо, єдине, про що я б попросив, це септик і колодязь, які потрібно зробити. Я думаю, що це чудовий приклад.
Коли я перевернув будинок у Сіетлі, штат Вашингтон, ми придбали нерухомість без перевірки, але ми попросили об’єм каналізації, тому що у Вашингтоні, або принаймні в Сіетлі, якщо є якийсь закон чи положення, де каналізаційна лінія повинна бути прикріплений до вашого будинку, якщо ви новий власник, який приймає його, ви не дідусь у якусь річ чи щось інше. Але якщо ви є поточним власником майна, і ви йдете і робите цей ремонт, то це набагато дешевше, тому що вам не потрібно нічого робити, я не пам’ятаю, який був закон. Це було те, що людина, з якою я співпрацював, завжди запитувала, чи було щось не так із тією каналізаційною лінією, яка підключається до магістралі. Вони завжди просили б продавця зробити цей ремонт, навіть якщо їм довелося додати до ціни покупки, щоб покрити вартість цього, тому що набагато дешевше, щоб поточний власник придбав нерухомість або відремонтував цю річ, ніж мати ви, як новий власник, це зробите.

Тоні:
круто Чудово, Сара. Очевидно, що з цієї першої угоди ви багато чого навчитеся, тому я радий, що ми отримали кілька хороших уроків із цієї. Я хотів швидко повернутися до цифр цієї угоди. Якщо ви не заперечуєте, просто поясніть нам, якою була ціна покупки, яку загальну суму ви маєте закрити та які ви плануєте витрати на реабілітацію.

Сара:
Це було 500,000 5 доларів, і я знизився на 1.5%. Ось де я переплутав свої цифри. Я виділив лише 3% на витрати на закриття, тоді як я мав, ймовірно, знизити XNUMX%. Я розмовляв, напевно, з чотирма різними кредиторами.

Ешлі:
Чому це було, Сара? Чи було ще щось у ваших кінцевих витратах, що подвоїло їх?

Тоні:
Тому що я теж у Каліфорнії, і зазвичай планую приблизно 2% на наші витрати на закриття.

Сара:
Не думаю, що я знав, що потрібно платити на рік наперед за страховку, а потім чотири місяці за податок на майно чи щось інше. Але що було добре, я отримав кредит у розмірі 9,500 доларів від продавця, який пішов прямо на кінцеві витрати, тож це стало справді рівним. Після звіту про перевірку, який підняв деякі брови, я викликав підрядника, щоб він пройшов, щоб побачити, чи ця штука впаде з пагорба? Чи варто це того? Я потрапляю в грошову яму? Він сказав: «Ні, але є деякі виправлення, які ви захочете зробити, і ви могли б це зробити за 30,000 XNUMX доларів. Тоді меблі будуть поверх цього». Це те, що я зламався, і я постійно повертався до цих цифр, наприклад, кожна частина, яку потрібно було оновити, яка буде ціна, і тоді це мало сенс, але тепер я в цьому.

Ешлі:
До вас приїжджав справжній інспектор чи ви просто використовували підрядника? У вас був і акт перевірки, і потім підрядник. Я думаю, що це чудове поєднання, якщо ви можете зробити обидва, щоб отримати дві різні точки зору. Чи були в цей час інші речі, які, за словами інспектора, слід було зробити, але, можливо, не зробив підрядник або щось подібне?

Сара:
Багато витоку знову було вказано на ці французькі двері на патіо. Вони добровільно поставили французьку дренажну трубу за будинком ціною 11,000 11,000 доларів, щоб вода не виходила з дому. Коли я туди зайшов, вода все ще надходила під будинок у тому місці. Це може бути водонагрівач, це може бути просто вода, яка надходить невідомо з якого боку. Я не знаю, але це змушує мене замислитися, оскільки вони не розповіли про вторгнення підземних вод, чому вони добровільно поставили французьку дренажну систему вартістю XNUMX XNUMX доларів, яка насправді була зроблена неналежним чином? Це також було не так глибоко, як потрібно. Він залучає одного сантехніка, це виглядає так: «Продай це негайно», і один хлопець каже: «Добре, давай з’ясуємо, що ми можемо зробити, щоб просто продовжувати рухатися вперед і приймати це поетапно», але це було надзвичайно.

Тоні:
Одне запитання, яке я хочу поставити, тому що ви трохи замовчили це, але як перший інвестор, ви змогли знайти підрядника, який приїхав би разом з вами, і для багатьох нових інвесторів було складно знайти правильний підрядник-

Ешлі:
Навіть досвідчені інвестори змушують когось прийти.

Тоні:
Це добре, коли хтось дійсно з’являється. Чи можете ви розповісти нам, Сара, як ви знайшли цю особу і що вони вам доручили, якщо щось було, щоб зробити цю інструкцію з вами?

Сара:
Так, дякую, що запитали, тому що коли я звернувся до Джуліана, я справді хотів скористатися послугами місцевого ріелтора, і вона була неоціненною, тому що вона їла хліб і снідала в двох-трьох різних місцях з 90-х років, тому вона знає людей, вона знає всі субтитри, вона знає найкращих підрядників. Це була її висока рекомендація справді хорошого місцевого підрядника. Він вийшов, я заплатив йому 350 доларів, а потім він дав мені звіт про те, на що я звернувся. Потім, збоку, він сказав мені приблизну суму, яка, ймовірно, буде коштувати приблизно 30,000 XNUMX доларів. Я знаю, я родом з дизайну інтер’єру та будівництва, я знаю, що ці цифри просто виходять з-під контролю. Частина мене просто карає себе за те, що я наївний, чи я не знаю.

Ешлі:
Що б ви зробили інакше в цій ситуації, оглядаючись зараз?

Сара:
Вчора я хотів, щоб у мене були докори сумління покупця та багато каяття, і це було вранці, коли один сантехнік сказав: «Я мав справу з людьми, які просто вкинули гроші в цю ситуацію та витратили 70,000 XNUMX доларів, і це було просто так, як ти женешся за власним хвостом». Але пізніше я поговорив з трьома іншими людьми пізніше того дня, і в підсумку я поговорив з одним хлопцем, який намагався знайти позитив у ситуації, сказавши: «Слухай, давай розберемося з цими трьома речами. Давайте візьмемо повінь під контроль, зведемо там стіну та почнемо завершувати сходи нагорі».

Тоні:
Я просто хочу зупинитися на цьому на секунду, тому що, по-перше, Сара, я ціную прозорість і вразливість тут, на шоу, тому що це речі, з якими багато хто з нас, як інвесторів, бореться: «Чоловіче, я роблю правильне рішення. Чи я йду правильним шляхом? Я щойно по-королівськи зіпсував?» Усе це те, з чим ми часом боремося. Просто спочатку знайте, що ви не самотні. Дозвольте мені поставити це запитання спочатку. Скільки грошового потоку ви очікували щорічно отримати від цієї першої угоди?

Сара:
Нагорі, мабуть, лише 52, тому що футбольне поле нагорі було приблизно 250 за ніч при 50% заповненості, зазвичай із четверга по понеділок, це не так багато, як у районі Джошуа-Трі. Зрештою, це було лише трішки зближення з довгостроковим орендарем, я думав, що це буде щось стабільне, але коли я переїхав і відремонтував приміщення внизу, мені довелося взяти внизу на короткострокову оренду, щоб відшкодувати трохи грошей і Зробіть паузу, просто зробіть паузу там, щоб у мене було кілька днів, щоб прийти і виправити речі, якщо щось відбувається.

Тоні:
Ось причина, чому я ставлю це питання, тому що навіть якщо ви зможете вийти на беззбитковість у цій першій угоді, навіть якщо ви зможете вийти на беззбитковість, на мою думку, вона все одно досягне своєї мети, тому що Ешлі не пішла на пенсію її перша угода. Я не відмовився від своєї першої угоди. Девід Грін не припинив свою першу угоду. Бородатий Брендон не відмовився від своєї першої угоди. Роб… Я не зустрічав жодної людини, яка б уклала одну угоду, і вони б просто сказали: «Я закінчив. Я їду на захід сонця».
Мета першої угоди - навчитися. Мета першої угоди полягає в тому, щоб дати вам фундамент і створити структуру, надати вам впевненості, щоб ви могли піти й отримати другу угоду, потім третю угоду, потім п’яту угоду, а потім 10-ту угоду. . Ви так багато дізналися про цю першу угоду, Сара, що я впевнений, що якщо ми поговоримо з Сарою сьогодні проти Сари шість місяців тому, ви станете двома абсолютно різними людьми, коли справа стосується ваших знань про інвестування в нерухомість. Навіть якщо вам вдасться відмовитися від цієї угоди, врешті-решт на беззбитковості, це все одно множник, віддача від якого становить 10x, 100x, тому що ви змогли навчитися та дати собі необхідні інструменти, щоб продовжувати рости.

Сара:
Дякую тобі. Я знав, що це буде просто, сподіваюся, що це призведе до зростання капіталу та беззбитковості протягом кількох років. Добре. Це те, що я закопався в яму прямо зараз, це просто те, що...

Ешлі:
Ну, я теж думаю, ви розмовляли з тим першим сантехніком, і він сказав: «Продай це, позбудься цього». Але ви пішли і поговорили з іншими людьми. Є люди, які просто здалися б тут і тут і просто сказали б: «Все кінець. Мені потрібно це перерахувати. Мені в основному потрібно віддати це. Я втрачу на цьому 50,000 XNUMX доларів, продам його дешевше, ніж придбав». Але натомість того самого дня ви спілкувалися з іншими людьми, і я думаю, що це такий важливий висновок, що не завжди покладатися на одну думку, на одну людину, до якої ви пішли, і до вас прийшли інші сантехніки, щоб подивитися на це. Той факт, що один із них казав: «Давайте спочатку розберемося з цими речами. Давайте вникнемо в це і крок за кроком», де, можливо, це більше схоже на те, щоб взяти це в ці маленькі пакети, ці маленькі сегменти можуть розбити це для вас і побудувати план.
І так само, як під час повної реабілітації, ви хочете мати план, де я, і я впевнений, що Тоні теж, де ми обидва робили реабілітаційні проекти, де це таке: «Добре, давайте просто почнемо. Давайте це крило». Але справді, найкращі йдуть там, де у вас є такий план, і я думаю, що ви знайшли підрядника, який теж це знає, де він може вам допомогти, давайте розберемося крок за кроком і спробуємо зменшити шкоду. Одна річ, яку ми зробили, це поглянути на проблему та побачити, добре, де щось, що ми можемо, навіть не зупинити кровотечу, а уповільнити кровотечу, тож уповільнити воду, яка надходить, а потім працювати над її фактичною зупинкою. Тоді яке фактичне рішення для вирішення цієї повної проблеми, щоб це більше не повторилося? Це може зайняти трохи часу, але якщо ви можете продовжувати працювати нагорі, тому що вода не надходить у підвал, чи не так?

Сара:
Це в підвалі.

Ешлі:
Вибачте, верхня?

Сара:
Ні, нагорі вода не надходить. Це лише підвал на нижньому поверсі, і це або водонагрівач, або підземний, або, можливо, витік із внутрішнього дворика в сусіднє сховище.

Ешлі:
Я вважаю, що частково це також полягає в тому, що ви все ще можете продовжувати працювати над тим, щоб розпочати короткострокову оренду, тож тоді ваш дохід надходить, щоб компенсувати деякі витрати на реабілітацію, які вам, можливо, доведеться зробити, щоб отримати той підвал блок закінчений.

Сара:
Саме так, і просто чекайте, поки він висохне наступного місяця. У нас знову кілька дощів. Добре те, що я прийшов, знаючи, якою буде ця проблема. Я б купив його влітку, коли було сухо, а потім це прийшло і раптово, я б був розгойданий, принаймні, це було як кинуто в глибину відразу.

Тоні:
Сара, і є причина, чому я задаю це запитання, але які ваші довгострокові цілі? Ви прагнете якнайшвидше замінити свій дохід від свого бізнесу дизайну інтер’єру, щоб вийти з нього? Нерухомість – це більше довгострокова гра, якою ви хочете доповнити свою пенсію? Допоможіть нам зрозуміти контекст, чому ви почали.

Сара:
Я ще буду працювати. Я люблю займатися дизайном інтер’єру, але це, безперечно, мета пенсії. Це з’ясування того, як диверсифікувати свої активи, а мені вже за 40, я самотній, і я з нетерпінням чекаю, що я збираюся зробити для певної стабільності через 25 років і збирання портфеля, який я згодом можу отримати як пасивний дохід був би добрим, і для мене певна стабільність, я хотів би мати власний дім, але Сан-Дієго… Під час COVID це просто вийшло з-під контролю. Всі переїхали сюди.

Тоні:
Причина, чому я запитую про твої цілі, Сара, полягає в тому, що я вважаю, що це допомагає узгодити або сформулювати цю першу угоду в ще кращій перспективі, тому що тобі не потрібно, щоб ця угода завершилася сьогодні, щоб ти почувалася фінансово стабільною. Я думаю, що вам потрібно почати запитувати себе: чи ця угода все ще має сенс через 5 років, через 10 років або через 15 років? Лише той факт, що ви купили на ринку Південної Каліфорнії, сам по собі, якщо припустити, що історія продовжуватиме ту саму тенденцію, що і раніше, вона буде дорожчати протягом наступних 5, 10, 15 років. Навіть якщо ви просто тримаєте це, і воно просто беззбиткове протягом цих 10 років, і воно просто окупається, у вас є актив, який надзвичайно цінується за той самий період часу, тепер ви можете рефінансувати, а тепер ви можете продати його, і ви у мене є стільки різних ваг, які можуть статися з цим капіталом. Є багато способів це сформулювати, Сара, хоча зараз це здається страшним, я все одно вважаю, що для тебе є багато переваг.

Сара:
Це те, що підрядник сказав мені, тому що я дивлюся на нього, я думаю: «Я купую грошову яму? Скажи мені прямо». Він каже: «Ні, виходь на ринок. Ставте ногою в двері, а потім просто розберіться з цим». Він каже: «Дивіться, цей будинок був тут, він проіснував так довго. Усі ми тут, на горі».

Ешлі:
Ну, Сара, ми дуже цінуємо твою чесність, а також те, що ти поділився своїм досвідом. Немає нічого кращого, ніж почути чиюсь історію, коли вони її переживають, а не через роки, коли, якби ви розповідали той самий сценарій через два-три роки, я б’юся об заклад, що ви б просто забули про багато чого. Це як пологи. У вас перша дитина, і ви думаєте: «Я ніколи цього не робитиму знову. Це було так боляче. Це було жахливо». Потім, через рік, наприклад: «О, дитяча лихоманка». Це як: «О, це було не так вже й погано. Я збираюся зробити це знову».

Тоні:
Я можу повністю віднестися до цього почуття.

Сара:
Наступного разу я можу знайти партнера. Наступного разу я збираюся знайти партнера, щоб кожен міг отримати [нерозбірливо 00:32:31].

Ешлі:
Моя перша угода була з партнером, тому що я боявся, що станеться щось подібне до того, через що ви проходите. Партнер, якого я вибрав, мав справді хорошу мережу людей, які могли б нам допомогти, і він також мав багато грошових заощаджень. І тому, я думаю, що для мене це була моя безпека, коли я тільки починав, це те, що хтось ще міг пройти через це, але не тільки я, що якщо я впаду, буде ще хтось, хто впаде зі мною, я думаю , у певному сенсі, і просто мати ці два розуми, щоб зрозуміти, що буде далі. Які у вас плани на майбутнє і з чим ми можемо вам допомогти щодо цього або наступного майна?

Сара:
Я думаю, що програмне забезпечення для керування організовано так, щоб я міг просто отримати потік і трохи зняти стрес, тому що тепер мені потрібно трохи більше зосередитися на реабілітації та її постановці. Мені здається, ви говорили про Гостинний чи Гостинний, я не впевнений, який із них, хлопці, що вам найкраще підходить.

Ешлі:
Тоні, ти, ймовірно, можеш краще відповісти на питання короткострокової оренди, а потім я можу торкнутися довгострокової сторони.

Тоні:
Абсолютно, Сара. Є кілька фрагментів нашого програмного забезпечення. Я думаю, що перше, що вам потрібно, це якийсь менеджер каналів або програмне забезпечення для управління власністю. Є кілька там. Ми використовуємо компанію під назвою «Гостинна». Інший великий називається Guesty. OwnerRez є ще одним великим. Я думаю, що якщо знайти той, який, на вашу думку, є для вас найбільш інтуїтивно зрозумілим, всі вони майже однакові. Я вважаю, що для вас найбільш доцільним є лише інтерфейс і зручність у використанні.
Друга річ, яка вам абсолютно потрібна, — це інструмент динамічного ціноутворення. Ми використовуємо PriceLabs. AirDNA також є ще одним великим. Там є пара інших. Я вважаю, що Wheelhouse — це ще один варіант, який люди використовують, але якщо ви хочете максимізувати свій дохід, як правило, ви не хочете використовувати пропозиції щодо ціноутворення, які надають вам Airbnb і Vrbo, оскільки Airbnb і Vrbo хочуть, щоб їхні ціни були конкурентоспроможними, тоді як ми як господар хоче максимізувати наш дохід. Ці цілі якось суперечать одна одній.
І третє, що ми використовуємо лише для того, щоб трохи зменшити навантаження на управління, — це наш цифровий путівник. Надання гостям як письмових, так і відеоінструкцій щодо користування майном, ми виявили, що значно зменшує кількість запитань, які ми отримуємо від людей, і це зменшує кількість часу, який ми маємо на управління майном. Коротко підсумовуючи, вам потрібне програмне забезпечення для управління майном, вам потрібні інструменти динамічного ціноутворення та вам потрібен цифровий довідник.

Сара:
У вас є програма, яку ви використовуєте для путівника, чи ви робите путівник Airbnb?

Тоні:
Я не використовую функції Airbnb, тому що ми бронюємо як на Airbnb, так і на Vrbo. Якщо ваш путівник доступний лише через Airbnb, той, хто бронює через Vrbo, не матиме путівника. Зазвичай ми використовуємо сторонню платформу. Я бачив людей, які просто робили це в Canva, вони створювали цифрову версію в Canva, яка справді естетично приємна. Крім того, є компанії, які пропонують послуги цифрових путівників. Hostfully має цифровий путівник. У Breezeway є цифровий путівник. Я думаю, що деякі з цих інших PMS також мають цифрові путівники, але я віддаю перевагу версії програмного забезпечення, оскільки її трохи легше оновлювати на льоту. Вам не потрібно нічого роздруковувати та просто надсилати гостям, коли вони заселяються.

Ешлі:
Насправді я щойно найняв, тому що до цієї осені я мав лише одну короткострокову оренду, і моя прибиральниця просто подбала про все для неї. Вона робила всі повідомлення, усе. Потім, коли вони почали додавати ще пару одиниць, я вирішив, що я повинен бути більше схожим на Тоні, і я повинен встановити деякі системи. Я фактично найняв когось для проведення дослідження, і я просто сказав їм, що я хочу, щоб програмне забезпечення робило для мене, і вони фактично зібрали все це для мене. ми використовуємо Hostfully. Ми робимо путівник через Hostfully, але це також програмне забезпечення для управління власністю. Ми також використовуємо цю сторону.
Потім ми використовуємо RemoteLock, щоб налаштувати автоматичні коди ключів для всіх, які інтегруються в повідомлення, які ми надсилаємо кожному щодо коду ключа та автоматично змінюємо його для кожної особи. Принаймні я знаю, що це єдині два, які ми використовуємо. У неї може бути щось інше. Тоні, щодо прибиральника, ти використовуєш щось окреме для свого прибиральника, тому що я думаю, що у нас є таке, де воно надсилає їм електронний лист, коли є нове бронювання, і тоді вони можуть прийняти його або відхилити. Я не знаю, через Hostfully це чи ні. Як ми це налаштували, я не впевнений.

Тоні:
Багато менеджерів каналів мають деякі обмежені можливості для керування вашим персоналом з прибирання та обслуговування. Спочатку, аж до чотирьох чи п’яти місяців тому, ми вирішували це через нашого менеджера каналів. Нещодавно ми додали друге програмне забезпечення, або не друге програмне забезпечення, наше четверте програмне забезпечення, яке спеціально зосереджено на нашому прибиральнику та нашому обслуговуючому персоналі, і воно називається Breezeway. Боже, я знаю, що у нас є партнерське посилання, яким я поділюся з вами пізніше. О так, це breezeway.io/robinson. Я думаю, якщо ви використовуєте це, ви отримуєте 25% знижки або щось подібне.
Але Breezeway дійсно крутий, тому що він інтегрується з вашими PM. Усі ваші замовлення заповнюються в календарі, і це змушує ваших прибиральників пройти контрольний список, який вони повинні заповнити, щоб позначити прибирання як виконане. Насправді це вимагає від них надсилати фотографії під час огляду майна та виконання всіх цих кроків. Я бачу, наприклад, одна з речей, про яку ми отримували повідомлення від наших гостей, полягала в тому, що не було губок, але ми знаємо, що ми наказали нашим прибиральникам залишити губки, тож тепер у нашому контрольному списку прибирання вони мають сфотографувати тумбу під раковиною відкритою, щоб ми могли побачити, що під раковиною є пакети для сміття, контейнери для посуду та губки. Є багато подібних функцій, які можуть допомогти притягнути ваших прибиральників до відповідальності. Ми використовуємо Breezeway. Це було справді чудово для нас.

Ешлі:
Тоді, якщо ви перетворюєте підвал на довгострокову оренду, я вважаю, що Rent Ready є чудовим варіантом лише для того, щоб мати цю одну одиницю або навіть перші 10 одиниць. У них є всі необхідні аспекти програмного забезпечення, такі як збір орендної плати онлайн, ведення бухгалтерського обліку, у них є договори оренди, які ви можете підписати в електронному вигляді, просто це дуже просто. Ви можете заплатити за доповнення, наприклад, якщо хтось має запит на технічне обслуговування, ви можете зареєструватися в його кол-центрі, де у вас є спеціальний номер, на який ця особа дзвонить, і хтось із її команди вирішує проблему разом із нею або надсилає постачальника, якого ви хотів би, щоб вони використовували для будь-якої проблеми. Є також Avail, є apartments.com, навіть Zillow почав будувати якусь систему управління орендою.
Тоді, для ще однієї частини довгострокового управління, це Rent Ready, Avail, apartments.com. Намагається думати. Я знаю, що є ще один великий, який чудово підходить для того, щоб тільки почати, але що стосується зростання та масштабування, то є власність AppFolio, Buildium, де ці мають мінімальну комісію, і це не має сенсу, поки, можливо, ви не досягнете 20-30 одиниць, щоб фактично реалізувати це програмне забезпечення, і вони просто мають більше наворотів. Але те ж саме з короткостроковою або довгостроковою орендою: програмне забезпечення настільки автоматизоване, що дозволяє дуже легко віддалено керувати вашими пристроями, а потім керувати ними таким чином.
Крім того, подивіться на пошук різних повідомлень у Google. Замість того, щоб думати, гаразд, що моє повідомлення має сказати гостю, коли він бронює, або що воно має сказати комусь у день, коли він переїде до своєї довгострокової оренди? Ви можете легко знайти зразки в Інтернеті, а потім просто налаштувати та пристосувати їх до свого майна. Потім, коли ви додаєте додаткові одиниці, ви просто копіюєте, вставляєте та змінюєте це. Багато разів програмне забезпечення також матиме шаблони, принаймні для довгострокової оренди, і так, щоб воно автоматично витягувало ім’я орендаря, адресу нерухомості та вводило це, і ви могли надсилати все всім своїм різні одиниці, якщо вам потрібно.
Наприклад, у цей день хтось збирається прибирати сніг, і ви хочете надіслати це чотирьом блокам у вашому квадроплексі, він автоматично введе ім’я кожної людини, подібні речі, і розішле це. Я думаю, що інтеграція програмного забезпечення для управління короткостроковою орендою та довгостроковою орендою майна потребує деякого часу, щоб його налаштувати, але автоматизація, яку вона може забезпечити, дійсно, дуже допоможе вам. Як ви сказали, вам потрібно зосередитися на реабілітаційній стороні біта.

Сара:
Так, мені потрібно було б зняти стрес.

Ешлі:
Тоні, дуже швидко, ти хочеш торкнутися просто використання віртуальних помічників для запуску деяких із цих частин?

Тоні:
Чесно кажучи, я вважаю, що віртуальні помічники, ймовірно, є одним із найбільш недовикористовуваних аспектів створення команди для інвесторів у нерухомість. Про це недостатньо говорять. Наразі в нашій команді є п’ять VA. Три зосереджені на операційній діяльності, дві зосереджені на ціноутворенні та нашому програмному забезпеченні. Одне з моїх найбільших жалів як інвестора в нерухомість полягає в тому, що я не найняв цих людей раніше за суму, яку ви повинні заплатити цим людям у порівнянні з цінністю, яку вони забезпечують. Це справді велика віддача від інвестицій, і вони точно дозволяють вам розширити свій бізнес швидше з трохи меншим головним болем.
Якщо ви плануєте створити портфоліо пристойного розміру, якщо вам потрібна більше ніж одна нерухомість, і ви знаєте, що хочете більше однієї власності, наймання цих людей на цю першу нерухомість значно полегшить це, тому що зараз ви, хлопці, навчаєтеся разом, Ви можете закласти ці міцні основи таким чином, щоб у вас були дуже жорсткі процеси в одній власності, тому, коли ви досягаєте 5 або 10, це просто питання додавання нових підрозділів і не обов’язково намагатися масштабувати свою команду на тому самому час.

Ешлі:
Чудова річ також полягає в тому, що навіть якщо у вас є одна нерухомість, ви можете знайти віртуальних помічників, які працюють, можливо, на 10 різних інвесторів лише з кількома одиницями, тож ви легко можете собі їх дозволити, оскільки ви ділите витрати в основному, тому що вони працювати на купу інших людей, де, можливо, якщо ви знайдете когось із місцевих, вони хочуть працювати неповний робочий день, щонайменше 20 годин або щось подібне. Я думаю, що це теж величезна перевага. Зайти на Fiverr або Upwork — це два чудові місця, щоб почати шукати віртуальних помічників. Що ж, перш ніж закінчити, чи можемо ми ще чимось вам допомогти?

Сара:
Ні, я дуже ціную вас, хлопці. Я отримую відгуки, але дякую вам, хлопці. Я дуже вдячний за те, що ви мене взяли.

Ешлі:
Ми дуже раді, що ви прийшли, і ще раз дякуємо вам за придбання книги «Початківець у сфері нерухомості», оскільки вона привела вас до нас.

Сара:
Ніколи не думав, що таке станеться.

Ешлі:
Було приємно познайомитися з вами та поділитися своєю подорожжю. Де було б найкраще, щоб люди могли стежити за вами та бути в курсі того, що у вас відбувається з вашим дуплексом?

Сара:
Ну, я мало публікую, але я є в Instagram, @quesarara, QUESARARA.

Ешлі:
Вам доведеться поділитися своєю подорожжю. Опублікуйте більше про це. Привіт, і перш ніж ми закінчимо, ви маєте уявлення про те, коли ви хочете взяти свою короткострокову оренду в реальному часі?

Сара:
До кінця травня. Це важкий сезон.

Ешлі:
Це скоро. Добре, чудово. Що ж, ми бажаємо вам удачі та щиро дякуємо, що знайшли час поспілкуватися з нами. Незважаючи на те, що ви новачок, ви надали таку цінність цьому епізоду, і я думаю, що багато людей заберуть у вас деякі засвоєні уроки, а також багато мотивації та натхнення. Дякую, що зайшли. Ми це цінуємо. Дякую, хлопці. Я Ешлі, @wealthfromrentals, а він Тоні @tonyjrobinson, і ми повернемося з іншим епізодом. До скорої зустрічі, хлопці.

Доповідач 4:
(спів)