Нещодавно на ринку нерухомості було досягнуто кількох надзвичайних віх, які, разом узяті, не мають жодного сенсу.
Для початку середній 5-річний ARM зламався 8% та цінності вперше з середини 1990-х років. (І 30-річна фіксована іпотека ледь менше, ніж це, на дату написання цієї статті – 7.946%.)
Зазвичай можна подумати, що якщо ставки зростуть більш ніж удвічі протягом 18 місяців, ринок нерухомості зазнає сильного удару.
Що ж, на цьому ринку немає нічого нормального, тому що можна було б помилитися з таким прогнозом. Насправді, у липні національні ціни на житло вийшли зі свого дуже короткочасного «спаду» і знову є позитивними в порівнянні з минулим роком. За індексом Кейс-Шіллера, у липні 2023 року індекс склав 310.16 проти 307.14 у липні 2022 року (308.3 у червні 2022 року був попереднім піком). «Спад» (якщо це взагалі можна так назвати) виглядає так:
Дані Національної асоціації ріелторів (NAR) за вересень цього року показали, що ціни продажу зросли 2.8% за рік, із середньою ціною 394,300 XNUMX доларів США. Період падіння цін (принаймні дотепер) був надзвичайно короткочасним.
Звісно, варто зазначити, що це лише номінальні ціни. У реальному вираженні (тобто з поправкою на інфляцію) ціни на нерухомість впали значно більше. Якщо ми використовуємо калькулятор інфляції, вартість долара сьогодні коштувала б лише близько 0.91 долара на початку 2022 року. Таким чином, у реальному вираженні вартість нерухомості впала майже на 10% після початку зростання ставок.
Навіть незважаючи на поточні процентні ставки, все ще дивно, наскільки добре тримаються ціни на нерухомість.
Чому ринок не впав? Або має?
У серпні минулого року Я передбачив ринок нерухомості не впав би з багатьох причин, включаючи надійну практику кредитування, загальну інфляцію, дефіцит житла, і, зокрема, багато власників будинків з низькими відсотками та фіксованими ставками. Як я сказав:
«[Т]ут менше іпотечних кредитів із регульованою відсотковою ставкою, ніж за роки до краху [2008]. Як зазначає The Financial Samurai, лише 4.7% іпотечних кредитів, взятих у 2021 році, були іпотечними кредитами з регульованою ставкою! Решта були з фіксованою ставкою…»
«Моя особиста іпотека на будинок становить 3% за фіксованою ставкою на 30 років. Очевидно, я ніколи не рефінансую це. Дійсно, зараз багато людей мають неймовірно низькі відсотки з фіксованим терміном на 30 років».
Це спричинило а страйк продавців, де небагато людей готові продати та відмовитися від тих чудових фіксованих ставок, щоб купити новий дім із 8% іпотекою.
(Швидко кажучи, якщо у вас є іпотека нижче 4%, вам майже напевно не варто продавати. Якщо вам доведеться переїхати, орендуйте свій поточний будинок, а потім орендуйте місце, куди ви переїжджаєте, якщо покупка там не принесе результату. мати сенс.)
Те, що почалося як мороз на ринку нерухомості, стало глибоким заморожуванням. Просто подивіться на номер проданих існуючих будинків:
Це тип продажів (не цін, очевидно), який ми спостерігали під час Великої рецесії.
За даними НАР, наявні продажі житла «зменшився на 2.0% із серпня до сезонно скоригованого річного показника 3.96 мільйона у вересні. За рік продажі впали на 15.4%». Але якщо повернутися до січня 2022 року, продажі наявних будинків впали більш ніж на третину.
Місяці пропозиції зросли з 3.2 до 3.3 місяців із серпня 2022 року до серпня 2023 року (це був лише один місяць у 2021 році). Але це сталося, незважаючи на кількість проданих будинків провалившись крізь підлогу.
Існуючий інвентар будинків для продажу становить 1.1 мільйона, порівняно з майже 1.25 мільйона в середині 2022 року. (Вони перевищили 4 мільйони на короткий час під час розпалу Великої рецесії в 2008 році).
Нещодавно ми продали кілька об’єктів нерухомості, щоб отримати додаткові кошти, враховуючи, що рефінансування не є варіантом. Кілька місяців тому, поки ринок не був гарячим, ми все ще зазвичай отримували ці будинки за контрактом за тиждень або два. Тепер він майже безшумний. Ми чули, що це звичайний досвід, принаймні там, де я зараз.
Цілком імовірно, це принаймні частково пов'язано з психологічними факторами потенційних покупців. Зі ставками 8% або близько 6% багато покупців хочуть почекати принаймні місяць або близько того, щоб побачити, чи повернуться вони. Це був мій досвід, коли ставки вперше досягли XNUMX%. Але це лише відчуття — це не певна річ. Точно так само, як немає впевненості в тому, що ставки знизяться, незважаючи на те, що Федеральна резервна система сигналізує про це збираюся «призупинити» майбутні походи.
Куди ми йдемо?
Голова Федеральної резервної системи Джером Пауелл нещодавно заявив, що поточний фіскальний шлях для Сполучених Штатів є таким:нестійкий.” с рекордно високий (ну, свого роду) дефіцит мирного часу і високі відсоткові ставки, що вимагають все більш непомірних відсоткових платежів, щось має дати відносно скоро.
І поєднання високих цін і високих процентних ставок дало успіх житло як недоступне як це ніколи не було в американській історії. Один аналіз наприкінці 2022 року (коли показники були приблизно 6%) уклали, «Ціни на житло мають знизитися більш ніж на 40%», щоб житло знову стало доступним. Сподіваюся, що це будуть лише ставки, які знижуватимуться.
Економічні прогнози не мають особливо хороших результатів. Але якщо це варте, NAR очікує, що іпотечні ставки повернуться 6% до наступного року. З іншого боку, Deutsche Bank майже впевнений, що буде рецесія.
Особисто мені важко уявити, як ми вийдемо з цього без принаймні певного економічного болю. Але ніколи не знаєш напевно.
Bottom Line
На даний момент найважливіше зрозуміти, що цей ринок є неліквідним. Мало кому потрібно продавати. Тому, здебільшого, вони цього не роблять.
Якщо вам потрібно продати, щоб зібрати кошти, не зволікайте, оскільки може минути деякий час, перш ніж ваша власність переїде. Було б розумно також запропонувати фінансові поступки.
Рефінансування в основному не є стартовим, і тому BRRRR дуже складно, хоча, звичайно, ще є можливості за умови угод. З фліпами очікуйте довшого періоду зберігання, і було б розумно виділитися, тобто справді зробити будинок популярним.
І заради всього хорошого в цьому світі, якщо у вас є фіксована іпотека до середини 2022 року, тримайте її все життя!
Приєднуйся до спільноти
Готові досягти успіху в інвестуванні в нерухомість? Створіть безкоштовний обліковий запис BiggerPockets, щоб дізнатися про інвестиційні стратегії; ставте запитання й отримуйте відповіді від нашої спільноти, що налічує понад 2 мільйони учасників; спілкуватися з дружніми до інвесторів агентами; і багато іншого.
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
- ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
- PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : має
- :є
- : ні
- :де
- ][стор
- $UP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- МЕНЮ
- рахунки
- діяльність
- Додатковий
- Відрегульований
- доступний
- знову
- агенти
- назад
- ВСІ
- майже
- хоча
- американська
- an
- аналіз
- та
- щорічний
- Відповіді
- ЕСТЬ
- AS
- aside
- запитати
- Асоціація
- At
- Серпня
- автор
- середній
- назад
- Банк
- В основному
- BE
- ставати
- було
- перед тим
- початок
- буття
- КРАЩЕ
- Великий
- Блокувати
- border
- дно
- коротко
- Зламав
- але
- купити
- покупців
- Купівля
- by
- розрахований
- call
- прийшов
- CAN
- викликаний
- звичайно
- голова
- зміна
- близько
- колапс
- звалилися
- поєднання
- загальний
- співтовариство
- порівняти
- повністю
- поступки
- З'єднуватися
- контракт
- може
- курс
- Крах
- створювати
- Поточний
- дані
- Дата
- Пропозиції
- Відмова прийняти
- Спад
- глибокий
- затримка
- Незважаючи на
- Deutsche Bank
- важкий
- do
- Ні
- Долар
- Не знаю
- подвоєний
- вниз
- Dow Jones
- вниз
- впав
- два
- під час
- e
- легше
- Економічний
- майно
- Навіть
- НІКОЛИ
- все
- існуючий
- очікувати
- чекає
- досвід
- надзвичайно
- надзвичайний
- факт
- фактори
- Fallen
- ШВИДКО
- Федеральний
- Федеральна резервна система
- кілька
- менше
- фінансовий
- фінансування
- знайти
- Перший
- перший раз
- Фіскальний
- фіксованою
- Перевертає
- для
- знайдений
- Безкоштовна
- Заморожувати
- від
- Мороз
- засоби
- майбутнє
- Загальне
- в цілому
- отримати
- отримання
- Давати
- даний
- Go
- йде
- буде
- добре
- є
- великий
- сталося
- Жорсткий
- Мати
- слух
- висота
- Герой
- тут
- прихований
- Високий
- історія
- хіт
- тримати
- проведення
- Головна
- Будинку
- З надією
- ГАРЯЧА
- будинок
- будинку
- житло
- Як
- HTTPS
- i
- Я БУДУ
- if
- важливо
- in
- У тому числі
- Augmenter
- неймовірно
- індекс
- інфляція
- інтерес
- Процентні ставки
- інвентаризація
- інвестування
- інвестиції
- IT
- січня
- Джером
- jerome powell
- Джонс
- липень
- червень
- просто
- Знати
- останній
- Минулого року
- Пізно
- УЧИТЬСЯ
- найменш
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- менше
- LG
- як
- ймовірність
- Кредити
- довше
- подивитися
- ВИГЛЯДИ
- серія
- любов
- макінтош
- зробити
- багато
- багато людей
- ринок
- матч
- макс-ширина
- члени
- Середній
- Основні етапи
- мільйона
- місяць
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- рухатися
- рухається
- переміщення
- багато
- множинний
- my
- National
- Близько
- обов'язково
- Необхідність
- ніколи
- Нові
- наступний
- немає
- ніхто
- нормальний
- зазначив,
- нічого
- зараз
- номер
- of
- пропонувати
- on
- ONE
- тільки
- відкрити
- Думки
- Можливості
- варіант
- or
- Інше
- наші
- з
- над
- Біль
- частина
- приватність
- особливо
- шлях
- платежі
- Peak
- Люди
- period
- персонал
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- точок
- поп
- позитивний
- потенціал
- Пауелл
- практики
- прогноз
- Прогнози
- попередній
- price
- ціни
- властивості
- власність
- психологічний
- put
- питань
- Швидко
- підвищення
- ставка
- ставки
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- насправді
- Причини
- нещодавно
- спад
- запис
- відносний
- щодо
- оренда
- представляти
- Резерв
- REST
- Reuters
- Risk
- круглий
- sale
- продажів
- бачив
- побачити
- бачачи
- здається
- продавати
- Продаж
- сенс
- Вересень
- кілька
- нестача
- Повинен
- сторона
- з
- сидить
- So
- solid
- деякі
- Скоро
- спеціалізуватися
- стояти
- почалася
- стартери
- заявив,
- Штати
- Як і раніше
- дивний
- стратегії
- Стратегія
- тема
- по суті
- процвітати
- поставка
- Переконайтеся
- T
- Приймати
- прийняті
- terms
- ніж
- Що
- Команда
- їх
- потім
- Там.
- Ці
- вони
- річ
- речі
- думати
- третій
- це
- У цьому році
- ті
- через
- Таким чином
- тик
- час
- до
- сьогодні
- разом
- занадто
- трек
- правда
- два
- тип
- при
- розуміти
- створеного
- United
- Сполучені Штати
- до
- значення
- дуже
- vs
- чекати
- хотіти
- було
- we
- week
- ДОБРЕ
- були
- Що
- коли
- в той час як
- ВООЗ
- волі
- готовий
- WISE
- з
- без
- світ
- вартість
- б
- лист
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- ви
- вашу
- зефірнет