Де заробляються СПРАВЖНІ гроші в багатоквартирному будинку (Управління активами 101)

Девід:
Це шоу подкастів BiggerPockets 739.

Ендрю:
Отже, керуючий майном – це той, хто виконує повсякденні справи. Менеджер активів — це велика картина, задайте напрямок. Тож подумайте про круїзне судно. Якщо ви коли-небудь були в круїзі, то є керівник заходів, і це людина, яка працює 18 годин на добу. Вони постійно бігають, щоб переконатися, що вистави відбуваються вчасно, і вечеря починається вчасно, і правильна кількість стільців на палубі, і всі ті дрібниці, важливі для гарного круїзу. Керуючим активами є капітан судна.

Девід:
Що відбувається, всі? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate, найбільшого, найкращого, найгіршого подкасту про інвестиції в нерухомість на планеті, який сьогодні тут із задоволенням для вас. У мене є двоє моїх хороших друзів і досвідчених багатосімейних інвесторів, Мет Фейрклот і Ендрю Кушман, щоб поговорити про управління активами, управління майном і операціями на купу речей, які принесуть вам гроші, якщо ви потрапите в цей простір, і що важливіше допомогти вам не втратити гроші, якщо ви потрапите в цей простір у майбутньому.
Сьогодні фантастично. Ми розглядаємо два дійсно, дуже важливі моменти: формування вашої команди, яка заробляє гроші, а потім навчання спілкуванню з ними та навчання їх спілкуванню з вами, щоб ви могли масштабувати та будувати прибутковий бізнес, а не купувати актив, який спонукає вас вирвати волосся з голови і закінчити як я. Ми ознайомимося з реальними історіями, які пережили ці двоє, коли вони роками керували багатосімейними активами, щоб ви могли вчитися на їхніх помилках і уникати своїх власних, а також знаходити фрагменти, які, швидше за все, допоможуть вам наступний рівень. Подивіться, не дивно, що економіка змінюється. Ми наближаємось до рецесії, і зараз стає все важче й важче працювати з нерухомістю, як ніколи. Важливо розуміти, як насправді управляти активом, про який вам роками казали, що потрібно піти купити.
Деякі з речей, які ви дізнаєтесь, якщо слухатимете сьогодні, це те, де знайти персонал, який допоможе вам, на що звернути увагу, запитання, які потрібно поставити менеджерам нерухомості, на що звернути увагу в менеджерах нерухомості, перш ніж найняти їх, різниця між менеджером активів і менеджером нерухомості, а також те, що можуть зробити інспектори з технічного обслуговування, щоб збільшити NOI вашої власності та фактично зробити її більш прибутковою. Про це та багато іншого в сьогоднішньому шоу. Ви не хочете пропустити це. Перш ніж приступити до інтерв’ю, сьогоднішній короткий крок – перевірте примітки до шоу. Ми підготували для вас список із 27 запитань, які ви можете поставити менеджеру нерухомості, перш ніж найняти його, який базується безпосередньо на досвіді Мета та Ендрю, які робили це самостійно. Це безкоштовно для вас. Дякую за увагу. ми тебе любимо Гаразд, перейдемо до сьогоднішнього шоу,
Ендрю, Мет, ласкаво просимо знову в подкаст BiggerPockets у прямому ефірі для нас, але не для аудиторії з озера Тахо під час нашого зимового відпочинку на GoBundance. Сьогодні ми будемо говорити про багатосімейний режим, а точніше про його роботу. Отже, давайте почнемо з людей, які не знають різниці між менеджером майна та менеджером активів. Як би ти це охарактеризував, Андрію?

Ендрю:
Отже, керуючий майном – це той, хто виконує повсякденні справи. Менеджер активів — це велика картина, задайте напрямок. Тож подумайте про круїзне судно. Якщо ви коли-небудь були в круїзі, то є директор з заходів, і це людина, яка працює 18 годин на добу. Вони бігають, вони стежать за тим, щоб вистави відбувалися вчасно, щоб вечеря починалася вчасно, щоб була потрібна кількість стільців на палубі, і всі ті дрібниці, важливі для гарного круїзу.
Керуючим активами є капітан судна. так Він каже: «Гаразд, насувається шторм. Ми збираємося трохи переміститися. Зійдемо на сто миль праворуч, обійдемо острів з тильної сторони. Нам потрібно переконатися, що ми дістанемося до цього порту за сім днів». Він дивиться на загальну картину, переконавшись, що це станеться. Це різниця між управлінням власністю та управлінням активами. І це не ідеально чітке окреслення, особливо якщо ви робите менші речі, такі як чотириплекси та 10 одиниць. Це більше спектр. І якщо ви самостійно керуєте і тільки починаєте працювати зі своїм першим чотириплексом, ви виконуєте обидві роботи. Але в міру того, як ви масштабуєтеся та ростете, різниця стає все більш важливою. І як інвестор, який прагне створити багатство, ви справді захочете зосередитися на цьому аспекті управління активами. Ось де заробляються справжні гроші.

Девід:
Отже, ви вважаєте, що більшість інвесторів самі є менеджерами активів, чи існує певний розмір комплексу, де ви фактично збираєтеся використовувати як управління активами, так і майно?

Ендрю:
Я б сказав, що більшість інвесторів самі є менеджерами активів. Наприклад, я був власним менеджером активів приблизно до тисячі одиниць. А потім, коли ми отримали понад 2000 одиниць, я почав залучати команду з управління активами, щоб допомогти з цим, оскільки це стало роботою на повний робочий день. Навіть якщо ви не займаєтеся повсякденним управлінням майном, а просто керуєте… Якщо у вас є 10 чотирикомплексів, розкиданих по всьому місту, навіть якщо у вас є адміністратор, який допоможе зі стягненням коштів, поданням заяв про виселення тощо, ви матимете справу з кредитором. Вам потрібно вирішити: «Чи збираюся я продати це через рік?» Чи збираюся я продати це через два роки? Якщо я його продам, що я буду робити з грошима?» І тому є певний момент… Я думаю, знову ж таки, я був своїм до тисячі, і я чекав занадто довго.
І якщо я нарешті закінчив навчання, це було як Буратіно. Мій бізнес був як Піноккіо. Це нарешті стало справжнім бізнесом, коли я додав кількох людей, щоб допомогти мені з цим. Я пам’ятаю, що ми фактично були, можливо, тут, на Тахо, коли ми вели ту розмову про те, як це виглядатиме, якщо використати частину роботи, не відволікаючись від фактичного кастингу бачення, яке, я пам’ятаю, було так, ніби у вашій голові ви бачили це як якщо я найму когось, я відмовляюся від повного контролю, на відміну від того, що ви все ще створюєте бачення, але вони виконують те бачення, яке ви для них зараз створили. І я повинен сказати, люди, його кар’єра вибухнула з тих пір, і я збираюся отримати якомога більше заслуг.

Девід:
Ні, так, ти заслуговуєш на певну заслугу за це. Ви серйозно. У нас була хороша пара хороших довгих розмов, і це допомогло. Що ж, я, звичайно, виграю від цього, тому що ми співпрацювали [нерозбірливо 00:05:41]. Я не можу сказати, що я не їм це те саме.

Мет:
Я просто хочу сказати ще одну річ, яку ви, безумовно, трохи зачепили на Ендрю, тому що він зробив дві аналогії за перші п’ять хвилин цього подкасту. Наразі ви зробили нуль. Отже, у нас є аналогія з керівником круїзу, а також аналогія з Піноккіо «Я справжній хлопчик».

Девід:
Ендрю швидко випереджає.

Мет:
Дещо наздогнав тебе, Девід Грін. Тож я буду радий вести рахунок на аналогічному табло під час цього подкасту.

Девід:
добре Метте, зараз я передам це тобі. Господи, за останні кілька років у сфері нерухомості ми побачили стільки стимулів. Ми бачили так багато людей, які вступали в синдикацію, зокрема, без жодного досвіду. І зростаюча економіка, саме ці парфуми прикрили багато смороду. У першу хвилину ми бачимо невелике зростання процентної ставки. Це як: «О, мій Боже, це те, що відбувається весь час. У багатьох із цих випадків губна помада відривається від свині». Яке ваше бачення того, наскільки важливі операції порівняно з просто придбаннями, яким приділяється велика увага?

Мет:
так Я маю на увазі, що останні 10 років були просто зануреними в гру. Ви могли купити багатоквартирний будинок і буквально нічого з ним не зробити. Нехай вона втече в землю, нехай орендарі зовсім не платять орендну плату, нехай справи йдуть волею-неволею, нехай трава виросте на три фути заввишки, і продав її на тонну дорожче, ніж ви її купили. Я маю на увазі, що насправді будь-хто міг потрапити на цю гру, і вгадайте що, будь-хто зробив. І є багато людей, які готові навчити вас інвестувати в нерухомість або щось інше за 20 тисяч або щось інше. І багато людей платили такі гроші, щоб потрапити в багатосімейну гру. Тож тепер потрібно просто увійти в гру, укласти угоду та поламати пальці, і ви зможете продати його за рік набагато дорожче, ніж ви за нього заплатили.
Це працювало до недавнього часу зі зростанням ставок, і продавці більше не можуть просто називати свої ціни, коли вони збираються продавати нерухомість. І тому ми повернемося до старого доброго інвестування в нерухомість, де вам доведеться інвестувати заради грошового потоку, а не підвищення. І якщо ви збираєтеся інвестувати заради грошового потоку, якщо ви збираєтеся інвестувати в річ, яка буде винагороджувати вас за її ефективність, вам потрібно добре керувати активами. Ви не можете просто схрестити пальці і дозволити наростаючій хвилі, яка піднімалася протягом 10 років, чи не так? Ну, давайте всім п’ять. Це було чудово. Це допомогло всім. Але це не майбутнє. Грошовий потік, я думаю, буде головним у доступному для огляду майбутньому. І щоб це сталося, вам потрібне управління активами, KPI, бізнес-плани, добре керована нерухомість, і ви можете не продати її через рік після покупки.

Девід:
Одну річ, яку я помітив, коли ви розумієте основи нерухомості, по-перше, все стає набагато простіше, ніж коли ви просите проект: «Ну, що я маю робити?» Скажи мені, що саме робити». Якщо ви розумієте, що квартири, як і їх вартість, або комерційна нерухомість загалом є функцією двох частин. Ви маєте максимальну ставку та маєте NOI. І ви не можете контролювати максимальну ставку, і ви не можете контролювати NOI. Це дуже просто. Зараз є речі, які ви не можете контролювати максимальну швидкість так само, як ви не можете контролювати вітри, але ви можете дивитися на моделі вітру всередині карти вашого курсу в напрямку, який буде вам вигідним. Але, зрештою, ви не можете контролювати це проти NOI, що може бути схоже на хлопців, які веслують на дні човна. Я намагаюся надолужити аналогії. У вас їх багато…
У вас є два фактори, які визначають вартість комерційної нерухомості. Тоді, якщо ви зайдете в NOI, є два фактори, які контролюють це. У вас є дохід і у вас є витрати. Це спрощує речі. Отже, операційна діяльність — це просто мистецтво мінімізації витрат і максимізації прибутку. Це насправді так просто. З цього приводу, коли ми знаємо, що це єдина частина, яку ви можете контролювати в багатоквартирній нерухомості, і це дуже важливо. Що ти думаєш, Метте, щодо того, чи варто тобі самостійно керувати чи використовувати щось важливе для третьої сторони?

Мет:
Коли я вперше почав займатися нерухомістю, я не йшов у це відразу. Насправді, окрім багатоквартирних будинків, можна інвестувати в інші речі. І тому я почав інвестувати в одинокі сім’ї та невеликі багатодітні сім’ї та пройшов свій шлях у цьому. І був момент, коли ми з Ліз керували 115 одиницями з невеликою командою з Трентона, Нью-Джерсі. І так ми дуже довго керували собою. І це можна зробити. По суті, це була робота на повний робочий день для мене та невеликої команди. Але грошей, які ми заробили на цьому, оскільки ми стягували з себе плату за управління майном, вистачило, щоб увімкнути світло, забезпечити сім’ю ситою та вести досить хороший спосіб життя.
Але була точка опори, що це було як момент прийняття рішення, коли ми купували 49-одиницю, яка не була в Трентоні. Це було добре трохи далеко звідти. Це змусило б мене відкрити нову компанію PM на новому ринку, і це те, що я хотів зробити. Але моя дружина, яка зазвичай має кращу ідею, ніж я, сказала: «Давайте спробуємо найняти нового прем’єр-міністра, щоб керувати цим». І ми зробили, і вони виконали феноменальну роботу. Я досі вважаю, що ми, ймовірно, зробили б краще, але вони зробили достатньо, щоб актив працював. І завдяки хорошій тактиці управління активами нерухомість працювала дуже, дуже добре, і це дозволило мені масштабуватись.
Тож я думаю, що на початку для тих, хто слухає це, у кого немає 2, 3, 400 одиниць, вони, можливо, мають дуплекс, якщо у вас є дуплекс і ви хочете зрештою зайнятися інвестуванням у нерухомість на повний робочий день, Керуючи собою, це може бути досить прибутковим бізнесом, щоб прогодувати сім’ю, поки не вмикайте світло. І це також дійсно допоможе вам розвинути параметри управління, тому що я навчився тонкощів управління, роблячи це сам, і врешті-решт я передав це іншій стороні, але це мене багато навчило, а також дуже нагодувало ну поки я це зробив.

Девід:
добре Андрій, кидаю тобі. З вашої точки зору, які плюси та мінуси кожного варіанту?

Ендрю:
Так, Мет згадав про деякі плюси. По-перше, якщо ви це зробите, достатньо добре масштабуєте, це може стати ще одним джерелом доходу. Тож це може бути балансуючим фактором, стабілізуючим фактором. Інша річ, яку часто називають професіоналом, це те, що ви маєте більше контролю, і це правда, але припускається, що цей контроль є таким, а також те, що ви дбаєте про свою власність більше, ніж будь-хто. Отже, припущення таке: «Ну, якщо я маю контроль і дбаю про це більше, ніж будь-хто інший, тоді я виконаю справді хорошу роботу. Ну, турбота не означає компетентність». Якщо моїй дружині потрібна операція з приводу чогось, я не збираюся заходити в операційну і казати: «Гей, Док, знаєш що?» Я дбаю про неї більше, ніж про тебе. Дозволь мені взяти це.
Ні, я хочу якнайкраще. Він міг би ненавидіти мене до душі, але якщо він справді хороший у цій операції і збирається зробити це правильно, я хочу, щоб він зробив цю операцію. Отже, це міф про те, що турбота дорівнює компетентності, а це ні. Але, якщо у вас є навички, щоб погодитися з цим, то так, це дійсно гарне поєднання. З іншого боку, деякі мінуси управління майном є одним із найбільших головних болів бізнесу. По суті, ви керуєте гігантською кадровою компанією. Усе, що ви робите цілими днями, — це мати справу з проблемами людей, розраховувати заробітну плату, а потім неплатоспроможних орендарів, виселення, суди та все таке. І це не так добре платить. Це дуже низька маржа, великий стресовий бізнес, і він може бути дуже виснажливим, люди, яких я знаю, що вони цим займаються, однозначно це кажуть.
Крім того, варто пам’ятати про те, що управління майном – це окремий бізнес від інвестування в нерухомість, тому ви керуєте двома підприємствами, якщо вирішите це робити. Як ви приймаєте рішення? Ми могли б провести годинну дискусію про плюси та мінуси і по-справжньому зануритися в це. Це залежить від того, які ваші кінцеві цілі, скільки у вас одиниць. Якщо у вас є один чотириплекс, ви навчитеся дечого, самостійно керуючи ним на початку. Тому я б рекомендував займатися самоуправлінням. Де ви робите перехід? Це те, що можна сказати. Знову ж таки, це спектр. Якщо ти веган і займаєшся кросфітом, як ти вирішуєш, про що говорити першим? Для кожної людини це буде різним і залежить від ситуації.

Девід:
Ви обоє, хлопці, глибоко копаєте цю аналогію. Я маю на увазі, що ви дійсно дуже конкурентоспроможні. Мені справді подобається, як спортивний глядач, переглядаючи аналогію туди-сюди. Гаразд, на цій ноті, Метт, коли справа доходить до пошуку компанії з управління нерухомістю, якщо це те, що ви хочете зробити, що ви можете порадити, як знайти чудову компанію? Добре,

Мет:
Що цікаво, ви можете просто переглянути це у своїх друзів у Google, просто в компаніях Google PM в Альбукерке, Нью-Мексико чи будь-кому іншому. Але, ймовірно, якщо ви купуєте нерухомість, і давайте виберемо Альбукерке, оскільки це смішна назва ринку, у який ви хочете інвестувати, ви, ймовірно, потрапили на нерухомість, яку шукаєте, через інші потенційні клієнти, які у вас є, ймовірно ріелтор, з яким ви працюєте, можливо, місцевий іпотечний брокер, можливо, адвокат, можливо, інші друзі-інвестори в нерухомість, яких ви маєте завдяки зустрічі з ними на форумах BiggerPockets. Тож ви просите рефералів, спілкуєтеся з іншими людьми, які вже активні або вже живуть або присутні на цьому ринку. А потім ви шукаєте підказки.
І тоді ви також захочете дізнатися, чим вони керують, чи не так? Тому що, якщо менеджер нерухомості скаже вам, що він може керувати стриптиз-центром, який знаходиться внизу по вулиці від вашої власності, і він також може керувати дуплексом, який ви купуєте в Альбукерке, і він також може керувати стоквартирним будинком, який знаходиться вниз по вулиці, це неправильна компанія з управління майном. Це три дуже різні організації, які керують такими речами. Отже, ви хочете бути впевненими, що їхнє солодке місце, їх ядро, їх, і я проведу аналогію, їх Золотовласка, не надто жарко, не надто холодно, якраз те, що у вас є. Ви не хочете, щоб вони були всім для всіх, тому що управління майном – це не те. Існує певний рівень досвіду, який вони повинні залучити до столу щодо нерухомості, яку ви купуєте.

Девід:
Отже, Ендрю, коли ви знаходите компанію, яка, на вашу думку, може бути хорошою, і хочете її перевірити, які запитання ви б порадили людям поставити цим компаніям?

Ендрю:
Ми отримали цілий довгий список запитань, і ми можемо надати документ, у нас їх близько 20. Ми можемо надати посилання на це в примітках до шоу. Але деякі з головних, і Метт трохи натякнув на це, це те, що їх передісторія? Це керуюча компанія, яка створила два роки тому? І вони трохи зелені та недосвідчені чи існують десятиліттями? А засновники, звідки вони? Вони були колишніми інженерами, тому що ви не хочете довіряти цим хлопцям. Або, наприклад, керуюча компанія, яку ми найняли, була заснована двома керівниками набагато більшої керуючої компанії, яким набридла корпоративна культура, і вони сказали: «Ми могли б зробити краще».
Вони вискочили, започаткували власний і зробили справді хорошу роботу. Отже, яке минуле засновників. Мет, ти торкнувся цього, спеціалізації активів і класу. Ви не хочете наймати компанію з управління нерухомістю для управління вашим 10-квартирним приміщенням, якщо вони зосереджені на самостійному зберіганні. Вони не матимуть знань і не матимуть ефективності, і їм це може бути навіть байдуже. Деякі керуючі компанії візьмуть активи, які вони повинні отримати, не лише для того, щоб отримати дохід, але вони не збираються добре працювати з ними. Крім того, якщо ви спеціалізуєтесь на нерухомості класу С, не наймайте компанію з управління нерухомістю класу А, тому що вони обійдуть вашу нерухомість класу С набагато дорожче, ніж вона може підтримувати. І існують дуже різні способи їх виконання. Тож це не лише самостійне зберігання та розміщення на кілька сімей, це ще й клас. Вам також потрібна керуюча компанія, яка ідеально спеціалізується на вашому ринку.
Є кілька хороших компаній з управління майном національного рівня. Я віддаю перевагу регіональним. Тож, наприклад, той, який ми використовуємо, працює лише на південному сході Сполучених Штатів, тому їхній слід збігається з нашим. У них приблизно 26,000 10,000 одиниць. Тож вони достатньо великі, щоб мати ефективність масштабу, але достатньо малі, щоб я міг зателефонувати власникам компанії на їхній мобільний телефон, якщо виникне справжня проблема й мені потрібно когось знайти. Тому я задаю питання: «Ну, який у вас слід? Скільки у вас одиниць?» Скільки одиниць у вашому субринку? Отже, якщо компанія має XNUMX XNUMX одиниць у Далласі, і ви надаєте їм нерухомість у Лаббоку, але вони ніколи не керували в Лаббоку, вони не будуть хорошими в Лаббоку. По-перше, вони не збираються витрачати час, щоб вийти туди. По-друге, вони не знають ринку. Це зовсім інший ринок.
Ось деякі з питань. І ще одне дуже важливе питання, яке, на мою думку, багато людей не думають запитувати, це те, чи справді ви відчуваєте їх, що в ідеалі. Містер і місіс Компанія з управління майном, які стосунки ви хочете мати з власниками майна? Тому що, якщо це той тип компанії з управління майном, який хоче, щоб ви пішли і просто прочитали свій звіт раз на місяць, це не спрацює. Для мене це величезний червоний прапор. Вам потрібна компанія з управління нерухомістю, яка бачить у вас партнера, щоб ви могли працювати разом, розвиватися разом і будувати відносини. І це для мене один із найбільших ключів. І, як я вже сказав, крім цього, є ще багато запитань, але коли я сідаю на співбесіду з компанією з управління нерухомістю, це деякі речі, які я ставлю кілька запитань, щоб дізнатися про це.

Девід:
Метте, коли мова заходить про наймання членів команди, тож, можливо, ви говорили про те, що зробив Ендрю, коли він почав масштабуватись, щоб зняти частину того, що він робив сам. Чого ви навчилися за ці роки? Ми поговоримо про це з вами обома. Порада для інших людей, які мають невелику багатосімейну або велику багатосімейну сім’ю. Вони самі все робили. Вони вигоряють, або вони хочуть масштабуватись, вони хочуть піти більше. Вони чують, як ми говоримо: «Я хочу бути справжнім хлопчиком».

Ендрю:
Не можна вкрасти чужу аналогію. Дякую тобі. Так, некваліфіковане посилання на аналогію. Дякую тобі.

Девід:
Сустейн. Андрій лише заперечив убік. Ваша честь, заперечення. Надмірно використаний. добре Тож на які речі, на вашу думку, люди повинні звернути увагу, коли вони наймають роботу, або про що потрібно знати?

Мет:
Управління майном і управління активами – це люди. І тому люди не працюють на роботі вічно. Отже, як компанія з управління майном і як менеджер активів, ви постійно будете наймати працівників. Я маю на увазі, Ендрю, ти можеш сказати, що і ти, і я є власниками багатоквартирних будинків. Завжди буває так, що технік з технічного обслуговування звільняється, або керівнику об’єкта знайшли іншу роботу, або звільнився агент з оренди, чи що завгодно. Тому постійно доводиться намагатися замінити сидіння з боку PM. І ось така розмова: «Якщо я сам керую, я, можливо, захочу найняти нового техніка з технічного обслуговування? Тож що вони несуть до столу?» Коли я вперше взявся на роботу, одним із моїх перших наймів був технік з технічного обслуговування, і все було про те, що мені потрібен хтось із вантажівкою та багатьма інструментами. Вони можуть виправити багато різних речей, які знають про багато різних речей. Майстер на всі руки з вантажівкою та багатьма інструментами, потрібними для роботи з транспортним засобом.
Отже, якщо ви керуєте собою, можливо, це те, що вам варто розглянути. Тож ви не зобов’язані щоразу наймати сторонніх підрядників, наприклад наймати Roto-Rooter щоразу, коли хочете отримати сантехніку. Ваш туалет підтримує. Було б набагато краще мати свого техніка з технічного обслуговування з машиною для вкорінення сантехніки, щоб він міг зробити це сам. Це буде 10 частина вартості, яку стягуватиме сантехнік. Тож я думаю, що це просто знайти правильну людину, яка відповідатиме вашій ролі. Отже, якщо ви керуєте самостійно, це може бути технік з технічного обслуговування або хтось із бухгалтерським досвідом, який може бути вашим керівником ділянки, вашим офісним менеджером для збору орендної плати, виставлення рахунків за оренду тощо. І тоді я маю на увазі, Ендрю, я знаю, що це те, про що ми говорили раніше щодо найму менеджерів активів. Ми змушені були це зробити. Я знаю, що ти теж це зробив. Для членів команди, для великих компаній, які наймають представників на місцях або менеджерів активів не для управління майном, а для наступного рівня, чи не так?

Ендрю:
І я кажу, що одна з найпоширеніших помилок, яку я вважаю як великою, так і малою, полягає в тому, що хтось наймає когось для управління майном, а потім очікує, що він займатиметься управлінням активами. Якщо у вас є лізинговий агент, який працює... Я наведу вам приклад, коли одна з перших людей, яких я залучив до роботи, була адміністратором, і вона почала допомагати з орендою, мати справу з орендарями тощо. І часто трапляється так, що люди викликають цю особу, чи агента з оренди, чи навіть менеджера з нерухомості, якщо у вас сотня одиниць чи будь-що інше, а потім кажуть: «Гаразд, круто. Ця людина отримала це. В мене все." І тепер те, що ви зробили, це те, що ви зробили цього менеджера майном менеджером активів, і це не те, для чого ви його найняли, і це, ймовірно, не є їхнім набором навичок.
Тож це потрібно знати з вашого боку, з боку інвестора, і це дуже спокусливо зробити. Але під час найму членів команди ми виявили, що навички та досвід є другорядними. Номер один – це ставлення, культура та фізична форма. І коли я говорю про культурну відповідність, це стосується не лише вас і вашої команди, а й ваших об’єктів і мешканців. Отже, Метт, ти говориш про технічне обслуговування. Це те, що роблять усі: «Мені потрібен хлопець із вантажівкою, у якого є інструменти, і він справді з’являється вчасно. Гаразд, це плюс. І він 37 років обслуговує машину, і він має сертифікат HVAC. чудово Я збираюся найняти його». Але якщо він пахне триденним сендвічем у метро, ​​залишеним у вагоні влітку, і він грубий по відношенню до орендарів, це матиме для вас зворотний ефект, тому що ця особа з технічного обслуговування справді проводить більше часу з мешканцями, ніж будь-хто інший. інакше в багатьох випадках, правда?

Мет:
Я радий, що ви це згадали.

Ендрю:
так Тож ви наймаєте не лише за навички. Навички важливі. Це не те, що дивитися у вікно й найняти будь-кого, хто добре посміхається, але ви повинні мати правильне ставлення та поведінку. Те ж саме з лізинговою особою. Я не можу сказати вам, скільки разів я ходив до ресторану, і або консьєрж, або офіціант були такими привітними та привітними. Я кажу: «Я хочу найняти цю людину і навчити її бути лізинговим агентом».
Я маю на увазі, так, ви повинні мати правильне розташування на своїй території, ви повинні мати правильні зручності, але головне – це відчуття, люди пам’ятають почуття, те, як ви змушуєте їх відчувати. І тому, коли хтось заходить у двері, і його вітає посмішка, або, можливо, якщо у вас чотириквартирний будинок, ваш орендар зустрічає їх біля помешкання, щоб провести екскурсію. Якщо ця людина, яку ви додали до своєї команди, подарувала цьому потенційному мешканцю чудовий особистий досвід, і вони були корисні, вони посміхалися і все таке інше, не має значення, чи знають вони різницю між свинячими хвостами та алюмінієвою проводкою та заміною на CO/ Розетки ARL. Це чудово, але це не має великого значення.
Тож незалежно від того, чи шукаєте ви агента з оренди, менеджера майна, технічного обслуговування, будь-яку з цих посад, знову ж таки, незалежно від того, чи наймаєте ви безпосередньо чи частину третьої сторони, головне – це ставлення, культура та поведінка. Ви не можете цього навчити. Це властиво. Ви можете навчити навичкам. І деякі з найкращих членів нашої команди, без яких я сьогодні просто не можу уявити життя, прийшли до нас, не маючи жодного досвіду роботи з кількома сім’ями, але у них була допитливість, навчання, дружелюбність і просто бажання служити людям.

Девід:
Це те, що дуже цінно для слухачів, які хочуть потрапити в цей простір або будь-який простір у сфері нерухомості, щоб справді зрозуміти, ми схильні дивитися на ці речі, де: «Мені потрібен наставник, мені потрібен хтось, щоб навчити мене, чого я маю зробити." Ніби як тільки ви отримаєте знання, все стане на свої місця. Але люди, яких ми знаємо, досягають успіху в цьому, ви двоє, жоден із вас не є людьми, які мають лише інформацію, а свої сідничні діри.
Якщо ви навряд чи знаєте нікого, хто справді… Якщо вони просто неймовірно кмітливі й не можуть вийти з рук за придурка, ви дуже рідко бачите таке, чи не так? Загалом, ви не бачите успішних людей, які погано ладнають з іншими людьми. І тому мати здатність змусити когось почуватися добре, змусити людей почуватися комфортно, довіряючи тобі, збирати гроші, я не думаю… Ми з Бреном говорили про це, коли хтось приносить вам операційну угоду чи приватне місце, меморандум, і вони кажуть: «Ось перспективна угода», ви не тільки не знаєте, чи вийде все так, як вони сказали, ви навіть не можете знати, чи вони щойно придумали ці цифри. Як ми можемо повернутися та перевірити. У вас немає навичок, щоб це зробити, інакше ви, ймовірно, не стали б програвачем угоди.
Ви довіряєте людині, почуттям, які вона викликає у вас, а потім, якщо ви розумні, її послужному списку. Тож навчання цим навичкам схоже на порівняння максимальної ставки з NOI. Капітальна ставка відіграє більшу роль у зростанні вартості нерухомості, ніж NOI, але NOI – це те, що ви можете контролювати. Ви можете навички, але якщо ви можете знизити навички людей, це матиме астрономічно більший вплив на цінність. Подібно до того, якби ви купили нерухомість за вісім лімітів, а воно стиснулося до двох лімітів. Майже неважливо, що сталося з NOI. Це набагато більше. Успішним людям, яких ми бачимо, особливо тут, щастить саме там. Ну, так, я маю на увазі те, як працює математика. Це було б цінніше.

Мет:
так Суть у тому, щоб не бути дурнем. Навички роботи з людьми, уміння піклуватися про людей і задовольняти їхні потреби, а також думати, що загальна картина справді є одним із найбільших активів, які може мати будь-який власник бізнесу.

Ендрю:
добре Мет, коли справа доходить до хорошого менеджера нерухомості, якими навичками він повинен володіти?

Мет:
Я думаю, вам не потрібен менеджер з нерухомості, який завжди спізнюється на ваші дзвінки. Ви можете використовувати невеликі підказки про те, що ж, я надіслав своєму менеджеру нерухомості електронний лист, і їм знадобилося чотири дні, щоб відповісти мені. І щотижня я телефоную їм у Zoom, і вони приходять із запізненням на 15 хвилин. Вони завжди розсіяні. Отже, усі основні показники – це організаційні здібності. Менеджер нерухомості – це буквально найкращий жонглер. Вони мають справу з тим, що у мене збираються збори, і я маю справу з орендою в п’ятому кварталі, і я отримав ті три блоки HVAC, які перестали працювати, і цей орендар хотів, щоб я йому передзвонив і надіслав мені запитання. Таким чином, менеджеру нерухомості потрібно займатися багатьма різними справами та працювати з досить великим списком справ, а список справ може містити багато різних справ одночасно.
І тому вони повинні бути стовідсотково організованими, і є невеликі тести, які можна використати, щоб з’ясувати, наскільки хтось організований, або ознаки, які ви бачите для людей, що вони неорганізовані, вони повинні бути, оскільки це одна з найкращих потреб для людей осіб і тепл. Менеджери нерухомості, яких я маю, справді добре справляються з тим, що вони роблять. Орендарі сприймають їх майже як батьківщину житлового комплексу. Це як багатоквартирний будинок: «Це мама чи тато, до яких я ходжу». І ставляться до орендарів, як до своїх дітей, бо тримають їх під своїм крилом, піклуються про них, роблять усе, що їм потрібно. Коли орендареві щось потрібно, він має це прямо. І я думаю, що на додачу до цього… як хороший батько, ви вирішуєте потреби.
«О, ваш HAVC не працює, це добре». Ну, ще й дисциплінованістю треба вміти. «Ну, ти не заплатив орендну плату цього місяця, тому я не дозволю тобі просто… Поверни це мені наступного місяця. Ви також не можете бути наполегливим». І вони повинні мати не таку позицію, коли мова заходить про те, щоб бути менеджером нерухомості. Ви повинні бути певною мірою схожі на доктора Джекіла та містера Хайда, щоб бути готовим жорстко поводитися з орендарем і не дозволяти йому на вас нападати, але також бути симпатичним і респектабельним щодо того, що орендар буде поважати вас і знати що ви їх підтримуєте, і вони захочуть залишитися там надовго, тому що вони знають, що ви подбаєте про їхні речі, коли вони виникнуть.

Ендрю:
так Я маю на увазі, коли я дивлюся на наших найкращих менеджерів нерухомості, я кажу, що є вісім відмінних рис. По-перше, хороші організаційні здібності. Мет, як ти сказав, вони обробляють рахунки-фактури, платежі, чеки та виселення.

Мет:
І ніколи не витягував м'яч.

Ендрю:
так І запити від їхніх власників, і всякі подібні речі. Ви дуже чуйно реагуєте на запити мешканців, навіть на ті, які дратують або здаються безглуздими чи дріб’язковими, оскільки це не має значення. Для цього мешканця це важливо. І здатність розділити ці дві речі. Ви все ще можете дратуватися, просто нехай це не бачать мешканці. Віддавайте їм повагу. Метт, ти торкнувся цього питання, душевна рівновага й відсутність ласки, співчуття, доброзичливість, розуміння, але орендна плата так само, як іпотека та податки на майно. Я бачив, як багато інвесторів потрапляли в біду через надто емпатію. Є різниця між, ну, є різниця між емпатією та співчуттям. Співчуття — це розуміння людини, незалежно від того, чи є вона співчуттям Сьюзен, це більше схоже на «О, так, гаразд».

Мет:
Ну, ви берете участь.

Ендрю:
Так, це втягується. Так краще. так Симпатія залучається, емпатія – більше розуміння. А симпатія схожа на: «Ну добре. Все добре. Я розумію. Ви можете просто компенсувати орендну плату наступного місяця». Вгадайте, що станеться наступного місяця: «О, знаєте що, у мене лопнуло колесо».

Девід:
Я вас пригощу.

Ендрю:
так Ось чому я більше не справляюся. Я надто добрий. Я той хлопець. Коли вони сказали мені: «Ну, у моєї машини лопнуло колесо», я їм вірю. «Добре, я дозволю тобі заплатити мені наступного місяця, і ми просто зробимо атаку в нашій орендній платі за наступний місяць і будь-що». Є певні люди, які створені для того, щоб бути менеджерами власності, які здатні підходити до світу з молотком в одній руці та обіймами в іншій. Для мене завжди обіймаю хлопця, дуже, дуже велике серце і таке інше, але я не дуже добре ставлюся до орендарів і всього такого. Тож мене як менеджера з нерухомості досить часто обманювали, тож я більше цим не займаюся.

Девід:
Ви двоє, ви повинні об’єднатися, тому що ви обіймаєте, а він молоток.

Мет:
Так, це працює. правильно. правильно.

Ендрю:
І по-четверте, вони повинні бути в змозі побудувати хороші стосунки з іншими членами команди, чи то вашою, чи третьою стороною. В ідеалі вони ставляться до власності, як до своєї. У мене є кілька менеджерів, які… Це дивно. Присягаюся, вони поводяться так, ніби їм це більше, ніж мені. І дивовижна різниця, яку це робить. І коли ми намагаємося визнати, шанувати та винагороджувати це, це не просто: «О, круто, я маю цю людину, яка…» Ми заохочуємо це та даємо їй більше автономії робити щось. У нас є менеджер, який просто вирішив: «Ну, я думаю, що ця сторона будівлі виглядатиме краще іншого кольору». Вона пішла і намалювала його. А регіонал сказав: «Що ви робите?» І я сказав: «Ні, ні, ні, ні». Ми довіряємо їй і здогадуємося: «Це виглядає чудово. Займіться рештою майна». Ні, знову ж таки, не всі готові до такої автономії, але ті, хто любить... Що ж, вони все одно можуть донести це до вас.

Девід:
Точно. Точно.

Ендрю:
Візьміть цю річ і отримайте дозвіл. У цьому конкретному прикладі вона знала, що ми погоджуємося на те, що вона робить це, тому що вона така хороша. Але ви абсолютно праві. Це почуття власності. Просто зауважив: «Це виглядало б ще краще, якби ми це розфарбували». Я хочу виконати 90-денне завдання, у якому люди, які намагаються отримати підвищення, заробити більше грошей або досягти успіху, просто говорять протягом 90 днів: «Ставтеся до людини, на яку ви працюєте, до всього, якщо ви живете в нерухомості, ставтеся до неї ніби це твоє власне». Якщо це ваш начальник і ви думаєте: «Якби це була моя компанія, чим би я хотів займатися?» І подивіться, чи це повністю не змінить ваше життя.

Девід:
Знаєте що, ви маєте рацію, тому що коли у нас є мешканець, який виходить і збирає сміття навколо квартири, навіть якщо воно не з їхньої квартири, ви заходите в її квартиру, і там виблискує чистота, все гарно та організовано, ми напевно більше схильні дати їм трохи свободи дій.

Ендрю:
О, так, сто відсотків. Це ніби магія. Зробіть так, щоб люди вам подобалися, і ви змусите людей довіряти вам. Як ви сказали, найкращий момент, коли вона взяла на себе зобов’язання пофарбувати це, ми сказали: «Давай і розфарбуй решту власності». І ви одразу подумали: «Як я можу дати їм більше відповідальності, більше свободи, більше автономії, більше всього того, що ми кажемо, що хочемо». Ми всі скаржимося на керівника мікроменеджменту, але не ставимо собі запитання на кшталт: «Ну, що я можу робити, що потребує мікроменеджменту?» Так, це завжди перекладання відповідальності на когось іншого. Ось чому я б закликав людей ставитися до речей як до своїх власних, тому що коли ти людина, яка є королем, важка голова, яка носить корону, і ти турбуєшся про все, коли бачиш людину, яка бажає нести тягар з вами, він автоматично відкриває ваше серце туди, де ви хочете дати більше.
Дейв Осборн розповів історію про те, як Метт Кінг, який зараз є генеральним директором GoBundance, став його першим помічником, і Метт сказав: «Привіт, твоя дружина приїде до тебе. Я збираюся прибрати твій готельний номер до того, як вона сюди приїде». Метт міг навіть щось сказати: «Не моя дружина. Мені байдуже». Але він сказав: «Якби моя дівчина приїхала, я б хотів, щоб вона зайшла в чистий готельний номер». Я поводитимусь з Дейвом так само, як із собою. І ось, тепер він керує імперією Дейва.

Девід:
Мені здається, що Метт знав, що в кімнаті Дейва буде абсолютний безлад, коли він звільниться.

Мет:
Я знаю. Він каже: «Слухай, я знаю, що у твоїй кімнаті зараз аварія поїзда, тому я піду й допоможу». Інтуїція була.

Девід:
Я маю на увазі, Кріста, вона достатньо розумна, щоб сказати: «Гей, отже, цю річ додали до твого календаря сьогодні». Вона надішле мені текстове повідомлення, щоб просто сказати: «Переконайтеся, що ви це бачите». Вона мене знає. Я не буду перевіряти свій календар. Я дивлюся на це вранці, бачу, що маю зробити, і закінчую. Частина того, щоб поставити себе на місце інших людей і взяти на себе відповідальність, полягає в тому, щоб подумати: «Якби я був цією людиною, це те, що мені було б потрібно». Тому я вважаю, що це справді хороша порада. Я думаю, у вас є ще два чи три.

Ендрю:
так По-перше, ми торкнулися цього справді як людина, яка справді взаємодіє з мешканцями та іншими членами команди. Також хтось, і це коли ви починаєте розширюватись і стаєте трохи більшими, хтось, хто може допомогти скерувати команду. Отже, ви отримуєте менеджера, тоді ви додаєте агента з оренди, тепер у вас є супервайзер з технічного обслуговування, а потім ви додаєте техніка з технічного обслуговування або особу, що обслуговує територію, що завгодно, цей менеджер нерухомості – це людина, яка може провести 10-хвилинну зустріч з технічним персоналом вранці та скажіть: «Гаразд. Ось наші робочі замовлення. Розставимо пріоритети. Вийти. Подбайте про це». А потім наприкінці дня вона перевіряє, що з них зроблено, що ні, чому. «Гей, лізинговий агент, зроби це». І може координувати та робити все це.
І нарешті хтось, хто добре вміє делегувати роботу, тому що менеджер майна може потрапити в ту саму пастку, в яку потрапляємо ми, як підприємці. Ми зробимо все самі, тому що саме це привело нас сюди. І насправді це те, що нам довелося допомогти деяким із наших менеджерів з нерухомості розвиватися: «Ні, подивіться, у вас багато підрозділів. Давайте найдемо вам агента з оренди та передамо це». Або вам не варто робити ці рахунки день за днем. Ця інша людина повинна це зробити. А потім ви просто підтверджуєте, що вони це зробили. Тому в ідеалі це хтось, хто може делегувати роботу, щоб вони могли рости та в міру вашого масштабування. Сподіваюся, вони зможуть рухатися вгору та масштабуватись разом із вами.

Девід:
А тепер, Мет, поговоримо коротко про те, що Ендрю згадав, що лізинговий агент має бути доброзичливою особистістю. Він іноді бачить людей, які працюють у роздрібній торгівлі, наприклад: «О, ти маєш відповідати на телефонні дзвінки, коли люди дзвонять, або зустрічати його з тобою. Що ще робить когось хорошим лізинговим агентом?

Мет:
Найкращі лізингові лізингові агенти, яких я бачив, це ті, які вміють трохи драйвувати та мають певну фінансову мотивацію. І найкраще, що можна зробити з лізинговим агентом, — це запропонувати йому якийсь бонус, навіть якщо це не те, що звичайний ріелтор отримає половину місячної орендної плати або щось подібне в якості замовлення. У більшій компанії з управління майном це може бути щось менше, ніж це, тому що цей лізинговий агент може орендувати вісім або дев’ять одиниць кожні пару тижнів. Тож це може стати чимось значним. Тож має бути хтось, хто бачить, що: «Що більше я буду працювати, чим більше я буду працювати та допомагати заповнювати це майно чи допомагати заповнювати вільні одиниці, тим більше грошей я зароблю. Мати таке узгодження та те, що 50 баксів, сто баксів, що завгодно, за підписану орендну угоду, яку вони отримують як стимул до своєї базової зарплати, має для них щось означати.
Для цього вони повинні бути голодними. Я також вважаю, що вони зазвичай чарівні. Вони хороші доводчики, чи не так? Ви не можете дозволити орендареві сказати: «О, я просто повернуся через тиждень», або що там ще. Хороший лізинговий агент повинен сказати: «Гей, послухайте, сьогодні вдень у мене ще три покази. Вам не здається, що ви хочете перетворити програму на оренду? Хіба цей пристрій не чудовий?» І, нарешті, вони повинні думати, що те, що ви надаєте, є найкращим після нарізаного хліба, чи не так? Їм має подобатися: «У нас був басейн тут, у цій власності». Або: «На вулиці навіть є продуктовий магазин. Це не обов’язково має бути нерухомість з басейном. Навіть якщо вони показують вашу першу родину, вони просто перераховують зручності, знають район. «Вони будують новий торговий центр внизу по вулиці, чи ви зрозуміли, що заправка додає Quicky Mart або автомийку чи щось інше?»
Вони познайомилися з районом і дали потенційному орендарю зрозуміти: «Це хороший район, куди я переїжджаю. І це хороший підрозділ, куди я переїжджаю». Вони також повинні знати зручності на місці. Вони мають бути експертами з нерухомості та робити все, про що вони говорять, найзахопливішою річчю. Тож я вважаю, що це чудові якості для лізингових агентів, а також вони хороші в подальших діях, хороші в закритті, тому що не всі збираються слідкувати за... збирається підписати договір оренди саме тоді, тому вони повинні виконати і досягти аути і все. І ще одна річ, у сучасному світі я щойно описав чудового агента з оренди, але зірковий агент з оренди наступного рівня – це той, хто добре розбирається в соціальних мережах і може публікувати публікації в Instagram для вашої власності, може робити публікації у Facebook для вашої власності, які можуть отримати право власності на ваш Google Pin Drop активів соціальних медіа вашої власності, оскільки вони є зірковими агентами з оренди наступного рівня.

Ендрю:
Говорячи про соціальні медіа, ми щотижня спілкувалися з однією з наших команд управління майном, і я запитав її: «Звідки ці договори оренди?» Вона каже: «Ой, цей, цей, цей, ці двоє прийшли з TikTok». «Ой, ой, ой, ой, ой, що ти маєш на увазі, що ці договори оренди надійшли від TikTok». «О, так, я роблю все це…» Виявляється, вона кілька разів на день викладає ці маленькі відео TikTok, і це майно має величезну кількість прихильників, і вона отримує його в оренду. І я кажу: «Гаразд, ви можете навчити інших наших менеджерів, як це робити?» І деякі з них такі: «Добре, чудово. Я навчуся, як це робити». У мене є такий: «Я не користуюся TikTok». Я кажу: «Гаразд, добре. Я не буду змушувати вас це робити». Отже, так, навички роботи з соціальними медіа, це те, чого навчилася вся наша команда та бізнес, тому що той менеджер робив це, знову ж таки, сам, навіть не кажучи мені нічого. А я кажу: «Почекай, почекай, ти можеш орендувати TikTok?» «Звичайно можу».
Я часто є людиною, якій хтось із моєї сфери телефонує з питанням про нерухомість, яким би воно не було. Так часто я зустрічаю старих друзів або людей, які насправді намагаються зрозуміти, у яку квартиру їм переїхати. Я займаюся нерухомістю, тому вони телефонують мені, ніби я знаю, як відповісти.

Девід:
О, так, отой саме.

Ендрю:
[нерозбірливо 00:40:21] квартира в моєму житті. Але я помітив, що коли вони перебувають у тій точці: «Я збираюся йти з шепотом, озерами чи висотами?» Вони створять список усіх зручностей, які вони мають, а потім порівнять орендну плату. Існує глибокий аналіз, до якого більшість орендарів збираються вдатися, коли вибирають, куди вони переїжджають, оскільки в ідеалі вони збираються жити там деякий час. Вони не хочуть пакувати речі та постійно переїжджати. «Це було 2000 на місяць, і воно знаходиться в цьому місці, але в ньому немає басейну та заборонено домашні тварини. Тут дозволено домашні тварини, і це лише 2,500 на місяць, але бла-бла-бла».
Вони справді доклали багато зусиль, щоб розглянути це, і коли ти в такому становищі, коли ти настільки зацікавлений у тому, куди збираєшся піти, я абсолютно вірю, що лізинговий агент, який слідкує, продає чому вони були б щасливішими на висоті, а не в шепоті чи будь-якому іншому, абсолютно змінює правила гри. Це дуже важливо, коли ти намагаєшся прийняти рішення і не хочеш прийняти неправильне. Коли у вас є такий підбадьорливий голос, який змушує вас думати... Більшість людей, як би дивно це не було, розуміють, що оскільки Бог, мабуть, каже мені перейти до цього, тому що ця людина подзвонила, ми завжди віддаємо цьому належне...

Девід:
Знак. Це повинно бути.

Ендрю:
Божественне втручання. Вони звернулися до мене, коли я намагався це зрозуміти. Після того, як ви показали їм квартиру, вони, ймовірно, підуть того вечора додому, щоб поговорити зі своїм хлопцем, дівчиною, ким завгодно, і сказати: «Куди ти хочеш переїхати?» Існує висока ймовірність того, що вони роблять, коли ви божественно втручаєтесь і дзвоните о 8:30, щоб просто сказати: «Гей, у вас були запитання? Я дуже хотів би мати вас тут. Я думав, що ми дуже добре порозумілися». «Боже мій, вони хочуть нас. Ласкаво просимо». «У нас навіть собаки немає. Ходімо туди». Лише ця дрібниця може абсолютно змінити ситуацію.

Мет:
Дозвольте мені додати до цього. І причина цього в тому, що більшість людей не йдуть зайвої милі. І коли ви це робите, це дивує людей, чи не так? Це схоже на те, що зазвичай вам не відповідають на кшталт: «Гей, як це було?» На кшталт: «Гей, тобі замінили масло тут, у цьому магазині чи будь-що інше. Як це було? Ви були щасливі?» Я не отримую цей телефонний дзвінок. І тому, коли ви це зробите, вони скажуть: «Гей, їм справді все одно. Це гарне місце. О, я поїду туди назавжди. І ми здаємо цю квартиру, тому що ця людина дійсно взяла трубку і подзвонила мені». правильно?

Ендрю:
Метте, раніше ви дуже добре зауважили, що, на мою думку, підкреслює різницю між управлінням активами та управлінням майном. І коли ви сказали, говорили про узгодження інтересів членів вашої команди з успіхом власності. Більшість компаній з управління майном, якщо ви запитаєте їх: «Що ми повинні заплатити цій людині?» Вони кажуть: «Ну, ринок становить від 24 до 27 доларів на годину, тому ми встановимо 25». І це відповідь, яку ви зазвичай отримуєте. Хороший менеджер активів скаже: «Гаразд, чудово, це ринок». Але якщо моя власність має чистий операційний дохід у сто тисяч доларів щороку, я досягаю своїх цілей. Якщо він сягає 120, я його розбиваю. Тож що, якщо я встановлю це так, що вище певної цілі, менеджер нерухомості отримає певний відсоток від кожного долара понад це. Ну, здогадайтеся, тепер їхні доходи зростають разом із вашими.
І ми зробили це з багатьма нашими об’єктами, і це творило чудеса, тому що менеджери з об’єктів знають: «Гей, якщо я над цим дуже старанно попрацюю, це не приверне інвесторів по всій країні чи якогось чувака в Каліфорнії. більше грошей, це також принесе мені більше грошей». У нас є керуючий майном, який заробляє більше, ніж регіонали, які стоять над ним, тому що він так далеко вибив його з парку. І я дуже радий платити йому буквально подвійний ринок, тому що коли ви подивіться на те, скільки він нам заробляє, це майже не має значення, тому що у нього все так добре. Отже, хороша навичка менеджера активів полягає в тому, щоб переконатися... Навіть якщо це ваш адміністратор, знайдіть спосіб узгодити їхній успіх із вашим, щоб ви завжди розвивалися в одному напрямку.

Девід:
Отже, коли справа доходить до інспекторів з обслуговування, це ще одна досить велика частина, тому що погане обслуговування змусить людей більше не захотіти там жити. Я думаю, що більшість людей залишатимуться на місці, доки не станеться щось, що порушить їхній спокій. Отже, сусідка надто гучна. Ймовірно, їхня перша думка: «Попросіть керівництво це виправити. Якщо це не буде виправлено, я переїжджаю». Або щось зламано, що неможливо виправити. У всіх є толерантність. І тоді в певний момент вони просто доходять до того, що кажуть: «Мені потрібно піти, щоб це виправити». І вакансії дуже дорогі, тому що ви зараз є агентом з оренди, вам потрібно платити комусь, щоб піти і заповнити його, а також період часу, коли ніхто не займає, він вільний. А потім черга, ви повинні перефарбувати та переробити все це. Тож спеціалісти з технічного обслуговування справді можуть допомогти знизити ваші витрати. Які дві речі, які, на думку кожного з вас, виділили б, коли мова йде про супервайзерів з технічного обслуговування? Які найважливіші речі ви можете порекомендувати?

Ендрю:
Я маю на увазі, я думаю, що ми будемо працювати на базовому припущенні, що той, про кого ви говорите, має базові навички технічного обслуговування. Вони знають різницю між Phillips і flathead, це приблизно настільки, наскільки я можу зрозуміти. Тож кращих аналогій у мене немає. Номер один прагне зробити свій внесок. І я маю на увазі, що вони є, а не просто: «Добре, я отримав ці п’ять робочих нарядів. Поки я роблю це сьогодні, я в порядку». Ну, можливо, вони працюють над замовленням номер два і бачать, що наступний мешканець прийшов, їхні двері просто заклинило. Він увібрав вологу і більше не підходить. Тож щоразу, коли вони бачать, як вони виходять, і штовхають їх плечем. «Ой, зачекайте». Вони підходять, регулюють петлі, «Ой, подивіться». І виправте це за п’ять хвилин.
Для цього не потрібен робочий наказ. Крім того, вони є тими, хто готовий допомогти менеджеру, де б щось не виникло. Я можу згадати один із прикладів: у нас є супервайзер з технічного обслуговування, якого ми нещодавно найняли, і він приходить на наші дзвінки з блокнотом і має список речей, які потрібно переглянути, а потім робить нотатки про те, про що ми говоримо, щоб він міг слідкувати на них і подбати про це. І ми навіть не просили його про це. Я маю на увазі, що він просто прагне зробити свій внесок і бути частиною цього. Так що це величезно. І ще один, я б також сказав, і вони пов’язані разом, це спеціаліст з обслуговування, який розуміє, що це командна робота.
так Гаразд. Він має виконати п’ять робочих нарядів, але він може мати підрядника на місці, який ремонтує підрозділ, і він повинен переконатися, що матеріали є, і що менеджер, менеджер майна присутній, щоб переконатися, що він отримав замовлення на поставки. Тому що технічне обслуговування зазвичай не замовляє власні матеріали. Іноді це не так, але часто це командна робота: «Добре, нам це потрібно. Менеджер стежить». І просто бути готовим втрутитися та допомогти там, де це необхідно. І, відверто кажучи, бути на зв’язку, мабуть, одним із найгірших аспектів бути обслуговувачем у житловому комплексі, тому що вам зателефонують о 2:30 ночі на Різдво, коли хтось заштовхнув плюшевого ведмедика в унітаз і тепер він заливає блок.
Не те, щоб комусь це сподобалося, але хтось, хто зможе сказати: «Гаразд, це частина служіння цій спільноті, і такі речі траплятимуться». І, сподіваюся, як хороший менеджер активів, ви компенсуєте це їм на задній частині. У нас були подібні ситуації, і ми надішлемо цій технічній особі подарункову картку на кшталт: «Іди, відведи свою дружину на вечерю. Наша власність зіпсує вам новорічну ніч».

Девід:
Гаразд, ми розуміємо. Вибач за те. І дякую, що відповіли на телефонний дзвінок, пішли й подбали. Це круто.

Ендрю:
Так.

Мет:
Щоб додати до цього, це смішно, просто здавалося, що це загальна тема для команди з управління майном, отже, менеджера ділянки, агента з оренди, будь-що, що є почуттям власності. Технік з технічного обслуговування проявляє почуття власності: «Ну, цього місяця ми отримали 20 робочих нарядів, тож це означає, що ці 20 орендарів чекають, щоб я щось зробив для них, і зараз чекають і це не нормально. Тому мені потрібно прискорити темп. Мені потрібно вибити ці робочі замовлення». Що завгодно. Поганий технічний технік знизає плечима і скаже: "Ну, це все..."

Девід:
Я досягаю цього, коли я досягаю цього.

Мет:
Так, я досягаю цього, коли я доходжу до нього. І ми всі бачили техніків з технічного обслуговування, які дотримуються такої філософії, і є також техніки з технічного обслуговування, які суєтно кажуть: «Слухай, це неприйнятно. Я потрібен цим людям». Тоді це почуття власності, і вони справді сприймають... Відповідають на виклики блокнота. Нам техніки з технічного обслуговування казали нам на кшталт: «Послухайте, ми давали черги агрегатам», тобто коли блок звільнявся, технічне обслуговування на місці було хлопцями, які повертали блоки. Вони прийшли до нас і сказали: «Гей, нам потрібна невелика допомога. І цей світ обертається, тому що з’явилося багато агентств, і вони попросили нас про допомогу, оскільки знали, що не можуть підтримувати потік робочих нарядів, і це не буде добре, щоб баланс робочих нарядів вийшов із удар, тому що вони знали, що це щось, це схоже на власність.
Вони знали, що несуть за це відповідальність. Тож вони сказали: «Чи можемо ми залучити трохи короткострокової допомоги, щоб допомогти нам трохи помалювати, допомогти нам винести сміття?» Що завгодно. І ми сказали: «Звичайно, абсолютно». Тому що ми знали, що вони піклуються. Ось чому вони просили це. І це було не тому, що вони не хотіли виконувати роботу. Це тому, що їхні зобов’язання почали зникати.

Ендрю:
так І останнє, на що я хочу звернути увагу. Тож будь-хто, хто слухає, може сказати: «Це чудово, хлопці, що у вас трьох є ці чудові пари людей для обслуговування. Я просто намагаюся змусити когось прийти і зробити щось вчасно». Зараз це теж наша проблема. Я маю на увазі, що ми з Метом і Девідом перебуваємо в тому масштабі, що у нас є ці члени команди, але технічне обслуговування, мабуть, найважча посада для нас зараз. І, на жаль, ми найняли людей, які не відповідають тим характеристикам, про які ми щойно говорили, і нам довелося їх звільнити. Тож якщо ви сидите там і думаєте: «Ну, це чудово, усі ці ідеальні персонажі. Просто хочу якісь риси характеру. Я просто хочу, щоб хтось з’явився». Так, у нас теж така проблема. Це не тільки ти. Сподіваюся, що якщо Федеральна резервна система створить більше безробіття, то однією з побічних переваг стане те, що стане легше знайти хороших людей. Але це проблема, яка є й у нас. Тому, якщо ви відчуваєте це, не засмучуйтеся. Ймовірно, це не ти.

Девід:
Всі цілують жаб. Ми говоримо про ідеальну людину. Це не означає, що ви отримаєте їх з першої чи навіть 10-ї спроби. Часто це справжня навичка з’ясувати, як знайти потрібних людей, саме тому ви так добре ставитеся до них, коли вони у вас є, тому що ви хочете, щоб вони ставилися до вашого майна, і вони, ймовірно, ставитимуться до нього так, як ви лікувати багато часу. Ну, дякую, хлопці. Це було фантастично. І це на тему, про яку ми насправді не говоримо дуже часто, тому що це просто купуйте якомога більше нерухомості, позичайте чужі гроші, заходите туди швидко, розкуто та безрозсудно, просто бризкайте та здобуйте, і ви будете влучіть у ціль кілька разів, і ви заробите багато грошей. І ця ціль стає набагато жорсткішою і стає набагато важчою.

Ендрю:
«У майбутньому це спрацює».

Девід:
Це точно так. Тож перш ніж я виведу вас звідси, Метте, де люди можуть дізнатися про вас більше?

Мет:
Вони можуть почути про мене на сайті нашої компанії derosagroup.com, D-E-R-O-S-A-group.com. Або вони можуть стежити за мною в Instagram на themattfaircloth.

Ендрю:
Метт також написав книгу для BiggerPockets. Що це була за книга?

Мет:
Це було названо залученням приватного капіталу. І це щось справді захоплююче. І я думаю, що зв’язки з інвесторами та те, як ви отримуєте більше грошей для своїх угод, і те, як ви ставитеся до інвесторів, яких ви вже залучили у свої угоди, стане чимось, що стане ще більше, це завжди важливо, але навіть більше важливі в мінливій економіці. Тож кожен повинен ознайомитися з Raising Private Capital на biggerpockets.com/store.

Девід:
добре А Куш, де люди можуть дізнатися більше про вас?

Ендрю:
Просто знайдіть веб-сайт Vantage Point Acquisitions vpacq.com. Також зателефонуйте колезі, попросіть мене на BiggerPockets, щоб ми могли зв’язатися там. І якщо ви дійшли до кінця цього подкасту та або любите керувати активами, або ви скажете: «Я справді хочу цього навчитися», три з наших останніх чотирьох доповнень до наша команда прийшла зі слухачів BiggerPockets. Є кілька чудових людей, які слухали цей подкаст, і ми шукаємо іншого. Отже, якщо ви хочете працювати з нами в сфері управління активами, перейдіть на веб-сайт. Там буде вкладка та посилання для застосування. І я з нетерпінням чекаю співпраці з вами.

Девід:
так І я можу підписати це. Ендрю — мій багатосімейний партнер. Ми купуємо нерухомість разом, і люди, які прийшли до нас працювати, були фантастичними. І вони також досягли значного прогресу у своїх власних портфоліо. Це дійсно, дуже хороший спосіб навчитися, коли ви працюєте на когось, хто буде тримати вас на високих стандартах, навчить вас робити речі правильно, моделюватиме для вас правильний підхід до цього. І ті звички, які виробляються, — це те, про що ми говорили раніше, причому ставлення та особистість, які ви привносите в роботу, мають велике значення. Тому, будь ласка, якщо ви хочете багатосімейний, подумайте про те, щоб зв’язатися.
Гаразд, хлопці, я виведу вас звідси. Щиро дякую, що знайшли час на своєму озері Тахо [нерозбірливо 00:53:07], щоб поговорити зі мною та нашими слухачами на багато сімей. І, сподіваюся, це допоможе багатьом людям. Зустрінемось наступного разу.

Ендрю:
Побачимось.

Девід:
Це Девід Грін для Мета «Скорокіпера» Ферклота та Ендрю «Гамбургера» Кушмана, який краде всі мої аналогії, підписуючись.