anahtarı nedir 2023'teki sıçan yarışından kaçmak? ihtiyacın var mı kiralık emlak LLC her mülk için mi, yoksa birden fazlasını tek bir mülke koyabilir misiniz? Peki nasılsın nakit akışı yaratmak konut fiyatları ne zaman bu kadar yüksek? Gündelik gayrimenkul yatırımcıları için karlı kiralık mülkleri bulmak giderek zorlaşıyor gibi görünebilir ve mali bağımsızlık yavaş yavaş uzaklaşıyor. Ve çoğu kişi arayışlarından vazgeçerken Erken emeklilik, zaman özgürlüğü ve programlarına göre özerklik, size ihtiyacınız olan bilgiyi vermek için buradayız. 2023'te en çılgın yatırım hedeflerinize ulaşın.
başka biriyle geri döndük Greene'i görmekAcenteniz, yatırımcınız, brokerınız ve sistem kurma uzmanınız David Greene'in sorularınızı yanıtladığı yer gayrimenkul yatırım soruları yerinde! Bu bölümde şu konuya değineceğiz: kiralık emlak LLC'leri ve her birine kaç tane özellik yerleştirileceği, ev fiyatları yüksek olduğunda ne yapılmalıve nakit akışının düşük olması, “yeni yapı BRRRR” bu çılgın özsermaye kazançları yaratabilir ve alışveriş yapmanın daha akıllı bir yolunu yaratabilir ev sahibi sigortası. Bunların hepsi (ve çok daha fazlası) yaklaşıyor, o yüzden buralarda kalın!
David'e bir soru sormak ister misin? Öyleyse, sorunuzu buraya gönderin Böylece David, Seeing Greene'in bir sonraki bölümünde cevap verebilir. atla BiggerPockets forumları ve diğer yatırımcılardan paylarını isteyin veya David'i Instagram'da takip et ne zaman canlı yayına geçeceğini görmek için canlı bir Soru-Cevap bölümüne geçebilir ve sorunuzun anında yanıtını alabilirsiniz!
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
David:
Bu BiggerPockets Podcast Show 744. Beş, iki buçuk veya beş, üç tane almanızı ve odaları ayrı ayrı kiralamanızı tercih ederim. Gidip üç, iki tane satın almaktansa, özellikle de yeni bir inşaat varsa, yedi ila sekiz üniteden oluşan küçük bir apartman kompleksi satın almanızı ve bunu kiralamanızı görmeyi tercih ederim.
Colorado'daki bu pahalı piyasadaysanız, gidip yeni bir inşaat evi satın alamazsınız, piyasa fiyatını ödeyemezsiniz ve bunu kiralık olarak çalıştırmaya çalışamazsınız. Para kaybedeceksin. Daha yaratıcı bir şeyler yapmalısın.
Eklenebilecek metrekaresi olan, bir birimden üç birim elde etmek için dönüştürülebilecek metrekaresi olan bir mülk bulmalısınız. Bu şeylerin ve günümüz piyasasının işlemesi için eskisinden çok daha fazla çabalamalısınız. Sanırım muhtemelen bunu görüyorsunuz.
Herkese neler oluyor? Ben David Greene, dünyanın en büyük, en kötü, en iyi emlak yatırımı podcast'i BiggerPockets'in sunucusu. Bugün siz dinleyicilerimizin sorduğu sorulara dair içgörülerimi ve bilgilerimi paylaştığım Greene'i Görmek bölümüyle karşınızdayız.
Siz dinleyicilerin gösteriye dahil olduğu tek podcast'lerden biri. Gösteride yer almak veya sorunuzun yanıtlanmasını istiyorsanız, sorularınızı gönderebileceğiniz bigpockets.com/david adresine gidin.
Bugünkü gösteri muhteşem. Yeni İnşaat: 2023'te Yenilenebilir Enerjinin Yolu konusuna giriyoruz. LLC'ler nasıl yapılandırılmalıdır? Birden fazla mülkünüz varsa bir LLC'ye mi yoksa birden fazla LLC'ye mi ihtiyacınız var? Bir yüklenicinin teklifi yükseldiğinde ve anlaşma işe yaramadığında, size yardımcı olmak için işletmenizde sistemleri nasıl inşa edeceğiniz, geliştireceğiniz ve geliştireceğiniz konusunda benden çok uzun ve ayrıntılı bir yanıtın yanı sıra ne yapılabilir?
Sonuna kadar sadık kaldığınızdan emin olun çünkü bu gerçekten sorulan güzel bir soru ve ben de cevabı için çok çaba harcadım ve bunu duymanız beni heyecanlandırıyor. Gösteriye başlamadan önce hepinize kısa bir ipucum var.
Ekibinizi, sektörlerindeki bilginin yalnızca bir kısmını değil, geniş bir bilgi yelpazesini bildiklerinden emin olmak için inceleyin. İnsanlar sıklıkla Wells Fargo'daki veya Chase Bank'teki bir kredi verene veya internetten buldukları bir sigortacıya gidiyor ve "Kiralık emlak işim, emlak yatırım işim için bir şeye ihtiyacım var" diyorlar.
Kişi, "Ah, yaptığımız şey bu" diyor. Onlar şöyle diyorlar: “Peki ya bu? Buna ne dersin?" "Bilmiyorum. Bunu bilmiyorum.” Ebeveynlerle Tanışın'daki, kayınvalidesinin evine götürmek için güzel bir şişe şarap istediği, çünkü onunla ilk kez tanıştığı ve "En pahalı şişeniz nedir?" dediği sahneyi hatırlatın.
Adam "Anneler, bu 5 dolarlık bir şişe şarap gibi" diyor. “Peki, daha pahalı bir şeyin var mı?” diye soruyor. Adam şöyle diyor: "Bir sürü Anne satın alabilirsin." Bir kredi memurundan, bir sigorta komisyoncusundan, bir emlakçıdan, bir inşaatçıdan, bir tamirciden bu şekilde pek çok yorum alırsınız; onlar her yerdedir.
Girdikleri işi incelemiyorlar ve bunlar birlikte çalışmak isteyeceğiniz insanlar değil. Bu yüzden şirketler kuruyorum ve çalışanlarımı farklı krediler ve işe yarayacak farklı senaryolar hakkında geniş bir bilgi yelpazesine sahip olacak şekilde eğitiyorum.
Boşluklardan bahsetmek istemiyorum ama diğer kredi verenlerin dediği gibi, size finansman sağlamanın farklı yolları var, bunu nasıl yapacağımı bilmiyorum. Sadece vazgeçiyorum. Biz bunu aramıyoruz. Birlikte çalıştığınız kişiye birçok soru sorun. Onlara cevap veremiyorlarsa sektörün nasıl çalıştığını bilmiyorlardır, konuşmak isteyeceğiniz kişi o değildir.
Bölgenizde BiggerPockets üyesi olan bir temsilci bulmak için BiggerPockets temsilci bulucusunu da kullanabilirsiniz. Onlarla aynı işlemi kullanın. İyi bir menajer olup olmadıklarını sırf BiggerPockets'te oldukları için varsaymayın. Hiç ev satmamış olabilirler veya sadece yeni inşaat evleri satmış olabilirler ve özgeçmişlerinde 75 adet satılık ev var ama hiçbiri ikinci el satış değil.
Birlikte çalıştığınız kişinin geniş bir bilgi birikimine sahip olduğundan emin olmak istiyorsunuz. Bu çok hızlı, hızlı bir ipucu değildi. Bu aslında çok uzun ve kısa bir ipucuydu ama çok önemliydi. Umarım hepiniz duyarsınız ve ciddiye alırsınız.
Elbette. Gelelim bugünkü programa.
Ürdün:
David Greene nasıl gidiyor? Adım Jordan Ray. Aslında Memphis, Tennessee pazarında yerel bir emlak yatırımcısıyım. Bu yılın başlarında, tabii ki gelirimi telafi etme ve kamyon şoförlüğü yapmaktan vazgeçme fikriyle kurduğum bir emlak şirketim var ki şu anda içinde bulunduğum şey de bu. Kamyonumdayım.
Kamyon sürmeyi seviyorum ama aynı zamanda emlaktan da keyif alıyorum ve ailemden de keyif alıyorum ve ailemle daha fazla zaman geçirebilmek ve aynı zamanda nesiller boyu bir zenginlik oluşturmak istiyorum. Elbette çoğu insanın emlak işine girdiğinde yaptığı gibi.
Sahip olduğum birkaç soru, sadece iki soru. İlk soru, birden fazla mülkünüz olduğunda bilmek istiyorum… Şu anda bir tane var. Bu arada bu bir para ineği. Ama bir tane daha aldığımda, bunu kendi LLC'me mi koymalıyım, o zaman şu anda ilk mülk bende mi olmalı, yoksa başka bir LLC mi almalıyım?
Bunu nasıl yapacaksınız, çünkü bana göre birden fazla LLC'ye sahip olmak, vergiler açısından çok fazla iş gibi görünüyor. Ben kendi vergilerimi kendim ödemeyi severim. Kendi vergilerimi ödeme konusunda gerçekten iyiyim. Gerçekten durum tespiti yapacağım, bu yüzden başa çıkılamayacak kadar fazla hale gelene kadar bu şekilde kalmayı tercih ediyorum. Şu anda tek mülk, belki iki mülk, vergilerin hiç de karmaşık olmayacağını düşünüyorum.
İkinci sorum şu olacaktır: Toptan satış yapıyor musunuz ve eğer toptan satış yapıyorsanız veya kimin toptan satış yaptığını biliyor musunuz, en sevdiği yolu veya potansiyel müşteri kazanmak için en sevdiğiniz pazarlama yolunu biliyor musunuz? Şu anda çok sayıda soğuk arama ve kartpostal yapıyorum ve aslında Facebook reklamlarını denemeye başlamak üzereyim.
Çünkü dürüst olmak gerekirse, soğuk arama işe yaramıyor. Kartpostallar çalışıyor. Aramaları geri alıyorum. Ancak henüz herhangi bir potansiyel müşteri oluşturmadım. Yaklaşık altı aydır ara sıra toptan satış yapmaya çalışıyorum, henüz bir anlaşma yapmadım.
Birçoğunu sözleşmeli olarak aldım. İlk başta sözleşmeli mülk alma konusunda iyiydim, sonra işler tersine döndü ve sonra nakit alıcı bulmada iyi oldum ama sözleşmeli alıcı alamadım. Ben de bunu birleştirerek azaltmaya çalışıyorum ve oldukça yaklaştığımı hissediyorum. Ama sadece bu konudaki fikrinizi öğrenmek istedim.
Evet. Sorularıma cevap verebilirseniz tüm yardımlarınızı takdir ediyorum. Videomu BiggerPockets Podcast'inizde görmeyi sabırsızlıkla bekliyorum. Zaman ayırdığınız için teşekkür ederiz ve harika bir zaman geçirin.
David:
Elbette. Ürdün, sorunuz için teşekkür ederim. İkinci kısma çok hızlı cevap verebilirim. Toptan satış yapmıyorum. Ben bunu yapmıyorum. Bunun ahlak dışı olduğunu söylemeyeceğim. Ama genel olarak modeli beğenmedim. Yasallık çizgilerini aşıyor. Nadiren mülk satıcısına fayda sağlar.
Toptancılar size her zaman bir anlaşma üzerinde çalıştıklarını söyleyecektir. Bu bir kazan-kazan durumu. Bazen bunun olacağını düşünüyorum. Ancak çoğu zaman satıcının, evini herkesin görebileceği ve diğer yatırımcıların daha fazla envantere erişebileceği MLS'ye koyması durumunda, onu bir alıcı listesine satması yerine çok daha fazla para kazanacağını düşünüyorum. ve benim gibi bir adam, benim hepsini satın aldığım mülklere anında erişebiliyor ve sizin normal yatırımcılarınız onları göremiyor.
Toptan satış modelinin gerçekten büyük bir hayranı değilim. Gayrimenkulden para kazanmak isteyen bana gelen insanlar için, evlerini satıp onlara olabildiğince çok para kazandırmayı, sonra onlara hızlı bir satış yaptırmayı ve bazı yatırımcıların para kazanmasını tercih ederim.
Şimdi sorunuzun ilk kısmına burada değinebilirim. Mülk başına bir LLC mi yoksa tüm mülkler için bir LLC mi kullanıyorsunuz? Bu iyi bir soru çünkü pek çok kişi LLC'lerin karmaşıklığını anlamıyor. Genellikle bir LLC'nin daha güvenli olduğu düşünülür, bu yüzden oradaki mülkünüze sahip olun. Karmaşıktır ve her zaman daha güvenli değildir. Tamam aşkım.
Çok sayıda LLC'm var. Genellikle LLC başına birden fazla mülküm var, ancak bunların hepsini bir arada tutmaya çalışmak baş ağrısına dönüşüyor. Her şeyi yoluna koymak için Mali Müşavirlere yılda 75 bin ödüyorum. Bu korkunç. Yalnız ben ve birisinin tam zamanlı maaşını ödüyorum, sanırım biraz düşünürsem, ödeme yapmak yerine tam zamanlı çalışanım olan bir CPA'yı işe almak daha iyi olur, belki de bu konuyu araştırmam gerekir.
Ancak burada şunu anlıyorum: CPA'ler zor. Onlar pahalı. Yönetilmeleri zordur. Her yıl onlara başvurmalısınız. Bu işin içine girecek çok şey var. LLC'lerin mülkleriniz için tüm sorunlarınızı çözecek sihirli bir hap olduğunu düşünmeyin.
Yapmaya çalışmak istediğiniz şey, herhangi bir LLC'de ne kadar özsermaye bulunduğunu azaltmaktır. Dört mülkün tamamının nakit olarak ödenmesini ve ardından mülklerin %80 oranında kaldıraçlandığı diğer LLC'lerin ödenmesini istemezsiniz. Her LLC'nin sınırlı miktarda özsermayeye sahip olması için bunu bölmek istiyorsunuz.
Çünkü eğer dava edilirseniz LLC'deki hisselerin peşine düşecekler, bu yüzden hepsinin bir arada olmasını istemezsiniz. Umarım sorunuza yardımcı olur. Hizmetiniz için teşekkür ederiz. Devam etmeye devam edin, umarım kamyon şoförlüğü işinden çıkıp daha çok sevdiğiniz bir işe girmenin bir yolunu bulursunuz.
Pekala, bir sonraki sorumuz Las Vegas'taki Kenny McGregor'dan geliyor. Ben aktif görevli bir askerim. Las Vegas'a geldiğimde geleneksel krediyle küçük bir apartman dairesi satın alırken, ilk evimi VA kredisiyle inşa ettim. Şimdi üç yıl sonra emlak ruhsatımı aldım ve 1031 Takas yaptığım daireyi iki kiralık mülk daha satmaya karar verdim ve ilk yatırımımı geri aldım.
Daha sonra birincilimi sattım. Şimdi arkadaşımın evinde yaşıyorum ve başka bir yer satın almam gerekiyor. Sorum şu; bu piyasada kaç tane mülk almalıyım? Bankadaki yaklaşık 120,000 tutarındaki büyük bir avantaj olan sıfır peşin VA kredimi yeniden kullanabilirim. Ancak yerel bölgede sıfır peşinatla yürüttüğüm anlaşmaların çoğu ve mevcut faiz oranlarım nakit akışı bırakmıyor.
Yani yapmaya değer. Dördüncü bir mülk daha mı almalıyım yoksa piyasanın biraz daha oturmasını mı beklemeliyim? Teşekkürler.
Tamam aşkım. Bu gerçekten iyi bir soru. Öncelikle şunu söyleyebilirim ki, hiç düşünmeden. Kendinizi bir eve sokmak için VA kredinizi sıfır peşinatla kullanın. Aslında kendi evin olabilir. Biraz para harcayabilirsin. Biraz cebinden çıkabilirsin.
Ancak sorun değil, çünkü uzun vadede gayrimenkul sahibi olmak değerlidir. Sırf yaşayacak bir yere sahip olmak için birkaç yıl boyunca para kaybetmek zorunda kalsanız bile, bu yine de kira ödemekten veya mülk sahibi olmaktan çok daha ucuzdur. Bu hiç akıllıca değil. VA kredinizle birincil olarak yaşamak için bir ev satın almanız gerekir.
Şimdi elinizdeki geri kalan para, yani 120,000 dolar, “Kaç ev almalıyım?” sorusunu sormanıza gerek yok diye düşünüyorum. Doğru soru şu: "120,000 doları gayrimenkule yatırmanın en iyi yolu nedir?"
Artık aceleye gerek yok. Bu konuda harika olan şey de bu. O parayı oyuna yatırmana gerek yok. Yıllar boyunca fiyatlar yükselmeden önce kiralar da artıyordu. Enflasyon yüzünden sermayenizi çekmek zorunda kaldınız. Üzerimizde çok fazla baskı vardı. Oranlar yükseldikçe bu geçici olarak yavaşladı.
O parayı yatırmanız için üzerinizde çok fazla baskı yok. Yerleşirdim ve beklerdim. Ancak piyasanın durgunlaşmasını beklemezdim. Sadece doğru anlaşmanın yolunuza çıkmasını bekliyorum. Eğer bana mevcut faiz oranlarının nakit akışı bırakmadığını söylüyorsanız, farklı özelliklere veya farklı stratejilere bakmalısınız.
Belki iki birime bakıyorsunuz, üç birime bakmanız gerekiyor. Belki müstakil evlere bakıyorsunuz ve bir veya iki ADU'su olan bir ev satın almanız gerekiyor. Gayrimenkullere nakit akışı sağlamanın bir yolu var. Belki bir mülk satın almanız ve ana evi Airbnb'den satın almanız ve ADU'da kendiniz yaşamanız gerekecek.
Buna bakmanın farklı yaratıcı yolları var. Ama benim size tavsiyem, sadece kalıplaşmış bir tavır takınmayın, "Ah, daha önce işe yarayan şey şimdi de işe yarayacak." O daireyi satın aldığınızda farklı bir pazardı. Nakit akışı elde edebilirsiniz, takdir alırsınız. Artık daha zor bir pazar.
Fırsatlara yaratıcı bir şekilde bakmakla zaman ayırmayı birleştirin. Doğru kişi karşınıza çıktığında üzerine atlayın, ancak ondan önce üzerine atlamak için baskı hissetmeyin. Yarın bir ev satın almazsanız kaçıracağınız hiçbir şeyin yakın zamanda düzeleceğini düşünmüyorum.
Elbette. Hayward'daki Sayılı'dan. Buraya çok sayıda Hayward'lı geliyor. Her zaman Hayward'da görev yapan çok sevdiğim bir restoran olan kırmızı biberlerden bahsederim. Oradan çok insan alıyoruz. Çok havalı. Bay Area'daysanız veya Kaliforniya'daysanız bize ulaşın. Seninle konuşmayı çok isterim. Seni daha iyi tanımayı çok isterim çünkü bunlar benim uğrak yerlerim. Elbette. Bakalım Saylı ne diyecek?
Sayılı:
Merhaba David. Sorumu dinlediğiniz için teşekkür ederim. Adım Sayılı. Hayward, California'lıyım. Son üç buçuk yıldır Michigan'a yatırım yapıyorum. Sorum uzun mesafe rehabilitasyon projesiyle ilgili.
Geçen ay Michigan'da yedinci tek aile kiralamamı satın aldım. Bu benim ikinci BUR projem. Dört farklı genel müteahhitten teklif aldım. Hepsi yerel FP gruplarında çok iyi biliniyor ve tavsiye ediliyor. Önceki projelerimde bunlardan ikisiyle, iki GC'yle çalıştım. Onlarla biraz deneyimim var.
Bu tipik bir yenileme projesidir; tadilat, döşeme, boya, banyo, yenileme, aydınlatma armatürleri, HVAC vb. gerektiren eski bir evdir. Podcast'lerde ve YouTube'larda diğer yatırımcıları dinliyorum. Bu rehabilitasyonu 30 binin, 35 binin altında yapıyorlar ama ben yaklaşık 45,000 bütçe ayırdım. GC'lerden aldığım teklifler 70 bin ve civarında.
Sorum şu; kaliteden ödün vermeden maliyeti nasıl azaltabilirim? Kiracılarıma kaliteli ürünler sunmaktan gurur duyuyorum. Ancak 70 bin rehabilitasyon maliyeti kirayı haklı çıkaramayacak kadar yüksek. Tavsiyen var mı? Bunun için teşekkür ederim ve çağrımı kabul ettiğiniz için teşekkür ederim.
David:
Elbette. Sayli, bu gerçekten güzel bir soru. Maliyetleri düşürmek zorunda olduğunuz ama kaliteyi de düşürmek istemediğiniz böyle bir durumda olduğunuzda, bir yerden vazgeçmek zorunda kalacaksınız.
Şimdi sizin için bu, projeyi kendiniz yönetmek olacaktır. Genel bir yüklenici aracılığıyla çalıştığınızda, yükleniciye temel olarak projeyi yönetmesi ve yardımcıları bulması için ödeme yaparsınız. Her zaman işi kendileri yapmıyorlar. Su tesisatını yapmaları için onlara belli bir miktar para ödüyorsunuz.
Gidip, aldıkları ücretin çok altında bir ücretle bu işi yapan bir tesisatçı buluyorlar ve aradaki fark kendilerine kalıyor. Bir bakıma ihtiyaç duyulan parçalara sahip bir proje yöneticisidirler. Onları anlaşmadan çıkarmak istiyorsanız ve GC'ler size 70,000'lik teklifler veriyorsa, ancak bunun 45,000'e yapılabileceğini düşünüyorsanız, taşeronları kendiniz bulmak zorunda kalacaksınız.
Tesisatçıları, boyacıları, banyo aydınlatma armatürleri, HVAC gibi yenileme işlerini yapabilecek bir tamirciyi bulmanız gerekecek. Bu insanları kendiniz bulursanız bunu yapabilirsiniz. Sadece seni uyarmak istiyorum, bu düşündüğünden daha zor. Çoğu insanın genel yüklenici kullanmasının nedeni budur.
Eğer oraya gidip bu insanları kendiniz bulmaya çalışırsanız, size yalan söyleyebilirler. Paranızı alıp işi bitiremeyebilirler. İçinde sıkışıp kalacağınız sorun bu. Bu riski azaltmanın bir yolu, onlara iş bittikten sonra ödeme yapmak veya belki de istedikleri paranın üçte birini ödeyip sonra ödemektir. İşin tamamlandığını doğruladıktan sonra geri kalanını onlara vereceğim.
Ama yine de size işin tamamlandığını söyleyebilirler. HVAC'ın boyanın yapıldığından emin olmak için çalıştığından emin olmak için oraya bağımsız bir kişi göndermeniz gerekecek ve işlerin beğeninize göre yapıldığından emin olmak için, özellikle bunlar eyalet dışındaysa, bu zor olabilir.
Aklıma gelen diğer tek seçenek, ücretlerin daha düşük olduğu bir bölgede yaşayan birini bulup işi yapması için o bölgeye uçurmanızdır. Sorun şu ki Detroit, Michigan buradaki Malibu'ya pek benzemiyor. Tamam aşkım. Burası Beverly Hills değil. Oradaki insanlar zaten maaşlardan bir ton para kazanmıyorlar. Bu 70,000 dolarlık teklif, bu işin ne olacağına dair sadece gidişat oranı olabilir.
Söylemeyi düşünebildiğim diğer tek şey, bu durumlara düştüğümde, anlaşmayı en az etkileme ihtimali olan alanlarda maliyetleri düşürmenin yollarını aramamdır. Muhtemelen boyayı kesmek istemezsiniz çünkü bu konuda paranızın karşılığını fazlasıyla alırsınız.
Muhtemelen nispeten ucuz oldukları için aydınlatma armatürlerini kesmek istemezsiniz. Ama bahsettiğiniz diğer şeylerden bazıları, belki döşeme, belki döşemeyi orada bırakıyorsunuz. Düşündüğünüz gibi daha ucuz bir döşeme koydunuz çünkü bu hem malzeme hem de işçilik açısından pahalı.
Banyo yenilemesi, belki banyoyu yükseltmezsiniz, sadece aydınlatma armatürlerini yükseltirsiniz. Belki zaten sahip olduğunuz şeyi daha güzel hale getirirsiniz ve böylece bütçedeki işin bir kısmını telafi etmek için daha az çalışırsınız. Bu en iyi seçeneğiniz olabilir. Video için teşekkür ederim. Hayward'ı temsil etmeye devam edin ve işlerin nasıl gittiğini bana bildirin.
Elbette. Gösterinin bu aşamasında hepinizin YouTube kanalımızı beğendiğinden, yorum yaptığından ve abone olduğundan emin olmak istiyorum. Özellikle yorum yapın, şunu bilmek istiyorum, şu ana kadarki gösteri hakkında ne düşünüyorsunuz? Seeing Greene bölümlerini beğendiniz mi?
Siz dinleyicilerimizin önceki bölümlerden bıraktığı bazı yorumları okumak için bir dakikanızı ayıracağız. Başkalarının ne düşündüğünü görebilirsiniz.
Shaka Boom 01'den. “David, şovunu seviyorum. Ama programınızda çok fazla duyduğum kelimeler bir dubleks ve iki dubleks. Hiç bahsettiğini duymadığım bir şey de arazi ve bina satın almak. ADU ile arazi yatırımı yapma ve ideal tek aile evini inşa etme konusundaki düşüncelerinizi duymayı çok isterim, bunu da yapacağım. Çok fazla çalışma/öğrenme gerektireceğini biliyorum, ancak sonucun harika olabileceğini düşünüyorum."
Shaka Boom, bunun hakkında çok fazla konuşmamamın sebebi bunu hiç yapmamış olmam ve anlamadığım şeylerden kaçınmaya çalışıyorum. Zaten var olan bir evi satın almakla karşılaştırıldığında inanılmaz derecede karmaşık.
Bir yüklenicinin nasıl yönetileceğine ilişkin önceki sorumuzu az önce duyduk ve tekliflerin çok yükseldiği durumlarda bunun nasıl kontrolden çıkabileceğini gördük. Sıfırdan inşa ettiğinizde durum daha da kötüleşiyor. Beklemediğiniz birçok şey ters gider.
İşin yapılmasını bekledikleri bankalardan borç alıyorsunuz. İzinler üzerinde çalışıyorsunuz. Burada çok fazla hareketli parça var. Bunun çok uzun sürmesi ve çok para kaybetmesi çok kolay olabilir.
Şimdi, sizi bunu yapmaktan vazgeçirmeyeceğim çünkü eğer bunu yapmaya zaten karar verdiyseniz, bu alanda sizi bu hale getiren biraz eğitim, biraz uzmanlık ve biraz geçmişe sahip olduğunuzu varsayıyorum. bunu daha iyi yapabileceğini düşün.
Ancak gayrimenkule yatırım yapmaya başlayan veya küçük bir portföyü olan ve onu büyütmek isteyen insanlar için, bu programdaki ortalama dinleyicimiz, dinleyen avatar kişi, bu onları kesinlikle mali açıdan iflasa sürükleyebilir.
Bazı aile üyelerim de dahil olmak üzere, özel evler inşa etmeye çalışan ve çok para kaybeden birçok insan tanıyorum. Bu yüzden bu konu hakkında pek sık konuşmuyorum. Ancak ne yaptığınızı bilirseniz emlaktan her şekilde para kazanabilirsiniz.
Elbette. Bir sonraki yorumumuz Rubai Khan'dan geliyor. "David Greene Kaliforniya'yı terk ederse nerede yaşardı?" Ah, bu gerçekten çok iyi. Florida'da geçirdiğim zamandan keyif aldım. Orada yürüttüğüm bazı projelere bakmak için Güney Florida'yı ziyaret ediyordum. Güney Kaliforniya'da yaşayabileceğimi sanmıyorum çünkü trafiğe ve her şeyin yavaş ilerlemesine dayanamıyorum ve trafik her yerde.
Dumanlı Dağları ziyaret etmekten keyif aldım. Ah, biliyorum, muhtemelen Scottsdale'dir. Scottsdale'i ziyaret etmeyi gerçekten seviyorum. Sıcağı severim, özellikle de kuru sıcağı. Sıcak beni rahatsız etmiyor. Hava 100 derece olduğunda koşuya çıkıyorum, 100 derecenin üzerinde olduğunda yürüyüş yapıyorum. Bayıldım.
Soğuk yapamam. Egzersiz yaptığımda ortaya çıkan soğuk hava kaynaklı astım hastasıyım. Nefes borum donuyor. Nefes almak gerçekten çok zor. Buna dayanamıyorum ve üşümek berbat bir şey. Kesinlikle güneşin olduğu bir yerde yaşardım ve muhtemelen Hawaii'ye sık sık tatil yapardım.
Elbette. Bir sonraki yorumumuz Haggy 2013'ten geliyor. “Videoların ana hatlarını çizdiğiniz için teşekkürler. Gezinmeleri kolay ve bunun için 10 beğeni vereceğim.” Evet. Oradaki YouTube zaman çizelgesine küçük aralar ekleyerek hangi konuları ele aldığımızı bilmenize yardımcı olan Nate Weintraub'a ve yapım ekibimize teşekkür ederiz. Orada oturup çok iş yapmaları gerekiyor. Bunu yaptığınız için teşekkür ederim arkadaşlar.
Son yorumumuz Unio Brainwave Music App'ten geliyor: “Bugün bazı nedenlerden dolayı çok yalnız bir gün. Buna karşılık olarak bu yazıyı okuyan mümkün olduğunca çok kişiye merhaba diyorum. Merhaba. Umarım hepiniz, gerçekten iyi başlasa bile, başladığınızdan daha iyi bir gün geçirirsiniz.
Siz de yalnız hissediyorsanız, hayatınızda bir topluluğa ihtiyacınız olabilir. BiggerPockets olarak bunu sağlamak için buradayız. Birçok kişinin soruları yanıtladığı ve sorularını sorduğu bir forumun yanı sıra web sitesinde yayınlanan bölgenizdeki buluşmaların da bulunduğu web sitemiz bigpockets.com'a göz atın. Gidip başka yatırımcılarla tanışın ve bir topluluğa dahil olun.
Elbette. Tüm katılımınızı seviyoruz ve takdir ediyoruz, bu yüzden lütfen buna devam edin. Burada nasıl olduğumuz hakkında ne düşündüğünüzü bana bildirmek için bugünkü program hakkında bana bazı yorumlar bırakın. Unutmayın, eğer programda yer almak istiyorsanız bigpockets.com/david adresine gidebilir ve programa eklenmek üzere sorunuzu gönderebilirsiniz.
Elbette. Sıradaki sorumuz Liam Quintana'dan bir video.
- Liam:
Nasıl gidiyor? Elbette. Adım New Orleans'tan Liam. Elbette. Bir inşaat şirketim var. Size sorum yeni inşaat BUR yapmak istiyorum. Piyasada satıldığından çok daha ucuza evler, dubleksler, tek aileler inşa edebiliyorum [duyulmuyor 00:19:34].
Ama bir dubleks inşa etmek, onu bitirmek, nakit çıkışı yeniden yapılandırması yapmak, parayı alıp başka bir tane inşa etmek istiyorum. Bu yöntem hiçbir zaman paramın bitmemesini sağlıyor. Şu anda sahip olduğum sıvıyı alıp bir dizi kiranın ödemesini yaparsam, sonunda para kaybederim. Yeni inşaat BURing hakkında ne düşünüyorsunuz?
David:
Elbette. Liam, BUR yöntemi bu şekilde çalışıyor. Farklı olan tek şey, satın alıp onarmak yerine inşa etmekten bahsediyor olmanız. Bu, inşa etme, iyileştirme, kiralama, yeniden finanse etme, tekrarlama olabilir ki bu da oldukça komik. Orada durum biraz farklı.
Senin cesaretini kırmayacağım. Sadece inşaat sürecinin nasıl çalıştığını anlamanız gerektiğini söyleyeceğim. Yeni bir mülkü, insanların satmak istediklerinden çok daha ucuza inşa edebileceğiniz doğruysa, bu, gayrimenkul yatırımında yeni bir dalga olabilir.
Satıcılar fiyatlarını düşürmeye istekli değillerse ve yeterli sayıda yeni mülk inşa edilip mevcut envanterin altında fiyata satılırsa, bu durum kompozisyonların düşmesine neden olur ve piyasanın düzelmesine yardımcı olur. Sorun şu ki, fiyatları aşağı çekmek için ihtiyaç duyacağımız süre içerisinde nasıl inşa edileceğini öğrenen ve bunu yapma konusunda yeterli hale gelen yeterli sayıda yatırımcı göremiyorum.
Ama eğer biraz geçmişiniz varsa, eğer bunu bir ev inşaatçısına yaptırırsanız, bunun harika olabileceğini düşünüyorum. Sadece neye bulaştığınızı bildiğinizden emin olun. Tamam aşkım. Aynı şeyi yapmayı düşündüğüm bir zaman vardı. Jacksonville, Florida'da dört katlı bir dizi mülk inşa edecektim.
Araziyi seçmiştim. İnşaatçım vardı. Bir sürü sohbetim oldu. Allah'a şükür projeye başlamadan önce imar planının metrekare başına yalnızca bir kapı inşa etmemize izin vereceğini fark ettim. 10 mil kare arazi satın almayı düşünüyordum. Sadece 10 ev koyabildim ama 50 tane yapmayı planlamıştım.
Senin yaptığını ben de yapacaktım. İki ya da üç, dört katlı apartman inşa edecek, değer biçildikten sonra bunları yeniden finanse edecek, aynı parayı sonraki dörde yatıracak ve kendi dört katlı alt bölümümü inşa edecek ve apartman kompleksleri gibi kendi kiralık topluluğuma sahip olacaktım.
Sonra son dakikada imar planının bunu yapmama izin vermeyeceğini öğrendim. Beni korkutan da bu. Sık sık inşaat yapmadığınızda farkına varmadığınız birçok küçük şey ortaya çıkabilir ve paranız çok kolay tükenebilir.
Bu yeni ev inşaatını yapmaya karar vermeden önce, bunu daha önce birçok kez yapmış, süreç boyunca size rehberlik edebilecek bir ev inşaatçısıyla konuşmanızı kesinlikle tavsiye ederim.
Elbette. Bir sonraki sorumuz Utah'taki Paul'dan geliyor. Paul, Kansas'ta yatırım yaptığımı ve şu anda tripleksten yedi kapıya ve dört müstakil aile evine sahip olduğumu söylüyor. Uzun vadeli bir satın alma ve tutma yatırımcısıyım ve toplamda 10 ila 12 kapı almayı planlıyorum.
En son kiralık mülküm için sigorta yaptırırken, telefonda konuştuğum kişi, tüm mülklerim için bireysel sigorta poliçesi yerine ticari sigorta poliçesi yaptırmanın daha iyi bir seçenek olabileceği noktaya geldiğimi söyledi. her birinin özellikleri.
Bunu daha önce duymamıştım ve David Greene ile BiggerPockets'ın bu konudaki düşüncelerini almayı umuyordum. Hangi artıları ve eksileri bilmeliyim? Ulaşmam veya uzak durmam gereken şirketler var mı? Yerel bir sigorta komisyoncusunu aradım ve bunu sorduğumda kafaları oldukça karışmış görünüyor.
Bunu söylemen çok komik çünkü şu anda bir sigorta şirketi kurma sürecindeyim. Sanırım buna tam koruma sigortası adını vereceğiz ve ev sahiplerine sigorta sağlayacak.
Şimdi boruların kırıldığı birkaç sorunla karşılaştım. İnşaatın ortasındayken kısa süreli kiralamalarda sorunlar yaşadım. Bir mülk satın aldım ve sigorta şirketinden bana verilen teklifin, mülk satın alındıktan sonra bana verdikleri tekliften çok daha düşük olduğu ortaya çıktı ve bu beni sinirlendiriyor ve işte o zaman işe başlıyorum.
Birkaç ay içinde, bu işe daldığımda muhtemelen size bu konuda vereceğim çok daha fazla bilgiye sahip olacağım. Şimdi bu konu pek konuşulmuyor, bu yüzden size bu konuda çok fazla bilgi veremem.
Söyleyebileceğim şey bunun kötü bir fikir olmadığıdır. Her şeyi kapsayacak bir poliçe alabilirseniz, bunun iyi olduğunu düşünüyorum. Yerel sigorta komisyoncusuna gelince... Yanlış olanı aradınız. Eğer ararsanız ve sorarsanız ve “Neden bahsettiğinizi bilmiyorum” derlerse, başka birini arayın. Bilen birini bulana veya "Ah, evet" diyene kadar aramaya devam edin. Bunu yapmayız. Ama işte nedeni şu." Sizi süreç hakkında eğitebilirler.
Arkadaşlar, genel olarak, bir sigorta komisyoncusu, bir ipotek komisyoncusu, bir emlak komisyoncusu veya inşaatçıyı bulmaya çalıştığınızda, her ne ise, onlara sorular sorarsanız ve onlar bilmiyorsa, bu genellikle işe yaramadığı anlamına gelir.' Kendi uzmanlık alanlarına girmiyorlar ve her zaman aynı şeyleri yapıyorlar ve çok fazla yapmadıkları bir şeyde hiç kimse iyi değil.
Profesyonel bir kaykaycıya snowboard hakkında soru sormazsınız çünkü onlar bunu yapmazlar. Kaykay yapıyorlar. Snowboard'da nasıl iyi olunacağını zor yoldan öğrenmek zorunda kalacaklar. Sırf kaykay yapabildikleri için onları antrenör olarak işe almak istiyorsunuz.
İnsanları da aynı şekilde yönlendirmeniz gerekiyor. Ekibimden birine ulaşıyorsanız, BiggerPockets'teki birine ulaşıyorsanız, bir arkadaşınızın sizi yönlendirdiği birine ulaşıyorsanız, birçok soru sorun ve onların kendilerine güvendiğinden emin olun. ve bu soruları yanıtlama konusunda yetkindirler.
Geniş bir bilgi yelpazesine sahip olmaları veya en azından çalıştıkları komisyoncunun buna sahip olması gerekir. Borç vereninize bir DSCR kredisi, bir köprü kredisi, bir HELOC veya diğer kredi ürünlerinden herhangi biri hakkında soru sorarsanız, bu büyük bir tehlike işaretidir ve size söyleyebilecekleri tek şey “Biz sadece geleneksel olanı yapıyoruz. Bilmiyorum."
O kişiden uzaklaşın. Yolculuğunuzda sizi denetlemesini, yönetmesini, yönlendirmesini, rehberlik etmesini istediğiniz kişi bu değil. Bu ürünlere aşina olan ve hangisinin sizin için en iyi sonucu verdiğini size söyleyebilecek birine ihtiyacınız var; ben de personelimi bu şekilde eğitmeye çalışıyorum ve birlikte çalışabileceğim farklı acentelerde neler aradığımı anlatabilirim.
Bir sonraki sorumuz Nashville'deki Kayla, Kayla Wright'tan geliyor. Merhaba David. Sorumu okuduğunuz için teşekkür ederim. 76'den bu yana Nashville bölgesinde 2020 kapı satın alan emlak yatırımcısıyla yakın zamanda doğrudan çalışmaya başlayan serbest çalışan bir pazarlamacıyım.
Pazarlama hizmetlerimin karşılığında, 5 kapılı çok aileli kiralamanın yanı sıra yeni bir girişim olan işin flip mülkiyet kısmından toplam kârın %76'lik bir ödemesini aldım. Bu benim için emlak sektörünü öğrenmek, kendi emlak yolculuğum için hedefler belirlemek ve yatırımcıyla güçlü bir ilişki kurmak için harika bir fırsat oldu.
Yatırımcı ortağım ayrıca, mülkleri kendim bulup kendisine getirmem halinde, çevirmelerden ekstra %5, yani toplamda %10 kâr teklif etmeyi kabul etti. Ek olarak, başka bir işte tam zamanlı çalışıyorum ve bu fırsatın girişimci olarak yolculuğuma başlamama yardımcı olacağını umuyorum.
Bir yatırımcı olarak size sorum şu; ilk çalışanlardan biri olarak yatırımcı ortağıma fayda sağlayacak eğitim dışında ne üzerinde çalışabilirim? Onun flip işini geliştirmesine ve öne çıkmasına gerçekten hangi yollarla yardımcı olabilirim? Şu anda web sitesinde çalışıyorum, ancak diğer yatırımcı ilişkileri ve işin diğer yönlerine de yardımcı olmamla ilgilendiğini ifade etti.
Podcast bana çok yardımcı oldu. Tekrar teşekkürler. Ne harika bir soru. Bunu seviyorum, Kayla. Elbette. Bunu ilk duymaya başladığımda, nelerden kaçınmanız gerektiği konusunda size bazı uyarılar vereceğimi düşünüyordum. Ama bunun gerekli olduğunu bilmiyorum.
Gerçekten güzel bir soru soruyorsun. Bu kişiye daha fazla yardımcı olmak için ne yapabilirim? Arkadaşlar, açıkçası gayrimenkul yatırımını bu şekilde öğreneceksiniz. Size sadece bir şeyler öğretecek bir akıl hocası bularak değil. Bu, değer katabileceğiniz ve ona yardım edebileceğiniz birini bulmakla ilgilidir ve bunu onun adına yapma deneyiminden öğrenirsiniz.
Tamam aşkım. Gerçekten aradığınız şey bu. Birisi bana ev satmayı nasıl öğretir? Gidip ev satmayı zaten bilen bir acente buluyorsunuz ve onların yapmak istemedikleri tüm işleri onun adına yapıyorsunuz ve işi yaparak öğreniyorsunuz. Herhangi bir şeyi öğrenmenin en iyi yolu onu gerçekten yaparak öğrenmektir.
Web sitesinde çalışmak harika bir fikir. Tahminimce sana bir pazarlamacı gözüyle bakıyorlar. Yapabileceğiniz pazarlama şeylerini düşünüyorlar. Peki ya pazarlamanın ötesinde becerileriniz varsa? Tamam aşkım. Muhasebe becerileriniz var mı? Proje yönetimi becerileriniz var mı?
İş akışlarının ne olduğunu öğrenebilir ve bir şeyler yapması gereken farklı insanları arayarak ve bu insanların yapmaları gerekeni yaptıklarından emin olarak onlara yardımcı olabilir misiniz? Ayrıca bu insanlara, işinizi yapmanıza yardımcı olmak için neye ihtiyacınız olduğunu sorabilir misiniz? daha iyi iş mi yapıyorsunuz ve bunu çözmenin yollarını mı buluyorsunuz?
Çoğu zaman benim gibi pek çok şeyi yöneten insanlar bir emir ya da ferman verirler, gidip X'i yapmanı isterim. Sonra X bir şekilde yol kenarına düşer ve ben o zamana kadar bunu kontrol etmeyi bile düşünmüyorum. iki ay sonra bu işi yaptırmam gerektiğinde "X nerede?" diye sordum. “Ah, yarısı bitti” diyorlar. Bu her zaman olur. Şirketlerimde işlerin yapıldığından emin olma sorumluluğunu üstlenen çok fazla insan yok.
Eğer o kişi olabilseydin, her şeyi yapabilirdin. Organize olmayı öğrenebilseydiniz, takip etmeyi öğrenebilseydiniz, o kişinin sahip olduğu her şeyin yapılacaklar listesini oluşturabilseydiniz, kendinizi onun kişisel asistanı yapın ve ardından herkesin bir şeyler yaptığından emin olmak için takip edip sorabilseydiniz o kişiye bir sürü soru sorarsanız, tonlarca şey öğreneceksiniz.
Yeni insanlara öğrettiğim, suyun kovaya düştüğünü hayal ettiğim bir modelim var. Tamam aşkım. Kovaya düşen su iş sırasında yapılması gereken işler, kova ise kişidir. Kova suyla doldukça tamamlamaları gereken görevler var.
Görevleri, kova taşmadan önce kovayı boşaltmak olan görevi tamamlamaktır, yani zamanları tükenir ve malzeme konusunda geride kalırlar. Tamam aşkım. Yardım etmenin bir yolu da kovanın dibine suyun akacağı yere bir delik açmaktır. Altlarında, aşağı inen her şeyi toplayan başka bir kova olan siz de olabilecek bir kişi var.
Bunun faydası, tüm suyun aşağıya indiği ilk işi yapan kişinin tüm öğrenmeyi almasıdır. Ancak kendinizi onların yerine koyabilirseniz, bazı sorumlulukları üstlenebilir ve işi yapabilirseniz, onların artık ihtiyaç duymadığı aynı öğrenmeden faydalanırsınız.
Nasıl yapılacağını zaten bildikleri bir şey gelir. Bunu size aktarırlar. Bunu onlar için yapıyorsun. Öğrenmelerine gerek yoktu. Zaten biliyorlar. Ama yine de bunu yapmanın faydasını görüyorlar. Öğrenmenin faydasını görürsünüz ve bu karşılıklı yarar sağlayan bir ilişkiye dönüşür.
Sizin durumunuzda olan biri varsa en iyi tavsiyem sorumluluktan kaçmayı bırakmasıdır. Sorumlu olmak zorunda kalmamak için gayrimenkulü yapabileceğiniz bir şey olarak görmekten vazgeçin. Büyümene gerek yok. Yeni beceriler öğrenmenize gerek yok. Sorumluluğa hoş geldiniz. İki sorumluluğu çalıştırın.
Hemen devreye girin ve "Bu kişi için mümkün olduğunca çok şey yapmak istiyorum" deyin ve yalnızca sonuçtan sorumlu olmaya istekli olduğunuz şeylere kendinizi adayın. Az şeyle iyi bir iş çıkarırsanız, size daha fazlası verilecek ve bu şekilde öğreneceksiniz. Harika bir soru.
Marc:
Merhaba David. Sana bir sorum var. Adım Marc Irvison. Burada, Kuzey Colorado'da bir acente/yatırımcıyım. Yaklaşık bir buçuk yıl önce buraya taşındım. Yeni bir inşaat ev satın aldı. O zamandan beri ayda üç ila dört gece VRBO'yu arıyorum.
Bunu iki yıl yaptıktan sonra, gelecek yıl vergi döneminde gelecek ipoteklerin çoğunu mahsup edebileceğim. DTI'm muhtemelen ayda 1,000 civarında gelişecek ve bu yüzden tekrar satın almayı düşüneceğim. 2021'de gerçekten geç başladım. Bu yüzden DTI kiraya vermişim gibi artmayacak. Ne demek istediğimi biliyorsun? İki yıl tam zamanlı. Ama olan bu. Gelecek yıl DTI'ımdan fazladan 1,000 dolar alacağım. Tekrar taşınmayı düşüneceğim.
Bir sonraki, ilk akciğerim VA'da olduğundan, bir sonraki sanırım FHA olacak. Ama benim sorum şu ki, eğer sonunda keşmekeşten ve W2 işinden kurtulmaya çalışırsam, ortalama fiyatların 450 ile 500 arasında olduğu bu Colorado pazarında bunu nasıl gerçekleştirebilirim? Bir tür emlak çöküşü veya buna benzer bir şey görüyoruz, o zaman bile fiyatların burada bu kadar düşeceğinden şüpheliyim.
Aklıma gelen tek fikir devam edip Greeley, Colorado'da satın almaya başlamaktı. Sorun şu ki Broomfield'da çalışıyorum. Bu muhtemelen yaklaşık bir saatlik bir yolculuktur. Greeley'de örneğin 475, 500 dolara dubleks satın alabilmek için kurşunu ısırıp işten bir veya iki saat arabayla mı gideyim?
Yoksa Brighton'a yakın veya Firestone yakınında üç, iki, bodrum katı olmayan, örneğin 425 m'ye yeni bir inşaat alabileceğiniz tek aile evleri satın almaya devam mı edeceğim? Greeley'deki dublekslere mi odaklanacağım yoksa Broomfield'a yakın tek aile evine mi odaklanacağım? Muhtemelen talebin daha fazla olduğu yerde diyebilirim.
Söylediğim gibi, sonunda W2 işinden çıkmak için bu keşmekeşten kurtulmaya çalışıyorum. Sadece bunu çözmeye çalışıyorum. Dediğim gibi bu pazar çok farklı. Hamilton, Ohio'dan geliyorum, ilk evim 9,000 dolardı ve içine 25 dolar koydum, hepsi 30'du. Sonunda hepsini ödedim, evimi bedava ve temiz tuttum.
Burada 30,000 dolar var. Bu sana bir kulübe bile kazandırmaz. Yani, seni 50 yıllık yıkık bir karavan gibi görebilir ama bu kadar. Bana yakın bile yaşanabilir bir şey yok. Bu pazarda durum farklı. Uyum sağlamaya ve elimden geleni yapmaya çalışıyorum.
Sadece bana yardım et dostum. Bir polis olarak hizmetinizi takdir ediyorum, söyleyeceklerinizi sabırsızlıkla bekleyeceğim. Elbette. Teşekkürler dostum. Hoşçakal.
David:
Elbette. Sorunuz için teşekkür ederim Marc. Burada bazı güzel şeyler var. Öncelikle, sanırım, bu keşmekeşten kurtulmanın, fiyatların çok daha düşük olduğu, talebin çok daha düşük olduğu ve rekabetin de çok zor olduğu sekiz ila 10 yıl öncesine göre daha zor olacağı gerçeğinin muhtemelen farkındasınızdır. hem de çok daha az.
Gerçek şu ki, emlak konusundaki keşmekeşten kurtulmak her zamankinden daha zor. Gayrimenkul yatırımına, gelirimin geleceğine güveneceğim temel olarak değil, servet oluşturmamın bir tamamlayıcısı olarak bakmaya geldim.
Bence çoğu insan bu avatara uymayan bir avuç insan var ama çoğu insan olaya aynı şekilde baksa muhtemelen daha iyi durumda olur. Sonra, başka bir büyük ekonomik çöküş yaşarsak ve birikmiş paranız varsa, işte o zaman, bir noktada gelirinizin yerine geçebilecek birçok mülk satın alabilirsiniz.
Ancak bunun ne zaman olacağı üzerinde kontrolümüz yok. Öyle görünüyor ki, ne zaman bir ekonomik durgunluğa girsek, bir miktar para basıyoruz ve bu asla gerçekleşmiyor. Bu durum çok fazla enflasyona neden oldu, bu da yaşam maliyetinin yükselmesine neden oldu, bu da ironik bir şekilde bu varlıkları daha da pahalı ve elde edilmesi zor hale getirdi.
Neler yapabileceğinizi konuşalım. Talebin daha az olduğu bir bölgeye gitme fikri hoşuma gitmiyor. Ayrıca üç, iki yeni bir inşaat alma fikrinden de hoşlanmıyorum. Üç, ikiler kiralık mülk değil. 2010, 2011'de kiralık mülk olarak üç, iki tane satın alabildim.
Süper motivasyonlu bir satıcıdan bir mülk için çok iyi bir teklif alırsanız, onu kiralık bir mülk haline getirebilirsiniz. Ancak o zaman bile, fiyatın özsermaye getirisine bakarsanız, o anlaşmanın nakit akışını sağlamak için ödeme yapmanız gerekir; onu satın almak, satmak, özsermayeyi şuna benzer bir şeye taşımak daha iyi olur: bu parayla bir yerine altı, üç, iki, üç ikilik.
Bunlar kiralık mülkler değildir. Bunlar, insanların yaşadığı, nakit akışı sağlayan mülklere dönüştürülebilecek evler olmalı, ancak bunun için tasarlanmamışlardır. Beş, iki buçuk ya da beş, üç tane alıp odaları tek tek kiralamanı tercih ederim.
Gidip üç, iki, özellikle de yeni bir inşaat satın almaktansa, yedi ila sekiz birimlik küçük bir apartman kompleksi satın almanızı ve bunu kiralamanızı görmeyi tercih ederim. Colorado'daki bu pahalı piyasadaysanız, gidip yeni bir inşaat evi satın alamazsınız, piyasa fiyatını ödeyemezsiniz ve bunu kiralık olarak çalıştırmaya çalışamazsınız. Para kaybedeceksin.
Daha yaratıcı bir şeyler yapmalısın. Eklenebilecek metrekaresi olan, bir birimden üç birim elde etmek için dönüştürülebilecek metrekaresi olan bir mülk bulmalısınız. Bu şeylerin günümüz piyasasında işe yaraması için eskisinden çok daha fazla çabalamalısınız. Sanırım muhtemelen bunu görüyorsunuz.
Yeni inşaat üzerindeki dubleks güzergahı tavsiye ederim. Ama ortada bir şey bulabilir misin? Bölgede gördüğünüzden daha fazla birimin bulunabileceği hoşunuza giden bir şey bulabilir misiniz? Yeni bir inşaat dubleksi veya daha iyisi yeni bir inşaat dörtlü alabilir misiniz?
İnşaatçıyla konuşup “Bana dört daireli bir mülk yapabilir misiniz?” diyebilir misiniz? İmar buna izin verecek mi?” Bu oldukça hoş olurdu. Bahse girerim dört ünite alırsanız muhtemelen işe yarayabilir. Belki de farklı inşaatçılar veya farklı tadilatçılarla bunun gibi birkaç konuşma yapmanız ve şunu sormanız gerekir: "Birden fazla ünite almam gereken fiyat için ne yapılabilir?"
Çoğu mülkün nakit akışı olmamasının nedeni budur. Çünkü tek üniteli ve birkaç yatak odalı bir evi analiz ediyorsunuz. Bir apartman kompleksini veya birkaç birimi analiz etmiyorsunuz; nakit akışı elde etmek istiyorsanız ihtiyacınız olan şey budur.
Bu konuda iyi şanslar, Marc. Orada zorlu bir pazarda olduğunuzu biliyorum. Son seçeneğiniz eyalet dışında yatırım yapmak olabilir. Bahsettiğiniz gibi Ohio pazarını biliyorsanız, belki oraya geri dönersiniz, başka mülkler satın alırsınız ve bir kaza yaşayana kadar paranızı oraya yatırmaya devam edersiniz ve Colorado'da gerçekten işinize yarayacak bir şey bulabilirsiniz.
Elbette. Son sorumuz Fairfax, Virginia'dan John McKee'den geliyor. David, işini büyütmene yardımcı olacak sistemleri uygulamaya koymaktan bahsediyorsun. Bu neye benziyor ve nasıl gelişti? Bana bu tür sistemlerden ve bunların sizi nasıl daha verimli hale getirdiğinden bazı örnekler verebilir misiniz?
Aman Tanrım. Öncelikle harika bir soru. İkincisi, kısaca ifade edilmiş. Üçüncüsü, onu harika bir şekilde asitlendirirsiniz. Sadece neye benzedikleri değil, aynı zamanda nasıl evrimleştiler? Çünkü bu soruyu yanıtlamanın tek yolu, ilk sisteminizin neye benzediği ve nasıl büyüdüğü hakkında konuşmanızdır, çünkü hiçbiriniz bir sistemi öylece yıkıp "Tamamlandı" demeyeceksiniz.
Ama herkes bunu açıklıyor. Alex Hormoze'u dinlersiniz ya da diğer çevrimiçi gurulardan bazılarını şöyle dinlersiniz: "Bir sisteme ihtiyacınız var. Sen iş istiyorsun, iş değil.” Sen şöyle diyorsun: “Tamam. Tamam aşkım. Hadi yapalım." Sonra bunun nasıl çalıştığını açıklıyorlar ve siz sihirli bir değnek sallayacağınızı ve bir sisteminiz olduğunu düşünüyorsunuz. Yapmıyorsun.
Sahip olduğunuz şey, bir sistem haline gelecek 700 adımın ilk adımıdır. Size bunun nasıl geliştiğini sormak, bunu ifade etmenin harika bir yoludur. Hadi Konuşalım. Burada John'un yerinde olduğumu hatırlıyorum. Şu anda David Greene ekibinin Operasyon Direktörü olan Kyle Renke ile konuştum. Yaptığım pek çok etkinliği, yürüttüğüm inzivaları bir araya getirmeme yardımcı oluyor.
YouTube kanalının yönetilmesine yardımcı oluyor. Pek çok farklı şey yapıyor. Şunu söylediğimi hatırlıyorum: İnsanların bana bir sisteme ihtiyacım olduğunu söylediklerini duyuyorum ve bunun ne anlama geldiğini bilmiyorum. Bir sistem kavramını anladım ama onu nasıl uygulayacağım? Satın almam gereken bir yazılım var mı?
Bunu not defterine mi yazayım? Bunun neye benzediğini gösteren bir resim çiz bana. Çok sinirliydim çünkü neye ihtiyacım olduğunu biliyordum ama onu nasıl elde edeceğimi bilmiyordum. Kyle bana geri döndü ve şöyle dedi: "Tamam. Yapmanız gereken tek şey, Google Drive'ı açmak ve yapmak istediğiniz şeyle ilgili bir klasör açmak, ardından diğer parçalarla birlikte klasörün içinde alt klasörler oluşturmak ve ardından talimatları yazmak için Google dokümanlarını kullanmak."
Bu küçük bilgi beynimin aradığı şeyin kilidini açtı. Tamam aşkım. Forrest Gump gibiyim. Akıllı bir adam değilim ama aşkın ne olduğunu biliyorum. Bana "Tamam" gibi elde edebileceğim bir resim çizecek birine ihtiyacım vardı. İhtiyacım olan şey buydu. Bununla koşabilirim. Delirdim.
Sistem adamı oldum çünkü beni başlatan o küçük kıvılcım bende vardı. Umarım bu soruyu yanıtlamam çoğunuz için bir kıvılcım olabilir. Emlakçılara öğrettiğim bilgilerden ve sistemlerin nasıl kurulacağından size bir örnek vereyim. Çünkü bir emlakçının işini sistemleştirme konusunda çok iyi bir iş çıkardım.
Daha sonra kredi memurunun rolünü sistemleştirme konusunda çok iyi bir iş çıkardım. Bunu elde ettikten sonra, tek bir komisyonculuk için, David Greene Ekibi için, yaptığım diğer her şey için insanları işe alabilirdim. Hangi rolü oynayacaklarını biliyorlardı. Ama bunu yapmadan önce her şeyi kurgulamam gerekiyordu.
Size bunun bir örneğini vereceğim ve sonra size telefonumdan, hem acenteleri hem de kredi memurlarını tek bir sistemde birleştirdiğimde sistemlerden birinin nasıl çalıştığını gösteren bir ekran görüntüsü göstereceğim.
Elbette. Eğer bir listeleme yapacak olsaydım ki bu sistemleştirilmesi en kolay şeylerden biri çünkü alıcılar çılgın ve çok duygusallar ve birçok farklı şey yapmanız gerekiyor, bunu sistemleştirmek daha zor. Sanki kedi güdüyormuş gibi. Yapılabilir. Ama kahretsin, işe yaradı.
Listeleme çok daha kolaydır. Başladığım şey, bir listede yapmam gereken her şeyin bir listesini yapmaktı. Orijinal listenin amacı sadece unutmamaktır. Sisteminiz, ihmal hatalarını ortadan kaldırarak başlar, siz sadece kiralık mülkünüzde sigortayı açmayı unutmadığınızdan emin olmaya çalışırsınız.
Mortgage ödemesi için otomatik para çekme işlemlerini ayarlamayı unutmayın. Bütün bunlar, yardımcı programları açtı. Çok kolay dostum. Bir sürü ev aldım ve sonra şunu fark ettim: “Aman Tanrım. Kimse klimayı açmadı. Tesisatlarımız yok."
Mülk yöneticileri kiracıya evin 105 derece olduğunu gösteriyor. Bu bazen bu sistemlere sahip olmadığınızda olur. Bu sadece bir kontrol listesi. Tamam aşkım. İlk kez bir kiralık ev satın aldığımda olması gereken her şeyi burada bulabilirsiniz. Bir evi ilk kez listelediğimde olması gereken her şey burada.
Artık çalışanlarımın, her ev satın aldığımda yapmaları gereken tüm işleri içeren bir sütuna sahip oldukları, kamu hizmetlerini açtırdıkları, otomatik ödeme kurulumunu yaptırdıkları e-tablolarım var. İşte e-tabloda, sigortayı saklayacağımız, ipotek ekstresini saklayacağımız, daha sonraki bir tarihte buna ihtiyacımız olursa bilgileri saklayacağımız Google Drive klasörüne gidecek bir bağlantı, çünkü siz her zaman öyle yaparsınız.
İlanlar için bahçeye konulması, fotoğrafçıya fotoğraf çektirilmesi, mülke kilitli kutu konulması, müşteriden yedek anahtar alınması, ilan sözleşmesinin doldurulduğundan emin olunması emri verildi. Bu taş apaçıktır, ancak yapmanız gereken tüm bariz şeyleri yazarak başlayın. Tamam aşkım.
Muhtemelen 15 şeyden oluşan bir listem vardı. İlk asistanım olan Krista işe alındığında bunun üzerinde çalıştı. Şimdi ne olurdu, "Ah, unuttuk" diye fark ederdik... Bir ilanda yapmayı unutabileceğiniz şey nedir? Bunu MLS'e koymalısın. Belki de MLS'ye koymak için ihtiyaç duyduğumuz belirli bir formu doldurmayı unuturduk.
Bu adımın 15 maddelik seride nereye gitmesi gerektiğine bakardım ve Google Dokümanıma girerdim. 12. adımı atardım, Enter'a basardım ve bu 13 eder ve o yeni şeyi koyardım. Ne zaman hata yapsak birileri yanımıza gelip 'Bunun yapılması gerekiyor, listede yok' dedi. Listeye eklendi. Listeye eklendi, listeye eklendi. 15 şeyden 50 şeye çıktı.
Aslında bu kadar çok şey yapılıyor. Bu 50 kişiden bazılarının alt noktaları vardı. Listeleme sözleşmesini imzalatın, daha sonra bir kopyasını komisyoncuya verin, bir kopyasını emanet şirketine verin. Bunların hepsi uygulanmaya başlayacak. Bu alt noktalara sahiptiniz, ancak yine de bir Google Dokümanı'nda, mülkün adını taşıyan bir Google klasörünün altında, "Listeler" yazan bir klasörde bulunan bir kontrol listeniz var. Tamam aşkım. Bu kadar basit.
Şimdi, belli bir noktada bu şeylerin aşamalara ayrılabileceğini fark ettim. 50 veya 75 şeyden oluşan listemi 4 farklı aşamaya ayırdım. İlki ön listelemeydi. Tamam aşkım. Evinizi satmak için evinize gideceksem ihtiyacım olan şeylerin hepsi bunlardı. Personelim tarafından yürütülen karşılaştırmalı bir piyasa analizi yaptırırdım ve onlar piyasadaki her aktif, beklemedeki ve satılmış eve bakarlardı.
Onlara yanlarında oturarak gösterdim, burada aktif ve bekleyen bir satışı olan her bir kişiyi, her acenteyi nasıl arayacağınızı görüyorsunuz. Onlara “Kaç teklif alıyorsunuz?” diye soruyorsunuz. Teklifler nereden geliyor? Fiyatınızın çok yüksek olduğunu mu düşünüyorsunuz?” Sonra onlara nasıl uyum kurulacağını öğretirdim. Size bunu söylemek isteyen hiçbir temsilci yok.
Bir ilana gitmeden önce yapacağım iş buydu. Evinizi satmak için gelmiyorum ve "İşte onu şu fiyata satmalıyız" diyemiyorum. Biraz araştırma yaptım. Bu evlerin 700'den listelendiğini biliyorum ama 780'e satılıyorlar, o yüzden bu kadar düşük listelememize gerek yok. 765'te falan gelebiliriz.
Veya bu evler 850 numarada listelenmiş ve orada öylece duruyorlar. Satmıyorlar. Temsilci 775'e fiyat indirimi yapacaklarını söylüyor, bu yüzden o kişiyi kopyalamak istemiyoruz. Bütün bu bilgilere sahiptim ve notlarım vardı. Evleri buna benziyor. Eviniz buna benziyor. Bunlar en iyi polisler. Bunu yapmalarını sağlardım.
Daha sonra David Greene Team klasörlerini yaptırdık ve bu kalemlere sahip olduk. Etrafımda öyle biri olduğunu sanmıyorum. Ama buna benziyorlar ama üzerinde bizim logomuz ve ismimiz bulunan kırmızı ve siyahtı. Krista koyar, klasörü alır, kalemi koyardı. Bir pazarlama broşürümüz vardı. Satıcılara bir evin satışına yönelik tüm adımların yanı sıra alıcılara da evin satışına yönelik tüm adımları açıklayan Plan adını verdiğimiz planı hâlâ yapıyoruz.
Karşılaştırmalı pazar analizini koyardı. Listeleme sözleşmesinin bir kopyasını koyacaktı. Telefonun arkasına takılan bir prizimiz var. Onu tutabileceğiniz şeylerden biri de markalıydı. Getireceğimiz tüm bu güzellikler vardı ve bunların hepsi bir klasöre konacaktı.
Daha sonra yanımda getireceğim bir iPad'im olurdu, sunumu onun üzerine yapardım. Tamam aşkım. Bunun biraz uzun bir cevap olduğunu biliyorum. Ama size sisteme giren bir düzeyde ayrıntıyı gösteriyorum.
Daha sonra satış yapabilmem için gerekli olan tüm adımlar... ilanı imzalatmak için bu belgede yer alıyordu, ta ki Krista'ya adresi bilgisayar aracılığıyla telefonumun takvimine koyması için bir hatırlatıcı bile varken. saat 3:00'te listeleme randevusu alabilmem için onunla bağlantılıydı.
Bu adrese gitmeniz gerekiyor ve 30 dakika önce "Şunu arabanıza koyun" diyen bir hatırlatma olacaktı çünkü sizin de fark ettiğiniz gibi, ışığı yeşile çevirmeyi unutuyorum. Klasörü alıp listeleme randevusuna gitmeyi unuturdum. Bu kötü oldu.
Sonra Krista, ben kayıt randevusundayken nöbetçi olması gerektiğini biliyordu. Eğer ben orada olsaydım ve sen şöyle olsaydın, 'David, yani bir ekibin olduğunu biliyorum ama seninle gerçekten çalışmak istiyorum. İyi hizmet alacağımı nasıl bileceğim?” Şöyle derdim: "Hadi şunu deneyelim. Hemen Krista'yı arayalım ve ne olacağını görelim.”
Ben arardım, o da "Merhaba" derdi. Ben şöyle dedim: “Hey, Krista, bana bir iyilik yapabilir misin? MLS'deki bu evi veya Zillow'daki bu evi gösterin ve bana onun etrafındaki evin ne fiyata satıldığını söyleyebilir misiniz? "Sorun değil" diyecek. "Ah, hepsi satılık bekleyen üç ev daha var ve başka aktif ev yok." Ben de "İşte bu kadar."
Artık tam olarak görebiliyoruz. Temsilcilerden birini arayıp onlara bir soru sormamı ister misin? Onlar şöyle dediler: “Vay canına. Elinizde hemen devreye girmeye hazır bir sevk memuru var.” Bundan sonra, listeleme sunumu imzalandıktan sonra, ancak aktif hale gelmeden önce yapacağımız şeylerin bir listesi vardı.
Bu, resmin planlanması, kilitli kutunun alınması, kapının asılması, bahçeye tabelanın yapıştırılması, temizlikçilerin evi temizlemeye gitmesi, evlerin piyasaya sürülmediğinden emin olmak için iki kez kontrol edilmesi olabilir. Bilmediğimiz rekabetler vardı. Bunu her gün kontrol ederlerdi. Bunu yapmak için görevlendirilmiş personelim olurdu.
Bu işe ne kadar detay odaklı girdiğimizi görüyorsunuz, canlı yayına geçmemiş olsak bile ev bilgilerinin MLS'ye yüklendiğinden emin oluyoruz. Orada hazır olmasını istedik, böylece herhangi bir nedenle daha önce canlı yayına geçmek istersek bir düğmeye tıklayabiliriz.
Bilgileri hazırlamak için son dakikada iki buçuk saat harcadık ve müşteri şöyle dedi: “Ev neden listede? Canlı olmasını istiyorum." Daha sonra listeye alındıktan sonra elimizde olan, ancak sözleşme yapılmadan önce o listede yer alan şeyler vardı. Bu, bir sonraki adım olacaktır; müşteriyi her hafta kontrol etmek, tüm temsilcilerin söylediklerini kontrol etmek için geri bildirim almak.
Krista, ilanlarımdan birini gösteren her alıcının temsilcisini arar ve ne düşündüklerini ve müşterilerinin ne düşündüğünü sorardı. Bu bilgiyi evlerini satmamıza izin veren müşterilerimizle paylaşmak için alırdık.
Daha sonra sözleşmeye girdiğinde, tamamen yeni bir şey, tapu şirketinin sözleşmeye ihtiyacı var. Borç verenin sözleşmeye ihtiyacı var. Alıcının kredi verenlerinin işlerini yaptıklarından emin olmak için bir zaman çizelgesi başlatmamız gerekiyor. Olan şu ki, alıcı krediyi garantileyemediği için mülklerin sözleşmesi sona erecek. Aşırı sahiplenme uyguladım.
"Ah, peki, yapabileceğimiz hiçbir şey yok" demek yerine. Ben şöyle derdim: “Biliyor musun? Her şeyin yolunda olduğundan emin olmak için borç vereni aramalıydık.” Alıcının yalan söyleyen temsilcisine güvenmek yerine. Krista'nın haftada bir arayıp ilanlarımızı satın alan alıcıların kredi verenlerini kontrol etmesi de bu işin bir parçası haline geldi.
Bu benim işim değil. Bu diğer ajanın işi. Ama ben onların işini yapardım çünkü o anlaşmanın tamamlanmasına ihtiyacım vardı. Eğer şöyle olsalardı: “Evet. Kişi bana ifadesini vermiyor. İlgili kişi bana dönüş yapmıyor. Kredilerini çekmeme izin vermiyorlar.” Bir şeyler döndüğünü biliyordum.
Temsilci şöyle dediğinde, “Ah, evet. Herşey yolunda. Keyifli bir şekilde ilerliyor. Ancak ihtiyaç duydukları bilgileri borç verenlere göndermediklerini biliyorum. Belki başka evlere bakıyorlardır. Belki de geri adım atmayı düşünüyorlardır. Müşterilerimize giderdim ve şöyle derdim: "Sanırım bu alıcının fişini çekip, onu tekrar piyasaya sürmeliyiz ve bir tane daha almalıyız."
Peki ya onları kaybedersek? Onları zaten kaybettik. Sadece bunu söylemediler. Bu, başka hiçbir ajanın yapmadığı bir şey çünkü bu sistemlere sahip değiller. Sonra ev satıldığında bambaşka bir şey ortaya çıktı. Eşyaların müşterimizin adına çıkartılıp alıcının adına yazıldığından emin olmak.
Tüm mobilyaların evin dışına taşındığından emin olmak. MLS'de beklemede olmak yerine artık satıldığını işaretlediğimizden emin oluyoruz. Brokera ulaştırılması gereken tüm evrakların doğru brokera gittiğinden emin olmak. Müşteriye bir hediye aldığımızdan emin olmak. Sosyal medyaya bir referans koyduğumuzdan emin oluyoruz.
Bütün bunları size söylemesi için beyninize güvenemezsiniz. Hepsini yapmak zorundasın. Kiralık mülk satın aldığımda da aynı durum geçerli. Ekiplerde bir kişinin işini işe aldığımda da aynı durum geçerli. Her şeyi sistemleştirmeniz gerekiyor. Şimdi sana anlattığım her şey, tamam, bu yeterli değil. Bu sadece kontrol listesi.
Daha sonra kontrol listesini aldık ve onu Brevity adlı CRM'mize taşıdık ve otomatik plan oluşturduk. Olan şu ki, listenin o kısmı, David liste sunumuna gitmeden önce bu şeyleri hazırlayın, CRM'ye yerleştirildi ve otomatik plan olarak kaydedildi.
Krista, 123 Main Street ön listeleme sunumu veya buna benzer bir şey yazan bir kutuyu işaretleyecek ve ona bunun yapılması gerektiğini, bunun yapılması gerektiğini söyleyen bir dizi hatırlatıcıyı otomatik olarak dolduracak ve sonra bunu başka bir kişiye atayabiliriz. başka bir çalışan.
Bir listeleme koordinatörümüz olsaydı Krista bilgileri Brevity'ye koyar ve kutuyu işaretlerdi. Listeleme koordinatörü, beni yola çıkmaya hazırlamak için yapılması gereken 12 şeyin hatırlatıcısını alacaktı. Tamam aşkım. Daha sonra, belgeler imzalandıktan sonra geri gelirdik ve o, ön aktifleri veya biz ona ne diyorsak onu listeleyen bir sonraki kutuyu işaretlerdi.
Ardından, Google Dokümanı'ndaki tüm hatırlatıcılar otomatik olarak ekipteki doğru kişiye gider ve artık tüm bu adımları gerçekleştirmeleri gereken her şeyi bilirler. Krista ya da ben bakıp görebiliriz, işlerini yapıyorlar mı? İşleri kontrol ediyorlar mı? Gitmesi gereken yere gidiyor mu? Güzeldi.
Tüm hafızamızı silip süpürdü ve böylece bir avuç idari personel ile 50 evi tek seferde satabilecek noktaya geldik. Benim ve diğer üç yöneticinin yanı sıra sadece acentelerle birlikte zirvede 53 emanet evim vardı ve güzel bir şekilde çalışıyordu. Tamam aşkım.
Sistemlerin bu şekilde çalışması gerekiyor. Açıkçası bunların hiçbiri hemen olmuyor. Hala bu sistemleri geliştiriyoruz çünkü bazen hiç beklemediğimiz bir şeyler ters gidiyor ve sisteme "Tamam" demek için bir şeyler ekliyoruz. Şimdi bunu buraya eklememiz lazım, yoksa bir şeyleri çıkarmamız lazım.” Bu artık olmuyor.
Hayatımın bir alanında bu şekilde yer aldı, sadece bir emlakçı. BiggerPockets Sold Skill and Scale için yazdığım kitaplara pek çok şey koydum, eğer ajansanız BiggerPockets kitabevinden satın alabilirsiniz.
Eğer yatırımcıysanız, bu elimdeki elektronik tablolarla başkalarına öğrettiğim şeylerdir; yazılan teklifler, kabul edilen teklifler, kapatılan, rehabilitasyon kapsamında kapatılan, mobilyaya ihtiyaç duyan kapalı, mülk satın alırken tüm farklı aşamalar gibi. Krista, ben ve hangi yöneticimiz varsa buna ayak uydurabiliriz.
İşte bu yüzden size emlak işinin bir iş olduğunu söylüyorum. “Ah, bir ev aldım ve işim bitti” gibi bir şey değil. Hâlâ pek çok şey yapmanız gerekiyor ve bu sistemler çok güçlü. Sistemlerin nasıl doğup geliştiğine dair 15 dakikalık bir açıklama yapmama izin verdiğin için teşekkür ederim John.
Bununla ilgili bir podcast hazırlayabilirim, belki de bir dizi podcast yapabilirim çünkü bunlar çok önemli. Dinlerken size şunu hatırlatmak isterim ki, ilk denemede doğru sonucu elde etmeyi beklemeyin. Sistemler evrimleşiyor, tıpkı John'un dediği gibi, gelişiyorlar. Bunlar sadece patlayan bir şey değil, parmaklarınızı şıklatıp “Hey. Tüm sistemlerinizin elektronik tablosunu alabilir miyim?” ve işin biteceğini düşünüyorsun. Öyle değil.
Pekala millet. Bugünkü programımız buydu. Bugünkü Greene'i Görmek bölümünde bize katıldığınız için çok teşekkür ederiz. Bunları yapmayı seviyorum ve daha da çok, cevaplamam için yazılı sorularınızın yanı sıra video sorularınızı da göndermenizi seviyorum.
Lütfen bir dakikanızı ayırıp YouTube kanalına yorum bırakmayı, beğenmeyi, paylaşmayı ve abone olmayı ve bugünkü program hakkında ne düşündüğünüzü bana bildirmeyi unutmayın. DavidGreene24'te beni daha fazla takip edebilirsiniz. YouTube'un yanı sıra sosyal medyada da her yerde varım.
Şahsen tanışmak istiyorsanız ve video gönderemeyecek kadar utangaçsanız, davidgreene24.com/retreats adresine giderek benimle buluşabileceğiniz yolları inceleyebilirsiniz. Gayrimenkul hakkında konuşabiliriz. Yolculuğunuzda size yardımcı olabilirim. Birbirimizi tanıyabiliriz ve insanların yalnızlaşması için gerekli olan topluluğu oluşturabiliriz.
Çok teşekkürler arkadaşlar. BiggerPockets'ta çok fazla içerik var. Vaktiniz varsa başka bir videomuza göz atın. Aksi takdirde, gelecek hafta görüşürüz.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Bir sonraki kiralık mülkünüzü nereden satın alabilirsiniz? ve nakit akışının nasıl yaratılacağı
- Kiralık mülk LLC'lerinizi ayarlama ve gerçekte kaç taneye ihtiyacınız olacak?
- The inşa et, kirala, yeniden finanse et ve tekrarla BRRRRR strateji büyük bir özsermaye üretebilecek
- Neden daha büyük daha iyidir ve HER ZAMAN daha fazla odalı kiralık evler için alışveriş yapmanızın nedeni
- Mentorunuza nasıl değer sağlarsınız? (gayrimenkul tecrübeniz olmasa bile)
- ev sahibi sigortası ve ticari bir politika bireysel sigortanın önüne geçtiğinde
- Gayrimenkul işiniz için sistemler oluşturma ve BUGÜN sistemleştirmeye başlamanın pratik bir yolu
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Gösteride Bahsedilen Kitap:
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :dır-dir
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- kesinlikle
- erişim
- edinilen
- aktif
- aslında
- uyarlamak
- katma
- adres
- Gizem
- İlanlarım
- tavsiye
- etkiler
- Sonra
- Danışman
- ajanları
- Bireysel Üyelik Sözleşmesi
- önde
- HAVA
- Klima
- Airbnb
- alex
- Türkiye
- veriyor
- tek başına
- zaten
- her zaman
- miktar
- analiz
- analiz
- ve
- Başka
- cevap
- cevaplar
- beklenen
- kimse
- Daire
- uygulamayı yükleyeceğiz
- Apple
- Tamam
- randevu
- takdir etmek
- takdir
- ARE
- ALAN
- alanlar
- etrafında
- AS
- boy
- Varlıklar
- atanmış
- Asistan
- At
- yazar
- Oto
- Otomatik
- otomatik olarak
- avatar
- ortalama
- Arka
- arka fon
- destek
- Kötü
- Banka
- iflas etti
- Bankalar
- temel olarak
- Defne
- BE
- güzel
- güzel
- Çünkü
- müşterimiz
- olur
- olma
- önce
- arkasında
- olmak
- Inanmak
- faydalı
- yarar
- İYİ
- Bahis
- Daha iyi
- teklif
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Bit
- Siyah
- Kitaplar
- patlama
- sınır
- doğmuş
- Borçlanma
- Alt
- aldım
- kutu
- Beyin
- markalı
- mola
- sonları
- BREATHE
- KÖPRÜ
- getirmek
- Broke
- komisyoncu
- komisyonculuk
- bütçe
- bütçe
- inşa etmek
- oluşturucu
- inşaatçılar
- bina
- yapılı
- Demet
- iş
- işletmeler
- düğmesine tıklayın
- satın almak
- Alıcılar
- Satın alma
- by
- Takvim
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- çağrı
- aramalar
- CAN
- Alabilirsin
- yapamam
- Başkent
- araba
- Nakit
- nakit akımı
- Kediler
- neden
- belli
- Telegram Kanal
- kovalamak
- ucuz
- daha ucuz
- Kontrol
- denetleme
- baş
- COO
- açık
- tıklayın
- müşteri
- istemciler
- Kapanış
- kapalı
- yakın
- koç
- Colorado
- Sütun
- COM
- birleştirme
- nasıl
- gelecek
- yorum Yap
- yorumlar
- ticari
- işlemek
- topluluk
- hafifletmek
- Şirketler
- şirket
- karşılaştırıldığında
- yetkili
- rekabet
- tamamlamak
- tamamen
- karmaşık
- karmaşıklıklar
- karmaşık
- ödün
- bilgisayar
- kavram
- emin
- karışık
- Eksiler
- kas kütlesi inşasında ve
- içerik
- bağlam
- devam etmek
- sözleşme
- Müteahhit
- müteahhitler
- kontrol
- geleneksel
- konuşmaları
- dönüştürülmüş
- Serin
- Koordinatör
- Polisler
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- sayaç
- Çift
- kurs
- kapak
- EBM
- Crash
- yaratmak
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- Yaratıcı
- Yaratıcı
- kredi
- CRM
- Çapraz
- akım
- Şu anda
- kesim
- Kesim maliyetleri
- kesim
- Tarih
- tarihli
- David
- gün
- anlaşma
- Fırsatlar
- karar
- kesinlikle
- derece
- Talep
- dağıtmak
- tasarlanmış
- ayrıntı
- detaylı
- geliştirmek
- gelişmiş
- DID
- fark
- farklı
- çalışkanlık
- yönetmenlik
- direkt olarak
- ekran
- mesafe
- belge
- evraklar
- Değil
- yapıyor
- Dont
- Kapı
- kapılar
- çift
- şüphe
- aşağı
- sürücü
- sürücü
- sürme
- Damla
- kuru
- DTI
- sırasında
- her
- Daha erken
- Erken
- kolay
- kolay
- kolayca
- Ekonomik
- ekonomik çöküş
- eğitmek
- Eğitim
- verimli
- çaba
- ya
- ortadan
- E-posta
- Işçi
- çalışanların
- nişan
- keyfini çıkarın
- yeterli
- Keşfet
- Tüm
- Girişimci
- Bölümler
- öz kaynak
- Hatalar
- alıkoyma
- özellikle
- arazi
- Eter (ETH)
- Hatta
- olaylar
- sonunda
- hİÇ
- Her
- her gün
- herkes
- herkesin var
- her şey
- gelişmek
- gelişti
- kesinlikle
- örnek
- örnekler
- takas
- uyarılmış
- yürütmek
- Egzersiz
- mevcut
- var
- beklemek
- bekliyoruz
- pahalı
- deneyim
- Uzmanlık
- Açıklamak
- açıklar
- açıklama
- ifade
- ekstra
- aşırı
- Facebook reklamları
- fairfax
- Düşmek
- Düşen
- Falls
- tanıdık
- aileleri
- aile
- aile üyeleri
- fan
- iyilik
- Favori
- özellikli
- geribesleme
- az
- şekil
- fileto
- dolu
- mali
- Finansman
- bulmak
- Bulucu
- bulma
- ince
- bitiş
- Ad
- ilk kez
- uygun
- Fiske
- Çılgınlıklar
- Florida
- akış
- Akan
- odak
- takip et
- İçin
- Zorla
- Airdrop Formu
- Forum
- ileri
- bulundu
- vakıf
- Dördüncü
- Ücretsiz
- Freedom
- serbest
- arkadaş
- itibaren
- hayal kırıklığına uğramış
- tam
- işlev
- komik
- Kazançlar
- genel
- oluşturulan
- nesil zenginliği
- almak
- alma
- hediye
- Vermek
- verilmiş
- Verilmesi
- Go
- gol
- Goller
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- aferin
- kapmak
- harika
- Yeşil
- Zemin
- Grubun
- Büyümek
- Bekçi
- rehberlik
- Adam
- Yarım
- Hamilton
- el
- avuç
- sap
- olmak
- olur
- Zor
- Var
- sahip olan
- Hawaii
- duymak
- duydum
- işitme
- yardım et
- yardım
- yardım
- yardımcı olur
- okuyun
- hi
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- yürüyüş
- Hills
- kiralama
- vurmak
- ambar
- Delik
- Ana Sayfa
- Evler
- Dürüstçe
- umut
- İnşallah
- umut
- ev sahibi
- SAAT
- ev
- evler
- konut
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- http
- HTTPS
- Kocaman
- hvac
- i
- Ben
- Fikir
- ideal
- son derece
- ahlaksız
- önemli
- iyileştirmek
- in
- Dahil olmak üzere
- Gelir
- inanılmaz
- bağımsız
- bireysel
- Bireysel olarak
- sanayi
- enflasyon
- bilgi
- ilk
- kavrama
- anlık
- yerine
- talimatlar
- sigorta
- faiz
- Faiz oranları
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- ilgili
- iPad
- İronik
- konu
- sorunlar
- IT
- iTunes
- İş
- John
- birleştirme
- bize katılmak
- Ürdün
- seyahat
- jpg
- atlama
- sadece bir
- Kansas
- tutmak
- koruma
- anahtar
- Nezaket.
- Bilmek
- bilgi
- emek
- arazi
- evsahibi
- manzara
- LAS
- Las Vegas
- Soyad
- Geç
- fırlatma
- İlanlar
- ÖĞRENİN
- öğrenme
- Ayrılmak
- ayrılma
- legalities
- ödünç veren
- kredi
- borç verme
- icar
- seviye
- LG
- Lisans
- hayat
- ışık
- sevmek
- Muhtemelen
- Sınırlı
- hatları
- LINK
- bağlantılı
- Sıvı
- Liste
- Listelenmiş
- Dinleme
- listeleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşamak
- Yaşıyor
- yaşayan
- İyi
- borç
- Krediler
- yerel
- logo
- Uzun
- uzun süreli
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- boşluklar
- kaybetmek
- Çok
- Aşk
- Düşük
- şans
- yapılmış
- sihirli
- Ana
- çoğunluk
- yapmak
- para kazanmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- yönetim
- müdür
- Yöneticileri
- yönetme
- çok
- birçok insan
- işaretlenmiş
- pazar
- Piyasa Analizi
- Pazarlama
- masif
- malzemeler
- anlamına geliyor
- medya
- Neden
- toplantı
- Buluşmalar
- üye
- Üyeler
- Bellek
- adı geçen
- yöntem
- Michigan
- Orta
- olabilir
- Askeri
- dakika
- dakika
- Misyonumuz
- hata
- Azaltmak
- MLS
- model
- para
- Ay
- ay
- Daha
- daha verimli
- Ipotek
- çoğu
- motive
- hareket
- hareketli
- çoklu
- Music
- karşılıklı olarak
- isim
- Nashville
- Gezin
- yakın
- zorunlu olarak
- gerekli
- gerek
- gerekli
- gerek
- ihtiyaçlar
- yeni
- Yeni inşaat
- New Orleans
- sonraki
- gelecek hafta
- normal
- notlar
- Açık
- of
- teklif
- Teklifler
- Subay
- subay
- ofset
- Ohio
- tamam
- on
- ONE
- Online
- açık
- işletme
- Görüş
- Görüşler
- Fırsat
- karşı
- seçenek
- sipariş
- Düzenlenmiş
- orijinal
- Diğer
- Sonuç
- kendi
- mülkiyet
- ödenmiş
- boya
- evrak
- ebeveyn
- Bölüm
- Partner
- geçmiş
- yol
- Paul
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- zirve
- kadar
- İnsanlar
- dönem
- kişi
- kişisel
- telefon
- fotoğrafçı
- seçilmiş
- resim
- Fotoğraf Galerisi
- parça
- parçalar
- borular
- yer
- plan
- planlanmış
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- Lütfen
- fiş
- Su tesisatı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- politika
- puf
- pop
- portföy
- pozisyon
- mümkün
- Çivi
- güçlü
- Pratik
- tercih
- sunum
- basınç
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- gurur
- birincil
- muhtemelen
- Sorun
- süreç
- üretmek
- üretim
- Ürünler
- profesyonel
- kârlı
- kar
- proje
- proje yönetimi
- Projeler
- özellikleri
- özellik
- Artıları
- korumalı
- sağlamak
- sağlama
- satın alındı
- Satın alma
- Itmek
- koymak
- koymak
- Soru-Cevap
- kalite
- soru
- Sorular
- Hızlı
- Yarış
- Rampa
- menzil
- SIÇAN
- oran
- oranlar
- daha doğrusu
- değerlendirme
- RAY
- RE
- ulaşmak
- uzanarak almak
- Okumak
- Okuma
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak kazası
- Gerçeklik
- gerçekleştirmek
- fark
- fark
- neden
- Alınan
- son
- geçenlerde
- durgunluk
- tavsiye etmek
- Kırmızı
- Referans
- raf
- arıtmak
- ilişkin
- rehabilitasyon
- ilişkiler
- ilişki
- Nispeten
- hatırlamak
- Kira
- kiralama
- tekrar et
- değiştirmek
- temsil etmek
- temsil
- araştırma
- sorumlulukları
- sorumluluk
- sorumlu
- DİNLENME
- restoran
- devam et
- dönüş
- Risk
- Rol
- Odalar
- yuvarlak
- Rota
- koşmak
- koşu
- acele
- daha güvenli
- Adı geçen
- maaş
- satış
- aynı
- diyor
- ölçek
- senaryolar
- sahne
- program
- tarifeli
- bağıran
- İkinci
- saniye
- güvenli
- görme
- görünüyor
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- duyu
- Dizi
- hizmet
- Hizmetler
- set
- yerleşmek
- Yedi
- birkaç
- paylaş
- Mağaza
- kısa dönem
- meli
- şov
- Gösteriler
- Yüzler
- işaret
- imzalı
- önemli ölçüde
- Basit
- beri
- tek
- Oturan
- durum
- durumlar
- ALTINCI
- Altı ay
- beceri
- becerileri
- kayma
- yavaş
- Yavaş yavaş
- küçük
- akıllı
- akıllı
- çıtçıt
- So
- şu ana kadar
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- Yazılım
- satılan
- ÇÖZMEK
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- Yakında
- güney
- Güney
- Kıvılcım
- özel
- geçirmek
- bölmek
- Sponsorlar
- Tablo
- kare
- Personel
- Aşama
- aşamaları
- durmak
- başlama
- başladı
- başlar
- Eyalet
- Açıklama
- ifadeleri
- adım
- Basamaklar
- Sopa
- Yine
- stratejileri
- sokak
- güçlü
- yapılandırılmış
- Ders çalışma
- sunmak
- abone ol
- dava
- güneş
- harika
- tamamlamak
- sözde
- sistem
- Sistemler
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- tank
- Görev
- görevleri
- vergi
- Vergiler
- takım
- takım
- kiracı
- o
- The
- Alan
- Bilgi
- Projeler
- Dünya
- ve bazı Asya
- Onları
- kendilerini
- Orada.
- Bunlar
- şey
- işler
- Düşünme
- Üçüncü
- Bu yıl
- düşünce
- üç
- İçinden
- zaman
- zaman çizelgesi
- zamanlar
- tip
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- yarın
- ton
- Ton
- çok
- üst
- Konular
- Toplam
- dokunma
- trafik
- tanıtım videosu
- Tren
- Eğitim
- Transkript
- kamyon
- gerçek
- DÖNÜŞ
- Dönük
- türleri
- tipik
- tipik
- altında
- anlamak
- birim
- birimleri
- yükseltmek
- yüceltme
- Yüklenen
- us
- kullanım
- genellikle
- utah
- kamu hizmetleri
- tatil
- değer
- VEGAS
- girişim
- doğrulamak
- Karşı
- Video
- Videolar
- Virjinya
- Türkiye Dental Sosyal Medya Hesaplarından bizi takip edebilirsiniz.
- ücret
- beklemek
- asa
- aranan
- Su
- dalga
- Yol..
- yolları
- servet
- Web sitesi
- hafta
- karşılama
- İYİ
- tanınmış
- Wells
- Wells Fargo
- Ne
- hangi
- süre
- DSÖ
- toptan
- geniş
- Geniş ürün yelpazesi
- irade
- istekli
- Kazan-Kazan
- ŞARAP
- ile
- Para çekme
- içinde
- olmadan
- Word
- sözler
- İş
- işlenmiş
- iş akışı
- çalışma
- çalışır
- Dünya
- değer
- olur
- verirdi
- Wright
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- X
- yıl
- yıl
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır
- Zillow