Coliving ile Daha Fazla Nakit Akışı Nasıl Daha Ucuz Kira Yapılır?

Dave:
Selam millet. On The Market'e hoş geldiniz. Bugün Henry Washington'la birlikte sunucunuz Dave Meyer'im. Nasıl gidiyor?

Henry:
N'aber ahbap? Burada olduğum için mutluyum dostum. Sizinle bu tür gösteriler yapmayı seviyorum.

Dave:
Bu çok eğlenceliydi, bu yüzden bugün, benim hayran kaldığım bir emlak yatırım stratejisi olan, birlikte yaşamayı benimseyen Jay Chang'ı getiriyoruz. Biraz yeni görünüyor ve iki hafta öncesine kadar bu konuda hiçbir şey bilmiyordum ve gerçekten birisinin bize bunu anlatmasını istedim. Peki röportaj hakkında ne düşünüyorsun?

Henry:
Bence bu gerçekten çok harika bir konsept, bu bölümde duyacağınız gibi, bir noktada yükselişe geçeceğini düşünüyorum çünkü piyasa bunu gerektiriyor ancak henüz çok çok erken ve çok fazla damgalama var. şu anda bununla bağlantılı olduğunu düşünüyorum çünkü insanların bunu karşılaştırabileceği tek bir şey var, o da üniversite yurdunda yaşamak. Ancak bu tesislere baktığınızda ve gerçekte sunduklarına baktığınızda, bundan çok daha havalı olduğunu görüyorsunuz.

Dave:
Gerçekten hoş görünüyor. BiggerPockets için Denver'a geldiğinizde orada, yani CatBird'de kalma şansınız var mı?

Henry:
Hayır.

Dave:
Orada bana bir oteli hatırlatan bir otel var ama gerçekten harika bir model, alanı gerçekten verimli kullanıyor. Jay'den haber alacaksınız, ancak metrekare başına normal bir kiralamadan çok daha fazla kira alıyorsunuz, mülk yönetim maliyetleri biraz daha yüksek, ancak bunun arkasında gerçekten ilginç bir ekonomi var ve bunun nasıl yapılacağını kim bulursa bulsun, sizinle tamamen aynı fikirdeyim. bunu iyi yapmak son derece iyi sonuç verecektir. Bence bu büyüleyici bir röportaj ve birazdan bu konuya gireceğiz ama önce sizinle konuşmak ve bir konuda fikrinizi sormak istedim.

Henry:
Hata.

Dave:
Evet, bunun için burada olduğunuzu biliyorum.

Henry:
[duyulmuyor 00:01:53].

Dave:
Sadece fikrinizi istiyoruz. En azından Instagram'da bazı insanlardan bu yılın başından bu yana konut piyasasında faaliyetlerde bir artış olduğunu duyuyorum ve bunu 19 Ocak'ta kaydediyoruz, yani sadece çift yılın ilk birkaç haftasında insanlarda artış var ve şimdi daha fazla ipotek satın alma başvurusu olduğunu gösteren bazı veriler var. Konut piyasasındaki talebin temsilcisi olarak bakmayı sevdiğim şeylerden biri de Mortgage Bankacıları Birliği'nin bu veri setini yayınlaması, geçen hafta kaç kişi mortgage için başvurdu? Ve Ekim ve Kasım aylarına göre %25 civarında bir artış var ki bu normalde Ocak ayında gerçekleşen bir durum değil, dolayısıyla kayda değer. Merak ettim, çünkü burada, Amsterdam'dayım ve sadece e-tabloları okuyorum, ne görüyorsun? Bu gerçek mi?

Henry:
Ülke çapında gerçek mi? Muhtemelen ve işte benim teorim, burada olduğunu düşündüğüm şey şu. Bunu bir süre önce Market'te konuşmuştuk dostum. Sanırım görmeye başladığınız şey buna normalleşme demek. Faiz oranları düşüktü ve insanlar buna alıştı ve son altı ayda bir yükselip bir yükseliyor ve son zamanlarda yataylaşıyor… Düzeldiklerini söylemiyorum ama faiz oranlarını yavaşlatıyorlar hangi hızda artıyorlar. Ve genel olarak ipotek oranlarınız, Fed faiz oranlarını artırmasına rağmen, ipotek oranları hala herhangi bir yerde duruyor, ne kadar, altı buçuk, %7, oralarda bir yerde mi?

Dave:
Evet, bugün gördüğüm bazıları altmışlı sıralardaydı. Şu anda çok fazla dalgalanıyorlar, bu yüzden hangi gün dinlediğinize bağlı, ancak orta ve düşük altılılar.

Henry:
Ve bence olan şu ki, insanlar artık ipotek oranlarının bu olduğunu anlamaya başlıyor. Tekrar ikiye, üçe ya da dörde düşmelerini bekleyen zihniyetten kurtulmaya başlıyorlar ve muhtemelen yine tersini yapıp yukarı çıkacaklarını fark ediyorlar. Ve eğer satın almak istiyorsam ya da satın almam gerekiyorsa, çünkü herkes sadece istediği için satın almıyor, bazen iş için taşınmak zorunda kalıyorlar, bazen daha büyük bir aile için genişlemek zorunda kalıyorlar, bazen de insanlar küçülüyor çünkü insanlar taşınıyorlar. İnsanlara taşınmaları gerektiğini söyleyen tüm bu yaşam durumları var ve muhtemelen sadece bakıp şöyle diyorlar: "Eh, şu anda konut maliyeti bu, bu yüzden gücümün yettiği kadarını satın alacağım."

Dave:
Bu çok mantıklı. Bence bu çok iyi bir teori. Beyninizin "Aman Tanrım" gibi bu fikirlere bağlanması çok komik, biz de "yılda %4" diyorduk. Aman Tanrım, bu çok çılgınca, yüzde 4.” Şimdi "Evet, altı buçuk, çok iyi" gibiyiz. Çok komik, ama açıkçası konut piyasası için uzun vadede oranların beşli olması daha iyi, bu nötr bir oran ve bunun olup olmayacağını bilmiyorum ama şu anda öyle görünüyor gidiyoruz. Durgunluk riski artı düşük enflasyon için mükemmel bir fırtına var ve bunların her ikisi de ipotek oranları üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturuyor ve eğer öyleyse, konut piyasasının insanların düşündüğünden daha erken dibe vuracağını düşünüyorum ve o kadar büyük bir kriz görmeyeceğiz. bir fiyat düşüşü, eğer ipotek oranları düşmeye devam ederse, ki bu büyük bir ihtimal, ama bence konut piyasasının sadece birkaç ay öncesinden bile beklentileri aşan bir performans sergilemesi için bir durum var.

Henry:
COVİD öncesinde oranlar %6'ydı ve insanlar gözünü bile kırpmamıştı.

Dave:
Hala evler satın aldım.

Henry:
Hala evler satın aldım.

Dave:
O zamanlar çok daha ucuzlardı, bu yüzden gerçekten uygun fiyatlı. Uygun fiyatlılık gerçekten hala bir sorun, ama bilmiyorum, izlemesi çok ilginç olacak. Ama yine de söylediklerinizi duymak ilginç. Seattle'da birisinin bu yılın başında iki açık ev hakkında dördüncü çeyreğin tamamında elde ettiklerinden daha fazla izlenme aldığını söylediğini gördüm, bu çılgınca. Yani bu sadece dikkat edilmesi gereken bir şey. Sanırım bu, bu yıl şu ana kadarki beklentilerimi karşılıyor, bu yüzden dikkat edilmesi gereken bir şey, ancak bu konuda fikrinizi aldığım için mutluyum. Bununla birlikte kısa bir ara vereceğiz ve ardından birlikte yaşama adı verilen yeni bir strateji hakkında bize her şeyi öğretecek olan Jay Chang ile geri döneceğiz. Jay Chang, On The Market'e hoş geldiniz. Burada olduğun için teşekkürler.

Jay:
Günaydın Dave ve Harry. Beni kabul ettiğin için teşekkürler.

Dave:
İzleyicilerimize biraz kendinizden ve gayrimenkul yatırımınızdan bahseder misiniz?

Jay:
Evet tabiki. Şu anda Tripalink'te emlak müdürü olarak çalışıyorum ve mezun olduğumdan beri, yani yaklaşık sekiz yıldır emlak işiyle uğraşıyorum. Mezun olduktan sonra Los Angeles Şehir Merkezinde yüksek binalarda çalışarak iki yıl inşaat yönetimi yaptım. Binanın adı Metropolis'ti ve daha sonra Batı Hollywood'daki Edition Hotel gibi bazı üst düzey otellerde çalıştı. Ondan sonra, gayrimenkul geliştirme işine girmeyi gerçekten istedim, bu yüzden CIM Group'a katıldım, üç yıl boyunca oradaydım ve sonra 2017, 2018'de birlikte yaşama konusunu duymaya başladım ve bu aslında yeni bir konsept değil. ama giderek daha popüler hale geliyordu. O zamanlar Ollie, Starcity ve Common gibi ortak yaşayan büyük operatörler vardı. Bu gerçekten dikkatimi çekti, dolayısıyla bir yıldan biraz daha uzun bir süre önce Tripalink'e emlak geliştirme yapmak için katıldım ve onlar öncelikle öğrenci konaklaması ve ortak yaşama odaklandılar. İşte bugün buradayım.

Henry:
Dostum, bu oldukça hoş. Buna hazırlık olarak bazı ortak yaşayan toplulukları araştırıyordum ve dürüst olmak gerekirse bu benim için tamamen yeni bir kavramdı. Bu yüzden birçok dinleyici için bunun yeni bir konsept olduğuna eminim. Bizim için birlikte yaşamayı tanımlayabilir ve bunun gerçekte ne anlama geldiğini bize biraz anlatabilir misiniz?

Jay:
Tabii ki, basitçe söylemek gerekirse, bazı insanlar sadece oda arkadaşlarınız olduğunu söyleyecektir, ancak bundan çok daha fazlasıdır çünkü mahremiyete izin verecek şekilde tasarlanabilir, daha fazla tüketici düşünülür. Birlikte yaşamayı nasıl tanımlarım? Paylaşılan alan, paylaşılan ortak alan. Odaklandığımız şey, kiracılarımızın her biri için özel bir banyoya sahip olmaktır çünkü burası genellikle kiracıların birbirleriyle sorun yaşadıkları yer, yani birlikte yaşama, ortak alan.

Dave:
Biri bana bunu anlattığında, bunu ilk kez birkaç hafta önce duydum, biri bana açıkladı ve ben de şöyle dedim: "Ah, gösteriyi yapacak bir uzman bulmalıyız." Bu yüzden teşekkürler Bize katıldığın için Jay. Ama burayı bana temelde üniversite yurdu olarak tanımladılar. Üniversite gibi farklı şeyler yapıyormuşsun gibi geliyor kulağa. Üniversite yurtlarımın hiçbirinde özel banyo yoktu, ancak genel fikir bu gibi görünüyor. Herkesin kendi odası var, kendi alanı var ama ortak olanaklar var ve farklı modeller varmış gibi görünüyor. Bazılarının belki kendi mutfağı var, bazılarının ortak mutfağı var, bazılarının kendi banyosu var, belki ortak banyo var. Bunu açıklamanın mantıklı bir yolu bu mu?

Jay:
Evet, pek çok kişi burayı üniversite yurt odasıyla karşılaştırıyor ama birçok açıdan bundan çok ama çok daha iyi. UCLA'dayken aynı odada iki kişiyle birlikte yaşıyordum. Onlar gerçek oda arkadaşları, 200 metrekarelik bir odada yaşayan sadece üç yetişkin. Ama neden daha iyi? Dediğiniz gibi özel banyomuz var ve ayrıca geliştirilmekte olan yeni projelerimizde de ses yalıtımına oldukça önem veriyoruz ve her yatak odasında özel elektronik kilit bulunmaktadır. Yani mahremiyet var, çok fazla mahremiyet var. Neredeyse özel bir stüdyo, bir daire gibi ama mutfak ortak. Ve bunların çoğunun imarla da ilgisi var. Bazen imar, bir binada bu kadar çok ünite inşa etmenize izin vermez. Yani, daha az ünite ve ünite başına daha fazla yatak odası inşa etmek, bu sorunu aşmanın ve daha yüksek yoğunluk oluşturmanıza olanak sağlamanın bir yoludur.

Henry:
Kabul ediyorum. Birlikte yaşamayı duyduğumda, bu konuyu araştırmaya başladığımda, kafama takılan şey de üniversite yurduydu, ama sonra sizin inşa ettiğiniz veya ilişkilendirdiğiniz bazı mülklere bakmaya başladığımda, bir üniversite yurdu bu şeylerin ne kadar güzel olduğunu görmeye başladığımda aklıma gelen son şey. Peki, birlikte yaşamayla ilgili bazı mitler veya birlikte yaşamayla ilgili damgalar nelerdir ve o zaman bu mitleri nasıl ortadan kaldırıyorsunuz? Sizin yaptığınız şekilde birlikte yaşamaktan insanların elde ettiği faydalar veya şeyler nelerdir ve belki de insanların akıllarında ne düşünüyor olabilir?

Jay:
Muhtemelen mutfak kirli, döşemeler eski ama hepsi yeni projeler, yeni binalar. Pek çok kişiyle birlikte turneye çıktık… Bazen bankalar gelip işlerimize bakıyor ve diyorlar ki, "Vay canına, bugünlerde üniversite öğrencilerinin böyle bir şey yaşadığına inanamıyorum." Ve bu yepyeni, yepyeni bir mutfak. Onlara ilk taşındıklarında mutfak seti, mutfak eşyaları sağlıyoruz ve ortak alan temiz. Burada biraz daha yoğun yeni bir projemiz var, o yüzden onu her gün temizliyoruz.
Ana alanı temizliyoruz. Mutfak pırıl pırıl temiz. Elbette bu her mülk için geçerli değildir, duruma göre değişir. Bazı mülkler haftada sadece iki veya üç kez temizleniyor ve oradaki olanaklar açısından topluluklarımıza olanaklar sağlıyoruz. Yani okula yakın, metro istasyonuna yakın alanlar inşa ediyoruz, böylece birbirlerine çok uygun konumlardalar. Bunu yaparken de her binayı bağımsız bir bina olarak düşünmüyoruz. Topluluklar oluşturuyoruz… Üzgünüm topluluklar ama aynı zamanda çalışma odası, içinde bilardo masası ve pinpon masası bulunan bir oyun salonu gibi olanaklar da var. Bazen insanların bir araya gelebileceği etkinlikler düzenliyoruz, yoga odamız var, buna benzer şeyler yapıyoruz.

Henry:
Buna baktığımda iki mercekten bakıyorum. Bu alanda kimin yaşayacağı ve beklentilerinin neler olduğu, ne elde edecekleri mercek altına alınıyor. Ve sonra buna bir yatırımcının gözünden de bakıyorum ve şöyle oluyor: Onlara ne sağlayacağım? Peki masraflar açısından bu benim için ne anlama geliyor? Yani böyle bir topluluğa baktığınızda ve bu ortak yaşamı sağladığınızda, bu genellikle bu olanakları sağladığınız anlamına gelir. Yani sık sık temizlik sağlıyorsunuz, buralar genelde mobilyalı geliyormuş gibi geliyor, doğru mu?

Jay:
Bu doğru. Bunu tüm operatörler yapmıyor ama biz yapıyoruz.

Henry:
Kiracı açısından bakıldığında, bu düşünülebilecek harika bir şey, ancak bir yatırımcı olarak, muhtemelen bununla birlikte gelen çok daha fazla harcama var gibi görünüyor ve daha sonra bu harcamaları yoğunlukla dengelersiniz, aslında daha fazla birim inşa edersiniz çünkü sadece oda kiralıyorsun, orada doğru yolda mıyım?

Jay:
Bunu bizim için özetlediğiniz için teşekkür ederiz. Yani bir kiracı olarak değinmediğimiz ana fayda elbette ki kiradır. Şu anda Los Angeles'ta, iyi bir yerde inşa edilmiş yeni stüdyoda yaşayacak olsaydınız, 2,000 metrekarelik bir stüdyo için ayda en az 450 dolar ödersiniz, yani ayak başına minimum 4 dolar ödüyorsunuz. Bu çok saçma. Üniversite mezunu birinin başlangıç ​​maaşı nedir? Bunu karşılayamazsınız ve şu anda 2022'de kiracıların %40'ı gelirlerinin %35'inden fazlasını kiraya harcıyor. Ekonominin gidişatı ve teknolojinin giderek daha iyi hale gelmesiyle, orta sınıfın büyük bir kısmı yerinden ediliyor ve giderek daha karşılanamaz hale gelecek. Aileniz yardım etmedikçe kimse ev satın almayacak. İşte bu yüzden birlikte yaşamak bu kadar popüler bir seçim.
Ayrıca iyi konumlarda çok elverişli bir konuma sahiptir. Bir banliyönün ortasına koymayacağız. Bakkalların, Erewhon veya Whole Foods gibi güzel bir bakkalın yanına koyuyoruz, ya da bir metro istasyonunun, hatta hastane çalışanları için bir hastanenin yanına koyuyoruz. Yani tonlarca fırsat var ve yatırımcılar açısından bu gerçekten de işin özüne iniyor. Elbette masraflar daha yüksek, ancak sonuçta yoğunluk nedeniyle, her kişi daha az kira ödese de, her mülkte kira başına alabileceğiniz metrekare başına fiyat çok daha yüksek. Yani, stüdyoda ayak başına 4 dolar alıyorsanız, muhtemelen ayak başına 5 dolara kadar alabilirsiniz, yani bu %25'lik bir farktır.

Dave:
Bu oldukça etkileyici. Peki ya kiracı tarafında? Ortalama kiracı için tasarruf miktarını ölçebilir misiniz? Örneğin bir stüdyo yerine ortak yaşam düzenlemesinde yaşamaktan ne kadar tasarruf ediyorlar?

Jay:
En az %30.

Dave:
Vay.

Henry:
Oldukça önemli.

Dave:
Bu inanılmaz. Peki kiralamalar aynı mı? Bir yıllık sözleşme mi imzalıyorsunuz yoksa herhangi bir şekilde farklı mı?

Jay:
Duruma göre değişir. Çoğu zaman bir yıllık kira sözleşmesi imzalarız, ancak bazı mülklerin üç ay, altı ay gibi kısa vadeli kira kontratlarından hoşlandığını biliyorum. Common'un üç aylık kira yaptığını biliyorum, ancak üç aylık bir kiralama yaptığınızda, fiyatı %20, %30 oranında artıracaklar çünkü sadece daha yüksek ciro ve boş pozisyonlar var.

Dave:
Bu aslında ciro ve boş pozisyonlarla ilgili bir sonraki sorum olacaktı. İnsanların daha geleneksel bir yaşam düzenlemesi bulana kadar bunu kısa vadeli bir seçenek olarak değerlendirdiğini mi düşünüyorsunuz, yoksa ortak yaşamla kira yenileme oranınız nasıl?

Jay:
Mülklerimizin çoğu öğrenci konutlarında olduğundan yenileme oranı %50'den azdır, ancak bunun nedeni çoğu insanın okuldan mezun olması ve birçoğunun yüksek lisans yapmış olmasıdır. Burada bir yıl ders veriyorlar. Ayrıca buraya gelen çok sayıda uluslararası öğrencimiz var. Aslında bunu pazarlamak için Çin'de bir pazarlama ekibimiz var, ancak sorunuza yanıt vermek gerekirse, birlikte yaşamanın genç profesyoneller için daha çekici olduğu kesin ve öğrenciler sadece birkaç yıldır buradaydı. Diyelim ki yeni bir şehre taşınıyorsunuz, kimseyi tanımıyorsunuz. Bu, bağlanmanın gerçekten harika bir yoludur.
Dolayısıyla kiracıların ayrılmasını kesinlikle istemiyoruz ve aynı zamanda herkesin bir mutfağı süresiz olarak paylaşmak istemediğini de anlıyoruz. Yani, şu anda geliştirmekte olduğumuz mülklerimizin çoğu, ortak yaşam, stüdyolar ve bir yatak odasının karışımından oluşuyor. Şahsen ben, birlikte yaşamaya çok sıcak baksam da, beş kişiyle daha yaşamazdım. Yeni bir şehre taşınıyor olsaydım taşınırdım, ancak sanırım hepimiz öncelikle herkesin yaşayacak bir yere ihtiyacı olduğu ve ikinci olarak herkesin bir topluluk istediği konusunda hemfikir olabiliriz. Yani ortak oturma odasından taşınsanız, bir stüdyoya veya bir yatak odasına girseniz bile, bir zamanlar parçası olduğunuz olanakların ve topluluğun keyfini çıkarmaya devam edebilirsiniz.

Dave:
Birlikte yaşamaktan mezun oluyorsunuz ve bir kat yukarı daha güzel bir daireye taşınıyorsunuz.

Jay:
Bu doğru.

Dave:
Yani benim için kiracı açısından bunun çekiciliğini kesinlikle görebiliyorum. Kiranızdan %30 tasarruf ettiğinize göre açıkçası mutfağı paylaşmak o kadar da büyük bir taviz gibi görünmüyor. Benim asıl sorum şu; böyle bir konuda mülk yönetimi sizin için ne kadar zor?

Jay:
Zor, çok zor. Ancak, bir asistan yönetici tutuyoruz, aslında işe almıyoruz, onlara biraz indirim yapacağız ve sadece bize yardımcı olacağız… Sorunların çoğu belki bazı temizlik veya oda arkadaşı anlaşmazlıklarıyla ilgili. Bu yüzden onlara kirada bir miktar indirim yapıyoruz ve sorunları hafifletmemize yardımcı oluyoruz, ancak dürüst olmak gerekirse, daha yüksek ses yalıtımına sahipseniz duvarların arasına esnek kanallar ekliyoruz. Tipik olarak, bir stüdyo gibi bir apartman dairesinde olmadığı sürece bunu burada yapmazsınız, bu nedenle ses geçirmez olması daha iyidir. Bir dinlenme alanı temizse, aslında o kadar da sorun yoktur. Üstelik size özel banyonuz var, banyonuzu istediğiniz kadar temiz tutuyorsunuz.

Henry:
Özel banyo, bakımın en büyük kazancı olmalı… Biz onlara eskiden derdik… Kurumsal dünyada bunlara insan sorunları diyoruz. Özel banyoların insanların sorunlarını minimumda tutmak için uzun bir yol kat etmesi gerekiyor ve eğer ortak alanları ve mutfakları profesyonelce temizliyorsanız, çünkü yaşadığım her oda arkadaşı sorunu genellikle birisinin kirli bulaşıklarını lavaboya bırakmasıyla ilgiliydi.

Dave:
Mülk yönetiminin ek maliyetinin ne olduğu konusunda herhangi bir fikriniz var mı? Ekibinizi tam zamanlı olarak mı çalıştırıyorsunuz yoksa dışarıdan mı hizmet alıyorsunuz bilmiyorum?

Jay:
Bunu kendi bünyemizde yapıyoruz. Aslında ortalama bir mülk yönetiminden daha fazla ücret almıyoruz. Aslında Greystar'dan daha ucuzuz ve birçok sorunu otomatikleştirmeye çalışıyoruz. AAA'nın aslında birçok otomasyon üzerinde çalışan bir teknoloji kolu var ve biz bir teknoloji geliştiriyoruz. Yani AAA'nın üç ana işlevi vardır. İlk işlev, bahsettiğim teknoloji kolu, ikinci kol ise mülk yönetimidir. İnşa ettiğimiz tüm mülklerimizi biz yönetiyoruz ve Jamison ve Wiseman gibi büyük geliştiriciler için başkaları adına da yönetiyoruz. Sanırım K-Town'da başkaları adına yönettiğimiz 2,000 ünite var. Ve sonra üçüncü kolu yapıyorum. Gayrimenkul geliştirme yapıyoruz, dolayısıyla bazen diğer geliştiricilerle ortak GP yapıyoruz, ancak çoğu zaman mülkün tamamen sahibi oluyoruz ve sonra tasarım yetkilendirmesini, izinlerini ve ardından inşaatını yapıyoruz ve ardından kiralıyoruz. Bazen çıkıyoruz.

Henry:
Biraz konuştuk, eğer öğrenci tabanınız olursa cironuzun daha yüksek olacağı açıktır. Peki bunların sigortasını yaparken, yeni bir mülk yapacaksanız, bunların sigortasını da yapıyor musunuz? Hangi boşluk yüzdesini sigortalıyorsunuz? Boş pozisyon perspektifinden bunların tutarlı bir şekilde ne yapmasını bekliyorsunuz?

Jay:
USC yakınlarındaki boşluk oranımız aslında oldukça düşük. Yaklaşık %2 civarında.

Henry:
Vay canına.

Dave:
Tamam.

Henry:
Delilik bu.

Jay:
Kesinlikle bir ciro var ama her yıl çok sayıda insan geliyor ve biz de kiraya veriyoruz.

Dave:
Vay. Peki ya bakım maliyetleri? Aklımda, bu iş modelinin kiralık mülkler ile kısa süreli kiralamalar arasında bir karışım olduğunu düşünmeye devam ediyorum çünkü kısa süreli kiralamaların temizleme unsuruna sahipsiniz, en azından bir operatör olarak sizin için döşenmişsiniz, yine Jay gibi değil dedi ki, her ortak yaşayan operatör bunu yapmaz ama sizin parçaları döşemişsiniz. Kısa süreli kiralama deneyimime göre bu yerler oldukça zor kullanılıyor. Ekipman ve mobilyaların değiştirilmesine çok ihtiyaç var. Bunu ortak yaşamda da görüyor musunuz?

Jay:
Evet, kesinlikle. Kesinlikle daha yüksek bir bakım maliyeti var. Bunun bir bedeli var. Giderlerimiz aynı zamanda onarım, bakım ve temizlik nedeniyle ortalama geleneksel bir daireden yaklaşık %10 daha yüksek diyebilirim ve giderlerimizin bir parçası olarak kamu hizmetlerini de dahil ediyoruz. Yani, gerçekten sadece bir bagajla gelip stüdyonun %30 altında yeni inşa edilmiş bir daireye taşınabilirsiniz.

Dave:
Vay.

Jay:
Daha sonra değiştirme açısından daha yüksek kalitede malzemeler kullanmaya başladık, böylece daha dayanıklı oldular. Bazıları ticari kalite, daha iyi boya, daha dayanıklı boya, tüm bunlar. Ortak yaşayan bir mülkü yönetirken zor olan şeylerden biri de bakım yapmanın sizin için zor olmasıdır. Bir stüdyo yaptığınızda birileri taşınır, sizin için içeri girip her şeyi yeniden boyamak veya tüm temizliği yapmak kolaydır, ancak ortak yaşamda orada başka sakinler de vardır. Bu nedenle daha kaliteli bir malzeme kullanmak daha iyidir, böylece sık sık kapsamlı bakım yapmanıza gerek kalmaz.

Henry:
Yani, satın alma maliyetlerinizde bunu ön uçta bütçelendiriyorsunuz çünkü onu daha kaliteli malzemelerle inşa etmeniz gerekecek. Bu nasıl çalışıyor? Veya başka bir deyişle, mevcut bir şeyi alıp ortak yaşama dönüştürebilir misiniz, yoksa genellikle yalnızca yeni inşaatlar yapıyor ve onu ortak yaşam için mi tasarlıyorsunuz?

Jay:
Bazı yerlerde yapabilirsiniz, ancak eski bir apartman dairesinde düzenleme yapmak gerçekten zordur. Eğer ofisi dönüştürecekseniz, bunu yapmak için kesinlikle yer olduğunu düşünüyorum. Ofis büyük bir açık alan, ancak eski bir daireyi dönüştürüyorsanız muhtemelen daha büyük iki yatak odası vardır, bazen yatak odası başına 1,000 metrekareden fazla alana sahip olurlar. İki yatak odalı bir odayı muhtemelen üç yatak odalı bir odaya yerleştirebilirsiniz, ancak yalnızca fazladan bir oda ekliyorsunuz. Ayrıca sıhhi tesisat eklemek sizin için gerçekten zor. Önemli bir maliyet olmadan özel banyo ekleyemezsiniz, bu yüzden buna gerçekten değmez. Ayrıca ona baktığımızda kompakt olmasını istiyoruz ama aynı zamanda çok da kompakt olmamasını istiyoruz. Üç yatak odalı bir oda için alanı 900 metrekare civarında tutmaya çalışıyoruz, yani oda başına 300 metrekare gibi. 300 metrekare dediğimizde ortak alan, koridor, yatak odaları, tüm ünite buna dahil.

Dave:
Jay, öyle görünüyor ki bunu yapmıyorsun ama müstakil evlerde bunu yapan herhangi bir operatör gördün mü? Sanırım buna daha çok...

Jay:
Evet bungalov.

Dave:
Sanırım buna daha çok oda kirası deniyor. Peki onların modeli nedir?

Jay:
Onların modeli, tek bir aile evi sahibi bulmaları ve ardından onu ana kiralama ve kiraya vermeleridir. Onların da bir miktar fon aldıklarını ve çok sayıda müstakil ev satın almaya başladıklarını biliyorum. Ben de baktım, öyle oldu. Müstakil ev başına gerçekte ne kadar para kazandıklarını görmek ilgimi çekti ve hızlı bir şekilde sigortacılık yaptım. Tek aileli evden fazla para kazanabileceklerini düşünmüyorum çünkü bakım gerçekten çok yüksek ve gerçekten ölçeklenemiyor. Her lokasyonda maksimum beş, altı yatak odası vardır, ancak bizim için her lokasyon 40 ila 100 artı yatak odası olabilir. Dolayısıyla bunu tek aileli bir evde etkili bir şekilde yapmak daha zordur.

Henry:
Los Angeles, New York ve büyük şehirler gibi pahalı ve üniversite yoğunluğunun yüksek olduğu pazarlarda bunun mantıklı olduğunu tamamen görebiliyorum. Bu modelin başka hangi alanlara uyduğunu veya anlamlı olduğunu düşünüyorsunuz?

Jay:
Tam isabet ettin. Tam olarak söylediğiniz gibi, dürüst olmak gerekirse, birlikte yaşamak yalnızca New York, LA, San Francisco gibi önemli bir pazarda, karşılanamaz bir pazarda anlamlı olacaktır. San Francisco şu anda gerçekten harika bir pazar değil, ancak COVID öncesinde mükemmel bir pazar olurdu. Geleneksel bir apartman geliştiricisi olarak şunu söyleyebilirim ki, baktıkları birçok ölçüm gelir/kira oranıdır. Yani kiracıların açıkça daha yüksek kira ödeyebilmelerini istiyorlar. Yani kiranın çok yüksek olmamasını istiyorlar ki karşılayabilsinler ama bizim için durum farklı. Aslında olaya tersten bakıyoruz. İmkansız olan alanlara bakıyoruz. Farklı bir hedef pazar.

Dave:
Peki insanlar bu hesaplamayı kendileri yapmak ve birlikte yaşamayı düşünebilecekleri bir pazar belirlemek isteseydi bu hesaplamayı nasıl yapardınız? Hangi ölçümleri kullanıyorsunuz? Dinleyicilerimize bunu nasıl yapabilecekleri konusunda tavsiyeleriniz var mı?

Jay:
Evet, uygun fiyatlı bir piyasada gelirin kiraya oranı genellikle en az 3 kattır. Yani yılda 100,000 kazanıyorsanız yıllık kiranız 30,000 civarında oluyor. Yani gelirin kiraya oranı 2.5'un altındaysa bu, bunun karşılanabilir olmadığının ve gelirlerinin %30'undan fazlasını kiraya harcadıklarının bir işaretidir. Ama 2020'de… Aslında daha önce uygun fiyattan bahsetmiştim, kiracıların %23'ü artık gelirlerinin %50 veya daha fazlasını kiraya harcıyor.

Dave:
Bu çok çılgınca, vay be.

Jay:
%23. Dörtte birimiz bunun tamamını kiraya harcıyoruz.

Henry:
Yani, diyelim ki yatırımcı açısından bakıldığında, birisi bunu duyuyorsa ve gidiyorsa, bu benim yatırım yapmakla ilgilendiğim, öğrenmeye başladığım bir şey olabilir, insanlar için hangi seçenekler var? Yatırım yapabilecekleri fonlar var mı ya da bu tür işler yapan, konuşabilecekleri şirketler var mı? Bir yatırımcının bakış açısından bu alana nasıl girilir?

Jay:
Bir GYO'ya yatırım yapamazsınız. Şu anda birlikte yaşamanın birkaç zorluğu, yeni bir mülk türü olduğu için yatırım yapılabilir sınıf olarak görülmemesi ve bir krediyi yeniden paketleyip acente kredisi için Fannie Mae'ye satamayacağınız için yatırım yapılabilir olmamasıdır. Dolayısıyla finansman bulmak daha zor. Yerel, daha küçük bankalarla çalışmak zorunda kaldık. Sorunuz şuydu: Nasıl yatırım yapabilirler? Dolayısıyla halka açık bir GYO'ya gerçekten yatırım yapamazlar, ancak bir geliştiriciyseler veya yatırım yapmakla ilgileniyorlarsa Tripalink gibi ortak yaşayan bazı geliştiricilere ulaşabilirler. Aslında bir yatırımcı portalımız var. Birlikte yaşamaya başka nasıl yatırım yapabileceğinizi gerçekten bilmiyorum. Bunu yapmanın başka bir yolu da bazı insanların kendi evlerini satın almasıdır ve bu aslında sadece ev hacklemedir ve siz onu küçük ölçekte kiraya verirsiniz.

Dave:
Buna oda kirası ya da sadece tek bir aile evini hacklemek diyorlar. Kesinlikle böyle bir şey yapabilirsiniz çünkü metrekare başına veya yatak odası başına kirada benzer primler aldığınız oda bazında kira hakkında bazı şeyler okudum, bunu yaparak kirada %20, %25'lik bir artış, buna karşılık gelen bir baş ağrısıyla birlikte mülkiyet yönetimi.

Jay:
Dürüst olmak gerekirse, finansal açıdan mantıklı, ancak yanınızda beş oda arkadaşınız daha olsa ve sonra ortak alanı temizlemeniz gerçekten buna değer mi? Bilmiyorum, duruma göre değişir.

Henry:
Kiranın ne kadar olduğuna bağlı.

Dave:
Üniversitede arkadaşlarımla yaşadığım evleri hatırlıyorum ve o zamanlar eğlenceliymiş gibi görünüyor ama mülk yöneticisi bizden nefret etmiş olmalı. Jay, sendikasyon mevcut mu? Akredite bir yatırımcıysanız yatırımcıların pasif olarak birlikte yaşamaya yatırım yapabilecekleri geliştirme projeleri var mı?

Jay:
Evet, birlikte yaşayan çok fazla geliştirici olmadığını düşünüyorum, ancak ağ oluşturma etkinliklerine giderseniz bazılarıyla tanışabilirsiniz. Bazı sendikasyonlar yapıyoruz. Bölgede sendikasyon yapan birkaç küçük geliştiricinin daha olduğunu biliyoruz.

Dave:
Tamam, harika. Jay, burada olduğun için çok teşekkür ederim. Bunu paylaştığınız için gerçekten minnettarız. Çok şey öğrendim. Bence bu çok ilgi çekici. Nasıl yapılacağını öğrenmek istiyorum… Eğer sendikasyonlar mevcutsa, ya da belki Henry ve ben ilkine katılacağız, ama bu çok yardımcı oldu. Buna açıkça talep olacağının gerçekten harika bir fikir olduğunu düşünüyorum. Bu kısım bana o kadar bariz geliyor ki, burası başka bir yerde ödeyeceğinizden çok daha ucuza yaşamak için harika bir yer gibi görünüyor. Bu gerçekten harika sektörde olduğunuz için size çok teşekkür ederim. Bu konuda daha fazla bilgi edinmek isteyenlerin sizinle iletişime geçebileceği bir yer var mı?

Jay:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Benimle BiggerPockets'tan iletişime geçebilirsiniz. Ben Jay Chang, o zaman beni LinkedIn'den de uçurabilirsin. BiggerPockets benimle doğrudan iletişime geçmek için ihtiyaç duyacağınız bağlantıların çoğuna sahip olacak.

Dave:
Bunu seviyorum, insanları BiggerPockets'e gönderiyorsun. Belki de bunu ilk kez yaşıyoruz, ancak bir BiggerPockets çalışanı olarak bunu gerçekten takdir ediyoruz.

Jay:
Problem değil.

Dave:
Teşekkürler dostum. Jay'e bize katıldığı için çok teşekkür ederiz. Henry, ne düşünüyorsun?

Henry:
Dostum, burası oldukça eşsiz bir alan ve bu pahalı pazarlarda bu tür bir yaşama olan talebin artacağını düşünüyorum. Sanki şu anki piyasa koşulları bunun insanların ihtiyaç duyduğu bir şey olduğunu söylüyor. Faiz oranları yüksek, enflasyon çılgın. Ve böylece, bu yerlerde sadece kiralamak insanlara çok pahalıya mal olmuyor, aynı zamanda bakkaliye de pahalıya mal oluyor, yani eğer %30 tasarruf edebilirlerse ve bir mutfağı paylaşmak zorunda kalsalar, insanların bunu feda etmeye istekli olacağını düşünüyorum.

Dave:
Tamamen, buna büyük bir talep olacağını hissediyorum. Öncelikle kiranızdan %30 tasarruf etmek çok büyük. İnsanlarla her zaman konuşuyoruz, eminim ki, eğer emlak işine girmek istiyorsanız, düşük parayla, bunu yapmanın en iyi yolu nedir? Ya ev hackleyin ya da yaşam masraflarınızı azaltın. Bu yaşam masraflarınızı azaltmanın harika bir yoludur. Bu gösteriye gittiğimde, "Dostum, bu yatırımcılar için ilginç olacak" dedim ve öyle, aynı zamanda yatırım yapmak için de, ama bence aynı zamanda istekli yatırımcıların da bunlardan birinde yaşamayı düşünmesi ilginç. çünkü muhtemelen biraz para biriktirip sonra gayrimenkule yatırım yapacaksınız. Ama aynı zamanda sahip olma unsurunu da düşünüyorum… Sanırım sen de bunu yaptın, hayatımda pek fazla insanı tanımadığım bazı yeni şehirlere taşındım, bence topluluk unsuru biraz havalı. Bana pansiyon ortamını hatırlatıyor değil mi?

Henry:
Ama muhteşem.

Dave:
Gerçekten hoşlar ama daha açık sözlüler. Tıpkı ortak bir alana gitmek, takılmak, bira içmek, bunun gibi şeyler yapmak gibi ve çok güzel bir yerde. Yani gerçekten popüler olduğunu hayal edebiliyordum.

Henry:
Gerçekçi olalım, zaten mutfağımı temizlemek istemiyorum.

Dave:
Hayır.

Henry:
Yani, başka birinin temizleyeceği bir mutfağı kullanabilirsem ve aşağıya inip tüm komşularımla bira içebilirsem [duyulmuyor 00:35:18]-

Dave:
Öyle [duyulmuyor 00:35:18]. Yaşadığınız en tuhaf veya en kötü yer neresiydi?

Henry:
Aman Tanrım, yaşadığım ilk yurt muhtemelen yaşadığım en tuhaf yerdi çünkü sanki kalitesiz bir Motel 6 yurt odasıydı ve ortak bir yaşam alanımız vardı ve bunun döşenmesi gerekiyordu. , ama aslında sadece kanepe gibi bir şilte ve ardından üzerinde TV olmayan bir TV sehpası ve tüylü halıydı.

Dave:
Oh güzel.

Henry:
Sonra ranzalı bir yatak odam vardı ve içinde bir oda arkadaşım da vardı.

Dave:
Aman Tanrım, bu pek de öyle değil...

Henry:
Yaşamayı en sevdiğim yer değil.

Dave:
İlk evimi üç ortakla aldım, ama ortaklardan biri ve ben o zamanlar oda arkadaşıydık ve evi düzenleyecektik, planımız buydu, taşınacaktık. Ama sonra Denver yapmaya başlıyor. biz de şöyle deriz: "Dostum, kendi kiralarımızla ödeyeceğimizden çok daha fazlasını kira alabiliriz" ve "Neden ev hackleyelim ki?" Ve büyükannesi yeni vefat etmişti ve bir emeklilik topluluğunda yaşıyordu ve piyasa hâlâ deli gibi düşüyordu ve annesi şöyle diyordu, "Siz sadece faturaları ödeyin, evin bakımını yapın. Orada yaşayabilirsin” ama 55 yaş üstü bir topluluk gibiydi o yüzden kimseye söyleyemedik. Biz de gece yarısı taşındık, bu evde yaşadık. “Altı ay olacak” dedik ama bedavaydı, dolayısıyla üç yıl orada yaşadık. Ve bodrumda yaşadım, bu yüzden üç yıl boyunca onun ölü büyükannesinin bodrumunda bir huzurevinde yaşadım.

Henry:
Az önce topluluk salonuna gidip yaşlı vatandaşları pinponda mı yok ettiniz, tam pansiyon pinponda mı ezdiniz?

Dave:
Evet kesinlikle. Topluluk alanı yoktu. Sanırım biraz vardı ama hiç gitmedik ama biz sanki… İnsanlar sevdi aslında. O zaman sadece kutularını taşırdık, sadece bir şeyler alabilen gençler olurduk. Az önce yaptık ve daha sonra oraya öfke saçmaya başladık. Çok güzel bir dış mekanları vardı ve biz de orada büyük partiler düzenlerdik.

Henry:
Komşularınız geldi mi?

Dave:
El sallıyorlardı ama ne yazık ki onları asla içeri alamadık ama burası yaşamak için tuhaf bir yerdi. Uzun lafın kısası, muhtemelen bu ortak yaşam alanlarından birinde yaşamayı tercih ederdim.

Henry:
Bilmiyorum, kulağa oldukça muhteşemmiş gibi geliyor.

Dave:
Geriye dönüp bakmak eğlenceliydi. Bazen "Hayatımda ne yapıyorum?" diye düşünüyordum. Ancak çok para tasarrufu sağladı. Her neyse, artık tüm düşünce zincirimi kaybettim, o yüzden hadi buradan çıkalım. Burada olduğunuz için teşekkürler dostum ve dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim. Umarım bu sizin için ilginçtir. Büyük bir trend olacağını düşünüyorum. Sanırım bu son şey, şu anda yatırım yapmanın gerçekten kolay bir yolu olmadığı için biraz hayal kırıklığına uğradım, sanki bir geliştirici değil, sadece düzenli bir yatırımcıysanız, öyle görünüyor.

Henry:
Ancak, genellikle bu, bu fırsatları aramanız gereken zamandır çünkü birileri bunu halkın yatırım yapması için kullanılabilir hale getirmenin bir yolunu bulmak için erkenden devreye girecek. Bu yüzden, erken benimseyen olmaya çalışırdım çünkü talep şu şekildedir: orada olacak.

Dave:
Genel olarak, bu şovlardan birini, özellikle de 3D baskılı evleri her yaptığımızda, bu kolay değil, ama bunu kim anlarsa, onu mahvedecek. Yani eğer ilgileniyorsanız Jay'i takip edin, diğer operatörlerden bazılarını takip edin. Belki onlardan bir şeyler öğrenebilir veya bu konuya katılabilirsiniz, ancak bunun size yardımcı olacağını umuyoruz. Size her zaman bu tür son teknolojiye sahip yeni yatırım stratejilerini sunmaya çalışıyoruz çünkü bizim amacımız bu. Bu tür bölümlerin size yardımcı olup olmadığını öğrenmek isteriz. Bu tür bir bölüm hakkında herhangi bir fikriniz varsa, benim thedatadeli'de olduğum Instagram'dan bana ulaşın veya Henry, siz thehenrywashington'dasınız, değil mi?

Henry:
Bu doğru.

Dave:
Pekala, ne düşündüğünüzü bize bildirin. Dinlediğiniz için çok teşekkür ederim. Pazartesi günü On The Market'in başka bir bölümünde görüşürüz.
On The Market'in yaratıcıları ben Dave Meyer ve Caitlin Bennett, yapımcılığını Caitlin Bennett, editörlüğünü Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmasını Pooja Jindal yapıyor ve tüm BiggerPockets ekibine çok teşekkür ediyorum. On The Market programının içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.