Yeni Tek Aile Kiralama Anketi

Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Ben sunucunuz Dave Meyer'im ve bugün yardımcı sunucum James Dainard da size katılıyor. James, sanırım sana biraz erken bir Noel hediyesi aldım. Peki ya size bugün 270,000 tek ailelik kiralık daireden elde edilen bilgileri inceleyebileceğimizi söyleseydim?

James:
Pekâlâ, açılacak çok şey var. Yeter ki tüm analizleri yapıp bana teslim edin.

Dave:
Bunu yapmak zorunda değilsin. Bunu yapacak bir konuğumuz var. Aslında John Burns Araştırma ve Danışmanlık'ta Araştırma Direktörü ve Genel Müdür olan Rick Palacios Jr. var. Bu şirketi tanımıyorsanız, tüm sektördeki en iyi veri sağlayıcılardan biridir. Kurucuları John Burns'ü birkaç kez programa aldık ve Rick bugün bir anket yaptıkları için bize katılıyor. Bunu yıllardır yapıyorlar ve 270,000 bireysel tek aile kiralaması yapıyorlar. Bu kadar büyük bir anket duyarlılığı endeksini hiç duymamıştım. Bu yüzden bugün Rick'ten gerçekten inanılmaz bilgiler alacağımızı düşünüyorum. Dört gözle beklediğiniz bir şey ya da tek aile kiralama piyasası hakkında gerçekten bilmek istediğiniz bir şey var mı?

James:
Riskten korunma fonu adamlarının ne yaptığı, fırsatların nereye gidebileceği ve piyasaya daha fazla stok gelip gelmeyeceği hakkında biraz konuşmayı sabırsızlıkla bekliyorum. Çünkü bildiğimiz gibi stoklar kısıtlı ama insanlar şu sıralar yatırımlara susamış durumda, bu yüzden 2024'te daha fazla anlaşma yapabilmek için daha fazla gevşemeyi umuyorum.

Dave:
Susadım.

James:
2023 susuz bir yıl oldu.

Dave:
Çok susuz bir yıl olacak. Gelecek sene içmemiz lazım.

James:
Evet, lütfen musluğu açalım ve anlaşma akışını sağlayalım.

Dave:
Rick'i buraya sokmadan önce, Rick'in gerçekten derinlemesine bilgi sahibi olduğunu söylemek istiyorum. Her türlü konu hakkında konuşacak, anlaşılması gerçekten kolay, ama konuşacağı iki şey var. Biri NOI. Bu kısaltmayı bilmiyorsanız net işletme geliri anlamına gelir. Bunu kâr gibi düşünebilirsiniz, ancak temelde bir mülkten elde ettiğiniz tüm gelirinizi alır ve ardından işletme giderlerinizi çıkarırsınız. Finansman maliyetlerinizi veya Sermaye Harcamalarınızı içermez, yani olan budur. Eğer aşina değilseniz, bunu bir mülkün kârının ölçümü gibi düşünebilirsiniz.
Ve sonra kilitleme etkisinden de bahsediyoruz. Programda bundan her zaman bahsediyoruz, ancak eğer programda yeniyseniz, bu aslında son birkaç yıldır artan faiz oranlarının sadece talebi piyasadan çekmekle kalmayıp, aynı zamanda Arzı piyasadan çekti çünkü gerçekten düşük faiz oranıyla ev sahibi olan birçok insan evlerini satmak istemiyor çünkü düşük ipotek oranlarını gerçekten seviyorlar ve başka iyi bir ev alamıyorlar. Kilitlenme etkisi de budur. Bunu Rick'le konuştuğumuzda her şey anlamlı olacak.
Pekala, kısa bir ara vereceğiz ve ardından Rick Palacios Jr.'la geri döneceğiz.
Rick Palacios, Piyasada'ya hoş geldiniz. Bize katıldığınız için teşekkürler.

:
Evet. Beni kabul ettiğin için teşekkür ederim Dave.

Dave:
Rick, John Burns Araştırma ve Danışmanlık'tan John Burns'ü aramıza kattık ama bize firma için ne yaptığını anlat.

:
Teknik olarak Araştırma Direktörümüz benim ve bu, yaptığımız her şeyin benim elimde olduğu anlamına geliyor. John'la birkaç kez görüştüğünü biliyorum ama şirket hakkında kısa bir bilgi. 20 yıldır buralardayız. Yaklaşık 17, 18 yıldır tüm kariyerimi konutla ilgileniyorum. Bunların çoğu John'la. Ve böylece ev inşaatçılarına, gireceğimizi bildiğim kiralık alana, inşaat ürünlerine, adını siz koyun. Yani konu konut için önemliyse, genellikle müşterilerimiz için bunun etrafında bir şeyler yapıyoruz.

Dave:
Bunu kesinlikle doğrulayabilirim. Sizler inanılmaz veriler üretiyorsunuz ve diğer tüm analistler ve gerçekten saygı duyduğum kişiler de her zaman sizin verilerinizden alıntı yapıyor. Bu nedenle sunduğunuz tüm bilgileri takdir ediyoruz.

:
Ve verileri, tonlarca harika veriyi kullandınız, ancak aynı zamanda içgörü kelimesini de kullandınız. Sanırım yapmaya çalıştığımız şey bu. Bu ikisinin karışımıdır.

Dave:
Evet, çok ilginç. Ve sanırım sadece birkaçımız ham verilere bakmayı gerçekten seviyoruz. Sanırım çoğu insan gerçekten sadece "Ne olmuş yani?" sorusuna geçmek istiyor. hepsi bu ve sizler bununla harika bir iş çıkarıyorsunuz.

:
Evet.

Dave:
Bugün tek ailelik kiralamalarla ilgili hazırladığınız yeni bir rapora değineceğiz. Bize bu rapordan biraz bahseder misiniz? Kapsam nedir? Metodoloji nedir?

:
2019'a kadar kurumsal tek aile kiralama operatörleri arasında bir anket yapıyoruz ve bu çok iyi bir örneklem büyüklüğü. Ulusal Kiralık Ev Konseyi ile ortak çalışıyor, ancak örneklem büyüklüğünün yönetim altındaki yaklaşık 270,000 mülk olduğuna inanıyorum ve bu nedenle örneklem büyüklüğü oldukça iyi. Ve bu, hepimizin bildiği GYO'lar gibi kamu kuruluşlarının ve aynı zamanda birçok özel grubun da bir karışımı. Ve eğer bir veri meraklısıysanız, basın durumun böyle olmadığına inanmanızı istese de bu pazarı gerçekten yönlendirenlerin özel gruplar olduğunun farkına varırsınız.
Yani evet, harika örneklem büyüklüğü. Ve sanırım, alan kiraları doluluk oranının altı ay sonrasına ilişkin olarak düşündüğümüz her şeyi soruyoruz. Ve sanırım benim de sevdiğim şey, müşterilerimden gelen kutuma çok fazla soru almaya başladığımda ve ardından gidip aylık veya üç ayda bir, bazı şeyleri okumak için sorabileceğimiz benzersiz bir soruyu bencilce yönlendirebildiğimde hoşuma gidiyor. . İşte yapmayı sevdiğim şey de bu. Tematik ve zamanında olduğunda bir soru sormaya çalışacağız. Ve sanırım bu son çeyrekte sorduğumuz bazı şeylere girebiliriz. Ama bildiğim kadarıyla bu, uzaydaki en uzun soluklu araştırmalardan biri. Bu yüzden hoşumuza gidiyor.

Dave:
Bu harika, 270,000 mülk. Açıklığa kavuşturmak istiyorum Rick. Dolayısıyla bu podcast'i dinleyenlerin çoğu muhtemelen birkaç mülk sahibi olan küçük yatırımcılardır. Ankette bu kişiler de temsil ediliyor mu, yoksa çoğunlukla büyük ölçekli şirketler mi bunlar?

:
Genellikle daha büyük ölçekli, profesyonelce yönetilen şirketlerdir.

Dave:
Harika.

:
Muhtemelen daha küçük anne ve babaları yakalamaya çalışmalıyız çünkü daha önce de belirttiğim gibi bunlar aslında tüm pazarın %97'sini oluşturuyor.

Dave:
%97 mi dedin?

:
Evet. Ülke genelinde kimin tek ailelik kiralık evlere sahip olduğuna ilişkin istatistik, bazılarının söylediği kurumlara göre 100 artı, 1,000 artı, %3 civarında mülkiyet. Ve ülke çapında portföy toplayan veya ilk evlerinden sonra tesadüfen ev sahibi olan normal insanlar diğer %97'yi oluşturuyor, evet. Yani onlar pazar.

James:
Çılgınca. Herkes her zaman hedge fonlarının tüm kiraları satın aldığını düşünüyor, ancak bunda hâlâ çok yer var.

:
Evet.

James:
Rick, sence bu büyük hedge fonlarının raporları ile bu müstakil konutların sahibi olan GYO'ların raporları arasında büyük bir fark var mı? Çok iyi habercilikleri var. Arkalarında çok daha fazla personel var. Boşluk oranları ve kiralama konusunda anne ve pops operatörü ile büyük hedge fonları veya kurumsal arasında büyük bir farklılık olduğunu düşünüyor musunuz? Bazı hedge fonları kiraları artırma konusunda çok daha disiplinli ve sizce bu ikisi arasında büyük bir fark var mı?

:
Sanırım, daha basit bir şekilde düşündüğümüz şeylerden biri, ortalama bir anne ve baba ev sahibiniz, kiralık operatörünüz, yöneticiniz veya buna ne demek isterseniz onu adlandırın, muhtemelen kiraları katlanarak artırmayacaklar. . Bunun nedeni, eğer sahip oldukları mülklerden biriyse, onlar için nakit akışının kritik önemde olmasıdır. Ve böylece bir veya iki ayı kaçırırsınız, Tanrı korusun, o mülkü teslim etmek zorunda kaldığınızda, belki de kiraları çok fazla zorluyorsunuz, o zaman bu onlar için gerçekten büyük bir sorun haline geliyor.
Ve sanırım bunun da nedenlerinden biri muhtemelen, yaptığımız anketi görmüşsünüzdür, ama sonra Tanrım, bu alanda bir sürü başka rapor da yapıyoruz. İnsanlarla, özellikle de bu alanda oldukça yeni olan insanlarla konuşurken bakmaktan hoşlandığım şeylerden biri şu soruyu sormaktır: "Peki, bu sektör zaman içinde nasıl performans gösteriyor?" Ve konuyu kira yorumuna geri getiriyorum. Geriye dönüp bakabilirsiniz; ülke çapında 99 pazarda özellikle tek aile kiralamada kiraları takip eden kendi endeksimiz var ve tarihsel olarak ulusal kira artışı genel enflasyonun yaptıklarını oldukça yakından takip ediyor. Ayrıca hane gelirindeki artışın ne yaptığını da oldukça yakından takip ediyor. Yani bu perspektiften baktığınızda tarihsel olarak sıradan, biraz sıkıcı bir varlık sınıfı.

Dave:
Peki bu sene ne oldu Rick? Anket yaptığınız izleyicilerin kiraları enflasyonu takip etti mi?

:
Bu yılı tek aile kiralama sektörü için etiketlemem gerekse, bunun normalleşme yılı olacağını söyleyebilirim. Ve 2023'e girerken sahip olduğumuz tez şuydu: Müstakil kiralama sektörünün hiçbir şekilde çökmesini, donmasını beklemiyoruz. Ve ben sermaye piyasalarından değil, temellerden bahsediyorum ve isterseniz buna daha sonra girebiliriz. Daha çok, “Hey, işler sakinleşecek ama normalleşecek. Uçurumdan düşmeyeceğiz."
Yani bununla kastettiğim şey, 2020 baharında KOVİD'in başlangıcından 2022'ye kadar deneyimlediğimiz her şey, bunları bir kenara atmalı ve bunu, göçün steroidlerle yapıldığı, ömürde bir kez yaşanacak bir olay olarak düşünmelisiniz. Ev ayrılığı yaşadınız. Ve bunun temel olarak anlamı şu: iki, üç kişi birlikte yaşıyor olabilir, KOVİD vurur ve onlar şöyle derler, "Pekala, ben banliyölere gideceğim. Evden çalışarak kendi yerimi kurmam gerekiyor. Ve bu, hem çok aileli hem de tek aileli kiralama olmak üzere tüm kiralama pazarı için steroidler gibiydi.
Yani bunu yaşadınız, göç yaşadınız ve o şeyler artık çıktı. Ve şu anda gördüğümüz şey, ki bu bizim anketimizde de var, kira artış trendleri, doluluk trendleri, her şey aslında 2019 civarındaki anketimizde gördüğümüze geri dönüyor. Ve yaptığımız anket çalışmasının ötesinde, ben Ülke genelinde 99 pazar için özel veri noktalarımızın bulunduğunu belirtti. Biz bunu takip ediyoruz. Ve asıl mesele şu ki, işler bu varlık sınıfının 2020 öncesi temel bakış açısına göre nasıl göründüğüne geri dönüyor.
Yani bu yıl çok aileli alanda neler olduğuna bakıyorsunuz, pek de iyi değil. Çok fazla arz var. Bunlardan bazılarının kiralık yerleşik varlıkları da etkilediğini iddia edebilirsiniz, ancak tek ailelik kiralık varlık sınıfı oldukça sağlıklı bir performans sergiledi. Ve bence bu, insanların bu varlık sınıfını sevmesinin temel nedeninin bir parçası, özellikle kiralarda büyük dalgalanmalar yaşamamanızdır. Bu kez ev fiyatları farklılaştı. Ve böylece bunun etrafında plan yapabilirsiniz. Yukarı ya da aşağı doğru gitmeyecek. İncelediğimiz ölçümlere göre durgunluğa oldukça dayanıklı ve şu an itibariyle bu durum devam ediyor.

Dave:
Bence insanların tarihsel olarak kiraların enflasyon civarında veya Rick'in söylediği gibi enflasyonun biraz üzerinde arttığını bilmesinin gerçekten önemli olduğunu düşünüyorum. Ve son birkaç yılda, pandemiden bu yana emlak yatırımına girerseniz belki de anormal derecede yüksek bir büyüme gördük. Ve James, senin fikrini merak ediyorum ama sanırım geçen yıla göre daha düşük olsa da %3 ila 5'lik bir büyüme görmek kişisel olarak hoşuma gidiyor. Normalliğe dönüş hoşuma gidiyor.

James:
Bu yıl yüzde 5'lik büyüme beni oldukça mutlu etti. Pandemi boyunca gördüğümüz hokey sopasına dayanarak bunun biraz daha düz olmasını bekliyordum. Ve tarihsel olarak, sizin de söylediğiniz gibi, enflasyonun biraz üzerinde seyrediyoruz. Çok aileli bir mülk veya tek aileli bir kiralamaya ilişkin uzun vadeli bir proformaya baktığımızda, her yıl %3 ila 4 oranında kira artışı bekliyoruz. Ve sanki salgın o kadar çılgıncaydı ki, sanki otoyoldan çıkmışız gibi hissediyorum. Dönüş rampasını kullandık ve hâlâ gitmemiz gereken yere gidiyoruz ama sanki çok daha yavaşmış gibi geliyor çünkü aynı değil. Ama %5 büyüme, eğer her yıl %5 büyüme yakalarsak, bu getiriden oldukça memnun olacağız. Ve bence insanların şunu hatırlaması önemli: Rick'in dediği gibi bu normal değildi. O yılları bir kenara atmalısınız çünkü istikrarlı büyüme aslında emlaktan elde ettiğiniz şeydir, gördüğümüz gibi hokey sopalarından değil.

:
Uzun süredir bu alana yatırım yapan çoğu insan bundan tamamen memnun. Gece geç saatte gelip şöyle dedi: "Ah, önümüzdeki beş yıl için kira artışını yüzde 10'luk garanti edebilirim." Bunlar, sorunlar yaşayan ve daha sonra sermaye piyasalarında neler olup bittiğini gören, şimdi de konuşulanlarla karşılaşan bireyler ve kuruluşlardır.

Dave:
Bu bize denklemin gelir tarafında neler olduğunu açıklıyor ve bize biraz fikir veriyor. Masraf tarafını biraz daha anlatabilir misiniz?

:
Bu konuyu gündeme getirmenize sevindim çünkü bu, dünyanın en değişken ceplerinden biriydi… Ve siz sadece NOI'nizin matematiğini düşünüyorsunuz. Bu, olayların içine bir İngiliz anahtarı attı. Ve sanırım bunu büyük kurumların yanı sıra küçük gruplardan da duyuyorsunuz ve bunun birkaç bileşeni var.
Sanırım bunlardan biri, varlık değerlerinin ve takdirin harika olduğunu düşünmemiz. Ve genellikle öyledir, ancak fiyat artışında %10, %20'nin üzerinde bir artış elde ettiğinizde, bu eninde sonunda birçok eyalette emlak vergilerinize yansır. Kaliforniya'da olmadığınız sürece vurulursunuz, ki onların Öneri 13'ü var. Ama sanırım bu pek çok grubu şaşırttı ve o anda şöyle oldu: “Ah, bu harika. Değerler artıyor” ve sonra emlak vergisi faturasını alıyorsunuz, “Kahretsin, bunu modellemedik” diyorsunuz. Yani bunun bir bileşeni olduğunu düşünüyorum.
Ve sanırım gider tarafındaki diğer bileşen de sigorta maliyetleri. Bu tekrar tekrar gündeme geliyor. Kısa süre önce New York'ta büyük müşteri konferansımızı yaptık ve bu, hem ev inşaatçıları hem de kiralama operatörleri için bir temaydı, burada kiralama tarafında ve ben de o tek aileye ve kiralık olarak inşa etmeye odaklanacağım. Yenileme bildirimlerinde yüzde 10, 20, 30'dan fazla artan sigorta maliyetleriyle karşılaşıyoruz. Ve bunun yaptığı şey, sizin için derhal gider tarafında bir etkiye sahip olmasıdır. Ve ayrıca, ileriye dönük olarak bunu modellemeniz gerekiyorsa, satın alamazsınız çünkü satın alma hedefleriniz ve satın alma kutunuz için matematik hemen değişir.
Ve bence bu birçok grup için büyük bir sorun haline geldi. Ve Florida'dan bahsediyorsunuz, Teksas, Kaliforniya'dan bahsediyorsunuz. Artık politika yazmayan pek çok grup var ve bu yakın zamanda da ortadan kalkacak gibi görünmüyor. Yani bu büyük bir sorun oldu. Dolayısıyla denklemin gider tarafı son zamanlarda pek çok grup için pek de ideal görünmüyor.

James:
Bizim için çok sayıda apartman sendikasyonu yapıyoruz. Birçok farklı kiralık mülkümüz var. Sigorta faturamız bu mülkler için gerçek bir maliyettir. Ve sadece bu değil. Katma değer yaptığınızda, inşaat planlarınız maliyeti neredeyse iki katına çıkarır. Dolayısıyla, kısa vadeli finansmanı stabilizasyon yoluyla elde ettiğinizde ve yeni bir yasaya getirdiğinizde, şu anda eski bir bina satın alıyorsanız maliyetler tavan yapıyor. Ve Kaliforniya'ya değinecek olursak, bu tam bir kabus. Kaliforniya'daki ilk mülkümü yeni satın aldım. Tek aileli bir evin sigorta poliçesini bulmam üç haftadan fazla sürdü. Ve maliyeti çok saçmaydı. Tekliflerimden bazıları tek aileli bir ev için yıllık 50,000 dolardan geliyordu.

:
Bu ev nerede? Suyun yükseldiği bir uçurumun üzerinde mi?

Dave:
Güzel bir ev.

James:
Bir uçurumun üzerindedir. Çok saçmaydı ve bunu kabul ettik ama çok uzun sürdü. Ve ben buna alıştım... Sigorta hiçbir zaman sorun olmadı. Sigortanın yazılması ve bir politikanın uygulamaya konması 24 saatimizi alıyor. Ve sigortayı devreye sokmanın iki ila üç hafta sürmesi ve ardından bunun maliyeti astronomik. Sigorta sağlayıcılarımız ve komisyoncularımızın bize söylediğine göre bu durum daha iyiye gitmiyor.

:
Hayır.

James:
Bu daha da kötüleşecek. Ve genel operasyonel maliyetlerimizde ve sonuçta yaptığı etkilerde büyük bir fark yaratıyor. Sigorta maliyetinin yanı sıra işçilik maliyeti de bizi gerçekten mağdur ediyor. Mülk yöneticilerinizi işe almanın ve iş defterinizi doğru bir şekilde yürütmenin maliyeti, sadık kalacak iyi birini elde etmek için ödememiz gereken ücretlere göre en az %25 arttı. Bu yüksek bir ciroya sahip olmayacak. Alt uçta cironuz o kadar yüksek ki, daha yüksek maaşlar ödeseniz daha iyi olur.

:
Buna değmez bile.

James:
Evet.

Dave:
Çok acımasız.

:
Bu %25'lik artış için kullandığınız zaman karşılaştırması nedir? Bu son iki yılda mı, üç yılda mı? Çünkü bu çok fazla.

James:
Tipik olarak, Kuzeybatı Pasifik'teki mülk yöneticilerimizde, eğer maaşlı bir çalışansak, ortalama maaş 55 ila 60 bin arasıydı. Eğer o 55'i işe alırsak, ki bu pozisyon için kötü bir ücret olduğunu düşünmüyorum, ama eğer orada 55,000 gibi orta bir fiyatla işe alırsak, ciro her dört ila altı ayda bir olur, giderler. Ve bulduğumuz şey, boşluk oranlarınızı düşürdüğü için işleri tersine çevirebilecek gerçekten iyi olanlar için 55'ten 60'a, 65'e ve hatta 70'e çıkmamız gerektiğiydi. İyi çalışanlarınız tutulmaya değer ama 55'ten 65'e konuştuğunuzda bu çok büyük bir artış. Bu çok çok büyük bir artış. Ve son 12 ila 18 ay içinde büyük bir artış gördük, ancak Kuzeybatı Pasifik'te hala oldukça ağır kalıyor.

:
Yaptığımız konuşmaların ve ülke genelinde bu konuda gerçekten takip ettiğimiz verilerin büyük bir kısmı da bu. Edinme tarafında, işler büyük ölçüde yavaşladı çünkü tüm bu girdiler akıyor ve şimdi bahsettiğimiz gider tarafının harika görünmediğini görüyoruz. Kira artışının normalleşmesi, soğuması var. Ve sonra sermaye maliyeti patladı. Ve bu hemen insanları kalemlerini bırakmaya ya da en azından "Hey, burada kalemlerimizi biraz keskinleştirmemiz ve bunu çözmemiz gerekiyor" demeye zorluyor. Ve şimdilik, satın alma tarafı gördüklerimizin büyük bir kısmını kapattı.

Dave:
Rick, az önce sermaye maliyetinin satın almanın önünde büyük bir engel olduğunu söyledin. Sermayenin bulunabilirliği ne durumda? Ticari piyasada kredi almanın zor olduğu hakkında çok şey duyarsınız. Kredi sıkışık. Tek ailede de aynı şey mi oluyor?

:
Öyle düşünüyorum, özellikle de lensiniz bugün ve SOFR'nin sıfır olduğu zamanki durumdaysa.

Dave:
Rick, SOFR'nin ne olduğunu açıklayabilir misin?

:
Güvenli gecelik finansman oranıdır ve LIBOR'un yerini almıştır. Ve bu alandaki insanlar için, anlaşmaları finanse etmeyi düşünürken bakacakları kriter budur. Ve böylece sıfır faiz politikası dünyasındayken, SOFR neredeyse sıfır civarındaydı, sanırım iki yıl boyunca, Mart 2020'den 2022 civarına kadar. Ve sonra tabii ki Fed devreye giriyor ve işini yapıyor. Ve bugün sanırım 5 civarında geziniyor ve en son kontrol ettiğimde değişti ve getiri eğrisinin geri kalanı gibi gelmedi. Yani iki yıllık oranlara, beş yıllık oranlara, 10 yıllık oranlara bakıyorsunuz, bunların hepsi geldi ama SOFR hâlâ hareketsiz. Hemen orada.
Bu yüzden bunun büyük bir nedeni olduğunu düşünüyorum. 10 yıllık bir hazineyi 4,015'e satın alabilirsiniz ve SOFR şu anda 5 artı, yani bu alanda anlaşma yapmayı şu anda oldukça zorlaştırıyor gibi görünüyor. Ve sanırım herkes şunu umuyor… Bugün öğreneceğiz. Bunu 13 Aralık'ta kaydediyoruz ve Fed ne yapacağını söylemek üzere, en azından gelecek yıl ne yapacaklarına dair bir rehber olacak. Ve sanırım bu alandaki herkes gerçekten de evet, yumuşak bir iniş yaptığımızı ve gelecek yıl bazı kesintiler olacağını umuyor çünkü bunun SOFR finansmanının yapacağı işe yansıması gerekiyor.
Ve yine, bu sektöre daha uzun vadeli bir bakış açısıyla bakıldığında, oranlar sıfırken insanların bu alana aşık olmasının nedenlerinden birinin, bir süreliğine herhangi bir yerden getiri elde etmenin çok zor olduğunu düşünüyorum. Yani her yerde. İnsanlar bu varlık sınıfına baktılar ve şöyle dediler: "Evet, borç alabilirim. Kaldırıyorum. Kira artışı alıyorum. Ev fiyatının takdirini alıyorum. Ve bu, verimin neredeyse hiç olmadığı bir dünyada oldukça iyi bir getiri. Ve şimdi, neredeyse 180 gibi, bugün getiri her yerde ve bu... Ah, bu arada, risksiz. İşte bu alanda anlaşma yapmak biraz daha zorlaşıyor. Sermaye artık başka yerlere de bakıyor.

James:
Son 12 yılda, yani 12 ila 18 ayda, bu büyük hedge fonlarının bu müstakil evleri satın alma konusunda gerçekten yavaşladığını fark ettik. Ve şu anda faiz oranları nedeniyle anlaşma yapmak zor. Ama orada biraz daha fazla fırsat var. Şu anda anne ve baba yatırımcısını tanıyorum, oldukça yüksek faiz oranları alıyorlar. Kiralık bir mülk satın almayı düşündüğünüzde, oranınız şu anda en iyi durumda %7.5 ila %8 arasında fiyatlandırılıyor. Ve bu durumu örtbas etmeyi zorlaştırabilir, ancak bulduğumuz şey, bu büyük kurumların bazılarının çekildiğini ve sadece bu da değil, sizin söylediğiniz gibi mevsimlik yatırımcıların da piyasadan çekildiğini gördük. , yalnızca bu sıcak pazarda görülen %10'luk kira artışını öngörüyorlar. Dışarı çekildiler.
Bazı fırsatlar gördük ama o küçük anne ve baba yatırımcısı için ne olacağını düşünüyorsunuz? Kiralık mülk satın alma iştahlarının artacağını düşünüyor musunuz? Çünkü hâlâ ses tonu şöyleymiş gibi geliyor: "Ah, oranlar çok yüksek. Kurşun kalem yapamazsın.” Fırsatları gördük ve mülk satın alıyoruz, ancak çoğu zaman bu durum üzerlerinde çok fazla kıl oluşmasına neden oluyor. Tabanı yeterince düşük tutmak için özsermaye pozisyonunu oluşturmak amacıyla oraya ulaşmak için çok fazla katma değer yapmalısınız. Anne ve baba yatırımcılarının 2024 yılı boyunca alım yapmaya devam edeceğini mi düşünüyorsunuz, yoksa 2023'teki gibi biraz daha yatay mı olacağını düşünüyorsunuz?

:
Daha önce konuştuğumuz gibi yumuşak bir iniş elde edersek, önümüzdeki yıl oranlar gelmeye başlar, bunun daha fazla grubun ve umarım bazı küçük anne ve babaların gelmesine olumlu katkı sağlayacağını düşünüyorum. İzlediğimiz verilerde gördüğümüz şey, kurumların muhtemelen son bir yıldır, gerçekten de Fed'in faiz oranlarını yükseltmeye başlamasından ve bugünkü seviyede sabit kalmalarından bu yana, kitlesel olarak geri çekildikleridir. Çoğunlukla neredeyse yok oldular. Ama bahsettiğiniz daha küçük gruplar, anneler ve babalar ne kadar küçükse hâlâ oradalar. Ve bence veri pazarımızda pazar bazında gördüğümüz şey, onların döngüler boyunca alıcı oldukları, dolayısıyla her zaman orada oldukları, her zaman oyun oynadıklarıdır. Sanırım üzerinde biraz kıl var ve katma değer var, ki bu da stresli olduğu için örtmece, bu kolay bir anlaşma değil.

Dave:
James için değil. Bunu çok rahatlatıcı buluyor.

:
Muhtemelen şu anda fırsat bulduğunuz yer burasıdır. GYO'ların ne rapor ettiğine ve ne hakkında konuştuğuna bakıyoruz ve American Homes for Rent'in bahsettiği bu son çeyreğe ait en sevdiğim istatistiklerden biri, AMH, sanırım artık resmi olarak adlandırdıkları şey bu, sanırım söyledikleri istatistik şuydu: Bu. Çünkü her zaman sigortacılık modellerini uygulayacakları anlaşmalar yapıyorlar ve sanırım sigortacılık modellerini inceledikleri 22,000 ev vardı ve sadece sekiz tane satın aldılar.

Dave:
Vay.

:
Yani bu 22,000 kişiden yalnızca sekizi bu evleri satın almak için ihtiyaç duydukları şeyleri karşılıyor. Yani şu anda ülke genelindeki verilerde daha büyük gruplar için gördüğümüz şeyin bir mikrokozmosu var.

Dave:
Vay be, bu pek cesaret verici değil. Sekiz tane elde etmek için 22,000 anlaşmanın rakamlarını araştırmak istemiyorum.

:
Sizin modeliniz muhtemelen onlarınki kadar gelişmiş değil.

Dave:
Kesinlikle hayır. Rick, 2024'te tek ailelik kiralık alanda nelerin değişebileceğine dair düşüncelerinizi almak isterim. Genel hatlarıyla, gelecek yıl nelere dikkat ediyorsunuz?

:
Bizim geniş tezimiz durgunluk yaşamayacağımızdır. Ve eğer bu geçerliyse, bu sektör için iyi olur. Sonra kira artışını düşünüyorsunuz ve bu daha önceki yorumlarımıza kadar gidiyor. Çift haneli kira artışını proforma etmeyin çünkü bu da yine bunu bir kenara bırakır. Bu muhtemelen hayatta bir kez olur.

Dave:
Sonsuza kadar. Evet, sonsuza kadar.

:
Mekan hakkında düşünmenin yolu muhtemelen %95, %96 doluluk oranlarıdır. Çoğu pazarda %3 ila %5 oranında kira artışı elde edersiniz. Ve biz bunu yeni bir kiralama perspektifinden düşünüyoruz. Ve bu, bu varlık sınıfı için oldukça vanilya tipi bir fon. Ve sonra satın alma hacimlerini düşünürsünüz. Ve bence eğer yaparsanız, burası… Aslında ben bunu konuşurken, bunu bozduğumuza sevindim. Çünkü tek aile kiralama sektöründe işe yaradığını düşündüğüm diğer şeylerden biri de bu dönemde piyasaya çok fazla kiralık ilan gelmemiş olmasıdır. Ve bunun büyük bir kısmı, SFR'de, tek aile kiralamada olup bitenlerin, listeleme tarafında genellikle tek aile satılık satış tarafında olup bitenlerin bir akışıdır, yani listeler satışa çıktığında aslan payıdır. Kiralık gruplara yönelik satın almalar MLS aracılığıyla gerçekleşir.
Ve bu döngüyü göremediğimiz şey, ve bunun bir sürü nedeni var, buna girmeyeceğim, sadece listeleme faaliyetlerinde bir artış görmedik. Yani tanım gereği kiralık alana gelenlerin bazıları için bir geçiş görmediniz. Ancak 2024 için öngördüğümüz şey, verilerde de görülebileceği gibi, en yüksek kilitlenmenin 2022'nin ortaları civarında olduğunu düşünüyoruz. Çok daha fazla sezonluk olmayan bir dönemde piyasaya çıkan satılık listelemelerinin daha fazlasını görmeye başlıyoruz. . Bu ayki raporlarımızdan birinin analizini yaptık. Sanırım bunu düşünmeye başlıyorsunuz ve 2024'e hızla ilerliyorsunuz ve "Tamam. Bu muhtemelen bana, pazar satın alma fırsatlarına giren tek aile kiralama listeleri açısından daha fazla aktivite görmeye başlayabileceğimizi söylüyor, çünkü bu arz gerçekten de son bir yıldır kilitlenmiş durumdaydı.
Ve bu aynı zamanda tamam konusundaki tezimizin bir parçası, yani muhtemelen daha fazla artan arz elde edeceksiniz. Muhtemelen kira artışının önceki yıllara göre biraz normalleşmesini düşünmelisiniz. Bu da gelecek yıl hakkındaki düşüncelerimizin ufak bir kısmı.

Dave:
Bu çok ilginç. Ve merak ediyorum. Kilitlenme etkisinin damlamaya devam edeceğini, yavaş yavaş ortadan kalkacağını mı düşünüyorsunuz, yoksa ipotek oranları belirli bir noktaya düştüğünde arz seli görmeye başlayacağımız sihirli bir nokta olduğunu mu düşünüyorsunuz?

:
Evet, sel kelimesini kullanmaktan nefret ediyorum çünkü genellikle yalnızca çok büyük bir sıkıntı varsa sel yaşarsınız.

Dave:
Evet doğru.

:
Bizim tezimizde bu yok. Perma ayısı olmadığı sürece kimsenin bunu istediğini duymadım. Bu yüzden kilitleme etkisinin yavaş yavaş olacağını düşünüyorum… Kelepçelerdeki anahtarlar yavaş yavaş giderek daha fazla insanın kilidini açmaya başlayacak. Ve ben de, eğer ipotek oranlarının olduğu bir dünya varsa, yani ipotek oranlarını düşünelim, piyasa ipotek oranları Kasım ayı başında bir hafta boyunca 8'e dokundu. Şimdi 7'ye geri döndüler ve değiştiler. Ve bence eğer insanlar "Hey, yakın zamanda %3'lük 30 yıllık sabit ipotek dünyasına geri dönmeyeceğiz" fikriyle daha rahat olurlarsa, bundan umudumu kesmem gerekecek. Ve şimdi bir yıl, iki yıl daha uzun bir süredir bu daha yüksek arka plandayım, ve biliyor musun? Hayat oluyor ve ben yeniden işlem yapacağım. Tekrar %3, %4 konut kredisi faizlerini beklemeyeceğim. Ve bu yüzden yavaş ama emin adımlarla bunun gerçekleşmeye başlayacağını düşünüyorum.
Ve diğer bir şey de, envanterin kilidini açma yeteneğinden bahsettiğiniz yerde bu bir joker karttır. Yeni ev alanının, ev inşaatçılarının ve bizim o alana çok yakın olmamızın bu yıl olağanüstü bir performans sergilemesinin nedenlerinden biri, A, çok fazla yeniden satış arzının olmaması, dolayısıyla rekabet edebilecek pek bir şeyin olmaması. Ama sonra, B, özellikle giriş seviyesinde, ipotek oranlarını 5'e indiriyorlar. Bazı inşaatçılar hala 5'in altında reklam yapıyorlar, bu şaşırtıcı. Bunu gündeme getiriyorum çünkü bunu kullanarak harika bir performans sergilediler. Yeniden satış piyasası için buna benzer bir şey yapabilecek bazı grupları görmeye başlıyorsunuz.
Demek istediğim, komisyoncuların "Hey, bu müşterilerimiz için kullanabileceğimiz bir araç mı?" Ve bu gerçekten çok büyük bir avantaj olduğundan, yeni evlerin 5, 5 1/2 ipotek oranıyla gelmesi, bir evin yeniden satılması durumunda %7, belki %7 artı ödeme yapmanız gerekir. Ve eğer bu yeniden satış envanterinin bir kısmı inşaatçıların yaptığı rekabetçi bir orana inebilirse, bence pazara daha fazla envanter gelmeye başlayacağınızı düşünüyorum. Ve bir grup var. iBuyer'ları neredeyse unuttuğumuzu düşünüyorum ama onlar hala oradalar. Ve Offerpad adında, web sitelerine girip araştırabileceğiniz bir grup var. Bunu geçen gün Phoenix için yapıyordum ve gördüğünüz gibi, satın aldıkları evlerin reklamını yapıyorlar ve şimdi %5 ipotek oranıyla satıyorlar.

Dave:
Vay.

:
Yani perakende alıcı olan paket servisi için bu oranın altında satın alıyorlar. Burası, yeniden satış piyasasının inşaatçıların kullandığı bu finansal aracı benimseme ve "Tamam, hadi bunu da yapmaya başlayalım ve muhtemelen bir miktar satış elde edeceğiz" deme potansiyeli olduğunu düşünüyorum.

Dave:
Bu çok ilginç, Rick. Herkesin anladığından emin olmak için herkese açıklamak istiyorum. Temel olarak, son bir veya iki yılda, sadece inşaatçının iş modeline dayanarak, ürünü hızlı bir şekilde, genellikle mevcut evlerden daha hızlı taşımaya teşvik ediliyorlar. Ve böylece insanların faiz oranlarını satın alıyorlar. Bunlar, alıcının faiz oranınızı bir, iki veya üç yıl boyunca %1, 2 veya 3 oranında düşürmek için birkaç bin dolar ödediği geçici şeylerdir.
Yeni inşaat satın alan insanları tartışırken büyük bir artış görmemizin nedenlerinden biri de bu. Ve mevcut evlere göre geçmişte olduğundan daha çekici hale geldi. Ama görünen o ki, Rick, acentelerin, aracı kurumların faiz oranları açısından oyun alanını biraz eşitlemek için yollar bulmaya, teklif etmeye veya benzer teşvikleri değerlendirdiğini, böylece daha fazla satıcının satış yapmaya motive olduğunu söylüyorsunuz. Piyasadan biraz daha arz alın.

:
Kesinlikle kesinlikle. Evet. Ve söyleyebileceğim tek şey, bazen bunların geçici satın almalar olduğu, ancak inşaatçıların yaptıklarına bakıldığında aslan payının üç yıllık sabit olduğudur.

Dave:
Gerçekten?

:
Evet. E sonra-

Dave:
Bu harika.

:
Bu çok büyük bir araç çünkü bunu ve tüketiciyi düşündüğünüzde, açıkçası ev alımları için çok fazla talep var. Ve eğer bir perakende alıcıyla konuşup, "Hey, piyasa oranları burada 7 1/2 ya da her neyse" diyebilirseniz, şimdi 7 oldular, "ama sizi 5'te içeri sokabiliriz. Ve Ah, bu arada, 30 yıllık kredinin tüm süresi bu kadar.” Bu harika bir satış aracıdır.

Dave:
Kesinlikle.

:
İnşaatçıların web sayfalarını araştırın ve neredeyse hepsinin 30 yıllık sabit satın almalara yöneldiğini göreceksiniz. Bazıları yeniden ayarlanabilir ipotek reklamı yapmaya başlıyor ve isterseniz buna da girebiliriz. Ancak ayarlanabilir faizli ipoteklerle ilgili tüketici psikolojisinin şöyle olduğunu düşünüyorum: "Ah hayır, bunları hatırlıyorum. Bunların ne yaptığını hatırlıyorum ve bunu istemiyorum.” Ve çoğu tüketici 30 yıllık sabit satın almalara sıcak bakıyor ve inşaatçıların da bu yüzden sıcak baktığını görüyoruz.

Dave:
Rick, seni buraya getirirken bir teorimi veya sana soracağım bir soruyu yürütebilir miyim? Raporunuzda yok ama çok okudum ve programda çok aileli alandaki aşırı arz ve aşırı inşaat hakkında çok konuştuk ve orada kiralarda zayıflık görmeye başlıyorsunuz. Doluluk oranları bir miktar düşüyor. Tek ailelik kiralık alana yayılma riskinin olduğunu düşünüyor musunuz?

:
Kiracı profili çok farklı. Ve bence bu nokta ve bunu destekleyen verilere sahibiz, çok aileli alan, apartman alanı, tarihsel olarak çok değişken. Arz dalgaları, devasa arz dalgaları yukarıya doğru çöküyor, kiralar kana bulanıyor, kiralar çöküyor. Ve esasen bunu şu anda görüyoruz. Ancak gördüğümüz kadarıyla tek aile kiralama tarafında pek bir etki görmüyorsunuz. Ve istatistiği unuttum ama bizde var. Bu, üç yatak odalı bir daire bulmaya çalışırken samanlıkta iğne aramaya benziyor ve bu gerçekten tek aile kiralamanın büyük bir kısmı, "Hey, okul bölgesindeki o grup için işe yarayan bir şey sunuyoruz." Tarihsel olarak baktığımızda bu noktada, ve sanırım bu döngüde de, bu yıl apartman alanında negatif kira artışı öngörüyoruz ve bu yıl tek aile kiralamada oldukça güzel bir kira artışı öngörüyoruz. yıl ve gelecek yıl.
Yani söyleyebileceğim tek şey, 99 pazarda yeni kiralamaları takip ettiğimiz bir tek aile kira endeksimiz olduğu için, kiraların negatife gittiği veya buna oldukça yaklaştığı birkaç pazar var ve bir bağlantı var. Yani Vegas ve Phoenix bahsettiğim pazarlar. Ve eğer apartman alanlarına aşina iseniz, Vegas ve Phoenix'te de sisteme çok fazla arzın geldiği görüldü. Yani bunlar şu anda geniş bir fırça bakış açısıyla şöyle diyebileceğiniz iki pazar: "Ah, kiralama ekosisteminin bu iki kısmı, bu pazarlardaki hem apartman daireleri hem de tek aile kiralama, önemli ölçüde yavaşladı." Ancak ülkenin geri kalanında henüz bu bağlantıyı göremedik.

Dave:
Anladım. Teşekkür ederim. Bu çok faydalı. Rick, harika bir sohbet oldu. Araştırmanızı ve öngörülerinizi bizimle paylaştığınız için çok teşekkür ederiz. İnsanlar raporu almak veya işiniz hakkında daha fazla bilgi edinmek isterlerse bunu nerede yapmalılar?

:
Evet, web sitemize gidip bir anket doldurabilirsiniz. Müşterilerimiz için çok sayıda araştırma anketi çalışması yapıyoruz, ancak aslında en iyi şeylerden bazılarının ücretsiz bültenimiz aracılığıyla olduğunu düşünüyorum. Ve böylece web sitemize kaydolabilirsiniz. Ve sonra sosyal medyada birçok insanımız var. LinkedIn'deyseniz bizi oradan takip edebilirsiniz. Twitter veya X kullanıyorsanız bizi oradan takip edebilirsiniz. Ve sonra Threads'te bile daha fazla insanın Threads'i kurcalamaya başladığını görmeye başlıyoruz, göreceğiz.

Dave:
Güzel. Çok teşekkürler Rick. Bize katıldığınız için teşekkür ederiz.

:
Evet, aynı şekilde. Takdir edin arkadaşlar.

James:
Teşekkürler Rick.

Dave:
Peki James, bu araştırmalardan herhangi biri gelecek sene ne olacağına ya da ne yapacağına dair fikrini değiştirdi mi?

James:
Biliyor musun, yaptığımızı yapmaya devam edeceğiz. Proformalarımızdayız ve eğer satın alma kutusu rakamlarımıza ulaşırsa satın almaya devam edeceğiz. Sanırım beklediğimiz şey bu, normalleştireceğimiz şeyler. İstikrarlı bir kira artışı görüyoruz, ancak yine de bu harcamaları takip etmeye devam etmeliyiz. Gerçekten bu harcamaların önümüzdeki birkaç yıl içinde artacağını öngörüyor. Ve kalemler bu şekilde olduğu sürece satın almaya devam edeceğiz.

Dave:
Evet dostum. Bu aslında gelecek yıl yapmayı planladığım şeyi doğruluyor. Son birkaç yıldır pasif olarak çoklu aileye yatırım yapıyorum, ancak geri dönüp tek aileli evler ve küçük çok aileli evler satın almam gerekiyor. Çoklu ailede yaşadığım daha büyük dalgalanmalardan bazılarıyla eşleşecek kadar istikrarlı bir varlık sınıfı olduğunu düşünüyorum. Bu daha dengeli bir portföy oluşturmanın iyi bir yolu, dolayısıyla gelecek yıl için planladığım şeyler konusunda kendimi iyi hissetmemi sağlıyor.

James:
Evet, sanki herkes şöyle diyor: "Ah, çoklu aileye girmek istiyorum çünkü daha büyük projelerde yer almak istiyorum." Ancak günün sonunda, tek aileli bir çapak mülkü size kısa vadede, uzun vadede çok aileli bir mülkten daha fazla etki sağlayacaktır. Bu sadece özsermaye büyümesi ve nakit akışı, bu varlık sınıfında eşi benzeri olmayan bir durum. Bu yüzden küçük anlaşmaları unutmayın. Para kazanıyorlar.

Dave:
Biliyorum, evet. Herkes aynı anda 20 ünite almak istiyor. Ama bir ekibiniz yoksa, bu çok fazla. Büyük bir grand slam almaya çalışmak yerine, teker teker yavaş yavaş ilerlemek ve bireysel anlaşmalarda gerçekten iyi bir iş çıkarmak çok etkilidir.

James:
Küçük anlaşmalar işe yarar.

Dave:
Kesinlikle.

James:
Onlarda yanlış bir şey yok.

Dave:
Elbette. Bize katıldığınız için teşekkür ederiz James. Ve dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim. Size müteşekkiriz. Ve bu bölümü beğendiyseniz lütfen bize bir inceleme yapın. Haftalardır değerlendirme alamadık. Neler olduğunu bilmiyorum. Eğer programı dinliyorsanız lütfen Apple veya Spotify'a gidin ve bize On the Market podcast'i hakkında dürüst bir inceleme yapın. Hepinize tekrar teşekkür ederim. Bir dahaki sefere görüşürüz.
On The Market, ben, Dave Meyer ve Kaitlin Bennett tarafından yaratıldı. Gösterinin yapımcılığını Kaitlin Bennett üstleniyor ve düzenlemesi Exodus Media tarafından yapılıyor. Metin yazarlığı Calico Content'e aittir ve bu gösteriyi mümkün kıldıkları için BiggerPockets'teki herkese büyük bir teşekkür etmek istiyoruz.