Bu makale Easy Street Capital tarafından sunulmaktadır. bizim okuyun editoryal kurallar daha fazla bilgi için.
Son yıllarda, oldukça yeni bir kredi ürünü: Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR) kredileri, emlak yatırımcıları arasında son derece popüler hale geldi. DSCR kredileri, finansal özgürlük hayallerini gerçekleştirme yolundaki yatırımcılar için kritik bir araç haline geldi.
Bu krediler, özellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller içindir. bir tekgerektirdikleri için çok etkili ve popülerdirler. gelir doğrulaması (veya Borç-Gelir Oranı) ve vergi beyannamesi veya bitmek bilmeyen evrak işi yok. Ayrıca - yeterlilik ve belgeler geleneksel ipoteklerden çok daha az olsa da - faiz oranları çok az daha yüksektir (tipik olarak %1'den daha az). Bu krediler, ilk 30 yıl için yalnızca faiz olan seçenekler de dahil olmak üzere 10 yıl boyunca sabit oranlar sunar, böylece genellikle zor para alternatifleriyle birlikte gelen geri ödeme ve yeniden finansman baskısından kaçınırsınız.
Bir araya getirdiğinizde, yatırımcıların portföylerini ölçeklendirmek ve finansal özgürlük hayallerini gerçekleştirmek için neden bu kredilere akın ettiklerine şaşmamak gerek.
Bir DSCR Kredisine Nasıl Hak Kazanırsınız?
Potansiyel borçlular, DSCR kredilerini ilk kez öğrenirken bazen kafa karışıklığı yaşayabilir. Spesifik olarak, kalifikasyon süreci, özellikle de geleneksel bir kalifikasyonla işin içindeyseler. Geleneksel borç verenler, gelirinizin, giderlerinizin, banka hesabı işlemlerinizin ve kredi geçmişinizin her yönünü inceleyecek olsa da - DSCR kredileri farklıdır, çünkü yeterlilik ve yüklenim esasen borçlu olan siz yerine mülke odaklanır.
DSCR kredi verenleri, kredi puanınıza bakacak ve bankada birkaç aylık ödemelerinizin olduğundan emin olacaktır, ancak bunun dışında mülkünüz hak kazanır, siz değil! Bu, ister bir W-2 işine sahip olun, ister bir işletmeye sahip olun, ister tam zamanlı gayrimenkul yatırımı yapın, ister emekli olun, ister farklı işler arasında olun, gelir kaynaklarınız anlamına gelir. önemli değil! DSCR kredi verenleri kesinlikle geliri dikkate almaz!
Ücretimi ve Koşullarımı Ne Belirler?
Öyleyse, hak kazanıp kazanmadığınızı ve hangi oranı ödeyeceğinizi ne belirler? Öncelikle üç temel faktörden gelir:
- DSCR (Borç-Hizmet-Karşılama-Oranı)
- LTV (Kredi-Değer Oranı)
- FICO (Kredi Puanı)
Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR)
DSCR metriğinin DSCR kredileri için önemli olması şaşırtıcı değildir. Borç Hizmeti Kapsama Oranı, mülkten elde edilen gelirin (kiralar) ana giderlere bölünmesini ölçer (ipotek kredinizin anapara ve faizi, artı emlak vergileri, sigorta ve geçerli HOA aidatları).
Gayrimenkul yatırımcıları genellikle aylık nakit akışı için yatırım yapın gelirleri giderlerini aştığında elde ettikleri kiralık mülklerinden ve arta kalan kârlarından. 1.00x'lik bir DSCR, gelirin giderlere eşit olduğu ve yatırımcının başa baş olduğu anlamına gelir. 1.00x'in üzerinde bir DSCR, yatırımcının artık nakit akışı olduğu için para kazandığı anlamına gelir. Örneğin, mülk ayda 1.25 $ kira kazanıyorsa ve PITIA'da 1,250 $ varsa (gider - anapara + faiz + vergiler + sigorta + dernek aidatları) 1,000x DSCR oluşur. 1.00x'in altındaki bir DSCR, giderlerin geliri aştığı anlamına gelir, bu nedenle yatırımcı her ay para kaybediyor.
Borç verenin bakış açısından bu nasıl işliyor? Bir borç veren, genellikle yatırımcının mümkün olan en fazla nakit akışını yapmasını isteyecektir çünkü birincil endişe, ipotek kredisi için ödeme yapma yeteneğidir. Bu nedenle, DSCR ne kadar yüksek olursa, bir yatırımcı o kadar iyi borç verme koşulları alacaktır çünkü borç veren, kira her ay borç ödemelerini fazlasıyla karşıladığından geri ödeme alma konusunda daha emin olabilir!
Kredi-Değer Oranı (LTV)
İkinci belirleyici faktör, kredi-değer oranı (LTV). Bu, kredi tutarınızı mülkün değeriyle karşılaştıran basit bir ölçümdür. Bu, borç veren için son derece önemlidir, çünkü krediyi ödemeyi bırakırsanız (temerrüt), borç verenin ana başvurusu mülke haciz getirmek ve ödenmemiş borçtan kaybedilen parayı gayrimenkul varlığıyla değiştirmektir. Basitçe, borç veren mülkü bir haciz durumunda borçlu olduğundan daha fazlasına satabilirse, borç veren herhangi bir para kaybetmekten korunur.
Bu nedenle, LTV ne kadar düşük olursa, haciz gerektiğinde daha büyük bir "yastığa" sahip olduklarından, borç veren için kayıp riski o kadar düşük olur. Örneğin, %80 LTV senaryosunda (diyelim ki, bir borçlu bir mülk satın alır ve %20 peşinat verir), 1,000,000$'lık bir mülk, borçlu için 800,000$'lık bir "yastık" veya öz sermaye ile birlikte 200,000$'lık bir kredi taşır. Bu durumda, borç alan temerrüde düşerse ve borç verenin haciz yapması gerekirse, mülkün değeri %20'den (200,000 $) fazla düşmediği sürece, borç veren kayıp riskine karşı korunur, çünkü o zaman mülk sahibi olur. iptal edilen borçtan daha değerli bir mülk.
Bu örnekte, mülk bu 1,000,000 $'lık değeri koruduysa ve borç veren temerrüt nedeniyle haciz aldıysa, borç veren aslında 1,000,000 $'lık bir banknot yerine 800,000 $'lık bir mülke sahip olarak öne çıkar. Ancak, gerçek dünyada bu o kadar basit değildir (tüm emlak yatırımcılarının çok iyi bildiği gibi!), çünkü bu süreçte neredeyse tüm kredi verenlerin kaçınmayı tercih edeceği kapanış maliyetleri, yasal ücretler ve harcanan zaman ve enerji vardır.
Peki bu borçlanma vadelerini nasıl etkiler? Basitçe, LTV ne kadar düşük olursa, borç alan için şartlar o kadar iyi olur çünkü bu, değerin düşmesi ve haciz durumunda borç veren için "yastığı" artırır. Yukarıdaki örnekte, borç verenin para kaybetmesi için mülkün değerinin %20'den fazla düşmesi gerekecekti, bu olası değil ama makul bir senaryo. Bununla birlikte, LTV %60 olsaydı, yani 600,000$'lık bir mülk üzerinde 1,000,000$'lık bir kredi olsaydı, borç verenin zarar pozisyonunda olması için değerin %40 veya 400,000$ kadar düşmesi gerekirdi. Çok daha olası değil! Böylece borç veren, çok daha az risk taşıdığından, %60 LTV kredisi için daha iyi koşullar (daha düşük bir oran gibi) sunabilir.
FICO (Kredi Puanı)
Bir DSCR kredisine hak kazanmaya yönelik son temel ölçüt, sizin Fico veya nitelikli kredi puanı. Tipik olarak, herkes için Equifax, Experian ve TransUnion olmak üzere üç kredi puanı vardır ve krediye hak kazanmak için kullanılan puan ortadaki puan olacaktır.
DSCR kredileri, bireysel borçludan ziyade öncelikle mülke dayalı olsa da, borç veren, yeterliliğin büyük resminin bir parçası olarak hala kredi puanlarına bakıyor. Bir ipotek kredi kuruluşundan alınan kredi puanlarının, normal bir bankadan veya çevrimiçi veri sağlayıcıdan görebileceğiniz puandan biraz farklı hesaplanacağını unutmayın. Bu puanlar, diğer ipotek borçları gibi şeyleri daha fazla hesaba katarak, emlak kredisine biraz daha ağırlık verilir.
Borç verenin bakış açısından, diğer ipoteklerde zamanında ve tam ödemeler konusunda uzun ve harika bir geçmişe sahip biri, DSCR kredinizde mükemmel ve zamanında ödeme olasılığının harika bir göstergesidir. Yani kredi ne kadar iyiyse, şartlar da o kadar iyi.
Yeterliliği Belirleyen Diğer Faktörler
Yukarıda listelenen "üç büyük" metrik, kalifikasyonunuz ve oranınız için ana belirleyici olsa da, diğer faktörler de çok önemli olmasa da bir fark yaratır. DSCR kredi verenlerinin kullandığı diğer bazı faktörler şunlardır:
- Kredi Amacı: Tipik olarak, borç veren tarafından kullanılan değer bir satın alma işleminde daha kesin olduğundan ve borç alan için daha garantili "oyunda görünüm" olduğundan, bir satın almada nakit çıkışı yeniden finansmanından daha iyi şartlar elde edersiniz.
- Kredi Büyüklüğü: DSCR borç verenleri tipik olarak, en iyi fiyatlandırma için çok büyük veya çok küçük olmayan bir "Goldilocks tatlı nokta" kredi boyutunu sever. Bunun nedeni, büyük boyutlu kiralık mülkler için daha az pazar olmasıdır (yani, 3 milyon $ + malikaneler için kaç tane potansiyel alıcı veya kiracı vardır), ancak tersine, çok küçük değerli bir mülk (200 bin $ veya daha az değerinde) bir düşüşe veya düşüşe işaret edebilir. aşırı kırsal pazar, zorlu bir mahalle veya kötü durumdaki bir mülk. En iyi oranlar ve en düşük ücretler genellikle 250 $ - 750 $ kredi tutarı aralığındadır.
- Ön Ödeme Cezaları: DSCR kredi kuruluşları, krediyi erken ödeme cezaları (yani, vadenin başında ön ödeme yaparsanız bir ücret) daha yüksek olduğunda en iyi oranları vermeleriyle tanınırlar. Uzun vadeli bir yatırımcıysanız ve hızlı bir şekilde satış yapmayı planlamıyorsanız, ilk beş yıl içindeki ön ödeme cezalarını çok daha düşük bir oranla takas etmek genellikle iyi bir fikirdir.
Bir DSCR Borç Veren Nasıl Seçilir
Bir DSCR kredisi almaya hazır olduğunuzda, sizin için doğru olan borç vereni seçme zamanı. Bazen nasıl başlayacağınızı ve kimi seçeceğinizi anlamak çok zor olabilir. Ürünü sunan birçok DSCR kredi kuruluşu var.
İşte size pek çok borç verenin size söylemeyeceği DSCR kredileriyle ilgili sır: kredi ürünü, tüm borç verenler arasında çoğunlukla aynıdır. Kenarlarda ve kesin faiz oranlarında bazı farklılıklar olsa da, çoğu zaman krediler aşağı yukarı aynıdır. Oranlara gelince, bir borç veren belirli bir zamanda en iyi oranlara sahip olabilir, ancak tüm rekabetçi piyasalarda olduğu gibi, uzun sürmez ve oranlar sonunda temelde aynı olacaktır.
Öyleyse, yalnızca acil anlaşmanız için değil, aynı zamanda uzun vadeli bir ilişki kurmak için doğru DSCR borç verenini nasıl seçersiniz?
Gerçeğe odaklanmak isteyeceksin özellikler ve farklılıklar sunulan kredi programlarında ve itibar ve finansal güç borç verenin de. Oranlar ve ücretler muhtemelen oldukça benzer olacaktır, bu nedenle iyi sorular sorduğunuzdan ve neden farklı olduklarını öğrendiğinizden emin olun.
Başlamanız için önerilen bazı sorular:
- Kendi sermayenizi ödünç veren bir doğrudan borç veren veya diğer borç verenlerle çalışan bir aracı kurum musunuz?
- Kısa ve orta vadeli kiralama finansmanı gibi gayrimenkul türleri için özel programlarınız var mı? Herhangi bir BRRRR kredi programı var mı?
- Ödünç verdiğiniz maksimum LTV nedir?
- Bir DSCR'nin en az 1.00x olmasını mı istiyorsunuz yoksa nakit akışı olmayan mülkler için seçenekleriniz var mı?
- Bir DSCR kredisinden borç alan ortaklar (yani, bir LLC'nin 50/50 sahibi) olduğunda, daha yüksek veya daha düşük ortağın FICO puanını hak ediyor musunuz?
Sonuç
Bir DSCR kredi kuruluşu seçmek ve ardından kalifikasyonunuzun size mümkün olan en düşük oranları ve ücretleri vermesini sağlamak, ezici bir deneyim olabilir. Umarız bu makale, yatırım yolculuğunuz için en iyi DSCR kredisini seçmenize yardımcı olacak güçlü bir kaynak görevi görebilir.
Bu makale Easy Street Capital tarafından sunulmuştur.
Easy Street Capital, merkezi Austin, Teksas'ta bulunan ve ülke çapında gayrimenkul yatırımcılarına hizmet veren özel bir emlak kredi kuruluşudur. Deneyimli bir ekip ve yenilikçi kredi programları ile tanımlanan Easy Street Capital, her deneyim seviyesinden ve uzmanlıktan gayrimenkul yatırımcıları için ideal bir finansman ortağıdır. Bir yatırımcı ister tamir ediyor, ister nakit akışlı bir kiralamayı finanse ediyor, isterse sıfırdan inşaat yapıyor olsun, bu ihtiyaçlara uygun bir çözümümüz var.
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- kabiliyet
- Hakkımızda
- yukarıdaki
- Hesap
- Başarmak
- elde
- edinme
- aslında
- etkiler
- karşı
- önde
- Türkiye
- alternatifleri
- arasında
- miktar
- ve
- uygulanabilir
- etrafında
- göre
- boy
- varlık
- Dernek
- austin
- yazar
- Arka
- Banka
- banka hesabı
- merkezli
- Çünkü
- müşterimiz
- olmak
- altında
- İYİ
- Daha iyi
- arasında
- Büyük
- Büyük fotoğraf
- Bit
- sınır
- ödünç alanlar
- Borçlanma
- Kırma
- komisyonculuk
- bina
- iş
- Alıcılar
- hesaplanmış
- iptal edildi
- Başkent
- taşımak
- dava
- Nakit
- nakit akımı
- belli
- kapanış
- nasıl
- karşılaştırarak
- rekabet
- İlgilendirmek
- koşul
- emin
- karışıklık
- geleneksel
- yakınsamak
- maliyetler
- ülke
- kapsama
- kapaklar
- kredi
- kritik
- veri
- anlaşma
- Borç
- borç ödemeleri
- azalan
- azaltmak
- Varsayılan
- varsayılan
- Belirlemek
- belirleyen
- belirlenmesi
- fark
- farklılıkları
- farklı
- direkt
- bölünmüş
- belgeleme
- Dont
- aşağı
- rüyalar
- her
- Erken
- Etkili
- karşılaşma
- Sonsuz
- enerji
- çok
- sağlanması
- eşittir
- Equifax
- öz kaynak
- özellikle
- esasen
- kurulması
- arazi
- Hatta
- sonunda
- Her
- herkes
- örnek
- aşmak
- aşıyor
- giderler
- Experian
- deneyim
- deneyimli
- son derece
- faktörler
- oldukça
- ücret
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- Fico
- şekil
- son
- mali
- Finansman
- bulmak
- Ad
- uygun
- sabit
- akış
- odaklanmış
- Yatırımcılar için
- Freedom
- itibaren
- tam
- daha fazla
- genellikle
- almak
- alma
- verilmiş
- verir
- Verilmesi
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- harika
- garanti
- Zor
- merkezi
- ağır şekilde
- yardım
- Gizli
- daha yüksek
- tarih
- İnşallah
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Fikir
- ideal
- Acil
- önemli
- in
- dahil
- Dahil olmak üzere
- Gelir
- Artışlar
- belirtmek
- Gösterge
- bireysel
- bilgi
- yenilikçi
- yerine
- sigorta
- faiz
- Faiz oranları
- aracı
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- Investopedia
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- IT
- İş
- Mesleki Öğretiler
- seyahat
- anahtar
- Bilmek
- bilinen
- büyük
- Soyad
- öğrenme
- Yasal Şartlar
- LEND
- ödünç veren
- kredi
- borç verme
- seviyeleri
- LG
- Muhtemelen
- Listelenmiş
- küçük
- İyi
- borç
- Krediler
- logo
- Uzun
- uzun süreli
- Bakın
- bakıyor
- kaybetmek
- kaybetme
- kayıp
- Çok
- LTV
- Ana
- yapmak
- Yapımı
- çok
- pazar
- Piyasalar
- maksimum
- anlamına geliyor
- önlemler
- metrik
- Metrikleri
- Orta
- para
- Kayıp Para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- neredeyse
- zorunlu olarak
- gerekli
- ihtiyaçlar
- yeni
- normal
- teklif
- sunulan
- teklif
- ONE
- Online
- Görüşler
- Opsiyonlar
- Diğer
- borçlu
- kendi
- sahipleri
- ödenmiş
- Bölüm
- Partner
- ortaklar
- ödeme yapan
- ödemeler
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- perspektif
- seçmek
- resim
- plan
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- akla yakın
- artı
- yoksul
- Popüler
- dosyalarını
- pozisyon
- mümkün
- potansiyel
- tercih
- sundu
- basınç
- güzel
- fiyatlandırma
- öncelikle
- birincil
- Anapara
- özel
- süreç
- PLATFORM
- Kâr
- Programlar
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- sağlayan
- satın alma
- alımları
- amaç
- koyar
- yeterlik
- nitelemek
- niteleyici
- Sorular
- hızla
- menzil
- oran
- oranlar
- oran
- Okumak
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- Gerçek dünya
- son
- ilişki
- Kira
- kiracıların
- değiştirmek
- temsil etmek
- gerektirir
- kaynak
- İade
- Risk
- yuvarlak
- aynı
- ölçek
- İkinci
- Gizli
- satmak
- Satışa
- hizmet vermek
- hizmet
- servis
- kısa
- benzer
- Basit
- sadece
- beri
- durum
- beden
- küçük
- So
- biraz
- Birisi
- kaynaklar
- özel
- özellikle
- harcanmış
- başlama
- başladı
- Yine
- dur
- sokak
- güçlü
- böyle
- sürpriz
- tatlı
- Bizi daha iyi tanımak için
- alma
- vergi
- Vergiler
- takım
- şartlar
- Teksas
- The
- ve bazı Asya
- bu nedenle
- işler
- üç
- zaman
- için
- birlikte
- çok
- araç
- karşı
- iz
- Ticaret
- işlemler
- TransUnion
- gerçek
- türleri
- tipik
- sigorta poliçesini imzalama
- kullanmak
- kullanılan
- değer
- Doğrulama
- webp
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- irade
- içinde
- İş
- çalışır
- Dünya
- değer
- olur
- yazılı
- yıl
- zefirnet