The "Kıyamet Döngüsü" bankalara, işletmelere ve Ticari gayrimenkul çöküyor. Gayrimenkul değerlemelerinin düşmesiyle gayrimenkul sahipleri temerrüde düşmeye başlıyor, ve kredi sıkılaşıyorAynı döngünün defalarca tekrarlanmasına neden oluyor, bankaları ve bilançoları aşağı çekiyoruz. dibe ulaşmak. Peki bu “Kıyamet Döngüsü” senaryosu sadece korkuyu mu besliyor? konut piyasasının çökmesiYoksa bunun yeni gerçekliğimiz haline gelmesine aylar mı kaldı?
Biz sorduk Richard Barkham, CBRE Küresel Baş Ekonomisti, onun yaklaşımı “Kıyamet Döngüsüne” ne sebep olabilir? ve neye hazırlıklı olmamız gerektiğini. Richard'ın ekibi gezegenin en kapsamlı ticari emlak verilerinden bazılarını yönetiyor. Kitleler korku içinde kaçtığında Richard'ın ekibi fırsatı görüyor ve bugünkü bölümü dinlerseniz tam olarak ne olduğunu anlayacaksınız. fiyatların aktarılamayacak kadar düşük olduğu yerlerde.
Richard kendi hakkını veriyor ekonomik tahmin gelecek yıl için, ABD'nin girebileceği zaman durgunluk, ne kadar yüksek işsizlik alabilirim ve nereye ticari gayrimenkul fiyatları gidiyorlar. Bazı ticari gayrimenkul sektörleri dramatik fiyat düşüşleriyle karşı karşıya kalırken, diğerleri şaşırtıcı derecede güçlü görünüyor. Ancak daha zayıf bir ekonomi ve bir “Kıyamet Döngüsü”nün yerleşmesinden duyulan korkuyla, Sıradan yatırımcılar bu potansiyel ekonomik felakete karşı güvende mi?
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Dave:
Selam millet. On The Market'e hoş geldiniz.
James Dainard, neler oluyor dostum? Burada olman güzel.
James:
Burada olmaktan mutluyum. Az önce Napoli, Florida'da bir Kırmızı Göz'e indim. Şu anda rastgele bir otel odasındayım.
Dave:
Neden Napoli, Florida'dasın?
James:
Bu bir satış toplantısı için. Partnerlerimizden birinin evinde bir grup erkekle buluşacağız, bu yüzden oldukça hoş. Ama kelimenin tam anlamıyla indim, Uber'e bindim ve podcast'e katılmak için rastgele bir otele gittim.
Dave:
Aman Tanrım. Yani kaldığın yer orası bile değil.
James:
Hayır, bu yolun yarısı.
Dave:
Podcast'i kaydetmek için az önce bir oda kiraladınız.
James:
O kadar iyi bir Wi-Fi almam lazım.
Dave:
Vay. Aman Tanrım. Vay. Sen benden daha güzel otellerde kalıyorsun. Wifi bağlantım orada her zaman berbat. Ama bu özveridir, bunu çok takdir ediyoruz. Bugün harika bir gösterimiz var. Size şunu sorayım, son zamanlarda “kıyamet döngüsü” terimini duydunuz mu?
James:
Tekrarlanıyor. En azından ayın dönemi. Bu kadarını biliyorum.
Dave:
Eğer duymadıysanız, izleyicilerimize göre, kıyamet döngüsü, birçok gazeteci ve analistin ticari gayrimenkul temerrütlerinin başladığı, bankaların kredi vermeyi bıraktığı, kredilerin sıkılaştığı ve bu durumun fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskıyı artırdığı yerden bahsettiği senaryodur. , daha fazla insan temerrüde düşer ve bu olumsuz bir sarmal haline gelir. Ve bu geçmişte de oldu. Bu kurgu ya da teori değil. Bu gerçekleşti ve birçok analist bunun ABD'de ticari gayrimenkullerde de olabileceğini düşünüyor.
İşte bugün inanılmaz bir misafir getirdik. Bu kişi, eğer aşina değilseniz, tüm ülkedeki en büyük ticari emlak firmalarından biri olan CBRA'nın Küresel Baş Ekonomisti ve Küresel Araştırma Başkanı Richard Barkham'dır. Analistler ve ekonomistlerden oluşan devasa bir ekibe sahip ve onunla kıyamet döngüsü, uluslararası emlak piyasasında neler olup bittiği ve bunun ABD'yi nasıl etkileyebileceği hakkında inanılmaz bir sohbetimiz var. Bu konuşmada gerçekten büyüleyici şeyler var.
James, Richard'a özellikle sormak istediğin bir soru var mı?
James:
Evet, anlaşmalar nerede olacak? Henüz büyük anlaşmaları görmedik.
Dave:
Bana bu anlaşmaları ver.
James:
Nereye gidiyorlar? Gidip onları bulalım.
Dave:
Evet. Bütün bu iktisatçılar teori hakkında çok konuşuyorlar. Onlar harika misafirler ve süper yardımseverler, ancak sizin için büyük fırsatlar yaratacak herhangi bir mülkü size göstereceklerini sanmıyorum.
James:
Aramaya başlamanız gereken o küçük altın külçe ipuçlarını size bırakıyorlar.
Dave:
Evet, stratejinizi bilgilendiriyorlar.
James:
Evet, not alın ve konuşacağı tüm sektörleri araştırın.
Dave:
Richard'la sohbetimize başlamadan önce, belki de bilmediğiniz iki farklı terimi duyacaksınız diye belirtmek istedim. Bunlardan biri tavan oranlarıdır. Programda bunun hakkında makul bir miktardan bahsediyoruz. Ancak tavan oranları, ticari gayrimenkullerin sıklıkla değerlenmesinin bir yoludur. Ve bu temelde sadece piyasa duyarlılığının ve yatırımcıların belirli bir gelir akışı veya belirli bir varlık sınıfı için ne kadar ödemeye istekli olduklarının bir ölçümüdür. Tavan oranı ne kadar yüksek olursa, bina o kadar ucuz olur. Bu nedenle alıcılar genellikle yüksek tavan oranlarını severler. Tavan oranı ne kadar düşük olursa bina o kadar pahalı olur. Yani satıcılar genellikle bundan hoşlanır. Bu röportajı yaparken bunu aklınızda bulundurun.
Konuşacağımız diğer konu ise IRR. Daha önce hiç duymadıysanız, İç Getiri Oranı anlamına gelir ve bu aslında her türden emlak yatırımcısının kullandığı bir ölçümdür, ancak özellikle ticari gayrimenkulde sıklıkla kullanılır ve ticari yatırımcılar için tercih edilen bir ölçümdür. çünkü bu çok sofistike bir şey. Bunu kitabımda yazdım ama aklımdaki formülü size bile söyleyemem.
Temel olarak IRR'nin yaptığı şey, en basit anlamda, bir mülkten elde ettiğiniz tüm farklı gelir akışlarını hesaba katmanıza olanak tanır. Pek çok insan nakit akışına ve nakit getirisine bakıyor ya da özsermaye büyümesine ve özsermaye çarpanına bakıyor. IRR'nin yaptığı şey, elde ettiğiniz farklı nakit akışına, oluşturduğunuz farklı özsermayeye, bu gelirin zamanlamasına bakar ve genel getirinizi anlamanız için size sağlam bir rakam verir. Ve gayrimenkul yatırımcısı olup olmadığınızı öğrenmek harika bir şey. Rakamlarla Emlak'ta bundan bahsediyoruz. Şunu bilin ki Richard, James ve ben IRR hakkında konuşacağız ve bunun anlamı da bu.
Pekala James, lafı daha fazla uzatmadan CBRE'nin Küresel Baş Ekonomisti Richard Barkham'ı anlatalım.
Dave:
Richard Barkham, On The Market'e hoş geldiniz. Bize katıldığınız için teşekkürler.
Richard:
Burada olmaktan çok mutluyum.
Dave:
İzleyicilerimize kendinizden ve CBRE'deki konumunuzdan biraz bahsetmenizi isteyerek başlayalım.
Richard:
Yani ben CBRE'de Küresel Baş Ekonomistim ve CBRE dünyanın en büyük emlak hizmetleri şirketidir. Sekiz yıldır bu görevi yürütüyorum. Bundan önce Grosvenor adında çok tanınmış bir İngiliz şirketinde çalışıyordum ve ondan önce de günahlarımdan dolayı üniversite profesörüydüm.
Dave:
Harika. Sizin ve sanırım ekibinizin de CBRE'de ekonomik tahmin ve analiz açısından ne üzerinde çalıştığını bize biraz anlatabilir misiniz?
Richard:
Evet. Ekibim dünya çapında 600 kişiden oluşuyor ve biz öncelikle emlak piyasalarıyla ilgili verileri toplamak ve yönetmekle ilgileniyoruz. Artık yaptığımız şey sadece küresel emlak piyasalarıyla bağlantıda kalmak ve emlaktaki son trendler hakkında yorum yaparak piyasada ilk olmayı seviyoruz ve gayrimenkulü yönlendiren güçler hakkında en iyi büyük fikirlere sahip olmayı seviyoruz.
Dave:
Oh iyi. Sizin büyük fikirlerinizi duymak istiyoruz. Yine de genel bir bakışla başlayalım. Bugünlerde herkesin ABD ekonomisinin nereye gittiği konusunda farklı bir düşüncesi var. Seninki nedir?
Richard:
ABD ekonomisi şaşırtıcı derecede dirençli, ancak yine de bir resesyonun gelmesini bekliyoruz. Bunu 4'ün 2023. çeyreği ve 1'ün 2024. çeyreği olarak belirledik. Ancak ekonomideki dayanıklılık göz önüne alındığında bundan tam olarak emin olamayız. Bunu biraz ötelediğimizi görebiliyorum ama faiz oranlarında son 40 yılın en keskin yükselişi eninde sonunda ekonomiye de yansıyacak. Zaten belirli sektörleri etkiliyor, gayrimenkul de onlardan biri. Küresel koşullar da kötüleşiyor, bu da bizi resesyona doğru daha fazla işaret ediyor.
Dave:
Peki, atıfta bulunduğunuz ve ABD ekonomisi üzerinde en büyük etkiye sahip olacağını düşündüğünüz küresel koşullardan bazıları nelerdir?
Richard:
Sanırım her şeyden önce, Çin'in Ziglar'dan çıktığında, o covid karantinasından sonra gerçekten hızlı bir büyümeye başlamasını bekliyorduk. Ve çeyrek boyunca öyle oldu. Ancak ikinci çeyrekte Çin ekonomisi oldukça yavaşladı ve bunun nedeni kısmen insanların birinci çeyrekte paralarının tamamını harcamaları ve ikinci çeyrekte kendilerini biraz dizginlemeleriydi. Ancak Çin'de, özellikle ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde konut piyasasının zayıflığıyla ilgili daha temel sorunların olduğunu düşünüyorum. Ayrıca Çin ekonomisi normal büyüme kanalı olan ihracata doğru ilerliyor ancak batı pazarları çok durgun.
Bu yüzden Çin ekonomisinin sorunları olduğunu düşünüyorum. Peki bu neden ABD'yi etkiliyor? Bunun nedeni, son 20 yıldır perde arkasında Çin'in küresel talebin giderek daha önemli bir itici gücü haline gelmesidir. Her ne kadar ABD oldukça yalıtılmış ve dayanıklı bir ekonomi olsa da, zayıflayan küresel talebi tamamen yanına bırakamaz. Ve Çin'le ilgili en büyük şey de bu. Ama aynı zamanda Avrupa'nın da zayıfladığını fark ettim. Almanya, Fransa ve İtalya'nın hepsinde ikinci çeyrekte negatif GSYİH büyümesi yaşandı. Yani daha büyük gelişmiş ekonomiler de bir sıkıntı hissetmeye başlıyor.
James:
Bu konuyu gündeme getirmenize sevindim çünkü aslında Çin ekonomisi hakkında epeyce okudum ve ekonominin ne kadar soğuduğunu ve muhtemelen stagflasyona doğru gittiğini okudum. Bu büyük bir olay çünkü ortaya çıkan devasa bir ekonomi var. Bu, yerel olarak olası durgunluğumuza ne yapacak? Benim endişem şu ki, bu aslında dünyayı bir tür dönüşe sokarak oranları biraz daha yüksek tutabilir. Bunun önümüzdeki 12 ay boyunca faiz oranlarını herhangi bir küresel yavaşlamanın etkisiyle etkileyeceğini düşünüyor musunuz?
Richard:
Hayır, Çin örneğinde bunun tam tersi olduğunu düşünüyorum. Çin'in deflasyonist bir etki yaratacağını, Çin'de bir yavaşlama yaratacağını düşünüyorum çünkü Çin, dünya ekonomisindeki kaynak ve emtiaların çok yoğun bir kullanıcısıdır. Çin ekonomisi yavaşlarsa, bu durum emtialar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturur ve bu da gelişmiş dünyada enflasyonun düşmesine yardımcı olur. Ayrıca Çin'in gelişmekte olan pazarların çoğunu yönlendirdiğini düşünüyorum. Çin ve gelişmekte olan piyasalar birlikte küresel ekonominin %35'ini oluşturabilir. ABD şirketleri bu pazarlara ihracat yapıyor. Dolayısıyla ABD ekonomisine ve diğer gelişmiş pazarlara bir yavaşlama dürtüsü gönderildiğini düşünüyorum. Ama bunun enflasyon olduğunu düşünmüyorum, deflasyon olduğunu düşünüyorum.
Dave:
Resesyonun gelecekte olacağına inananlar için bazı konuklarımıza sormaya devam ettiğim sorulardan biri şu: Dayanıklı olarak tanımladığınız şu an ile gerçekten resesyona giren bir şimdiki zaman arasında ne değişecek? Bazı sürücülerin teraziyi değiştirecek ne olacağını düşünüyorsunuz?
Richard:
Bir noktada şirketlerin personel sayısını azaltmak isteyeceğini düşünüyorum. Talep yavaşlarsa şirketler emeği bırakmak isteyecek ve bence işsizliğin arttığını görmeye başlayacağız. İnanılmaz derecede düşük bir işsizliğimiz var. Saat 3.5 oldu. Son rakam 3.8'di ama durgunluk döneminde bu rakamın rahatlıkla 4, 4.5'e çıkabileceğini düşünüyorum. Ve gerçekten de büyük mali krizdekinin çok üzerindeydi. Yani daha az iş, iş bulmak daha zor, işler arasında daha uzun süre var ve bu da tüketici duyarlılığını etkiliyor. Ve bence bu durum hanelerin harcamaları konusunda çok daha dikkatli olmalarını tetikliyor. Ve bunun bir kısmını da görmeye başlıyoruz, çünkü şu anda ABD ekonomisi iş eklemeye devam ediyor; bu yeni işler, hali hazırda istihdam edilen insanların harcamalarındaki yavaşlamayı dengeliyor.
James:
Peki Richard, sence ne zaman... İş raporu değişmeye başlıyor. Sanırım geçen ay havaların soğumaya başladığını gösteriyordu. Kesinlikle soğumaya başlıyor ve anladığım kadarıyla artırılan faiz oranlarının çoğu yüksek, bunun amacı (a) enflasyonla mücadele etmek ama aynı zamanda işgücü piyasasını soğutmak. Daha fazla işsizlik görene kadar Fed'in işgücü piyasasıyla mücadele etmek için faiz oranlarını artırmaya devam edeceğine inanıyor musunuz? Yoksa oranları kontrol altına almak için tonlarca işsizlik görmek zorunda kalmayacağımız yere daha yumuşak bir iniş yapabilecekleri bir şey mi? Çünkü şu anda paranın maliyeti aşırı yüksek. Gayrimenkuldeki tüm günlük faaliyetlerimde bunu ödediğimi biliyorum. Sanırım hepimiz bunların geri dönmesini bekliyoruz ve enflasyonun düşmeye başladığını görüyoruz. İş piyasası yavaşlamaya başlıyor, ancak bunun diğer yönde değişmeye başlaması için gerçekten iş piyasasında bir kırılma görmemiz gerekiyor mu?
Richard:
Fed'in işgücü piyasasını gerçekten etkilemeden ekonomiyi yavaşlatmayı seveceğini düşünüyorum. Dolayısıyla Fed'in işgücü piyasasına saldırdığını düşünmüyorum ancak şu anda bugünkü veriler istihdam maliyet endeksinin yukarı yönlü revize edildiğini gösteriyor. Yani işçilik maliyeti hala ideal olanın üzerinde. Bunu ifade etmenin basit bir yolu şu: ABD ekonomisinde saatlik ücretlerin büyüme oranı şu anda %4.4. Fed bunu %3.5 civarında görmek istiyor çünkü ve bu teknik ekonominin cevabıdır, %3.5 ücret artışı artı %1.5 üretkenlik artışı birim işgücü maliyetlerinde %2'lik bir artış sağlar ve bu da %2 ile tutarlı olan orandır. şişirme. Yani %4.4, %2'lik enflasyonla tutarlı olan oranın üzerinde ve aslında üretkenlik sabit bir çizgide, yani işgücü piyasasından gelen bir itici güç.
Şimdi bunu kolaylaştırabilecek iki yol var. Birincisi, daha fazla işçiyi işgücüne geri kazandırabiliriz. Dolayısıyla işgücüne katılım artabilir ve bu da oluyor. Ancak bunun gerçekleşmesinin diğer yolu talebin işgücü piyasasından çekilmesidir. Ve işlere olan talep, yaratılan işlere olan talep azalıyor, ancak ABD ekonomisinde hâlâ yaklaşık 8 milyon boş iş yeri olduğunu düşünüyorum. Yani yavaşlamasına rağmen hala güçlü bir işgücü piyasası ve Fed'in işsizliğe neden olmak istediğini düşünmüyorum, ancak ücret artışı önemli ölçüde gerileyene kadar faiz oranlarını yüksek tutacak ve bu daha sonra bir artışı tetikleyebilir. işsizlikte.
James:
Evet, soğuyacağını umuyorum. Şu anda hala işe alım yapmaya çalışıyoruz ve Kuzeybatı Pasifik'te olduğu gibi insanları işe almak imkansız, bu çok kötü. Ne zaman bir iş ilanı versek, bu ilanı doldurmamız eskisi gibi 30 gün yerine XNUMX-XNUMX ay sürüyor.
Richard:
Sanırım iş konusunda böyle hisseden tek kişi sen değilsin. Ve imalat sanayinin yavaşladığını düşündüğüm bir his vardı. Ancak imalat sanayi anketlerine bakarsanız, en büyük sorunun imalatın finansman maliyeti değil, vasıflı işgücüne erişim olduğunu görürsünüz. Bu gerçek bir şey. Elbette bunun itici güçlerinden biri demografiktir. İşgücü piyasasını terk eden çok sayıda bombacınız var. Tüm döngüsel teşviklerin ve tüm makroekonomik döngünün üstüne, bunun üzerinde demografik bilgiler var ve işgücü piyasasını terk eden Boomer kuşağı var. Ve bazı tahminler aslında ABD işgücü piyasasının önümüzdeki beş yıl içinde küçüleceğini söylüyor. Dolayısıyla bunun, vasıflı kişilerin yasal göçüyle doldurulması gerektiğini düşünüyorum. Bu da artıyor ama sizin de belirttiğiniz gibi işgücü piyasası koşulları soğuyor ama hâlâ sıkı.
Asıl soruya dönecek olursak, bu Fed'i endişelendiriyor. Kesinlikle öyle.
Dave:
Tamam Richard. Makroekonomi hakkında size çok fazla bilgi verdik, ancak CBRE'deki deneyiminiz göz önüne alındığında, ticari emlak piyasasına ilişkin görüşlerinizi duymak isteriz. Görünüşe göre her gün bir felaket ve kasvet senaryosu hakkında bir başlık okuyoruz ve siz de aynı şekilde hissediyorsanız bunu duymak ister miyiz? Veya ticari piyasa hakkındaki düşünceleriniz nelerdir?
Richard:
Tamam aşkım. Başlamadan hemen önce, bunu millet için bağlam içinde anlatayım, büyük resim. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ticari gayrimenkullerin değeri yaklaşık 10 trilyondur. Bundan biraz daha fazlası. Tek aile evleri veya konut gayrimenkulleri 45 trilyon değerinde. Yani konut emlak piyasası çok çok daha büyük ve aslında bu durum iyi durumda. Fiyatlar artıyor ve inşaatlarda bile artış görülüyor ve ipotek oranlarının %7.5 olduğu göz önüne alındığında bu gerçekten tuhaf. Bence bunun nedeni büyük mali kriz sonrasıdır. Amerika Birleşik Devletleri'nde yeterince ev inşa etmekte başarısız olduk. 4 ila XNUMX milyon konut açığı var, dolayısıyla konut piyasasındaki arz ve talep dengesi oldukça sağlıklı.
Şimdi bunun konut piyasasını nasıl etkilediğine geçebiliriz. İnsanlar kıyamet ve kasvetten bahsediyor. Ticari gayrimenkulü bağlam içinde ele alalım. Ticari gayrimenkulde asıl durgunluk yaşayan sektör ise ofis sektörüdür. Ve bu 10 trilyonun %25'ini ofisler oluşturabilir. Yani yine büyük bir sektör, çok görünür, gözümüzün önünde. Ve ofis sektöründeki boşluk oranı birkaç yıl önceki %19'den %12'a çıktı; bu, 1980'lerin başındaki tasarruf ve kredi krizinden bu yana görmediğimiz bir boşluk oranı. Şirketler uzaktan çalışma nedeniyle kullanacakları alan miktarını gerçekten azaltıyor.
Ayrıca önceki inşaat dalgasından piyasaya yeni gayrimenkuller sunduk. Yani ofisteki temeller şu anda çok zayıf. Bu bir nüans, ben emlak işlerinden bahsedeceğim.
James:
Lütfen.
Richard:
Ofis pazarının tamamen öldüğü doğru değil. CBRE'nin 2023'te gerçekleştirdiği işlem sayısına baktım ve bu bizim 5'da yaptığımız işlem sayısına göre sadece %2019 daha az. Ancak şirketler 30'da kapladıklarından %2019 daha az yer kaplıyorlar , yani pazar aktif, sadece şirketler daha az yer kaplıyor ve aynı zamanda daha yeni yapıyı tercih ediyorlar. Kaliteye ve deneyime gerçek uçuş sanırım. Piyasa ölmedi ama boş stok %12'den %18'e çıktı.
Gayrimenkulün geri kalanına, yani apartmanlara, perakende sektörüne, endüstriyel kastettiğime ve giderek artan veri merkezleri, tıbbi ofis, yaşam bilimleri gibi alternatiflere baktığımda, temellerin aslında orada olduğunu söyleyebilirim. oldukça sağlam. Karşısına baktığınızda gerçekten şaşırtıcı. Boşluk oranları artıyor, talep tam olarak eskisi gibi değil ama bu sektörlerin tümünde temel koşulların oldukça iyi olduğunu söyleyebilirim. Demek istediğim, insanlar piyasada aktif, yer kaplıyor, boşluk oranlarında ve boş alanlarda çok büyük bir artış yok.
James:
Richard, çok fazla fiyat sıkıştırması gördün mü? Bunu bazı yerleşim alanlarında gördük, ancak şimdi ortalama ev fiyatının yeniden yükseldiğini görüyoruz. Artan faiz oranları ve talep nedeniyle çok fazla baskı gördünüz mü? Dediğiniz gibi kiracılar daha az yer kaplıyor. Endüstriyel, ofis, perakende ve fiyatlandırma gibi tüm bu segmentlerde çok fazla baskı gördünüz mü? Hangi ayarlamaları gördünüz? Çünkü bu sektörlerde fiyatların düşmeye başladığını gördüm, çok fazla işlem olmuyor, ancak talebin azalmasına bağlı olarak yıldan yıla ne tür fiyat ayarlamaları gördük?
Richard:
Evet. Demek istediğim, bu karmaşık bir hikaye, dolayısıyla bu biraz uzun bir cevap olacak ama hadi dairelerle başlayalım. Eğer daire kullanıcısı iseniz ödeyeceğiniz bedel tabii ki kiradır. İnsanların Kovid'den gerçekten kurtulduğu 2020-2022 döneminde, Amerika genelinde daire kiralarının ortalama %24 arttığını gördük. Bu korkunç. Apartman kiralama büyümesinin yaklaşık %2'ye düştüğünü söyleyebilirim. Yani fiyatlar hâlâ artıyor ama enflasyonun altında. Ve bence oldukça fazla sayıda yeni dairenin inşa edildiği ve bazı fiyat düşüşlerinin görüldüğü bazı pazarlar var. Ancak ortalama olarak Amerika genelinde daire fiyatlarının hala yavaş yavaş arttığını düşünüyorum.
Perakende söz konusu olduğunda bu da başka bir tuhaf hikaye. Yaklaşık 15 yıldır herhangi bir perakende satış alanı inşa etmedik. Perakende sektörü de Kovid sürecinden geçti. Bilançolarını temizledi, çok kanallı bir operatör olarak kendini yeniden keşfetti, çok şık çok kanallı ve bence tüketici coşkusunun insanları perakende merkezlerine göndermesinin bir nedeni de bu. Yani aslında perakende sektöründe brokerlerimiz bize yeterli A Sınıfı alan olmadığını söylüyor. Yeterli alan olmadığı için şirketlerin büyümesi engelleniyor. Yeterince inşa etmedik. Yani aslında perakende satışta kiralar hâlâ artıyor. Bu, B Sınıfı ve C Sınıfı alışveriş merkezlerinde bir sorun olmadığı anlamına gelmiyor. Herkesin bunu günlük yaşamlarında göreceğini düşünüyorum, ancak bunlardan bazıları bile topluluk merkezleri ve antika alışveriş merkezleri olarak kendilerini yeniden keşfediyor. Ve başka kullanım alanları da buluyorlar, esnek ofisler bile bazı B ve C alışveriş merkezlerine gidiyor.
Yani bu daire, bu perakende. Dijital ekonominin ve e-ticaretin rüzgârını alan endüstriyel, hala iyi ve gerçek anlamda arkasında ve endüstriyel kiralamanın geçen yıl bir milyar metrekareden bu yıl %30 düşerek belki 750 milyon metrekareye düştüğünü göreceğiz. ancak yine de tarihteki en güçlü üçüncü yıl olacak. Yani kiralar sanayide biraz da olsa artıyor, belki %9 ile %12 arasında bir yerde. Yani bu çok sıcak bir pazar. Ve tabii ki veri merkezleri gibi diğer şeyler. Bulunduğum yer olan Dallas'ta altı yıl sonra yer kiralayan insanlar var. Bulut bilişim ve yapay zeka etrafında veri merkezlerine gerçekten çok büyük bir talep var; bu inanılmaz derecede sıcak bir sektör.
O yüzden orada duracağım. Bahsedebileceğim başka sektörler de var ama ofisler dışında gayrimenkulün temellerinin şaşırtıcı derecede güçlü olduğunu düşünüyorum, bu da yatırımcıların aktif olduğu anlamına gelmiyor. Gayrimenkulü inşa edildiği amaç için kullanan ve kira ödeyen kişiler ile emeklilik fonları, hayat sigortası şirketleri, üniversite vakıfları ve diğer özel sermaye gibi gayrimenkul sahibi olan kişiler arasında bir ayrım yaparsanız, ortalık çok sessiz olur. Şu anda yatırım cephesi. Ve fiyatlar düşüyor. Bir varlık olarak gayrimenkul için ödeyeceğiniz gerçek fiyat, iki yıl öncesine göre %15 ile %20 arasında bir düşüş gösterecektir.
Dave:
Yani özetle. Evet, kiracılar arasındaki talep, ister apartman kiracısı, ister perakende kiracı olsun, nispeten iyi görünüyor, ancak yatırımcılar arasındaki talep düşüyor. Gördüğümüz şey bu ve baktığım veriler tavan oranlarının arttığını gösteriyor. Gördüğünüz şey bu mu? Ve eğer öyleyse, ofis dışında, sanırım hepimiz ofisin en büyük darbe olduğunu anlıyoruz, ancak hedef kitlemiz özellikle çok aileli apartman tipi izleyici kitlesiyle ilgileniyor, bu yüzden ticari gayrimenkulün bu spesifik sektöründe tavan oranlarının nasıl performans gösterdiğini merak ediyorum. arazi.
Richard:
Diğer tüm sektörler gibi olduğunu düşünüyorum. Üst sınır oranları, varlığın türüne ve lokasyona bağlı olarak yaklaşık 125 baz puan ila 150 baz puan arasında, lokasyona bağlı olarak %3.5 ila %4 veya %5 civarında olacaktır. Ve belki bundan daha fazlası başlangıç noktasının ne olduğuna bağlıdır. Farklı dereceleri ve farklı konumları yansıtan bir dizi üst sınır oranı vardır. Genel olarak fiyatların 150 baz puanın üzerinde olduğunu söyleyebilirim ve bu da fiyatlarda yaklaşık %20'lik bir düşüşe eşdeğerdir.
Dave:
Ve sizce bu devam edecek mi?
Richard:
Evet, aslında istiyorum. Anlıyorum… Sonsuza kadar değil.
Dave:
Hayır, sadece doğrudan cevap veren birini seviyorum. Yani genellikle böyle bir şey sorduğumuzda onlar, hey, peki. Karmaşık olduğu için beni yanlış anlamayın, birçok uyarı var, ancak böyle çok net bir cevabı her zaman takdir ediyorum.
Richard:
Evet. Daha fazla değer kaybı olabileceğini ve yatırımcılar faiz oranlarında net bir gidişat görmeye başlayana kadar bu durumun tersine dönmeyeceğini düşünüyorum. Sanırım iki ay önce, insanların nerede olduğu konusunda ufak bir fikir edinmeye başladık... Gördüğüm şeye baktığımda, ki bunlar aslında ofislerdi, bunda bir sorun var, ama gayrimenkulün temelleri aslında o kadar da kötü değil, biz Enflasyonun üstüne çıkacak gibi görünüyor. Ve bu ileriye dönük getiri oranları, %5'lik bir tavan oranı alır, %2'lik kira artışı ekler ve kavramsal olarak %7'lik bir ileri IRR'ye sahibiz ve bu, %6.5 ile %7.5 arasında bir borç maliyetine eşittir. İnsanlar belki yeniden anlaşmalara bakmaya başlayacağımızı düşünmeye başladı.
Ancak 10 yıllık Hazine tahvilinin son iki haftada 4.2'den 4.4'e çıkması, faiz oranlarındaki kayma yoluna ilişkin belirsizliği bir kez daha akıllara getirdi diye düşünüyorum. Böylece insanlar kalemlerini tekrar bıraktılar ve şöyle düşündüler: bekleyip ne olacağını göreceğiz. Bence iyi haberin kötü haber olduğu bir dünyadayız, halbuki 2009 ile 2020 arasında emlak için kötü haberler iyi haberdi çünkü faiz oranlarını düşük tutuyordu. Artık zıt dünyadayız, aynı dünya ama tam tersi. Ancak iyi haber kötü haberdir çünkü insanların faiz oranlarının uzun süre daha yüksek olacağı yönündeki endişelerini artırıyor.
James:
Yani Richard, önümüzdeki 12 ay içinde daha fazla alım görebileceğimizi söylüyorsun. Çok aileli pazarın biraz düştüğünü hissediyorum, ancak satıcılar hala orada duruyor ve çok fazla işlem yapılmıyor çünkü tavan oranları bizim onlara bakmamız için yeterince çekici değil. Çünkü ben de aynı şeyi gördüm, 3.5 gibi sınır oranları görüyorduk, belki de düşük 4'ler ve şimdi bunlar 5.5'e kadar çıktı. Şu anda dışarıdaki borç pek cazip değil.
Richard:
Hayır hayır. Demek istediğim, eğer insanlar daha fazla güvene sahip olsaydı, teknik açıdan sadece tavan oranına bakmazdınız. Alacağınız kira takdirini hesaba katan IRR'ye bakmanız gerekir.
James:
Sağ.
Richard:
Ve bence IRR'ler, kira artışını %2, yani %2.5 olarak varsaysanız bile, bu size oyun sahasına giren bir IRR verir. Ancak güven buharlaştığında insanların IRR yatırımcısı olmadıklarını düşünüyorum. IRR yatırımcıları gelecekte kira konusunda varsayımlarda bulunmayı içerir ve insanlar bunu yapmak istemez. Ve sizin de söylediğiniz gibi, şu anda pozitif kaldıraç yok ve insanlar piyasada negatif kaldıracı kabul etmeye isteksizler.
Ama bu denklemi değiştirmenin çok fazla zaman alacağını sanmıyorum. Enflasyonun nereye gittiğine dair biraz daha açık bir yön elde etmek istiyoruz, Fed fon döngüsünün zirvesine ulaştığımıza dair biraz daha açık bir rehberlik, Fed bu konuda çok belirsiz davrandı, o zaman her şeyin düzeleceğini düşünüyorum uç. Çünkü leasing tarafında leasing 2 yılının 2022. çeyreğinde ortadan kalktı, tam da faiz oranları yükselmeye başladığında insanlar piyasadan çekildi. Kiralama geri döndü. Bu yılın ikinci çeyreğinde kiralama geri geldi. Ve oldukça yüksek seviyede yeni inşaatımız var, belki çeyrek başına 2 adet, ancak pazar, en azından ikinci çeyrek kanıtlarına ve üçüncü çeyrek yörüngesine dayanarak, çeyrek başına 90,000 ila 60 adet emiyor.
Böylece talep tekrar arttı. Boşluk muhtemelen biraz artıyor. Ancak talebin geri gelmesiyle birlikte, insanların burada bazı pazarlıklar olduğunu söylemesi beklentileri açısından çok fazla bir şey gerektirmeyecek. Eğer Fed müdahale etmeseydi ve bankacılık sektörüne likidite sağlamasaydı, bu da bankacılık sektörünün bir kredi döneminden geçmesine izin vermeseydi, satıcıların direnmesiyle ilgili olarak şunu söyleyebilirim. Hala faiz ödüyor olabilirler ama değer olarak suyun altındalar. Belki farklı bir durumla karşı karşıya kalabilirdik. Fed, bankacılık sektörüne likidite sağlama konusunda oldukça aktif. Ve tabii ki, bence bu, sahiplerin üzerindeki baskıyı azalttı ve bu nedenle alıcılar ve satıcılar veya sahipler ve potansiyel alıcılar arasında bu ayrılığın oluşmasına neden oldu.
Dave:
Richard, bankacılık sektörünü ve orada olup bitenleri takip etmek istiyorum. Daha dün Wall Street Journal'da ticari gayrimenkulde bir "kıyamet döngüsü" hakkında öne sürülen bir makale okuyordum. Temel öncül, değerlemelerinin zaten düşük olduğudur. Bazı mülkler sular altında kaldı ve şimdi insanlar bu kredilerde temerrüde düşmeye başlıyor. Banka kredileri sıkılaşıyor, bu da insanların yeniden finanse edememesi veya satın alamaması anlamına geliyor, bu da değerlemeler üzerinde daha fazla aşağı yönlü baskı oluşturuyor ve ticari gayrimenkul alanında fiyatlar üzerinde sürekli aşağı yönlü baskı yaratan sarmalı yaratıyor. Bu felaket döngüsü riskinin olduğunu mu düşünüyorsunuz, yoksa buna ne ad verirseniz verin, banka iflasları ve likidite eksikliğinin ticari piyasayı etkileme riski daha fazla mı, diye merak ediyorum.
Richard:
Demek istediğim, size anlatacağım şey oldukça karmaşık bir argüman, bu ikisinin arasında bir yerde, hiçbir sorun yok ve bir kıyamet döngüsü var.
Dave:
Tamam.
Richard:
Büyük bir saygıyla, gazeteciliğin ilkesinin basitleştirmek ve abartmak olduğunu düşünüyorum.
Dave:
Sağ.
Richard:
Ve sanırım emlakta da bir dereceye kadar olan şey bu. Kredi değer düşüklüğüyle ilgili bir sorun olmadığını söylemiyorum ama sanırım duyduğumuz ve gördüğümüz şey, bankaların likiditeye bol miktarda erişime sahip olduğu ve bu nedenle de mevduat kaçışına maruz kalmadıkları. . Yani zarar ettiklerinde veya kredilerini yazmak zorunda kaldıklarında, bunu nispeten düzenli bir şekilde P&L hesaplarına aktarabiliyorlar. Yeni finansman için kredinin maliyetinin ve kullanılabilirliğinin çok daha sıkı olduğuna şüphe yok. İnanılmaz derecede sıkı. Ancak bankaların gayrimenkulleri kayıtlarına geçirmek istediklerini düşünmüyorum. Demek ki bunu daha önce de yaşamışlardı. İnsanları temerrüde düşürmek istemiyorlar ve sonra ya yönetmeleri gereken gayrimenkulleri var ya da onu iki yıl boyunca elinde tutan birine indirimli olarak satmak zorundalar ve sonra da iki yıl sonunda kar elde edersiniz. Bunu daha önce yaşadılar ve bir daha yaşamak istemiyorlar.
Bence gördüğümüz şey, mümkün olan yerlerde bankaların genişlediği. Uzatma ve rol yapma diyecek kadar ileri giderdim ama bankaların akut stres dönemini atlatmak için borçlularla çalışabileceği birçok yaratıcı yol var. Ve kayıplar olmayacağını söylemiyorum. Kendi araştırmamız bize muhtemelen 60 milyar kredinin temerrüde düşeceğini söylüyor. Ticari gayrimenkullere 4.5 milyar kredi var. Bu 60 milyar, belki de toplam banka varlıklarının %1.5'u kadardır. Bu yüzden acı verici olacak ama bankacılık sektörünü çökertmeyecek. Bu nedenle, kıyamet döngüsü iyi değil ve zarar etmek hiçbir zaman iyi değildir, ancak bunun daha önceki emlak krizlerinde gördüğümüz kadar agresif bir kıyamet döngüsü olduğunu düşünmüyorum. Gerçekte kıyamet döngülerinin var olduğunu gördük. Tasarruf kredileri krizinde de bunu yaptılar, büyük finansal krizde de yaptılar, ancak şu anda çeşitli nedenlerden dolayı henüz o noktaya geldiğimizi düşünmüyorum.
James:
Kesinlikle bu kıyamet döngüsünün devam ettiği birçok makale var. Bu, her makalede gördüğüm yeni dönem içi, kıyamet döngüsü, kıyamet döngüsü, tek duyduğum bu.
Dave:
Bekle James, bu bölüme artık kıyamet döngüsü adı verilecek ve buna kıyamet döngüsü dersek muhtemelen tüm zamanların en iyi performans gösteren bölümünü yaşayacağız.
Richard:
Kıyamet döngüsünden ziyade erdemli döngülerden bahsedemez miyiz?
Dave:
Evet, kimse erdemli döngüler hakkında bir şeyler duymak istemiyor, ne yazık ki kıyamet döngüleri hakkında bir şeyler duymak istiyorlar. Erdemli çevreleri severim.
James:
Ama eğer bir kıyamet döngüsü yaklaşıyorsa Richard, bazı ticari sektörlerde ileriye dönük olarak kendinize güveniyormuşsunuz gibi görünüyor, yatırımcıların şu anda en çok hangi sektörlere karşı dikkatli olması gerektiğini düşünüyorsunuz? Önümüzdeki 12 ay içinde bir sonraki anlaşmayı satın almayı planlıyorsanız, hangi sektörleri beğeniyorsunuz, hey, bu konuda sakinleşmeli miyim yoksa temkinli mi olmalıyım?
Richard:
Ofis demek çok cazip çünkü dediğim gibi ofislerdeki boşluk oranı %12'den %19'a çıktı. ABD ofisinde işe dönüş konusunda kesin bir bilgimiz yok. İşe dönüşün hız kazanacağını düşünüyoruz ama biraz daha uzun bir sürede ama şu anda bu konuda bir kesinlik yok. Öte yandan, yaklaşık 40 yıllık bir emlak profesyoneli olarak, en bombalanmış pazarlarda en iyi indirimleri alıyorsunuz. Dolayısıyla tüm bu yeniden fiyatlandırmanın ortasında ofis sektöründe bazı çok iyi fırsatlar olacak. Ve eğer gerçekten muhalif olmak istiyorsan ters yöne koşarsın. Kıyamet döngüsü, kıyamet döngüsü diyerek tek yönde koşan tüm bu insanlar, onların nereden geldiklerini hesaplarsınız ve ters yönde hareket edersiniz.
Şu anda perakendenin de oldukça ilerleme kaydettiğini düşünüyorum. Oldukça fazla özel sermaye görüyorduk. Ve ofis gibi değil, varlık boyutları daha küçük olabilir. Küçük yatırımcıların perakendeye dahil olması mümkün ve alan sıkıntısı görüyoruz ve perakendede çok ama çok ilginç bazı trendler görüyoruz. Bu terimlerle ifade etmek istersem seksi sektörler ya da rüzgarlar nedeniyle en çok güvendiğimiz sektörler, uzun vadeli kira artışına yatırım yapmak istiyorsanız sanayi sektörü ve çok aileli sektördür. Ancak piyasa hareket etmeye başladığında fiyatların en hızlı yükseleceği yer burasıdır. Yani eğer uzun vadeli bir hikayeye yatırım yapmak istiyorsanız hızlı hareket etmeniz gerektiğini söyleyebilirim.
Beni yanlış anlamayın, çoklu aile ve apartman dairelerinin bazı sorunlarla karşılaşacağını düşündüğüm bazı kısımları var. İnsanların %24'lük kira artışının yaşandığı patlama yıllarında, insanların çok düşük borçla C Sınıfı varlıkları satın aldıkları ve bunları yenilemek ve yeniden konumlandırmak istedikleri çoklu sektörde oldukça çok sayıda çok ucuz köprü finansmanı vardı. B veya B artı veya A Sınıfı alanı. Genel zayıflık ve faiz oranlarının seviyesi göz önüne alındığında, bunlardan bazılarının temerrüde düşebileceğini düşünüyorum. Dolayısıyla, eğer bu konuların öğrencisiyseniz, pazarın o bölümünde alınacak veya yeniden sermayelendirilecek varlıklar olabilir.
Dave:
James şimdi tükürmeye başlayacak.
Richard:
Ah, öyleydim. Heyecanlanmaya başlamıştım.
Dave:
Bu onun kaptan köşkü.
James:
Bir anda parmaklarım kaşınmaya başladı. Ben de evet, işte başlıyoruz. Ve bence Richard bunu başardı. Sanki herkes bu anlaşmaları çok iyi performans gösterenlerden alıyormuş ve sonra borçları orta vadede bunlara göre ayarlanıyor ve inşaat maliyetleriniz daha yüksek, izin süreleriniz daha uzun ve sonra birdenbire para maliyetiniz artıyor ve bu da artıyor. Kesinlikle o sektörde bazı sıkıntıları var. Sanki stabilize olan şeyler de hala hareket ediyor gibi, ancak istikrarın ortasında olan şeyler fırsatları gördüğümüz yer. Ve kesinlikle aradığımız yer burası.
Richard:
Bu doğru. Ve yine, uzun bir kariyer boyunca çok iyi satın alma kararları veren insanlar, sorunlu geliştiricilerden veya sorunlu inşaat şirketlerinden satın aldılar. Bunu daha önce de görmüştük.
Dave:
Umarım kimse gömleğini kaybetmez. Ben buna kesinlikle katılmıyorum. Ancak bunun gerçekleştiğini ve mevcut sahibinden başka biri tarafından yeniden konumlandırılması gereken sıkıntılı varlıkların muhtemel olacağını kabul etmenin faydalı olacağını düşünüyorum.
Richard:
Evet. Demek istediğim, bankacılık sektörü şu anda suyun altında olan birçok borcu siliyor, dolayısıyla bunun ekonomik bir maliyeti var, ancak şu anda kontrolden çıkmış değil. Ve çok şükür ki henüz tüketici sektörünü, konut piyasasını tam olarak etkilemedi çünkü bu sıradan insanları etkiliyor ve bu hiç de hoş değil.
Dave:
Richard, bize katıldığınız için çok teşekkür ederiz. Bu inanılmaz derecede anlayışlı oldu. Siz ve ekibinizin, 2023 Yıl Ortası Küresel Emlak Piyasası Görünümü adlı inanılmaz bir ekonomik rapor yazdığınızı izleyicilerimizle paylaşmak istiyorum. Okuması büyüleyici ve harika bir video da var.
Richard, bize kısaca bundan ve izleyicilerimizin daha fazlasını öğrenmek isterlerse onu nerede bulabileceklerinden bahseder misin?
Richard:
Evet, CBRE web sitesi cbre.com'da olacaktır. Araştırma ve Analizler'e gidin ve üzerine tıklayın. İki veya üç tıklama alabilir, ancak oradadır. Dünyanın dört bir yanından araştırma uzmanlarım var ve tarafsız, dengeli ve veri odaklı olmaya çalışıyoruz. Sadece Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ve dünyadaki emlak piyasalarına geniş bir genel bakış sunuyoruz. Aslında ben de buna katıldım ve aslında ondan da öğrendim.
Dave:
Bu en iyi araştırma projesi türü, değil mi?
Richard:
Evet kesinlikle.
Dave:
Elbette. Richard, bize katıldığın için tekrar teşekkürler.
Richard:
Bu benim mutlak zevkim.
Dave:
James, Richard bize varlık değerlerinin düştüğünü düşündüğünü söyledi ki bu tabii ki gayrimenkul sahibi olanlar için pek de iyi bir durum değil ama aynı zamanda bazı fırsatlar da olabilir, sizin de özellikle yararlanmakla ilgilendiğinizi biliyorum. Peki bu tür bir tahmin veya öngörü, işletmeniz hakkında size ne hissettiriyor?
James:
Aslında başkaları satın almak istemezken senin satın alman gerektiğine dair bana doğrulama yapması hoşuma gitti. Endüstriyel kiraların ne kadar arttığından bahsederken pek çok önemli küçük şey vardı ama fiyatlar düşüyor. Yani bu sektörlerde şu anda geçme ve sadece bu fırsatları arama fırsatı var, çünkü insanların şöyle dediğini her zaman duyuyorsunuz: “Ah, hiçbir şey satın alamazsınız. Hiçbir şey satın alamazsınız.” Ancak onun bahsettiği endüstriyel istatistik, kiralar artıyor ama fiyatlar düşüyor, bakmak isteyeceğiniz yer burası. Bu yüzden önümüzdeki 12 ay boyunca giderek daha fazla heyecanlanıyorum ve bu sabırlı olma ve doğru fırsatı bulma meselesi olacak.
Dave:
Programda tavan oranlarının şu anda nerede olduğundan bahsettiniz, Seattle dediniz, bunlar 5.5 kaç?
James:
Evet, orada bir yerde 5.25 ila 5.5 diyebilirim.
Dave:
Ancak faiz oranlarının olduğu yer göz önüne alındığında, bu negatif kaldıraçtır ve borç maliyetlerinin olduğu yerde bu genellikle yatırımcılar için çekici bir şey değildir. Satın alabileceğiniz anlaşmaların potansiyeli konusunda gerçekten heyecanlanmanız için tavan oranlarının hangi noktada artması gerekir?
James:
Katma değer satın alırsanız her zaman iyi bir tavan oranı elde edebilirsiniz. İşte bunu artırabilirsiniz. Ama demek istediğim, teoride tavan fiyatın altında alım yapmayı pek sevmiyorum. O 6.5'un içinde olmak isterdim. Eğer biraz yukarı yönlü istikrar sağlanırsa şu anda 6.5 civarında olmak istiyorum.
Dave:
Ve herkesin anlaması için söylüyorum, tavan oranları piyasa duyarlılığının bir ölçüsüdür. Ve James'in belirttiği gibi borcun maliyetine, talebin miktarına ve algılanan riske bağlı olarak alçalıp akıyor. Genel olarak konuşursak, istikrarlı varlıklar için tavan oranları daha düşüktür. Ve tavan oranlarının düşük olması, daha yüksek maliyetle işlem yaptıkları anlamına gelir. Kap oranları daha yüksek olduğunda daha ucuzdurlar. Ve eğer James'in dediği gibi bir tamirci veya katma değer gerektiren bir şey satın alıyorsanız, genellikle alıcı olarak daha yüksek bir tavan oranı elde edebilirsiniz.
Ama üzgünüm James, devam et.
James:
Evet, sanırım şu anda gördüğümüz şey bu. Bu son altı ayda gördüğümüz işlemlerin çoğunda çok fazla 1031 para hareketi var, ancak bu genel 5.5 sınırı için çok fazla yeni alıcı gelmiyor. Eğer satın almaya gitmek gibi bir amaçları varsa bunu yapacaklardır. Onun dışında herkes kolları sıvayıp işe koyulacağınız o katma değerin peşinde. Ama şu anda gerçekten iyi alımlar var. IRR'lerimizin son dokuz ayda oldukça arttığını ve şu anda %17, 18'e ulaştığımızı biliyorum ve bunların hepsi iyi şeyler.
Dave:
Bu çok iyi bir şey. Olaylara göz kulak olup nasıl gittiğini görmemiz gerekecek ama genel olarak Richard'ın değerlendirmesine katılıyorum. Tavan oranları yükseldi ve yükselmeye devam edeceklerini düşünüyorum, ancak benim tahminime göre kiralar, en azından en iyi anladığım sektör olan çoklu ailelerde muhtemelen yavaşlayacak. Sıfırın üzerinde kalıp büyüyebilirler ama çoklu ailelerde gördüğümüz bu çılgın kira artış oranlarının şimdilik sona erdiğini düşünüyorum. Ve böylece, tavan oranlarının artmasıyla birlikte, çok aileli değerleri bugünkü konumlarının daha da ötesine çekeceğiz ve bu da bazı ilginç fırsatlar sunabilir. Dolayısıyla bu konuya dikkat etmemiz gerekecek.
James, burada olduğun için çok teşekkürler. Her zaman takdir ediyoruz. Ve onu dinleyen herkes için sizi takdir ediyoruz. Bu bölümü beğendiyseniz lütfen Spotify'da, Apple'da veya YouTube'da izliyorsanız bize yorum bırakmayı unutmayın. Tekrar teşekkürler, On The Market'in bir sonraki bölümünde görüşürüz.
On The Market, ben, Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratıldı. Yapımcılığını Kailyn Bennett, kurgusunu Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmasını Pooja Jindal, metin yazarlığını Nate Weintraub yapıyor. Ve tüm BiggerPockets ekibine çok özel teşekkürler. On The Market programının içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler bağımsız olarak veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini doğrulamalıdır.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- gayrimenkul “Doom Loop”u açıkladı ve buna ne sebep olabilir? zincir reaksiyonu varlık fiyatlarını düşürmek
- The “küresel yavaşlama” ve durgunluk Öngörüler 2023 ve 2024 için
- En zayıf ve ticari gayrimenkulün en güçlü sektörleri (ve hangilerinin fiyatı düşük)
- Üst sınır oranı güncellemeleri ve sonunda fiyatların tekrar iyileşmesine ne sebep olacak?
- 2023'ün en iyi satın alma fırsatları ve kiraları artan, fiyatları düşen varlıklar
- İşsizlik, enflasyon, deflasyon ve gelecek yıl neler bekleyebileceğimiz
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Gösteride Bahsedilen Kitap
Richard'la bağlantı kurun:
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Blok Ofsetleri. Çevre Dengeleme Sahipliğini Modernleştirme. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 125
- 15 yıl
- %15
- 150
- 17
- 2%
- %2 Enflasyon
- 20
- 20 yıl
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- %35
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yukarıdaki
- kesin
- kesinlikle
- Kabul et
- erişim
- Hesap
- Hesaplar
- karşısında
- aktif
- faaliyetler
- gerçek
- aslında
- Ad
- eklemek
- Düzeltilmiş
- ayarlamaları
- avantaj
- etkiler
- tekrar
- agresif
- önce
- önde
- Türkiye
- izin
- veriyor
- tek başına
- boyunca
- zaten
- Ayrıca
- alternatifleri
- Rağmen
- her zaman
- am
- Amerika
- ortasında
- arasında
- miktar
- tutarları
- an
- analiz
- Analistler
- ve
- Başka
- cevap
- herhangi
- kimse
- bir şey
- hiçbir yerde
- ayrı
- Daire
- daireler
- Apple
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşık olarak
- ARE
- tartışma
- etrafında
- göre
- mal
- yapay
- yapay zeka
- AS
- sormak
- soran
- değerlendirme
- varlık
- varlık sınıfı
- Varlıklar
- üstlenmek
- varsayımlar
- At
- Saldırma
- çekici
- izleyici
- yazar
- Yazılmış
- kullanılabilirliği
- ortalama
- uzakta
- b
- Arka
- Kötü
- Bakiye
- bilançolar
- Banka
- banka başarısızlıkları
- Bankacılık
- Bankacılık sektörü
- Bankalar
- merkezli
- temel
- temel olarak
- temel
- Savaş
- BE
- Ayı
- Çünkü
- olur
- olma
- olmuştur
- önce
- başladı
- başlamak
- Başlangıç
- arkasında
- kamera ARKASI
- olmak
- Inanmak
- altında
- İYİ
- arasında
- Büyük
- Büyük fotoğraf
- büyük
- Biggest
- Milyar
- Bit
- kitap
- Kitaplar
- patlama
- sınır
- ödünç alanlar
- aldım
- mola
- KÖPRÜ
- kısaca
- getirmek
- geniş
- broker
- getirdi
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- Demet
- iş
- işletmeler
- büst
- fakat
- satın almak
- ALICI..
- Alıcılar
- Satın alma
- Buys
- by
- Numaralarıyla
- çağrı
- denilen
- geldi
- CAN
- Alabilirsin
- kapak
- Başkent
- Kariyer
- dava
- Sebeb olmak
- neden olan
- ihtiyatlı
- CBRE
- Merkezleri
- belli
- kesinlik
- değişiklik
- değiştirme
- Telegram Kanal
- ucuz
- daha ucuz
- baş
- Çin
- Çinin
- Çince
- çevreler
- Şehirler
- sınıf
- açık
- tıklayın
- tırmanmak
- bulut
- cloud computing
- Toplama
- COM
- kombine
- nasıl
- gelecek
- yorum
- ticari
- ticari gayrimenkul
- Emtialar
- topluluk
- Topluluk Merkezleri
- Şirketler
- şirket
- tamamen
- karmaşık
- kapsamlı
- bilgisayar
- İlgilendirmek
- koşullar
- güven
- emin
- bağlı
- tutarlı
- kas kütlesi inşasında ve
- tüketici
- tüketici duyarlılığı
- içerik
- bağlam
- devam etmek
- devam eden
- kontrol
- konuşma
- Serin
- metin yazarlığı
- corporates
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- ülke
- Çift
- kurs
- kapak
- Kovid
- Crash
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- oluşturur
- Yaratıcı
- kredi
- krizler
- kriz
- meraklı
- akım
- kesim
- devir
- Döngüsel
- günlük
- Dallas
- veri
- veri merkezleri
- Veri noktaları
- Dave
- gün
- Günler
- ölü
- anlaşma
- Fırsatlar
- Borç
- iyi
- kararlar
- Reddedilmesi
- azalan
- ithaf
- Varsayılan
- varsayılan
- AÇIK
- kesinlikle
- deflasyon
- deflasyonal
- teslim
- Talep
- demografik
- Demografi
- bağlı
- bağlıdır
- mevduat
- tarif edilen
- Destinasyon
- gelişmiş
- geliştiriciler
- DID
- farklı
- KAZ
- dijital
- dijital ekonomi
- direkt
- yön
- İndirim
- ekran
- ayrım
- sıkıntılı
- do
- yok
- yapıyor
- Dont
- hüküm
- kıyamet döngüsü
- şüphe
- aşağı
- aşağıya doğru
- dramatik
- tahrik
- sürücü
- sürücüler
- sürücüler
- sürme
- Damla
- düştü
- Damlama
- e-ticaret
- Erken
- kolaylaştırmak
- hareket hızları
- kolayca
- ebbs
- Ekonomik
- ekonomi bilimi
- ekonomileri
- iktisatçı
- ekonomistler
- ekonomisini
- kurgu
- ya
- eleman
- başka
- E-posta
- ortaya çıkan
- gelişmekte olan piyasalar
- istihdam
- iş
- son
- nişanlı
- İngilizce
- yeterli
- Keşfet
- Tüm
- bölüm
- eşittir
- öz kaynak
- Eşdeğer
- esasen
- arazi
- Eter (ETH)
- AVRUPA
- Hatta
- sonunda
- Her
- herkes
- her gün
- herkes
- herkesin var
- kanıt
- kesinlikle
- aşırı
- uyarılmış
- mevcut
- genişleyen
- beklemek
- beklentileri
- beklenen
- pahalı
- deneyim
- uzmanlara göre
- ihracat
- ihracat
- uzatma
- kapsam
- göz
- Yüz
- karşı
- gerçek
- faktör
- başarısız
- oldukça
- tanıdık
- aile
- uzak
- büyüleyici
- korku
- Fed
- besleme
- hissetmek
- Ayaklar
- daha az
- Kurgu
- doldurmak
- Nihayet
- mali
- Finansal Kriz
- Finansman
- bulmak
- bulma
- firmalar
- Ad
- beş
- düz
- uçuş
- Florida
- Akışları
- takip et
- İçin
- Zorla
- Güçler
- Tahmin
- tahminleri
- başta
- sonsuza dek
- formül
- ileri
- bulundu
- dört
- Fransa
- itibaren
- ön
- temel
- Temelleri
- para
- daha fazla
- gelecek
- toplamak
- verdi
- GSYİH
- gdp büyümesi
- genel
- genellikle
- Almanya
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Küresel
- Küresel ekonomi
- Go
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Altın
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- var
- sınıf
- harika
- çok
- Büyümek
- Büyüme
- Konuk
- misafir
- rehberlik
- vardı
- yarım
- el
- Kolları
- olmak
- olmuş
- olay
- olur
- mutlu
- Daha güçlü
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- personel sayısı
- Başlık
- başlık
- Sağlık
- sağlıklı
- duymak
- duydum
- işitme
- ağır
- Held
- faydalı
- yardımcı olur
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- onu
- ipuçları
- kiralama
- onun
- vurmak
- isabet
- ambar
- tutma
- tutar
- Ana Sayfa
- Evler
- umut
- umut
- SICAK
- otel
- oteller
- hane
- evler
- konut
- Konut piyasası
- Ne kadar
- Nasıl Yüksek
- HTTPS
- Hub
- Kocaman
- i
- Ben
- ideal
- fikirler
- if
- darbe
- etkileyen
- Etkiler
- bozulma
- önemli
- imkânsız
- iyileştirmek
- in
- Gelir
- Artırmak
- artmış
- Artışlar
- artan
- giderek
- inanılmaz
- inanılmaz
- bağımsız
- indeks
- belirten
- Sanayi
- sanayi
- enflasyon
- bilgi vermek
- Deli
- anlayışlı
- anlayışlar
- talimatlar
- sigorta
- İstihbarat
- faiz
- Faiz oranları
- ilgili
- ilginç
- iç
- Uluslararası
- görüşme
- içine
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- dahil
- ilgili
- kusura bakma
- yalıtılmış
- konu
- sorunlar
- IT
- İtalya
- ONUN
- kendisi
- iTunes
- james
- İş
- Mesleki Öğretiler
- iş raporu
- birleştirme
- bize katılmak
- dergi
- Gazeteciler
- jpg
- atlama
- sadece
- tutmak
- koruma
- tuttu
- anahtar
- tekme
- Nezaket.
- Bilmek
- emek
- işgücü piyasası
- Eksiklik
- iniş
- Soyad
- Geçen yıl
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- en az
- Ayrılmak
- ayrılma
- Yasal Şartlar
- borç verme
- az
- daha az
- izin
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- hayat
- Yaşam Bilimleri
- sevmek
- Muhtemelen
- çizgi
- astar
- Likidite
- Dinleme
- küçük
- Yaşıyor
- borç
- Krediler
- lokal olarak
- yer
- yerleri
- kilitleme
- Uzun
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybeder
- kayıp
- kayıp
- Çok
- Aşk
- Düşük
- alt
- Makro-ekonomik
- makroekonomi
- yapılmış
- tutar
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- yönetme
- üretim
- üretim endüstrisi
- çok
- işaret
- pazar
- piyasa koşulları
- pazar görünümü
- piyasa hassasiyeti
- çarşı
- Piyasalar
- Kitleler
- masif
- Mesele
- Önemlidir
- Özdeyiş
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- ölçmek
- ölçüm
- medya
- tıbbi
- Neden
- adı geçen
- metrik
- Meyer
- Yıl ortası
- olabilir
- göç
- milyon
- akla
- an
- para
- Ay
- ay
- Daha
- Ipotek
- çoğu
- hareket
- hareket
- hareketli
- çok
- çok sektörlü
- çoklu
- my
- zorunlu olarak
- gerek
- ihtiyaçlar
- negatif
- Nötr
- asla
- yeni
- Yeni inşaat
- daha yeni
- haber
- sonraki
- yok hayır
- Hayır
- normal
- notlar
- şimdi
- nüans
- numara
- sayılar
- Açık
- of
- kapalı
- Office
- Ofisler
- sık sık
- oh
- tamam
- Omni kanal
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- bir tek
- oniks
- açık
- Şebeke
- Görüş
- Görüşler
- Fırsatlar
- Fırsat
- karşısında
- or
- sipariş
- sıradan
- orijinal
- Diğer
- Diğer
- bizim
- dışarı
- Görünüm
- dışında
- tekrar
- tüm
- genel bakış
- kendi
- sahip
- sahipleri
- Barış
- Pasifik
- acı
- Bölüm
- katıldı
- katılım
- belirli
- özellikle
- Partner
- parçalar
- geçmek
- geçmiş
- yol
- hasta
- duraklatmak
- ödeme yapan
- zirve
- emeklilik
- İnsanlar
- insanların
- başına
- algılanan
- sanatçılar
- icra
- dönem
- seçilmiş
- resim
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- Lütfen
- Zevk
- artı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- pozisyon
- pozitif
- mümkün
- belki
- Çivi
- potansiyel
- tahmin
- Tahminler
- tercihli
- hazırlanmış
- mevcut
- basınç
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- öncelikle
- Önceki
- özel
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- Üretilmiş
- verimlilik
- profesyonel
- profesör
- Kâr
- proje
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- sağlanan
- sağlama
- çeken
- satın alma
- amaç
- itme
- koymak
- koyar
- Q1
- Q2
- Q3
- kalite
- Çeyrek
- soru
- Sorular
- En hızlı
- hızla
- kaldırma
- rasgele
- menzil
- hızlı
- oran
- oranlar
- daha doğrusu
- değerlendirme
- ulaşmak
- ulaştı
- Okumak
- Okuma
- gerçek
- gayrimenkul
- Emlak piyasası
- emlak piyasaları
- Gerçeklik
- Gerçekten mi
- nedenleri
- son
- geçenlerde
- durgunluk
- tanımak
- kayıt
- Kırmızı
- azaltmak
- referans
- yansıtan
- bağıl
- Nispeten
- uzak
- uzaktan çalışma
- Kira
- tekrar et
- rapor
- temsil etmek
- araştırma
- yerleşim
- esneklik
- esnek
- Kaynaklar
- saygı
- DİNLENME
- perakende
- Geri çekilmek
- dönüş
- ters
- yorum
- Richard
- krallar gibi yaşamaya
- Yükselmek
- yükselen
- Risk
- gürbüz
- Rol
- Rulo
- oda
- köklenme
- yuvarlak
- koşmak
- koşu
- s
- güvenli
- Adı geçen
- satış
- aynı
- Tasarruf
- testere
- söylemek
- söz
- terazi
- senaryo
- Sahneler
- BİLİMLERİ
- Seattle
- saniye
- sektör
- Sektörler
- görmek
- görme
- görünmek
- görünüyor
- görüldü
- Gördükleri
- bölüm
- segmentler
- satmak
- Satıcılar
- göndermek
- duyu
- gönderdi
- duygu
- Hizmetler
- hizmet şirketi
- paylaş
- En keskin
- kıtlık
- meli
- şov
- gösterme
- Gösteriler
- yan
- Basit
- basitleştirmek
- beri
- tek
- durum
- ALTINCI
- Altı ay
- boyutları
- yetenekli
- kayma
- yavaş
- Yavaşla
- Yavaşlama
- Yavaş yavaş
- yavaşlatır
- halsiz
- daha küçük
- So
- Yumuşak
- katı
- biraz
- Birisi
- bir şey
- biraz
- bir yerde
- sofistike
- uzay
- konuşma
- özel
- özel
- geçirmek
- Harcama
- harcanmış
- başak
- Dönme
- Sponsorlar
- Spotify
- kare
- stagflasyon
- standları
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- Devletler
- kalmak
- kalma
- Yine
- uyarıcı
- Stok
- dur
- Öykü
- stratejileri
- Stratejileri
- dere
- dere
- sokak
- stres
- güçlü
- Öğrenci
- esasen
- böyle
- ani
- acı
- önermek
- ÖZET
- harika
- arz
- dalgalanma
- şaşırtıcı
- sürekli
- Tailwind
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- tank
- takım
- Teknik
- söylemek
- anlatır
- kiracı
- dönem
- şartlar
- korkunç
- göre
- teşekkür
- Teşekkürler
- o
- The
- Fed
- Gelecek
- Wall Street Journal
- Dünya
- ve bazı Asya
- Onları
- kendilerini
- sonra
- teori
- Orada.
- bu nedenle
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Düşünüyor
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- üç
- İçinden
- kene
- tık tık
- aşama
- sıkma
- sıkı
- zaman
- zamanlar
- zamanlama
- tip
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- söyledi
- ton
- çok
- aldı
- üst
- Toplam
- karşı
- Ticaret
- Yörünge
- işlemler
- Transkript
- transit
- hazine
- Trendler
- tetikleyebilir
- Trilyon
- sorun
- gerçek
- gerçekten
- Vakıflar
- denemek
- çalışıyor
- DÖNÜŞ
- iki
- tip
- türleri
- tipik
- bize
- ABD ekonomisi
- Uber
- Belirsizlik
- altında
- anlamak
- anlar
- işsizlik
- ne yazık ki
- birim
- Birleşik
- USA
- birimleri
- üniversite
- kadar
- Üst taraf
- us
- kullanım
- Kullanılmış
- kullanıcı
- kullanım
- genellikle
- değerlemeler
- değer
- değerli
- Değerler
- çeşitlilik
- Doğrulama
- doğrulamak
- çok
- Video
- gözle görülür
- ücret
- ücret
- beklemek
- Bekleyen
- yürüyüş
- Duvar
- wall Street
- Wall Street Journal
- istemek
- aranan
- istiyor
- oldu
- izlerken
- Su
- dalga
- Yol..
- yolları
- we
- zayıflık
- Web sitesi
- Haftalar
- karşılama
- İYİ
- tanınmış
- Kimler
- vardı
- batı
- Ne
- Nedir
- ne
- ne zaman
- oysa
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- neden
- kablosuz internet
- irade
- istekli
- ile
- olmadan
- harika
- Word
- İş
- egzersiz yapmak
- işlenmiş
- işçiler
- çalışma
- Dünya
- Dünyanın en
- değer
- olur
- Vay
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- Evet
- dün
- henüz
- sen
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır