Där de RIKTIGA pengarna tjänas i flerfamiljshus (Asset Management 101)

David:
Detta är BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Så en fastighetsförvaltare är någon som gör det dagliga. En kapitalförvaltare är helheten, bestäm riktningen. Så tänk som ett kryssningsfartyg. Om du någon gång varit på en kryssning så finns aktivitetschefen och det är personen som jobbar ungefär 18 timmar om dagen. De springer runt hela tiden och ser till att föreställningarna kommer i tid, och middagen börjar i tid, och rätt antal stolar på däck, och alla de små detaljerna som är viktiga för att göra en bra kryssning. Kapitalförvaltaren är kaptenen på fartyget.

David:
Vad händer, alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast, den största, den bästa, den sämsta fastighetsinvesteringspodden på planeten här idag med en godbit till dig. Jag har två av mina goda vänner och studerade flerfamiljsinvesterare, Matt Faircloth och Andrew Kushman här för att prata om kapitalförvaltning och fastighetsförvaltning och drift om en massa saker som kommer att tjäna dig pengar om du kommer in i det här utrymmet och ännu viktigare hjälpa dig att inte förlora pengar om du kommer in i detta utrymme i framtiden.
Idag är det fantastiskt. Vi kommer in på två riktigt, riktigt viktiga punkter, att bilda ditt tjänande team och sedan lära oss hur man kommunicerar med dem och träna dem att kommunicera med dig så att du kan skala och bygga en lönsam verksamhet, inte köpa en tillgång som gör att du vill att dra ut håret ur huvudet och sluta som jag. Vi kommer in på verkliga berättelser som dessa två har upplevt eftersom de har hanterat flerfamiljstillgångar i flera år nu, så att du kan lära dig av deras misstag och undvika dina egna samt hitta de bitar som med största sannolikhet kommer att hjälpa dig att nästa nivå. Titta, det är ingen överraskning att ekonomin förändras. Vi är på väg in i en lågkonjunktur och det blir svårare och svårare att få fastigheter att fungera nu mer än någonsin. Det är viktigt att förstå hur man faktiskt använder den tillgång som du har fått höra i flera år att du måste gå och köpa.
Några av de saker som du kommer att lära dig om du lyssnar idag är var du kan hitta personal som hjälper dig vad du ska leta efter, frågor att ställa fastighetsförvaltare, vad du ska leta efter hos en fastighetsförvaltare innan du anställer dem, skillnaden mellan en kapitalförvaltare och en fastighetsförvaltare, och vad underhållsövervakare kan göra som kan öka NOI för din fastighet och faktiskt göra den mer lönsam. Det och mer i dagens show. Du vill inte missa det. Innan vi går in i intervjun är dagens snabba dopp att kolla showanteckningarna. Vi har en lista till dig, 27 frågor att ställa en fastighetsförvaltare innan du anställer dem som kommer direkt från Matt och Andrews erfarenhet av att göra detta själva. Det är gratis för dig. Tack för att du lyssnar. Vi älskar dig. Okej, låt oss komma in på dagens show,
Andrew, Matt, välkommen tillbaka till BiggerPockets Podcast live för oss, men inte för publiken från Lake Tahoe på vår vinterretreat i GoBundance. Idag kommer vi att prata flerfamilj, men mer specifikt drift av flerfamilj. Så låt oss börja med människor som inte vet skillnaden mellan en fastighetsförvaltare och en kapitalförvaltare. Hur skulle du beskriva det, Andrew?

Andrew:
Så en fastighetsförvaltare är någon som gör det dagliga. En kapitalförvaltare är helheten, bestäm riktningen. Så tänk som ett kryssningsfartyg. Om du någonsin har varit på en kryssning så finns aktivitetschefen, och det är personen som jobbar ungefär 18 timmar om dagen. De springer runt, de ser till att föreställningarna kommer i tid och middagen börjar i tid, och rätt antal stolar på däck, och alla de små detaljerna som är viktiga för att göra en bra kryssning.
Kapitalförvaltaren är kaptenen på fartyget. Ja. Han säger: "Okej, vi har en storm på väg in. Vi kommer att växla lite. Vi kommer att flytta hundra mil åt höger, gå runt baksidan av ön. Vi måste se till att vi kommer till den här hamnen om sju dagar.” Han ser i stort sett ut och ser till att det kommer att hända. Det är skillnaden mellan fastighetsförvaltning och kapitalförvaltning. Och det är inte en helt tydlig avgränsning, särskilt om du gör mindre saker som fyrplex och 10 enheter. Det är mer ett spektrum. Och om du är självstyrande och du precis har börjat med din första fourplex, gör du båda jobben. Men när du skalar och växer blir skillnaden viktigare och viktigare. Och som en investerare som vill skapa välstånd, kommer du verkligen att vilja fokusera på den tillgångsförvaltningssidan. Det är där de riktiga pengarna tjänas.

David:
Så känner du att de flesta investerare är kapitalförvaltarna själva eller finns det en storlek på komplexet där du faktiskt kommer att utnyttja såväl kapitalförvaltning som fastighetsförvaltning?

Andrew:
Jag skulle säga att de flesta investerare är kapitalförvaltarna själva. Jag var till exempel min egen kapitalförvaltare fram till cirka tusen enheter. Och sedan när vi kom in på över 2000 enheter började jag anlita ett kapitalförvaltningsteam för att hjälpa till med det eftersom det blir ett heltidsjobb. Även om du inte är inblandad i den dagliga fastighetsförvaltningen, bara sköter... Om du har 10 fourplexes utspridda runt om i staden, även om du har en administratör som hjälper till med inkasso och vräkningar och allt det där, fortfarande du kommer att ha att göra med långivaren. Du måste bestämma dig, "Ska jag sälja den här om ett år? Kommer jag att sälja den här om två år? Om jag säljer den, vad ska jag göra med pengarna?” Och så finns det en viss punkt... Jag tror, ​​återigen, jag var min egen upp till tusen, och jag väntade alldeles för länge.
Och om jag äntligen tog examen så var det som Pinocchio. Mitt företag var som Pinocchio. Det blev äntligen en riktig affär när jag lade till några personer som skulle hjälpa mig med det där. Jag minns att vi faktiskt var, kanske här i Tahoe när vi hade det där samtalet om hur det skulle se ut att utnyttja en del av arbetet utan att utnyttja själva visionen, som jag minns var som i ditt huvud du såg det som om jag anställer någon, ger jag upp fullständig kontroll, i motsats till att du fortfarande skapar visionen, men de utför på den vision som du nu har skapat åt dem. Och jag måste säga, gott folk, hans karriär har exploderat sedan dess och jag kommer att ta så mycket kredit som jag kan.

David:
Nej, ja, du förtjänar lite av äran för det. Det gör du seriöst. Vi hade ett par bra långa samtal och det hjälpte. Tja, jag har verkligen nytta av det eftersom vi samarbetade på [ohörbart 00:05:41]. Jag kan inte säga att jag inte äter av detsamma hela tiden.

Matt:
Jag vill bara slänga ut en sak till, att du verkligen har gnuggat på Andrew lite eftersom han nu har gjort två analogier under de första fem minuterna av denna podcast. Du har gjort noll hittills. Så vi har en kryssningsdirektör-analogi och vi har också Pinocchio "I'm a real boy"-liknelsen också.

David:
Andrew har en tidig ledning.

Matt:
Har en del ikapp dig, David Greene. Så jag kommer gärna att hålla poängen på analogiresultattavlan här under denna podcast.

David:
Okej. Matt, jag ska vända mig till dig nu. Gud, under de senaste åren av fastigheter har vi sett så mycket stimulans. Vi har sett så många människor som kom in i syndikeringsspelet i synnerhet som inte hade någon erfarenhet alls. Och den stigande ekonomin, det var verkligen denna parfym som täckte upp mycket stank där. I första minuten ser vi lite ränteuppgång. Det är som: "Åh, herregud, det här har pågått hela tiden. Läppstiften som lossnar från grisen i många av dessa fall." Vad är ditt perspektiv på hur viktig verksamhet är jämfört med bara förvärv, det är där mycket av uppmärksamheten ligger?

Matt:
Ja. Jag menar, de senaste 10 åren har helt enkelt varit att komma in i spelet. Du kunde ha köpt en flerfamilj och bokstavligen inte gjort något med den. Låt det rinna ner i marken, låt hyresgästerna helt och hållet inte betala hyran, låt det gå villigt, låt gräset växa tre fot högt och sålde det för ett ton mer än du köpte det för. Jag menar verkligen vem som helst kunde ha kommit till det här spelet, och gissa vad, vem som helst gjorde det. Och det finns massor av folk som är för 20 tusen eller vad som helst som är villiga att lära dig hur man investerar i fastigheter eller vad som helst. Och många betalade den typen av pengar för att komma in i flerfamiljsspelet. Och så nu har det helt enkelt varit att komma in i spelet och få en affär och krossa fingrarna och du kan sälja det på ett år för mycket mer än du betalade för det.
Det har fungerat fram till nyligen med stigande priser och säljarna kan inte bara nämna sina priser när de går för att sälja fastigheter längre. Och så kommer vi att gå tillbaka till gammaldags fastighetsinvesteringar där du kommer att behöva investera för kassaflöde och inte uppskattning. Och om du ska investera för kassaflöde, om du ska göra en investering i en sak som kommer att belöna dig för dess prestation, måste du ha bra tillgångsförvaltning på tillgången. Du kan inte bara hålla tummarna och tillåta den stigande strömmen som har stigit i 10 år, eller hur? Nåväl, låt oss alla high five. Det har varit jättebra. Det har hjälpt alla. Men det är inte framtiden. Kassaflödet kommer att bli kung tror jag under överskådlig framtid. Och för att få det att hända behöver du tillgångsförvaltning, nyckeltal, affärsplaner, välskötta fastigheter och du kanske inte säljer ett år efter att du köpt det.

David:
En sak som jag har lagt märke till, när du förstår grunderna för fastigheter, först och främst, blir det hela så mycket enklare än när du ber om en ritning av, "Jaha, vad ska jag göra? Berätta exakt vad jag ska göra." Om du förstår att lägenheter är, liksom värdet av dem eller kommersiella fastigheter i allmänhet är en funktion av två stycken. Du har en takränta och du har NOI. Och du kan inte styra takhastigheten och du kan inte kontrollera NOI. Det är väldigt enkelt. Nu finns det saker du inte kan styra takhastigheten på ungefär som om du inte kan kontrollera vindarna, men du kan titta på vindmönster inuti kartlägga din kurs i en riktning som kommer att gynna dig. Men i slutändan kan du inte kontrollera det kontra NOI, vilket kan vara som killarna i botten av båten som ror. Jag försöker komma ikapp med analogier. Du har många av dem...
Du har två faktorer som avgör värdet på en kommersiell fastighet. Om du sedan går inom NOI är det två faktorer som styr det. Du har inkomst och du har utgifter. Det förenklar saker och ting. Så drift handlar mycket om bara konsten hur jag minimerar utgifterna och hur maximerar jag inkomsten. Det är verkligen så enkelt. Så å den vägnar, när vi vet att det är den enda delen som du kan kontrollera inom flerfamiljsfastigheter, och det är så viktigt. Vad är dina tankar, Matt, om du bör sköta dig själv eller om du bör utnyttja något så viktigt för en tredje part?

Matt:
När jag först engagerade mig i fastigheter gick jag inte direkt in på det. Det finns faktiskt andra saker du kan investera i förutom flerbostadshus. Och så började jag investera i singelfamiljer och små multis och arbetade mig upp genom det. Och det var en punkt där Liz och jag körde 115 enheter med en liten besättning själva från Trenton, New Jersey. Och så skötte vi oss själva väldigt länge. Och det kan göras. Det var i huvudsak ett heltidsjobb för mig och ett litet team att göra. Men pengarna som vi tjänade på att göra det, eftersom vi tog ut en fastighetsförvaltningsavgift, räckte för att hålla våra lampor tända och hålla vår familj matad och leva en ganska bra livsstil.
Men det fanns ett stödpunkt att det var som en beslutspunkt där vi köpte en 49-enhet som inte fanns i Trenton. Det var en bra bit därifrån. Det skulle ha tvingat mig att behöva starta ett nytt PM-företag på en ny marknad och det var vad jag ville göra. Men min fru, som vanligtvis har bättre idé än jag, sa: "Låt oss försöka anställa en ny PM för att sköta det här." Och det gjorde vi och de gjorde ett fenomenalt jobb. Jag tror fortfarande att vi förmodligen skulle ha gjort det bättre, men de gjorde tillräckligt bra för att hålla tillgången igång. Och med bra kapitalförvaltningstaktik gick fastigheten väldigt, väldigt bra och det gjorde det möjligt för mig att skala.
Så jag tror i början för de som lyssnar på det här som inte har 2, 3, 400 enheter av, de kanske har en duplex, om du har en duplex och du så småningom vill göra den här fastighetsinvesteringsverksamheten på heltid, att hantera dig själv kan det vara tillräckligt lukrativt företag för att försörja din familj, håll lamporna tända tills vidare. Och det kommer också verkligen att hjälpa dig att utveckla ledningens parametrar eftersom jag lärde mig alla detaljer i ledningen när jag gjorde det själv och så småningom slutade jag med att jag gav upp det till en annan part, men det lärde mig massor och det matade mig också mycket väl medan jag gjorde det.

David:
Okej. Andrew, kastar till dig. I ditt perspektiv, vilka är några av fördelarna och nackdelarna med varje alternativ?

Andrew:
Ja, Matt nämnde några av proffsen. En är om du gör det, skala det tillräckligt bra, det kan bli en annan inkomstström. Så det kan vara en balanserande faktor, stabiliserande faktor. En annan sak som ofta anges som ett proffs är att du har mer kontroll, och det är sant, men antagandet där är den kontrollen och även att du bryr dig om din egendom mer än någon annan. Så antagandet där är: "Tja, om jag har kontroll och jag bryr mig om det mer än någon annan, då kommer jag att göra ett riktigt bra jobb. Tja, omsorg är inte lika med kompetens." Om min fru behöver opereras för något, tänker jag inte gå in på operationsavdelningen och säga: "Hej, doktor, vet du vad? Jag bryr mig mer om henne än dig. Låt mig ta det här.
Nej, jag vill ha det bästa. Han kunde hata mina tarmar, men om han är riktigt bra på den operationen och han kommer att göra det rätt, vill jag att han ska göra den operationen. Så det är en myt om att omsorg är lika med kompetens och det gör den inte. Men om du har kompetensen att gå med på det, så ja, det är en riktigt bra kombination. Å andra sidan är några av nackdelarna med fastighetsförvaltning en av de mest huvudvärkande företagen. Du driver i princip ett gigantiskt HR-företag. Allt du gör hela dagen är att ta itu med människors problem och löner och sedan brottsliga hyresgäster och vräkningar och domstolar och allt det där. Och det lönar sig inte så bra. Det är en verksamhet med mycket låg marginal, hög stress och det kan vara riktigt dränerande, de människor som jag vet att de gör det säger definitivt det.
Och det är också något att tänka på, fastighetsförvaltning är en separat verksamhet från fastighetsinvesteringar, så du driver två företag om du bestämmer dig för att göra det. Hur fattar man ett beslut? Vi skulle kunna göra en timme lång panel om för- och nackdelar och verkligen dyka in i det. Det beror på vad dina slutmål är, hur många enheter du har. Om du har en fourplex, kommer du att lära dig några saker från att själv hantera det i början. Så jag skulle rekommendera självförvaltning. Var gör du övergången? Det är saker att säga. Återigen, det är ett spektrum. Det är som att om du är vegan och gillar crossfit, hur bestämmer du dig för vilken du ska prata om först? Det kommer att vara olika för varje person och det beror på situationen.

David:
Ni gräver djupt i det här med analogi, båda två. Jag menar verkligen att du är väldigt konkurrenskraftig. Jag gillar verkligen som åskådarsport att se analogin fram och tillbaka. Okej, så på den noten, Matt, när det gäller att hitta ett fastighetsförvaltningsbolag, om det är något du vill göra, vilka råd har du för hur man hittar ett bra företag? Väl,

Matt:
Det som är intressant är att du bara kan slå upp det genom dina vänner på Google, bara Google PM-företag i Albuquerque, New Mexico eller vad som helst. Men om du köper en fastighet och låt oss välja Albuquerque eftersom det är ett roligt namn att säga som den marknad du vill investera i, har du troligen kommit till fastigheten som du tittar på genom andra potentiella kunder du har, förmodligen en fastighetsmäklare som du arbetar med, förmodligen kanske en bolånemäklare som är lokal, kanske en advokat, kanske andra fastighetsinvesterare vänner du har genom att träffa dem på BiggerPockets forum. Så du ber om hänvisningar, du pratar med andra människor som redan är aktiva eller redan bor eller finns på den marknaden. Och så letar man efter ledtrådar.
Och då kommer du också att vilja ta reda på vad de klarar av, eller hur? För om en fastighetsförvaltare säger till dig att de kan hantera centret som ligger nere på gatan från din fastighet och de kan också hantera duplexet du köper i Albuquerque och de kan också hantera ett flerfamiljshus med hundra enheter som ligger längre ner på gatan, det är fel fastighetsförvaltningsbolag. Det är tre väldigt olika enheter som hanterar sådana saker. Så du vill försäkra dig om att deras söta punkt, deras kärna, deras, och jag ska slänga ut en analogi, Guldlocken av dem, inte för varmt, inte för kallt, helt rätt är den tillgång du har. Du vill inte att de ska vara allt för alla eftersom fastighetsförvaltning inte är det. Det finns en nivå av expertis som de behöver föra till bordet för fastigheten du köper.

David:
Så Andrew, när du hittar ett företag som du tror kan vara bra och du vill kontrollera dem, vilka är några frågor som du skulle rekommendera att folk ställer dessa företag?

Andrew:
Vi har en hel lång lista med frågor och vi kan tillhandahålla ett dokument, vi har 20 av dem. Vi kan ge en länk till det i programanteckningarna. Men några av de viktigaste, och Matt anspelade lite på detta, vad är deras bakgrund? Är det ett managementbolag som precis startade för två år sedan? Och är de lite gröna och oerfarna eller har de funnits i decennier? Och grundarna, var kom de ifrån? Var de före detta ingenjörer för att du inte vill lita på dessa killar. Eller till exempel, förvaltningsbolaget som vi anlitade grundades av två chefer i ett mycket större förvaltningsbolag som blev trötta på företagskulturen och sa: "Vi kunde göra bättre."
De hoppade av, startade eget och har gjort ett riktigt bra jobb. Så vad är grundarnas bakgrund. Matt, du berörde detta, tillgång och klassspecialisering. Du vill inte anlita ett fastighetsförvaltningsbolag för att driva din 10-enhet när deras fokus är självlagring. De kommer inte att ha kunskapen och de kommer inte att ha effektiviteten och de kanske inte ens bryr sig. Vissa förvaltningsbolag kommer att ta på sig tillgångar som de inte bara borde för att få intäkter, men de kommer inte att göra ett bra jobb med det. Och även om du är specialiserad på C-klass fastigheter, anlita inte ett A-klass fastighetsförvaltningsbolag eftersom de kommer att driva din C-klass mycket dyrare än det kan stödja. Och det finns väldigt olika sätt att köra dem på. Så det är inte bara självlagring och flerfamiljshus, det är också klass. Du vill också ha ett förvaltningsbolag som helst är specialiserat på din marknad.
Det finns några bra fastighetsförvaltningsbolag på nationell nivå. Jag föredrar regionala. Så till exempel, den vi använder, gör de bara i sydöstra USA så deras fotavtryck matchar vårt. De har ungefär 26,000 10,000 enheter. Så de är tillräckligt stora för att de har stordriftsfördelar men tillräckligt små för att jag kan ringa ägarna till företaget på deras mobiltelefon om det finns ett verkligt problem och jag behöver få tag i någon. Så jag ställer frågor, "Ja, vad är ditt fotavtryck? Hur många enheter har du?" Hur många enheter har de på din delmarknad? Så om ett företag har XNUMX XNUMX enheter i Dallas och du ger dem en fastighet i Lubbock, men de har aldrig klarat sig i Lubbock, kommer de inte att vara bra i Lubbock. Nummer ett, de kommer inte att ta sig tid att gå ut. Nummer två, de känner inte till marknaden. Det är en väldigt annorlunda marknad.
Så det är några av frågorna. Och sedan en annan som är kritisk som jag tror att många inte tänker fråga är att du verkligen känner dem för vilket idealiskt herr och fru Fastighetsförvaltningsbolag, vilken typ av relation vill du ha med ägarna av fastigheten? För om de är den typen av fastighetsförvaltningsbolag som vill att du ska gå bort och bara läsa din rapport en gång i månaden, kommer det inte att fungera. Det är en stor röd flagga för mig. Du vill ha ett fastighetsförvaltningsbolag som ser dig som en partner så att ni kan arbeta tillsammans och växa tillsammans och bygga en relation. Och det är för mig en av de största nycklarna. Och som jag sa, det finns en hel del fler frågor utöver det, men när jag sätter mig ner för att intervjua fastighetsförvaltningsföretag är det några av de saker jag ställer flera frågor för att ta reda på.

David:
Matt, när det kommer till att anställa teammedlemmar, så kanske som du pratade om vad Andrew gjorde när han började skala så att han kunde få bort några saker från sin tallrik som han gjorde själv. Vad är några saker du har lärt dig genom åren? Vi kommer att prata med er båda om detta. Råd till andra som har någon liten flerfamiljs eller de har någon stor flerfamiljs. De har gjort allt själva. De brinner ut, eller de vill skala, de vill gå mer. De hör oss prata om "Jag vill bli en riktig pojke."

Andrew:
Kan inte stjäla någon annans analogi. Tack. Ja, diskvalificerad analogireferens. Tack.

David:
Upprätthålla. Andrew motsatte sig bara åt sidan. Ers heder, invändning. Överanvänd. Okej. Så vad är det du tror att folk behöver leta efter när de anställer eller är medvetna om?

Matt:
Fastighetsförvaltning och kapitalförvaltning är människor företag. Och så människor arbetar inte på jobb för alltid. Och så som ett fastighetsförvaltningsbolag och som en kapitalförvaltare kommer du ständigt att anställa. Jag menar, Andrew, du kan säga att både du och jag äger flerfamiljsfastigheter. Det är alltid, ja, den här underhållsteknikern slutar eller så har den här platschefen hittat ett annat jobb eller leasingagenten kvar eller vad som helst. Så det finns hela tiden ansträngningen att ersätta säten på PM-sidan. Och så, det är samtalet om, "Om jag är självstyrande, vill jag kanske anställa en ny underhållstekniker? Så vad ger de till bordet?” När jag först anställde var en av mina första anställningar en underhållstekniker och det handlade om att jag behöver någon med en lastbil och en massa verktyg på den. De kan fixa en massa olika saker som vet om en massa olika saker. Domkraften av alla handlar med en lastbil och många av de verktyg de behöver för dessa byten i fordonet.
Så om du är självförvaltande är det kanske något du vill överväga. Så du är inte tvungen att anlita tredjepartsentreprenörer varje gång du vill, som att hyra en Roto-Rooter varje gång du vill skaffa en VVS. Din toalett backar upp. Det skulle vara mycket bättre att ha din underhållstekniker med en VVS-rotmaskin som han kan göra det själv. Det blir en tiondel av kostnaden för vad en rörmokare kommer att debitera. Så jag tror att det handlar om att bara hitta rätt person för att passa i rollen som du har fått öppen. Så för självstyrning kan det vara underhållstekniker eller någon som har bokföringsbakgrund som kan vara din platschef, din kontorschef för att samla in hyror, fakturera hyror, sådana saker. Och då menar jag, Andrew, jag vet att det är något som vi har pratat om tidigare när det gäller att anställa kapitalförvaltare. Vi har varit tvungna att göra det. Jag vet att du också har gjort det. För teammedlemmar, för större företag som anställer fältrepresentanter eller kapitalförvaltare för inte fastighetsförvaltning, utan för nästa nivå, eller hur?

Andrew:
Och jag säger att ett av de vanligaste misstagen som jag ser stora och små är att någon anställer någon för fastighetsförvaltning och sedan förväntar sig att de ska sköta kapitalförvaltning. Om du har en leasingagent som är igång... Jag ska ge dig ett exempel när en av de första personerna jag tog med ombord var en administratör och hon började hjälpa till med lite leasing och hantera hyresgäster och allt sånt. Och många gånger vad som händer är att folk tar på sig den personen eller en leasingagent eller till och med en fastighetsförvaltare om du är på hundra enheter eller vad det nu kan vara, och sedan säger "Okej, coolt. Den här personen har det. Jag är ute." Och vad du nu har gjort är att du nu har gjort den fastighetsförvaltaren till en kapitalförvaltare och det är inte vad du anställt dem för och det är förmodligen inte deras kompetens.
Så det är något att vara medveten om på din sida, på investerarsidan och det är en mycket frestande sak att göra. Men när vi anställer teammedlemmar är det vi har funnit att kompetens och erfarenhet är sekundär. Nummer ett är attityd och kultur och passform. Och när jag säger kulturell passform, är det inte bara för dig och ditt team, utan också för dina fastigheter och dina invånare. Så Matt, du pratar om underhållsfolk. Det är vad alla gör, "Jag behöver en kille med en lastbil och han har verktygen och han dyker faktiskt upp i tid. Okej, det är ett plus. Och han har varit en underhållsman i 37 år och han är VVS-certifierad. Bra. Jag kommer att anställa honom." Men om han luktar som en tre dagar gammal tunnelbanemacka som har legat kvar i bilen på sommaren och han är oförskämd mot hyresgästerna, kommer det att slå tillbaka på dig eftersom den underhållspersonen faktiskt har mer mötestid med de boende än nästan någon annan annat i många fall, eller hur?

Matt:
Jag är glad att du tog upp det.

Andrew:
Ja. Så du anställer inte bara för kompetens. Färdigheter är viktiga. Det är inte som att titta ut genom fönstret och anställa någon som ler snällt, men du måste ha rätt attityd och uppförande. Samma sak med en leasingperson. Jag kan inte berätta hur många gånger jag har gått till en restaurang och antingen conciergen eller servitören var bara så vänliga och vänliga. Jag är som, "Jag vill anställa den här personen och lära dem hur man är en leasingagent."
Jag menar, ja, du måste ha rätt läge på din fastighet, du måste ha rätt bekvämligheter, men det viktigaste är känslan, folk kommer ihåg känslor, hur du får dem att känna. Och så när någon kommer in genom dörren och de möts av ett leende, eller kanske om du har en fyra-enhet, så möter din leasingperson dem på enheten för att ge dem en rundtur. Om den personen som du lagt till i ditt team ger den blivande invånaren en fantastisk personlig upplevelse och de var hjälpsamma och de log och allt det där, spelar det ingen roll om de vet skillnaden mellan pig tailing och aluminiumledningar kontra att ersätta med CO/ ARL-uttag. Det är bra, men det kommer inte att göra den största skillnaden.
Så oavsett om du letar efter en leasingagent, fastighetsförvaltare, underhåll, någon av dessa befattningar, återigen, oavsett om du anställer direkt eller en del av tredje part, är den första saken attityd, kultur och uppförande. Du kan inte lära ut sånt. Det är inneboende. Du kan lära ut färdigheter. Och några av våra bästa teammedlemmar som jag idag helt enkelt inte kan föreställa mig att leva utan kom till oss utan flerfamiljserfarenhet, men de hade en attityd av nyfikenhet, av lärande, vänlighet och att bara vilja tjäna människor.

David:
Det är något som är mycket värdefullt för lyssnarna som vill komma in i detta utrymme eller något utrymme i fastigheter att verkligen förstå, vi tenderar att titta på det här där, "Jag behöver en mentor, jag behöver någon som lär mig vad jag ska att göra." Som om när du väl har kunskapen kommer allt bara att falla på plats. Men de människor vi känner som är framgångsrika på det här, ni två, ingen av er är människor som bara har information utan era rumpa.
Om du knappt känner någon som verkligen är... Såvida de inte bara är otroligt kunniga och de kan komma undan med att vara en idiot, är det väldigt sällan du ser det, eller hur? I allmänhet ser du inte framgångsrika människor som inte är bra med andra människor. Och så att ha den förmågan att få någon att må bra, att få folk att känna sig bekväma med att lita på dig, att samla in pengar tror jag inte... Bren och jag pratade om det här, när någon kommer med ett driftsavtal till dig eller en privat plats, en memorandum och de säger, "Här är perspektivaffären", inte bara vet du inte om det kommer att fungera som de sa, du kan inte ens veta om de bara hittade på dessa siffror. Hur ska vi någonsin gå tillbaka och verifiera. Du har inte förmågan att göra det annars skulle du förmodligen inte vara LP:n i affären.
Du litar på människan, känslan som de ger dig och sedan om du är smart den meritlista som de har. Så att lära sig dessa färdigheter, det är som cap rate kontra NOI. Cap rate spelar en så större roll för att fastighetsvärdet går upp än NOI, men NOI är en sak du kan kontrollera. Du kan färdigheter, men om du kan få ner folkkunskaperna har det en astronomiskt större inverkan på värdet. Precis som om du köpte en fastighet på åtta cap och den komprimerade till två caps. Det spelar nästan ingen roll vad som hände med NOI. Det är så mycket större. De framgångsrika människorna vi ser, särskilt här, har tur just där. Ja, jag menar hur matematiken fungerar. Det skulle vara mer värdefullt.

Matt:
Ja. Summan av kardemumman är bara att inte vara dum. Människors färdigheter och att kunna ta hand om människor och möta deras behov och tycka att helheten verkligen är en av de största tillgångarna som finns som alla företagare kan ha.

Andrew:
Okej. Matt, när det kommer till en bra fastighetsförvaltare, vad är det för färdigheter som de borde ha?

Matt:
Jag tror att du inte vill ha en fastighetsskötare som alltid är sen med dina samtal. Du kan använda små ledtrådar om, ja, jag hade skickat ett e-postmeddelande till min fastighetsförvaltare och det tog dem fyra dagar att komma tillbaka till mig. Och varje vecka har jag ett Zoom-samtal med dem och de dyker upp 15 minuter för sent. De är alltid utspridda. Så bara alla bottomlines är organisatoriska färdigheter. En fastighetsförvaltare är bokstavligen den bästa jonglören som finns. De har att göra med, jag har inkasseringar på gång, och jag fick hyra att göra i den femte, och jag fick de tre VVS-enheterna slutade fungera, och den hyresgästen ville att jag skulle ringa tillbaka honom, skicka en fråga till mig. Så en fastighetsförvaltare måste vara mitt uppe i så många olika saker och hantera en ganska stor att-göra-lista, och att-göra-listan kan vara många olika saker på en gång.
Och så de måste vara hundra procent organiserade och det finns små tester du kan använda för att ta reda på hur organiserad någon är eller tecken du ser för människor som är oorganiserade, de måste vara eftersom de är ett av de bästa behoven för människor personer och varma. De fastighetsförvaltare som jag har som är riktigt bra på det de gör. Hyresgästerna ser dem nästan som föräldern till lägenhetskomplexet. Det är som hyreshuset, "Det här är mamman eller pappan som jag går till." Och de behandlar hyresgästerna som om de är deras barn på något sätt eftersom de håller dem under sina vingar, de ser upp till dem, de gör allt de behöver. När hyresgästen behöver något har de rätt på det. Och jag tror utöver det... som en bra förälder löser du behov.
"Åh, din HAVC fungerar inte, det är bra." Tja, du måste också kunna vara disciplinär. "Nåväl, du betalade inte din hyra den här månaden, så jag kommer inte bara att tillåta dig... Du kommer tillbaka till mig nästa månad. Du kan inte vara en pushover också." Och de måste ha den där BS-attityden när det gäller att vara fastighetsförvaltare. Du måste vara som Dr. Jekyll och Mr. Hyde på något sätt för att vara villig att gå hårt mot en hyresgäst och inte låta dem gå på dig, men också vara sympatisk och respektabel för vad hyresgästen kommer att respektera dig och veta att du har deras rygg och de kommer att vilja stanna där länge för att de vet att du kommer att ta hand om deras grejer när det dyker upp.

Andrew:
Ja. Jag menar, när jag tittar på våra bästa fastighetsförvaltare så finns det åtta distinkta egenskaper. En, god organisationsförmåga. Matt, som du sa, de hanterar fakturor och betalningar och checkar och vräkningar.

Matt:
Och aldrig rita bollen.

Andrew:
Ja. Och förfrågningar från deras ägare och alla möjliga sådana saker. Du är väldigt lyhörd för förfrågningar från boende, även de som är irriterande eller verkar fåniga eller små eftersom det inte spelar någon roll. För den boende är det viktigt. Och förmågan att skilja de två sakerna åt. Du kan fortfarande vara irriterad, låt bara inte invånarna se det. Ge dem respekten. Matt, du berörde detta, en balans i hjärtat och ingen BS, empatisk, snäll, förstående, men hyran ska betalas precis som att bolånet ska betalas och fastighetsskatten ska betalas till dig. Jag har sett många investerare hamna i problem genom att vara för empatiska. Det är skillnad på, ja, det är skillnad på empati och sympati. Empati är att förstå personen, oavsett om de är Susans sympati är mer som "Åh, ja, okej."

Matt:
Tja, du engagerar dig.

Andrew:
Ja, det blir inblandat. Det är bättre. Ja. Sympati blir involverad, empati är mer förståelse. Och sympati är som, "Jaha, okej. Det är okej. Jag förstår. Du kan bara täcka hyran nästa månad." Gissa vad som händer nästa månad, "Åh, vet du vad, jag har ett punkterat däck."

David:
Jag ska behandla dig.

Andrew:
Ja. Det är därför jag inte orkar längre. Jag är för snäll. Jag är den där killen. När de sa till mig, "Jo, min bil fick punktering," tror jag på dem. "Okej, jag låter dig betala mig nästa månad och vi kommer bara att göra en attack i vår nästa månads hyra och vad som helst." Det finns vissa människor som är utskurna att vara fastighetsförvaltare som kan närma sig världen med en hammare i ena handen och en kram i den andra. För mig, alltid kramkillen, väldigt, väldigt stort hjärta och allt sånt, men jag är inte en som är särskilt bra på hammarsidan med hyresgäster och allt sånt. Så jag fick gå på ganska mycket som fastighetsförvaltare, så jag gör det inte längre.

David:
Ni två, ni borde slå er ihop eftersom ni är kramaren och han är hammaren.

Matt:
Ja, det löser sig. Höger. Höger.

Andrew:
Och den fjärde saken är att de måste kunna bygga upp goda relationer med andra teammedlemmar, oavsett om det är din eller tredje part. Helst behandlar de fastigheten som om den är deras. Jag har några chefer som... Det är fantastiskt. Jag svär att de beter sig som att de äger det mer än jag. Och det är fantastiskt vilken skillnad det gör. Och när vi försöker erkänna och hedra och belöna det, är det inte bara "Åh, coolt, jag har den här personen som..." Och vi uppmuntrar det och ger dem mer självständighet att göra saker. Vi har en chef som precis bestämde, "Ja, jag tror att den sidan av den byggnaden skulle se bättre ut i en annan färg." Hon gick och målade den. Och det regionala var som, "Vad gör du?" Och jag tänkte: "Nej, nej, nej, nej." Vi litar på henne och gissa vad, "Det ser bra ut. Gör resten av fastigheten." Nej, återigen, alla är inte uteslutna för den självständigheten, utan någon som gillar... Tja, de kan fortfarande ta upp det till dig.

David:
Exakt. Exakt.

Andrew:
Skaffa den här saken och få tillstånd. I det här specifika exemplet visste hon att vi var okej med att hon gjorde den saken eftersom hon är så bra. Men du har helt rätt. Det är känslan av ägande. Bara att lägga märke till, "Det här skulle se ännu bättre ut om vi målade ut det här." Jag vill göra en 90-dagarsutmaning där människor som kämpar för att få en befordran eller tjäna mer pengar eller har framgång, bara säg i 90 dagar, "Behandla allt om personen du arbetar för, om du bor i en fastighet, behandla det som om det är ditt eget." Om det är din chef och du tänker: "Om det här var mitt företag, vad skulle jag vilja göra?" Och se om det inte absolut förändrar ditt liv.

David:
Vet du vad, du har rätt för när vi har en boende som kommer ut och de plockar upp skräpet runt enheten, även om det inte är från deras och du går i deras enhet och det är gnistrande rent, allt är trevligt och organiserat, vi är definitivt mer benägna att ge dem lite utrymme.

Andrew:
Åh, ja, till hundra procent. Det är som om det är magi. Få folk att tycka om dig och du får folk att lita på dig. Som du sa, den bästa punkten där när hon tog på sig att måla den, vi sa, "Fortsätt och måla resten av fastigheten." Och du tänkte genast, "Hur ska jag ge dem mer ansvar, mer frihet, mer autonomi, mer allt vi säger att vi vill ha." Vi klagar alla på mikrohanteringschefen, men vi ställer inte frågan till oss själva som: "Tja, vad kan jag göra som behöver mikrohantering?" Ja, det är alltid en förskjutning av ansvaret på någon annan. Det är därför jag skulle uppmuntra folk att behandla saker som att de är deras egna, för när du är den person som är kungen, är huvudet tungt som bär kronan och du oroar dig för allt, när du ser personen som är villig att bära börda med dig, det öppnar automatiskt ditt hjärta dit du vill ge mer.
Dave Osborne berättade en historia om hur Matt King, som nu är VD för GoBundance, blev hans första assistent där Matt sa: "Hej, din fru kommer och hälsar på dig. Jag ska gå och städa ditt hotellrum innan hon kommer hit." Matt kunde till och med ha sagt något, "Inte min fru. Jag bryr mig inte." Men han är som, "Om min flickvän skulle komma, skulle jag vilja att hon skulle komma in i ett rent hotellrum." Jag kommer att behandla Dave som jag skulle behandla mig själv. Och se och häpna, han driver nu Daves imperium.

David:
Jag tror att den missade poängen där är att Matt visste att Daves rum skulle bli en total röra när hans paus.

Matt:
Jag vet. Han säger: "Lyssna, jag vet att ditt rum är ett tågvrak just nu och så jag ska gå och hjälpa till." Intuitionen fanns där.

David:
Jag menar, Krista, hon är smart nog att säga, "Hej, så den här saken lades till i din kalender idag." Hon kommer att skicka ett sms till mig bara för att säga: "Se till att du ser det här." Hon känner mig. Jag kommer inte att kolla i min kalender. Jag tittar på det på morgonen och ser vad jag måste göra och jag är klar. Det är en del av att sätta dig själv i andras skor och ta ansvar är att tänka som "Om jag var den personen, det här är vad jag skulle behöva." Så jag tycker att det är ett riktigt bra råd. Du har ungefär två eller tre till tror jag.

Andrew:
Ja. Nummer ett, vi berörde detta verkligen som någon som helst som verkligen engagerar invånarna och resten av teammedlemmen. Också någon, och det är när du börjar skala upp och bli lite större, någon som kan hjälpa till att vägleda laget. Så du får en förvaltare, ja då lägger du till en leasingagent, nu har du en underhållsansvarig, och sedan lägger du till en underhållstekniker eller en markperson, vad som helst, den fastighetsförvaltaren är någon som kan ha ett 10-minutersmöte med underhållspersonen på morgonen och säg: "Okej. Här är våra arbetsorder. Låt oss prioritera dem. Gå ut. Ta hand om det." Och så checkar hon in i slutet av dagen, vilken som har gjorts, vilken inte, varför. "Hej, leasingagent, gör det här." Och kan koordinera och göra allt detta.
Och så äntligen någon som är bra på att delegera arbete eftersom fastighetsskötaren kan gå i samma fälla som vi som företagare går i. Vi kommer att göra allt själva för det är det som fick oss hit. Och det är faktiskt något vi har varit tvungna att hjälpa några av våra fastighetsförvaltare att växa igenom är: "Nej, titta, du har många enheter. Låt oss skaffa dig en leasingagent och delegera detta." Eller så ska du inte fortfarande göra dessa fakturor dag efter dag efter dag. Den här andra personen borde göra det. Och sedan verifierar du bara att de gjorde det. Så helst är det någon som kan delegera arbete så att de kan växa och allt eftersom du skalar. Förhoppningsvis kan de flytta upp och skala med dig.

David:
Nu, Matt, vill du prata kort om, Andrew nämnde att en leasingagent borde vara en vänlig personlighet. Han kommer att se människor som ibland arbetar i detaljhandeln som, "Åh, du borde vara den som svarar i telefonen när folk ringer eller träffar honom med dig. Vad är några andra saker som gör någon till en bra leasingagent?

Matt:
De bästa leasing-leasingagenterna jag har sett är de som kan driva lite och som är lite ekonomiskt motiverade. Och det bästa man kan göra med en leasingagent är att erbjuda dem någon form av bonus, även om det inte är som att en typisk fastighetsmäklare får en halv månads hyra eller något liknande på uppdrag. På ett större fastighetsförvaltningsbolag kan det bara vara något mindre än så eftersom den leasingagenten kan hyra åtta eller nio enheter varannan vecka. Så det kan bli något betydande. Så det måste vara någon som ser det: "Ju mer jag stressar och ju mer jag slipar och hjälper till att fylla upp den här fastigheten eller hjälper till att hålla lediga enheter fulla, desto mer pengar kommer jag att tjäna. Har den anpassningen och att 50 spänn, hundra spänn, vad som helst, per undertecknat hyresavtal som de får som incitament utöver sin grundlön behöver betyda något för dem.
Det måste de vara hungriga på. Jag tycker också att de är typiskt charmiga. De är bra närmre, eller hur? Du kan inte tillåta en hyresgäst att "Åh, jag kommer bara tillbaka och om en vecka", eller vad det nu är. En bra leasingagent måste säga: "Hej, lyssna, jag har tre andra visningar i eftermiddag. Tror du inte att du vill bli en hyresansökan? Är inte den här enheten fantastisk?” Och slutligen måste de tänka att det du tillhandahåller är det bästa sedan skivat bröd, eller hur? De måste gilla att "Vi hade en pool här i den här fastigheten." Eller, "Det finns en livsmedelsbutik nere på gatan till och med. Det behöver inte vara en fastighet med pool. Även om de visar din förfamilj, listar de bara bekvämligheter, känner till området. "Har de byggt ett nytt köpcentrum nere på gatan, eller insåg du att bensinstationen lägger till en Quicky Mart eller en biltvätt eller vad som helst?"
De lärde känna området och lät perspektivhyresgästen veta som: "Det här är ett bra område som jag flyttar in i. Och det här är en bra enhet jag flyttar in i." De har också lärt känna bekvämligheterna på plats. De måste vara experter på fastigheten och göra allt de pratar om till det mest spännande någonsin. Så jag tror att det är fantastiska egenskaper för leasingagenter och även bra på att följa upp, bra på att stänga eftersom inte alla kommer att följa upp ett... Kommer att teckna ett hyresavtal just då, så de måste följa upp och nå outs och allt. Och en sak till, i den moderna världen beskrev jag just en fantastisk leasingagent, men en fantastisk leasingagent på nästa nivå är någon som är bra på sociala medier och kan göra Instagram-inlägg för din fastighet, som kan göra Facebook-inlägg för din fastighet, som kan ta äganderätten till din Google Pin. Droppa de sociala mediernas tillgångar i din fastighet eftersom de är nästa nivås fantastiska leasingagenter.

Andrew:
Så på tal om sociala medier, vi hade ett veckosamtal med ett av våra fastighetsförvaltningsteam och jag frågade henne: "Var kom dessa hyresavtal ifrån?" Hon är som, "Åh, den här, den här, den här, de här två kom från TikTok." "Whoa, whoa, whoa, whoa, whoa, vad menar du dessa leasingavtal kom från TikTok." "Åh, ja, jag gör alla dessa..." Så visar det sig flera gånger om dagen att hon lägger ut de här små TikTok-videorna och fastigheten har ett enormt antal följare och hon får hyreskontrakt av det. Och jag säger: "Okej, kan du snälla lära våra andra chefer hur man gör det här?" Och några av dem är som, "Okej, bra. Jag ska lära mig hur man gör det här." Jag har en som är som, "Jag gör inte TikTok." Jag säger: "Okej, okej. Jag kommer inte att tvinga dig att göra det." Så ja, färdigheter i sociala medier, det var något som hela vårt team och vår verksamhet lärde sig eftersom den chefen gjorde det, igen, på egen hand utan att jag ens sa något. Och jag säger, "Vänta, vänta, vänta, du kan få leasing av TikTok?" "Visst kan."
Jag är ofta den person som någon i min sfär ringer med fastighetsfrågan, vad den än är. Så ofta får jag gamla vänner eller människor som faktiskt försöker komma på vilken lägenhet de ska flytta in i. Jag är en mäklare, så de ringer mig, som om jag vet hur jag ska svara.

David:
Åh, ja, den där.

Andrew:
[ohörbart 00:40:21] en lägenhet i mitt liv. Men jag märkte att när de är i den punkten: "Ska jag följa med viskningarna, sjöarna eller höjderna?" De skapar den här listan över alla bekvämligheter de har och jämför sedan hyrorna. Det finns en djup analys som de flesta hyresgäster kommer att gå in i när de väljer vart de ska flytta eftersom de helst kommer att bo där ett tag. De vill inte packa ihop och flytta hela tiden. "Detta var 2000 i månaden och det är på den här platsen, men det har ingen pool och det tillåter inte husdjur. Den här tillåter visserligen husdjur och det är bara 2,500 XNUMX i månaden, men bla, bla bla.”
De lägger verkligen mycket kraft på att titta på det här och när du är i en sådan position, att du är så engagerad i vart du ska gå, så tror jag absolut att en leasingagent som följer upp, som säljer dem om varför de skulle vara lyckligare i höjderna jämfört med viskningarna eller vad som helst, är absolut en spelförändring. Det är en så stor sak när du försöker fatta ett beslut och du inte vill fatta fel. När du har den där lugnande rösten som får dig att tänka... De flesta människor, hur konstigt det än är, får det eftersom Gud måste säga åt mig att flytta till den här personen eftersom den här personen ringde, vi ger alltid den krediten-

David:
Skylt. Det är meningen att det ska vara.

Andrew:
Gudomligt ingripande. De följde upp precis när jag försökte lista ut detta. Nu när du har visat dem lägenheten, kommer de förmodligen hem den kvällen för att prata med sin pojkvän, flickvän, vad som helst och säga, "vart vill du flytta?" Det finns en stor sannolikhet att det är vad de gör när du gudomligt ingriper och ringer klockan 8:30 för att bara säga, "Hej, hade du några frågor? Jag skulle verkligen vilja ha dig här. Jag tyckte att vi kom riktigt bra överens." "Åh herregud, de vill ha oss. Vi är välkomna." "Vi har inte ens en hund. Låt oss gå dit." Bara den där lilla saken kan absolut göra stor skillnad.

Matt:
Låt mig lägga till det. Och anledningen till det är att de flesta inte går den extra milen. Och så när du gör det är det förvånande för människor, eller hur? Det är som att du vanligtvis inte följs upp med som "Hej, hur var det?" Som, "Hej, du har bytt olja här i den här butiken eller vad som helst. Hur var det? Var du glad?" Jag får inte det telefonsamtalet. Och så när du gör det, skulle de vara som, "Hej, de bryr sig faktiskt. Det är ett bra ställe. Åh, jag kommer att gå dit för alltid. Och vi hyr den lägenheten eftersom den här personen faktiskt tog telefonen och ringde mig.” Höger?

Andrew:
Matt, du gjorde en riktigt bra poäng tidigare som jag tycker belyser skillnaden mellan kapitalförvaltning och fastighetsförvaltning. Och när du sa talade om att anpassa dina teammedlemmars intressen med framgången för fastigheten. De flesta fastighetsförvaltningsbolag, om du frågar dem, "Vad ska vi betala den här personen?" De är som, "Tja, marknaden är mellan 24 och $27 i timmen, så vi sätter den på 25." Och det är svaret du vanligtvis får. En bra kapitalförvaltare kommer att säga, "Okej, bra, det är marknaden." Men om min fastighet har en nettodriftsinkomst på hundra tusen dollar varje år, når jag mina mål. Om den når 120 krossar jag den. Så tänk om jag ställer in det så förbi ett visst mål, fastighetsförvaltaren får en viss procent av varje dollar över det. Tja, gissa vad, nu ökar deras inkomster i takt med att din stiger.
Och vi har gjort det med många av våra fastigheter och det har gjort underverk eftersom fastighetsförvaltaren vet: "Hej, om jag jobbar extra hårt med det här, kommer det inte bara att få några investerare över hela landet eller någon kille i Kalifornien mer pengar, det kommer också att tjäna mig mer pengar.” Vi har en fastighetsförvaltare som tjänar mer än regionerna ovanför honom eftersom han har slagit det så långt ut ur parken. Och jag är så glad över att kunna betala honom bokstavligen dubbelmarknaden för när man tittar på hur mycket han tjänar oss är det nästan irrelevant eftersom han gör det så bra. Så det är en bra kompetensförvaltare att se till att... Även om det är din administratör, hitta ett sätt att anpassa sin framgång till din så att du alltid växer i samma riktning.

David:
Så när det kommer till underhållsövervakare är detta ytterligare en ganska stor bit eftersom dåligt underhåll kommer att göra att folk inte vill bo där längre. Jag tror att de flesta i allmänhet kommer att stanna där de är tills något händer som stör deras frid. Så grannen bredvid är för högljudd. Deras första tankar är förmodligen: ”Få ledningen att fixa det. Om det inte löser sig så flyttar jag." Eller något har gått sönder som inte fixas. Alla har en tolerans. Och sedan vid en viss punkt kommer de bara till den punkt de är som, "Jag måste gå för att fixa det här." Och de lediga jobben är väldigt dyra, både för att du är leasingagent nu måste du betala någon för att gå och fylla på det, plus den tid ingen upptar, den är ledig. Och så är det tur, du måste måla om och göra om allt det här. Så underhållsövervakare kan faktiskt hjälpa till att hålla dina utgifter lägre. Vilka är två saker som var och en av er tror att ni skulle lyfta fram som när det gäller underhållsledare? Vilka är de viktigaste sakerna du kan rekommendera?

Andrew:
Jag menar, jag tror att vi kommer att arbeta utifrån grundantagandet att den du pratar om har grundläggande underhållsfärdigheter. De vet skillnaden mellan en Phillips och en flathead, vilket är ungefär så långt jag kan komma. Så jag har inga bättre analogier än så. Nummer ett är ivrig att bidra. Och vad jag menar med det är att de är, det är inte bara, "Okej, jag har de här fem arbetsorderna. Så länge jag får dessa gjort idag så mår jag bra." Tja, de kanske är ute och jobbar med arbetsorder nummer två och de ser att nästa invånare över, deras dörr bara stopp. Den har absorberat fukten och den passar inte längre. Så varje gång de ser dem komma ut och vara som att trycka på axeln. "Åh, vänta lite." De kommer fram, justerar gångjärnen, "Oj, titta." Och fixa det åt dem på typ fem minuter.
Den behöver ingen arbetsorder. Och sedan är de någon som är angelägen om att hjälpa chefen varhelst saker och ting dyker upp. Ett exempel jag kan komma på är att vi har en underhållsansvarig som vi nyligen anställt och han kommer till våra samtal med ett anteckningsblock och har en lista över saker att gå igenom och sedan tar anteckningar om sakerna vi pratar om så att han kan gå och följa upp på dem och ta hand om det. Och vi har aldrig ens bett honom att göra det. Jag menar att han bara är så ivrig att bidra och vara en del av det. Så det är enormt. Och en annan är, skulle jag också säga, och de hänger ihop, att en underhållsperson som förstår att det är en laginsats.
Ja. Okej. Han har fem arbetsorder att göra, men han kan ha en entreprenör på plats som renoverar enheten som han måste se till att förnödenheterna finns där och att chefen, fastighetsförvaltaren är där för att se till att han fick leveransbeställningen. Eftersom underhåll vanligtvis inte beställer sina egna förnödenheter. Ibland är det inte fallet, men ofta är det en laginsats med "Okej, vi behöver det här. Chefen ser till.” Och bara vara villig att gå in och hjälpa till där det behövs. Och att ha jour är uppriktigt nog en av de värsta aspekterna av att vara underhållspersonal på ett lägenhetskomplex, för du kommer att få ett samtal klockan 2:30 på morgonen på julafton om att någon knuffade ner en nallebjörn på toaletten och nu svämmar det över enheten.
Inte för att någon någonsin kommer att njuta av det, men någon som kan säga, "Okej, det här är en del av att betjäna det här samhället och saker som detta kommer att hända." Och förhoppningsvis, som en bra kapitalförvaltare, kommer du att ta igen det till dem på baksidan. Vi har haft sådana situationer och vi kommer att skicka den underhållspersonen som ett presentkort som "Gå och ta din fru på middag. Vår fastighet förstör din nyårsafton."

David:
Okej, vi förstår. Förlåt för det. Och tack för att du svarar i telefonen och går och tar hand. Det är jättebra.

Andrew:
Japp.

Matt:
För att lägga till där, det är roligt, det verkade bara vara ett vanligt tema i fastighetsförvaltningsteamet, därför platschefen, leasingagenten, vad som än är en känsla av ägande. Och sättet som en känsla av ägarskap dyker upp för underhållsteknikern är saker som: "Ja, vi har 20 arbetsordrar tillbaka den här månaden, så det betyder att dessa 20 hyresgäster väntar på att jag ska göra en sak för dem väntar nu och det är inte okej. Och så måste jag sätta upp tempot. Jag måste slå ut dessa arbetsorder." Vad som helst. En dålig underhållstekniker kommer att rycka på axlarna och säga: "Ja, det är allt..."

David:
Jag kommer till det när jag kommer till det.

Matt:
Ja, jag kommer till det när jag kommer till det. Och vi har alla sett underhållstekniker som har den filosofin och det finns också de stressiga underhållsteknikerna som säger: "Hör här, det är inte acceptabelt. Dessa människor behöver mig." Då är det en känsla av ägarskap och de tar verkligen ... Visa upp till samtalen från anteckningsblocket. Vi har låtit underhållstekniker berätta för oss som, "Lyssna, vi gav enheten turar", vilket betyder att när en enhet lämnar, var underhållet på plats killarna som vände enheterna. De kom till oss och sa: "Hej, vi behöver lite hjälp. Och den världen på enheten vänder för att många byråer hade dykt upp och de bad oss ​​om hjälp för att de visste att de inte kunde upprätthålla sitt arbetsorderflöde och det skulle inte vara okej för arbetsorderbalansen att komma ut ur smäll för att de visste att det var något, det var som ägande.
De visste att de var ansvariga för det. Så de sa: "Kan vi ta in lite kortvarig hjälp för att hjälpa oss att måla, för att hjälpa oss att ta bort soporna?" Vad som helst. Och vi sa, "Visst, absolut." För vi visste att de brydde sig. Det var därför de bad om det. Och det var inte för att de inte ville göra jobbet. Det beror på att deras skyldigheter skulle börja falla av plattan.

Andrew:
Ja. Och det är en sista sak jag vill ta upp. Så alla som lyssnar kan säga som, "Det är bra killar att ni tre har alla dessa underbara underhållspar av människor. Jag försöker bara få någon att faktiskt dyka upp och göra något i tid." Det är också vårt problem just nu. Jag menar, Matt och David och jag är i den skala där vi har de här teammedlemmarna på plats, men underhåll är förmodligen den svåraste positionen för oss att fylla just nu. Och vi har tyvärr anställt personer som inte passar dessa egenskaper som vi precis pratade om och vi har varit tvungna att släppa dem. Så om du sitter där och säger: "Ja, det är bra, alla dessa idealiska karaktärer. Jag vill bara ha lite karaktärsdrag. Jag vill bara att någon ska dyka upp." Ja, vi har det problemet också. Det är inte bara du. Förhoppningsvis om Fed skapar mer arbetslöshet är förhoppningsvis en av sidofördelarna att det blir lättare att hitta bra människor. Men det är ett problem som vi också har. Så om du upplever det, må du inte dåligt. Det är förmodligen inte du.

David:
Alla kysser grodor. Vi pratar om den ideala personen. Det betyder inte att du får dem vid första försöket eller ens det tionde försöket. Det är ofta en riktig färdighet att ta reda på hur du kan hitta rätt personer, vilket är anledningen till att du behandlar dem så bra när du har dem för att du vill att de ska behandla din egendom, och de kommer antagligen att behandla den så nära som du behandla mycket av tiden. Tja, tack killar. Det här har varit fantastiskt. Och det handlar om ett ämne som vi egentligen inte pratar om så ofta eftersom det bara har varit att köpa så mycket fastigheter du kan, låna andras pengar, gå in där snabbt, löst och hänsynslöst, bara spraya och byta så kommer du träffa målet ett par gånger och du kommer att tjäna mycket pengar. Och det målet blir mycket snävare och det blir mycket svårare.

Andrew:
"Det kommer att fungera i framtiden."

David:
Det är helt rätt. Så innan jag får ut er härifrån, Matt, var kan folk få reda på mer om dig?

Matt:
De kan höra om mig på vår företagswebbplats, derosagroup.com, D-E-R-O-S-A-group.com. Eller så kan de följa mig på Instagram på themattfaircloth.

Andrew:
Matt har också skrivit en bok för BiggerPockets. Vad var det för bok?

Matt:
Det kallades Raising Private Capital. Och det är något riktigt spännande. Och jag tror att investerarrelationer och sättet som du samlar in mer pengar för dina affärer och sättet som du behandlar investerare som du redan har i dina affärer kommer att bli något som kommer att bli ännu mer, det är alltid viktigt, men ännu mer viktiga i den föränderliga ekonomin. Så alla borde kolla in Raising Private Capital på biggerpockets.com/store.

David:
Okej. Och Kush, var kan folk få reda på mer om dig?

Andrew:
Sök bara på Vantage Point Acquisitions webbplats är vpacq.com. Ring också en kollega och begär mig på BiggerPockets så att vi kan ansluta dit. Och om du har kommit hela vägen till slutet av den här podcasten och antingen är du någon som älskar kapitalförvaltning eller så tycker du "det vill jag verkligen lära mig", tre av våra senaste fyra tillägg till vårt team har kommit från BiggerPockets-lyssnarna. Det finns några fantastiska människor som lyssnat på den här podden och vi letar efter en till. Så om du vill komma och arbeta med oss ​​på kapitalförvaltningssidan av verksamheten, gå till webbplatsen. Det kommer att finnas en flik där och en länk där för att ansöka. Och jag ser fram emot att förhoppningsvis arbeta med dig.

David:
Ja. Och det kan jag skriva under på. Andrew är min flerfamiljspartner. Vi köper fastigheter tillsammans och människorna som har kommit för att arbeta för oss har varit fantastiska. Och de har faktiskt gjort stora framsteg med sina egna portföljer också. Det är ett riktigt, riktigt bra sätt att lära sig när du arbetar för någon som kommer att hålla dig till en hög standard, lära dig saker att göra saker på rätt sätt, modellera för dig det rätta sättet att närma sig det. Och de vanorna som utvecklas är de saker som vi pratade om tidigare med den attityd och den personlighet som du tar med dig till jobbet som betyder mycket. Så snälla, om du gillar flerfamiljer, överväg att nå ut.
Okej killar, jag ska få er härifrån. Tack så mycket för att du tog dig tid från Lake Tahoe [ohörbart 00:53:07] för att prata med mig och våra lyssnare. Och förhoppningsvis hjälper detta många människor. Vi ses nästa gång.

Andrew:
Vi ses då.

David:
Det här är David Green för Matt "The Scorekeeper" Faircloth och Andrew "The Hamburgler" Kushman som stjäl alla mina analogier och kvitterade.