Trots oförutsägbara bolåneräntor, det finns en enorma möjligheter för fastighetsinvesterare under det kommande året. Få insikter och strategier från BiggerPockets 2024 State of Real Estate Report.
I dagens show, BiggerPockets VP of Data and Analytics, Dave Meyer, och medvärd för På marknaden podcast, James Dainard, kommer att dela sina tankar om vart bostadsmarknaden kan gå 2024, vad som hände 2023, och största möjligheter för investerare under nästa år. Från låg inteckning räntor till små handpenningar, bor gratis och köpa helt nya bostäder med rabatt, kommer de att dela strategier till och med nybörjare kan använda bygga rikedom i 2024.
Vill ha tillgång till hela 2024 års rapport om fastighetsinvesteringar? Klicka här eller gå till BiggerPockets.com/Report24 för att få tillgång till alla strategier, data och insikter gratis.
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Det här är BiggerPockets Podcast show 854. Vad händer alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast, den största, den bästa, den sämsta fastighetspodden i världen. Varje vecka ger dig den kunskap, hur-tos och marknadsinsikter som du behöver för att fatta de bästa möjliga besluten för att förbättra din ekonomiska ställning och bygga det liv du alltid har velat.
Jag är idag tillsammans med två fastighetsmäklare, Dave Meyer och James Dainard, för att analysera fastigheternas tillstånd in i 2024. Vi ska hjälpa dig att förstå var vi är, marknadskrafterna som formade hur vi kom hit, och hur du kan identifiera möjligheter och minska dina risker inför 2024. Välkomna mina herrar. Vad kan vi förvänta oss av dagens show?
Dave:
Nåväl, min förhoppning idag är att hjälpa alla som lyssnar på detta att förstå en del av de komplexa och ja, ibland förvirrande marknadskrafterna som driver ekonomin och bostadsmarknaden och fastighetsreturer just nu. Jag vet att dessa saker ibland verkar lite skrämmande, men jag tror att om du arbetar för att förstå dem lite och de saker som vi ska prata om idag, kommer du att se att du kan investera i vilken typ av riktig fastighetsmarknaden. Du behöver bara anta lämplig taktik.
James:
Ja. Vi kommer att hoppa in på att också täcka strategier som har blivit mer riskfyllda eftersom marknaden och kostnaden för pengar har ökat, allt har blivit mer riskabelt, men vilka är lösningarna kring det? För högre risk, högre belöning.
David:
Tjäna mer pengar samtidigt som du minskar din risk, allt det och mer på dagens show. Men innan vi går in på det har jag ett snabbt dopp för er alla. Dave Meyer, en av våra gäster här skrev rapporten State of Real Estate Investing för BiggerPockets, och den är tillgänglig för dig som en lojal BiggerPockets poddlyssnare gratis på biggerpockets.com/report24. Den här rapporten kommer att ha all information du behöver veta för att fatta bra investeringsbeslut och vi kommer till stor del att dra ur den rapporten i dagens show. Nåväl, låt oss börja med det här och låt oss börja med 2023. Så Dave Meyer, kan du berätta för mig vad som hände 2023 och var vi är nu?
Dave:
Säker. Det här kan vara en sammanfattning för vissa människor, men jag kommer snabbt att gå igenom det här så att alla är på samma sida och sätter scenen för vårt samtal. När vi startade 2023 var bostadsfastighetsmarknaden och för alla boende i princip vad som helst som är fyra enheter eller färre. Bostadsmarknaden var i lite av en korrigering. Det var verkligen inte kraschen som många efterlyste, men vi gick in i året där det gick ganska långsamt, priserna sjönk med två till 3 % och det berodde mest på överkomlighet eller bristen på sådan. Prisvärdhet vet du säkert vad det betyder, men det är i grunden hur lätt en genomsnittlig amerikan har råd med det genomsnittliga priset hem och det går inte så bra. I själva verket just nu är det den lägsta den har varit sedan 1985. Det har egentligen bara dragit ut en hel del efterfrågan från marknaden.
Det var så vi gick in i året, men köpare ville inte vara på marknaden, men inte säljare heller. Alla som har varit en del av fastigheter i år vet att det inte har funnits mycket lager på marknaden. Priserna har återhämtat sig lite. De är från och med nu ungefär upp en till 2% år över år beroende på vem du frågar. Men bostadsförsäljningsvolymen, som jag är säker på att ni båda som fastighetsmäklare har sett, har verkligen kratrats mycket. Den har gått ner nästan 50 % jämfört med 2021, och hela marknaden känns bara trög och långsam. Det är vad vi fick för försäljning.
Rent hyresmässigt har det faktiskt gått ganska bra. Vi har ökat med cirka 5 % från år till år, men det är mycket långsammare än det var under de senaste åren och vi börjar se vakanserna öka lite, så jag tror att det finns anledning att tro att hyran ökar kommer att stagnera lite, men det är där vi är, är en trög marknad med relativt stabila priser.
David:
Okej. James, precis som jag, har du dina händer i många olika delar av fastigheter och du har definitivt stövlar på marken på flera marknader. Så baserat på vad Dave just sa, har du sett det spela ut i praktiska termer?
James:
Ja. Jag menar, Dave sammanfattade precis allt. Det är bara långsamt och stadigt just nu, och det är över hela linjen för oss, oavsett om vi vänder fastigheter, utvecklar, hyr ut, vi ser bara denna långsamma, långsamma absorption och eftersom priserna har ökat har det bara strypt marknaden och saktat ner. det ner, vilket ärligt talat har varit lite uppfriskande för oss eftersom det var så snabbt för 24 månader sedan att du inte ens kunde tänka på innan vad du köpte, men det har varit den här långsamma malningen, den här övergången ner de senaste 12 månaderna. Vi ser att det blir långsammare och långsammare för varje månad, men saker och ting är fortfarande absorberande och rör på sig. Priserna börjar avstanna. Vi börjar se lite mer aktivitet eftersom köparens förtroende är tillbaka och vi försöker bara driva igenom denna lera. 2023 var lerans år där det bara är att allt skrotas, din stövel fastnar där och du drar ut den igen och det bara går igenom att komma till lite torr SMUTS, som vi kommer till nu när priserna har stadigt ner och vi tar oss bara igenom det.
David:
Jag gillar det. Försöker hitta den torra DIRT. Det är ett bra sätt att uttrycka det.
Dave:
Kommer du att stjäla den analogin nu, David?
David:
Ja. Jag hoppas att det inte är tillräckligt många som lyssnar på det här för att de inte vet att det kom från James och folk kan anta att jag kom på det för det är riktigt bra. Lerens år.
James:
Det är för att jag bara åkte offroad och glamde hela helgen, så jag är fortfarande instängd i offroad. Fastna inte. Har fastnat alldeles för många. Jag fastnade fler gånger i helgen än vad jag gjorde 2023, så det är det goda tecknet.
David:
Okej. Bra grejer. Så det är vad vi har gått igenom 2023, men vad ska vi som investerare se fram emot 2024? Vilka strategier ser mest lovande ut och vad måste vi undvika? Mer om det kommer efter denna snabba paus.
Med alla dessa marknadskrafter och osäkerhet i åtanke, låt oss gå in på vad vi kan göra 2024. Dave, i din rapport täcker du nio förslag eller taktiker som du tror att folk måste vara medvetna om för 2024. Vi har isolerat fyra av dessa och vi ska gå igenom dem i dagens show. Låt oss börja med de risker som människor måste vara medvetna om.
Dave:
Ja. Så vi kommer bara att lyfta fram ett par av de förslag som jag har lagt fram och bara så att alla vet är det här förslag som jag personligen eftersträvar och bara som jag har fått från att prata med dussintals andra erfarna investerare om vad de gör under nästa år. Och vi kommer att gå över några om du vill se alla, se till att kolla in rapporten. Återigen, du kan se detta gratis. Men en av de viktigaste jag ville fråga James om är faktiskt att jag känner mig försiktig med BRRRRs och Flips. Det är inte mitt favoritställe, men bara jag tittar på några av siffrorna som en utomstående som tittar in på den här branschen, är jag nyfiken på vad du tycker om denna affärsmodell med mervärde på väg mot 2024.
James:
Jag tror att mervärde verkligen är där strategin är just nu, för återigen, om du inte kan hitta kassaflödet, är det enda sättet att vinna avkastning att implementera rätt planering och tvinga upp det egna kapitalet. I tider där allt är mer pengar... Det är som att varje gång du går och äter lunch kostar det hundra dollar nu där det brukade vara 20 eller allt har blivit mer-
Dave:
Var äter du lunch?
James:
Jag känner att jag inte äter luncher på de snyggaste ställena, Dave. Jag skickar bilder på mitt kvitto till dig, men jag har barn och det går bara ihop.
Dave:
Okej. För hela familjen? Okej. Jag trodde att du åt helt själv.
James:
Hela familjen. Nej, inte för mig. Nej. Jag är alltid på jakt efter den där $10 teriyaki för att vara rättvis, men det handlar om att försöka få dessa enorma aktievinster och folk blir nervösa över dessa två strategier av rättvisa skäl. De är mycket riskabla och anledningen till att de är riskabla är att din skuldkostnad på din nedtagningsfinansiering är tre till fyra punkter högre. Saker och ting tar längre tid. När du säljer en fastighet behåller du den under en längre tid. När marknaden saktar ner sker transaktioner och de gör transaktioner för vad de är listade för. Vi ser inte de där enorma nedgångarna listor, men de tar tid och du måste ta bort det och du måste rida ut det med dyra skulder. Så det är där risken ligger, är det här kontantsuget där du bara ständigt matar dessa investeringsdjur tills de är genom sina stabiliseringar och försäljningar.
Så det handlar om att kalva kontantreserver just nu när du går in i affären. Det som är bra är att det finns stora marginalaffärer på dagens marknad på alla marknader och du behöver inte göra så många. Du kan välja en, arbeta igenom det, men du måste ha reserver, oavsett om det är en fix och flip eller en BRRRR, det tar mer tid och du måste kunna hålla jämna steg med den skulden och betala den. Den största risken med BRRRR just nu är att rörliga räntor. Det har funnits många gånger jag köpte hyresrätter under 2023 och jag presterade min hastighet med ungefär 7 % och helt plötsligt står det 7 1/2 och du ska fota. Jag menar när du har en halv poängsjustering kan det verkligen slå ner ditt kassaflöde, det kan ta två till tre poäng från din avkastning.
Så det gäller att bara snällt förbereda och vaddera ut allt. Om du köper en kortsiktig investering, lägg till ytterligare två till tre månader till din skuldkostnad och dina hålltider. Det kommer att ta dig igenom. Det låter dig planera för din likviditet. Om du köper en hyresfastighet och har en längre stabiliseringsperiod, släng en extra halv poäng på ditt pris, se hur det fungerar. Och då är emissionsgarantin så viktig nu. Folk fick lite, jag hatar att använda det här ordet, men lata 2020 till 2022. Du skulle köpa något och om du inte garanterade det korrekt, skulle det fortfarande ha tillväxt. Om du nu inte garanterar det korrekt med rätt värden, rätt inkomstprognoser, allt ditt krut, kommer alla dina pengar att låsas in i affären och det är risken för BRRRR just nu.
Poängen med BRRRR är att växa ditt kapital, öka dina tillgångar och behålla dina pengar. Om du räknar fel, kommer bankerna bara att utnyttja dig så mycket med 75% lån till värde och se till att din DCR, eller att din skuld täcker vid den tidpunkten. Så du måste se till att du har din täckning. Om du inte garanterar korrekt, fastnar dina pengar. Så du vill bara sakta ner tempot på dessa affärer, arbeta igenom vinklarna, se till att du har rätt team satt ihop och sedan låsa din skuld nu. Det är inte dagarna då vi ska gå och köpa något, räkna ut skulden senare. Om du köper en fastighet för att behålla den, se till att du är helt förkvalificerad hos en bolånemäklare, att du förstår hyresintäkterna och att du kan täcka. Och om du inte kan, kanske du vill titta på nästa affär eller se till att du räknar in det i ditt krut och vad dina kassaflödesprognoser kommer att bli.
David:
Okej. Så ta saker och ting lite långsammare, spendera lite mer tid på att underwriting i förväg och spendera lite mer tid på baksidan för att faktiskt genomföra planen. Det är ett problem som jag har märkt under 2023, saker rörde sig så snabbt att det var väldigt svårt att uppmärksamma alla rörliga delar när du väl kom in i konstruktionen när du försökte genomföra affären. Men som du sa, det löste sig på grund av hur mycket värdena ökade och till och med hyrorna ökade och då gick priserna vanligtvis ner. Så i slutet av varje affär var det sötare än när du gick in i det. Nu säger du hej, du vill faktiskt anta det värsta. Anta att priserna kommer att gå upp en halv punkt eller så, och anta att du kommer att behöva lägga mycket mer tid på att utföra och se till att de saker blir gjorda som måste göras på de affärer som du köper igen. Dave, jag vill slänga den till dig. Vilka är två strategier som du ser en uppsida för 2024?
Dave:
Okej. Jag har ett konventionellt råd till dig och ett okonventionellt. Så jag börjar med en som ni säkert alla har hört talas om som är house hacking. Och hushackning fungerar i stort sett alla marknadsförhållanden och på nästan alla marknader i hela landet. Om du inte är bekant med strategin är det i princip bara en hyresfastighet där du bor i en lägenhet, hyr ut de andra eller bor i ett sovrum och hittar dig själv några rumskamrater. Men 2024 hände det något väldigt spännande med hushackning. Det finns några nya regler för FHA-bolån som gör att du nu kan lägga ner så lite som 5% för små flerfamiljer. Så det är vilken fastighet som helst som har två till fyra enheter. Tidigare var du tvungen att lägga ner minst 20% om du ville ha en FHA-inteckning på den typen av fastigheter. Nu kommer du att kunna komma in i några av dessa små multifamiljer för mycket mindre pengar.
Det finns också några regler som gör att du nu kan räkna hyresfastigheter från en ADU, som är en tillbehörsbostadsenhet. Folk kallar det en svärmorsvit eller så har du i princip ett skjul på din bakgård som förhoppningsvis är upp till kod och säker och allt. Du kan nu räkna med det i ditt bolån så att du nu kan kvalificera dig för mer när du letar efter den typen av fastighet. Så det är två olika nya bolåneregler som gör hushackning mer överkomligt och mer tillgängligt än någonsin tidigare.
Den andra är lite mindre konventionell och det är att titta på nybyggnation. Och jag vet att under normala tider för investerare är det vanligtvis inte värt premien att betala för nybyggnation eftersom du inte får tillräckligt med hyra av det. Det är som att köpa en ny bil. Du köper något som är helt nytt, det är en premie på det och för investerare brukar det inte vara värt det. Men just nu ser vi riktigt bra erbjudanden på nybyggnation eftersom byggare, deras affärsmodell är annorlunda än en husägare som försöker sälja eller en investerare som kanske bara väntar på något. De måste flytta inventarier. De bygger och de måste sälja de där sakerna snabbt, få bort det från sin balansräkning. Så vad de gör för att flytta lager just nu är att göra ränteköpsnedgångar. Vi ser regelbundet att husbyggare köper ned din ränta med 1 %, 2 %. Så istället för att köpa något i befintligt hem som används för en ränta på 7.5 %, kan du köpa något nytt för 5.5 %.
Och det är värt att notera att nedköp inte är permanenta. De är för ett år eller två eller tre beroende på den specifika produkten, men det är ett riktigt bra alternativ för människor beroende på din specifika marknad och vad de erbjuder. Men jag tycker att nybyggnation är mer attraktiv nu än den har varit någon gång under min investeringskarriär och det är åtminstone värt att titta på just nu. I en tid präglad av superlågt lager står nu nybyggnation för 30 % av affärerna på marknaden. Normalt är det typ 10. Så om du vill komma in på marknaden kan detta vara ett bra alternativ för dig.
David:
Så om det är svårt att hitta en affär kanske du bygger en affär. James, vad ser du i det här utrymmet?
James:
Jag älskar vad Dave sa för jag menar att det fungerar i alla olika aspekter. Precis som en bostadsköpare får du arbeta med dessa byggare, de kommer att sänka köparen och du kan få din betalning mer överkomlig och allt är inbyggt i prissättningen. Men på investeringssidan älskar vi utveckling just nu och det finns ett par huvudorsaker till varför. DIRT var alltid högt prismässigt för 18 månader sedan. Den har sjunkit, åtminstone på vår lokala marknad, och jag har sett den ganska konsekvent i någon av de större tunnelbanestäderna, är DIRT-priserna ner nästan 25 till 30% på kostnaden. Inte bara det, strukturen har förändrats eftersom skulder har blivit dyrare för oss byggare över hela marknaden, har alla byggare ändrat sitt tänkesätt till att säga: "Hej, jag behöver kapital, jag behöver krut just nu och jag vill inte att sitta på dessa projekt i 24 månader."
Det som är bra med bygggemenskapen, det är mycket mer logiskt och de rör sig i vågor över de mindre investerarna. Mindre investerare har så många olika planer, men byggare är alla på samma plan, köper en bit mark, utvecklar den, bygger den för en viss kostnad, säljer den per vinst, det är likadant och de går alla för mycket , mycket liknande marginaler. Så nu vad det har gjort är att vi har varit tvungna att köpa dessa fastigheter kontant eller med hårda pengar och spak medan du väntar på tillstånd.
Nästan varje affär vi gör nu är en stängning på tillstånd, jobb. Så vi behöver inte vara i den affären så länge eftersom det tar oss 9 till 12 månader att bygga produkten. Vi stänger på tillstånd, kostnaden för DIRT har minskat med 30%. Och även kostnaden att bygga. Om man tittar på renovering kontra nybyggnation så är nybyggnadskostnaderna nere under renovering och det beror på att de yrken som fungerar. Volymen har avtagit, mängden mark har minskat i handeln, det finns mycket fler luckor i deras schema än det är för den där mamman och pops-entreprenören som jobbar för den mindre investeraren. De är ständigt upptagna, de använder sina egna händer och de är upptagna och deras prissättning har inte gett. Så det har blivit billigare över hela linjen.
Och det sista jag verkligen älskar med, och det här är något som alla vill tänka på, vi pratade om med risken och Flips är att pengar suger. Där du måste göra den där 12% hårda betalningen nu på din affär för de kommande 9 till 12 månaderna när du stabiliserar den, med nybyggnation, är skulden bättre. Det är billigare med en till två poäng och många gånger kommer de att ge dig en räntereserv, vilket hjälper till med ditt kassaflöde i tider där saker och ting bara urholkas just nu.
Och räntereserven är när vi köper dessa affärer och vi strukturerar dem med nära tillstånd eftersom vi inte behöver göra en betalning på det under 12 månader. De har byggt in våra betalningar i vårt lånesaldo, vilket hjälper oss att maximera vår kontanta avkastning. Det hjälper oss med vår likviditet och de övergripande investeringarna mer stabila än vad det är på fix and flip-marknaden. Så vi älskar dev just nu och vi gillade det inte riktigt för 24 månader sedan. Så möjligheterna finns här.
David:
Ja. Det skulle vara underbart om vi kunde intensifiera konstruktionen av fler produkter. Om pressen som sattes på byggare och de mer vettiga affärerna faktiskt ledde till att vi byggde fler bostäder. Det har alltid funnits i investerarsamhället så länge jag har varit en del av det, leta efter något som redan finns där för du kommer att få ett bättre erbjudande på en begagnad bil snarare än en ny bil. Men om bilinventariet är nere eller i det här fallet inventariet i bostaden, måste vi göra fler av dem. Så det skulle vara en stor välsignelse. Om det kunde vara mer lönsamt för byggare att bygga fler bostäder skulle vi kunna bygga fler bostäder och vi skulle faktiskt kunna få lägre pris på bostäder och priset på bostäder lägre så att fler människor kunde komma in på marknaden.
En stor rädsla jag har under 2024 är att affärer inte kommer att vara vettiga för den genomsnittliga amerikanen som inte har massor av pengar och spenderar 100 dollar på lunch, men det kommer att vara vettigt för BlackRock och andra institutionella fonder som är fastspända med kontanter och har tillgång till billigare kapital än de människor som vi som lyssnar på den här podden gör. Så jag håller tummarna för att byggare kliver upp och börjar bygga. Okej. James, jag vill fråga dig, hur ser framgången ut 2024 och är den annorlunda än vad den har sett ut under de senaste fem till åtta åren?
James:
Så när marknaden förändras finns det alltid en annan definition av framgång. Jag tror att de senaste 24 månaderna eller 24 månaderna sedan, när kurserna var låga, definitionen av framgång var att köpa vilken tillgång som helst, lägga billiga skulder på den och låta den växa. Och det var strategin eftersom de billiga pengarna växte allt och definitionen av framgång när du går in på en övergångsmarknad, det är inte annorlunda än det var när det var 2009, '10 och '11 där det inte fanns mycket av det. omedelbar tillfredsställelse av liknande, jag har precis köpt den här fastigheten och jag blir belönad idag. Och den omedelbara tillfredsställelsen måste försvinna. Det handlar om den där långsiktiga tillväxten och långsiktiga planen.
Och för mig är det året då jag gör stora aktievinster att använda för stora ändamål inom 12 till 24, 36 månader framåt. Jag gillar att ladda upp mitt valv på marknader som denna idag, och det är att komma in i spelet, hitta fastigheten, lägga strategier bakom den och sedan låta den tillgången växa eller gå in i det omedelbara påtvingade kapitalet med rätt byggplan. Och eftersom marknaden har saktat ner så mycket just nu och transaktionerna är nere, säljare är nere, köpare är nere, finns det några enorma möjligheter på gång. Så det handlar om att hitta de där enorma aktiepop stora tillväxtplanerna för framtiden, inte för idag. Återigen, tillbaka till 2009 och '10, hade vi inte så mycket framgång på pappret under de åren, men de åren var enorma för oss för tillväxt än de senaste 20. Det var att få in det lagret som skulle hjälpa oss gå framåt.
David:
Så ge mig ett praktiskt exempel på hur en bra affär skulle ha sett ut 2023 och kanske hur en bra affär kommer att se ut under 2024?
James:
Jag menar, en hel del av 2023 var bara att hitta någon marginal. Det beror på vilken tillgångsklass det är också. År 2023, tror jag för en BRRRR-fastighet, var mitt mål att en bra affär var att gå i balans. Och om jag kunde bryta jämnt på min ränta eller täcka med hyrorna efter alla utgifter och få en enorm kanske sexsiffrig aktiespridning eller till och med 50,000 2023, en massiv aktiespridning, så var det en vinst för mig 2025, särskilt om det hade några andra extra investeringskicker där, som utvecklingstäthet, framstegsväg, och om jag kunde köpa något break even, jag vet att det finns en uppsida under 2026 till XNUMX när kurserna sjunker.
Några andra bra, jag tror att definitioner av affärer 2023 var att du inte behövde arbeta lika hårt, vilket låter konstigt, men eftersom transaktionerna gick ner från '20 till '22, var vi tvungna att BRRRR fastigheter och köpa fastigheter som var tunga, tunga fixare för att få den där djupa rabatten att ligga under det 75%-lånet till värde för att göra det kassaflöde. Nu kan vi köpa mycket enklare projekt eftersom de går i noll och de flesta investerare håller sig borta från dem och vi måste bara dra ut räntorna och inte göra så mycket konstruktion, utan bara köra på de sätten att ränta.
Så för mig, om jag kan hamna i en tillgångsbrytning även med ytterligare uppsida, är det 100 % vinst. Under 2024 tror jag att definitionen kommer att vara, det finns mycket mer omedelbar tillfredsställelse i år eftersom investerarna har dragit sig ur, har vi kunnat skaffa ett mycket bra lager på några mycket bra rabatter som kommer att avyttras . Och bara för att marknaden saktar ner betyder det inte att vi inte säljer den fastigheten. Saker säljs fortfarande, rör sig fortfarande, det finns inte mycket lager. Så jag tror att 2024 kommer lönsamheten i nuet att bli mycket större än den var 2023. Och det ser vi redan i våra P&L i vår kassaflödesprognoser.
David:
Dave, något att tillägga om James poäng där?
Dave:
Jag gillar verkligen vad James sa om att försöka nå noll, och jag vet att det inte är det sexigaste eller coolaste att säga, men jag håller generellt med om att just nu, särskilt på den här typen av marknad, är mitt personliga mål att försöka göra bättre än break even när jag ser över olika vinstdrivare. Så jag förstår att priserna nästa år förmodligen kommer att vara oförändrade på vissa marknader, de kan gå ner lite. På vissa marknader kan de gå upp en aning. Men om jag har kassaflöde och amorteringar och skatteförmåner, så länge de sakerna kan föra mig igenom någon kortsiktig volatilitet på marknaden, kommer jag fortfarande att köpa allt som har långsiktig potential. Som James sa, jag vill se vad den här affären kommer att göra 2025, '26, '27, ännu längre ut. Och så länge jag har tillräckligt med kassaflöde och kortsiktiga förmåner för att ta mig igenom personligen, behöver jag inte göra ett hemkörning nästa år. Jag vill bara göra något efter 3, 5, 7 år.
David:
Det är intressant eftersom jag tror att det är så fastigheter vanligtvis har fungerat på de flesta marknader som inte har haft enorma mängder kvantitativa lättnader. Vanligtvis när folk köpte fastigheter tog de ett långsiktigt tillvägagångssätt och de vill veta om platsen, den demografin i området. Om företag flyttade in dit hyrorna var på väg. Det handlade inte alltid bara om vad det är just nu i det här ögonblicket och hur stor del av eget kapital eller hur mycket kassaflöde jag kan få när jag först köper det? Så även om det här låter som en förändring, är det nästan som en återgång till vad fastigheter har varit under större delen av tiden det har funnits. Skulle ni två hålla med?
Dave:
Ja. Enligt min erfarenhet, ja. Jag menar fastigheter är en långsiktig bransch. Att komma tillbaka till den punkt där uppskattningen är två eller 3 % är normalt. Under normala tider under de senaste 50 åren har fastigheter värderats lite mer än inflationen, som 1% mer än inflationen. Så den här idén att vi behöver 5, 10, 15 % pristillväxt från år till år för att göra det till en avkastning är inte sant. Det var trevligt en liten stund, det var superlätt, men det var därför alla kom in i det. Och det här är bara att komma tillbaka till att förstå hela sviten av olika sätt du kan tjäna pengar på fastigheter och använda dem under en lång tidsperiod. Och när du gör det är det ett sätt att investera med mycket relativt låg risk.
David:
Så James, för att någon ska hoppa på en bra affär måste de veta hur en bra affär ser ut. Vad är några faktorer eller mätvärden som du tycker att folk borde skrivas in under 2024 som skriker, jag är en bra affär, köp mig?
James:
Jag tror att det handlar om att alltid ställa in din köpbox och att veta vad dina förväntningar på avkastning är och varje år måste du ändra den. Min 2023 köpbox är annorlunda än den går in i 2024. Den är faktiskt dramatiskt annorlunda. Definitionen av en bra affär, det kommer att förändras för Dave, det kommer att förändras för dig och förändras för mig. Vi har det alla. Vi är på olika marknader med olika mål, men hur du tar dig igenom dessa och du arbetar igenom den matematiken använder du, det är allt i emissionsgarantin. Etablera din köpbox och gå sedan igenom den djupgående emissionen och arbeta igenom beräkningarna, får jag mig i mål på en tvåårsperiod? Och jag tror att det är väldigt viktigt för idag att ställa in din köpbox som har 2 och 3 årsmål på sig, inte sex och 12 månader.
Det kommer alltid att finnas 6 och 12 månaders flip-affärer, grossistaffärer, dessa typer av fastigheter som omedelbart skapar kontanter, men du måste verkligen etablera dem och det handlar om att arbeta igenom emissionsgarantin, arbeta igenom kalkylatorerna, använda verktyg som BiggerPockets-kalkylatorerna att gå igenom och gå, "Hej, 2024, om min kontantavkastning för uthyrning är på 10 % eller för att ha minst två X-faktor på aktievinst för pengarna jag investerar vid den tidpunkten, vet jag vad Jag vill köpa."
Sedan handlar det om underwriting. Att dra rätt analys med rätt team, använda miniräknare och BiggerPockets är bra för det. Du kan göra köp-och-håll-kalkylatorn, gå igenom din BRRRR-strategi, hur maximerar du dina pengar, och då får den den verkliga avkastningen? Men jag tror att det största är att se till att dina mål är definierade över en längre period. Ställ sedan in din köpbox, arbeta igenom beräkningarna, fungerar affären eller inte? Gå vidare till nästa om det inte fungerar.
David:
Så har du en hypotetisk uppsättning kriterier som du skulle rekommendera folk att leta efter på en genomsnittlig marknad? Som en kontantavkastning eller något eget kapital som du skulle vilja se i en affär?
James:
Ja. Vanligtvis, med BRRRR-strategin eller till och med Flips, är jag en kille med stort värde. Om jag inte går in i en 25-procentig aktieposition, oavsett om det är en Flip, en BRRRR-fastighet, en utvecklingsdel, allt med mitt köppris, min rehab eller min fakturakostnad och min mjuka kostnad, så är jag inte det Gillar det. Vi äger mycket fastigheter i Seattle och vi har ett bra kassaflöde. Vi kassaflöde runt 10%, men det är inte vad jag är ute efter idag. Det är det långsiktiga förhållningssättet. Det handlar om att bygga de där enorma aktiespridningarna. Så om jag inte får ut 25 % av det, är jag inte intresserad för i slutet av dagen kommer det inte att fungera så bra med räntorna. Men det egna kapitalet är vad du bygger. Om du kan lägga 25,000 25,000 USD på en billigare fastighet och skapa 100 12 USD i eget kapital, är det XNUMX % avkastning som du kan göra under en XNUMX-månadersperiod. Det är enormt.
David:
Bra poäng. Och James, du har alltid haft ett annat sätt att se på fastigheter. Jag minns första gången jag hörde dig säga, "Hej, jag kan köpa en fastighet och jag kan hyra den och jag kan få 5% kontant avkastning eller så kan jag vända den och få 45% avkastning på mina pengar eller något liknande." Jag minns bara att jag tänkte, du hör inte folk nämna det så ofta, men om du tittar på kapitaltillväxt i motsats till passiv inkomst är det vettigt. Dave, vad är några saker du letar efter i affärer som går in i 2024 från en metrisk position?
Dave:
För mig betraktar jag mig själv som en IRR-investerare eftersom jag tror att det är det bästa sättet att, och för alla som inte vet vad det betyder, är det intern avkastning och det är ett mått som du kan använda för att utvärdera affärer som använder pengars tidsvärde för att kombinera både eget kapital och kassaflöde till ett mått. Så du kan se hur den stora bilden påverkas. För mig ser jag bara på det eftersom jag är i en position i min karriär, jag jobbar heltid och jag behöver inte samma nivå som kassaflöde just nu som någon som kanske närmar sig pensionen eller vill gå i förtidspension.
Så för mig tittar jag bara på hur jag kan maximera min IRR hela tiden. Och för mig är det vanligtvis en kombination. Försöker hitta affärer och jag investerar mest passivt, men försöker hitta affärer där det finns något element av mervärde och sedan finns det ett kassaflöde. Men få ut dina pengar på fem till sju år istället för att behålla dem i en fastighet i 20 eller 30 år, eftersom din IRR vanligtvis tenderar att minska med tiden om du gör det. Så för mig letar jag efter fem till sju år och platser där jag kan maximera min totala avkastning. Och det har verkligen inte förändrats mycket under de senaste åren och jag tvivlar på att det kommer att göra det snart.
David:
Killar, det här har varit fantastiskt. Dave, några sista ord du vill lämna publiken med att flytta härifrån? Var kan de hitta din rapport?
Dave:
Nej, tack för att du har mig. Hoppas alla lär sig något. Och om du vill lära dig mer, kolla bara in biggerpockets.com/report24.
David:
James, hur är det med dig? Några sista ord till publiken?
James:
Bli inte skrämd av media. Bygg din köpbox. Gå och hitta några bra möjligheter där ute och läs Daves rapport. BiggerPockets, de gör ett så bra jobb att ge dig den informationen. Det är så du bygger din köpbox. Läs igenom den och bygg sedan din köpbox. Bygg inte din köpbox först.
David:
Okej. Så gå över till biggerpockets.com/report24 för djupare analyser och fler förslag på vad du kan göra för att stärka dig själv under 2024. Vi har också nämnt flera strategier i programmet. Om du vill lära dig mer om någon av dessa, gå till biggerpockets.com/store. Och det finns böcker som BiggerPockets har publicerat som kommer att lära dig nästan allt du behöver veta om dessa ämnen. Snälla, om du inte redan har gjort det, prenumerera på podden, lämna oss en recension, låt oss veta vad du tyckte om dagens show och fortsätt lyssna på ytterligare BiggerPockets-avsnitt så att du kan hålla dig uppdaterad med vad som händer i detta ständigt föränderlig marknad. Jag är David Greene. För Dave Meyer och James Dainard, skriver av.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
Dyk in i DreamSofa.com, där lyx möter strategisk design. Om du äger en Airbnb, ett hotell eller en hyresfastighet vet du att möbler inte bara är en rad, det är din medstrateg i en kraftfull investering! För BP-lyssnare, gå till dreamsofa.com och använd koden BiggerPockets i kassan för en gratis uppgradering till White Glove Delivery! Gör det strategiskt, gör det till en investering, gör det till DreamSofa.
I detta avsnitt tar vi upp:
- Enorma möjligheter att bygga välstånd i d 2024 bostadsmarknad
- Smakämnen kommersiell fastighetskorrigering och fastigheter som ser den största prissänkningar
- Tillgång, efterfrågan och varför bostadspriserna inte föll 2023
- Hur man hämtar en helt ny fastighet på en låg bolåneränta IDAG
- Smakämnen nya fem procents nedlåneprogram Vem som helst kan använda för att leva gratis
- Risker att se upp för 2024 som kan döda ditt kassaflöde omedelbart
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Ta kontakt med Dave:
Ta kontakt med James:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post [e-postskyddad].
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 månader
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 Years
- 7
- 9
- a
- Able
- Om oss
- tillgång
- tillgänglig
- åtföljande
- konton
- förvärva
- tvärs
- aktivitet
- faktiskt
- lägga till
- Annat
- Lägger
- Justering
- anta
- rådgivning
- prisvärd
- Efter
- igen
- medel
- sedan
- Airbnb
- Alla
- Hela tiden
- tillåter
- nästan
- redan
- också
- alltid
- am
- amerikan
- amortering
- mängd
- mängder
- an
- analys
- analytics
- analysera
- och
- vilken som helst
- någon
- något
- Apple
- Tillämpa
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- närmar sig
- lämpligt
- ÄR
- OMRÅDE
- runt
- AS
- be
- aspekter
- tillgång
- tillgångsslag
- Tillgångar
- utgå ifrån
- At
- uppmärksamhet
- attraktiv
- publik
- Författaren
- tillgänglig
- genomsnitt
- undvika
- medveten
- bort
- tillbaka
- Balansera
- Balansräkning
- Banker
- baserat
- I grund och botten
- BE
- blev
- därför att
- passande
- varit
- innan
- bakom
- tro
- nedan
- Fördelarna
- BÄST
- Bättre
- Stor
- Hela bilden
- större
- störst
- Bill
- Bit
- BlackRock
- välsignelse
- ombord
- Böcker
- Kängor
- gränsen
- båda
- köpt
- Box
- BP
- varumärke
- Brand New
- Ha sönder
- Breaking
- Föra
- mäklare
- SLUTRESULTAT
- byggare
- byggare
- Byggnad
- byggt
- företag
- affärsmodell
- företag
- upptagen
- men
- Köp
- KÖPARE..
- köpare
- Uppköp
- by
- Ring
- anropande
- kom
- KAN
- Kan få
- kapital
- bil
- Karriär
- bära
- Vid
- Kontanter
- kassaflöde
- försiktig
- vissa
- säkerligen
- byta
- ändrats
- Förändringar
- chase
- billig
- billigare
- ta
- Till Kassan
- Städer
- klass
- klar
- Stäng
- stängning
- Co-Host
- koda
- COM
- kombination
- kombinera
- komma
- kommer
- kommande
- samfundet
- komplex
- villkor
- förtroende
- förvirrande
- Tänk
- konsekvent
- ständigt
- konstruktion
- Entreprenör
- konventionell
- Konversation
- korrekt
- Pris
- Kostar
- kunde
- land
- Par
- täcka
- täckning
- beläggning
- omfattar
- Crash
- skapa
- skapande
- kriterier
- Korsade
- nyfiken
- datum
- Datum
- Dave
- David
- dag
- Dagar
- DCR
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- beslut
- Nedgång
- djup
- djupare
- definierade
- definitivt
- definition
- definitioner
- Efterfrågan
- Demografi
- densitet
- beroende
- beror
- Designa
- dev
- utveckla
- utveckla
- Utveckling
- DID
- olika
- svårt
- Doppa
- smuts
- Rabatt
- rabatter
- Visa
- do
- gör
- inte
- gör
- gjort
- inte
- tvivlar
- ner
- nedgångar
- dussintals
- dramatiskt
- ritning
- chaufförer
- drivande
- Droppar
- torka
- grund
- under
- Tidig
- lätt
- lätta
- lätt
- ekonomi
- elementet
- element
- ge
- änden
- tillräckligt
- gick in i
- Hela
- episod
- episoder
- eget kapital
- Era
- speciellt
- väsentlig
- etablera
- fastigheter
- Eter (ETH)
- utvärdera
- Även
- NÅGONSIN
- ständigt föränderliga
- Varje
- alla
- allt
- exempel
- spännande
- exekvera
- exekvera
- befintliga
- förvänta
- förväntningar
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- erfaren
- extra
- faktor
- faktorer
- verkligt
- Höst
- Fallen
- familj
- fantastisk
- SNABB
- rädsla
- matning
- känna
- känsla
- känns
- få
- färre
- Figur
- finansiella
- finansiering
- hitta
- finna
- Förnamn
- första gången
- fem
- Fast
- platta
- Flip
- flips
- flytande
- flöda
- efter
- För
- För investerare
- kraft
- Krafter
- Framåt
- hittade
- fyra
- Fri
- från
- full
- fullständigt
- Fundamentals
- fonder
- ytterligare
- framtida
- Få
- resultat
- lek
- luckor
- samlade ihop
- allmänhet
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- Ge
- Go
- Målet
- Mål
- kommer
- borta
- god
- fick
- stor
- Marken
- Väx
- Odling
- Tillväxt
- gäster
- Guy
- hacking
- hade
- Hälften
- händer
- hänt
- Happening
- Hård
- hatar
- Har
- har
- huvud
- headed
- Rubrik
- höra
- hört
- tung
- hjälpa
- hjälper
- här.
- dold
- Hög
- högre
- Markera
- Träffa
- slå
- hålla
- innehar
- Hem
- Bostäder
- Ärligt
- hoppas
- Förhoppningsvis
- hoppas
- värd
- hotell
- Huset
- bostäder
- bostadsmarknad
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- http
- HTTPS
- stor
- hundra
- i
- SJUK
- Tanken
- identifiera
- if
- påverkade
- genomföra
- med Esport
- förbättra
- in
- djupgående
- Inkomst
- ökat
- ökande
- industrin
- inflation
- informationen
- insikt
- insikter
- omedelbar
- istället
- Institutionell
- instruktioner
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- intressant
- inre
- in
- lager
- Invest
- investera
- investering
- Investeringar
- investerare
- För Investerare
- irr
- isolerat
- IT
- DESS
- iTunes
- james
- Jobb
- fogade
- hoppa
- bara
- Ha kvar
- hålla
- barn
- Döda
- Snäll
- slå ner
- Vet
- Menande
- kunskap
- vet
- Brist
- land
- till stor del
- Efternamn
- senare
- LÄRA SIG
- inlärning
- t minst
- Lämna
- lämnar
- Led
- mindre
- Låt
- Lets
- uthyrning
- Nivå
- Hävstång
- LG
- livet
- tycka om
- linje
- Likviditet
- Noterade
- lyssnare
- Lyssna
- listor
- liten
- lever
- levande
- läser in
- lån
- lokal
- läge
- låst
- logisk
- logotyp
- Lång
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- Lot
- älskar
- Låg
- lägre
- lägst
- lojala
- lunch
- Lyx
- gjord
- Huvudsida
- större
- Majoritet
- göra
- tjäna pengar
- Framställning
- många
- Marginal
- marginaler
- marknad
- Marknadsvillkor
- marknadskrafter
- marknadsinsikter
- Marknader
- massiv
- matte
- max-bredd
- Maximera
- kanske
- me
- betyda
- betyder
- Media
- möter
- nämna
- nämnts
- metriska
- Metrics
- Metro
- Meyer
- kanske
- emot
- Attityd
- Mildra
- förmildrande
- modell
- mamma
- ögonblick
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- för det mesta
- flytta
- gå framåt
- rörliga
- mycket
- my
- Själv
- nästan
- nödvändigtvis
- Behöver
- behov
- Varken
- Nya
- Nybyggnation
- Nästa
- trevligt
- nio
- Nej
- Ingen
- normala
- normalt
- notera
- nu
- nummer
- of
- sänkt
- erbjuda
- Ofta
- Okej
- on
- gång
- ONE
- ettor
- endast
- öppet
- drivs
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- motsatt
- Alternativet
- or
- beställa
- Övriga
- Övrigt
- vår
- ut
- över
- övergripande
- egen
- ägaren
- sida
- Papper
- del
- särskilt
- särskilt
- partnern
- passiva
- passiv inkomst
- bana
- Betala
- betalning
- betalningar
- Personer
- för
- procent
- utfört
- perioden
- permanenta
- tillstånd
- personlig
- Personligen
- plocka
- Bild
- Bilder
- bit
- bitar
- platser
- Planen
- planet
- planering
- planer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spelaren
- i
- spelar
- snälla du
- Massor
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- pop
- Pops
- placera
- möjlig
- potentiell
- den mäktigaste
- Praktisk
- Premium
- förbereda
- tryck
- pretty
- föregående
- tidigare
- pris
- Priser
- prissättning
- förmodligen
- Problem
- Produkt
- Produkter
- Vinst
- lönsamhet
- lönsam
- Program
- Framsteg
- utsprång
- projekt
- lovande
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- publicerade
- dra
- inköp
- syfte
- fullfölja
- Tryck
- Tryckande
- sätta
- kvalificera
- kvantitativ
- Kvantitativ minskning
- Snabbt
- snabbt
- Betygsätta
- rates
- snarare
- betyg
- nå
- Läsa
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- verkligen
- Anledningen
- skäl
- resumé
- rekommenderar
- regelbundet
- rehab
- relativ
- relativt
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- rapport
- representerar
- Reserv
- reserver
- bostads-
- pension
- avkastning
- återgår
- översyn
- Belöna
- belönad
- Rider
- höger
- Risk
- risker
- Riskabel
- väg
- rund
- regler
- Körning
- säker
- Nämnda
- försäljning
- Försäljningsvolymen
- Samma
- säga
- säger
- säger
- tidtabellen
- Seattle
- Andra
- sekunder
- se
- se
- verka
- sett
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- sända
- känsla
- service
- in
- inställning
- sju
- flera
- formad
- Dela
- skjul
- ark
- Skjuta
- kortsiktigt
- skall
- show
- sida
- signera
- signering
- liknande
- Enkelt
- eftersom
- sitta
- SEX
- slap
- långsam
- saktar
- saktar
- trög
- Small
- mindre
- So
- Mjuk
- Lösningar
- några
- någon
- något
- ibland
- Alldeles strax
- Utrymme
- spendera
- Spendera
- Sponsorer
- Spot
- spridning
- Sprider
- stabil
- Etapp
- starta
- igång
- Starta
- Ange
- bo
- vistas
- stadigt
- stadig
- Steg
- Fortfarande
- Strategisk
- strategier
- Strategi
- struktur
- prenumerera
- framgång
- sådana
- plötslig
- svit
- summeras
- super
- säker
- söt
- bytte
- taktik
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- skatt
- grupp
- tala
- Tend
- villkor
- än
- tack
- den där
- Smakämnen
- Området
- Framtiden
- den information
- Staten
- deras
- Dem
- sedan
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tänkande
- detta
- i år
- de
- trodde
- tre
- Genom
- hela
- tick
- tid
- gånger
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- ton
- alltför
- verktyg
- ämnen
- Totalt
- mot
- handel
- transaktioner
- Transaktioner
- Avskrift
- övergång
- instängd
- sann
- prova
- försöker
- två
- Typ
- typer
- typiskt
- Osäkerhet
- okonventionell
- under
- förstå
- förståelse
- writing
- obekant
- enhet
- enheter
- tills
- uppgradera
- upside
- us
- användning
- Begagnade
- användningar
- med hjälp av
- vanligen
- Använda
- värde
- Värden
- Valv
- Kontra
- mycket
- Video
- Volatilitet
- volym
- vp
- vänta
- väntar
- gående
- vill
- ville
- vill
- var
- Kolla på
- vågor
- Sätt..
- sätt
- we
- Rikedom
- vecka
- helgen
- välkommen
- VÄL
- begav sig
- były
- Vad
- Vad är
- när
- om
- som
- medan
- vit
- VEM
- Hela
- varför
- kommer
- vinna
- KLOK
- med
- underbart
- ord
- ord
- Arbete
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- värsta
- värt
- skulle
- skriven
- skrev
- X
- år
- år
- ja
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet