Är köp ett dåligt beslut 2023?

Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer. Och idag har vi ett utmärkt avsnitt för dig. Vi har Daryl Fairweather, som är chefsekonom från Redfin, som går med oss ​​idag för att prata om en mängd olika ämnen om bostadsmarknaden och var hon tror att saker och ting kommer att hända under det närmaste året eller så.
Innan vi går in i intervjun vill jag dela med mig av några riktigt spännande nyheter som vi har för dig. På BiggerPockets lanserar vi ett helt nytt medlemskap som är designat för att ge dig allt vårt premiumljudinnehåll i bästa möjliga format. Så vad det ser ut är att du kan lyssna på poddar, uppenbarligen som den här, men alla andra BiggerPockets-podcaster också helt annonsfria. Du får även tillgång till hela vårt bibliotek med ljudböcker. Det är 37 olika ljudböcker som du får obegränsad tillgång till alla för ett riktigt lågt pris på 100 spänn. Om du skulle köpa alla de där ljudböckerna så vet jag inte ens att det skulle vara det, men det skulle kosta $700, tusentals dollar, och du får allt det för en hundralapp utöver bonusavsnitt av On the Market och AMA.
Om du aldrig har hört talas om en AMA, står det bara för Ask Me Anything, och jag kommer att göra en under de närmaste dagarna där jag kommer att ta emot frågor från er alla och bara svara på allt du fick om ekonomi, om bostadsmarknaden, om hur det är att bo i Amsterdam eftersom alla verkar vilja ställa den frågan till mig. Du kan fråga mig vad som helst och jag kommer att svara på dem. Andra värdar av större andra BiggerPockets-shower kommer att göra samma sak.
Så om du är intresserad av att få allt detta premiumljudinnehåll för bara $100, kan du registrera dig idag genom att gå till biggerpockets.com/playlist. Det är biggerpockets.com/playlist. Se till att kolla upp det. Med det kommer vi att ta en snabb paus och sedan kommer vi att vara tillbaka med vår intervju idag, som återigen är med Daryl Fairweather, som är chefsekonom för Redfin. Vi kommer att prata om huruvida det är billigare att hyra eller köpa, vad som händer med försäkringar i Kalifornien och Florida, hur överkomliga priser styr bostadsmarknaden och mycket mer.
Daryl Fairweather, välkommen till På marknaden. Tack för att du är här.

Daryl:
Glad att vara här.

Dave:
Tja, jag har följt ditt arbete på Redfin ganska länge, men för alla som inte är bekanta med oss, kan du ge oss en kort introduktion?

Daryl:
Jag är chefsekonom på Redfin. Jag studerar bostadsmarknaden tillsammans med ett team av andra ekonomer. Vi tittar på saker som varför är bostadspriserna som de är, varför är bostadsförsäljningen som de är, vad kan kunderna veta för att fatta ett mer välgrundat beslut. Och vi tittar på hela ekonomin, vi tittar på bostadsmarknaden, vi levererar den informationen till våra kunder, våra agenter och våra chefer.

Dave:
Vilka är några av de stora trenderna som du har sett under det första halvåret?

Daryl:
Det här året har bara varit riktigt långsamt vad gäller försäljningsvolymen. Eftersom bolåneräntorna är mycket högre nu än de var förra året, ser vi mycket färre köpare på marknaden, men också färre säljare. Många husägare låste sig vid rekordlånelåneräntor under pandemin, och de vill inte få upp dem, vilket betyder att även om bolåneräntorna är höga, har det inte riktigt översatts till att priset har sjunkit. Det betyder bara mindre volym.

Dave:
Och förväntar du dig att dessa trender kommer att fortsätta under andra halvåret?

Daryl:
Jag tror att dessa trender kommer att försvinna. Det är en ganska öppen fråga om hur lång tid det kan ta, men så småningom kommer folk antingen att vänja sig vid dessa högre priser eller så kommer priserna att sjunka eftersom inflationen har avtagit. Och det kommer förmodligen att hända någon gång nästa år, men vi vet inte om det kommer att hända mot början av året eller mot slutet av året eller om det kan ta ännu längre tid.

Dave:
Ja, jag tror att det är vad vi alla har sett. Och uppenbarligen vet ingen när räntorna kommer att ändras, men det väntar vi med spänning på. Du och ditt team släppte nyligen lite information som jag ville prata om, vilket är att i USA just nu finns det faktiskt bara fyra stora amerikanska storstadsområden där det är billigare att köpa en bostad än att hyra. Kan du berätta lite om den forskningen och metodiken bakom den?

Daryl:
Vi tittade på hur mycket det kostar just nu att hyra en viss bostad kontra att äga den. Vi tittade på vad den månatliga bolånebetalningen skulle bli och jämförde det med månadshyran. Vanligtvis är det faktiskt lite av en bättre affär att få ett bolån än att betala hyra. Men just nu är det faktiskt billigare att hyra, och det beror på hur höga bolåneräntorna är. På platser som Bay Area är den skillnaden verkligen extrem eftersom bostadsmarknaden är så dyr och de höga bolåneräntorna ger verkligen mycket mer pengar, som tusentals dollar mer i månaden. Men på en plats som Detroit har vi faktiskt det motsatta fenomenet, och det är verkligen speciellt för ekonomin i Detroit och hur det finns många fler hyresgäster än det finns bostadsköpare eftersom demografin och de rikare människorna har lämnat staden i decennier. Så det är ganska ovanligt att Detroit, även med dessa högre bolåneräntor, fortfarande är dyrare att hyra.

Dave:
Så även under, skulle jag gissa att jag skulle säga, lägre ränteperioder som vi har haft under det senaste decenniet eller så, är det fortfarande normalt att vissa marknader är bättre att hyra än att köpa. Är det rätt?

Daryl:
Ja, jag menar att det vanligtvis är mer en mix där vissa marknader kommer att vara bättre för att hyra, och det kan ha att göra med bara fastighetsskatterna i det området eller områdets demografi, inkomsterna i det området. Men vanligtvis ser vi inte denna extrema där nästan varje enskild marknad det är bättre att hyra.

Dave:
Och ser du någon annan dynamik i köparens eller säljarens beteende på dessa marknader?

Daryl:
Tja, det är därför folk helt enkelt backar från bostadsmarknaden. Det är vettigt för köpare att de backar eftersom det bara är alla dessa extra pengar de måste betala en ränta när räntorna är så höga. Det är lite konstigt att priserna inte har sjunkit på grund av att alla dessa köpare backar, man skulle kunna tro att säljarna skulle behöva sänka sitt pris. Men husägare väljer istället bara att inte lista. De accepterar inte lägre priser än vad som finns på marknaden.

Dave:
Och bara för rekordet, de andra tre storstadsområdena förutom Detroit är också Philadelphia, Cleveland och Houston. Du nämnde att människor backar från bostadsmarknaden. Tror du att det beror på att folk förstår denna dynamik och faktiskt gör den här ekvationen? Eller är det mer så att bara whiplash av högre räntor gör att folk är rädda för en krasch? Eller har du någon insikt i vad som driver det beteendet?

Daryl:
Åh, jag tror att det är prisvärdheten som driver köpbeteendet. När de går och de pratar med en långivare och de inser att det de blev citerade förra året inte är vad de får citerat i år, de har inte råd med lika mycket. Och det kanske inte alls finns några bostäder på marknaden som klarade de kriterier som ligger inom deras budget, så de går till hyresmarknaden istället. Med husägare tror jag att de bara är bekväma. Jag vet inte om de verkligen är uppmärksamma. Kanske om de funderade på att sälja för att köpa igen att de har insett att det skulle sätta dem i en mycket sämre ekonomisk situation eftersom de kommer att behöva betala mycket mer ränta. Men jag tror att de flesta av dem helt enkelt inte är uppmärksamma eftersom de kanske har köpts nyligen eller så planerar de inte att flytta.

Dave:
Tror du att tillbakadragande av köparens efterfrågan kommer att påverka hyrorna och priset på hyran över tiden?

Daryl:
Om räntorna förblir högre eller till och med går upp så skulle jag tro att mer efterfrågan skulle gå till hyresmarknaden och det skulle pressa upp hyrorna så småningom. Hyrorna är desamma som förra året när det gäller att begära hyror. Fed börjar också se en avmattning och hyresinflation. Jag tror inte att det skulle hända över en natt. Jag tror inte att de flesta skulle se en ökning av sin rankning på kort sikt, men jag räknar med att det kommer att hända, säg, under de kommande tre åren.

Dave:
Så ja, det jag var nyfiken på är att det är så mycket billigare att hyra än att köpa en bostad på de allra flesta marknader just nu, om det finns någon risk för att det förändras eftersom vi ser så verkar det nu vara en mycket blygsam korrigering av priserna. Jag tror att enligt din forskning är det typ 1% nu.

Daryl:
Den intuitionen är korrekt, men det finns andra krafter som spelar in. En är att hög inflation gör att människor har mindre pengar över att spendera på sin hyra. Under pandemin såg vi mycket hushållsbildning, människor som flyttade ur rumskamratsituationer och fick en egen lägenhet för första gången eller ville ha mer utrymme, och det bidrog till att hyrorna ökade. Och nu ser vi en slags vändning av det, att människor drar åt midjebältet och skaffar rumskamrater eller inte får en större lägenhet eller inte rymlig. Så det jobbar mot stigande hyror. Sedan en annan sak som motverkar stigande hyror är att många husägare som vill flytta och vill behålla bolåneräntan bestämmer sig för att hyra ut sin gamla bostad istället för att sälja den. Så då finns det en del lager som växlar över från marknaden för försäljning till hyresmarknaden.

Dave:
Jag fattar. Okej. Så jag menar att det inte låter som att överkomligheten kommer att förbättras varken på hyres- eller bostadsmarknaden när som helst i ditt sinne.

Daryl:
Nej, och jag tror att det bästa vi kan hoppas på är att överkomligheten inte blir avsevärt sämre. Jag oroar mig för att när de ekonomiska konstigheterna som vi upplever just nu ligger bakom oss och folk kommer tillbaka till bostadsmarknaden, att det kan leda till en ny inpackning av bostadspriser och hyror.

Dave:
Jag vet att Redfin har en del data om köparens efterfrågan, som alltid är lite svårare att hitta ur vårt perspektiv. Så jag är nyfiken på om du har några tankar om hur mycket efterfrågan som har minskat, och till din tidigare punkt, om priserna sjunker, hur mycket slags efterfrågan som sitter vid sidan av och väntar på, som du uttrycker det, ekonomisk konstighet att lösa sig själv?

Daryl:
Så bostadsförsäljningen minskar med cirka 15%. Jag tror lite över 15%, och det är verkligen en återspegling av att det finns färre köpare på marknaden. Vi har också sett en minskning av nya listor, så en del av det är att köpare äter eller bara inte gillar det som finns på marknaden. Vi ser en liten bubbel i efterfrågan varje gång bolåneräntorna sjunker. Så jag tror att en stor historia fortfarande är överkomliga priser som folk skulle köpa om de hade råd.

Dave:
Ja. Det verkar definitivt vara den vanligaste storyn som vi hör här. Jag menar, du pratar om ekonomiska konstigheter och du nämnde att räntorna kan sjunka när inflationen börjar sjunka. Har du gjort några modeller eller funderingar på var bolåneräntorna kan komma ner till och sätta sig i det långa loppet?

Daryl:
Det är verkligen svårt att modellera bolåneräntor. Det är inte så att historiska data kan förutsäga framtida räntor, men jag har sett prognoser i intervallet 5% till 5.5%. Jag tror att Redfins ekonomiteam ligger mer i intervallet 5.5 % för genomsnittet för nästa år. Just nu ligger vi nära 7 %, så det är lite svårt att föreställa sig att priserna faller tillbaka till en plats där det skulle uppmuntra husägare att börja notera igen, men jag tror att det kan sjunka tillräckligt för att se många köpare återvända till marknaden.

Dave:
Jag tänkte bara fråga om det eftersom det skulle, antar jag, stödja din teori om att det skulle gå upp igen om det är tillräckligt lågt för att öka efterfrågan men inte tillräckligt lågt för att öka utbudet. Vi är i den här konstiga världen där jag känner att människor och analytiker i flera år har sagt, "när räntorna går upp kommer utbudet att öka, det kommer att skapa denna nedåtgående press på priserna." Det har uppenbarligen inte skett på något dramatiskt sätt åtminstone. Och jag är nyfiken, kan det motsatta hända medan det kommer att krävas att räntorna sjunker för att lagret ska gå upp, vilket i grunden, enligt min förståelse, är ungefär motsatsen till det historiska mönstret?

Daryl:
Så det historiska mönstret försämrar överkomligheten, åtminstone sedan den stora lågkonjunkturen. Så just nu när bolåneräntorna är högre och priserna är något lägre, överkomliga priser, är kostnaden för en bolånebetalning upp ca 15%. Om vi ​​var i en värld där bolåneräntorna fortfarande låg på 3 %, så tror jag att vi skulle ha sett priserna gå upp ytterligare 15 % än i år för att försämra överkomligheten så mycket. Så oavsett vad som händer med räntor, är anledningen till att överkomliga priser fortsätter att försämras för att vi har en grundläggande brist på utbud och bara ökande utbud kommer att få ner överkomligheten eller åtminstone... Eller förlåt, göra bostäder mer överkomliga, eller åtminstone göra att de inte blir extremt oöverkomliga.

Dave:
Bara att växla lite, en del av den forskning du och ditt team gör som jag alltid är väldigt intresserad av handlar om migrationsmönster. Det verkar som, åtminstone anekdotiskt, att några av de riktigt dramatiska migrationstrenderna från pandemin saktar ner. Är det vad du ser?

Daryl:
Vi ser färre bostadsköp ned cirka 15 %, som jag sa. Men av de människor som köper bostäder flyttar en rekordstor andel av dem utanför sitt storstadsområde. Vi har människor som fortfarande lämnar San Francisco för Phoenix och Las Vegas. Vi har New York-bor som flyttar till Miami, faktiskt Carolinas, så det händer fortfarande. Faktum är att när bolåneräntorna är så höga, är den enda gången det ofta kan vara vettigt för en husägare att sälja sin bostad och flytta någon annanstans och ändå kunna sänka sin betalning att flytta någonstans som är mycket mer överkomlig.

Dave:
Och var finns de mest prisvärda bostadsmarknaderna just nu?

Daryl:
Jag ska berätta vilken som är den mest populära migrationsdestinationen. Så det är Phoenix, Miami, Sarasota, Tampa. Jag tror att Las Vegas fortfarande finns på listan. Houston tror jag är på listan. [ohörbart 00:14:18] Houston och Dallas, men det är alla dessa typer av solbältsområden. De är verkligen populära eftersom det är lätt att bygga bostäder där. Mark är billig. Du kan få hem till ett mycket lägre pris än vid kusten, men det har fortfarande varmt väder. Nu är Mellanvästern och en stor del av nordöstra fortfarande lika överkomligt som den södra delen av landet, men det är förmodligen inte lika attraktivt på grund av vädret, där liksom Mellanvästern har varit i en industriell nedgång för många många, många år. Så det bidrar också. Var finns jobbmöjligheterna? Många av dem finns i Florida och Phoenix.

Dave:
Ditt team släppte en artikel om några av dessa migrationsmönster och hur många av dem är i katastrofbenägna områden som Phoenix som är utsatta för torka, eller jag tror att det till och med kan vara i en torka, i Florida med hög risk för översvämningar. Hur tror du att det kommer att påverka bostadsmarknaden på lång sikt i dessa områden?

Daryl:
Jag tror att de platserna kommer att behöva hitta ett sätt att anpassa sig till klimatförändringarna för att upprätthålla denna typ av migration. Jag är lite mindre... Jag tror inte att folk kommer att sluta flytta till Florida. Jag tror inte att folk kommer att sluta flytta till Phoenix om inte överkomligheten ändras, vilket det mycket väl skulle kunna gilla när bostäder börjar kosta mer för att fastighetsförsäkringen går upp eller det finns högre fastighetsskatter för att finansiera initiativ som skulle göra dessa områden mer motståndskraftiga till klimatförändringarna, då tror jag att folk kanske kommer att bromsa upp livet där. Men om dessa platser kan anpassa sig utan att priserna går upp för mycket, så tror jag att de fortfarande skulle vara attraktiva. Så kanske är det människor som blir mer kunniga om hur mycket kostnaden för klimatförändringar kan bli för dem. Vi har information om Redfin angående översvämningsresultat och andra klimatåtgärder för att hjälpa människor att förstå det. Jag tror att när folk väl förstår det, kan de räknas in i deras ekvation över överkomliga priser, men överkomliga priser är det viktigaste för bostadsköpare.

Dave:
Tja, det verkar verkligen relevant för åtminstone i Florida nyligen har det kommit alla dessa nyheter om försäkringskostnaderna. Jag tror att de räknar med att premierna kommer att öka med 40 % i år. I Kalifornien har två stora försäkringsbolag beslutat att sluta utfärda nya försäkringar. Tror du att det är en trend som kommer att fortsätta och vad är konsekvenserna av det? Jag har bara aldrig riktigt sett något historiskt prejudikat för den här situationen där människor som har bolån och lagligt behöver ha försäkring kanske inte kan hitta det.

Daryl:
Ja. Så anledningen till att detta händer är att i Kalifornien, till exempel, förväntas risken för skogsbränder öka. Och byggkostnaderna, att bygga nya bostäder som har ökat och sannolikt kommer att fortsätta att öka i Kalifornien. Så försäkringsgivare oroar sig för hur ofta ett hem kommer att brinna ner och vad det kostar att bygga om huset. Så båda dessa faktorer blir värre för försäkringsbolagen. De skulle teoretiskt kunna föra över den kostnaden på konsumenterna och bara ta ut mer så att de fortfarande gör en vinst. Men jag tror att Kalifornien har begränsat deras möjlighet att höja priserna. Så några av dem som State Farm drar sig helt.

Dave:
Jag förstår.

Daryl:
Ja. Vad jag förstår Florida ökar översvämningsrisken, men den överförs bara direkt till konsumenterna. Så vi har hört historier om människors försäkringspremier som stiger med tusentals, tiotusentals dollar, och att det är en riktig chock som de måste bära på grund av denna ökade risk.

Dave:
Finns det andra marknader än Florida och Kalifornien som du tror kan vara i liknande situationer?

Daryl:
Jag menar, jag förväntar mig att varje plats som ser en ökad risk för naturkatastrofer som skulle påverka ett hem skulle se en ökning av premierna. De enda ställen där du kan se marknader dra sig tillbaka är när det finns någon form av reglering som hindrar försäkringsbolag från att höja sina kostnader. Men jag tror att de flesta med tiden kommer att se kostnadsökningar som det är svårt att tillskriva klimatförändringar någon naturkatastrof. Men när du börjar se risken öka år för år, då kan du göra korrelationen.

Dave:
Jag fattar. Ja jag ser. Och jag tror att det så småningom uppstår ungefär som den här dominoeffekten där om kostnaderna fortsätter att stiga, så sjunker efterfrågan, och det kan negativt påverka bostadspriserna i dessa områden. Men det är typ ett par steg ifrån det?

Daryl:
Tja, jag tror att vi faktiskt kan se en uppgång i priserna följt av en utjämning eller till och med en nedgång, eftersom en del av problemet är att ett hem i Kalifornien inte är byggt för översvämning. Det är inte byggt för extremt kallt väder, men du har fler av dessa riktigt onormala väderhändelser som händer än att hemmen påverkas på ett sätt som ett hem som är byggt för den typen av katastrofer inte skulle vara på samma sätt som då Kaliforniens hem är byggda för jordbävningar, men andra platser är de inte. Så jag tror att människor med tiden skulle anpassa sina hem för att göra dem mer motståndskraftiga mot klimatförändringar, och det kan minska påverkan och kanske också få ner försäkringskostnaderna. Men jag tror på kort sikt att det är troligt att försäkringskostnaderna kommer att öka.

Dave:
Ja, det är intressant. Jag har en fastighet jag äger i Colorado. Det har varit riktigt svårt att alltid hitta försäkringar där. Jag har kunnat hitta en försäkring, men inte den kvalitet eller den fulla täckningen som jag vill ha. Faktiskt, precis innan vi började spela in, fick jag ett mejl från vår HOA om att det brinner inom en mil från den platsen. Så förhoppningsvis är det okej. Men det visar bara att dessa saker verkligen påverkar husägare, fastighetsägare över hela landet. Även om du kan hitta försäkringar måste du se till att du kan få rätt typ och kvalitet för att skydda dig mot vilka risker som helst i ditt område.

Daryl:
Absolut.

Dave:
Finns det något mer du tycker att vår publik av fastighetsinvesterare och bara människor som är nyfikna på ekonomi borde veta om ditt arbete på Redfin?

Daryl:
Jag fokuserar alltid bara mycket på det jag ser som den grundläggande frågan med bostadsmarknaden, som är bristen på utbud. Det har funnits mycket lagstiftning som är mer pro-bostadsutveckling, platser som Kalifornien, Montana, Florida, runt om i landet. Så jag tror att det definitivt är något att uppmärksamma det. För särskilt fastighetsinvesterare skapar det fler möjligheter. Det finns inte tillräckligt med bostäder till salu för någon, men det kan också påverka prisuppskattningen. Så det är definitivt något att uppmärksamma.

Dave:
Ja, jag känner att de flesta investerare förstår att bristen på utbud är ett stort problem och det skapar... Det finns uppenbarligen kortsiktiga fördelar med bristen för fastighetsinvesterare, men jag tror att de flesta tror att en hälsosammare, mer fungerande bostadsmarknad är faktiskt i allas bästa, eller det är åtminstone vad jag tror. Så förhoppningsvis finns det mer utbud på nätet.
Okej, Daryl, tack så mycket för att du var med. Om folk vill spåra ditt eller ditt teams arbete, var ska de göra det?

Daryl:
Du kan Google Redfin News. Det är dit alla våra rapporter går. Du kan också följa mig på Twitter, @FairweatherPhD, eller Instagram, eller LinkedIn eller var som helst. Det går till på alla mina kanaler.

Dave:
Okej. Tack så mycket för att du är här. Vi uppskattar det verkligen.

Daryl:
Tack.

Dave:
Ännu ett stort tack till Daryl för att du kom med oss. Jag tyckte det var ett riktigt fascinerande avsnitt, Daryl och hennes team. Om ni inte följer Redfin's Research rekommenderar jag det starkt. De lägger ständigt ut originalforskning om bostadsmarknaden, om hyror, om allt det vi pratade om idag.
Jag tyckte det var superintressant att höra hur mycket billigare det är att hyra än att köpa just nu. Jag menar, jag har liksom känt till det anekdotiskt, men när man hör den där statistiken att det bara fanns fyra storstadsområden i USA där det är billigare att köpa än att hyra, det är ganska uppseendeväckande. Men jag vill också bara varna mig och säga att forskningen som Daryl och hennes team gör runt om som egentligen bara är för bostadsköpare, eller hur? Det är för människor som köper sin primära bostad. Det är inte för folk som tar in hyra. Det är inte för personer som överväger att hacka hus eller göra ett mervärdesprojekt. Det är bara om du köper din primära bostad. Så jag vill inte ha någon... Det är definitivt information som är värd att ta del av, särskilt om du köper en primärbostad. Men om du gör några av de mer traditionella fastighetsstrategierna, är det inte vad hon och hennes team har tittat på.
Så återigen, tack för Daryl, och tack alla för att ni lyssnade. Återigen, om du vill börja lyssna på det här programmet helt annonsfritt, om du vill lyssna på AMA som jag gör under de närmaste dagarna, om du vill lyssna på några bonusavsnitt, se till att registrera dig för den nya innehållsprenumerationen på BiggerPockets. Du kan bara gå till biggerpockets.com/playlist. Det är biggerpockets.com/playlist. Tack igen. Vi ses nästa gång.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett, producerad av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, research av Pooja Jindal, copywriting av Nate Weintraub och ett mycket speciellt tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet På marknaden är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.