Collegebortfall till $110 XNUMX/år i kassaflöde

David:
Det här är BiggerPockets Podcast show 856. Vad händer alla? Det är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast. Gå med idag med min medvärd, Ashley Kehr, och pojken, har vi en show för dig. Om du har kämpat för att ta reda på hur man får fastighetsinvesteringar att fungera på denna utmanande marknad, eller ställer frågan om väl, vad skulle fungera för mig? Dagens show är för dig.
Vår gäst, Hunter Lawler, har en otrolig historia där han slog sin egen väg och sedan lämnade brödsmulor så att jag, Ashley, och du kan följa i hans fotspår. Hunter har en otrolig historia där han började hoppa av college för att starta ett företag, satte de pengarna i ett dubbelbrett ... Ja, dubbelt breda husbilar direkt från bukten i Louisiana, skalade det till en portfölj med 15 fastigheter , hamnade i self-storage och gjorde en hel massa andra saker samtidigt som jag arbetade med ett W-2-jobb. Jag älskar den här historien, jag älskar exemplet som sätts och jag älskar dagens podcast. Ashley, välkommen till showen. Vad är några saker som folk borde hålla utkik efter som verkligen krossade det i dagens show?

Ashley:
Tack så mycket för att du har mig som din medvärd. Jag vet att du personligen valde mig och det är mycket uppskattat. Med Hunter måste jag först och främst säga att du är en mycket levande berättare. Jag är mer för fakta. Och jag ska bara säga att vi har två mästarklasser idag, och den ena kommer att vara på screening av en hyresgäst och den andra kommer att vara på sheriff-rea. David och jag har ingen erfarenhet av detta så det här var en hel läroprocess för oss också.

David:
Absolut. Du får massor av information vid ett mycket snabbt klipp på ett otroligt underhållande sätt. Okej, låt oss ta in honom. Hunter Lawler, välkommen till BiggerPockets Podcast, hur mår du idag?

Jägare:
Mår bra, David, tack för att du har mig.

David:
För det första låter ditt namn som att du borde vara i WWE. Har någon någonsin sagt till dig att du låter som en professionell brottare?

Jägare:
Nej, men efternamnet brukar trigga igång det ganska mycket.

David:
Och förnamnet. Som att du jagar och är en Lawler, du är gjord för det här. Men det är inte vad du gör, du är faktiskt en fastighetsinvesterare med en otrolig historia. Så varför börjar du inte med att berätta hur du kom igång med arbete och fastigheter?

Jägare:
Jag kan verkligen inte prata om min fastighetsresa utan att ge kredit åt ett sidojobb som jag började när jag gick på college. Jag jobbade måndag, onsdag, fredag ​​för ett familjeägt byggföretag och gick i skolan på tisdagar och torsdagar. Och jag kunde se skriften på väggen väldigt tidigt att jag skulle behöva en annan inkomstkälla för att hålla jämna steg med en hög levnadskostnad, så jag började fundera på sätt att tjäna lite extra pengar. Och jag trodde att alla i Louisiana gillar languster så jag bestämde mig för att öppna ett langusterföretag, köpte en cateringtrailer av en kille i min hemstad. Kräftverksamheten blev mycket framgångsrik. Det kom till den punkt då jag blev så upptagen med langusterna att jag började misslyckas på college för att jag inte kunde gå till lektionen.
En liten sidohistoria med det. En dag gick jag in för att göra en examen, klockan var ungefär 9:00 och jag fick ett samtal från en av mina bästa kunder och han sa: "Hej, Hunter, kan du ta med 400 pund languster och ha dem redo på ett oljefält senast 4:00?" Och jag var som oh man, det låter som ett bra jobb. Och i mitt huvud tänkte jag, jag kan tjäna 2,000 2,000 dollar på det här jobbet, vinst. Men samtidigt gick jag in och gjorde en tenta. Och jag var som man, om jag missar det här testet misslyckas jag den här klassen. Det behöver inte sägas att jag tog $2,000 XNUMX och gick och startade potten. När jag körde till det här jobbet funderade jag på om jag tog rätt beslut. Jag kan antingen tjäna XNUMX XNUMX $ och misslyckas med det här testet eller klara testet och förlora den här kunden. Jag hade lärt mig mer under de två till tre månaderna jag ägde mitt eget företag än två år på college hade lärt mig.
Jag vill inte att lyssnaren ska ta bort som hey, du måste hoppa av college och gå och tjäna $35,000 XNUMX per år på att sälja languster. Vad jag vill att du ska ta bort är att veta att erfarenhet är en mycket bättre lärare än klassrummet. När jag köpte den trailern var det december och jag visste att jag måste vara igång i februari. På grund av trycket att trycka på avtryckaren ... Tänk på att jag inte visste något om att laga kräftor vid det här laget, jag visste ingenting om att driva ett företag. Jag visste inte vad en LLC var, jag visste inte vilken typ av försäkring jag behövde. Men eftersom jag tryckte på avtryckaren tvingade det mig att bli kreativ och ta reda på vad nästa steg var för att göra det framgångsrikt.

David:
Jag måste säga att du låter som bakgrunden till en WWE-brottare från Louisiana som säljer languster.

Ashley:
Tja, vi har inte ens kommit till slutet av historien. Kanske avslutar han avsnittet med att han faktiskt är en WWE-brottare.

Jägare:
Det är en sidoanteckning. Absolut. Tja, nej, om du såg min kroppsbyggnad skulle du vara som åh, den lilla killen är inte med i WWE.

David:
Så du var i den positionen där du var tvungen att bestämma om jag skulle fortsätta med skolan eller ska jag starta ett företag? I slutändan följde du pengarna och utbildningserfarenheten som kommer från det. Vad hände med skolan? Gick du om den klassen eller hoppade du av?

Jägare:
Det blev en inpackning efter det. Och som sagt, jag visste att jag skulle komma in i byggbranschen. Du behöver ingen examen för att vara entreprenör, allt du behöver göra är att klara ett test med delstaten Louisiana och i stort sett ger de dig en licens och de säger, "Lycka till, gå inte pank."

Ashley:
Vad var punkten då du bestämde dig för att lära dig om fastigheter? Så du har den här verksamheten på gång, du har bestämt dig för att inte gå tillbaka till skolan. Fortsätter du fortfarande med denna langustverksamhet? Vad hände?

Jägare:
Nej. Jag sålde kräftdjursverksamheten och slutade med att jag köpte … Använda pengarna från att sälja verksamheten för att köpa min första hyresfastighet. Min första hyresfastighet kostade mig 42,500 42,500 dollar, det var en dubbel bredd på ett tunnland mark. Det här var inte i en trailerpark, det var bara dubbelt brett i utkanten av staden, kom med ett tunnland land. Det här verkade vara en bra affär, det såg inte ut som att det var för mycket fel med det. Jag vet att jag sa att jag betalade XNUMX XNUMX kontant för det. Och jag vet att det förmodligen finns en del lyssnare som just nu tänker som din idiot, varför spenderade du alla dina pengar på huset, varför utnyttjade du inte bankens pengar? Du, då visste jag inte. Jag måste ha varit på en Dave Ramsey-spark eller något liknande ville inte ha någon skuld.
Så som sagt, jag spenderade alla mina pengar på köpet så jag hade verkligen inga pengar att anlita en entreprenör på rehab så det var när jag fick min snabbkurs i svettkapital. Jag och en kompis till mig har precis tillbringat helger där borta, på YouTube en hel del, med att fundera ut hur man bygger en ram för ett badkar, måla, sätta upp trim. Med det sagt, eftersom vi gjorde det mesta av arbetet var jag bara in på reparationer kanske två till $3,000 XNUMX innan vi hade det färdigt.

David:
Hunter, gör-det-själv-förstöraren, Lawler kryper ut ur Louisianas bayous, startar ett langusterföretag, sparar ihop sina pengar, behåller allt, hoppar av skolan, använder de pengarna för att betala kontant för ja, en dubbel-wide. Du hörde rätt. Fixar sedan allt själv för att spara ännu mer. Denna otroliga ursprungsberättelse är din BiggerPockets, välkommen. Vi kommer att ta en snabb paus och när vi kommer tillbaka kommer vi att höra hur nästa fas av denna superhjältes resa verkligen var. Okej, välkommen tillbaka. Alla har väntat med kvarnade andetag på att få höra om nästa fas av din resa. Jag försöker ta reda på vilka fler Louisiana-stereotyper vi kan tänkas arbeta med i den här saken. Var Theo Von en av dina första sponsorer i den här affären? Dök Gambit från X-Men upp och hjälpte till med detta? Vad gjorde du när du hade den här fastigheten? Du har nu ramat in ett badkar, du har gjort allt själv. Det är en dubbel bred. Förresten, är de dubbelt breda bokstavligen dubbelt så breda som enkla breda eller är de bara bredare?

Jägare:
Bra fråga, men jag är ganska säker på att det är två gånger, exakt.

David:
Så de är korrekt namngivna.

Jägare:
Absolut.

David:
Nåväl, tack för vi hinner inte prata om detta så ofta i podden. Men något säger mig att du kommer att se fler och fler människor ta samma resa som du gjorde. För när marginalerna blir mindre måste vi bli mer kreativa. Hur slutade den affären och vad blev din nästa?

Jägare:
Som sagt, det slutade med att jag hyrde ut huset inte långt efter att vi avslutat rehaben. Efter att ha lyssnat på BiggerPockets, funderar jag på vad som är det bästa sättet att utnyttja det här hemmets eget kapital. Jag kontaktade en lokal långivare och han rekommenderade att jag skulle skapa en kommersiell kredit som skulle tillåta mig att utnyttja 70 % av hemmets eget kapital.

Ashley:
Hunter, riktigt snabbt, kan du förklara vad skillnaden är mellan en kommersiell kredit jämfört med vad en vanlig kredit är?

Jägare:
Det är en bra fråga. Den enda kreditraden jag kan tänka på är kommersiell linje och en HELOC. En HELOC är i grunden en kreditgräns för hemkapital och du använder din personliga bostad för att använda kapitalet i din personliga bostad för att skapa en kredit. På den här kommersiella linjen är i princip det hus som jag ställer säkerhet för mitt hyreshus att-

Ashley:
Ja. Och du går på den kommersiella sidan av utlåning också.

Jägare:
Ja.

Ashley:
Du pratar med en annan låneansvarig än du skulle göra om det var din primära bostad.

Jägare:
Ja, bra poäng, bra poäng. Jag antar att jag redan hade det förhållandet.

Ashley:
Och vanligtvis inte lika hög ränta heller.

Jägare:
Nej, absolut inte. Och det är definitivt inte bra just nu. Absolut. Det är lite brantare än ett bostadsområde.

Ashley:
Du låg på de 70%. Vad blev det för värde i slutändan?

Jägare:
Jag tänkte förmodligen runt 65 till $70,000 100,000 vad det skulle värderas för. Och man, huset slutade med att värdera 70,000 38,000 dollar. Jag är som oh man, det här är bra. Jag har $38,000 XNUMX att spela med nu kan jag hitta ett annat hus. Det slutade med att jag hittade ett annat hus väldigt snabbt, inte så långt ifrån den dubbelbredd som jag köpte. Och det råkade vara, du gissade rätt, ytterligare en dubbel bredd, $XNUMX XNUMX den här gången. I alla fall. Så jag köpte det andra huset för $XNUMX XNUMX. Detta var en fullständig katastrof. Det slutade med att jag sålde den för en förlust kanske inom lite över ett år efter att jag köpte den, och det berodde på dålig hyresgästscreening.
Jag hade en dålig hyresgäst där inne. Det kom till en punkt där han hyrde i tid i ungefär åtta månader, och sedan den nionde månaden var jag tvungen att ringa honom. Jag var som "Titta man, du måste betala i tid." Och efter det var det ganska mycket han bara spökade mig, lämnade huset utan att berätta för mig. Om du hade för avsikt att förstöra det där hemmet på ett år, så förstår jag inte hur han gjorde det. Det krävdes mycket ansträngning för att få det huset så ur form som det var efter att han flyttade ut. Jag säger det för att säga att jag verkligen inte satte rätt hyresgäst på plats.
På den tiden såg min förundersökningsprocess ut som … jag skulle lägga upp en skylt för uthyrning på gården med mitt mobilnummer. Hyresgäster skulle ringa mig, ställa alla frågor om fastigheten och jag skulle svara på samma frågor om och om igen. Hur många sovrum? Hur många badrum? Är husdjur tillåtna, yada yada? Jag skulle efter det träffa folk för att visa dem hemmet. Om de ens skulle dyka upp skulle jag komma på att de inte har något jobb. Eller "Hej, kan du avstå från de första två månadernas hyra?" Jag är som "Nej, absolut inte." Varför frågade du mig inte detta i telefonen? Men då hade jag en väldigt strikt lista över hyresgästkvalifikationer och de var nummer ett, har du puls? Och nummer två, har du depositionen och första månadens hyra? Om ja, här är ett hyreskontrakt, signera det och flytta in i morgon.

Ashley:
Hunter, innan vi går vidare måste jag fråga, vad skulle du göra annorlunda idag?

Jägare:
Ja. Idag skulle jag använda min nuvarande förundersökningsprocess som ser ut som nummer ett, annonsera fastigheten på Facebook, Zillow eller Realtor.com. Vanligtvis, i mitt område, när jag gör detta under den första dagen kommer jag att ha 50 till 100 personer som frågar om fastigheten. Och istället för att skriva tillbaka alla individuellt skapar jag det här generiska svaret som täcker alla detaljer om fastigheten. Antal sovrum, antal badrum, kvadratmeter, är husdjur tillåtna, ja eller nej, och då ger jag dem mina minimala uthyrningskvalifikationer. Genom att göra det klistrar jag också in en länk som gör att de kan förkvalificera sig genom RentRedi. Hojta ut RentRedi om ni alla fortfarande är partners. Hur som helst. Det leder dem till RentRedi där de kan prekvalificera sig. När de förkvalificerar sig har jag vanligtvis minskat med 10 till 20 % av de ursprungliga sökandena. Så efter att de förkvalificerat sig ska jag gå igenom dem alla och se till att de uppfyller våra minimala kvalifikationskrav som nu är att de måste överstiga tre gånger månadshyran, deras inkomst och hyresgästen måste ha bra referenser, hyresgästen måste har inga tidigare vräkningar, har en kreditpoäng på 600 och måste klara en bakgrundskontroll.
Och efter att ha gått igenom allt detta kommer jag att maila dem antingen ett antagningsbrev med en möjlighet att schemalägga en visning eller ett avslagsbrev som i princip visar vilken av kvalifikationskraven som de inte uppfyllde. Och nu efter detta är vi nere på tre till 5 % av de ursprungliga förfrågningarna. När jag har en pool av förkvalificerade sökande ska jag schemalägga kanske ett eller två visningsblock och jag kallar dessa för ett öppet hus för hyresvärden. Det är då flera personer kommer och tittar på huset samtidigt. Och jag tror att att visa huset, medan andra sökande är där, skapar en känsla av brådska att få dem att svara snabbare. Om de gillar hemmet skickar jag en sista ansökan till dem. Och vid det här laget är jag vanligtvis nere på en till tre, de mest kvalificerade kandidaterna som jag kan välja mellan.

David:
Det är fantastiskt. Hunter, i början, vad tror du fick dig att hoppa över stegen? Var det bara en övertygelse om att människor var goda i sig? Förstod du inte konsekvenserna av att välja en dålig hyresgäst? För uppenbarligen gjorde du det bra när du väl fick ner det här. Varför tror du att du hoppade över de första stegen i början?

Jägare:
Jag tror att du i början uppenbarligen lägger så mycket pengar på dessa hem, tid och ansträngning, och du vill bara få det hyrt så snabbt som möjligt. Jag tror att det krävs erfarenhet för att ändra ditt tänkesätt av väl, jag vill inte göra det igen. Jag vill inte åka dit och någon ställer upp mig på mötet. Eller träffa någon hela vägen där borta för dem bara för att berätta för mig att de har blivit av med jobbet. Rensa bort allt och filtrera dem och välj den mest kvalificerade kandidaten.

David:
Okej. Så det var bara om de hade en puls du skulle lägga in dem där. Nu lägger du i princip mycket information i själva visningen. Och sedan när de ansöker tror jag att du nämnde ... Vad var nästa steg som du sa att du rensar bort för att bara nå 5 % av människorna som håller fast vid det?

Jägare:
Du ger dem alla dessa steg som de måste gå igenom för att faktiskt prekvalificera sig. Och när de väl är prekvalificerade skickar jag antingen ett godkännande eller ett avslagsbrev till dem. I stort sett får jag det från 10% till 5% eftersom de inte ens läste förkvalificeringsstandarderna. Nummer ett, de visade mig sin månadsinkomst och den översteg inte tre gånger månadshyran.

Ashley:
Eller så har de en hund-

Jägare:
Exakt.

Ashley:
Och det står inga husdjur.

Jägare:
Exakt, precis. De måste se det tre eller fyra gånger och sedan vet de fortfarande inte och jag måste fortfarande säga till dem "Hej, du nekas baserat på detta."

David:
Okej. Så nu skulle du känna att screening av hyresgäster faktiskt är en styrka för dig där det en gång helt klart var en svaghet?

Jägare:
Absolut. Sedan jag har implementerat den här strategin kan jag ärligt säga att jag inte har fått en person att flytta ut. Om de har flyttat ut från ett av mina hus är det ... Du kan förmodligen äta från golvet när den är redo att hyra någon annan.

Ashley:
Du hade nämnt RentRedi. Finns det några andra verktyg eller programvara som du använder för att göra hela den här listan, och visa och flytta in?

Jägare:
Nej. RentRedi tillhandahåller i stort sett allt jag behöver. Det enda andra jag använder är QuickBooks, uppenbarligen, för redovisningsändamål. Nej, det är rent rent RentRedi.

David:
Okej. Du gungar och rullar och gör lite fart och löser dina misstag känner du förmodligen ganska bra med dig själv, och sedan slår coviden till. Berätta vad som hände där.

Jägare:
Fram tills COVID träffade min målmarknad var bankägda eller fastighetsägda fastigheter. Det här är fastigheter som redan har utmäts, gick till sheriffens försäljning och det slutade med att banken köpte tillbaka dem. Och när banken väl köper tillbaka dessa fastigheter gör de mycket mindre reparationer på fastigheterna. Det är vanligtvis precis tillräckligt för att antingen vinterisera dem och göra dem tillräckligt säkra för att släppa ut dem på marknaden. Tja, under Covid fanns det ett moratorium för avskärmning som gav lättnader för federalt stödda lån och detta orsakade en drastisk minskning av utbudet av fastighetsägda fastigheter på marknaden.
Här stod jag inför ett val. Säger jag, "Åh, jaja. Jag antar att jag börjar investera igen när marknaden rättar sig. Eller gräver jag ett steg djupare in i avskärmningsprocessen och försöker fånga dessa saker på sheriffens försäljning? Det coola med sheriffförsäljning är att istället för att vänta på att dessa fastigheter ska komma ut på marknaden och i princip vara öppna för alla investerare som har tillgång till MLS, är de enda konkurrenterna du har de 10 till 20 personer som dyker upp vid domstolsbyggnaden som dag för att lägga bud på dessa fastigheter. Ett annat proffs är också att du vanligtvis kan köpa dessa hus för 20 till 50 % mindre än om du skulle vänta på att de skulle komma ut på marknaden.
Men ändå. Det finns nackdelar med sheriffens försäljning, och en av dem är att du inte fysiskt kan komma in i fastigheten eftersom det är intrång så du köper i stort sett dessa saker osynligt. En annan nackdel med det är att du måste dyka upp med en kassacertifierad check inom fyra timmar efter avslutad försäljning. Så det finns inget som säger: "Ja, jag vill köpa den här fastigheten," bjud på den och sedan ta ett lån och sedan komma tillbaka för att ge dem pengarna, det fungerar bara inte så, du måste vara mycket flytande. Och det finns också en god chans att en hyresgäst fortfarande kan bo i fastigheten eller att den tidigare ägaren fortfarande bor i fastigheten. Och om så är fallet måste du gå igenom din lokala vräkningsprocess för att få ut dem.

David:
Jag tror, ​​Hunter, du kommer krypande ut ur Louisiana-träsket droppande och letar efter sheriffens rea som om jag jagar erbjudanden, jag heter Hunter. Jag tror att det helt klart är tjuset.

Ashley:
På det sättet, Hunter, hur hittar du dessa sheriffförsäljningar? Jag har ingen erfarenhet av detta. Vart går du ens för att få reda på dessa auktioner?

Jägare:
Jag tror att varje kommun gör det lite olika. I Louisiana har vi församlingar av någon udda anledning. Här i Caddo församling annonserar de försäljningen på deras hemsida som brukade vara strikt i tidningen men nu annonserar de dem på hemsidan. Och hur det ser ut när de annonserar dem på webbplatsen ... Det är mycket oklart eftersom allt de tillhandahåller är ett stämningsnummer, vem käranden är, vem svaranden är och en juridisk beskrivning av fastigheten. Om du inte kan ta den juridiska beskrivningen och gå till bedömarens webbplats och ta reda på adressen själv kommer du inte ens att veta adressen till denna plats. Vilket jag älskar eftersom det ganska mycket tar ut mycket av konkurrensen eftersom många människor är ganska blyga för att försöka komma på det själva.
Med det sagt, när du går in i försäljningen kan det vara väldigt skrämmande som nybörjare. När du går in i alla veteraner, alla killar som har gjort det under en lång tid de tittar på dig som om du strikt kommit dit för att ta pengar ur deras plånbok. Och jag vet det nu, för nu när jag är erfaren i det, när jag ser ett nytt ansikte är jag som en annan som jag fick tävla mot. När rean startar är det som denna perfekta storm av nervositet och spänning.
Och klockan 10:00 på punkten flyger kulorna så det är bäst att du blir inlåst. Damen framför kommer att läsa av dräktbeskrivningen på det mjukaste, tystaste men ändå pratar lika snabbt som en rappare. Hon är som kostym nummer 632756, yada, yada, yada, yada, yada, yada, yada. Många gånger kan man inte ens höra vad hon sa. Hon kommer att fråga om käranden vill ha ett bud. Målsägande räcker vanligtvis upp handen, "Jag skulle vilja lägga ett bud på $5,000 XNUMX." Och käranden som representerar banken kommer att gå fram och tillbaka med en tredje part tills det finns en vinnare. Vanligtvis kommer banken att ge käranden en högsta dollar som de tar för fastigheten. Och efter att de kommit förbi det är det en tredje part bara en tredje part.
Det coola med det är att det finns en konst i det. Ju mer du går desto mer känner du igen tendenser som dessa andra budgivare har. Så om du kommer in där som en nybörjare som jag och din röst börjar spricka bara lite, det är som en haj som luktar blod för några av de där äldre killarna, de vet bara att de är på väg att få tag i dig. Om min högsta dollar är $70,000 68,000 och vi kommer upp till ... jag är som XNUMX XNUMX, de vet att de har den i väskan.

Ashley:
De måste bara gå lite högre. Och de har fått dig slagen.

Jägare:
Ja exakt. Det är väldigt skrämmande för om du bjuder mot någon annan och de är precis som ... Du kan inte ens få orden $68,000 69 ur munnen och då är de redan som 60, 75, 5,000. De kommer att försöka stor peruk dig och gå som $XNUMX XNUMX framåt och du är som okej, den här killen är seriös.

David:
Finns det en strategi som du har kommit på när det gäller budgivningen där du vet, okej, om jag går upp 1,000 1,000 så går de upp 1,000 6,000, den andra killen kommer nu att känna sig modig så han går upp XNUMX XNUMX ? Men om du går upp XNUMX XNUMX på ett ögonblick, orsakar det psykologiskt paus och de är inte riktigt redo att ta beslutet att gå upp högre. Tänker du på det eller är det bara något du känner just nu?

Jägare:
Det är något man känner i nuet. Samtidigt vill du inte vara dum om det för du vet att om deras senaste nummer var ... Om deras högsta dollar var 70,000 75,000 $, och sedan sa du bara 5,000 XNUMX $, och sedan bjöd de inte igen så är du som att jag precis förlorat XNUMX XNUMX dollar för att jag försökte vara en stor hund här.

David:
Jag menar, det är liknande med MLS-listorna där en köpare vill vara det högsta budet men de vill inte vara högre än vad de måste vara för att vara det högsta budet. Så det finns alltid den här besvärligheten där köparna frågar säljaren: "Var måste vi vara?" Och säljaren kommer tillbaka och säger, "Tja, skriv ditt högsta och bästa." Och sedan kommer köparen att säga till sin agent: "Jag vill inte" ... "Tja, hur högt måste jag gå?" Och det finns en tafatthet. Det har nog bara förstärkts ännu mer i auktionerna. Går du bara in där med ett nummer och du säger, "Det här är det högsta jag ska gå och då är det här ett nummer där jag skulle vilja vara på" och tar det därifrån?

Jägare:
Ja. Jag är glad att du frågade mig det för ja, det finns ett nummer som jag går in där med. Och jag kommer att säga att jag har gått över den siffran varje gång jag har köpt ett hus bara för spänningen att följa med. Och du är som jag känner den där killen. Jag vill inte att han ska få det här huset. Det är mycket höga insatser, höga känslor. Det är mycket viktigt att om du går till dessa försäljningar att du håller dig till din högsta dollar. Jag är sugen på det.

Ashley:
Hur många av dessa erbjudanden har du faktiskt köpt från auktionen?

Jägare:
Jag har köpt åtta hus från sheriffförsäljning.

Ashley:
Och vad har den tidsperioden varit över? Så du började med det här 2020, var det när du köpte din första?

Jägare:
Ja, 2020 är när jag köpte min första. Jag är glad att kunna säga att taken inte ramlade in vid något av dessa hus, jag har fått göra ganska små reparationer på de flesta av dem. Jag har vänner som har köpt hus som bokstavligen inte har något tak i dem. Du måste vara riktigt försiktig och veta vad du köper.

David:
Kan du se fastigheterna innan du lägger bud på dem?

Jägare:
Åh, absolut inte, nej. Det är olagligt att ens gå in där. Det är olagligt att gå på fastigheten mycket mindre faktiskt titta genom fönstret.

David:
Vad är logiken bakom varför säljaren inte vill att du ska se vad du köper så att du känner dig mer bekväm med att köpa det?

Jägare:
Tja, nummer ett, det är verkligen inte ägaren till fastigheten som säljer huset, jag antar att... De blir utestängda. Så jag antar att fram till den tidpunkt då den försäljningen faktiskt sker, har de tidigare ägarna fortfarande besittning av fastigheten. Så därför, om du går på den personens egendom, inkräktar du tekniskt på vad han äger.

David:
Så det är inte så att de försöker hindra dig från att se det, det är bara att banken inte ens har någon titel än att låta dig se den, det är fortfarande personen som är utestängd som äger fastigheten och de ger inte du tillåtelse att gå och titta på fastigheten.

Jägare:
Exakt, precis.

Ashley:
Vilka är några anledningar till att dessa sheriffförsäljningar skulle ta fastigheten, till exempel? Du pratade om att banken konkurrerar mot dig för att faktiskt bjuda på den om de har ett lån på fastigheten. Men vilka är några anledningar till att en fastighet kan gå till sheriffförsäljning? Finns det kanske andra panträtter och domar i fastigheten till som du måste ta reda på i förväg?

Jägare:
Ja. Det enda sättet det gör det till försäljning är om de faktiskt bara skulle sluta betala sina bolån. Och jag vet att det finns flera meddelanden som banken måste ge ut innan de ens kan komma till själva sheriffförsäljningen. Mycket pappersarbete, mycket tid måste gå till det. Så det är inte så att du inte betalar ditt bolån en gång och sedan boom, nästa månad ska det säljas, det är en långdragen process. Men när det gäller andra panträtter som kan finnas på fastigheten är det mycket viktigt att du gör en grundlig efterforskning. Och jag skulle rekommendera att anlita en advokat för att göra titelarbete åt dig innan du lägger bud på dessa. Vissa fastigheter kommer att ha mekanikerpanträtter som inte kommer att dyka upp på domstolstjänstemannen eller rättshusets dokument, men det mesta av dessa saker torkas rent före försäljningen. Men du måste också vara försiktig för ibland om du går till en försäljning kanske du köper en andra inteckning i fastigheten och det är inte ens den första inteckningen så du skulle egentligen bara vara en ... Ha en andra position på den fastigheten.

Ashley:
Jag frågar eftersom jag har en investerarvän att han köpte den här biten mark från en sheriffauktion men den var inte utestängd för det var … Hans fru sålde cigaretter illegalt från indianreservatet till New Jersey och tog inte ut moms, och de tog den egendomen som nästan som hans böter eller vad som helst för hans fru som gjorde det.

David:
Återbetalning.

Ashley:
Ja, restitution. Och så sålde de den vidare på sheriffens auktion också. Så jag visste inte om någon av fastigheterna hade saker som hände.

Jägare:
Wow. Jag har inte hört talas om något sådant. De enda hus som jag köpte var för att folk inte betalade sina bolån. Jag har sett skiljeväggar på sheriff försäljningen var i princip som en person, en arvinge ägde en viss procent av en fastighet och de ville inte ha den längre så de var i princip tvungna att ta den till skiljevägg eftersom de och den andra ägaren inte kunde komma upp med en överenskommelse om vad de ville betala varandra för fastigheten eller om de ens ville sälja den. Närhelst så är fallet delar de upp det till domstol. Och när de delar upp det till domstol kommer det att gå till en sheriffförsäljning.

David:
Okej. Det är definitivt värt att nämna detta. När folk hör, "Åh, jag vill gå och köpa något för $42.000 som är värt $100,000," kommer de alla att rusa in dit. Det finns en anledning till att det är ... Du kan få den affären om du tar mycket risk. Du köper något som du inte får en hembesiktning på, du vet inte i vilket skick det är. Som du nyss nämnde, kan det finnas ytterligare panträtter eller pengar som är skyldig att den fastigheten används som säkerhet för det har inte så mycket eget kapital som du trodde. Du tror att du köper det gratis men det finns en inteckning på den eller två inteckningar på den. Att du teoretiskt sett skulle kunna köpa äganderätt till något som redan har skulder på sig som är mer än vad du betalade för affären.
Och så är det hela inslaget av väl, kommer det att lukta dåligt? Det är bara mycket du inte vet om det och det är därför du kan få dessa marginaler för att du tar den här risken. Men uppenbarligen har du hoppat in med båda fötterna som liknar vad du gjorde när du lämnade din utbildning och du sa, "Hej, jag ska starta ett företag, jag ska reda ut det här" och du har gjort bra. Hur kunde du skala åtta av dem? Sålde du precis så många languster som du kunde få till den punkt att du kunde köpa så många hus? Eller refinansierade du dessa saker och drog ut pengar ur dem och återinvesterade dem i nästa affär?

Jägare:
Med den ursprungliga kreditramen som jag hade berättat för er om tidigare ... Efter att jag köpte det andra huset var det 38,000 75 $ och jag tror att det slutade med att det hamnade i en värdering av någonstans runt 15 eller något konstigt så. Så det jag gjorde var efter att jag köpte det andra huset jag rehabterade det och jag hyrde ut det. Och vad är nästa steg, David refinansierade det. När jag refinansierade det tog de i princip det egna kapitalet jag hade i hemmet och använde det för att betala ner min kredit. Och nu har jag pant i den fastigheten, fastighet nummer två, med en frigjord kreditram. Och jag skulle i princip snöa det där om och om och om igen. Och så småningom skulle det komma till den punkt att om jag hade tre fastigheter intecknade separat, skulle jag bunta ihop dem nästa gång jag skulle göra en refinansiering på det sättet, allt verkar inte vara utspritt överallt och jag hade XNUMX olika bolån.

Ashley:
Skulle det vara ett portföljlån du gjorde med en liten gemenskapsbank använde du?

Jägare:
Ja, jag använde samma lokala bank för det. Som jag gjorde det så gjorde jag vanligtvis tre till fem fastigheter åt gången. Och när jag började göra det ökade de mängden på min kredit när det började snöa.

Ashley:
Jag vill också beröra dina husbilar snabbt. Med finansieringen på det, var det svårt att få finansiering på en husbil? Var det enklare när du gick över till att köpa dessa andra småhusfastigheter?

Jägare:
Nej. Finansieringen av husbilarna var inte särskilt svår. Jag har jobbat med köpare tidigare eftersom jag också är fastighetsmäklare vid sidan av. Så jag har jobbat med köpare och de har stött på en del strider, särskilt enstaka bostäder. Om dessa hem är äldre än en 2000-talsmodell ser de till att de är eftermonterade innan banken ens kommer att låna dem några pengar på det. Så du stöter på olika slags kamper. Men när det gäller att använda min kredit för att köpa det här huset så köpte jag det ganska mycket kontant om man tittar på det på papper. Köpte den kontant. Och då närhelst banken refinansierar är det vanligtvis bara en drive-by värdering så jag har inte haft något krångel med det så långt som de inte lånar ut pengar på det på grund av att de är en husbil.

Ashley:
En drive-by bedömning, jag har inte haft en sådan på väldigt länge.

Jägare:
Det är vackert. Det är vackert.

David:
Speciellt för att bedömningar är så lätta att ändra och utmana. De är så subjektiva eftersom det är den här idén att om det är en körning kommer det inte att vara korrekt, men om de går i huset och de kan känna mattan under sina fötter kommer de att ge dig en korrekt värdering. Det är ett sånt skämt när man faktiskt ser det. Och sedan för att inte gå för långt på en tangent, men alla dessa värderingar 2005 som visade att ett hus som var värt något var absolut ingenting värt, precis när marknaden hamnade i krascha senare. Enligt min åsikt har det alltid varit en bedömning som en falsk känsla av säkerhet. Det är inte så att de är dåliga, de ger dig en uppfattning om du kan titta på jämförelserna för andra försäljningar. Om du grundar ditt beslut på en bedömning gör du redan saker fel. Det här är en fascinerande historia, Hunter. Jag kan se hur du har svängt in i WWE och du har en så stor fanbas bakom dig. Jag menar, jag har varit nitad hela tiden.
Du hamnade i self-storage. Du fortsätter bara att komma på något, dominera det och sedan gå vidare. Du är som BiggerPockets affischbarn av vad vi vill att folk ska följa. Och det här är vad jag älskar med din berättelse mer än någon annan, vi pratade inte mycket om det. Du jobbar fortfarande. Du är som hej, jag tjänar bra pengar, jag har det bra med fastigheter men det är en investering det är inte en karriär. Så jag kommer att fortsätta göra det jag gör, fortsätta arbeta hårt, fortsätta att ge värde till marknaden, fortsätta att tjäna pengar, och sedan kommer jag att använda de pengarna för att investera i en fastighet för att rusta mig för framtiden , inte gå i pension på stranden och dricka Mai Tai's. Så bra gjort av dig. Jag vill bara ge dig din rekvisita. Det här är en så häftig historia, jag hoppas att många tar inspiration från den här. Alla, vi har den perfektare av pivoten, gör-det-själv-förstöraren, affären, Hunter Lawler. Tack för att du är här. Ashley, några sista ord innan vi låter honom komma härifrån?

Ashley:
Ja. Hunter, jag vill veta, vad är ditt månatliga kassaflöde från dina investeringar i genomsnitt? Jag är säker på att det ändras men vad är det för nummer?

Jägare:
Jag har dragit upp den. Det årliga kassaflödet från mina enfamiljshus är 45,000 65,000, och lagringsanläggningens årliga kassaflöde är XNUMX XNUMX.

Ashley:
Grymt bra. Grattis.

Jägare:
Tack. Tack alla för att ni har mig. Det är en ära att vara här med er titaner

David:
Äran är vår, min man. Tack så mycket för att du gör detta. Om ni vill lära er mer om Hunter och få kontakt med honom, kolla in våra utställningsanteckningar där hans kontaktinformation finns. Min och Ashleys finns där också. Hunter, vi kommer att låta dig komma härifrån för du har förmodligen en annan affär att jaga. Det här är David Greene för Ashley, min nya medvärd, Kehr som säger upp sig.