Hur viktiga är inteckning räntor till fastighetsinvesteringar? Ska jag ta ut lika mycket avskrivning som möjligt för att sänka mina skatter? Och vad ska jag göra när min DTI (debt-to-income)-kvoten är för hög? Du har frågorna och David Greene har svaren! På detta avsnitt av Att se Greene, David går på hög nivå och kommer in på ämnen som fastighetsskatteförmåner, avkastning på eget kapital (ROE), och varför lån och belåning är mer riskfyllda än de flesta nybörjare tror!
Vi har frågor från hackare, BRRRR-are, flerfamiljs- och kommersiella investerare och mer om veckans Seeing Greene. Först hör vi från en collegestudent som försöker hushack på en dyr bostadsmarknad. Sedan, en familj som har vuxit ur sitt utrymme och vill använda kreativ finansiering att köpa sin nästa primära bostad. Och slutligen var en mamma orolig för det fastighetsinvesteringar kunde påverka hennes barns stabilitet. Vet du inte vad du skulle göra i dessa situationer? Håll då kvar! David har svaren!
Vill du ställa en fråga till David? Om så är fallet, ställ din fråga här så David kan svara på det i nästa avsnitt av Seeing Greene. Hoppa på BiggerPockets forum och fråga andra investerare deras svar, eller Följ David på Instagram för att se när han går live så att du kan hoppa på en live Q&A och få din fråga besvarad på plats!
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Detta är BiggerPockets Podcast-show 720. Hävstången är stor. Det är inte bra för alla. Det är avsett för människor som förstår hur man använder det. Det finns många saker i livet som är så här. Okej. Bilar är fantastiska, men vi låter inte nioåringar köra dem. Vi låter inte ens 25-åringar köra dem om de inte har klarat en förarsäkerhetskurs och klarat provet och förstår trafikreglerna. Du måste förtjäna rätten att köra. Du måste förtjäna rätten att leka med elden, eller hur. Det finns människor som använder eld i sina jobb. Det finns svetsare. Det finns olika typer av människor som använder värme för att leda vissa saker, men du ger dem inte bara verktyget och låter dem leka med det direkt. Du måste förtjäna den rätten. Hävstången är väldigt lika.
Hur är läget Alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast, här idag med ett Seeing Greene-avsnitt för ditt tittande och lyssnande. Om du lyssnar [ohörbart 00:00:50] på en podcast är det fantastiskt. Jag uppskattar det. Men du kan också kolla in oss på YouTube, om du vill se hur jag ser ut. Jag får ofta höra att jag är längre i verkligheten än vad folk trodde. Jag vet inte om det är en komplimang eller om det de försöker säga är att jag har en gäll liten röst som får mig att låta som om jag är fyra fot två. Inte säker på vilket sätt att ta det. Så låt mig veta, när du tittar på mig på YouTube, ser jag ut som du föreställde dig i ditt huvud? Det är alltid roligt när du ser hur någon ser ut, och det är väldigt, väldigt annorlunda än vad du förväntade dig, och du kan aldrig riktigt se på dem på samma sätt igen.
I dagens show har vi några riktigt coola grejer. Vi pratar om hur man fortsätter att hacka hus även när din skuldkvot kan börja krympa från att äga all ny fastighet. Vi pratar om om en fastighet som idag ägs ska hyras ut eller om de ska bo kvar i den fastigheten och inte köpa en ny. Vi kommer in på om någon borde spara $300,000 XNUMX i skatt eller om de borde undvika det och spara pengarna i framtiden, allt det och mer i dagens Seeing Greene-avsnitt. Nu, om du aldrig har lyssnat på ett av dessa avsnitt, låt mig bara dela upp det åt dig riktigt snabbt. I dessa program tar vi frågor från er, våra lyssnare, vi spelar dem, och sedan svarar jag på dem för alla att höra med målet att hjälpa till att öka din kunskapsbas och fastigheter så att du kan bli mer framgångsrik på din egen väg till ekonomisk frihet genom fastigheter.
Innan vi går in på dagens show, en sista order är Quick Tips, och det är att 2023 nu är här. 2024 kommer inte att bli bättre än 2023 om du inte gör avsiktliga ändringar för att göra det. Och 2023 kommer inte att bli annorlunda än 2022 om du inte gör avsiktliga ändringar för att göra det på det sättet. Så ägna lite tid åt att meditera över hur du vill att ditt liv ska se ut. Och ännu viktigare, vem du skulle behöva vara för att få det att hända. Ibland gör vi misstaget att fråga: "Vad måste jag göra, eller vad måste jag samla på mig för att få det jag vill ha?" Det är mycket bättre att fråga: "Vem behöver jag för att bli?" För när du blir den personen kommer de sakerna att hitta dig. Okej, låt oss komma till vår första fråga.
Shalom:
Hej David. Kul att du svarar på min fråga. Jag heter Shalom, och jag är en ivrig lyssnare på BiggerPockets. Min fråga är följande. Så för närvarande är jag universitetsstudent i New York City, och jag kommer snart att ta examen med en inkomst på $85,000 275 per år. Jag undrar hur jag kan börja hacka hus eller hur jag kan fortsätta min fastighetsresa. Så för närvarande har jag en parkeringsplats, som jag gör arbitrage på. Jag hyr ut den för 335 och sedan arbitrage hyr ut den till någon annan för XNUMX i månaden.
Nu funderar jag på att expandera, men jag vet inte hur jag ska ha hack eller hur jag kan växa utan ... eftersom min marknad är så dyr. Så i New York City eller i Brooklyn eller i utkanten i New Jersey, går duplex för en och en halv miljon, två miljoner plus. Så hur kan jag hushacka eller expandera på den här marknaden med sådana begränsande begränsningar med... av inkomster och andra typer av saker? Tack.
David:
Okej, Shalom. Tack så mycket för att du ställde den frågan. Jag uppskattar det. Låt oss dyka in i detta eftersom det finns ett svar på det du frågar. Du pratar om hushackning, vilket förmodligen är mitt favoritämne i all fastighet att komma in på. Det finns så många sätt att göra det på. Det är en så överlägsen investeringsstrategi. Det kan vara en... Det är flexibelt. Det borde vara en del av allas strategi, även om de köper fastigheter på olika sätt. House hacking är bra.
Det du pratar om är ett vanligt problem i dyra områden, dyrare grejer. Precis som det du pratar om, New Jersey, New York, kommer du ofta att se detta. Anledningen till att duplex säljs för så mycket är att någon kommer att köpa det, och jag vet att det låter dumt, men tänk på det. Om du normalt kommer att betala fyra tusen kronor i månaden för ditt bolån, men du kan köpa en duplex och hyra ut ena sidan för 2,500 1,500, är det en enorm vinst om du bara behöver betala XNUMX XNUMX.
Så om du försöker få kassaflöde kommer det inte att fungera, men om du försöker spara på ditt bolån kommer det att fungera. Så tyvärr är all din konkurrens okej att inte få kassaflöde, vilket skapar mer efterfrågan. Utbudet förblir detsamma. Priserna går upp. Det är vad du står inför. Så om du vill ha ett hushack på en dyr marknad, vilket du borde, finns det två saker att tänka på. Den första, ja, betalar du hyra just nu?
Om du räknar in hyran som du betalar och inkluderar den som inkomst i investeringen, kanske du upptäcker att siffrorna ser mycket bättre ut än vad du tänker på att inte göra det. Den andra saken är att du förmodligen inte kommer att kunna köpa en duplex eftersom ju högre enhetsantalet i fastigheten är, desto mer sannolikt kommer du att få siffrorna att se bättre ut.
Den andra saken är att du kan titta på icke-traditionella hushack. Så vi beskriver alltid strategin för hushackning. Brandon Turner och jag skulle göra detta hela tiden genom att prata om "Köp en duplex, köp en triplex, bo i en enhet, ta slut på de andra", eftersom det är väldigt enkelt att förstå konceptet. Men det betyder inte att utförandet faktiskt behöver göras så. Det är lite svårt att få det att fungera på det sättet, för att vara ärlig.
Det är lättare att köpa ett femrumshus med tre badrum, lägga till ytterligare ett eller två sovrum, så att du har sex eller sju sovrum, hyr ut dessa rum och bor själv i ett av rummen. Nu är det här inte lika bekvämt, men det är vad du ger upp. Du ger upp komfort för att kunna tjäna pengar. Nu är du en ung kille. Du tjänar 85K per år, vilket inte alls är dåligt.
Du kan ta en viss risk genom att köpa fastigheter. Jag tycker att det är ett smart drag. Du bör investera dina pengar men offra din komfort. Du behöver inte bara köpa en duplex och hyra i ena sidan av den. Om du skulle göra det, skulle jag köpa en duplex med två till tre sovrum på varje sida och hyra ut dem individuellt. Du kommer alltid att öka intäkterna en fastighet ger genom att öka antalet lägenheter som kan hyras ut.
Detta kan göras genom att gå från ett duplex till ett triplex eller ett triplex till ett fourplex eller ett fourplex som har två sovrum istället för ett sovrum och hyra ut sovrummen individuellt eller göra om ett familjerum till ett sovrum och hyra ut det. Nu fungerar det inte i stor skala. Det är väldigt svårt att bygga en stor portfölj med detta eftersom du nu hyr ut 10 till 12 sovrum på varje enskild enhet. Det är väldigt svårt att hantera det.
Men när du är ny, och du bara försöker få dragkraft, och du kommer att bygga uppskattning, köpa en dyr marknad, är detta förmodligen det bästa sättet att göra det. Du kommer också att minska din risk samtidigt som du lär dig lite om grunderna för att investera i fastigheter. Så det är det råd jag skulle ha till dig. Sluta titta på duplex.
Du måste titta på triplex eller fourplex, och du måste titta på enfamiljshus som har många sovrum och många badrum med tillräckligt med parkering och grannar som inte är supernära eftersom du inte vill att de ska klaga och sätta din hyresgästs parker framför sitt hus. Så du kommer att behöva titta på MLS och leta oftare efter rätt affär, men leta efter en annan typ av affär, och du kommer att upptäcka att hushackning fungerar mycket bättre.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Jesse Goldstein. "Hej, David. Tack för att du skapade det som är klart den bästa källan till fastighetsinnehåll som finns. Din show är fylld med mer fastighetsprotein än min familj efter Thanksgiving-middagen. Min fråga handlar om hur man tillämpar kreativa finansieringsstrategier som används för investeringsaffärer på bostadsfastigheter. Som bakgrund väntar min fru och jag vårt fjärde barn och växer snabbt ur vårt 2300 kvadratmeter stora stadshus.
Vår plan är att hyra ut det om vi kan hitta ett större ställe, men eftersom vi inte har kunnat hitta ett pris just under de få månaderna sedan vi har letat, flyttar en kollega från staten i december, som nyligen listade henne vackert hem, men med dagens räntor är det betydligt mer än jag känner mig bekväm med att spendera. Jag chattade med henne för några veckor sedan efter att jag hörde henne säga att de inte hade några bett efter två prissänkningar och funderade på att hyra ut fastigheten.
Det verkar som om vi båda har drabbats av högre räntor. Jag tror att vi nu kan vara i en situation där de kan ha några kreativa finansieringsidéer för att potentiellt lösa våra båda problem. De är inställda på sitt marknadspris på 1.3 miljoner men har för närvarande en väldigt låg ränta i tvåorna och blir nu ganska motiverade snarare än att hyra ut den. Vi har talat kort om ett föremål för avbetalning av lån, försäljningskontrakt för mark, arrendeoption eller potentiellt innehav av ett andra inteckningslån, och vi söker båda råd från fastighetsadvokater.
Vad är ditt intryck av att använda dessa strategier i bostadsområdet? Ingen av de lokala fastighetsmäklarna i Pennsylvania som har pratat med har hört talas om detta tillvägagångssätt. Om vi fortsätter på dessa vägar, hur kan båda parter kompensera våra respektive agenter för deras hårda arbete under de senaste månaderna? Tack." Okej, låt oss dyka in i den här, Jesse.
För det första, när det gäller att kompensera agenterna, är det något som säljaren kommer att vara ansvarig för. Det måste komma från säljarens sida oavsett hur transaktionen är uppbyggd. Nu kan titel- och depositionsföretaget hantera detta åt dig. De kommer bara att ta ut provisionerna som skulle ha gått till agenterna och betala dem även om du inte gör transaktionen vid vad vi kallar ett armlängdsavtal där du inte satte på MLS. De hittade inte bara en köpare de inte känner. De säljer det till dig.
Din fråga handlar om att strukturera detta kreativt, och det låter som att det du tänker är att du kan få en bättre affär om du gör det. Baserat på allt jag har sett här är den enda delen av affären som låter bättre räntan du kommer att få. Du får det i tvåorna och inte i sjuorna eller sexorna eller var de än är.
Du får faktiskt inte ett bättre pris. De vill ha 1.3 miljoner. En sak att vara medveten om är att om du tar över detta och du inte får ditt eget lån, är det lite mindre due diligence som görs. Så du kommer att vilja få en värdering för att se till att du inte betalar för mycket för den fastigheten om du inte är okej att betala 1.3 och du inte bryr dig om vad den värderas för. Men oddsen är att om det inte säljer har de förmodligen det listat för högt, och de överväger att sälja till dig för att de vill få samma pengar.
Nu förlorar de faktiskt ingenting här annat än att de behåller den skulden på sin egen bok så att säga. Så de kommer fortfarande att vara ansvariga för att göra betalningen även om det är du som gör det åt dem, och om de försöker köpa sitt nästa hus kommer de att upptäcka att det är svårt. Så, ibland för att säljarna inte förstår nackdelarna med ett ämne, gör du allt arbete, du sätter ihop det, kanske till och med stänger hemmet, de går för att köpa sin nästa, och deras långivare säger, " Du kan inte köpa ett hus. Du har fortfarande denna inteckning på ditt namn."
Och de säger, "Nej, nej. Så och så betalar det." spelar ingen roll. Visar sig fortfarande som magert på fastigheten under dig. Med förbehåll för är inte detta som catch-all som fixar varje enskilt problem. Det kan fungera i många fall, men i andra fall gör det det inte. Jag vet inte att det här låter som ett där det omedelbart säger "Åh, under förutsättning att affären fungerar." Du nämnde inte vad siffrorna driver det till en ränta i tvåorna. Okej, folk blir förälskade i räntan. Det är en ego-grej. "Min kurs är hög. Min kurs är låg. Jag är i tvåorna." Det betyder ingenting.
Om fastigheten förlorar pengar varje månad eller du kan få en billigare betalning om du köpte någon annans hus som du inte gjorde föremål för. Det spelar ingen roll vilket pris du har. Det spelar roll vad fastigheten faktiskt producerar. Du skulle teoretiskt sett kunna köpa ett hus med en ränta på 40% om det flödade kontant. Om det gav tillräckligt med pengar är det det som verkligen betyder något. Så du behöver göra lite läxor här, köra några siffror och se, "Om jag köper den här fastigheten med deras bolån, kommer den att fungera som jag vill att den ska fungera?"
Om det inte bara slutar titta på det. Köpeskillingen kommer att vara problemet här, inte bara räntan. Om det fungerar så har du ditt svar. Nu behöver du bara ta reda på hur du strukturerar den om du ska köpa den. En del av problemet är att du kommer att behöva komma på skillnaden mellan vad de är skyldiga och vad de ber om. Så låt oss säga att det finns en inteckning på den här saken för 700,000 1.3, och de vill sälja den för XNUMX.
Tja, den där $600,000 XNUMX skillnaden skulle du behöva lägga som handpenning, eller så skulle du behöva betala som en anteckning till dem, eller så måste du få från en annan långivare, och den långivaren kommer inte att vilja ge dig lån eftersom de kommer att ligga på andra plats efter lånet som redan finns där. Se, när vi får ett lån för att köpa en fastighet, betalar vi av de befintliga panträtterna med pengarna från det nya lånet, vilket sätter det nya lånet tillbaka i första position, vilket är där de alltid kommer att vilja vara . Detta är en annan komplikation som kommer upp med ämnet strategi.
Så om de bara är skyldiga 1.1 miljoner, och de försöker sälja den för 1.3 miljoner, och du har de 200,000 XNUMX $ som du ändå skulle lägga som handpenning, kan det fungera. Men allt måste passa perfekt för dig om du ska få något sådant här att fungera. Mitt råd är att inte se på kreativ finansiering som ett sätt att få en dålig affär att verka som en bra affär. Det låter nästan som att du försöker övertala dig själv i den här affären eftersom deras kurs är i tvåan, eller så säger du, "Hej, vi känner varandra. Här är min chans att använda alla de coola saker jag lärde mig på BiggerPockets."
Jag gillar verkligen spänningen, men det är inte vad kreativ finansiering är idealiskt utformad för att vara. Det är mer när någon är i en oerhört nödställd situation, och de är väldigt motiverade att sälja, och de är villiga att göra kreativ finansiering även om det vanligtvis inte är i deras bästa intresse. Nu, om du funderar på att köpa det här huset till dig själv eftersom du nämnde att du byter ut ditt stadsbostad, så kanske det här är en primär bostad, så är din due diligence ännu lättare. Titta på vad din inteckning skulle vara på det här huset, om du antar deras inteckning.
Jämför det med vad ditt bolån skulle vara på ett liknande hus som du skulle kunna köpa om du köpte det med dagens räntor och se vilken av dessa situationer som känns bättre för dig. Gillar du den här mer till det här priset, eller gillar du den till till det priset? Och om du gillar det här huset mer, är det enda du behöver reda ut situationen med säljaren där det kan finnas en skillnad mellan hur mycket de är skyldiga i sitt gamla bolån som du tar över och hur mycket köpeskillingen är att du kommer att behöva betala mellanskillnaden. Lycka till med det.
Kille:
Hej David, tack för att du svarade på frågan. Jag heter Guy Baxter. Jag är 26 från San Diego, Kalifornien. Jag har lyssnat på podden i nästan tre år nu och köpte precis i år min första fastighet i San Diego. Jag köpte den i maj.
Jag kommer upp på den sjätte månaden och har några frågor om BRRRRing, bara med de nuvarande marknadsförhållandena. Sedan jag köpte fastigheten har räntorna gått upp en hel del, och jag försöker bara bestämma mig för om jag ska fortsätta på BRRRR:s väg och på ett sätt bita ihop med de högre räntorna och dra alla mina pengar ut så att jag kan lägga den och distribuera den någon annanstans, eller om jag ska behålla den lägre månatliga betalningen och bara spara lite mer till nästa år för att hacka igen.
Lyckligtvis, med de stigande räntorna i San Diego, har priserna inte riktigt sjunkit ännu, så jag borde kunna få det mesta, få tillbaka alla mina pengar, kanske lite mer, och ja, förhoppningsvis, det är vettigt . Jag kan inte vänta på att höra svaret. Tack.
David:
Hej, tack för det, Guy. Okej. Det här är en vanlig fråga, och jag kommer att göra mitt bästa jobb för att bryta ner den på ett sätt som hjälper alla. När du försöker bestämma dig, "Ska jag refinansiera från min låga ränta till en högre ränta", vilket är vad du måste göra för att få ut dina pengar från affären för att köpa nästa affär. Den felaktiga frågan att ställa är: "Ska jag behålla min låga ränta eller få en högre ränta?"
Den rätta frågan att ställa är, "Hur mycket pengar skulle jag behöva spendera varje månad om jag refinansierar för att dra ut mina pengar mer än vad jag spenderar nu?" Så låt oss säga att din skuld är tre tusen kronor i månaden, och om du refinansierar kommer den att gå upp till 3,500 500 till den högre kursen med det högre lånesaldot eftersom du drar ut pengarna. Okej. Så nu har du en $XNUMX förlust om du gör detta.
Du vill jämföra det med hur mycket pengar du kan tjäna om du återinvesterar pengarna som du drog ut. Så om du drar ut $250,000 250,000, kan du investera $500 på ett sätt som ger dig mer än de $500 som det kostar dig varje månad extra att ta det nya lånet? Så nu jämför du XNUMX extra med vad jag kan få extra någon annanstans. Det är rätt sätt att se på det här problemet. Nu ser det naturligtvis bara på kassaflödet, medan fastigheter tjänar pengar på många olika sätt.
Men om du kan få kassaflödet något nära, är det enkelt att köpa den nya fastigheten eftersom du så småningom kommer att få uppskattning. Du kommer att få tillbaka ett lån på en ny fastighet. Du kommer att få hyror som går upp på den nya fastigheten medan ditt bolån förblir detsamma. Så varje år kommer det teoretiskt att bli mer värdefullt för dig, och över en 5, 10, 15, 20-årsperiod kommer det nästan alltid att vara en överlägsen investeringsstrategi att ha två fastigheter istället för en. Så för det mesta, för det mesta, kommer det att bli bättre att dra ut pengarna för att köpa mer fastigheter i det långa loppet, men det är inte alltid fallet.
Okej. Om du har ett otroligt bra kassaflöde på San Diego-fastigheten, kanske det är en bättre livskvalitet för dig att bara leva på det och inte återinvestera. Om du har ett gäng fastigheter och du inte vill köpa mer, kanske det är ett bättre drag att bara hålla fast vid var du är. Men det jag vill komma fram till är att inte ställa frågan: "Ska jag ta mig ur de fyra procenten för att komma in på sex och en halv procent?" Det spelar bara ingen roll. Det spelar roll vad kostnaden för det kapitalet är.
Hur mycket kostar det dig att dra ut de pengarna, och hur mycket kan du tjäna med pengarna om du återinvesterar dem, eller kommer du att förlora pengar om du återinvesterar dem? Tänk om det bara inte finns några möjligheter där ute? Det är ett realistiskt scenario för många människor. Det finns inget att köpa som de gillar. I så fall är det inte bra för dig att göra en utbetalningsrefinansiering och ha kapital om du inte tänker spendera det på någonting. Okej.
Så ställ dig själv de rätta frågorna. Tänk igenom detta. Kanske ge oss en annan videoinlämning med några olika investeringsmöjligheter som jag skulle kunna jämföra. Och då kan jag ge dig ett bättre svar på om du ska ta ut pengarna från San Diego-huset och sätta tillbaka dem på marknaden i en annan fastighet.
Okej. Tack alla för att ni ställer era frågor. Om du inte gjorde det skulle vi inte ha en show, och jag uppskattar verkligen att vi kan ha en. Och jag vill fråga: "Gillar du showen?" I det här avsnittet av showen läser jag kommentarer från YouTube-videor på tidigare program, så att du får höra vad andra människor säger. Och här är också där jag skulle fråga om du vill gilla och prenumerera på den här videon och den här kanalen och lämna dina kommentarer på YouTube så att vi kan läsa eventuellt i ett framtida avsnitt.
Okej, det här kommer från avsnitt 699, tips från en lyssnare angående en osäker hyresgäst från Ariel Eve. På fråga två, ring Adult Protective Services för att uttrycka din oro. De kommer att göra en utredning angående hennes säkerhet att leva ensam. Vår nästa kommentar kommer från Iceman Ant. Ariels kommentar där kom från en person som hade en hyresgäst och de var oroliga för sin säkerhet. De var rädda för att personen skulle svimma eller kanske till och med dö i den enhet de hade, och de ville veta om de hade någon faktisk skyldighet att ta hand om personen eller något ansvar i det scenariot.
Vår nästa kommentar kommer från Iceman Ant. "LOL. Han sa, program. Det är coolt, David. Jag växte också upp i VHS-området.” Okej, det här är lite kritik som jag förtjänar. Jag gjorde en kommentar när jag hänvisade till gamla TV-program, och jag kallade honom program eftersom det var vad min mormor brukade kalla dem, och det satt fast i mitt huvud, och det kom ut när jag pratade. Och Iceman ropade på mig. Det brukade vara: "Ser du på ditt favoritprogram?" Jag vet att någon där ute kommer ihåg att folk brukade ringa TV-program, program.
Det finns vissa sådana saker som vi bara fortfarande säger. Som någon kommer att säga, "filmar du?" Och jag tycker att vi inte riktigt använder film längre. Ingen har använt film på länge. Som nu skulle vi förmodligen säga inspelning, men du kommer fortfarande att höra folk säga att filma. Okej. Vår nästa kommentar kommer från Brie. "Jag är oroad över den första tittarens fråga eftersom seriell hushacking också skulle vara min strategi för att komma igång. Men om du inte kan använda hyresintäkter från fastigheten du för närvarande ockuperar till skuldernas inkomstkvoter, utgör det ett stort hinder för att kvalificera dig för det andra huset. Det är första gången jag hör om detta. Så alternativet är att flytta ut genom att antingen hyra eller öka W2-intäkterna för att ha råd med de två husen utan att räkna hyresintäkterna. Några andra tips?"
Okej. Kort kommentar och fråga har att göra med det faktum att när du hackar på ett hus så kan du inte ta inkomsten som du får betalt och använda den till inkomst för din nästa fastighet. Du får inte använda inkomst från en primär bostad för att kvalificera dig för fler fastigheter och din nästa fastighet i de flesta fall. Nu tror jag att om det har en ADU eller ibland om det är en duplex eller om du bor i en enhet och hyr ut den andra, kanske du kan. Men många gånger säger långivare: "Nej, det är ditt primära. Du kan inte räkna inkomsterna som kommer in från det eftersom vi inte kan verifiera det."
Detta är också ett problem när folk inte gör anspråk på den inkomsten på sina skatter. Om du inte gör anspråk på inkomsten på dina skatter, kommer du definitivt inte att kunna använda den för att kvalificera dig för nästa hus. Och jag säger ofta åt folk att hacka hus varje år. Nyckeln är när du flyttar ut från det sista huset, det är nu inte längre ett primärt boende. Det spelar ingen roll om ditt lån är ett primärt bostadslån.
Och förresten, om du undrar, nej. Om du flyttar från ett hus är det din primära bostad, det anpassar sig inte bara automatiskt till ett investeringsfastighetslån med en högre ränta. Banken vet inte, bryr sig inte, spelar ingen roll. Du fick det lånet som en primär bostad och de lånevillkoren, om du fick en fast ränta, kommer inte att förändras under nästa tidsperiod, vanligtvis 30 år som du har det lånet.
Så när du flyttar ur det får du fortfarande ett lån som är ett primärt bostadslån, men nu på dina skatter hävdas det nu som en inkomstegendom. Du gör nu anspråk på inkomsten som den ger, och du kan nu använda den inkomsten för att köpa ytterligare fastigheter. Så ibland köper du ett hus, du hackar det, du flyttar ut från det till något annat, sedan börjar du hävda att inkomsten på dina skatter är en investeringsfastighet, vilket inte skadar ditt DTI. Då kan du köpa ditt nästa hus. Du kan upprepa den processen i all oändlighet. Så det saktar ner hur snabbt du kan skaffa nya hushack.
Men i värsta fall kan du fortfarande göra det vartannat år, eller hur. Och när du väl kommer till en viss punkt kommer du inte att behöva den extra inkomsten för att kvalificera dig. Din skuld i förhållande till inkomst kommer att bli bra från att hyran du har av alla tidigare hus som du köpt räknas till din inkomst. Så det kan göra det lite långsammare att komma igång, men på lång sikt kommer det inte att skada dig så mycket. Tack för det, Brie.
Nästa kommentar kommer från Austin. "Jag tror att det finns något Eli, som ställde frågan om hushackning, kunde göra. Du kan köpa ett primärhus en gång om året. Så om han kommer på det året, låt oss säga att hans ett år i hans hus är den 12/11/22, kan han få rumskamraterna att skriva på ett nytt hyreskontrakt som inte är ett hyresavtal för rummet, men hela husarrendet. Låt sedan rumskamraterna skriva på det för, låt oss säga, 1 januari 2022. Även om det är december nu kan de gå med på ett nytt hyresavtal nu. Så han kan bo i huset från 12/11 till 12/31 och försöka hitta ett nytt hus.
Han kan gå till sin långivare nu och visa sitt hyreskontrakt den 1 januari, och de kommer att räkna 75 eller 80 % av hyran som inkomst. Eller om alla hans rumskamrater vill flytta ut den 31 december kan han bara hyra, förhyra ut hela huset till en familj och få ett undertecknat hyreskontrakt. Ta det undertecknade hyresavtalet till långivaren, och de kommer att räkna 75 eller 80% av hyran som inkomst för att hjälpa DTI. Det andra som Eli kunde göra är att försöka köpa en duplex. Låt oss säga att duplexet har sida A hyrt för 75 och sida B är ledig. Långivaren skulle räkna med 80 eller XNUMX % av hyresintäkterna från sida A mot sitt DTI. Nyfiken om någon har andra idéer. Jag hackar också hus och vill skala.”
Okej. Tack, Austin, för ditt bidrag där. Jag skulle... Det kan vara rätt, men vi skulle behöva verifiera detta innan vi antar att något av råden du får bara skulle fungera. Så när jag är i ett sådant här scenario går jag bara till en låneansvarig och säger: "Hej, hur fungerar det här?" Nu, för det mesta, kommer inte låneansvariga att veta det heller. Det här är alldeles för granulärt. Så de kommer att gå till långivaren och de kommer att säga, "Hej, jag måste prata med en kontoansvarig. Vilka är dina regler för emissionsgarantier när det kommer till dessa scenarier?”
Och de ska gå och prata med en försäkringsgivare. De kommer att vänta på att höra av sig. Garanteraren kommer att leta upp villkoren som de har för alla olika låneprogram och meddela dig om det fungerar, eller kan det inte fungera, eller vad som skulle fungera. Och så återkommer vi till dig. Det är därför jag har ett låneföretag, det enda mäklarföretaget, och det är därför jag går till dem och säger: "Hej, det här är mitt problem. Hur kan vi fixa det?" Och jag låter proffsen fixa det. Det är frestande att försöka lista ut allt detta på en YouTube-kolumn, men det är inte klokt. Det finns inget sätt att någon här kommer att kunna veta, och dessa regler ändras hela tiden.
Så din bästa insats, om du har frågor, är att faktiskt kontakta en låneansvarig eller en låneförmedlare och fråga dem: "Hej, det här är mitt problem. Hur kan jag fixa det?" Låt dem komma tillbaka till dig med några svar. Och vår sista kommentar kommer från Kelly Olson. "David, säger du hela tiden, ansvarsfull partner. Försök att säga accountabilabuddy. Det rullar av tungan och är roligt att säga.” Accountabilabuddy. Okej, det är lättare att säga, och det är också lite cheesiger, och jag vet inte hur väl grön ost kommer att träffas. Så för tillfället kommer jag att använda den väldigt fyrkantiga ansvarspartnern, men jag kommer att säga, Kelly, accountabilabuddy kommer förmodligen att ta fart. Det kommer att bli väldigt populärt.
Och om ni föredrar accountabilabuddy, vänligen meddela oss i kommentarerna genom att bara skriva i accountabilabuddy. Okej. Vi älskar och vi uppskattar ditt engagemang. Vänligen fortsätt att göra det. Gilla, prenumerera och kommentera på denna YouTube-kanal. Och om du lyssnar på en podcast-app, ta dig tid att ge oss en femstjärnig recension. Vi vill bli bättre och förbli relevanta, så snälla skriv till oss om du är på Apple Podcast, om du är på Spotify, Stitcher, vad det nu är. Vi kommer inte att förbli den bästa fastighetsrelaterade podcasten i världen om ni inte ger oss dessa recensioner. Så det är därför jag ber om det. Tack så mycket. Okej. Låt oss gå tillbaka till showen. Vår nästa video kommer från JJ Williams i St. Louis, Missouri.
JJ:
Hej David. Jag har kontrakt med en säljare som finansierar fastighet. Det är ett historiskt hem som vi ska se över att förvandla till... Det skulle vara tre enheter i huvudbyggnaden, och sedan finns det också ett litet hem förknippat med det. Det är zon flerfamiljshus och kommersiellt. Så vi funderar på att göra två Airbnbs på den lägre nivån samt det lilla hemmet. Och då funderar vi på att göra antingen en kontorslokal eller långtidsuthyrning på övervåningen.
Affären är 125 med 10 % lägre säljarfinansiering, och sedan kommer det att kosta mellan 70 och $80,000 XNUMX att rehabilitera allt. Jag är bara nyfiken. Jag har aktier att dra ut alla pengar ur för att göra rehaben. Är det smartare att ta ett lån mot dessa aktier, eller ska jag bara dra ut dem, använda pengarna, och på så sätt blir mitt kassaflöde lite bättre? Låt mig veta vad du tycker. Uppskattar dig.
David:
Wow, JJ, det här är en mycket intressant fråga. Jag får inte dessa så ofta, vilket är roligt eftersom du började din fråga och gav mig alla detaljer om själva affären, och när du sedan ställer den riktiga frågan i slutet, inser jag att ingen av dessa detaljer är relevanta. Men grattis till affären du sätter ihop och för att du förklarar hur det kommer att fungera. Det är ganska coolt.
Okej. Den verkliga frågan här är: "Jag har aktier. Ska jag sälja aktierna och använda pengarna till handpenningen, eller ska jag ta ett lån mot aktierna för att göra detta?” Detta kommer att bero på hur stark din finansiella ställning är. Om din position är stark kan det vara bättre att ta lånet mot aktierna. Nu förutsätter detta naturligtvis att aktierna håller sitt värde eller går upp. Om aktierna faller och du tar ett lån mot dem, hamnade du bara i dubbel risk där. Du förlorade pengar på aktierna, och du förlorar pengar på lånet du måste betala, eller hur.
Och vi vet aldrig exakt hur det kommer att fungera. Så de flesta finansguruer som jag kommer att ge dig råd som är konservativa. Nästan alla kommer att säga, "gör inte det." Okej. Det här sätts på min lilla Dave Ramsey-hatt här. "Gör aldrig hävstång mot aktier. Faktum är att du inte borde ha hävstång på någonting. Sälj allt och betala kontant för huset, sälj allt och betala kontant för huset. Var inte dum." Nu kan han ha rätt eftersom jag inte vet tillräckligt om din situation för att kunna berätta för dig. Men jag kommer att säga att om du har en stark finansiell ställning och du tror på aktierna, är det inte en hemsk idé, enligt min åsikt, att ta ett lån mot honom för att köpa fastigheten.
Det är en hemsk idé om du inte kan göra både husbetalningen och betalningen på lånet mot dina aktier, förutsatt att allt går fel med denna hyra. Okej. Det här är ett råd jag skulle ge till alla. Anta den värsta fördelen. Du kan inte hyra ut fastigheten, det går nio månader där den är ledig. Du måste betala lånet till personen som sålde dig fastigheten, och du måste betala lånet mot aktierna, och rehaben går högt. Kan du fortfarande täcka alla dina skuldförbindelser med pengarna du har sparat och pengarna du tjänar på jobbet?
Om svaret är nej, låna inte mot aktierna. Gör inget extra riskabelt om du inte har de extra pengarna. Om svaret är: "Ja, David, jag har levt under mina bönor i fem år. Jag sparar mycket pengar varje månad. Jag jobbar riktigt hårt. Jag är bra med kontanter." Jo då, min vän har förtjänat rätten att använda hävstång, och det är precis så jag ser på det. Hävstång är stor. Det är inte bra för alla. Det är avsett för människor som förstår hur man använder det. Det finns många saker i livet som är så här.
Okej. Bilar är fantastiska, men vi låter inte nioåringar köra dem. Vi låter inte ens 25-åringar köra dem om de inte har klarat en förarsäkerhetskurs och klarat provet och förstår trafikreglerna. Du måste förtjäna rätten att köra. Du måste förtjäna rätten att leka med elden, eller hur. Det finns människor som använder eld i sina jobb. Det finns svetsare. Det finns olika typer av människor som använder värme för att leda vissa saker. Men du ger dem inte bara verktyget och låter dem leka med det direkt. Du måste förtjäna den rätten. Hävstången är väldigt lika. Var klok på det. Om du kan hantera det, använd det. Om du inte kan, vänta bara och använd den i framtiden.
Låt mig veta i kommentarerna vad ni tycker om mitt sätt att använda hävstång. Okej. Vår nästa fråga är rad, och den kommer från Claudia Dominguez i Coral Springs, Florida. "Jag köpte en fastighet i slutet av 2021 som fungerar som min primära bostad tills jag kan hyra ut den senare under 2022, ett års ägarbeläggningskrav enligt föreningen." Så det låter som att Claudia här köpte en fastighet i HOA. "Eftersom det här kommer att bli min första hyresbostad har jag flera frågor som jag skulle älska hjälp med."
Okej. Det är ett hus på 1800 kvadratfot med tre bäddar, två badrum. Det är en hörnenhet, stadsbostad på en våning med ett garage för två bilar köpt för 322 med 10 % ned på ett 30-årigt bolån. Claudia tror att den skulle kunna hyra för 2,500 2,800 till 2100 400 per månad. "Våra månadskostnader, inklusive föreningsavgifter, är 700." Så vad vi egentligen tittar på är 50,000 till $5,000 per månad i kassaflöde innan vi tittar på underhåll och allt annat. Okej. Fråga. "Hur skulle jag beräkna min potentiella ROI på fastigheten? Vår handpenning och stängningskostnader kom till XNUMX XNUMX. Vi spenderade ytterligare XNUMX XNUMX på nya golv efter inflyttning innan det blev skador på laminat som fanns där tidigare.”
Okej, låt oss börja med det. Du beräknar inte ROI eftersom du har bott i den i ett år, och det spelar ingen roll vad du lägger ner. Det spelar roll hur mycket eget kapital du har i fastigheten just nu. Så subtrahera mäklararvoden, stängningskostnaderna, eventuella försäljningskostnader från att sälja detta hem, och ta reda på hur mycket pengar du skulle ha kvar. Okej. Du kommer då att ta de 400 i månaden som du skulle få om den hyrs för 2,500 12. Vi kommer att vara konservativa. Vi ska multiplicera det med 12. Okej. 400 månader gånger 4,800 i månaden är $XNUMX XNUMX på ett år.
Okej. Du kommer att dividera det med mängden eget kapital som du har i huset just nu. Så det är köpt för 322 med 10 % ned. Så du har verkligen knappt något eget kapital alls, troligen. Okej. För om du sålde huset kommer dina stängningskostnader förmodligen att vara nära 6%. Så det lämnar dig med bara 4% eget kapital i denna fastighet, vilket förmodligen är 12 tusen. Så låt oss säga att det har gått upp lite, och låt oss säga att du har något att säga... Man, låt oss hjälpa dig här eftersom Florida hade ett bra år, och låt oss säga att du har $40,000 XNUMX i eget kapital i den här fastigheten.
Så om vi delar de 4,800 40,000 med 12 40,000, ger det oss en avkastning på eget kapital på 4,800 %, vilket är ganska bra på dagens marknad. Okej. Men låt oss säga att du inte ens har 12,000 40 i eget kapital. Om vi delar de XNUMX XNUMX med ... Låt oss säga att ditt hus inte har rest sig alls och att du bara har cirka XNUMX XNUMX USD där inne. Nåväl, nu kommer avkastningen på ditt eget kapital att bli XNUMX%. Så ju mindre eget kapital du har i affären, desto högre är avkastningen på ditt eget kapital, vilket innebär att desto mer vettigt är det att hyra ut det istället för att sälja det och lägga pengarna någon annanstans.
Så, innan jag går djupare in på din fråga, ser det redan ut som att flytta ut från den här fastigheten och att hyra ut den kommer att vara en självklarhet för dig, men låt oss fortsätta. "Hur kan jag bekräfta om det är ekonomiskt vettigt att uppdatera badrummen?" Det kommer det förmodligen inte. Bara den summa pengar du kommer att behöva spendera för att uppdatera badrum kommer inte att öka din hyra med så mycket som du tror. Men din fråga var inte: "Ska jag?" Det var: "Hur kunde jag veta det?" Och så mitt svar till dig kommer att vara om att uppdatera badrummen kommer att öka hyran som du kan få in genom en positiv avkastning på investeringen, det är vettigt att göra det.
Så om du kunde höja hyran från 2,400 2,800 till 15 15 bara genom att uppdatera badrummen, och det skulle bara kosta dig, säg, XNUMX tusen kronor att uppdatera badrummen, och du kommer att hålla det som hyra under tillräckligt lång tid tid att göra tillbaka de XNUMX tusenlapparna, det är så du bestämmer den frågan. "Jag kämpar med min egen partiskhet att jag inte skulle hyra en fastighet föråldrade badrum. Jag överväger en lågbudgetrenovering eftersom jag kan få mer moderna begagnade handfat, och jag upptäckte att badkar kan målas. Jag är bara inte säker på om jag ska fortsätta spendera pengar på det här."
Okej, först och främst, bra jobbat av dig för att känna igen din egen partiskhet. Det är förmodligen inte så stor sak som du tror. Men du har påverkat mig. Om du funderar på att göra en lågbudgetrenovering, en del av det själv, där du bara skaffar nya fåfänga och måla ett badkar, ja, det kan faktiskt vara vettigt för dig att göra. Jag antar att det här var en hel badrumsrenovering som vi pratade om.
"Om marknaden fortsätter som den har varit de senaste kvartalen kommer det att innebära att jag spenderar betydligt mer på nästa fastighet jag köpte med avsikt att hyra ut den. Vilka kriterier ska jag ta hänsyn till för att försäkra mig om att jag köper en bra investering till vad som känns som höga priser? Jag tror att jag har hört att uppskattning inte borde vara en omedelbar faktor, eller ska jag värdera en faktor för långsiktiga innehav? Jag är inte säker på hur jag ska uppskatta ökningen av hyrespriserna som annars skulle kunna stödja köpet av nästa fastighet på en trång marknad."
Återigen, räntorna spelar ingen roll när du fattar det här beslutet. Jag vet att det känns konstigt att höra, och inköpspriserna spelar ingen roll. Vad spelar roll kommer det att gå upp i värde från när jag betalade för det och kommer det att gå till kassaflödet? Nu påverkar räntor och inköpspriser kassaflödet, och de är endast relevanta för det ändamålet. Det betyder att ju högre köpeskilling och ju högre kurs, desto svårare är det att likvidera. Men i och för sig är de inte viktiga. Så de kriterier som jag tycker att du bör ta i beaktande är att det kommer att gå mer av din tid och mer av din ansträngning på att leta efter en annan affär för att ersätta den du har.
Och detta är inte ovanligt i fastigheter. I själva verket är detta förmodligen närmare en hälsosammare marknad än vad vi har sett sedan förra kraschen. Jag vet att det låter galet, men vi blev bortskämda. Vi vande oss vid att köpa en fastighet som uppskattade varje år som behövde mycket lite arbete som inte var avsett att flödet i första hand. Detta var mestadels bostadsfastigheter. Vi har alla köpt. Det kassaflödet från dag ett, och inte bara kassaflödet, utan kassaflödet i tvåsiffriga siffror. Det är bara vi som blir bortskämda. Och nu när vi inte är bortskämda längre är vi arga över det.
Men traditionellt sett, på det sätt som fastigheter är strukturerade, är det tänkt att tjäna pengar på lång sikt, inte på kort sikt. Så det är okej om det är svårare än vad vi trodde att få det att fungera. Fastigheter är fortfarande ett bra investeringsbeslut. Fråga två av tre lånealternativ. "Vilka är de bästa lånealternativen för att köpa en fastighet? Jag har ett W2-jobb som betalar över genomsnittet för mitt område. Och jag har bra kredit, men jag har bara tillräckligt för ungefär 10% handpenning på nästa fastighet. Eftersom jag redan äger en fastighet tror jag att det kommer att tvingas ett konventionellt lån som kräver 10 % ned.”
Okej. Så det bästa lånealternativet för dig är att göra samma sak på ditt nästa hus som det första du gjorde som vi precis pratade om. Du vill använda ett primärt bostadslån och lägga ner så lite som möjligt. Du behöver inte lägga ner 10%. Du kan faktiskt lägga ner 5% i många fall eller tre och en halv procent om du inte redan har ett FHA-lån. Om du inte köper det som en primär bostad, vilket innebär att du flyttar från det du bor i och du inte kommer att köpa ett annat hus att bo i, kommer du att bo någon annanstans. Du kan lägga ner 10% många gånger som fritidshus. Okej.
Så dessa är som ett hus som du kommer att hyra ut någon gång. Men du kommer att hyra ut till andra människor, eller så kommer du inte att bo där som din primära invånare. Så kontakta oss om du vill att vi ska leta efter ett semesterbostadslån åt dig eller gå till någon på BiggerPockets, använda deras verktyg där och hitta en person som är medlem som gör bolån och fråga dem, "Hej, vilka alternativ har jag har om jag inte vill bränna mitt fritidshuslån? Jag vill köpa en primärbostad.” Men jag antar inte att du måste lägga ner 10 %. Du kan med stor sannolikhet komma in i något för tre och en halv till 5 % eftersom du flyttar från din nuvarande primära bostad.
Många tror att du bara kan ha ett primärt bostadslån åt gången. Det är inte sant. Du kan vanligtvis bara ha ett FHA-lån eller ett VA-lån åt gången. Men du kan ha mer än ett primärt bostadslån åt gången eftersom inte alla primära bostadslån är VA och FHA. Du kan få ett konventionellt lån, ofta med 5 % ned på en primärbostad. Fråga tre av tre. Det här är en familjerelaterade fråga.
"Jag hackar huset för att börja. Jag bor med mina barn i fastigheten som ska hyras. Vi har precis flyttat från en lägenhet som vi bara bodde i i sju månader efter att vi flyttade från huset vi sålde 2021. Min avsikt är att köpa en annan fastighet och bo i den ett tag innan vi hyr ut den och sedan i slutändan köper min lång- terminshem. Jag känner att det kan påverka dem negativt att tvinga mina barn att flytta vartannat till vartannat år, men jag vill inte använda mina barn som en ursäkt för att inte uppnå mina mål. Hur förenar du några av kraven på fastighetsinvesteringar, i mitt fall hushackning, där jag flyttar runt mina barn varje år till en ny plats med vad som känns som brister när jag ska fostra familjen?”
Åh, det är en bra fråga här. Och, naturligtvis, frågar du en kille som inte har familj och inte har några barn, och ändå kommer jag fortfarande att sitta här och göra mitt bästa för att förklara detta svåra samtal. Först och främst vill jag bara säga att jag förstår faktiskt, jag kan inte bokstavligen förstå, men jag känner empati med vad du går igenom, och jag tror att du är en bra person för att ens ställa den här frågan. För i podcaster som denna pratar vi alltid om de finansiella komponenterna i fastigheter. Det är därför folk är här för att lyssna. Men vi skulle vara dumt att inte erkänna att det finns en känslomässig komponent i fastigheter också.
Detta är en del av processen, och om du vill att ditt undermedvetna ska komma bakom det du gör och stödja dig i det, måste du tillfredsställa den känslomässiga sidan av dig. Så jag är glad att du frågar detta, och om andra människor har undrat samma sak, må du inte dåligt över det. Detta är helt normalt och något som vi alla måste arbeta igenom som investerare. Faktum är att en av anledningarna till att jag tror att det tog längre tid i livet att bilda familj var för att jag visste hur svårt min brottsbekämpande karriär, mina hundra timmar långa arbetsveckor, mitt engagemang för att bygga företag och tjäna pengar genom fastigheter skulle påverka en familj negativt. Det är svårare, och jag tror att det låg i mitt bakhuvud, och jag drev bara på att starta familjen för att jag ville bygga framgång på den här arenan först.
Det är uppenbarligen en annan position jag är i nu. Så nu, om jag ville bilda familj, tror jag att jag kunde utan en del av den skulden. Men du är precis där, smack dab mitt i en del av denna mammaskuld. Så låt oss arbeta oss igenom den här. Claudia, det första jag tänker på är att du vill ha ett ärligt samtal med dina barn och berätta varför beslutet kommer att vara en fördel för familjen i framtiden. Det är ett läromedel, eller hur.
Så kanske dina barn inte är tillräckligt gamla för att förstå matematik, men om de är det kan du förklara för dem: "Det här är vad vår husbetalning är. Nu, om vi flyttar in i det andra huset, kommer det bara att bli så mycket. Det betyder att mamma inte behöver jobba lika mycket på jobbet, och jag kan vara hemma med dig mer om vi flyttar igen." Jag skulle inte säga: "Detta betyder att mamma tjänar så här mycket mer pengar", för om jag var ett barn, jag hörde det, skulle jag säga: "Åh, coolt, så du kan köpa fler leksaker till mig nu", vilket är inte dit du vill att konversationen ska gå. Så gör korrelationen mellan ju mer pengar du sparar, desto mer kan du vara med dem.
Nästa sak jag skulle göra är att jag skulle försöka hitta ett sätt att göra det roligt. Ingen gillar att röra på sig. Det är jobbigt, eller hur. Så kan du göra det roligt? Kan det finnas någon form av belöning som du kan ge dessa barn som inte kostar pengar, som kommer att göra det här mindre av en... Jag vet inte om traumatisk är rätt ord, men mindre av en negativ upplevelse. Kan ni alla träffas och äta pizza eller popcorn på golvet när ni flyttar, sitta på bönor och dela historier om er favoritdel av det nya huset?
Kan du ta ett äventyr som familj och gå runt i grannskapet och peka ut de hus som du gillar mest eller se hur långt bort restaurangerna är, glassbutiken eller biografen? Kan du ta dem till de nya filmerna och säga, "Hej, barn, låt oss jämföra det här med den andra biografen och se vad om den här kan vara bättre." Höger. Kan du förvandla det till ett spel eller ett system eller ett mönster där de, varje gång de rör sig, lär sig vad som krävs för att röra sig och så att de blir bättre på att göra det? Nu vet jag inte att om det är en flytt som är supersvår för barn så mycket som det är att byta skola, det är vad jag skulle tro. Det är att behöva förlora några av sina vänner.
Så om du kan inhysa hack i samma skoldistrikt, skulle det definitivt vara bättre. Om inte, skulle jag ha många samtal om vad de går igenom i skolan. Många föräldrar gör misstaget att anta att allt är bra för deras barn eftersom deras barn inte säger någonting. Men när jag var liten tänkte jag inte gå hem och prata med min mamma eller pappa om jag blev mobbad eller om jag hade ett problem på gång. Det hände inte så ofta, men jag tänkte definitivt inte gå och prata om det. Och de gånger jag försökte prata om det med mina föräldrar, avfärdade de det liksom för att de hade andra saker på gång i deras liv som de var mer stressade över.
Så jag var som när vi flyttade, det var ett väldigt, väldigt, väldigt svårt drag för mig. Jag gick i sjuan, så jag gick på högstadiet på en ny skola med ett gäng barn som hade mycket mer pengar än barnen i förra skolan. Och jag klädde mig inte särskilt bra, och jag blev retad, och jag hade aldrig blivit retad eftersom jag var väldigt populär i min första skola. Jag visste bara inte hur man hanterar den här typen av situation. Och det fanns ingen att prata med.
Så jag skulle vara öppen med dem om är de extroverta? Får de nya vänner? Är de introverta? Har de svårt att få vänner? Och ge dem bara några råd om vad de kan göra för att bli mer sympatiska i allmänhet så att övergången inte blir lika svår för dem. Naturligtvis vill jag inse att du gör några uppoffringar här. Det kommer att bli svårare för dem eftersom du gör det här. Så beröm till dig för att du sätter din familj först, även om det kommer att bli svårt på kort sikt. Okej, vår nästa fråga kommer från Jack Graham.
Jack:
Hej, David. Mitt namn är Jack Graham, och jag har en stor fråga till dig, som är, ska jag bonuskostnadssegregera några av mina fastigheter, så att jag inte behöver betala inkomstskatt på min vanliga inkomst? Och bara för sammanhanget har jag cirka fem fastigheter värda cirka 2.5 miljoner i värde totalt. Ungefär 40 % av det är i eget kapital, och jag försöker få några av dessa fastigheter, varav två av dem köpte jag i år, och jag tittade på YouTube, några videor, alla tar upp en segregering av bonuskostnader.
Eftersom jag är en heltidsmäklare och ultrainvesterare arbetar jag mer än 75 timmar i månaden med fastigheter. Så jag kunde tekniskt sett använda den delen av skattelagen för att kompensera för min personliga inkomst. Och i år ska jag betala ungefär 300 till $350,000 XNUMX i skatt, och det vill jag verkligen inte. Så min fråga var till dig, "Hej, ska jag göra det här? Ska jag använda de två fastigheterna som jag köpte i år för att bonuskostnader separera dem så att jag kan behålla pengarna på min bank och förhoppningsvis köpa nya fastigheter i framtiden, och jag skulle kunna använda mina pengar bättre just nu jämfört med att behålla dem... det till regeringen?
Och vilka är konsekvenserna? Betalar jag mer skatt i framtiden? Om så är fallet, är det något jag fortfarande borde göra?” Låt mig veta vad dina tankar är. Stort fan av BiggerPockets, stort fan av dig och vad ni gör. Så tack så mycket för allt, och ser fram emot ditt svar.
David:
Okej, Jack, tack så mycket för det här. Vilken bra fråga här. Så jag ska ge en sammanfattning av vad du beskriver för alla som inte är bekanta med bonusavskrivningar, sedan ska jag göra mitt bästa för att svara på din fråga. Vad Jack pratar om här är att när du köper en fastighet, låt oss kalla det en bostadsfastighet, låter regeringen dig skriva av en del av den fastigheten vart 27 och ett halvt år eftersom den kommer att falla samman. Så de säger att livslängden för den här fastigheten kommer att gå över 27 och ett halvt år. Så du tar det totala priset på fastigheten, dividerar det med 27.5, och du får skriva av det mot den inkomst som fastigheten genererar. Så om det tjänar 500 spänn i månaden, men siffran som jag just beskrev är 400 spänn i månaden, betalar du bara skatt på $100 i månaden.
Om du är en fastighetsproffs på heltid låter de dig ta förlusterna. Så ibland är det som händer att du får skriva av 700 i månaden, men det blir bara 500 i månaden. Så du har 200 USD i månaden som är extra som inte täcks. Om du är en fastighetsproffs på heltid kan du ta de 200 $ och använda dem mot andra sätt som du tjänade pengar på genom fastigheter, provisioner, inkomstväxande hus, tror jag. I stort sett alla sätt som du tjänar på, kan du skydda dig mot de 200%. Nu, när du kombinerar den ersättningen med bonusavskrivning, kan du faktiskt inte vänta 27 och ett halvt år för att ta de pengarna. Du kan göra en studie där de låter dig ta allt i årskurs ett. Det kallas en kostnadssegregationsstudie. Det är lite mer komplicerat än jag beskriver, men jag skulle vara här hela dagen och försöka prata om det.
Så utan att ge dig detaljerna är den övergripande strategin att du tittar på en fastighet. Du bestämmer, "Okej. Tja, så här mycket av det kommer att slitas ut mycket snabbare än 27 och ett halvt år, så jag kommer att ta bort förlusten från det i förväg under år ett." När du kombinerar strategin att ta alla dina förluster till år ett med det faktum att du nu kan skydda inkomster från andra saker kan heltidsanställda fastighetsproffs i slutändan undvika att betala inkomstskatt. Nu är det så här människor som Robert Kiyosaki och Donald Trump och jag säger, "Jag betalar ingen inkomstskatt. Jag betalar inte skatt alls. Jag är inte dum." Det här är verkligen vad de vill. Okej. Det är inte så att de undviker skatter som om de bryter mot lagen, det är att de har återinvesterat alla sina pengar i nya fastigheter, så de har alla dessa nya förluster att ta mot pengarna de tjänar.
Nu låter det bra, och det är därför vi gör det för att vi inte vill betala skatt. Jack här, du vill inte heller betala skatt, men det finns en nackdel. Det finns faktiskt ett par nackdelar som jag kommer att beskriva innan vi vet om detta är rätt drag. För det första kan du aldrig sluta köpa fastigheter när du gör detta. Jag säger att det är som att ta vargen i år. Så länge du köper nya fastigheter... Som att jag fick köpa fastigheter varje år för att kompensera för pengarna jag tjänade, och ibland måste jag spendera nära eller ibland mer än 100 % av pengarna som jag tjänade har att gå tillbaka till fastigheter för att inte betala skatt på det. Okej. Så om ditt mål är att spara ett stort boägg, fungerar det inte alltid. Ibland om du bara vill ha pengar på banken är det bättre att betala skatten.
Andra av. Det är inte gratis. Egentligen, när du tar det hela i förväg, förlorar du förmågan att ta det under de kommande 27 och ett halvt åren eftersom du tog allt under år ett, så att avskrivningarna är borta. Du får inte skydda någon av den inkomsten efter att du har tagit den direkt, vilket innebär att du kommer att betala högre skatter på den framtida inkomsten som den fastigheten ger. Nu, så länge du tar den framtida inkomsten, inkluderad i alla pengar du tjänar som fastighetsproffs, och fortsätter köpa mer fastigheter, kommer du inte att betala skatt på det. Men ser du vad jag pratar om här? Du sugs djupare och djupare in i den här världen där du aldrig kan sluta köpa mer fastigheter.
Och när du slutar köpa mer fastigheter, kommer du att betala skatt på pengarna du tjänar, och du kommer att skatta på inkomsten som dessa fastigheter gör, och den inkomsten kommer inte att skyddas av avskrivning. Den sista nackdelen som jag kan komma på ovanför huvudet är det faktum att det här inte är gratis. Du måste faktiskt betala för kostnadssegregationsstudier, som enligt min erfarenhet kan vara allt mellan sex och $10,000 10,000 per studie. Så inte bara får du inte ta avskrivningen för alltid, du får bara ta den direkt. Du var tvungen att spendera sex till $350,000 XNUMX för lyxen att göra det. Så ja, du kommer att spara $XNUMX XNUMX, men du kommer också att ta några förluster på några av dessa andra sätt jag beskriver.
Med det sagt, om vi går in på en marknad som just nu där jag förväntar mig att se bättre möjligheter än vi har kunnat se, kommer de extra 300 till 350,000 350,000 som du skulle spendera i skatter att göra du är bättre än normalt. Om vi skulle gå in på en marknad där priserna bara fortsatte att gå upp, upp, upp, upp, upp. Och det spelade ingen roll hur mycket pengar du hade. Du skulle helt enkelt inte kunna köpa någonting, och om du gjorde det skulle du förlora pengar när du köpte det, annars kanske det kraschar. Det är en annan historia. Men vi är i en situation nu där du kan ta de XNUMX XNUMX och vänta för att se om det kommer att falla mer. Kommer det att krascha, citat-unquote? Att ha kapital just nu är mer fördelaktigt än att ha kapital i andra scenarier där fastigheter bara fortsätter att explodera på grund av alla pengar som regeringen trycker.
Så jag lutar lite åt det faktum att jag tycker att du borde göra det här, eller hur. En annan sak att tänka på är att om du investerar för framtiden klokt och du ökar ditt eget kapital, så finns det sätt att tjäna pengar på fastigheter som inte är skattepliktiga, som inte är kassaflöden. Så du måste redovisa ditt kassaflöde som inkomst eftersom det är det. Det är därför när människor är som "Kassaflöde, kassaflöde, kassaflöde" och de bara får de små dollartecknen i ögonen som Scrooge McDuck, och de bara är besatta av kassaflödet eftersom det kommer att lösa allt deras problem. Det gör det inte. Det gör det inte. Nu är det jättebra. Jag säger inte att man undviker det, men jag säger att det inte är så bra som vi hyper det.
När du får eget kapital kan du göra cash-out refinansieringar som inte beskattas, inte alls. Och det coola med en utbetalningsrefinansiering är att det vanligtvis tar lång tid för dig att bygga upp eget kapital. Så vanligtvis, under den tid du har byggt upp det egna kapitalet, har hyrorna ökat på det du köpte. Så när du gör en utbetalningsrefinansiering har hyrorna ökat tillräckligt för att stödja den extra skulden du tar på utbetalningsrefinansieringen. Så du tar faktiskt ingen fara. Du förlorar inte pengar när du gör det. Fastigheten fortsätter att betala för lånet som du tagit. Du får en cash-out refinansiering, som inte beskattas. Du kan antingen leva på de pengarna, eller så kan du återinvestera de pengarna i framtida fastigheter som du måste fortsätta köpa om du ska använda kostnadssegregationsstudier och bonusavskrivningar.
Den allra sista punkten som jag just tänkte på och som jag kommer att slänga som ett litet körsbär för detta för dig, Mr. Jack Graham är att bonusavskrivningar inte kommer att finnas kvar för alltid. Jag tror faktiskt att 2023 är det inställt på att skala tillbaka till där du bara kan ta 80 % av värdet och 2024, bara 60 %, och så vidare, tills det slutligen är noll. Så om du funderar på att göra det här, skulle jag säga att du borde göra det nu för varje år kommer det att bli allt mindre fördelaktigt tills det inte finns där alls. Tack så mycket för din fråga. Låt oss veta vad du bestämmer.
Okej, och det var vår show för idag. Men vad ni fick lite grejer på hög nivå där på slutet med några tjusiga ord som kostnadssegregering, bonusavskrivningar, några coola grejer där, och så fick ni också lite grejer från nybörjare som, "Hej, vilket lån kan jag använda för att köpa mitt nästa hus, och ska jag köpa ett hus överhuvudtaget? Hur kan jag hålla min skuld till inkomst hög om jag fortsätter att hacka hem?" Och det är det vi är här för. Vi vill ge dig så mycket värde vi kan så att du kan hitta ekonomisk frihet genom fastigheter precis som många av oss, inklusive jag, gjorde. Och vi skulle älska att sitta här och rota efter er, killar för att titta på er på vägen.
Så tack så mycket för att du följer. Om du vill veta mer om mig speciellt kan du följa mig på sociala medier @davidgreene24. Följ mig på Instagram nu. Du kan också hitta mig på YouTube om du går till youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, och prenumererar på min kanal och kollar in videorna som jag har där där jag gör lite mer personliga saker. Du kan också följa oss på BiggerPockets på YouTube också. Du kan följa oss på Instagram. Du kan följa oss över hela sociala medier. Så titta in oss där och följ också.
Titta, bli av med en del av skiten i ditt liv. Okej. Bli av med en del av de saker som inte hjälper dig med någonting. Bara den tanklösa rullningen eller undergångsrullningen som du gör, och börja faktiskt lyssna på saker som kommer att ge dig en bättre framtid än vad du har just nu. Tack så mycket för din tid och uppmärksamhet. Jag älskar er. Om du har lite tid, kolla in en annan video, och om inte så ses vi nästa vecka.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Hur man hackar ett hus även på en högt prissatt bostadsmarknad
- BRRRR in i en högre ränta och när det är vettigt att ta ut pengar
- Kreativa finansieringsstrategier och om de är värda att använda för bostadsfastigheter eller inte
- Marginallån och när det är vettigt att ta ut hävstång från din aktieportfölj
- ROI (avkastning på investeringar) kontra ROE (avkastning på eget kapital) och hur man värderar en primärt omvandlad hyresfastighet
- Hushackningpåverkan på familjelivet och när flytt är inte värt pengarna
- Bonus avskrivning förklarade och kortsiktig vinst och långvarig smärta stora skatteavdrag
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? Kolla in vår sponsorsida!
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 månader
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- förmåga
- Able
- Om Oss
- om det
- ovan
- Konto
- ansvar
- Ackumulera
- bekräfta
- förvärva
- tvärs
- faktiskt
- Annat
- Vuxen
- Fördel
- Äventyr
- rådgivning
- påverka
- Efter
- mot
- medel
- Alla
- ensam
- redan
- alternativ
- alltid
- mängd
- och
- Annan
- svara
- svar
- ant
- någon
- var som helst
- isär
- Lägenhet
- app
- Apple
- Ansök
- värdering
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- arbitrage
- arbitrager
- OMRÅDE
- områden
- Arena
- runt
- associerad
- Förening
- uppmärksamhet
- austin
- Författaren
- automatiskt
- tillgänglig
- genomsnitt
- undvika
- tillbaka
- bakgrund
- Badrum
- Väskor
- Balansera
- Bank
- barriär
- bas
- baserat
- BAT
- Bönpåsar
- vackert
- därför att
- blir
- passande
- innan
- Nybörjare
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- tror
- fördelaktigt
- fördel
- BÄST
- Bet
- Bättre
- mellan
- förspänning
- Stor
- större
- Bit
- Bonus
- boken
- gränsen
- låna
- båda parter
- köpt
- Brandon
- Ha sönder
- Breaking
- i korthet
- föra
- Bringar
- mäklare
- mäklar
- Brooklyn
- fört
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- Bunch
- bränna
- företag
- företag
- Köp
- Uppköp
- kalifornien
- Ring
- kallas
- Kan få
- kan inte
- kapital
- vilken
- Karriär
- bär
- bilar
- Vid
- fall
- Kontanter
- kassaflöde
- Cash Out
- vissa
- chans
- byta
- Förändringar
- byte
- Kanal
- chattar
- billigare
- ta
- barn
- Barn
- Stad
- patentkrav
- hävdade
- klart
- Stäng
- närmare
- stängning
- koda
- kollega
- College
- Kolumn
- kombinera
- komma
- bekvämlighet
- bekväm
- kommande
- kommentar
- kommentarer
- kommersiella
- provisioner
- engagemang
- vanligen
- företag
- jämföra
- jämförande
- konkurrens
- komplicerad
- komponent
- komponenter
- begrepp
- aktuella
- oro
- villkor
- Genomför
- Bekräfta
- Konsekvenser
- konservativ
- övervägande
- med tanke på
- begränsningar
- kontakta
- innehåll
- sammanhang
- fortsätta
- fortsätter
- kontrakt
- bidrag
- konventionell
- Konversation
- konversationer
- kyla
- Korall
- Corner
- Korrelation
- Pris
- Kostar
- kunde
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- Crash
- Crashing
- Kräm
- skapar
- Skapa
- Kreativ
- Kreativt
- kredit
- kriterier
- kritik
- nyfiken
- Aktuella
- För närvarande
- sandskädda
- Pappa
- FARA
- Dave
- David
- dag
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- December
- Beslutet
- minskning
- djupare
- definitivt
- Efterfrågan
- krav
- distribuera
- beskriva
- beskriven
- förtjänar
- utformade
- detaljer
- Bestämma
- DID
- den
- diego
- Skillnaden
- olika
- svårt
- siffror
- flit
- middag
- Doppa
- avvikelse
- Visa
- nödställda
- distrikt
- inte
- gör
- Dollar
- Donald Trump
- inte
- undergång
- dubbla
- dubbelsiffriga
- ner
- nackdelen
- nackdelar
- driv
- Drop
- tappade
- DTI
- under
- varje
- tjänar
- intjänade
- lättare
- effekt
- ansträngning
- antingen
- Annars
- tillämpning
- ingrepp
- tillräckligt
- tillräckligt med pengar
- underhålla
- Hela
- episoder
- eget kapital
- spärrade
- fastigheter
- uppskatta
- Eter (ETH)
- eve
- Även
- så småningom
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- allas
- allt
- exakt
- exciterade
- Spänning
- utförande
- verkställande
- befintliga
- Bygga ut
- väntar
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- Förklara
- förklarade
- förklara
- extra
- Ögon
- vänd
- Höst
- Fallande
- familj
- fläkt
- Favoriten
- avgifter
- få
- Figur
- Film
- filmning
- Slutligen
- finansiering
- finansiella
- finansiering
- hitta
- finna
- natur
- Förnamn
- första gången
- Fast
- fixerad
- flexibel
- Golv
- golv
- florida
- flöda
- Strömmande
- följer
- efter
- följer
- Fot
- alltid
- forum
- Framåt
- hittade
- Fjärde
- Fri
- Frihet
- ofta
- vän
- vänner
- från
- främre
- full
- kul
- Fundamentals
- rolig
- framtida
- Få
- lek
- garaget
- Allmänt
- genererar
- skaffa sig
- få
- Ge
- ger
- Ge
- Go
- Målet
- Mål
- Går
- kommer
- god
- bra jobb
- Regeringen
- grad
- stor
- Grön
- Väx
- Odling
- Guy
- hacka
- hackare
- hacking
- hacka
- Hälften
- hantera
- hända
- händer
- Hård
- hårt arbete
- har
- har
- huvud
- friskare
- hört
- hörsel
- hjälpa
- hjälp
- hjälpa
- här.
- dold
- Hög
- högnivå
- högre
- historiska
- Träffa
- hålla
- innehav
- innehar
- Hem
- Bostäder
- läxor
- Förhoppningsvis
- värd
- ÖPPETTIDER
- Huset
- hus
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- stor
- Hurt
- Hype
- SJUK
- IS
- glass
- Tanken
- idéer
- omedelbar
- med Esport
- in
- I andra
- innefattar
- ingår
- Inklusive
- Inkomst
- Öka
- ökat
- ökande
- oerhört
- Individuellt
- avbetalning
- istället
- instruktioner
- uppsåt
- Avsiktlig
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intressant
- Invest
- Undersökningen
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- fråga
- IT
- sig
- iTunes
- domkraften
- Januari
- Jersey
- Jobb
- Lediga jobb
- resa
- Ha kvar
- hålla
- Nyckel
- Kid
- barn
- Snäll
- Kiyosaki
- Vet
- kunskap
- BERÖM
- land
- Large
- Efternamn
- Sent
- Lag
- brottsbekämpning
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- Lämna
- lämnar
- långivare
- långivare
- Lets
- Nivå
- Hävstång
- LG
- ansvar
- livet
- sannolikt
- linje
- Noterade
- Lyssna
- liten
- lever
- Bor
- levande
- lån
- Lån
- lokal
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlorar
- förlora
- förlust
- förluster
- Lot
- Louis
- älskar
- Låg
- tur
- Lyx
- gjord
- Huvudsida
- bibehålla
- underhåll
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- människa
- hantera
- många
- markera
- marknad
- Marknadsvillkor
- matte
- Materia
- Betyder Något
- betyder
- betyder
- Media
- medlem
- nämnts
- Mitten
- kanske
- miljon
- misstag
- MLS
- Modern Konst
- mamma
- Mamma
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- mor
- motiverad
- flytta
- film
- Filmer
- rörliga
- multi familj
- namn
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- behov
- negativ
- negativt
- grannar
- Nest
- Nya
- New Jersey
- New York
- new york city
- Nästa
- nästa vecka
- normala
- normalt
- antal
- nummer
- bindningar
- beläggning
- Odds
- Office
- Officer
- officerare
- offset
- Okej
- Gamla
- ONE
- Ett pris
- öppet
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Alternativet
- Tillbehör
- beställa
- Övriga
- Övrigt
- annat
- Över 27
- övergripande
- egen
- ägd
- ägaren
- packad
- betalas
- Smärta
- målning
- föräldrar
- parkering
- parker
- del
- särskilt
- parter
- partnern
- Godkänd
- bana
- Mönster
- Betala
- betalar
- betalning
- land
- Pennsylvania sylvania~~POS=HEADCOMP
- Personer
- procent
- utföra
- perioden
- personen
- personlig
- Pizza
- Plats
- Planen
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- nöje
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- Populära
- portfölj
- placera
- positiv
- möjlig
- potentiell
- potentiellt
- föredra
- presenterar
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- primär
- förmodligen
- Problem
- problem
- process
- professionell
- yrkesmän/kvinnor
- Program
- Program
- progressivt
- egenskaper
- egenskapen
- Skyddande
- Protein
- dra
- inköp
- köpt
- inköp
- Syftet
- sköt
- sätta
- Puts
- sätta
- Frågor och svar
- kvalificera
- kvalificerande
- fråga
- frågor
- Snabbt
- snabbare
- snabbt
- höja
- Betygsätta
- rates
- betyg
- ratio
- nå
- Läsa
- verklig
- fastigheter
- verkliga livet
- realistisk
- inser
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- skäl
- nyligen
- känner igen
- inspelning
- om
- Oavsett
- regelbunden
- rehab
- relevanta
- omdana
- Hyra
- upprepa
- ersätta
- rapport
- representerar
- krav
- att
- respons
- ansvarig
- restauranger
- avkastning
- intäkter
- översyn
- Omdömen
- Belöna
- Befria
- stigande
- Risk
- Riskabel
- väg
- ROBERT
- robert kiyosaki
- ROI
- rullar
- Rum
- Rum
- rot
- rund
- regler
- Körning
- rinnande
- offra
- Säkerhet
- Nämnda
- Till Salu
- Samma
- San
- San Diego
- Save
- Skala
- scenarier
- Skola
- Skolor
- rullning
- Andra
- sekunder
- se
- söker
- verkar
- segmentet
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- känsla
- seriell
- Tjänster
- portion
- in
- sju
- flera
- Dela
- Shelter
- skifta
- Butik
- Kort
- kortsiktigt
- skall
- show
- Visar
- signera
- signerad
- signifikant
- Tecken
- liknande
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Situationen
- situationer
- SEX
- saktar
- smarta
- smartare
- So
- Social hållbarhet
- sociala medier
- säljs
- LÖSA
- några
- någon
- något
- något
- någonstans
- Alldeles strax
- ljud
- Källa
- Utrymme
- tala
- tala
- spendera
- Spendera
- spendera pengar
- spent
- Sponsorer
- Spotify
- kvadrat
- starta
- igång
- Starta
- Ange
- bo
- Stick
- Fortfarande
- Aktier
- Sluta
- Upplevelser för livet
- Historia
- strategier
- Strategi
- stark
- struktur
- strukturerade
- Kämpar
- student
- studier
- Läsa på
- ämne
- underkastelse
- prenumerera
- framgång
- framgångsrik
- sådana
- tillräcklig
- super
- överlägsen
- leverera
- stödja
- förment
- system
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- skatt
- skatter
- Undervisning
- hyresgäst
- villkor
- testa
- Tacksägelse
- Smakämnen
- Framtiden
- lagen
- världen
- Teater
- deras
- sig själva
- Där.
- sak
- saker
- Tänkande
- i år
- trodde
- tre
- Genom
- tid
- gånger
- Tips
- Tips
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- alltför
- verktyg
- verktyg
- topp
- ämne
- ämnen
- Totalt
- TOTALT
- mot
- dragkraft
- traditionellt
- transaktion
- Avskrift
- övergång
- sann
- trumf
- SVÄNG
- vände
- Vrida
- tv
- typer
- Ytterst
- Ultra
- Ovanlig
- under
- förstå
- writing
- obekant
- enhet
- enheter
- Uppdatering
- uppdatering
- us
- användning
- vanligen
- semester
- Värdefulla
- värde
- verifiera
- Kontra
- Video
- Video
- Röst
- vänta
- ville
- Kolla på
- tittar
- sätt
- vecka
- veckor
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- fru
- kommer
- beredd
- vinna
- KLOK
- utan
- Varg
- undrar
- ord
- ord
- Arbete
- träna
- fungerar
- världen
- värt
- skulle
- skulle ge
- skriva
- skrivning
- skriven
- Fel
- år
- år
- ung
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-