Вы можете знать как составить портфель недвижимости, но как построить непоколебимую? Большинство инвесторов в недвижимость считают, что покупка нескольких десятков дешевых домов все, что им нужно сделать, чтобы заработать миллионы и жить жизнью, полной пассивного дохода. Это далеко от реальности, так как весь ваш чистая стоимость может рухнуть как только крах рынка жилья, коррекция или новая политика аренды вступают в игру. Так как же создать устойчивый портфель недвижимости, который будет Увеличьте свое богатство даже в худшие экономические времена?
Дэвид Грин много раз касался этой темы, часто ссылаясь на «архитектура портфолио” как один из наиболее важных аспектов создания богатства с помощью недвижимости. Эта стратегия не только поможет вам растить богатство но сохранить его, даже когда все идет не так. Не верите нам? Послушайте отдельные истории Дэвида и Роба о том, что случилось с их портфелями во время Блокировки 2020 года и как быстро они пришли в норму, в то время как другим инвесторам пришлось полностью перестраиваться.
В первой части этого подкаста, состоящего из двух частей, Дэвид и Роб пройдут самые распространенные слабости В их портфели недвижимости, что может привести к тому, что все рухнет, и пять самых важных ключей к архитектуре портфолио. Они также говорят о диверсификации и о том, как наличие только одного типа недвижимости в одном месте может быть выгодным. огромная ошибка.
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это подкаст BiggerPockets, шоу 705.
Роб:
Потому что именно такой должна быть недвижимость. Это похоже на то, что вы всегда должны чувствовать себя разоренными, если правильно инвестируете. И это еще один эпизод, я всегда называю это загадкой разоренного миллионера, когда вы на самом деле миллионер на бумаге, но вы вкладываете все свои деньги в свои инвестиции. И поэтому ты всегда такой: «Черт возьми, куда уходят все мои деньги?» И это просто связано с капиталом, что хорошо.
David:
Как дела у всех? Это Дэвид Грин, ваш ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate, сегодня здесь с моим соведущим Робом Абасоло, который, как вы только что слышали, взволнованно говорит об одном из наших крупнейших заказов на сегодняшний день, не только по сумме денег, но и в короткий промежуток времени. И я надеюсь, что вы так же взволнованы, как и мы. Но на самом деле сегодняшнее шоу не будет посвящено множеству побед. Вы услышите о многих вещах, которые идут не так в наших портфелях, о вещах, которых мы не ожидали, которые фактически стали для нас препятствиями, об ошибках, которые мы пытаемся преодолеть, об изменениях в экономике, просто куча вещей, которые не идут правильно, потому что многие люди имеют дело с этим. И то, как вы справляетесь с ошибками, даже важнее, чем их не совершать.
Сегодняшнее шоу — фантастический эпизод, в котором мы с Робом собираемся углубиться в наши собственные портфели, жизнь и бизнес и рассказать, что мы делаем, чтобы справиться с хаосом и разрушением, которые часто случаются с инвесторами в недвижимость. И я думаю, вам понравится. Роб, какие части тебе больше всего понравились?
Роб:
О чувак. О, это просто наполнено вкусностями, потому что мы говорим о мультивселенной, верно? Возможно, нам не удастся убедить вас попасть в «Интерстеллар», но мы можем, по крайней мере, заставить вас поговорить о концепциях параллельных вселенных, о кончине наших портфолио. И мы даже сталкиваемся с метафорами и аналогиями. Вы говорите о накоплении энергии. Я привел аналогию с батареей и подумал: «Вау, ученик стал учителем». И, наконец, мы даем много просто хороших мыслей об архитектуре портфеля и о том, как структурировать свой портфель таким образом, чтобы помочь вам пережить любой экономический шторм, с которым мы можем столкнуться или не столкнуться.
David:
Это совершенно верно, и это то, что я считаю лично важным. Я много говорю о том, как вы строите финансовую крепость, а не хлипкую лачугу, которую вы можете просто собрать очень быстро, что, честно говоря, многие люди сделали за последние пять или шесть лет с экономикой, были люди, собирающие вещи вместе. что они никогда не должны были быть, и они не очень хорошо. Но есть способ создать свой портфель так, чтобы он выдержал испытание временем, и мы в BiggerPockets верим в это.
Прежде чем мы перейдем к сегодняшнему шоу, небольшой совет для зрителей. Сегодняшний быстрый совет: подумайте, как ваш портфель может быть идеально сбалансирован, как и все должно быть. Считайте себя Таносом и спросите: «Как все это могло развалиться? И как я могу создать необходимый баланс, чтобы этого не произошло?» Это может быть сезонность с краткосрочной арендой. Это может быть много денег в банке, а затем потратить их на сделку. Роб все еще пытается найти баланс. Это сложнее, чем кажется, не так ли?
Роб:
Вы должны увидеть это на YouTube.
David:
Проделайте дыры в собственном портфолио. Сделайте это фолиантом и посмотрите, как это может развалиться, а затем постарайтесь предотвратить это, а не просто живите в страхе, беспокойстве и беспокойстве о том, что может случиться, не имея плана того, что вы будете делать. делай, если получится.
С учетом сказанного, мы собираемся приподнять занавес и показать вам, ребята, что происходит в наших портфелях, как мы справляемся с этими проблемами и что мы делаем, чтобы зафиксировать и сохранить его.
Роб:
Хорошо, Дэвид, я знаю, что ты не фанат Интерстеллар, потому что ты еще не закончил его, и ты не особо увлекаешься всей этой параллельной вселенной, но я хотел бросить тебе пару сценариев из параллельной вселенной и поговорим об этом в сегодняшнем выпуске BiggerPockets. Это круто?
David:
Я, вероятно, могу попасть в параллельную вселенную. Нам всем это как бы навязывают, если вам нравятся фильмы Marvel. Вы просто должны принять это. Да, точно. Так что мы могли бы привнести мультивселенную в подкаст.
Роб:
Хорошо, давайте сделаем это. Итак, сегодня я хотел поговорить о том, что мы относительно успешные инвесторы в недвижимость. Мы в разных путешествиях, в разных частях наших путешествий, если хотите, и мы очень, очень, очень хорошо для себя справились. И я думаю, что у нас достаточно систем и средств защиты, чтобы действительно выдержать любой шторм, который приближается или в котором мы сейчас находимся. Но сегодня я хотел немного изменить сценарий и поговорить о мире, в котором вся наша империя развалится и расскажет о сценариях, которые приведут к гибели Дэвида Грина и Роба Абасоло.
David:
Я думаю, что это здорово. Я думаю, что постоянное планирование наихудшего параноидального сценария может только укрепить ваш портфель. Так что это будет просто мультивселенный сценарий, в котором Танос — король, а Железный Человек потерял свою броню, Капитан Америка не может найти свой щит, а Халк впал в анорексию. И как самые могущественные герои земли справятся с этими проблемами без своих сверхспособностей?
Роб:
Хорошо. Так что да, я имею в виду, что мне любопытно, вы когда-нибудь задумывались о мире, в котором все ваше портфолио рушится?
David:
Да, я много думаю об этом. Я думаю, проблема в том, что, когда дела идут очень хорошо, у вас в голове есть мысль, что так будет не всегда, или вы должны быть готовы ко всему. Но эмоциональная среда, в которой вы работаете, совсем другая. И то же самое верно и с другой стороны, когда все очень сложно, у вас в голове есть мысль: я знаю, что могу зарабатывать деньги на недвижимости, это может сработать, но ваше эмоциональное состояние настолько негативно и основано на страхе. , это очень трудно работать. Таким образом, эти упражнения хороши, потому что они выталкивают вас из эмоционального состояния, в котором вы сейчас находитесь, основанного на временных факторах, таких как рынок, как прошла ваша последняя сделка или что вы ели на завтрак сегодня утром, и в ментальную сторону этого. где гораздо стабильнее и выгоднее подходить к финансовым аспектам с этой точки зрения.
Роб:
Но в глубине души я знаю, что вы, вероятно, всегда утешаетесь, зная, что у вас есть 10 миллионов баллов по кредитной карте, верно? Разве это не ваш апокалиптический сценарий, если все пропало?
David:
Да. Это мой единственный запасной план. Так что да, мы шутили о том, что у меня много баллов по кредитной карте, потому что, имея их, я чувствую себя лучше, если все будет стерто. Если Танос щелкнет пальцем и половина моего богатства исчезнет, у меня все еще есть баллы по кредитной карте, на которые я могу прожить шесть месяцев, не беспокоясь о том, что проголодаюсь.
Роб:
Да, Дэвид действительно не раскрыл, сколько у него есть. Это мое предположение. Я скажу, что это одна вещь, я больше защищаю свои баллы по кредитной карте, чем свой портфель недвижимости. По-моему, у меня на кредитной карте около 12,000 долларов. Я не знаю. Что такое 1.2 миллиона баллов по кредитной карте, например, 12,000 XNUMX баксов? И я такой: «Я никогда не прикоснусь к этому».
David:
Это так забавно, и моя коллекция Beanie Baby, которую я храню в различных сейфах по всему Среднему Западу.
Роб:
Я видел эту штуку, чувак. Это обширно.
David:
Да.
Роб:
Ну давай сделаем это, чувак. Давайте поговорим об этом. Позвольте мне просто высказать свою точку зрения, прежде чем мы углубимся в нее. Я думаю, как вы сказали, полезно говорить о хорошем и плохом и, эй, какой сценарий, тот или иной. Когда дела идут хорошо, у нас такое мышление: «Эй, мы раздавим его, бла-бла-бла». Честно говоря, мне все равно, так или иначе, это, наверное, горячий прием, как портфель недвижимости ведет себя изо дня в день. Например, денежный поток — это всегда хорошо, но я все равно кладу все это на банковский счет, и в любом случае я действительно полагаюсь на признательность. Так что у меня действительно хорошие месяцы. У меня так себе месяцы. В большинстве случаев это хорошие месяцы.
Но, честно говоря, в конце концов, это долгая игра. И поэтому я просто каждый день толкаю этот камень на фут вперед, если хотите. Это не так, но вы понимаете, что я имею в виду.
David:
Ага. Итак, с вашей точки зрения, когда вы… один из способов защиты здесь заключается в том, что вы не собираетесь тратить деньги из денежного потока. Таким образом, вы проецируете денежный поток, который хотите получить, но не полагаетесь на него. Так что никогда не бывает эмоциональной связи, о которой вы говорите, что ваша безопасность зависит от денежного потока.
Роб:
Ага. Ага. Я большой сторонник того, чтобы ваша недвижимость работала на вас и создавала богатство и все такое, но иметь кучу других источников дохода, на которые вы действительно можете жить… Так что у меня есть, наверное, от 10 до 15 источников дохода. Это действительно то, чем я живу, так что я всегда могу продвигать портфель недвижимости вперед.
David:
Я думаю, что это здорово. И причина, по которой я думаю, что нам полезно поднять этот вопрос, заключается в том, что большинство людей не признают этого факта. В большинстве случаев, если вы получаете бесплатную информацию об инвестициях в недвижимость, если вы платите кому-то, это может быть по-другому, если вы платите за коучинг, курс или что-то еще, но если вы получаете информацию бесплатно, человек, дающий это вам, должен как-то зарабатывать деньги. Таким образом, они, как правило, будут зарабатывать деньги, пытаясь заставить вас… например, для рекламы, или для получения просмотров, для привлечения внимания, чтобы получить подписчиков. Самый быстрый способ сделать это — сказать кому-то, что он может заработать больше денег проще, чем то, что он делает сейчас. Это просто было вокруг навсегда.
Итак, если есть девушка, которая вам нравится, и у нее есть парень, первое, что хочет сделать каждый парень, это рассказать ей обо всех причинах, по которым ее парень отстой, и о том, как он мог бы быть лучше, верно? То же самое происходит, если вы хотите чьи-то деньги, вы должны сказать им, что место, где они в настоящее время получают свои деньги, может быть лучше. «И если ты придешь в этот мир, девочка, я покажу тебе, как получить пассивный денежный поток. Разве это не лучше, чем каждый день ходить на работу?»
И поэтому вы часто видите TikTok, Instagram и сценарии социальных сетей с небольшими смайликами, которые говорят: «Хотите зарабатывать 6,000 долларов в месяц? Хотите знать, как я зарабатываю 300,000 2 долларов в год, не работая?» И неизбежно, что это какая-то форма денежного потока от недвижимости, и это правда, что в принципе вы можете пассивно зарабатывать деньги на недвижимости. Верно и то, что он по своей сути менее надежен, чем тот доход WXNUMX, который все выбрасывают.
Так что новый парень всегда расскажет тебе, чем он лучше твоего парня во всех отношениях. Но затем, если вы покидаете корабль и встречаетесь с новым парнем, вы понимаете: «О, мой парень делал много вещей, которые этот парень не делает, и я, возможно, считала это само собой разумеющимся». И для многих людей их работа в W2 — не лучшее, что им нужно, чтобы получить от нее удовольствие. Но для других вы забываете, что когда у вас плохая неделя, или вы чувствуете себя подавленным, или вы отвлекаетесь, или ваш ребенок болен, а вы не спите, чувак, эта зарплата продолжает приходить. Не имеет значения, если вы не выступаете.
Вы попадаете в мир недвижимости или предпринимательства, и вы не в своей игре, эти деньги могут на самом деле остановиться. И поэтому стоит признать, что доход, полученный из надежного источника, имеет ценность, которую не имеет доход, полученный из ненадежного источника, такого как денежный поток. И также стоит признать, что об этом никогда не говорят в сфере недвижимости, потому что большинство людей, делящихся информацией, не хотят говорить вам, что денежный поток ненадежен. Потому что тогда вы не будете следовать за ними. Вы не собираетесь подписываться на их канал, вы не собираетесь давать им лайки, вы не собираетесь давать им валюту, которая им нужна, чтобы оправдать бесплатный контент, который они выпускают.
Роб:
Ах, да. Это так забавно, потому что я всегда такой, ну, на YouTube, в моем контенте или просто у моих учеников, я такой: «Хорошо, давайте доведем вас до 10,000 10,000 долларов в месяц. Я научу тебя, как это делать». И они такие: «Боже мой, давайте сделаем это». Я такой: «Хорошо. И вот что произойдет, когда вы заработаете XNUMX XNUMX долларов в месяц, вы не собираетесь их тратить». И они такие: «Подождите, что?» Я такой: «Попался. Я сделал тебя богатым и не позволю тебе его тратить», потому что именно такой должна быть недвижимость. Это похоже на то, что вы всегда должны чувствовать себя разоренными, если правильно инвестируете.
И это, вероятно, совсем другой эпизод, я всегда называю это загадкой разорившегося миллионера, где вы на самом деле миллионер на бумаге, но вы вкладываете все свои деньги в свои инвестиции. И поэтому ты всегда такой: «Черт возьми, куда ушли все мои деньги?» И это просто связано с капиталом, что хорошо.
David:
И это одна из причин, по которой я стал называть деньги хранилищем энергии, а работу — энергией. Я пытаюсь отвлечься от доллара США, стоимость которого постоянно колеблется в зависимости от инфляции. Очень трудно понять, сколько стоит доллар, чтобы понять энергию, где вы можете заработать кучу денег, когда вы просто конвертируете работу в энергию, а затем принимаете ее в виде денег. А потом вы обмениваете эти деньги на модную одежду, модную обувь, модные автомобили и модный отдых, и вы просто выплескиваете свою энергию на улицу.
Вот и все. Вы не богаче других людей. Вы просто вкладываете энергию в такие вещи, как автомобили и одежду, в отличие от недвижимости, мы постоянно вкладываем нашу энергию обратно в актив, обратно в портфель. Мы переносим его в будущее, где он будет расти, воспроизводиться и создавать больше энергии, и мы можем вытягивать энергию из портфеля за счет денежного потока, за счет рефинансирования наличными. Есть эти транспортные средства, которые мы используем, чтобы получить доступ к этой энергии. Но вы правы, лучший способ приумножить свое богатство — это оставить как можно меньше энергии для себя и хранить как можно больше внутри транспортных средств, где она будет расти больше, что часто приводит к тому, что люди носят футболки. рубашки, как и вы.
Роб:
Верно. Моя единственная, моя единственная рубашка, у меня только одна. На самом деле, я думаю, что здесь можно использовать вашу аналогию, я действительно думаю, что лучше подумать о вашем… О, это действительно хорошо. Хорошо. Я должен проработать это с вами в прямом эфире здесь. Но ваши деньги и ваше богатство — это что-то вроде батареи, аккумуляторной батареи, ясно? Таким образом, вы можете хранить все свои батареи на случай бури, и когда эта буря придет, вы сможете использовать их, чтобы переждать бурю.
Однако, если вы используете свои батареи для глупых вещей, я не знаю, радиоуправляемых пультов или радиоуправляемых машин или чего-то еще, как только эта энергия исчезнет, она исчезнет. Вы не получите его обратно. Это истощающий источник. И с другой стороны, батареи не вечны. Если вы просто храните свои батарейки в шкафу в течение 20 лет, они со временем разряжаются, что является инфляцией. Таким образом, вы должны быть в состоянии постоянно направлять свою энергию на то, что будет производить больше энергии. Я это сделал.
David:
Я люблю это. Да. И есть так много людей, которые думают: «О, мой ноутбук заряжен. Я на сто процентов. Мне не нужно его подключать». Ужасное отношение. Вы не должны говорить: «Я богат, я заряжен на сто процентов». Включите его. Сохраняйте энергию в источнике питания и получайте новую энергию, поступающую от электричества для ее восстановления, что будет новыми способами получения дохода с помощью недвижимости, новыми способами получения дохода с помощью предпринимательства.
Да, у вас есть куча богатства, хранящегося внутри вашей недвижимости. Не вытаскивайте его просто потому, что вы никогда не знаете, когда он вам понадобится. Вы не знаете. Что произойдет, если отключится электричество? Как вы сказали, вы не можете перезарядить эту батарею, и у вас всего 4%, у вас только 12%, потому что вы были слишком ленивы, чтобы подключить ее.
Итак, в сегодняшнем шоу мы буквально говорим о том, как мы готовимся к этому шторму, который помешает вам восполнить эту энергию, как вы готовитесь к шторму, который сократит срок службы вашей батареи вдвое. Как, когда все отлично, и вы думаете, что всегда будет хорошо, мы планируем, когда все не будет хорошо, потому что эти штормы, как правило, не случаются все время. У нас нет 20-летних бурь. Как правило, это злые, противные ураганы, которые приходят через пару лет опустошения, и тогда экономика становится лучше.
В целом, именно поэтому у нас всегда все хорошо, мы собираем энергию и собираем электроэнергию в наш портфель, когда мы ее инвестируем. Но вы были бы дураком, если бы не планировали тот факт, что у вас будут спады, а цель — просто выживание. Как мы собираемся пережить те короткие промежутки времени, когда бушует буря, и нам приходится задраивать люки, заходить в подвал, ждать, пока это пройдет, а затем, как только это будет сделано, выходить оттуда и начинать сажать наши флаг и собираем всю недвижимость, которую можем.
Роб:
Что ж, мы очень, очень мастерски провели здесь хорошую аналогию за последние 13 минут. Я надеюсь, что это действительно войдет в финальную серию. Если вы слышали об этом только одну минуту, просто знайте, что мы только что говорили о многих хороших вещах.
Но да, давай поговорим об этом, чувак. Давайте на самом деле рассмотрим структурные слабости наших портфелей и какие из этих сценариев могут привести к их краху. Очевидно, это маловероятно, но мы должны подумать, что может случиться, чтобы нас погубить.
David:
Ага. Итак, с чего вы хотите начать?
Роб:
Ну, я имею в виду, что общий вопрос здесь в том, как вся империя могла развалиться? И я думаю, что есть несколько способов сделать это. Итак, мы могли бы начать с вопроса, например, каковы области возможных слабых мест в вашей текущей стратегии? У вас есть что сказать по такому первому пункту?
David:
И я просто подумал, прежде чем мы записали, я разговаривал с кем-то, и мы говорили о том, где дела идут хорошо, а где дела идут плохо. И в целом для меня фактические решения, которые я принимаю, близки к стопроцентной надежности. Я редко принимаю неверное решение, когда речь идет о том, что купить, как управлять этим или как управлять потоком энергии.
И поэтому я расскажу об этом в шоу, как я смотрю на это, чтобы редко принимать плохие решения, но у меня все еще есть значительный стресс, проблемы и вещи, которые идут не так. Итак, я пытался выяснить, как это происходит, если я принимаю правильные решения во всех своих инвестициях? И я понимаю, что это сводится к двум вещам, и есть вещи, которые я не могу контролировать. Это другие люди и такие вещи, как правила.
Так что я мог посмотреть на сделку, проанализировать ее из каждой отдельной ситуации, войти в нее с действительно хорошим планом, купить недвижимость, а сосед жалуется на строительство, и город вмешивается, и они замедляют вас, и это превращается в шестимесячный проект вместо 30-дневного проекта, и вы теряете 10 штук в месяц, даже не успев продать недвижимость, и вы теряете 60,000 XNUMX долларов.
Значит, вы не понимаете, что вам нужно второе разрешение. Ну, это займет еще три месяца, прежде чем вы сможете его получить, верно? А потом вы идете по этой кроличьей тропе, состоящей только из вашей конструкции, или ваша прыжковая часть заняла девять месяцев, и у вас не было отложено 90,000 XNUMX долларов, и следующее, что вы знаете, вы превратились из сверхликвидной в едва ликвидную. И затем, если у вас возникнет еще одна проблема, которая пойдет не так где-то еще в вашем портфеле, бум, вы находитесь в той точке, когда вы не собираетесь выдерживать шторм.
Таким образом, регулирование — это то, в чем инвесторам сейчас очень трудно ориентироваться. И особенно это касается краткосрочной аренды. Вы не знаете, на что сосед жалуется в городской совет, а они приходят и говорят: «Это больше не разрешено». Или мой коллега недавно был вынужден продать три своих дома в Вирджинии, потому что ни с того, ни с сего ТСЖ решило, что мы больше не собираемся разрешать краткосрочную аренду. Так что он собирается делать? Он должен был выставить дома на рынок и продать их. Он не смог продать с прибылью. Большая часть денег, которые они зарабатывали за девять месяцев до этого от всей проделанной ими работы, пошла на покрытие расходов на закрытие и гонорары риелторов. А затем, после того как он и его партнер разделили деньги, за девять месяцев тяжелой работы и успеха почти не было получено никакой прибыли. Ничего, что они могли бы контролировать.
Так что такие вещи, как регулирование, могут меня полностью испортить. А другой - люди. Я думал обо всех своих проблемах. Всегда возникают проблемы из-за сделок, которые я заключил с другими людьми. Партнер по сделке стал жадным или ленивым, или у него не было той же системы ценностей, что и у меня, и он принимал очень плохие решения, на которые я не смотрел. Итак, несмотря на то, что план и имущество были совершенны, человек не был совершенен.
Или деловой партнер, с которым вы начинаете бизнес и обнаруживаете, что ваша дружба с кем-то отличается от тех отношений, которые у вас возникают, когда в дело вмешиваются деньги. Так что у меня были ситуации, когда мы начинали предприятие, и они очень быстро шли хорошо, и они полностью менялись. У них разные ценности, они ведут себя по-разному. Их эго важнее для них, чем успех бизнеса. Они никогда не испытывали такого большого богатства так быстро, и это ударило по ним так, как я не мог ожидать.
Так что это, как правило, вещи, которые вызывают стресс в моей жизни. И поэтому попытка научиться ограничивать свою зависимость от других людей на этих предприятиях является самой большой угрозой для моего портфеля. И большинство проблем, которые у меня сейчас возникают, исходят из этого.
Роб:
Поэтому ты закрыл свой сервис по аренде розового Фольксвагена-жука? Я всегда задавался вопросом, почему это пошло ко дну.
David:
У нас был огромный спрос, и это было очень хорошо для моего имиджа. Но да, партнер, которого я выбрал, больше не хотел, чтобы он был розовым, он хотел перейти в фиолетовый, и я просто не мог с этим жить.
Роб:
Творческие различия. Нет, чувак, в этом есть большой смысл. Я думаю, что определенно есть… Я имею в виду, что правила даже выходят за рамки, я думаю, законы и законы о краткосрочной аренде и все такое. Я имею в виду, что мы знаем, что я сдаю жилье на короткий срок. Очевидно, мы говорим об этом все время, но есть и другие правила, которые действительно могут поставить вас в тупик. И я приведу вам один пример того, как чья-то империя могла рухнуть. Мой не сделал, к счастью. Думаю, для целей этого подкаста мы скажем, что это была моя империя.
У меня был относительно успешный бизнес на Airbnb и небольшой побочный бизнес, который приносил деньги, много денег, дела шли хорошо, я летал на ура… Икар, если хотите, летал близко к солнцу. А потом мы получили эту мелочь под названием пандемия COVID-19 по всему миру. И угадайте, что? Airbnb отменил все бронирования, которые у нас были в течение трех месяцев подряд, а затем город закрылся, и они не позволили вам сделать Airbnb.
И поэтому нам фактически пришлось возместить от 40 до 50,000 50 долларов за бронирование на ночь. Теперь, я думаю, для большинства людей, которые чрезмерно усердны и очень заемны, и не имеют много резервов или чего-то подобного, это съело бы большинство предприятий. Но моя точка зрения всегда заключалась в том, чтобы просто хранить все наши деньги на банковском счете, а не тратить их. Как я уже сказал, я стараюсь не тратить деньги на недвижимость. Так что это действительно не было большой проблемой. Для нас не было большой проблемой вернуть его. Очевидно, мне не нравилось возмещать XNUMX тысяч, но это было похоже на то, что у нас есть деньги, мы просто не собираемся их делать. Это не имеет большого значения.
А потом угадайте, что? В конце концов, потому что мы смогли выдержать это, мы были фактически самыми прибыльными, какие мы когда-либо были до конца года. В то время как многие люди занимались арендным арбитражем, например, генеральными договорами аренды, где у них было сто квартир, многие из них за это время разорились именно потому, что не могли заставить арендаторов арендовать свои Airbnbs.
Так что даже более глобальное регулирование может действительно привести к краху вашей империи. Были ли у вас какие-либо проблемы в течение этого времени с остальными элементами вашего портфолио, или вы были в порядке? Было ли у вас вообще что-нибудь во время вашего первого удара COVID-19, что вызвало какие-либо структурные трещины в вашей системе, или вы были в порядке, потому что вы в основном были в долгосрочной аренде?
David:
Ну, сдаваемая в аренду недвижимость была более-менее… Ладно. У меня было несколько арендаторов, которые не платили, и у меня был один, когда арендатор не платил больше года. Проблема заключалась в том, что я не следил за портфелем очень близко из-за всех других предприятий, которые у меня были. Так что я даже не знаю, прошел ли год или больше года без того, чтобы этот человек заплатил. Управляющий недвижимостью не обратил на это моего внимания.
Это была самая большая проблема с арендой. Большая проблема была с командой по недвижимости. Агенты по недвижимости считались несущественными. Так что мы буквально больше не могли показывать дома. Не просто держать открытые двери. Вы даже не можете войти в дом, чтобы показать это. Никто не собирался покупать дома. Таким образом, весь этот поток доходов был просто закрыт. Вы не сможете продать чей-либо дом и не сможете помочь покупателям его купить.
И с эмоциональной точки зрения очень легко видеть, как деньги продолжают поступать. Я могу продолжать покупать, я могу продолжать тратить, я могу продолжать делать то, что я делаю. А затем ударил COVID, который стал событием черного лебедя, никто бы никогда не подумал, бум. На самом деле у них был период пары недель, когда кредиты не финансировались. Кредиты Fannie Mae и Freddie Mac, правительство говорит: «Мы просто ничего не финансируем». Единственный способ купить дома за наличные и единственный способ купить дома — это не видеть их.
Так что никто не собирается покупать дома в то время. Итак, ваш портфель в целом — это не просто активы, которыми вы владеете, это ваша жизнь, верно? Как вы упомянули, говоря, что вы закончили… вы могли быть перегружены. Все предполагают, что это означает брать кредит на собственность, которая слишком велика для LTV. Нет, у вас может быть 50% LTV очень мало, но что, если ваша жизнь перегружена? У вас огромные платежи за машину, у вас огромные платежи за дом, которые вы не можете себе позволить. У тебя куча долгов, которые ты так и не выплатил. У вас такой образ жизни, что другие люди тратят ваши деньги, а вы не обращаете на это внимания. Вы можете иметь разумные инвестиции, но вести свой образ жизни не очень дисциплинированно, и вы можете легко потерять активы из-за того, что происходит с другой стороны.
Роб:
Да, конечно. Я имею в виду, я думаю, говоря о кредите прямо сейчас, еще одна вещь, которая, вероятно, является камнем преткновения для многих людей, - это промежуточные кредиты или люди, которые прямо сейчас переходят на АРВ-препараты шестимесячной давности, которые теперь, когда мы принимаем может быть… я не знаю, что такое коррекция прямо сейчас, но давайте просто скажем, что это от 20 до 30% в течение следующих шести-двенадцати месяцев, если это так. Я не знаю навскидку. Но если это так, то обналичить и вернуть свои деньги будет очень сложно. Или, если вы даже просто продаете, если у вас уже была минимальная маржа, и вы собирались получить от 12 до 10 30,000 долларов прибыли на действительно легкой реконструкции, коррекция цен, а затем повышение процентных ставок может заставить покупателей не хотите купить свой флип, и, таким образом, вы находитесь в этом твердом денежном кредите или промежуточном кредите, из которого вы не можете выбраться.
David:
Это на самом деле происходит со мной прямо сейчас на нескольких свойствах. Так что я начал покупать как раз перед тем, как ставки пошли вверх, а потом они просто продолжали расти. Итак, у меня есть пара объектов недвижимости, например, довольно большие ремонтные дома стоимостью в миллион долларов или недвижимость в несколько миллионов долларов в районе залива, где я зафиксировал бридж-кредит на 12 месяцев примерно под 10, 30% годовых. В то время ставки были четыре с половиной, может быть, пять, но, вероятно, меньше. И процентные ставки выросли так быстро, что для рефинансирования моего промежуточного кредита, который является формой твердого денежного кредита, мой XNUMX-летний фиксированный кредит будет выше, чем был твердый денежный кредит.
И я не могу продать его, потому что стоимость упала. Они не то чтобы разбились, но они упали меньше, чем когда я заплатил, потому что ставки выросли так высоко.
Итак, мы говорим об этих идеальных штормах. У меня было много планов выхода, хорошо, купить недвижимость, отремонтировать ее, АРВ должна быть здесь, я собираюсь вернуть более ста процентов своего капитала, и у меня будет этот отличный актив. . Что ж, теперь денежный поток значительно меньше, потому что ставки были на уровне пяти, а затем они подскочили до 10 с половиной для этой конкретной недвижимости, которая у меня есть. И я не могу выйти из этого, продав, когда рынок только рос, рос, рос, потому что цены упали, и они также находятся в процессе нового ремонта. Так что я должен закончить ремонт.
И затем, конечно, у вас возникают проблемы с ремонтом, сколько времени это занимает, а затем, когда у вас появляются проблемы с разрешениями, новые вещи просто начинают добавляться, и вы не можете получить доход от собственности. . Вы не можете продать недвижимость, и вы должны продолжать вкладывать в нее деньги, пока она не будет закончена, чтобы у вас действительно было что-то, что можно было бы сдавать в аренду.
А затем, когда его сдадут в аренду, вы не будете зарабатывать почти столько, сколько планировали, потому что ставки выросли намного выше, и вы не сможете вернуть все свои деньги или столько денег, потому что значение пошло вниз. Такое бывает в сфере недвижимости.
И то, что вы должны понять, это то, что это нельзя было предсказать. Мы не знали, когда ставки поднимутся таким образом. Мы не знали, когда будет COVID. Вы не можете знать, что произойдет. И обратная сторона этого — когда вы позволяете страху перед тем, что что-то пойдет не так, вызвать аналитический паралич, и вы ничего не делаете, наблюдая, как все вокруг вас зарабатывают деньги.
Итак, вы находитесь в ситуации, когда нет безрискового хода. Вы либо проиграете, если не будете действовать, либо будете действовать, как я, и не получите желаемого результата. Единственный способ смягчить это — не смотреть на то, что происходит в ближайшем будущем. Вы смотрите на то, что происходит в долгосрочной перспективе. Некоторые вещи я делал хорошо, я покупал их в местах, которые гарантированно будут цениться гораздо больше, чем все остальное вокруг них, в местах класса А, верно.
Я создал дополнительные единицы в этих объектах, поэтому мой денежный поток будет больше, чем стоил бы сопоставимый объект. В какой-то момент ставки снизятся, я смогу рефинансироваться и смогу вернуться к тем цифрам, о которых думал изначально. Это просто время, которое я потерял. Я думал, что заработаю определенную сумму денег через шесть месяцев, может быть, через два с половиной, три, четыре года, надеюсь, меньше, но это может быть задолго до того, как я заработаю эти деньги. Так что я просто потерял время.
Но все равно что, если бы я купил их в ужасных местах? О, я бы ничего не мог сделать прямо сейчас. Вы бы просто облажались, верно? Итак, принципы недвижимости, вот откуда они берутся, если мы планируем наихудший сценарий. Думал ли я, что ставки для меня вырастут с пяти до десяти с половиной? Нет. Думал ли я когда-нибудь, что рефинансирую 10-летнее исправление, которое было бы больше, чем ссуда в твердых деньгах, которую я использовал, чтобы начать реабилитацию? Нет. Думал ли я, что АРВ-препараты упадут настолько значительно, потому что цены выросли так высоко? Для дома за 30 миллиона долларов, если ставки удвоятся, это повредит стоимости намного больше, чем дом за 2 200,000 долларов. Нет, я не думал ни о чем таком. Но то, что вы делаете со своими деньгами и как вы можете структурировать свой портфель, позволит вам пережить эти времена.
Роб:
Что ж, позвольте мне спросить вас об этом, просто из любопытства. Когда вы идете ремонтировать эти дома, вы говорите, что можете не получить полную сумму… вы можете не получить все свои наличные обратно, вы просто оставите наличные в доме.
David:
Да.
Роб:
Так что это просто энергия, которая остается в доме, верно, если хотите. Ага. Я ненавижу использовать это против вас, но в Библии Берра вы много говорите об этом, когда люди приходят и восстанавливают дом, и для них они хотят вернуть все свои деньги, но они могут получить только 80 % своих денег обратно, и они должны оставить 20% в сделке, и это похоже на: «О, очень плохо». Теперь вы только что вложили собственный капитал в дом или что-то в этом роде.
Так что я думаю, в конце концов, пока вы смотрите на это с долгосрочной точки зрения, вы на самом деле не теряете… Трудно проигрывать в сфере недвижимости на 20-30-летнем цикле, если вы на самом деле держитесь за свои активы.
David:
Почти невозможно.
Роб:
Да.
David:
Это точно. И это то, на что мы указываем, это то, что я потерял, было время. Я думал, что окажусь в определенной точке моей временной шкалы раньше, но я этого не сделал. Но я выиграл кучу времени на вещах, которые я купил за последние восемь лет, потому что инфляция была такой дикой, а рост арендной платы был таким сумасшедшим, что я добрался до того, где должен был быть через 20-25 лет за пять лет.
У меня есть недвижимость, которую я купил в 2013 году, арендная плата за которую выросла более чем в два раза. Итак, собственность, четырехквартирный дом, которым я часто пользуюсь. Я купил его по арендной плате за 700. Сейчас арендная плата составляет около 1750, 1850 в зависимости от того, какая единица. Этого не должно было случиться в течение 20 или 30 лет. Это случилось со мной в восемь или девять лет. Так что я выиграл много времени на этих сделках. А на тех, где рынок меня быстро развернул, я потерял некоторое время.
Но да, пока вы держите его достаточно долго, все будет в порядке, если вы будете следовать правильным принципам. Но это не весело. Часть того, почему мы хотим сделать этот эпизод, заключается в том, чтобы другие люди услышали его. Вы не единственные, кто проходит через это. Когда рынок меняется так быстро и неожиданно, из-под вас вырывается коврик, и вы не знаете, куда упадете.
Роб:
Для уверенности. Что ж, я думаю, на этой ноте я как бы хотел поговорить о том, насколько ликвидным вы можете быть со своим портфелем, чтобы сортировать любые серьезные изменения в экономике. Есть ли у вас ликвидность в вашем общем портфеле, чтобы иметь возможность выйти? Потому что я знаю, что это то, с чем, вероятно, многим придется столкнуться в следующем году. Они могут быть в середине кредитов, они могут быть в середине рефинансирования, у них может быть куча домов, они могут потерять работу, и им понадобятся деньги.
Итак, с помощью сортировки, какой уровень приоритета вы можете назначить разным домам? Вы можете избавиться от них? Какова ваша гибкость прямо сейчас с вашим общим портфолио?
David:
Это хорошо. Мои проблемы основаны на слишком быстром приобретении слишком большого количества свойств. Все, что я делаю, связано с проблемами приобретения, реабилитации, разрешениями. Все уже имеющиеся объекты в порядке. Так что это только одна вещь, которую я хочу… Я не хочу, чтобы все, услышав это, испугались и сказали: «О, Дэвид даже не может добиться успеха на этом рынке». Что ж, если вы купили 20 краткосрочных квартир в течение четырех месяцев, у любого возникнут проблемы, если все пойдет не так, как надо. Так что я просто купил много недвижимости и одновременно попал в идеальный шторм, и это проблема.
Что касается собственности, которой вы уже владеете, вопрос о том, сколько ликвидности вы хотите получить или капитала, который вы хотите сохранить в этой собственности? Это зависит от того, сколько энергии вы храните на своем банковском счете. Там баланс.
Таким образом, некоторые люди не хранят много энергии в самой собственности, поэтому у них не так много собственного капитала, но это нормально, потому что они хранят целую кучу энергии на своих банковских счетах в форме наличной ликвидности. Так что они в порядке. Им никогда не придется продавать недвижимость. Если вы тот, кто думает: «Я не хочу иметь много наличных в банке, я хочу просто вложить их в недвижимость», возможно, вы тот человек, который любит расплачиваться. , так что вы чувствуете себя хорошо, зная: «О, мой кредит на стоимость составляет всего 30%. Я в безопасности, я могу продать». Ну, это человек, который может продать недвижимость. Но чтобы получить доступ к этой энергии, вы должны продавать. И я никогда не люблю продавать на рынке покупателя. Я не хочу когда-либо продавать недвижимость, если мне это не выгодно.
Причина, по которой мне не нравится стратегия хранения вашей энергии в доме, а не в банке, заключается в том, что единственный способ получить к ней доступ — либо рефинансировать ее, либо продать, либо получить HELOC, что-то в этом роде. И если стоимость падает, а это означает, что я не хочу продавать, ставки, вероятно, растут, а это означает, что я не хочу рефинансировать. На самом деле там нет хорошего сценария, поэтому я часто сталкиваюсь с этим убеждением, что оплата вашего дома не так безопасна, как вы думаете. Я предпочитаю хранить эти деньги в банке, где я могу использовать их для других целей, или я могу просто совершать платежи дольше.
Так что у некоторых людей будет 300 тысяч в банке, и они скажут: «Дэвид, я хочу положить 250 тысяч из них, чтобы погасить мой кредит в 500,000 250,000 долларов до кредита в 250,000 XNUMX долларов». Я такой: «Хорошо, так что, если вы каким-то образом потеряли арендатора и не смогли внести платеж, не лучше ли было бы иметь XNUMX XNUMX долларов в банке, чтобы оплачивать платежи в течение девяти лет, если вам придется, чем сбрасывать все это в банк? дом и сильно похудеть, когда дело доходит до вашей способности делать платежи по банкнотам?
Роб:
Да. Чувак, я много борюсь с этим. Я буду честен. Я знаю, что эмпирическое правило всегда заключается в том, чтобы использовать кредитное плечо и использовать деньги других людей и тому подобное. Я очень за это. Эй, давайте использовать кредитное плечо, давайте использовать это для масштабирования, использовать деньги банка, верно? Но я начинаю немного больше склоняться к тому, чтобы, по крайней мере, иметь… если бы вы могли работать над выплатой основного долга, это всегда будет… это сберегательный счет, который у вас есть на случай, если вы потеряете все, вы не не нужно платить ипотеку, и вы можете остаться в своем доме.
Я вроде не ненавижу это. Если вы понимаете, о чем я? И если вам действительно нужно, в конце концов вы можете взять HELOC. Так что я просто думаю, что это личные предпочтения. Я не говорю, делайте это с вашей инвестиционной недвижимостью, но с вашей основной, я думаю, есть немного утешения, зная, что я сижу на полмиллиона долларов акций, которые, если мне когда-нибудь действительно понадобится, я могу взять их .
David:
Но вы бы не чувствовали себя так же комфортно, имея в банке полмиллиона долларов?
Роб:
Не на самом деле нет. На самом деле это довольно напряжно.
David:
Это потому, что у вас возникнет соблазн их потратить?
Роб:
Даже не это, чувак. Я имею в виду, что у меня сейчас есть деньги на счетах, и мне это не нравится. Потому что я просто вижу, как оно увядает, его ценность. А еще я всегда… Я не знаю, неудобно перемещать его и переводить в другой банк, потом страховка FDIC и все такое прочее. Я не знаю. Я такой: да, приятно иметь это. Это почти приятно. Но тогда это также напоминание обо всех сотрудниках, которым я должен заплатить. Я не знаю, это не совсем реально. Это больше [неразборчиво 00:34:25]-
David:
Нет, но таковы человеческие существа... это наши отношения с деньгами и энергией, о которых мы сейчас говорим. Это очень реально. Это не имеет логического смысла, почему вы так себя чувствуете, но кого это волнует, потому что именно так вы собираетесь принимать свои решения. Вы увидите это. Это вызовет у вас некоторый стресс.
И поэтому я думаю, что это одна из причин того, что мы с тобой всегда хотим чувствовать себя на мели. Потому что, как только вы почувствуете себя богатым, вы начнете принимать решения, как будто деньги ничего не стоят, вы начнете терять к ним уважение. Вы просто начинаете легко тратить их на вещи или позволяете людям оставаться в платежной ведомости, которые плохо выполняют свою работу или платят больше, чем вы должны были за дом, потому что у вас есть деньги.
Когда вы всегда чувствуете себя разоренным или, по крайней мере, дисциплинированным или немного финансово напряженным, вы цените деньги намного больше. Вы относитесь к нему с большим уважением, потому что у вас его не так много. Я думаю, это, вероятно, то, к чему вы клоните.
Роб:
Определенно. Итак, сколько денег у вас на счету в банке? Нет, я просто шучу. Хорошо. Поэтому я действительно хотел поговорить о ликвидности моего портфеля. Теоретически большая часть моего портфеля на самом деле довольно ликвидна. У меня так много капитала, потому что я покупал за последние пять лет и никогда не продавал.
Итак, я купил дом в Севьервилле, Гатлинбург, Теннесси, полтора года назад. Я думаю, что купил его за 500, он попадает в диапазон 808 и 850. Много справедливости там. Я купил дом за 300, который стоит 550, 600. У меня есть все эти дома с шестизначным капиталом. Почти каждый из домов, которыми я владею, имеет либо шестизначную, либо кратную шестизначную сумму капитала. И это не потому, что я гений, а просто потому, что я постоянно покупаю.
И поэтому, если бы мне действительно нужно было продать, я мог бы продать прямо сейчас на рынке покупателя. Потеряю ли я деньги из-за своего капитала? Может быть. Но у меня все еще есть капитал, так что это не так ... Я думаю, что все в порядке, мой крошечный дом в Джошуа-Три, я построил его за 165 тысяч. Продам ли я его за 300 или 350, для меня на самом деле не имеет значения, потому что количество капитала, которое я создал, очевидно, я хочу как можно больше денег, но если бы мне пришлось потерять 50 тысяч из-за рынка, это нормально. Все деньги — это игра… как и деньги в «Монополии». Я никогда этого не осознавал, так что это даже не мое. Вот как я думаю об этом.
Так что я бы сказал, что большая часть моего портфолио именно такая, за исключением некоторых недавних покупок, таких как наш дом в Скоттсдейле. Мы купили его за 3.25 миллиона. У нас есть 20% капитала в нем от первоначального взноса, который мы вложили в него. Но если мы попытаемся продать его прямо сейчас, ну, я не знаю, может быть, все будет хорошо, но с учетом, я имею в виду, 6% гонорара риэлтору действительно урежут для нас очень много денег. Так что в целом я чувствую себя в безопасности, имея возможность продать свой портфель, если придется, но на самом деле я этого не хочу.
David:
И вы никогда не хотите быть в положении, в котором вы должны. Вы всегда хотите продавать, потому что для вас имеет смысл продавать. Кредитное плечо на вашей стороне, если вы собираетесь продавать.
Кроме того, продажа сама по себе является сложным мероприятием, потому что вы, вероятно, будете платить налоги с тех денег, которые вы заработали, и вы захотите сделать 1031. Итак, если вы продадите этот дом, у вас есть место, где вы можете разместить его? деньги или что вы хотите положить деньги? Создаст ли это больше стресса в вашей жизни, чем если бы вы просто сохранили собственность?
Но построить свой портфель так, чтобы вам никогда не приходилось продавать, я считаю, что это больше, чем полдела. Фактические свойства, которые вы выбираете, и то, как они взаимодействуют друг с другом, являются довольно важным компонентом, гарантирующим, что вы никогда не окажетесь в ситуации, когда вам придется продавать, когда вы этого не хотите. Итак, что вы сделали, Роб, до этого момента, чтобы, возможно, диверсифицировать то, как выглядит этот портфель, или купить различные типы активов, которые покроют вас, чтобы вы не попали в положение, когда, «О боже, последние пару месяцев дела шли не так хорошо, как я хотел. Мне нужно кое-что продать».
Роб:
Так что я большой поклонник диверсификации, даже просто с… Я, очевидно, в основном, если не все короткие… Ну, да, краткосрочная аренда сейчас является среднесрочной арендой. Но я большой поклонник диверсификации. У меня 35 дверей по всей стране, хорошо. У меня есть парочка в Калифорнии. У меня есть один в… Ну, у меня есть пара в Аризоне, пара в Теннесси, пара в Техасе, один в Висконсине, несколько в Западной Вирджинии, 20 в Нью-Йорке.
Так что я по всей карте. И люди всегда такие: «Зачем ты так с собой делаешь? Не сложно ли нанять ваших Мстителей? Но для меня то, что я обнаружил, мне нравится диверсифицировать по всей стране, чтобы бороться с сезонностью. И это то, о чем вы тоже много говорите с архитектурой портфолио, о которой я хочу рассказать через секунду. Но что касается меня, я как бы распределил так много краткосрочной аренды на разных личностях, что мне никогда не было больно в один конкретный месяц.
Я приведу вам хороший пример. Если вы купите пляжный домик и закроете его в мае, вы почувствуете себя гением, потому что будете ломать его с мая по август. Вы скажете: «Боже мой, я самый умный инвестор в недвижимость, который когда-либо жил. Я собираюсь заработать на этом доме полмиллиона долларов». А потом наступает сентябрь, и ты такой: «О, я разорился и не отложил ни копейки», верно?
Поэтому, чтобы бороться с этим, вы должны понимать, что пляжные рынки, например, очень сезонны, и они подавляют их только три месяца в году. Это означает, что если вы собираетесь приобрести другую недвижимость, вы, вероятно, не захотите делать еще одну недвижимость на пляже, иначе вы будете зарабатывать деньги только три месяца в году. Итак, что вы хотели бы сделать, так это найти другую недвижимость, которая, возможно, в течение девяти месяцев в году, чередуя ее с другими тремя месяцами, на самом деле приносит денежный поток, чтобы у вас всегда были деньги.
Так что это то, с чем я на самом деле столкнулся, в хорошем смысле… или я научился этому действительно в хорошем смысле, как наша собственность в Скоттсдейле. Мы купили особняк площадью 6,000 квадратных футов в пустыне, огороженный в июне, когда никто не ездит в Скоттсдейл. И в основном с июня по ноябрь, я бы не сказал, что это были сверчки, но октябрь был в порядке, ноябрь был немного медленным. И это похоже на то, о боже, если бы кто-то еще, кто не был готов к этому, вступил в платеж по ипотеке в размере 17,500 35 долларов, им было бы больно. Они бы сказали: «Боже мой, я собираюсь обанкротиться». Но поскольку остальные из моих XNUMX юнитов в основном сокрушают его, они все разнесены в течение года, это не имело большого значения.
И теперь мы приближаемся к декабрю, мы наполовину забронированы, а затем мы только вчера получили бронирование на 7,000 долларов на январь на пять дней, бронирование на 7,000 долларов. И это только один из тех, что пришли. И сейчас, в январе, мы берем от 1500 до 2,200 долларов за ночь. И теперь это похоже на: «О, хорошо. Да, отлично. На заметку себе: покупайте роскошную недвижимость в разгар сезона, чтобы не проедать этот платеж по ипотеке шесть месяцев в году». Однако мы с вами смогли пережить этот шторм, потому что у нас относительно диверсифицированные портфели.
David:
Это очень хороший пример архитектуры портфолио. У вас есть сезонность в краткосрочной аренде. И это важно из-за ментальной игры. И, как вы упомянули, многие люди тратят деньги, полученные от аренды, потому что они заменяют их доход W2, а вы тратите доход W2. Так почему бы вам не потратить свой пассивный доход от недвижимости?
Проблема с традиционной арендой в том, что они очень, очень тесно связаны с тем, как вы управляете своими личными финансами. Таким образом, вам платят каждый месяц или каждые две недели. Итак, вы говорите: «Я зарабатываю Х денег в месяц». Тогда ваши счета настроены на ежемесячную вещь. «Каждый месяц я оплачиваю столько-то счетов, чтобы составить бюджет на основе месяца». Что ж, если арендатор платит одну и ту же арендную плату каждый месяц, это очень хорошо вписывается, потому что вы делаете платеж по ипотеке каждый отдельный месяц.
Что ж, краткосрочная аренда, испортите все это дело, потому что вы не можете смотреть на то, что зарабатываете за месяц. Мы смотрим на то, что они делают за год, потому что каждый месяц не одинаков. И поэтому, если вы тратите свои деньги, о, так легко застать врасплох, как вы сказали, думая, что вы их разбиваете, вы делаете потрясающе, теперь вы вкладываете деньги в собственность, может быть, вы должны не быть, или вы тратите больше денег, чем вы должны быть. Вы оправдываете дорогие поездки на объект тем, что на самом деле не обязательно должно происходить, потому что деньги текут рекой, а затем вы попадаете в эти зимние месяцы, и становится очень плохо, вы теряете деньги, и теперь вы чувствуете себя очень плохо. плохой. Ваши эмоции затухают, как вы сказали, если вы можете получить одно, которое компенсирует другое, у вас никогда не будет этих огромных всплесков, подъемов и огромных всплесков вниз.
Я думаю, что еще один способ, которым особняк в Скоттсдейле сработал в смысле архитектуры портфолио, заключался в том, что мы знали, что не заработаем много денег, когда впервые купили его. Я думаю, мы планировали более или менее попытаться выйти на уровень безубыточности в первые 18-24 месяца. И отчасти это было потому, что нам пришлось вложить столько денег в собственность, чтобы подготовить ее. А еще мы знали, что не узнаем, что пойдет не так. Нам нужно найти новый рынок.
Вы можете сделать это, когда ваш существующий портфель имеет устойчивый денежный поток. Вы не можете этого сделать, если это единственная недвижимость, которую вы покупаете, она единственная входит в ваш портфель, у вас нет кучи денег, вы потеряете недвижимость. Мы тоже купили этот дом с долгосрочным горизонтом.
Мы такие: «Мы покупаем все это дешевле, чем сама земля стоила бы, если бы мы просто купили землю». Хорошо, но мы, вероятно, не осознаем эту ценность в ближайшие 10-10 лет. Это был район, который, как мы знаем, нам очень нравится Скоттсдейл в долгосрочной перспективе, тип людей, переезжающих туда, то, как устроена экономика. Мы думаем, что этот рынок будет невероятно успешным, но вы не можете позволить себе роскошь заработать через 2 лет, если вы едва зарабатываете прямо сейчас. Если вы думаете: «Я хочу бросить свою работу в WXNUMX, купить этот дом было бы ужасно». Итак, причина, по которой мы даже смогли-
Роб:
В то время, когда мы его купили, в том месяце, когда мы его купили, да.
David:
Но даже если бы мы купили его в то время, когда люди посещают Скоттсдейл, мы все равно… Как и нагреватель для бассейна, мы должны пойти заменить, и водонагреватель сломать, и спортивную площадку, которую нужно сделать. Вы все еще можете вложить пару сотен тысяч долларов в дыру, которую вы не планировали, когда покупаете такой большой дом в новом районе. Мы смогли это сделать, потому что вещи, которые мы купили до этого, работали так хорошо, что это дало нам возможность получить огромную прибыль в будущем. Это как если бы вы положили сто долларов в карман пальто, а потом, 10 лет спустя, вернулись и обнаружили бы, что это сто тысяч долларов. Ситуация такая. Но если у тебя нет денег на жизнь, ты не сможешь положить и сотни долларов в карман этого пальто.
Роб:
Да, да, наверняка. Ага. И когда я говорю о времени, когда мы его купили, я имел в виду, что мы купили его в июне, а не в январе. Итак, теперь я начинаю доходить до того, что думаю: «О, эй, мы умные. Посмотри на нас. Посмотрите на это бронирование за 7,000 долларов или на это за 10,000 3 долларов», и теперь люди обращаются к нам за мероприятиями и тому подобными вещами. Это просто медленная струйка. Но, как вы сказали, мы как бы соответствующим образом спланировали наши портфолио. Я бы никогда никому не посоветовал пойти и купить недвижимость за XNUMX миллиона долларов, если бы у них не было возможности выдержать любые дорожные неровности. Но также и финансовый аспект наличия портфеля, который может помочь вам.
David:
Вы также никогда не скажете никому просто покупать дома на Среднем Западе за 40,000 700 долларов, пока у вас не будет XNUMX таких домов. Это тоже не работает, верно? Таким образом, существует последовательность того, как должно измениться инвестирование в недвижимость. Вы начали с тренировочных колес или трехколесного велосипеда, затем перешли на тренировочные колеса, затем пересели на велосипед и как бы перемещаетесь по классам активов по мере обучения. Помня об этом, когда вы создаете свое портфолио, это поможет вам пережить грядущие жизненные бури.
Роб:
Это верно. И позвольте мне сказать, что вы испортили недвижимость… Как бы это сказать? Вы разрушили это для меня тем, что, когда я хотел пойти и купить 10 домов по 300,000 3 долларов, вы сказали: «Зачем вам это делать? Это работа. Иди и купи дом за 300,000 миллиона долларов». И я такой: «Угу». А потом мы купили его, и я такой: «О да, я не должен больше покупать эти дома за XNUMX XNUMX долларов». И поэтому теперь я не делаю.
Так что теперь я вижу, что эти предложения постоянно падают на мой стол, и это хорошие предложения, но, как я узнал от вас, просто невозможно продолжать покупать эти комбинезоны. И поэтому теперь я очень избирательно отношусь к колебаниям, которые я принимаю в более крупном сценарии. Прямо сейчас я пытаюсь делать 50 дверей за раз, или пытаюсь делать роскошные объекты, или пытаюсь делать вещи, которые гораздо более значимы для моего времени. Так что я думаю, спасибо вам с обеих сторон. Спасибо, что разрушил его для меня, и спасибо, что преобразил меня.
David:
Вы были кошкой, и вы охотились на мышей, и вы получали все свои потребности в калориях от этих мышей. Но, друг мой, ты превратился во льва, и теперь мыши не приличествуют льву твоего роста, и ты теперь гонишься за газелями, как и должно быть.
Роб:
Итак, Дэвид, когда дело доходит до архитектуры портфолио, не могли бы вы рассказать нам о некоторых, я не знаю, столпах или некоторых критериях, которые учитываются при составлении вашего портфеля недвижимости?
David:
Ага. Итак, когда вы смотрите на свой портфель в целом, есть пять вещей, которые я хотел бы попытаться создать некий баланс, потому что все это способы создания устойчивого богатства, которые вам действительно понравятся. Это такая форма строительства, как финансовая крепость, которая устоит независимо от того, что на нее бросят, в отличие от дома, напечатанного на 3D-принтере, который вы можете просто быстро разрушить и масштабировать, но когда грянет первая буря, он рухнет.
Первый – это справедливость. Вы хотите иметь много энергии в этом портфеле. Как ты сказал, Роб, если у тебя будут трудные времена, ты сможешь их вытащить. Вот где большой потенциал роста в вашем портфеле. Вы собираетесь построить свое самое большое богатство за счет капитала, который вы создаете, владея недвижимостью в долгосрочной перспективе. Так что это одна из первых вещей, о которых вы хотите подумать.
Следующее — денежный поток. Вам нужен денежный поток не только для замены вашего дохода, но и для того, чтобы вы могли сохранить собственность в течение длительного времени. Потому что денежные потоки — это то, как вы убедитесь, что вы можете сделать этот платеж, что позволяет даже иметь место в капитале, если только вы не вмешались в капитал сразу.
Следующее — ликвидность. Это не только в портфолио, но и в вашей жизни. Нужно иметь резервы. Это форма ликвидности, деньги, к которым вы можете подключиться. Можете ли вы взять кредит из пенсионного плана? У вас есть HELOC на объекте? Если вы находитесь в затруднительном положении, если у вас есть хорошая возможность, есть ли у вас деньги, которые вы можете сразу же использовать, чтобы купить новую собственность, исправить что-то, что пошло не так, улучшить собственность, в любом случае может быть , это в лучшем состоянии вашего портфеля в целом?
Следующим будет простота владения. Вы никогда не создадите большой портфель, который будет приносить прибыль, если вы ненавидите им владеть. Если у вас есть 40 объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, и вы сами управляете ими всеми, у вас не будет простоты владения. Это не то, что вам понравится. Если вы покупаете недвижимость в ужасных районах, даже если вы заключаете выгодные сделки, в конечном итоге вы ненавидите владеть ею и не станете большим. Вы не получите этот капитал или этот денежный поток. Таким образом, у вас может быть несколько проблемных детей в вашем портфолио. Иногда они того стоят, но это не может быть ситуация, когда большая часть вашего портфеля — это то, чем вам не нравится владеть.
И вы должны учитывать это, когда вы строите. И последним будет масштабируемость. Делаете ли вы это таким образом, чтобы вы могли продолжать масштабирование и двигаться дальше? Вы покупаете 10 домов по 300,000 XNUMX долларов снова и снова? Что ж, в подкасте звучит здорово, когда мы говорим: «О, вы можете занять деньги у инвесторов». И мы как бы строим всю организационную схему того, куда идет каждая деталь, и это здорово звучит для инженера, они такие: «Это работает». Но затем, когда вы на самом деле пытаетесь сыграть только что нарисованную пьесу, вы понимаете, что у вас нет для этого навыков, или она не работает на практике, как это было в теории.
Таким образом, масштабируемость — очень важная часть вашего портфеля в целом. И часто это будет означать сокращение некоторых свойств, которые слишком сложно масштабировать, и замену их свойствами, которые проще, или перемещение из одного класса активов в другой, если выполняются остальные четыре требования.
Роб:
Да, да, да. Таким образом, похоже, что на самом деле то, что мы ищем, — это баланс множества разных вещей по сравнению с одним аспектом, и это имеет смысл. Вы спросили меня, как я диверсифицируюсь, и я сказал: «Эй, я диверсифицируюсь по местоположению», но на самом деле это не единственный способ диверсификации, когда я строю свой портфель. На самом деле я диверсифицирую типы квартир, которые я выставляю на платформах краткосрочной аренды.
Так что да, они у меня есть в Аризоне, Техасе, Калифорнии и Нью-Йорке. Но у меня также есть действительно крутые юниты, с которыми мне просто нравится развлекаться. А иногда я покупаю квартиру только потому, что она классно выглядит. Итак, у меня есть крошечные дома, у меня есть юрты, у меня есть Airstreams, у меня есть шале, у меня есть хижины, у меня есть современные хижины середины века, у меня есть квартиры, я у меня всего понемногу.
И это действительно потому, что мне нравится обращаться ко всем разным типам аудитории. Таким образом, я знаю, модно ли что-то или просто не так горячо, как, например, крошечный дом, людям всегда это нравится. Люди не хотят оставаться в крошечных домах через год или два, как в этом году. Ну, тогда у меня есть все эти другие типы свойств, чтобы удовлетворить все это. Что касается меня, я всегда ищу баланс в своем портфолио в фактических типах списков, которые я создаю, и опыте, который я предлагаю людям.
David:
Вот и все. Ты должен так думать. А когда на рынке все идет отлично, о диверсификации мы не думаем. Мы не думаем о том, что если что-то пойдет не так. Мы просто думаем, какой самый простой, быстрый и интересный способ масштабировать то, что мы делаем. Вот так можно построить себе домик на дереве. Вы могли бы построить их очень быстро. За пару часов вы можете построить себе домик на дереве, но это не способ построить крепость, которая выдержит испытание временем.
Роб:
Что ж, я работаю над своей деревней с домами на деревьях в Гатлинбурге, штат Теннесси, уже около полутора лет, но только сегодня получил новости об этом. И я на самом деле думаю, что примерно через месяц мы приступим к работе, и это будут четыре купольных домика на дереве, которые будут в воздухе, что, я думаю, довольно стандартно для домика на дереве, а затем крошечный дом, крошечный домик на дереве тоже. И это также влияет на то, как я диверсифицируюсь. Я хочу больше заниматься уникальным отдыхом. Но да, просто для того, чтобы я понял ваши параметры для архитектуры портфолио, я просто хотел резюмировать это для аудитории. У нас есть капитал, денежный поток, ликвидность, простота владения и масштабируемость. Я что-то пропустил? И с этими пятью вещами нам нужен хороший баланс.
David:
Вот и все. И вы хотите этого... так что каждая из этих вещей должна компенсировать слабости других.
Роб:
Ладно, круто. Что ж, это было действительно хорошо. С сожалением сообщаю всем, что мы так сильно разошлись в первой части, что собираемся дать вам еще одну… Думаю, я не жалею, я взволнован.
David:
Два шоу.
Роб:
Да, мы даем вам вторую часть, где мы поднимаемся на более пикантные, может быть, даже глубокие вопросы. Каковы реальные проблемы, с которыми мы сталкиваемся в нашем бизнесе, некоторые из подводных камней? Если бы мы действительно потеряли все это завтра, как бы мы восстановили наш портфель, начав с нуля с нуля? Это будет в следующем выпуске BiggerPockets. Я очень взволнован этим, потому что я не знаю, есть ли у меня ответы, но мы скоро узнаем, какие они.
David:
Это должно быть очень весело. Вопросы о том, что бы вы сделали, если бы начали сначала, всегда были одними из моих любимых, потому что они заставляли вас вытаскивать из себя то, чего обычно у вас не было бы.
Роб:
Вот как это происходит каждый раз, когда у вас есть ваши глубокие гениальные системы. И я такой: «О-о. Я знаю, что мой ответ совсем не такой». Это хорошо. [неразборчиво 00:52:49]…
David:
Вот почему я бы [неразборчиво 00:52:50] второй, потому что я придурок.
Роб:
Знаю, знаю.
David:
Хорошо. Что ж, спасибо, Роб. Я ценю некоторые идеи, которыми вы поделились здесь, и вы также задали несколько действительно хороших вопросов, так что спасибо вам за это. Я не смог бы дать хорошие ответы, если бы не получил хороших вопросов.
А вам, слушатели, мы надеемся, что вам понравился этот эпизод о том, что может пойти не так в сфере недвижимости, и о том, что мы делаем, чтобы снизить этот риск. В следующем выпуске мы расскажем, что бы мы сделали, если бы начали сначала, чтобы помочь подготовиться к тому, что что-то пойдет не так, потому что мудрые инвесторы не готовятся к тому, что все пойдет как надо. Они строят планы на то, что они собираются делать, если что-то пойдет не так, и готовятся соответствующим образом.
Если вам нравится это шоу, пожалуйста, сделайте нам одолжение, дайте нам пятизвездочный обзор, где бы вы ни слушали настоящий подкаст, будь то Apple Podcast, Spotify, Stitcher, что бы вы ни любили. Просто уделите секунду и, пожалуйста, дайте нам этот обзор, чтобы мы могли оставаться лучшим подкастом о недвижимости в мире. А если у вас есть время, послушайте еще один из наших выпусков. Это Дэвид Грин для Роба, у него одна футболка, Абасоло.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- почему денежный поток не as складская как думает большинство инвесторов и почему на это НЕЛЬЗЯ полагаться
- Несколько вещей, которые могли бы полностью уничтожить свой портфель недвижимости
- Ликвидность и сколько наличных денег иметь на руках /готов к развертыванию, когда что-то пойдет не так
- Почему все инвесторы в недвижимость должны стремиться быть «разоренными миллионерами»
- Диверсификация недвижимости и почему вы хотите арендовать недвижимость более чем на одном рынке
- Ассоциация пять факторов архитектуры портфеля на что КАЖДЫЙ инвестор должен обратить внимание
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 миллионов
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 месяцев
- 20 лет
- 3d
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- абсолютно
- Принять
- доступ
- соответственно
- Учетная запись
- Учетные записи
- признавать
- приобретать
- приобретение
- приобретение
- через
- Действие
- на самом деле
- дополнительный
- Реклама
- адвокат
- После
- против
- агенты
- AIR
- Airbnb
- Все
- позволяет
- уже
- всегда
- удивительный
- Америка
- количество
- анализ
- анализировать
- и
- Другой
- ответ
- ответы
- предвидеть
- Ожидаемый
- Тревога
- кроме
- обжалование
- Apple
- ценить
- признательность
- приближается
- арбитраж
- архитектура
- ПЛОЩАДЬ
- области
- Аризона
- около
- внешний вид
- аспекты
- активы
- класс активов
- Активы
- Юрист
- внимание
- аудитория
- аудитории
- Август
- автор
- Baby
- назад
- Восстановление
- Плохой
- Баланс
- Банка
- счет в банке
- банковские счета
- банкрот
- основанный
- в основном
- НИМ
- батареи
- аккумулятор
- Срок службы батареи
- аккумулятор
- Боевой
- залив
- Beach
- , так как:
- становиться
- становление
- до
- не являетесь
- вера
- верить
- полезный
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Банкноты
- Немного
- Черный
- заказы
- бум
- граница
- брать в долг
- купил
- коробки
- Ломать
- Завтрак
- Разрыв
- МОСТ
- приносить
- Сломался
- бюджет
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- бизнес
- бизнес
- купить
- покупателей
- покупка
- Калифорния
- призывают
- под названием
- Может получить
- отменен
- не могу
- столица
- автомобиль
- карта
- заботится
- легковые автомобили
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Обналичить
- КПП
- пойманный
- Вызывать
- вызванный
- определенный
- вызов
- проблемы
- изменение
- изменения
- Канал
- Chaos
- заряженный
- зарядка
- График
- проверка
- Дети
- Выберите
- Город
- класс
- классов
- Закрыть
- тесно
- закрытие
- одежда
- тренировка
- собирать
- Сбор
- лыжных шлемов
- борьбы с
- как
- комфорт
- утешиться
- приход
- Общий
- сравнимый
- полностью
- сложный
- компонент
- понятия
- связи
- Рассматривать
- считается
- постоянно
- строить
- строительство
- строительство
- содержание
- продолжающийся
- контрактов
- контроль
- Разговор
- Холодные
- Цена
- Расходы
- может
- Совет
- страна
- Пара
- курс
- корт
- чехол для варгана
- Covid
- Covid-19.
- COVID-19 пандемия
- Crash
- разбившийся
- Грохот
- Создайте
- создали
- Создающий
- кредит
- кредитная карта
- Критерии
- решающее значение
- любопытство
- любопытный
- Валюта
- Текущий
- В настоящее время
- Порез
- резки
- Время
- Давид
- день
- Дней
- сделка
- занимавшийся
- Акции
- Долг
- Декабрь
- решенный
- решение
- решения
- глубоко
- Защита
- Спрос
- зависимый
- в зависимости
- зависит
- развертывание
- развертывание
- пополнять счет
- уничтожить
- опустошение
- DID
- Различия
- различный
- трудный
- дисциплинированный
- Дисплей
- диверсификация
- многоотраслевой
- Диверсификация
- не
- дело
- Доллар
- долларов
- Dont
- Двери
- двойной
- удвоенны
- вниз
- спады
- дюжина
- Падение
- дамп
- в течение
- каждый
- легче
- Простейший
- легко
- Экономические
- экономику
- экономики
- или
- электричество
- эмоции
- империя
- сотрудников
- окончания поездки
- энергетика
- инженер
- пользоваться
- достаточно
- Предприятие
- предприятий
- Весь
- Окружающая среда
- собственный капитал
- особенно
- существенный
- имущество
- Эфир (ETH)
- Даже
- События
- События
- со временем
- НИКОГДА
- каждый день
- все члены
- многое
- точно,
- пример
- возбужденный
- Возбуждение
- выполнять
- существующий
- Выход
- дорогим
- опытные
- Впечатления
- обширный
- дополнительно
- Face
- факторы
- Осень
- Водопад
- вентилятор
- фантастический
- БЫСТРО
- быстрый
- в пользу
- Избранное
- Избранное
- FDIC
- страх
- Сборы
- несколько
- фигура
- цифры
- заполненный
- окончательный
- Финансы
- финансовый
- в финансовом отношении
- Найдите
- конец
- Во-первых,
- фиксированный
- фиксированной
- Трансформируемость
- кувырок
- поток
- текущий
- Потоки
- полет
- следовать
- после
- Фут
- Для инвесторов
- Войска
- навсегда
- форма
- Крепость
- вперед
- найденный
- Бесплатно
- часто
- друг
- Дружба
- от
- передний
- полный
- fun
- фонд
- финансирование
- веселая
- будущее
- игра
- Общие
- гений
- получить
- получающий
- девушка
- Дайте
- данный
- Отдаете
- Глобальный
- Go
- цель
- Бог
- идет
- будет
- хорошо
- хорошая работа
- класс
- предоставленный
- большой
- Жадный
- земля
- Расти
- взрослый
- гарантированный
- Охрана
- Парень
- Половина
- горсть
- обрабатывать
- Управляемость
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- тяжелая работа
- люки
- имеющий
- Медицина
- здоровый
- услышанный
- слух
- помощь
- здесь
- Герои
- Скрытый
- High
- высший
- очень
- Наем
- Удар
- Хиты
- держать
- проведение
- Отверстие
- Отверстия
- Главная
- Дома
- надежды
- С надеждой
- горизонт
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Рынок жилья
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- человек
- Голодный
- охота
- барьерный бег
- БОЛЬНОЙ
- изображение
- немедленная
- важную
- что она
- улучшать
- in
- доход
- Увеличение
- Увеличивает
- невероятно
- individual
- неизбежно
- инфляция
- информация
- размышления
- вместо
- инструкции
- страхование
- интерес
- Процентные ставки
- инвестирование
- инвестиций
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- вовлеченный
- Железный человек
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- январь
- работа
- Путешествия
- Прыгать
- только один
- Сохранить
- хранение
- ключи
- Вид
- Король
- Знать
- знание
- Земля
- портативный компьютер
- Фамилия
- Законодательство
- Лиды
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- Оставлять
- уход
- позволяя
- уровень
- Кредитное плечо
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- стиль жизни
- легкий
- Вероятно
- ОГРАНИЧЕНИЯ
- линия
- жидкость
- Ликвидность
- Listening
- листинг
- Объявления
- мало
- жить
- Живет
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- расположение
- места
- запертый
- Длинное
- Длинная игра
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- серия
- любят
- Низкий
- LTV
- Роскошь
- макинтош
- сделанный
- основной
- Большинство
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управлять
- менеджер
- особняк
- многих
- много людей
- карта
- поля
- рынок
- крах рынка
- Области применения:
- чудо
- массивный
- мастер
- Вопрос
- смысл
- значимым
- означает
- Медиа
- Встречайте
- психический
- упомянутый
- мышей
- средняя
- Среднесрочный
- может быть
- миллиона
- Миллион долларов
- миллион долларов
- Миллионер
- миллионы
- против
- Мышление
- минут
- ошибки
- смягчать
- Модерн
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- утро
- Ипотека
- самых
- двигаться
- Кино
- перемещение
- с разными
- Мультивселенная
- Откройте
- почти
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- отрицательный
- сеть
- Новые
- Новый рынок
- New York
- следующий
- ночь
- нормально
- Ноябрь
- номера
- многочисленный
- октябрь
- часто
- Хорошо
- ONE
- открытый
- работать
- операционный
- операция
- Мнения
- Возможность
- против
- заказ
- организационной
- первоначально
- Другое
- Другое
- внешнюю
- общий
- всю ночь
- собственный
- принадлежащих
- собственность
- выплачен
- пандемия
- бумага & картон
- Параллельные
- параметры
- часть
- особый
- партнер
- части
- пассивный
- пассивного дохода
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- Заработная плата
- страна
- Вершина горы
- Люди
- народный
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- выполнять
- выполнения
- период
- периодов
- человек
- личного
- Личности
- Лично
- перспектива
- выбирать
- кусок
- Часть
- план
- запланированный
- планирование
- Планы
- Насаждение
- Платформы
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- игры
- пожалуйста
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- Точка зрения
- пунктов
- политика
- бассейн
- состояния потока
- «портфель»
- портфели
- должность
- возможное
- мощностью
- практика
- предсказанный
- предпочитать
- Подготовить
- подготовленный
- довольно
- предотвращать
- предыдущий
- Цены
- первичный
- принцип
- Принципы
- приоритет
- Проактивная
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- производит
- Прибыль
- выгодную
- прогрессия
- Проект
- приводить в движение
- свойства
- собственность
- защитный
- купленный
- Покупка
- цель
- Push
- Нажимать
- положил
- Полагая
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- самый быстрый
- быстро
- ассортимент
- быстро
- Стоимость
- рейтинг
- достигать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- реализовать
- реализованный
- агент по продаже недвижимости
- причина
- причины
- резюме
- последний
- недавно
- перезарядка
- записанный
- Рефи
- возврат
- сожалеть
- "Регулирование"
- правила
- реабилитация
- отношения
- относительно
- складская
- переделывать
- Аренда
- аренда
- замещать
- представлять
- Требования
- бронирование
- резерв
- ОТДЫХ
- результат
- уход на пенсию
- доходы
- обзоре
- Богатые
- избавиться
- трещина
- Снижение
- Дорога
- Подвижной
- рулонах
- год
- губить
- Правило
- Run
- безопасный
- Сохранность
- Сказал
- то же
- Сохранить
- экономия
- сберегательный счет
- Масштабируемость
- масштабируемые
- Шкала
- масштабирование
- испуганный
- Сценарии
- скрипты
- Время года
- Во-вторых
- секунды
- безопасный
- видя
- селективный
- SELF
- продаем
- продажа
- смысл
- сентябрь
- обслуживание
- выступающей
- набор
- несколько
- Поделиться
- общие
- разделение
- Щит
- Смены
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Шоу
- выключать
- значительный
- существенно
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- обстоятельства
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- навыки
- слабина
- медленной
- небольшой
- умный
- So
- Соцсети
- социальные сети
- проданный
- твердый
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- где-то
- Скоро
- Источник
- Space
- говорить
- Говоря
- конкретный
- конкретно
- тратить
- Расходы
- шип
- шипы
- раскол
- Спонсоры
- Спорт
- Spotify
- площадь
- стабильный
- стоять
- стандарт
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- Притон
- Область
- оставаться
- Шаг
- прилипание
- По-прежнему
- КАМЕНЬ
- Stop
- диск
- магазин
- хранить
- Истории
- буря
- бури
- прямой
- Стратегия
- поток
- потоки
- стресс
- сильнее
- структурный
- Структура
- Бороться
- "Студент"
- Студенты
- подписаться
- успех
- успешный
- Вс
- супер
- выживать
- комфортного
- лебедь
- Качели
- система
- системы
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- Нажмите
- Налоги
- учитель
- команда
- временный
- арендатор
- тестXNUMX
- Техас
- Ассоциация
- Будущее
- информация
- мир
- их
- Там.
- задача
- вещи
- мышление
- В этом году
- мысль
- угроза
- три
- Через
- по всему
- Бросание
- Связанный
- TikTok
- время
- Сроки
- раз
- тип
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- завтра
- тонна
- слишком
- топ
- тема
- трогать
- к
- торговать
- традиционный
- Обучение
- Запись
- превращение
- лечить
- сортировка
- правда
- ОЧЕРЕДЬ
- Оказалось
- Типы
- типично
- под
- понимать
- понимание
- созданного
- Ед. изм
- единиц
- Вселенная
- Обновление ПО
- Потенциал роста
- us
- Доллар США
- использование
- обычно
- ценный
- ценностное
- Наши ценности
- различный
- Транспорт
- Против
- Видео
- Вид
- Просмотры
- Деревня
- Виргиния
- Volkswagen
- ждать
- стремятся
- Смотреть
- наблюдение
- Вода
- способы
- Богатство
- Погода
- неделя
- Недели
- запад
- Западная Виргиния
- Что
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- Дикий
- будете
- Победы
- Зима
- Провод
- Висконсин
- WISE
- без
- Работа
- разрабатывать
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- Наихудший
- стоимость
- бы
- письменный
- Неправильно
- X
- год
- лет
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет