Casa care aproape m-a „fărâmat”: am pierdut 350 de dolari

David:
Bun venit la podcastul BiggerPockets. Astăzi vom intra în feedul tău cu o emisiune bonus. Acesta este primul dintre cele două episoade despre oferte care au mers prost.

Rob:
Asta e corect. Pentru că David, dacă îți vine să crezi, chiar și investitorii experți ca noi fac afaceri proaste și vrem să înveți din greșelile noastre, astfel încât să nu ieși și să faci aceleași greșeli.

David:
Asa este. Inima noastră vrea să vă ajute să vă protejați pe dumneavoastră, banii, viitorul și averea. Așa că vă vom aduce câteva greșeli pe care le-au făcut alți investitori. Episodul de astăzi va fi Mindy, așa că sperăm că puteți evita să faceți același lucru. Aceasta este una dintre cele mai dure piețe imobiliare pe care le-am văzut vreodată. Este mult mai de neiertat decât a fost vreodată în trecut. Și o afacere greșită te poate scufunda.

Rob:
Asta e corect. Și în emisiunea de astăzi, vom vorbi cu Mindy Jensen despre o înțelegere care aproape a scufundat-o la propriu și la figurat.

David:
Așa că, fără alte prelungiri, să o aducem pe Mindy. Bine ai revenit. Cum sunteți voi doi astăzi?

Mindy:
Mă descurc grozav. Îți mulțumesc că m-ai primit înapoi, David. Sunt atât de încântat să fiu cel mai mare ratat al BiggerPockets. Despre ce am vorbit data trecută? Oferta mea a fost un flux de numerar negativ și acum vorbesc despre afacerea mea care a mers prost.

David:
Da, asta e una dintre glumele noastre. De fiecare dată când facem un spectacol în care ne spunem: „Bine, să vorbim despre tot ce a mers groaznic. Incendiile de gunoi ale imobiliarelor”, ne spunem, „Mindy și James. Acesta este oamenii noștri. Aceștia sunt cei mai mari perdanți ai BiggerPockets.”

Rob:
Este singura dată când te poți lăuda că ai pierdut. Este de genul: „Bine, cine a pierdut cel mai mult aici?” Și este de genul: „Oh, am unul bun”.

David:
În regulă. Mindy, cât ai pierdut cu această afacere? Cât te-a costat?

Mindy:
Ei bine, înțelegerea mea a avut loc în 2006, când mi-am făcut ARV original. Așa că am pierdut aproximativ 350,000 de dolari pe hârtie și atât de multe ore de somn și atât de mult stres și atât de multă anxietate din cauza acestei înțelegeri care a durat o veșnicie. Și.

Rob:
Acum, când ai spus ARV, crezi că ai putea explica pe scurt oamenilor ce vrei să spui prin asta?

Mindy:
ARV reprezintă valoarea după reabilitare sau valoarea după reparație. Așadar, aceasta a fost suma estimată pe care am crezut că această proprietate va fi în valoare după ce am terminat toată dezintoxicarea pe care o făceam.

Rob:
Am înţeles. Bine. Bine, grozav. Deci o pierdere de hârtie de 350,000 USD. Nu-i rău. Destul de bine. David și cu mine o să vă punem la îndemână câteva întrebări rapide pentru a obține toate detaliile despre înțelegere, apoi vom alege unde au mers prost lucrurile. Mindy, să începem cu tine.

Mindy:
Am puține palpitații la inimă aici. Aceasta este afacerea care aproape m-a rupt pentru imobiliare. Mi-au plăcut bunurile imobiliare de când îmi amintesc și această afacere, am spus: „Am plecat”. Acesta a fost al cincilea nostru flip live-in și primul nostru pop top. A fost prima dată când angajam contractori care prefigurau acolo.

Rob:
În regulă. Așa că vom sări în această afacere. Înainte de a face asta, ați menționat asta ca un pop top și doar pentru a fi clar în acest sens, pop top este practic conceptul de citat fără ghilimele „Tăierea vârfului unei proprietăți precum acoperișul, astfel încât să puteți adăuga un alt etaj. ” Dreapta?

Mindy:
Da.

Rob:
Bine in regula. Cool, cool, cool. În regulă, atunci când s-a întâmplat această afacere și cât de experiență aveai?

Mindy:
Acesta a fost al cincilea nostru live in flip și primul nostru pop top și l-am achiziționat în septembrie 2006.

Rob:
Și ca să recapitulez aici, aceasta este o proprietate, ai spus că ai avut o pierdere de hârtie de 350,000 de dolari, nu?

Mindy:
Corect. Și spun pierderi de hârtie pentru că ARV-ul meu estimat era de 1.1 milioane în 2006 când l-am cumpărat, dar prețul meu real de vânzare în 2012 a fost de 750,000 USD.

David:
Deci, prin pierderea de hârtie proiectată, vrei să spui banii pe care i-ai pierdut din ceea ce credeai că vei profita?

Mindy:
Da. De fapt, nu am pierdut 350,000 de dolari. Speram doar să fi făcut cu 350,000 mai mult decât am făcut de fapt.

David:
Bine. Și ce fel de proprietate era aceasta?

Mindy:
Aceasta era o casă unifamilială situată pe malurile frumoase ale Lacului Monona din Monona, Wisconsin.

Rob:
Și cum ați găsit această proprietate?

Mindy:
Căutăm o ofertă în special pe Lacul Monona și ne-am deplasa cu mașina. Nu este un lac atât de mare. Conduceam doar cu mașina și oricând era o casă de vânzare, ne oprim și o vedem sau ne programam cu agentul nostru imobiliar.
Această proprietate anume a fost scoasă la licitație și am participat la licitație. A costat 700,000 de dolari și ne-am spus: „Doamne, asta pute.” Așa că am plecat și apoi cinci minute mai târziu au sunat pe toată lumea: „Hei, oamenii care au câștigat licitația de fapt nu au fonduri pentru a cumpăra casa, așa că a revenit pe piață”.

David:
Așa se întâmplă cu acei copii din școala generală care au ridicat mâna. Și apoi profesorul îi cheamă și ei spun: „De fapt, nu am nimic de spus”. Ei cresc să meargă la licitații și să țină un băț și apoi nu au fonduri pentru a face. Mereu m-am întrebat cum au ieșit acei copii și acum știu unde s-au dus.

Mindy:
Au mers la Monona, Wisconsin în 2006.

Rob:
Toti.

David:
Deci, pentru această afacere, cât ai plătit pentru asta, Mindy?

Mindy:
Am ajuns să plătim 535,000 de dolari pentru această casă.

Rob:
Bine. Și care a fost planul pentru această proprietate? A fost menit să fie un flip, închiriere, BRRRR, care a fost strategia finală de ieșire aici?

Mindy:
Avea să fie un live in flip și aveam o perioadă de doi până la cinci ani pentru flip, doi ani pentru că, cel puțin, pentru că în asta trebuie să trăiești pentru excluderea secțiunii 121 în care nu plătim niciunul. impozite pe câștiguri de capital și cinci ani pentru că am vrut să ne putem bucura de a trăi într-o [inaudible 00:05:23]

David:
Cât de departe ai ajuns în această afacere înainte ca lucrurile să înceapă să meargă prost?

Mindy:
Oh, cinci minute. Acesta a fost aproape un blestem.

Rob:
Ai părăsit masa de închidere.

Mindy:
Așa că am cumpărat această casă, prima mea fiică s-a născut în februarie 2007 și am cumpărat această casă în septembrie 2006. Nu locuiam acolo cu normă întreagă până în martie după nașterea copilului meu. Și am început lucrul în martie. Și în aprilie am avut ceea ce se numește o inundație de 500 de ani. Starea casei în aprilie a fost că am îndepărtat acoperișul nou-nouț pe care l-au instalat chiar înainte de a-l scoate pe piață și am adăugat al doilea etaj.
Aveam pereții exteriori, dar fără siding. Am avut ferme de acoperiș și placaj, dar asta nu este impermeabil. Și dintr-un motiv oarecare am rupt aleea. Deci era doar noroi. Apoi a venit vântul într-o noapte. Erau prelate pe acoperiș, prelatele s-au sfărâmat. Apoi a început să plouă. O inundație de 500 de ani este genul de inundație care are loc doar o dată la 500 de ani.
Este un eveniment meteo. Aveam apă la subsol. Cred că erau șase inci de apă în subsol. Ploua în toată casa pentru că nu aveam nici un fel de impermeabilizare acolo. Am avut un copil, am avut-o în mijlocul patului într-o cameră, care era singurul loc în care nu ploua.
Ploua în corpurile de iluminat, ploua pe părțile laterale ale pereților și era exact ca și cum ne uitam la această furtună trecând pe weatherunderground.com și era ca mov. Galbenul este ceață ușoară, iar roșu este de genul „Wow, chiar torează afară”. Și mov este de genul: „Este un uragan și o tornadă amestecate și plouă broaște.” Și a fost la fel ca cel mai mult stres care a provocat și nu am putut face nimic, decât toată noaptea, doar să vedem cum vine furtuna și să încercăm să ne menținem copilul uscat.

Rob:
Și așa, doar pentru a clarifica, o proprietate de inundație de 500 de ani nu înseamnă că inundă doar o dată la 500? Poate inunda de multe ori în acei 500 de ani. Doar că inundațiile cu adevărat catastrofale au loc o dată la 500 de ani, nu?

Mindy:
Da.

Rob:
Da. Bine. Așa că acum ai putea să-l vinzi și să spui: „Hei, ai 480 de ani înainte să-ți faci griji pentru asta.”

David:
Nu ar trebui asta să crească valoarea casei?

Rob:
Ai cinci secole.

David:
Am făcut deja toate sarcinile grele pentru tine. Cel mai rău este în afara drumului. Acum ești bun.

Mindy:
S-ar putea să nu fie definiția exactă.

David:
Este ca un contract de închiriere, dar ai la dispoziție 500 de ani până la expirarea contractului de închiriere față de momentul în care l-ai cumpărat, era ca și cum ai avea o lună sau ceva înainte să înceapă ploaia.

Mindy:
Dar stai, sunt mai multe. În acea iarnă, Wisconsin a obținut un record de 101 inci de zăpadă, ceea ce nu este normal pentru Wisconsin la acea vreme. Și zăpada aceea s-a topit în timpul unei furtuni din iunie. Și nu știu dacă îți amintești, am spus că am avut inundații în subsol. Am avut mai multe inundații în subsol pentru că totul s-a topit și nu avea unde să meargă. Așa că am curățat subsolul și apoi am avut mai multe lucruri și am curățat din nou subsolul. Tocmai am pus toate podelele la subsol, așa că este momentul potrivit. Era Pergo, care nu este impermeabil. Deci asta a fost distrus. A trebuit să fac asta din nou.

Rob:
Dreapta? Veți plăti deja mult pentru reparații, așa că ați putea economisi bani pe cei care fac reparații.

Mindy:
Exact. Avea să fie o sută de mii de dolari, dar altcineva ne-a citat 150,000.

Rob:
Asta înseamnă o economii de 50,000 de dolari chiar acolo.

Mindy:
economisesc bani. Este o astfel de afacere. Bine, deci acești antreprenori, unul dintre ei a apărut la muncă beat și apoi a fost concediat. Oh, am spus că el era maistrul? Pentru că era. Cred că era singurul care știa ceva despre construcții, dar nu știa nimic despre nu face construcții când ești beat. Ne-au furat. Tocmai aveam un copil. Mi-au furat medicamentele pentru durere de la livrare, pe care nu le-am descoperit imediat.

David:
Ne-ai speriat pe toți acolo, Mindy. Am crezut că vei spune că mi-au furat copilul.

Rob:
Ai spus că într-un mod foarte specific, am spus: „Stai un minut”.

David:
Acesta se îndrepta pe poteca Rumpelstiltskin chiar acolo. Ne-au furat. Tocmai aveam un copil. Pauză.

Mindy:
Am avut o scădere a domeniului de aplicare, am avut o scădere a costurilor, am avut o scădere temporală. Trebuia să se termine totul în trei luni. Nu s-a făcut decât după șase luni. Uneori nici nu se prezentau la serviciu. Uneori ar face-o. Ei apăreau, lucrau o oră și apoi plecau. A fost doar acest stres constant, când vei fi aici? Când te voi vedea? Când ai de gând să faci ceva?

Rob:
Deci, din punctul de vedere a ceea ce ați învățat, se pare că ascultătorii pot aplica. Primul este cel mai ieftin antreprenor nu este întotdeauna cel mai bun antreprenor, lecția numărul unu. Și apoi se pare că au existat niște învățăminte privind responsabilitatea pe care le-ați avut acolo despre cum să vă mențineți contractanții pe drumul cel bun, în buget, în domeniul de aplicare, toate chestiile astea?

Mindy:
Da. Trebuie să-mi fac diligența. Ori de câte ori angajez un antreprenor, trebuie să sun pentru referințe. Trebuie să întreb acele referințe ce au făcut contractorii pentru ei. Referințele pe care le-am verificat pentru acești tipi spuneau că erau băieți grozavi. Dar nu am primit foarte multe, am primit fuzzie calde, dar nu am primit: „Oh, fac o treabă grozavă și sunt mereu la timp” și așa ceva.

David:
Referințele erau barmani locali? "Tip grozav. Bacsis bine.”

Mindy:
Sfaturi bine, da. El e minunat.

Rob:
Tipul ăla ar putea să spargă un Coors, omule. Ce sa-ti spun.

David:
Știe diferența dintre un Manhattan și un Old Fashioned.

Mindy:
A fost o experiență atât de proastă cu contractorii, încât cea mai mare parte a muncii o facem singuri în timpul vieții noastre. Știu să fac lucrări la electricitate și la instalații sanitare și vopsit. Și am o listă foarte mică de lucruri pe care nu le fac pentru că este mai ușor să înveți o nouă abilitate decât să verific corect un antreprenor pentru mine. Deci da, asta a fost o mare lecție învățată.

David:
Ceea ce ai descris a fost matematica imobiliară. Dreapta? „Trebuie să economisesc 50 de mii. Deci, în loc să angajez un antreprenor bun, voi angaja unul rău și mă voi convinge că am economisit 50 de mii.” Dar apoi se transformă într-o problemă. Dreapta? L-am folosit ca exemplu că toți am făcut acea greșeală. Ne spunem: „Am depășit bugetul. Lasă-mă să mă zgâriesc cu agentul imobiliar. Lasă-mă să angajez un agent imobiliar cu reduceri pentru că nu pot plăti 3% integral” sau „Lasă-mă să folosesc un antreprenor prost” sau „Lasă-mă să pun podeaua ieftină”. Și apoi pardoseala face bule. Întotdeauna ajunge să fie mai scump decât a sunat.

Mindy:
Da. Acum, ceea ce aveam să spun era că concluzia este să vă rulați numerele și să le rulați din nou și să vă asigurați că sunt corecte. Reduceți costurile acolo unde puteți, dar nu pe lucrurile importante. Când decideți ce țiglă să puneți în casa dvs. și sunt două din același lucru și una dintre ele este de 12 USD pe picior pătrat și una dintre ele este de 3 USD pe picior pătrat. Dacă este doar de genul „Oh, mergi cu cei 3 USD pe picior pătrat dacă este același”. Unul de porțelan și unul de ceramică. Urăsc faianța de porțelan. Întotdeauna vreau să merg cu ceramică sau piatră. Dar nu reduce costurile contractanților tăi. Nu reduceți costurile pentru lucrurile importante și nu, Doamne, nu vă zgâriți cu lucruri stupide, dar nu căutați modalități de a cheltui mai mulți bani decât trebuie, dacă nu trebuie.

Rob:
Ne poți spune ce ai făcut bine care te-a ajutat să ieși din asta sau a făcut ca afacerea să nu te scufunde complet? Pentru că majoritatea oamenilor ar auzi această poveste și ar spune: „Oh, da, trebuie să se fi terminat pentru cariera ta imobiliară”. Deci ce s-a întâmplat? Dă-ne un pic de perspectivă acolo.

Mindy:
Ce am făcut bine? Am controlat multe costuri când a venit timpul să fac ultimele retușuri. Eu și soțul meu am făcut, am montat podeaua, am montat băile, am montat, am închiriat gips-carton și apoi am făcut restul. Și am putut să modificăm costurile acolo pentru că am avut o experiență atât de oribilă cu toți acești oameni. Am terminat cu contractorii.
Aveam o conversație obișnuită cu tatăl meu, care se întâmplă să construiască o fabrică pentru compania lui în acel moment. Și a adăugat acest comentariu: „Oh, asigură-te că primești derogări semnate de la toți subcontractanții înainte de a le oferi plata finală.” Și am spus: „Oh, n-am auzit niciodată de asta până acum. Spune-mi mai multe despre asta.” Și mi-a explicat că o scutire de garanție este un document pe care contractorul îl semnează și care spune: „Nu voi pune un drept de drept asupra casei tale pentru că am fost plătit în totalitate”.
Și asta m-a economisit 11,000 de dolari, pentru că constructorul de gips-carton nu a fost plătit pentru că acești antreprenori erau perdanți. Și însă le-am dat cecul final pentru că mi-au dat scutiri de drept de drept de la toți subcontractanții. Așa că, subcontractanții de acolo, nu semnați o scutire de drept de drept până când sunteți plătit. Și dacă efectuați plăți către contractorii dvs., nu le plătiți suma finală până când nu ați semnat derogări de drept de drept de la toți contractorii dvs.

Rob:
Acesta este un pont bun chiar acolo. Deci, această ofertă, experiența proastă te-a ajutat la vreo tranzacție de atunci?

Mindy:
Doamne, da. Nu mai angajez contractori. Doar facem totul singuri. De fapt, am angajat câțiva antreprenori și i-am verificat temeinic. Și în cea mai mare parte am avut experiențe bune. Nu există o modalitate perfectă de a verifica pe cineva. Încep de minune și apoi se transformă în teribilități. Un sfat grozav este să te uiți la ceea ce fac. Am găsit cel mai bun antreprenor al nostru, tocmai ne plimbam prin cartier și ni s-a întâmplat să vedem această casă la care se lucra. Ne-am oprit și ei erau acolo, lucrând.
Ei spun: „Oh, vrei să intri și să vezi ce facem?” Și s-a întâmplat să aibă, încă nu era zi cu gips-carton, așa că toate grinzile erau deschise. Și ne uitam în jur, ne spuneam: „Uau, asta este foarte tare”. Și apoi ne-a arătat cum face scările. Are acest mod cu adevărat fabulos de a face scări. Urci scările, nu scârțâie. Doar că tot ceea ce făcea era de genul „Woo, te-am putea angaja?” El a spus: „Mai avem câteva săptămâni aici și apoi putem veni”. Așa că a putea să viziteze ceea ce fac în prezent este un sfat foarte grozav.

Rob:
Dacă aș avea un dolar pentru fiecare dată când am intrat în casa cuiva și nu știa cine sunt pentru că antreprenorul m-a lăsat să intru, aș avea un teanc destul de decent de bancnote de 1 USD de când bat la ușă și Eu zic: „Hei, cine este rigipsul aici?” Și el spune: „Intră, lasă-mă să-ți arăt”. Și eu zic: „Nu poți face asta, dar hai să o facem”. Ei bine, asta este minunat.
Deci, sună ca, da, câteva lecții de învățat aici. Evident, verificați-vă antreprenorul, faceți niște diligențe, ține-i la răspundere. Nu plătiți pentru cel mai ieftin antreprenor. Și cea mai mare lecție de învățare aici este că nimeni nu va face treaba mai bine decât tine. Așa că acum mai faci mult din propria ta muncă și ai folosit-o pentru a prospera chiar și printr-o afacere atât de mare și tragică. Acordul care aproape a rupt-o pe Mindy Jensen.

Mindy:
Acordul care aproape a rupt-o pe Mindy Jensen. Dar nu m-a rupt pentru că aveam atât de multe în rezerve. Am o mulțime de găleți diferite din care să aleg și sunt un mare susținător al rezervelor. Dacă nu ai rezerve, dacă nu ai alte locuri pentru a finanța aceste costuri neașteptate sau să-l concediezi pe tipul ăsta și să-l angajezi, chiar dacă va costa mai mult, dacă nu ai toate aceste găleți diferite din care să alegi, o să fii furtun.
Trebuie să ai rezerve, trebuie să ai mult mai multe decât crezi că ai. Și dacă nu o faci, atunci trebuie să te uiți la ce faci, să te asociezi cu cineva care are rezerve, care are fonduri disponibile, astfel încât să nu te trezești în situație. Pentru că dacă rămâneam fără bani, aș fi avut o casă fără acoperiș care se transformă într-un festival de mucegai. Și asta nu este bine pentru nimeni.

David:
Și acesta este unul dintre motivele pentru care le spunem frecvent oamenilor că investițiile imobiliare și construirea bogăției reprezintă mai mult decât o afacere, este imaginea ta financiară generală. Și a avea principii solide, cum ar fi economisirea banilor și o bună etică a muncii, care te vor ajuta să câștigi mai mulți bani, ambele te vor ajuta foarte mult atunci când vine vorba de a pune cap la cap.
Și îi mulțumim mult lui Mindy pentru că a scos detaliile ofertelor ei, astfel încât să putem învăța cu toții din asta. Conectați-vă mâine pentru mai mult de același lucru, în timp ce James își ia rândul pe scaunul fierbinte. Și, ca întotdeauna, dacă doriți să intrați în legătură cu Rob, cu mine sau cu oricare dintre invitații noștri, consultați notele emisiunii pentru acest episod. Acesta este David Greene pentru Rob. Este un om rău Abasolo. Delogare.