"Începător la investitor imobiliar în 90 de zile” Serialul s-a întors și ne verificăm cu trei mentorati pe măsură ce merg de la începători la cei cu valoare netă mare prin imobiliare! Mentoreații noștri au fost ocupați în ultimele două săptămâni, așa că Ashley și Tony au venit la ei pentru a vedea cum evoluează proprietățile de închiriere. Ei ating cum să faci o ofertă lowball, împingând dincolo de teama de a primi o ofertă acceptată, unde gasesc vânzători motivați, închiriere pe termen scurt piețe și finanțarea vânzătorului Întrebări și răspunsuri.
În primul rând, Brandon ni se alătură ca cel mai nou începător în domeniul imobiliar din emisiune. Încă nu a încheiat prima afacere și încă caută să cumpere o proprietate, dar descoperă că prețul nu se potrivește cu profiturile sale. Ashley și Tony îl explică pe Brandon cum să facă o ofertă lowball și de ce ar trebui trimiteți întotdeauna un preț care funcționează pentru numerele dvs. Următor →, Lawrence împărtășește cum a fost în căutarea unui tranzacție finanțată de vânzător și caută noi modalități de a găsiți vânzători motivați este mai probabil să vândă cu reducere sau cu condiții flexibile.
În sfârșit, auzim de la Melanie, care avea un pic de panica proprietatii în timp ce ea căuta mai mult piețele de închiriere pe termen scurt pentru a adăuga pe lista ei. După câteva cercetări, ea s-a hotărât pe unul solid și în prezent caută proprietăți pentru a face oferte. Singura ei întrebare este cum și de ce ar trebui să meargă finanțarea vânzătorului. Ashley și Tony îi oferă toate detaliile de care aveți nevoie înainte de a intra într-o înțelegere directă cu vânzătorul.
Faceți clic aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
Ashley:
Acesta este Episodul 257 de Real Estate Rookie.
Tony:
Altceva la care să te gândești, Lawrence, în timp ce trimiți unele dintre aceste oferte este să oferi vânzătorilor opțiuni diferite. De exemplu, încercăm să cumpărăm un hotel în timpul verii și le-am oferit diferite opțiuni cu privire la contractul de finanțare a vânzătorului pe care îl puneam la punct. Unul avea un preț mai mare, cu dobândă puțin mai mare, dar un avans mai mic. O altă opțiune avea un avans mai mare, dar apoi celelalte condiții erau puțin mai favorabile pentru noi. Cred că, dacă vrei să ajungi acolo unde pui jos, nu mai mult decât ai spus 15% sau 7% pe baza a ceea ce a spus Pace, oferă asta ca altă opțiune. Și poate chiar dacă este un preț de achiziție puțin mai mare, tot îți iese mai bine pentru că avansul va fi mai mic.
Ashley:
Numele meu este Ashley Kehr și sunt aici cu co-gazda mea, Tony Robinson.
Tony:
Și bun venit la Podcastul pentru începători în imobiliare, unde în fiecare săptămână, de două ori pe săptămână, vă oferim inspirația, motivația și poveștile de care aveți nevoie pentru a începe călătoria dvs. de investiții. Și astăzi vreau să strig o persoană cu totul specială din publicul Rookie. Această persoană poartă numele de utilizator, The Handyman 317, iar Handyman ne-a lăsat o recenzie de cinci stele pe Apple Podcasturi care spune: „Mulțumesc!” Cu semnul exclamării mare. „Cu siguranță unul dintre podcasturile mele săptămânale preferate. Sunt antreprenor și mi-am propus să încep să investesc în 2023 pentru mine, după ce vă ascult podcastul. Ei bine, ascultând podcast-ul săptămânal, mi-am câștigat încrederea și am terminat deja un flip și mi-am cumpărat un duplex pentru a păstra totul în 2022. Apreciez serviciul pe care îl oferiți și vă mulțumesc foarte mult pentru că m-ați ajutat să îmi ating obiectivele. Atât de multe cunoștințe gratuite despre această emisiune.”
Handyman 317, felicitări pentru că ai ascultat, ai luat sfaturi și ai luat măsuri, omule. Asta e cea mai mare piesa. Deci, dacă nu ne-ați lăsat încă o evaluare sau o recenzie sinceră, vă rugăm să faceți. Cu cât obținem mai multe vizualizări, cu atât mai mulți oameni putem ajuta. Cu cât putem ajuta mai mulți oameni, cu atât avem mai multe povești ca Handyman 317. Ashley Kehr, ce e? Ce mai faci?
Ashley:
Bun. Am două închideri astăzi de care sunt entuziasmat. Vând o proprietate.
Tony:
Zi ocupată.
Ashley:
Și apoi folosesc efectiv veniturile pentru a plăti o altă proprietate.
Tony:
Nu așa merge?
Ashley:
Da, îmi place să păstrez un cuplu liber și clar, așa că doar transfer niște bani. Și apoi închei de fapt o refinanțare pentru proprietatea A-frame pe care am remodelat-o.
Tony:
Să vorbim despre asta foarte repede. Ai refacerea, nu? Refișurile s-au secat enorm, aproape nimeni nu face un refi în acest moment. Puteți spune care este motivul din spatele acestei refinanțări și de ce trebuie să o faceți chiar acum?
Ashley:
Da, și de fapt, procesul a fost atât de rapid, încât nu-mi vine să cred în comparație cu încercarea de a refinanța în ultimii doi ani...
Tony:
Anul trecut, da.
Ashley:
… când creditorii au fost nevoiți să se aplece asupra multor oameni care doreau să refinanțeze. Dar da, așa că cumpărasem proprietatea cu bani grei și banii mei grei nu se datorează pentru, cred că încă două luni, poate. L-am dezinfectat, am folosit numerar pentru a reabilita proprietatea și acum vreau să-mi scot banii înapoi și vom plăti azi împrumutatorul cu bani grei. Vom refinanța cu o mică bancă locală. Atunci vom avea doar tranzacția fixă. Va fi peste 20 de ani amortizat și cu rată fixă timp de cinci ani.
Tony:
Da, e grozav.
Ashley:
Și este la o rată a dobânzii de 7.4%.
Tony:
Aceasta a fost următoarea mea întrebare, care nu este groaznică, nu?
Ashley:
Nu Nu.
Tony:
Am văzut cu siguranță mai rău decât atât. Misto. Sunt entuziasmat. Cadrul A e aproape gata. Acesta este ca ultimul pas pentru tot, nu?
Ashley:
Este gata. Este gata. Da.
Tony:
Da, asta e totul.
Ashley:
Da, s-a terminat. Da.
Tony:
Misto. Ei bine, iată. Ei bine, avem un spectacol bun pentru tine astăzi. Ne-am reluat mentoreații, așa că puteți auzi o actualizare rapidă de la Brandon, Lawrence și Melanie și fiecare dintre ei se află într-o fază diferită și analizăm cu ce se luptă fiecare persoană. Brandon, cred, și vorbim puțin despre asta, cel mai mare lucru care îl reține este doar frica. Și a cam condus la asta spunând doar că îi este frică de ce s-ar putea întâmpla dacă va continua să avanseze cu asta. Ne poți auzi defalcând piesa aceea. Lawrence a fost un bărbat aflat într-o misiune în ultimele două săptămâni. A făcut o grămadă de lucruri, așa că putem auzi ce a vrut Lawrence cu tine. Dar Lawrence a fost puțin blocat cu privire la cum să structureze unele dintre aceste oferte pe care le face oamenilor, așa că am cam trecut prin asta. Și apoi Melanie, a avut un pic de atac de panică cu situația ei de investiții, așa că am străpuns-o...
Ashley:
E foarte apropiată de mine.
Tony:
Da, în totalitate, nu? Și povestește despre cum a avut un moment nemaipomenit și cum a ieșit de pe margine și cum înaintează acum cu o oarecare încredere, iar Ash și cu mine dăm câteva sfaturi despre ceea ce credem că ar trebui să facă și ea. Fiecare persoană se află într-o situație diferită, dar sperăm că fiecare dintre aceste povești îi ajută pe ascultătorii noștri începători să știe că și alți oameni trec prin aceleași lucruri prin care trec și ei.
Ashley:
Și dacă nu ați făcut-o deja, vă rugăm să faceți hype pe mentorați noștri în grupul de Facebook Real Estate Rookie, pentru că sunt aici și vă împărtășesc totul. Și uneori este greu de făcut, mai ales ca investitor nou, foarte nesigur este să recunoști ceea ce nu știi și cum te simți despre investiție. Asigurați-vă că îi încurajați și încurajați-le pe măsură ce mergem mai departe în următoarele 90 de zile. Brandon, bine ai revenit la Podcastul pentru începători în imobiliare. Cum ai fost?
Brandon:
Bun. Bine să mă întorc în timp ce înfruntăm frigul aici sus.
Ashley:
De ce nu ne spui puțin despre ce ai făcut de când ai fost ultima dată.
Brandon:
De data trecută, cu siguranță m-am restrâns mai mult cu privire la caseta de cumpărare și la analiza proprietăților. Am mers și m-am plimbat prin mai multe case, doar adăugând mai multă consistență și doar văzând ce este acolo pentru punctele de preț pe care le-am căutat și am simțit mai mult ceea ce a fost acolo, uitându-mă la tot ce este nou pe piață.
Ashley:
Ai alcătuit o ofertă pentru oricare dintre acele proprietăți pe care le-ai analizat sau la care te-ai uitat?
Brandon:
Nu există încă oferte scrise. Am lucrat la unul prin care am trecut și pur și simplu nu eram cu adevărat interesat de prețul și starea proprietății. Dar, de fapt, ne-au trimis e-mailuri, dorind doar să oferim orice sau orice ne gândim, pentru că se pare că stă nemișcat și feedback-ul a fost cam la fel ca al meu.
Tony:
Unul îl cheamă pe Brandon. Ați spus că nu vă interesează punctul de preț și starea, dar ceea ce ne lasă să înțelegem este că probabil că există un punct de preț la acea condiție în care proprietatea are sens pentru dvs. Și cred că provocarea din partea Ashley și a mea este să ne dăm seama care este acel preț și, indiferent de ceea ce cer ei, trebuie doar să trimiteți oferta la acel preț.
A existat o proprietate pe care tocmai am primit-o sub contract cu mai puțin de 24 de ore în urmă. Inițial îmi depusesem oferta și a fost semnificativ sub cererea, iar cumpărătorii nici măcar nu au contestat, ci doar au spus ca nu. Apoi s-au întors la mine săptămâna trecută și mi-au spus: „Hei, Tony, ne întâlnim la mijloc?” Și am spus: „Nu”. Apoi s-au întors la mine cu mai puțin de 24 de ore în urmă și mi-au spus: „Bine, bine, vom accepta oferta ta”.
Așadar, cam acolo ne aflăm în ciclul acum este că, în calitate de cumpărător, chiar dacă cereți prețuri semnificativ mai mici decât ceea ce cer ei și, evident, acest lucru va varia în funcție de piață, dar un de multe ori, dacă nu există suficientă dobândă, mai ales dacă starea proprietății nu este super cheie, vă oferă mai multă pârghie ca cumpărător. Așa că aș spune că trimiteți acea ofertă, indiferent de prețul care are sens pentru dvs. Chiar dacă ei spun nu astăzi, există șansa ca acea proprietate să fie încă pe piață peste 14, 30, 45 de zile, acum se vor întoarce la tine și vor spune: „Hei, Brandon, oferta ta arată foarte mult. mai bine acum."
Brandon:
Tras-o.
Ashley:
Care sunt alte lucruri despre care crezi că te împiedică să obții următoarea înțelegere?
Brandon:
Cred că cel mai important lucru este că nu am scris oferte pentru chestii. Trebuie să mă așez și să lucrez înapoi de la ceea ce are nevoie și să găsesc prețul de achiziție pe care să-l ofer, chiar dacă este bine de ceea ce cer ei și să nu fiu îngrijorat că le-am bifat, cred.
Tony:
Ashley, lasă-mă să-ți pun o întrebare, Ash. Ați trimis vreodată o ofertă atât de scăzută încât vânzătorul a spus: „Nu-mi pasă care este următoarea ta ofertă, nu vreau să mai aud niciodată de la tine?”
Ashley:
Nu, nu am avut niciodată așa rău. A fost mai degrabă nici un răspuns, că nu ai spus „Vânzătorul meu nici măcar nu va recunoaște acea ofertă”.
Tony:
Dar dacă te-ai fi întors cu o ofertă diferită, probabil că ar fi recunoscut-o, nu?
Ashley:
Da. Oh da.
Tony:
Da. Poate s-a întâmplat undeva, dar nu am întâlnit personal niciodată un investitor care să spună: „Știi ce, Tony, prima mea ofertă a fost atât de scăzută și l-am jignit atât de tare pe vânzător, încât au refuzat să asculte orice altă ofertă pe care am avut-o după primul.” Cred că mulți investitori noi au această teamă de a enerva vânzătorul și de a fi jignit și de toate celelalte lucruri, dar la sfârșitul zilei, dacă le dai un număr care are sens, se vor uita la aceasta. Nu încercați să luați această decizie pentru vânzător. Cred că cel mai important lucru pentru tine, Brandon, este să faci cifrele, să-ți dai seama ce funcționează pentru tine și apoi să-i pui pe vânzător sarcina de a decide dacă ar trebui să fie jignit sau nu de acolo.
Ashley:
Sunt atât de multe ori când oamenii fac acele oferte lowball acolo unde lucrează, vânzătorul le acceptă și e ca și cum, Doamne, nu mă așteptam la asta, dar da, ei au acceptat oferta mea. Nu știi niciodată motivul pentru care cineva vinde și banii s-ar putea să nu fie deloc un motiv, sau poate că nu înțeleg care este valoarea casei lor sau este doar comoditatea să o vinzi primei persoane care face o ofertă. adunarea ofertelor și depunerea acestora. Și apoi, dacă introduceți o perioadă de inspecție, vă oferă a doua șansă de a trece prin proprietate și de a vă asigura că și numărul dvs. este corect.
Tony:
Da, cred că un ultim sfat, și acesta este, din nou, ceva care sa întâmplat cu mine într-o înțelegere la care lucrăm chiar acum. Încercăm să cumpărăm un teren pentru a ne construi reședința principală. Vrem pământ. Terenul este super limitat acolo unde locuiesc eu în California, super, super rar. Și am vorbit cu agentul care a enumerat terenul și, la fel ca și tine, a spus: „Oh, vânzătorul nu vrea să accepte această ofertă”. Dar am cam avut senzația că agentul nici măcar nu prezenta oferta mea proprietarului real.
Deci, ceea ce am făcut a fost că am căutat terenul, am urmărit informațiile de contact ale proprietarului. I-am sunat săptămâna trecută și le-am spus: „Hei, mă numesc Tony. Am trimis câteva oferte. Agentul dumneavoastră v-a împărtășit măcar numele meu?” Vânzătorul a spus: „Nu știu. Nu sună foarte familiar.” Deci, ceea ce adun este că oferta mea a fost atât de scăzută încât nu se potrivea foarte bine cu nevoile agentului, dar am vorbit cu proprietarul real al proprietății și acum el și cu mine avem un dialog foarte deschis și de fapt este deschis către oferta pe care am prezentat-o. Deci, dacă simți că primești puțin din asta, uneori ar putea fi nevoit să ocoliți agentul pentru a vorbi direct cu proprietarul.
Ashley:
Și apoi, Brandon, atunci când te uiți și la o proprietate, gândește-te la alte modalități prin care acea proprietate ar putea genera venituri, unde poate îți poți crește oferta. Dacă are o unitate de garaj, puteți percepe o sumă suplimentară de chirie pentru garaj? Poate dacă există o parcare uriașă, poți taxa pe cineva să-și parcheze rulota sau barca acolo pe timpul iernii? Lucruri de genul acela. Încercați să găsiți diferite modalități de a crește veniturile sau, poate, dacă vă uitați la o proprietate care va avea mai mulți rezidenți în ea, aveți o mașină de spălat și uscător cu monede la subsol sau undeva pe proprietate și faceți niște venit și din asta. Încercați și gândiți-vă la diferite moduri de a genera venituri din proprietate.
Brandon:
Bine.
Tony:
Brandon, o ultimă întrebare pentru tine, omule. Când vă gândiți să trimiteți aceste oferte, este mai mult frica în legătură cu cum ar putea fi răspunsul vânzătorului? Să analizezi o grămadă de oferte, dar doar ți-e frică să depui ofertele pentru că nu vrei să-l superi pe vânzător? Sau simți că nu analizezi suficiente oferte pentru început? Care dintre aceste probleme crezi că este una mare pentru tine în acest moment?
Brandon:
Cred că este din teama de respingere, așa cum ați spus, sau de a fi acceptat și apoi de a mă întreba ce nu a explicat acest tip de lucru. Sau chiar să aibă mai multe oferte care nu sunt probabilități mari și să fie acceptate pe ambele.
Tony:
În regulă. Să le descompunem pe ambele. Să le descompunem pe ambele. Prima ta a fost, ce se întâmplă dacă îmi acceptă oferta, dar sunt lucruri de care nu le-a luat în considerare? Doar parcurge-te, ce crezi că ai face de fapt în această situație? Spuneți că cineva acceptă una dintre ofertele dvs. și acum vă aflați în escrow, vă aflați în perioada de due diligence. Ce pași puteți lua pentru a vă asigura că acele necunoscute sunt luate în considerare cumva?
Brandon:
Bănuiesc că cele mai importante lucruri ar fi inspectorii de acoperișuri și antreprenorii să se uite peste lucruri și să se asigure că cifrele pe care le estimam sau le plănuiam sunt cel puțin apropiate.
Ashley:
Un lucru pe care îl puteți face este să puneți o perioadă mai lungă de due diligence, deci o perioadă mai lungă de inspecție și să cereți de mai multe ori pentru a avea acces la proprietate. În loc să vină un inspector, dacă vrei ca antreprenori să vină și să liciteze, dacă nu crezi că vei reuși să-i aduci pe toți acolo, la proprietate, în aceeași zi, la aceeași oră, apoi extindeți-vă în contract, în oferta inițială, puneți o perioadă mai lungă de timp și solicitați să aveți acces la proprietate după cum este necesar, poate cu un preaviz de 24 de ore dacă există chiriași sau chiar proprietarul locuinței acolo.
În felul acesta, puteți să vă programați, bine, în următoarele două săptămâni, să vină tipul de acoperiș aici să-mi dea o estimare. Am pe acești alți contractori care vin să-mi dea estimări joi și să treacă printr-un proces ca acesta. Atunci vei primi estimările astea. Și chiar înainte de a aduce antreprenorii, când îi programați, întreabă-i și pe ei care este timpul lor de realizare estimativ pentru a te asigura că îți vor primi informațiile înapoi, înainte de acea due diligence. a trecut și perioada. Și probabil că ai o mulțime de contacte și din afacerea ta, din munca ta.
Brandon:
Da, ca...
Ashley:
Probabil că ai întâlnit o mulțime de alți furnizori.
Brandon:
Da, sunt numere de care sunt 100% sigur, pentru că le-am făcut.
Ashley:
Dar chiar și dacă te întâlnești cu alți antreprenori la joburi sau lucruri de genul ăsta sau chiar cu angajatorul tău, probabil cunoaște și alți oameni cu abilități de specialitate diferite, cu care te-ar putea conecta.
Brandon:
Da, mi-am făcut prieteni decente în practic toate meseriile mari.
Ashley:
Acesta este un avantaj imens.
Brandon:
Dar nu atât de mult dulapuri sau un antreprenor în general.
Tony:
Da. Și apoi, Brandon, al doilea lucru pe care l-ai menționat a fost ce se întâmplă dacă primești două proprietăți, două oferte acceptate? Și este o îngrijorare rezonabilă de a avea, deoarece cred că atunci când nu ai făcut prima afacere, ideea de a obține două simultan este de genul, Doamne, ce o să fac cu asta? Dar spuneți că ați fost în această situație, ce opțiuni crezi că ai avea?
Brandon:
Încercând să veniți cu banii într-un mod diferit, vedeți dacă finanțarea vânzătorului este o opțiune pentru ei. Pentru că vara când am făcut câteva oferte, dar așteptam mereu să aud și apoi, cu cât a fost vara trecută, celelalte proprietăți de care eram interesat au dispărut deja înainte să am răspuns la prima.
Tony:
Deci, dacă vă aflați vreodată într-o situație în care aveți două proprietăți sub contract sau două oferte acceptate, primul lucru este că aș încerca să fac tot ce pot pentru a încheia ambele oferte. Aș încerca să-mi caut un partener. Ideea ta despre finanțarea creativă este o altă soluție grozavă. Dar spuneți, din orice motiv, vă dați seama că nu puteți elimina ambele oferte, tot ce trebuie să faceți este să vă uitați la care dintre aceste două oferte vă place mai mult și apoi să vă îndepărtați de cealaltă. Dacă aveți o proprietate care este sub contract sau pe care ați trimis o ofertă pentru o proprietate și aceasta revine, atâta timp cât nu vă trimiteți EMD și nu începeți procesul de escrow și titlu, puteți în continuare să renunțați la aceasta. afacere. Așadar, nu simți că ești automat obligat să închizi acea afacere. Majoritatea vânzătorilor cred că ar înțelege de genul „Hei, îmi pare rău, am primit o altă ofertă care a fost acceptată”. Și cred că ar înțelege că acesta este un motiv legitim pentru a nu merge mai departe cu acea achiziție. Nu fi prea îngrijorat de piesa aceea.
Brandon:
Bine.
Ashley:
Tony, care crezi că ar trebui să fie următorul pas al lui Brandon? Crezi că ar trebui să-l punem să scrie mai multe oferte, ca să treacă peste acest obstacol?
Tony:
Da, vreau să văd o ofertă lowball trimisă de Brandon între astăzi și data viitoare când vorbim.
Ashley:
Bine. Și lucrează în acea perioadă de inspecție, dacă asta te va face să te simți mai confortabil. Dar cred că există un fel de frică care te reține și vreau să spun, este complet legitim, cum ar fi, ce se întâmplă dacă nu rulez numerele corect sau dacă nu țin cont de ceva? Dar de aceea vei avea o perioadă de due diligence pentru a sparge totul cu adevărat și pentru a te asigura că acesta este numărul potrivit pentru tine. Și, bineînțeles, nu te poți proteja împotriva tuturor, așa că asigură-te că ai orice oferi, încă îți va lăsa niște rezerve chiar și după ce ai intrat și ai făcut ceva dezintoxicare dacă este necesar.
Brandon:
Bine.
Ashley:
Crezi că te descurci cu asta, Brandon?
Brandon:
Absolut.
Ashley:
Bine. Ei bine, mulțumesc mult și ne vedem în câteva săptămâni.
Brandon:
Da, apreciez din nou.
Ashley:
Lawrence, bine ai revenit la spectacol. Ne poți spune ce ai făcut în ultimele două săptămâni?
Lawrence:
Da desigur. Mi-am putut face temele, care au constat în vizionarea celor două episoade uimitoare cu Pace Morby. Am putut obține o introducere bună în finanțarea creativă cu subiectul doi în finanțarea vânzătorului. Înclin mai mult spre finanțarea vânzătorilor, pentru că acum vânzătorii au încă o sumă bună de capital propriu în proprietățile lor, mai ales în acest domeniu. Ritmul finanțării vânzătorului asociat cu câștigul, ce vrea vânzătorul să câștige, deoarece el sau ea poate avea deja capitalul propriu în proprietate?
Cel mai mare obstacol al meu este să nu căd în paralizia analizei doar pentru că îmi place să cercetez diferite concepte. Am început să merg pe listele MLS pentru închirieri și ceea ce am început să fac este că orice închiriere care a fost listată de peste 30 de zile, încerc să găsesc proprietarii acelor proprietăți. Simt că două lucruri se întâmplă în această situație. Fie este un proprietar care s-a săturat să fie proprietar, fie nu este local în zonă și și-a predat proprietatea unei companii de administrare a proprietății care fie nu face ceea ce ar trebui să facă, fie ar putea să supraprețuiască un proprietate.
Mă jucam cu Inspector Gadget și am reușit să găsesc un vânzător pentru că există câteva acum pe piață. Nu este o tonă de proprietăți de închiriere vechi de pe piață și a trebuit să sap, pentru că era listată la o firmă de imobiliare și așa că a trebuit să intru pe site-ul județului și să găsesc vânzătorul. Oricum, am primit numărul de telefon și e-mailul vânzătorului. Am luat legătura cu el și mi-a spus că este în vacanță, așa că să încerc să revin la el la mijlocul lunii ianuarie. Așa că, bine, măcar am putut să-l contactez și apoi mi-a spus și că este în vacanță și că are o proprietate care este listată de peste 30 de zile. El poate fi înclinat să vândă proprietatea pentru că nu-i face griji că fluxul de numerar chiar atunci și acolo.
Un alt lucru pe care l-am făcut a fost că am contactat un proprietar anterior al unei proprietăți care se află lângă una dintre închiriile mele. El este pe punctul de a reabilita o proprietate și, de obicei, fie va transforma acea dezintoxicare într-o închiriere, fie o va vinde unui cumpărător cu amănuntul. L-am adresat și i-am spus: „Hei, sunt interesat să cumpăr o altă proprietate cu finanțarea vânzătorului. Ar fi ceva ce ești interesat să faci?” A spus că îmi va da înapoi. Așa că am spus, bine, m-am săturat de „Voi reveni la tine chiar acum”, asta este promițător. M-am întors la MLS.
Am găsit o listă nouă care a ajuns pe piață și care este listată pentru finanțarea vânzătorului. Am contactat agentul imobiliar. Cu toate acestea, nu mă interesează prea mult termenii. Chiar acum, acea proprietate anume, ei doresc 10% dobândă, 20% avans, o reținere minimă de trei ani și o penalizare care nu a fost decisă. Pentru că în mod normal cumpăr case unifamiliale, nu ocupate de proprietar, de obicei pun în jos aproximativ 15% și apoi, când adaugi costul de închidere, se cam ridică până la 20%. Așa că o să revin să văd dacă pot face o ofertă alternativă. Prefer să nu pun 20% jos pe proprietatea respectivă. Dacă tot fluxul de numerar cu dobânda de 10%, nu mă deranjează și nu mă deranjează reținerea de trei ani pentru că sunt pe termen lung.
Dar din temele mele cu Pace, el preferă să nu pună jos mai mult de 7% pe proprietăți care sunt finanțarea vânzătorului. Iar unul dintre cele mai mari lucruri ale lui pe care îl dorește ar fi să fie întotdeauna fluxul de numerar. Asta a fost ceea ce am făcut. Din nou, îmi fac cercetările, dar vreau să continui să iau măsuri. Cel mai mare pas al meu următor, cel mai mare mijloc al meu ar fi să am un document viu, un Document Google în care am o foaie pentru închirieri vechi de peste 30 de zile. Acolo, am enumerat o fișă pentru proprietăți care sunt pe MLS listate pentru vânzare de peste 30 de zile. Și va trebui doar să depun eforturi pentru a contacta acești vânzători și a vedea ce pot face să se întâmple.
Ashley:
Lawrence, ai fost ocupat. Asta e super. Primul lucru pe care vreau să-l spun sunt acei termeni privind finanțarea vânzătorului, adică condițiile unei bănci în acest moment vor fi mai bune decât atât. Vei da mai puțin de 10%.
Lawrence:
Exact. Și tocmai a ajuns pe piață. Și vreau să spun, este gata la cheie. Ceea ce înțeleg din proprietatea lor este că a fost un flip care nu se va vinde acum. Pentru că primul lucru pe care l-a spus agentul imobiliar a fost: „Hei, avem termeni diferiți pentru un cumpărător cu amănuntul și un investitor”. Și așa am spus: „Bine, ei bine, care sunt condițiile pentru investitor?” Și aceștia erau termenii, și eu am spus, mhm.
Ashley:
Cred că poate ceea ce urmăresc este probabil cineva care are un credit prost și nu poate merge să obțină finanțare bancară. Pentru că acesta este de fapt singurul meu partener de afaceri. Când și-a cumpărat prima casă probabil acum opt ani, poate acum 10 ani, nici nu știu, a cumpărat-o de la un investitor care practic a cumpărat case și vânzătorul le-a finanțat unor oameni care aveau credite proaste și le-ar plăti... o rată a dobânzii de 10% și apoi, când și-a recuperat creditul, a mers și a refinanțat din acel împrumut.
Lawrence:
Exact. Acum, de aceea probabil voi avea o altă conversație. În acest moment am muncit din greu acolo unde nu mă aflu în acea situație, nu o să menționez informațiile creditorului meu pentru că acestea nu sunt sponsorizate, dar pot fi ușor subscris de aproape orice creditor. Fluxul de numerar al tuturor proprietăților mele, am un raport datorie/venit scăzut, am un credit grozav, așa că vreau ceva care să depășească condițiile bancare. Nu voi reduce mai mult de 15% dacă pot să merg la un creditor și să fac asta cu un împrumut de aproximativ 8%. Cu siguranță ar trebui să obțin ceva foarte competitiv dacă va fi finanțare sellar.
Ashley:
Da, cred că chiar ai spus că e să te întorci și să faci o ofertă cu termeni diferiți. Nu va strica nimic, mai ales dacă au încercat să-l vândă deja, nu s-a vândut. Aș pune mai puțin decât ți-ar putea oferi banca. Chiar și după sfatul lui Pace și faceți doar 7% mai jos. Adică, vor păstra oferta ta. Deci, dacă nu primesc pe nimeni altcineva, vreau să spun, s-ar putea să fii singura lor opțiune.
Tony:
Dar cred că unul dintre lucrurile liniștitoare, Lawrence, este că ai găsit deja un vânzător care este cel puțin deschis la această idee. Așa că există o dovadă a conceptului că această cale pe care o parcurgi ar putea ajunge să funcționeze pentru tine. Doar că, bine, acum cum obținem termenii potriviți? Ai spus că te-ai uitat la chiriile care s-au îmbătrânit. Te-ai uitat la toate proprietățile care au fost listate pentru vânzare, dar care nu s-au vândut? Deci, ca pe PropStream, există ca un filtru de listare eșuat la care te poți uita. Le-ai explorat deloc?
Lawrence:
Aceasta este următoarea mea listă pe care o construiesc, în sine, la care mă voi uita. Am început mai întâi cu închirierile, dar da. Așa că, așa cum am spus, voi avea acel document Google Drive în viață sau ceva de genul acesta în care am o foaie care enumeră toate închirierile vechi și apoi o altă foaie care va enumera toate proprietățile vechi de vânzare. Și am un alt agent imobiliar cu care am contactat și i-am spus aproape agentului imobiliar, dacă poate să-mi aducă o afacere de finanțare a vânzătorului, că i-aș plăti comisionul.
Tony:
Pentru că cred că acea găleată de proprietari, s-ar putea să fie și mai deschiși la ideea de finanțare a vânzătorului, deoarece au încercat doar să vândă proprietatea și, potențial, au făcut-o fără succes, așa că ar putea avea puțin mai multă motivație să iasă și să facă asta. . A doua întrebare pentru tine, Lawrence, cauți doar pe aceeași piață în care ai investit sau ești deschis și către piețe mai îndepărtate?
Lawrence:
În acest moment, aș spune că toleranța mea la risc este mai mult de unde sunt local, mai ales pentru că sunt un proprietar auto-gestionat, așa că proprietățile mele în acest moment sunt la o milă una de alta. Asta reduce cu siguranță întreținerea în care pot avea un acoperiș local și un instalator local pentru a putea ajunge acolo și apoi eu către potențiali și să-i închiriez. În prezent, vreau să fac cel puțin probabil cinci până la șapte oferte în care este cu adevărat local. Aceasta ar fi a patra afacere, sper, până la sfârșitul acestui program de mentorat. Chiar acum vreau să rămân local în zona mea, să dominem și să monopolizez această zonă.
Tony:
Îmi place această abordare. Da. Cred că poate doar uitându-te la unele dintre aceste listări eșuate prin PropStream sau poți merge pe Zillow sau oriunde și poți trage manual asta, dar asta te-ar deschide probabil la câțiva proprietari care ar putea fi deschiși finanțării vânzătorilor.
Ashley:
Există și site-ul web landwatch.com. Ai auzit de asta, Lawrence? Pace îl folosește și el foarte mult și există peste 12,000 de înregistrări în acest moment care spun deja că vor finanța vânzătorii pe LandWatch.
Lawrence:
Wow. Minunat.
Ashley:
Deci, acesta este și un punct de plecare excelent pentru resurse.
Lawrence:
Super multumesc.
Ashley:
Bine, care crezi că este următorul pas pentru tine?
Lawrence:
Următorul pas ar fi, așa cum am spus, voi contacta acel agent imobiliar pentru a vedea dacă ar fi înclinați către o altă ofertă. Și dacă trebuie să fac o campanie de corespondență...
Ashley:
Cred că nici măcar nu întreb. Cred că pune-l împreună.
Lawrence:
Pune-o împreună.
Ashley:
Pune-o împreună.
Lawrence:
Bine.
Ashley:
Pentru că agentul poate spune: „Oh, nu, nu cred că vor merge pentru asta”. Dar odată ce vi se oferă oferta, agentul este responsabil din punct de vedere etic, deși Tony ne-a spus o mică situație în care nu credea că oferta lui ajunge la vânzător, dar majoritatea agenților au responsabilitatea morală de a vă prezenta oferta. către vânzător. Așadar, cred că dacă întrebați în prealabil dacă sunt deschiși pentru o ofertă, îl întrebați pe agent ce părere ei și vă oferă răspunsul, nu tot timpul, dar în acest fel oferta dvs. este direct în fața vânzătorii și ei iau decizia.
Lawrence:
Grozav. Așa că le voi trimite o ofertă și apoi îmi construiesc lista și, așa cum am spus, dacă trebuie să fac o... Îmi place să încerc să le găsesc numărul de telefon sau e-mailul și să-i sun, dar dacă trebuie să fac o campanie de e-mail , Eu voi. Și voi continua și cu acei doi alți proprietari care au spus că ar putea fi interesați să-și vândă una dintre proprietățile lor.
Ashley:
Un lucru de reținut, de asemenea, este că, chiar dacă ei spun nu sau nu primiți niciun răspuns acum, câteva luni mai târziu, s-ar putea întoarce la tine. Am trimis mailuri în urmă cu un an și tocmai am primit un telefon... Deci era decembrie, cred că toată lumea le-a primit pe 23 decembrie 2021. Și în octombrie trecut, am primit din nou un telefon de la cineva care a spus că a primit mailer-ul. Decembrie, era gata să vândă acum. Doar arată că oamenii vor păstra și ei de e-mailuri.
Lawrence:
Cu siguranță îmi place acest concept pentru că sunt un mare susținător al rețelelor. Doar pentru că este un „nu chiar acum”, nu înseamnă că va fi un nesfârșit, deoarece această zonă a fost monopolizată de doar câțiva proprietari. Am început să-mi construiesc un nume foarte bun, în care am lucrat cu doi vânzători diferiți, unde am pus la punct oferte în afara pieței. Și acum aceste companii locale de titluri și oameni de inspecție spun: „Lawrence, acel copil știe ce face. Dacă spune că o va face, nu este o chestiune de dacă, ci de când.”
Tony:
Iubesc aia. Și doar altceva la care să te gândești, Lawrence, în timp ce trimiți unele dintre aceste oferte, și despre asta vorbește și Ashley mult, este de a oferi vânzătorilor opțiuni diferite. De exemplu, încercăm să cumpărăm un hotel în timpul verii și le-am oferit diferite opțiuni cu privire la contractul de finanțare a vânzătorului pe care îl puneam la punct. Unul avea un preț mai mare, cu dobândă puțin mai mare, dar un avans mai mic. O altă opțiune avea un avans mai mare, dar apoi celelalte condiții erau puțin mai favorabile pentru noi. Cred că, dacă vrei să ajungi acolo unde pui jos, nu mai mult decât ai spus 15% sau 7% pe baza a ceea ce a spus Pace, oferă asta ca altă opțiune. Și poate chiar dacă este un preț de achiziție puțin mai mare, tot îți iese mai bine pentru că avansul va fi mai mic. Așa că doar joacă-te cu diferite opțiuni. Nu simți că trebuie să le oferi doar una atunci când trimiți acele oferte.
Lawrence:
Minunat. Apreciez foarte mult feedback-ul.
Ashley:
Ei bine, Lawrence, mulțumesc foarte mult că ai revenit cu noi. Ne place mereu să te avem pe tine și doar energia ta și ne motivează să continuăm și ne menține entuziasmați. Deci, apreciem asta.
Lawrence:
Mulțumesc. Nu mă pot opri. Nu se va opri.
Tony:
Acolo te duci.
Ashley:
Da, minunat. Ne place să auzim asta. Vom reveni cu tine în câteva săptămâni.
Lawrence:
Minunat.
Ashley:
Melanie, bine ai revenit la spectacol. Mulțumesc că ai venit din nou. Poți să anunți pe toată lumea ce ai făcut în ultimele două săptămâni?
Melanie:
Sigur. Da, mulțumesc mult că m-ai primit înapoi. Mă bucur să vă văd băieți. Cu siguranță, aș spune că au trecut câteva săptămâni pline de evenimente de când am discutat ultima dată. Mă uitam foarte mult la Florida și mă scufundam adânc într-o zonă foarte specifică și chiar mi-am pus inima pe asta. Dar, în urma discuției noastre, tema mea a fost să mă uit la alte domenii, să fac o explorare a altor locații și apoi să trimit și câteva oferte. Aș spune că am sărit în căutarea altor locații destul de imediat. M-am gândit, bine, cu ce altceva sunt oarecum familiarizat? Despre ce știu, după recomandarea anterioară a lui Tony, unele dintre atracțiile turistice sau unele dintre motivele pentru care oamenii ar veni într-o zonă?
Și așa am început să caut în St. Louis și Kansas City pentru că am simțit că acestea ar putea fi zone care ar putea să nu fie prima locație la care te-ai gândi, dar au și un anumit potențial. Aproape de la început am putut vedea că există locuri în gama mea de prețuri, dar eram puțin mai speriat de ocupare, doar văzând că aproape 90% dintre Airbnb-urile la care mă uitam nu aveau rezervări pentru oriunde de la două până la trei până la șase luni afară. Și deci făceam un fel de întrebări despre, bine, aceasta este piața? Este aceasta zona anume? Oare atragerea către aceste zone este mai lentă acum?
Așa că am început să am un pic de frig și am început să mă gândesc, bine, explorez câteva zone, cu siguranță pot să mă uit în alte câteva, dar chiar merg pe drumul cel bun aici acum cu un STR ? Și, întâmplător, am avut această oportunitate să apară în Denver și a fost ca o multi-familie care doar avea toate aceste lucruri strălucitoare despre care eram atât de încântat. Am coborât puțin în acea groapă de iepure și nu mă voi lăsa prea îndepărtat, dar până la urmă am vrut să mă reorientez și să mă recentrez. Așa că m-am întors să mă uit la alte locații și, de fapt, pe forumuri am găsit un agent imobiliar care vorbea despre unele zone neîncorporate din Savannah și mi s-a părut foarte atrăgător.
Și așa am început să mă uit foarte mult și am găsit câteva lucruri despre Savannah care mi-au plăcut foarte mult și câteva proprietăți frumoase și un preț foarte bun. Am urmărit asta puțin mai mult. Lucrez cu un agent, el îmi trimite niște listări. Am primit aprobarea prealabilă pentru un avans de 10%, dar 10, 15 sau 20%. Practic, mă simt foarte entuziasmat de Savannah. Simt că sunt multe oportunități. Am început să fac o foaie de calcul doar cu toate aceste locații și am început cu adevărat să rulez analize asupra tuturor acestor proprietăți diferite care apăreau. Simt că au existat câteva opțiuni viabile în Savannah și acum provocarea mea este să fac acea ofertă, să fac acea primă ofertă, care a fost recomandarea ta, Ashley. Singura mea ezitare a fost să mă asigur că sunt prudent, să mă asigur că am un creditor și să mă simt puțin mai confortabil cu această analiză.
Dar, în general, am avut această panică completă de, bine, merg în direcția greșită și am cam încetinit și am reevaluat puțin și simt că m-am întors pe drumul cel bun și am un sentiment bun despre această zonă anume.
Ashley:
Melanie, e grozav. Mă bucur că te-ai reorientat și chiar ai restrâns o piață acum pe care chiar vrei să te concentrezi. De fapt, am două întrebări pentru Tony care au fost oarecum aduse în discuție cu ceea ce vorbeai. Și sunt curios, Tony, ce ai văzut pentru timpii de livrare în ceea ce privește rezervările pe proprietăți? Pentru că știu că am văzut pe Instagram oameni care postează că încă primesc rezervări, dar nu fac rezervări la trei luni. Poate că fac rezervări pentru trei săptămâni sau lucruri de genul ăsta. Deci, Tony, sunt interesat să aud asta. Și, de asemenea, Tony, ce părere ai despre piața din Savannah? Știți ceva despre asta ca o închiriere pe termen scurt?
Tony:
Da, două întrebări foarte bune, Ash. Da, timpii de rezervare pentru noi în portofoliu au fost semnificativ mai mici decât erau în 2021. De data aceasta, anul trecut, în 2021, am rezervat Crăciunul până la sfârșitul lunii septembrie. De data aceasta, Crăciunul era rezervat acum câteva săptămâni. Cred că obiceiurile călătorilor s-au schimbat între anul trecut și anul acesta. În general, vedeți mai multe rezervări de ultimă oră. Nu cred că aș fi foarte îngrijorat dacă mă uit la un calendar pentru o piață și văd că la 30, 60 de zile, mai sunt o grămadă de lacune în calendar.
Ceea ce aș căuta sunt date care să arate, bine, cum se desfășoară acele înregistrări în ultimele 365 de zile? Cum arată prețul lor în următoarele 365 de zile? Și folosiți acele date pentru a mă ajuta să determin dacă este sau nu o opțiune viabilă. Cum arată gradul de ocupare al acestora în ultimele 30 de zile? Pentru că privirea în urmă cu 30 de zile îți poate oferi o înțelegere mai bună decât dacă aștepți înainte cu 30 de zile. Lucruri de luat în considerare.
Ca să-ți răspund la a doua întrebare, Ashley, despre Savannah, de fapt nu știu nimic despre Savannah. Singura piață pe care m-am uitat cu adevărat în Georgia a fost Blue Ridge și am făcut asta nici măcar ca o scufundare super adâncă. Dar, Melanie, se pare că ai găsit acolo niște lucruri care crezi că îi vor atrage pe oameni și că punctele de preț au sens pentru tine. Asta aud?
Melanie:
Da, acesta a fost un factor major, cu siguranță.
Ashley:
Să trecem prin câteva dintre aceste articole. Care sunt lucrurile la care te-ai uitat pe piață și care crezi că sunt atrageri mari care vor aduce oameni?
Melanie:
Adică, evident că e pe coastă. Există o mulțime de oameni care sunt atrași de acele insule precum Tybee Island și alte câteva. Există și o bază a forțelor aeriene. Există o facultate mică, care cred că este mică, are 13,000 de studenți, dar bine cunoscută în zonă. Cred că este o școală de artă și tehnologie. Vreau să spun că inițialele sunt SCAD sau așa ceva. SCAD sau SCAT. Și apoi, de asemenea, cartierul istoric este o atracție uriașă.
Voi spune că, uitându-mă la unele dintre aceste date, există proprietăți care au încă o ocupare de 50% sau 39%. Nu cred că este neapărat o ocupare de 84 sau 90%, care, desigur, cu cât gradul de ocupare este mai mare, cu atât mai bine. Dar erau totuși, cel puțin datele pe care le priveam cu Rabbu, încă mai generau, de exemplu, venituri de 3,300 de dolari dintr-un credit ipotecar de 1,900 de dolari sau ceva de genul. Și încerc să fiu excepțional de conservator cu cifrele și factorul meu în gestionarea proprietății, deoarece voi fi în afara statului și o ocupare mai scăzută. Sper că ți-a răspuns la întrebare.
Tony:
Da, da. Și cred că toate acestea sunt date bune de analizat. De asemenea, aș folosi un site web precum PriceLabs sau AirDNA. Cred că îți oferă date puțin mai detaliate decât un Rabbu. Nu am petrecut mult timp pe Rabbu, dar știu că AirDNA și PriceLabs sunt foarte orientate către industria închirierii pe termen scurt și obțineți o mulțime de date când vă uitați la acele lucruri. Se pare că ești mulțumit de această piață. Te-ai uitat la politicile Savannah? Este ușor să obțineți un permis de închiriere pe termen scurt? Trebuie măcar să obțineți un permis? Cum arată întregul proces?
Melanie:
Da, așa că în Savannah propriu-zis, există mult mai multe restricții, dar în comitatul Chatham neîncorporat, care este cam pe perimetru, este mult mai ușor. Și multe dintre companiile de administrare a proprietății te ajută să treci prin acest proces. Aceștia înăsprește unele restricții, dar există încă multe oportunități. Mai sunt permise disponibile.
Tony:
Și pun această întrebare pentru că faptul că există restricții stricte nu este neapărat un lucru rău. În orice caz, aproape îi protejează pe oamenii care sunt dispuși să treacă prin acele cercuri și să obțină acele permise pentru că nu toată lumea va fi dispusă să facă asta. Deci, dacă sunteți una dintre acele gazde care au unul dintre acele permise mai greu de obținut, aproape ajută pentru că păstrează, nu un capac dur, ci aproape ca un capac moale sau un plafon artificial pentru furnizarea de închirieri pe termen scurt, care din nou, dacă ești unul dintre cei care îl operează, chiar te ajută. Ați trimis vreo ofertă încă în Savannah?
Melanie:
Nu am, nu. Tocmai am încercat să analizez patru până la cinci proprietăți în ultimele două zile. Am explorat câteva oportunități de finanțare a vânzătorului. A fost oarecum asemănător cu termenii lui Lawrence că el a menționat în cazul în care vânzătorul oferea o rată a dobânzii de 7% și o reducere de 20%. Mă gândeam că aș prefera să obțin un împrumut de la o bancă. Deci, nu, acesta este cu siguranță următoarea mea acțiune este să trimit câteva oferte și sunt dispus și gata să trimit acele oferte lowball. Cred că am vrut doar să mă asigur că analiza se potrivește. I-am trimis câteva exemple de analiză agentului meu care a închis aproximativ 30 de STR anul acesta, doar ca să văd că acestea sunt numerele mele. Acestea arată ca numerele tale? Ar trebui să fiu mai conservator? Aveti recomandari? Simt că sunt în acel moment în care sunt gata să încep să fac câteva oferte.
Ashley:
Melanie, ne-ai pus și nouă o întrebare pe canalul nostru Slack al grupului despre finanțarea vânzătorului. Ai vrut să vorbim puțin despre asta?
Melanie:
Da, mulțumesc că ai menționat asta.
Ashley:
Da. Unul era despre modul în care funcționează plățile. Bine, ai contractul sub contract, s-a încheiat. Avocatul dvs. a încheiat un acord și, pentru a începe de aici, este că avocatul dvs. va face documentele de încheiere pe care le aveți de obicei, dar va face și un bilet la ordin care merge împreună cu contractul. Și acolo se va menționa că îi datorați vânzătorului proprietății o sumă X de dolari, apoi termenii contractului, cum ar fi rata dobânzii, care este programul de amortizare, care este plata dvs. lunară, lucruri de genul acesta și cum este perioada de rambursare functioneaza. Care au fost câteva dintre întrebările pe care le-ați avut despre asta?
Melanie:
Da. Nu am avut niciodată un bilet la ordin, așa că cred că mă întrebam cum arată de fapt acesta în practică. Aveți cumpărători care încetează să plătească? Cum este gestionat și monitorizat? Pare atât de neoficial din anumite puncte de vedere. Și mă întrebam... Pentru închirierea mea pe termen lung, îmi trimit un cec o dată pe lună. Și deci presupun că este atât de simplu. Dar simt că, fără acea entitate formală a unei bănci sau a unui creditor, mi se pare puțin mai puțin ușor de monitorizat. Atât de curios în experiențele tale, cum arăta de fapt, lună peste lună și dacă au existat vreodată probleme cu el.
Ashley:
Am făcut-o în ambele moduri. Am făcut-o acolo unde făceam finanțarea vânzătorului și cineva mă plătea, apoi am plătit și pe cineva pentru finanțarea vânzătorului. În ambele timpuri a fost un cec trimis. L-am configurat ca plată automată, așa că cecul meu va fi trimis la ei în prima zi a lunii. Și apoi la fel și cu persoana care mă plătea, l-au avut pe autopay unde tocmai a fost configurat pentru a merge. La fel cum ați plăti o plată ipotecară, le trimiteți doar un cec, poate faceți un ACH direct în contul lor bancar. Și atunci fac oferte de finanțare a vânzătorului. Adaug acea piesă acolo care va fi depusă direct în contul lor bancar la această dată în fiecare lună. Este doar ceva, sperăm, puțin în plus pe care ei vor aprecia să accepte oferta mea.
Dar apoi spuneți că nu plătesc și atunci este responsabilitatea dumneavoastră să vă contactați avocatul, cel mai probabil cel care a întocmit biletul la ordin. Și acolo ați trece prin procesul de executare silită, așa cum ar face o bancă. Banca și-ar folosi avocatul pentru a trece prin același proces formal. Procesul propriu-zis depinde de fiecare stat. La fel ca statul New York, ai putea plăti aproape doi ani înainte să te dea afară din casă pentru executare silită. Texas, cred că este o perioadă mult mai scurtă în care este mult mai ușor să scoți oamenii afară. Și de aceea mulți investitori oferă finanțare vânzătorului sau fac închiriere de terenuri și chestii de genul acesta, pentru că este mult mai ușor să scoți oamenii afară, să ia casa înapoi și apoi să mergi mai departe și să faci din nou finanțarea vânzătorului.
Melanie:
Și ați trebuit vreodată să treceți singur prin acel proces de executare silită?
Ashley:
Nu, nu am. Nu am fost nevoit, ceea ce este un lucru bun.
Tony:
Da. Încrucișați degetele, rămâne așa.
Ashley:
Da. Alte întrebări despre asta, Melanie?
Melanie:
De fapt, cred că da, încă un lucru. În multe oferte de finanțare a vânzătorilor, simt că cel mai mare atracție este probabil un avans mai mic. Și atunci când vedeți încă un avans de 20%, dacă rata dobânzii este dramatic mai mică decât la care împrumută băncile în prezent, atunci este undă verde până la capăt. Dar cred că sunt curios dacă există alte lucruri despre o afacere de finanțare a vânzătorului pe care nu le consider că ar putea deveni mai atrăgătoare și mai interesante.
Ashley:
Un lucru la care mă gândesc neplăcut este comoditatea. La fel cum trebuie să treci printr-o bancă, poate fi mai mult, este un proces mai lung. Trebuie să puneți mai multe documente, trebuie să completați mai multe formulare, toate aceste lucruri. Așadar, există metoda convenabilă prin care, prin finanțarea vânzătorului, chiar nu trebuie să faci nimic din toate astea. Cererea formală, lucruri de genul ăsta, făcând finanțare vânzătorului. Un alt lucru, de asemenea, este cum ați spus, avansul, dar și rata dobânzii. Dacă persoana respectivă va avea acei bani în contul său bancar, ei bine, în loc să aibă banii din vânzare să stea în contul său bancar și să scoată 1% dobândă din ei, va percepe în schimb 4% dobândă. , care este încă mult mai bun decât dobânda de 7% pe care ați putea-o obține astăzi la bancă, plătiți acea dobândă de 4%, dar amândoi vă înțelegeți. În acest exemplu, amândoi câștigați mai mult decât ați face dacă ați merge la bancă și ar pune banii în contul lor bancar. Deci, acesta este un alt lucru de luat în considerare.
Atunci un mare avantaj pentru vânzător îl reprezintă avantajele fiscale. Faptul că, în loc să ia o sumă forfetară atunci când vând proprietatea, acum veniturile impozabile sunt repartizate pe parcursul împrumutului. În loc să obțină... Să spunem, vând proprietăți cu 100,000 de dolari, ei bine, nivelul lor de impozitare tocmai a crescut pentru că acum au un venit mai mare pe baza vânzării acelei investiții imobiliare. Acolo unde finanțează vânzătorii, au câștigat atât de mult din tine doar în primul an din 20 de ani, împrumutul este amortizat. Îi menține în acea categorie de impozitare mai mică și vor datora mai puține taxe. Deci, acesta este un mare avantaj în ceea ce privește motivul pentru care mulți oameni finanțează vânzătorul. Un lucru pe care îl fac întotdeauna este să le spun vânzătorilor că sunt dispuși să finanțeze vânzătorii. Ei spun nu imediat, eu spun doar: „Oh, bine. Pur și simplu nu știam dacă EPA dumneavoastră a menționat beneficiile fiscale ale acesteia.” Apoi, așa ceva le pune un pic de bâzâit în ureche.
Tony:
Da, și cred că și celălalt lucru important este că poți crea cu adevărat o ofertă care să vorbească despre ceea ce este important pentru acel vânzător. De exemplu, poate că vânzătorul este cel mai preocupat să obțină cel mai mare preț de cumpărare, dar poate că proprietatea nu va evalua prețul pe care îl caută. Dar dacă faci o poziție de finanțare a vânzătorului, ei sunt cei care sunt în criză pentru proprietate. Deci, dacă vor să-l vândă pentru mai mult decât valorează, asta funcționează doar în favoarea lor. În timp ce dacă mergi cu o bancă tradițională, dacă vânzătorul a vrut jumătate de milion de dolari, dar proprietatea valorează doar 300,000, nu va zbura așa. Așa că cred că există mai multă flexibilitate pentru a asculta ceea ce este important pentru acel vânzător și apoi a le oferi o ofertă care vorbește cu adevărat despre ceea ce îi motivează.
Melanie:
Bine. Ultimul lucru pe care aveam să-l spun era că se pare că dacă banii sunt lucrul pe care vânzătorul îl dorește mai mult decât orice, asta devine ca un ucigaș al tranzacțiilor de finanțare a vânzătorului pentru că vor să încaseze și să plece. Și în cele din urmă veți plăti doar avansul și apoi o plată în timp cu dobândă. A fost un fel de învățare cu familia multiplă la care m-am uitat în ultimele două săptămâni. Dar vă mulțumesc foarte mult pentru că ați vorbit puțin despre asta. Asta e foarte util pentru mine.
Ashley:
Da. Și vă mulțumim foarte mult că ați venit din nou cu noi săptămâna aceasta și așteptăm cu nerăbdare să vorbim din nou cu dvs. în câteva săptămâni.
Melanie:
Mulțumesc.
(cântând)
Urmărește podcastul aici
În acest episod acoperim
- Cum să faci o ofertă lowball și de ce punctul dvs. de preț ar trebui să reflecte întotdeauna profiturile dvs
- Ce să faci când două oferte sunt acceptate (și cum să finanțezi ambele oferte)
- Finanțarea vânzătorului 101 și de ce (și de ce nu) merită urmărit pentru un investitor
- Cum să găsești vânzători motivați pe piața dvs., căutând prin MLS
- De ce ar trebui Trimiteți ÎNTOTDEAUNA oferte (chiar dacă par nerealiste)
- Piețe de închiriere pe termen scurt și cum să măsurați timpul de livrare atunci când căutați oferte
- Bilete la ordin, cum funcționează și riscurile/beneficiile semnării unuia cu un vânzător
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Luați legătura cu Brandon, Lawrence și Melanie:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? Consultați-ne pagina sponsorului!
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15%
- ani 20
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- Absolut
- Accept
- acceptă
- acces
- Cont
- ach
- recunoaște
- peste
- Acțiune
- de fapt
- Suplimentar
- Avantaj
- Avantajele
- sfat
- avocat
- După
- împotriva
- Agent
- agenţi
- Îmbătrânire
- Acord
- înainte
- AIR
- Air Force
- TOATE
- deja
- alternativă
- mereu
- uimitor
- sumă
- analiză
- analiza
- analiza
- și
- O alta
- răspunde
- oriunde
- recurs
- interesant
- Apple
- aplicație
- aprecia
- abordare
- ZONĂ
- domenii
- în jurul
- Artă
- artificial
- asociate
- ataca
- avocat
- audiență
- autor
- în mod automat
- disponibil
- înapoi
- Înapoi pe drumul cel bun
- Rău
- Bancă
- cont bancar
- Băncile
- de bază
- bazat
- Pe scurt
- BAT
- frumos
- deoarece
- devine
- devenire
- înainte
- în spatele
- fiind
- Crede
- de mai jos
- Beneficiile
- Mai bine
- între
- ofertă
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Pic
- Albastru
- bord
- barcă
- rezervările
- frontieră
- au cumpărat
- Cutie
- Brandon
- Pauză
- aduce
- Aducere
- adus
- construi
- Clădire
- construit
- Buchet
- afaceri
- cumpăra
- cumpărători
- Calendar
- California
- apel
- denumit
- Campanie
- capac
- pasă
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- Renunță
- contesta
- șansă
- Canal
- taxă
- Comitatul Chatham
- verifica
- control
- Crăciunul
- Oraș
- clar
- Închide
- închis
- închidere
- Coastă
- Colegiu
- COM
- cum
- confortabil
- venire
- comision
- Companii
- companie
- comparație
- competitiv
- complet
- concept
- Concepte
- Îngrijorare
- îngrijorat
- condiție
- încredere
- Conectați
- conservator
- Lua în considerare
- luand in considerare
- contactați-ne
- contacte
- continua
- contract
- Antreprenor
- antreprenori
- comoditate
- Conversație
- Rece
- A costat
- ar putea
- Contracara
- județ
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- crea
- Creator
- credit
- traversată
- curios
- În prezent
- reduceri
- de date
- Data
- zi
- Zi
- afacere
- Oferte
- Datorie
- decembrie
- hotărât
- decizie
- adânc
- scufundare adâncă
- categoric
- Denver
- depinde de
- depus
- detalii
- Determina
- Dialog
- FĂCUT
- diferit
- SĂPA
- diligență
- direcționa
- direcţie
- direct
- Reducere
- discuţie
- Afişa
- cartier
- document
- documente
- Nu
- face
- de dolari
- domina
- Dont
- jos
- dramatic
- elaborate
- conduce
- scăzut
- uscător
- în timpul
- fiecare
- Fiecare persoană
- Mai devreme
- mai ușor
- cu ușurință
- oricare
- energie
- suficient de
- distra
- entitate
- APE
- episoadele
- echitate
- împuternicire legală
- mai ales
- bunuri
- estima
- estimări
- Eter (ETH)
- Chiar
- plin de evenimente
- EVER
- Fiecare
- toată lumea e
- tot
- exemplu
- exemple
- excitat
- aștepta
- Experiențe
- explorare
- explora
- explorat
- Explorarea
- extinde
- suplimentar
- FAIL
- A eșuat
- Cădere
- familiar
- familie
- FAST
- favoriza
- Favorite
- frică
- feedback-ul
- picioare
- puțini
- Figura
- umple
- filtru
- finanţa
- finanțare
- Găsi
- descoperire
- capăt
- First
- potrivi
- fixată
- plat
- Flexibilitate
- flexibil
- Flip
- florida
- debit
- Curgere
- fluxurilor
- Concentra
- urma
- următor
- Forţarea
- formal
- formulare
- forumuri
- Înainte
- găsit
- Al patrulea
- Gratuit
- Prietenii lui
- din
- faţă
- Complet
- fond
- Câştig
- garaj
- culegere
- General
- genera
- generator
- Georgia
- obține
- obtinerea
- Da
- dat
- oferă
- Oferirea
- Go
- scop
- Goluri
- Dumnezeu
- Merge
- merge
- bine
- mare
- foarte mult
- Verde
- grup
- Tip
- Jumătate
- mână
- manipula
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- fericit
- Greu
- având în
- auzit
- auz
- inimă
- ajutor
- util
- ajutor
- ajută
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- cea mai mare
- istoric
- Lovit
- deţine
- deținere
- Gaură
- Case
- teme pentru acasă
- speranţă
- In speranta
- hotel
- ORE
- casă
- case
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- mare
- Rănit
- hype
- idee
- imediat
- important
- in
- înclinat
- Venituri
- Crește
- a crescut
- industrie
- informații
- inițială
- inițial
- Inspiraţie
- in schimb
- interes
- RATA DOBÂNZII
- interesat
- interesant
- Introducere
- investind
- investiţie
- investitor
- Investitori
- insulă
- Insulele
- probleme de
- IT
- articole
- ianuarie
- Locuri de munca
- călătorie
- a sari
- Kansas
- Kansas City
- pasionat
- A pastra
- lovi cu piciorul
- Copil
- Copil
- Cunoaște
- cunoştinţe
- cunoscut
- APRECIERE
- Țară
- proprietar
- Nume
- Anul trecut
- conduce
- învăţare
- Părăsi
- Led
- creditor
- creditorii
- împrumut
- Permite
- Pârghie
- LG
- Probabil
- Limitat
- Listă
- listat
- Ascultare
- listare
- înregistrări
- liste
- mic
- trăi
- viaţă
- împrumut
- local
- locaţie
- Locații
- Lung
- pe termen lung
- mai lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- cautati
- Se pare
- Lot
- Louis
- dragoste
- Jos
- făcut
- întreținere
- major
- face
- FACE
- Efectuarea
- om
- gestionate
- administrare
- manual
- multe
- marca
- Piață
- pieţe
- potrivire
- materie
- mijloace
- măsura
- Întâlni
- menționat
- metodă
- De mijloc
- ar putea
- milion
- minte
- minim
- Misiune
- MLS
- moment
- bani
- monitor
- monitorizate
- Lună
- lunar
- luni
- mai mult
- Ipotecare
- cele mai multe
- motivat
- motivaţia
- muta
- în mişcare
- multi-familie
- multiplu
- nume
- Natură
- în mod necesar
- necesar
- Nevoie
- necesar
- nevoilor
- rețele
- Nou
- New York
- Statul New York
- Cele mai noi
- următor
- în mod normal
- număr
- numere
- ocupare
- octombrie
- oferi
- oferind
- promoții
- Bine
- ONE
- deschide
- de operare
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- Opțiune
- Opţiuni
- Altele
- Altele
- global
- proprietar
- Proprietarii
- Pace
- plătit
- Panică
- documente
- Parc
- parcare
- special
- partener
- trecut
- cale
- Plătește
- de plată
- plată
- plăți
- oameni
- perioadă
- persoană
- Personal
- fază
- telefon
- Apel telefonic
- bucată
- Loc
- Locuri
- planificare
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Joaca
- player
- joc
- "vă rog"
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- puncte
- Politicile
- pop
- portofoliu
- poziţie
- Post
- potenţial
- potenţial
- practică
- prezentat
- destul de
- precedent
- preţ
- Prețuri
- de stabilire a prețurilor
- primar
- probabil
- venituri
- proces
- Program
- Progres
- promițător
- dovadă
- dovada de concept
- adecvat
- proprietăţi
- proprietate
- perspective
- proteja
- furniza
- cumpărare
- cumparate
- pune
- puts
- Punând
- întrebare
- Întrebări
- Rapid
- repede
- Iepure
- gamă
- RAR
- rată
- evaluare
- raport
- ajunge
- atins
- gata
- real
- Imobiliare
- realiza
- agent imobiliar
- motiv
- rezonabil
- motive
- liniştitor
- Recomandare
- Recomandări
- Refi
- reflecta
- Fără deosebire
- dezintoxicare
- minte
- la distanta
- Închiria
- inchirieri
- rambursare
- reprezenta
- cercetare
- rezerve
- rezidenți
- resursă
- răspuns
- responsabilitate
- responsabil
- restricții
- cu amănuntul
- venituri
- revizuiască
- Risc
- drum
- rotund
- Traseul
- Alerga
- Said
- sare
- acelaşi
- programa
- Şcoală
- Al doilea
- vedere
- pare
- vinde
- Vanzatorii
- De vânzare
- trimitere
- sens
- Septembrie
- serie
- serviciu
- set
- Stabilit
- Șapte
- Distribuie
- comun
- partajarea
- Pe termen scurt
- să
- Arăta
- semnificativ
- semnare
- asemănător
- simplu
- întrucât
- singur
- Ședință
- situație
- SIX
- Șase luni
- aptitudini
- moale
- Încet
- mic
- mai mici
- So
- Moale
- vândut
- solid
- soluţie
- unele
- Cineva
- ceva
- oarecum
- undeva
- Suna
- vorbi
- vorbeşte
- special
- Specialitate
- specific
- uzat
- Sponsorizat
- Sponsori
- răspândire
- Spreadsheet
- Începe
- început
- Pornire
- Stat
- şedere
- Pas
- paşi
- Încă
- Stop
- Istorii
- stradă
- structura
- Incercand
- Elevi
- subiect
- prezenta
- prezentat
- de vară
- Super
- livra
- a presupus
- Lua
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- Tratative
- impozit
- Impozite
- Tehnologia
- termeni
- Texas
- Zona
- informațiile
- lor
- lucru
- lucruri
- Gândire
- în această săptămână
- în acest an
- gândit
- trei
- Prin
- strângere
- timp
- ori
- obosit
- Titlu
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- toleranță
- Tonă
- Ton
- Tony
- de asemenea
- INTRU TOTUL
- atingeţi
- Turism
- față de
- urmări
- comerţului
- meserii
- tradiţional
- Copie
- transferare
- de afaceri
- turbat
- adevărat
- ÎNTORCĂ
- în cele din urmă
- în
- înţelege
- înţelegere
- subscris
- unitate
- Actualizează
- în sus
- us
- utilizare
- obișnuit
- vacanţă
- valoare
- furnizori
- viabil
- Video
- vizualizari
- aștepta
- umblat
- dorit
- doresc
- vizionarea
- modalități de
- website
- săptămână
- săptămânal
- săptămâni
- bun venit
- Ce
- Ce este
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- voi
- dispus
- Iarnă
- în
- fără
- întrebam
- Apartamente
- a lucrat
- de lucru
- lucrează
- fabrică
- îngrijorat
- valoare
- ar
- ar da
- scrie
- scris
- scris
- Greșit
- X
- an
- ani
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- zero
- Zillow