Este aceasta cea mai MARE oportunitate multifamilială din ultimii 10 ani?

Mat:
Acesta este emisiunea de podcast Bigger Pockets numărul 711.

Andrew:
Simt că vom vedea oportunități pe care nu le-am văzut de 10 ani. Când mă uit înapoi la 2012, 2013 și 2014, singurul meu regret este că nu am cumpărat mai mult. Nu aveam capacitatea. Mama mea a scris primul meu cec în calitate de sindicat și apoi a durat mult timp pentru a-i face pe toți ceilalți să se alăture. Așa că mă uit la asta acum, deoarece se apropie, probabil că începând cu jumătatea anului 2023 va fi momentul să scot cu ușurință. până la oferte care altfel nu erau obținute în ultimii cinci, șase, șapte ani. Și pentru cei care ascultă și care ultimii trei ani au fost frustranți pentru că nu poți intra pe piață pentru că nu există oferte acolo, ofertele vin. Și apoi, de asemenea, să nu fii morbid, dar vei avea mult mai puțină concurență.

Mat:
Bun venit tuturor la podcastul Bigger Pockets. Numele meu este Matt Faircloth și sunt co-gazda podcastului Bigger Pockets. Și vreau să-l aduc pe unul dintre cei mai buni mei, unul dintre prietenii mei, gazda podcastului Bigger Pockets astăzi. Nu chiar gazda, dar tu și cu mine am furat microfonul, nu-i așa, Andrew? Am furat microfonul și acum rulăm podcastul Bigger Pockets. Cine știe ce ne va ieși azi din gura, nu?

Andrew:
Da. David a plecat în Mexic și și-a lăsat legătura în direct, iar tu și cu mine vom intra și vom vedea ce putem face.

Mat:
Oh, ce ar putea merge prost? E minunat. Dar repede Andrew, spune-mi cum ești astăzi.

Andrew:
Sunt bine. Raman pozitiv si test negativ.

Mat:
Pot să fur asta?

Andrew:
Da, dă-mi credit prima dată și restul timpului e al tău.

Mat:
Bine in regula. Dacă o să furăm microfonul, îmi promiți că vei avea o mulțime de analogii minunate cu Andrew Kushman și umoruri cool cu ​​fața dreaptă și analogii cu David Greene pe care le putem folosi pe tot parcursul emisiunii?

Andrew:
Da, voi face tot posibilul. Sunt puțin nervos să-l înlocuiesc pe Green și am uitat să-mi pun maioul, așa că îl voi canaliza cât de bine pot.

Mat:
În niciun caz nu umplu acei pantofi, dar sunt fericit să-i țin microfonul pentru el doar pentru o secundă aici.

Andrew:
Pare un plan bun.

Mat:
Andrew, înainte de a începe, există un lucru minunat care se întâmplă la începutul fiecărui podcast Bigger Pockets. Tu și cu mine știm pentru că probabil ați ascultat 710 de episoade, tu și cu mine amândoi. Deci haideți să începem cu sfatul rapid.

Andrew:
Sfat rapid. De fapt, o să vă fac necinstiți și vă voi da doi, nu? Din moment ce nu port maioul meu, va trebui să mă compensez.

Mat:
Hei, este microfonul nostru de astăzi, omule. Da-o.

Andrew:
Deci, în primul rând, vom face referire la un articol pe care Paul Moore l-a scris pentru Bigger Pockets pe blog. Dacă asculți și nu ai citit acel articol, întoarce-te la 15 noiembrie și citește-l. Va oferi mult mai multe informații despre ceea ce vorbim și apoi multe alte lucruri importante pentru piața actuală. În al doilea rând, unele dintre lucrurile despre care vom vorbi ar putea suna puțin sumbru, dar nu este chiar așa. Acesta este cel mai îndepărtat lucru de adevăr. Vom vorbi despre riscuri și despre cum se schimbă piețele, iar prețurile noastre scad? Acestea sunt toate lucrurile care ar trebui să fie interesante pentru dvs. dacă începeți în 2023 sau doriți să vă extindeți afacerea. Așa că acum este momentul să fii lacom când alții se tem. Așa că nu lăsa să te sperie ceea ce vorbim. Folosiți-l pentru a vă entuziasma să vă scufundați în toate resursele pe care le are Bigger Pockets, astfel încât să puteți învăța, să scalați și să vă dezvoltați afacerea.

Mat:
Dublați vârful. Iata. Mulțumesc mult Andrew. Îl apreciez pe acel om. Să intrăm în piață, omule. Să vorbim despre starea actuală a pieței. Ce crezi, vrei să mergi?

Andrew:
Da, hai să o facem. Sunt multe de vorbit.

Mat:
Sunt înăuntru, te urmăresc.

Andrew:
Bine, Matt, bun venit în 2023. Ne aflăm pe o piață în schimbare rapidă. Este amuzant, Paul Moore a publicat un articol grozav în noiembrie, abordând unele lucruri pe care le vedem acum. Ce părere aveți despre ce se întâmplă acolo?

Mat:
Încă nu am avut ocazia să citesc articolul, iar tu și cu mine suntem amândoi prieteni cu Paul Moore și am auzit multe lucruri grozave despre articol. De fapt, am văzut unii oameni făcând referire la el. Și da, absolut lucrurile se schimbă, se pare că și zilnic. Deci ce ai scos din articol? Povesteste-mi.

Andrew:
Sunt multe acolo. Am putea petrece o oră întreagă pe el, dar aș spune că cel mai important dacă ar fi să o condensez într-o singură propoziție este că ratele dobânzilor sunt mai mari decât ratele plafon. Și pentru cei care ascultă, e bine, și ce? Aceasta este o mare problemă și asta este o mare problemă. Nu am văzut asta în ultimii 10 ani și poate chiar de mai multe decenii. Motivul pentru care este o problemă este că creează o pârghie negativă. Deci, ceea ce înseamnă este că dacă cumpărați, să spunem o proprietate de 10 milioane de dolari și produce un venit operațional net de 50,000 USD pe an, aceasta este o rată plafon de 5%, un randament de 5% și vă împrumutați bani la 6. % pentru a face asta, pierzi bani prin împrumut pentru a obține acel activ.
Așa că să ne prefacem că ai cumpărat totul cu numerar și că obții un randament de 5% și apoi să ne prefacem, pentru a face totul simplu, că primești finanțare 100% în loc de 6%. Serviciul anual al datoriei este de 60,000, dar randamentul tău este de 50,000. Aveți o pierdere din exploatare încorporată doar pentru datoria dvs. de 10,000 USD pe an. Asta e o problema. Dacă ratele dobânzilor sunt mai mari decât ratele plafonului, piața va da peste cap. Și doar pentru ascultătorii care sunt ca, whoa, stai, încetinește-l pe Andrew. Ratele plafonului NOI, aruncați acești termeni. Rata plafon reprezintă rata de capitalizare. Este practic randamentul fără efect de levier al unei proprietăți. Așa că am menționat că am cumpărat totul cash. O rată plafon înseamnă că cumpărați o proprietate de un milion de dolari, produce un venit operațional net de 50,000 USD. 50,000 împărțit la un milion este 5%, rata plafonului este de 5%. Venitul net din exploatare este, practic, exact ceea ce sună. Este venitul dvs. brut minus cheltuielile de operare. Și atunci asta este ceea ce rămâne pentru a plăti datoria. Și atunci când acel NOI este mai mic decât datoria, asta creează o problemă uriașă.
Deci, cum se rezolvă asta? Există o mână de lucruri care o pot rezolva. În primul rând, ratele dobânzilor ar trebui să scadă înapoi. Au atins vârful în urmă cu câteva luni la patru și un sfert și apoi au scăzut cu 80 de puncte de bază. Cine știe unde vor merge acum? Mi-am lăsat globul de cristal în buzunar și a trecut prin spălare, așa că este permanent ceață. Nu mă voi preface că pot prezice unde vor ajunge ratele dobânzilor. Deci ratele dobânzilor ar putea scădea din nou. NOI ar putea urca. Dacă poți crește chiria și crește acel NOI, atunci poți depăși într-o oarecare măsură faptul că costul datoriei este mai mare, sau prețurile ar putea scădea. Gândul meu personal, Matt, este că va fi o combinație a tuturor acestor trei lucruri, dar aș vrea să ți-o arunc și să văd unde crezi că ne îndreptăm aici în 2023.

Mat:
Mi-am pus și globul de cristal în magazin și se pare că nu o pot scoate. Nu mi-o vor da înapoi. Deci ce ne va rezerva viitorul, nu știu, dar vă spun ce putem controla investitorii ca tine și cu mine. Putem controla un OI. Putem controla creșterea veniturilor pe proprietăți. Acesta este un factor care este în favoarea noastră. Bine, ceea ce știu că se va întâmpla, nu știu, dar ceea ce cred că este probabil ceva diferit. Deci ceea ce cred că se va întâmpla este ceva de genul... Tarifele au crescut drastic, mult mai mult decât credeau mulți oameni. Vor crește din nou cu acel ritm de accelerație? Eu nu cred acest lucru. Cred că poate ajungem spre vârful tavanului. Nu cred că se vor întoarce. Și deci cred că dacă ratele rămân așa Andrew, va forța ratele plafon să crească puțin.
Și astfel ratele plafon vor crește, poate că ratele scad puțin, dar tot va fi în intervalul cinci, șase, șapte, undeva acolo pentru a împrumuta bani cred că pentru viitorul previzibil. Cred doar că asta este. Deci asta prevăd că se va întâmpla. Și cred că, de ambele părți, cumpărătorii și vânzătorii și investitorii, pentru că amândoi lucrăm mult cu investitori, investitori în comanditați, toți trei vor trebui să devină mai realiști și toată lumea va trebui să respire adânc. și stabiliți-vă și realizați că acesta nu mai este un vânzător pune un semn de vânzare pe fața proprietății lor și primesc 10 oferte.
Probabil că acesta nu va fi viitorul în care vom merge. Cred că vânzătorii vor trebui să devină realiști, cumpărătorii vor obține puțin mai multă putere în vocea lor în ceea ce pot comanda de la un vânzător și, în al treilea rând, Andrew, cred că investitorii vor învăța să aibă mai multă răbdare. Vă pot spune că scenariul pe care l-ați dat cu privire la ratele plafon și ratele dobânzilor este valabil. Dar adevărul este că oamenii probabil nu cumpără o proprietate nici gratuit și clar, nici finanțată 100%. Ceea ce fac ei este că îl cumpără cu un fel de verificare a capitalului propriu care rămâne acolo. Și dacă ratele plafonului sunt mai mici decât ratele dobânzilor, așa cum ați spus, nu mai sunt bani în proprietate și, cel mai important, nu mai sunt bani pentru a merge pe partea de acțiuni, fie că este vorba de investitori LP sau oameni care scriu un cec din propriul buzunar. pentru a merge la proprietate.
Deci, proprietatea fie nu va avea un flux de numerar prea mare, vorbind ca rate scăzute de rentabilitate cu o singură cifră, fie pentru investitori, fie pentru proprietar direct. Și asta înseamnă că capitalul propriu va trebui să fie puțin mai răbdător dacă cumpărați o proprietate cu valoare adăugată mare, care va încasa puțin la început și apoi face mai mulți bani pe termen lung. Cred că lumea producerii unei rate de rentabilitate garantată de șase până la 7%, numită rata de rentabilitate preferată pentru investitori chiar sub poartă atunci când cumpărați o proprietate, poate dispărea complet sau se poate schimba drastic. Pentru că dacă ai de gând să cumperi o proprietate astăzi, probabil că nu va produce nici un flux de numerar, dacă este puțin, dar cu siguranță nu suficient pentru a plăti o rentabilitate preferată de șase sau 7%.

Andrew:
Da, ai perfectă dreptate. Toate aceste schimbări și schimbări afectează diferiți participanți pe piață în moduri diferite. Așadar, la fel ca vânzătorii cu care am vorbit, sau vreau să spun, Matt, tu și cu mine suntem amândoi în minți diferite de mai multe familii și fie cunoaștem, fie am auzit povești despre vânzători despre care întâmpină dificultăți la plata ipotecii, deoarece au avut un sistem ajustabil. rata de împrumut care a trecut de la trei și jumătate la șapte și jumătate. Și da, unii oameni au capace, adică atinge un anumit nivel și nu mai urcă. Dar mulți alții nu o fac și au văzut că plățile ipotecare se dublează sau chiar două și jumătate se triplează în ultimele șase luni, iar asta creează stres financiar pentru vânzători. De asemenea, pe de altă parte, vânzătorii care nu au probleme cu plata ipotecii sau au datorii cu rată fixă, volumul încetinește pentru că doar stau pe spate, ei bine, nu voi vinde pe această piață. Vreau să obțin prețul pe care l-am primit în ianuarie 2022 și nimeni nu-mi oferă asta, așa că nu îmi voi vinde proprietatea.
Este un fel de puști de la locul de joacă care e așa, asta e, îmi iau jucăriile și plec. Sunt în afara jocului. Vor sta acolo și vor aștepta și nu sunt motivați să vândă pentru că operațiunile sunt încă foarte bune. Acesta este un alt tip de aspect ciudat al acestei piețe este că suferința de acolo este financiară, nu operațiuni. Acum, unele subsectoare selectate din unele piețe ar putea vedea dificultăți operaționale în viitor, mai ales dacă intrăm într-o recesiune reală cu pierderi reale de locuri de muncă. Dar, la începutul lui 2023, dificultățile sunt cauzate de piețele financiare, nu de operațiuni. Și în calitate de investitor care evaluează potențiale achiziții, acesta este un lucru esențial pe care trebuie să îl analizăm.
De ce proprietatea este afectată? Este pentru că piața de aici este îngrozitoare sau pentru că proprietarul a făcut o greșeală, a pus datoria greșită acolo și acum trebuie să iasă din asta și este o oportunitate pentru tine, ca nou investitor, de a începe prin ridicarea unei proprietăți ucigașe într-o locație ucigașă care altfel nu s-ar fi tranzacționat dacă piețele datoriilor nu s-ar fi schimbat? Așa că, dacă nu poți să-ți dai seama, lucrurile astea mă entuziasmează pentru că simt că vom vedea oportunități pe care nu le-am mai văzut de 10 ani. Când mă uit înapoi la 2012, 2013 și 2014, singurul meu regret este că nu am cumpărat mai mult. Nu aveam capacitatea. Mama mea a scris primul meu cec în calitate de sindicat și apoi a durat mult timp pentru a-i face pe toți ceilalți să se alăture. Așa că mă uit la asta acum, deoarece se apropie, probabil că începând cu jumătatea anului 2023 va fi momentul să scot cu ușurință. până la oferte care altfel nu erau obținute în ultimii cinci, șase, șapte ani.
Și pentru cei care ascultă și care ultimii trei ani au fost frustranți pentru că nu poți intra pe piață pentru că nu există oferte acolo, ofertele vin. Și apoi, de asemenea, să nu fii morbid, dar vei avea mult mai puțină concurență. Știu deja de sponsori care închid magazinul pentru că ofertele lor au explodat și capitalul propriu a dispărut și ei au ieșit din afacere. Frumusețea de a începe acum este că nu ai acel bagaj. Poți intra într-un punct de jos proaspăt, un punct scăzut al ciclului, poți profita de aceste oportunități, nu ai 27 de oameni să liciteze împotriva ta și să construiești fundația unei afaceri grozave. Bogăția se face în perioadele de recesiune. Peste cinci până la șapte ani de acum, oricine va acumula proprietăți în următorii doi sau trei ani va fi probabil destul de bine.

Mat:
Place. Este un moment grozav pentru a începe. Este un moment grozav să fii un nou investitor pe această piață și este un moment grozav să fii stabilit, de asemenea, dacă ai luat deciziile corecte venind în acest loc.

Andrew:
Așa că aștept cu nerăbdare, Matt, sunt curios ce vezi anul acesta. Pentru mine, cred că federalii vor face cel puțin o pauză, nu? Și cred că doar făcând asta se va deschide puțin piața, pentru că acum, când Fed crește ratele cu 75 de puncte de bază la două luni, nimeni nu știe cum să subscrie. Care va fi capacul meu de ieșire? Care va fi dobânda mea? Deci, cel puțin atunci când se oprește, toată lumea poate să respire și să spună, bine, care sunt regulile acum? Cum subscriu? Cred că asta va slăbi piața. Doi, despre care am vorbit deja. Vor fi vânzători motivați, oameni care nu își pot face plățile ipotecare, din păcate. Deci asta va aduce câteva oferte la masă. Și, apropo, aceste oferte nu vor merge către cel mai mare ofertant, vor merge către cumpărător sau investitor care poate oferi cea mai bună garanție de haine.
Așa că, din nou, altceva căutăm nu este să plătim prețul cel mai mare, dar fiind cel mai priceput cumpărător, asta va aduce oferte în viitor. Și acesta este un alt lucru care a fost foarte greu în ultima vreme. Așa că am vorbit despre concurența că va scădea, vor fi vânzători mai motivați pentru că oamenii nu pot face plățile. Din păcate, deja vedem asta. Și apoi presupunerea mea va fi că probabil vom vedea prețuri reduse oriunde de la 15 la 30% față de vârf și aș numi vârful poate ianuarie 2022.
Așa că vă voi da un exemplu perfect. Am făcut o ofertă pe o proprietate săptămâna aceasta, când am început să discutăm cu vânzătorul la începutul anului 2022, acesta dorea 220 o unitate, iar la începutul lui 2023, acum vorbim de 165 o unitate. Proprietatea încă funcționează foarte bine și se află într-o piață grozavă. Cu toate acestea, așteptările privind prețurile au scăzut și ar putea scădea un pic mai mult? Da ar putea. Poate oricare dintre noi cronometra perfect fundul? Nu, nu putem. Așadar, cheia este să cumpărăm proprietăți care sunt în locații grozave și un flux de numerar bine, astfel încât peste cinci până la șapte ani să arătăm ca niște genii împuțite. Deci ăsta e gândul meu și planul meu pentru 2023. Matt, nu ești de acord sau ce ai adăuga la asta?

Mat:
Ei bine, nu sunt sigur dacă vreau să arăt ca un geniu împuțit. Adică, pur și simplu nu-

Andrew:
Poate un geniu obișnuit.

Mat:
Da, doar un obișnuit. Pot fi un geniu mirositor? Poți fi geniul împuțit. Este în regulă? Dvs. [inaudibil 00:16:02].

Andrew:
Bine, bine.

Mat:
Da. Bun bine. Deci sunt de acord. Nu știu dacă sunt de acord cu cei 30% și asta doar pentru că cred că o mulțime de proprietăți de acolo care sunt moșteniri care au fost acolo de dintotdeauna, o mulțime de multi-familii au fost deținute de generații de oameni. Deci, cred că cei care au cumpărat proprietăți în ultimii trei până la cinci ani vor fi în situația de a trebui să vândă din cauza datoriilor care se absolvă sau a datoriilor care a crescut sau pentru că pur și simplu nu mai pot refinanța sau orice altceva. fi. Dar nu cred că va fi sânge pe străzi ca în 2007, 2008. Nu corelez cele două lucruri. Cred că ceea ce vei avea este că vânzătorii vor trebui să devină mai realiști cu cifrele lor.
Și cred că de mult timp, Andrew, a fost piața vânzătorului. Asta este. Și când mergi să cumperi o proprietate multifamilială, parcă ai merge la bal. Trebuie să-ți porți cel mai bun costum, trebuie să-ți faci părul și tot. Trebuie să vă fluturați mâinile în aer pentru a atrage atenția și toate cele de genul ăsta, și sunteți tu și cei 17 dintre cei mai buni prieteni ai tăi licitați pentru o proprietate multifamilială. Unii cumpărători s-ar putea să devină puțin supărați și să dispară, dar cred că conversația dintre cumpărător și vânzător va deveni mai mult de a da și de a primi. Ne uităm la o proprietate chiar acum. Credeți sau nu, de fapt căutăm să cumpărăm o proprietate multifamilială chiar acum, Andrew. Ne uităm la o înțelegere și, oricum, pentru prima dată când am văzut-o în ultimii cinci ani, nu există un concept numit bani grei prima zi. O să explic ce este asta.

Andrew:
Oh, lucru frumos care dispare.

Mat:
Este, dispare și asta nu ar fi trebuit să fie niciodată un lucru. Din nou, ai spus mai devreme, primești două lucruri în domeniul imobiliar atunci când faci o ofertă, primești preț sau primești condiții. Money hard one day este un termen care se negociază în achiziționarea de bunuri imobiliare. Ceea ce înseamnă este că, dacă cumpăr o proprietate și este o proprietate multifamilială de 10 milioane de dolari sau ceva de genul acesta, s-ar putea să spun, să spun că 50 este depozitul meu de venit și vor primi o ipotecă mai departe. asta sau orice altceva. Așa că va trebui să aduc mai multe până la închidere, dar acel depozit de bani serios este ceva care merge împreună cu un contract care arată că sunt serios și iată banii mei și dacă fac ceva greșit care este în afara acestui contract, vânzătorul poate avea dreptul, în anumite condiții, să pretindă acești bani. Probabil printr-o acțiune în instanță, dar ei pot avea dreptul să pretindă acești bani.
Și acest lucru se întâmplă în tranzacții imobiliare mici și cumpărând un cu trei dormitoare, două băi, s-ar putea să scrieți un cec de 5,000 USD ca depozit de bani serioși sau ceva de genul acesta. Proprietățile multifamiliale mai mari au numere mai mari care merg pentru depozit de bani serioși. Ceea ce înseamnă bani grei în prima zi este că un anumit procent din acești bani și, uneori, pe piețele mai agresive, toți, nu sunt rambursați în ziua în care semnați contractul. Iată problema cu asta, Andrew. Nu știi în ce te bagi. Și de aceea există un concept numit due diligence. Așa cum Andrew are un bloc de 10 unități sau o clădire de 30 de unități sau o 300 de unități de vânzare, cumpărătorul trebuie să aibă timp să se ocupe de chestia asta pentru a se asigura că ceea ce cumpăr este ceea ce mi-a spus vânzătorul, adică vânzătorul spune, da, acoperișurile mele sunt în stare bună, toate liniile mele de canalizare sunt în stare bună, toți chiriașii mei își plătesc chiria și există doar atât de mult loc liber sau orice ar fi.
Toți factorii pe care vânzătorul îi afirmă, cumpărătorul ar trebui să aibă o perioadă de timp pentru a merge și a valida acele lucruri. Se numește due diligence și cumpărătorul ar trebui să aibă dreptul de a confirma. Ceea ce înseamnă bani grei în prima zi este că, să zicem că este un depozit de 50,000 USD, 10k din asta sau mai mult înseamnă, oh, ai descoperit că conductele mele de canalizare au fost zdrobite sau că acoperișul meu curgea sau că locurile libere sunt mai mari decât am spus că este. Îmi pare rău, pot să păstrez acei bani din greu. Și a existat pe piețele vânzătorilor mai agresive pentru a ține acel vânzător și cumpărător la închidere și pentru a face tranzacția să aibă loc. Dar, pe măsură ce normalizăm terenul de joc, nu a fost niciodată un lucru corect de la început. Esti de acord Andrew? Nu ar fi trebuit să fie niciodată în contract, de la început, dar așa a fost modul în care s-a jucat jocul, așa că a trebuit să o facem cu refuz. Dar acum cred că va dispărea personal.

Andrew:
Începe să se bucure, și pentru toți cei care ascultă, că riscul de bani grei ar trebui, sperăm, să nu mai fie ceva de care trebuie să vă faceți griji. Și îmi place tot ce ai spus, Matt. Și altceva aș adăuga pentru cei care încep să evalueze proprietățile, iar acesta nu este ceva despre care a trebuit să ne îngrijorăm atât de mult în ultimii 10 ani, ci uită-te la rata de acoperire a serviciului datoriei. Și Matt, am să mă întorc puțin asupra ta, pentru că cred că asta, dacă tarifele nu se schimbă dramatic, cred că acesta este unul dintre lucrurile care va duce probabil la o scădere temporară a prețurilor este că atunci când costul datoria trece de la trei și jumătate la șase sau șase și jumătate la sută, venitul care iese din acea proprietate nu mai este acolo pentru a face plata ipotecii.
Așa că creditorul va spune, ei bine, la 3%, la trei procente și jumătate, aș fi putut să-ți dau un împrumut de un milion de dolari, dar la șase procente și jumătate nu-ți pot da decât 550,000. Îmi pare rău. Este ceea ce este. Și apoi, ca cumpărător, te duci la vânzător și îi spui, uite, creditorii mei îmi vor da doar 550. Îți voi oferi doar 700 în loc de un milion. Deci, cred că aceasta va fi o parte din ceea ce va duce la o oarecare scădere a proprietăților selectate de pe piețe. Din nou, oamenii care au avut proprietăți generaționale cu efect de pârghie scăzut, nu vor accepta asta. Doar vor rezista. Dar vor fi niște oameni motivați care trebuie să vândă.
Și vorbind despre proprietățile generaționale, Matt, vreau ca toată lumea să asculte, rețineți că acesta este un joc lung. A fost un model de afaceri cu adevărat, foarte popular, în special cu sindicatele în ultimii cinci ani, pentru a-l cumpăra pe toți doi până la trei ani, pentru a face o reparație rapidă, a-l schimba și a-l vinde într-o perioadă scurtă de timp, de la doi până la trei ani. Acest model de afaceri nu este mort, dar aș spune că intră în hibernare pe termen scurt. Acest lucru nu va fi nici pe departe la fel de ușor ca pe o piață în creștere rapidă. Când ne uităm la proprietăți acum, ne uităm la timpi de reținere de cinci, șapte, 10 ani. Și aș adăuga pe deasupra, dacă cumpărați pentru propriul portofoliu și veți păstra timp de 15 sau 20 de ani, ceea ce se întâmplă astăzi, nici nu vă veți aminti când veți obține 15 sau 20 de ani. ani mai departe.
Acea proprietate va valora cu mult mai mult decât în ​​prezent și veți fi bucuroși că ați cumpărat-o, mai ales dacă cumpărați proprietatea potrivită în locația potrivită, date demografice bune, unele dintre lucrurile pe care le avem. despre care am vorbit în episoadele anterioare. Și apoi Matt, doar ca să mă clarific, vorbești despre bani grei. Te referi la depozitele nerambursabile, nu? Așa că în momentul în care ai pus asta în escrow, chiar dacă afli că vânzătorul te minte, acoperișul este rău și jumătate din loc este liber, ei vor păstra depozitul.

Mat:
Ei pot încerca, da. Și amintiți-vă, este o acțiune în instanță. Cecul de fapt nu le este scris. Trece la o terță parte escrow și acea companie de escrow nu o poate elibera fără permisiunea ambelor părți și dacă ambele părți nu obțin permisiunea, atunci trebuie să treacă printr-o acțiune în instanță. Deci nu este atât de simplu pe cât pare, dar da, în contract se va spune că acei bani devin proprietatea vânzătorului dacă din orice motiv cumpărătorul decide că nu vrea să facă afacerea. Dar doar cred că lucrurile se leagănă înapoi spre mijloc și cred că spre asta cred că se va balansa pendulul. Și ai dreptate că proprietățile sunt limitate la randamentul datoriei, acolo unde obișnuiai să poți împrumuta cu 80% la valoare pentru o multifamilială. Ai făcut, chiar și 75, 80% împrumut la valoare dacă ai vrut.
Acum, cel mai bun lucru pe care îl vei obține, deoarece ratele sunt mai mari, este 55, 60, 65% împrumut la valoarea. Asta înseamnă că trebuie să strângi mai multe capitaluri proprii pentru a intra în tranzacția ta și asta înseamnă că poți împrumuta mai puțin, ceea ce este poate un mod puțin conservator de a privi, dar dacă investitorii tăi caută o rată de șase sau 7% rentabilitatea unei tranzacții care se vinde la o rată de capitalizare de 4.5%, ghiciți ce? Nu le poți oferi acea rată de rentabilitate. Doar că banii, doar cifrele nu sunt acolo pentru a plăti o rată de rentabilitate a proprietăților. Ne-am uitat la tranzacții care generează între 2 și XNUMX% numerar la randamentul numerarului pentru noi și pentru mine și investitorii trebuie să împărțim asta, nu? Trebuie să decupăm asta de acolo. Doar că nu există suficient randament pentru a plăti investitorilor o rată rezonabilă de rentabilitate. Așa că cred că, așa cum am spus mai devreme, toată lumea trebuie să obțină mai multă rațiune, cumpărători, vânzători și investitorii noștri.

Andrew:
În regulă. Deci, Matt, ai menționat că faci oferte, că ești în plin, nu ești pe margine. Ce faceți pe care noi, ceilalți și pe care toți cei care ascultă îl putem duplica sau de la care să învețe sau să faceți pentru a vă pregăti fie să începem de la zero, fie să începem să creștem în 2023?

Mat:
Ei bine, cel mai rău lucru pe care l-ar putea face cineva acum, Andrew, este să stea pe mâini și să aștepte ca lucrurile să se schimbe, nu?

Andrew:
Da, de acord.

Mat:
Am copii mici ca tine și le-am citit Oh, the Places You'll Go! uneori. Și acea carte vorbește despre un loc numit locul de așteptare în care aștepți să sune la telefon, aștepți să vină într-un tren, aștepți pe asta, aștepți pe asta. Viața continuă să treacă pe lângă tine dacă aștepți. Cei care vor să facă lucrurile să se întâmple vor trece înaintea curbei și vor ajunge acolo și vor menține relații cu brokerii. Nu așteptați doar ca prețurile să scadă înainte de a începe să apelați la brokeri. Ceea ce puteți face acum este să inițiați, să construiți sau chiar să mențineți relații de broker. Sunați la brokeri. Hei, eu sunt Joe, sunt Jane, caut să cumpăr și aștept oferta potrivită și asta este ceea ce caut. Orice ar fi.
Evident, nu-mi spune că aștepți să se prăbușească pe piață înainte de a cumpăra o afacere. Nu vor dori să audă asta. Dar puteți folosi timpul acum pentru a construi și a aprofunda relații cu brokerii și, de asemenea, cu investitorii. Rămâneți în comunicare cu investitorii dvs. Investitorii tăi vor uita de tine dacă nu comunici cu ei în mod regulat. Chiar dacă nu ai o înțelegere, e în regulă. Sună-i, face check-in, sună-i și urează-le sărbători fericite. Trimiteți-le o felicitare de vacanță, trimiteți-le un buletin informativ așa cum facem noi. Rămâneți în comunicare regulată cu oamenii, astfel încât aceștia să știe că sunteți acolo și că, atunci când se ajunge la o afacere bună de la acel broker cu care ați menținut sau cu care ați construit o relație, aveți un grup de investitori în care puteți intra. ultimul lucru pe care vrei să-l faci este să-ți reconstruiești afacerea.
Când marele lucru despre care vorbim eu și Andrew apare în trei sau patru luni, nu trebuie să reconstruiți sau să reporniți motorul avionului pentru a-l demola din nou. Vrei să fii răvășitor și gata să mergi cu investitorii aliniați cu datorii cu care ai menținut relația și poziționarea și cu brokerii care sunt dispuși să-ți dea prima privire asupra acestor oferte grozave atunci când apar.

Andrew:
Da. Și vreau să spun, acesta este un cu totul alt episod pe care l-am putea petrece scufundându-ne în asta. Și pentru toți cei care ascultă, vreau să reiterez ceea ce a spus Matt despre a nu sta și aștepta. Să aștepți și să stai pe gard nu te face altceva decât să-ți rănească picioarele. Adică, acum este momentul să vă eficientizați sistemele, să vă construiți echipa, să adăugați investitori și asta facem în afacerea noastră. Este lent acum. Așa că ne întoarcem, curățăm lucruri simple, cum ar fi curățarea sistemelor noastre de fișiere, astfel încât echipa noastră să petreacă mai puțin timp mergând, așteptați, așteptați, unde a mers acel document? Ne pregătim să angajăm o altă persoană, adăugăm în echipă. Așteptați, vă angajați într-o perioadă de criză? Da, acum este momentul să găsești cei mai buni oameni și să-i instruiești, astfel încât, atunci când vin ofertele, să fii gata să sari peste ei, așa cum a spus Matt. Și încă ne uităm la o mulțime de oferte și vorbim cu noi creditori, ne uităm la noi piețe și evaluăm noi... Ei bine, nu noi, ci creative sau moduri diferite de a cumpăra proprietăți, corect ?
BRRRR se întoarce. Când am început asta în 2012 sau 2011, am cumpărat proprietăți cu numerar, le-am face să funcționeze grozav și apoi le-am refinanțat și le-am returnat investitorilor 100% din banii lor. În ultimii cinci ani, suntem norocoși să dăm investitorilor 25% din banii lor înapoi la refinanțare, deoarece a trebuit să plătim atât de mult la început. Pe această piață, o modalitate de a elimina riscul ratei dobânzii este să găsești o unitate de 10 pentru 500,000, să strângi 700,000, să cumperi totul în numerar, să-l reparăm și apoi doi sau trei ani de acum înainte, când piețele datoriilor se vor îmbunătăți, sperăm, să refinanțezi. dă-ți investitorilor toți banii înapoi și acum ai un activ pe care îl poți sta acolo în fluxul de numerar, practic, fără niciun risc. Genul acesta de oportunități revin.
Ne uităm și la finanțarea vânzătorului. Asta se întoarce. Ipotezele revin, se păstrează pe termen lung. Nu există o piață proastă, ci doar strategii proaste. Așa că gândește-te dincolo de cei trei ani rapidi că o să cumpăr asta, să-l repar și să-l vând. Uitați-vă la modalități alternative de cumpărare, modalități alternative de finanțare și timpi mai lungi de reținere, ceea ce poate duce la găsirea unor oferte excelente. Și asta este un fel de versiunea rapidă a ceea ce facem în 2023.

Mat:
Iubesc aia. Facem și angajăm și facem cu prudență oferte pentru oferte care au sens pentru noi. Și sunt cam nevoit să ofer cuiva 80% din ceea ce cere și este ceea ce este. Și constat că proprietățile sunt încă pe piață. Există unul pe care tipul a cerut 125,000 de unitate și a râs de noi când le-am oferit 115, iar apoi s-au întors la noi și au spus: „Hei, numărul ăsta 115 este încă bun?” Și ne-am uitat la el și ghiciți ce? Tarifele au crescut puțin de atunci. Așa că acum vorbim cu un manager de la 105. Și, deci, mai sunt oferte de făcut, mai sunt conversații de purtat în asta. Și încă un lucru pe care îl facem pe lângă tot ceea ce a spus Andrew, facem și multe din asta și îmi place că BRRRR este lucrurile din spate. Asta-i grozav.
Singurul lucru pe care îl facem și noi, și știu că vorbim de multi-familial azi Andrew, dar ghici ce? De fapt, există și alte proprietăți imobiliare pe care le puteți cumpăra. Sunt, crezi sau nu, Andrew, nu sunt blocuri multifamiliale.

Andrew:
Asta e blasfemie.

Mat:
Există și alte tipuri de bunuri imobiliare. Prin urmare, ne uităm la diversificare pentru noi și investitorii noștri în alte clase de active, cum ar fi Flex Industrial. Credeți sau nu, ne uităm la hoteluri. Și nu ca hotelurile chic, boujee, de tip boutique. Vorbesc despre un Courtyard Marriott în care mă aflu acum. Genul ăsta de lucruri. Ne uităm la asta. Ne uităm la comerțul neancorat. Nu că vrem să conducem multifamilial. Multi-familie este locul în care îmi este inima și sufletul, dar vreau și să pot oferi investitorilor noștri lucruri care au sens fiscal. Și în timp ce aștept puțin ca multi-familial să înceapă să aibă mai mult sens fiscal, vom continua să facem oferte, dar ne vom uita și la alte clase de active pentru a diversifica puțin, astfel încât investitorii noștri să poată diversifica pentru a ne diversifica si noi.

Andrew:
Da, are foarte mult sens și văd o mulțime de operatori care fac asta. Și mai ales dacă poți să faci un fel de coadă de rândunică împreună. De multe ori depozitarea automată chiar lângă o multi-familie, există o mulțime de polenizare încrucișată acolo care poate funcționa foarte bine. Și, de fapt, am achiziționat complexe de apartamente care aveau niște auto-depozitare la fața locului și acesta este un cu totul alt flux de venituri. Și așa că, dacă aveți acea abilitate de auto-stocare sau unealta în centura de instrumente, există modalități de a aduce aceste două lucruri împreună și, așa cum ați spus, Matt, diversificați puțin.

Mat:
Absolut. Absolut. Și nu că multi-familia nu este nucleul în asta, dar nu trebuie să fie sfârșitul, nu trebuie să fie totul.

Andrew:
În regulă, Matt, a fost o discuție distractivă pe piață. Întotdeauna îmi place să mă scufund în asta, mai ales cu tine. Așa că vreau să renunț la câteva dintre obiectivele mele pentru 2023 și apoi mi-ar plăcea să aud care sunt ale tale și apoi poate putem vedea dacă putem ajuta unii ascultători și să vorbim despre unii dintre ei. Așa că știu că ceea ce vreau să fac în 2023 este să fac patru până la opt achiziții semnificative. Asta depinde de piață, trebuie să fie oferte grozave. Dar presupunând că piața se schimbă așa cum am vorbit, căutăm să ridicăm, sperăm, patru până la opt.
De asemenea, căutăm să adăugăm un membru al echipei sau doi, deoarece dacă adăugăm atât de multe oferte, vom avea nevoie de mai multă lățime de bandă pentru a face o treabă bună gestionându-le. Și apoi căutăm să extindem piețele. Acum suntem în Georgia, în nordul Floridei și ori de câte ori oamenii mă întreabă unde investiți? Spun Georgia, Florida de Nord în Carolina, dar în prezent nu deținem nimic în Carolina. Am vândut tot ce aveam în Texas acum câțiva ani. Vom reorienta acea energie pe Carolina și vom încerca să ne extindem pe piețe și să punem în joc unele dintre principiile despre care am vorbit și să le punem în aplicare. Atât de curios, Matt, ești asemănător sau ce faci?

Mat:
Da. Ei bine, așa cum ai spus, angajăm. Vom angaja doi oameni cheie anul acesta. Vom angaja un director de marketing a cărui sarcină este să ne atragă atenția și să facă lucruri super creative și altele pe rețelele sociale online și lucruri de genul ăsta. De asemenea, suntem destul de norocoși să deținem câteva proprietăți multifamiliale în Carolina de Nord, așa că vrem să ne extindem acolo, așa cum faceți și dumneavoastră. Așa că haide și fii vecinul meu, e grozav. Apa e în regulă, haide. De asemenea, vrem să angajăm un administrator de active în Carolina de Nord, care poate fi concentrat regional în stat, care poate merge la proprietățile pe care le avem în mod regulat și să ne asigurăm că planurile de afaceri sunt respectate în acest sens. Este grozav să avem obiective de achiziție și de capital și obiective de marketing, dar, mai presus de orice, vrem să luăm ceea ce avem performanțe și să-l menținem performanțe și să ne înăsprim.
Și pe măsură ce piața se schimbă și lucruri de genul acesta, devine mai important să vă asigurați că bărcile pe care le aveți plutesc corect. Și așa instalăm programe KPI și metrici de performanță și lucruri de genul acesta în ceea ce deținem deja, care este deja mii de unități de multi-familial. Dar vom menține acest lucru să funcționeze bine și este important dacă dețineți mii de unități de multi-familie sau dețineți o proprietate, este foarte important să păstrați ceea ce aveți în funcțiune. De prea multe ori oamenii se concentrează pe obiectivele de achiziții și tu și cu mine tocmai am vorbit despre asta, așa că suntem în aceeași barcă. Dar ar trebui să vorbiți și despre stabilirea obiectivelor legate de performanța a ceea ce aveți în prezent. Așa că vom stabili valori și obiective de performanță pentru portofoliul nostru actual doar pentru a menține funcționarea sănătoasă, deoarece asta contează cel mai mult este ceea ce deții deja, nu ceea ce vei cumpăra, ci ceea ce deții deja.

Andrew:
Știi ce? Omule, asta e mantra mea. De fapt, am uitat să menționez asta. Deci asta facem în timp ce lucrurile sunt lente. Suntem din ce în ce mai buni în implementarea EOS, devenim mai buni manageri de active, punem acele sisteme în vigoare, facem instruire suplimentară pentru toți cei implicați și, după cum ați spus, ne asigurăm că bărcile pe care le aveți deja sunt într-adevăr în , forma foarte buna.

Mat:
EOS, tracțiune, priză rapidă. Tu și cu mine suntem amândoi fani ai acestei cărți și este importantă și pentru întreprinderile mici și mari. Și vom arunca încă un lucru despre goluri, apropo, Andrew. Dacă cineva pur și simplu ascultă acest episod și nu este ianuarie și este ca, oh, bine, nu este Anul Nou, așa că nu trebuie să-mi stabilesc obiective, ghici ce? De fapt, nu există o regulă. Nu există o lege care să spună că poți stabili obiective doar pe 1 ianuarie. De fapt, ai voie să-ți stabilești un obiectiv oricând. Îți poți stabili un obiectiv pe 31 decembrie, 1 decembrie sau de ziua ta, oricare ar fi acesta. Oricând este un moment bun pentru a vă stabili un obiectiv sau pentru a vă stabili un obstacol. Luați jurnalul de intenții de 90 de zile al lui Brandon Turner și folosiți astfel de instrumente pentru a vă ajuta să îndepliniți acest obiectiv într-un program de 90 de zile ori de câte ori decideți că doriți să plantați acel steag și să îl faceți. Nu trebuie să spui, o, nu pot să-mi stabilesc un obiectiv azi pentru că nu este încă Anul Nou. Nu trebuie să faci asta.

Andrew:
M-am gândit că odată ce ai ajuns pe 2 februarie și a fost Ziua Marmotei, ai fost condamnat să repeți acel an pentru tot restul anului și apoi nu ți-ai mai putut stabili obiective noi.

Mat:
Dreapta. Dacă nu ți-ai luat [inaudible 00:36:06] obiectivele până pe 2 februarie până la Groundhog's Day, atunci trebuie să fii ca Bill Murray și să trăiești acea zi din nou și din nou. Asta e regula, nu? Așa că, Andrew, ascultă, vorbind despre ale mele și despre obiectivele tale, trebuie să ajutăm oamenii să atingă ceea ce doresc să manifeste și pentru obiectivele lor. Deci, mulți oameni au pus o mulțime de întrebări despre multifamilie pe minunatul forum Bigger Pockets. Apropo, un sfat rapid, pune întrebări pe forumul Bigger Pockets pentru că nu știi niciodată unde vor ajunge acele întrebări, inclusiv chiar aici, pe podcastul Bigger Pockets. Deci, există întrebări minunate aici pe forumurile Bigger Pockets pe care aș dori să le iau un minut și să le discut cu tine. Ești la pământ? Sunteţi gata?

Andrew:
Oh, îmi place să răspund la întrebări. Hai să o facem.

Mat:
În regulă, haideți să ocolim câteva dintre acestea. Gata? Să mergem.

Andrew:
Voi pune câteva întrebări și dacă nu ați intrat acolo și ați postat singur întrebări, vă rugăm să faceți asta. Să vedem, vom începe cu acesta chiar aici. Întrebarea este cum evaluez cu încredere clasa de proprietate din afara statului și cum îmi aliniez strategia de afaceri la clasa de proprietate? Definiție rapidă, atunci când cineva vorbește despre clasa de proprietate, se referă adesea la A, B, C și D. A este un fel de lucruri noi și frumoase. B este mai degrabă oamenii din clasa muncitoare care pot închiria sau cumpăra, dar aleg să închirieze. C tinde să fie cineva care ar putea fi chiriaș pe viață. Nu își permit să facă altceva decât să închirieze. Sunt angajați, au locuri de muncă bune, dar sunt într-un fel de locuințe pentru forța de muncă. Și apoi D este adesea menționat ca și cum ai de gând să colectezi chiria în persoană, s-ar putea să vrei să împachetezi căldură pentru a face asta. Deci tinde să fie un fel de infracțiune mai mare, proprietăți mult mai dure, mult mai vechi.
Deci despre asta se întreabă când vorbesc despre clasă. Cum evaluezi asta din afara statului și cum îți aliniezi strategia de afaceri cu aceasta? Ei bine, primul lucru este să citiți investițiile imobiliare la distanță lungă ale lui David Greene. Este orientat către afaceri de investiții unifamiliale. Cu toate acestea, aceleași principii se aplică multifamiliale în ceea ce privește modul de operare a unei afaceri imobiliare la distanță lungă. Construirea de echipe, selectarea piețelor, efectuarea de due diligence, toate astea. Acum, când mă uit la o piață nouă sau chiar la o piață secundară pe care nu am deținut, există o listă lungă de lucruri prin care trec pentru a face chiar acest lucru, pentru a-mi da seama ce clasă este proprietatea si care este clasa cartierului?
Deci, unul dintre principalele lucruri pe care le verific este venitul mediu, nu? Venitul mediu mai mare se va preta mai multor proprietăți de clasă A și B. Venitul mediu mai mic va fi mai mult C sau, eventual, D. Și ați putea întreba, ei bine, Andrew, care este limita? Aceasta va varia în funcție de starea în care vă aflați. În unele părți din California, 120,000 de dolari pe an reprezintă nivelul sărăciei. În Georgia, acesta este un cartier de clasă A. Așa că trebuie să te uiți la toate zonele din jurul proprietății tale, să-ți dai o idee despre spectrul și, dacă te afli în partea superioară a spectrului, probabil că ești A, B. Dacă te afli în partea de jos La sfârșitul spectrului, probabil că sunteți C și D. De asemenea, uitați-vă la anul de construcție. Dacă este construit în 2000 sau mai nou, probabil că este B sau A. Dacă este construit între 1980 și 2000, probabil că este un B solid. Dacă este 1960 până în 1980, probabil că vă uitați la o proprietate de clasă C și dacă este mai veche decât asta, ar putea fi C sau D in functie de cartier.
Uită-te la nivelurile relative ale chiriei. Am vorbit mai devreme, dacă te uiți la o suburbie a Atlanta, de exemplu, iar venitul mediu variază de la 40,000 la 75,000, vei vedea un model similar cu chiria. Dacă te uiți la toate apartamentele din acea piață, vei vedea, ei bine, unele două dormitoare se închiriază cu 800 și alte două dormitoare se închiriază cu 1600 sau 1800. Ei bine, șansele sunt cele din partea de jos a acestui spectru că se închiriază cu 800, probabil că aceasta este proprietatea ta de clasă C. Și apoi, dacă te uiți la proprietate, oh, a fost construită în 1975, oh, bine, acesta este un alt punct de date, probabil o proprietate de clasă C. Apoi te vei uita la facilități. Dacă nu are piscină, dacă nu are loc de joacă, dacă nu are un parc pentru câini, probabil că este C sau B pentru că majoritatea proprietăților de clasă A vor avea centre de fitness și stații de grătar și piscine și vor fi foarte amenitate. Deci, cu cât sunt mai multe facilități, cu atât este mai probabil să fie clasa A. Cu cât mai puține facilități, coborâți în spectru, B, C, eventual D.
Aș evalua și vecinii. Deci, dacă te uiți la proprietatea ta și apoi intri în Google Street View și iei omul galben și conduci și vezi un retail nou-nouț sau un nou Sprouts sau Whole Foods sau Kroger, probabil că ești într-un B sau un O vecinătate. Dacă vezi un fel de centre comerciale vechi cu un magazin de trabucuri și un salon de tatuaje și sprâncene și toate chestiile astea distractive, probabil că este clasa C. Deci, din nou, acesta este un alt punct de date. Când încerci să-ți dai seama că aceasta este clasa A? Aceasta este clasa B? Aceasta este clasa C? Unul dintre lucrurile frustrante despre asta, mai ales ca investitor nou, este că nu poți să te întorci la pagina 365 a unei cărți și să-ți dai seama, oh, iată ce este. Este un spectru. Este un pic vag. Și așa că ceea ce încerc să fac este să vă ofer punctele de date pe care le folosim pentru a ne da seama.
Și apoi, în sfârșit, discutați cu alți administratori de proprietate și creditori și cu alți oameni care cunosc acea piață și vă pot oferi o cantitate extraordinară de informații. Cel mai bun lucru, desigur, este să urcați într-un avion sau să vă urcați în mașină și să mergeți singur la acea piață. Este uimitor ce poți câștiga cu internetul pe distanțe lungi în aceste zile. Este atât de diferit decât era acum 10 ani, dar nimic nu depășește să fii acolo în persoană. Așa că, dacă intenționați să investiți într-o piață, asigurați-vă că ați ieșit măcar o dată acolo, astfel încât să vă simțiți bine. Deci asta este versiunea scurtă a ceea ce aș face. Matt, mai ai ceva ce ai adăuga pe lângă asta?

Mat:
Andrew, de fiecare dată când răspunzi la o întrebare înaintea mea, mă trezesc să spun că sunt de acord cu Andrew pentru că tot ce ai spus a fost atât de minuțios, nu? Chiar sunt de acord. Adică, sincer. Și îmi place finalul, mă gândesc, am un magazin de trabucuri sau un salon de tatuaje lângă vreuna dintre proprietățile mele? S-ar putea, dar ceea ce voi spune pe lângă toate acestea este că tu, ascultătorul, trebuie să decizi în ce unghi de atac vrei să intri. Sunt mai mulți bani de câștigat vreodată, dar veți avea pielea groasă pentru a face acest lucru este să cumpărați proprietăți de clasă D cu performanțe foarte slabe, în care Andrew a spus că ar putea fi necesar să purtați o armă pentru a merge să colectați chiria și să o întoarceți. într-o proprietate de clasă C sau B. Nu toată lumea are pielea pentru asta. Nu toată lumea vrea să-și asume riscul, enorm, enorm de 10 kilograme de risc pe care ar fi nevoie să dea jos o proprietate ca asta.
Deci, dacă nu aveți cotletele și planul de afaceri și echipa pentru a face o conversie D la B sau D la C, atunci acesta nu este planul de afaceri potrivit pentru dvs. Tot ce a spus Andrew este corect în identificarea claselor de proprietate și determinarea cartierelor, dar tu, ca investitor, trebuie să-ți dai seama care plan de afaceri funcționează pentru tine. Vrei să-l setezi și să-l uiți? Poate că ai un flux de numerar mult mai mic, dar asta ar putea fi clasa A sau clasa B pentru tine. Poate că există mici ajustări în planul de afaceri pe care le puteți face de-a lungul anilor pentru ca proprietatea să câștige din ce în ce mai mulți bani și să o păstrați pentru o perioadă foarte lungă de timp. Deci, poate proprietățile de clasă superioară sunt potrivite pentru tine. Are de-a face doar cu factorii de risc pe care ești dispus să-i asumi și cu echipa pe care o poți aduce la masă.

Andrew:
Philip Hernandez, bun venit la podcastul Bigger Pockets. Ce mai faceți, domnule?

Filip:
Fac bine. Sunt super încântat să fiu aici. Da, mulțumesc mult, Andrew.

Andrew:
Faceți parte din grupul inaugural al programului de mentorat Bigger Pockets.

Filip:
Da domnule.

Andrew:
Și ești aici cu câteva întrebări cu care sperăm să le putem ajuta astăzi. Este corect?

Filip:
Da, asa este. Da, nu, foarte încântat și vă mulțumesc mult pentru timpul acordat. Așa că, pe măsură ce am luat legătura cu brokerii și am dezvoltat relații cu diferiți brokeri de pe piețe, am o idee bună despre cum ar trebui să arate lucrurile, am avut de câteva ori aceiași brokeri care mi-au trimis oferte în orașe mai mici din MSA, cum ar fi terțiarul. piețe cu mai puțin de 50,000 de oameni. Și nu am nicio prezență acolo. Nu am nicio legătură, nu cunosc pe nimeni acolo. Dar când rulez numerele, funcționează. Afacerea funcționează. Dar mai spun, bine, habar n-am ce nu știu. Deci, cum ar trebui să arate o afacere pentru ca tu să investești pe o piață terțiară în care nu ai neapărat prezență și cum ai atenua riscul de a profita de o astfel de oportunitate? Și da, să presupunem că totul arată bine, oamenii se mută acolo, există diverse locuri de muncă, proprietatea este în stare decentă. Da.

Andrew:
În primul rând, spuneți-mi despre această piață pentru că vreau să știu unde este. Deci am putea face un podcast întreg despre asta. Voi încerca să lovesc doar punctul marcant, un nivel foarte înalt. În primul rând, am transmis multe oportunități de acest fel din cauza provocărilor piețelor mici. Așa că ține cont de asta. Un bun bun în gestionarea proprietății este locul în care banii sunt cu adevărat câștigați și aceasta este una dintre cele mai mari provocări pe care le aveți pe acele piețe mici. Unele dintre aceste provocări sunt motivul pentru care acele proprietăți arată atât de bine pe hârtie, deoarece prețurile sunt mai mici din cauza provocărilor care sunt inerente acestor tipuri de proprietăți pe piețele respective. Deci, nu numai că veți avea mai multe probleme pentru a obține un management bun, ci veți avea și probleme în a obține contractori, vânzători și personal și toate aceste lucruri.
Dar întrebarea ta nu a fost hey Andrew, care sunt problemele pe care o să am? A fost, cum pot repara asta? Dreapta? Așa că numărul unu, așa cum am spus, în multe cazuri pur și simplu trec, chiar dacă arată grozav pe hârtie, deoarece uneori sucul pur și simplu nu merită stors. În al doilea rând, dacă mă gândesc să o fac, aș putea spune, ei bine, cu cine pot face parteneriat care rezolvă aceste probleme? Există altcineva cu care să pot partener, care are deja o prezență pe această piață, care cunoaște piața, poate muta această proprietate în portofoliul actual și o gestionează mai bine decât oricine altcineva de acolo? Dacă poți face asta, asta poate transforma o slăbiciune într-un avantaj tactic. Am văzut oameni făcând chiar așa ceva, mergând în piețe care sunt fragmentate și în care nu au prezență, găsesc pe cineva care este doar local și cunoaște acea piață în interior și în exterior, se asociază cu ei și, dintr-o dată, ei" Am un avantaj pe care nu îl are nimeni altcineva.
Și apoi o altă întrebare pe care mi-aș pune-o este, cum o gestionează actualul proprietar? Și dacă o fac bine, încercați să copiați ceea ce fac. Dacă nu o fac bine, du-te la toate celelalte proprietăți din oraș, găsește-le pe cele mai bine administrate și fie încearcă să angajezi acei oameni, poate că este aceeași companie de administrare, fie contactează proprietarii și spune: hei, pot să fac parteneriat cu tine? Poate că există o oportunitate acolo. Acesta ar fi probabil cel mai mare lucru pe care l-aș recomanda este să găsesc o conexiune locală, un partener sau un avantaj care să ajute la atenuarea acestor riscuri, iar apoi acea întoarcere ar putea avea șanse mai mari de a se realiza.

Mat:
Deci, încă o dată, sunt de acord cu tot ceea ce a spus Andrew. Și pentru a extinde asta, când compania mea DeRosa investește într-o piață... Și de aceea nu aș face afacerea despre care vorbești Philip. Deci răspunsul scurt este nu, nu aș face această afacere pentru că investim mai întâi în piețe și asta este pentru tot ce a spus Andrew. Forța de muncă, acces la... Totul, de la antreprenor care va transforma unitățile și le va moderniza pentru mine, până la forța de muncă care va locui în proprietate, acces la locuri de muncă, astfel de lucruri, până la administratorul proprietății. Nu vrei ca ei să facă naveta o oră la proprietatea ta de unde locuiesc personal la proprietatea ta. Vrei ca ei să locuiască într-un metrou de dimensiuni rezonabile, să existe locuințe cu venituri medii în care să locuiască, să poată veni la proprietatea ta pentru a lucra și pentru proprietatea ta.
Deci, din aceste motive, nu aș face afacerea. Și mai presus de toate, atunci când investim în piețe, piața este pe primul loc. Și motivul pentru asta este ca să pot cumpăra nu una, nici două, trei proprietăți, trei multi-familii într-o piață pe care o putem extinde. Adică, scopul nostru este să ajungem la cel puțin o mie de unități pe fiecare piață. Și nu trebuie să fie scopul tău, dar nu ar trebui să te uiți niciodată la o afacere și să spui, vreau să fac acea afacere pe această piață. Dacă nu vă vedeți făcând cel puțin încă 10 tranzacții pe acea piață, dacă pur și simplu nu există inventarul pentru a mai face 10 tranzacții sau dacă nu sunteți sigur dacă credeți în piață atât de mult în care să mai investiți de 10 ori pe piață, nu aș face afacerea.
Și ceea ce face pentru tine să investești de 10 ori pe acea piață este că accesează tot ce a vorbit Andrew. Ai cel mai bun acces la forță de muncă, poți să influențezi piața în acest fel. Puteți controla puțin piața și direcționați cum ar trebui să arate chiriile și facilitățile, cum ar trebui să arate locuințele cu adevărat minunate pe acea piață dacă sunteți un proprietar mare. Dacă nu ești dispus să faci asta, atunci vei fi la periferie și nu vei putea niciodată să-l controlezi cu adevărat sau să negociezi contracte grozave de muncă cu oameni care să facă munca pentru tine sau să aibă acces cu adevărat expunere deplină la ceea ce acea piață poate aduce pentru tine dacă ești dispus să mergi doar puțin.
Deci tot ce ai spus nu mă entuziasmează de afacerea pe care o ai. Doar că, hei, această afacere arată bine pe hârtie, este o piață despre care nu știu nimic. Tocmai asta am auzit. Această afacere arată bine pe hârtie, este o piață despre care nu știu nimic, nu cunosc pe nimeni acolo, este cam în mijlocul nicăieri. Eu spun asta, nu ai spus asta. Dar dacă este aproape de o piață mare, atunci poate priviți piața mare și priviți acest terțiar ca un fel de parte dintr-o imagine mai mare pe care doriți să o pictați pentru dvs. Deci acesta este răspunsul meu scurt. Apa rece pe tine este nu, probabil că nu aș face afacerea asta.

Filip:
Nu, asta e bine. Orice obiect strălucitor pe care le pot scoate de pe radar îmi va ajuta călătoria pe termen lung.

Mat:
Mi se simte ca un obiect strălucitor.

Andrew:
Și aș vrea să reiterez rapid două lucruri. Numărul unu, așa cum am spus, fiind majoritatea celor pe care îi transmit. Și apoi numărul doi, îmi place foarte mult ce a spus Matt pentru toți cei care ascultă, dacă ai de gând să faci asta, dacă este o afacere unică, probabil să treci. Dar dacă poți face cinci, șase, șapte, 10 și îl poți crește, poți transforma asta într-un avantaj. Așadar, Philip, apreciem că ai venit foarte repede și, de asemenea, dacă pui întrebări în fața unui sfert de milion de oameni, este nevoie de câteva [inaudible 00:50:53], așa că apreciem asta. În afară de a vă asalta în clasă, dacă oamenii vor să ia legătura cu tine, cum fac asta?

Filip:
Deci, pe Instagram, este the_educated_investor, iar apoi am un site web, www.educatedinvest.com. Mulțumesc pentru acel strigăt Andrew. Apreciez asta.

Andrew:
Imi place. Lucruri bune, omule. Ei bine, o să te descurci bine. Cred că vom auzi mult mai multe de la tine aici în viitorul apropiat.

Filip:
Minunat. Mulțumesc.

Mat:
Andrew. Avem o altă întrebare pusă aici. Îl am pe Danny. Danny Zapata. Danny, bun venit la omul de podcast Bigger Pockets. Cum te simți azi?

Daniel:
Mă descurc excelent. Vă mulțumesc că m-ați luat.

Mat:
Cu multă plăcere. Ceea ce este în mintea ta? Cum putem eu și Andrew să vă înseninăm puțin ziua? Care este întrebarea dvs. imobiliară pe care doriți să o aduceți pentru ca eu și Andrew să răspundem și pentru ca masele să ne audă gândurile?

Daniel:
Da, m-am gândit să strâng bani. Așa că am avut un oarecare succes strângând niște prieteni și bani privați ai familiei. Am vrut să vă spun părerea despre care sunt avantajele și dezavantajele. Bănuiesc că mergând la pașii următori, fie merg și îmi ating toți prietenii și familia, fie merg și mă extind în oameni mai puțin familiari. Așa că am vrut să vă spun părerile despre cum extindeți asta.

Mat:
Danny dă o pălărie la cina de Ziua Recunoștinței, nu? Bine, trece Turcia și apoi trece și carnetul de cecuri.

Andrew:
Du-te partener [inaudibil 00:52:16] Philip.

Mat:
La sfârșitul zilei, Danny, majoritatea investitorilor, știu că am făcut-o și cred că Andrew, ați putea spune același lucru, a început cu prietenii și familia ca investitori. Și motivul pentru care faci asta este pentru că oamenilor care sunt prieteni și familie le plac și au încredere în tine pentru că tu ești. Ești Danny și ești minunat și ei știu asta, nu pentru că ești Danny, investitorul imobiliar minunat, ci pentru că ești fiul lor și ei te iubesc sau ești fratele lor sau au încredere în tine pentru că ești tu, nu pentru că ai dezvoltat acest istoric fenomenal în domeniul imobiliar, indiferent dacă ai sau nu. Așa că majoritatea investitorilor imobiliari ar trebui să înceapă cu prietenii și familia ca bază de investitori și eu foarte mult... Și dacă îți dă nebunii să vorbească cu prietenii și familia, eu vorbesc cu ascultătorii, nu cu tine Danny, dar dacă le dă oamenilor idioții care vorbesc cu membrii familiei lor... Și în cartea mea Raising Private Capital, vorbesc puțin despre cum să depășești obiecțiile personale pe care le poți avea în interior și obiecțiile pe care prietenii și familia le pot avea, de asemenea, cu tine.
În concluzie, tratați-i ca niște investitori, indiferent dacă sunt prietenii și familia dvs. sau nu. Nu le oferi un tratament special sau oh, e în regulă, nu trebuie să scriem asta în scris. Îți iau cecul. Nu, acordați-le toate drepturile și beneficiile, inclusiv documentația completă pe care ați avea-o oricui altcineva. Toată lumea trebuie să se extindă dincolo de prieteni și familie. Dacă vei crește Danny, trebuie să treci dincolo de asta. Modul în care am făcut-o a fost să merg la prieteni și familie și apoi să încep să le cer recomandări. Cum ar fi, hei, pe cine altcineva îl cunoști pe unchiul Charlie? Cu cine mai cunoști persoana cu care am fost la liceu și care ar putea dori să investească cu mine sau ar putea dori să ia în considerare să facă ceea ce fac eu ca un vehicul de investiții pasive? Așa am crescut. Și apoi, odată ce ai făcut asta, te poți extinde la nivelul trei, care este rețelele sociale, ridicând megafonul mare, vorbind despre ceea ce faci și atrăgând din ce în ce mai mulți oameni.
Dar se pare că Danny, ai atins un anumit nivel de succes cu prietenii și capitalul familiei. Minunat. Aș trece la nivelul următor și aș începe să-i întreb pe acei oameni care sunt fericiți de trimiteri către alți oameni despre care cred că ar putea fi fericiți să lucreze cu tine.

Andrew:
Ei bine, asta a fost fantastic. Nu pot adăuga prea multe la asta. Matt, ar trebui să scrii o carte despre strângerea de bani sau așa ceva, iar Danny, când o face, ar trebui să te duci să o comanzi și să o citești. Poate că un alt sfat este strângerea de bani de la pesimiști pentru că nu se așteaptă înapoi. Dar dincolo de asta, am făcut același lucru. Prima mea verificare în calitate de sindicat a fost de la mama mea, așa că strigă-i mamei pentru că a crezut în fiul ei. Și Matt a așezat-o frumos. Fă asta mai întâi, poate să-l sări peste unchi dacă o să te supere naibii de Ziua Recunoștinței sau să-ți facă viața mizerabilă dacă nu merge perfect. Dar, în afară de asta, prietenii și familia sunt locul de început și apoi să ceară recomandări.
Și apoi, chiar și dincolo de recomandări, este foarte greu pentru investitorii LP să sară pentru a fi primul tip care să sară în piscină cu tine. Dar dacă ai deja opt sau 10 persoane la petrecerea ta, atunci nu trebuie să te duci să spui tuturor că este familia ta. Puteți spune doar, hei, am deja acești opt investitori, suntem 70% din drum până acolo. Va fi mult mai ușor să convingi oameni pe care nu îi cunoști sau care nu te cunosc la fel de bine să vină pentru ultimele 30%. Așa că exact ce a spus Matt, începeți cu prietenii și familia, apoi mergeți la recomandări, apoi folosiți asta ca bază pentru a ajunge la oameni cu care nu aveți deja acea relație.

Daniel:
Bănuiesc că nu ar trebui să spun că mama mea este cel mai mare investitor al meu, nu?

Andrew:
Hei, știi ce? E un lucru grozav.

Mat:
E un lucru bun. Nu ar trebui să renunți la asta, omule. Le spun oamenilor tot timpul și, apropo, mama mea a fost și unul dintre primii mei investitori, apropo. Și le spun oamenilor asta pentru că este o dovadă a credinței tale în afacerea ta, Danny. Glume la o parte, mama a investit în afacerea mea. Ar trebui să le spui oamenilor asta. Am primit banii mamei. Nu doar banii mamei altcuiva, am primit banii mamei mele în afacerea mea și atât cred în ceea ce fac, că sunt dispus să pun traiul mamei mele, bunăstarea viitoare a mamei mele, obiectivele ei de avere în ceea ce fac. . Le spun oamenilor asta tot timpul pentru că este ceva ce... Nu ca să mă emoționez, dar sunt mândru de asta. Sunt mândru că pot prelua un pic de proprietate asupra viitorului financiar al mamei prin ceea ce fac.

Andrew:
Matt, e frumos. Le spun investitorilor noștri asta. Le spun, le spun, uite, nu pot strica asta pentru că ar trebui să-mi fac o nouă familie și noi prieteni, pentru că toți sunt în asta și ar trebui să ies... Da, nu pot. permit să facă asta.

Mat:
Da, controlez ștergerea alternativă în acel moment, nu?

Andrew:
Da.

Mat:
Danny, gândurile tale, omule. Sper că acest lucru a fost de valoare. Aveți vreo ultimă idee înainte să vă dăm drumul?

Daniel:
Nu, a fost minunat. Vă mulțumesc pentru opiniile voastre acolo și mă bucur că am reușit să vă fac puțin emoționați în timpul podcastului.

Mat:
Danny, a fost minunat să te am aici, omule. Ascultă, ai oferit o mulțime de valoare astăzi în întrebările și gândurile tale. Vă rugăm să spuneți celor care vă ascultă cum vă pot pune mâna dacă doresc să afle mai multe despre ceea ce faceți.

Daniel:
Sigur. Cred că cel mai simplu mod de a mă pune mâna este pe Bigger Pockets. Deci Daniel Zapata este numele meu legal pe Bigger Pockets. De asemenea, am o oarecum prezență pe Twitter, DZapata, prima mea inițială și numele de familie pe Twitter.

Mat:
Și asta e ZAPATA. Nu te voi întreba care este numele tău ilegal. Acesta este doar numele tău legal. Așa că, dacă vreți să contactați Danny și să aflați care este numele lui ilegal, puteți face asta acum. Bine să fii cu noi astăzi, Danny. Mulțumesc.

Daniel:
Mulțumesc.

Andrew:
În regulă. Ai grija omule.

Mat:
Bine, Andrew. Dacă oamenii trăiesc sub o stâncă și nu au nicio idee cum să pună mâna pe Andrew Kushman, cum ar putea contacta la tine pentru a afla mai multe despre tine ca persoană, un investitor imobiliar, un vizitator al Antarcticii, toate acele fel de lucruri? Cum ar afla ei mai multe despre asta?

Andrew:
Cel mai bun mod, conectează-te cu mine pe Bigger Pockets. De asemenea, vă puteți conecta pe LinkedIn sau doar Google Vantage Point Acquisitions. Site-ul nostru este VPACQ.com și există un formular de contact care vine în căsuța mea de e-mail.

Mat:
Și oamenii mă pot găsi pe site-ul nostru de la compania mea DeRosa Group, adică grupul DEROSA, derosagroup.com. Mă pot lua pe mine și pe oricine din echipa mea de acolo pentru a auzi tot felul de lucruri interesante despre ceea ce fac pe derosagroup.com sau să mă urmărească pe Instagram la theMattFaircloth.

Andrew:
In regula.

Mat:
Bine, oameni buni. Acesta este Matt Faircloth aici cu gazda mea Antarctica Andrew și întreabă-l mai multe ce înseamnă asta. Delogare.