Cum afectează „efectul numitorului” investitorii imobiliari

În acest articol

Vrei să-ți distrugi averea? Pot să te învăț cum. Vrei să creezi mai multă bogăție pentru tine? Pot să te învăț și pe tine să faci asta. 

Știți despre efectul numitorului? 

În finanțe și investiții, „efectul numitor” apare atunci când valoarea unei părți dintr-un portofoliu scade drastic și trage în jos valoarea totală a portofoliului. Ca urmare, orice segmente ale portofoliului care nu au scăzut în valoare reprezintă acum un procent mare din plăcinta totală.

Deși acest lucru este adevărat și oarecum evident, există un alt efect numitor în joc în domeniul imobiliar. Un distrugător insidios al viselor și bogăției investitorilor. 

Dacă achiziţionaţi şi operaţi un mare bun şi acest numitor merge în direcția ta, vei sărbători cu un câștig dublu. Dar chiar dacă cumpărați și operați bine activul dvs., acest efect numitor vă poate distruge și vă poate lichida capitalul propriu.

Care este acest efect numitor? Vorbesc despre decompresia ratei plafonului. 

Ce se întâmplă în acest ciclu imobiliar? 

Rata plafonului în imobilele comerciale îndeplinește o funcție similară cu cea a Raportul P / E în investiţii la bursă, dar în sens invers. Este efectiv raportul câștig-preț. Specific: 

Rata plafon = Venitul net din exploatare ÷ Prețul activelor

 rata limită se deplasează invers proporțional cu valoarea activului la momentul cumpărării/vânzării. Rata plafonului reflectă sentimentul investitorului cu privire la rata de rentabilitate fără efect de levier așteptată pentru un activ ca acesta, într-o locație ca aceasta, într-o stare ca aceasta, într-un moment ca acesta. 

O rată a plafonului mai mică este egală cu un activ cu preț mai mare. Comprimarea fără precedent a ratei plafonului pe care am experimentat-o ​​în ultimul deceniu reflectă optimismul aproape nestăpânit pe care l-au avut investitorii în achiziționarea de proprietăți imobiliare comerciale și rezidențiale. 

Dar copacii nu cresc până la cer. După cum a observat ironic economistul Herb Stein: „Dacă ceva nu poate continua pentru totdeauna, se va opri”. 

Nu spun că acesta este sfârșitul creșterii prețurilor activelor imobiliare. Spun că acesta este un moment normal în fluxul și refluxul ciclurilor pieței imobiliare. Și pentru cei care nu au fost prin 2008, vreau să precizez clar că nu există niciun motiv de panică sau de a opri investițiile. 

Dimpotrivă, unele dintre cele mai bune oportunități vor fi disponibile ca parte a consecințelor achizițiilor slabe făcute de alții în ultimii câțiva ani. 

Nu pot face mai bine decât să-l citez pe Scott Trench articol pe această temă.

Ești convins de puterea devastatoare a efectului numitor? (Dacă nu vă place acest termen, puteți rămâne cu „decompresia ratei plafonului”). 

O rată a plafonului în creștere poate reduce semnificativ valoarea unui activ imobiliar comercial. Și așa cum am discutat în altă parte, efectul de pârghie îl poate face și mai dureros. Gândiți-vă la asta dacă valorile activelor scad cu 25%, acest lucru ar șterge aproximativ 100% din capitalul propriu într-o tranzacție cu efect de levier de 75%. 

Acesta nu este un coșmar de basm. Există multe povești despre investitori LP deja gata să-și piardă întreaga investiție în unele tranzacții sindicalizate. Unele dintre acestea sunt tranzacții vechi de aproximativ doi sau trei ani cu datorii-punte care ajung la scadență. Altele au fost făcute în ultimul an cu datorii cu rată variabilă. Din păcate, mulți dintre acești investitori LP nu știu încă că sunt expuși riscului.  

Cazul timpilor lungi de reținere 

Nu este nimic rău în timpul scurt de ținere. Vânzarea cu ridicata a caselor, tranzacționarea zilnică și multe oferte imobiliare comerciale oferă mari RIR profituri pentru investitorii lor. Multe strategii pe termen scurt sunt populare în vremurile de boom.

Dar investitorul meu preferat, Warren Buffett, gândește diferit. El spune: „Dacă nu sunteți dispus să dețineți o acțiune timp de zece ani, nici nu vă gândiți să le dețineți timp de zece minute”. Oracolul din Omaha a mai spus: „Sau perioada de deținere preferată este pentru totdeauna”.  

Deci, cum se simt investitorii pe termen lung despre această decompresie înfricoșătoare a ratei plafonului? Aș spune că, în cea mai mare parte, nu are niciun impact asupra lor, în afară de faptul că le oferă oportunitatea de a achiziționa oferte la prețuri mai echitabile sau mai mici în anul următor sau doi. 

Gandeste-te la asta. Imaginați-vă că dețineți un activ imobiliar comercial cu flux de numerar. L-ați achiziționat pentru 3 milioane de dolari în urmă cu doi ani, iar compresia ratei plafonului în primele 18 luni a crescut valoarea sa evaluată la 4 milioane de dolari. Încă vă colectați fluxul de numerar și vă bucurați de viață. 

Apoi, decompresia ratei plafonului are loc în ultimele șase luni, iar anul următor scade valoarea sa evaluată înapoi la 2.8 milioane USD. Ar trebui să intri în panică? N-aș ști de ce. Ar trebui să colectați în continuare fluxuri de numerar și să vă bucurați de viață.

Deținătorii pe termen lung nu sunt consumați de modificările valorilor pe termen scurt. De obicei, au datorii cu rată fixă ​​care nu ajung la scadență foarte mult timp. Iar cei care și-au achiziționat activul cu un deceniu în urmă și se confruntă cu scadența datoriei lor, au înregistrat de obicei o creștere semnificativă a valorii și o rambursare a principalului, ceea ce îi pune într-o poziție acceptabilă pentru a se refinanța acum, dacă este necesar. 

Referindu-mă la Buffett din nou. Nu îi pasă mai puțin de creșterile sau scăderile pe termen scurt ale acțiunilor deținute de Berkshire Hathaway. El nu este condus de opinia pieței despre aceste active, deoarece acest lucru nu are niciun impact asupra valorii lor finale. Îi place de fapt când prețurile scad, așa că poate achiziționa și mai mult. 

Opinia pieței de valori asupra valorii este similară cu rata plafonului în domeniul imobiliar comercial. În calitate de investitori imobiliari comerciali, am face bine să-l imităm pe investitorul (Buffett), care ar putea pierde 99.4% din valoarea acțiunilor sale și ar putea învinge S&P 500 în aceeași perioadă de timp. 

Gânduri finale

Firma mea de investiții este un deținător pe termen lung. Îmi dau seama că aceasta nu este adesea cea mai populară ofertă și, ca urmare, mulți investitori trec peste fondul nostru. Le doresc tuturor deținătorilor pe termen scurt, dar bănuiesc că șocul actual și viitorul ratei plafonului îi va determina pe mulți să-și regândească strategiile. Indiferent dacă acest lucru se întâmplă sau nu, vom continua să ne urmăm strategia pe termen lung. 

Fondatorul Blackstone, Larry Fink, a inventat „pe termen lung”. Poate că ar trebui să numim gândirea pe termen lung „efectul de numărător CRE”. 

Dacă acesta ar fi un lucru, s-ar concentra pe extinderea venitului operațional net din ecuația noastră, pe o perioadă lungă de timp, în măsura în care modificările numărătorului ar avea mai puțin impact. Această strategie, împreună cu achiziționarea de datorii cu LTV moderată până la scăzută, pe termen lung, cu rată fixă, ar trebui să se dovedească a fi câștigătoare pe orice piață, taur sau urs. 

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.