Qual é a chave para escapando da corrida desenfreada em 2023? Você precisa de um aluguel de imóveis LLC para cada propriedade ou você pode colocar vários em um? E como você criar fluxo de caixa quando os preços da habitação são tão altos? Para o investidor imobiliário comum, pode parecer que propriedades lucrativas para alugar estão cada vez mais difíceis de encontrar, e independência financeira está escapando lentamente. E embora muitos desistissem de sua busca por reforma antecipada, liberdade de tempo e autonomia sobre seus horários, estamos aqui para lhe dar o conhecimento que você precisa para alcance suas metas de investimento mais loucas em 2023.
Estamos de volta com mais um Vendo Greene, onde seu agente, investidor, corretor e especialista em construção de sistemas, David Greene, responde às suas dúvidas sobre investimento imobiliário no local! Neste episódio, abordaremos LLCs de propriedades de aluguel e quantas propriedades colocar em cada uma, o que fazer quando os preços das casas estão altose o fluxo de caixa é baixo, a “nova construção BRRRR” que poderia criar ganhos patrimoniais absurdos e uma maneira mais inteligente de comprar seguro de proprietário. Tudo isso (e muito mais) está por vir, então fique por aqui!
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David:
Este é o BiggerPockets Podcast Show 744. Prefiro ver você comprar cinco, dois e meio ou cinco, três e alugar os quartos individualmente. Prefiro ver você comprar um pequeno complexo de apartamentos de sete a oito unidades e alugá-lo do que simplesmente comprar três, duas, especialmente se for uma construção nova.
Se você está neste mercado caro do Colorado, não pode comprar uma casa nova, pagar o preço de mercado e tentar fazer com que isso funcione como um aluguel. Você vai perder dinheiro. Você tem que fazer algo mais criativo.
Você precisa encontrar uma propriedade que tenha metragem quadrada que possa ser adicionada, metragem quadrada que possa ser convertida para obter três unidades de uma unidade. Você tem que se esforçar muito mais para fazer essas coisas funcionarem no mercado de hoje do que antes. Acho que você provavelmente está vendo isso.
O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, o apresentador do maior, o pior e o melhor podcast de investimento imobiliário do mundo, BiggerPockets. Estamos aqui hoje com um episódio de Seeing Greene, onde compartilho minha visão e conhecimento sobre as perguntas que vocês, nossos ouvintes, fazem.
Um dos únicos podcasts onde você, ouvinte, se envolve no programa. Se você quiser participar do programa ou ter sua pergunta respondida, acesse bigpockets.com/david, onde poderá enviar suas perguntas.
O show de hoje é incrível. Entramos em Nova Construção: O Caminho para RE em 2023. Como as LLCs devem ser estruturadas? Você precisa de uma LLC ou de várias, se tiver mais de uma propriedade? Quando a proposta de um empreiteiro é alta e o negócio não funciona, o que pode ser feito além de uma resposta muito longa e detalhada minha sobre como construir, desenvolver e evoluir sistemas em seu negócio para ajudá-lo?
Certifique-se de permanecer até o fim, porque essa é uma pergunta muito boa que foi feita, e eu me esforcei muito para responder e estou animado para que você ouça. Antes de entrarmos no show, tenho uma dica rápida para todos vocês.
Verifique sua equipe para ter certeza de que eles conhecem uma ampla gama de conhecimento em seu setor e não apenas uma parte dele. Freqüentemente, as pessoas vão a um credor do Wells Fargo ou do Chase Bank ou a um segurador que encontraram on-line e dizem: “Preciso de algo para meu negócio de aluguel de imóveis, para meu negócio de investimento imobiliário”.
A pessoa diz: “Oh, é isso que fazemos”. Eles ficam tipo: “E quanto a isso? Que tal?" "Não sei. Eu não sei disso.” Lembre-se daquela cena de Conheça os Pais em que ele quer uma boa garrafa de vinho para levar para a casa do sogro porque está conhecendo-o pela primeira vez e diz: “Qual é a sua garrafa mais cara?”
O cara diz: “Mães, é como uma garrafa de vinho de US$ 5”. Ele disse: “Bem, você tem algo mais caro?” O cara diz: “Bem, você poderia comprar muitas mães”. É assim que você recebe muitos comentários de um agente de crédito, de um corretor de seguros, de um corretor de imóveis, de um construtor, de um faz-tudo, eles estão por toda parte.
Eles não estudam o negócio em que estão entrando e essas não são as pessoas com quem você deseja trabalhar. É por isso que abro empresas e educo meus funcionários para que tenham um amplo conhecimento para diferentes empréstimos, diferentes cenários que vão funcionar.
Não quero dizer lacunas, mas sim diferentes maneiras de conseguir financiamento para você, onde outros credores dizem: não sei como fazer isso. Estou apenas desistindo. Nós não procuramos isso. Faça muitas perguntas à pessoa com quem você está trabalhando. Se não souberem respondê-las, não sabem como funciona o setor, essa não é a pessoa com quem você deseja falar.
Você também pode usar um localizador de agente BiggerPockets para encontrar um agente em sua área que seja membro do BiggerPockets. Use o mesmo processo com eles. Não presuma só porque eles estão no BiggerPockets, se forem bons agentes. Eles podem nunca ter vendido uma casa ou podem ter vendido apenas casas para construção nova e têm 75 casas vendidas em seu currículo, mas nenhuma delas é uma revenda.
Você quer ter certeza de que a pessoa com quem está trabalhando possui um amplo grau de conhecimento. Essa não foi uma dica muito rápida. Na verdade, essa foi uma dica muito longa e rápida, mas muito importante. Espero que todos vocês tenham ouvido e levado a sério.
Tudo bem. Vamos ao show de hoje.
Jordânia:
Como vai David Greene? Meu nome é Jordan Ray. Na verdade, sou um investidor imobiliário local no mercado de Memphis, Tennessee. Sou dono de uma imobiliária que comecei no início deste ano com a ideia, claro, de repor minha renda e deixar de ser caminhoneiro, que é onde estou agora. Estou na minha caminhonete.
Gosto de dirigir caminhões, mas também gosto de imóveis e também gosto de minha família e gostaria de poder passar mais tempo com minha família e também construir uma riqueza geracional. Claro, como a maioria das pessoas faz quando entra no mercado imobiliário.
Minhas poucas perguntas que tenho, apenas duas perguntas. Primeira pergunta, quero saber quando você tem vários imóveis… Eu tenho um agora. A propósito, é uma vaca leiteira. Mas quando eu consigo outro, quando estou tentando descobrir se devo colocá-lo em minha LLC, então atualmente tenho a primeira propriedade ou devo adquirir outra LLC?
Como você fará isso, porque para mim ter várias LLC parece muito trabalhoso no que diz respeito aos impostos. Bem, eu gosto de fazer meus próprios impostos. Sou muito bom em pagar meus próprios impostos. Eu realmente vou fazer a devida diligência, então prefiro continuar assim até que seja demais para lidar. Neste momento, um imóvel, talvez dois imóveis, sinto que os impostos não vão ser nada complicados.
Minha segunda pergunta seria: você vende no atacado e se você vende no atacado ou se sabe quem vende no atacado qual é sua forma favorita ou sua forma favorita de comercializar para obter leads? Atualmente, tenho feito muitas ligações não solicitadas e cartões postais e estou prestes a começar a experimentar anúncios no Facebook.
Porque, honestamente, a ligação não solicitada simplesmente não está funcionando. Os cartões postais estão funcionando. Estou recebendo ligações de volta. Mas ainda não necessariamente gerei nenhum lead. Estou tentando vender no atacado há cerca de seis meses, mas ainda não fechei negócio.
Eu consegui alguns deles sob contrato. No início, eu era bom em conseguir propriedades sob contrato, mas depois mudou e depois fiquei bom em encontrar compradores em dinheiro, mas não consegui nenhum sob contrato. Estou tentando reduzir isso para combiná-lo também, e sinto que estou chegando bem perto. Mas eu só queria saber sua opinião sobre isso.
Sim. Agradeço toda a sua ajuda se você puder responder às minhas perguntas. Estou realmente ansioso para ver meu vídeo no seu Podcast BiggerPockets. Obrigado pelo seu tempo e tenha um ótimo dia.
David:
Tudo bem. Jordânia, obrigado pela sua pergunta. Posso responder a segunda parte bem rápido. Eu não faço atacado. Eu não faço isso. Não vou dizer que é imoral. Mas de forma generalizada, não gosto do modelo. É contornar os limites da legalidade. Raramente é benéfico para o vendedor do imóvel.
Os atacadistas sempre dirão que estão trabalhando em um acordo. É ganha-ganha. Às vezes eu acho que isso acontece. Mas na maioria das vezes penso que o vendedor ganharia muito mais dinheiro se colocasse a sua casa no MLS, onde todos pudessem ver a propriedade e outros investidores teriam acesso a mais inventário, em comparação com quando apenas a vendem para uma lista de compradores. e um cara como eu tem acesso instantâneo às propriedades que eu compro e seus investidores normais simplesmente não conseguem vê-las.
Não sou realmente um grande fã do modelo de atacado. Para as pessoas que vêm até mim e querem ganhar dinheiro com imóveis, prefiro vender suas casas para elas e conseguir o máximo de dinheiro que puder, do que apenas conseguir uma venda rápida e alguns investidores ganharem dinheiro.
Agora, a primeira parte da sua pergunta posso abordar aqui. Você usa uma LLC por propriedade ou uma LLC para todas as propriedades? Esta é uma boa pergunta porque poucas pessoas entendem as complexidades das LLCs. Normalmente parece que uma LLC é mais segura, então apenas possua sua propriedade lá. É complicado e nem sempre é mais seguro. OK.
Eu tenho muitas LLCs. Normalmente tenho várias propriedades por LLC, mas é uma dor de cabeça tentar mantê-las todas juntas. Eu pago 75 mil por ano aos CPAs para tentar resolver tudo. É terrível. Eu sozinho e pagando o salário de tempo integral de alguém, o que acho que se pensar bem, seria melhor contratar um contador que fosse meu funcionário em tempo integral do que pagar o que talvez eu precise investigar.
Mas o que quero dizer aqui é que os CPAs são difíceis. Eles são caros. Eles são difíceis de gerenciar. Você tem que registrar com eles todos os anos. Há muita coisa envolvida nisso. Não pense apenas que as LLCs são uma pílula mágica que resolverá todos os problemas de suas propriedades.
O que você deseja tentar fazer é mitigar o valor do patrimônio líquido de qualquer LLC individual. Você não quer ter quatro propriedades totalmente quitadas em dinheiro em uma e depois em outras LLCs onde as propriedades são alavancadas em 80%. Você deseja dividi-lo para que cada LLC tenha um valor limitado de patrimônio.
Porque se você for processado, eles irão atrás do patrimônio da LLC, e é por isso que você não quer tudo de uma vez. Espero que ajude com sua pergunta. Obrigado pelo seu serviço. Continue e espero que você encontre uma maneira de sair do trabalho de motorista de caminhão e entrar em um trabalho que você goste mais.
Tudo bem, nossa próxima pergunta vem de Kenny McGregor, de Las Vegas. Sou um militar da ativa. Quando cheguei a Las Vegas, comprei um pequeno condomínio com empréstimo convencional enquanto construía minha primeira casa com empréstimo VA. Agora, três anos depois, obtive minha licença imobiliária e decidi vender o condomínio, que troquei por mais dois imóveis para alugar e recuperei meu investimento inicial.
Em seguida, vendi meu primário. Agora estou morando na casa de um amigo e preciso comprar outro imóvel. A minha dúvida é: nesse mercado, por quantos imóveis devo apostar? Posso reutilizar meu empréstimo VA zero, o que é um grande benefício, cerca de 120,000 no banco. Mas a maioria dos negócios que estou realizando na área local com entrada zero e minhas taxas de juros atuais não deixam nenhum fluxo de caixa.
Então vale a pena fazer. Devo comprar também um quarto imóvel ou esperar o mercado se estabilizar um pouco mais? Obrigado.
OK. Esta é uma pergunta muito boa. Em primeiro lugar, eu diria, acéfalo. Use seu empréstimo VA com entrada zero para conseguir uma casa. Na verdade, você poderia ter sua própria casa. Você pode gastar um pouco de dinheiro. Você pode sair do bolso um pouco.
Mas tudo bem, porque vale a pena possuir um imóvel no longo prazo. Se você tiver que perder dinheiro por alguns anos apenas para ter um lugar para morar, ainda será muito mais barato do que pagar aluguel ou possuir sua propriedade. Isso é óbvio. Você precisa comprar uma casa para morar como principal com seu empréstimo VA.
Agora, o resto do dinheiro que você tem, US$ 120,000, não acho que você deva fazer a pergunta “Quantas casas devo comprar?” A pergunta certa é: “Qual é a melhor maneira de aplicar US$ 120,000 no setor imobiliário?”
Agora, não há pressa. Isso é o que há de incrível nisso. Você não precisa colocar esse dinheiro em jogo. Durante anos, antes que os preços subissem, os aluguéis subiam. Você teve que retirar seu capital por causa da inflação. Houve muita pressão sobre nós. Isso foi temporariamente desacelerado à medida que as taxas subiram.
Não há tanta pressão sobre você para investir esse dinheiro. Eu me acomodaria e esperaria. Mas eu não esperaria que o mercado afundasse. Eu apenas espero que o negócio certo cruze seu caminho. Se você está me dizendo que as taxas de juros atuais não deixam fluxo de caixa, você precisa olhar para diferentes propriedades ou estratégias diferentes.
Talvez você esteja olhando para duas unidades, você precisa olhar para três unidades. Talvez você esteja procurando casas unifamiliares e precise comprar uma casa que tenha um ADU ou dois ADUs. Existe uma maneira de gerar fluxo de caixa nas propriedades. Talvez você tenha que comprar um imóvel e fazer um Airbnb na casa principal e morar na ADU você mesmo.
Existem diferentes maneiras criativas de ver isso. Mas meu conselho para você seria: não siga o padrão: “Oh, bem, o que funcionou antes vai funcionar agora”. Quando você comprou aquele condomínio, era um mercado diferente. Você poderia obter fluxo de caixa, obteria valorização. É um mercado mais difícil agora.
Combine o tempo gasto com a análise criativa dos negócios. Quando o caminho certo aparecer, pule nele, mas não sinta pressão para pular antes disso. Eu não acho que nada vai mudar tão cedo para onde você vai perder se não comprar uma casa amanhã.
Tudo bem. De Sayli em Hayward. Estamos recebendo muitas pessoas de Hayward vindo aqui. Sempre falo sobre os pimentões vermelhos, um restaurante em Hayward em missão que adoro. Estamos recebendo muita gente de lá. Isso é legal. Se você estiver na Bay Area, se estiver na Califórnia, entre em contato conosco. Eu adoraria conversar com você. Adoraria conhecê-lo melhor porque este é o meu reduto. Tudo bem. Vamos ver o que Sayli tem a dizer.
Sayli:
Olá David. Obrigado por ouvir minha pergunta. Meu nome é Sayli. Sou de Hayward, Califórnia. Tenho investido em Michigan nos últimos três anos e meio. Minha pergunta é em relação ao projeto de reabilitação de longa distância.
No mês passado, comprei meu sétimo aluguel para uma única família em Michigan. É meu segundo projeto BUR. Recebi propostas de quatro empreiteiros gerais diferentes. Todos eles são muito conhecidos e recomendados em grupos locais de PF. Trabalhei com dois deles, dois GCs em meus projetos anteriores. Tenho alguma experiência com eles.
Este é um típico projeto de reforma, uma casa antiquada que precisa de reforma, piso, pintura, banheiro, atualização, luminárias, HVAC, etc. Tenho ouvido outros investidores em podcasts e YouTubes. Eles fazem essa reabilitação abaixo de 30 mil, 35 mil, mas orcei cerca de 45,000 mil. Os lances que recebi dos GCs são de 70 mil ou mais.
Minha pergunta é como posso cortar custos sem comprometer a qualidade? Tenho orgulho em fornecer produtos de qualidade aos meus lojistas. Mas o custo de reabilitação de 70 mil é demasiado elevado para justificar o aluguer. Algum conselho? Obrigado por isso e obrigado por atender minha ligação.
David:
Tudo bem. Sayli, esta é uma pergunta muito boa. Quando você está em uma situação como essa, em que precisa cortar custos, mas não quer cortar qualidade, terá que ceder em algum lugar.
Agora, para você, isso seria gerenciar o projeto sozinho. Quando você trabalha através de um empreiteiro geral, você está pagando ao empreiteiro para basicamente gerenciar o projeto e encontrar os substitutos. Eles nem sempre estão fazendo o trabalho sozinhos. Você paga a eles uma certa quantia em dinheiro para fazer o encanamento.
Eles vão procurar um encanador que faça o trabalho por menos do que recebem e ficam com a diferença. De certa forma, eles são gerentes de projetos que possuem as peças necessárias. Se você quiser excluí-los do negócio e todos os GCs lhe derem propostas de 70,000, mas você acha que isso pode ser feito por 45,000, você mesmo terá que encontrar os subcontratados.
Você vai ter que procurar os encanadores, os pintores, um faz-tudo que possa fazer as reformas, como as luminárias do banheiro, o HVAC. Se você mesmo encontrar essas pessoas, poderá fazer isso. Só quero alertá-lo, é mais complicado do que você pensa. É por isso que a maioria das pessoas usa um empreiteiro geral.
Se você for lá e tentar encontrar essas pessoas você mesmo, elas podem mentir para você. Eles podem pegar seu dinheiro e não terminar o trabalho. Este é o problema em que você vai ficar preso. Uma maneira de mitigar esse risco é pagá-los depois que o trabalho estiver concluído ou talvez pagar a eles um terço do dinheiro que eles estão pedindo e depois pagar o resto depois de verificar se o trabalho foi concluído.
Mas, novamente, eles podem dizer que o trabalho está completo. Você terá que enviar uma pessoa independente para garantir que o HVAC funcionou para garantir que a pintura foi feita para garantir que as coisas sejam feitas ao seu gosto, especialmente se estiverem fora do estado, isso pode ser complicado.
Sua única outra opção em que consigo pensar é encontrar uma pessoa que mora em uma área onde os salários são mais baixos e levá-la para essa área para fazer o trabalho. Agora o problema é que Detroit, Michigan, não é como Malibu aqui. OK. Isto não é Beverly Hills. As pessoas lá já não estão ganhando muito dinheiro com os salários. Essa cotação de US$ 70,000 pode ser apenas o valor atual para o que esse trabalho será.
A única outra coisa que consigo pensar em dizer é que, quando me encontro nessas situações, procuro maneiras de cortar custos nas áreas que têm menos probabilidade de afetar o negócio. Você provavelmente não quer cortar a tinta porque ganha muito dinheiro com isso.
Você provavelmente não deseja cortar as luminárias porque elas são relativamente baratas. Mas algumas das outras coisas de que você está falando, talvez o piso, talvez você deixe o piso aí. Você colocou um piso mais barato do que estava pensando, porque é caro, tanto nos materiais quanto na mão de obra.
A atualização do banheiro, talvez você não atualize o banheiro, apenas atualize as luminárias. Talvez você apenas torne o que já tem mais agradável e trabalhe menos para compensar parte do trabalho do orçamento. Essa pode acabar sendo sua melhor opção. Obrigado pelo vídeo. Continue representando Hayward e me conte como foi.
Tudo bem. Nesta fase do programa, quero garantir que todos vocês curtam, comentem e se inscrevam em nosso canal no YouTube. Principalmente comente, quero saber, o que você achou do show até agora? Você gosta dos episódios de Seeing Greene?
Vamos reservar um minuto para ler alguns comentários de episódios anteriores que vocês, nossos ouvintes, deixaram. Você pode ver o que outras pessoas pensam.
Do Shaka Boom 01. “David, adoro o seu programa. Mas as palavras que ouço muito no seu programa são um duplex e dois duplex. Algo que nunca ouvi você falar é comprar terrenos e construir. Eu adoraria ouvir sua opinião sobre como investir em terrenos e construir a casa unifamiliar ideal com ADU, o que farei. Sei que vai dar muito trabalho/aprendizado, mas acho que o resultado pode ser ótimo.”
Bem, Shaka Boom, a razão pela qual não falo muito sobre isso é que nunca fiz isso e tento evitar coisas que não entendo. É incrivelmente complicado comparado a apenas comprar uma casa que já existe.
Acabamos de ouvir nossa pergunta anterior sobre como gerenciar um empreiteiro e vimos como isso pode ficar fora de controle quando as propostas ficam muito altas. Fica ainda pior quando você constrói do zero. Toneladas de coisas dão errado que você não esperava.
Você está pedindo dinheiro emprestado a bancos onde eles esperam que o trabalho seja feito. Você está trabalhando com licenças. Há tantas peças móveis aqui. Pode ser muito fácil que isso demore muito e perca muito dinheiro.
Agora, não vou desencorajá-lo de fazer isso, porque se você já decidiu que vai fazer isso, presumo que você tenha algum treinamento, algum conhecimento, alguma experiência nesta área que o torne pense que você pode fazer isso melhor.
Mas para as pessoas que estão começando a investir em imóveis ou têm um portfólio pequeno e querem aumentá-lo, o ouvinte médio que temos neste programa, o avatar que está ouvindo, isso pode levá-los à falência financeira.
Conheço muitas pessoas que tentaram construir casas específicas e perderam muito dinheiro, incluindo alguns familiares meus. É por isso que não falo sobre isso com tanta frequência. Mas se você souber o que está fazendo, poderá ganhar dinheiro com imóveis de todas as maneiras.
Tudo bem. Nosso próximo comentário vem de Rubai Khan. “Onde David Greene moraria se algum dia deixasse a Califórnia?” Ah, isso é muito bom. Eu aproveitei meu tempo na Flórida. Estive visitando o sul da Flórida para ver alguns dos projetos que estou realizando lá. Não acho que conseguiria morar no sul da Califórnia porque simplesmente não suporto o trânsito e as coisas andando devagar e está em toda parte.
Gostei de visitar as Smoky Mountains. Oh, eu sei, provavelmente será Scottsdale. Gosto muito quando visito Scottsdale. Gosto do calor, principalmente do calor seco. O calor não me incomoda. Eu corro quando está 100 graus, faço caminhadas quando está acima de 100 graus o tempo todo. Eu amo isso.
Eu não posso fazer frio. Tenho asma induzida por ar frio que acontece quando faço exercícios. Minha traqueia congela. É muito difícil respirar. Eu não aguento e só sentir frio é uma droga. Eu definitivamente moraria em algum lugar onde houvesse sol e provavelmente passaria muitas férias no Havaí.
Tudo bem. Nosso próximo comentário vem de Haggy 2013. “Obrigado por descrever os vídeos. São fáceis de navegar e por isso darei 10 curtidas.” Sim. Grite para Nate Weintraub e nossa equipe de produção que ajudam você a saber quais tópicos cobrimos adicionando pequenos intervalos na linha do tempo do YouTube. Eles tiveram que sentar lá e trabalhar muito. Obrigado pessoal por fazer isso.
Nosso último comentário vem do Unio Brainwave Music App, que diz: “Hoje é um dia muito solitário por algum motivo. Para contrariar isso, estou cumprimentando o maior número de pessoas que lêem este post. Olá. Espero que todos vocês tenham um dia melhor do que quando começou, mesmo que tenha começado muito bem.”
Bem, se vocês também estão se sentindo solitários, pode ser que precisem de alguma comunidade em suas vidas. Na BiggerPockets, estamos aqui para fornecer isso. Confira nosso site, largepockets.com, onde temos um fórum onde muitas pessoas respondem e fazem suas perguntas, bem como encontros em sua área que postam no site. Conheça alguns outros investidores e envolva-se em uma comunidade.
Tudo bem. Nós amamos e agradecemos todo o seu envolvimento, então, por favor, continue assim. Deixe-me alguns comentários sobre o programa de hoje para me dizer o que você pensa sobre como estamos indo aqui. Lembre-se, se quiser aparecer no programa, você pode acessar bigpockets.com/david e enviar sua pergunta para ser colocada no programa.
Tudo bem. Nossa próxima pergunta é um vídeo do Liam Quintana.
Liam:
Como tá indo? Tudo bem. Meu nome é Liam, de Nova Orleans. Tudo bem. Sou dono de uma construtora. Minha pergunta para você é que quero BUR uma nova construção. Consigo construir casas, duplex, famílias unifamiliares por muito mais barato do que vendem no mercado mesmo sendo mercado [inaudível 00:19:34].
Mas quero construir um duplex, esgotar, fazer uma refi de saque, sacar o dinheiro e construir outro. Este método me permite nunca ficar sem dinheiro. Se eu pegar o líquido que tenho agora e apenas pagar um monte de aluguéis, acabarei perdendo dinheiro. O que você acha do BURing em novas construções?
David:
Tudo bem. Bem, Liam, é assim que funciona o método BUR. A única coisa diferente é que você está falando em construir em vez de comprar e reabilitar. Isso seria construir, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir, o que é engraçado. Lá é um pouco diferente.
Não vou desencorajar você. Só vou dizer que você precisa entender como funciona o processo de construção. Se for verdade que você pode construir uma nova propriedade por um preço significativamente menor do que o valor pelo qual as pessoas estão dispostas a vendê-la, esta pode ser uma nova onda de investimentos imobiliários.
Se os vendedores simplesmente não estiverem dispostos a baixar o preço e um número suficiente de novas propriedades forem construídas e vendidas por menos do que o estoque existente, isso forçaria a queda das comparações e ajudaria o mercado a se corrigir. O problema é que simplesmente não vejo investidores suficientes aprendendo como construir e se tornando proficientes em fazer isso no período de tempo que precisaríamos para forçar a queda dos preços.
Mas se você tiver alguma experiência, se tiver contato com uma construtora, acho que isso pode ser legal. Apenas certifique-se de saber no que está se metendo. OK. Houve um tempo em que pensei em fazer a mesma coisa. Eu iria construir um monte de propriedades em Jacksonville, Flórida, que eram quatro complexos.
Eu escolhi o terreno. Eu tive o construtor. Tive muitas conversas. Percebi, graças a Deus, antes de entrarmos no projeto, que o zoneamento só nos permitiria construir uma porta por quilômetro quadrado. Eu estava pensando em comprar 10 milhas quadradas de terreno. Eu só poderia colocar 10 casas, mas tinha planejado construir 50.
Eu ia fazer o que você está fazendo. Eu iria construir dois ou três, fourplexes, refinanciá-los assim que fossem avaliados, colocar o mesmo dinheiro nos próximos quatro e apenas construir minha própria subdivisão de fourplexes e ter minha própria comunidade de aluguel, como complexos de apartamentos.
Então descobri no último minuto que o zoneamento não me permitiria fazer isso. Isso é o que me assusta. Há muitas pequenas coisas que podem surgir e que você não percebe quando não constrói com frequência e pode ficar sem dinheiro com muita facilidade.
Definitivamente, eu recomendaria conversar com um construtor de casas que já fez isso muitas vezes antes e que possa orientá-lo durante o processo antes de se comprometer a fazer a construção de uma nova casa.
Tudo bem. Nossa próxima pergunta vem de Paul, de Utah. Paul diz: Eu invisto no Kansas e atualmente tenho sete portas de um triplex e quatro casas unifamiliares. Sou um investidor de compra e manutenção de longo prazo e pretendo obter de 10 a 12 portas no total.
Quando eu estava fazendo um seguro para meu imóvel alugado mais recente, a pessoa com quem falei ao telefone mencionou que estou chegando ao ponto em que poderia ser uma opção melhor obter uma apólice de seguro comercial para todas as minhas propriedades do que individual propriedades de cada um.
Eu realmente nunca ouvi isso antes e esperava ouvir a opinião de David Greene e BiggerPockets sobre isso. De quais prós e contras devo estar ciente? Alguma empresa que eu deva contatar ou evitar? Liguei para um corretor de seguros local e eles pareceram bastante confusos quando perguntei sobre isso.
É tão engraçado você dizer isso porque estou abrindo uma seguradora agora. Acredito que vamos chamá-lo de seguro de guarda integral e fornecerá seguro aos proprietários.
Agora, me deparei com alguns problemas em que tive canos quebrados. Quando eu estava no meio da construção, tive problemas com aluguéis de curto prazo. Comprei um imóvel e descobri que a cotação que recebi da seguradora acabou sendo bem menor do que o que eles me citaram quando o imóvel foi comprado e isso me irrita, e é aí que vou abrir um negócio.
Em alguns meses, provavelmente terei muito mais informações para lhe dar sobre isso, depois de mergulhar nesse negócio. Agora, não se fala muito sobre isso, então não posso lhe dar muitas informações sobre isso.
O que posso dizer é que não é uma má ideia. Se você conseguir uma apólice que cubra tudo, acho que isso é bom. Quanto ao corretor de seguros local… Você acabou de ligar para o corretor errado. Se você ligar e perguntar sobre isso e eles disserem: “Não sei do que você está falando”, ligue para outra pessoa. Continue ligando até encontrar uma pessoa que saiba ou diga: “Ah, sim. Nós não fazemos isso. Mas aqui está o porquê. Eles podem educá-lo sobre o processo.
Pessoal, em geral, quando vocês estão tentando encontrar um corretor de seguros, um corretor de hipotecas, um corretor de imóveis e um construtor, seja o que for, se você fizer perguntas e eles não souberem, isso geralmente significa que não. Eles não se enquadram em sua área específica e simplesmente fazem as mesmas coisas o tempo todo e ninguém é bom em algo que eles não fazem muito.
Você não pergunta a um skatista profissional sobre snowboard porque eles não fazem isso. Eles andam de skate. Eles terão que aprender da maneira mais difícil como ser bons no snowboard. Você quer contratá-los para serem treinadores só porque eles sabem andar de skate.
Você precisa levar as pessoas da mesma maneira. Se você estiver entrando em contato com alguém da minha equipe, se estiver entrando em contato com alguém do BiggerPockets, se estiver entrando em contato com alguém que um amigo o indicou, faça muitas perguntas e certifique-se de que eles estão confiantes e competentes na forma como respondem a essas perguntas.
Eles devem ter uma ampla gama de conhecimentos ou pelo menos o corretor para quem trabalham deve ter isso. É um grande sinal de alerta se você perguntar ao seu credor sobre um empréstimo DSCR, um empréstimo-ponte, um HELOC, qualquer um desses outros produtos de empréstimo, e tudo o que ele puder dizer é “Nós apenas fazemos convencional. Não sei."
Afaste-se dessa pessoa. Essa não é a pessoa que você deseja supervisionar, gerenciar, dirigir, guiar você em sua jornada. Você precisa de uma pessoa que conheça esses produtos e possa lhe dizer qual deles funciona melhor para você, é assim que procuro treinar minha equipe e o que procuro nos diferentes agentes com quem posso estar trabalhando.
Nossa próxima pergunta vem de Kayla, Kayla Wright, de Nashville. Olá David. Obrigado por ler minha pergunta. Sou um comerciante freelancer que recentemente começou a trabalhar diretamente com o investidor imobiliário que adquiriu 76 portas na área de Nashville desde 2020.
Em troca dos meus serviços de marketing, recebi um pagamento de 5% dos lucros totais no aspecto de propriedade invertida do negócio, que é um novo empreendimento além do aluguel multifamiliar, que tem 76 portas. Esta tem sido uma grande oportunidade para aprender o cenário imobiliário, definir metas para minha própria jornada imobiliária e construir um relacionamento forte com o investidor.
Meu parceiro investidor também concordou em oferecer 5% extras, ou seja, 10% no total, dos lucros nas transações, se eu mesmo encontrar as propriedades e trazê-las para ele. Para maior contexto, trabalho em tempo integral em outro emprego e espero que esta oportunidade ajude a iniciar minha jornada como empreendedor.
Minha pergunta para você, como investidor, é: no que posso trabalhar além da educação que seja benéfico para meu parceiro investidor como um dos primeiros funcionários? De que forma posso realmente ajudá-lo a impulsionar seu negócio e se destacar? Atualmente estou trabalhando no site, mas ele manifestou interesse em minha ajuda em outras relações com investidores e também em outros aspectos do negócio.
O podcast me ajudou imensamente. Obrigado novamente. Que pergunta incrível. Adorei isso, Kayla. Tudo bem. Quando comecei a ouvir isso, pensei que iria lhe dar alguns avisos sobre o que evitar. Mas não sei se isso é necessário.
Você está fazendo uma pergunta muito boa. O que posso fazer para ajudar mais essa pessoa? Pessoal, honestamente é assim que vocês vão aprender sobre investimentos imobiliários. Não é encontrar um mentor que só vai te ensinar coisas. Trata-se de encontrar uma pessoa a quem você possa agregar valor e ajudá-la, e você aprende com a experiência de fazer isso por ela.
OK. Isso é o que você realmente está procurando. Não como alguém me ensina a vender casas. Você vai encontrar um corretor que já sabe vender casas e faz para ele todo o trabalho que ele não quer, e aprende fazendo o trabalho. Essa é a melhor maneira de aprender qualquer coisa é realmente fazê-lo.
Trabalhar no site é uma ótima ideia. Meu palpite é que eles olham para você como um profissional de marketing. Eles estão pensando em coisas de marketing que você poderia fazer. Mas e se você tiver mais habilidades do que apenas marketing? OK. Você tem habilidades de contabilidade? Você tem habilidades de gerenciamento de projetos?
Você pode aprender qual é o fluxo de trabalho deles e ajudá-los ligando para as diferentes pessoas que deveriam estar fazendo as coisas e certificando-se de que essas pessoas fizeram o que deveriam fazer, além de perguntar a essas pessoas o que você precisa para ajudar a fazer o seu trabalho? trabalhar melhor e encontrar maneiras de resolver isso?
Muitas vezes pessoas como eu, que estão gerenciando um monte de coisas, dão uma ordem ou um edital, eu quero que você vá fazer X. Então X de alguma forma cai no esquecimento, e eu nem penso em verificar isso até dois meses depois, quando precisei fazer isso e perguntei: “Onde está X?” Eles ficam tipo, “Oh, já está na metade”. Isso acontece o tempo todo. Não tenho muitas pessoas em minhas empresas que assumam a responsabilidade de garantir que as coisas sejam feitas.
Se você pudesse ser essa pessoa, você poderia fazer qualquer coisa. Se você pudesse aprender a ser organizado, se pudesse aprender a fazer acompanhamento, se pudesse criar uma lista de tarefas com tudo o que aquela pessoa tem, tornar-se seu assistente pessoal e depois fazer o acompanhamento para ter certeza de que todos estão fazendo as coisas e perguntar essa pessoa muitas perguntas, você aprenderá muito.
Eu tenho esse modelo que ensino para o pessoal novo onde imagine água caindo em um balde. OK. A água que cai no balde é o que precisa ser feito no trabalho, e o balde é a pessoa. À medida que o balde se enche de água, eles têm tarefas que precisam concluir.
O trabalho deles é realizar a tarefa, que é drenar o balde antes que ele transborde, ou seja, eles ficaram sem tempo e ficaram para trás nas coisas. OK. Uma forma de ajudarmos é fazer um buraco no fundo do balde por onde a água escoa. Uma pessoa embaixo deles, que pode ser você, que é outro balde que pega todas as coisas que descem.
O benefício disso é que a pessoa que está fazendo o trabalho inicial onde toda a água está descendo, ela está aprendendo todo o aprendizado. Mas se você puder se colocar abaixo deles, se puder assumir algumas das responsabilidades e fazer o trabalho, você se beneficiará do mesmo aprendizado que eles não precisam mais.
Algo que eles já sabem fazer aparece. Eles passam para você. Você faz isso por eles. Eles não precisavam aprender. Eles já sabem. Mas eles ainda obtêm o benefício de isso ser feito. Você obtém o benefício do aprendizado e isso se torna um relacionamento mutuamente benéfico.
Meu melhor conselho quando alguém está na sua posição é parar de fugir da responsabilidade. Pare de olhar para o mercado imobiliário como algo que você pode fazer para não ter que ser responsável. Você não precisa crescer. Você não precisa aprender novas habilidades. Bem-vinda responsabilidade. Execute duas responsabilidades.
Entre e diga: “Quero fazer o máximo possível de coisas por essa pessoa” e comprometa-se apenas com as coisas pelas quais você está disposto a ser responsável pelo resultado. Se você fizer um bom trabalho com pouco, receberá mais e é assim que aprenderá. Ótima pergunta.
Marc:
Olá, Davi. Tenho uma pergunta pra você. Meu nome é Marc Irvison. Sou um agente/investidor aqui no norte do Colorado. Mudou-se para cá há cerca de um ano e meio. Comprei uma casa nova para construção. Desde então, tenho ligado no VRBO três a quatro noites por mês.
Depois de dois anos fazendo isso, poderei compensar a maior parte da hipoteca no próximo ano, durante a época do imposto. Meu DTI vai melhorar provavelmente cerca de 1,000 por mês, então pretendo comprar novamente. Comecei bem tarde em 2021. É por isso que o DTI não vai subir tanto como se eu tivesse alugado. Você sabe o que eu quero dizer? Dois anos em tempo integral. Mas é o que é. Receberei 1,000 dólares extras no meu DTI no próximo ano. Pretendo me mudar novamente.
O próximo, já que meu primeiro pulmão foi em VA, acho que o próximo será FHA. Mas a minha pergunta é: se eventualmente estou tentando sair da corrida desenfreada e sair do emprego W2, como faço para que isso aconteça neste mercado do Colorado do jeito que está, com preços médios de 450 a 500, a menos que vemos algum tipo de quebra imobiliária ou algo parecido, e mesmo assim duvido que os preços caiam tanto aqui.
A única ideia que tive é ir em frente e começar a comprar em Greeley, Colorado. O problema é que trabalho em Broomfield. Provavelmente é cerca de uma hora de viagem. Devo apenas aguentar e dirigir uma ou duas horas do trabalho para poder comprar duplex em Greeley por, digamos, 475?
Ou continuo comprando casas unifamiliares onde você pode conseguir uma nova construção de três, duas, sem porão para, digamos, 425 abaixo, perto de Brighton ou perto de Firestone, algo assim? Concentro-me em duplexes em Greeley ou concentro-me em casas unifamiliares mais perto de Broomfield? Provavelmente onde há, eu diria, mais demanda.
Como eu disse, estou tentando sair da corrida desenfreada para sair de um emprego W2. Só estou tentando descobrir isso. Como eu disse, esse mercado é muito diferente. Eu venho de Hamilton, Ohio, onde minha primeira casa custou 9,000 dólares e eu coloquei 25 nela, tinha 30 no total.
Aqui estão 30,000 mil dólares. Isso nem te daria um galpão. Quero dizer, pode parecer um trailer decadente de 50 anos, mas é isso. Nada que chegue nem perto de mim é habitável. Isso é diferente aqui neste mercado. Estou tentando me adaptar e fazer o que posso.
Apenas me ajude, cara. Agradeço seu serviço como policial e ficarei ansioso para saber o que você tem a dizer. Tudo bem. Obrigado, cara. Tchau.
David:
Tudo bem. Obrigado, Marc, pela sua pergunta. Isso é uma coisa boa aqui. Em primeiro lugar, acho que você provavelmente está percebendo que a realidade é que sair da corrida desenfreada será mais difícil do que era há oito ou dez anos, quando os preços eram muito mais baixos, a demanda era muito menor e a concorrência também era um muito menos também.
A realidade é que é mais difícil sair da corrida desenfreada com o mercado imobiliário do que nunca. Passei a encarar o investimento imobiliário como um complemento à minha construção de riqueza, e não necessariamente como a base sobre a qual confiarei para obter minha renda.
Acho que a maioria das pessoas, há um punhado de pessoas que não se enquadram nesse avatar, mas a maioria das pessoas provavelmente estaria melhor se olhassem para isso da mesma maneira. Então, se tivermos outra grande crise econômica e você tiver muito dinheiro economizado, será então que você poderá comprar muitas propriedades que funcionarão para substituir sua renda em algum momento.
Mas não temos controle sobre quando isso acontece. Parece que toda vez que entramos em uma recessão, simplesmente imprimimos muito dinheiro para que isso nunca aconteça. Isso causou muita inflação, o que fez com que o custo de vida subisse, o que ironicamente tornou estes activos ainda mais caros e mais difíceis de obter.
Vamos conversar sobre o que você pode fazer. Não gosto da ideia de ir para uma área com menos demanda. Também não gosto da ideia de conseguir uma nova construção três, dois. Três, dois não são imóveis para alugar. Em 2010, 2011, eu poderia comprar um três, dois para alugar.
Se você conseguir um ótimo negócio em uma propriedade, como a de um vendedor super motivado, poderá torná-la uma propriedade alugada. Mas mesmo assim, se você olhar para o retorno sobre o patrimônio líquido sobre o preço, você teria que pagar para fazer o fluxo de caixa do negócio, seria melhor comprá-lo, vendê-lo, transferir esse patrimônio para algo que seja como um seis, três, dois, três dois com esse dinheiro em vez de um.
Não se destinam a ser propriedades para alugar. Essas são casas onde as pessoas vivem e que podem ser transformadas em propriedades que geram fluxo de caixa, mas não foram projetadas para isso. Prefiro ver você comprar cinco, dois e meio ou cinco, três e alugar os quartos individualmente.
Prefiro ver você comprar um pequeno complexo de apartamentos de sete a oito unidades e alugá-lo do que simplesmente comprar três, duas, especialmente uma construção nova. Se você está neste mercado caro do Colorado, não pode comprar uma casa nova, pagar o preço de mercado e tentar fazer com que isso funcione como um aluguel. Você vai perder dinheiro.
Você tem que fazer algo mais criativo. Você precisa encontrar uma propriedade que tenha metragem quadrada que possa ser adicionada, metragem quadrada que possa ser convertida para obter três unidades de uma unidade. Você tem que se esforçar muito mais para fazer essas coisas funcionarem no mercado de hoje do que antes. Acho que você provavelmente está vendo isso.
Aconselho você sobre a rota duplex em vez da nova construção. Mas você consegue algo no meio? Você consegue encontrar algo de que goste na área e que possa ter mais unidades do que você está vendo? Você poderia conseguir um novo duplex para construção ou, melhor ainda, um novo fourplex para construção?
Você pode falar com o construtor e dizer: “Você poderia construir para mim uma propriedade de quatro unidades? O zoneamento vai permitir isso?” Isso seria muito legal. Aposto que se você conseguir quatro unidades, provavelmente conseguirá fazer funcionar. Talvez você precise ter várias conversas como essa com diferentes construtores ou reformadores para perguntar: “O que poderia ser feito pelo preço que tenho para conseguir mais de uma unidade?'
É por isso que a maioria das propriedades não gera fluxo de caixa. Porque você está analisando uma casa com uma unidade e alguns quartos. Você não está analisando um complexo de apartamentos ou várias unidades, que é o que você precisa se quiser obter fluxo de caixa.
Boa sorte nisso, Marc. Eu sei que você está em um mercado difícil. Sua última opção poderia ser investir fora do estado. Se você conhece o mercado de Ohio, como você mencionou, talvez você volte lá e compre algumas outras propriedades e continue investindo seu dinheiro lá até que haja uma crise e você possa realmente encontrar algo no Colorado que funcione para você.
Tudo bem. Nossa última pergunta vem de John McKee, de Fairfax, Virgínia. David, você fala sobre implementar sistemas para ajudar a expandir seus negócios. Como é isso e como evoluiu? Você pode me dar alguns exemplos desses tipos de sistemas e como eles o tornaram mais eficiente?
Oh meu Deus. Em primeiro lugar, ótima pergunta. Em segundo lugar, redigido de forma concisa. Terceiro, você acidifica muito bem. Não apenas sua aparência, mas como evoluíram? Porque essa é a única maneira de responder a essa pergunta: falar sobre como era o seu primeiro sistema e como ele cresceu, porque nenhum de vocês vai simplesmente instalar um sistema e dizer: “Está feito”.
Mas é isso que todo mundo explica. Você ouve Alex Hormoze ou alguns outros gurus online como: “Você precisa de um sistema. Você quer um negócio, não um emprego. Você fica tipo, “Ok. OK. Vamos fazê-lo." Então eles explicam como funciona e você pensa que vai apenas agitar uma varinha mágica e terá um sistema. Você não.
O que você tem é um primeiro passo de 700 passos que se tornarão um sistema. Perguntar como ele evoluiu é uma ótima maneira de expressar isso. Vamos conversar. Lembro-me de estar na posição de John aqui. Conversei com Kyle Renke, que agora é diretor de operações da equipe David Greene. Me ajuda a organizar muitos dos eventos que faço, dos retiros que dirijo.
Ele ajuda a administrar o canal do YouTube. Ele faz muitas coisas diferentes. Lembro-me de dizer: continuo ouvindo pessoas me dizerem que preciso de um sistema e não sei o que isso significa. Entendo o conceito de sistema, mas como devo executá-lo? Existe software que devo comprar?
Devo anotar em um bloco de notas? Pinte um quadro para mim de como é isso. Fiquei muito frustrado porque sabia o que precisava, mas não sabia como conseguir. Kyle voltou para mim e disse: “Ok. Tudo o que você precisa fazer é abrir o Google Drive e começar a abrir uma pasta sobre o que você deseja fazer e, em seguida, criar subpastas dentro da pasta com as outras peças e, em seguida, usar os documentos do Google para digitar as instruções.
Essa pequena informação revelou o que meu cérebro estava procurando. OK. Sou como Forrest Gump. Não sou um homem inteligente, mas sei o que é o amor. Eu precisava de alguém para me pintar um quadro que eu pudesse fazer, tipo, “Ok. Isso é o que eu precisava. Eu posso lidar com isso. Eu simplesmente enlouqueci.
Tornei-me um cara de sistemas porque tive aquela pequena faísca que me deu início. Espero que eu respondendo a essa pergunta possa ser uma centelha para muitos de vocês. Deixe-me dar um exemplo de informações que ensino aos corretores imobiliários e como construir sistemas. Porque fiz um trabalho muito bom ao sistematizar o trabalho de um corretor de imóveis.
Então fiz um ótimo trabalho ao sistematizar o papel de um agente de crédito. Assim que conseguisse isso, poderia contratar pessoas para uma corretora, para a equipe David Greene, para qualquer outra coisa que eu estivesse fazendo. Eles sabiam que papel iriam desempenhar. Mas antes que eu pudesse fazer isso, tive que construir tudo.
Vou dar a vocês um exemplo disso e depois mostrar uma captura de tela do meu telefone que mostra como um dos sistemas funciona quando estou combinando agentes e agentes de crédito em um sistema.
Tudo bem. Se eu fosse fazer uma listagem, que é uma das coisas mais fáceis de sistematizar porque os compradores são loucos e muito emocionais e você tem que fazer muitas coisas diferentes, é mais difícil sistematizar isso. É como se estivesse pastoreando gatos. Pode ser feito. Mas puf, funcionou.
As listagens são muito mais fáceis. O que comecei foi fazer uma lista de tudo o que tinha que fazer em uma listagem. O objetivo da lista original é não esquecer. Seu sistema começa eliminando erros de omissão, você apenas tenta garantir que não se esqueça de ativar o seguro do seu imóvel alugado.
Não se esqueça de configurar os saques automáticos para o pagamento da hipoteca. Tudo isso, os utilitários foram ativados. É fácil, cara. Comprei muitas casas e então percebi: “Oh, meu Deus. Ninguém ligou o ar condicionado. Não temos serviços públicos.”
Os administradores de propriedade mostram a um inquilino que a casa está a 105 graus. Isso acontece às vezes quando você não possui esses sistemas. É apenas uma lista de verificação. OK. Aqui estão todas as coisas que devem acontecer quando eu compro um aluguel pela primeira vez. Aqui estão todas as coisas que devem acontecer quando eu listo uma casa pela primeira vez.
Agora tenho planilhas onde meus funcionários, sempre que compro uma casa, têm uma coluna com todas as coisas que precisam fazer, ligam os serviços públicos e configuram o pagamento automático. Aqui está um link na planilha que irá para a pasta do Google Drive onde guardaremos o seguro, onde guardaremos o extrato da hipoteca, onde guardaremos as informações caso precisemos disso posteriormente, porque você sempre precisa.
Para os anúncios, foi dada ordem de colocar no quintal, mandar o fotógrafo tirar fotos, colocar um cofre no imóvel, pegar uma chave reserva do cliente, verificar se o contrato de anúncio está preenchido. Esta pedra é óbvia, mas você simplesmente começa anotando todas as coisas óbvias que precisa fazer. OK.
Eu provavelmente tinha uma lista de 15 coisas. Quando a Krista foi contratada, minha primeira assistente, foi nisso que ela trabalhou. Agora o que aconteceria é que perceberíamos: “Ah, esquecemos de fazer”... O que você pode esquecer de fazer em uma lista? Você tem que colocá-lo na MLS. Talvez nos esquecêssemos de preencher um determinado formulário que precisávamos para colocá-lo na MLS.
Eu veria onde essa etapa deveria ir nesta série de 15 coisas e simplesmente acessaria meu Documento Google. Eu daria o passo 12, apertaria Enter e isso dá 13, e colocaria aquela coisa nova. Cada vez que cometíamos um erro, alguém vinha até nós e dizia: “Isso precisa ser feito e não estava na lista”. Foi adicionado à lista. Foi adicionado à lista, adicionado à lista. Passou de 15 coisas para 50 coisas.
Isso é o quanto de coisas estão realmente sendo feitas. Alguns desses 50 tinham subpontos. Obter a assinatura do contrato de listagem seria então entregue, dê uma cópia dele ao corretor, dê uma cópia dele à empresa de custódia. Todas essas coisas começariam a se aplicar. Você tinha esses subpontos, mas ainda tem apenas uma lista de verificação em um Documento Google, em uma pasta do Google com o nome da propriedade, que está em uma pasta que diz “Listagens”. OK. É simples assim.
Agora, a certa altura, percebo que essas coisas podem ser agrupadas em etapas. Quebrei minha lista de 50 ou 75 coisas em 4 estágios diferentes. O primeiro foi a pré-listagem. OK. Isso era tudo que eu precisava se fosse até sua casa para vendê-la. Eu faria uma análise comparativa de mercado realizada por minha equipe e eles analisariam todas as casas ativas, pendentes e vendidas que estivessem no mercado.
Eu mostrei sentando com eles, é assim que você liga para cada pessoa, cada agente que tem uma venda ativa e uma venda pendente. Você pergunta a eles: “Quantas ofertas você está recebendo? Onde estão chegando as ofertas? Você acha que seu preço é muito alto? Então eu os ensinaria como construir relacionamento. Não há nenhum agente que queira apenas lhe dizer isso.
Antes de ir para uma listagem, esse é o trabalho que eu faria. Eu não apareço para vender sua casa e digo: “É assim que devemos vendê-la”. Eu fiz algumas pesquisas. Eu sei que essas casas estão cotadas em 700, mas estão sendo vendidas por 780, então não precisamos listar tão baixo. Poderíamos chegar em 765 ou algo assim.
Ou essas casas foram listadas em 850 e estão ali paradas. Eles não estão vendendo. O agente diz que está prestes a fazer uma redução de preço em 775, por isso não queremos copiar essa pessoa. Eu tinha todas essas informações e anotações. A casa deles é assim. Sua casa está assim. Estes são os melhores policiais. Eu gostaria que eles fizessem isso.
Então mandamos fazer essas pastas da equipe David Greene e essas canetas. Acho que não tenho um por perto. Mas eles se parecem com isso, mas eram vermelhos e pretos com nosso logotipo e nome. Krista colocava, pegava a pasta, colocava a caneta. Tínhamos um panfleto de marketing. Ainda o fazemos, chamado Blueprint, que explica aos vendedores todas as etapas necessárias para vender uma casa, bem como aos compradores, todas as etapas necessárias.
Ela colocou a análise comparativa de mercado. Ela colocou uma cópia do contrato de listagem. Temos uma tomada pop que fica na parte traseira de um telefone. Uma daquelas coisas com as quais você poderia segurar era a marca. Tínhamos todas essas guloseimas que traríamos e tudo isso iria para uma pasta.
Aí eu teria um iPad que levaria comigo, é nele que eu faria a apresentação. OK. Eu sei que esta é uma resposta um pouco longa. Mas estou mostrando a vocês um nível de detalhe que entra no sistema.
Então todos os passos que foram necessários para eu conseguir vender… para assinar o anúncio estavam neste documento até o ponto em que há até um lembrete para Krista colocar o endereço na agenda do meu telefone através do computador que estava vinculado a ele para que eu conseguisse uma consulta de listagem às 3h.
Você tinha que ir para este endereço, e 30 minutos antes haveria um lembrete que diria: “Coloque a coisa no seu carro”, porque como vocês notaram, esqueci de acender o sinal verde. Eu esquecia de pegar a pasta em, chegar ao agendamento da listagem. Foi ruim.
Então Krista soube que precisava estar de plantão quando eu estivesse em uma consulta de listagem. Se eu estivesse lá e você dissesse: “Bem, David, quero dizer, sei que você tem uma equipe, mas realmente quero trabalhar com você. Como posso saber se vou receber um bom serviço?” Eu diria: “Vamos tentar isso. Vamos ligar para Krista agora mesmo e ver o que acontece.”
Eu ligava e ela dizia “Oi”. Eu fico tipo, “Ei, Krista, você pode me fazer um favor? Esta casa na MLS ou na Zillow e você pode me dizer por que a casa está sendo vendida? Ela dirá: “Sem problemas”. Ela dizia: “Ah, há outras três casas que estão todas pendentes para venda e nenhuma outra casa ativa”. Eu fico tipo, “Aí está”.
Agora podemos ver exatamente. Quer que eu ligue para um dos agentes e faça uma pergunta? Eles ficam tipo, “Uau. Você tem esse despachante que está pronto para entrar em ação.” Depois disso, eu tinha uma lista de coisas que faríamos depois que a apresentação da listagem fosse assinada, mas antes de entrarmos na ativa.
Isso seria agendar a foto, colocar o cofre na porta, colocar a placa no quintal, mandar faxineiros limparem a casa, verificar novamente para ter certeza de que as casas não estavam à venda. Havia concorrência que não conhecíamos. Eles verificariam isso todos os dias. Eu teria funcionários que receberiam tarefas para fazer isso.
Você vê como estamos entrando nisso, garantindo que as informações da casa sejam carregadas no MLS, mesmo que não tenhamos entrado no ar. Queríamos que ele estivesse pronto para que, por algum motivo, quiséssemos ir ao ar mais cedo, pudéssemos apenas clicar em um botão.
Demoramos no último minuto duas horas e meia para preparar as informações e o cliente perguntou: “Por que a casa está listada? Eu quero isso ao vivo. Então tínhamos coisas que estavam listadas, mas antes de entrar no contrato, estavam nessa lista. Esse seria o próximo passo, entrar em contato com o cliente toda semana, entrar em contato com todos os agentes para obter feedback sobre o que eles disseram.
Krista ligava para cada agente comprador que mostrava uma de minhas listagens e pedia feedback sobre o que eles achavam e o que seus clientes pensavam. Obteríamos essas informações para compartilhar com nossos clientes que nos permitissem vender suas casas.
Então, uma vez assinado o contrato, uma coisa totalmente nova, a empresa titular precisa do contrato. O credor precisa do contrato. Precisamos iniciar um cronograma para garantir que os credores do comprador façam seu trabalho. O que aconteceria é que as propriedades perderiam o contrato porque o comprador não conseguiria garantir o empréstimo. Pratiquei propriedade extrema.
Em vez de dizer: “Oh, bem, nada que possamos fazer”. Eu diria: “Quer saber? Deveríamos ter ligado para o credor para ter certeza de que tudo estava bem.” Em vez de confiar no agente do comprador que mente. Tornou-se parte disso Krista ligar uma vez por semana e verificar com os credores dos compradores que estão comprando nossas listagens.
Este não é meu trabalho. Este é o trabalho do outro agente. Mas eu faria o trabalho deles porque precisava que o negócio fosse fechado. Se eles dissessem: “Sim. A pessoa não está me dando suas declarações. A pessoa não está me respondendo. Eles não vão me deixar tirar o crédito deles.” Eu sabia que algo estava acontecendo.
Quando o agente disse: “Ah, sim. Está tudo bem. Está indo bem. Mas sei que eles não estão enviando as informações necessárias aos seus credores. Talvez estejam olhando para outras casas. Talvez eles estejam pensando em desistir. Eu iria até nossos clientes e diria: “Acho que precisamos desligar esse comprador, colocá-lo de volta no mercado e conseguir outro”.
Bem, e se os perdermos? Já os perdemos. Eles simplesmente não disseram isso. Isto é o que nenhum outro agente está fazendo porque não possui esses sistemas. Então, depois que a casa foi vendida, houve uma coisa totalmente diferente. Certificando-se de que o material foi retirado do nome do nosso cliente e colocado no nome do comprador.
Certificando-se de que todos os móveis foram retirados da casa. Certificando-nos de que marcamos no MLS que agora está vendido em vez de pendente. Certificar-se de que toda a papelada necessária para chegar ao corretor foi para o corretor certo. Garantindo que demos um presente ao cliente. Garantindo que colocaremos um depoimento nas redes sociais.
Todas essas coisas você não pode confiar no seu cérebro para lhe contar. Você tem que fazer tudo isso. É a mesma coisa quando compro um imóvel para alugar. É da mesma forma quando eu contrato o trabalho de uma pessoa nas equipes. Você tem que sistematizar tudo. Agora, tudo o que acabei de dizer, ok, não é suficiente. Essa é apenas a lista de verificação.
O que pegamos então foi pegar a lista de verificação e movê-la para nosso CRM chamado Brevity, e criamos o plano automático. O que aconteceria é que aquele pedaço da lista, prepare essas coisas para David antes que ele vá para a apresentação da listagem, fosse colocado no CRM e salvo como um plano automático.
Krista marcaria uma caixa que diria como apresentação de pré-listagem da 123 Main Street ou algo assim, e preencheria automaticamente uma série de lembretes para dizer a ela que isso precisa ser feito, isso precisa ser feito, e então poderíamos atribuí-lo a outro funcionário.
Se tivéssemos um coordenador de listagem, Krista colocaria as informações no Brevity, marcaria a caixa. O coordenador da listagem receberia um lembrete das 12 coisas que precisavam ser feitas para me preparar para começar. OK. Então, depois que o material fosse assinado, voltávamos e ela marcava a próxima caixa que dizia, listando pré-ativos, ou como chamássemos.
Então, todos aqueles lembretes que estavam no Google Doc vão automaticamente para a pessoa certa da equipe, e agora ela sabe com tudo o que precisa para realizar todas essas etapas. Krista ou eu poderíamos olhar e ver: eles estão fazendo seu trabalho? Eles estão verificando as coisas? Ele está indo para onde precisa ir? Foi bonito.
Isso consumiu toda a memória, e foi assim que chegamos ao ponto em que poderíamos vender 50 casas com um punhado de funcionários administrativos por vez. Eu tinha 53 casas em garantia no pico comigo e três outros administradores, bem como apenas os agentes, e estava funcionando perfeitamente. OK.
É assim que os sistemas precisam funcionar. Agora, obviamente, nada disso acontece imediatamente. Ainda refinamos esses sistemas porque ocasionalmente algo dá errado que nunca previmos e acrescentamos algo ao sistema para dizer: “Tudo bem. Agora temos que adicionar isso aqui ou precisamos retirar alguma coisa.” Isso não acontece mais.
Foi assim que me envolvi em uma área da minha vida, apenas uma corretora de imóveis. Coloquei muitas coisas nos livros que escrevi para BiggerPockets Sold Skill and Scale, que vocês podem comprar na livraria BiggerPockets se forem agentes.
Se vocês são investidores, isso é coisa que eu ensino para outras pessoas com as planilhas que tenho, como ofertas escritas, ofertas aceitas, fechadas, fechadas em reabilitação, fechadas precisando de móveis, como todas as diferentes etapas da compra de imóveis então que Krista e eu e qualquer administrador que tivermos possamos acompanhar isso.
É por isso que digo a vocês que imobiliário é trabalho. Não é como, “Oh, comprei uma casa e pronto”. Você ainda precisa fazer muitas coisas e esses sistemas são tão poderosos. Obrigado, John, por me permitir uma explicação de 15 minutos sobre como os sistemas nascem e evoluíram.
Eu poderia fazer um podcast inteiro sobre isso, talvez uma série inteira de podcasts porque eles são muito importantes. Enquanto você ouve, só quero lembrá-lo: não espere acertar na primeira tentativa. Os sistemas evoluíram, assim como disse John, eles são desenvolvidos. Eles não são apenas algo que explode, você estala os dedos e diz: “Ei. Posso ter sua planilha de todos os seus sistemas?” e acho que você vai terminar. Não é desse jeito.
Tudo bem, pessoal. Esse foi o nosso show de hoje. Muito obrigado por se juntar a nós no episódio de hoje de Seeing Greene. Adoro fazer isso e adoro ainda mais que vocês estejam enviando suas perguntas em vídeo, bem como suas perguntas por escrito, para eu responder.
Lembre-se de reservar um minuto para deixar um comentário no canal do YouTube, bem como curtir, compartilhar e se inscrever e me dizer o que você achou do programa de hoje. Você poderia me seguir mais em DavidGreene24. Estou nas redes sociais em todos os lugares, assim como no YouTube.
Se você deseja se encontrar pessoalmente e tem vergonha de enviar um vídeo, acesse davidgreene24.com/retreats, onde você pode conferir maneiras de se encontrar comigo. Podemos falar sobre imóveis. Posso ajudá-lo em sua jornada. Podemos nos conhecer e formar aquela comunidade tão necessária para que as pessoas se sintam solitárias.
Muito obrigado pessoal. BiggerPockets tem muito conteúdo por aí. Confira outro de nossos vídeos se tiver algum tempo. Se não, vejo você na próxima semana.
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Neste episódio cobrimos:
- Onde comprar seu próximo imóvel para alugar e como criar fluxo de caixa
- Configurando suas LLCs de imóveis para alugar e quantos você realmente precisará
- A construir, alugar, refinanciar e repetir BRRRR estratégia que poderia produzir capital massivo
- Por que maior é melhor e a razão pela qual você SEMPRE deve comprar aluguéis com mais quartos
- Como agregar valor ao seu mentor (mesmo que você não tenha experiência imobiliária)
- Seguro de senhorio e quando uma apólice comercial supera a cobertura individual
- Sistemas construtivos para o seu negócio imobiliário e uma maneira prática de começar a sistematizar HOJE
- E So Muito mais!
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