Nova Pesquisa de Aluguéis Unifamiliares

Dave:
Olá, pessoal. Bem-vindo ao No Mercado. Sou seu anfitrião, Dave Meyer, acompanhado hoje por meu co-apresentador, James Dainard. James, acho que comprei um presente de Natal antecipado para você. E se eu lhe dissesse que poderíamos explorar os insights de 270,000 aluguéis para uma única família hoje?

James:
Bem, isso é muito para desempacotar. Contanto que você faça todas as análises e entregue para mim.

Dave:
Você não precisa fazer isso. Temos um convidado que vai fazer isso. Na verdade, temos Rick Palacios Jr., diretor de pesquisa e diretor administrativo da John Burns Research and Consulting. Se você não conhece esta empresa, ela é um dos melhores fornecedores de dados de todo o setor. Tivemos o fundador deles, John Burns, no programa algumas vezes, e Rick está se juntando a nós hoje porque eles fazem uma pesquisa. Eles vêm fazendo isso há anos, conseguindo 270,000 aluguéis individuais para uma única família. Nunca ouvi falar de um índice de sentimento de pesquisa tão grande. Então, acho que teremos alguns insights realmente incríveis de Rick hoje. Alguma coisa que você esteja ansioso ou algo sobre o mercado de aluguel unifamiliar que você realmente queira saber?

James:
Estou ansioso para falar um pouco sobre o que os caras dos fundos de hedge estão fazendo, para onde podem ir as oportunidades e se achamos que mais estoques entrarão no mercado. Porque como sabemos, o estoque está apertado, mas as pessoas estão sedentas por investimentos agora, então espero mais afrouxamento para que possamos fechar mais negócios em 2024.

Dave:
Estou com sede.

James:
2023 foi um ano de sede.

Dave:
Será um ano de muita sede. Temos que beber no próximo ano.

James:
Sim, vamos abrir a torneira, por favor, e fazer o fluxo do negócio acontecer.

Dave:
Antes de trazermos Rick aqui, só quero dizer que Rick é uma informação realmente aprofundada. Ele vai falar sobre todos os tipos de assuntos, muito fáceis de entender, mas há duas coisas que ele vai falar. Um deles é NOI. Se você não conhece essa sigla, ela significa receita operacional líquida. Você pode então pensar nisso como lucro, mas basicamente retira toda a sua receita de uma propriedade e então subtrai suas despesas operacionais. Não inclui seus custos de financiamento ou seu CapEx, então é exatamente isso. Se você não estiver familiarizado, pode pensar nisso como uma medida de lucro de uma propriedade.
E depois falamos também do efeito lock-in. Falamos sobre isso o tempo todo no programa, mas se você é novo no programa, o que isso significa é basicamente o fenômeno dos últimos anos: o aumento das taxas de juros não apenas tirou a demanda do mercado, mas também retirou a oferta do mercado porque muitas pessoas que possuem casas com taxas de juros muito baixas não querem vendê-las porque realmente amam a baixa taxa de hipoteca e não estão conseguindo outra boa. E esse é o efeito lock-in. Tudo fará sentido quando conversarmos sobre isso com Rick.
Tudo bem, vamos fazer uma pausa rápida e depois voltaremos com Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, bem-vindo ao No Mercado. Obrigado por se juntar a nós.

Rick:
Sim. Obrigado por me receber, Dave.

Dave:
Bem, Rick, John Burns da John Burns Research and Consulting se juntou a nós, mas diga-nos o que você faz pela empresa.

Rick:
Sou tecnicamente nosso Diretor de Pesquisa e isso significa que estou envolvido em tudo o que fazemos. E eu sei que você teve John algumas vezes, mas um rápido histórico da empresa. Estamos no mercado há 20 anos. Tenho coberto habitação durante toda a minha carreira há cerca de 17, 18 anos ou mais. A maior parte disso com John. E então tocamos nas construtoras de casas, no espaço de aluguel, no qual sei que vamos entrar, na construção de produtos, você escolhe. Portanto, se for importante para a habitação, geralmente estamos fazendo algo para nossos clientes.

Dave:
Definitivamente posso atestar isso. Vocês produzem dados incríveis, e todos os outros analistas e pessoas que eu realmente respeito estão sempre citando seus dados também. Portanto, agradecemos todos os insights que você fornece.

Rick:
E você usou dados, muitos dados excelentes, mas também usou a palavra insights. Acho que é isso que tentamos fazer. É uma mistura dessas duas coisas.

Dave:
Sim, é super interessante. E acho que apenas alguns de nós realmente gostamos de olhar dados brutos. Acho que a maioria das pessoas realmente quer apenas chegar ao “E daí?” de tudo isso, e vocês fazem um ótimo trabalho com isso.

Rick:
Sim.

Dave:
Hoje, vamos nos aprofundar em um novo relatório que você produziu sobre aluguéis unifamiliares. Você pode nos contar um pouco sobre este relatório? Qual é o escopo? Qual é a metodologia?

Rick:
Temos feito uma pesquisa com operadoras institucionais de aluguel unifamiliar desde 2019, e é um tamanho de amostra muito bom. É uma parceria com o National Rental Home Council, mas o tamanho da amostra é de cerca de, acredito, 270,000 propriedades sob gestão, e um tamanho de amostra muito bom. E é uma mistura de entidades públicas, os REITs que todos conhecemos, mas também de muitos grupos privados. E se você é um nerd de dados, você percebe que são os grupos privados que realmente impulsionam esse mercado, mesmo que a imprensa queira que você acredite que não é esse o caso.
Então, sim, tamanho de amostra fantástico. E estamos perguntando todas as coisas, eu acho, que importam em que pensamos no espaço, a ocupação dos aluguéis daqui a seis meses. E então acho que o que adoro também é que adoro quando começo a receber muitas perguntas de clientes em minha caixa de entrada e então posso direcionar egoisticamente uma pergunta única que podemos fazer mensalmente ou trimestralmente para obter uma leitura das coisas . E é isso que adoro fazer. E então, quando for temático e oportuno, tentaremos fazer uma pergunta. E acho que podemos abordar algumas das coisas que perguntamos neste trimestre mais recente. Mas, que eu saiba, é uma das pesquisas mais antigas no espaço. Então nós gostamos.

Dave:
Isso é ótimo, 270,000 propriedades. E eu só quero esclarecer, Rick. Portanto, muitas das pessoas que ouvem este podcast são provavelmente pequenos investidores que possuem algumas propriedades. Essas pessoas também estão representadas na pesquisa ou são, em sua maioria, empresas de grande porte?

Rick:
Geralmente são empresas de maior escala e gerenciadas profissionalmente.

Dave:
Ótimo.

Rick:
Provavelmente deveríamos tentar capturar mais empresas menores porque, como mencionei anteriormente, elas representam essencialmente 97% de todo o mercado.

Dave:
Você disse 97%?

Rick:
Sim. A estatística sobre quem possui aluguéis para uma única família em todo o país, as instituições que são algumas pessoas dizem mais de 100, mais de 1,000, é cerca de 3% de propriedade. E então são as pessoas normais em todo o país que acumularam carteiras ou se tornaram proprietários acidentais depois de sua primeira casa, que são os outros 97%, sim. Então eles são o mercado.

James:
Isso é louco. Todo mundo sempre pensa que os fundos de hedge estão comprando todos os aluguéis, mas ainda há muito espaço nisso.

Rick:
Sim.

James:
Rick, você acha que há uma grande diferença entre os relatórios desses grandes fundos de hedge e os REITs que possuem essas moradias unifamiliares? Eles têm muitas reportagens boas. Eles têm muito mais funcionários por trás deles. Você acha que há uma grande variação entre a operadora familiar e os grandes fundos de hedge ou institucionais no que diz respeito ao que acontece com as taxas de vacância, aluguel? Alguns dos fundos de hedge são muito mais disciplinados no aumento dos aluguéis e você acha que há uma grande variação entre os dois?

Rick:
Eu acho que um dos, de uma forma mais simplista que pensamos sobre isso, é o proprietário comum, locador, gerente ou como você quiser chamar, eles provavelmente não vão aumentar os aluguéis exponencialmente . E a razão é porque para eles, se for uma propriedade que possuem, o fluxo de caixa é crítico. E então você perde um mês ou dois meses, Deus me livre mais quando você tem que revirar aquela propriedade porque talvez você aumente demais os aluguéis, então isso se torna um grande problema para eles.
E eu acho que é provavelmente uma das razões pelas quais também, e novamente, você viu a pesquisa que fazemos, mas, meu Deus, fazemos uma tonelada de outros relatórios sobre este espaço. E uma das coisas que gosto de observar ao conversar com as pessoas, especialmente com pessoas que são relativamente novas no espaço, é que elas perguntam: “Bem, como é o desempenho deste setor ao longo do tempo?” E trago de volta ao comentário sobre aluguel. Você pode voltar e olhar, e temos nosso próprio índice que rastreia os aluguéis em 99 mercados em todo o país, especificamente para aluguel para uma única família, e historicamente o crescimento dos aluguéis nacionais acompanha muito de perto o que a inflação mais ampla está fazendo. E também acompanha de perto o que está acontecendo com o crescimento da renda familiar. Portanto, é uma classe de ativos historicamente simples e um tanto enfadonha quando vista dessa perspectiva.

Dave:
E então o que aconteceu este ano, Rick? Os aluguéis do público pesquisado acompanharam a inflação?

Rick:
Eu diria que se tivesse que rotular este ano para o setor de aluguel unifamiliar, seria um ano de normalização. E a tese que tínhamos em 2023 era que não esperamos que esta indústria, o aluguer unifamiliar, entre em colapso, congele de forma alguma. E estou falando sobre os fundamentos, não sobre os mercados de capitais, e podemos abordar isso mais tarde, se você quiser. Foi mais como: “Ei, as coisas vão esfriar, mas vão normalizar. Não vamos cair de um penhasco.”
E o que quero dizer com isso é tudo o que vivemos desde o início da COVID, na primavera de 2020, até 2022, temos de deitar isso fora e pensar nisso como um evento único na vida, em que a migração estava sob efeito de esteróides. Você teve dissociação doméstica. E o que isso basicamente significa é que você pode ter duas, três pessoas morando juntas, o COVID chega e eles dizem: “Bem, vou para o subúrbio. Preciso ter meu próprio lugar trabalhando em casa.” E isso foi como esteróides para todo o mercado de aluguel, tanto para aluguel multifamiliar quanto para unifamiliar.
Então você teve isso, você teve migração, e essas coisas agora desapareceram. E então o que estamos vendo agora, e isso também está em nossa pesquisa, tendências de crescimento de aluguéis, tendências de ocupação, tudo está realmente voltando ao que vimos em nossa pesquisa por volta de 2019. E além do trabalho de pesquisa que fazemos, eu mencionamos que temos pontos de dados proprietários para 99 mercados em todo o país. Nós rastreamos isso. E esse é realmente o tema: as coisas estão apenas se normalizando, voltando ao que era essa classe de ativos do ponto de vista dos fundamentos antes de 2020.
E assim é, você olha o que aconteceu no espaço multifamiliar este ano, não é ótimo. Tem excesso de oferta. Você pode argumentar que parte disso também está atingindo o aluguel construído para uma única família, mas a classe de ativos de aluguel para uma única família teve um desempenho bastante saudável. E acho que essa é realmente parte da principal razão pela qual as pessoas gostam dessa classe de ativos: não há volatilidade massiva, especialmente nos aluguéis. Os preços das casas têm sido diferentes desta vez. E então você pode planejar isso. Não vai enlouquecer para cima ou para baixo. É bastante à prova de recessão pelas métricas que analisamos, e isso está acontecendo a partir de agora.

Dave:
Acho que é muito importante que as pessoas saibam que, historicamente, os aluguéis crescem em torno da inflação ou um pouco acima da inflação, como Rick disse. E o que vimos nos últimos anos, talvez se você investisse em imóveis desde a pandemia, foi um crescimento anormalmente alto. E James, estou curioso para saber a sua opinião, mas acho que vendo um crescimento de 3 a 5%, embora seja menor do que ao longo do ano, pessoalmente gosto de ver isso. Gosto de um retorno à normalidade.

James:
Fiquei muito feliz com um crescimento de 5% este ano. Eu esperava que fosse um pouco mais plano apenas com base no taco de hóquei que vimos durante a pandemia. E historicamente, como você disse, acompanhamos um pouco acima da inflação. Quando analisamos um pró-forma de longo prazo para uma propriedade multifamiliar ou aluguel para uma única família, prevemos um crescimento de aluguel de 3 a 4% a cada ano. E eu sinto que por causa da pandemia foi tão louco, é como se tivéssemos saído da rodovia. E pegamos a rampa de curva e ainda estamos indo para onde deveríamos ir, mas parece que é muito mais lento porque não é a mesma coisa. Mas um crescimento de 5%, se atingirmos um crescimento de 5% todos os anos, ficaremos muito felizes com esse retorno. E então eu acho que é importante que as pessoas lembrem que, como Rick disse, isso não era normal. Você tem que jogar fora esses anos porque o crescimento constante é realmente o que você obtém com o mercado imobiliário, e não com esses tacos de hóquei como vimos.

Rick:
A maioria das pessoas que investem neste espaço há muito tempo concordam totalmente com isso. É a mosca noturna que chegou tarde e disse: “Ah, posso garantir um aumento de 10% no aluguel pelos próximos cinco anos”. Esses são os indivíduos e entidades que estão enfrentando problemas e, obviamente, agora entram no burburinho, vendo o que está acontecendo nos mercados de capitais também.

Dave:
Isso explica e nos dá algumas dicas sobre o que aconteceu no lado da renda da equação. Você pode nos contar um pouco mais sobre o lado das despesas?

Rick:
Fico feliz que você tenha mencionado isso porque esse tem sido um dos bolsões mais voláteis do… E você apenas pensa na matemática do seu NOI. Isso afetou as coisas. E acho que você está ouvindo isso de grupos menores, bem como de grandes instituições, e há alguns componentes nisso.
Acho que uma delas é pensarmos que os valores e a valorização dos ativos são fantásticos. E é normalmente, mas quando você obtém 10, 20% a mais na valorização do preço, isso eventualmente se transforma em seus impostos sobre a propriedade em muitos estados. Você é atingido a menos que esteja na Califórnia, onde eles têm a Proposta 13. Mas acho que isso pegou muitos grupos de surpresa e foi como se naquele momento: “Oh, isso é fantástico. Os valores estão colhendo”, e então você recebe a conta do imposto sobre a propriedade e pensa: “Que merda, não modelamos isso”. Então eu acho que esse é um componente disso.
E também acho que o outro componente que está do lado das despesas são os custos de seguro. Isso está surgindo continuamente. Acabamos de realizar nossa grande conferência de clientes em Nova York e este foi um tema para construtoras e locadoras, no lado do aluguel, e vou me concentrar naquela família unifamiliar e na construção para alugar também, eles Estamos sendo atingidos por custos de seguro em avisos de renovação que estão subindo 10, 20, 30 ou mais por cento. E o que isso faz é ter um impacto imediato para você no lado das despesas. E também se você tiver que modelar isso daqui para frente, você não será capaz de adquirir porque a matemática muda imediatamente para seus alvos de aquisição e sua caixa de compra.
E então acho que isso se tornou um grande problema para muitos grupos. E você fala sobre a Flórida, você fala sobre o Texas, a Califórnia. Há muitos grupos que simplesmente não escrevem mais políticas e não parece que isso irá desaparecer tão cedo. Então isso tem sido um grande problema. Portanto, o lado das despesas da equação não parece tão ideal para muitos grupos ultimamente.

James:
Para nós, fazemos muitas distribuições de apartamentos. Temos vários imóveis para alugar diferentes. Nossa fatura de seguro é um custo real nessas propriedades. E não só isso. Quando você agrega valor, seus planos de construção quase dobraram o custo. Então, aquele financiamento de curto prazo, quando você está conseguindo através da estabilização e trazendo-o para um novo código, se você está comprando um prédio antigo agora, os custos estão nas alturas. E falar da Califórnia é um pesadelo completo. Acabei de comprar minha primeira propriedade na Califórnia. Levei mais de três semanas para encontrar uma apólice de seguro para uma casa unifamiliar. E os custos eram absurdos. Algumas de minhas cotações chegavam a US$ 50,000 anuais para uma casa unifamiliar.

Rick:
Onde fica esta casa? É num penhasco onde a água está subindo?

Dave:
É uma bela casa.

James:
Está em um penhasco. Foi um absurdo e conseguimos, mas demorou uma eternidade. E estou acostumado a… Seguro nunca foi um problema. Levamos 24 horas para sermos subscritos e uma apólice em ação. E o fato de que levou de duas a três semanas para colocar o seguro em ação e depois o custo dele é astronômico. E pelo que nossos provedores de seguros e corretores estão nos dizendo, isso não está melhorando.

Rick:
Não.

James:
Isso vai piorar. E está fazendo uma enorme diferença em nossos custos operacionais gerais e no resultado final. Além do custo do seguro, o custo da mão de obra tem nos afetado muito. O custo para contratar seus administradores de propriedade e para administrar sua carteira de negócios corretamente aumentou pelo menos 25% sobre os salários do que temos que pagar para conseguir alguém bom que permaneça. Isso não vai ter alta rotatividade. No limite inferior, sua rotatividade é tão alta que você pode muito bem pagar salários mais altos.

Rick:
Nem vale a pena.

James:
Sim.

Dave:
Ah, é brutal.

Rick:
Qual é a comparação de tempo que você está usando nesse aumento de 25%? Isso foi nos últimos dois anos, três anos? Porque isso é muito.

James:
Normalmente, com nossos administradores de propriedades no noroeste do Pacífico, se formos empregados assalariados, o salário médio era de 55 a 60 mil. Se contratarmos esses 55, o que não acho que seja um salário ruim para essa posição, mas se contratarmos aquele tipo de preço médio de 55,000 mil ali mesmo, a rotatividade é a cada quatro ou seis meses, eles desaparecem. E então o que descobrimos é que tivemos que ir de 55 para 60, de 65 para até 70 para os realmente bons que podem manter as coisas funcionando porque reduzem suas taxas de vacância. Vale a pena manter seus bons funcionários, mas é um grande salto quando se fala de 55 para 65. É um grande, grande aumento. E foi nos últimos 12 a 18 meses que vimos esse grande aumento, mas ainda permanece bastante forte no noroeste do Pacífico.

Rick:
E essa é uma grande parte da razão pela qual temos conversas e, em seguida, os dados que realmente rastreamos sobre isso em todo o país. No lado da aquisição, as coisas desaceleraram enormemente porque você tem todos esses insumos em andamento, sobre os quais falamos agora, o lado das despesas não parece fantástico. Você tem o crescimento dos aluguéis se normalizando, esfriando. E então o custo de capital simplesmente explodiu. E imediatamente isso força as pessoas a baixarem o lápis ou pelo menos dizerem: “Ei, precisamos afiar um pouco nossos lápis aqui e descobrir isso”. E, por enquanto, o lado da aquisição simplesmente se desligou em grande parte do que vimos.

Dave:
Rick, você acabou de mencionar o custo de capital como um grande impedimento à aquisição. E quanto à disponibilidade de capital? Você ouve muito falar apenas no mercado comercial que é difícil conseguir um empréstimo. O crédito está apertado. A mesma coisa acontece em uma única família?

Rick:
Acho que sim, especialmente se sua lente estiver hoje em comparação com quando o SOFR estava em zero.

Dave:
Rick, você pode explicar o que é SOFR?

Rick:
É uma taxa de financiamento overnight segura e substituiu a LIBOR. E para as pessoas neste espaço, esse é o referencial que irão considerar quando pensarem em negócios de financiamento. E então, quando estávamos em um mundo de política de taxa de juros zero, o SOFR esteve próximo de zero, acredito, por dois anos, de março de 2020 a cerca de 2022. E então, obviamente, o Fed entra e faz o seu trabalho. E hoje, está pairando, acho que em torno de 5 e mudou da última vez que verifiquei, e não apareceu como o resto da curva de rendimentos. Então você olha para as taxas de dois anos, as taxas de cinco anos, as taxas de 10 anos, todas elas entraram, mas o SOFR ainda não foi movido. Está bem ali.
Então eu acho que essa é uma grande parte do motivo. Você pode comprar um tesouro de 10 anos por 4,015 e o SOFR agora está em 5 ou mais, então é como se isso tornasse muito difícil fazer negócios neste espaço no momento. E então acho que todos esperam que… Descobriremos hoje. Estamos gravando isso no dia 13 de dezembro e o Fed está prestes a dizer o que vai fazer, pelo menos orientar o que vai fazer no próximo ano. E acho que todos neste espaço estão realmente esperando que sim, tenhamos uma aterrissagem suave e que haja alguns cortes no próximo ano, porque isso deve se refletir no que o financiamento do SOFR fará.
E, mais uma vez, tendo uma visão de longo prazo deste sector, penso que uma das razões pelas quais as pessoas se apaixonaram por este espaço quando as taxas estavam em zero foi, e isso foi durante algum tempo, que era muito difícil obter rendimento em qualquer lugar. Quero dizer, em qualquer lugar. E então as pessoas olharam para essa classe de ativos e disseram: “Ah, sim, posso pedir emprestado. Eu o levanto. Eu recebo um aumento no aluguel. Recebo valorização do preço da casa. E esse é um rendimento bastante decente num mundo onde o rendimento quase não existe. E agora, é quase como um 180 onde hoje o rendimento está em toda parte e é... Ah, a propósito, é livre de risco. Então é aí que fica um pouco mais difícil fazer negócios neste espaço. E o capital também está agora a olhar para outros lugares.

James:
Notamos que nos últimos 12, eu diria 12 a 18 meses, estes grandes fundos de hedge realmente desaceleraram na compra dessas casas unifamiliares. E agora, com as taxas de juros, é difícil cobrir os negócios. Mas há um pouco mais de oportunidades por aí. No momento, eu conheço os investidores familiares, eles estão recebendo taxas de juros muito altas. Quando você pretende comprar um imóvel para alugar, sua taxa está sendo cotada na melhor das hipóteses, 7.5 a 8% no momento. E pode dificultar a cobertura, mas o que descobrimos é que algumas destas grandes instituições se retiraram, e não só isso, o investidor sazonal também se retirou do mercado, aqueles que estavam, como você estava dizendo , estão projetando o crescimento de 10% nos aluguéis que só ocorreu naquele mercado aquecido. Eles se retiraram.
Então, vimos algumas oportunidades, mas o que você acha que vai acontecer com aquele pequeno investidor familiar? Você acha que vai aumentar o apetite deles para comprar imóveis para alugar? Porque ainda parece que o tom é: “Oh, as taxas estão muito altas. Você não pode fazer um lápis.” Vimos oportunidades e compramos imóveis, mas muitas vezes isso traz muito cabelo. Você tem que agregar muito valor para chegar lá e criar a posição patrimonial, para obter uma base baixa o suficiente. Você acha que os pequenos investidores vão continuar comprando ao longo de 2024 ou você acha que vai ser um pouco mais plano como foi em 2023?

Rick:
Se o que falamos anteriormente e conseguirmos um pouso suave, as taxas começarem a chegar no próximo ano, acho que isso será favorável para a entrada de mais grupos e, esperançosamente, para algumas famílias menores. O que vimos nos dados que rastreamos é que as instituições, provavelmente durante o último ano ou mais, na verdade, desde que os Feds começaram a aumentar as taxas e permaneceram no que são hoje, retiraram-se massivamente. Eles quase desapareceram em sua maior parte. Mas os grupos menores aos quais você está se referindo, as famílias menores, ainda estão lá. E acho que o que vemos em nossos dados, mercado por mercado, é que eles são compradores ao longo dos ciclos, então estão sempre lá, sempre jogando. Acho que o que você disse tem alguns fios de cabelo e agrega valor, o que é um eufemismo para ser estressante, não é um negócio fácil.

Dave:
Não para Tiago. Ele acha isso muito reconfortante.

Rick:
Provavelmente é aí que você está encontrando oportunidades agora. Vemos o que os REITs estão relatando e falando, e uma das minhas estatísticas favoritas deste último trimestre que a American Homes for Rent mencionou, AMH, acho que é como eles são oficialmente chamados agora, acho que a estatística que eles disseram foi esse. Porque eles estão sempre tendo acordos para implementar seus modelos de subscrição, então acho que foram cerca de 22,000 casas que eles executaram em seu modelo de subscrição e compraram apenas oito.

Dave:
Uau.

Rick:
Portanto, apenas oito desses 22,000 mil têm o que precisavam para adquirir essas casas. Portanto, existe um microcosmo para o que estamos vendo nos dados de todo o país agora para os grupos maiores.

Dave:
Uau, isso não é encorajador. Não quero calcular números de 22,000 mil negócios para conseguir oito.

Rick:
Seu modelo provavelmente não é tão sofisticado quanto o deles.

Dave:
Definitivamente não. Rick, adoraria saber sua opinião sobre o que pode mudar no espaço de aluguel para uma única família em 2024. Em linhas gerais, o que você espera para o próximo ano?

Rick:
A nossa tese geral é que não teremos uma recessão. E se isso se mantiver, será bom para o setor. Então você pensa no crescimento dos aluguéis, e isso remete aos nossos comentários anteriores. Não faça um crescimento pro forma de aluguel de dois dígitos porque isso, novamente, jogaria tudo fora. Provavelmente isso acontece uma vez na vida.

Dave:
Para sempre. Sim, para sempre.

Rick:
A forma de pensar no espaço é provavelmente taxas de ocupação de 95, 96%. Na maioria dos mercados, você está obtendo um crescimento de aluguel de 3 a 5%. E somos nós pensando nisso de uma nova perspectiva de arrendamento. E esse é um cenário bastante simples para esta classe de ativos. E então você pensa nos volumes de aquisição. E é aqui que eu acho que se você fizer isso... Na verdade, enquanto estou falando sobre isso, estou feliz por estarmos terminando isso. Porque uma das outras coisas que acho que funcionou bem para o setor de aluguel unifamiliar é que não houve muitos anúncios no mercado para aluguel neste ciclo. E grande parte disso é o que acontece no SFR, aluguel unifamiliar, no lado da listagem geralmente é um fluxo do que está acontecendo no lado da venda unifamiliar, ou seja, quando as listagens aparecem à venda, a parte do leão das aquisições para grupos de locação, elas passam pela MLS.
E então o que não vimos neste ciclo, e há uma série de razões pelas quais, aprisionamento, não vou entrar nisso, simplesmente não vimos um aumento na atividade de listagens. E então, por definição, você não viu uma transição para alguns daqueles que entraram no espaço de aluguel. O que imaginamos para 2024 é que pensamos, e você pode ver isso nos dados, que o pico de aprisionamento ocorreu em meados de 2022. Estamos começando a ver mais listagens à venda chegando ao mercado em um período muito fora de época . Acabamos de executar esta análise de um de nossos relatórios este mês. E então eu acho que você começa a pensar sobre isso e avança para 2024 e diz: “Tudo bem. Bem, isso provavelmente me diz que podemos começar a ver mais atividade em termos de anúncios de aluguel unifamiliares entrando no mercado de oportunidades de aquisição”, porque essa oferta realmente ficou bloqueada no último ano ou assim.
E isso também faz parte da nossa tese sobre tudo bem, então você provavelmente obterá mais oferta incremental. Você provavelmente deveria pensar na normalização do crescimento dos aluguéis em comparação aos anos anteriores. Então essa é uma pequena minúcia da nossa maneira de pensar no próximo ano também.

Dave:
Isso é muito interessante. E estou curioso. Você acha que o efeito lock-in continuará a diminuir, desaparecerá lentamente, ou você acha que há esse ponto mágico em que, se as taxas de hipotecas caírem até um certo ponto, começaremos a ver uma inundação de oferta?

Rick:
Sim, odeio usar a palavra inundação porque normalmente você só sofre inundação se houver grande sofrimento.

Dave:
Sim, verdade.

Rick:
Isso não está em nossa tese. Não ouvi ninguém pedindo isso, a menos que seja apenas um urso permanente. Então eu acho que o efeito de aprisionamento vai lentamente... As chaves nas algemas vão começar lentamente a desbloquear cada vez mais pessoas. E eu acho também, se você tem um mundo onde as taxas de hipotecas, então vamos pensar nas taxas de hipotecas, as taxas de hipotecas do mercado atingiram 8 por uma semana, no início de novembro. Agora, eles voltaram ao 7 e mudam. E acho que se as pessoas ficarem mais confortáveis ​​com a ideia de: “Ei, não vamos voltar a um mundo de hipotecas fixas de 3% e 30 anos tão cedo”, então terei que perder a esperança nisso. E agora estou há um ano, dois anos a mais neste cenário mais alto por mais tempo, e quer saber? A vida acontece e vou transacionar novamente. Não vou esperar por taxas de hipoteca de 3%, 4% novamente. E então acho que lenta mas seguramente isso vai começar a acontecer.
E a outra coisa, este é um curinga onde você fala sobre a capacidade de desbloquear o inventário. Uma das razões pelas quais o novo espaço residencial, as construtoras, e nós estamos muito próximos desse espaço, tiveram um desempenho fenomenal este ano é, A, não há muita oferta de revenda, então não há muito com o que competir. Mas então, B, especificamente no nível de entrada, eles têm reduzido as taxas de hipoteca para 5. Alguns construtores ainda estão anunciando abaixo de 5, o que é incrível. E eu menciono isso porque eles tiveram um desempenho fantástico usando isso. Você está começando a ver alguns grupos que poderiam fazer algo assim para o mercado de revenda.
E o que quero dizer com isso é que as corretoras estão começando a conversar sobre o tipo: “Ei, esta é uma ferramenta que podemos usar para nossos clientes?” E porque isso é realmente uma grande vantagem quando novas casas chegam com uma taxa de hipoteca de 5, 5 1/2, uma casa de revenda, você tem que pagar 7%, talvez mais 7%. E então, se parte desse estoque de revenda puder chegar a uma taxa competitiva que as construtoras estão fazendo, é aí que eu acho que você começa a ter mais estoque entrando no mercado. E há um grupo. Sinto que quase nos esquecemos dos iBuyers, mas eles ainda estão por aí. E há um grupo chamado Offerpad onde você pode acessar o site deles e dar uma olhada. E eu estava fazendo isso outro dia para Phoenix, e você pode ver que eles estão anunciando casas que adquiriram e agora estão vendendo a uma taxa de hipoteca de 5%.

Dave:
Uau.

Rick:
Então, eles estão reduzindo essa taxa para entrega, que é um comprador de varejo. É aí que eu acho que existe um potencial para o mercado de revenda colocar os braços em torno dessa ferramenta financeira que os construtores têm usado e dizer: “Ok, vamos começar a fazer isso também e provavelmente conseguiremos algumas vendas”.

Dave:
Isso é muito interessante, Rick. Eu só quero explicar a todos para garantir que todos entendam. Basicamente, ao longo dos últimos dois anos, apenas com base no modelo de negócios dos construtores, eles são incentivados a movimentar os produtos rapidamente, geralmente mais rápido do que as casas existentes. E então eles estão comprando para baixo as taxas de juros das pessoas. São coisas temporárias em que o comprador paga alguns milhares de dólares para reduzir sua taxa de juros em 1, 2 ou 3% por um, dois ou três anos.
E essa é uma das razões pelas quais estamos vendo um grande aumento enquanto discutíamos as pessoas que compram novas construções. E tornou-o mais atraente em relação às casas existentes do que era no passado. Mas parece que Rick você está dizendo que agentes e corretoras estão tentando descobrir maneiras ou oferecer ou considerar incentivos semelhantes para talvez nivelar um pouco o campo de jogo em termos de taxas de juros para que mais vendedores sejam motivados a vender e conseguir mais oferta no mercado.

Rick:
Exatamente exatamente. Sim. E a única coisa que eu diria é que às vezes são aquisições temporárias, mas a maior parte delas é em termos do que os construtores têm feito, são os três anos completos fixos.

Dave:
Sério?

Rick:
Sim. Então-

Dave:
Isso é ótimo.

Rick:
Essa é uma ferramenta enorme porque você pensa nisso e no consumidor, obviamente que há muita demanda por compra de casa. E se você puder conversar com um comprador de varejo e dizer: “Ei, as taxas de mercado estão aqui em 7 1/2 ou o que quer que fossem”, agora são 7, “mas podemos colocar você em 5. E ah, a propósito, essa é a duração total do empréstimo de 30 anos.” Essa é uma ótima ferramenta de vendas.

Dave:
Absolutamente.

Rick:
Dê uma olhada nas páginas dos construtores e quase todos eles estão inclinados a aquisições fixas de 30 anos. Alguns deles estão começando a anunciar hipotecas ajustáveis ​​novamente, e podemos entrar nisso se você quiser. Mas acho que a mentalidade do consumidor em relação às hipotecas com taxas ajustáveis ​​é tipo: “Ah, não, eu me lembro delas. Lembro-me do que eles fizeram e não quero isso.” E assim a maioria dos consumidores está inclinada para o buy-down fixo de 30 anos, e é por isso que os construtores estão se inclinando para isso.

Dave:
Rick, já que estou trazendo você aqui, posso apresentar uma teoria ou uma pergunta que tenho para você? Não está no seu relatório, mas tenho lido muito e conversado muito no programa sobre o excesso de oferta e muita construção excessiva no espaço multifamiliar, e você está começando a ver fraqueza nos aluguéis lá. As taxas de ocupação estão diminuindo um pouco. Você acha que existe um risco que se espalha para o espaço de aluguel unifamiliar?

Rick:
O perfil do inquilino é muito diferente. E é aí que penso, e temos os dados que comprovam isso, o espaço multifamiliar, o espaço de apartamento, historicamente muito volátil. Você obtém ondas de oferta, ondas de oferta massivas aumentam, desabam, sangram pelos aluguéis, os aluguéis desabam. E estamos essencialmente vendo isso agora. Mas pelo que estamos vendo, você não está realmente vendo um impacto no lado do aluguel para uma única família. E esqueci a estatística, mas nós a temos. É como encontrar uma agulha em um palheiro tentando encontrar um apartamento de três quartos, e isso é realmente uma grande parte do aluguel para uma única família, é: “Ei, estamos oferecendo algo que funciona para aquele grupo em um distrito escolar”. E é aí que, quando olhamos para isso historicamente, e acho que mesmo neste ciclo também, estamos prevendo um crescimento negativo do aluguel no espaço de apartamentos neste ano, no próximo ano, e estamos prevendo um crescimento muito bom no aluguel para uma única família neste ano. ano e no próximo ano.
Então, a única coisa que posso dizer é porque temos um índice de aluguéis unifamiliares onde rastreamos novos aluguéis em 99 mercados, há alguns mercados onde os aluguéis ficaram negativos ou muito próximos disso, e há uma conexão. Então Vegas e Phoenix são os mercados dos quais estou falando. E se você está familiarizado com o espaço dos apartamentos, Vegas e Phoenix também viram muita oferta entrar no sistema. Portanto, esses são os dois mercados neste momento onde, apenas de um ponto de vista geral, você poderia dizer: “Ah, essas duas partes do ecossistema de aluguel, tanto apartamentos quanto aluguel para uma única família nesses mercados, desaceleraram consideravelmente”. Mas no resto do país ainda não vimos essa ligação.

Dave:
Entendi. Obrigado. Isso é muito útil. Bem, Rick, esta foi uma conversa fantástica. Muito obrigado por compartilhar sua pesquisa e visão conosco. Se as pessoas quiserem obter o relatório ou saber mais sobre o seu trabalho, onde deverão fazer isso?

Rick:
Sim, você pode acessar nosso site e preencher uma consulta. Fazemos muitos trabalhos de pesquisa para nossos clientes, mas na verdade acho que algumas de nossas melhores coisas são por meio de nosso boletim informativo gratuito. E assim você pode se cadastrar lá no nosso site. E então temos muitas pessoas nas redes sociais. Se você estiver no LinkedIn, pode nos seguir lá. Se você estiver no Twitter ou no X, pode nos seguir lá. E mesmo no Threads, começando a ver mais pessoas começando a bisbilhotar no Threads, então veremos.

Dave:
Legal. Bem, muito obrigado, Rick. Agradecemos por você se juntar a nós.

Rick:
Sim, da mesma forma. Agradeço, pessoal.

James:
Obrigado, Rick.

Dave:
Então, James, alguma dessas pesquisas muda sua opinião sobre o que vai acontecer no próximo ano ou o que você vai fazer?

James:
Quer saber, vamos continuar fazendo o que fazemos. Estamos em nossos pró-formas e se atingir os números da caixa de compra, continuaremos comprando. Acho que é o que prevíamos, coisas que vamos normalizar. Estamos vendo um crescimento constante dos aluguéis, mas precisamos continuar monitorando essas despesas. Ele realmente previu que essas despesas aumentariam nos próximos anos. E enquanto for assim, continuaremos comprando.

Dave:
Sim cara. Na verdade, reafirma o que estou planejando fazer no próximo ano. Tenho investido passivamente em multifamiliares nos últimos anos, mas preciso voltar e comprar casas unifamiliares e pequenas multifamiliares. É uma classe de ativos muito estável, eu acho, para combinar com algumas das maiores oscilações que sofri no setor multifamiliar. É apenas uma boa maneira de construir um portfólio mais equilibrado, por isso me sinto bem com o que estou planejando para o próximo ano.

James:
Sim, é como se todo mundo pensasse: “Ah, quero entrar no mundo multifamiliar porque quero participar de projetos maiores”. Mas, no final das contas, uma propriedade unifamiliar terá mais impacto no curto prazo do que uma propriedade multifamiliar no longo prazo. É apenas o crescimento do capital e do fluxo de caixa, é incomparável nessa classe de ativos. Portanto, não se esqueça dos pequenos negócios. Eles ganham dinheiro.

Dave:
Eu sei, sim. Todo mundo quer obter apenas 20 unidades de uma vez. Mas a menos que você tenha uma equipe, é muito. É muito eficaz ir devagar, um de cada vez, e fazer um bom trabalho individual, em vez de tentar conseguir um grande Grand Slam.

James:
Pequenos negócios funcionam.

Dave:
Absolutamente.

James:
Não há nada de errado com eles.

Dave:
Tudo bem. Bem, obrigado, James, por se juntar a nós. E obrigado a todos por ouvirem. Nós apreciamos você. E se você gostou deste episódio, por favor, dê-nos uma crítica. Não recebemos comentários há semanas. Eu não sei o que está acontecendo. Então, se você estiver ouvindo o programa, acesse a Apple ou o Spotify e nos dê uma crítica honesta do podcast On the Market. Obrigado a todos novamente. Nos vemos na próxima vez.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kaitlin Bennett. O show é produzido por Kaitlin Bennett com edição da Exodus Media. A redação é da Calico Content e queremos agradecer a todos da BiggerPockets por tornar este programa possível.