investimentos casa própria poderia ser o molho secreto para a aposentadoria precoce. Com tantos proprietários de imóveis e investidores de aluguel em todo o país sentado em centenas de milhares em home equity, alguém pergunta, “e se você usou esse patrimônio preso para construir riqueza?” E embora a maioria dos proprietários não queira vender suas residências principais, refinanciar com taxas de hipoteca mais altas ou arriscar um HELOC caro, proprietários de imóveis para aluguel estão na posição perfeita para usar suas enormes posições de patrimônio para atualizar a investimentos maiores e melhores. nós trouxemos Chris Lopez, investidor e agente baseado em Denver, para explicar.
Chris conseguiu construir um considerável carteira imobiliária bem rápido, mas até ele admite ter começado um pouco mais tarde. Depois de trabalhar a maior parte de sua carreira como um comerciante da Internet que se tornou um comerciante do dia, Chris desistiu de tudo para entrar de cabeça no setor imobiliário como um agente e investidor amigo do investidor. E, como investidor de Denver, ele viu casas que comprou há apenas alguns anos EXPLODE em valor, e muitos outros investidores sentem o mesmo. Portanto, se você estiver em Austin, Boise, Raleigh, Phoenix ou qualquer outro mercados de boom imobiliário, pode parecer que você está sentado em uma pilha de riqueza que não pode ser tocada. Mas você estaria errado.
Neste episódio, Chris percorre como proprietários de imóveis e investidores imobiliários podem desbloquear o patrimônio “preso” em suas casas. ele passa quando comprar, vender ou refi e como usar o Calculadora de propriedades de aluguel BiggerPockets para decidir a melhor jogada. Chris sabe que nem toda propriedade vale a pena vender/melhorar, mas se você troque algumas propriedades sem brilho para fluxo de caixa, você pode alcance seus objetivos de aposentadoria ANOS mais rápido, com mais dinheiro entrando e menos estresse. Então, quer desbloquear o patrimônio da sua casa e acelerar o seu caminho para reforma antecipada? Fique por perto!
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Mindy:
Bem-vindo ao podcast BiggerPockets Money, onde entrevistamos Chris Lopez e falamos sobre o que fazer com o patrimônio que está preso em sua casa.
Chris:
Então, acho que sempre se resume a: “Ei, quais são seus objetivos?” E seja realista sobre quais são seus objetivos, porque todo imóvel é um veículo para levá-lo ao seu objetivo. Então, eu acho muito bom as pessoas reavaliarem esse novo problema que elas têm. E enquanto eles estão reavaliando o problema, o mercado também faz um balanço sobre quais são seus objetivos agora e como eles evoluíram. Porque isso nos dá a Estrela do Norte para onde ir e nos ajuda a tomar as decisões apropriadas.
Mindy:
Olá. Olá. Olá. Meu nome é Mindy Jensen, e comigo, como sempre, está meu co-apresentador, Scott Trench.
Scott:
Incrível. Que introdução maravilhosa do meu notório co-apresentador.
Mindy:
Esse é o Snoop. Scott e eu estamos aqui para tornar a independência financeira menos assustadora. Você realmente achou que era o Notorious BIG? Tudo bem. Isso foi ainda melhor. Scott e eu estamos aqui para tornar a independência financeira menos assustadora, menos só para alguém. Para apresentá-lo a cada história de dinheiro, porque realmente acreditamos que a liberdade financeira é alcançável para todos, não importa quando ou onde você está começando.
Scott:
Isso mesmo. Se você deseja se aposentar cedo e viajar pelo mundo, fazer grandes investimentos em ativos como imóveis, iniciar seu próprio negócio ou reavaliar seu portfólio imobiliário já construído, ajudaremos você a atingir suas metas financeiras e tire dinheiro do caminho para se lançar em direção aos seus sonhos.
Mindy:
Scott, estou super animado para falar com Chris Lopez hoje. Ele é um investidor e agente local de Denver, e vamos conversar com ele sobre o que fazer com todo esse patrimônio que está preso em sua casa. Mas antes disso, temos um novo segmento no BiggerPockets Money Podcast chamado Money Moment, onde compartilhamos um hack, dica ou truque sobre dinheiro para ajudá-lo em sua jornada financeira. O Momento Dinheiro de hoje é, se você tiver problemas para economizar, use a escada da poupança. É aqui que você escolhe uma recompensa, como AirPods ou um dia de spa, e multiplica o custo do item por duas a três vezes o seu valor. Depois de atingir essa meta de economia mais o custo do item, recompense-se. Pegue esse item. Depois disso, escolha um item mais caro e comece o processo novamente. Se você tiver uma dica de dinheiro para nós, compartilhe-a por e-mail
Scott:
E, como lembrete, estamos sempre procurando convidados para participar do programa para compartilhar sua história sobre dinheiro ou como convidados para nossos episódios da Finance Friday. Portanto, se você estiver interessado, inscreva-se em largepockets.com/guest ou large pockets.com/financereview.
Mindy:
Antes de trazermos Chris, vamos fazer uma pausa rápida.
E estamos de volta. Chris Lopez é um agente imobiliário e investidor de Denver. Ele pode ser visto no canal BiggerPockets no YouTube e também é o fundador da Envision Advisors. Chris, bem-vindo ao podcast BiggerPockets Money.
Chris:
Oi, Mindy. Estou animado por estar aqui e pronto para conversar sobre algum dinheiro e algumas compras.
Mindy:
Bem, vamos falar de imóveis hoje. Chris, conte-nos um pouco sobre você e em que especificamente você se especializou.
Chris:
Então, como muita gente, ser corretor de imóveis e investidor imobiliário não foi minha primeira carreira. Fiz 40 anos recentemente e há cerca de oito anos estava pronto para o meu segundo ato na vida. Que estava saindo dos meus primeiros negócios, que eram muito marketing na Internet e muito day trading no mercado de ações e no mercado de moedas estrangeiras. Então, a resposta curta é: aprendi muito sobre marketing na Internet, tive muito sucesso lá. E eu me saí mal, como a maioria das pessoas, no day trading e no trading de moeda estrangeira. Então tudo isso me fez voltar a perceber: “Sabe de uma coisa? O setor imobiliário é onde eu queria ir quando tinha 20 anos, mas não tinha recursos ou dinheiro para isso. Mas agora estou com 30 e poucos anos. Ganhei experiência, ganhei algum dinheiro, ganhei muito mais experiência. Eu posso ir lá e começar a fazer isso.”
Então, naquela época, decidi direcionar minha carreira para o setor imobiliário, porque precisava de uma nova fonte de receita para o meu negócio e também queria entrar no mercado imobiliário. Portanto, acredito muito nisso, quanto mais puder mesclar meu interesse e minha carreira com minhas metas de aposentadoria de longo prazo, metas de investimento, melhor será. Então eu fiz uma correção e inversão, ganhei dinheiro, mas odiei. Tentei vender no atacado. Isso não era para mim. Mas indo lá e conversando com corretores de imóveis, e indo lá e começando a fazer negócios imobiliários, percebi: “Uau. Há uma grande oportunidade no mundo dos corretores de imóveis de ir lá e ser um corretor, e de ajudar as pessoas a irem lá e fazerem o que eu quero fazer.” O que não é consertar e virar ou ganhar dinheiro no atacado de curto prazo, mas como ir lá e investir para que nos próximos 20 anos eu possa atingir minhas metas de aposentadoria.
Então, peguei minhas habilidades de marketing na Internet e as aproveitei para me tornar um corretor de imóveis. Para começar a construir meu negócio, divulgar meu nome, liderar a engenharia. E eu fiz o nicho de ajudar as pessoas a investir em imóveis aqui em Denver. Portanto, concentrei-me muito na localidade de Denver e nessa mentalidade e tendências de investimento imobiliário de longo prazo. Então, isso nos leva a apresentar.
Scott:
Sim. Portanto, um dos desafios que os investidores imobiliários de Denver, inclusive eu, provavelmente você incluiu, Chris e Mindy, você também, é que nos saímos muito bem nos últimos 10 anos investindo em propriedades aqui. Os valores das propriedades subiram muito. Você comprou um imóvel há cinco, seis, sete, oito anos, pode ter dobrado de valor, ou quase isso. Podemos ter refinanciado algumas propriedades. Estou sentado, pessoalmente, em uma pilha de patrimônio e me sinto preso. Estou muito feliz por ter este problema. Não estou reclamando desse problema, mas estou preso. Certo?
Porque se eu vender a propriedade, tenho que pagar impostos sobre o ganho. Eu tenho que pagar minha hipoteca, e então eu tenho que reaplicar esse dinheiro em outra coisa que vai fazer sentido. Se eu comprasse outro imóvel, por exemplo, sem câmbio 1031, estaria trocando minha hipoteca de 3% por uma de 5 ou 6%. Se eu trocar 1031, estou fazendo a mesma coisa. Tenho que trocar as hipotecas. Se eu retirar o refinanciamento para retirar o dinheiro, o mesmo negócio. Estou trocando minha baixa taxa de juros. Então, esse problema de aumento das taxas de juros, eu acho, realmente criou um problema interessante para aqueles de nós que estão investindo. E eu queria saber o que você pensa sobre acessar esse patrimônio e como os investidores lidam com esse bom problema?
Chris:
Sim, e essa é a maneira de começar com isso. É um grande problema ter. É o problema de sucesso do primeiro mundo, e lugares como Denver, Austin, Salt Lake City, muitos dos mercados que viram valorização na última década, estão tendo esse problema. Essencialmente, alguém comprou uma propriedade há alguns anos a uma taxa de cap rate de 7, 8, 9%. Um aluguel muito bom. Avançando, os aluguéis subiram, 40, 50%. Os valores dobraram ou triplicaram. Então, agora, as taxas de capitalização foram comprimidas. Portanto, agora, as taxas de cap são de 4% e 5%. E quanto mais baixas as taxas de cap, geralmente pior é o aluguel como regra geral. Isso traz um desafio interessante para as pessoas que dizem: “Ei, estou gerando um bom fluxo de caixa com minha propriedade. 800 a $ 1,200 por mês de desconto no aluguel de uma família aqui em Denver. Ainda tenho $ 200,000 no saldo da minha hipoteca a 3.25%, mas minha propriedade vale $ 800,000. E são todos os pontos que você expôs, Scott, como: “O que você faz?”
Portanto, acho muito importante que as pessoas primeiro dêem um passo para trás e façam uma visão global de quais são seus objetivos, porque usarei um exemplo para mim mesmo. Comecei a comprar imóveis quando era solteiro. Bem, agora estou casado, tenho um novo negócio e tenho dois filhos pequenos. Minha vida mudou drasticamente. Então meus objetivos mudaram, e também quanto tempo eu quero colocar em meus investimentos imobiliários também mudaram. Quero passar o tempo com meus filhos, não sair por aí pintando paredes. Então, acho que sempre se resume a: “Ei, quais são seus objetivos?” E seja realista sobre quais são seus objetivos, porque todo imóvel é um veículo para levá-lo ao seu objetivo. Então, eu acho muito bom as pessoas reavaliarem esse novo problema que elas têm. E enquanto eles estão reavaliando o problema, o mercado, também faça um balanço sobre quais são seus objetivos agora e como eles evoluíram. Porque isso nos dá a Estrela do Norte para onde ir e nos ajuda a tomar as decisões apropriadas.
E, quero dizer, muitas vezes não há resposta certa ou errada para as pessoas quando se trata de equidade. E acho muito importante primeiro olhar: “Ei, se eu vender isso, quais são minhas consequências fiscais?” Quero dizer, minha casa foi hackeada. Scott, sua casa foi hackeada. Muitos dos ouvintes do BiggerPockets hackearam o House. Se você está em uma oportunidade em que pode vender uma propriedade e está nessa exclusão de ganhos de capital de dois em cinco anos, bem, então pode ser um bom momento para comprar e apenas levar 200 , $ 300,000 de capital fora da mesa. Pegue esse presente do Tio Sam e corra com ele. Agora, a grande maioria das pessoas não pode acessar essa exclusão de ganhos de capital. E então as pessoas ficam obcecadas com: “Bem, não quero me livrar da minha taxa de juros de 3%”. Bem, sim, mas eu não olharia apenas para essa métrica. Porque há muitos cenários em que, mantendo esses 3%, enquanto você economiza dinheiro em juros, você economiza um dólar aqui. Mas, na verdade, você está perdendo $ 10 em criação de riqueza aqui por não reimplantá-la com alavancagem e uma propriedade com melhor taxa de capitalização.
Portanto, tudo se resume a executar vários cenários várias vezes. Ei, descubra quais são seus objetivos. E então: “O que posso fazer com essa propriedade? Deixe-me apenas executar cenários. Devo pagar? E para muitas pessoas, essa não é a resposta certa. Porque se você precisa acumular mais propriedades para seus objetivos de aposentadoria, bem, pagar uma propriedade não o levará até lá.
Scott:
Posso fazer uma pergunta rápida aqui? Você disse que redistribuir o patrimônio da minha propriedade em uma propriedade de maior capitalização poderia ser uma boa ideia. Mas sou um investidor aqui em Denver e sou arrogante como o diabo. E acho que comprei algumas das melhores propriedades de aluguel, propriedades de aluguel com fluxo de caixa aqui, e não estou convencido de que o cap rate em outra propriedade aqui em Denver será maior do que as que possuo. Acho que construí um portfólio razoavelmente bom com isso. Então você está sugerindo neste caso que eu saia do estado, por exemplo, e vá para outra propriedade? Eu me pergunto se muitos investidores sentem que seu portfólio tem taxas de cap rate razoáveis e está, pelo menos para a condição de sua propriedade, entre os melhores tipos de investimentos com fluxo de caixa em sua área.
Chris:
Qual é o limite máximo de uma de suas propriedades, estimativa?
Scott:
Claro. Eu diria, e uso a relação aluguel/preço como regra geral, mas diria que está na faixa de 0.65 aluguel/valor.
Chris:
E daí? Então, uma taxa de cap de 5 a 6%?
Scott:
Claro, se estivermos sendo legais. Sim.
Chris:
Bem, quero dizer, ok. Então, quero dizer-
Scott:
E isso é alto para Denver.
Chris:
Sim.
Scott:
Sim.
Chris:
Muitas vezes, muitas pessoas compraram ... Especialmente aqui em Denver. Vou usar um cenário extremo, porque depende de qual é a avaliação atual da propriedade. Muitas pessoas cometem o erro: “Ah, comprei esta propriedade há sete anos”. Ótimo. Isso não importa mais. Você comprou uma propriedade com cap rate de 9%. Temos que usar os números de hoje. Portanto, de todas as análises que fiz, a regra geral foi, se estiver abaixo de uma propriedade de taxa de cap de 4%, taxa de cap de 4% com uma taxa de PM, muitas vezes faz sentido vender e reimplantar ou um 1031. Se estiver acima de uma propriedade de taxa de cap de 4%, muitas vezes isso significa, ei, refaça e reimplante.
Agora, com taxas de juros mais altas, as coisas mudaram. Os spreads são mais difíceis, mas descobri que a taxa de cap de 4% é o limite. E muitas vezes é como, “Ei, as pessoas têm uma propriedade de cap rate de 3.5%. Porque eles compraram uma propriedade em Sloan's Lake, que é uma área que passou por uma grande valorização em Denver. Venderá uma propriedade com taxa de cap de 3.5%. E eu diria: "Você precisa de um aumento de cap rate de 1.5 a 2% junto com maior alavancagem". Portanto, uma taxa de capitalização mais alta e uma alavancagem mais alta são a chave para fazer valer a pena nessa transação.
Mindy:
OK. Eu frequento os fóruns BiggerPockets o tempo todo, e você pode encontrá-los em largepockets.com/forums, e acho que o conceito de cap rate é confuso até mesmo para alguns investidores muito experientes. Você pode explicar sobre o que está falando, para que as pessoas que estão ouvindo, provavelmente muito confusas, possam entender?
Chris:
Com certeza, e obrigado por trazê-lo à tona. Portanto, o cap rate é essencialmente sua receita operacional líquida dividida pelo valor atual de sua casa. Então, o que isso significa é que você paga o aluguel. Você subtrai todos os seus dados operacionais. Então, basicamente, tudo menos o pagamento da hipoteca. PM, reparos e manutenção, impostos, seguros, taxas HOA, paisagismo, seja o que for. Isso fornece sua receita operacional líquida e é apenas outra maneira de avaliar o desempenho dessa propriedade. Eu, pessoalmente, faço cap rates. Isso funcionou bem para mim e também é bom porque você tem dívidas ou não tem dívidas. É uma maneira de entender de alto nível como as propriedades podem funcionar. Eu sei que muitas pessoas usam GRM, ou multiplicador de taxa bruta, taxa de limite. Conceito muito semelhante, apenas um pouco mais avançado e matizado. Mas acho que é uma maneira muito boa de ajudar no teste de fala e farejamento de alto nível. "Ei, isso parece bom." Ou, “Ei, você tem uma propriedade de cap rate de 4%. Aqui estão algumas coisas de alto nível que você pode fazer.”
Scott:
Então, eu estava usando uma espécie de conceito de GRM. A relação aluguel/preço é uma inversão do GRM para pensar no fluxo de caixa da minha propriedade. Você está dizendo taxas de cap. As taxas de Cap são melhores. Eu deveria estar usando taxas de cap. Mas estou realmente olhando para isso como uma relação aluguel-preço no nível mais alto, embora possa facilmente girar dessa maneira. Mas, de qualquer forma, você está dizendo que uma propriedade com taxa de capitalização baixa, algo na faixa de 4 ou inferior agora, que muitos investidores podem achar que têm em Denver especificamente, poderia ser renegociada por uma propriedade que pode render um Cap rate de 6 ou 7% no mercado. E isso pode multiplicar seus retornos, dependendo de como você alavanca e das suposições que faz.
Então, toneladas de ressalvas lá. Mas você pode ser implantado de forma inadequada, é o que você está dizendo, com uma dessas propriedades. Como justificar... Tenho que fazer tantas suposições e tenho que acreditar em tantas coisas para chegar ao destino que você está. Eu tenho que acreditar que minha apreciação vai chegar a esse nível. Eu tenho que entender a diferença entre as taxas de juros da dívida que tenho atualmente versus a que vou obter em uma nova propriedade. Como faço para entender todas essas colocações e tomadas para me sentir confiante de que, se estou chegando à conclusão: “Ah, se eu possuo uma propriedade com uma taxa de capitalização de 4%, é hora de vendê-la e reimplantá-la em um propriedade de taxa de capitalização mais alta”?
Chris:
Você se volta para suas calculadoras e planilhas. Então, quero dizer, uma coisa muito simples é, quero dizer, ei, use as calculadoras de BP e insira o spread do aluguel … Pegue a calculadora da planilha de aluguel e insira o aluguel que você tem hoje. Mas não use os números que você usou cinco anos quando o comprou. Use os números de hoje. “Ei, qual é o valor de hoje? Qual é o aluguel de hoje? Quais são os dados operacionais de hoje?” E subscreva como se estivesse comprando a propriedade hoje. Porque toda vez que você assina um novo inquilino, ou assina um novo contrato de aluguel, ou refinancia, você está basicamente recomprando a propriedade por um tempo. Então, analise o cenário e diga: "Ei, essa propriedade faz sentido?" Assim, você pode fazer isso com a calculadora de pressão arterial e descobrir como ela funciona.
Olhei para a propriedade de um cliente na semana passada e este é um exemplo muito comum. Eles compraram a propriedade por $ 300,000 em Denver. Agora vale cerca de 650. Eles têm uma hipoteca de $ 200,000, um empréstimo com taxa de juros de 3% e 400 mil em patrimônio. Mas é uma propriedade de cap rate de 3.5, 3.6%. Ótimo. Vá conectar a calculadora e veja como ela funciona e, em seguida, descubra quanto patrimônio você tem. Neste caso, digamos $ 400,000. E apenas arredonde para cima ou para baixo para algum custo de venda, taxas. Assuma um 1031 e jogue alguns cenários como esse. E dizem: “Ótimo. Se eu tiver $ 500,000 para investir, vou comprar essa outra propriedade de taxa de capitalização. Pode ser em Denver, pode ser em seu mercado local ou pode ser fora do estado. Apenas, ei, quaisquer que sejam as propriedades que você está procurando, insira: “Ei, se eu vendesse isso, pegasse o patrimônio e comprasse esta propriedade de taxa de capitalização mais alta, como é o desempenho?”
Agora, o que estamos vendo com frequência... E, novamente, considere isso da perspectiva de Denver. Essa pessoa vende essa propriedade por $ 650,000. Eles pagam suas taxas de corretor de imóveis e taxas de fechamento, 1031 isso. Eles vão comprar um lugar como $ 1.1 milhão ou mais. Mas para fazer um fluxo de caixa, estamos com 35, 40% de entrada a uma taxa de juros de 7%. Então, o que acontece muitas vezes é que, nesse cenário, eles venderam 35% abaixo e passaram de uma propriedade de cap rate de 3.5 para 5.5. Então, bastante conservador e bastante realista. Seu fluxo de caixa permanecerá praticamente o mesmo. No entanto, sua avaliação total sobe e sua receita operacional líquida muitas vezes mais do que dobra. Então, muitas vezes olho para isso: “Ei, isso é um dólar futuro. Esse é um valor futuro.”
E isso é realmente, direi, mais investimento direto para pessoas que querem sair por aí e encontrar uma propriedade de valor agregado. Isso é mais como: “Ei, eu só quero ir lá, ver algumas propriedades, redistribuir meu capital. Eu sou um profissional ocupado. Sou uma pessoa ocupada.” Para esse tipo de velocidade, você está apenas pensando em redistribuir seu capital. E é aí que se resume, para muitos dos clientes com quem converso, inclusive eu, não estou vivendo do meu dinheiro com minhas propriedades hoje. Eu tenho outra renda que faz isso, e todos os meus aluguéis são para... É a minha aposentadoria. É o meu pool de investimentos. Então, não preciso de um fluxo de caixa enorme lá.
Agora, quero que minhas propriedades gerem fluxo de caixa, mas tudo se resume a: "Ei, você quer mais fluxo de caixa hoje ou deseja negociar para gerar mais fluxo de caixa no futuro?" Muitas vezes, mesmo com esses exemplos extremos de uma propriedade de baixo capital e alto patrimônio, embora não seja tão boa quanto há um ano, ainda faz sentido nos próximos 10, 20, 30 anos jogo de xadrez de investimento imobiliário. Não sei se respondi sua pergunta aí ou se turvei a água.
Scott:
Não, acho que está certo. E acho que adorei sua resposta, e não apenas porque era um plugue para nossas calculadoras em largepockets.com/calc. Mas é como “Ei, essa é a resposta, é colocar essas coisas em uma planilha e tomar algumas decisões e fazer algumas suposições”. E uma das principais suposições que estarão lá é, veja, se você analisar uma nova propriedade, poderá obter o pagamento inicial, todos os números básicos sobre aluguéis, fluxo de caixa e todos esses tipos de coisas. Esperançosamente, se você é um investidor imobiliário, está bastante confortável em fazer esses tipos de suposições.
Mas os principais nesta análise serão a taxa de juros sobre sua dívida que você obterá na nova propriedade e as taxas de valorização que você terá no crescimento do aluguel e no crescimento dos preços nos próximos 30 anos e, em particular, nos próximos anos com isso. Bem, 30 anos, se você estiver pensando em longo prazo, ou um prazo mais curto, se estiver pensando em curto prazo. Isso realmente importa, e acho que será muito interessante. Acho que as pessoas descobrirão que, se não acreditarem que a valorização será muito alta, a estratégia de redistribuição pode custar caro. Pode ser bastante conseqüente. Mas se você acredita em valorização nos próximos anos e pode colocar um número de valorização de 3, 4, 5%, então o que você está dizendo funcionará muito, muito bem. Isso é bastante preciso, Chris, em sua experiência?
Chris:
Sim, mas tenho que recuar na suposição de apreciação. Então, você está certo. Quero dizer, não recomendo subscrever 6%, 8%, 10% de valorização. Eu não recomendei isso anos atrás. Eu meio que subscrevo de 3 a 5% para meios históricos. Agora, daqui a um ou dois anos, estou dizendo: “Ei, provavelmente seremos planos, pelo menos em Denver. Podemos dar um ponto, podemos fazer um ponto, mas apenas presumir que não há apreciação. Acho que o mais importante que existe... Porque você tem razão. Se você fizer suposições malucas, ficará fora de sintonia. Mas mesmo se você comprar outra propriedade, digamos que você venda em Denver e compre em Denver de uma propriedade de cap rate de 3.5 a 5.5. Se você está realmente fazendo uma subscrição real lá, ainda está melhor com uma experiência de riqueza pura ou experiência de construção de riqueza, porque ainda é uma taxa de capitalização mais alta.
Agora, se ele se valorizar ou os aluguéis crescerem mais rápido, isso é uma grande e gorda cereja no topo, que aumentará seus retornos. Mas mesmo que a valorização e o crescimento do aluguel sejam relativamente estáveis, o que para a maior parte do país eu acho que será por um ou dois anos, ou será -3 a +3 para muitas áreas, tão estáveis , ainda pode fazer muito sentido e ainda ser a jogada certa na construção de riqueza a longo prazo. Portanto, a apreciação não vai fazer ou quebrar. Eu apenas subscreveria muito, muito conservadoramente em 0, 1% para o próximo ano ou dois, e então provavelmente voltaria para 3 ou 4% no longo prazo.
A outra coisa também é, você olha para as oportunidades. Isso tem sido algumas coisas, porque eu recomendo que as pessoas vão lá e apenas, quero dizer, brinquem com uma tonelada de cálculos. Nesse caso, “Ei, sou um investidor de Denver. Venda em Denver, compre em Denver.” E você faz isso no seu mercado. Agora, você também diz: “Ei, venda em Denver e compre fora do estado com um cap rate melhor”. Porque Denver é o quê? A cidade não costeira mais cara agora, acredito. Portanto, o fluxo de caixa é muito, muito difícil de encontrar. Então vá subscrever: "Ei, se eu comprasse isso." E então eu fiz uma quantidade louca de acordos de subscrição em que pensávamos: “Ei, bem, eu não quero desistir da minha troca 1031. E se eu o vendesse e entrasse em um DST, um fundo estatuário de Delaware? Sim, você economiza seu dinheiro com os impostos. Mas nos próximos cinco anos, como você está tendo um retorno de 5%, você começa a perder dinheiro no longo prazo.
Eu corri cenários de: “Ei, se eu realmente pagasse ganhos de capital, deveria sair com $ 400,000, mas $ 100,000 vão para outro lugar”. Mas eu pego $ 300,000 e faço outro investimento em imóveis, em um sindicato, em outro negócio. Mas eu obtenho uma TIR tão alta que ainda pode fazer sentido e dizer: “Sabe de uma coisa? Vale a pena comer esses ganhos de capital.” Portanto, não estou dando recomendações aqui. O que quero dizer é que muitas pessoas fazem muitas coisas hipotéticas. Bem, faça as coisas hipotéticas e execute os cálculos por meio de uma planilha ou da calculadora BiggerPockets. E então você pode pegar aquela calculadora e fazer tudo para sua propriedade, uma propriedade em seu mercado, um local fora do estado, um DST. Você pode descobrir um investimento passivo, coisas assim. “Ei, como são esses retornos e como são essas consequências fiscais?” Obtenha uma visão geral das coisas.
E então o próximo nível é, na verdade, passar e certifique-se de falar por meio de seu CPA. Quais são as consequências fiscais? Porque, muitas vezes, sei que, para meu uso pessoal, estimo o que teria em depreciação ou captura de ganhos de capital, e minhas estimativas não são muito boas. Então, conversei com meu CPA. E também analisarei as coisas como: “Sim, você pode ir para fora do estado e as taxas de capitalização são mais altas, mais atraentes. Mas agora você precisa ter a despesa adicional de viajar e desenvolver uma nova rede no mercado.” O que não é bom nem ruim, mas essas horas e despesas geralmente não aparecem na subscrição da propriedade. Portanto, acredito muito em executar vários cenários e, em seguida, analisar as métricas. E, em seguida, observe também as consequências fiscais e veja: “Ei, quanta largura de banda e dinheiro são necessários para eu realmente executar essa nova estratégia?” E divirta-se executando cenários.
Mindy:
Gosto muito desse conselho, porque pode ser muito fácil ser pego no FOMO ou no que quer que o mercado esteja fazendo no momento. Você é um agente imobiliário. Lembra-se da primavera do ano passado, quando todo mundo estava comprando e você não conseguia nem mesmo aparecer em algumas dessas casas mais quentes? Ou você entraria, e é apenas uma porta giratória de pessoas, e você perderia. Você é 1 de 37 ofertas. Então eu posso ver as pessoas ficando muito, muito animadas com isso. Nesta primavera, pelo que vi até agora, está começando a ficar assim novamente. Não tanto, porque não temos as grandes taxas de juros. Mas ainda está, na área de Denver, ficando muito, muito quente. Então, pode ser tentador vender. “Ah, estou ouvindo Chris no podcast BiggerPockets Money. E ele disse que meu cap rate não é bom, então eu deveria vender.”
Não, ele não está dizendo isso. Ele está dizendo cenários de execução. Execute muitos cenários. Fale com o seu agente e veja o que eles acham que você pode conseguir pela sua propriedade. Execute os números com base nessa quantia, talvez um pouco menos, talvez um pouco mais. Mas veja o que todas essas opções vão te dar antes de pular com os dois pés. Você o vende e pensa: “Ah, não posso fazer um 1031 porque minha linha do tempo acabou”. Eu sei o suficiente sobre 1031s para ser perigoso. Há um tempo muito específico que você tem para comprar uma nova propriedade, para identificar três propriedades. E se você não fizer isso, seu 1031 está fora da porta. Se você não conseguir alguém com antecedência para tomar posse do dinheiro para você e segurá-lo, seu 1031 está fora da porta. Se você tomar posse do dinheiro, agora deve todos esses impostos. Então, há muito planejamento envolvido. Mas se você está pensando em vender, corra os números. Certifique-se de que faz sentido. Execute todos os números. Falar com pessoas. Eu amo muito isso.
Scott:
Sim. Chris, parece que há algumas opções aqui. Posso vender a propriedade, posso refinanciá-la ou não posso fazer nada e deixar minha dívida com juros baixos ser amortizada. Eu escolhi deixar minha dívida com juros baixos amortizar. Essa tem sido minha abordagem atualmente. Não tenho certeza se essa é a abordagem certa e preciso questioná-la. E no caso de venda do imóvel, tenho duas opções aí. Troca 1031 ou só colheita... Tenho a opção A. Vender a parte A é 1031, e vender a parte B é colher o ganho. Você tem algum estudo de caso ou talvez cenários pelos quais possa nos mostrar de pessoas que escolheram cada uma dessas opções e por que o fizeram, ou talvez exemplos de seu portfólio pessoal?
Chris:
Sim. Absolutamente. Uma coisa, eu quero voltar ao que Mindy estava dizendo. Minha coisa favorita sobre … O que eu recomendaria depois de fazer todos os cenários e conversar com as pessoas, e faço isso o tempo todo. Meu recurso favorito do BiggerPockets é o fórum. Gosto de ler os posts dos outros, mas também posto os meus. E não poste: “Ei, pessoal. Estou pensando em vender o imóvel. O que devo fazer?" Não faça um post coxo como esse. Faça uma postagem como: “Ei, eu criei um cenário. Aqui estão os números. E eu corri três vantagens para isso, isso e isso. Aqui estão meus números. Aqui estão meus pensamentos. Comunidade BP, dê-me o seu feedback.” E você receberá muitos comentários excelentes. Você também fará com que as pessoas o procurem para trazer outras oportunidades. Portanto, sempre faça a devida diligência. Mas a comunidade lá, acho que é a melhor parte do BiggerPockets, ou minha parte favorita. Então faça tudo isso e, em seguida, compartilhe com o fórum e faça o grupo pensar.
Scott:
Adoro. Calculadoras BiggerPockets e fóruns BiggerPockets. Isso mesmo. Poste uma pergunta inteligente e você obterá respostas inteligentes.
Mindy:
Uma resposta inteligente. E você obterá muitas respostas diferentes. “Ei, eu gosto do que essa pessoa está dizendo, mas não acho que ela levou esse fator em consideração.” Você encontrará pessoas com muita experiência dizendo o que fariam nessa situação e, muito provavelmente, explicarão o porquê. As pessoas nos fóruns adoram falar sobre imóveis. E é um pouco diferente para nós, porque somos do setor imobiliário. Mas quando você adora falar sobre imóveis e é um investidor imobiliário, ninguém mais se importa em sua vida. Eles não querem ouvir isso. Eles só querem contar sobre a experiência ruim que tiveram. Mas nos fóruns do BiggerPockets, você tem pessoas que estão fazendo isso. Pessoas que fazem isso há mais tempo do que você, que têm cenários pelos quais você ainda não passou, onde podem lhe dar conselhos experientes.
Chris:
Sim.
Mindy:
E eu não queria que soasse como um comercial, mas-
Chris:
Não. Mas, quero dizer, há um trunfo lá fora, pessoal? Use-o. Quero dizer, esse foi um dos melhores ativos que usei em minha carreira imobiliária como agente, como investidor. Tudo bem. Então, voltando a alguns exemplos aqui. Então, para dar um passo atrás, meu diploma é em planejamento financeiro e sempre tive esse desejo de planejamento de longo prazo. Eu não gosto de fazer isso em ações e títulos, onde eu fico tipo, “Ei, coloque em um fundo de índice, e isso é chato e configure-e-esqueça”. Imobiliário é muito mais complexo. Então, o que faço por mim e pelo que faço para meus clientes, criei uma estrutura de cinco etapas. Vou enquadrá-lo com isso, e isso vai passar por alguns cenários comuns que vemos no mercado.
Então, o primeiro passo é: quais são seus objetivos? Como falei, revise quais são seus objetivos. O mercado imobiliário é um veículo para ir até lá. Passo dois, olhe para o seu portfólio total. Muita gente olha seus aluguéis de forma isolada. Mas ei, em seus 5, 7 ou 10 aluguéis, como está o desempenho como um todo? Assim como você olharia para o seu IRA, seu 401 (k), isso. “Ei, como está tudo funcionando como um todo?” O terceiro passo é ir lá e começar a olhar para suas propriedades individuais, seus ativos individuais. “Ei, quais são as oportunidades? Quais são os números?” Faça uma análise SWOT lá. Etapa quatro, execute esses cenários como falamos. E o quinto passo é escrever seu plano de ação.
Então, isso é muito bom para os investidores. Além disso, se você é um agente por aí, descobri que esta é uma incrível ferramenta de valor agregado para meus clientes. Então, eu e minha equipe fazemos cerca de 30 a 40 dessas sessões de portfólio por ano. Ou, desculpe, um mês. São como suas sessões anuais de planejamento financeiro com nossos clientes e para nós mesmos como investidores. Então, chegamos a muitos dados bons. Vemos algumas tendências por aí. E, para resumir alguns exemplos comuns, é que muitas pessoas estão se aproximando da aposentadoria. Bem, para eles, eles são menos focados no crescimento e mais focados na renda. Então, eles podem estar na casa dos 50 ou 60 anos, começando a se aposentar ou querendo dar um passo para trás. As crianças estão indo para a faculdade ou fora de casa. Eles não precisam de uma tonelada de renda futura ou uma tonelada de crescimento futuro. Eles precisam de mais renda nos próximos dois anos.
Portanto, esse é um caso muito diferente de alguém como eu, em que ainda preciso acumular mais imóveis para me aposentar no nível que desejo nos próximos 10 ou 20 anos. Ainda estou na minha fase de acumulação. Portanto, para as pessoas que estão quase na fase de aposentadoria, pode fazer sentido pagar as propriedades e dizer: "Ei, se você pagou essas propriedades, qual é o fluxo de caixa?" Mas, ao mesmo tempo, você executa cenários: “Ei, ao mesmo tempo, se você pagar essas propriedades, ei, olhe para uma rede tripla. Ei, veja um fundo de dívida que pode pagar 8 ou 10% de rendimento.” Você pode fazer coisas diferentes assim, mas precisa garantir que esteja alinhado com esse objetivo. Então, para muitas pessoas que estão nessa fase de aposentadoria, muitas optam por ir lá e continuar pagando suas propriedades. Então você pensa: “Ei, se você apenas pagar suas propriedades, você atingiu suas metas de renda”.
Muitas vezes, eles adotam a abordagem da bola de neve da dívida e começam a pagar uma propriedade, ou o saldo mais baixo, ou a taxa de juros mais alta. Então, "Ei, comece a pagar isso." E então pague o próximo, pague o próximo. E muitas vezes eles vendem uma propriedade que é propriedade de cachorro ou [inaudível 00:30:40]. Tipo, “Ei, esta propriedade, é um pé no saco. Eu odeio isso. Não funciona bem.” Ótimo. Bem, livre-se disso. Festa de agradecimento. Nós vamos seguir em frente. Portanto, para muitas pessoas, pagar sua propriedade pode ser uma boa jogada. Agora, no entanto, se você disser: “Ei, se eu pagar a propriedade e não tiver a renda que desejo”, temos um problema aí.
Scott:
Então, tivemos uma ótima discussão sobre um tópico como este no BiggerPockets Money show 322, Por que o fluxo de caixa de sua propriedade para aluguel não é o que você pensa que é. Tínhamos um hóspede lá que tinha nove imóveis alugados e vivia de salário em salário porque o fluxo de caixa não estava lá. Portanto, se você está se perguntando sobre isso, se não tem certeza, pode estar nessa situação se tiver alguns aluguéis em que pelo menos alguns deles estão no ponto de equilíbrio, na melhor das hipóteses, e talvez fluxo de caixa negativo. E acho que nessa situação, você descobrirá isso seguindo as cinco etapas que Chris descreveu. E nessa análise específica de propriedade por propriedade, você determinará quais provavelmente deveria considerar vender ou sair. Então, Chris, você fez isso com seu próprio portfólio nos últimos dois anos?
Chris:
Eu tenho. Então, fiz minha própria revisão de portfólio. Não fiz nenhum movimento este ano, e isso foi mais porque meu portfólio é, na verdade... Está muito bem otimizado com as taxas de capitalização, o valor do empréstimo. Mas também abordando os fatores externos, minha carreira e meu negócio são, um corretor de imóveis, todos relacionados a imóveis. Bem, eu sou muito conservador. E como estamos passando por tempos agitados, e a renda da maioria das pessoas com imóveis caiu este ano e … Para 2022 e 23, é menor para muitas pessoas. Então, eu fico tipo, “Ei, vou ser muito conservador em meus investimentos, porque tenho que garantir que minha renda diária seja boa. Portanto, não quero sair por aí e começar a pisar fundo ou apertar o fluxo de caixa.” Embora faça sentido do ponto de vista do investimento, não faz sentido do ponto de vista global do que preciso fazer como investidor agora.
Então, o que estou fazendo é, tenho duas propriedades aqui no metrô de Denver que... quero dizer, são bons aluguéis. Como eu disse, eles não são meus favoritos. Eu não ficaria infeliz em movê-los. Então, conversei com meu gerente de propriedade. Os aluguéis vencerão por volta de dezembro, é o que estamos planejando, porque a melhor época para vender propriedades aqui em Denver é a primavera. Por volta de meados de fevereiro até o final de maio, o ponto ideal para listar uma propriedade. Então, vou me certificar de que esses aluguéis estejam em alta, e então terei tempo para tirar os inquilinos para que eles possam encontrar um novo lugar para morar, e espero ter de três a seis semanas para ir lá e fazer qualquer tipo de atualizações que preciso fazer. Porque a maioria dos aluguéis, eles precisam de um pouco de amor. Eles precisam de algum TLC. E muitas vezes é melhor você colocar de 5 a $ 15,000 em algum trabalho e depois vendê-lo para um proprietário-ocupante. Para cada dólar gasto para torná-lo mais bonito, devo receber de três a quatro dólares a mais em troca disso. Então, “Ei, onde está o ponto ideal para eu torná-lo muito amigável ao proprietário para maximizar meu dólar?”
Então, estou começando a planejar isso. Muitos clientes estão fazendo isso. Uma coisa realmente interessante. Isso tem sido tão fascinante. Então, voltando a esse cenário de alto capital e baixa taxa de juros. Muitas pessoas dizem: “Ei, meu aluguel é bom”. Eles são uma taxa de cap de 4%. Eles gostam do aluguel, boa parte da cidade. Eles não querem mexer nisso, mas querem redistribuir o patrimônio. Temos feito muitos HELOCs. Há um banco que eu conheço no Colorado … Eles geralmente são muito difíceis de encontrar bancos que farão investimentos HELOCs em propriedades de investimento. Então, um HELOC é uma linha de crédito de home equity, e eles não são como uma hipoteca de 5 anos, mas é mais como o cheque, cartão de crédito em sua propriedade.
Temos muitas pessoas que estão fazendo um investimento HELOC em sua propriedade de investimento e, em seguida, vão de … Eles tinham um LTV de 30%. Eles estão tirando 20 ou 30% de seu patrimônio e, em seguida, reimplantando-o em um aluguel ou em algum tipo de estratégia de distribuição. E eles podem ter seu bolo e comê-lo também, porque eles têm aquela taxa de juros fixa baixa de 30 anos, e eles são capazes de lidar com uma taxa de juros variável, mas emprestam a 6, 7%, mas vão obter um retorno de 15 a 20%.
Mindy:
Quem está fazendo este HELOC para propriedades de investimento? Porque não consegui encontrar ninguém que faça investimentos HELOCs.
Chris:
Bem, me mande um DM no BiggerPockets, e eu te conto, Mindy. Não. Então, muito disso vem de... Então, com isso, então esses são... Quero dizer, feliz em compartilhar esse nome com você e dar meu contato lá, Mindy. Cara fantástico. Mas você quer procurar bancos locais. Os grandes bancos e credores nacionais, e provavelmente a pessoa que lhe deu seu empréstimo convencional fixo de 30 anos, eles não serão o cara ou a garota certa para lhe dar esse empréstimo. Eles são os credores convencionais da Fannie e Freddie.
Então, os grandes bancos não vão te dar isso. Mas encontre um banco local, como um banco estatal ou cooperativa de crédito muitas vezes, e são eles que fazem HELOCs. E isso se resume a, conversei com 30 bancos, além de ter minha rede aqui. E conheço alguns bancos que farão isso, mas poucos farão se não tiverem a primeira posição. E muitas vezes, eles não ocupam a primeira posição. Então fica muito, muito matizado. Mas é aí que muitas pessoas ficam frustradas com o setor imobiliário, especialmente os caras da tecnologia e do estoque. Eu fico tipo, “Bem, o setor imobiliário não é eficiente.” Sim, ligue para 30 credores. Não é divertido, mas é assim que você encontra o ouro.
Scott:
Então, eu amo isso como uma abordagem e uma ferramenta. Quero advertir que não sou fã de usar um HELOC de investimento a 6, 7% de juros para depois reimplantar em investimentos do tipo sindicato. Eu acho que é uma arbitragem muito difícil, e os fluxos de caixa e os prazos dessas sindicações não podem ser tão bons em alguns desses casos. É um jogo muito agressivo. Então, lembre-se disso se você for fazer esse tipo de estratégia. É muito mais agressivo do que redistribuir o patrimônio de um imóvel alugado em outro imóvel, na minha opinião, usando dívida de taxa fixa de 30 anos.
Chris:
Sim. É aqui que, como eu disse, para muitas pessoas que fazem isso, eles possuem oito aluguéis e estão fazendo isso em um ou dois. Portanto, eles ainda estão muito equilibrados na posição geral do patrimônio, e sua taxa de juros fixa combinada é de 3.5, e agora eles estão adicionando uma quantidade muito pequena de variáveis. Então eu concordo totalmente com você, Scott. É mais avançado. É de alto risco. E temos pessoas fazendo isso com aluguéis, fundos ou sindicatos. Mas é definitivamente uma técnica muito mais avançada, e certifique-se de ter dinheiro para pegar qualquer onda de lá ou pegar qualquer soco de lá.
Scott:
Eu quero dizer, eu acho que é sábio sair e ver o que você pode conseguir para um investidor HELOC se estiver disponível para você. É sempre bom ter acesso ao crédito, mesmo que não vá utilizá-lo.
Mindy:
Sim. Isso definitivamente salvou minha pele em nossa propriedade. Não era um investidor HELOC. Era um HELOC na minha própria casa. Mas eu fiz alguns negócios financeiros sujos e precisava de acesso a dinheiro rápido. E pensei que poderia precisar de acesso a dinheiro rápido, então abri, mas não tirei nada. Estava apenas sentado lá. Mas então, quando eu precisava, estava lá para puxar. Um HELOC de investimento é igual ou semelhante a um HELOC de propriedade pessoal?
Chris:
Não. Muitas vezes é mais como prime mais 1 a 3%, onde muitas vezes owner-occ pode ser prime mais 0 ou prime mais 0 a 1. Então, você vê o spread aí. A outra coisa é, para muitas primárias, quero dizer, há muitas cooperativas de crédito e bancos pela cidade que vão até 95% ou 100% do LTV combinado. Eles farão LTVs muito altos. Mais uma vez, vá lá com cuidado. Você tem que ser inteligente com um grande cartão de crédito. Mas um investidor HELOC, onde eles batem muitas vezes, tem um LTV total combinado de 70 a 80%. E o LTV combinado significa: “Ei, qual é a porcentagem desse pagamento fixo de primeira posição em 30 anos? E adicionamos o HELOC em cima disso. O que são esses dois combinados?” Então o investimento HELOC é o melhor que já vi. digo melhor. O LTV mais alto é o LTV combinado de 80%, que ainda é incrivelmente alto para um investimento HELOC.
Scott:
Podemos dar alguns exemplos de talvez clientes com quem você trabalhou de pessoas que talvez tenham passado por várias dessas opções? Você já conversou com alguém e eles dizem: “Sabe de uma coisa? Eu só vou pagar a coisa e dizer para esquecer”? Ou: “Vou deixar para lá e não fazer nada. Não vou pagar a dívida antes do prazo. Vou apenas deixar amortizar. E então você teve algumas pessoas que passaram por isso, e qual foi a lógica delas no passado recente?
Chris:
Sim. Quero dizer, é tudo o que foi dito acima, e muito disso se resume a quais são seus objetivos e qual é sua tolerância geral ao risco. Quero dizer, tenho clientes agora que estão vendendo uma propriedade e vão fazer um 1031. Alguns estão ficando no local. Alguns estão saindo do estado. Ótimo. Várias opções lá. E o raciocínio deles nesse caso é: “Ei, a festa de agradecimento acabou”. Para Denver, a apreciação louca acabou. Agora, você vende agora, pode devolver alguns pontos. Mas quem se importa? Você fez 40%. Devolva dois pontos nos últimos dois anos. E eles ainda estão dizendo: “A longo prazo, quero ir para lá... Muitas pessoas estão dizendo: “Ei, esta propriedade é uma propriedade de classe C, uma propriedade de dor de cabeça. Não é mais um ótimo aluguel. Quero mudar para um local melhor, ou um imóvel classe A, menos dor de cabeça.” Portanto, deve ser de menor manutenção, uma taxa de cap semelhante ou superior, mas mais mãos livres. Isso é em parte investimento e também em parte apenas facilita a vida deles como investidor.
Eu também tenho muitas pessoas … Na verdade, a maioria das pessoas dizendo: “Sabe de uma coisa? Estou aguentando firme para o ano. Ficar apertado para o ano e apenas deixar o dinheiro ficar no banco, construir e continuar a pagar a dívida nunca é uma má jogada. Se você não tem certeza, pisar no freio não vai te machucar. Não há nenhum acordo que você perderá que vai fazer ou quebrar sua carreira. Mas se você fizer uma transação, há um acordo que pode acabar com sua carreira. Então, não se preocupe com o grande que vai te deixar rico. Preocupe-se com aquele que vai explodir você e atrasá-lo 10 anos. E é isso que pode acontecer. Então, é estar sempre atento. Então, muitas pessoas estão sentadas. Como eu disse, eles estão fazendo o que eu faço. “Ei, estou em uma boa posição. Minhas propriedades tiveram um bom desempenho. Estou em um bom LTV. Estou sentado firme por um ano.
E então as pessoas que estão fazendo mais estratégias avançadas de colocar um segundo lá, como um segundo fixo ou um segundo HELOC, não são pessoas com uma propriedade que estão fazendo isso. São pessoas com 5 a 10 propriedades e têm um bom fluxo de caixa, e estão fazendo isso em 1 ou 2 propriedades para aumentar seu LTV global de 30% para 40%. Portanto, eles ainda estão com um LTV muito baixo e sua taxa de juros combinada aumenta um pouco. E eles também têm o dinheiro no banco e o aluguel chegando para poder financiar todos os pagamentos. E também resistir: “Ah, eu fiz aquela mudança e pensei que ia ganhar 20% de IR, e estou ganhando 7% de IR agora nesta propriedade”. Eles podem lidar com esse olho roxo. Mas a relação risco-recompensa é correta para eles, mas eles estão adequadamente capitalizados e têm uma boa renda.
Mindy:
Chris, neste mercado, existe um bom argumento para um refi de saque? Quero dizer, tenho idade suficiente para me lembrar de 7%. Minha primeira hipoteca foi um empréstimo de 7% e eu pensei que era um idiota por conseguir aquele empréstimo de 7%. E agora tivemos empréstimos de 2, 3, 4% por 20 anos. As pessoas estão enlouquecendo com essas taxas de juros atuais, e posso entender por que um refi de saque parece uma má ideia no papel, mas não pode ser de todo ruim.
Chris:
Como na maioria das coisas, depende. Mas algumas coisas de alto nível. Então, voltando ao exemplo em que eu disse: “Se uma propriedade tem uma taxa de capitalização de 4%, essa é minha regra geral”. Isso funciona bem em Denver. Não sei como isso se traduz em outros mercados. Presumo semelhanças. Mas, novamente, esse é o meu aviso. Alto nível, se a propriedade estiver acima de 4%, um refinanciamento de saque pode fazer sentido. Se estiver abaixo de uma propriedade de taxa de cap de 4%, geralmente não faz sentido. Mas agora é provavelmente um pouco mais alto. Eu provavelmente preciso aumentar minhas regras de ouro para taxas de capitalização no novo mercado. Porque se você fizer um refi de saque, você está recomprando o imóvel. E eu duvido seriamente que se você fizesse um refi de saque completo, a propriedade ainda teria fluxo de caixa. Na maioria das vezes, não é um fluxo de caixa negativo.
Portanto, de todas as análises que fiz e de todos os clientes com quem trabalhei, não consigo pensar em ninguém que tenha feito um refi de saque agora no mercado atual. Pode haver um ou dois, mas eu diria que é tão próximo de zero quanto me sentiria confortável em dizer publicamente que é zero. A maioria das pessoas está optando por sentar e não fazer nada, vender e movimentar o dinheiro ou colocar um HELOC lá para acessar o patrimônio. Mas se você já tem um imóvel alugado ruim, fazer um refi de saque a 7% geralmente não é uma coisa boa. Porque agora você tem um ativo de fluxo de caixa negativo que está em uma taxa de capital ruim que agora você está reinvestindo.
Portanto, para a grande maioria das pessoas, não acho que realmente faça sentido ter propriedades de fluxo de caixa negativo. De vez em quando, para uma pequena parte do portfólio, sim, posso abrir uma exceção a essa regra. Mas para a maioria das pessoas, por que você quer ter um ativo que não se paga? Portanto, se você fizer um refi de saque, muitas vezes isso se torna negativo. E é aí que se torna uma responsabilidade para a maioria das pessoas. Portanto, não vi nenhum refis de saque, e também não vejo meus investidores ou clientes fazendo isso.
Mindy:
Recebo muito essa pergunta e também não vi nenhum motivo para fazer um refi de saque. Se você tem um imóvel que comprou antes de as taxas de juros começarem a subir em junho passado, se quiser mantê-lo, mantenha-o e HELOC para acessar o patrimônio. Curto prazo, concordo com Scott que o dinheiro HELOC deve ser dinheiro de curto prazo. Mas então, sim, você mantém ou vende. E se você vai mantê-lo, mantenha a taxa de juros baixa. Simplesmente não faz sentido. Não sei o que você faria com isso. Mas, novamente, depende. Muito provavelmente não vai dar certo. Execute seus cenários, como você disse antes. Se você puder acessar esse dinheiro de forma que ele... Você encontrou um negócio matador e este é o único dinheiro que você tem, isso pode ser uma maneira muito, muito específica de usar o refi de saque. Mas sim, concordo com você.
Scott:
Sim. Exceto nos casos daqueles que são otimistas extremos sobre o mercado imobiliário e querem apenas comprar muito mais e sacar seu dinheiro, o refinanciamento de uma hipoteca de baixa taxa de juros para uma muito mais alta não rende muito. senso. Portanto, vejo o caso de uso para isso voltando lentamente nos próximos anos, à medida que as pessoas compram com taxas de juros às taxas atuais. Então, se você está comprando uma nova propriedade a 6, 7, 7.5% com um empréstimo de investidor, e então você BRRRR no próximo ano, se você quiser refinanciar a uma taxa de 7% e retirar algum dinheiro, isso faria sentido meu. Então, acho que você verá uma calmaria temporária na maioria das atividades de refinanciamento. Isso obviamente já está aqui. Acho que isso vai continuar e voltar lentamente nos próximos anos.
Chris:
Sim. Quero dizer, eu falo com muitos credores e, quero dizer, a festa de refinanciamento terminou há cerca de um ano. É por isso que também vimos muitas demissões no mundo dos empréstimos, porque a festa de refis acabou. Concordo. Não é uma grande jogada agora. Portanto, é um uso muito pequeno de casos agora. Geralmente faz sentido para alguém, mas isso é 0.1% lá fora.
Scott:
Chris, isso foi fantástico. Obrigado por vir e mostrar e falar sobre este bom problema. Como lidar com o patrimônio que você talvez tenha preso em sua carteira de aluguel se for um investidor de longo prazo. Onde as pessoas podem saber mais sobre você?
Chris:
Bem, você sempre pode me procurar no Google. Sou comerciante aqui em Denver. Então, se você pesquisar Chris Lopez, Denver no Google, você me encontrará. Mas o melhor lugar para fazer isso é o BiggerPockets. Estou nos fóruns de lá e envie-me um DM. Essa é realmente a única plataforma social que eu realmente uso e à qual respondo, porque é uma informação realmente útil. Então, eu adoraria me conectar com as pessoas no BiggerPockets porque eu realmente amo tocar e falar sobre imóveis, e também aprender o que outras pessoas estão fazendo. Então, BiggerPockets é o melhor lugar para ir.
Scott:
Incrível. Sim. Se você estiver em Denver, Chris está sempre disposto a se encontrar. Eu me encontrei com você algumas vezes recentemente. Sim. Sinta-se à vontade para também, se você for aos fóruns do BiggerPockets, entrar em contato comigo também. Ficarei feliz em conhecê-lo. Portanto, Denver é um lugar divertido para investidores. Adoramos aumentar a rede.
Chris:
Incrível. Bem, obrigado pessoal. Isso foi uma explosão para vir aqui. Eu adoro falar sobre coisas mais técnicas como essa, então esta é minha xícara de chá absoluta. Então, obrigado pessoal.
Mindy:
Obrigado, Cris. Isso foi super divertido, e falaremos com você em breve.
Chris:
Adeus pessoal.
Mindy:
Tudo bem. Esse era Chris Lopez. Isso foi muito divertido. Scott, mencionamos muitas coisas que eu realmente não havia considerado antes. Mas também, o conselho que se destaca novamente a cada show que fazemos é, calcule seus números. Faça sua lição de casa. Execute os diferentes cenários. Não voe apenas pelo assento de suas calças. Veja qual é o caminho mais vantajoso financeiramente para você seguir. Não diga apenas: “Todo mundo está vendendo, então eu deveria vender também”. Essa pode não ser a melhor opção. Essa pode ser a melhor opção. Mas tome uma decisão sólida com base na matemática, não na emoção.
Scott:
Sim. Adoro. Chris diz: “Comece com seu portfólio. Faça a si mesmo a pergunta: 'Isso vai atingir o que eu quero que alcance?'” Em seguida, resuma isso dentro do componente imobiliário de seu portfólio, negócio a negócio. Cada um desses negócios está contribuindo para esse objetivo maior? E se não, vou pagar? Vou ficar sem fazer nada e deixar minha nota atual amortizar, ou vou vender e trocar ou vender e capturar os ganhos? Conjunto complexo de decisões que você deve tomar aqui. É preciso muito pensamento e energia, e muito know-how para isso. Felizmente, temos uma plataforma chamada BiggerPockets para ajudá-lo a descobrir todos os prós e contras desses tipos de coisas e fazer esses tipos de análises no componente de propriedades disso.
Mas eu quero também fazer uma outra pergunta. Eu quero colocar uma outra questão para esta questão. Ou seja, o que você faria se convertesse todo o seu portfólio em dinheiro? Se eu apenas lhe entregasse isso em dinheiro, como você o distribuiria? Seria da mesma forma que você implantou hoje ou seria algo diferente? E se for algo diferente, por que você não volta a isso e diz: “Como posso começar a fazer movimentos hoje com todo o dinheiro adicional que acumulo, ou talvez até redistribuir alguns dos ativos em meu portfólio atual para chegar a esse estado? esse é o meu portfólio desejado”?
Mindy:
Ooh, eu gosto muito dessa pergunta, Scott. Como você aplicaria o dinheiro? Você o implantaria exatamente da mesma maneira ou faria alterações? É interessante. Eu acho que, honestamente, eu seria praticamente da mesma maneira que sou agora. Eu gosto do meu portfólio.
Scott:
Sim. Estou muito feliz com meu portfólio, mas acho que um grande problema para as pessoas refletirem é a dívida. Tenho falado muito sobre isso ultimamente. Mas recebi uma pergunta outro dia de um ouvinte do BP Money, e eles disseram: “Ei, eu tenho um grande portfólio, mas não gero nenhum fluxo de caixa”. “O portfólio é de 2.5 $ 3 milhões. Como você não está gerando fluxo de caixa?” “Oh, é porque estamos implantados assim.” Bem, se você comprou uma hipoteca, se você literalmente … As hipotecas de investimento são 7 e 7.5% agora para hipotecas de 30 anos em propriedades de investimento. Você acabou de colocar algumas centenas de dólares em uma dessas hipotecas. Compre uma única hipoteca e você terá, apenas com os juros, seus 30, 40,000 dólares por ano em fluxo de caixa passivo. Portanto, algo para as pessoas que estão se perguntando o que fazer com seu portfólio, considere a dívida como um daqueles lugares onde você pode reimplantar em um grau maior, especialmente se quiser essa renda passiva.
Mindy:
É um cenário interessante, Scott. Eu gosto disso. Tudo bem. Devemos sair daqui?
Scott:
Vamos fazer isso.
Mindy:
OK. Isso encerra este episódio do podcast BiggerPockets Money. Ele é Scott Trench e eu sou Mindy Jensen dizendo: “Falo com você logo, babuíno”.
Scott:
Se você gostou do episódio de hoje, dê-nos uma avaliação cinco estrelas no Spotify ou na Apple. E se você estiver procurando por ainda mais conteúdo sobre dinheiro, sinta-se à vontade para visitar nosso canal no YouTube em youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money foi criado por Mindy Jensen e Scott Trench, produzido por Kailyn Bennett. Edição pela Exodus Media. Redação de Nate Weintraub. Por fim, um grande obrigado à equipe BiggerPockets por tornar este show possível.
Assista ao podcast aqui
[Conteúdo incorporado]
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Neste episódio nós cobrimos
- Valor da casa explicado e como usá-lo para construir riqueza ainda mais rápido
- Quando comprar, vender ou refinanciar e como calcular a melhor opção para você
- Taxas de limite e usando essa métrica simples para decidir se vale a pena manter um imóvel alugado
- HELOCs (linhas de crédito home equity) e quais bancos os oferecerão em propriedades de aluguel
- A estrutura de cinco etapas de Chris para reavaliar e atualizar seu portfólio de aluguel
- Quando Refinanciamento e se isso faz sentido ou não com os dias de hoje altas taxas de juros
- E So Muito mais!
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